Część III Monografie 16 miast w Polsce

Transkrypt

1 Część III Monografie 16 miast w Polsce 116

2 1. Białystok 1.1 Tendencje na rynku mieszkaniowym w Białymstoku W Białymstoku na rynku nieruchomości mieszkaniowych w 2010 r. obserwowaliśmy tendencje zapoczątkowane na przełomie 2007 r. i 2008 r. czyli zwiększonego zainteresowania rynkiem pierwotnym oraz mniejszą popularnością rynku wtórnego. Rynek pierwotny relatywnie szybko dostosował poziom cen do mniejszego lokalnego popytu na mieszkania, czego efektem jest duża liczba transakcji oraz liczne upusty przy kupnie nowego lokalu. Rynek wtórny okazał się zdecydowanie mniej elastyczny, sprzedający niechętnie obniżają poziom cen, a nawet po negocjacjach okazuje się on zbyt wysoki, w ocenie kupujących, względem rynku pierwotnego. Rosnąca dostępność kredytu mieszkaniowego złotowego oraz kredytowa dostępność mieszkania przekłada się zatem na większe obroty na rynku pierwotnym kosztem wtórnego, co potwierdzają prowadzone badania oraz lokalni pośrednicy w obrocie nieruchomościami. Wzrost zainteresowania nowymi mieszkaniami jest również wynikiem zwiększającej się liczby gospodarstw domowych oraz liczby małżeństw pomimo ujemnego salda migracji w Białymstoku. Uwzględnić przy tym należy liczebność gmin ościennych, a ta w wyniku wyludniania się dalej położonych od aglomeracji białostockiej miejscowości w województwie stale wzrasta. Pogorszeniu uległy czynniki ekonomiczne w Białymstoku. Od okresu boomu mieszkaniowego wyhamowała dynamika wynagrodzeń oraz wzrosła stopa bezrobocia rejestrowanego, co przekłada się na podejmowane decyzje przez zainteresowanych kupnem oraz dokujących transakcji. W rozmowach z lokalnymi pośrednikami wskazują oni na większe trudności w uzyskaniu przez klientów kredytów oraz bardziej powściągliwą politykę banków. Od początku prowadzonych badań rynku nieruchomości w Białymstoku nie zaobserwowano zachowań spekulacyjnych jak to miało miejsce w innych aglomeracjach w Polsce. Przede wszystkim wpływ na to miał zbyt skromny rynek, odległość od głównych ośrodków w kraju oraz ograniczone możliwości ekonomiczne mieszkańców regionu. W obliczu stabilizacji na rynku nie należy oczekiwać pojawienia się takich zachowań w najbliższym czasie. Zapotrzebowanie ze strony kupujących na rynku pierwotnym jest przede wszystkim na lokale małe (z przedziału m kw.). Sprzedaż takich lokali w ostatnich badaniach kształtuje się na poziomie niespełna 50 %. W strukturze sprzedaży mieszkań z rynku wtórnego również dominują mieszkania z przedziału m kw., ale w przeciwieństwie do mieszkań nowych, zdecydowanie wyższy jest udział lokali poniżej 40 m kw. Podkreślić należy, że lokalni deweloperzy mają skromną ofertę mieszkań do 40 m kw., a ten przedział wielkościowy lokali jest domeną rynku wtórnego związaną z tymczasowością zakupu takiego mieszkania (głównie młode samotne osoby oraz studenci). Dostępność terenów pod budownictwo mieszkaniowe w Białymstoku jest wysoka. Realizowanych jest kilka większych inwestycji na terenach będących w posiadaniu deweloperów, które zapewniają swobodę planowanych inwestycji na kilka najbliższych lat. Poza tym w najlepszych lokalizacjach w centrum miasta wykorzystywane są wolne tereny, które mogą być wykorzystane pod budownictwo mieszkaniowe. W Białymstoku działa kilku deweloperów o ugruntowanej pozycji na rynku. W obliczu stabilizacji cen na rynku pierwotnym konkurencja cenowa między nimi nie jest duża, a decydującym impulsem do kupna lokalu od konkretnego dewelopera jest lokalizacja określonej inwestycji. Wysoka bariera wejścia na rynek budownictwa wielorodzinnego powoduje, że nie pojawiają się nowi deweloperzy, a mniejsi swoje działania koncentrują na 117

3 inwestycjach mniej kapitałochłonnych, czyli domach jednorodzinnych, w zabudowie bliźniaczej oraz szeregowej. Liczba pośredników w obrocie nieruchomościami w ostatnim roku zwiększyła się co przełożyło się na zaostrzenie konkurencji między nimi. Stagnacja na rynku wtórnym, wysokie ceny oraz duża podaż sprawiają, że stale wydłuża się przeciętny czas sprzedaży mieszkania. Często zdarzają się sytuacje negocjacji wysokości prowizji od przeprowadzonych transakcji oraz pojawiają się sygnały (od samych pośredników) o stosowaniu nieuczciwych praktyk, ale stanowi to margines całego rynku. W najbliższym okresie nie należy oczekiwać większych zmian na rynku mieszkaniowym w Białymstoku. Rynek pierwotny dobrze odnalazł się w nowej sytuacji, a wtórny ze względu na relatywnie wysoki poziom i sztywność cen nie stanowi większego zagrożenia dla sprzedaży nowych mieszkań. Pilotażowe badanie cen domów i działek, również w aglomeracji białostockiej, wykazało, że lokalni deweloperzy przede wszystkim koncentrują się na budownictwie mieszkaniowym w granicach administracyjnych miasta. Rozdrobnienie inwestycji oraz duża skala budownictwa indywidualnego przekłada się na trudności w pozyskaniu reprezentacyjnej próby badawczej. Z rozmów z lokalnymi pośrednikami w obrocie nieruchomościami wynika, że w przypadku domów zaznacza się słaba tendencja spadkowa cen, natomiast w przypadku działek stabilizacja cenowa połączona z małą liczbą transakcji. 118

4 1.2 Podstawowe dane mieszkaniowe w Białymstoku Tabela 1.1. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Białymstoku Wyszczególnienie Zasób mieszkaniowy - mieszkania ogółem bd. - mieszkania na 1000 ludności bd. Powierzchnia użytkowa mieszkań -łączna (w m kw.) bd. -przeciętna (w m kw.) 58,1 58,2 58,4 58,6 59,0 59,2 59,6 59,9 bd. -na osobę (w m kw.) 20,0 21,4 21,8 22,1 22,4 22,9 23,3 23,7 bd. Przeciętna ilość izb w mieszkaniu 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 bd. Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,9 2,7 2,7 2,7 2,6 2,6 2,6 2,5 bd. L. gospodarstw domowych w 2002 r L. gospodarstw domowych na mieszkanie w zasobie w 2002 r. 1,15 Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku Czynniki demograficzne w Białymstoku Tabela 1.2. Czynniki demograficzne w Białymstoku Wg stanu na koniec: Liczba ludności Przyrost naturalny Saldo migracji Zmiany l. ludności w liczbach bezwzględnych Małżeństwa Przyrost naturalny Saldo migracji na 1000 ludności Małżeństwa ,6 2,6 4, ,8-0,4 4, ,7-0,8 5, ,1-1,0 5, ,4-0,8 5, ,7-2,2 5, ,2-1,1 6, ,7-1,4 6, ,8-0,2 4,9 Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku. Wykres 1.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Białegostoku Wykres 1.2. Relacje demograficzne w Białymstoku Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku. 119

5 m kw. tys. zł 8,1 7,9 10,7 14,1 13,8 13,3 12,9 11,6 12,4 % Tabela 1.3. Gospodarstwa domowe w Białymstoku wg NSP z 2002 r. Gospodarstwa domowe Udział (w %) OGÓŁEM ,0 jednorodzinne ogółem ,6 jednorodzinne 2 osobowe jednorodzinne 3 osobowe jednorodzinne 4 i więcej os dwurodzinne ,8 trzy i więcej rodzinne 62 0,1 nierodzinne ogółem ,5 nierodzinne 1 osobowe nierodzinne 2 osobowe 1928 nierodzinne 3 osobowe 192 nierodzinne 4 i więcej os. 45 Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku. Tabela 1.4. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym i nieprodukcyjnym w Białymstoku Udział ludności (w %) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym ,2 20,9 13, ,5 18,8 14, ,7 17,0 16,3 Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku Czynniki ekonomiczne w Białymstoku Wykres 1.3. Stopa bezrobocia w % w Białymstoku Białystok Polska Wykres 1.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Białymstoku Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku. Wykres 1.5. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie (m kw.) w Białymstoku 0,95 0,90 0,85 0,80 0,75 0,70 0,65 0,60 0,55 0,50 0,45 rynek pierwotny rynek wtórny Wykres 1.6. Dostępność kredytu (tys. zł) w Białymstoku Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Białymstoku. 120

6 mln zł Wykres 1.7. Kredytowa dostępność mieszkania w Białymstoku Wykres 1.8. Kredyt mieszkaniowy udzielony w Białymstoku 80,0 75,0 70,0 65,0 60,0 55, Białystok w tym kredyt "Rodzina na Swoim" 50, ,0 40, Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Białymstoku. Źródło: NBP na podstawie BIK i BGK Budownictwo mieszkaniowe w Białymstoku Tabela 1.5. Budownictwo mieszkaniowe w Białymstoku Pozwolenia na budowę mieszkań Ogółem, w tym: indywidualne na sprzedaż lub wynajem Mieszkania, których budowę rozpoczęto Ogółem, w tym: indywidualne na sprzedaż lub wynajem Mieszkania oddane do użytkowania Ogółem, w tym: indywidualne spółdzielcze na sprzedaż lub wynajem społeczne czynszowe komunalne Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku. Tabela 1.6. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Białymstoku Mieszkania oddane do użytkowania - ogółem ogółem pow. użytk na 1000 ludności 4,3 6,0 5,4 4,2 4,1 5,7 5,4 5,3 5,5 - na 1000 zaw. małżeństw Małżeństwa minus mieszkania oddane - różnica ogółem na 1000 ludności 0,26 0,26 0,25 0,28 0,27 0,25 0,30 0,28 0,27 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 75,0 74,7 72,7 82,0 79,5 74,4 89,6 82,8 80,2 Liczba izb oddanych Przeciętna ilość izb w mieszkaniu oddanym 3,2 3,5 3,6 3,5 3,8 3,5 3,3 3,5 3,3 Przec. pow. izby 20,5 21,5 21,3 23,1 23,4 22,1 23,7 23,9 23,1 Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku. 121

7 1.2.4 Zasób mieszkaniowy w Białymstoku Wykres 1.9. Zasób mieszkaniowy wg wieku w 2002 r. w Białymstoku Wykres Zasób mieszkaniowy wg powierzchni użytkowej w 2002 r. w Białymstoku łącznie z będącymi w budowie 2 do pow. 80 m2 poniżej 40 m m Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku. Wykres Zasób mieszkaniowy wg liczby izb w 2002 r. w Białymstoku 1 izba 2% 2 izby m2 4 Wykres Zasób mieszkaniowy wg form własności w Białymstoku 4+ izby 5 3 izby Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku. Wykres 1.13 Gospodarstwa domowe vs. zasób w Białymstoku Legenda do wykresu 1.13: Gospodarstwa domowe Zasób wg liczby izb Zasób wg powierzchni A jednoosobowe B dwuosobowe C trzyosobowe D czteroosobowe i więcej B jedno i dwuizbowe C - trzyizbowe D czteroizbowe i więcej A poniżej 39 m kw. B m kw. C m kw. D powyżej 80 m kw. Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku. 122

