DTZ Research. DTZ Insight Logistyka sieci handlowych w Polsce Efektywna dystrybucja kluczem do sukcesu? Jesień Spis treści. Autor.

Transkrypt

1 DTZ Insight Logistyka sieci handlowych w Polsce Efektywna dystrybucja kluczem do sukcesu? Jesień 2013 Spis treści Handel i logistyka 2 Logistyka handlowych sieci spożywczych 4 Inne raporty DTZ Research 6 Kontakty 7 Autor Agnieszka Stolarczyk, Dział Doradztwa i Analiz Rynkowych agnieszka.stolarczyk@dtz.com Udział operatorów handlowych (uwzględniając sieci detaliczne, hurtowników oraz dystrybutorów) w wolumenie transakcji najmu nowoczesnych powierzchni magazynowych spadł z ok. 25% w latach do ok. 18% w okresie (Wykres 1). Wpływ na tę sytuację miał niewątpliwie wzrost znaczenia outsourcingu obsługi logistycznej przez sieci handlowe. W latach operatorzy handlowi najchętniej wynajmowali powierzchnie na Górnym u, w Centralnej Polsce oraz w Regionie Warszawskim. DTZ oczekuje jednak, że do roku 2016 to województwo mazowieckie zajmie drugie miejsce pod względem podaży centrów dystrybucji, kosztem województwa łódzkiego (Centralna Polska). Łączna powierzchnia centrów dystrybucji 15 największych handlowych sieci spożywczych wynosi blisko 1,3 mln m kw. (Wykres 1). Średnia powierzchnia centrum dystrybucyjnego wynosi 28 tys. m kw., a jeden obiekt obsługuje przeciętnie 180 sklepów (wskaźniki te różnią się w zależności od formatu sieci handlowej). Pod względem powierzchni, ponad 2/3 centrów dystrybucji obsługujących sieci spożywcze stanowi ich własność. Taki model biznesowy stosują przede wszystkim sieci dyskontowe. Pozostałe sieci spożywcze częściej najmują powierzchnie magazynowe lub korzystają z obydwu rozwiązań, w zależności od konkretnej lokalizacji i możliwości najmu powierzchni. Kontakty Kamila Wykrota Szef Działu Doradztwa i Analiz Rynkowych kamila.wykrota@dtz.com Magali Marton Head of CEMEA Research magali.marton@dtz.com Hans Vrensen Global Head of Research +44 (0) hans.vrensen@dtz.com Wykres 1 Udział operatorów handlowych* w wolumenie najmu powierzchni magazynowej 40% 30% 20% 10% 0% Górny Centralna Polska Region Region Warszawy Trójmiasta Dolny średnia średnia Region Poznania, *podmioty prowadzące działalność handlową (handel detaliczny i hurtowy) i dystrybucyjną we wszystkich sektorach. DTZ Research

2 * Logistyka sieci handlowych w Polsce Handel i logistyka Wpływ handlu na rozwój rynku magazynowego Handel, jako jeden z sektorów napędzających gospodarkę, ma niezwykle istotny wpływ na rynek usług logistycznych, w tym również na rynek powierzchni magazynowych. Nowa podaż powierzchni magazynowej i handlowej charakteryzowała się podobnymi trendami (Wykres 1), przy czym sektor magazynowy wyróżniał się większymi wahaniami. W latach odchylenie nowej podaży od średniej na rynku magazynowym było ok. 2,7 raza wyższe niż podobny wskaźnik dla rynku handlowego. Wykres 2 Nowa podaż nowoczesnej pow. magazynowej i handlowej (tys. m kw.) Siłę oddziaływania sektora handlowego na rynek magazynowy częściowo odzwierciedla również udział operatorów handlowych (podmioty gospodarcze prowadzące działalność handlową detaliczną i hurtową, jak również dystrybucyjną we wszystkich sektorach) w wolumenie najmu powierzchni magazynowej (uwzględniając nowe umowy oraz renegocajcje). Udział ten w okresie wynosił 18%, co w porównaniu do lat stanowi spadek o 7 pkt. proc. Wynika on jednak m.in. ze wzrostu popularności outsorcingu usług logistycznych. W tym przypadku