OPERAT SZACUNKOWY NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ ZLOKALIZOWANEJ W POZNANIU PRZY UL. BUKOWSKIEJ 32 ZAPISANEJ W KW NR PO1P/ /3

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ ZLOKALIZOWANEJ W POZNANIU PRZY UL. BUKOWSKIEJ 32 ZAPISANEJ W KW NR PO1P/ /3 KM 970/12 OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI Województwo - wielkopolskie Powiat - Miasto Poznań Jednostka ewid. - M. Poznań Obręb , Łazarz Arkusz mapy nr - 07 Działka nr - 25 Powierzchnia - 0,0708 ha KW - PO1P/ /3 Określona wartość rynkowa udziału 66268/ cz. w prawie własności nieruchomości gruntowej zabudowanej, zapisanej w KW nr PO1P/ /3, wg stanu na dzień oględzin, z uwzględnieniem wpływu umowy najmu lokalu mieszkalnego nr 2 zawartej na podstawie decyzji administracyjnej: W = zł Słownie: milion dziewięćset pięć tysięcy osiemset złotych Określona wartość rynkowa udziału 66268/ cz. w prawie własności nieruchomości gruntowej zabudowanej, zapisanej w KW nr PO1P/ /3, wg stanu na dzień oględzin, bez uwzględnienia wpływu umowy najmu lokalu mieszkalnego nr 2 zawartej na podstawie decyzji administracyjnej: W = zł Słownie: milion dziewięćset pięćdziesiąt pięć tysięcy trzysta złotych W tym: Określona wartość rynkowa udziału 66268/ cz. w prawie własności działki gruntu nr 25: W G = zł Słownie: dziewięćset trzydzieści sześć tysięcy sześćset złotych Opracowanie:

2 Poznań, dnia r. 2

3 S P I S T R E Ś C I 1. WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO 2. PRZEDMIOT WYCENY 3. ZAKRES WYCENY 4. CEL WYCENY 5. PODSTAWA OPRACOWANIA 6. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO 7. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 8. PRZEDSTAWIENIE SPOSOBU WYCENY 9. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI 10. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI 11. WYNIK KOŃCOWY WNIOSKI I UZASADNIENIA 12. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 13. ZAŁĄCZNIKI 3

4 1. WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO 1.1. OPIS NIERUCHOMOŚCI Położenie: Poznań, ul. Bukowska Oznaczenie wg ewidencji gruntów: Województwo - wielkopolskie Powiat - Miasto Poznań Jednostka ewid. - M. Poznań Obręb , Łazarz Arkusz mapy nr - 07 Działka nr - 25 Powierzchnia - 0,0708 ha KW - PO1P/ / Rodzaj nieruchomości Nieruchomość gruntowa zabudowana Nieruchomość gruntowa jest zabudowana wolnostojącym budynkiem kamienicy z lokalami mieszkalnymi i użytkowymi. Wąski pas budynku od ulicy Bukowskiej znajduje się poza terenem przedmiotowej działki nr 25. Fakt ten nie jest uregulowany pod względem prawnym. Chodnik przed budynkiem posiada nawierzchnię z betonowej kostki brukowej. Część niezabudowana działki jest utwardzona trylinką i posiada ogrodzenie z prefabrykowanych elementów żelbetowych na słupach murowanych (od frontu z przęseł stalowych na słupkach stalowych i betonowym cokole, z bramą dwuskrzydłową konstrukcji stalowej). Nieruchomość jest położona na terenie zespołu urbanistyczno architektonicznego wpisanego do rejestru zabytków nieruchomych decyzją Miejskiego Konserwatora Zabytków z dnia r. pod numerem A239. Na elewacji szczytowej - zachodniej budynku jest zamontowana elektroniczna tablica reklamowa typu billboard. Z uwagi na objęcie budynku opisaną ochroną konserwatorską i brak wymaganego pozwolenia na montaż tej tablicy, kierując się zasadą koniecznej ostrożności, nie ujęto jej obecności w oszacowaniu jako możliwego źródła dochodu w dłuższej perspektywie. Uzbrojenie: p, w, g, k. Budynek mieszkalny wielorodzinny, wzniesiony w latach 20-tych XXw., wykonany w technologii tradycyjnej (murowany), wolnostojący w zabudowie śródmiejskiej (kamienica), 2-piętrowy z poddaszem użytkowym wykorzystanym na cele mieszkalne (dwa lokale mieszkalne), całkowicie podpiwniczony, z dachem stromym 4-spadowym. W budynku znajduje się 8 lokali mieszkalnych (jeden na parterze nr 2, trzy na I piętrze nr 3, 4 i 4a, dwa na II piętrze - nr 5 i 6 oraz dwa na poddaszu nr 7 i 8). W budynku znajdują się również 4 lokale użytkowe (handlowo - usługowe), w tym nr 1 na parterze z wejściem od frontu, nr 1a na parterze z wejściem od podwórza, nr 2a na parterze i w piwnicy z wejściem od frontu i nr 0 w piwnicy z wejściem z boku budynku. Lokale 1a, 6, 7, 8 są odrębnymi nieruchomościami lokalowymi i nie są przedmiotem niniejszego opracowania CEL WYCENY Określenie wartości rynkowej dla potrzeb opisu i oszacowania przez komornika sądowego WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI: Określona wartość rynkowa udziału 66268/ cz. w prawie własności nieruchomości gruntowej zabudowanej, zapisanej w KW nr PO1P/ /3, wg stanu na dzień oględzin, z uwzględnieniem wpływu umowy najmu lokalu mieszkalnego nr 2 zawartej na podstawie decyzji administracyjnej: W = zł Słownie: milion dziewięćset pięć tysięcy osiemset złotych Określona wartość rynkowa udziału 66268/ cz. w prawie własności nieruchomości gruntowej zabudowanej, zapisanej w KW nr PO1P/ /3, wg stanu na dzień oględzin, bez uwzględnienia wpływu umowy najmu lokalu mieszkalnego nr 2 zawartej na podstawie decyzji administracyjnej: W = zł Słownie: milion dziewięćset pięćdziesiąt pięć tysięcy trzysta złotych W tym: Określona wartość rynkowa udziału 66268/ cz. w prawie własności działki gruntu nr 25: W G = zł 4

5 Słownie: dziewięćset trzydzieści sześć tysięcy sześćset złotych 5

6 1.4. DATA, NA KTÓRĄ OKREŚLONO WARTOŚĆ PRZEDMIOTU WYCENY: r DATA SPORZĄDZENIA: r.... (pieczęć i podpis) HK 6

7 2. PRZEDMIOT OPRACOWANIA Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zlokalizowana w Poznaniu, przy ul. Bukowskiej 32. Nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym wielolokalowym. Księga wieczysta jest prowadzona przez V Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego Poznań - Stare Miasto w Poznaniu. Dane ewidencyjne: Województwo - wielkopolskie Powiat - Miasto Poznań Jednostka ewid. - M. Poznań Obręb , Łazarz Arkusz mapy nr - 07 Działka nr - 25 Powierzchnia - 0,0708 ha KW - PO1P/ /3 3. ZAKRES WYCENY Zakresem wyceny objęto udział 66268/ cz. w prawie własności nieruchomości gruntowej zabudowanej, zapisanej w KW nr PO1P/ /3, obejmujący niewyodrębnione do oddzielnych ksiąg wieczystych, samodzielne lokale mieszkalne i użytkowe, dla których wydano decyzje o samodzielności lokalu (decyzje w załączeniu). 4. CEL WYCENY Określenie wartości rynkowej dla potrzeb opisu i oszacowania przez komornika sądowego. 5. PODSTAWA OPRACOWANIA 5.1. PODSTAWA FORMALNA Zlecenie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań Grunwald i Jeżyce w Poznaniu Piotra Tomaszewskiego z dnia r. sygn. akt KM 970/12, nieruchomość zapisana w KW nr PO1P/ / PODSTAWA MATERIALNO PRAWNA Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami /Dz. U r. nr 102 poz tekst jednolity/ - z późniejszymi zmianami Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r. Nr 207 poz oraz z 2005r. Nr 196 poz. 1628) obowiązujące od 26 sierpnia 2011r. (Dz. U. z 2011r. Nr 165, poz. 985) Kodeks cywilny - ustawa z dnia r. z późniejszymi zmianami Kodeks postępowania cywilnego - ustawa z dnia r. z późniejszymi zmianami ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH O PRZEDMIOCIE WYCENY Oględziny przeprowadzone w dniach r., r., r., r Protokół z badania księgi wieczystej nr PO1P/ /3 z dnia r Kopia wypisu z rejestru gruntów z dnia r Kopia mapy zasadniczej z dnia r Kopia mapy ewidencyjnej z dnia r Kopia zaświadczenia o samodzielności lokalu nr 0 z dnia r Kopia zaświadczenia o samodzielności lokalu nr 1 z dnia r Kopia zaświadczenia o samodzielności lokalu nr 2 z dnia r Kopia zaświadczenia o samodzielności lokalu nr 2a z dnia r. 7

