Sprzedaż państwowego lub komunalnego budynku (lokalu) użytkowego bez przetargu

Transkrypt

1 Sprzedaż państwowego lub komunalnego budynku (lokalu) użytkowego bez przetargu Po wiosennym szkoleniu notariuszy Izby Dolnośląskiej wydawało się, że problem sprzedaży przez Skarb Państwa lub gminę lokali mieszkalnych i lokali użytkowych, obejmujących całą nieruchomość (budynek), na rzecz dotychczasowego najemcy lub dzierżawcy, został defhitywnie wyjaśniony. Sędzia Gerard Bieniek wyjaśnił, że w trybie bezprzetargowym na rzecz dotychczasowego najemcy lub dzierżawcy, na podstawie art. 21 ust.7 ustawy z dnia r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (zwanej dalej ustawą o g.g.") można sprzedać: - lokal mieszkalny, a także całą nieruchomość wraz z budynkiem, jeżeli lokal obejmuje cały budynek, i to bez względu na powierzchnię budynku, - lokal użytkowy, a także całą nieruchomość wraz z budynkiem, jeżeli lokal obejmuje cały budynek, i to bez względu na powierzchnię budynku. W związku z tym, że taki pogląd, jaki głosi G. Bieniek (a nawet dalej idący), zawsze prezentowałem, dlatego pozwalam sobie zabrać głos, nie żeby bronić poglądu G. Bieńka, ale aby sprzeciwić się stanowisku A. Oleszki wyrażonym w Pytaniach i odpowiedziach" ( Rejent" 1997, nr 6). A. Oleszko, dokonując oceny orzeczenia Sądu Wojewódzkiego w Opolu, zgodnego z poglądami G. Bieńka, z powołaniem się na znane i uznane autorytety i orzecznictwo (które nie zawsze wprost dotyczyły poruszanej problematyki), stwierdził, że linia orzecznictwa sądu w rozważanej sprawie nie jest trafna, a wręcz błędna". Zacznijmy więc od początku. Bezspornym jest, że sprzedaż nieruchomości przez Skarb Państwa lub gminę bez przetargu, jeżeli przetarg taki był niezbędny, powoduje nieważność umowy. Kiedy natomiast przetarg jest konieczny, wyjaśnia przepis art. 4 ust. 8 ustawy o g.g., stanowiąc, że sprzedaż (lub oddanie w użytkowanie wieczyste) przez Skarb Państwa lub gminę następuje w drodze przetargu wtedy, gdy przedmiotem umowy sprzedaży jest: - grunt (nie zabudowany), - wolne budynki i inne urządzenia, - wolne lokale. 103

2 Waldemar Myga Natomiast prawnie zajęte budynki lub lokale nie podlegają sprzedaży w trybie przetargu (także E. Gniewek, Obrót nieruchomościami państwowymi i komunalnymi, Kraków 1994, s. 105). Wprawdzie powołany przepis nie wyjaśnił, w jakim trybie następuje sprzedaż zajętych budynków i lokali, to jednak nie powinno budzić wątpliwości, że sprzedaż takich budynków i lokali - dla swej ważności - nie wymaga uprzedniego przeprowadzenia przetargu. Podnoszony brak określenia trybu sprzedaży zajętych budynków i lokali w art. 4 ust. 8 ustawy o g.g. (co nie może prowadzić do wniosku, że sprzedaż następuje w drodze przetargu), można interpretować następująco: nie można sprzedać budynku lub lokalu prawnie zajętego, chyba że sprzedaż następuje na warunkach i w granicach określonych art. 21 ust. 7 ustawy o g.g., a więc w przypadku sprzedaży na rzecz dotychczasowego najemcy lub dzierżawcy. Jest obecnie niewątpliwe, że lokalem w rozumieniu art. 21 ust. 7 ustawy o g.g. jest zarówno lokal mieszkalny, jak i użytkowy. Kwestia ta była sporna. Spór ten przeciął Sejm, który w dniu r. odrzucił projekt zmiany art. 21 ust. 7 ustawy o g.g. w kierunku dookreślenia, że przepis ten obejmuje oprócz lokalu mieszkalnego także i lokal użytkowy, bowiem uznał za oczywiste, że przepis ten obejmuje także lokale użytkowe. Skoro zatem niewątpliwe jest, iż lokal w rozumieniu art. 21 ust. 7 ustawy o g.g. to zarówno lokal mieszkalny, jak i użytkowy, to co najmniej dyskusyjne wydaje się stanowisko A. Oleszki, że niedopuszczalna jest w trybie bezprzetargowym sprzedaż na rzecz dotychczasowego najemcy lub dzierżawcy całego budynku, jeżeli stanowi on jeden lokal użytkowy i w całości był przedmiotem najmu lub dzierżawy W uchwale z dnia r. III CZP 109/ 95 Sąd Najwyższy wyjaśnił, że nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym, w którym znajduje się tylko jeden lokal zajmowany w całości przez jednego najemcę, może być sprzedana przez gminę w trybie bezprzetargowym temu najemcy, przy czym w uzasadnieniu SN stwierdził, że bez znaczenia jest powierzchnia domu. Ponadto w uzasadnieniu SN przytoczył uchwały SN z dnia r. III CZP61/94 i z dnia r. III CZP 161/94, które - jak słusznie zauważył - nie dotyczą problemu objętego pytaniem prawnym (także odpowiedzią A.Oleszki). 104