magazyny służące do obsługi sieci handlowych najmowane są przez operatorów logistycznych, dlatego statystyki nie oddają faktycznego udziału operatorów handlowych. Wpływ handlu na rozwój rynku magazynowego Porównanie geograficzne pokazuje znaczące różnice w kwestii udziału operatorów handlowych w rynku magazynowym (Wykres 2). Operatorzy handlowi w latach najchętniej najmowali powierzchnie na Górnym u, w Centralnej Polsce i w Regionie Warszawskim. W Regionie Warszawskim zaobserwowano interesujący trend w Strefie I w latach zanotowano wzrost udziału operatorów handlowych w wolumenie najmu, w porównaniu do lat Jednocześnie odwrotna tendencja obserwowana była w Strefie II i III. Wpływ na zmiany miały m.in. firmy z branży e-commerce, decydujące się na wynajem małych i średnich modułów w obrębie miasta. Największe zmiany cechują jednak Region Poznański, gdzie udział operatorów handlowych w wolumenie najmu spadł z 45% w latach do poniżej 5% w latach Tak znaczący udział Poznania i okolic w latach wynikał z faktu, że w tym regionie zapoczątkowany został rozwój kilku dużych sieci handlowych, które tutaj postanowiły lokalizować swoje pierwsze centra dystrybucji. To w tym regionie podpisana została największa dotychczas umowa najmu powierzchni magazynowej (najem 60 tys. m kw. przez H&M w Panattoni Park Poznań w 2006 roku). Operatorzy handlowi są nadal obecni w Regionie Poznania, jednak w latach zdecydowana większość znaczących transakcji z sektora handlowego zawarta została w obrębie wspomnianych już regionów Górnego a, Centralnej Polski oraz Regionu Warszawskiego (Tabela 1)., * prognoza Wykres 3 Udział operatorów handlowych* w wolumenie najmu powierzchni magazynowej 40% 30% 20% 10% 0%, *podmioty gospodarcze prowadzące działalność handlową (handel detaliczny, handel hurtowy) i dystrybucyjną we wszystkich sektorach Tabela 1 Największe umowy najmu zawarte przez operatorów handlowych w latach 2010 Rok Region Park Najemca Pow. (m kw.) 2010 Górny Centralna Polska 2010 Górny 2011 Warszawa Strefa Górny Górny Warszawa Strefa 3 nowa podaż powierzchni magazynowej nowa podaż powierzchni handlowej Centralna Polska Region Region Warszawy Trójmiasta Panattoni Park Gliwice Panattoni Park Stryków ProLogis Park Będzin II Prologis Park Janki Tulipan Park Gliwice Prologis Park Teresin Tesco Leroy Merlin Dolny średnia średnia Region Poznania Carrefour Euro Net Decathlon Stokrotka DTZ Insight 2

3 Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja Rozwój poszczególnych regionów pod względem podaży powierzchni magazynowej znacznie zależy od strategicznych decyzji najemców dotyczących lokalizacji centrów dystrybucji. Mapa 1 Pow. centrów dystrybucji sieci spożywczych (m kw.), 2008,, 2016 Kierunki rozwoju sieci dystrybucji operatorów handlowych wyraźnie się zmieniały w ostatnich latach. W celu przedstawienia nowych trendów na rynku DTZ poddało analizie szczególną grupę operatorów handlowych, jaką są sieci spożywcze. Zagraniczne sieci spożywcze rozpoczynając działalność w Polsce, swoje pierwsze sklepy najczęściej otwierały na zachodzie kraju. Przykładowo aż trzech operatorów zagranicznych (niemieckie sieci Real i Kaufland oraz duńskie Netto) rozpoczęło swój rozwój od lokalizacji sklepu w okolicach Szczecina. Takie rozwiązanie pozwalało na sprawną obsługę sieci sklepów bez konieczności uruchamiania centrów dystrybucji na terenie Polski, które czasem powstawały nawet 6-8 lat po otwarciu pierwszego