CENTRUM SPORTU I REKREACJI PRZY UL. EISENBERGA

Transkrypt

1 INFRASTRUKTURA SPORTOWA W KRAKOWIE W MODELU PARTNERSTWA PUBLICZNO-PRYWATNEGO LUB KONCESJI CENTRUM SPORTU I REKREACJI PRZY UL. EISENBERGA Wstępne informacje dla sektora prywatnego Źródło grafiki: Maj

2 SPIS TREŚCI: SPIS TREŚCI: WSTĘP CEL KONSULTACJI ZASTRZEŻENIA DEFINICJE WPROWADZENIE BUDOWA INFRASTRUKTURY SPORTOWO-REKREACYJNEJ W KRAKOWIE UWARUNKOWANIA PRAWNE I FAKTYCZNE PODSTAWOWE ZAŁOŻENIA REALIZACJI PRZEDSIĘWZIĘCIA WKŁAD WŁASNY MIASTA NIERUCHOMOŚCI MIASTA ZAKRES PRZEDSIĘWZIĘCIA W KONTEKŚCIE UDOSTĘPNIONEJ PARTNEROWI PRYWATNEMU NIERUCHOMOŚCI FORMY ROZPORZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIAMI STANOWIĄCYMI WKŁADY WŁASNE STRON: ROZWAŻANE MODELE REALIZACJI PRZEDSIĘWZIĘCIA MODEL 1 - KONCESJA BEZ DOPŁAT MIASTA MODEL 2 PPP/PROCEDURA KONCESYJNA BEZ DOPŁAT MIASTA MODEL 3 - KONCESJA Z DOPŁATĄ MIASTA (MNIEJ NIŻ 50% WARTOŚCI PRZEDSIĘWZIĘCIA) MODEL 4 PPP/PROCEDURA KONCESYJNA Z DOPŁATĄ MIASTA (MNIEJ NIŻ 50% WARTOŚCI PRZEDSIĘWZIĘCIA) MODEL 5 PPP/PROCEDURA ZAMÓWIEŃ PUBLICZNYCH TABELA ZESTAWIENIE MODELI REALIZACJI PRZEDSIĘWZIĘCIA DODATKOWE UWAGI DO MODELI REALIZACJI PRZEDSIĘWZIĘCIA ZAGADNIENIA FINANSOWE SZACUNKOWY KOSZT PROJEKTU BRUTTO W ZŁOTYCH PLANOWANY WKŁAD WŁASNY MIASTA PLANOWANA FORMA WYNAGRODZENIA PARTNERA PRYWATNEGO LUB KONCESJONARIUSZA ATUTY INFRASTRUKTURY POWSTAŁEJ W RAMACH PRZEDSIĘWZIĘCIA MAJĄCE BEZPOŚREDNI WPŁYW NA UZYSKIWANE W RAMACH JEGO REALIZACJI POŻYTKI UDZIAŁ FINANSOWANIA ZE ŚRODKÓW POMOCOWYCH UE PYTANIA DO PARTNERÓW PRYWATNYCH LUB KONCESJONARIUSZY

3 1. WSTĘP 1.1 Cel konsultacji Gmina Miejska Kraków, reprezentowana przez Zarząd Infrastruktury Sportowej w Krakowie, prowadzi konsultacje rynkowe dotyczące realizacji inwestycji w ramach Przedsięwzięcia pod nazwą Centrum Sportu i Rekreacji przy ul. Eisenberga. Zakres inwestycji obejmuje rewitalizację istniejącego, a zamkniętego w 2009 r. ze względu na dekapitalizację i zniszczenie substancji na skutek wieloletniej eksploatacji, otwartego miejskiego basenu rekreacyjno-sportowego. Intencją Miasta jest jak najpełniejsza realizacja celów związanych z budową miejskiej infrastruktury sportowo-rekreacyjnej, a więc uzyskanie atrakcyjnych, nowoczesnych, funkcjonalnych i spełniających wysokie standardy obiektów, przy wspólnej realizacji Przedsięwzięcia w oparciu o podział zadań i ryzyk pomiędzy podmiotem publicznym a partnerem prywatnym. Przedsięwzięcie będzie polegać na budowie nowoczesnego sportowo-rekreacyjnego kompleksu basenowego stanowiącego atrakcyjną ofertę dla mieszkańców Krakowa oraz turystów. W niniejszym dokumencie prezentujemy wstępne podstawowe założenia dotyczące Przedsięwzięcia, przedstawiamy możliwe zakresy oraz warianty jego realizacji, które aktualnie brane są pod uwagę przez Miasto. Celem Miasta jest uzyskanie potwierdzenia, iż przedstawione w niniejszym opracowaniu rozwiązania są interesujące dla sektora prywatnego, a w przypadku odpowiedzi negatywnej uzyskanie ewentualnych sugestii co do ich modyfikacji tak, aby zapewnić Państwa udział w postępowaniu przetargowym. W ostatniej części dokumentu zawarte są pytania do Państwa, tj. do potencjalnego partnera prywatnego, oraz dodatkowe propozycje dotyczące rozważanych przez Miasto modeli Przedsięwzięcia. Uprzejmie prosimy o ustosunkowanie się do nich. Państwa współpraca już na wstępnym etapie Przedsięwzięcia jest dla Miasta bardzo istotna. Pozwoli ona na eliminację rozwiązań, które nie spotykają się z zainteresowaniem sektora prywatnego, a tym samym na sprawniejsze przygotowanie Przedsięwzięcia. 1.2 Zastrzeżenia (c) Przedstawione modele realizacji Przedsięwzięcia mają jedynie charakter wstępny i organizacyjny. Modele podlegać będą szczegółowym analizom prawnym, podatkowym i finansowym, po uzyskaniu od Państwa odpowiedzi co do ich atrakcyjności dla sektora prywatnego. W szczególności dotyczyć to będzie podstaw prawnych przepływów pieniężnych pomiędzy uczestnikami transakcji, z uwagi na zmieniające się regulacje Ustawy o Finansach Publicznych. Wszystkie przedstawione w niniejszym dokumencie informacje mają charakter wstępny i mogą ulec zmianie w pełnym zakresie na dalszych etapach realizacji Przedsięwzięcia. Uzyskane od Państwa informacje mają charakter poufny i wykorzystane zostaną przez Miasto oraz jego doradców wyłącznie do celów realizacji Przedsięwzięcia. W szczególności nie zostaną udostępnione innym zainteresowanym podmiotom. 3