8 Kopia zaświadczenia o samodzielności lokalu nr 3 z dnia r Kopia zaświadczenia o samodzielności lokalu nr 4 z dnia r Kopia zaświadczenia o samodzielności lokalu nr 4a z dnia r Kopia zaświadczenia o samodzielności lokalu nr 5 z dnia r Informacja o przeznaczeniu terenu nieruchomości uzyskana w Miejskiej Pracowni Urbanistycznej w Poznaniu O RYNKU NIERUCHOMOŚCI Informacje o ruchu cen na lokalnym rynku nieruchomości w bazie danych Centrum Wyceny Mienia Informacje uzyskane z Internetu i prasy specjalistycznej O SPOSOBIE WYCENY Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych wydane przez PFSRM, W-wa, czerwiec 2004 r Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW), grudzień 2007 r. obejmujące Standardy Zawodowe oraz noty interpretacyjne. 6. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO 6.1. Data sporządzenia wyceny r Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny r Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny r Data dokonania oględzin nieruchomości r. 7. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 7.1. OPIS WYCENIANEJ NIERUCHOMOŚCI Lokalizacja ogólna Poznań to dynamiczny ośrodek gospodarczy, akademicki, naukowy i kulturalny. W Poznaniu działa osiem państwowych szkół wyższych i kilkanaście prywatnych. Na mieszkańców przypada 221 studentów - wśród dużych polskich miast Poznań zajmuje pod tym względem pierwsze miejsce. Miasto jest silnie powiązane komunikacyjnie i ekonomicznie z otaczającymi je gminami powiatu poznańskiego. Obecnie zauważa się przenoszenie mieszkańców z samego Poznania do ościennych miejscowości. Miasto podzielone jest na pięć dzielnic nieposiadających odrębności administracyjnej, jednakże wciąż posiadają one część instytucji gminnych oraz administracji państwowej. Tabela: Dzielnice miasta Poznania i ich charakterystyka. Dzielnica miasta Liczba ludności Udział w liczbie ludności ogółem (%) Powierzchnia Procentowy udział w pow. miasta (%) Gęstość zaludnienia (osób/km 2 ) (km 2 ) Stare Miasto % 47,1 18% Nowe Miasto % 105,1 40% Grunwald % 36,2 14% Jeżyce % 57,9 22% Wilda % 15,0 6% Ogółem % 261,0 100% Źródło: Wikipedia. 8

9 Nieruchomość będąca przedmiotem wyceny zlokalizowana jest w Poznaniu, w dzielnicy Grunwald obręb Łazarz. Granice dzielnicy wytyczają licząc od północy: ul. Bukowska, ul. Roosevelta, tory kolejowe trasy na Zbąszynek, ul. Przełęcz, ul. Głazowa, ul. Piargowa, ul. Leszczyńska, ul. Pszczyńska i Strumień Junikowski. Nazwa dzielnicy przyjęła się po II wojnie światowej od ul. Grunwaldzkiej, która otrzymała swoją nazwę w 1919 r. dla upamiętnienia bitwy pod Grunwaldem. W dzielnicy tej dokonano do 1970 r. największych inwestycji w budownictwie mieszkaniowym. W dzielnicy wyróżnia się obszary, które również zwyczajowo nazywa się dzielnicami: Łazarz, Górczyn, Junikowo, Kopanina, Kotowo, Fabianowo, Raszyn, Osiedle Kopernika, Osiedle Kwiatowe, Marcelin, Ławica (część). W dzielnicy przeważają obszary jednolitej zabudowy mieszkalnej: od XIX-wiecznej na Łazarzu na wschodzie po powojenną w części środkowej i zachodniej, przy czym na zachodzie i południu przeważa zabudowa jednorodzinna, a na pozostałym obszarze wielorodzinna. Część budynków w okolicy ul. Matejki i Małeckiego (dzielnica Łazarz) posiada bardzo ciekawe formy eklektyczne (polska secesja koniec XIX i początek XX wieku). Obiekty przemysłowe zlokalizowane są w okolicy ul. Marcelińskiej i Bułgarskiej i ul. Grunwaldzkiej. W części południowo-zachodniej (Junikowo) znajduje się największy cmentarz miejski tworzący oazę zieleni wraz z leżącymi na północ od niego ogródkami działkowymi i Laskiem Marcelińskim. Źródło: Lokalizacja szczegółowa Przedmiotowa nieruchomość jest położona w Poznaniu, przy ul. Bukowskiej 32. Nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym wielolokalowym i posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej o nawierzchni asfaltowej (ul. Bukowska). Najbliższe otoczenie stanowi kilkudziesięcioletnia, w części zwarta, śródmiejska zabudowa mieszkaniowa (kamienice), obiekty użyteczności publicznej, stare zoo oraz tereny zamknięte jednostki wojskowej. 9

10 Widok nieruchomości na ortofotomapie. Źródło: Widok przedmiotowej działki na mapie interaktywnej Systemu Informacji Przestrzennej GEOPOZ Źródło: opracowanie własne na podstawie portalu 10

11 Teren nieruchomości Dokumentacja fotograficzna Ulica dojazdowa Teren nieruchomości 11

12 Opis ogólny Nieruchomość gruntowa jest zabudowana wolnostojącym budynkiem kamienicy z lokalami mieszkalnymi i użytkowymi. Wąski pas budynku od ulicy Bukowskiej znajduje się poza terenem przedmiotowej działki nr 25. Fakt ten nie jest uregulowany pod względem prawnym. Chodnik przed budynkiem posiada nawierzchnię z betonowej kostki brukowej. Część niezabudowana działki jest utwardzona trylinką i posiada ogrodzenie z prefabrykowanych elementów żelbetowych na słupach murowanych (od frontu z przęseł stalowych na słupkach stalowych i betonowym cokole, z bramą dwuskrzydłową konstrukcji stalowej). Nieruchomość jest położona na terenie zespołu urbanistyczno architektonicznego wpisanego do rejestru zabytków nieruchomych decyzją Miejskiego Konserwatora Zabytków z dnia r. pod numerem A239. Na elewacji szczytowej - zachodniej budynku jest zamontowana elektroniczna tablica reklamowa typu billboard. Z uwagi na objęcie budynku opisaną ochroną konserwatorską i brak wymaganego pozwolenia na montaż tej tablicy, kierując się zasadą koniecznej ostrożności, nie ujęto jej obecności w oszacowaniu jako możliwego źródła dochodu w dłuższej perspektywie. Uzbrojenie: sieć energetyczna, sieć wodociągowa, sieć gazowa, sieć kanalizacyjna. Budynek Dokumentacja fotograficzna Elewacja frontowa 12

13 Elewacja tylna Klatka schodowa Piwnica 13

14 Więźba dachowa Opis ogólny Budynek mieszkalny wielorodzinny, wzniesiony w latach 20-tych XXw., wykonany w technologii tradycyjnej (murowany), wolnostojący w zabudowie śródmiejskiej (kamienica), 2-piętrowy z poddaszem użytkowym wykorzystanym na cele mieszkalne (dwa lokale mieszkalne), całkowicie podpiwniczony, z dachem stromym 4- spadowym. W budynku znajduje się 8 lokali mieszkalnych (jeden na parterze nr 2, trzy na I piętrze nr 3, 4 i 4a, dwa na II piętrze - nr 5 i 6 oraz dwa na poddaszu nr 7 i 8). W budynku znajdują się również 4 lokale użytkowe (handlowo - usługowe), w tym nr 1 na parterze z wejściem od frontu, nr 1a na parterze z wejściem od podwórza, nr 2a na parterze i w piwnicy z wejściem od frontu i nr 0 w piwnicy z wejściem z boku budynku. Lokale 1a, 6, 7, 8 są odrębnymi nieruchomościami lokalowymi i nie są przedmiotem niniejszego opracowania. Opis konstrukcyjno materiałowy budynku: ściany murowane z cegły ceramicznej; stropy międzykondygnacyjne konstrukcji drewnianej; schody wewnętrzne konstrukcji drewnianej, do piwnicy betonowe; dach stromy konstrukcji drewnianej, kryty dachówką; tynki wewnętrzne cementowo wapienne; obróbki blacharskie z blachy stalowej; rynny i rury spustowe pcv; tynki zewnętrzne cementowo wapienne (część elewacji na poziomie I piętra ocieplona styropianem), cokół elewacji frontowej wykończony tynkiem mozaikowym; stolarka okienna klatki schodowej drewniana, szklona pojedynczo; drzwi zewnętrzne budynku pcv. 14

15 Określenie zużycia technicznego budynku Ściany stan dobry. Stropy, dach - nie stwierdzono ugięć lub pęknięć. Stolarka drzwiowa wewnętrzna stan przeciętny. Stolarka okienna mieszkań stan przeciętny (PCV), częściowo do remontu (drewniana). Stolarka okienna części wspólnych stan do remontu. Tynki zewnętrzne - stan przeciętny. Obróbki blacharskie, rynny i rury spustowe stan przeciętny. Pokrycie dachu stan przeciętny. Tynki wewnętrzne - stan przeciętny. Powłoki malarskie klatki schodowej stan przeciętny. Okładziny podłogowe klatek schodowych stan przeciętny. Instalacje stan przeciętny. Stopień zużycia technicznego określono na 30 %. Lokal mieszkalny nr 2 Dokumentacja fotograficzna 15

16 16

17 17

18 Opis lokalu Lokal jest położony na parterze od podwórza. Opis funkcjonalny 1 pokój, kuchnia, łazienka, przedpokój, garderoba, spiżarnia. Powierzchnia użytkowa 49,63 m². Powierzchnia przynależna w piwnicy - brak. Powierzchnię określono na podstawie inwentaryzacji z 2012 r. Okładziny podłogowe w przedpokoju, kuchni i łazience płytki ceramiczne; w pokoju panele; w garderobie wykładzina pcv. Ściany w garderobie tapetowane; w przedpokoju kryte boazerią drewnianą; w kuchni i łazience kryte boazerią drewnianą i malowane farba emulsyjną; w pokoju i pomieszczeniu gospodarczym przy łazience malowane farba emulsyjną. Okna drewniane, skrzynkowe. Parapety wewnętrzne drewniane, malowane farbą olejną. Drzwi wewnętrzne drewniane, starszego typu, malowane farbą olejną, częściowo przeszklone (w garderobie i pokoju drewniane, harmonijkowe). Instalacje - elektryczna, wodno kanalizacyjna, gazowa. Instalacja ciepłej wody użytkowej z przepływowym podgrzewaczem gazowym starszego typu. Instalacja centralnego ogrzewania - brak. Ogrzewanie piec elektryczny kumulacyjny w pokoju. Stan techniczny przeciętny - do odnowienia. Standard niski. Lokal jest użytkowany przez najemcę na podstawie decyzji administracyjnej. Dla lokalu wydano decyzję o samodzielności lokalu (w załączeniu). Lokal mieszkalny nr 3 Dokumentacja fotograficzna 18