sklepu w kraju. W 2008 roku regionem największej koncentracji centrów dystrybucyjnych sieci spożywczych były województwa łódzkie i wielkopolskie (Mapa 1). Wraz z dynamicznym rozwojem sieci sklepów, coraz atrakcyjniejszymi lokalizacjami pod nowe centra dystrybucji stawały się tereny położone bardziej na wschód i południe kraju. Według szacunków DTZ na koniec roku blisko połowa powierzchni centrów dystrybucyjnych zlokalizowana była w województwie śląskim, które wysunęło się na pozycję lidera (Mapa 2), oraz w województwie łódzkim. Dalsza ekspansja sieci powinna przyczynić się do wzrostu atrakcyjności Mazowsza czy też Lubelszczyzny jako regionów umożliwiających sprawną dystrybucję do rosnącej liczby sklepów zlokalizowanych we wschodniej części kraju (Mapa 3) Wybór optymalnej lokalizacji dla centrum dystrybucyjnego podyktowany jest przez wiele czynników. Aspektem znacząco wpływającym na atrakcyjność danej lokalizacji, szczególnie w przypadku podejmowania decyzji o lokalizacji magazynu centralnego, jest rozbudowana infrastruktura transportowa, umożliwiająca szybką dystrybucję do różnych regionów kraju. W celu porównania kluczowych ośrodków logistycznych pod tym względem, DTZ przeprowadziło poglądową symulację, polegającą na oszacowaniu czasu dojazdu z danego ośrodka logistycznego do czterech wybranych miast na terenie Polski. Dla każdego ośrodka wybrano jedną miejscowość, atrakcyjną pod względem lokalizacji obiektu logistycznego (Centralna Polska Stryków, Region Warszawy Pruszków, Dolny Bielany Wrocławskie, Region Poznania Komorniki, Trójmiasto Gdańsk, Górny - Gliwice). Cztery wybrane miasta (Białystok, Koszalin, Rzeszów, Zielona Góra) to ośrodki liczące pow. 100 tys. mieszkańców, zlokalizowane w różnych częściach Polski, w stosunkowo dużej odległości od sześciu głównych ośrodków logistycznych (Mapa 2). Przeprowadzona symulacja pokazała, że najbardziej optymalnymi lokalizacjami centrów logistycznych, pod względem średniego czasu dojazdu do czterech analizowanych miast, są: Pruszków, Stryków i Komorniki. Średni czas dojazdu dla tych trzech lokalizacji jest prawie identyczny (ok. 260 min = 4 godz. 20 min.) DTZ Insight 3

4 Największa różnica w czasie dojazdu (biorąc pod uwagę tylko wspomniane trzy lokalizacje) występuje pomiędzy odcinkami: Komorniki Białystok, a Pruszków Białystok, przy czym nie przekracza ona 2 godz. 30 min., co wskazuje, jak istotne znaczenie ma funkcjonująca autostrada A2. Mapa 2 Lokalizacja analizowanych ośrodków logistycznych i wybranych miast* Górny, który ze względu na znaczną odległość od miast położony na północy kraju, na tle innych ośrodków wypada niekorzystnie pod względem średniego czasu dojazdu. Jego zaletą jest jednak bliskość innych rynków regionu Europy Środkowo- Wschodniej Czech, Słowacji i Węgier. Wybór Górnego a na lokalizację magazynu centralnego może być decyzją optymalną z punktu widzenia operatorów działających w całym regionie Europy Środkowo-Wschodniej, szczególnie w przypadku dóbr wolnorotujących, niewymagających szybkich dostaw do sklepów. Logistyka handlowych sieci spożywczych System dystrybucji Konieczność dostarczenia wysokiej jakości produktów spożywczych do indywidualnego klienta w krótkim czasie wymaga od sieci spożywczych stworzenia efektywnego systemu dystrybucji. Sieci posiadające własny system dystrybucji to przede wszystkim dyskonty. Sieci supermarketów i hipermarketów znacznie częściej zlecają (w całości lub