4 (d) (e) (f) Uzyskane od Państwa informacje nie mają charakteru wiążącego. Służą jedynie właściwemu ukształtowaniu Przedsięwzięcia przez Miasto. Udział w konsultacjach w żaden sposób nie uprzywilejowuje ich uczestników w stosunku do innych podmiotów, które wezmą udział w postępowaniu dotyczącym wyboru partnera prywatnego lub koncesjonariusza w faktycznej fazie realizacji Przedsięwzięcia. Partner prywatny lub koncesjonariusz wybrany zostanie na podstawie Ustawy o PPP (tryb koncesyjny lub tryb zamówień publicznych) lub na podstawie Ustawy o Koncesjach, w zależności od wyników niniejszych konsultacji oraz dalszych analiz prawnych i ekonomicznych przeprowadzonych przez Miasto. 2. DEFINICJE Użyte w niniejszym dokumencie pojęcie: Miasto oznacza Gminę Miejską Kraków, reprezentowaną przez Zarząd Infrastruktury Sportowej w Krakowie (ul. Walerego Sławka 10, Kraków, tel. +48 (12) , faks +48 (12) ) PPP oznacza partnerstwo publiczno-prywatne, w rozumieniu Ustawy o PPP. Prawo budowlane oznacza ustawę z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane (tj. Dz.U z późn. zm.). Prawo Zamówień Publicznych oznacza ustawę z dnia 29 stycznia 2004 r. prawo zamówień publicznych (tj. Dz.U z późn. zm.). Przedsięwzięcie oznacza inwestycję Miasta w postaci realizacji Przedsięwzięcia pod nazwą: Centrum Sportu i Rekreacji przy ul. Eisenberga. Obiekty oznaczają jakiekolwiek elementy infrastruktury wytworzonej lub eksploatowanej w ramach Przedsięwzięcia. Spółka PPP oznacza spółkę utworzoną przez podmiot publiczny i partnera prywatnego, w trybie art. 14 Ustawy o PPP. Ustawa o Finansach Publicznych oznacza ustawę z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych (tj. Dz.U ). Ustawa o Koncesjach oznacza ustawę z dnia 9 stycznia 2009 r. o koncesji na roboty budowlane lub usługi (tj. Dz.U z późn. zm.). Ustawa o PPP oznacza ustawę z dnia 19 grudnia 2008 r. o partnerstwie publicznoprywatnym (tj. Dz.U z późn. zm.). Ustawa o samorządzie gminnym oznacza ustawę z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (tj. Dz.U z późn. zm.). 4

5 3. WPROWADZENIE 3.1 Budowa infrastruktury sportowo-rekreacyjnej w Krakowie uwarunkowania prawne i faktyczne Informacja wstępna W oparciu o art. 7 ustawy o samorządzie gminnym do zadań własnych gminy (Miasta) należy zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty, które Przedsięwzięcie realizuje (w różnym zakresie) w następujących obszarach: (i) (ii) (iii) (iv) kultury fizycznej i turystyki, w tym terenów rekreacyjnych i urządzeń sportowych, promocji gminy, ładu przestrzennego, gospodarki nieruchomościami, ochrony środowiska i przyrody oraz gospodarki wodnej, zieleni gminnej i zadrzewień. Podstawowym uzasadnieniem dla realizacji Przedsięwzięcia jest fakt, iż w miejscu przedmiotowej inwestycji do 2009 r. funkcjonował miejski otwarty basen sportoworekreacyjny obecnie niszczejący i wymagający rewitalizacji oraz ponownego otwarcia się ze swoją ofertą na mieszkańców miasta i turystów. Aby kontynuować tradycje związane z tym miejscem i optymalnie zagospodarować teren postanowiono zbudować nowoczesny kompleks sportoworekreacyjny. Co ważne, przedmiotowa nieruchomość położona jest w ścisłym centrum miasta, co zapewnia wyjątkowe walory użytkowe. Przywrócenie przy ul. Eisenberga odpowiedniej infrastruktury nie tylko korzystnie wpłynie na ofertę sportowo-rekreacyjną Krakowa czy będzie promować zdrową i aktywną formę wypoczynku, ale sprawi również, że w Krakowie powstanie miejsce dla całej rzeszy osób chcących pływać zarówno w wymiarze rekreacyjnym jak i sportowym. Uwarunkowania popytowe i podażowe Miasto Kraków położone jest nad Wisłą, na obszarze Bramy Krakowskiej, Niecki Nidziańskiej i Pogórza Zachodniobeskidzkiego. Jest jednym z najstarszych miast Polski o ponadtysiącletniej historii, z wieloma wartościowymi obiektami architektonicznymi. Działa w nim również wiele instytucji i placówek kulturalnych gromadzących bezcenne zabytki. Do 1795 r. Kraków był formalnie stolicą Polski a do 1611 r. siedzibą władców państwa polskiego. W latach , czyli do III rozbioru Polski, jako stolica Rzeczypospolitej funkcje stołeczne dzielił z Warszawą, która stała się miastem rezydencjalnym króla. Obecnie Kraków jest stolicą województwa małopolskiego, a także centralnym ośrodkiem metropolitalnym aglomeracji krakowskiej. W zapisach historycznych jest uznawany za główne miasto historycznej Małopolski. Miasto pełni funkcję centrum administracyjnego, kulturalnego, edukacyjnego, naukowego, gospodarczego, usługowego, turystycznego i sportowo - 5