8 liczba dni 1.3 Informacje o rynku mieszkaniowym w Białymstoku Tabela 1.7. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Białymstoku L.p. Wyszczególnienie Deweloperzy Pośrednicy Notariusze Rzeczoznawcy majątkowi Spółdzielnie mieszkaniowe Wspólnoty mieszkaniowe Źródło: szacunki NBP O/O w Białymstoku. Tabela 1.8. Transakcje mieszkaniowe na rynku wtórnym w Białymstoku 2010 I półrocze Wyszczególnienie zmiana met. liczenia Liczba umów Wartość w tys. zł Źródło: szacunki NBP O/O Białymstoku. Wykres Średni czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym w Białymstoku Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku Ceny na rynku mieszkaniowym w Białymstoku (wg bazy NBP) Tabela 1.9. Poziom średniej ceny mieszkania w Białymstoku Notowanie Rynek pierwotny ofertowa transakcyjna ofertowa Rynek wtórny transakcyjna hedoniczna (trans.) IV kw I IV kw I

9 Notowanie II IV kw I IV kw I IV kw Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Tabela Dynamika zmian średniej ceny mieszkania w Białymstoku Dynamika kw./kw. Dynamika r/r Rynek pierwotny Rynek wtórny Rynek pierwotny Rynek wtórny ofert. trans. ofert. trans. hedon. (trans.) ofert. trans. ofert. trans. hedon. (trans.) IV kw ,0 103,6 111,0 118,5 105, ,3 112,3 117,0 119,7 100, I 113,0 126,3 110,8 111,7 100, ,9 105,2 103,7 115,6 99,3 154,0 154,6 149,2 183,3 105,4 IV kw ,0 109,2 100,2 100,0 100,8 183,2 162,9 134,7 154,7 100,9 102,7 101,6 103,2 89,9 96,6 122,7 147,4 118,9 116,1 97,0 I 110,2 96,4 102,4 105,7 105,3 119,6 112,5 109,8 109,9 101,8 II 90,5 103,4 98,4 104,5 102,1 121,8 110,5 104,3 99,3 104,7 IV kw ,4 100,7 99,3 99,9 93,4 94,6 101,9 103,4 99,2 97,1 116,6 96,7 97,2 96,3 110,6 107,4 97,0 97,4 106,3 111,1 I 86,0 99,4 100,0 97,0 93,8 83,8 100,1 95,1 97,7 98,9 103,9 96,2 100,6 97,7 92,2 96,3 93,1 97,2 91,2 89,3 IV kw ,1 101,1 99,5 97,3 107,3 102,2 93,5 97,4 88,8 102,6 99,2 99,0 102,4 103,8 98,8 87,0 95,7 102,5 95,7 91,7 I 96,8 100,3 99,6 103,0 98,6 97,9 96,5 102,1 101,6 96,4 103,2 98,5 100,9 98,1 103,0 97,3 98,9 102,4 102,0 107,6 IV kw ,7 100,5 101,2 97,3 99,0 98,9 98,3 104,1 102,0 99,2 124

10 1.4 Ceny mieszkań i ich cechy Rynek pierwotny Wykres Ceny ofertowe na rynku pierwotnym Wykres Ceny transakcyjne na rynku pierwotnym minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek pierwotny, oferty minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek pierwotny, transakcje Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek pierwotny, oferty Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek pierwotny, transakcje Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. 125

11 zł / m kw Rynek wtórny Wykres Ceny mieszkań na rynku wtórnym oferty Wykres Ceny mieszkań na rynku wtórnym transakcje minimalna maksymalna średnia mediana Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek wtórny - oferty minimalna maksymalna średnia hedoniczna mediana Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek wtórny - transakcje Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek wtórny - oferty Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek wtórny - transakcje Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. 126

12 Wykres Ceny wg formy własności rynek wtórny, oferty Wykres Ceny wg formy własności rynek wtórny, transakcje spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres Ceny wg standardu wykończenia rynek wtórny, oferty spółdzielcze własność Wykres Ceny wg standardu wykończenia rynek wtórny, transakcje niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres Ceny wg kondygnacji rynek wtórny, oferty niski przeciętny wysoki Wykres Ceny wg kondygnacji rynek wtórny, transakcje <= Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. <=

13 Wykres Ceny wg technologii budowy rynek wtórny, oferty Wykres Ceny wg technologii budowy rynek wtórny, transakcje tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres Ceny wg roku budowy rynek wtórny, oferty tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Wykres Ceny wg roku budowy rynek wtórny, transakcje pow Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku pow

14 2. Bydgoszcz 2.1 Tendencje na rynku mieszkaniowym w Bydgoszczy Bydgoszcz jest stolicą administracyjną województwa kujawsko-pomorskiego, oraz jego największym miastem, liczącym prawie 360 tys. mieszkańców. Jest miastem specyficznym, pełnym kontrastów. Posiada bogate zaplecze naukowo- badawcze, ale brak jest dobrze rozwiniętej współpracy między nauką, a gospodarką. Odsetek studentów w mieście jest wysoki, natomiast liczba mieszkańców z wyższym wykształceniem stosunkowo niska, co związane jest z emigracją wykształconej kadry i absolwentów. Posiada najłatwiejszy dostęp do bezpłatnej sieci bezprzewodowej. Ma niskie wydatki na inwestycje, ale niepokojąco wysokie zadłużenie (52%). Znikoma jest liczba inwestorów zagranicznych, mimo dużej liczby przedstawicielstw firm międzynarodowych. Bydgoszcz ma spory pod względem terenów potencjał, jednakże brak planów zagospodarowania przestrzennego dla 81% powierzchni miasta powoduje znaczne ograniczenie w zakresie inwestowania. Sytuacja demograficzna Bydgoszczy w ostatnich latach zmienia się, niestety, na niekorzyść. Z roku na rok ubywa ludności. Znaczna część przenosi się do gmin ościennych, w których buduje domy, w dalszym ciągu pracując w mieście. Liczba zawieranych małżeństw wykazuje tendencje spadkowe, co ma wpływ na przyrost naturalny, od kilku lat ujemny. W 2010 r.w Bydgoszczy obserwowano wzrost liczby bezrobotnych i stopy bezrobocia (7,). Utrzymała się tendencja nieznacznego wzrostu wynagrodzeń; siła nabywcza utrzymuje się na podobnym poziomie jak w roku ubiegłym. Dane statystyczne dotyczące zasobu mieszkaniowego Bydgoszczy w 2009 r. wskazują na jego wzrost ogółem o 0,, w stosunku do roku Liczba lokali przypadająca na 1000 mieszkańców na koniec 2009 roku wyniosła 390 i była większa o 1% niż 2008 ru. Przeciętna liczba osób przypadających na 1 mieszkanie oraz przeciętna liczba izb w mieszkaniu utrzymała się na poziomie z roku Wskaźnik powierzchni użytkowej mieszkania na 1 osobę wzrósł o 0,, w stosunku do roku W Bydgoszczy na rynku nieruchomości mieszkaniowych w 2010 r.obserwowano zwiększone zainteresowanie rynkiem pierwotnym. Zapowiedzi rządu, dotyczące zmian w programie Rodzina na swoim, przełożyły się na większą skłonność klientów do podejmowania decyzji o zakupie. Wśród firm deweloperskich nastąpiło pewne ożywienie odnotowały one obroty większe, niż w roku poprzednim. Zapowiedziane zostały również nowe projekty inwestycyjne, jednakże deweloperzy uzależniają je w dużej mierze od sprzedaży lokali już istniejących i wielkości popytu na rynku. Brak planów zagospodarowania przestrzennego powoduje poważne utrudnienia z budowaniem większych, dobrze zorganizowanych osiedli, często ograniczając inwestycje do pojedynczych bloków, plomb. Budynki te charakteryzują się nierzadko dość korzystną lokalizacją, lecz nieatrakcyjnym otoczeniem bezpośrednim. Ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym są dość wygórowane w stosunku do cen mieszkań na rynku pierwotnym. Oferenci w znacznej części nie są chętni do obniżek cen, wolą raczej wyczekiwać lub zamienić ofertę sprzedaży na wynajem. Klienci natomiast preferują zakup mieszkań na rynku pierwotnym, uważając, że zakup mieszkań używanych i tak wiąże się z ponoszeniem kosztów remontów. Liczba pośredników w obrocie nieruchomościami w ostatnim roku zwiększyła się, co przełożyło się na zaostrzenie konkurencji między nimi. Stagnacja na rynku wtórnym, wysokie ceny oraz duża podaż sprawiają, że stale wydłuża się przeciętny czas sprzedaży mieszkania. Coraz częściej spotykane są sytuacje, kiedy klienci negocjują z pośrednikami wysokość prowizji od przeprowadzonych transakcji. Największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania 2-3 pokojowe w metrażu do 60 m kw., zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. 129

15 W ramach prowadzonych przez NBP badań rynku nieruchomości, rozpoczęto zbieranie danych odnośnie rynku domów i działek, znajdujących się na terenie gmin ościennych skupionych wokół Bydgoszczy. Informacje o ofertach i transakcjach pozyskano wyłącznie z rynku wtórnego. Pilotażowy charakter badań i niewielka liczba zgromadzonych danych, nie pozwalają jeszcze na wyciągnięcie wniosków na temat sytuacji w tym segmencie rynku nieruchomości. Okres, w którym przeprowadzono badania jesień i zima 2010 r. w ocenie pośredników nie był z uwagi na porę roku dobrym czasem na zawieranie transakcji zakupu domu lub działki. Wyczekują oni wiosny i poprawy sytuacji na rynku wtórnym. 130

16 2.1 Podstawowe dane mieszkaniowe w Bydgoszczy Tabela 2.1. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Bydgoszczy Wyszczególnienie Zasób mieszkaniowy - mieszkania ogółem bd. - mieszkania na 1000 ludności bd. Powierzchnia użytkowa mieszkań -łączna (w m kw.) bd. -przeciętna (w m kw.) 57 56,9 56, ,1 57,2 57,2 bd. -na osobę (w m kw.) 19,7 20, ,1 21,4 21, ,3 bd. Przeciętna ilość izb w mieszkaniu 3,5 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 bd. Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,9 2,7 2,7 2,7 2,7 2,6 2,6 2,6 bd. L. gospodarstw domowych w 2002 r L. gospodarstw domowych na mieszkanie w zasobie w 2002 r. 1,12 Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy Czynniki demograficzne w Bydgoszczy Tabela 2.2. Czynniki demograficzne w Bydgoszczy Wg stanu na XII: Liczba ludności Przyrost naturalny Saldo migracji w liczbach bezwzględnych Zmiana liczby ludności Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1000 ludności Małżeństw a ,1-2,5 4, ,5-2,7 4, ,3-4,2 4, ,0-4,5 5, ,9-5,2 6, ,3-6,0 6, ,5-4,8 6, ,5-4,5 6, ,6-3,6 5,9 Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. 131

