Realizacja projektu budowy i utrzymania Domu Seniora. Uniwersytetu Jagiellońskiego. w Krakowie. Dokument informacyjny

Transkrypt

1 Realizacja projektu budowy i utrzymania Domu Seniora Uniwersytetu Jagiellońskiego w Krakowie Dokument informacyjny Kraków, luty 2015

2 Zaproszenie do testowania rynku inwestorów branżowych w związku z planowanym przedsięwzięciem inwestycyjnym budowy i utrzymania Domu Seniora Uniwersytetu Jagiellońskiego Uniwersytet Jagielloński ( UJ ) informuje, że zamierza przeprowadzić testowanie rynku inwestorów branżowych ( Testowanie Rynku ) poprzedzające realizację zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie i utrzymaniu Domu Seniora w Krakowie ( Dom ), we współpracy z prywatnym inwestorem ( Projekt ). Celem Testowania Rynku jest uzyskanie opinii, doświadczeń i informacji dotyczących najefektywniejszych rozwiązań w zakresie sposobu realizacji i finansowania Projektu. W toku Testowania Rynku oczekujemy przedstawienia propozycji założeń dotyczących modelu realizacji Projektu i modelu jego finansowania oraz optymalnego modelu współpracy pomiędzy UJ a inwestorem branżowym. Ponadto uczestnicy Testowania Rynku są proszeni o rekomendacje w zakresie potencjalnie najkorzystniejszych rozwiązań dotyczących utrzymania i zarządzania Projektem po zakończeniu fazy budowlanej. UJ rozważa średnio-/długoterminową umowę z inwestorem branżowym, która umożliwi spłatę nakładów budowlanych w okresie umowy. Ponadto UJ zakłada pozyskanie do współpracy inwestora branżowego, który posiada doświadczenie i kompetencje niezbędne do świadczenia usług utrzymania i zarządzania Projektem, również z uwzględnieniem świadczenia usług opieki nad osobami starszymi na zasadach komercyjnych. Szczególnie preferowane będą rozwiązania uwzględniające powyższe założenia. 1. GENEZA PROJEKTU I CELE UJ DO REALIZACJI W RAMACH PROJEKTU 2

3 Uniwersytet Jagielloński planuje realizację projektu inwestycyjnego polegającego na budowie i utrzymaniu Domu Seniora w Krakowie, we współpracy z prywatnym inwestorem, posiadającym odpowiednie doświadczenie i kompetencje oraz środki finansowe niezbędne do realizacji Projektu Geneza Projektu Genezą powstania nowoczesnego Domu pobytu dla byłych pracowników UJ (nauczycieli akademickich i pozostałych pracowników) jest rosnąca potrzeba zapewnienia dobrych warunków życiowych oraz opieki dla wciąż wzrastającej liczby byłych pracowników UJ takiej opieki wymagających. Po przeprowadzeniu wstępnych analiz UJ zakłada, że na chwilę obecną zidentyfikowano osoby, które byłyby zainteresowane zamieszkaniem w nowoczesnym, dobrze zarządzanym domu. Ostateczna liczba potencjalnych zainteresowanych uzależniona jest zarówno od proponowanego standardu oferowanych usług, jak i kosztów zamieszkania. UJ zakłada, że ze względu na zmieniającą się strukturę demograficzną zainteresowanie usługami długoterminowego zakwaterowania i opieki dla osób starszych będzie stale rosło. Wykres: Emeryci i renciści UJ z podziałem na grupy wiekowe, stan na luty nauczyciele akademiccy nienauczyciele ur. do 1934 ur ur ur ur Wykres: Pracownicy UJ w przedziałach wiekowych, stan na luty Nauczyciele Inni pracownicy 3

