KRAKÓW RYNEK GRUNTÓW I LAND DEVELOPMENT

Transkrypt

1 KRAKÓW RYNEK GRUNTÓW I LAND DEVELOPMENT Polowanie na działki Maciej Grabowski Jarosław Strzeszyński Zespół rzeczoznawców majątkowych, doradców i analityków rynku nieruchomości II Konferencja MRN.pl Kraków, 31 maja 2007

2 1. Informacje statystyczne o rynku gruntów w Krakowie W 2006 roku w Krakowie wartość zrealizowanych transakcji sprzedaŝy nieruchomości gruntowych wyniosła około 1,1 mld zł. Wartość ta znacząco wzrosła w porównaniu z rokiem 2005 gdzie zanotowano sprzedaŝ na poziomie około 450 mln zł. W odniesieniu do ilości transakcji, o ile w latach wynosiła ona transakcji to w roku 2006 nastąpił 30 % wzrost do poziomu ponad 1500 transakcji (dane nie obejmują gruntów nabywanych przez Gminę i Skarb Państwa w związku z realizacją inwestycji w infrastrukturę drogową i komunalną). Większość transakcji stanowi obrót prawem własności; sprzedaŝ prawa uŝytkowania wieczystego gruntu to zaledwie około 10% ogólnej ilości zawieranych umów sprzedaŝy. Zarówno ogólną ilość transakcji nieruchomości gruntowych, jak teŝ ich wartość w poszczególnych latach w okresie od 2003 do początku 2007 roku przedstawia wykres poniŝej. Na sąsiednim wykresie przedstawiona jest średni cena za 1m 2 gruntu w poszczególnych latach, wyznaczona jako średnia z cen jednostkowych zanotowanych w poszczególnych transakcjach. Od końca 2003 roku na rynku gruntów wyraźny jest silny trend wzrostu cen. Znaczący wzrost cen w stosunku do 2006 roku zapowiadają transakcje z początku roku Średnia cena z około 100 transakcji zawartych w styczniu br. jest prawie o 100% wyŝsza niŝ średnia cena w roku W 2006 roku odnotowano równieŝ znaczący wzrost sprzedanego areału gruntów w Krakowie było to prawie 400 ha w porównaniu z 250 ha roku S t r o n a

3 400 ha POWIERZCHNIA SPRZEDANYCH GRUNTÓW - OGÓŁEM 385 ha 300 ha 231 ha 252 ha 200 ha 180 ha 100 ha 23 ha 0 ha 2007* Zdecydowanie największy udział w ilości transakcji gruntami mają działki pod budownictwo mieszkaniowe o niskiej intensywności zabudowy (jednorodzinne). Działek tych sprzedaje się coraz więcej - w ostatnich dwóch latach stanowią one około 40% wszystkich transakcji gruntami i równocześnie ponad 60% transakcji w segmencie działek budowlanych (pod zabudowę mieszkaniową, komercyjna i przemysłową bez działek rolnych i zieleń). Przyczyną wzrostu zainteresowania tymi gruntami jest przed wszystkim gwałtowny wzrost cen mieszkań i poprawa konkurencyjności inwestycji w dom w porównaniu do lokalu mieszkalnego, jak równieŝ przekonanie, Ŝe lokata kapitału w ten segment rynku przyniesie ponad przeciętny zysk. JeŜeli jednak wziąć pod uwagę łączną wartość transakcji, to zdecydowanie największy udział mają działki pod budownictwo mieszkaniowe wysokiej intensywności zabudowy - ponad 50% wartości obrotu (patrz wykres poniŝej) ILOŚĆ TRANSAKCJI GRUNTÓW BUDOWLANYCH - MN, MW/MU i UC/PS 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 11,73% 23,23% 65,04% UC i PS MW i MU MN 11,82% 26,05% 62,12% 7,23% 18,67% 24,50% 74,10% 11,95% 63,55% mln zł mln zł 900 mln zł 800 mln zł 700 mln zł 600 mln zł 500 mln zł 400 mln zł 300 mln zł 200 mln zł 100 mln zł 0 mln zł OBRÓT W MLN ZŁ W PODZIALE NA GRUNTY MN, MW/MU I UC/PS UC i PS MW i MU MN 42,78% 47,05% 10,68% 61,89% 39,57% 35,12% 17,65% 17,84% 27,43% 19,80% 54,34% 25,86% 2 S t r o n a