17 tys. osób na 1000 ludności Wykres 2.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Bydgoszczy 380 Wykres 2.2. Relacje demograficzne w Bydgoszczy 8, ,0 4,0 2,0 0,0-2,0 Małżeństwa Saldo migracji Przyrost naturalny 280-4, ,0-8,0 Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. Tabela 2.3. Gospodarstwa domowe w Bydgoszczy Gospodarstwa wg NSP z 2002 r. domowe Udział (w %) OGÓŁEM ,0 jednorodzinne ogółem ,4 jednorodzinne 2 osobowe jednorodzinne 3 osobowe jednorodzinne 4 i więcej os dwurodzinne ,5 trzy i więcej rodzinne 107 0,1 nierodzinne ogółem ,0 nierodzinne 1 osobowe nierodzinne 2 osobowe 2431 nierodzinne 3 osobowe 223 nierodzinne 4 i więcej os. 89 Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. Tabela 2.4. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym i nieprodukcyjnym w Bydgoszczy Udział ludności (w %) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym ,5 19,5 16, ,6 17,7 16, ,7 16,4 18,9 Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. 132

18 mln zł m kw. tys. zł ,9 6,2 8,4 7,2 7,9 12,5 12,5 11,4 10,8 % w zł Czynniki ekonomiczne w Bydgoszczy Wykres 2.3. Stopa bezrobocia w % w Bydgoszczy Wykres 2.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Bydgoszczy Bydgoszcz Polska w Bydgoszczy w Polsce Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. Wykres 2.5. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie (m kw.) w Bydgoszczy Wykres 2.6. Dostępność kredytu (tys. zł) w Bydgoszczy 1, ,95 0,85 0,75 rynek pierwotny rynek wtórny , , ,45 II 70 II Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. Wykres 2.7. Kredytowa dostępność mieszkania w Bydgoszczy Wykres 2.8. Kredyt mieszkaniowy udzielony w Bydgoszczy 90,0 85,0 80,0 75,0 70, Bydgoszcz w tym kredyt "Rodzina na Swoim" 65,0 60, ,0 50,0 45,0 40,0 II Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. Źródło: NBP na podstawie BIK i BGK. 133

19 2.1.3 Budownictwo mieszkaniowe w Bydgoszczy Tabela 2.5. Budownictwo mieszkaniowe w Bydgoszczy Pozwolenia na budowę mieszkań Ogółem, w tym: indywidualne na sprzedaż lub wynajem bd bd bd. Mieszkania, których budowę rozpoczęto Ogółem, w tym: indywidualne na sprzedaż lub wynajem 311 bd. bd. bd. bd. bd. bd. bd. 334 Mieszkania oddane do użytkowania Ogółem, w tym: indywidualne spółdzielcze na sprzedaż lub wynajem społeczne czynszowe 143 bd. bd. bd komunalne 50 1 bd. 34 bd Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. Tabela 2.6. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Bydgoszczy Mieszkania oddane do użytkowania - ogółem ogółem pow. użytk na 1000 ludności 2,2 2,9 1,5 1,4 1,9 1,8 4,2 2,8 2,8 - na 1000 zaw. małżeństw Małżeństwa minus mieszkania oddane - różnica ogółem na 1000 ludności 2,47 1,76 3,16 4,11 4,16 4,67 2,46 3,82 3,11 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw. 74,2 81,3 82,7 72,1 78,4 70,9 65,7 64,0 70,3 Liczba izb oddanych Przeciętna ilość izb w mieszkaniu oddanym 3,4 3,5 3,7 3,6 3,4 3,2 3,1 3,0 3,4 Przec. pow. izby 22,0 23,0 22,1 20,1 22,9 21,9 20,9 21,1 20,6 Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. 134

20 % Zasób mieszkaniowy w Bydgoszczy Wykres 2.9. Zasób mieszkaniowy wg wieku w 2002 r. w Bydgoszczy Wykres Zasób mieszkaniowy wg powierzchni użytkowej w 2002 r. w Bydgoszczy łącznie z będącymi w budowie do 1944 pow. 80 m m m Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. Wykres Zasób mieszkaniowy wg liczby izb w 2002 r. w Bydgoszczy 1 izba 2% 2 izby m2 4 Wykres Zasób mieszkaniowy wg form własności w Bydgoszczy izby izby Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. Wykres 2.13 Gospodarstwa domowe vs. zasób w Bydgoszczy Gospodarstwa domowe Zasób wg liczby izb A B C D Zasób wg powierzchni Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy Gmina Zakłady pracy TBS Legenda do wykresu 2.13: Gospodarstwa domowe Zasób wg liczby izb Zasób wg powierzchni Spółdzielnie mieszkaniowe Osoby fizyczne Pozostałe podmioty A jednoosobowe B dwuosobowe C trzyosobowe D czteroosobowe i więcej B jedno i dwuizbowe C - trzyizbowe D czteroizbowe i więcej A pon. 39 m kw. B m kw. C m kw. D pow. 80 m kw 135

21 liczba dni 2.2 Informacje o rynku mieszkaniowym w Bydgoszczy Tabela 2.7. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Bydgoszczy L.p. Wyszczególnienie Deweloperzy Pośrednicy Notariusze Rzeczoznawcy majątkowi Spółdzielnie mieszkaniowe Wspólnoty mieszkaniowe Źródło: szacunki NBP O/O Bydgoszcz. Tabela 2.8. Transakcje mieszkaniowe na rynku wtórnym w Bydgoszczy Wyszczególnienie Liczba umów Wartość w tys. zł 77786, , ,5 Źródło: szacunki NBP O/O Bydgoszcz. Wykres Średni czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym II Źródło: badanie NBP O/O Bydgoszcz Ceny na rynku mieszkaniowym w Bydgoszczy (wg bazy NBP) Tabela 2.9. Poziom średniej ceny mieszkania w Bydgoszczy Rynek pierwotny Notowanie ofertowa transakcyjna ofertowa Rynek wtórny transakcyjna hedoniczna IV kw I IV kw

22 I II IV kw I IV kw I IV kw Źródło: badanie NBP O/O Bydgoszcz. Tabela Dynamika zmian średniej ceny mieszkania w Bydgoszczy Dynamika kw./kw. Dynamika r/r Notowanie Rynek pierwotny Rynek wtórny Rynek pierwotny Rynek wtórny ofert. trans. ofert. trans. hedon. ofert. trans. ofert. trans. hedon. IV kw ,7 105,6 110,0 97,3 105, ,3 129,6 120,2 128, I 126,6 135,6 109,0 120,7 105, ,6 109,1 105,5 114,3 114,5 154,0 167,7 164,0 161,4 164,4 IV kw ,7 102,6 95,3 96,0 95,6 122,3 163,0 142,1 159,3 148,8 101,3 99,1 93,1 101,1 102,9 108,7 150,5 102,2 134,0 118,8 I 102,9 109,7 114,0 104,8 103,9 88,3 121,7 106,9 116,4 116,9 II 98,5 93,7 98,8 99,3 98,0 99,3 104,6 100,0 101,1 100,1 IV kw ,6 101,7 102,1 99,0 98,9 103,3 103,6 107,2 104,2 103,6 99,0 105,8 96,6 99,0 98,4 101,0 110,6 111,1 102,0 99,1 I 99,1 96,3 98,1 91,4 98,3 97,3 97,0 95,6 88,9 93,8 100,5 98,4 105,7 109,7 99,2 99,2 101,9 102,2 98,2 94,9 IV kw ,4 98,7 99,0 102,0 108,2 99,0 98,8 99,1 101,2 103,9 102,9 96,4 100,0 97,1 95,9 102,8 90,1 102,6 99,3 101,2 I 98,9 107,3 101,6 93,4 98,8 102,6 100,4 106,3 101,6 101,7 100,2 102,0 99,1 107,5 104,1 102,4 104,1 99,7 99,5 106,8 IV kw ,0 93,0 94,6 98,7 99,4 95,8 98,1 95,3 96,2 98,1 Źródło: badanie NBP O/O Bydgoszcz. 137

23 2% 2% 51% % % 51% 52% % % % % 4 51% % 2% 2.3 Ceny mieszkań i ich cechy Rynek pierwotny Wykres Ceny ofertowe na rynku pierwotnym Wykres Ceny transakcyjne na rynku pierwotnym II minimalna maksymalna średnia mediana Źródło: badanie NBP O/O Bydgoszcz. 0 II minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek pierwotny, oferty II <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O Bydgoszcz. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek pierwotny, oferty II 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O Bydgoszcz. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek pierwotny, transakcje II <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek pierwotny, transakcje II 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. 138

24 2% 2% % 2% % 1% 2 2% 2% 2 1% 1% 2% 2% zł / m kw Rynek wtórny Wykres Ceny mieszkań na rynku wtórnym oferty Wykres Ceny mieszkań na rynku wtórnym transakcje II minimalna maksymalna średnia mediana Źródło: badanie NBP O/O Bydgoszcz. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek wtórny - oferty zasób w 2002 r. IV kw I IV kw I IV kw I IV kw I <=39 (40; 59] (60; 79] >80 Źródło: badanie NBP O/O Bydgoszcz. IV kw Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek wtórny - oferty zasób w 2002 r. IV kw I IV kw I IV kw I IV kw I 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O Bydgoszcz. IV kw II minimalna maksymalna średnia hedoniczna mediana limit RnS Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek wtórny - transakcje zasób w 2002 r. IV kw I IV kw I IV kw I IV kw I <=40 (40; 60] (60; 80] >80 IV kw Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek wtórny - transakcje zasób w 2002 r. IV kw I IV kw I IV kw I IV kw I 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. IV kw

25 Wykres Ceny wg formy własności rynek wtórny, oferty spółdzielcze II Źródło: badanie NBP O/O Bydgoszcz. własność Wykres Ceny wg standardu wykończenia rynek wtórny, oferty II niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O Bydgoszcz. Wykres Ceny wg kondygnacji rynek wtórny, oferty Wykres Ceny wg formy własności rynek wtórny, transakcje spółdzielcze II własność Wykres Ceny wg standardu wykończenia rynek wtórny, transakcje II niski przeciętny wysoki Wykres Ceny wg kondygnacji rynek wtórny, transakcje II <= II <= Źródło: badanie NBP O/O Bydgoszcz. 140

26 Wykres Ceny wg technologii budowy rynek wtórny, oferty II tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O Bydgoszcz. Wykres Ceny wg roku budowy rynek wtórny, oferty Wykres Ceny wg technologii budowy rynek wtórny, transakcje II tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Wykres Ceny wg roku budowy rynek wtórny, transakcje II pow II pow Źródło: badanie NBP O/O Bydgoszcz. 141

