MEMORANDUM INFORMACYJNE wraz z ankietą

Transkrypt

1 MEMORANDUM INFORMACYJNE wraz z ankietą dla podmiotów prywatnych zainteresowanych realizacją Przedsięwzięcia przewidzianego do realizacji w PPP pn. Centrum Sportu i Rekreacji przy ul. Eisenberga w Krakowie Kraków, maj 2013 r.

2 SPIS TREŚCI 1 KONTAKT W SPRAWIE PRZEDSIĘWZIĘCIA ORAZ ANKIETY KONCEPCJA I LOKALIZACJA PRZEDSIĘWZIĘCIA ROZWAśANY PROFIL FUNKCJONALNO- UśYTKOWY PRZEDSIĘWZIĘCIA ROZWAśANE MODELE REALIZACJI PRZEDSIĘWZIĘCIA W RAMACH PPP Model 1. PPP w trybie PZP Model 2. PPP w trybie koncesji z ewentualnym dodatkowym wynagrodzeniem ze strony podmiotu publicznego Model. 3. PPP w trybie koncesji. Wniesienie zabudowanej nieruchomości BADANIE RYNKU ZAINTERESOWANYCH PODMIOTÓW WPROWADZENIE ANKIETA

3 Kraków 14 maja 2013 r. Szanowni Państwo, Zarząd Infrastruktury Sportowej w Krakowie (ZIS) w imieniu Gminy Miejskiej Kraków zaprasza wszystkie zainteresowane podmioty do współpracy przy realizacji przedsięwzięcia pn. Budowa Centrum Sportu i Rekreacji przy ul. Eisenberga w Krakowie w formule partnerstwa publiczno-prywatnego. Aktualnie dla inwestycji opracowywane są kompleksowe analizy przedrealizacyjne, które zostały powierzone w ramach zamówienia publicznego firmie doradczej Investment Support. Wykonanie przedmiotowych analiz i doradztwo są elementem realizowanego przez ZIS projektu PPP nowe perspektywy współfinansowanego ze środków Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego w ramach Małopolskiego Regionalnego Programu Operacyjnego na lata Zamierzeniem Miasta, w związku z realizacją inwestycji, jest zapewnienie mieszkańcom Krakowa jak i turystom, dostępu do nowoczesnej infrastruktury rekreacyjnej. Przedsięwzięcie ma wypełnić lukę, jaka powstała po zamknięciu w roku 2009 obiektów basenowych dawnej Polfy (później OSiR Krakowianka) ze względu na ich dekapitalizację. Obecnie, w związku z planami rozwoju Miasta, podjęto decyzję o wybudowaniu w miejscu starego zespołu przy ul. Eisenberga 2, nowoczesnego kompleksu rekreacyjnego działającego według najlepszych wzorców europejskich, w tym takŝe prywatnych. Zakres prac analitycznych prowadzonych przez Investment Support obejmuje takŝe badanie rynku inwestorów w oparciu o przygotowane memorandum informacyjne, którego celem jest zaprezentowanie potencjalnym partnerom prywatnym najwaŝniejszych załoŝeń realizacji Przedsięwzięcia otoczenia projektu i jego lokalizacji wraz z rozwaŝanymi modelami prawnofinansowymi i analizowanymi profilami funkcjonalnymi inwestycji. Zwracamy się do Państwa z prośbą o wypełnienie ankiety, której celem jest poznanie Państwa opinii co do optymalnego zakresu funkcjonalnego Inwestycji oraz akceptowanych modeli dla jej realizacji i zarządzania. Państwa sugestie i uwagi będą miały kluczowe znaczenie dla właściwego przygotowania Przedsięwzięcia i przyczynią się do wypracowania najkorzystniejszych rozwiązań, uwzględniających korzyści zarówno strony prywatnej, jak i osiągnięcie celu publicznego. Ogłoszenie postępowania związane z wyborem partnera prywatnego planowane jest w ciągu najbliŝszych miesięcy, prosimy zatem o lekturę memorandum oraz o odesłanie wypełnionej ankiety na wskazany w nim adres doradcy ZIS. Liczymy na Państwa zainteresowanie planowanym przedsięwzięciem oraz udział w niniejszym badaniu. Serdecznie zapraszam do współpracy, Krzysztof Kowal Dyrektor ZIS 2

4 1 Kontakt w sprawie Przedsięwzięcia oraz ankiety Kacper Kozłowski Dyrektor ds. projektów inwestycyjnych Investment Support ul. Srebrna 16, lok. 202, Warszawa Tel. (+48) Fax. (+48) kozlowski@inves.pl 3