4 2. Ceny działek budowlanych Ceny działek przeznaczonych do zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i o niskiej intensywności na terenie śródmiejskich dzielnic Krakowa systematycznie rosną. NajwyŜsze ceny za działkę pod budownictwo niskiej intensywności - nawet powyŝej 1300 zł za 1m 2 trzeba zapłacić na Woli Justowskiej. Średnia cena na obszarze całej Krowodrzy wyniosła w 2006 r. około 350 zł/m 2. Rosły znacząco równieŝ ceny w Podgórzu, a niska średnia cena transakcyjna wynika z duŝej liczby transakcji w tańszych lokalizacjach (Rybitwy, Tyniec, Podgórki Tynieckie, południowe obrzeŝa miasta). Zaskakująco przedstawia się sytuacja na obszarze Nowej Huty gdzie średnia cena spadła z 80 zł/m 2 w 2005 r. do 60 zł/m 2 w roku Wpływ na obniŝenie ceny średniej miała duŝa ilość tanich transakcji (na poziomie zł/m 2 ) z uwolnionych obszarów strefy ochronnej huty Sendzimira (Pleszów, Ruszcza, WyciąŜe, Wolica, Kościelniki). Nie oznacza to, Ŝe w lepszych lokalizacjach Nowej Huty ceny nie rosły (CzyŜyny, Grębałów, Mistrzejowice). Paradoksalnie w tych rejonach utrata waŝności Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego dla Krakowa i zniesienie strefy ochronnej wokół huty stworzyła moŝliwość zabudowy na części dawnych terenów rolnych, dzięki zasadzie dobrego sąsiedztwa obowiązującej przy wydawaniu decyzji o Warunkach Zagospodarowania (WZ) na obszarach nie objętych miejscowymi planami zagospodarowani przestrzennego. Działkę pod budynek jednorodzinny moŝna kupić tam juŝ w cenie od zł za 1m 2 gruntu. 500 zł CENY DZIAŁEK POD BUDOWNICTWO JEDNORODZINNE zł CENY DZIAŁEK POD BUDOWNICTWO WIELORODZINNE 450 zł 400 zł 350 zł 300 zł Śródmieście Krowodrza Podgórze Nowa Huta zł zł zł Śródmieście Krowodrza Podgórze Nowa Huta 250 zł 800 zł 200 zł 600 zł 150 zł 100 zł 400 zł 50 zł 200 zł 0 zł 0 zł Zdecydowanie największy rozwój przeŝywał i przeŝywa rynek gruntów pod zabudowę mieszkaniową o wysokiej intensywności (mieszkaniową wielorodzinną). KaŜda działka połoŝona w Śródmieściu, Krowodrzy czy Podgórzu, która nadawała się pod zabudowę tego typu, osiągała cenę powyŝej 500 zł za 1m 2 - a nie uwzględniając obrzeŝnych obszarów tych dzielnic - powyŝej 1000 zł/m 2. Jeszcze większe zróŝnicowanie cenowe widoczne jest w poszczególnych dzielnicach; średnia cena w 2006 r. w Śródmieściu wyniosła 1400 zł/m 2, ale zanotowano równieŝ ceny w przedziale zł/m 2 3 S t r o n a