27 3. Lublin 3.1 Tendencje na rynku mieszkaniowym w Lublinie Lublin jest największym miastem we wschodniej części kraju (w 2010 r. 349 tys. osób). Jest ośrodkiem akademickim, w którym na 14 wyższych uczelniach kształci się ok. 100 tys. studentów. Pomimo dużego potencjału gospodarczego i naukowo technicznego, miasto cechuje niska atrakcyjność inwestycyjna oraz niski poziom rozwoju przedsiębiorczości. PKB per capita dla tzw. podregionu lubelskiego 1 w 2008 r. wynosił zł (w kraju zł). Miasto jest pokryte planami zagospodarowania przestrzennego w ok. 4 powierzchni (przy średniej dla 11 największych miast ). W częściach miasta objętych planem realizowane są m.in. inwestycje mieszkaniowe i handlowo-usługowe. Główną barierą rozwoju budownictwa mieszkaniowego w Lublinie jest niska dostępność terenów oraz infrastruktura. W tym celu, samorząd miasta w 2011 r. zawarł porozumienie z deweloperami budującymi mieszkania w Lublinie, dotyczące budowy nowych dróg oraz niezbędnej infrastruktury technicznej m.in. sieci ciepłowniczych, kanalizacji, wodociągów. Według danych GUS, populacja Lublina od 2002 r., zmniejsza się średnio rocznie o ok. 0,. Jest to głównie wynikiem ujemnego salda migracji, którego wskaźnik w 2010 r. na 1000 ludności wynosił -2,8 (Wykres 3.2). Wpływ na to miały m.in. wyjazdy w poszukiwaniu pracy za granicę lub do innych regionów w kraju oraz suburbanizacja. Według Narodowego Spisu Powszechnego z 2002 r. liczba gospodarstw domowych w Lublinie wynosiła ok. 140 tys., z których przeważającą część (63,) stanowiły gospodarstwa jednorodzinne (Tabela 3.3). Lublin to miasto ludzi młodych, ok. mieszkańców to osoby poniżej 35 roku życia. Przewiduje się, że rosnący współczynnik małżeństw na 1000 ludności oraz dodatni przyrost naturalny (Tabela 3.2), wpłynie na dalszy wzrost liczby gospodarstw domowych. Sytuacja ekonomiczna ludności ma bezpośredni wpływ na kształtowanie się popytu mieszkaniowego. Lublin, to miasto o przewadze instytucji budżetowych. Stopa bezrobocia na koniec 2010 r. kształtowała się na poziomie 9,, w kraju 12, (Wykres 3.3). Przeciętne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw (średnia roczna) w Lublinie w 2010 r. wynosiło zł (Wykres 3.4). Poprawa sytuacji materialnej mieszkańców skutkuje wzrostem popytu mieszkaniowego. Na rynku pierwotnym i wtórnym w IV kw r. za przeciętne wynagrodzenie można było kupić ok. 0,9 m kw. mieszkania, w II r. tylko ok. 0,6 m kw. (Wykres 3.5). W latach zakup ponad 9 nieruchomości mieszkaniowych w Lublinie był finansowany kredytem (Wykres 3.8), co potwierdzają współpracujący z Oddziałem deweloperzy i pośrednicy rynku nieruchomości. W ich opinii, istotną barierą w porównaniu do innych miast w Polsce, był ograniczony dostęp do kredytu Rodzina na swoim (niski poziom limitów ceny m kw. mieszkania w stosunku do średnich cen na rynku pierwotnym i wtórnym). Według szacunku pośredników rynku nieruchomości, w 2009 r. na rynku wtórnym tylko ok. mieszkań można było kupić w ramach tego programu. Natomiast na rynku pierwotnym pomimo dużego zainteresowania tą formą kredytowania zakupu mieszkania, tylko nieliczni deweloperzy obniżali ceny m kw. do obowiązującego w danym okresie limitu ceny. Jednocześnie, według deweloperów i pośredników rynku nieruchomości, ostrzejsze kryteria oceny zdolności kredytowej kredytobiorcy ograniczają obecnie dostęp do kredytów hipotecznych. Wyniki analizy dostępności m kw. mieszkania za przeciętne wynagrodzenie oraz dostępności kredytu w Lublinie w okresie od r. do IV kw r. 1 Podregion lubelski m. Lublin. pow. lubelski, pow. lubartowski, pow. łęczyński, pow. świdnicki. 142

28 przedstawiono na Wykres 3.6 i Wykres 3.7. W Lublinie od 2009 r. mieszkania nabywane są głównie na własne potrzeby i zakupy nie mają charakteru spekulacyjnego. Według danych GUS w latach zmieniła się struktura zasobów mieszkaniowych. W Lublinie w 2010 r. w zasobach mieszkaniowych znajdowało się ok. 138,2 tys. mieszkań o przeciętnej powierzchni użytkowej ok. 59,5 m kw. Liczba mieszkań w 2010 r. w stosunku do 2002 wzrosła o 15,, głównie w rozwijających się dzielnicach peryferyjnych. Na 1000 mieszkańców przypadało na koniec 2010 r. 396 mieszkań (2002 r. 333). Pod względem formy własności (Wykres 3.12) wzrosły o 116, zasoby mieszkaniowe w budownictwie indywidualnym, spadły o 40, spółdzielni mieszkaniowych. Główną część zasobów mieszkaniowych w Lublinie stanowią budynki: wybudowane w latach (40,), o powierzchni mieszkania m kw. (42,), posiadające 4 i więcej izb (50,). Budynki wybudowane w latach przez spółdzielnie mieszkaniowe oraz zarządców nieruchomości są modernizowane i remontowane (ocieplania, wymiana wind, inne remonty). Wskutek zmieniającego się popytu w okresie , zmieniła się również struktura budownictwa mieszkaniowego (Tabela 3.5 i Tabela 3.6). Zdecydowanie więcej wydawano pozwoleń na budowę mieszkań na sprzedaż lub wynajem oraz na budownictwo indywidualne, zwiększała się przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkań. Na rynku pierwotnym wzrost popytu i podaży dotyczył głównie mieszkań dwu i trzypokojowych o powierzchni m kw. Mniejszy popyt był na mieszkania do 40 m kw. i powyżej 80 m kw. (Wykres 3.17, Wykres 3.18, Wykres 3.19, Wykres 3.20). Według szacunku deweloperów i pośredników rynku nieruchomości koszt budowy m kw. mieszkania w Lublinie kształtuje się poniżej zł, średnia cena transakcyjna w IV kw r. wynosiła zł za m kw. Po okresie boomu na rynku nieruchomości w latach , od 2008 r. znacznie wydłużył się czas sprzedaży mieszkań (Wykres 3.14). Stabilizacja cen na obu rynkach następowała od drugiego półrocza 2009 r. Uważa się, że z uwagi na dużą podaż mieszkań na obu rynkach mieszkaniowych i mniejszy popyt, lata , były rynkiem dla klienta. Obecnie w Lublinie zdecydowana większość inwestycji mieszkaniowych prowadzona jest przez lokalnych deweloperów (15) i jednego z Warszawy, którzy rozpoczęli nowe jak również wcześniej wstrzymane inwestycje. Natomiast relatywnie niski udział w rynku mają spółdzielnie mieszkaniowe (3), pozostałe podmioty koncentrują się tylko na zarządzaniu nieruchomościami. Na cenę m kw. mieszkania głównie wpływa lokalizacja inwestycji i standard wykończenia mieszkania. Od r. NBP prowadzi również badania pilotażowe cen domów jednorodzinnych i gruntów na terenie miasta Lublina oraz powiatów: lubelskiego i świdnickiego. Dotychczasowe analizy wykazały, że na cenę domów jednorodzinnych i gruntów wpływają głównie: lokalizacja, powierzchna oraz uzbrojenie terenu. W IV kw r. w ofertach średnia cena domów jednorodzinnych wynosiła: w Lublinie zł, w powiecie lubelskim zł, w powiecie świdnickim zł, średnia cena gruntów: w Lublinie 276 zł m kw., w powiecie lubelskim 91 zł za m kw., w powiecie świdnickim 145 zł za m kw. 143

29 3.2 Podstawowe dane mieszkaniowe w Lublinie Tabela 3.1. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Lublinie Wyszczególnienie * Zasób mieszkaniowy - mieszkania ogółem mieszkania na 1000 ludności ,3 362,5 367,9 373,3 378,7 386,3 390,7 396,2 Powierzchnia użytkowa mieszkań -łączna (w m kw.) przeciętna (w m kw.) 58 58,2 58,4 58,5 58,6 58,9 59,1 59,3 59,5 -na osobę (w m kw.) 19,3 20,9 21,2 21,5 21,9 22,3 22,8 23,2 23,6 Przeciętna ilość izb w mieszkaniu 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,9 2,8 2,8 2,7 2,7 2,6 2,6 2,6 2,5 L. gospodarstw mieszkaniowych w 2002 r L. gospodarstw domowych na mieszkanie w zasobie w 2002 r. 1,18 */dane za okres I-IX 2010 r. Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie Czynniki demograficzne w Lublinie Tabela 3.2. Czynniki demograficzne w Lublinie Wg Liczba Przyrost Saldo Zmiana liczby stanu ludności naturalny migracji ludności na XII: w liczbach bezwzględnych Małżeństwa Przyrost naturalny Saldo migracji na 1000 ludności Małżeństwa ,2-0,5 4, ,4-0,9 4, ,1-3,4 5, ,0-2,4 5, ,5-3,2 6, ,3-3,9 6, ,5-2,4 6, ,4-2,3 6, ,9-3,9 5,6 Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie. 144

30 * tys. osób na 1000 ludności Wykres 3.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Lublina Wykres 3.2. Relacje demograficzne w Lublinie ,0 6, ,0 2,0 0,0-2, ,0-6,0 Małżeństwa Saldo migracji Przyrost naturalny Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie. Tabela 3.3. Gospodarstwa domowe w Lublinie wg NSP z 2002 r. Gospodarstwa domowe Udział (w %) OGÓŁEM ,0 jednorodzinne ogółem ,1 jednorodzinne 2 osobowe jednorodzinne 3 osobowe jednorodzinne 4 i więcej os dwurodzinne ,4 trzy i więcej rodzinne 98 0,1 nierodzinne ogółem ,5 nierodzinne 1 osobowe nierodzinne 2 osobowe 2487 nierodzinne 3 osobowe 285 nierodzinne 4 i więcej os. 98 Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie. Tabela 3.4. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym i nieprodukcyjnym w Lublinie Udział ludności (w %) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym ,5 19,1 14, ,1 17,3 15, ,2 16,3 17,5 Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie. 145

31 mln zł m kw. tys. zł ,3 7,4 13,7 13,6 12,5 12,2 10,7 9,3 9,6 % w zł Czynniki ekonomiczne w Lublinie Wykres 3.3. Stopa bezrobocia w % w Lublinie Wykres 3.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Lublinie w Lublinie w Polsce w Lublinie w Polsce Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie. Wykres 3.5. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie (m kw.) w Lublinie Wykres 3.6. Dostępność kredytu (tys. zł) w Lublinie 0,95 0,90 0,85 0,80 0,75 0,70 0,65 0,60 0,55 0,50 0, rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Lublinie. Wykres 3.7. Kredytowa dostępność mieszkania w Lublinie Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Lublinie. Wykres 3.8. Kredyt mieszkaniowy udzielony w Lublinie 100,0 90,0 80, Lublin w tym kredyt "Rodzina na Swoim" 70, , , , Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Lublinie. Źródło: szacunki własne NBP na podstawie BIK i BGK. 146