5 2 Koncepcja i lokalizacja Przedsięwzięcia Podstawowym celem dla realizacji Przedsięwzięcia jest przede wszystkim rewitalizacja przestrzeni miejskiej oraz zapewnienie dostępu do nowoczesnej bazy rekreacyjnej w Krakowie dla mieszkańców oraz turystów. Przedsięwzięcie zostało uwzględnione w katalogu ofert PPP Miasta Krakowa. Zakłada się, iŝ realizacja inwestycji przyczyni się do zwiększenia dostępności infrastruktury rekreacyjnej oraz do podniesienia atrakcyjności oferty miasta związanej z wykorzystaniem czasu wolnego w szczególności przez rodziny z małymi dziećmi oraz seniorów, zarówno mieszkańców jak i turystów. Tym ostatnim zapewni połączenie turystycznych celów wizyty w Krakowie z wypoczynkiem, relaksem i troską o zdrowie. Wykorzystanie formuły partnerstwa publiczno- prywatnego do realizacji zamierzenia jest podyktowane przede wszystkim koniecznością zapewnienia profesjonalnego know- how w zakresie programowania oraz zarządzania komercyjnego obiektami rekreacyjnymi. Nieruchomość, na której ma powstać Centrum Sportu i Rekreacji połoŝona jest w środkowej części Dzielnicy Grzegórzki (II), przy ulicy Eisenberga 2 na terenie Osiedla Oficerskiego, jednego z bardziej prestiŝowych obszarów miasta Krakowa. Na Osiedlu Oficerskim charakterystyczna jest zabudowa rezydencjalna. Cechą charakterystyczną tej części dzielnicy są wille, zieleń wysoka, spokojne i ciche otoczenie. Rysunek 1. Lokalizacja nieruchomości w Krakowie Źródło: Opracowanie własne na podstawie mapy Miejskiego Zarządu Baz Danych Powierzchnia nieruchomości to m 2. Działka od południa ograniczona jest ulicą Eisenberga, od Zachodu ulicą Grunwaldzką, od północy ul. Wilka Wyrwińskiego a od wschodu ul. Supniewskiego. 4

6 W bezpośrednim otoczeniu nieruchomości, wzdłuŝ ulicy Wilka-Wyrwińskiego płynie rzeka Prądnik. Po drugiej stronie ulicy Grunwaldzkiej znajduje się Zespół Szkół Ogólnokształcących. W niedalekiej odległości znajduje się MłodzieŜowy Dom Kultury oraz Zespół Szkół Ogólnokształcących Mistrzostwa Sportowego. Dojazd autem do nieruchomości od Ronda Mogilskiego zajmuje ok. 3 minut. W przeszłości w tym miejscu działały baseny otwarte, które powstały przy zakładach Polfy. Do dziś mieszkańcy Kraków mówią o basenach Polfy. W późniejszym czasie działał tam takŝe OSiR Krakowianka. Jest to miejsce charakterystyczne, jedno z trzech w Krakowie, gdzie były otwarte baseny: obok Clepardii (w północnej części Krakowa) oraz Wandy (Nowa Huta). Obiekt Clepardii ani obiekt Wandy nie mają funkcjonujących brodzików dla dzieci, mokrych placów zabaw ani placu zabaw dla dzieci. Liczba kąpielisk otwartych w Krakowie wliczając kąpielisko na zalewie Bagry jest bardzo ograniczona. W Krakowie działa natomiast jeden z największych parków wodnych w Polsce prywatny Park Wodny Kraków. W otoczeniu nieruchomości, na obszarze dzielnicy Grzegórzki działają 4 kryte pływalnie. śadna nie obejmuje części rekreacyjnych, 2 są zlokalizowane przy szkołach przy ulicy Grochowskiej oraz ul. Nullo, przy Krakowskim Szkolnym Ośrodku Sportowym przy ul. Powstańców Warszawy oraz przy ul. Rakowickej na Uniwersytecie Ekonomicznym w Krakowie. Rysunek 2. Lokalizacja krytych pływalni w otoczeniu Nieruchomości (czerwony trójkąt). Źródło: Opracowanie własne na podstawie: PowyŜszy rysunek obrazuje dlaczego realizacja krytej pływalni o funkcji sportowej nie jest uwzględniania w przedsięwzięciu. W ostatnim czasie na terenie nieruchomości działało sezonowe lodowisko prowadzone przez prywatny podmiot dzierŝawiący teren. Budynki oraz basen nie były wykorzystywane. 5

7 Nieruchomość objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego uchwalonym w grudniu 2012 roku. Zgodnie zapisem MPZP, teren przeznaczony jest pod zabudowę obiektami sportu i rekreacji z funkcją wypoczynkowo-rozrywkową oraz usługami towarzyszącymi i zielenią urządzoną. Dla terenu wyznaczono maksymalny wskaźnik zabudowy na poziomie 50% oraz minimalny wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej na poziomie 40%. Dla terenu, w jego północnej części nakazuje się zachowanie wysokiej zieleni bez moŝliwości posadowienia obiektów. Zdjęcie 1. Widok terenu od ulicy Grunwaldzkiej. Źródło: Opracowanie własne, kwiecień 2013 Zdjęcie 2. Zieleń wysoka w północnej części nieruchomości. Lodowisko na pierwszym planie. Źródło: Opracowanie własne, kwiecień

