PREZENTACJA PROJEKTU BUDYNKU WIELOFUNKCYJNEGO PSB W WARSZAWIE PRZY UL. BIEŻUŃSKIEJ

Transkrypt

1 PREZENTACJA PROJEKTU BUDYNKU WIELOFUNKCYJNEGO PSB W WARSZAWIE PRZY UL. BIEŻUŃSKIEJ

2 ZAŁOŻENIA DOTYCZĄCE POWIERZCHNI PROJEKTU PSB Założenia: klasa budynku biurowego: B klasa hotelu: *** miejsca postojowe w parkingu podziemnym - płatne / naziemne bezpłatne Sala wystawowa i sprzedaży wynajmowana jako market budowlany Projekt realizowany będzie w jednej fazie, przy czym w pierwszej kolejności wykonana zostanie infrastruktura, następnie parking podziemny oraz hala wystawiennicza, a w ostatniej kolejności budowany będzie budynek biurowy. Projekt zlokalizowany jest przy ulicy Bieżuńskiej w odległości 100m od ulicy Radzymińskiej głównej trasy wjazdowej do Warszawy z kierunku północno-wschodniego. Projekt będzie miał bezpośrednią ekspozycję na ulicę Kraśnicką. Dzięki swoim gabarytom projekt będzie górował nad okolicznymi budynkami, gwarantując doskonałą ekspozycję i widoczność najemcom oraz obiektowi hotelowemu. Powierzchnie i czynsze projektu PSB Powierzchnia Piętra Czynsz miesięczny (PLN) Czynsz roczny (PLN) Biura (m 2 ) do Handel (m 2 ) do +2, część niska Parking wynajem (miejsca) , Hotel (pokoje) do Sala konferencyjna (m 2 ) do

3 ROLA PROJEKTU W STRATEGII PSB PSB jest siecią hurtowni i sklepów budowlanych działającą na terenie całej Polski. PSB działa jako grupa zakupowosprzedażowa konsolidująca małe i średnie firmy handlujące materiałami budowlanymi, które funkcjonują pod wspólnym logiem sieci, ale zachowują swą niezależność. Na koniec 2007 roku grupa PSB składała się z 239 podmiotów handlowych, posiadających 360 licencjonowanych punktów sprzedaży o powierzchni magazynowej 490 tys. m² Projektowany budynek biurowy wpisuje się w strategię rozwoju PSB, pozwalającą m.in. na budowanie bliższych relacji ze swoimi kontrahentami i udziałowcami. W związku z tym, PSB planuje zaoferować powierzchnię biurową swoim dostawcom, firmom kooperującym oraz innym firmom szeroko rozumianej branży budowlanej. Powierzchnia wystawienniczo/handlowa projektu przeznaczona będzie z jednej strony na market budowlany przeznaczony dla profesjonalistów, a z drugiej strony na promowanie nowych technologii budowlanych. Całość powierzchni wystawienniczo/handlowej będzie objęta gwarancją czynszową ze strony PSB, tzn. PSB będzie dalej podnajmował tą powierzchnię swoim kontrahentom. Część hotelowa będzie zarządzona przez spółkę z grupy PSB. Hotel, podobnie jak pozostała część budynku, będzie ukierunkowany na klientów z branży budowlanej, w tym pracowników oraz kontrahentów PSB przybywających do Warszawy. Mała ilość obiektów hotelowych w okolicy pozwala sądzić, że zainteresowanie powierzchnią hotelową będzie wysokie. Podobnie jak reszta budynku, powierzchnie konferencyjne zostaną zaoferowane w pierwszej kolejności podmiotom kooperującym, jako miejsce na szkolenia, a w drugiej kolejności jako miejsce na ewentualne imprezy korporacyjne oraz okolicznościowe. Ideą PSB jest stworzenie miejsca centrum dla spółek z sektora budowlanego i ich potencjalnych zewnętrznych usługodawców/kooperantów, takich jak np. banki, pracownie architektoniczne i inne.

4 RYNEK BIUROWY PRAGA / PÓŁNOCNO-WSCHODNIA WARSZAWA Na koniec 2008 r. zasoby biurowe w obszarze wschodnim Warszawy wynosiły m², podczas gdy cały rynek warszawski liczył m² nowoczesnej powierzchni biurowej. W całym roku 2008 oddano do użytku w tej strefie m 2 powierzchni, podczas gdy w całej Warszawie deweloperzy oddali do użytku ok m² powierzchni biurowej w 23 budynkach. Do największych budynków w strefie wschodniej przeznaczonych na wynajem należą obiekty: Centrum Biurowe Warszawa Wileńska, Centrum Milenium, Centrum Nova Praga, Promenada Business Center, Pryzmat (ul. Mińska). Popyt brutto w strefie wschodniej w ciągu całego roku 2008 wyniósł m 2 podczas gdy dla całej Warszawy wyniósł on m². Natomiast szacowany popyt netto wyniósł w strefie wschodniej m², podczas gdy dla całej Warszawy współczynnik ten ukształtował się na poziomie m². Czynsze na powierzchnie biurowe w Warszawie na przestrzeni lat wzrosły o około 40%-70%. W związku z pogorszeniem sytuacji przedsiębiorstw i spowolnieniem gospodarczym, w latach czynsze mogą ulegnąć obniżeniu. Statystyka rynku biurowego w Warszawie Zasoby [m 2 ] Pustostany [m 2 ] Współczynnik pustostanów Popyt netto [m 2 ] Ścisłe Centrum ,72% Obrzeża Centrum ,58% Wschodnia Warszawa ,61% Ursynów ,99% Zoliborz / Bielany ,54% Wilanów / Dolny Mokotów ,53% Ochota / Ursus ,36% Górny Mokotów ,49% Wola ,31% -219 Warszawa ,73% Średnie czynsze dla powierzchni biurowych Centrum Warszaw y Lokalizacje Pozacentralne Wschodnia Warszaw a