6 rekreacyjnego. Kraków jest drugim, po Warszawie, największym w kraju rynkiem nowoczesnej powierzchni biurowej, a także jednym z kluczowych węzłów drogowych i kolejowych w Polsce. W Balicach pod Krakowem znajduje się drugi co do wielkości polski port lotniczy o znaczeniu międzynarodowym. Według raportu inwestycyjnego Konferencji ds. Handlu i Rozwoju ONZ (UNCTAD) z 2011 roku Kraków jest najlepszym miejscem na świecie do lokowania centrów usług dla biznesu. W kwietniu 2012 r. Kraków znalazł się w gronie 120 najatrakcyjniejszych miast świata (tzw. lista hot spots dotycząca konkurencyjności biznesowej) w ujęciu jednostki badawczej Economist Intelligence Unit wykonującej badania na zlecenie banku Citi Handlowy. Miasto Kraków zamieszkiwane jest aktualnie przez 756 tys. mieszkańców i plasuje się na drugim miejscu w kraju pod tym względem. Według danych Zarządu Infrastruktury Sportowej w Krakowie w mieście zlokalizowanych jest łącznie ok. 30 czynnych basenów krytych oraz 2 czynne baseny odkryte i 1 Aquapark (stan na 2012 r.). Dane na temat infrastruktury sportowej oraz osób uprawiających sport w Mieście Kraków zawarto w poniższej tabeli (dane GUS z 2010 r). Jednostka miary 2010 Kluby sportowe łącznie z klubami wyznaniowymi i UKS kluby szt. 165 członkowie osoba ćwiczący ogółem osoba ćwiczący mężczyźni osoba ćwiczące kobiety osoba 6598 ćwiczący do lat 18 ogółem osoba ćwiczący do lat 18 chłopcy osoba ćwiczący do lat 18 dziewczęta osoba 4713 sekcje sportowe szt. 473 trenerzy osoba 338 instruktorzy sportowi osoba 559 inne osoby prowadzące zajęcia sportowe osoba 190 Obiekty sportowe stadiony obiekty ogółem ob. 34 obiekty dostosowane do potrzeb osób niepełnosprawnych ob. 12 boiska do gier wielkich obiekty ogółem ob. 45 obiekty dostosowane do potrzeb osób niepełnosprawnych ob. 17 boiska do gier małych obiekty ogółem ob. 19 obiekty dostosowane do potrzeb osób niepełnosprawnych ob. 2 boiska uniwersalne-wielozadaniowe obiekty ogółem ob. 24 6

7 obiekty dostosowane do potrzeb osób niepełnosprawnych ob. 11 hale sportowe wielofunkcyjne o wymiarach 44x22 m i większe obiekty ogółem ob. 9 obiekty dostosowane do potrzeb osób niepełnosprawnych ob. 6 hale sportowe o wymiarach od 36x19 do 44x22 m obiekty ogółem ob. 11 obiekty dostosowane do potrzeb osób niepełnosprawnych ob. 5 sale gimnastyczne o wymiarach od 24x12 m do poniżej 36x19 m obiekty ogółem ob. 16 obiekty dostosowane do potrzeb osób niepełnosprawnych ob. 2 sale pomocnicze poniżej 24x12 m obiekty ogółem ob. 23 obiekty dostosowane do potrzeb osób niepełnosprawnych ob. 7 korty tenisowe otwarte obiekty ogółem ob. 57 obiekty dostosowane do potrzeb osób niepełnosprawnych ob. 11 korty tenisowe kryte obiekty ogółem ob. 6 obiekty dostosowane do potrzeb osób niepełnosprawnych ob. 2 pływalnie kryte obiekty ogółem ob. 15 obiekty dostosowane do potrzeb osób niepełnosprawnych ob. 6 pływalnie otwarte obiekty ogółem ob. 4 obiekty dostosowane do potrzeb osób niepełnosprawnych ob. 4 tory obiekty ogółem ob. 9 obiekty dostosowane do potrzeb osób niepełnosprawnych ob. 5 strzelnice obiekty ogółem ob. 3 lodowiska sztucznie mrożone obiekty ogółem ob. 4 obiekty dostosowane do potrzeb osób niepełnosprawnych ob. 2 aquaparki obiekty ogółem ob. 1 obiekty dostosowane do potrzeb osób niepełnosprawnych ob. 1 Trasy narciarskie i ścieżki rowerowe ścieżki rowerowe km 98,0 Źródło: opracowanie własne na podstawie Banku Danych Lokalnych Głównego Urzędu Statystycznego 7

8 Za główne przyczyny wzrostu zainteresowania uprawiania sportu (w tym rekreacji wodnej) oraz uczestnictwa w imprezach sportowych w Mieście Kraków uznać należy: (i) (ii) (iii) (iv) (v) (vi) (vii) (viii) (ix) (x) upowszechnianie się prozdrowotnego modelu życia; wzrost zamożności polskiego społeczeństwa, co spowoduje zwiększenie wydatków na aktywne formy wypoczynku; postrzeganie Krakowa przez turystów i mieszkańców jako ośrodka turystyki aktywnej, zdrowotnej oraz kwalifikowanej; przyznanie Polsce organizacji imprez sportowych rangi Mistrzostw Świata czy Europy; zwiększenie wysokości dotacji oraz ich wykorzystanie na rozwój i rozbudowę obiektów sportowo rekreacyjnych w ramach środków centralnych i UE; wzrost aktywności i profesjonalizmu w zarządzaniu obiektami sportowymi przez krakowskie kluby; zawiązanie współpracy pomiędzy klubami i szkołami dotyczącej wzajemnego udostępniania obiektów; rozwój współpracy z okręgowymi związkami sportowymi oraz Akademią Wychowania Fizycznego w Krakowie; tworzenie podstaw dla klubów do nawiązywania partnerskiej współpracy z podmiotami zewnętrznymi w zakresie realizacji inwestycji lub modernizacji istniejących obiektów oraz szeroko rozumianej wymiany doświadczeń; konsekwentna (rankingowa) realizacja zadań określonych w Wieloletnim Programie Inwestycyjnym, w uzasadnionym ekonomicznie cyklu; 3.2 Podstawowe założenia realizacji Przedsięwzięcia Mając na uwadze powyższe dane dotyczące aktualnego i przyszłego zapotrzebowania na sportowo-rekreacyjną infrastrukturę basenową przyjmuje się następujące wstępne założenia dotyczące realizacji Przedsięwzięcia: Przedsięwzięcie zrealizowane zostanie na podstawie Ustawy o PPP lub Ustawy o Koncesjach. Opracowana wstępna koncepcja Przedsięwzięcia obejmuje następujące strefy: (i) (ii) (iii) strefa pływalni rekreacyjnej, strefa fitness wraz z usługami SPA, wellness, siłownią, saunami, etc., strefa komercyjna (preferowane usługi: gastronomia, hotel i centrum konferencyjne) wraz z zapleczem biurowym, 8