8 3 RozwaŜany profil funkcjonalno- uŝytkowy Przedsięwzięcia Przedstawiony poniŝej profil funkcjonalno-uŝytkowy Centrum Sportu i Eisenberga w Krakowie stanowi podstawę analiz dla Przedsięwzięcia. Profil został opracowany w oparciu: a. analizę obiektów konkurencyjnych na terenie Krakowa, obejmującą: Rekreacji przy - analizę publicznych obiektów sportowych i rekreacyjnych, w tym kąpielisk, basenów, pływalni, - analizę prywatnych obiektów rekreacyjnych, - analizę rynku nieruchomości hotelowych, - analizę rynku usług rehabilitacyjnych w Krakowie, - analizę rynku usług wellness&spa w Krakowie, - analizę rynku turystycznego Krakowa, - analizę rynku turystyki biznesowej w Krakowie, b. materiały Zarządu Infrastruktury Sportowej w Krakowie, c. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, d. analizę celów strony publicznej, e. dostępne publicznie materiały Urzędu Miasta Krakowa, f. analizę porównawczą obiektów konkurencyjnych stanowiących moŝliwe destynacje weekendowe dla mieszkańców Krakowa w okresie wakacyjnym w zasięgu 1,5 h godziny dojazdu do Krakowa, g. notatki z wizji lokalnych poszczególnych otwartych basenów i kąpielisk na terenie Krakowa, h. wiedzę i doświadczenie doradców z obiektów porównywalnych funkcjonujących w innych miastach w Polsce i w Europie, i. Porównanie oferty wybranych innych miast w lepiej rozwiniętych krajach Europy. Informacje zebrane w związku z przygotowaniem Przedsięwzięcia umoŝliwiają sformułowanie następujących konkluzji w zakresie funkcjonalnym. Kluczowymi wytycznymi dla proponowanych funkcji Przedsięwzięcia są: - historia miejsca i jego identyfikowanie wokół funkcji rekreacyjnych opartych o dostęp do basenów rozpoznawanie miejsca jako tzw. baseny Polfy, OSiR Krakowianka ; - zapisy Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego; - stosunkowo wąska oferta usług oraz infrastruktury skierowanej do mieszkańców Krakowa oraz turystów przebywających w Mieście w okresie od maja do września z małymi dziećmi, - stosunkowo wąska oferta dla seniorów pozostających w Krakowie w okresie wakacyjnym, - rozbudowana oferta obiektów w Krakowie w zakresie usług (w tym noclegowych) dla turystyki biznesowej, 7

9 - stosunkowo jednorodna oferta w zakresie wellness&spa, w tym w powiązaniu z usługami medical Spa oraz rehabilitacją. Z uwagi na zapisy MPZP, nie jest moŝliwe zrealizowanie, bez zmiany MPZP domu spokojnej starości w ramach Przedsięwzięcia ani innej inwestycji o charakterze mieszkaniowym. Dopuszczalne są hotele o róŝnych profilach (ale jako funkcja uzupełniająca dla profilu rekreacyjno-sportowego). W związku z powyŝszym, zaproponowano, aby planowane Centrum Sportu i Rekreacji składało się z dwóch elementów funkcjonalnych. Pierwszą częścią kompleksu jest tzw. zewnętrzna strefa, która stanowi funkcjonalną całość. W jej skład wchodzą następujące elementy: - zespół otwartego parkingu wielopoziomowego usytuowanego od strony ul. Grunwaldzkiej/ Eisenberga na ok. 130 miejsc, - zespół wejściowy, który mógłby mieścić się w budynku od strony ul. Grunwaldzkiej, obejmujący m.in.: część związaną z obsługą rekreacji zewnętrznej w tym kasy, hall, przebieralnie z szafkami, łazienki, gastronomię i sale zabaw dla dzieci tzw. fikoland umoŝliwiający organizację imprez dla dzieci (np. urodziny), wielofunkcyjną salę ćwiczeń sportowych (np. taniec, gimnastyka, judo, itp.) wraz z zapleczem sanitarnym i przebieralniami; pomieszczenia techniczne; - stalowa niecka sezonowego basenu z przeciwprądem oraz leŝankami, o głębokości do 110 cm i powierzchni lustra wody ok. 400 m 2, (w niecce obecnego starego basenu), - stalowa niecka sezonowego brodziku dla dzieci o głębokości od 30 do 60 cm, o powierzchni ok. 180 m 2, połączona z tzw. mokrym placem zabaw o pow. ok. 180 m 2, obejmującym takŝe instalację umoŝliwiającą zjeŝdŝanie, róŝnego rodzaju fontanny i zabawki wodne (w niecce obecnego starego basenu), - natryski zewnętrzne, - utwardzone miejsce do leŝakowania, - zieloną plaŝę, jako miejsce do leŝakowania i wypoczynku, - plac zabaw, boiska do piłki plaŝowej, - miejsce do gry w bule, - parkowe stoły do ping-ponga, - parkowe stoły do gry w szachy/ karty wraz z ławkami, - ścieŝki parkowe, ławki, - punkt sezonowej gastronomii zewnętrznej. 8

10 W przypadku basenów, część zewnętrzna będzie funkcjonowała przede wszystkim w okresie od 1 maja do 15 września. Zakłada się iŝ baseny podgrzewane będą przede wszystkim z instalacji solarnej zlokalizowanej na dachu zespołu wejściowego. Teren powinien być otoczony aŝurowym ogrodzeniem. Budynek strefy wejściowej będzie czynny cały rok. Pozostałe elementy rekreacji zewnętrznej, po zabezpieczeniu dostępu do basenów, będą mogły być dostępne w okresie wiosennym i jesiennym. Zakłada się, iŝ dostęp do basenów rekreacyjnych części zewnętrznej, będzie funkcjonować niezaleŝnie od tzw. części wewnętrznej. Drugą częścią kompleksu jest tzw. strefa wewnętrzna, na którą składają się przede wszystkim: - zespół krytego cichego basenu rekreacyjnego wellness owego, o powierzchni 200 m2, połączonego z rozbudowanym saunarium, - rozbudowane saunarium (co najmniej 5 róŝnych saun, oddzielna niewielka niecka, miejsca do ceremonii) i centrum wellness, - zespół rehabilitacyjny składający się z niewielkiego basenu rehabilitacyjnego o powierzchni ok. 50m2, pomieszczeń przeznaczonych m, in. na: pracownię krioterapii, pracownię kinezyterapii, pracownię balneoterapii, pracownię fizykoterapii, sale do ćwiczeń. - siłowni oraz sale do ćwiczeń ruchowych, fitness, - 40 pokojowego hotelu o standardzie 3 gwiazdek z restauracją, salą dla dzieci, gdzie połowa pokoi moŝe być połączona w dwupokojowe studia. Hotel i część wewnętrzna, będzie obsługiwany przez własny podziemny parking. Zakłada się, iŝ najkorzystniejszym rozwiązaniem jest zlokalizowanie hotelu oraz części zewnętrznej w południowym naroŝniku nieruchomości, w miejscu obecnych zabudowań i tarasów, u zbiegu ulicy Eisenberga oraz Supniewskiego. Parking do obsługi części zewnętrznej najkorzystniej zlokalizować wzdłuŝ ulicy Eisenberga, strefa wejściowa części zewnętrznej powinna być zlokalizowana przy parkingu od ulicy Grunwaldzkiej. 9

