DECYZJA. o r z e k a m

Transkrypt

1 GN-II Jarosław, dnia r. DECYZJA Na podstawie art. 12 ust. 4a, ust. 4f, ust. 5, art. 18, art. 22 ust. 1 i art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t. j. Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz z późn. zm.), art. 113 ust. 7, art. 118a ust. 2 i 3, art. 129 ust. 5 pkt 3, art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a i ust. 5 art. 133 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.), art. 3 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 16 grudnia 2005 r. o finansowaniu infrastruktury transportu lądowego (Dz. U. nr 267 poz z późn. zm.), oraz art. 49, art. 104, art. 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz z późn. zm.), o r z e k a m 1. O ustaleniu odszkodowania w wysokości zł (słownie złotych: pięć tysięcy osiemset siedemdziesiąt jeden) za udział 1/5 części o nieuregulowanym stanie prawnym, we współwłasności niezabudowanej nieruchomości gruntowej, połoŝonej w Jarosławiu, oznaczonej w operacie ewidencji gruntów i budynków miasta Jarosławia obręb 5 jako działki nr: 2292/7 o pow. 0,0118 ha, 2293/1 o pow. 0,0209 ha, 2294/2 o pow. 0,0178 ha, 2295/2 o pow. 0,0144 ha, która z mocy prawa stała się własnością Powiatu Jarosławskiego na podstawie decyzji Starosty Jarosławskiego z dnia r. znak: AB / o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej utrzymanej w mocy ostateczną decyzją Wojewody Podkarpackiego z dnia 26 sierpnia 2011 r. o znaku: I.VIII Zobowiązać Zarząd Powiatu Jarosławskiego do złoŝenia odszkodowania ustalonego w punkcie 1 do depozytu sądowego z uwagi na nieuregulowany stan prawny udziału 1/5 cz. we współwłasności ww. nieruchomości. U Z A S A D N I E N I E Nieruchomość opisana w sentencji objęta została decyzją Starosty Jarosławskiego z dnia r. znak: AB / o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn.: Przebudowa drogi powiatowej nr 1724R od km do km (ul. Lotników- klasa drogi L) i od km do km (od km do Tywonia Jarosław klasa drogi L, od km do ul. Strzelecka klasa drogi G) oraz przebudowa drogi powiatowej nr 1766R od km do km i od km do km (ul. Morawska klasa drogi L) oraz budowa drogi powiatowej nr 1724R od km do km (klasa drogi L) wraz z przebudową 1

2 towarzyszącej infrastruktury technicznej, utrzymanej w mocy ostateczną decyzją Wojewody Podkarpackiego z dnia 26 sierpnia 2011 r. o znaku: I.VIII Zgodnie z art. 12 ust. 4a powołanej na wstępie ustawy dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych tzw. specustawy, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje Starosta jako organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Odszkodowanie za nieruchomość przejętą z mocy prawa na realizację inwestycji drogowej przysługuje dotychczasowym właścicielom, uŝytkownikom wieczystym nieruchomości, oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe (art. 12 ust. 4f ww. ustawy). Na datę ostateczności decyzji Wojewody Podkarpackiego utrzymującej w mocy decyzję Starosty z dnia r. znak: AB / o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, współwłaścicielami przedmiotowej nieruchomości oznaczonej jako działki nr: 2292/7 o pow. 0,0118 ha (powstała z podziału działki nr 2292/1), 2293/1 o pow. 0,0209 ha (powstała z podziału działki nr 2293), 2294/2 o pow. 0,0178 ha (powstała z podziału działki nr 2294), 2295/2 o pow. 0,0144 ha (powstała z podziału działki nr 2295), zgodnie z wykazem hipotecznym gm. kat. Jarosław nr Lwh 8549 (czynny) oraz prawomocnym postanowieniem spadkowym z dnia r. Sygn. akt Ns 949/95 po zmarłej Katarzynie Dupel - poprzedniej właścicielce ww. nieruchomości, na zasadzie ustawowego dziedziczenia byli: Eugenia Łabuz, Helena Malinowska, Zofia Fic, Piotr Dupel oraz Tadeusz Dąbrowski w udziale po 1/5 części kaŝdy. Udział 4/5 części we współwłasności przedmiotowej nieruchomości stanowi uregulowany stan prawny i został objęty odrębnym postępowaniem o znaku: GN-II W związku z brakiem przeprowadzonego postępowania spadkowego po zmarłym Tadeuszu Dąbrowskim (odpis skrócony aktu zgonu z dnia r. Nr 98/2001), udział 1/5 części we współwłasności przedmiotowej nieruchomości - stanowi nieuregulowany stan prawny. Mając powyŝsze na uwadze, postępowanie odszkodowawcze dotyczące udziału 1/5 części we współwłasności przedmiotowej nieruchomości, przeprowadzono w oparciu o przepisy dotyczące nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym. Starosta Jarosławski działając na podstawie art. 113 ust. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. art. 49 i 61 1 K.p.a., ogłoszeniem z dnia r. o znaku jw., zawiadomił o wszczęciu postępowania odszkodowawczego w trybie przepisów art. 12, art. 18 powołanej wyŝej ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Jednocześnie wezwano wszystkie osoby, które rościłyby sobie prawo własności lub ograniczone prawa rzeczowe do wyŝej wymienionego udziału 2

