Zgoda wspólnoty mieszkaniowej na remont w lokalu W relacjach pomiędzy właścicielami lokali a zarządzającymi wspólnotami mieszkaniowymi pojawiają się rozbieżności co do tego, czy i ewentualnie kiedy remont w lokalu wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej. Spory wynikają z całkowicie odmiennych perspektyw, z których patrzą na to zagadnienie bądź to właściciele lokali bądź zarządzający wspólnotami mieszkaniowymi. Pierwsi szalenie ciężko godzą się z jakimikolwiek ograniczeniami ich konstytucyjnie gwarantowanego prawa własności. Drudzy natomiast wykazują dążenie do poszerzania zakresu kontroli i wpływu na funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej jako całości i przez to również poszczególnych mieszkańców. W niniejszym artykule postaram się uporządkować kwestie związane z wymogiem uzyskania zgody na remont w lokalu i zapobiec wielu nieporozumieniom powstającym na tym tle. Zanim jednak przejdę do dalszych wyjaśnień, na wstępie poczynić należy zastrzeżenie związane z zakresem niniejszego artykułu. Przede wszystkim używane przeze mnie pojęcie remontu należy rozumieć w znaczeniu potocznym, a nie w znaczeniu nadawanym mu przez takie czy inne definicje ustawowe. Ten zabieg pozwoli pominąć uregulowania prawa budowlanego, które nie mają bezpośredniego znaczenia dla treści niniejszego artykułu, a z uwagi na swoją wagę zostaną omówione przeze mnie osobno w przyszłości. Tym samym pamiętać należy, że przed przystąpieniem do szeroko pojętego remontu mieszkania, osobno należy weryfikować obowiązki względem wspólnoty mieszkaniowej, a osobno obowiązki publicznoprawne, które w tym artykule zostaną pominięte. Generalna zasada remont w lokalu nie wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej Analiza przedstawionego zagadnienia i pierwszeństwo prawa własności (w stosunku do którego uprawnienia wspólnoty mieszkaniowej zawsze mają charakter pochodny) prowadzi do wniosku, że właściciel lokalu zasadniczo nie ma obowiązku uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej na wykonanie jego remontu. Ogólną podstawą tej tezy jest treść art. 140 k.c., z którego wynika, że właściciel może korzystać ze swojej rzeczy z wyłączeniem innych osób w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swojego prawa. Nie wchodząc w szczegóły definicji zakresu prawa własności, z powołanego przepisu wynika jednoznacznie, że ograniczenia w korzystaniu ze swojej rzeczy (w tym lokalu) stanowić mogą jedynie wyjątki od ogólnej zasady swobody właściciela w korzystaniu ze swojego prawa. Przekładając powyższe na kwestię zgody wspólnoty mieszkaniowej na remont w lokalu, jako że stanowiłaby ona oczywiste ograniczenie możliwości swobodnego korzystania z własnej rzeczy, wymóg uzyskania takiej zgody musi wynikać wprost z określonych przepisów prawa. Tym samym takiego obowiązku nie można domniemywać z jakichkolwiek zasad ogólnych. W przypadku zatem gdy wspólnota mieszkaniowa żąda uzyskania zgody na przeprowadzenie remontu lokalu, powinna liczyć 1
się z koniecznością wskazania podstawy prawnej do tak istotnej ingerencji w prawo własności poszczególnych właścicieli. Przyjmując za punkt wyjścia wyżej opisaną zasadę ogólną, w dalszej części artykułu przedstawię sytuacje, w których rozważyć należy konieczność uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej na remont w lokalu. Jeśli zatem remont planowany przez konkretnego właściciela nie będzie mieścił się w niżej wskazanych przypadkach, oznaczać to będzie, że zgodnie z zasadą ogólną nie będzie miał on obowiązku uzyskiwania jakiejkolwiek zgody ze strony wspólnoty mieszkaniowej. Wyjątek nr 1 - remont ingerujący w nieruchomość wspólną Powyższa zasada swobodnego korzystania ze swojego lokalu nie dotyczy nieruchomości wspólnej i jej elementów składowych. W każdym bowiem przypadku, gdy remont wykracza poza granice lokalu, dojść może do ingerencji w nieruchomość wspólną, na którą niezbędna jest zgoda wspólnoty mieszkaniowej. Poszczególni właściciele lokali, pomimo przysługujących im uprawnień w stosunku do nieruchomości wspólnej, nie mają bowiem prawa dokonywania jej remontu z pominięciem