4 1.2. Cele Uniwersytetu Jagiellońskiego Z punktu widzenia UJ cele istotne do realizacji w ramach Projektu obejmują w szczególności: stworzenie i zapewnienie odpowiedniej jakości warunków mieszkaniowych oraz funkcji dodatkowych (wspólne pomieszczenia, zaplecze gastronomiczne, sklepik wielobranżowy, zaplecze rehabilitacyjno-medyczne, teren zielony etc.), udostępnienie emerytowanym pracownikom Uniwersytetu Jagiellońskiego zakwaterowania w Domu o odpowiednim standardzie i stanowiącym konkurencję pod względem relacji cena jakość i opieki nad osobami starszymi w stosunku do tożsamej oferty rynkowej, stworzenie Domu pozwalającego na komfortowy pobyt osób starszych w różnym stanie zdrowia / sprawności fizycznej, z uwzględnieniem zapewnionej na właściwym poziomie podstawowej opieki medycznej i rehabilitacyjnej, wysoka jakość funkcjonalna Domu, sprawna komunikacja wewnętrzna, dostęp do poszczególnych pomieszczeń oraz sprzętu, przestronność, odpowiednie doświetlenie, odpowiednie walory estetyczne Domu i terenu wokół, wpisujące się w istniejące funkcje terenu, zapewnienie możliwości ewentualnych zmian struktury oraz funkcji pomieszczeń w Domu i dostosowania powierzchni do potencjalnych zmian w wymaganiach dotyczących tego typu infrastruktury, efektywne wykorzystanie terenu, wdrożenie efektywnych kosztowo rozwiązań w zakresie wykorzystania i eksploatacji budynków w oparciu o know-how partnera prywatnego, w tym w szczególności możliwości wykorzystania Domu i powierzchni dla celów komercyjnych oraz nowoczesnych, energooszczędnych technologii, stworzenie struktury transakcji i podział ryzyk związanych z zaprojektowaniem, budową i utrzymaniem Domu pomiędzy partnera prywatnego i UJ, które zapewnią wzajemnie korzystne finansowo rozwiązania dla Partnerów. 2. OPIS PROJEKTU 2.1. Teren przeznaczony na realizację Projektu UJ dysponuje nieruchomością składającą się z trzech działek w dzielnicy Kraków-Krowodrza, w okolicach ul. Ingardena i Oleandry, o łącznej powierzchni 1,2671 ha, którą zamierza wykorzystać na cele Projektu. Na chwilę obecną teren nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (realizacja Projektu może być oparta o uzyskanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu). W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego nieruchomość przewidziana jest jako teren usług o możliwości zabudowy do 25 metrów (tj. do 9 kondygnacji preferujemy 4 kondygnacje). W Załączniku II do niniejszego Dokumentu informacyjnego znajduje się mapa przedstawiająca nieruchomość przeznaczoną pod realizację Projektu Kluczowe parametry i funkcje Projektu Po przeprowadzeniu wstępnych analiz UJ zidentyfikował kluczowe parametry i funkcje Domu, w szczególności: wyodrębnienie funkcji budynku (-ów) na funkcję mieszkalną (dla osób w pełni sprawnych), funkcję opiekuńczo-rehabilitacyjną (dla osób z ograniczoną sprawnością lub niepełnosprawnych) i funkcję usługową, funkcja hotelowa - moduły mieszkalne o dostępność modułów 1-osobowych i 2-osobowych (dla par); o moduły umożliwiające komfortowy pobyt osób, w tym: 4