19 Opis lokalu Lokal jest położony na I piętrze od frontu. Opis funkcjonalny 3 pokoje, kuchnia, łazienka, przedpokój. Powierzchnia użytkowa 106,28 m². Powierzchnia przynależna w piwnicy o powierzchni 14,96 m². Powierzchnię określono na podstawie inwentaryzacji budynku z 2004 r. z uwzględnieniem zmian wynikających z inwentaryzacji z 2012 r. lokalu użytkowego nr 2A położonego na parterze i w piwnicy). Okładziny podłogowe w przedpokoju, kuchni łazience płytki ceramiczne; w pokojach panele i płyty korkowe. Ściany w pokojach tapetowane, przedpokoju kryte boazerią drewnianą i malowane farba strukturalną, w kuchni tapetowane, w łazience i miejscowo w kuchni kryte płytkami ceramicznymi. Okna PCV. Parapety wewnętrzne z konglomeratu. Drzwi wewnętrzne drewniane, lakierowane. Instalacje - elektryczna, wodno - kanalizacyjna. Instalacja ciepłej wody użytkowej bojlerem elektrycznym. Instalacja centralnego ogrzewania zasilana z pieca gazowego dwufunkcyjnego znajdującego się w lokalu 4a. Grzejniki stalowe, płytowe, nowszego typu. Kominek. Stan techniczny dobry. Standard średni. Lokal jest użytkowany przez syna właściciela. Dla lokalu wydano decyzję o samodzielności lokalu (w załączeniu). 19

20 Lokal mieszkalny nr 4a Dokumentacja fotograficzna Opis lokalu Lokal jest położony na I piętrze. Opis funkcjonalny 2 pokoje (jeden z kominkiem), kuchnia (użytkowana jako pokój), przedpokój, łazienka znajdująca się poza obrysem wymienionych pomieszczeń po drugiej stronie korytarza, przy lokalu nr 4 (pogorszona funkcjonalność). Powierzchnia użytkowa 71,92 m². Powierzchnia przynależna brak. Powierzchnię określono na podstawie inwentaryzacji budynku z 2004 r. z uwzględnieniem zmian wynikających z inwentaryzacji z 2012 r. lokalu użytkowego nr 2A położonego na parterze i w piwnicy. Okładziny podłogowe w przedpokoju i łazience płytki ceramiczne; w pokojach panele i wykładzina dywanowa. Ściany tapetowane (w jednym 20

21 pokoju malowane farbą strukturalną), w łazience kryte płytkami ceramicznymi. Okna PCV. Parapety wewnętrzne pcv. Drzwi wewnętrzne drewniane, nowe. Instalacje elektryczna, wodno - kanalizacyjna, gazowa. Instalacja ciepłej wody użytkowej z piecem gazowym dwufunkcyjnym, nowszego typu. Instalacja centralnego ogrzewania z piecem jw. Grzejniki stalowe, płytowe nowszego typu. Piec gazowy dwufunkcyjny zasila instalację centralnego ogrzewania lokali 3, 4a i 4 (całe I piętro). Stan techniczny dobry. Standard średni. Lokal jest użytkowany przez syna właściciela. Dla lokalu wydano decyzję o samodzielności lokalu (w załączeniu). Lokal mieszkalny nr 4 Dokumentacja fotograficzna 21

22 Opis lokalu Lokal jest położony na I piętrze. Opis funkcjonalny 2 pokoje, kuchnia, korytarz, pomieszczenie gospodarcze (uprzednio łazienka). Powierzchnia użytkowa 43,01 m². Powierzchnia przynależna brak. Powierzchnię określono na podstawie inwentaryzacji budynku z 2004 r. z uwzględnieniem zmian wynikających z inwentaryzacji z 2012 r. lokalu użytkowego nr 2A położonego na parterze i w piwnicy. Okładziny podłogowe w korytarzu płytki ceramiczne; w pokojach panele. Ściany kryte raufazą i malowane farbą emulsyjną. Okna PCV. Parapety wewnętrzne z płyty mdf. Drzwi wewnętrzne drewniane płytowe, nowe, przeszklone. Instalacje elektryczna, wodno - kanalizacyjna, gazowa. Instalacja ciepłej wody użytkowej zasilana z pieca gazowego dwufunkcyjnego znajdującego się w przyległej łazience wchodzącej w skład lokalu nr 4a. Instalacja centralnego ogrzewania zasilana z pieca gazowego dwufunkcyjnego jw. Grzejniki stalowe, płytowe nowszego typu. Stan techniczny dobry (miejscowo widoczny ślad zawilgocenia na suficie). Standard średni. Lokal nie jest użytkowany. Dla lokalu wydano decyzję o samodzielności lokalu (w załączeniu). Lokal mieszkalny nr 5 (składa się z dwóch mieszkań) Mieszkanie dwupokojowe Dokumentacja fotograficzna 22

23 Opis Mieszkanie jest położone na II piętrze. Opis funkcjonalny 4 pokoje, kuchnia, korytarz, łazienka, pomieszczenie gospodarcze, schowek. Dwa pokoje są usytuowane rozdzielnie z odrębnym wejściem z klatki schodowej. Powierzchnia użytkowa 75,98 m² (formalnie wchodzi w skład lokalu nr 5 o powierzchni 116,44 m 2 ). Powierzchnia przynależna 5,29 m². Powierzchnię określono na podstawie inwentaryzacji budynku z 2004 r. z uwzględnieniem zmian wynikających z inwentaryzacji z 2012 r. lokalu użytkowego nr 2A położonego na parterze i w piwnicy. Okładziny podłogowe w korytarzu i łazience płytki ceramiczne; w pokojach panele i wykładzina dywanowa; w kuchni wykładzina PCV nowszego typu; w pomieszczeniu gospodarczym wykładzina PCV starszego typu. Ściany w korytarzu i jednym pokoju tapetowane; w drugim pokoju malowane farba emulsyjną; w łazience kryte płytkami ceramicznymi i tapetowane; w kuchni kryte drewnianą boazerią i tapetowane; w pomieszczeniu gospodarczym kryte kilkudziesięcioletnimi płytkami i malowane farba emulsyjną. Okna w pokojach i kuchni PCV, w pozostałych pomieszczeniach drewniane, skrzynkowe. Parapety wewnętrzne PCV i z płyty mdf (przy oknach skrzynkowych drewniane, malowane farba olejną). 23

24 Drzwi wewnętrzne drewniane, starszego typu, częściowo przeszklone. Instalacje elektryczna, wodno - kanalizacyjna, gazowa. Instalacja ciepłej wody użytkowej z bojlerem elektrycznym. Instalacja centralnego ogrzewania brak. W łazience grzejnik elektryczny naścienny, w pokojach oryginalne piece kaflowe z zamontowanym grzejnikiem elektrycznym. Stan techniczny dobry łazienka po remoncie kapitalnym w 2010 r., pozostałe pomieszczenia odnowione w ciągu kilku ubiegłych lat. Standard średni. Mieszkanie jest użytkowane przez najemcę na podstawie umowy zawartej na warunkach rynkowych. Dla lokalu jako całości (wraz z powierzchnią mieszkania 1-pokojowego opisaną poniżej) wydano decyzję o samodzielności lokalu (w załączeniu). Mieszkanie jednopokojowe Dokumentacja fotograficzna 24

25 Opis Mieszkanie jest położone na II piętrze. Opis funkcjonalny 1 pokój, kuchnia, korytarz, łazienka. Dostęp samodzielnym wejściem z klatki schodowej. Powierzchnia użytkowa 40,46 m² (formalnie wchodzi w skład lokalu nr 5 o powierzchni 116,44 m 2 ). Powierzchnia przynależna brak. Powierzchnię określono na podstawie inwentaryzacji budynku z 2004 r. z uwzględnieniem zmian wynikających z inwentaryzacji z 2012 r. lokalu użytkowego nr 2A położonego na parterze i w piwnicy. Okładziny podłogowe w korytarzu wykładzina PCV, w łazience płytki ceramiczne; w kuchni panele; w pokoju lakierowane deski drewniane. Ściany malowane farbą emulsyjną; w łazience kryte częściowo płytkami ceramicznymi i częściowo wymagające wykończenia (ściany z płyty G-K). Okna PCV. Parapety wewnętrzne PCV i z płyty mdf. Drzwi wewnętrzne drewniane, płytowe, nowe, częściowo przeszklone. Instalacje elektryczna, wodno - kanalizacyjna. Instalacja ciepłej wody użytkowej z bojlerem elektrycznym. Instalacja centralnego ogrzewania brak (standard niski). Mieszkanie jest użytkowane przez najemcę na podstawie umowy zawartej na warunkach rynkowych. Lokal użytkowy nr 0 (piwnica) Dokumentacja fotograficzna 25

26 Opis lokalu Lokal jest położony w piwnicy. Dostęp jest zapewniony schodami z zewnątrz budynku (przy elewacji zachodniej) oraz schodami wewnętrznymi prowadzącymi z parteru do piwnicy. Opis funkcjonalny korytarz i pięć pomieszczeń użytkowych. Powierzchnia użytkowa 100,87 m². Powierzchnia przynależna brak. Okładziny podłogowe płytki gresowe. Ściany malowane farbą emulsyjną. Okno w pomieszczeniu od podwórza - pcv. Parapet wewnętrzny - brak. Drzwi wewnętrzne płycinowe i drewniane. Instalacje elektryczna, wodno kanalizacyjna (zdekompletowana). Brak instalacji centralnego ogrzewania. Stan techniczny do remontu, widoczne oznaki zawilgocenia. Standard niski. Lokal nie jest użytkowany. Dla lokalu wydano decyzję o samodzielności lokalu (w załączeniu). Lokal użytkowy nr 1 (parter) Dokumentacja fotograficzna 26

