CENTRA HANDLOWE W MIASTACH REGIONALNYCH I kwartał 2018
SPIS TREŚCI WSTĘP 3 ZASOBY I PODAŻ 4 POPYT I PUSTOSTANY 6 CZYNSZE I INNE WARUNKI NAJMU 8 TRENDY 9
WSTĘP Mimo że największe inwestycje handlowe w 2017 r. zrealizowane zostały w głównych polskich aglomeracjach, dziesięć rynków regionalnych, obsługujących łącznie ponad 2,3 mln konsumentów, ciągle wzbudzało zainteresowanie inwestorów, deweloperów i sieci handlowych. Jako że w analizowanych miastach funkcjonuje obecnie 70 centrów handlowych, na jedno przypada średnio 33 tys. potencjalnych klientów, z czego najwięcej w Częstochowie i Toruniu, a najmniej w Rzeszowie i Lublinie. Bazując na danych firmy GfK Polonia dotyczących siły nabywczej mieszkańców miast regionalnych (w większości przypadków powyżej średniej krajowej), można oszacować, że są to rynki o łącznej wartości około 70 mld PLN rocznie. Średnia siła nabywcza mieszkańca miasta regionalnego waha się w przedziale 28 30 tys. PLN rocznie. Statystycznie zatem, przy istniejących ok. 2 mln m² powierzchni, na metr kwadratowy centrum handlowego w tych lokalizacjach przypada 35 tys. PLN rocznie najwięcej w Częstochowie i Olsztynie, a najmniej w Rzeszowie i Lublinie. Rok 2017 na rynkach regionalnych był czasem rozbudów, modernizacji i rekomercjalizacji, a także zakupów inwestycyjnych. Właścicieli zmieniły między innymi Galeria Słoneczna w Radomiu, Alfa w Białymstoku i Toruń Plaza. Świadczy to o atrakcyjności i potencjale rozwojowym tych rynków. LICZBA MIAST REGIONALNYCH 10 ŚREDNIA ROCZNA SIŁA NABYWCZA MIESZKAŃCA (PLN) 29 490 ŁĄCZNA POWIERZCHNIA CENTRÓW HANDLOWYCH (m²) 2 mln 70 POWIERZCHNIA W BUDOWIE (m²) 22 700 WSPÓŁCZYNNIK PUSTOSTANÓW (%) ŁĄCZNA LICZBA MIESZKAŃCÓW 2,3 mln ŁĄCZNA SIŁA NABYWCZA MIESZKAŃCÓW (PLN) 70 mld LICZBA CENTRÓW HANDLOWYCH LICZBA CENTRÓW HANDLOWYCH W BUDOWIE 3 NAJWYŻSZE CZYNSZE (EUR/m²/MIESIĄC) 1,7-8,5 24-30 Źródło: Colliers International, GfK, GUS, 2017 r. 3 Rynek handlowy CENTRA HANDLOWE W MIASTACH REGIONALNYCH 2018 Colliers International
ZASOBY I PODAŻ W dziesięciu miastach regionalnych znajduje się ok. 2 mln m² powierzchni centrów handlowych (70 obiektów), co stanowi ponad 17% całkowitych zasobów w Polsce. Największą ilość powierzchni oferują rynki Lublina (14 centrów handlowych) i Bydgoszczy (10 centrów handlowych). Najmniejszym rynkiem (121 tys. m² rozlokowanych w pięciu obiektach) pozostaje natomiast Olsztyn. Nasycenie powierzchnią centrów handlowych w miastach regionalnych jest mocno zróżnicowane od 590 m²/1 000 mieszkańców w Radomiu i Częstochowie do ponad 1 000 m² w Rzeszowie, Bielsku-Białej i Lublinie. Podobnie jak w całej Polsce, również w miastach regionalnych dominującym formatem są tradycyjne centra handlowe, stanowiące aż 90% całości zasobów. Mimo to w mniejszych miastach istnieje ok. 100 tys. m² powierzchni w parkach handlowych, najwięcej w Białymstoku. W Lublinie, Rzeszowie i Białymstoku funkcjonują także centra wyprzedażowe. Ostatnie powstało w ubiegłym roku w miejscu dawnej rzeszowskiej Galerii Graffica. W 2017 r. w miastach regionalnych odnotowano umiarkowaną aktywność deweloperską. Łącznie oddano ok. 65,6 tys. m² powierzchni centrów handlowych. Jedynym nowym obiektem, jaki otwarto w miastach regionalnych, była IKEA Skende Shopping w Lublinie (57,5 tys. m²). ZASOBY (PNB* M 2 ) 0 2 4 6 8 10 12 14 16 0 50 000 100 000 150 000 200 000 250 000 300 000 350 000 400 000 Tradycyjne centrum handlowe Park handlowy Centrum wyprzedażowe Liczba obiektów *Powierzchnia najmu brutto Źródło: Colliers International, grudzień 2017 r. 4 Rynek handlowy CENTRA HANDLOWE W MIASTACH REGIONALNYCH 2018 Colliers International