11 Rysunek 3. Nieruchomość przy ul. Eisenberga 2 Źródło: Opracowanie własne na podstawie załącznika do MPZP. 10

12 4 RozwaŜane modele realizacji Przedsięwzięcia w ramach PPP Do realizacji planowanej Inwestycji, strona publiczna rozwaŝa zastosowanie formuły partnerstwa publiczno- prywatnego. Pod uwagę brane są trzy modele. Ich charakterystyka została przedstawiona poniŝej. Strona publiczna poddaje analizie, niezaleŝnie od wyniku badania rynku wszystkie wskazane poniŝej modele. Zakłada się, iŝ Partner Prywatny ma być wybrany do końca 2013 roku. Ogłoszenie planowane jest w okresie wakacyjnym. 4.1 Model 1. PPP w trybie PZP. Pierwszym z analizowanych modeli jest model, w którym Podmiotem Publicznym jest Spółka Komunalna. Jest to model odwołujący się do schematu DBFM zaprojektuj, wybuduj, sfinansuj, utrzymuj, niemniej zaproponowano jego modyfikację. Obowiązki Podmiotu Publicznego. - zarządzanie komercyjne, ponoszenie ryzyka popytu. - wniesienie nieruchomości jako wkładu własnego. - regulowanie płatności za zuŝyte media. - płatność wynagrodzenia Partnerowi Prywatnemu. - monitoring spełniania przez Partnera Prywatnego Standardami Utrzymania i Serwisu. Personel związany z komercjalizacją obiektu jest personelem Podmiotu Publicznego. Podmiot Publiczny usługi będzie świadczył bezpośrednio (bez udziału operatora). Przychody z generowane ze świadczonych usług przynaleŝne są Podmiotowi Publicznemu. Zakłada się, iŝ koszty związane ze zuŝyciem mediów (eksploatacją) będzie ponosił Podmiot Publiczny. Mechanizm wynagradzania. Zakłada się w modelu 1, iŝ podstawowym mechanizmem wynagradzania Partnera Prywatnego będzie model oparty o opłatę za dostępność. Dopuszcza się jednak modyfikację w zaleŝności od wyników badania rynku inwestorów uzyskanych odpowiedzi na pytanie 15 oraz 19. Harmonogram. Ewentualne ogłoszenie moŝe być opublikowane przez Miasto Kraków a nie przez Spółkę Miejską. Wówczas w ogłoszeniu będzie podana informacja o cesji umowy o PPP przez Miasto na Spółkę. Obowiązki Partnera Prywatnego. Partner Prywatny, w fazie inwestycyjnej jest odpowiedzialny co najmniej za: - zaplanowanie funkcji obiektów, w granicach wytycznych Podmiotu Publicznego, w oparciu o własne badania, 11

13 - zaprojektowanie obiektów, opracowanie dokumentacji projektowej, - wybudowanie obiektów, - sfinansowanie budowy w ramach Inwestycji. Przewiduje się ponadto, iŝ dodatkowo, w fazie inwestycyjnej Partner Prywatny będzie odpowiedzialny za: - zapewnienie doradztwa profesjonalnego operatora zarówno dla funkcji rekreacyjnych jak i rehabilitacyjnych czy hotelowych, - rekrutację personelu Podmiotu Publicznego związanego ze świadczeniem usług w ramach kompleksu, - wyszkolenie personelu Podmiotu Publicznego w szczególności personelu kierowniczego, personelu odpowiedzialnego za marketing i sprzedaŝ oraz personelu liniowego. - przygotowanie wspólnie z Podmiotem Publicznym planów marketingowych, wdroŝenie profesjonalnego know- how w zakresie komercjalizacji kompleksu, - przygotowanie wspólnie z Podmiotem Publicznym biznesplanów, - przygotowanie i wdroŝenie procedur oraz opracowanie ksiąg operacyjnych poszczególnych obiektów i całego Kompleksu, - przygotowanie dnia otwarcia. Przy czym dzień otwarcia będzie dniem fazy eksploatacyjnej. Rysunek 4. PPP w trybie PZP podmiot publiczny spółka miejska Źródło: Opracowanie własne 12