9 (iv) strefa parkingu oraz infrastruktury towarzyszącej. (c) (d) (e) (f) (g) Mając na względzie optymalizację rentowności przedsięwzięcia strona publiczna nie określa jej szczegółowego zakresu, ograniczając się do przedstawienia najistotniejszych funkcji, wskazania podstawowych kryteriów i standardów jakie powinna spełniać inwestycja oraz do sformułowania warunków brzegowych współpracy z partnerem prywatnym. Na partnerze prywatnym będzie spoczywał obowiązek zaprojektowania i dopracowania szczegółów związanych z zagospodarowaniem terenu i ustaleniem funkcji komercyjnych obiektu, tak aby z punktu widzenia biznesowego przedsięwzięcie było opłacalne. W ramach swoich obowiązków partner prywatny dostosuje także projekt do założeń i potrzeb określonych przez stronę publiczną w zakresie obiektu sportowo-rekreacyjnego, natomiast pozostałą część inwestycji będzie mógł zrealizować zgodnie ze swoimi celami przy zachowaniu zgodności z określonymi zasadami współpracy oraz przepisami prawa, w tym z aktami prawnymi lub dokumentami dotyczącymi sposobu i możliwości zabudowy tej części miasta. Istotnymi atutami niniejszej oferty są stosunkowo szeroki zakres możliwości komercyjnych, jakie mogą być zrealizowane w ramach inwestycji oraz obszerne pole negocjacji z podmiotem publicznym. Nie bez znaczenia jest także możliwość uczestniczenia przy przygotowywaniu dokumentacji projektowej, dzięki czemu partner prywatny będzie mógł lepiej dostosować obiekt do realizacji założonych celów. Umowa o PPP lub koncesji zapewniać będzie realizację Przedsięwzięcia zgodnie z oczekiwaniami Miasta, w gestii partnera prywatnego pozostanie zaś możliwość wygenerowania w ramach Przedsięwzięcia dodatkowych powierzchni z przeznaczeniem na funkcje użytkowe i komercyjne. Pozostawienie inwestorowi prywatnemu znacznego zakresu swobody projektowej pozwoli mu uzyskać najbardziej optymalną ze względu na jego interes funkcjonalność obiektów. Planowany w ramach Przedsięwzięcia podział zadań pomiędzy stronami: (i) zobowiązania partnera prywatnego: wniesienie wiedzy i doświadczenia (know-how) w zakresie projektowania, budowy oraz zarządzania dużymi obiektami sportowymi i komercyjnymi, przygotowanie dokumentacji projektowej w uzgodnieniu ze stroną publiczną, wkład finansowy w budowę i wyposażenie obiektu, promocja, marketing oraz zarządzanie obiektem. (ii) zobowiązania Miasta: wniesienie pod inwestycję gruntów o znacznej wartości, wsparcie podczas opracowywania planów budowlanych i uzyskiwania stosownych pozwoleń, współpraca przy promocji obiektu (części sportowo-rekreacyjnej) oraz organizacji imprez, mających na celu animację kompleksu, 9

10 (h) Planowany harmonogram realizacji Przedsięwzięcia: (i) data rozpoczęcia procedury przetargowej: grudzień 2012, (ii) podpisanie umowy z partnerem prywatnym: maj 2014, (iii) termin zakończenia prac budowlanych: grudzień 2015, (iv) okres trwania koncesji/umowy: ok. 30 lat. Źródło grafiki: 10

11 4. WKŁAD WŁASNY MIASTA 4.1 Nieruchomości Miasta W ramach realizacji Przedsięwzięcia na podstawie Ustawy o PPP, kluczowym wkładem własnym Miasta będą nieruchomości, na których realizowane zostaną roboty budowlane. Nieruchomości zostanę wniesione na podstawie uzgodnionego przez strony tytułu prawnego. W przypadku zastosowania Ustawy o Koncesjach nieruchomości te zostaną przekazane koncesjonariuszowi na podstawie umowy koncesji. Teren przeznaczony pod przedmiotową inwestycję wynosi ok. 1,8 ha (tj. ok m 2 ) i zlokalizowany jest w centrum Krakowa pomiędzy ulicami: Eisenberga, Grunwaldzką i Supniewskiego, z bezpośrednim dojazdem od strony ul. Eisenberga. W pobliżu znajdują się główne ciągi komunikacyjne, centra handlowe i obwodnica północna miasta Krakowa. Ponadto w najbliższym otoczeniu występuje zabudowa jednorodzinna, a w nieznacznym oddaleniu wielorodzinna, strefa usług hotelowych, komercyjnych i biurowych (klasa A ) Obiekt usytuowany w pobliżu Ronda Mogilskiego (jeden z głównych węzłów komunikacyjnych miasta), dogodny dostęp do sieci dróg publicznych, bliskość dworca autobusowego i kolejowego. Alternatywne formy komunikacji: ścieżka rowerowa. Nieruchomość: Działka nr 104/3 o powierzchni: 1,8258 ha; obręb: 5; jednostka ewidencyjna: Śródmieście. Własność Gminy Miejskiej Kraków. Stan prawny ww. nieruchomości umożliwia przeznaczenie jej przez Miasto do zagospodarowania w ramach umowy o PPP lub umowy koncesji. Działka jest zabudowana, budynek znajduje się jednak w złym stanie technicznym i przeznaczony jest do wyburzenia (na terenie funkcjonuje sezonowe lodowisko). 4.2 Zakres Przedsięwzięcia w kontekście udostępnionej partnerowi prywatnemu nieruchomości Proponowany zakres: Mając na względzie optymalizację rentowności przedsięwzięcia strona publiczna nie określa jej szczegółowego zakresu, ograniczając się do przedstawienia najistotniejszych funkcji (i) (ii) (iii) (iv) strefa pływalni rekreacyjnej, strefa fitness wraz z usługami SPA, wellness, siłownią, saunami, etc., strefa komercyjna (preferowane usługi: gastronomia, hotel i centrum konferencyjne) wraz z zapleczem biurowym, strefa parkingu oraz infrastruktury towarzyszącej. 4.3 Formy rozporządzania nieruchomościami stanowiącymi wkłady własne stron: Miasto rozważa różne warianty rozporządzania przez partnera prywatnego nieruchomościami wniesionymi przez strony do Przedsięwzięcia. Umowa może w szczególności przewidywać, że żadna z nieruchomości wniesionych tytułem wkładu własnego, jak również powstałych w ramach Przedsięwzięcia 11