Deweloperzy koncentrowali się przede wszystkim na rozbudowach i modernizacjach istniejących centrów. Do najbardziej spektakularnych należała rozbudowa Auchan Hetmańska w Białymstoku, gdzie oprócz zwiększenia powierzchni o 6 tys. m² stworzono strefę chillout, przestrzeń co-workingową, kącik multimedialny oraz plac zabaw. Powiększono również parking i wyposażono go w wiaty rowerowe, a także budy dla psów. Przebudowom i modernizacjom były poddane także Sfera w Bielsku-Białej, Galeria Jurajska w Częstochowie i Plaza Rzeszów. PODAŻ I POWIERZCHNIA W BUDOWIE (PNB* M 2 ) Działalność deweloperska w miastach regionalnych pozostanie w perspektywie średnioterminowej na umiarkowanym poziomie i obejmie głównie modernizacje, rozbudowy i budowy niewielkich centrów zakupów codziennych. Na przełomie 2017 i 2018 r. w budowie w tych lokalizacjach pozostawało łącznie ok. 33 tys. m² powierzchni, a największym powstającym obiektem był Outlet Center Bydgoszcz. Wśród ogłoszonych planów modernizacji na uwagę zasługuje Plaza Lublin, gdzie ma zostać dokonana adaptacja powierzchni dla nowych najemców, remont strefy restauracyjnej oraz budowa stref rekreacyjnych i edukacyjnych. Podaż w 2017 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 Powierzchnia w budowie *Powierzchnia najmu brutto Źródło: Colliers International, grudzień 2017 r. NASYCENIE POWIERZCHNIĄ CENTRÓW HANDLOWYCH (M 2 /1 000 MIESZKAŃCÓW) 773 NAJWIĘKSZE CENTRA HANDLOWE W MIASTACH REGIONALNYCH 1 141 Centrum handlowe Miasto PNB* (m 2 ) Właściciel Deweloper 752 Atrium Felicity Lublin 75 000 Atrium Poland Real Estate Atrium Poland Real Estate 591 Galeria Echo Kielce 70 000 EPP Galeria Olimp Lublin 63 000 IKEA Skende Shopping Lublin 57 500 PHUT TRANSHURT IKEA Centres Polska Echo Investment PHUT TRANSHURT IKEA Centres Polska 760 1 128 Millenium Hall Rzeszów 52 000 Develop Investment Develop Investment 699 Zielone Arkady Bydgoszcz 51 000 ECE ECE Sfera Bielsko-Biała 48 500 Atrium Copernicus Galeria Jurajska Toruń 47 400 CBRE Global Investors Atrium Poland Real Estate Bielsko Business Center 3 TK Development Częstochowa 44 900 GTC GTC Auchan Bielsko-Biała 44 700 Immochan Polska Immochan Polska *Powierzchnia najmu brutto Źródło: Colliers International, grudzień 2017 r. 590 1 248 681 Nasycenie 0 200 400 600 800 1 000 1 200 1 400 Źródło: Colliers International, grudzień 2017 r. 5 Rynek handlowy CENTRA HANDLOWE W MIASTACH REGIONALNYCH 2018 Colliers International
POPYT I PUSTOSTANY Pomimo umiarkowanej działalności deweloperskiej w miastach regionalnych wciąż pojawiają się nowe sieci handlowe. Związane jest to zarówno z rozbudowami istniejących obiektów, jak i prowadzonymi procesami rekomercjalizacji. Jedynym nowo wybudowanym centrum, które przyciągało zainteresowanie najemców, było IKEA Skende Shopping w Lublinie. PUSTOSTANY (%) 1,9 2,5 3,8 Największymi otwarciami w sektorze mody w miastach regionalnych były m.in. H&M w Auchan Hetmańska w Białymstoku, H&M i Carry w Skende Shopping Lublin. Nadal zauważalna jest ekspansja sieci z odzieżą i