14 Partner Prywatny będzie odpowiedzialny w fazie eksploatacyjnej, która nastąpi po pozyskaniu pozwolenia na uŝytkowanie, za: - utrzymanie, rozumiane co najmniej jako remonty, naprawy, konserwacja i serwis, infrastruktury oraz części/ całości wyposaŝenia, zgodnie ze Standardami Utrzymania i Serwisu, które będą przedmiotem negocjacji, - wdroŝenie profesjonalnego know-how w zakresie eksploatacji obiektów, komercjalizacji oraz promocji, - przeszkolenie, monitoring oraz wsparcie doradcze personelu liniowego Podmiotu Publicznego na gotowym obiekcie, - Doradztwo na rzecz personelu Podmiotu Publicznego kierującego obiektem w zakresie komercjalizacji, marketingu i optymalizacji procesów zarządczych i eksploatacyjnych. Dodatkowe załoŝenia. Przyjmuje się, iŝ Podmiot Publiczny będzie wspierany przez Właściciela - Miasto Kraków. Dopuszcza się zawarcie stosownych umów wsparcia. Zakłada się, iŝ w przypadku zastosowania modelu 1, szczegółowy podział zadań i ryzyka zostanie omówiony w trakcie negocjacji podobnie jak okres gwarancji za realizację przedmiotu partnerstwa. 4.2 Model 2. PPP w trybie koncesji z ewentualnym dodatkowym wynagrodzeniem ze strony podmiotu publicznego. Drugim z analizowanych, rozwaŝanych modeli jest model PPP oparty o wybór Partnera Prywatnego zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy o ppp, czyli w PPP trybie koncesji. Zakłada się, iŝ Podmiotem Publicznym będzie Miasto Kraków. Postępowanie byłoby prowadzone przez Zarząd Infrastruktury Sportowej w Krakowie. W tym modelu, Partner Prywatny byłyby odpowiedzialny za: - zaprogramowanie, - zaprojektowanie, - wybudowanie, - sfinansowanie, - eksploatację infrastruktury. Partner Prywatny byłyby odpowiedzialny takŝe za: - wyburzenie obiektów, - przeprowadzenie szczegółowych badań i dookreślenie funkcji. Harmonogram Przewiduje się, iŝ po zawarciu umowy o PPP, Partner Prywatny w pierwszym etapie przeprowadza analizy w celu uszczegółowienia koncepcji funkcjonalnej Przedsięwzięcia. Następnie przystępuje do dalszych prac. Podmiot Publiczny wnosi po zawarciu umowy nieruchomość w stanie obecnym. 13

15 Intencją Miasta jest zawarcie umowy o PPP do końca 2013 roku. Bazowym modelem, jest model, w którym po zakończeniu trwania umowy o PPP, majątek (posiadanie) wraca do Podmiotu Publicznego. W załączonej do Memorandum Ankiecie, znajdują się pytania dotyczące kwestii wniesienia wkładu własnego nieruchomości oraz dysponowania składnikami majątkowymi po zakończeniu umowy o PPP. Podstawowym rozwiązaniem zakładanym w modelu 2 jest wniesienie nieruchomości przez Miasto nieodpłatnie, zgodnie ze standardami dla rozwiązań koncesyjnych, dopuszcza się jednak alternatywne rozwiązania. Partner Prywatny będzie płatnikiem podatku od nieruchomości. W analizowanym modelu 2, wynagrodzeniem Partnera Prywatnego byłoby przede wszystkim prawo do pobierania poŝytków wraz z płatnością Podmiotu Publicznego. Przyjmuje się, iŝ podobnie jak w innych podobnych inwestycjach niezbędny moŝe okazać się udział finansowy Podmiotu Publicznego w finansowaniu nakładów inwestycyjnych (ewentualnie wynagrodzenia Partnera Prywatnego), dlatego w ewentualnym postępowaniu zakłada się uwzględnienie kryterium terminy i wysokość przewidywanego wynagrodzenia. Dopuszcza się, a jednocześnie poddaje badaniu opinii rynku rozwiązania związane z płatnościami na etapie inwestycyjnym, po zakończeniu budowy i oddaniu do uŝytkowania, w trakcie etapu eksploatacji. Dopuszcza się równieŝ włączenie mechanizmów promujących sukcesy Przedsięwzięcia, poprzez rozwaŝane bonusowe wsparcie Projektu. RozwaŜa się i dopuszcza shadow-tolling. Niemniej struktura wynagrodzenia Partnera Prywatnego będzie musiała spełniać standardy i wytyczne dla rozwiązań koncesyjnych. 14

16 Rysunek 5. PPP w trybie koncesji z ewentualnym wynagrodzeniem ze strony publicznej. Źródło: Opracowanie własne Podmiot Publiczny byłby w szczególności odpowiedzialny za: - wniesienie wkładu własnego w postaci nieruchomości przy ul. Eisenberga 2, - zapłatę wynagrodzenia Partnera Prywatnego, - współdziałanie w zakresie udostępnienia infrastruktury (ewentualne przebudowy), - promocji Projektu, - uwzględnienia oferty w programach społecznych, skierowanych do mieszkańców, typu lato w mieście, programach wsparcia, profilaktycznych, etc. W celu uszczegółowienia i wyboru modelu prowadzone jest badanie rynku inwestorów. 4.3 Model. 3. PPP w trybie koncesji. Wniesienie zabudowanej nieruchomości. Trzecim z analizowanych, rozwaŝanych modeli jest model PPP oparty o wybór Partnera Prywatnego zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy o ppp, czyli w PPP trybie koncesji. Przy czym Podmiotem Publicznym będzie spółka miejska. 15