12 (wybudowane i wyodrębnione obiekty) nie będzie mogła zostać zbyta przez partnera prywatnego w okresie trwania umowy, a po jej rozwiązaniu własność wszystkich składników majątkowych przejdzie na Miasto (lub pozostanie miejska). Taki model gospodarowania wkładami zawsze występował będzie w przypadku koncesji. Umowa może przewidywać także, że partner prywatny będzie mógł zbyć nieruchomości wniesione tytułem wkładu własnego (swojego lub Miasta) oraz wybudowane obiekty (po zakończeniu obowiązywania umowy). Wybrany schemat rozporządzania przedmiotowymi nieruchomościami określony zostanie wówczas w umowie o PPP. Wariant ten jest jednak mało prawdopodobny. Ze względu na swobodę stron w kształtowaniu relacji umownych w analizowanym zakresie, Miasto rozważa następujące warianty rozporządzania przez partnera prywatnego składnikami majątkowymi, stanowiącymi wkład własny do Przedsięwzięcia: Wariant 1: Brak możliwości zbywania nieruchomości. Partner prywatny nie nabywa na własność nieruchomości wniesionych przez Miasto, natomiast ewentualne nieruchomości wniesione przez partnera prywatnego stają się własnością Miasta. Wszystkie stanowią przez okres trwania umowy własność Miasta. Partner prywatny nie ma możliwości uzyskania przychodu ze sprzedaży choćby części nieruchomości gruntowej lub wybudowanych obiektów. Partner prywatny pozostaje jedynie posiadaczem zależnym wszystkich nieruchomości, a po rozwiązaniu umowy przysługuje mu jedynie zwrot nierozliczonych nakładów na składniki majątkowe. Partner prywatny na dzierżawionych (użytkowanych) nieruchomościach wniesionych tytułem wkładu własnego przez Miasto buduje obiekty w ramach Przedsięwzięcia, które następnie udostępnia Miastu. Partner prywatny zarządza obiektami oraz utrzymuje je w stanie niepogorszonym. Wariant 2: Możliwość częściowego zbywania nieruchomości. W takim przypadku, który jednak jest mało realny, umowa o PPP powinna wyraźnie określać, które nieruchomości stają się własnością partnera prywatnego, a także rozstrzygać tytuł prawny przekazania własności (sprzedaż, darowizna), jak również określać, które nieruchomości wnoszone są na podstawie innych tytułów prawnych. Umowa powinna również precyzować sposób zaliczenia przychodów ze sprzedaży nieruchomości przez partnera prywatnego na poczet jego wynagrodzenia. W odniesieniu do części nieruchomości zabudowanych obiektami realizującymi podstawowe cele Przedsięwzięcia, partner prywatny pozostaje ich dzierżawcą (użytkownikiem), a następnie udostępnia je Miastu. Partner prywatny zarządza i utrzymuje lokale w stanie niepogorszonym, jak również ma możliwość dodatkowo wynajmować wybudowane obiekty. Zdefiniowanie, które elementy Przedsięwzięcia zaliczać należy jako podstawowe, a które jako uzupełniające (tj. towarzyszące realizacji głównych celów Przedsięwzięcia), będzie miało miejsce w umowie pomiędzy Miastem a partnerem prywatnym lub koncesjonariuszem. 12

13 5. ROZWAŻANE MODELE REALIZACJI PRZEDSIĘWZIĘCIA Miasto rozważa następujące wstępne modele realizacji Przedsięwzięcia: 5.1 Model 1 - Koncesja bez dopłat Miasta (c) (d) (e) (f) (g) Podstawą prawną realizacji Przedsięwzięcia jest Ustawa o Koncesjach. Koncesjonariusz finansuje całość robót budowlanych i ponosi wydatki związane z eksploatacją wybudowanych obiektów. Miasto nie uczestniczy w kosztach inwestycyjnych i eksploatacyjnych. Nie ponosi żadnych opłat na rzecz koncesjonariusza (czynsze, opłaty za zarządzanie etc.). Koncesjonariusz nie może stać się właścicielem nieruchomości Miasta, a co za tym idzie nie może sprzedawać wybudowanych obiektów, które pozostaną własnością Miasta. Koncesjonariusz zarządza nimi na podstawie umowy koncesji. Nie przewiduje się budowy obiektów na nieruchomościach koncesjonariusza. Koncesjonariusz uprawniony jest do wynajmowania wskazanej przez Miasto części obiektów na zasadach komercyjnych podmiotom innym niż Miasto. Wynagrodzenie koncesjonariusza stanowić będą wpływy z prawa do eksploatacji wytworzonej infrastruktury. 5.2 Model 2 PPP/procedura koncesyjna bez dopłat Miasta (c) (d) (e) (f) (g) Podstawą prawną realizacji Przedsięwzięcia jest Ustawa o PPP przy dokonaniu wyboru partnera prywatnego w trybie Ustawy o Koncesjach. Partner prywatny finansuje całość robót budowlanych i ponosi wydatki związane z eksploatacją wybudowanych obiektów. Miasto nie uczestniczy w kosztach inwestycyjnych i eksploatacyjnych. Nie ponosi żadnych opłat na rzecz partnera prywatnego (czynsze, opłaty za zarządzanie etc.). Partner prywatny uprawniony jest do wynajmowania, wskazanej przez Miasto, części obiektów na zasadach komercyjnych podmiotom innym niż Miasto. Partner prywatny może stać się właścicielem nieruchomości Miasta oraz może sprzedawać wybudowane obiekty. Jednak jest to wariant mało realny. Partner prywatny może wnieść nieruchomości do Przedsięwzięcia i wybudować na nich infrastrukturę w ramach Przedsięwzięcia. Wynagrodzenie partnera prywatnego stanowić będą wpływy z komercyjnego najmu, wskazanej przez Miasto, części obiektów podmiotom innym niż Miasto oraz ewentualne wpływy ze sprzedaży wybudowanych obiektów. Jednak jest to wariant mało realny. 5.3 Model 3 - Koncesja z dopłatą Miasta (mniej niż 50% wartości Przedsięwzięcia) Podstawą prawną realizacji Przedsięwzięcia jest Ustawa o Koncesjach. 13