32 3.2.3 Budownictwo mieszkaniowe w Lublinie Tabela 3.5. Budownictwo mieszkaniowe w Lublinie Pozwolenia na budowę mieszkań Ogółem, w tym: indywidualne na sprzedaż lub wynajem Mieszkania, których budowę rozpoczęto Ogółem, w tym: indywidualne na sprzedaż lub wynajem Mieszkania oddane do użytkowania Ogółem, w tym: indywidualne spółdzielcze na sprzedaż lub wynajem społeczne czynszowe komunalne Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie. Tabela 3.6. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Lublinie Mieszkania oddane do użytkowania - ogółem - ogółem pow. użytk. - na 1000 ludności - na 1000 zaw. małżeństw Małżeństwa minus mieszkania oddane ,1 4,1 3,0 4,7 4,0 3,9 6,3 3,6 5, różnica ogółem na 1000 ludności 1,71 0,86 2,03 0,93 2,04 2,45-0,10 2,87 0,59 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 71,2 80,1 79,3 72,2 72,5 84,6 72,2 90,3 71,8 zba izb oddanych Przeciętna ilość izb w mieszkaniu oddanym 3,9 4,0 3,8 3,7 3,6 4,0 3,8 3,3 3,4 Przec. pow. izby 18,2 20,1 20,6 19,8 20,0 21,3 18,8 21,7 20,4 Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie. 147

33 % Zasób mieszkaniowy w Lublinie Wykres 3.9. Zasób mieszkaniowy wg wieku w 2002 r. w Lublinie Wykres Zasób mieszkaniowy wg powierzchni użytkowej w 2002 r. w Lublinie łącznie z będącymi w budowie do 1944 pow. 80 m kw m kw m kw m kw. Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie. Wykres Zasób mieszkaniowy wg liczby izb w 2002 r. w Lublinie Wykres Zasób mieszkaniowy wg form własności w Lublinie 4+ izby 5 1 izba 2 izby 2010** * izby 3 Gmina Zakłady pracy TBS Spółdzielnie mieszkaniowe Osoby fizyczne Pozostałe podmioty Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie. Wykres 3.13 Gospodarstwa domowe vs. zasób w Lublinie Gospodarstwa domowe Zasób wg liczby izb A B C D Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie Zasób wg powierzchni */2008 r. szacunek własny NBP O/O w Lublinie. **/dane za okres I-IX 2010 r. Legenda do wykresu 13: Gospodarstwa domowe Zasób wg liczby izb Zasób wg powierzchni A jednoosobowe B dwuosobowe C trzyosobowe D czteroosobowe i więcej B jedno i dwuizbowe C - trzyizbowe D czteroizbowe i więcej A poniżej 39 m kw. B m kw. C m kw. D powyżej 80 m kw. 148

34 liczba dni 3.3 Informacje o rynku mieszkaniowym w Lublinie Tabela 3.7. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Lublinie L.p. Wyszczególnienie Deweloperzy Pośrednicy Notariusze Rzeczoznawcy majątkowi Spółdzielnie mieszkaniowe Wspólnoty mieszkaniowe Źródło: szacunki własne NBP O/O w Lublinie. Tabela 3.8. Transakcje mieszkaniowe na rynku wtórnym w Lublinie Wyszczególnienie Liczba umów Wartość w tys. zł , , Źródło: szacunki własne NBP O/O w Lublinie. Wykres Średni czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie Ceny na rynku mieszkaniowym w Lublinie (wg bazy NBP) Tabela 3.9. Poziom średniej ceny mieszkania w Lublinie Rynek pierwotny Notowanie ofertowa transakcyjna ofertowa Rynek wtórny transakcyjna hedoniczna IV kw I IV kw I II

35 IV kw I IV kw I IV kw Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Tabela Dynamika zmian średniej ceny mieszkania w Lublinie Dynamika kw./kw. Dynamika r/r Notowanie Rynek pierwotny Rynek wtórny Rynek pierwotny Rynek wtórny ofert. trans. ofert. trans. hedon. ofert. trans. ofert. trans. hedon IV kw ,9 109,3 112,7 104, ,8 100,2 111,9 117, I 115,0 105,9 117,9 114, ,1 117,8 102,5 110,2 153,7 134,4 136,5 152,4 154,0 154,2 IV kw ,7 111,4 103,1 110,5 163,5 152,3 139,1 139,3 163,4 163,5 99,3 105,7 103,6 100,1 136,3 139,0 146,9 129,0 139,9 136,3 I 103,3 93,2 98,6 103,6 125,7 124,9 129,3 107,9 126,4 125,9 II 99,9 112,0 100,8 99,9 115,1 111,3 123,0 106,1 114,5 114,7 IV kw ,9 102,8 99,6 99,5 103,1 104,3 113,5 102,6 103,1 103,1 98,3 91,0 99,4 98,9 101,8 103,3 97,6 98,5 101,8 101,8 I 98,1 98,9 99,1 96,8 95,2 98,2 103,6 98,9 95,1 95,1 104,9 94,5 99,9 98,7 93,3 103,1 87,5 98,0 93,9 93,3 IV kw ,2 108,9 99,3 107,3 101,5 100,4 92,6 97,8 101,4 101,5 96,7 92,1 101,0 95,8 98,4 98,8 93,7 99,3 98,2 98,4 I 102,8 101,6 100,2 105, ,5 96,3 100,4 106, ,1 106,7 100,5 99,4 107,8 93,9 108,7 101,1 107,4 107,8 IV kw ,9 99,5 101,5 96,8 97,1 94,5 99,3 103,3 96,9 97,1 Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. 150

36 % 52% 51% % % % % % 6 61% % 5 62% Ceny mieszkań i ich cechy Rynek pierwotny Wykres Ceny ofertowe na rynku pierwotnym Wykres Ceny transakcyjne na rynku pierwotnym minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek pierwotny, oferty minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek pierwotny, transakcje <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek pierwotny, oferty <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek pierwotny, transakcje pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. 151

37 2% 2% % % % % zł / m kw Rynek wtórny Wykres Ceny mieszkań na rynku wtórnym oferty Wykres Ceny mieszkań na rynku wtórnym transakcje minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek wtórny - oferty minimalna maksymalna średnia hedoniczna mediana limit RnS Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek wtórny - transakcje <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek wtórny - oferty <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek wtórny - transakcje pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. 152

38 Wykres Ceny wg formy własności rynek wtórny, oferty Wykres Ceny wg formy własności rynek wtórny, transakcje spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres Ceny wg standardu wykończenia rynek wtórny, oferty spółdzielcze własność Wykres Ceny wg standardu wykończenia rynek wtórny, transakcje niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres Ceny wg kondygnacji rynek wtórny, oferty niski przeciętny wysoki Wykres Ceny wg kondygnacji rynek wtórny, transakcje <= Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. <=

39 Wykres Ceny wg technologii budowy rynek wtórny, oferty Wykres Ceny wg technologii budowy rynek wtórny, transakcje tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres Ceny wg roku budowy rynek wtórny, oferty tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Wykres Ceny wg roku budowy rynek wtórny, transakcje pow Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie pow

40 4. Łódź 4.1 Tendencje na rynku mieszkaniowym w Łodzi W 2010 r. w otoczeniu łódzkiego rynku mieszkaniowego nie zanotowano zmian wskaźników ekonomicznych, które byłyby znacząco lepsze od danych pozostałych miast wojewódzkich. Wzrost gospodarczy w województwie łódzkim mierzony kwartalną (r/r) dynamiką produkcji sprzedanej w 2010 r. był mniejszy niż w większości województw. Stopa bezrobocia, która w 2010 r. w Łodzi wyniosła 9,, pozostaje w dalszym ciągu jedną z największych wśród miast wojewódzkich, a przeciętne wynagrodzenie jednym z najniższych. Spełniają się prognozy demografów, co do spadku liczby mieszkańców Łodzi. Pomimo zmiany tendencji w ostatnich trzech latach, wskaźnik przyrostu naturalnego i salda migracji nadal są ujemne. Ich wartości pozostają jednymi z najniższych w kraju. Zmniejszył się także udział mieszkańców Łodzi w wieku produkcyjnym, a wskaźnik - liczba osób w wieku poprodukcyjnym na 100 osób w wieku produkcyjnym wynosił w 2009 r. 32,8 i był największy w kraju. Przyrost zasobów mieszkaniowych w Łodzi w latach wynosił tylko 6,, tj. najmniej wśród miast wojewódzkich, gdzie średnio zasoby wzrosły o ok. 15,. Niski przyrost zasobów w Łodzi pośrednio jest wynikiem największej w Polsce liczby ubytków mieszkań. W okresie od 2003 r. do 2009 r. na ubytek 1 mieszkania w Łodzi przypadało 5 mieszkań oddanych do użytkowania, podczas gdy w pozostałych miastach było to przeciętnie 66 nowych mieszkań. Postępy w prowadzeniu prac nad planami zagospodarowania przestrzennego miasta są w dalszym ciągu znikome. Nowym dokumentem planistycznym obowiązującym obecnie dla całego obszaru miasta jest Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Łodzi" z dnia 27 października 2010 r. Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego obejmują obecnie tylko 4,54 % powierzchni miasta, natomiast trwają prace na stworzeniem MPZP, które swoim zasięgiem obejmą ok. 42 % powierzchni. Pomimo tego rok 2010 przyniósł rekordowy wzrost podaży mieszkań na rynku pierwotnym, co było efektem skumulowania się decyzji deweloperów podjętych jeszcze w okresie boomu cenowego. Jednak pomimo rekordowej liczby mieszkań oddanych do użytkowania i mieszkań, których budowę rozpoczęto, rok 2010 nie przyniósł istotnych zmian na rynku nieruchomości w Łodzi. Główną cechą tego rynku pozostał od blisko trzech lat mały, ale stabilny popyt, który jak się wydaje przyczynił się do specyficznego podejścia strony podażowej tego rynku. Po wyjściu z rynku krótkotrwałego popytu zewnętrznego, który w latach wywołał gwałtowny wzrost cen i nakręcił podaż, znaczna część deweloperów przyjęła strategię cierpliwego i biernego wyczekiwania na klienta, odstępując od wariantu testowania rynku obniżkami cen ofertowych. Przy takich założeniach upłynął okres od stycznia do listopada 2010 roku, w którym odnotowano nawet niewielki wzrost cen ofertowych. Tylko część deweloperów przyjęła z niewielkim, ale sukcesem strategię szukania cen równowagi, co przyniosło w 2010 r. spadek cen transakcyjnych. Spadek ten, choć nie wywołał wzrostu popytu, to jednak, jak się wydaje trwale wyznaczył maximum ceny transakcyjnej na poziomie zł za m kw. Poziom ten niedługo może się zmniejszyć, przełomowym wydaje się tu być spadek o cen ofertowych zanotowany w grudniu 2010 r, który prawdopodobnie dopiero otwiera drogę do szukania ceny, przy której wzrośnie popyt. Nowe oferty, które wreszcie uwzględniają realny potencjał popytu oscylują już wokół poziomu zł za m kw. i pochodzą głównie od deweloperów lokalnych, ale dotyczą mieszkań w pojedynczych budynkach. Presja tej grupy winna jednak przynieść skutek dla całego rynku w postaci spadku cen ofertowych. Przy tym założeniu i przy niepewności, co do utrzymania się dynamiki wzrostu wynagrodzeń, wydaje się, że cena 155