27 Opis lokalu Lokal jest położony na parterze, z prawej strony klatki schodowej. Dostęp jest zapewniony od frontu (drzwi PCV) oraz z wewnętrznej klatki schodowej (drzwi podwójne, drewniane). Opis funkcjonalny pomieszczenie użytkowe, korytarz, wc, pomieszczenie gospodarcze. Powierzchnia użytkowa 45,75 m². Okładziny podłogowe w sali sprzedaży w płytki gresowe, wykładzina PCV w pozostałych pomieszczeniach. Ściany malowane farbą emulsyjną ( w pomieszczeniu od frontu kryte raufazą malowaną farbą emulsyjną. Stolarka okienna PCV (jedno okno drewniane, skrzynkowe). Parapety wewnętrzne z płyty mdf. Drzwi wewnętrzne drewniane, starszego typu, częściowo brak. Instalacje - elektryczna, wodno kanalizacyjna, alarmowa, komputerowa. Instalacja ciepłej wody użytkowej z bojlerem elektrycznym. Brak instalacji centralnego ogrzewania (piec elektryczny, kumulacyjny). Stan techniczny dobry. Standard średni. Lokal nie jest użytkowany. Dla lokalu wydano decyzję o samodzielności lokalu (w załączeniu). 27

28 Lokal użytkowy nr 2a (parter i piwnica) Dokumentacja fotograficzna Parter Piwnica 28

29 Opis lokalu Lokal jest położony na parterze i w części w piwnicy, z lewej strony klatki schodowej. Dostęp jest zapewniony od frontu (drzwi PCV). Opis funkcjonalny parter: trzy pomieszczenia użytkowe, schody konstrukcji stalowej prowadzące o piwnicy; piwnica: dwa pomieszczenia użytkowe, wc. Powierzchnia użytkowa 77,51 m². Powierzchnia przynależna wg inwentaryzacji 21,69 m 2 (faktycznie użytkowana jako dodatkowa powierzchnia użytkowa). Łączna powierzchnia użytkowa 99,20 m 2. Okładziny podłogowe wykładzina PCV (w dwóch pomieszczeniach płytki ceramiczne). Ściany malowane farbą emulsyjną ( w jednym pomieszczeniu kryte raufazą malowaną farbą emulsyjną). Stolarka okienna PCV. Parapety wewnętrzne z konglomeratu. Drzwi wewnętrzne drewniane, płytowe. Instalacje - elektryczna, wodno kanalizacyjna, alarmowa, komputerowa. Instalacja ciepłej wody użytkowej z podgrzewaczem elektrycznym przepływowym. Brak instalacji centralnego ogrzewania (piec elektryczny, kumulacyjny i piecyki elektryczne, przenośne). Stan techniczny dobry. Standard średni. Lokal jest użytkowany i jest przedmiotem umowy najmu na warunkach rynkowych. Dla lokalu wydano decyzję o samodzielności lokalu (w załączeniu) STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI Przedmiotowa nieruchomość gruntowa jest zapisana w księdze wieczystej nr PO1P/ /3. Księga wieczysta jest prowadzona przez V Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego Poznań - Stare Miasto w Poznaniu. Stan prawny nieruchomości ustalony na podstawie protokołu z badania księgi wieczystej nr PO1P/ /3 z dnia r.: DZIAŁ I (OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI) Położenie: Poznań, ul. Bukowska. Działka 2863/216. Powierzchnia: 685 m 2. Budynki. Wyodrębniono lokale: - 1A z nr 32 do KW do KW z nr 32 do KW z nr 32 do KW Komentarz do migracji: Łam 4 wpis: mapa 2 parcela nr 2863/216 nr rej. Grunt 296; Łam 5 wpis: ulica, podwórze budynki; łam 8 stan w czasie urządzenia księgi wieczystej: oznaczenie nieruchomości dostosowano do przepisów paragrafu 6 rozporządzenia ministerstwa sprawiedliwości z dnia 26 listopada 1946 r. o urządzeniu i prowadzeniu ksiąg wieczystych, oraz uzgodniono z dodatkiem do księgi parcel za rok pod nr 2 wpisano dnia 5 lutego 1951r. Łam 8 wpisy: wpisy w łamach 4, 5 uzgodniono z dodatkiem do księgi parcel nr. 2 za rok 1959 z dnia 5 maja 1959r. zb. dok. nr 4 - wpisano dnia 27 - lutego 1963r.; z nr 3 odłączono działkę nr 2527/216 obecnie 1/3 o powierzchni 163m 2 i przeniesiono do księgi wieczystej KW. nr na podstawie wniosku z dnia 29 marca Pozostała część pod nr 4. Wpisano dnia 11 października 1993r. Na podstawie wypisu z rejestru gruntów i wniosku ldz.kw 13892/03 z dnia 9 lipca 2003 roku. Wpisano dnia 20 listopada 2003 roku. Na podstawie wykazu zmian gruntowych i wniosku ldz.kw /03 z dnia 9 lipca 2003 roku. 29

30 Wpisano dnia 20 listopada 2003 roku. Na podstawie opisu i planu nr 5 i wniosku ldz.kw 6173/66 z dnia 21 czerwca 1966 roku. Wpisano dnia 9 stycznia 1967 roku. Bez wpisu. DZIAŁ Isp (SPIS PRAW ZWIĄZANYCH Z WŁASNOŚCIĄ) DZIAŁ II (WŁASNOŚĆ) 1. Przemysław Leonard Dobak, syn Janusza i Teresy w udziale 66268/ części Komentarz do migracji: Łam 4 wpisy: na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu z dnia 2 listopada 2000 roku Rep A 11340/00 not p. Kowandy w poznaniu (dok. W ) oraz protokołu z dnia 8 listopada 2000 roku rep a 11701/00 (dok - w ) oraz na wniosek z dnia 13 listopada 2000 roku ldz.kw 31624/-27350/00. Wpisano dnia 14 lutego 2001r.; Na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu z dnia 8 stycznia 2001 Rep A 173/01 not. P. Kowandy w P-niu (dok KW ) oraz na wniosek z dnia 10 stycznia 2001 ldzkw 1043/ /01 wpisano dnia 14 października 2002 r. Na podstawie postanowienia III.NS 772/79/81 z dnia 22 czerwca 1979 roku Sądu Rejonowego z siedzibą w Poznaniu, zbd. 9 i wniosku ldz.kw 798/82 z dnia 5 lutego 1982 roku. Wpisano dnia 9 lutego 1982 roku. Właściciele wyodrębnionych lokali: 1. Właściciel lokalu nr 1A zapisanego w KW w udziale 5811/ części Na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu Rep A 11340/00 z dnia 2 listopada 2000 roku, not. P. Kowandy, Poznań, dok w KW , protokołu Rep A 11701/00 z dnia 8 listopada 2000 roku, dok. w KW i wniosku ldz.kw 31624/00 z dnia 13 listopada 2000 roku. Wpisano dnia 14 listopada 2000 roku. 2. Właściciel lokalu nr 7 zapisanego w KW w udziale 11350/ części Na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu Rep A 173/01 z dnia 8 stycznia 2001 roku, not. P. Kowandy, Poznań, dok. w KW i wniosku ldz.kw /01 z dnia 9 lipca 2003 roku. Wpisano dnia 20 listopada 2003 roku. 3. Właściciel lokalu nr 6 zapisanego w KW w udziale 10461/ części Na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz sprzedaży Rep A 10058/03 z dnia 4 lipca 2003 roku, not. J. Kaczorowski, Poznań i wniosku ldz.kw /03 z dnia 9 lipca 2003 roku. Wpisano dnia 20 listopada 2003 roku. 4. Właściciel lokalu nr 8 zapisanego w KW w udziale 9900/ części Na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży Rep A 21599/03 z dnia 29 grudnia 2003 roku, not. Jacek Kaczorowski, Poznań, karta 2-6 w KW i wniosku ldz.kw /03 z dnia 30 grudnia 2003 roku. Wpisano dnia 14 stycznia 2004 roku. DZIAŁ III (OBCIĄŻENIA I OGRANICZENIA) 4. Rodzaj wpisu: inny wpi Treść wpisu: wszczęto egzekucję z udziału Przemysława Dobaka wynoszącego 66268/ części w prawie własności nieruchomości z wniosku wierzyciela - Bank Polska Kasa Opieki SA z siedzibą w Warszawie, REGON Na podstawie zawiadomienia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości i wezwania do zapłaty długu KM 1449/11 z dnia 2 września 2011 roku Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań Grunwald i Jeżyce w Poznaniu Piotra Tomaszewskiego, karta 490 i wniosku DZ.KW/PO1P/ /11/001 z dnia 27 września 2011 roku. 30

31 Wpisano dnia 3 października 2011 roku. Ujawniono przyłączenie egzekucji w sprawie o sygn. akt KM 970/12 na rzecz Banku Polska Kasa Opieki SA z siedzibą w Warszawie, REGON Na podstawie zawiadomienia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości i wezwania do zapłaty długu KM 970/12 z dnia 9 maja 2012 roku Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań Grunwald i Jeżyce w Poznaniu Piotra Tomaszewskiego, karta 500, zarządzenia KM 970/12 z dnia 9 maja 2012 roku Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań Grunwald i Jeżyce w Poznaniu Piotra Tomaszewskiego, karta 498 i wniosku DZ.KW/PO1P/ /12/001 z dnia 25 maja 2012 roku. Wpisano dnia 29 maja 2012 roku. 31