sprzętem sportowym sklepy Martes Sport zawitały w Auchan Hetmańska w Białymstoku, Aura w Olsztynie i Outlet Center Lublin, Go Sport w Skende Shopping Lublin, a Decathlon w Plaza Rzeszów. Z kolei w Galerii Echo w Kielcach pojawiły się sklepy Outhorn, Puma i Martes Sport Junior. Wśród nowych najemców, którzy rozpoczęli działalność w sektorze rozrywki i rekreacji, warto wymienić fitness kluby CityFit, otwarte w centrach handlowych Zielone Wzgórze w Białymstoku i Rondo w Bydgoszczy, Calypso w Galerii Jurajskiej w Częstochowie, a także Master Bowling&Bilard w Tarasach Zamkowych w Lublinie. 6,6 1,8 4,6 1,9 8,5 2,2 1,7 Wskaźnik pustostanów 0 2 4 6 8 10 Źródło: Colliers International na podstawie PRRF, grudzień 2017 r. 6 Rynek handlowy CENTRA HANDLOWE W MIASTACH REGIONALNYCH 2018 Colliers International
W centrach handlowych w miastach regionalnych dynamicznie rozwija się gastronomia. Swoje punkty otworzyły m.in.: Bierhalle w Focus Mall w Bydgoszczy, McDonald s w Lublin Plaza, Kuchnia Marche w Galerii Słonecznej w Radomiu i KFC w Atrium Copernicus w Toruniu. Na rynku bydgoskim w Zielonych Arkadach zadebiutowała także kawiarnia Starbucks, a w Galerii Warmińskiej w Olsztynie Costa Coffee. W ubiegłym roku kontynuowana była ekspansja sieci spożywczych, które zajmowały powierzchnie po delikatesach Alma. Carrefour pojawił się w takich centrach, jak Focus Mall w Bydgoszczy, Aura w Olsztynie i Galeria Olimp w Lublinie, natomiast Biedronka zawitała w Tarasach Zamkowych w Lublinie i Galerii Jurajskiej w Częstochowie. Centrami handlowymi w miastach regionalnych ponownie zainteresowały się sieci z sektora dom i wnętrze w Skende w Lublinie swoje sklepy otworzyli m.in. IKEA, Black Red White, Abra, Bel-Pol, Home&You i Flying Tiger, w Outlet Center Białystok pojawiły się Opus Meble i Swalen, a w białostockim Auchan Hetmańska i radomskim Echo zagościły sklepy Komfort. Wśród innych znaczących otwarć warto wymienić nowe sklepy Toys R Us w Auchan Hetmańska w Białymstoku i w centrum handlowym Rondo w Bydgoszczy. Poziom pustostanów różni się w zależności od rynku. Najwyższy na koniec 2017 r. notowany były w Radomiu (8,5%) i Częstochowie (6,6%), a najniższy w Toruniu (1,7%) i Kielcach (1,8%). Na wysokość wskaźnika wolnej powierzchni największy wpływ miały lokale po sklepach Praktiker, wciąż czekające na nowych najemców, i inne duże powierzchnie przeznaczone głównie dla sektora spożywczego i mody. LICZBA MIESZKAŃCÓW PRZYPADAJĄCA NA CENTRUM HANDLOWE 0 100 000 200 000 300 000 400 000 Liczba mieszkańców miasta Liczba mieszkańców przypadająca na jedno centrum handlowe Źródło: Colliers International, GUS, I poł. 2017 r. ROCZNA SIŁA NABYWCZA (PLN) NA M 2 CENTRUM HANDLOWEGO 26 556 36 636 38 372 39 058 41 066 52 635 42 898 22 391 29 763 44 114 0 20 000 40 000 Siła nabywcza na m 2 centrum handlowego 60 000 Źródło: Colliers International, GfK, 2017 r. 7 Rynek handlowy CENTRA HANDLOWE W MIASTACH REGIONALNYCH 2018 Colliers International