częściowo) obsługę logistyczną zewnętrznemu operatorowi lub wybierają rozwiązania mieszane. Takie rozwiązanie zastosowała np. sieć Piotr i Paweł, która obsługę sklepów internetowych zleciła zewnętrznemu operatorowi logistycznemu, natomiast samodzielnie odpowiada za dystrybucję towarów dla tradycyjnych sklepów. Istotną decyzją, jaką muszą podjąć sieci handlowe budując sieć dystrybucji, jest wybór pomiędzy systemem dystrybucji centralnej a siecią magazynów regionalnych, obsługujących mniejsze rynki. W przypadku magazynu centralnego, produkty dostarczane są do magazynu najczęściej bezpośrednio przez producentów lub importerów. Następnie mogą być bezpośrednio dystrybuowane do sklepów (Rysunek 1) lub też część towarów może być dystrybuowana do regionalnych lub lokalnych magazynów crossdockowych (Rysunek 2). Rozwiązanie takie pozwala na uzyskanie znaczących oszczędności w zakresie kosztów obsługi logistycznej. Budowa sieci magazynów regionalnych wydaje się bardziej optymalnym rozwiązaniem w przypadku dyskontów, posiadających rozbudowaną sieć sklepów, również na terenach o niskiej gęstości zaludnienia. Łączna powierzchnia magazynowa zlokalizowana w centrach dystrybucji 15 największych handlowych sieci spożywczych szacowana jest na ok. 1,3 mln m kw. (wliczając obiekty będące własnością operatorów, jak i obiekty najmowane).przeciętne centrum dystrybucji zajmuje powierzchnię ok. 28 tys. m kw. oraz obsługuje blisko 180 sklepów, przy czym wskaźniki te różnią się w zależności od formatu sieci handlowych. Liczba sklepów obsługiwanych przez jedno centrum dystrybucji waha się ona od ok. 460 sklepów w przypadku sieci o średniej wielkości sklepu poniżej 500 m kw.) do 19 sklepów w przypadku sieci hipermarketów (sklepy o średniej pow. powyżej m kw.)., maps.google.com, *Koszalin, Białystok, Zielona Góra, Rzeszów Wykres 4 Średni czas dojazdu do wybranych miast*, minuty, maps.google.com, *Koszalin, Białystok, Zielona Góra, Rzeszów, uwzględniono średni szacowany czas dojazdu samochodem do czterech analizowanych miast, z uwzględnieniem dróg płatnych Wykres 5 Schemat kanału dystrybucyjnego opartego na systemie centralnej dystrybucji model 1 Pruszków Stryków Komorniki Średnia Bielany Wrocławskie Gliwice Gdańsk / Kokoszki DTZ Insight 4

5 Własność czy wynajem? Wybór pomiędzy budową własnego obiektu magazynowego a najmem powierzchni jest jedną z najważniejszych kwestii związanych z obsługą logistyczną sieci sklepów spożywczych. Wykres 6 Schemat kanału dystrybucyjnego opartego na systemie centralnej dystrybucji model 2 Głównymi zaletami pierwszego rozwiązania są: efektywniejsza dystrybucja produktów na niedojrzałych rynkach logistycznych, gdzie brakuje nowoczesnych powierzchni magazynowych, większe możliwości standaryzacji, ograniczenie dostępu podmiotom zewnętrznym do danych wrażliwych. Przedsiębiorstwa handlowe najmujące powierzchnie cenią sobie natomiast: większą elastyczność, lepsze możliwości optymalizacji powierzchni, ograniczenie zmienności kosztów. Ponad 2/3 powierzchni magazynowej zlokalizowanej w centrach dystrybucyjnych 15. największych sieci spożywczych, stanowią obiekty, będące ich własnością. Model budowy własnych centrów logistycznych stosują przede wszystkim sieci dyskontowe, posiadające relatywnie dobrze rozbudowaną sieć sklepów na terenach o niskiej gęstości zaludnienia, jak również ceniące sobie dostosowanie obiektu, wraz z otaczającą go infrastrukturą do ich indywidualnych potrzeb