Dom.pl Roczne zebranie wspólnoty mieszkaniowej: dlaczego warto w nim uczestniczyć?

Transkrypt

1 Roczne zebranie wspólnoty mieszkaniowej: dlaczego warto w nim uczestniczyć? Zarząd lub zarządca, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną jest zobligowany przepisami ustawy o własności lokali do zwołania, przynajmniej raz w roku, zebrania ogółu właścicieli. Zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej można porównać do zebrania udziałowców w firmie. Na zebraniu podejmuje się istotne dla funkcjonowania budynku decyzje. Zwołując zebranie zarząd/zarządca musi pamiętać, iż kluczową kwestią jest odpowiednie poinformowanie właścicieli o terminie zebrania. Odpowiednie czyli, jak nakazuje ustawa o własności lokali: pisemne, terminowe (najpóźniej na 7 dni przed zebraniem) oraz o odpowiedniej zawartości merytorycznej (porządek obrad oraz projekty uchwał, które zostaną poddane pod głosowanie). Zebranie roczne jest kluczowe dla życia wspólnoty mieszkaniowej z kilku względów. Zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej można porównać do zebrania udziałowców w firmie. Na zebraniu podejmuje się istotne dla page 1 / 13

2 ht ml funkcjonowania budynku decyzje. Tak jak w przypadku udziałowców w firmie, we Wspólnocie co roku zatwierdza się sprawozdanie z działalności zarządu w tym sprawozdanie finansowe oraz udziela się absolutorium dla zarządu Wspólnoty. Co to w praktyce oznacza? Zatwierdzenie sprawozdania nie jest niczym innym jak zaakceptowaniem pracy zarządu oraz wydatków jakie zostały poniesione w poprzednim roku obrachunkowym. Ustala się budżet na bieżący rok na podstawie przygotowanego przez zarząd/zarządcę planu gospodarczego. Powinien on odzwierciedlać poniesione przez Wspólnotę koszty w roku poprzednim z założeniem rezerwy na nieprzewidziane wydatki. Podczas zebrania Wspólnoty podejmowane są również decyzje związane z remontami lub modernizacjami, które Wspólnota powinna wykonać w celu utrzymania budynku w stanie niepogorszonym. Istnieje również możliwość zwołania zebrania częściej tj. w razie potrzeby (w praktyce ta opcja wykorzystywana jest w sytuacjach, w których zarząd/zarządca chce przekazać właścicielom jakieś istotne/szczególne ustalenia w sprawie wzbudzającej duże zainteresowanie oraz kiedy dla dalszych działań wymagana jest, wyrażona w formie uchwały, decyzja współwłaścicieli), a także na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej. Niedopełnienie obowiązku zwołania zebrania przez zarząd/zarządcę może skutkować szeroko idącymi konsekwencjami prawnymi. W przypadku niedotrzymania terminu zwołania zebrania przez zarząd Wspólnoty, takie zebranie zwołać może każdy ze współwłaścicieli nieruchomości. Sposoby zbierania głosów pod uchwałami Pierwszą, podstawową formą głosowania we wspólnocie jest oddanie głosu za bądź przeciw na samym zebraniu rocznym. Siła głosu odpowiada wielkości udziału w nieruchomości. Istnieje możliwość zmiany sposobu głosowania zgodnie z zasadą jeden właściciel jeden głos. Wprowadzenie tej zasady możliwe jest w opisanych przez prawo sytuacjach, tj. w określonej sprawie, o ile właściciele tak postanowili w umowie lub podjęli uchwałą wyrażoną większością głosów. Głosowanie według tej zasady jest również przewidziane w przypadku, gdy suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo gdy większość udziałów skupiona jest w rękach jednego właściciela. Wówczas, na żądanie właścicieli lokali posiadających co najmniej 1/5 głosów, wprowadzona zostaje zasada jeden na jeden. W jej duchu często głosuje się w budynkach, w których lokale mają podobny metraż. Drugim sposobem zbierania podpisów pod uchwałami jest tryb obiegowy, czyli w drodze indywidualnego zbierania głosów, który jest następstwem braku kworum na zebraniu. Zgodnie z art. 23 ustawy o własności lokali, w trybie obiegowym głosy zbierane mogą być tylko przez zarząd. W praktyce zdarza się jednak, że głosy zbierane są przez administratorów lub samych właścicieli lokali. Zgodnie z prawem, są to jednak osoby nieuprawnione. Anna Winter, Kierownik oddziału Wrocław/Zarządca Nieruchomości Integrum Management: Administrator może być uprawniony do samodzielnego zbierania głosów tylko wówczas, gdy wynika to z upoważnienia lub zawartej z nim umowy o pełnieniu obowiązków. Należy też brać pod uwagę, że uchwała, pod którą zbierano głosy przez osoby Anna Winter page 2 / 13

