dr Mirosław A. Bieszki Doradca Ekonomiczny KPF Planowane wydatki na nieruchomości i cele oszczędzania gospodarstw domowych. IV kwartał 2013 roku KPF wraz z IRG SGH przeprowadza od połowy roku 2006 badania wśród gospodarstw domowych, dotyczące planowanych wydatków na zakup dóbr trwałych oraz sposobu ich finansowania. Respondenci pytani są o planowany sposób sfinansowania swoich zamierzeń zakupowych. Badania przeprowadzane są w cyklach kwartalnych co pozwala prześledzić na ile zmieniają się plany dotyczące nieruchomości pod wpływem wahań koniunktury gospodarczej oraz zmian w ogólnym klimacie gospodarczym i społecznym. W drugim z publikowanych przez KPF raportów na ten temat uwagę skupimy na najbardziej aktualnych wynikach badań. Decyzje gospodarstw domowych za ostatni z okresów objętych badaniami pozostają pod znacznym wpływem wydatków zrealizowanych w okresie wakacyjnym oraz w przypadku gospodarstw domowych z dziećmi w wieku szkolnym na sfinansowanie potrzeb edukacji. Główne wnioski 1. Gospodarstwa domowe przechodzą przyspieszony kurs alokacji wolnych środków, a pozytywnym skutkiem może okazać się trwała zmiana strukturalna i zbliżenie do modelu oszczędzania, jaki funkcjonuje w krajach o rozwiniętych rynkach finansowych. 2. Środki z banków nie odpłynęły do przysłowiowej skarpety, bowiem wg danych NBP wartość gotówki w obiegu zmalała, a nie wzrosła. Sprzedaż detaliczna nie wzrosła na tyle, aby wyjaśnić to zjawisko. Odpływ środków znalazł swoje ujście na rynku nieruchomości i kapitałowym. 3. Przesunięcie w strukturze depozytów bankowych ma znaczenie dla bilansów bankowych. Z jednej strony obniża koszt pozyskania pasywów, jednak z drugiej ma ujemny wpływ na zdolność pożyczania pieniędzy na długi okres. Jeśli trwale zmieni się struktura pasywów i dodamy do tego restrykcje wchodzącej w życie od 1 stycznia 2014 Rekomendacji S (dla przypomnienia w okresie przejściowym minimum 5% wkładu własnego kredytobiorcy hipotecznego oraz maksymalnie 35-letni okres kredytowania), to perspektywy dla rynku kredytów hipotecznych nie rysują się zachęcająco. 4. Jeśli skonfrontujemy ożywienie na rynku kredytów dla gospodarstw domowych ze spadkiem ich depozytów, to można założyć, że wycofane środki zostały zamienione w udział własny przy zaciąganiu kredytów hipotecznych. Wniosek ten wspierają dane o ilości transakcji na rynku mieszkaniowym. Na przyspieszenie decyzji o zakupach mieszkań bez wątpienia wpływ poza czynnikami rynkowymi mają zmiany w Rekomendacji regulującej udzielanie kredytów hipotecznych. Planowane wydatki na nieruchomości i cele oszczędzania gospodarstw domowych 1
5. Tym niemniej wskaźnik deklarujących zakup lub remont ze źródeł innych niż kredyt wzrasta i osiągnął najwyższy od dwóch lat poziom. 6. Program MDM i Rekomendacja S mogą przynieść bardzo niekorzystną strukturę nowych inwestycji deweloperów. Inwestycje podejmowane będą na obrzeżach miast i powstawać będą mieszkania spełniające normy dofinansowania, ale dalekie poziomem jakościowym od oczekiwań. Takie nieruchomości mają niski potencjał wzrostu wartości. Cele oszczędzania i zmiany w strukturze oszczędności Na oszczędności gospodarstw domowych składają się inwestycje w papiery wartościowe, jednostki funduszy inwestycyjnych, środki na rachunkach bankowych oraz niewydatkowana gotówka (przysłowiowa skarpeta ). Wg statystyk NBP, które są najbardziej miarodajnymi, wartość oszczędności gospodarstw domowych wyniosła 1.134 mld zł co