3 we współwłasności przedmiotowej nieruchomości, Ŝeby w terminie określonym w zawiadomieniu zgłosiły swoje prawa na piśmie i złoŝyły stosowne dowody. Ogłoszenie wywieszono na okres 14 dni na tablicach ogłoszeń: Starostwa Powiatowego w Jarosławiu, Urzędu Miasta Jarosławia oraz zamieszczono na stronie internetowej Starostwa. Wyznaczony termin upłynął bezskutecznie. W myśl art. 12 ust. 5 cyt. powyŝej ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeŝeniem art. 18 stanowiącego, Ŝe wysokość odszkodowania ustalana jest według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Kwestię odszkodowania regulują przepisy art. 129 ust. 1 i 5 oraz art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w myśl których...odszkodowanie ustala starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości..., sporządzonej w oparciu o przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207, poz z późn. zm., ostatnia zmiana z 2011 r. nr 165, poz. 985). W związku z powyŝszym zlecono rzeczoznawcy majątkowemu Panu Tomaszowi Szlosek działającego jako firma INPROFI Wsparcie Dla Nieruchomości Tomasz Szlosek z siedzibą: ul. Poniatowskiego 13/1, Rzeszów, wykonanie operatu szacunkowego określającego wartość przedmiotowej nieruchomości. Zgodnie z art. 75 k.p.a. operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb prowadzonego postępowania odszkodowawczego jest jednym z dowodów w sprawie i tak jak kaŝdy dowód podlega ocenie przez organ administracji. W szczególności ocena ta dotyczy prawidłowości sporządzenia operatu w powiązaniu z obowiązującymi przepisami prawa i Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Operat wykonano zgodnie z wymogami art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, z zachowaniem reguł określonych w art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wyceny dokonano zgodnie z 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sposobu sporządzenia operatu szacunkowego, który stanowi, Ŝe cyt.: w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przewaŝające wśród gruntów przyległych, chyba Ŝe określenie wartości jest moŝliwe 3

4 przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Mając na uwadze powyŝszy przepis, analizę rynku rozpoczęto od analizy nieruchomości przeznaczonych na cele budowy i rozbudowy dróg, które mogłyby być przedmiotem sprzedaŝy w okresie ostatnich 2 lat poprzedzających wycenę. W wyniku badania aktów notarialnych w Starostwie Powiatowym w Jarosławiu ustalono, Ŝe transakcje sprzedaŝy gruntów przeznaczonych pod drogi na terenie powiatu praktycznie nie występują. Brak transakcji drogowych spowodowany jest głównie tym, Ŝe sprawy nabycia gruntów pod drogi w formie umowy sprzedaŝy, były finalizowane do 2009 r. Dalszy przebieg analizy rynku został podyktowany przepisem 36 ust. 4 ww. rozporządzenia Rady Ministrów, zgodnie z którym w sytuacji braku moŝliwości wyceny przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przewaŝające wśród gruntów przyległych. W wyniku analizy dokumentów planistycznych ustalono, Ŝe działki: nr 2292/7, 2293/1, 2294/2, 2295/2, są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta Jarosław Obszar Pruchnicka zatwierdzonym uchwałą nr 750/LXIV/06 Rady Miasta Jarosławia z dnia 25 września 2006, zgodnie z którym są przeznaczone pod drogę kontur KDG tereny dróg publicznych klasy głównej. W planie miejscowym wśród gruntów przyległych przewaŝa przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usługową. Tak więc biorąc pod uwagę przedmiot i zakres wyceny, oraz jej cel a takŝe ustalony sposób wyceny, analizą objęto nieruchomości gruntowe niezabudowane, przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z usługami. Po dokonaniu łącznej analizy badanego rynku, do porównań rzeczoznawca majątkowy przyjął 37 (trzydzieści siedem) cen transakcyjnych sprzedaŝy działek budowlanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową i mieszkaniowo usługową z terenu miasta Jarosławia. Na obszarze badania rynku, w okresie monitorowania rynku, nie stwierdzono wzrostu cen spowodowanych upływem czasu - tzw. zerowy trend czasowy. Dalsza analiza operatu szacunkowego wykazuje, Ŝe rzeczoznawca majątkowy ustalił cenę średnią dla przyjętego do porównań zbioru oraz skorygował ją odpowiednimi współczynnikami ze względu na cechy róŝniące nieruchomości podobne będące wcześniej przedmiotem transakcji, od nieruchomości wycenianej. W ten sposób rzeczoznawca uzyskał wartość jednostkową wycenianego gruntu. Wartość tę określono w podejściu porównawczym zgodnie ze Standardem III.7. (nota interpretacyjna nr 1) metodą korygowania ceny średniej. Ustawodawca w 36 ust.3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości przewidział tzw. zasadę korzyści, która jest realizacją zasady zawartej w art ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomosciami. Zgodnie z ww. przepisem rozporządzenia: w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: 4