32 Ujawniono przyłączenie egzekucji w sprawie o sygn. akt KM 949/12 na rzecz Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski SA z siedzibą w Warszawie, REGON Na podstawie zawiadomienia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości i wezwania do zapłaty długu KM 949/12 z dnia 1 sierpnia 2012 roku Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań Grunwald i Jeżyce w Poznaniu Piotra Tomaszewskiego, karta 509, zarządzenia KM 949/12 z dnia 1sierpnia 2012 roku Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań Grunwald i Jeżyce w Poznaniu Piotra Tomaszewskiego, karta 510 i wniosku DZ.KW/PO1P/ /12/001 z dnia 17 sierpnia 2012 roku. Wpisano dnia 6 września 2012 roku. DZIAŁ IV (HIPOTEKA) ,00 złotych hipoteka umowna zwykła w kwocie siedemset tysięcy złotych 00/100 Udział: 1 Numer wierzytelności: 1 Wierzytelność: kredyt Termin zapłaty: na rzecz Powszechnej Kasy Oszczędności Bank Polski S. A. Oddział 3 w Poznaniu z siedzibą w Warszawie, REGON Na podstawie oświadczenia banku z dnia 9 stycznia 2007 roku, karta 288 i wniosku DZ.KW/PO1P/ /07/003 z dnia 22 stycznia 2007 roku. Wpisano dnia 21lutego 2007 roku ,00 złotych hipoteka umowna kaucyjna w kwocie dwieście dziesięć tysięcy złotych 00/100 Udział: 1 Numer wierzytelności: 1 Wierzytelność: odsetki, koszty i prowizja od kredytu Termin zapłaty: na rzecz Powszechnej Kasy Oszczędności Bank Polski S. A. Oddział 3 w Poznaniu z siedzibą w Warszawie, REGON Na podstawie oświadczenia banku z dnia 9 stycznia 2007 roku, karta 288 i wniosku DZ.KW/PO1P/ /07/003 z dnia 22 stycznia 2007 roku. Wpisano dnia 21lutego 2007 roku ,00 złotych hipoteka umowna zwykła w kwocie dwieście tysięcy złotych 00/100 Numer wierzytelności: 1 Wierzytelność: pożyczka Termin zapłaty: na rzecz Powszechnej Kasy Oszczędności Bank Polski S. A. Oddział 3 w Poznaniu z siedzibą w Warszawie, REGON Na podstawie oświadczenia banku z dnia 17 czerwca 2008 roku, karta 313 i wniosku DZ.KW/PO1P/ /08/001 z dnia 19 czerwca 2008 roku. Wpisano dnia 2 lipca 2008 roku ,00 złotych hipoteka umowna kaucyjna w kwocie sześćdziesiąt tysięcy złotych 00/100 Numer wierzytelności: 1 Wierzytelność: odsetki, prowizje i koszty Termin zapłaty: na rzecz Powszechnej Kasy Oszczędności Bank Polski S. A. Oddział 3 w Poznaniu z siedzibą w Warszawie, REGON Na podstawie oświadczenia banku z dnia 17 czerwca 2008 roku, karta 313 i wniosku DZ.KW/PO1P/ /08/001 z dnia 19 czerwca 2008 roku. Wpisano dnia 2 lipca 2008 roku. 32

33 ,00 złotych hipoteka przymusowa w kwocie dwieście osiemdziesiąt pięć tysięcy dziewięćset dziewięćdziesiąt osiem złotych 00/100 Numer wierzytelności: 1 Wierzytelność: roszczenie wobec dłużnika Przemysława Leonarda Dobaka Stosunek prawny: bankowy tytuł egzekucyjny na rzecz EFG Eurobank Ergasias S. A. Spółka Akcyjna Oddział w Polsce z siedzibą w Warszawie, REGON Na podstawie bankowego tytułu egzekucyjnego nr 121SBB/2010 z dnia 12 stycznia 2010 roku, karta , postanowienia II 9 CO 1601/10 z dnia 16 marca 2010 roku Sądu Rejonowego Poznań Grunwald i Jeżyce w Poznaniu Wydział II Cywilny, Poznań, karta 453 i wniosku DZ.KW/PO1P/ /11/001 z dnia 5 kwietnia 2011 roku. Wpisano dnia 25 maja 2011 roku. Komentarz do migracji: Łam 4 wpisy - w hip. nr 8 i 9 podkreślono na żółto wyrazy" udziale wynoszącym"; w hip. Tych nie wykreślono nieaktualnego terminu spłaty kredytu - do dnia 26 listopada 2003r.; w hip. nr 10 podkreślono na żółto udział należący do Przemysława Dobaka: 87518/103790; w hip. Nr 11 podkreślono na żółto wyrazy: "Oddział Centrum w Poznaniu"; w hip. nr 10 i 11 udział należący do Przemysława Dobaka różni się od udziału wpisanego w dziale II; Łam 3: do przekreślonego na niebiesko projektu wpisu hipoteki zwykłej w kwocie zł. Dopisano - mylny wpis Uwaga: w związku z rozbieżnością w zakresie numeru działki i jej powierzchni ujawnionej w dziale I przedmiotowej księgi wieczystej oraz ewidencją gruntów przyjęto dla potrzeb oszacowania stan wg ewidencji gruntów. Zgodnie z art. 26 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece podstawą oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej są dane z ewidencji gruntów i budynków, natomiast stosownie do treści art. 27, w razie niezgodności danych z ewidencji gruntów i budynków z oznaczeniem w księdze wieczystej, Sąd Rejonowy dokonuje sprostowania oznaczenia nieruchomości na podstawie danych z tej ewidencji. W związku z tym przyjęto dla potrzeb oszacowania stan wg ewidencji gruntów. Zapis w dziale I przedmiotowej księgi wieczystej: Działka 2863/216. Powierzchnia: 685 m 2. Zapis w ewidencji gruntów: Działka nr - 25 Powierzchnia - 0,0708 ha KW - PO1P/ /3 33

34 7.3. PRZEZNACZENIE W MIEJSCOWYM PLANIE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO Stosownie do art. 87 ust. 3 ustawy z dnia r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717) plany miejscowe sporządzone przed dniem r. zachowują moc do czasu uchwalenia nowych planów, jednak nie dłużej niż do r. Nieruchomość jest położona na terenie dla którego brak jest aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 154, ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w przypadku braku planu miejscowego, przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy. W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Poznania przyjętym uchwałą nr XXXI/299/V/2008 Rady Miejskiej Poznania z dnia r. nieruchomość jest położona na obszarze podstrefy E1 - tereny zabudowy śródmiejskiej, zwartej, średniowysokiej o funkcji mieszkaniowo-usługowej ogólno miejskiej (symbol MUsw). Poniżej przedstawiono fragment załącznika graficznego przywołanego sukzp ze wskazaniem przedmiotowej działki. Źródło: Miejska Pracownia Urbanistyczna w Poznaniu. 34

35 8. PRZEDSTAWIENIE SPOSOBU WYCENY Zgodnie z art. 150 ust. 2 Ustawy o gospodarce nieruchomościami (powołanej w pkt ) wartość rynkową określa się dla nieruchomości (praw do nieruchomości), które są lub mogą być przedmiotem obrotu. W związku z tym, że nie występują żadne ograniczenia uniemożliwiające obrót nieruchomościami tego rodzaju, określono jej wartość rynkową. Wartość rynkową nieruchomości (zgodnie z art. 151 Ustawy o gospodarce nieruchomościami) stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej, miały stanowczy zamiar zawarcia umowy oraz były świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania oraz aktualnie kształtujące się ceny na rynku nieruchomości. Przy wyborze podejścia i metody kierowano się zasadami określonymi w art. 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz w Rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (powołanym w pkt ). Zgodnie 3 ust. 1 ww. rozporządzenia określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. Wartość rynkową określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego, dochodowego lub mieszanego. Podejście porównawcze W ramach podejścia porównawczego wyróżnia się metody: porównywania parami, analizy statystycznej rynku i korygowania ceny średniej. Metoda porównywania parami polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości o określonych cechach poprzez jej porównanie kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Dokonuje się w ten sposób korekty cen każdej z porównywalnych nieruchomości pod kątem różnic pomiędzy nimi wynikających z odmienności cech i ich wag. Metoda korygowania ceny średniej polega na przyjęciu z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi wartości przypisane poszczególnym cechom tych nieruchomości. Metoda analizy statystycznej rynku polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru cen transakcyjnych właściwych do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych. Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych. Wartość nieruchomości reprezentatywnych określa się z wykorzystaniem cen transakcyjnych nieruchomości. Podejście dochodowe Podejście dochodowe polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że nabywca nieruchomości zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości, również po zainwestowaniu środków finansowych. W podejściu dochodowym wartość rynkowa odwzorowuje najczęściej występujące zachowania uczestników rynku. Z tego względu przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości rzeczoznawca posługuje się typowymi stawkami czynszu, typowymi stopami zwrotu, odwzorowuje typowy sposób zarządzania i typowe umiejętności negocjacyjne. W podejściu dochodowym stosuje metodę inwestycyjną lub metodę zysków. Metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód z czynszów najmu lub dzierżawy, którego wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów. Metodę zysków stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód, którego wysokości nie można ustalić na podstawie analizy stawek czynszu. Dochód ten odpowiada udziałowi właściciela nieruchomości w dochodach osiąganych z działalności prowadzonej na nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny i na nieruchomościach podobnych. Metodę inwestycyjną i metodę zysków stosuje się przy użyciu techniki kapitalizacji prostej albo techniki dyskontowania strumieni pieniężnych. 35