14 (c) Koncesjonariusz finansuje w przeważającej części roboty budowlane i ponosi wydatki eksploatacyjne związane z zarządzaniem obiektami. Miasto uczestniczy w kosztach inwestycyjnych, pokrywając część faktur, lub przekazując z góry koncesjonariuszowi sumę pieniężną. (d) Płatności Miasta na rzecz koncesjonariusza nie przekroczą łącznie 50% łącznych nakładów inwestycyjnych i eksploatacyjnych na Przedsięwzięcie. (e) (f) (g) (h) (i) Koncesjonariusz nie może stać się właścicielem nieruchomości Miasta, a co za tym idzie nie może sprzedawać wybudowanych obiektów, które pozostaną własnością Miasta. Koncesjonariusz zarządza nimi na podstawie umowy koncesji. Nie przewiduje się budowy obiektów na nieruchomościach koncesjonariusza. Koncesjonariusz uprawniony jest do wynajmowania części obiektów na zasadach komercyjnych podmiotom innym niż Miasto. Miasto użytkować będzie część obiektów z przeznaczeniem na samodzielną realizację części zadań w ramach Przedsięwzięcia i uiszczać z tego tytułu czynsz (w formie opłaty za dostępność). Wynagrodzenie koncesjonariusza stanowić będą wpływy z komercyjnego najmu obiektów podmiotom innym niż Miasto oraz wpływy z tytułu czynszu najmu płaconego przez Miasto (maksymalnie do wysokości nie przekraczającej 50% wartości nakładów inwestycyjnych i eksploatacyjnych Przedsięwzięcia). 5.4 Model 4 PPP/procedura koncesyjna z dopłatą Miasta (mniej niż 50% wartości Przedsięwzięcia) (c) Podstawą prawną realizacji Przedsięwzięcia jest Ustawa o PPP przy dokonaniu wyboru partnera prywatnego w trybie Ustawy o Koncesjach. Partner prywatny finansuje w przeważającej części roboty budowlane i ponosi wydatki eksploatacyjne związane z zarządzaniem obiektami. Miasto uczestniczy w kosztach inwestycyjnych, pokrywając część faktur, lub przekazując z góry partnerowi prywatnemu sumę pieniężną. (d) Łączne płatności Miasta na rzecz partnera prywatnego nie przekroczą 50% wartości jego wynagrodzenia. (e) (f) (g) (h) Partner prywatny może stać się właścicielem nieruchomości Miasta, a co za tym idzie może sprzedawać wybudowane obiekty. Jednak jest to wariant mało realny. Partner prywatny może wnieść nieruchomości do Przedsięwzięcia i wybudować na nich infrastrukturę w ramach Przedsięwzięcia. Partner prywatny uprawniony jest do wynajmowania części obiektów na zasadach komercyjnych podmiotom innym niż Miasto. Miasto użytkować będzie część obiektu z przeznaczeniem na samodzielną realizację części zadań w ramach Przedsięwzięcia i uiszczać z tego tytułu czynsz. 14

15 (i) Wynagrodzenie partnera prywatnego stanowić będą wpływy z komercyjnego najmu części obiektów podmiotom innym niż Miasto, wpływy z tytułu czynszu najmu płaconego przez Miasto (maksymalnie do poziomu 50% wartości Przedsięwzięcia włącznie z wkładem własnym) oraz wpływy ze sprzedaży obiektów. 5.5 Model 5 PPP/procedura zamówień publicznych (c) (d) (e) (f) (g) (h) (i) Podstawą prawną realizacji będzie Ustawa o PPP z dokonaniem wyboru partnera prywatnego w trybie Prawa Zamówień Publicznych - jest to model pozwalający na największą swobodę stron w zakresie ukształtowania relacji umownych. Partner prywatny finansuje w przeważającej części roboty budowlane i ponosi wydatki eksploatacyjne związane z zarządzaniem obiektami. Miasto uczestniczy w kosztach inwestycyjnych, pokrywając część faktur, lub przekazując z góry partnerowi prywatnemu sumę pieniężną. Dopuszczalna jest płatność Miasta na rzecz partnera prywatnego łącznie w wysokości od 50% do 100% wartości Przedsięwzięcia w postaci wkładu własnego oraz opłaty za dostępność. Dopuszczalne jest przeniesienie własności nieruchomości Miasta na rzecz partnera prywatnego, a co za tym idzie sprzedaż przez niego obiektów użytkowych w ramach realizacji Przedsięwzięcia. Jednak jest to wariant mało realny. Dopuszczalne jest wniesienie do Przedsięwzięcia nieruchomości partnera prywatnego. Dopuszczalne i zgodne z istotą modelu jest utworzenie Spółki PPP. Miasto użytkować będzie część obiektu z przeznaczeniem na samodzielną realizację części zadań w ramach Przedsięwzięcia i uiszczać z tego tytułu czynsz. Wynagrodzenie partnera prywatnego stanowić mogą wpływy z komercyjnego najmu części obiektów podmiotom innym niż Miasto, wpływy z tytułu czynszu najmu płaconego przez Miasto (od 50% do 100% wartości nakładów inwestycyjnych i eksploatacyjnych Przedsięwzięcia) oraz ewentualne wpływy ze sprzedaży obiektów (jednak jest to opcja mało prawdopodobna). 5.6 Tabela zestawienie modeli realizacji Przedsięwzięcia Tabela 1. Zestawienie modeli realizacji Przedsięwzięcia Model 1 Model 2 Model 3 Model 4 Model 5 Podstawa Prawna Płatności Miasta Ustawa o Koncesjach Brak Ustawa o PPP/Ustawa o Koncesjach Brak Ustawa o Koncesjach Nie więcej niż 50% Ustawa o PPP/ Ustawa o Koncesjach Nie więcej niż 50% Ustawa o PPP/ Prawo Zamówień Publicznych 50% - 100% 15