wspólnoty mieszkaniowej (wyrażającej interes ogółu, a nie poszczególnych właścicieli). Pamiętać przy tym należy przede wszystkim, że ingerencja w nieruchomość wspólną może mieć miejsce również z poziomu samego lokalu, bez wykraczania poza jego fizyczne granice. Na potrzeby niniejszego artykułu, pomijając szczegółowe rozważania na temat granic nieruchomości wspólnej (które stanowić będą temat osobnego artykułu w przyszłości), wskazać należy przykłady elementów nieruchomości wspólnej, których dotyczyć może remont przeprowadzany w lokalu. Mianowicie, z pewnością zgodę wspólnoty mieszkaniowej należy uzyskać gdy remont dotyczy (choćby pośrednio): 1. fundamentów, ścian zewnętrznych i nośnych, elewacji, płyt podłogowych lub stropowych (pomiędzy kondygnacjami), dachu budynku; 2. drzwi wejściowych do budynku, klatek schodowych, korytarzy, tzw. wiatrołapów, wind; 3. piwnic i garaży (gdy nie stanowią pomieszczeń przynależnych do lokali lub osobnych lokali); 4. konstrukcji tarasów i balkonów (w tym przypadku w zależności od koncepcji architektonicznej). Jak widać, w powyższym katalogu nie mieszczą się remonty związane wyłącznie ze strukturą wewnętrzną danego lokalu, w tym jego bieżąca konserwacja (np. malowanie ścian czy też zmiana struktury powierzchni podłogi lub ścian wewnętrznych). W tym kontekście warto zwrócić uwagę na wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 13 sierpnia 2013 r. (I ACa 484/13), w którym wyjaśniono, że wykończenie zarówno podłogi jak i sufitu (np. deski, parkiet, płytki) służy do wyłącznego użytku właściciela lokalu, który z niego korzysta i z tego względu nie wchodzi w skład nieruchomości wspólnej (w przeciwieństwie do płyty podłogowej lub stropowej). Mając powyższe na uwadze i ogólną zasadę opisaną na początku artykułu, nie ma jakichkolwiek podstaw do wymagania w tym zakresie zgody wspólnoty mieszkaniowej. Podkreślić również należy, iż nie ma podstaw do ingerowania wspólnoty mieszkaniowej w remont lokalu polegający na wewnętrznej zmianie układu pomieszczeń tj. postawienie, przesunięcie lub 2
usunięcie ścian działowych (gdy nie obejmuje przebudowy ścian nośnych). Pośrednie potwierdzenie powyższej tezy znaleźć można w orzecznictwie sądowoadministracyjnym na gruncie prawa budowlanego i wymogów związanych ze zgłoszeniem organom nadzoru budowlanego prac remontowych tego typu. W wyroku WSA w Krakowie z dnia 31 marca 2016 r. (sygn. akt II SA/Kr 726/15) wskazano bowiem, że powstanie ściany działowej (z lekkiej płyty G-K), usunięcie lub przesunięcie takich ścian nie stanowi ingerencji w konstrukcję obiektu i nie prowadzi do zmiany parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego (wobec czego nie musi być nawet zgłaszane organom nadzoru budowlanego). Z tych samych przyczyn nie widać jakichkolwiek podstaw do uzależniania prowadzenia takich prac od zgody wspólnoty mieszkaniowej. Pamiętać jednak należy, iż przyjęcie mniej typowych rozwiązań technicznych i dalej idący zakres zmian w lokalu może zostać oceniony odmiennie niż w ramach powyższego postępowania, co uwzględnić należy przy planowaniu remontu. Wyjątek nr 2 - remont instalacji i obowiązki publicznoprawne związane z bezpieczeństwem budynków W poprzednich częściach artykułu celowo pominięta została kwestia remontu istniejących w lokalu instalacji. Moim zdaniem ta kwestia wymaga osobnego omówienia, gdyż wymóg zgody wspólnoty mieszkaniowej w tym przypadku uzależniony jest nie tylko od zakwalifikowania instalacji do nieruchomości wspólnej, lecz również wynika z dodatkowych obowiązków prawa administracyjnego. W kwestii zakwalifikowania poszczególnych części instalacji do nieruchomości wspólnej nie ma jednolitych poglądów. Z jednej bowiem strony, Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 19 lipca 2013 r. (I ACa 222/13) wyczerpująco wyjaśnił, że w istocie w przypadku wszystkich mediów dostarczanych do lokalu (w tym elektryczności, wody, gazu i ogrzewania) część instalacji znajdujące za zaworem doprowadzającym media do danego lokalu nie stanowią części wspólnych, albowiem od tego miejsca instalacja służy tylko i wyłącznie właścicielom