oznacza, że rok do roku oszczędności wzrosły o 12%. Warto w tym miejscu podkreślić, że nie należy tego wskaźnika utożsamiać wprost ze wzrostem zdolności do tezauryzacji. Zdolność do oszczędzania może pozostawać niezmieniona, podczas gdy rośnie wartość aktywów, w których ulokowane zostały wolne środki gospodarstw domowych. Dobrze ten paradoks widać na przykładzie Hiszpanii, gdzie wartość oszczędności gospodarstw domowych przekroczyły 1.000 mld euro pomimo tego, że poza rynkiem pracy nadal pozostaje więcej niż co czwarty Hiszpan, a co 4 gospodarstwo domowe deklaruje brak nadwyżki nad wydatkami. Rozwiązanie kryje się w strukturze oszczędności ponad 70% stanowią tam inwestycje w papiery wartościowe, a główną siłą napędową wzrostu jest wzrost wartości indeksu giełdowego IBEX. Polskie gospodarstwa domowe nadal są bardzo konserwatywne, ale zmiany w nastawieniu do oczekiwanych przekładają się na decyzje co do produktu oszczędnościowego. Wprawdzie nadal dominują depozyty bankowe, tym niemniej efekty postępujących zmian są widoczne. Decyzje gospodarstw domowych poza wielkością dochodu do dyspozycji pozostają pod wpływem oprocentowania depozytów bankowych oraz sentymentu rynkowego wskaźnika notowań giełdowych. Możliwość osiągnięcia zauważalnego w budżecie domowym dochodu z lokat bankowych jest na niskim poziomie ze względu na rekordowo niskie stopy procentowe. Warte podkreślenia jest to, że stopy procentowe są i będą w najbliższej przyszłości na historycznie najniższym poziomie w całym okresie gospodarki rynkowej w Polsce. W konsekwencji gospodarstwa domowe przechodzą przyspieszony kurs alokacji wolnych środków, a pozytywnym skutkiem może okazać się trwała zmiana strukturalna i zbliżenie do modelu oszczędzania, jaki funkcjonuje w krajach o rozwiniętych rynkach finansowych. W tym kontekście nie może dziwić fakt, iż najwyższą dynamikę możemy odnotować w przyroście wartości akcji spółek notowanych na giełdzie. Ich wartość w rękach gospodarstw domowych wzrosła na koniec września do 38 mld zł, co oznacza wzrost kwartalny o ponad 12%. Również wartość aktywów gospodarstw domowych zainwestowanych w jednostki funduszy inwestycyjnych oraz ubezpieczeniowe fundusze kapitałowe wzrosła kwartalnie odpowiednio o 7% i 4,9%. Lokujący oszczędności w jednostki towarzystw inwestycyjnych w 2013 r. zdecydowanie preferują ich zakup, a nie sprzedaż czy umorzenia. Jak wskazują dane TFI, wpłaty przeważały nad wypłatami w funduszach detalicznych (tam trafiają Planowane wydatki na nieruchomości i cele oszczędzania gospodarstw domowych 2
oszczędności gospodarstw domowych) i wyniosły na koniec października 1,4 mld zł. Co ważne, wyraźnie preferowane były fundusze akcyjne, a dodatnie saldo zamknęło się na poziomie 1,1 mld zł. Łącznie te trzy możliwe cele oszczędzania osiągnęły wartość 170 mld zł (dla porównania na koniec II kw. było to 158 mld zł). W ogólnej wartości oszczędności gospodarstw domowych stanowi to 15%. Świadomie pomijamy tu wartość aktywów otwartych funduszy emerytalnych, gdyż środki do nich kierowane są skutkiem wprowadzonego filarowego systemu ubezpieczeń emerytalnych. Depozyty bankowe gospodarstw domowych nie maleją, ale 1,1 mld zł przyrostu z 538,5 mld do 540 mld można traktować niemal symbolicznie. Koniec III kwartału 2013 r. był bardzo symptomatyczny dla charakteryzowanych zmian, bowiem saldo depozytów gospodarstw domowych zmalało o blisko 736 mln zł, a odpływ środków następował zarówno z rachunków