5 i rekordową cenę za niewielką działkę (około 300 m 2 ) na Kazimierzu przy ul. Jakuba ponad zł/m 2. Aktualny poziom cenowy zaczyna się od poziomu zł/m 2. Na obszarze Krowodrzy średnia cena w 2006 r. wyniosła około 800 zł/m 2 i została relatywnie zaniŝona przez transakcje z obszaru Górki Narodowej oraz okolic ulic Pękowickiej i Glogera. Ceny działek połoŝonych blisko centrum, a w szczególności w rejonie pomiędzy ulicami Kościuszki a Wrocławską nie odbiegają od Śródmieścia. W Krowodrzy najwyŝsza transakcja w 2006 r. wyniosła ponad 5000 zł/m 2. W odniesieniu do Podgórza średnia cena w 2006 r. wyniosła 600 zł/m 2 relatywnie niska, zaniŝona przez transakcje z obrzeŝy Ruczaju, Prokocimia, BieŜanowa. W starej części Podgórza (rejon ulicy Kalwaryjskiej), w Dębnikach, na Zabłociu i części Ruczaju ceny na poziomie zł/m 2 nie były sporadyczne. NajwyŜsze ceny osiągają działki przygotowane do inwestycji - czyli z wydaną decyzją WZ lub nawet pozwoleniem na budowę. Ceny takich działek są wyŝsze od 60 do 110 % w porównaniu z działkami gołymi. Od 2003 roku około 15 20% wszystkich działek pod zabudowę mieszkaniową wysoką i komercyjną sprzedawanych jest w taki właśnie sposób. Kalkulacja i ceny działek pod zabudowę mieszkaniową wysokiej intensywności (wielorodzinne) są uzaleŝnione przede wszystkim od wskaźnika PUM (powierzchni uŝytkowej mieszkań). W zaleŝności od moŝliwej intensywności zabudowy (co przekłada się na wielkość wskaźnika PUM) osiągają zróŝnicowane nieraz nominalnie bardzo wysokie ceny. Poziom cen działek komercyjnych (UC) w Śródmieściu, Krowodrzy i Podgórzu kształtował się w 2006 roku powyŝej 400 zł/m 2 z najwyŝszymi cenami dochodzącymi do 1000 zł/m 2. W odniesieniu do działek przemysłowych (PS), które w zasadzie występują w Podgórzu i Nowej Hucie poziom cenowy w Podgórzu kształtował się na poziomie zł/m 2, a w Nowej Hucie zł/m 2. Transakcje działek przemysłowych są jednakŝe rzadkością na obszarze Krakowa (za wyjątkiem niewielkich działek o powierzchni rzędu do 1ha pod magazyny lub rzemiosło), poniewaŝ dla duŝych zakładów przemysłowych obszar Krakowa stanowi mało atrakcyjna lokalizację. 4 S t r o n a

6 3. Czynniki wpływające na rozwój rynku gruntów na obszarze Krakowa silne i słabe strony rynku Rynek gruntów w Krakowie jest kształtowany przez roŝne czynniki zewnętrzne i wewnętrzne o charakterze makroekonomicznym oraz skali międzynarodowej oraz lokalnej najwaŝniejsze z nich wpływające na relację popytu i podaŝy a przez to na poziom cen zamieszczono poniŝej. Do silnych stron rynku naleŝy zaliczyć przede wszystkim: Podniesienie ratingu zagranicznego Polski przez agencję Standard&Poor's do kategorii A - PodwyŜszenie ratingu dla Polski oznacza, Ŝe zagraniczni inwestorzy będą postrzegać Polskę jako bardziej bezpieczną i stabilną okazję do lokaty kapitału. Kraków jako jedno z najatrakcyjniejszych miast w Polsce stało się potencjalnie obszarem napływu nowego stabilnego kapitału. Pierwsze miejsce w rankingu Orbitz.com Pierwsze miejsce Krakowa pod względem atrakcyjności turystycznej w najpopularniejszym, amerykańskim portalu turystycznym rokuje wzrost zainteresowania Krakowem kapitału amerykańskiego Recesję na rynkach nieruchomości Europy zachodniej i USA Recesja na rynkach nieruchomości w USA, Hiszpani, Portugali, Francji wobec globalizacji rynków finansowych stwarza moŝliwość i okazję do transferu części środków z tych rynków do Polski a więc i do Krakowa gdzie inwestorzy mogą osiągnąć satysfakcjonujące ich stopy zwrotu Deficyt mieszkań W Krakowie wciąŝ brakuje mieszkań. Biorąc pod uwagę, Ŝe Kraków jest miastem młodym (ponad 40% mieszkańców nie przekroczyło 45 roku Ŝycia), potencjał rynku mieszkaniowego jest duŝy, co przekłada się na większy popyt na grunty pod zabudowę. Wzrost inwestycji w przedsiębiorstwach Silny wzrost gospodarczy skutkujący duŝymi zyskami firm i przedsiębiorstw powoduje iŝ firmy chętnie podejmują nowe inwestycje w produkcję, bazę rozwojową. Rozbudowa i rozwój zakładów, centrów logistycznych, działalności komercyjnej wiąŝe się z koniecznością zakupu nowych gruntów przemysłowych i komercyjnych Niski udział gruntu w ogólnych kosztach inwestycji Wskaźnik kosztu gruntu w kosztach inwestycji wynosi średnio 30% i jest znacząco niŝszy od średniej europejskiej Do słabych stron rynku moŝna zaliczyć między innymi: Poziom zarobków stanowiący barierę popytu wewnętrznego W Krakowie relacja zarobków do ceny 1m 2 mieszkania a poprzez to równieŝ gruntu jest najwyŝsza w Polsce i bardzo wysoka na tle Europy 5 S t r o n a