3 Odsyłając do logicznego i trafnego uzasadnienia uchwały z dnia r., można za G. Bieńkiem powtórzyć, że skoro lokal mieszkalny wyczerpuje cały budynek, to może być on sprzedany bez przetargu na rzecz dotychczasowego najemcy, i dalej, że skoro przepis art. 21 ust. 7 ustawy o g.g. obejmuje swą dyspozycją także lokale użytkowe, to także bez przetargu może być sprzedany na rzecz dotychczasowego prawnego użytkownika lokal użytkowy obejmujący cały budynek. Celowo użyłem wyżej określenia dotychczasowego prawnego użytkownika". Wbrew stanowisku E. Gniewka (Obrót nieruchomościami państwo i komunalnymi, s. 119), który skłonny jest przypisać ustawodawcy błędne określenie najemcy" jako dzierżawcy", aby wyjaśnić powody przywołania w art. 21 ust. 7 ustawy o g.g. i najemcy i dzierżawcy, jako uprawnionych do nabycia bez przetargu użytkowanej nieruchomości, stwierdzając, że Ujęto w ustawie taką osobę, mając zapewne na uwadze dostrzeżoną, choć wadliwą, praktykę wydzierżawiania lokali użytkowych". Należy przyjąć, że skoro w art. 21 ust. 7 ustawy o g.g. ustawodawca dwukrotnie użył określenia,.najemca" i dzierżawca", uczynił to świadomie. Można i należy wysnuć natomiast inny wniosek. Ustawodawca dopuszcza możliwość sprzedaży bez przetargu lokalu użytkowego, który wyczerpuje cały budynek, gdy przedmiotem umowy dzierżawy (prawidłowo określonej jako umowa dzierżawy", a nie błędnie określonej umowy najmu) był grunt wraz z budynkiem, stanowiącym lokal użytkowy. Bez przetargu może być sprzedana cała nieruchomość zabudowana budynkiem (budynkami) o charakterze użytkowym na rzecz dotychczasowego dzierżawcy nieruchomości. Przypisanie dzierżawcy zabudowanej nieruchomości prawa jej nabycia bez przetargu, stanowiłoby wyjaśnienie podnoszonego - chyba niesłusznie - zarzutu o braku postanowienia w art. 4 ust. 8 ustawy o g.g. w przedmiocie trybu sprzedaży zabudowanej i prawnie zajętej nieruchomości. Taka wykładnia usuwałaby dotychczasowe zarzuty wobec ustawodawcy (także w uzasadnieniu uchwały SN z dnia r.), iż nie określił trybu sprzedaży tzw. zabudowanych nieruchomości zajętych i stanowiłaby wyjaśnienie braku dalszych postanowień ustawowych w tym zakresie. W konsekwencji nie widzę przeszkód, aby całą nieruchomość zabudowaną budynkiem o charakterze użytkowym, który w całości stanowi lokal użytkowy, bez względu na jego powierzchnię, bez przetargu sprzedać jednemu lub kilku dzierżawcom w ułamkowych częściach (art. 4 ust. 1 ustawy 105