terminowych, jak i bieżących. Najwięcej środków odpłynęło z lokat terminowych, bo aż 88% wartości salda depozytów za ten okres. Odpływ depozytów dotknął również SKOK-i, jednak na daleko mniejsza skalę. Środki te nie odpłynęły do przysłowiowej skarpety, bowiem wg danych NBP wartość gotówki w obiegu zmalała, a nie wzrosła. Sprzedaż detaliczna nie wzrosła na tyle, aby wyjaśnić to zjawisko. Odpływ środków znalazł swoje ujście na rynku nieruchomości i kapitałowym. Nic zatem dziwnego, że dynamika oszczędności w bankach w ujęciu rocznym wyhamowała do najniższego poziomu od 2007 roku. Mimo tych bardzo jak na krajowe realia dynamicznych zmian, udział depozytów bankowych w ogólnej wartości zgromadzonych oszczędności nadal jest wysoki 48%. W tym miejscu warto podkreślić umiejętność gospodarstw domowych do wyciągania wniosków, czego dowodem jest migracja środków z lokat terminowych na rachunki bieżące. Jak dowodzą dane NBP, we wrześniu środki na rachunkach bieżących przekroczyły o 11 mld zł wartość depozytów terminowych. To przesunięcie w strukturze depozytów bankowych ma znaczenie dla bilansów bankowych. Z jednej strony obniża koszt pozyskania pasywów, jednak z drugiej ma ujemny wpływ na zdolność pożyczania pieniędzy na długi okres. Jeśli na trwale zmieni się struktura pasywów i dodamy do tego restrykcje wchodzącej w życie od 1 stycznia 2014 Rekomendacji S (dla przypomnienia w okresie przejściowym minimum 5% wkładu własnego kredytobiorcy hipotecznego oraz maksymalnie 35 letni okres kredytowani), to perspektywy dla rynku kredytów hipotecznych nie rysują się zachęcająco. O innych potencjalnych skutkach, które ujawnią się na rynku nieruchomości, piszemy w części raportu poświęconej planowanym wydatkom na nieruchomości. W strukturze deklarowanych celów oszczędzania nie zaszły zmiany o charakterze strukturalnym. Nadal większość respondentów deklaruje, że najważniejszym dla nich celem oszczędzania są wydatki na nieruchomości. Taki cel zadeklarowała ponad 1/3 gospodarstw domowych. Na drugim miejscu znajduje się kategoria bez specjalnego przeznaczenia 25,1% wskazań. Planowane wydatki na nieruchomości i cele oszczędzania gospodarstw domowych 3
Wykres 1. Hierarchia celów oszczędzania w latach 2008-2013 (średnie z danych kwartalnych) 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% zakup domu/mieszkania, budowa domu zakup samochodu zakup drobnych dóbr trwałych (np. sprzęt RTV-AGD) remont domu/mieszkania bieżące wydatki konsumpcyjne (np. żywność, odzież) wypoczynek emerytura inne cele bez specjalnego przeznaczenia 0% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Źródło: KPF-IRG SGH. W hierarchii celów oszczędzania największe znaczenie mają zatem nieruchomości (zakup i remont) oraz bufor bezpieczeństwa. W takich bowiem kategoriach należy traktować wskazania bez specjalnego przeznaczenia i łącznie te dwa cele pochłaniają ponad 50% deklarowanych oszczędności. Nadal, pomimo dyskusji o systemie emerytalnym, cel oszczędzania na emeryturę znajduje się na końcu hierarchii preferowanych oszczędności. W ostatnim z badań KPF IRG, przeprowadzonym w III kwartale 2013 roku, respondentom postawione zostały pytania specjalne, które wiązały się ze świadomością gospodarstw domowych w zakresie zmienności wartości rzeczywistej pieniądza w czasie. Pytania brzmiały następująco: Proszę wyobrazić sobie, że wygraliście Państwo na loterii sumę równą Waszym miesięcznym dochodom. Zgodnie z regulaminem otrzymacie ją jednak dopiero za rok. Ile procent z tej sumy bylibyście skłonni oddać, żeby otrzymać tę kwotę od razu? oraz Jakie oprocentowanie musiałby zaoferować bank na okres jednego roku aby skłonić do zdeponowania nagrody na okres 1 roku? Odpowiedzi respondentów nie były zaskakujące jeśli weźmiemy pod uwagę wcześniejsze wnioski o przeciętnym stanie wiedzy gospodarstw domowych o inwestowaniu. Planowane wydatki na nieruchomości i cele oszczędzania gospodarstw domowych 4