5 1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m 2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, 2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m 2 gruntów o przeznaczeniu przewaŝającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niŝ o 50%. W związku z tym, Ŝe oszacowanie wartości rynkowej przedmiotowych nieruchomości zostało dokonane w oparciu o rynek gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usługową (MNU), zwiększenie wartości dla przedmiotowych nieruchomości wynosi 0%. Do określenia wartości odtworzeniowej naniesień (składniki roślinne), zastosowano metodę kosztową jako sumę wartości bieŝącej rośliny oraz wartości utraconej korzyści z rośliny, które to wartości zostały wcześniej skorygowane przy zastosowaniu odpowiednich wskaźników oceny bonitacyjnej wartości bieŝącej oraz wartości utraconych korzyści. Metoda wyliczeń wynika z zapisu art. 135 ust. 6 powołanej ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, Ŝe cyt.: Przy określaniu wartości plantacji kultur wieloletnich szacuje się koszty załoŝenia plantacji i jej pielęgnacji do czasu pierwszych zbiorów oraz wartość utraconych poŝytków w okresie od dnia wywłaszczenia do dnia zakończenia pełnego plonowania. Sumę kosztów i wartość utraconych poŝytków zmniejsza się o sumę rocznych odpisów amortyzacyjnych, wynikającą z okresu wykorzystania plantacji od pierwszego roku plonowania do dnia wywłaszczenia. Do ustalenia wartości nasadzeń drzew owocowych i krzewów znajdujących się na działkach nr 2292/7, 2293/1, 2294/2, rzeczoznawca majątkowy wykorzystał poradnik Krzysztofa Zmarlickiego pt. Określenie wartości plantacji kultur wieloletnich - wydawnictwo Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2011 r. Przedmiotowy skrypt został dostosowany do ustaleń zawartych w art. 135 ust.6 ustawy i moŝe być wykorzystywany do określenia wartości plantacji kultur wieloletnich w celu ustalenia odszkodowań za wywłaszczenie. W powyŝszym poradniku plantacje kultur wieloletnich zdefiniowane zostały jako uprawy roślin sadowniczych, z których korzyści czerpane są przez okres min. kilku lat. NaleŜą do nich zarówno sady (np. jabłoniowe, gruszowe, śliwowe o długim okresie plonowania) jak i uprawy krzewów owocowych (np. porzeczek, agrestu, borówek oraz plantacji zielonych jak truskawki i poziomki). Zasadniczym ustaleniem przyjętym do szacowania wg powyŝszych zasad jest ustalenie, Ŝe drewno z szacowanych drzew sadowniczych po wywłaszczeniu pozostaje nadal własnością dotychczasowego uŝytkownika. Wartość odtworzeniową składników budowlanych (ogrodzenia z siatki) obliczono wykorzystując katalog Scalone normatywy do wycen budynków i budowli nr 97 wyd. Wacetob III kw.2011 r., z którego wybrano obiekty porównawcze. 5