lokali. Przyjmując ten pogląd za słuszny, remont takich części instalacji jak liczniki, rury, krany, spłuczki i grzejniki nie stanowiłby ingerencji w nieruchomość wspólną, w przeciwieństwie chociażby do remontu pionów poszczególnych instalacji (służących wszystkim lokalom). Z drugiej zaś strony, w przypadku instalacji pamiętać należy również o poglądach wyrażonych przez Sąd Najwyższy w uchwałach z dnia 28 sierpnia 1997 r. (III CZP 36/97) oraz z dnia 19 maja 2006 r. (III CZP 28/06). Wydane orzeczenia dotyczyły sytuacji, gdy w budynku wspólnoty nie było odrębnych dla każdego lokalu liczników zużycia mediów i wówczas całe instalacje uznawane były jako części nieruchomości wspólnej. Wówczas, w oparciu o kryterium przynależności do części wspólnych, remont elementów instalacji znajdujących się w lokalu również wymagałby zgody wspólnoty. Powyższe niewykluczające się zasady związane z kwalifikacją poszczególnych części instalacji należy uzupełnić wspomnianymi wyżej obowiązkami publicznoprawnymi. Pamiętać należy bowiem, iż z uwagi na bezpieczeństwo budynków i istotne znaczenie sprawnego funkcjonowania niektórych instalacji jako całości, przepisy prawa budowlanego wprowadzają dodatkowe wymogi. Mianowicie, zgodnie z rozporządzeniem Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych z dnia 16 sierpnia 1999 r., wprowadzanie zmian w instalacji w lokalu wymaga uzyskania zgody właściciela budynku. Choć systematyka powyższego rozporządzenia może budzić wątpliwości interpretacyjne, moim zdaniem wymóg uzyskania zgody dotyczy zmian w instalacjach: 3
1. dymowej i spalinowej; 2. wentylacyjnej; 3. elektrycznej; 4. gazowej; 5. centralnego ogrzewania. Przedmiotowa zgoda nie jest zatem wymagana w przypadku zmian w pozostałych instalacjach objętych regulacją powyższego rozporządzenia tj.: 1. ciepłej wody użytkowej; 2. wodociągowej; 3. kanalizacyjnej. Uwzględniając powyższe zasady, w przypadku instalacji przyjąć należy, iż zasadniczo jej remont wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej. Taka zgoda nie będzie wymagana wyłącznie gdy remont obejmie instalację ciepłej wody użytkowej, wodociągową lub kanalizacyjną (w części znajdującej się w lokalu) i co istotne w lokalu zainstalowane są osobne liczniki zużycia tych mediów. Dopiero wówczas, z uwagi na brak bezpośredniego wpływu na bezpieczeństwo budynku i brak możliwości zakwalifikowania tych części instalacji do nieruchomości wspólnej, nie ma podstaw do ingerencji wspólnoty mieszkaniowej w remont odbywający się wewnątrz lokalu. Wyjątek nr 3 - wymóg zgody na remont wprowadzony uchwałą wspólnoty mieszkaniowej W wielu wspólnotach mieszkaniowych spotkać się można z ustanowionym w drodze uchwały (np. w ramach regulaminu porządku domowego) ogólnym obowiązkiem uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej na każdy remont w lokalu. Kwestia dopuszczalności wprowadzenia takich postanowień, możliwości ich późniejszego kwestionowania i realnych konsekwencji ich naruszenia będzie przedmiotem osobnego artykułu w przyszłości. Charakter prawny wszelkich regulaminów ma bowiem fundamentalne znaczenie dla funkcjonowania wspólnoty i wymaga kompleksowego omówienia. Na potrzeby niniejszego artykułu uznać należy jednak, iż w przypadku wprowadzenia takich wewnętrznych uregulowań przez wspólnotę mieszkaniową, poszczególni właściciele planujący przeprowadzenie prac remontowych powinni uzyskać wymaganą zgodę. Zignorowanie obowiązków ustanowionych wiążącymi właścicieli uchwałami może skutkować powstaniem negatywnych konsekwencji w przyszłości. Warto pamiętać: Uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej na przeprowadzenie remontu w lokalu zasadniczo nie jest wymagane, chyba że: 1. ingeruje w nieruchomość wspólną, 2. dotyczy instalacji lub 3. obowiązek taki wprowadzony został uchwałą właścicieli. 4
W tych przypadkach szczegółowej analizie poddać należy zakres planowanego remontu z uwzględnieniem szczegółowych zasad opisanych powyżej. Natomiast w każdym innym przypadku właściciel lokalu może postępować swobodnie i wszelkie wymagania stawiane mu w tym zakresie nie mają charakteru wiążącego. 5