Wykres 2. Skłonność do oszczędzania i świadomość gospodarstw domowych w zakresie zmienności wartości rzeczywistej pieniądza w czasie (odsetek odpowiedzi respondentów na pytania specjalne w badaniu KPF IRG, zadane w III kwartale 2013 r.) 35 32,7 30 25 20 15 10 5 0 26,7 20,9 13,5 13,8 11,1 11,8 12,1 10,9 9,1 5,2 4,9 3,8 3,2 3,9 3,6 2,3 2,0 2,3 2,8 0,9 1,3 0,8 0,4 nic 1% 2% 3% 5% 7% 10% 15% 20% 30% 40% 50% Proszę wyobrazić sobie, że wygraliście Państwo na loterii sumę równą Waszym miesięcznym dochodom. Zgodnie z regulaminem otrzymacie ją jednak dopiero za rok. Ile procent z tej sumy bylibyście skłonni oddać, żeby otrzymać tę kwotę od razu. Proszę sobie teraz wyobrazić, że wygraliście Państwo na loterii sumę równą Waszym miesięcznym dochodom. Jakie oprocentowanie musiałby zaoferować bank za depozyt, żeby przekonać Was do założenia lokaty na okres jednego roku w wysokości całej wygranej Źródło: KPF-IRG SGH. Więcej niż co trzecia osoba deklarowała, że nie jest gotowa oddać cokolwiek z wygranej, aby otrzymać środki natychmiast, a nie po upływie roku. Tak wysoki procent wskazań może mieć dwie przyczyny. Pierwsza to brak świadomości zmienności wartości pieniądza w czasie, a druga to luksus czekania na wygraną, bowiem gospodarstwa domowe dysponują oszczędnościami buforowymi. Jeszcze inna możliwość to brak myślenia w kategoriach inwestowania. Z kolei ponad 20% deklarowało gotowość poświęcenia 10% wartości wygranej i co dziesiąty godził się oddać 5% na rzecz otrzymania pieniędzy od razu. Oczekiwania co do wysokości oprocentowania zaoferowanego przez bank skłaniającego do zdeponowania wygranej na okres roku znacznie rozmijały się z obecna ofertą oszczędnościową. Ponad 2/3 deklarowało swoje oczekiwania na poziomie nie niższym 10% rocznie. Takie stopy zwrotu są charakterystyczna dla rynku akcji a nie bezpiecznych depozytów. Oczekiwania stopy zwrotu adekwatnej do ryzyka depozytu zadeklarowało nieco ponad 20% gospodarstw domowych. Planowane wydatki na nieruchomości i cele oszczędzania gospodarstw domowych 5
Rynek nieruchomości deklarowane wydatki gospodarstw domowych w III kw. Koniec III kw. przyniósł nie tylko już opisane zmiany w sposobie dysponowania oszczędnościami, ale i wysoką dynamikę zadłużania się przez gospodarstwa domowe. Według statystyk NBP kredyty dla gospodarstw domowych wzrosły miesiąc do miesiąca najwięcej od początku roku, a mianowicie o 3,8 mld zł. Zadłużenie gospodarstw domowych osiągnęło na koniec września 560,8 mld zł. Jeśli skonfrontujemy ożywienie na rynku kredytów dla gospodarstw domowych ze spadkiem ich depozytów, to można założyć, że wycofane środki zostały zamienione m.in. w udział własny przy zaciąganiu kredytów hipotecznych. Wniosek ten wspierają dane o ilości transakcji na rynku mieszkaniowym. Na przyspieszenie decyzji o zakupach mieszkań bez wątpienia wpływ poza czynnikami rynkowymi mają zmiany w Rekomendacji regulującej udzielanie kredytów hipotecznych. Kupujący mieszkania koncentrują uwagę przede wszystkim