5 samodzielne przygotowanie prostych posiłków (kuchnia / aneks kuchenny z funkcją przechowywania i przygotowywania posiłków); oddzielną łazienkę, przystosowaną do osób z ograniczoną sprawnością; przechowywanie rzeczy osobistych codziennego użytku (ubrania, książki, drobne sprzęty); o na chwilę obecną UJ zakłada wielkość modułu 1-osobowego na 30 m 2, a 2-osobowego na 40 m 2, funkcja opiekuńczo-rehabilitacyjna moduły opieki długoterminowej o moduły 2-osobowe (możliwe 1-osobowe); o moduły przystosowane do opieki całodobowej nad osobami z ograniczoną sprawnością / niepełnosprawnych; o pomieszczenia rehabilitacyjne / medyczne, dostępne dla wszystkich mieszkańców Domu; pomieszczenia socjalne, w tym w szczególności: o pomieszczenie klubowe wielofunkcyjne do organizacji spotkań, wydarzeń okolicznościowych; bistro, o restauracja dla mieszkańców, pracowników, gości (potencjalnie klientów zewnętrznych) pomieszczenia gospodarcze, w tym: o pralnia (suszarnia) o inne pomieszczenia gospodarcze / techniczne (np.rowerownia), pomieszczenia opieki medycznej, rehabilitacja Przyjęte założenia mają charakter wstępny i mogą ulec zmianie w wyniku testowania rynku i dalszych prac analitycznych po stronie UJ. 3. OCZEKIWANIA WOBEC POTENCJALNEGO INWESTORA UJ analizuje różne formy współpracy z prywatnym inwestorem, w oparciu o następujące założenia / warunki brzegowe: inwestor samodzielnie zaprojektuje i wybuduje Obiekt, zgodnie z nowoczesnymi technologiami i trendami dla tego typu obiektów, inwestor samodzielnie sfinansuje nakłady budowalne, inwestor będzie świadczył usługi na podstawie średnio-/ długoterminowej umowy z UJ, inwestor będzie zarządzał Domem w okresie umowy z UJ (samodzielnie lub za pośrednictwem wyspecjalizowanego podmiotu), mieszkańcy samodzielnie będą pokrywali bieżące koszty eksploatacyjne Domu, UJ będzie partycypował w spłacie nakładów budowlanych w okresie umowy. W miarę wolnych miejsc obiekt będzie mógł być wykorzystywany przez Inwestora komercyjnie. Działanie takie wymagać będzie każdorazowej zgody UJ. Struktura Projektu i szczegółowe postanowienia umowy z prywatnym inwestorem zostaną wynegocjowane (np. w ramach dialogu konkurencyjnego) z potencjalnymi inwestorami prywatnymi. 4. UDZIAŁ W TESTOWANIU RYNKU W celu wzięcia udziału w Testowaniu Rynku należy złożyć odpowiednio wypełnioną ankietę, stanowiącą załącznik do niniejszego zaproszenia ( Ankieta ). Ankietę należy złożyć poprzez przesłanie pocztą elektroniczną na adres: ewa.surma@uj.edu.pl Termin nadsyłania Ankiety upływa w dniu roku. 5

6 UJ może zwrócić się do uczestników z prośbą o spotkanie w celu wyjaśnienia lub uszczegółowienia informacji przekazanych w Ankiecie. Spotkania prowadzone będą w Krakowie, odrębnie z każdym inwestorem branżowym, w okresie od 13 do roku. O proponowanym miejscu i terminie spotkania UJ zawiadomi w formie elektronicznej na adres mailowy wskazany przez uczestnika z wyprzedzeniem minimum pięciu dni roboczych. Z tytułu udziału w Testowaniu Rynku jego uczestnicy nie otrzymują wynagrodzenia od UJ. Przesyłając Ankietę, Uczestnik wyraża zgodę na przetwarzanie i przechowywanie przez UJ informacji zawartych w Ankiecie. Jednocześnie uczestnik udziela bezwarunkowej zgody na wykorzystanie przekazywanych informacji zawartych w Ankiecie na potrzeby przygotowania Projektu. Osoba do kontaktu: Ewa Surma Adres mailowy: ewa.surma@uj.edu.pl Kraków, 9 marca 2015 roku 6