17 Dopuszcza się ogłoszenie postępowania przez Miasto Kraków a następnie dokonanie cesji umowy o PPP. Umowa będzie dotyczyła świadczenia usług połączonych z zarządzaniem składnikiem majątkowym wykorzystywanym do realizacji przedsięwzięcia PPP. Postępowanie byłoby prowadzone przez Zarząd Infrastruktury Sportowej w Krakowie. W tym modelu, Partner Prywatny byłyby odpowiedzialny za: - zaprogramowanie, - zaprojektowanie, - nadzorowanie procesu inwestycyjnego, - wyposaŝenie i sfinansowanie wyposaŝenia, - opracowanie planów marketingowych, biznesplanów, - zatrudnienie i wyszkolenie personelu kierowniczego i liniowego, - promocję, rezerwacje i sprzedaŝ, - eksploatację powstałej infrastruktury, - ponoszenia płatności za uŝytkowanie powstałej infrastruktury na rzecz Podmiotu Publicznego, - ponoszenia płatności tytułem kosztów eksploatacyjnych, - remonty, naprawy i konserwację infrastruktury i wyposaŝenia. Partner Prywatny byłyby odpowiedzialny takŝe za: - przeprowadzenie szczegółowych badań i dookreślenie funkcji, - zapewnienie zabezpieczenia wykonania umowy. Harmonogram Przewiduje się, iŝ po zawarciu umowy o PPP, Miasto dokonuje cesji umowy o PPP na Spółkę Miejską. Partner Prywatny w pierwszym etapie przeprowadza analizy w celu uszczegółowienia koncepcji funkcjonalnej Przedsięwzięcia. Następnie przystępuje do dalszych prac projektowych w celu opracowania dokumentacji architektonicznej i projektowej. Po zakończeniu prac projektowych, Partner Prywatny uczestniczy w nadzorowaniu procesu budowlanego. Finansowanie inwestycji i jej budowę przeprowadza Podmiot Publiczny. Partner Prywatny w ofercie przedstawia kwotę czynszu/ opłaty, którą na rzecz Podmiotu Publicznego będzie ponosił. Po wybudowaniu inwestycji, Partner Prywatny przejmuje obiekt. Podmiot Publiczny wnosi odpłatnie w formie wkładu własnego gotowe obiekty (czynsz dzierŝawny lub opłata koncesyjna). Podmiot Publiczny przeprowadza proces inwestycji od pozyskania decyzji na budowę po decyzję na uŝytkowanie. Bazowym modelem wynagradzania jest prawo do pobierania poŝytków przez okres trwania umowy o PPP. 16

18 Rysunek 6. PPP w trybie koncesji. Wniesienie nieruchomości zabudowanej. Partner prywatny jako eksploatujący publiczny obiekt. Źródło: Opracowanie własne. 17

19 5 Badanie rynku zainteresowanych podmiotów wprowadzenie. Szanowni Państwo, Niniejsza ankieta stanowi jedynie narzędzie realizacji badania rynku (testu rynku) podmiotów zainteresowanych realizacją Przedsięwzięcia. Celem badania rynku jest zbadanie Państwa zainteresowania rozwaŝanymi modelami PPP oraz zakresami funkcjonalnymi Przedsięwzięcia. W trakcie przeprowadzanego testu rynku, chcielibyśmy określić preferowany przez przedstawicieli firm model i przybliŝony oczekiwany zakres funkcjonalny. Chcemy poznać takŝe Państwa oczekiwania co do załoŝeń poszczególnych modeli, oczekiwanego wkładu własnego, wynagrodzenia partnera prywatnego, zakresu obowiązków stron umowy o PPP. Postępowanie i właściwy wybór partnera prywatnego nastąpi w kolejnym etapie wdraŝania Przedsięwzięcia zgodnie z Ustawą o partnerstwie publiczno-prywatnym z 19 grudnia 2008 r. (Dz. U. z 2009 r. Nr 19, poz.100 z późn. zm). Państwa odpowiedzi nie są traktowane jako ostateczne stanowisko Państwa firmy, ale jako informacje handlowe, z zastrzeŝeniem ich poufności i zostaną wykorzystane wyłącznie do celu wdroŝenia i realizacji niniejszego Przedsięwzięcia. W związku z powyŝszym, zapraszamy wszystkie podmioty zainteresowane udziałem w Projekcie do wyraŝenia opinii odnośnie załoŝeń realizacji Przedsięwzięcia oraz wskazania najbardziej korzystnej propozycji współpracy w formie odpowiedzi na niniejszą ankietę. Odpowiedzi będą słuŝyły doprecyzowaniu struktury Przedsięwzięcia realizowanego z udziałem inwestora prywatnego. Zarząd Infrastruktury Sportowej w Krakowie, reprezentujący Gminy Miejskiej Kraków w niniejszym Przedsięwzięciu, jest otwarty na propozycje i gotowy do dyskusji na temat zarówno zakresu, jak i formuły realizacji Przedsięwzięcia. Odpowiedzi na niniejszą ankietę nie nadają inwestorowi prawa pierwszeństwa w trakcie postępowania przetargowego na wyłonienie inwestora ani jakichkolwiek innych przywilejów. Z tytułu przesłania odpowiedzi nie przysługują inwestorowi jakiekolwiek roszczenia wobec Gminy Miejskiej Kraków. Do odpowiedzi na niniejszą ankietę naleŝy dołączyć oświadczenie, Ŝe podmiot zapoznał się z powyŝszymi warunkami i nie wnosi do nich Ŝadnych zastrzeŝeń. Odpowiedzi naleŝy przesyłać na adres: kozlowski@inves.pl Licząc na owocną współpracę i wymianę uwag, pozostajemy do Państwa dyspozycji, Z powaŝaniem, Kacper Kozłowski Dyrektor ds. projektów inwestycyjnych Investment Support ul. Srebrna 16, lok. 202, Warszawa Tel. (+48) Fax. (+48) kozlowski@inves.pl 18