na dostępności kredytowej, a w dalszej kolejności na tym, czy jest to inwestycja docelowa. Na takie wybory mają wpływ również programy wsparcia zakupu pierwszego mieszkania, gdyż oparcie kryterium na cenie za m 2 powoduje, że wyznaczona na kolejny rok cena staje się parametrem decyzyjnym. Należy nadmienić że program MDM i Rekomendacja S mogą przynieść bardzo niekorzystną strukturę nowych inwestycji deweloperów. Inwestycje podejmowane będą na obrzeżach miast i powstawać będą mieszkania spełniające normy dofinansowania, ale dalekie poziomem jakościowym od oczekiwań. Takie nieruchomości mają niski potencjał wzrostu wartości. Analiza bieżących wskazań odpowiedzi na pytania dotyczące zamierzeń gospodarstw domowych odnośnie nieruchomości nie pokazuje głębokich zmian strukturalnych. Odsetek gospodarstw domowych deklarujących chęć do finansowania zakupu nieruchomości przy wykorzystaniu kredytu jest stabilny i waha się między 60 a 65%. Jest to znacznie mniej niż w roku 2007, gdy 90% gospodarstw planowało zaciągnąć kredyt na zakup nieruchomości. Wykres 3. Sposób finansowania planowanych przez gospodarstwa domowe wydatków na zakup/budowę mieszkania/domu w latach 2008-2013 (średnie z danych kwartalnych) 80% 70% 60% 50% 40% 30% w całości za kredyt/pożyczkę w części za kredyt/pożyczkę z innych źródeł 20% 10% 0% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Źródło: KPF-IRG SGH. Planowane wydatki na nieruchomości i cele oszczędzania gospodarstw domowych 6
Od dwóch lat systematycznie rośnie odsetek gospodarstw domowych wskazujących na finansowanie zakupu nieruchomości ze źródeł innych niż całkowicie lub częściowo za kredyt. Obecnie wskaźnik kształtuje się w przedziale od 40 do 42% i jest powyżej średniej dla całego okresu w jakim przeprowadzane są badania. Biorąc pod uwagę obecne realia, należy odrzucić możliwość powrotu do tak wysokich jak w przeszłości wskazań zakupu przy wykorzystaniu kredytu. Pozytywne zmiany są dostrzegalne w grupie prognozowane wydatki na remont, gdzie systematycznie rośnie udział gospodarstw domowych oceniających jako bardzo duże bądź duże prawdopodobieństwo dokonania remontu. Obecnie co piąte gospodarstwo domowe tak właśnie prognozuje. W porównaniu do 2012 r. jest to ponad dwukrotny wzrost wskazań. Przesunięcie uwagi na remonty nie może dziwić ze względów już wcześniej podanych. Finansowanie tej kategorii wydatków odbywa się przede wszystkim z własnych zasobów finansowych. W IV kwartale 2013 roku. 70% ankietowanych planowało inne niż kredyt źródła finansowania wydatków na poprawienie jakości posiadanych nieruchomości. Są to wielkości na najwyższym poziomie dla całego okresu badań. Zatem, w przypadku zakupu jak i remontu gospodarstwa domowe preferują sięganie do innych niż kredyt źródeł finansowania. Wykres 4. Sposób finansowania planowanych przez gospodarstwa domowe wydatków na remont mieszkania/domu w latach 2008-2013 (średnie z danych kwartalnych) 80% 70% 60% 50% 40% 30% w całości za kredyt/pożyczkę w części za kredyt/pożyczkę z innych źródeł 20% 10% 0% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Źródło: KPF IRG SGH. Grupa gospodarstw domowych sięgająca po kredyt remontowy jest stabilna od dwóch lat i stanowi ok. 30% badanych. Przy czym, warto przytoczyć dla porównania wskaźnik sprzed kilku lat, gdy nawet ponad połowa respondentów deklarowała gotowość do zaciągnięcia kredytu. Planowane wydatki na nieruchomości i cele oszczędzania gospodarstw domowych 7