CZYNSZE I INNE WARUNKI NAJMU Czynsze w miastach regionalnych pozostają w lekkim trendzie spadkowym. Najwyższe, za lokal o powierzchni 100-150 m² z przeznaczeniem na modę, znajdujący się w najlepszym na rynku centrum handlowym, kształtują się na poziomie 28-30 EUR/m²/miesiąc w Bydgoszczy i na poziomie 24-26 EUR/m²/miesiąc w Radomiu czy Częstochowie. Praktyką rynkową, również w miastach regionalnych, staje się większa elastyczność w warunkach najmu. Najemcom o strategicznym znaczeniu dla centrum oferowane są pakiety zachęt, w tym: partycypacja w kosztach aranżacji powierzchni, najem oparty jedynie o czynsz od obrotu, krótsze okresy najmu, czasowe obniżki i zamrażanie kosztów eksploatacyjnych. Zmiany w warunkach najmu w najbliższym czasie przynieść mogą nowe regulacje prawne wprowadzone w Polsce w roku ubiegłym, w tym stopniowo implementowany zakaz handlu w niedzielę. CZYNSZE (PLN/M 2 /MIESIĄC) 26-28 26-28 28-30 Poziom czynszu 24-26 24-26 26-28 24-26 24-26 26-28 26-28 23 25 27 29 31 Źródło: Colliers International, grudzień 2017 r. 8 Rynek handlowy CENTRA HANDLOWE W MIASTACH REGIONALNYCH 2018 Colliers International
TRENDY W związku z dynamicznym wzrostem e-commerce w Polsce wiele sieci handlowych rozszerza swoje usługi i wchodzi na kolejne rynki. W 2017 r. IKEA uruchomiła dostawy swoich produktów m.in. do Białegostoku, Bielska-Białej, Częstochowy, Kielc, Olsztyna, Radomia i Rzeszowa. Sieci spożywcze, na czele z Carrefour, coraz śmielej wprowadzają nowe technologie do obsługi klientów, umożliwiając łączenie sprzedaży on-line i off-line. W centrach handlowych w miastach regionalnych wzorem największych aglomeracji, coraz częściej zaczynają pojawiać się koncepty rozrywkowo- -rekreacyjne, mające czasowo lub na stałe urozmaicić ich ofertę. W minionym roku otwarto na przykład tor kartingowy (1 400 m²) na terenie Outlet Center Białystok, a w Outlet Center Lublin zorganizowano czasową wystawę budowli z klocków LEGO (1 500 m²). Zmieniające się zwyczaje konsumenckie powodują, że trend jedzenia poza domem dociera także do miast regionalnych. W pierwszej kolejności stwarza to szansę na szybszy rozwój kawiarni sieciowych w tych lokalizacjach, czego zwiastunem jest otwarcie Starbucks w Bydgoszczy czy Costa Coffee w Olsztynie. Zielone centra handlowe to już nie tylko domena największych aglomeracji, obiekty handlowe w miastach regionalnych również zdobywają certyfikaty ekologiczne w 2017 r. certyfikat BREEAM otrzymały m.in. Outlet Center Białystok i Outlet Center Lublin, a także Atrium Felicity w Lublinie i Atrium Copernicus w Toruniu. W Focus Mall Bydgoszcz, Plaza Rzeszów, Gemini Park Bielsko-Biała oraz przy sklepach IKEA Bydgoszcz i Lublin pojawiły się natomiast stacje ładowania aut elektrycznych. Oferta centrów handlowych usytuowanych w miastach regionalnych wzbogacana jest również o nietypowe funkcje w Focus Mall w Bydgoszczy swoją siedzibę otworzyło Bydgoskie Centrum Sztuki (320 m²), które w zabytkowych wnętrzach prowadzi działalność wystawienniczą i edukacyjną. 9 Rynek handlowy CENTRA HANDLOWE W MIASTACH REGIONALNYCH 2018 Colliers International
ACROSS RETAIL: SIĘGNIJ PO PRZEWAGĘ TWOJE CELE BIZNESOWE NASZA WIEDZA I SERWIS Aby osiągnąć sukces na dzisiejszym rynku, Twoja firma potrzebuje rozwiązań, które wykorzystają jej potencjał, zasoby i szanse. Oferta ACROSS Retail to łatwy dostęp do wszystkich usług na rynku nieruchomości, sprofilowany według Twoich potrzeb jako najemcy, właściciela lub inwestora w sektor handlowy. ACROSS Retail to suma doświadczeń naszych ekspertów, szyty na miarę pakiet usług i zespół doradczy rozumiejący Twój biznes dostępne dla Ciebie w jednym miejscu. Wykorzystaj swój potencjał z naszą pomocą.