16 Sprzedaż nieruchomości Miasta Wniesienie nieruchomości przez stronę prywatną Spółka PPP Źródła przychodó w strony prywatnej Nie Tak Nie Tak Tak Nie Tak Nie Tak Tak Nie 1. Czynsze z najmu komercyjnego obiektów Raczej nie choć dopuszczalne 1. Czynsze z najmu komercyjnego obiektów Nie 1. Czynsze z najmu komercyjnego obiektów Raczej nie choć dopuszczalne 1. Czynsze z najmu komercyjnego obiektów Tak 1. Czynsze z najmu komercyjnego obiektów 2.Przychody ze sprzedaży nieruchomości (ewentualnie) 2. Czynsze i inne płatności od Miasta nie więcej niż 50% 2. Czynsze i inne płatności od Miasta nie więcej niż 50% 3. Przychody ze sprzedaży nieruchomości 2. Czynsze i inne płatności od Miasta nie więcej niż 50% 3. Przychody ze sprzedaży nieruchomości (ewentualnie) (ewentualnie) Ryzyko braku zapłaty po stronie Miasta Tak Tak Tak Tak Tak 5.7 Dodatkowe uwagi do modeli realizacji Przedsięwzięcia Uwaga do Modelu 5 PPP w formie Spółki W wyniku zawarcia umowy o PPP strony będą mogły powołać Spółkę PPP. Będzie to możliwe jedynie po dokonaniu wyboru partnera prywatnego w trybie wskazanym w Ustawie o PPP. Brak jest przeszkód prawnych dla powołania Spółki PPP również w Modelu 2 i 4, jednak ich koncesyjny charakter, wskazujący na brak ścisłej współpracy podmiotu publicznego i partnera prywatnego, przemawia raczej za kontraktowym modelem PPP. Istotą modeli koncesyjnych jest powierzenie realizacji Przedsięwzięcia stronie prywatnej bez angażowania się podmiotu publicznego, którego rola ogranicza się do monitoringu i nadzoru. Spółka PPP może przyjąć formę spółki kapitałowej (z o.o. lub SA), bądź komandytowej lub komandytowo-akcyjnej z zastrzeżeniem, że Miasto nie może być komplementariuszem. Celowy charakter spółki oznacza, że cel i przedmiot działalności spółki nie może wykraczać poza zakres określony w umowie. 16

17 Udziały lub akcje w spółce strony obejmą w zamian za wniesione wkłady własne (aport). Wkładem własnym Miasta do spółki będą nieruchomości bezpośrednio służące realizacji Przedsięwzięcia, ale również nieruchomości służące przeprowadzeniu dodatkowych inwestycji (budowie infrastruktury towarzyszącej). Wkładem partnera prywatnego będą środki finansowe na pokrycie kosztów realizacji inwestycji oraz kosztów bieżących. W zależności od treści umowy o PPP, Miasto będzie mogło dodatkowo wnieść środki pieniężne tytułem wkładu własnego. Spółka celowa zaprojektuje, sfinansuje i wybuduje infrastrukturę w ramach Przedsięwzięcia, a następnie będzie odpowiadać za jej utrzymanie oraz zarządzanie nią. Wytworzone obiekty spółka udostępni Miastu. Spółka będzie zarządzać również częścią infrastruktury wyjmowaną komercyjnie. Zyski generowane przez spółkę będą wypłacane w formie dywidendy wspólnikom na zasadach określonych w umowie o PPP, proporcjonalnie do zaangażowania. Dochodem spółki mogą być, czysto teoretycznie, również zyski ze sprzedaży nieruchomości wniesionych tytułem wkładu własnego, a także nieruchomości powstałych w trakcie realizacji Przedsięwzięcia. Wariant ten jest jednak mało realny. W ramach utrzymania obiektów Spółka PPP ponosić będzie nakłady na ich remonty i modernizację w zakresie ustalonym w umowie, zachowując je w stanie niepogorszonym. Spółka będzie również zarządzała powierzonymi jej nieruchomościami. Uwaga do Modelu 2, 4 i 5 - PPP w oparciu o nieruchomość partnera prywatnego. Ustawowa definicja wkładu własnego obejmuje zarówno składniki majątkowe wniesione przez podmiot publiczny, jak i przez partnera prywatnego. Oznacza to, że również wkładem własnym do Przedsięwzięcia może być nieruchomość partnera prywatnego. Dopuszczalne będzie wniesienie przez partnera prywatnego tytułem wkładu własnego zarówno nieruchomości niezabudowanej, jak zabudowanej. Niezależnie od gotowości Miasta do wniesienia do Przedsięwzięcia nieruchomości, umowa o PPP w zakresie struktury własnościowej wkładów może zakładać różne konfiguracje. Partner prywatny może bowiem wnieść do umowy nieruchomość, na której sam lub w ramach Spółki PPP zaprojektuje i wybuduje infrastrukturę sportowo-rekreacyjną lub komercyjną. Miasto będzie wówczas nabywcą lub najemcą obiektów z przeznaczeniem na samodzielną realizację części zadań w ramach Przedsięwzięcia (w ramach opłaty za dostępność). (c) Modele realizacji Przedsięwzięcia podsumowanie Modele 1 i 2 zakładają brak jakichkolwiek płatności od Miasta na rzecz strony prywatnej. Wynagrodzeniem partnera prywatnego lub koncesjonariusza będzie w takiej sytuacji jedynie prawo do eksploatacji (lub ewentualnej sprzedaży, choć wariant taki jest raczej wątpliwy) części obiektów. 17