20 ANKIETA 1. W jakim stopniu jesteście Państwo zainteresowani realizacją planowanej inwestycji budowy Kompleksu przy ul. Eisenberga? Bardzo zainteresowani Zainteresowani Średnio zainteresowani Raczej niezainteresowani Nie jesteśmy zainteresowani Inna odpowiedź (jaka?) 2. Które czynniki mają wpływ na Państwa zainteresowanie zaangaŝowaniem się w Przedsięwzięcie? (moŝna zaznaczyć kilka odpowiedzi) Profil funkcjonalno - uŝytkowy Projektu Kraków jako lokalizacja Model PPP Płatności Podmiotu Publicznego Potencjał krakowskiego rynku Wysokość nakładów inwestycyjnych (jaka?) Lokalizacja Inwestycji w samym Krakowie Inna odpowiedź (jaka?) 3. Czy rekomendowany profil funkcjonalno-uŝytkowy Przedsięwzięcia i proponowany zakres usług Kompleksu jest akceptowalny przez Państwa i dlaczego? Z jakich elementów, funkcji, Kompleksu zrezygnowalibyście Państwo i dlaczego? Jakie funkcje dodatkowe, nie wymienione w profilu, uwzględnilibyście jeszcze Państwo i dlaczego?

21 6. Czy w Państwa opinii, zaproponowane funkcje Kompleksu, przede wszystkim włączenie do Przedsięwzięcia hotelu, dają szansę sukcesu komercyjnego i szansę na osiągnięcie satysfakcjonującej stopy zwrotu? Czy Państwa zdaniem naleŝy zmienić proponowany profilu hotelu, a jeśli tak to na jaki? Dom spokojnej starości Condhotel Aparthotel Nie, pozostawiłbym zaproponowany profil Nie moŝna odpowiedzieć, wymaga analiz własnych. Podniesienie standardu hotelu z 3 gwiazdek Nie znam rynku usług hotelowych w Krakowie Inna odpowiedź (jaka?) Prosimy o wyjaśnienie (komentarz) Czy w Państwa opinii, rezygnacja z basenu pływackiego, pozostawienie jedynie basenów rekreacyjnych, w dwóch niezaleŝnych strefach, a takŝe saunarium, wpłynie na obniŝenie atrakcyjności Kompleksu, a jeśli tak to dlaczego? Na jakim etapie, w Państwa opinii, powinien być doprecyzowany profil funkcjonalno-uŝytkowy Kompleksu? Czy w toku negocjacji przez podmiot publiczny, czy moŝe po zawarciu umowy o PPP przez Partnera Prywatnego, po przeprowadzeniu przez niego jego własnych prac badań rynku i czy w związku z tym powinno to być w sposób szczególny uwzględnione juŝ na etapie ogłoszenia? Na jakie szczególnie istotne, z Państwa perspektywy ryzyka, wskazalibyście Państwo w Przedsięwzięciu i dlaczego? 20

22 Czy w Państwa opinii, część Nieruchomości, na której powstanie hotel wraz z basenem rekreacyjnym wewnętrznym, Spa, rehabilitacją, saunarium, powinna być wydzielona? Czy i kiedy powinno to nastąpić (na początku obowiązywania umowy o PPP, czy dopiero po zakończeniu umowy o PPP)? Czy bylibyście Państwo zainteresowani nabyciem w ramach PPP takiej Nieruchomości? Prosimy wskazać, w którym z modeli przedstawionych w niniejszym Memorandum, bylibyście Państwo zainteresowani zrealizować planowane Przedsięwzięcie. Model 1 PPP w PZP gdzie podmiotem publicznym jest spółka komunalna Model 2 PPP w trybie koncesji wniesienie nieruchomości niezabudowanej Model 3 PPP w trybie koncesji wniesienie zabudowanej nieruchomości Prosimy o wyjaśnienie Jakie modyfikacje lub dodatkowe warunki wprowadzili byście Państwo do wskazanego przez Państwa w pytaniu 12 modelu, w stosunku do informacji podanych w Memorandum?