41 transakcyjna może wynosić pod koniec 2011 r., około zł m kw. Taki poziom cen łodzianie powinni zaakceptować, tym bardziej, że bardzo powoli, ale konsekwentnie przyswajają sobie nowe realia rynku po szoku wywołanym boomem cenowym. Tezę taką potwierdza fakt, że w Łodzi w latach odnotowano mniejszy niż przeciętny spadek wartości kredytów mieszkaniowych, a rosnąca od 2009 r. dostępność kredytów świadczy o tym, że Łodzianie bardziej zainteresowani są zakupem mieszkań, ale zdecydowanie tych tańszych. Jeśli dodać do tego fakt, że po ogłoszeniu przez jednego z deweloperów wyprzedaży mieszkań, wiążącej się ze znacznym obniżeniem cen, odnotowano znaczne ożywienie sprzedaży, to można przypuszczać, że łodzianie czekają na ruch strony podażowej. Rekordowe dane dotyczące liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto i znacząca liczba mieszkań oddanych do użytkowania przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem w 2010 r. oraz nowe niższe ceny ofertowe pozwalają przypuszczać, że kolejne dwa lata zapowiadają ożywienie rynku. W dłuższym okresie czasu można przypuszczać, że dotychczasowe negatywne doświadczenia części deweloperów, negatywne postrzeganie miasta, złe prognozy demograficzne oraz pozostawanie Łodzi w dolnych częściach zestawień wskaźników ekonomicznych, po raz drugi zweryfikują rozwój rynku mieszkaniowego w Łodzi. Pierwszą tego przesłanką jest już mniejsza o około 3 w stosunku do 2009 r. liczba pozwoleń na budowę mieszkań na sprzedaż lub wynajem wydanych w 2010 r. Sytuację na rynku wtórnym najlepiej opisuje fakt, że średni czas sprzedaży mieszkania, zwiększył się ze 102 dni w 2009 r. do 135 dni w 2010 r. Boom cenowy z lat poprzednich w dalszym ciągu utrzymuje sprzedających w przekonaniu o wysokiej wartości mieszkań. Pomimo znacznego spadku liczby ofert mieszkań drogich, np. wyremontowanych w przedwojennych kamienicach lub kupionych na rynku pierwotnym w celach spekulacyjnych, sprzedający z trudem dostrzegają, że z łódzkiego rynku zniknął popyt zewnętrzny, stąd tylko minimalny spadek cen ofertowych. Ale okazało się, że taka postawa przyniosła efekt w 2010 r. w segmencie mieszkań budowanych w technologii prefabrykowanej. Ceny ofertowe i transakcyjne tych mieszkań, które jeszcze w 2009 r. spadały z relatywnie dużą dynamiką, w roku 2010 zaczęły rosnąć i to przy rosnącym ich udziale w strukturze transakcji wg technologii budowy. Wymuszone wysokimi cenami zmiany w preferencjach kupujących, pomimo znanych mankamentów mieszkań w technologii prefabrykowanej, świadczą o niskim potencjale popytu, tym bardziej, że w 2010 r przedmiotem transakcji były mieszkania o średniej powierzchni mniejszej niż w 2009 r. Przewidywania, co do zmian na rynku wtórnym w krótkim okresie czasu wiążą się w znacznym stopniu z wycofaniem się z rynku wtórnego programu Rodzina na swoim. Do tego momentu ceny mieszkań na tym rynku mogą jeszcze trochę wzrosnąć, ale po wykluczeniu tego rynku z programu, ceny mogą spaść pod wpływem presji rynku pierwotnego. Badanie pilotażowe mieszkań w budownictwie wielomieszkaniowym w miastach bezpośrednio sąsiadujących z Łodzią wykazało, że zarówno ceny ofertowe jak i transakcyjne tych mieszkań są znacznie niższe niż w Łodzi. W pierwszych dwóch turach badań średnia cena ofertowa m kw. mieszkania spoza Łodzi wynosiła zł a transakcyjna zł. W IV kw r. liczba transakcji sprzedaży mieszkań w Zgierzu, stanowiła prawie 3 liczby transakcji sprzedaży mieszkań w Łodzi, co może świadczyć o dużej atrakcyjności oferty rynku tego miasta. Badaniem pilotażowym objęto również ceny domów jednorodzinnych i gruntów pod budownictwo mieszkaniowe i jednorodzinne. Jego wyniki wykazały, że chociaż ceny ofertowe w Łodzi są wyższe niż w jej okolicach, to ceny transakcyjne działek na terenie Łodzi (z wyłączeniem centrum) w porównaniu do cen działek w okolicach Łodzi nie odbiegają istotne od siebie. Ich ceny zawierały się w przedziale od 100 do 200 zł za m kw. Zróżnicowanie wynikało najczęściej z uzbrojenia, lokalizacji w stosunku do ciągów 156

42 komunikacyjnych, a także z atrakcyjności samego położenia, np. w okolicach Parku Krajobrazowego Wzniesień Łódzkich. Ceny domów jednorodzinnych kupowanych w Łodzi i poza nią nie różniły się istotnie od siebie. Przy całej gamie ofert sprzedaży domów i bardzo dużej rozpiętości cenowej od do zł za m kw. kupujący najczęściej wybierali domy w cenie około zł za m kw. i o powierzchni około 150 m kw. 157

43 4.2 Podstawowe dane mieszkaniowe w Łodzi Tabela 4.1. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Łodzi Wyszczególnienie Zasób mieszkaniowy - mieszkania ogółem bd. - mieszkania na 1000 ludności 402,7 425,2 428,7 432,4 437,6 443,3 449,8 454,8 bd. Powierzchnia użytkowa mieszkań bd. - łączna (m kw.) bd. - przeciętna (m kw.) 52 52,4 52,6 52,8 52,9 53,1 53,3 53,4 bd. -na osobę (m kw.) 21 22,3 22,6 22,8 23,2 23, ,3 bd. Przeciętna ilość izb w mieszkaniu 3,1 3,1 3,1 3,1 3,1 3,1 3,1 3,1 bd. Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,5 2,4 2,3 2,3 2,3 2,3 2,2 2,2 bd. L. gospodarstw mieszkaniowych w 2002 r L. gospodarstw domowych na mieszkanie w zasobie w 2002 r. 1,11 Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi Czynniki demograficzne w Łodzi Tabela 4.2. Czynniki demograficzne w Łodzi Wg stanu na XII: Liczba ludności Przyrost naturalny Saldo migracji w liczbach bezwzględnych Zmiana liczby ludności Małżeństwa Przyrost naturalny Saldo migracji na 1000 ludności Małżeństwa ,3-1,2 4, ,1-1,2 4, ,8-1,5 4, ,1-1,8 4, ,5-2,4 5, ,4-2,8 5, ,5-2,2 5, ,0-1,8 5,5 2010* ,6-1,7 4,1 * / dane za okres I-IX. Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi. 158

44 Wykres 4.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Łodzi Wykres 4.2. Relacje demograficzne w Łodzi Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi. * / dane za okres I-IX. Tabela 4.3. Gospodarstwa domowe w Łodzi wg NSP z 2002 r. Gospodarstwa domowe Udział (w %) OGÓŁEM ,0 jednorodzinne ogółem ,3 jednorodzinne 2 osobowe jednorodzinne 3 osobowe jednorodzinne 4 i więcej os dwurodzinne ,7 trzy i więcej rodzinne 110 0,0 nierodzinne ogółem ,9 nierodzinne 1 osobowe nierodzinne 2 osobowe 8235 nierodzinne 3 osobowe 559 nierodzinne 4 i więcej os. 115 Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi. Tabela 4.4. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym i nieprodukcyjnym w Łodzi Udział ludności (w %) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym ,0 15,8 19, ,0 14,6 19, ,8 14,0 21,2 Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi. 159

45 6,7 8,7 9,5 11,9 9,9 18,8 19,1 18,2 16,4 % Czynniki ekonomiczne w Łodzi Wykres 4.3. Stopa bezrobocia w % w Łodzi Łódź Polska Wykres 4.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Łodzi Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi. Wykres 4.5. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie (m kw.) w Łodzi Wykres 4.6. Dostępność kredytu (tys. zł) w Łodzi Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Łodzi. Wykres 4.7. Kredytowa dostępność mieszkania w Łodzi Wykres 4.8. Kredyt mieszkaniowy udzielony w Łodzi Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Łodzi. Źródło: NBP na podstawie BIK i BGK. 160

46 4.2.3 Budownictwo mieszkaniowe w Łodzi Tabela 4.5. Budownictwo mieszkaniowe w Łodzi Pozwolenia na budowę mieszkań Ogółem, w tym: indywidualne na sprzedaż lub wynajem bd Mieszkania, których budowę rozpoczęto Ogółem, w tym: indywidualne bd na sprzedaż lub wynajem bd. bd. bd Mieszkania oddane do użytkowania Ogółem, w tym: indywidualne spółdzielcze na sprzedaż lub wynajem społeczne czynszowe komunalne Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi. Tabela 4.6. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Łódź Mieszkania oddane do użytkowania - ogółem - ogółem pow. użytk. - na 1000 ludności - na 1000 zaw. małżeństw Małżeństwa minus mieszkania oddane ,6 1,6 1,8 0,9 1,6 2,1 3,2 2,4 2, różnica ogółem na 1000 ludności 2,78 3,00 2,76 3,59 3,43 3,21 2,50 3,09 1,29 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 117,2 152,3 107,9 131,5 102,9 94,2 84,5 88,6 88,2 Liczba izb oddanych bd. Przeciętna ilość izb w mieszkaniu oddanym 4,3 5,0 4,5 4,9 4,3 3,9 3,6 3,7 bd. Przec. pow. izby 27,0 30,7 24,0 27,0 23,9 24,2 23,4 24,1 bd. Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi 161

47 4.2.4 Zasób mieszkaniowy w Łodzi Wykres 4.9. Zasób mieszkaniowy wg wieku w 2002 r. w Łodzi Wykres Zasób mieszkaniowy wg powierzchni użytkowej w 2002 r. w Łodzi Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi. Wykres Zasób mieszkaniowy wg liczby izb w 2002 r. w Łodzi Wykres Zasób mieszkaniowy wg form własności w Łodzi Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi. Wykres 4.13 Gospodarstwa domowe vs. zasób w Łodzi. Legenda do wykresu 4.13: Gospodarstwa domowe Zasób wg liczby izb Zasób wg powierzchni A jednoosobowe B dwuosobowe C trzyosobowe D czteroosobowe i więcej B jedno i dwuizbowe C - trzyizbowe D czteroizbowe i więcej A poniżej 39 m2 B m2 C m2 D powyżej 80 m2 Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi. 162