413 biur w 69 krajach na 6 kontynentach Stany Zjednoczone: 145 Kanada: 28 Ameryka Łacińska: 23 Azja Pacyfik: 86 EMEA: 131 2,4 mld roczny przychód w 2017 180 mln m 2 powierzchni w zarządzaniu 15 400 pracowników KONTAKT: Dominika Jędrak Director Research and Consultancy Services +48 666 819 242 Dominika.Jedrak@colliers.com Katarzyna Michnikowska Assocciate Director Research and Consultancy Services +48 607 559 587 Katarzyna.Michnikowska@colliers.com Klaudia Sionek Junior Analyst Research and Consultancy Services +48 666 819 226 Klaudia.Sionek@colliers.com Colliers International Colliers International Group Inc. (NASDAQ i TSX: CIGI) jest globalną firmą doradczą działającą w obszarze rynku nieruchomości komercyjnych. Posiada biura w 69 krajach, w których zatrudnia 15 400 pracowników. Colliers International oferuje pełen zakres usług podmiotom związanym z rynkiem nieruchomości. Firma doradza najemcom, właścicielom nieruchomości oraz inwestorom na całym świecie. Oferuje pośrednictwo w zakresie wynajmu i sprzedaży, globalne rozwiązania korporacyjne, obsługę transakcji inwestycyjnych i rynków kapitałowych, zarządzanie projektami, usługi w zakresie workplace solutions, zarządzanie nieruchomościami oraz majątkiem spółek, wycenę nieruchomości, a także badania rynku dostosowane do potrzeb klientów oraz doradztwo strategiczne. Colliers International znalazł się w rankingu Global Outsourcing 100 liście czołowych firm działających w sektorze outsourcingu. Spółka została wyróżniona już po raz dziesiąty z rzędu, czyli więcej niż którakolwiek spośród firm doradzających na rynku nieruchomości. Autorem rankingu jest International Association of Outsourcing Professionals. www.colliers.com Colliers International w Polsce działa od 1997 roku i posiada biura w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Gdańsku, Katowicach i Łodzi, w których łącznie zatrudnia ponad 250 specjalistów. Firma została uhonorowana wieloma prestiżowymi nagrodami przyznanymi m.in. w konkursach: Eurobuild, CIJ Journal, CEE Quality Awards, International Property Awards. Ostatnio otrzymane przez Colliers wyróżnienia to nagroda Outsourcing Star dla jednej z firm nieruchomościowych najprężniej działających w sektorze outsourcingu oraz Gazele Biznesu przyznawane najdynamiczniej rozwijającym się firmom w Polsce. www.colliers.pl Wszelkie prawa zastrzeżone 2018 Colliers International. Informacja zawarte w niniejszym dokumencie zostały pozyskane ze źródeł uważanych za rzetelne. Pomimo dołożenia należytych starań, nie gwarantujemy precyzyjności tych informacji. W związku z powyższym zachęcamy czytelników do konsultacji informacji i treści zawartych w tym raporcie z ich profesjonalnymi doradcami.