36 Technika dyskontowania strumieni pieniężnych wartość nieruchomości określa się jako sumę zdyskontowanych strumieni zmiennych dochodów przewidywanych do uzyskania z nieruchomości wycenianej w poszczególnych latach przyjętego okresu prognozy, powiększoną o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości. Wartość rezydualna przedstawia wartość nieruchomości po upływie ostatniego roku okresu prognozy przyjętego do dyskontowania strumieni dochodów. Technika kapitalizacji prostej wartość nieruchomości określa się jako iloczyn stałego strumienia dochodu rocznego możliwego do uzyskania z wycenianej nieruchomości i współczynnika kapitalizacji lub iloraz strumienia stałego dochodu rocznego i stopy kapitalizacji. Współczynnik kapitalizacji odzwierciedla okres, w którym powinien nastąpić zwrot środków, poniesionych na nabycie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, z dochodów możliwych do uzyskania z tych nieruchomości podobnych. Wysokość współczynnika kapitalizacji i stopę dyskontową ustala się na podstawie badania rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej jako wzajemną relację pomiędzy cenami transakcyjnymi uzyskanymi za nieruchomości podobne a dochodami możliwymi do uzyskania z tych nieruchomości. Technikę kapitalizacji prostej stosuje się do wyceny nieruchomości dla której uzasadnione jest założenie (przewidywanie), że realna wartość dochodu pozostanie w przyszłości na poziomie dochodu obecnego oraz, że poziom tego dochodu będzie stały. W modelu tej techniki mieści się założenie stabilności dochodu w dłuższej perspektywie. Procedura postępowania przy zastosowaniu techniki kapitalizacji prostej dochodu netto obejmuje następujące czynności: określenie potencjalnego dochodu brutto, jaki może być osiągnięty w ciągu roku z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, określenie efektywnego dochodu brutto pomniejszonego o straty w dochodzie spowodowane typowymi dla lokalnego rynku zaległościami czynszowymi i typowym dla tego rynku poziomem pustostanów, określenie wydatków operacyjnych związanych z eksploatacją i funkcjonowaniem nieruchomości wycenianej. Wydatki operacyjne nie obejmują amortyzacji. Na etapie określania dochodu operacyjnego netto nie uwzględnia się ani kosztów finansowych (koszty kredytu), ani podatku dochodowego. Wydatki operacyjne obejmują m.in.: - podatek od nieruchomości, - opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu, - koszty dostarczenia mediów, - nakłady na konserwację i naprawy bieżące, - koszty zarządzania, - koszty ubezpieczenia i ochrony nieruchomości, określenie dochodu operacyjnego dochodu netto jako różnicy efektywnego dochodu brutto i wydatków określenie dochodu operacyjnego dochodu netto jako różnicy efektywnego dochodu brutto i wydatków operacyjnych, analiza transakcji dla nieruchomości podobnych w celu ustalenia cen transakcyjnych i dochodów netto uzyskiwanych z tych nieruchomości, ustalenie stopy kapitalizacji na podstawie dochodu operacyjnego netto (lub współczynnika kapitalizacji), określenie wartości nieruchomości poprzez podzielenie rocznego dochodu operacyjnego netto osiąganego przez nieruchomość przez stopę kapitalizacji netto lub pomnożenie tego dochodu przez współczynnik kapitalizacji netto. Podejście mieszane W podejściu mieszanym stosuje się metodę pozostałościową, metodę kosztów likwidacji albo metodę wskaźników szacunkowych gruntu. Jeżeli części składowe nieruchomości przeznaczone są do rozbiórki, przy szacowaniu wartości nieruchomości stosuje się metodę kosztów likwidacji. Wartość nieruchomości określona metodą kosztów likwidacji jest równa kosztowi nabycia gruntu, pomniejszonemu o koszty likwidacji części składowych tego gruntu. Koszty likwidacji części składowych gruntu ustala się przy użyciu technik: szczegółowej, elementów scalonych i wskaźnikowej. Metodę pozostałościową stosuje się do określenia wartości rynkowej, jeżeli na nieruchomości mają być prowadzone roboty budowlane polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, montażu lub remoncie obiektu budowlanego. Wartość, o której mowa, określa się jako różnicę wartości nieruchomości po wykonaniu robót budowlanych oraz wartości przeciętnych kosztów tych robót, z uwzględnieniem zysków inwestora uzyskiwanych na rynku nieruchomości podobnych. Metodę pozostałościową można zastosować, jeżeli łącznie zostaną spełnione warunki: istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego; znany jest rodzaj i zakres robót, o których mowa w ust. 1; 36

37 w przyjętych do tej metody elementach odpowiednich podejść uwzględnia się dane odwzorowujące stan rynku. Przy użyciu techniki szczegółowej koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót. Przy użyciu techniki elementów scalonych koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót. Przy użyciu techniki wskaźnikowej koszty określa się jako iloczyn ceny wskaźnikowej oraz liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Technikę wskaźnikową można stosować tylko wtedy, gdy obiekty, których wartość określa się, są porównywalne z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe. Metodologia oszacowania przedmiotowej nieruchomości Wartość rynkową przedmiotowego udziału w nieruchomości zapisanej w KW nr PO1P/ /3 określono jako sumę wartości rynkowych niewyodrębnionych do oddzielnych ksiąg wieczystych, lecz samodzielnych lokali (wydane decyzje o samodzielności lokalu (w załączeniu do operatu). Wartość rynkową lokali mieszkalnych określono w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Wartość rynkową lokali użytkowych określono w podejściu dochodowym, metodą inwestycyjną, techniką kapitalizacji prostej dochodu netto. 37

38 9. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI 9.1 ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI LOKALOWYCH (MIESZKALNYCH) dla potrzeb oszacowania wartości rynkowej samodzielnych, niewyodrębnionych do oddzielnych KW lokali mieszkalnych położonych w budynku przy ul. Bukowskiej 32 W celu określenia wartości rynkowej przedmiotowego lokalu przeprowadzono analizę lokalnego rynku, określonego jako rynek nieruchomości lokalowych mieszkalnych, położonych w kilkudziesięcioletnich budynkach wielorodzinnych wykonanych w technologii tradycyjnej na terenie dzielnicy Grunwald i Jeżyce, w okresie dwóch lat poprzedzających datę wyceny. Łącznie zebrano kilkadziesiąt transakcji. Kształtowanie się cen transakcyjnych na lokalnym rynku przedstawiono na poniższych wykresach. Wykres 1. Źródło: Opracowanie własne. Źródło: Opracowanie własne. Źródło: Opracowanie własne. 38

39 Wykres 4. 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Struktura zbioru - powierzchnia użytkowa [m 2 ] pow. 40m2 do 60 m m2 pow. 80m2 Nr transakcji Źródło: Opracowanie własne. Dla potrzeb analizy podzielono badany zbiór pod względem powierzchni użytkowej na trzy przedziały: powyżej 40m² do 60m², powyżej 60 do 80 m² i powyżej 80 m². Analiza wykazała, że najczęściej przedmiotem obrotu były mieszkania o powierzchni z dolnego zakresu (prawie 40 % odnotowanego zbioru), natomiast liczba transakcji w pozostałych przedziałach była porównywalna. Jednostkowe ceny transakcyjne wahały się w granicach od 2257 zł/m² do 7453 zł/m². Z badanego zbioru ostatecznie odrzucono dane o skrajnych cenach transakcyjnych (jednostkowych) oraz dotyczące lokali o powierzchni użytkowej poniżej 40 m². Analiza cen podobnych lokali na badanym rynku w badanym okresie wykazała zauważalny trend czasowy zmian cen w średnioważonym ujęciu dwuletnim określony na poziomie minus 0,5 % miesięcznie. Transakcje pozostałe po selekcji i przyjęte do porównania przedstawiono w tabeli 1. Tabela 1. Zestawienie transakcji po selekcji. Lp. Data Ulica Pow. lokalu /m 2 / Cena transakcyjna [zł/m 2 ] Cena transakc.skoryg. na dzień wyceny [zł/m 2 ] Szamarzewskiego 64, Przybyszewskiego 43, Dąbrowskiego 45, Jeżycka 97, Szamarzewskiego 100, Jeżycka 41, Kraszewskiego 130, Kraszewskiego 103, Jackowskiego 60, Staszica 55, Szamotulska 43, Wawrzyniaka 53, Polna 47, Staszica 76, Bukowska 51, Dąbrowskiego 54, Bukowska 43, Sienkiewicza 64, Dąbrowskiego 106, Waryńskiego 49, Kassyusza 44, Słowackiego 43, Polna 42, Dąbrowskiego 58, Kadłubka 47, Nowy Świat 60, Przybyszewskiego 79, Prusa 61,

40 Jackowskiego 82, Dąbrowskiego 59, Dąbrowskiego 49, Dąbrowskiego 58, Jackowskiego 76, Długosza 50, Pl. Waryńskiego 52, Dąbrowskiego 77, Szamarzewskiego 43, Szamotulska 48, Długosza 82, Żeromskiego 44, Engestroma 52, Asnyka 55, Szamarzewskiego 52, Jeżycka 59, Szamarzewskiego 44, Słowackiego 119, Bukowska 96, Kochanowskiego 115, Janickiego 55, Asnyka 73, Mickiewicza 61, Szamotulska 54, Polna 100, Pl. Waryńskiego 43, Szamotulska 50, Stablewskiego 65, Bukowska 49, Bukowska 101, Mickiewicza 57, Źródło: baza danych CWM sp. z o.o., opracowanie własne. Na podstawie powyższego zestawienia obliczono podstawowe parametry statystyczne: Tabela 2. Parametr Wartość Średnia cena [zł/m 2 ] Max cena [zł/m 2 ] Min cena [zł/m 2 ] Odchylenie standardowe ceny [zł/m 2 ] 752 Współczynnik zmienności [-] 0,17 Liczebność próby [szt.] 59 Źródło: Opracowanie własne. Średnia cena transakcyjna 1 m 2 ukształtowała się na poziomie zł/m 2, przy odchyleniu standardowym na poziomie 752 zł/m 2. Wartość współczynnika zmienności mniejsza od 40 % informuje, że średnia arytmetyczna dobrze oddaje charakter zbiorowości, a więc prawidłowo opisuje realia rynku. Współczynnik zmienności na poziomie 0,17 jest zadowalający - nie przekracza wartości granicznej 0,40 powyżej której jednorodność zbiorowości uznaje się za niewystarczającą dla analiz. Wagi cech rynkowych ustalono na podstawie analizy odnotowanych transakcji, preferencji nabywców wykorzystując do tego celu dane udostępnione przez biura obrotu nieruchomościami oraz wyniki wstępnych badań CWM. Ostatecznie ustalono, że na wartość lokalu mają wpływ poniższe cechy rynkowe (atrybuty cenotwórcze), którym przypisano następujące wagi: 40