48 4.3 Informacje o rynku mieszkaniowym w Łodzi Tabela 4.7. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Łodzi L.p. Wyszczególnienie Deweloperzy Pośrednicy Notariusze Rzeczoznawcy majątkowi Spółdzielnie mieszkaniowe Wspólnoty mieszkaniowe Źródło: szacunki NBP O/O w Łodzi. Tabela 4.8. Transakcje mieszkaniowe na rynku wtórnym w Łodzi Wyszczególnienie Liczba umów Wartość w tys. zł Źródło: szacunki NBP O/O w Łodzi. Wykres Średni czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi Ceny na rynku mieszkaniowym w Łodzi (wg bazy NBP) Tabela 4.9. Poziom średniej ceny mieszkania w Łodzi Rynek pierwotny Notowanie ofertowa transakcyjna ofertowa Rynek wtórny transakcyjna hedoniczna IV kw I IV kw I II

49 IV kw I IV kw I IV kw Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Tabela Dynamika zmian średniej ceny mieszkania w Łodzi Dynamika kw./kw. Dynamika r/r Notowanie Rynek pierwotny Rynek wtórny Rynek pierwotny Rynek wtórny ofert. trans. ofert. trans. hedon. ofert. trans. ofert. trans. hedon IV kw ,0 127,3 121,0 113,4 98, ,3 115,6 124,5 155,6 107, I 110,7 128,4 111,6 111,6 98, ,4 96,5 102,4 106,2 98,7 162,0 182,2 172,3 209,0 103,4 IV kw ,3 97,4 99,3 101,5 98,0 119,5 139,4 141,3 187,0 102,5 99,7 100,5 101,1 103,0 105,7 102,5 121,2 114,7 123,8 101,1 I 98,3 98,8 98,5 95,2 98,3 91,0 93,3 101,3 105,6 100,5 II 110,4 103,4 97,3 95,4 96,0 105,4 100,0 96,2 94,9 97,8 IV kw ,2 106,3 107,2 106,4 102,0 105,3 109,2 104,0 99,5 101,8 99,6 85,6 97,1 96,4 96,9 105,1 93,0 99,9 93,1 93,3 I 93,4 107,5 93,7 99,9 104,7 100,0 101,2 94,9 97,7 99,3 106,1 97,2 104,8 95,0 98,1 96,0 95,1 102,2 97,3 101,5 IV kw ,8 106,4 94,8 98,9 98,0 98,5 95,2 90,3 90,4 97,5 100,8 95,2 103,6 108,2 107,4 99,7 105,8 96,4 101,5 108,1 I 101,4 96,5 96,7 97,8 96,0 108,2 95,0 99,5 99,3 99,2 100,0 101,9 100,0 100,8 102,8 102,0 99,6 94,9 105,4 103,9 IV kw ,2 99,4 101,2 101,3 103,4 99,3 93,0 101,3 107,9 109,6 Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. 164

50 4.4 Ceny mieszkań i ich cechy Rynek pierwotny Wykres Ceny ofertowe na rynku pierwotnym Wykres Ceny transakcyjne na rynku pierwotnym Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek pierwotny, oferty Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek pierwotny, transakcje Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek pierwotny, oferty Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek pierwotny, transakcje Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. 165

51 4.4.2 Rynek wtórny Wykres Ceny mieszkań na rynku wtórnym oferty Wykres Ceny mieszkań na rynku wtórnym transakcje Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek wtórny - oferty Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek wtórny - transakcje Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek wtórny - oferty Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek wtórny - transakcje Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. 166

52 Wykres Ceny wg formy własności rynek wtórny, oferty Wykres Ceny wg formy własności rynek wtórny, transakcje Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres Ceny wg standardu wykończenia rynek wtórny, oferty Wykres Ceny wg standardu wykończenia rynek wtórny, transakcje Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres Ceny wg kondygnacji rynek wtórny, oferty Wykres Ceny wg kondygnacji rynek wtórny, transakcje Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. 167

53 Wykres Ceny wg technologii budowy rynek wtórny, oferty Wykres Ceny wg technologii budowy rynek wtórny, transakcje Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres Ceny wg roku budowy rynek wtórny, oferty Wykres Ceny wg roku budowy rynek wtórny, transakcje Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. 168

54 5. Katowice 5.1 Tendencje na rynku mieszkaniowym w Katowicach Wskaźniki charakteryzujące zaludnienie mieszkań w Katowicach (przeciętna powierzchnia użytkowa na 1 osobę i przeciętna liczba osób w mieszkaniu) na przestrzeni ostatnich lat ulegały systematycznej poprawie. Liczba mieszkań przypadających na 1000 mieszkańców jest stosunkowo wysoka, w porównaniu do średniej krajowej. Jednak problemem jest fakt, że na jedno mieszkanie przypada więcej niż 1 gospodarstwo domowe (Tabela 5.1). W Katowicach obserwuje się systematyczne zmniejszanie liczby ludności, w wyniku ujemnego przyrostu naturalnego i ujemnego salda migracji. Szczególnie dotyczy to migracji wewnętrznych i odpływu ludności na wieś. Ma to niewątpliwy związek z restrukturyzacją gospodarki regionu, ograniczeniem zatrudnienia w górnictwie i hutnictwie, oraz wyjazdami części osób osiągających wiek emerytalny w inne regiony kraju. W perspektywie najbliższych lat prognozy wskazują na dalszy spadek liczby ludności (Wykres 5.1). Rosnący odsetek osób w wieku poprodukcyjnym prowadzi do pogorszenia wskaźników obciążenia demograficznego. Sytuację na rynku pracy w Katowicach można uznać za korzystną. Stopa bezrobocia jest jedną z najniższych wśród miast wojewódzkich, jednak od 2008 r. jest obserwowany jej wzrost (Wykres 5.3). Wysokość wynagrodzeń należy do najwyższych w kraju, ale w dużej mierze generowana jest przez poziom płac w górnictwie węgla kamiennego. Na rynek pracy Katowic wpływ ma wysoka podaż pracowników z okolicznych miast, gdzie stopa bezrobocia kształtuje się na wyższym poziome. Rosnąca dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie oraz dostępność kredytu jest spowodowana relatywnie wysokim poziomem przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto w sektorze przedsiębiorstw oraz stosunkowo niższymi cenami mieszkań na tle innych miast. Stan zasobów mieszkaniowych oraz zabudowa terenu Katowic zostały ukształtowane przez przemysłowy charakter miasta. Na ich kondycję wpływ ma okres budowy oraz oddziaływania środowiska przemysłowego, w tym przede wszystkim szkody górnicze. Zasoby mieszkaniowe miasta cechuje nienajlepsza jakość. Zasób mieszkaniowy jest relatywnie stary, co czwarte mieszkanie pochodzi sprzed 1944 r., blisko dwie trzecie powstało w latach , a nowe mieszkania, wybudowane po 1988 r., stanowią zaledwie ogółu zasobów (Wykres 5.9). Tempo wzrostu zasobów mieszkaniowych w latach było stosunkowo niskie. Najwięcej, zasobu mieszkaniowego, stanowią mieszkania o powierzchni od 40 do 59 m kw. Co trzecie mieszkanie charakteryzuje się powierzchnią powyżej 60 m kw., a co piąte nie przekracza 39 m kw. (Wykres 5.10). W ostatnich latach znaczna część osiedli została zmodernizowana, co wpłynęło na poprawę jakości budynków mieszkalnych. Wskaźniki intensywności budownictwa mieszkaniowego wykazują wyraźną poprawę. Na przestrzeni ostatnich lat wzrosła liczba oddanych mieszkań w przeliczeniu na 1000 mieszkańców, jak i na 1000 zawartych małżeństw (Tabela 5.6). Fakt, że Katowice stanowią część silnie zurbanizowanej Aglomeracji Śląskiej, gdzie zatarte są granice między miastami, powoduje ograniczoną podaż terenów budowlanych. W związku z tym część nowych inwestycji mieszkaniowych jest realizowana w sąsiednich miastach. W większości na rynku pierwotnym w Katowicach są oferowane mieszkania w ramach projektów realizowanych od dwóch-trzech lat. Inwestorzy kończą jedynie kolejne etapy inwestycji. Deweloperzy raczej rezygnują z budowania dużych mieszkań (powyżej 80 m. kw.), z uwagi na brak popytu na takie mieszkania, pomimo atrakcyjności lokalizacji oraz ceny za 1 m kw. W większości budynków pojawia się niewielka ilość dużych apartamentów. 169

55 Od I kwartału 2007 r. rośnie systematycznie średni czas potrzebny do sprzedania mieszkania na rynku wtórnym w Katowicach (Wykres 5.14). W I kwartale 2010 r. był on dłuższy o około 80 dni niż w I kwartale 2007 r. ( I kwartał 2007 r. 42 dni, I kwartał 2010 r. 120 dni). W ofercie na rynku pierwotnym dominują mieszkania dwu- i trzypokojowe o powierzchni od 40 do 60 m kw., ewentualnie od 60 do 80 m kw. (Wykres 5.17, Wykres 5.18). W transakcjach przeważają mieszkania 3 pokojowe o powierzchni w granicach od 60 do 80 m kw. (Wykres 5.19, Wykres 5.20). Na rynku wtórnym zarówno w ofertach, jak i transakcjach, przeważają mieszkania dwupokojowe o powierzchni od 40 do 60 m kw. W 2010 r. na rynku pierwotnym i wtórnym zaznaczyła się nieznaczna tendencja spadkowa cen ofertowych i transakcyjnych. W najbliższym okresie spodziewana jest stabilizacja cen na obu rynkach. We wrześniu 2010 r. rozpoczęto badanie pilotażowe, które obok prowadzonych badań rynku nieruchomości mieszkaniowych, objęło domy oraz działki budowlane pod budownictwo mieszkaniowe. Poszerzono zakres terytorialny badań na miasta Aglomeracji Śląskiej, które bezpośrednio graniczą z Katowicami: Chorzów, Tychy, Siemianowice Śląskie, Sosnowiec, Rudę Śląską, Mikołów. Na podstawie wstępnych wyników można stwierdzić, że na rynku pierwotnym, poza Katowicami, nowe budownictwo koncentruje się w Tychach i Mikołowie, a także w mniejszym stopniu w Chorzowie i w Siemianowicach Śl. Szczególnie popularna jest zabudowa szeregowa i bliźniacza w domach jednorodzinnych. Na rynku wtórnym występuje znaczne zróżnicowanie cen mieszkań w poszczególnych miastach. 170