5 RYNEK HOTELOWY WARSZAWA i WARSZAWA PÓŁNOCNO-WSCHODNIA W 4Q 2008 w Warszawie (nie uwzględniając miejscowości przyległych) działało 69 hoteli, z czego 43% stanowiły hotele 3 gwiazdkowe (3360 pokoi). Obecnie w trakcie budowy znajduje się 5 inwestycji hotelowych: jeden obiekt 2-gwiazdkowy (planowany rok oddania pokoi), dwa 4-gwiazdkowe ( pokoje i pokoi) oraz dwa 5-gwiazdkowe ( pokoi i pokoi). Na lata planowanych jest kolejnych 7 hoteli o standardzie od 2 do 5 gwiazdek. W części Północno-Wschodniej Warszawy (Praga) działa pięć hoteli 3-gwiazdkowych oferujących łącznie jedynie 329 pokoi hotelowych. Poza hotelem Hetman, ich standard odbiega znacznie od przyznanej im kategorii trzech gwiazdek i żaden z tych hoteli nie jest zarządzany przez operatora hotelowego. Wszystkie hotele świadczą usługi konferencyjne (w sumie 19 sal konferencyjnych z 1730 miejscami), jednakże zapotrzebowanie na ten typ usług nadal przewyższa istniejąca ofertę konferencyjną w tym rejonie Warszawy. W okolicach nieruchomości należącej do PSB brak jest nowych inwestycji hotelowych, planowane natomiast są trzy hotele: 3- gwiazdkowy przy Trasie Toruńskiej, 3-gwiazdkowy hotel przy ulicy Kijowskiej oraz 4-gwiazdkowy hotel w byłej Fabryce Wódek Koneser przy ulicy Markowskiej. liczba hoteli Hotele w północno-wschodniej Warszawie Hotel Ilość Ilość miejsc Liczba sal / miejsc Adres (rok otwarcia) pokoi noclegowych konferencyjnych Monte Marco Park (2004) Zieleniecka 6/ /250 Hetman Hotel (2007) Kłopotowskiego /155 Arkadia Hotel (1995) Radzymińska /135 Fort Piontek (2002) Modlińska 310/ /1060 Partner Hotel (2000) Marywilska /130 Hotele w Warszawie wg kategorii w latach lata 1-gwiazdkowe 2-gwiazdkowe 3-gwiazdkowe 4-gwiazdkowe 5-gwiazdkowe

6 RYNEK MARKETÓW BUDOWLANYCH WARSZAWA W Warszawie działa kilkanaście marketów budowlanych wybrane i największe z nich zostały przedstawione na mapie obok. W bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości PSB działają 3 markety budowlane (OBI, Castorama, TTW Opex) i 1 jest w budowie (Brico Depot). Żaden z nich jednak nie ma charakteru wielofunkcyjnego i nie stanowi miejsca centrum dla podmiotów z sektora budowlanego i ich kooperantów o charakterze podobnym do projektu PSB. LEGENDA: Istniejace obiekty handlowe 1 CENTRUM JANKI 2 OBI AL. KRAKOWSKA 3 OBI RADZYMIŃSKA 4 CASTORAMA WŁOCHY 5 CASTORAMA TARGÓWEK 6 TTW OPEX - Bartycka 7 TTW OPEX - Al.Jerozolimskie 8 TTW OPEX Głębocka 9 TTW OPEX Domaniewska 10 LEROY MERLIN 11 LEROY MERLIN 12 OBI JABŁONNA Planowane i w budowie 1 BRICO DEPOT JAGIELLOŃSKA

7 PODSUMOWANIE PROGNOZOWANYCH WYNIKÓW FINANSOWYCH PROJEKTU PSB Podsumowanie wyników finansowych PODSUMOWANIE Koszt Działki Koszty Razem Przychody Razem zł zł zł ZYSKOWNOŚĆ EBITDA EBIT Zysk Netto zł zł zł LTC 75,00% Kapitał własny zł Marża zysku netto 13,3% Zwrot na kapitale własnym 61,8% IRR 22,9% NPV zł Prognozy finansowe projektu PSB wskazują, iż charakteryzuje się on opłacalnością mierzoną za pomocą IRR na poziomie 22,85% oraz wartością bieżącą przepływów pieniężnych na poziomie PLN 17,7m. Szacowana wartość gruntu, na którym zostanie zbudowana nieruchomość, wynosi PLN 16,4m. Projekt wymaga od inwestora(ów) wkładu własnego na poziomie PLN 46,6m (przy założeniu wskaźnika loan-to-cost na poziomie około 75%) w postaci gruntu (PLN 16,4m) oraz środków pieniężnych (PLN 30,2m).