pod kątem składowanego w nich asortymentu, jak również i prowadzonych w nim operacji. Własne obiekty magazynowe pozwalają operatorom dyskontowym na sprawną dystrybucję towarów w regionach, które ze względu na lokalizację mogą być postrzegane przez deweloperów jako nieatrakcyjne. Pozostałe sieci, szczególnie te posiadające większość sklepów w dużych miastach i aglomeracjach, znacznie chętniej najmują powierzchnie. Wielu operatorów stosuje jednak model mieszany, z centrami dystrybucyjnymi zlokalizowanymi w obrębie własnych jak i najmowanych budynków. Potencjalną korzyścią i alternatywnym sposobem pozyskania finansowania dla właścicieli obiektów magazynowych może być leasing zwrotny (ang. sale and lease back). Dzięki takiemu rozwiązaniu właściciel nieruchomości uwalania zamrożone w majątku trwałym środki, które następnie może wykorzystać na finansowanie działalności operacyjnej lub przeznaczyć pozyskany kapitał na kolejne inwestycje. Jednocześnie podpisując długoterminową umowę najmu z kupującym zapewnia sobie możliwość dalszego korzystania ze zbytej nieruchomości. Wykres 7 Powierzchnia magazynowa centrów dystrybucji w podziale na obiekty własne i wynajmowane 31% 69% Własne obiekty Obiekty wynajmowane Należy zaznaczyć, że leasing zwrotny staje się coraz bardziej popularny. Wynika to również z zainteresowania funduszy inwestujących na rynku nieruchomości, dla których nabycie nieruchomości na dobrych warunkach połączone z jej wieloletnim wynajmem jest bardzo atrakcyjnym rozwiązaniem. DTZ Insight 5

6 Inne raporty DTZ Research Inne raporty DTZ Research dostępne są na stronie internetowej Zaliczamy do nich następujące opracowania:: Occupier Perspective Aktualizacje rynku z perspektywy najemców, z komentarzami, analizami, wykresami i danymi. Global Occupancy Costs Offices Global Occupancy Costs Logistics Obligations of Occupation Americas Obligations of Occupation Asia Pacific Obligations of Occupation EMEA Global Office Review India Office Demand and Trends Survey -13 Poland Banking Sector - Styczeń 2013 Motorways of the Sea Styczeń 2013 The TMT Sector - Październik The European Insurance Sector - Czerwiec Property Times Regularne aktualizacje rynku z perspektywy właścicieli zawierające komentarze, analizy, wykresy i dane. Region Azji i Pacyfiku, Bangkok, Pekin, Berlin, Brisbane, Bristol, Bruksela, Budapeszt, Central London, Chengdu, Chongqing, Dalian, Edynburg, Europa, Frankfurt, Glasgow, Guangzhou, Hangzhou, Ho Chi Minh City, Hong Kong, Indie, Jakarta, Japonia, Kuala Lumpur, Luksemburg, Madryt, Manchester, Melbourne, Mediolan, Nanjing, Newcastle, Paryż, Polska, Praga, Qingdao, Rzym, Seul, Szanghaj, Shenyang, Shenzhen, Singapur, Sztokholm, Sydney, Taipei, Tianjin, Ukraina, Warszawa, Wuhan, Xian. Investment Market Update Regularne raporty przedstawiające sytuację na rynku inwestycyjnym zawierające komentarze, największe transakcje, wykresy, dane i prognozy. Region Azji i Pacyfiku, Australia, Belgia, Czechy, Europa, Francja, Niemcy, Włochy, Japonia, Chiny, Azja Południowo- Wschodnia, Hiszpania, Szwecja, Wielka Brytania. Money into Property Już od ponad 35 lat jest to flagowy raport DTZ, który przedstawia analizę przepływów kapitałowych na rynku nieruchomości na całym świecie. Opracowanie to mierzy rozwój i strukturę globalnego rynku inwestycyjnego. Jest dostępny dla następujących rynków: Globalny, Region Azji i Pacyfiku, Europa i Wielka Brytania. Foresight Kwartalny