4 Waldemar Myga o g.g.), bez potrzeby wydzielania poszczególnych lokali, jeżeli przedmiotem umowy dzierżawy była cała zabudowana nieruchomość. Nie widzę dalej przeszkód, w wyjątkowych przypadkach, aby na rzecz najemcy lub dzierżawcy sprzedać bez przetargu udział we współwłasności nieruchomości zabudowanej budynkiem (mieszkalnym lub użytkowym) w części odpowiadającej powierzchni jego lokalu do całkowitej powierzchni budynku, jeżeli np. Skarb Państwa lub gmina jest tylko współwłaścicielem nieruchomości, a nie ustanowiono - ze względu na istniejącą współwłasność - odrębnej własności lokali i nie jest możliwe jednostronne ustanowienie samodzielnych lokali. Trudno więc podzielić pogląd wyrażony przez NSA ( Rzeczpospolita" z dnia r.), że brak jest podstaw do odstępstwa od trybu przetargowego sprzedaży budynków nie będących domami jednorodzinnymi. Orzeczenie to narusza postanowienie art. 4 ust. 8 ustawy o g.g. który wręcz wyłącza od sprzedaży w trybie przetargu zajęte budynki. Podzielając pogląd NSA, co najwyżej można by dojść do wniosku, że zajętych budynków w ogóle nie można sprzedać; nie można ich sprzedać w przetargu, bo są zajęte, nie można też ich sprzedać bez przetargu na rzecz dotychczasowego najemcy (dzierżawcy). Z uzasadnienia tegoż orzeczenia wynika ponadto, że w poprzednim wyroku tego sądu z dnia r. zajęto stanowisko, że sprzedaż w drodze przetargu budynków oddanych w najem lub dzierżawę może nastąpić dopiero po rozwiązaniu umowy najmu lub dzierżawy". Stanowisko takie w sposób niewątpliwy ogranicza prawo właściciela do rozporządzania przysługującym mu prawem własności, a często - ze względu na stan techniczny wynajętych lub wydzierżawionych budynków wymagających nakładów - byłoby wręcz nieuzasadnione ekonomicznie. Odwołanie się przez NSA do uchwały SN z dnia r. III CZP 61/94 i stwierdzenie, że poglądy SN i NSA sąjednakowe, budzi uzasadnione zastrzeżenia, bowiem w uchwale SN z dnia r. wyrażono pogląd w całkowicie odmiennym stanie faktycznym: sprzedaż nieruchomości gruntowej wraz z budynkiem, w którym lokale mieszkalne (użytkowe) zostały oddane w najem, w sytuacji gdy sprzedaż ma nastąpić nie na rzecz dotychczasowego najemcy całej nieruchomości. Wprawdzie SN w tej uchwale nie rozważał dopuszczalności sprzedaży nieruchomości bez przetargu na rzecz dotychczasowych najemców, ale -bez przepisywania SN poglądów, których nie wyraził - z całej argumentacji tego sądu można wnioskować, że nie 106

5 widzi on przeszkód do sprzedaży całej nieruchomości na rzecz dotychczasowego najemcy (dzierżawcy). Za przypisaniem SN takiego poglądu przemawia ponadto argumentacja zawarta w uzasadnieniu wyżej powołanej uchwały SN z dnia r. Z tego chyba też względu orzeczenie NSA z dnia r. - wedle uzyskanej informacji - do chwili obecnej nie zostało zakwalifikowane do publikacji. Reasumując, należy stwierdzić, że w obecnym stanie prawnym nie ma jakichkolwiek przeszkód do sprzedaży bez przetargu przez Skarb Państwa lub gminę na rzecz dotychczasowego najemcy lub dzierżawcy nieruchomości zabudowanej domem o charakterze mieszkalnym lub użytkowym, bez względu na jego powierzchnię użytkową, a także najmowanego lub dzierżawionego udziału we współwłasności nieruchomości. Przetarg natomiast jest obligatoryjny, gdy przedmiotem umowy jest grunt nie zabudowany, wolny budynek lub lokal albo gdy sprzedaż zajętej nieruchomości miałaby nastąpić nie na rzecz dotychczasowego najemcy lub dzierżawcy. Waldemar Myga 107