6 Organ prowadzący postępowanie nie moŝe wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, poniewaŝ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Ma jednak obowiązek ocenić na podstawie art. 80 K.p.a. dowodową wartość złoŝonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłoŝona opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Podstawą wydania decyzji o odszkodowaniu jest więc opinia rzeczoznawcy majątkowego, natomiast sama metodyka szacowania nieruchomości nie moŝe być przedmiotem rozwaŝań organu, gdyŝ odnosi się do wiadomości specjalnych, które są wyłączną domeną rzeczoznawcy. Dokonując oceny operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby prowadzonego postępowania przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego Pana Tomasza Szloska pod względem formalnym oraz prawidłowości danych dotyczących szacowanej nieruchomości organ stwierdził, Ŝe posiada on wartość dowodową dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nabytą z mocy prawa nieruchomość. W związku z powyŝszym, łączna kwota odszkodowania w wysokości zł (słownie złotych: pięć tysięcy osiemset siedemdziesiąt jeden) za udział 1/5 części o nieuregulowanym stanie prawnym, we współwłasności niezabudowanej nieruchomości gruntowej w tym za działkę: 2292/7 o pow. 0,0118 ha - (grunt) 3 908,16 zł + (skł. bud.) 649,63 zł (skł. rośl.) 1 605,62 zł razem: 6 163,41 zł (udział 1/5 cz zł), 2293/1 o pow. 0,0209 ha - (grunt) 6 922,08 zł + (skł. bud.) 1 252,85 zł (skł. rośl.) 2 292,56 zł - razem: ,49 zł zł (udział 1/5 cz zł), 2294/2 o pow. 0,0178 ha - (grunt) 5 895,36 zł + (skł. bud.) 1 577,66 zł (skł. rośl.) 1 700,68 zł - razem: 9 173,70 zł (udział 1/ zł), 2295/2 o pow. 0,0144 ha - (grunt) zł (udział 1/5cz. 710 zł), została ustalona według stanu nieruchomości z dnia 13 kwietnia 2011 r. (data wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej), oraz na podstawie ich wartości rynkowej na dzień wydania niniejszej decyzji, w oparciu o wycenę sporządzoną przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego Pana Tomasza Szloska, zawartą w operacie szacunkowym z daty 09 grudnia 2011 r. z klauzulą aktualności wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości. Wypłata odszkodowania nastąpi jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna. Do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego. Do zapłaty odszkodowania Zarząd Powiatu Jarosławskiego uchwałą Nr 202/2012 z dnia 27 lutego 2012 r. upowaŝnił Pana Janusza Obłozę Dyrektora Powiatowego Zarządu Dróg w Jarosławiu. Kwota odszkodowania podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości (art. 18 ust. 3 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych). 6

7 ZłoŜenie przedmiotu świadczenia do depozytu sądowego (w tym przypadku odszkodowania) regulują art k.p.c. WaŜne złoŝenie do depozytu sądowego ma takie same skutki jak spełnienie świadczenia i zobowiązuje wierzyciela do zwrotu dłuŝnikowi (w tym przypadku jednostce samorządu terytorialnego) kosztów złoŝenia kwoty odszkodowania do depozytu sądowego (art. 470 k.c.). Osoba uprawniona do odebrania odszkodowania nie moŝe wystąpić z roszczeniem o odsetki z tytułu opóźnienia w wypłacie odszkodowania, jeŝeli złoŝone ono zostało do depozytu sądowego. Z chwilą złoŝenia odszkodowania do depozytu sądowego następuje bowiem zwolnienie dłuŝnika ze zobowiązania, a takŝe ze skutków zwłoki lub opóźnienia w wypłacie oraz z waloryzacji na dzień wypłaty (o ile przekazanie do depozytu sądowego nastąpiło w terminie wypłaty odszkodowania). W świetle przedstawionych okoliczności faktycznych oraz obowiązujących unormowań prawnych orzeczono jak w sentencji. Na podstawie art i 2, art i 2 Kodeksu postępowania administracyjnego w zw. z art. 9a ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami, od niniejszej decyzji słuŝy Stronom prawo wniesienia odwołania do Wojewody Podkarpackiego w Rzeszowie za pośrednictwem Starosty Jarosławskiego, w terminie 14 dni od daty jej doręczenia. Na podstawie art. 2 ust. 1 pkt 1 lit. h ustawy z dnia 16. listopada 2006 r o opłacie skarbowej (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 1282) wydana decyzja nie podlega opłacie skarbowej. Podstawa prawna adnotacji: 4 ust.1 pkt.3 lit.a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 września 2007 r. w sprawie zapłaty opłaty skarbowej (Dz.U.Nr 187, poz