23 14. Czy bylibyście Państwo skłonni zrealizować planowane Przedsięwzięcie w innym modelu niŝ przedstawione w Memorandum? Jeśli tak, to w jakim prosimy o opisanie podstawowych załoŝeń takiego rozwiązania Gdyby Przedsięwzięcie było realizowane w modelu 1, to za jakie kwestie w Państwa opinii powinien odpowiadać Partner Prywatny w fazie eksploatacyjnej: (proszę wybrać właściwe moŝna zaznaczyć kilka odpowiedzi) a. jedynie za utrzymanie techniczne remonty, naprawy, konserwacja, serwis; b. za utrzymanie obejmujące zadania z pkt. a., a takŝe obejmujące zakontraktowanie i dostawę mediów; c. za zapewnienie operatora świadczącego usługi rekrutacji, szkolenia personelu Podmiotu Publicznego oraz za Doradztwo w zakresie zarządzania komercyjnego, doradztwa w zakresie uruchomienia komercyjnego Przedsięwzięcia; d. świadczyć usługi zarządzania komercyjnego w imieniu i na rzecz Podmiotu Publicznego za wynagrodzeniem a przychody z obiektu powinny stanowić przychody Podmiotu Publicznego, z których będzie pokrywane wynagrodzenia Partnera Prywatnego. e. Partner Prywatny prowadzi komercyjnie Przedsięwzięcie, zarządza nim. Jego wynagrodzenie pokrywane jest z w pierwszej kolejności z przychodów z Przedsięwzięcia a Podmiot Publiczny ma jedynie dopłacić do wskazanego w ofercie poziomu kosztów (obejmujących oczekiwaną stopę zwrotu Partnera Prywatnego) brakującą kwotę. NadwyŜka przychodów powyŝej wskazanego w ofercie poziomu kosztów Przedsięwzięcia, przynaleŝna jest Podmiotowi Publicznemu. 16. W modelu 2, czy uznalibyście Państwo za interesujące takie rozwiązanie (moŝna zaznaczyć kilka), w którym: a. przy zakładanym profilu Przedsięwzięcia, Podmiot Publiczny nie musi nic płacić Partnerowi Prywatnemu poza dopłatami/ płatnościami za usługi dla uŝytkowników (shadow tolling) objętych programami socjalnymi np. lato w mieście, programy wspierania seniorów, rodzin wielodzietnych. b. Podmiot Publiczny płaci Partnerowi Prywatnemu po oddaniu do uŝytkowania wskazaną w Ofercie kwotę (zgodną z określonymi przez Podmiot Publiczny warunkami i wysokością). Maksymalna wysokość płatności zostaje ustalona przez Podmiot Publiczny w toku negocjacji. c. Podmiot Publiczny płaci Partnerowi Prywatnemu w okresie inwestycyjnym i po oddaniu obiektu do uŝytkowania, wskazaną w Ofercie kwotę (zgodną z określonymi przez Podmiot Publiczny warunkami i wysokością). Maksymalna wysokość płatności zostaje ustalona przez Podmiot Publiczny w toku negocjacji. 22

24 d. Partner Prywatny przedkłada w ofercie kalkulację nakładów oraz kosztów - obejmującą pokrycie kosztów projektowania, budowy, finansowania, eksploatacji (z uwzględnieniem zuŝycia mediów i wynagrodzenia operatora) przez okres trwania umowy o PPP, a następnie prowadzi przedsięwzięcie we własnym imieniu i na własny rachunek, przy czym, w przypadku braku osiągnięcia zakładanego w ofercie wyniku (przy wskazanej w ofercie stopie zwrotu), Podmiot Publiczny dopłaca Partnerowi kwotę domykającą wynik, określoną w ofercie dla danego roku, przy czym suma kwot nie moŝe być wyŝsza niŝ przychody Partnera z Przedsięwzięcia pochodzące od uŝytkowników i musi mieścić w ustalonej w toku negocjacji kwocie. 17. Czy w modelu 1 oraz w modelu 2 to Partner Prywatny powinien pozyskiwać decyzję PNB (pozwolenie na budowę) oraz PNU(pozwolenie na uŝytkowanie), czy moŝe Podmiot Publiczny? Prosimy o uzasadnienie Jakich zobowiązań oczekiwalibyście Państwo w związku ze wspólną realizacją przedsięwzięcia z Podmiotem Publicznym (spółką komunalną) od Miasta( jako właściciela spółki), w modelu 1 i w modelu 3? Czy w modelu 1, widzielibyście Państwo inny mechanizm wynagradzania Partnera Prywatnego niŝ oparty o opłatę za dostępność, a jeśli tak to jaki i dlaczego? Na jakie ryzyka i zadania Podmiotu Publicznego połoŝylibyście Państwo szczególny nacisk w modelu 2? Czy w modelu 2, oczekiwalibyście Państwo systemu bonusowego przejawiającego się dodatkowym wsparciem dla Partnera Prywatnego w postaci płatności od Podmiotu Publicznego, którego podstawą byłby okresowe badania opinii uŝytkowników? Prosimy o zaproponowanie rozwiązania rozwiązań dla takiego systemu Czy dopuszczacie Państwo w modelu 1 moŝliwość, aby kary umowne za brak dostępności Kompleksu obniŝały wynagrodzenie partnera prywatnego do zera, do momentu usunięcia przeszkód w dostępności i korzystaniu z obiektów, a jeśli nie, to dlaczego? 23

25 Czy w Państwa opinii, zwaŝywszy na proponowany zakres funkcjonalny, jest moŝliwe aby w modelu 3 Partner Prywatny płacił na tyle wysoki czynsz, który mógłby pokryć nakłady inwestycyjne związane z realizacją Inwestycji i kosztami finansowania? Czy dopuścilibyście Państwo w modelu 3 zabezpieczenie wykonania umowy przez Partnera Prywatnego na rzecz Podmiotu Publicznego, umoŝliwiające pokrycie czynszu dzierŝawnego w przypadku przedterminowego rozwiązania umowy z powodów leŝących po stronie Partnera Prywatnego? Jeśli tak, to do jakiej wysokości?