41 1. Lokalizacja 25 %. 2. Standard 30 %. 3. Powierzchnia użytkowa 20 %. 4. Funkcjonalność, usytuowanie w budynku 15 %. 5. Stan techniczny budynku 10 %. 1. Lokalizacja budynku, w którym usytuowany jest przedmiotowy lokal położenie w sąsiedztwie centrów handlowo usługowych, obiektów administracji, kultury, służby zdrowia i oświaty, dostępność komunikacyjna, elementy środowiskowo społeczne, odległość od terenów zieleni, hałas komunikacyjny. Korzystna Położenie w sąsiedztwie centrów handlowo usługowych, obiektów administracji, kultury, służby zdrowia i oświaty, nieznaczny hałas komunikacyjny. Przeciętna Położenie w dość dalekiej odległości w/w obiektów, komunikacja co najmniej przeciętna, tereny o przeciętnych walorach środowiskowo społecznych, hałas komunikacyjny uciążliwy. 2. Standard wykończenia pomieszczeń i nowoczesność urządzenia, elementy wykończenia wnętrza (podłogi, ściany i sufity), rozwiązania materiałowe, w tym jakość dobranych materiałów, a także wyposażenie lokalu w instalacje. Wysoki Pomieszczenia wykończone bardzo dobrej jakości materiałami, atrakcyjna estetyka wnętrza oraz rozwiązania konstrukcyjno kompozycyjne. Średni Pomieszczenia wykończone średniej jakości materiałami, przeciętna estetyka wnętrza, rozwiązania konstrukcyjno kompozycyjne. Pomieszczenia nie wymagają odnowienia. Niski Pomieszczenia wykończone niskiej jakości materiałami, estetyka wnętrza oraz rozwiązania konstrukcyjno kompozycyjne poniżej przeciętnego poziomu, pomieszczenia wymagające odnowienia, wykończenia, remontu itp. 3. Powierzchnia lokalu Mała Lokale o powierzchni powyżej 40 m 2 do 60 m 2 Średnia Lokale o powierzchni pow. 60 m 2 do 80 m 2 Duża Lokale o powierzchni pow. 80 m 2 4. Funkcjonalność, usytuowanie w budynku Korzystne Usytuowanie lokalu na I, II piętrze, duża powierzchnia przynależna. Przeciętne Usytuowanie lokalu na III, IV piętrze, mała powierzchnia przynależna. Niekorzystne Usytuowanie lokalu na parterze, poddaszu, w oficynie, w budynku frontowym od podwórza, brak powierzchni przynależnej. 5. Stan techniczny budynku - wiek budynku, konstrukcja, w tym utrzymanie budynku, jakość i ilość wykonywanych prac bieżących i remontów, wyposażenie w urządzenia komunalne. Korzystny Budynki o zadowalającym stanie technicznym, wymagające przeprowadzenia tylko drobnych, bieżących remontów i napraw, budynki w pełni wyposażone w instalacje. Przeciętny Budynki wymagające przeprowadzenia remontu niektórych elementów budowlanych (np. więźby dachowej lub części elewacji, budynki w pełni wyposażone w instalacje (lub brak jednej sieci np. G). Dostateczny Budynki wymagające przeprowadzenia kompleksowego remontu i wymiany instalacji. 41

42 RELACJA CEN TRANSAKCYJNYCH NIERUCHOMOSCI LOKALOWYCH OBCIĄŻONYCH UMOWAMI NAJMU I LOKALI NIEOBCIĄŻONYCH UMOWAMI NAJMU W celu określenia relacji pomiędzy cenami transakcyjnymi nieruchomości lokalowych (lokale mieszkalne) obciążonymi umowami najmu (tzw. lokale zajęte przez lokatorów ) i cenami transakcyjnymi nieobciążonych nieruchomości lokalowych skoncentrowano się w szczególności na transakcjach, w których przedmiotem były nieruchomości lokalowe z obciążeniami w postaci umowy najmu. Z uwagi na rzadkość występowania (często w aktach notarialnych nie są zamieszczane informacje o umowach najmu) poszukiwano transakcji zawartych w okresie od początku 2008 r. Jedna z analizowanych umów odnosiła się do nieruchomości lokalowej o powierzchni użytkowej 152,84 m 2 położonej w budynku wielorodzinnym w Poznaniu przy ul. Wierzbięcice. Cena transakcyjna wyniosła zł, tj ,12 zł/m 2. Porównano ww. transakcję z innymi transakcjami odnoszących się do lokali o powierzchni użytkowej co najmniej 90 m 2 i położonych na terenie dzielnicy Wilda. Wyniki tych porównań zestawiono w tabeli poniżej: Ulica P.u. [m 2 ] Cena transakcyjna [zł/m 2 ] Relacja Langiewicza 98, ,82 0,85 28 Czerwca 1956r. 118, ,07 0,85 Wierzbięcice 106, ,27 0,69 Przemysłowa 105, ,51 0,76 Wierzbięcice 152, ,01 0,57 Wierzbięcice 105, ,84 0,57 Z ww. danych wynika, ze relacja taka oscyluje wokół wartości od 0,57 do 0,85, przy średniej wynoszącej 0,72 i odchyleniu standardowym 0,18. Mediana ukształtowała się na poziomie 0,73. Kolejna umowa została zawarta w kwietniu 2012 r. i dotyczyła nieruchomości lokalowej położonej w budynku usytuowanym w Poznaniu przy ul. Za Groblą. Przedmiotem umowy najmu był lokal o powierzchni 46,60 m 2. Cena jaką nabywca zapłacił właścicielowi nieruchomości wyniosła zł, tj ,00 zł/m 2. Nabywca udostępnił ponadto porozumienie z najemcą (umowa została zawarta na czas nieokreślony w dniu r.), zgodnie z którym wypłacił tytułem odszkodowania - za rozwiązanie stosunku najmu - kwotę zł. Faktycznie nabywca zapłacił za nabywany lokal kwotę zł (tj ,96 zł/m 2 ), z czego właściciel otrzymał kwotę zł. Na podstawie ww. danych ustalono relację na poziomie 0,73. Ostatecznie mając na uwadze powyższe dane z rynku ustalono relację pomiędzy cenami transakcyjnymi nieruchomości lokalowych (lokale mieszkalne) obciążonymi umowami najmu (tzw. lokale zajęte przez lokatorów ) i cenami transakcyjnymi nieobciążonych nieruchomości lokalowych na poziomie 0,73. 42

43 9.2. ANALIZA RYNKU LOKALNEGO NIERUCHOMOŚCI LOKALOWYCH (HANDLOWO - USŁUGOWYCH) DLA POTRZEB OKREŚLENIA WARTOŚCI RYNKOWEJ LOKALI UŻYTKOWYCH NA PARTERZE - NR 2A ORAZ NR 1 Z uwagi na niedostateczną dla potrzeb przeprowadzenia analizy liczbę transakcji nieruchomościami podobnymi na terenie dzielnic Jeżyce i Grunwald analizą objęto rynek stawek czynszu za wynajem powierzchni handlowo - usługowych. Dokonano analizy rynku lokalnego określonego jako rynek powierzchni na terenie strefy śródmiejskiej Poznania terenie dzielnic Jeżyce i Grunwald, o standardzie zbliżonym do przedmiotowej powierzchni, o wielkości z zakresu m². Znaczny rozrzut odnotowanych stawek zdeterminowany jest indywidualnymi cechami poszczególnych obiektów/powierzchni, jak również lokalizacją ogólną i szczegółową w ramach danej przestrzeni. Istotnymi determinantami stawek czynszów są: stan techniczny i standard obiektu, stopień wyposażenia w instalacje techniczne, funkcjonalność i program użytkowy wynajmowanej powierzchni, ew. możliwości aranżacji przestrzeni do potrzeb prowadzonej działalności, występowanie pomieszczeń o charakterze technicznym czy też magazynowym. Wysokie noty na rynku najmu uzyskują lokale o korzystnej z komercyjnego punktu widzenia lokalizacji, o dobrej dostępności dla potencjalnych klientów. Wysokie stawki najmu odnotowano w przypadku lokali położonych w pasażach handlowych. Do istotnych czynników kształtujących poziom czynszów najmu zalicza się ponadto lokalizację w obrębie budynku, co związane jest z ekspozycją lokalu i poziomem dostępności dla klientów. Tabela. Odnotowane stawki czynszu. Lp. Obręb Ulica Powierzchnia użytkowa Stawka czynszu [m 2 ] [zł/m 2 /m-c] 1. Jeżyce Bukowska 21,60 25,00 2. Jeżyce Bukowska 86,40 57,40 3. Jeżyce Bukowska 61,20 58,10 4. Jeżyce Dąbrowskiego 77,20 23,00 5. Jeżyce Dąbrowskiego 20,31 27,35 6. Jeżyce Dąbrowskiego 38,26 30,31 7. Jeżyce Dąbrowskiego 59,20 30,75 8. Jeżyce Dąbrowskiego 55,00 42,00 9. Jeżyce Dąbrowskiego 20,80 42, Jeżyce Dąbrowskiego 51,70 46, Jeżyce Dąbrowskiego 28,50 46, Jeżyce Dąbrowskiego 79,40 47, Jeżyce Dąbrowskiego 44,70 51, Jeżyce Dąbrowskiego 52,51 67, Jeżyce Grunwaldzka 22,40 25, Jeżyce Kościelna 36,00 26, Jeżyce Kościelna 43,89 27, Jeżyce Kościelna 74,10 31, Jeżyce Kraszewskiego 91,00 36, Jeżyce Kraszewskiego 88,55 63, Jeżyce Kraszewskiego 50,81 72, Jeżyce Lindego 67,00 22, Jeżyce Słowackiego 55,00 24,40 Źródło: Opracowanie własne na podstawie monitoringu rynku nieruchomości. 43

44 Wykres 1. Struktura zbioru - stawka czynszu [m 2 ] Stawka czynszu [zł/m2] Źródło: Opracowanie własne Wykres Struktura zbioru - pow. użytkowa [m 2 ] Powierzchnia [m2] Źródło: Opracowanie własne Podstawowe mierniki statystyczne charakteryzujące badaną zbiorowość: Miernik Wartość Średnia stawka najmu [zł/m 2 ] 40,22 Odchylenie standardowe [zł/m 2 ] 15,49 Współczynnik zmienności [-] 0,39 Najniższa stawka najmu [zł/m 2 ] 22,39 Najwyższa stawka najmu [zł/m 2 ] 72,47 Obszar zmienności [zł/m 2 ] 50,08 Liczebność [szt.] 23 Średnia cena transakcyjna ukształtowała się na poziomie 40,22 zł/m 2. Wartość odchylenia standardowego informuje o rozrzucie cen transakcyjnych wokół ceny średniej i wynosi 15,49 zł/m 2. Badana próbka stanowi materiał badawczy zadowalającej jakości, należy bowiem do zróżnicowanych w typowy sposób dla tego rodzaju powierzchni. Na uwagę zasługuje dość znaczny rozrzut transakcji (w odnotowanym zbiorze od około 20 zł do ponad 70 zł za m 2 ). Analiza wysokości stawek w badanym okresie na opisanym rynku lokalnym wykazała, że utrzymują się one na porównywalnym poziomie. Obserwuje się wprawdzie ewentualne niewielkie wahania poziomu, lecz są to zmiany o charakterze periodycznym i przypadkowym, bez ściśle zaznaczonego trendu. W tej sytuacji przyjęto zasadniczy brak zmienności poziomu stawek w analizowanym okresie (zerowe poprawki ze względu na czas). Uwzględniając cechy przedmiotowej powierzchni w lokalu nr 1 małą powierzchnię, dobry stan techniczny, przeciętny standard wykończenia pomieszczeń, wyposażenie w instalację elektryczną, wodno kanalizacyjną i brak instalacji centralnego ogrzewania (ogrzewanie elektrycznym piecem kumulacyjnym), stawkę czynszu możliwego do uzyskania określono na poziomie 45 zł/m². 44