komentarz, analiza i dostęp do naszych wewnętrznych prognoz, łącznie z DTZ Fair Value Index. Dostępny dla następujących rynków: Globalny, Region Azji i Pacyfiku, Europa i Wielka Brytania. Ponadto, publikujemy również raport roczny. Insight Raporty tematyczne przestawiające interesujące obszary z zakresu rynku nieruchomości. Great Wall of Money - Październik 2013 Quantitative Easing - UK Regions - Wrzesień 2013 Singapore Government Land Sales - Wrzesień 2013 UK lending market -Wrzesień 2013 Quantitative Easing - Sierpień 2013 Property Investment Guide Asia Pacific Singapore Insight Residential Lipiec 2013 Net Debt Funding Gap - Czerwiec 2013 China Insight - The Healthcare Sector - Kwiecień 2013 City of London occupier demand - Kwiecień 2013 European Sustainability Guide - Kwiecień 2013 DTZ Research bazy danych W celu uzyskania bardziej szczegółowych danych oraz informacji, możliwa jest ich subskrypcja. W tym celu prosimy o kontakt z: Graham Bruty, graham.bruty@dtz.com. Property Market Indicators Historyczne dane na temat rynku nieruchomości komercyjnych i przemysłowych w regionie Azji i Pacyfiku oraz Europie. Prognozy dot. rynku nieruchomości, łącznie z DTZ Fair Value Index TM Pięcioletnie prognozy dla rynku nieruchomości komercyjnych i przemysłowych w regionie Azji i Pacyfiku, Europie oraz Stanach Zjednoczonych Ameryki. Investment Transaction Database Zagregowana baza danych transakcji inwestycyjnych zawartych w regionie Azji i Pacyfiku oraz w Europie. Money into Property Flagowy produkt DTZ Research, już od 35 lat dostarczający dane dot. rynków kapitałowych DTZ Insight 6

7 DTZ Research Kontakty DTZ Research Global Head of Research Hans Vrensen Tel: +44 (0) Global Head of Forecasting Fergus Hicks Tel: +44 (0) Head of CEMEA Research Magali Marton Tel: magali.marton@dtz.com Head of Strategy Research Nigel Almond Tel: +44 (0) nigel.almond@dtz.com Kontakty DTZ Business Chief Executive, EMEA John Forrester Tel: +44 (0) john.forrester@dtz.com Dyrektor Zarządzający Europa Środkowo- Wschodnia DTZ Alan Colquhoun alan.conlquhoun@dtz.com Dział doradztwa i analiz rynkowych Kamila Wykrota Tel: kamila.wykrota@dtz.com Dział Powierzchni Biurowych Barbara Przesmycka barbara.przesmycka@dtz.com Dział Powierzchni Handlowych Anna Oberc anna.oberc@dtz.com Dział Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych Marzena Pobojewska anna.oberc@dtz.com Dział Rynków Kapitałowych Craig Maguire craig.maguire@dtz.com Dział Wycen Arkadiusz Bielecki arek.bielecki@dtz.com Dział Zarządzania Portfelami Nieruchomości Komercyjnych Ian Scattergood ian.scattergood@dtz.com Dział Zarządzania Nieruchomościami Powierzchnie biurowe i magazynowe Zuzanna Paciorkiewicz zuzanna.paciorkiewicz@dtz.com Powierzchnie handlowe Agnieszka Zdunicz-Skośkiewicz agnieszka.zdunicz-skoskiewicz@dtz.com ZASTRZEŻENIE Niniejszy raport nie powinien być traktowany jako podstawa do zawierania transakcji bez udziału wykwalifikowanego i profesjonalnego doradcy. Fakty i dane przedstawione w raporcie zostały dokładnie sprawdzone, jednak DTZ nie może ponosić odpowiedzialności za jakiekolwiek szkody lub straty powstałe w związku z nieprecyzyjnością przedstawionych danych. Informacje zawarte w raporcie nie powinny być, w całości lub w części, publikowane, powielane oraz nie powinno się na nie powoływać bez wcześniej zgody. W przypadku powielania informacji każdorazowo należy powołać się na DTZ jako źródło danych. DTZ October DTZ Insight 7