7 WydłuŜony czas oczekiwania na decyzje administracyjne Średni czas oczekiwania na decyzję WZiZT w Krakowie wynosi 1 rok Poziom inwestycji w infrastrukturę Niesatysfakcjonujący jest poziom inwestycji Gminy Kraków w uzbrojenie wolnych terenów jak równieŝ w sieć drogową i komunikacyjną Poziom zaangaŝowania kapitału spekulacyjnego Część nieruchomości gruntowych została zakupiona przez inwestorów krótkoterminowych i spekulacyjnych, którzy mogą zwiększyć podaŝ na rynku o ile ich nieruchomości nie zostaną przejęte przez inwestorów stabilnych o dłuŝszym horyzoncie inwestycyjnym Chcąc ocenić perspektywy rynku gruntów w Krakowie, naleŝy zwrócić uwagę, Ŝe w najbliŝszym okresie kształtowały go będą przede wszystkim następujące czynniki: wzrost liczby nowych uczestników rynku, w tym znaczących i stabilnych funduszy Przewidujemy pojawienie się na rynku nieruchomości w Krakowie nowych znaczących podmiotów (funduszy i firm) ze znaczącymi kapitałami. dynamiczny wzrost obrotów na rynku nieruchomości gruntowych Prognozujemy znaczący wzrost obrotów na rynku z poziomu około 1,1 mld zł w 2006 do poziomu około 3,0 mld zł w roku Na rynku oczekujemy pierwszych transakcji z kwotami powyŝej 100 mln zł. wzrost cen w okresie średnioterminowym Prognozujemy trwały wzrost cen we wszystkich segmentach gruntów w Krakowie w okresie dwóch trzech lat. wyczerpywanie się zasobów najbardziej atrakcyjnych terenów inwestycyjnych W obszarze śródmiejskim Krakowa większość atrakcyjnych terenów została wykupiona. Zanika poprzemysłowy obraz Grzegórzek, Zabłocia, Łagiewnik, Dąbia, ulicy Wrocławskiej. Jednocześnie kończą się odkryte kilka lat temu niezabudowane tereny inwestycyjne Ruczaj, Prądnik Czerwony. Wzrost podaŝy nowych mało atrakcyjnych gruntów budowlanych Objęcie nowymi planami zagospodarowania przestrzennego duŝych obszarów Nowej Huty wokół huty im. Sendzimira w dawnej jej strefie izolacyjnej spowoduje (i juŝ powoduje) uwolnienie duŝej powierzchni mało atrakcyjnych, ale tanich gruntów pod zabudowę w większości niskiej intensywności. Kraków, r. 6 S t r o n a