45 Uwzględniając cechy przedmiotowej powierzchni w lokalu nr 2a średniej wielkości powierzchnię, dobry stan techniczny, przeciętny standard wykończenia pomieszczeń, usytuowanie części lokalu w piwnicy) wyposażenie w instalację elektryczną, wodno kanalizacyjną i brak instalacji centralnego ogrzewania (ogrzewanie elektrycznym piecem kumulacyjnym), stawkę czynszu możliwego do uzyskania określono na poziomie 30 zł/m² ANALIZA RYNKU LOKALNEGO NIERUCHOMOŚCI LOKALOWYCH (HANDLOWO - USŁUGOWYCH) DLA POTRZEB OKREŚLENIA WARTOŚCI RYNKOWEJ LOKALU UŻYTKOWEGO NR 0 W PIWNICY Z uwagi na niedostateczną dla potrzeb przeprowadzenia analizy liczbę transakcji nieruchomościami podobnymi na terenie strefy śródmiejskiej dzielnicy Jeżyce i Grunwald analizą objęto rynek stawek czynszu za wynajem powierzchni lokali użytkowych w suterenie i piwnicy. Poniżej przedstawiono odnotowane stawki w postaci graficznej. Źródło: Opracowanie własne Źródło: Opracowanie własne Z badanego zbioru odrzucono w toku analizy stawki dotyczące powierzchni cechujących się najgorszym stanem technicznym oraz o skrajnych jednostkowych stawkach transakcyjnych. Dane pozostałe po selekcji przedstawiono poniżej w tabeli 1. 45

46 Tabela. Odnotowane stawki czynszu po selekcji. Lp. Obręb Ulica Powierzchnia użytkowa Stawka czynszu [m 2 ] [zł/m 2 /m-c] 1. Jeżyce Bukowska 33,31 10,35 2. Jeżyce Dąbrowskiego 46,65 10,35 3. Jeżyce Dąbrowskiego 31,46 10,35 4. Jeżyce Kościelna 25,57 12,05 5. Jeżyce Jackowskiego 56,30 15,00 6. Jeżyce Jackowskiego 56,20 15,00 7. Jeżyce Dąbrowskiego 32,50 15,38 8. Jeżyce Szpitalna 37,00 18,92 9. Jeżyce Dąbrowskiego 47,90 20, Jeżyce Kościelna 43,89 27,93 Źródło: Opracowanie własne. Podstawowe mierniki statystyczne charakteryzujące badaną zbiorowość: Miernik Wartość Średnia stawka najmu [zł/m 2 ] 15,60 Odchylenie standardowe [zł/m 2 ] 5,63 Współczynnik zmienności [-] 0,36 Najniższa stawka najmu [zł/m 2 ] 10,35 Najwyższa stawka najmu [zł/m 2 ] 27,93 Obszar zmienności [zł/m 2 ] 17,58 Liczebność [szt.] 10 Średnia cena transakcyjna ukształtowała się na poziomie 15,60 zł/m 2. Wartość odchylenia standardowego informuje o rozrzucie cen transakcyjnych wokół ceny średniej i wynosi 5,63 zł/m 2. Badana próbka stanowi materiał badawczy zadowalającej jakości, należy bowiem do zróżnicowanych w typowy sposób dla tego rodzaju powierzchni. Na uwagę zasługuje dość znaczny rozrzut transakcji (w odnotowanym zbiorze od około 10 zł do ponad 27 zł za m 2 ). Analiza wysokości stawek w badanym okresie na opisanym rynku lokalnym wykazała, że utrzymują się one na porównywalnym poziomie. Obserwuje się wprawdzie ewentualne niewielkie wahania poziomu, lecz są to zmiany o charakterze periodycznym i przypadkowym, bez ściśle zaznaczonego trendu. W tej sytuacji przyjęto zasadniczy brak zmienności poziomu stawek w analizowanym okresie (zerowe poprawki ze względu na czas). Uwzględniając cechy przedmiotowego lokalu stosunkowo dużą powierzchnię, stan techniczny do remontu, przeciętny standard wykończenia pomieszczeń, wyposażenie w instalacje oraz zadowalającą wysokość pomieszczeń (2,45 m wg inwentaryzacji budynku wykonanej w październiku 2004 r.), stawkę czynszu możliwego do uzyskania określono na poziomie 15 zł/m². 46

47 9.4. ANALIZA RYNKU LOKALNEGO NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWYCH NIEZABUDOWANYCH W celu określenia wartości rynkowej gruntu przedmiotowej działki przeprowadzono wstępnie analizę cen transakcyjnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych w okresie 2 lat poprzedzających datę wyceny. Obszarem badania objęto wstępnie teren całego miasta Poznań. Początkowo wykonano szerszą analizę wszystkich transakcji, a następnie skoncentrowano się na gruntach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, usługową i mieszkaniowo-usługową wysoką, po czym wyselekcjonowano próbkę nieruchomości najbardziej podobnych do przedmiotowej nieruchomości pod względem lokalizacji, która jest czynnikiem najbardziej wpływającym na poziom cen. Odnotowane transakcje zaprezentowano poniżej w postaci tabelarycznej i graficznej. Tabela 1. Odnotowane transakcje. Lp. Data transakcji Dzielnica Ulica Powierzchnia działki [m 2 ] Cena transakcyjna [zł/m 2 ] Śródka Zagórze Wilda Kosińskiego Wilda Fabryczna Komandoria Baraniaka Poznań 27 Grudnia Komandoria Abpa Baraniaka Poznań Solna Wilda Kosińskiego Chartowo Chartowo Poznań Krysiewicza Winiary Piątkowska Winiary Piątkowska Żegrze Inflancka Łazarz Belwederska Rataje Krzywoustego Piątkowo Os. B. Śmiałego Łazarz Konopnickiej Górczyn Rembertowska Piątkowo Teofila Mateckiego Golęcin Os. Winiary Piątkowo Mateckiego Golęcin Dojazd Wilda Chwiałkowskiego Górczyn Rembertowska Wilda Rolna Rataje Polanka Wilda Kosińskiego Łazarz Jarochowskiego Rataje Polanka Poznań Stawna Winiary Piątkowska Komandoria Św. Michała Łazarz Bułgarska Piątkowo Ludwika Braille`a Winiary Piątkowska Łazarz Bułgarska Rataje Katowicka Piątkowo Hulewiczów Górczyn Bosa Łazarz Palacza Źródło: baza danych CWM sp. z o.o. 47

48 Źródło: Baza danych CWM sp. z o.o., opracowanie własne. Źródło: Baza danych CWM sp. z o.o., opracowanie własne. Analiza cen nieruchomości w przeciągu dwóch ostatnich lat na rynku lokalnym wykazała zauważalny trend ujemny określony na poziomie minus 0,5 % miesięcznie w uśrednionym ujęciu dwuletnim. Jednostkowe ceny transakcyjne wahały się w zakresie od 344 do 8762 zł/m², przy czym w większości nie przekraczały poziomu 3000 zł/m 2. Powierzchnia działek wahała się w zakresie od 118 m² do m². Większość danych dotyczyła działek o powierzchni nie przekraczającej 5000 m². Analizując transakcje stwierdzono, że tak znaczne różnice cenowe spowodowane były przede wszystkim lokalizacją i możliwościami inwestycyjnymi przedmiotowych nieruchomości. Najwyższe ceny uzyskały grunty położone w ścisłym centrum miasta, gdzie podaż gruntów niezabudowanych jest ograniczona. Najwyższe kwoty osiągnęły działki o atrakcyjnych warunkach inwestycyjnych, a więc takie, w których aktualne były plany miejscowe lub wydane zostały atrakcyjne warunki zabudowy na zabudowę mieszkaniową wielorodzinną lub obiekty o charakterze handlowo-usługowym. Działki różniły się także powierzchnią, stanem zagospodarowania i formą władania. Ujemny współczynnik korelacji (-0,24) potwierdza, że wraz ze wzrostem powierzchni cena w przeliczeniu na 1 m 2 gruntu maleje, ale nie jest to bardzo duża zależność, tym bardziej biorąc pod uwagę, że w wielkość sprzedanych gruntów wahała się od kilkudziesięciu metrów do ponad 2 ha. Odnośnie stanu prawnego, dominowało prawo własności w stosunku do prawa użytkowania wieczystego, które z uwagi na to, że wiąże się z ponoszeniem corocznych, bardzo wysokich dla najatrakcyjniejszych gruntów, opłat, jest niżej cenione niż prawo własności. Odnośnie stanu zagospodarowania część działek gotowa była do zabudowania, inne wymagały uporządkowania, a nawet niekiedy wyburzenia posadowionych starych, zniszczonych budynków. Z badanego zbioru ostatecznie odrzucono dane o skrajnych cenach transakcyjnych, odbiegających lokalizacją oraz stanowiących przedmiot prawa użytkowania wieczystego. Dane pozostałe po selekcji przedstawiono poniżej w postaci tabelarycznej aktualizując jednocześnie ceny jednostkowe ze względu na upływ czasu. 48