7 ZAŁĄCZNIK I ANKIETA Pytania zawarte w Ankiecie mają na celu zapoznanie się ze wstępną opinią inwestorów branżowych na temat możliwości realizacji Projektu. Odpowiedzi w ramach Ankiety zostaną wykorzystane wyłącznie w celu przygotowania Projektu. W przypadku gdyby jakakolwiek informacja stanowiła tajemnicę przedsiębiorstwa w rozumieniu przepisów o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji, prosimy o zaznaczenie takiej okoliczności. Informacje podane przez uczestnika w Ankiecie nie stanowią w żadnym razie zobowiązania do realizacji lub udziału w realizacji Projektu, ani przyjęcia proponowanych w Ankiecie rozwiązań ani ze strony UJ, ani uczestnika. Państwa odpowiedzi w ramach Testowania Rynku pozwolą do przygotowania optymalnego modelu realizacji Projektu oraz dokumentacji Projektu mającej na celu sprawne przeprowadzenie procesu przetargowego i przyjęcie korzystnych rozwiązań w zakresie współpracy UJ i prywatnego inwestora. W imieniu Uczestnika (inwestor branżowy):. (miejscowość, data) (podpis osoby /osób/ upoważnionej do reprezentowania Uczestnika) Nazwa firmy: Osoba do kontaktu: Adres mailowy: Telefon: 7

8 I. Doświadczenie Uczestnika w realizacji projektów inwestycyjnych o profilu zbliżonym do Projektu 1. Prosimy o wskazanie doświadczenia Uczestnika (zdobyte samodzielnie lub w ramach konsorcjum) w zakresie realizacji projektów inwestycyjnych o profilu zbliżonym do Projektu, w szczególności projektów z zakresu: 1) budowy/przebudowy lub 2) utrzymania i finansowania domów pomocy społecznej, zakładów dziennego pobytu, domów spokojnej starości, domów opieki leczniczej i innych domów stałego pobytu ludzi, w Polsce i za granicą. Projekt 1. Wartość projektu.. Czas i miejsce realizacji projektu.. Projekt 2. Wartość projektu.. Czas i miejsce realizacji projektu.. Projekt 3. Wartość projektu.. Czas i miejsce realizacji projektu.. 2. Prosimy o przedstawienie kluczowych doświadczeń / spostrzeżeń wyniesionych z realizacji projektów inwestycyjnych o profilu zbliżonym do Projektu (w Polsce i za granicą), opisanych w punkcie 1. II. Przedstawiony model realizacji Projektu 1. Prosimy o krótkie odniesienie się do głównych założeń realizacji Projektu, opisanych powyżej w Dokumencie informacyjnym. 8

9 2. Jakie główne założenia realizacji Projektu, opisane powyżej w niniejszym Dokumencie informacyjnym, wymagają doprecyzowania lub zmiany? 3. Na jakie elementy powinien zwrócić uwagę UJ w celu optymalizacji Projektu oraz ze względu na specyfikę Domu (długoterminowa opieka nad osobami starszymi o zróżnicowanym stopniu sprawności)? 4. Czy model zaprojektuj-wybuduj(wyposaż)-sfinansuj-zarządzaj jest dobrym rozwiązaniem dla Projektu? 5. Jaka powinna być minimalna i maksymalna liczba mieszkańców, w celu osiągnięcia optymalnych efektów operacyjnych i finansowych w Projekcie? III. Kluczowe rozwiązania budowlane 1. Jakie kluczowe kwestie / najlepsze praktyki w realizacji projektów o specyfice zbliżonej do Projektu powinien wziąć pod uwagę UJ przy przygotowaniu Projektu?. 2. Prosimy o ocenę przyjętych głównych założeń realizacji Projektu dotyczących rozwiązań budowlanych opisanych powyżej w niniejszym Dokumencie informacyjnym, w tym w szczególności: a. wielkości i funkcji modułów hotelowych 1- i 2-osobowych, b. wymogów dotyczących funkcji opiekuńczo-rehabilitacyjnych, c. innych 3. W jakim przedziale szacują Państwo nakłady budowlane na Dom, przy założeniach do realizacji Projektu opisanych powyżej w niniejszym Dokumencie informacyjnym? 4. Jakie elementy związane z projektowaniem i budową Domu mają największy wpływ na wartość nakładów koniecznych do poniesienia? Prosimy o wskazanie najbardziej kosztotwórczych elementów Domu. 5. Jak oceniają Państwo pomysł etapowania Projektu (np. stworzenie w Etapie I części hotelowej dla maksymalnie mieszkańców).. 9