18 Pozostałe modele zakładają płatności od Miasta na rzecz partnera prywatnego, z tym zastrzeżeniem, że w Modelu 3 i 4 płatności te nie mogą być równe ani przekroczyć połowy wynagrodzenia partnera prywatnego lub koncesjonariusza. W Modelu 5 wysokość płatności Miasta może zostać ustalona na wyższym poziomie tj. pokryć od 50% do 100% wynagrodzenia partnera prywatnego lub koncesjonariusza. Modele 1 i 3 uniemożliwiają uzyskanie dodatkowych wpływów przez koncesjonariusza ze sprzedaży nieruchomości, ponieważ nie są dopuszczalne przekształcenia własnościowe nieruchomości udostępnionych przez Miasto. W tych modelach nie przewiduje się także wniesienia nieruchomości koncesjonariusza do Przedsięwzięcia. Modele 2, 4 i 5 teoretycznie umożliwiają partnerowi prywatnemu uzyskanie dochodu ze sprzedaży nieruchomości, jak również wniesienie do Przedsięwzięcia nieruchomości, których jest on dysponentem. Wariant ten jest jednak mało prawdopodobny do realizacji. Źródło grafiki: 18

19 6. ZAGADNIENIA FINANSOWE 6.1 Szacunkowy koszt projektu brutto w złotych 45,1 mln zł brutto (wartość inwestycji bez gruntów), Ostateczny koszt zostanie określony na podstawie koncepcji architektonicznej opracowanej podczas negocjacji z partnerem prywatnym, 6.2 Planowany wkład własny Miasta Nieruchomość zgodnie z opisem z punktu 4.1 niniejszego opracowania, 6.3 Planowana forma wynagrodzenia partnera prywatnego lub koncesjonariusza korzyści finansowe z zarządzania obiektem: wpływy z biletów, gastronomii, parkingu, wynajmu sal, wpływy z reklamy i organizacji imprez, możliwość uzyskania dotacji, subwencji w zakresie dofinansowania zajęć sportowo-rekreacyjnych dzieci i młodzieży oraz imprez sportowych Gminy Miejskiej Kraków, 6.4 Atuty infrastruktury powstałej w ramach Przedsięwzięcia mające bezpośredni wpływ na uzyskiwane w ramach jego realizacji pożytki bliskość bazy hotelowej, centrów kulturalnych i handlowych, atrakcyjna lokalizacja i dostępność komunikacyjna (bliskość centrum miasta, dworca autobusowego i kolejowego, dogodny dojazd do lotniska, możliwe alternatywne formy komunikacji: ścieżka rowerowa, komunikacja miejska). 6.5 Udział finansowania ze środków pomocowych UE Nie dotyczy. 19

20 7. PYTANIA DO PARTNERÓW PRYWATNYCH LUB KONCESJONARIUSZY Czy zaproponowany zakres przedmiotowy Przedsięwzięcia (w rozumieniu wytworzenia infrastruktury o określonych funkcjach) rozpatrywany przez Miasto Kraków jest dla Państwa satysfakcjonujący i odpowiada Państwa wizji realizacji Przedsięwzięcia? Jeśli nie, prosimy o przekazanie Państwa sugestii odnośnie zakresu pozwalającego na podjęcie decyzji o udziale w postępowaniu na wybór partnera prywatnego lub koncesjonariusza w realizacji Przedsięwzięcia? Czy zaproponowany przez Miasto podział zadań i związanych z nimi ryzyk pomiędzy stronami Przedsięwzięcia jest z Państwa punktu widzenia optymalny? Jeśli nie, prosimy o przekazanie Państwa sugestii w tym zakresie. (c) Czy fakt, iż partner prywatny będzie mógł przygotować dokumentację projektową (w uzgodnieniu z podmiotem publicznym), jest z Państwa perspektywy pomocne? Prosimy o uzasadnienie odpowiedzi. (d) Podmiot publiczny Miasto Kraków zakłada rozpoczęcie fazy budowlanej po maju 2014 r., a ukończenie prac budowlanych przed końcem 2015 r. Czy proponowany harmonogram jest zgodny z Państwa oczekiwaniami i możliwościami? Jeśli nie to prosimy o sugestie. Prosimy ponadto o zaproponowanie harmonogramu realizacji etapu poprzedzającego prace budowlane tj. opracowanie dokumentacji projektowej. 20

21 (e) Czy dysponujecie Państwo nieruchomościami, które mogłyby zostać wniesione do Przedsięwzięcia jako wkład własny partnera prywatnego? (f) Czy rozwiązanie wskazane w pkt. powyżej byłoby dla Państwa bardziej interesujące niż sytuacja, w której obiekty budowane są wyłącznie na nieruchomościach Miasta? (g) Który z możliwych wariantów realizacji Przedsięwzięcia (pkt 5) jest dla Państwa najbardziej interesujący? Prosimy o uzasadnienie odpowiedzi. (h) Czy zaproponowane przez Miasto Kraków źródła wynagrodzenia partnera prywatnego lub koncesjonariusza są dla Państwa atrakcyjne? Prosimy o uzasadnienie odpowiedzi oraz ew. przekazanie sugestii odnośnie ukształtowania wynagrodzenia strony prywatnej zgodnej z Państwa oczekiwaniami. (i) Prosimy o przedstawienie wszelkich dodatkowych uwag oraz wniosków, łącznie z ew. warunkami progowymi, po których spełnieniu przez Gminę Miejską Kraków byliby Państwo gotowi przystąpić do postępowania na wybór partnera prywatnego lub koncesjonariusza w realizacji Przedsięwzięcia. DZIĘKUJEMY ZA WSPÓŁPRACĘ 21