3 nieuprawnione, może zostać uchylona przez sąd. Warunkiem jednak jest wykazanie, że zbieranie głosów przez osoby nieuprawnione miało wpływ na treść uchwał, o czym mówi wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 2004 roku sygn. IV CK 543/0. O podjętej w trybie obiegowym uchwale, właściciele lokali muszą zostać powiadomieni na piśmie. Ustawa o własności lokali nie podaje konkretnego terminu, jednak w drodze analogii z art. 30 tej samej Ustawy, zasadne jest, aby odbyło się to w ciągu page 3 / 13

4 ht ml 7 dni od dnia przyjęcia uchwały. Co dalej z uchwałą? Po przegłosowaniu, uchwała wchodzi w życie. Należy jednak pamiętać, iż właścicielom przysługuje 6 tygodniowy termin na zaskarżenie uchwały do sądu, którego bieg liczony jest od dnia podjęcia uchwały na zebraniu rocznym lub, jeśli została ona przegłosowana w trybie obiegowym, od dnia powiadomienia go o jej treści. Wnosząc powództwo do sądu właściciel winien wykazać iż uchwała: jest niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną bądź też uchwała narusza jego interes prawny. Uchwała, pomimo zaskarżenia podlega wykonaniu, pod warunkiem, że sąd nie wyda postanowienia o wstrzymaniu jej wykonania, do czasu zakończenia sprawy. Zebrania wspólnot podtrzymują sąsiedzką więź Choć często może nam się zdawać, że zebrania wspólnoty niepotrzebnie zabierają nasz czas, warto jednak w nich uczestniczyć. Na zebraniu nie tylko decydujemy o losach naszej wspólnoty, a także jej rozwoju, ale i dzielimy się i dyskutujemy o swoich spostrzeżeniach na temat życia nieruchomości. A co najważniejsze poprzez uczestnictwo w zebraniach wspólnoty, podtrzymujemy dobre relacje z sąsiadami. A warto je pielęgnować, ponieważ nigdy nie wiadomo, kiedy może przydać nam się sąsiedzka pomoc. Zobacz także: page 4 / 13

5 Koszty remontu niezgodne z planem finansowym. Co powinna zrobić wspólnota mieszkaniowa? page 5 / 13

6 Często zdarza się, że założona początkowo wycena remontu i ostateczny koszt przedsięwzięcia różnią się od siebie. Co jednak zrobić w sytuacji, gdy wspólnota podjęła uchwałę w sprawie remontu budynku i w planie finansowym uwzględniono koszt prac oszacowany przez rzeczoznawcę budowlanego, a w trakcie prac okazało się, że kwota przeznaczona na remont jest zbyt mała? A do tego nasz budżet nie przewiduje marginesu błędu? Wbrew pozorom to problem, z którym wspólnoty mieszkaniowe muszą sobie radzić coraz częściej. page 6 / 13

7 page 7 / 13

8 Pralnia, wózkownia. Pomieszczenia wspólne czy przynależne do mieszkań? Pralnia, suszarnia, wózkownia czy rowerownia, które należą do części wspólnych inwestycji, zazwyczaj są dostępne dla wszystkich mieszkańców. Wszyscy także partycypują w kosztach związanych z ich utrzymaniem czy ewentualnymi remontami. Czy mieszkańcy mogą jednak podjąć działania, gdy zostały one sprzedane jako lokale przynależne do mieszkań? Ich odzyskanie zależne jest od tego, na jakiej podstawie zostały sprzedane przez dewelopera. page 8 / 13

9 page 9 / 13

10 Części wspólne we wspólnotach mieszkaniowych. Kto nimi dysponuje? Nieruchomość wspólna to w rozumieniu ustawy o własności lokali część budynku lub grunt, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli mieszkań lub pomieszczeń. Do części wspólnych zaliczyć można zatem m.in. fundamenty, piwnice, strychy, dach, ściany nośne, klatki schodowe, przewody, instalacje, korytarze, bramy czy windy. Koszty związane z ich utrzymaniem ponoszą właściciele nieruchomości składowych, w zależności od warunków przyjętych w umowie. page 10 / 13

11 page 11 / 13

12 Szczekający pies w bloku. Jak sobie radzić z pupilem sąsiada? Pies w bloku to widok dosyć powszechny. Jednak posiadanie pupila w mieszkaniu ma swoich zwolenników i przeciwników. Ci drudzy nie tylko są zdania, że pies najlepiej czuje się w domu z ogródkiem, ale często także zwracają uwagę na uciążliwości, jakie towarzyszą posiadaniu psa przez sąsiada. Jak sobie zatem z nimi radzić? page 12 / 13

13