10 IV. Kluczowe rozwiązania operacyjne i organizacyjne 1. Czy i na jakich warunkach bylibyście Państwo zainteresowani zarządzaniem Domem, w tym prowadzeniem: a. działalności opiekuńczej dla osób z ograniczoną sprawnością/ niepełnosprawnych, b. sprzątaniem, c. kompleksowym zarządzaniem Domem, d. prowadzeniem stołówki / restauracji, e. innymi.. 2. Na jakie kwestie należy zwrócić uwagę w trakcie projektowania i budowy Domu, w celu optymalizacji kosztów operacyjnych w ciągu życia Domu?.. V. Kluczowe kwestie komercyjne i finansowe 1. Prosimy o wskazanie, czy byliby Państwo zainteresowani prowadzeniem działalności komercyjnej. W jaki sposób oceniacie Państwo ryzyko osiągnięcia przychodów komercyjnych? Czy analizowaliście Państwo potencjalny popyt na tego typu usługi w Krakowie? 2. W jaki sposób zamierzaliby Państwo sfinansować nakłady budowalne? 3. Wziąwszy pod uwagę wielkość nieruchomości przeznaczonej na realizację Projektu, jakie funkcje UJ mógłby uwzględnić w Domu / poza Domem, aby zminimalizować obciążenia UJ związane ze spłatą zobowiązań z tytułu nakładów budowalnych? 4. Czy bylibyście Państwo zainteresowani rozwiązaniem, w którym UJ, w ramach umowy długo-/średnioterminowej, udostępniłby prywatnemu inwestorowi grunt i podjąłby wysiłki związane z promocją Domu, natomiast w żaden sposób nie gwarantowałby popytu na miejsca w Domu ani przychodów prywatnego inwestora? 5. Czy partner prywatny oczekuje wkładu finansowego / innego ze strony UJ? Prosimy o wskazanie optymalnego, z punktu widzenia inwestora prywatnego, mechanizmu płatności / rozliczeń pomiędzy UJ a inwestorem prywatnym. 10

11 6. Jaki jest optymalny okres umowy pomiędzy partnerem prywatnym a UJ i od czego on zależy? VI. Badanie popytu UJ zamierza przeprowadzić szczegółowe badanie popytu wśród potencjalnych mieszkańców Domu, w tym emerytowanych pracowników UJ. Prosimy o wskazanie zakresu informacji, które powinny stanowić przedmiot takiej ankiety, aby ułatwić przygotowanie i realizację Projektu (w tym prac projektowych oraz finansowania Projektu). VII. Organizacja prac 1. Czy uważają Państwo za celowe przeprowadzenie dialogu konkurencyjnego jako kolejnego etapu realizacji Projektu? Jeśli tak, prosimy o wskazanie zakresu tematycznego poszczególnych rund dialogu konkurencyjnego. 2. Ile Państwa zdaniem może trwać realizacja Projektu od momentu podpisania umowy pomiędzy UJ a inwestorem prywatnym?.. 3. Czy uważają Państwo za celowe zorganizowanie spotkania z przedstawicielami UJ na obecnym etapie prac?. 4. Jakie kwestie mogłyby być przedmiotem takiego spotkania, które nie mogły zostać zaprezentowane przez Państwa w niniejszej Ankiecie?.. 5. Jakimi kompetencjami/ doświadczeniem powinni Państwa zdaniem dysponować uczestnicy dialogu konkurencyjnego, żeby umożliwić merytoryczną dyskusję na temat optymalnych rozwiązań technicznych/organizacyjnych/finansowych i komercyjnych dla Projektu. VIII. Inne Prosimy o wskazanie innych kwestii o kluczowym znaczeniu, niezaadresowanych w niniejszej Ankiecie. Uczestnik może dołączyć do Ankiety wybrane przykłady zrealizowanych projektów/opisy i wizualizacje rozwiązań, które mogą okazać się adekwatne dla niniejszego Projektu. 11