56 5.2 Podstawowe dane mieszkaniowe w Katowicach Tabela 5.1. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Katowicach Wyszczególnienie Zasób mieszkaniowy - mieszkania ogółem mieszkania na 1000 ludności 404,7 410,1 414,8 418,6 423, ,4 439,6 Powierzchnia użytkowa mieszkań -łączna (w m kw.) przeciętna (w m kw.) 57,4 57,6 57,7 57, ,1 58,5 58,7 -na osobę (w m kw.) 22,2 23,6 23,9 24,2 24,6 24,9 25,5 25,8 Przeciętna ilość izb w mieszkaniu 3,29 3,28 3,28 3,28 3,29 3,29 3,29 3,30 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,5 2,4 2,4 2,4 2,4 2,3 2,3 2,3 L. gospodarstw mieszkaniowych w 2002 r L. gospodarstw domowych na mieszkanie w zasobie w 2002 r. 1, Czynniki demograficzne w Katowicach Tabela 5.2. Czynniki demograficzne w Katowicach Wg stanu na XII: Liczba ludności Przyrost naturalny Saldo migracji w liczbach bezwzględnych Zmiana liczby ludności Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1000 ludności Małżeństw a ,6-3,6 4, ,3-3,6 4, ,5-3,4 4, ,5-3,5 4, ,9-4,7 5, ,8-5,1 6, ,6-3,5 6, ,3-3,2 6, ,1-3,5 6,1 Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach. 171

57 I-IX 2010 tys. osób na 1000 ludności Wykres 5.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Katowic Wykres 5.2. Relacje demograficzne w Katowicach 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0-2,0-4,0-6,0 Małżeństwa Saldo migracji Przyrost naturalny Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach. Tabela 5.3. Gospodarstwa domowe w Katowicach wg NSP z 2002 r. Gospodarstwa domowe Udział (w %) OGÓŁEM ,0 jednorodzinne ogółem ,3 jednorodzinne 2 osobowe jednorodzinne 3 osobowe jednorodzinne 4 i więcej os dwurodzinne ,4 trzy i więcej rodzinne 46 0,0 nierodzinne ogółem ,2 nierodzinne 1 osobowe nierodzinne 2 osobowe 2428 nierodzinne 3 osobowe 174 nierodzinne 4 i więcej os. 54 Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach. Tabela 5.4. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym i nieprodukcyjnym w Katowicach Udział ludności (w %) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym ,6 18,5 16, ,1 16,7 18, ,5 15,2 20,3 Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach. 172

58 mln zł m kw. tys. zł ,1 8,2 7,7 7,0 5,4 3,4 1,9 3,3 3,8 % w zł Czynniki ekonomiczne w Katowicach Wykres 5.3. Stopa bezrobocia w % w Katowicach Wykres 5.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Katowicach w Katowicach w Polsce w Katowicach w Polsce Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach. Wykres 5.5. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie (m kw.) w Katowicach Wykres 5.6. Dostępność kredytu (tys. zł) w Katowicach 1,80 1,70 1,60 1,50 1,40 1,30 1,20 1,10 1,00 0,90 0,80 0,70 0,60 rynek pierwotny rynek wtórny II II Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Katowicach. Wykres 5.7. Kredytowa dostępność mieszkania w Katowicach Wykres 5.8. Kredyt mieszkaniowy udzielony w Katowicach 130,0 120,0 110,0 100, Katowice w tym kredyt "Rodzina na Swoim" 90,0 80, ,0 60, ,0 II Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Katowicach. Źródło: szacunki własne NBP na podstawie BIK i BGK. 173

59 5.2.3 Budownictwo mieszkaniowe w Katowicach Tabela 5.5. Budownictwo mieszkaniowe w Katowicach Pozwolenia na budowę mieszkań Ogółem, w tym: indywidualne na sprzedaż lub wynajem Mieszkania, których budowę rozpoczęto Ogółem, w tym: indywidualne na sprzedaż lub wynajem Mieszkania oddane do użytkowania Ogółem, w tym: indywidualne spółdzielcze na sprzedaż lub wynajem społeczne czynszowe komunalne Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach. Tabela 5.6. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Katowicach Mieszkania oddane do użytkowania - ogółem ogółem pow. użytk na 1000 ludności 0,9 2,6 2,2 1,0 1,4 2,0 4,2 3,1 3,8 - na 1000 zaw. małżeństw 196,3 543,7 483,3 208,1 252,1 319,6 680,4 453,2 628,1 Małżeństwa minus mieszkania oddane - różnica ogółem - na 1000 ludności ,63 2,18 2,38 3,81 4,15 4,22 1,98 3,71 2,27 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 122,4 111,9 81,2 123,2 108,0 86,4 95,3 84,3 79,1 Liczba izb oddanych Przeciętna ilość izb w mieszkaniu oddanym 4,9 4,8 3,7 4,4 4,3 4,0 3,7 3,7 3,1 Przec. pow. izby 25,2 23,5 22,2 27,9 25,3 21,7 25,5 22,9 25,4 Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach. 174

60 % Zasób mieszkaniowy w Katowicach Wykres 5.9. Zasób mieszkaniowy wg wieku w 2002 r. w Katowicach łącznie z będącymi w budowie do Wykres Zasób mieszkaniowy wg powierzchni użytkowej w 2002 r. w Katowicach pow. 80 m2 poniżej 40 m m Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach. Wykres Zasób mieszkaniowy wg liczby izb w 2002 r. w Katowicach 4+ izby 1 izba 2 izby m2 4 Wykres Zasób mieszkaniowy wg form własności w Katowicach Gmina Spółdzielnie mieszkaniowe Zakłady pracy Osoby fizyczne TBS Pozostałe podmioty 3 izby 3 Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach. Wykres 5.13 Gospodarstwa domowe vs. zasób w Katowicach Gospodarstwa domowe Zasób wg liczby izb A B C D Zasób wg powierzchni Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach. Legenda do wykresu 5.13: Gospodarstwa domowe Zasób wg liczby izb Zasób wg powierzchni A jednoosobowe B dwuosobowe C trzyosobowe D czteroosobowe i więcej B jedno i dwuizbowe C - trzyizbowe D czteroizbowe i więcej A poniżej 39 m kw. B m kw. C m kw. D powyżej 80 m kw. 175

61 liczba dni 5.3 Informacje o rynku mieszkaniowym w Katowicach Tabela 5.7. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Katowicach L.p. Wyszczególnienie Deweloperzy Biura pośredników Kancelarie notarialne Rzeczoznawcy majątkowi Spółdzielnie mieszkaniowe Wspólnoty mieszkaniowe bd. bd. Źródło: szacunki NBP O/O w Katowicach, na podstawie Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Nieruchomości, Tabela 5.8. Transakcje mieszkaniowe na rynku wtórnym w Katowicach Wyszczególnienie Liczba umów Wartość w tys. zł Źródło: szacunki NBP O/O w Katowicach. Wykres Średni czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym II Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach Ceny na rynku mieszkaniowym w Katowicach (wg bazy NBP) Tabela 5.9. Poziom średniej ceny mieszkania w Katowicach Rynek pierwotny Notowanie ofertowa transakcyjna ofertowa Rynek wtórny transakcyjna hedoniczna IV kw I IV kw

62 I II IV kw I IV kw I IV kw Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Tabela Dynamika zmian średniej ceny mieszkania w Katowicach Dynamika kw./kw. Dynamika r/r Notowanie Rynek pierwotny Rynek wtórny Rynek pierwotny Rynek wtórny ofert. trans. ofert. trans. hedon. ofert. trans. ofert. trans. hedon IV kw ,9 106,0 105,6 106,5 95, ,2 101,9 139,8 117,7 100, I 114,7 133,8 112,1 118,5 98, ,4 111,9 100,0 128,4 98,6 156,4 161,7 165,5 190,8 92,7 IV kw ,6 100,4 107,8 93,3 131,9 159,0 153,1 168,9 167,2 128,8 96,9 101,3 106,0 102,0 97,0 138,5 152,2 128,0 145,0 124,4 I 105,5 88,3 97,9 107,7 77,2 127,4 100,4 111,7 131,7 97,4 II 95,5 100,8 98,2 91,3 98,9 101,1 90,5 109,7 93,6 97,7 IV kw ,9 112,0 95,7 109,1 111,2 103,4 101,0 97,5 109,4 82,3 97,1 86,5 99,5 95,6 101,0 103,6 86,3 91,6 102,5 85,7 I 102,0 108,3 98,8 94,4 95,9 100,2 105,8 92,5 89,8 106,5 90,6 83,6 101,9 99,4 93,9 95,0 87,8 95,9 97,8 101,2 IV kw ,6 107,6 95,7 93,3 101,9 88,5 84,3 95,9 83,6 92,8 109,4 109,0 98,9 112,7 108,1 99,8 106,2 95,3 98,6 99,3 I 98,3 85,1 102,9 92,8 93,7 96,2 83,4 99,2 97,0 97,0 100,9 112,4 101,6 105,1 102,9 107,2 112,1 98,9 102,6 106,3 IV kw ,8 96,9 95,0 97,1 97,4 103,0 101,0 98,3 106,8 101,5 Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. 177

63 % % % % 5.4 Ceny mieszkań i ich cechy Rynek pierwotny Wykres Ceny ofertowe na rynku pierwotnym Wykres Ceny transakcyjne na rynku pierwotnym II minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach II minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek pierwotny, oferty II <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek pierwotny, oferty II 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek pierwotny, transakcje II <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek pierwotny, transakcje II 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. 178

64 % 5 51% % 2% % 4 52% 5 51% % % % 2 1% zł / m kw Rynek wtórny Wykres Ceny mieszkań na rynku wtórnym oferty Wykres Ceny mieszkań na rynku wtórnym transakcje II minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach II minimalna maksymalna średnia hedoniczna mediana limit RnS Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek wtórny - oferty zasób w 2002 r. IV kw I IV kw I IV kw I IV kw I <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. IV kw Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek wtórny - oferty zasób w 2002 r. IV kw I IV kw I IV kw I IV kw I 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. IV kw Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek wtórny - transakcje zasób w 2002 r. IV kw I IV kw I IV kw I IV kw I <=40 (40; 60] (60; 80] >80 IV kw Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek wtórny - transakcje zasób w 2002 r. IV kw I IV kw I IV kw I IV kw I 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. IV kw

65 Wykres Ceny wg formy własności rynek wtórny, oferty spółdzielcze II własność Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Wykres Ceny wg standardu wykończenia rynek wtórny, oferty II niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Wykres Ceny wg kondygnacji rynek wtórny, oferty Wykres Ceny wg formy własności rynek wtórny, transakcje spółdzielcze II własność Wykres Ceny wg standardu wykończenia rynek wtórny, transakcje II niski przeciętny wysoki Wykres Ceny wg kondygnacji rynek wtórny, transakcje II <= Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach II <=

66 Wykres Ceny wg technologii budowy rynek wtórny, oferty Wykres Ceny wg technologii budowy rynek wtórny, transakcje II tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach II tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Wykres Ceny wg roku budowy rynek wtórny, oferty II pow Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Wykres Ceny wg roku budowy rynek wtórny, transakcje II pow

67 6. Kielce 6.1 Tendencje na rynku mieszkaniowym w Kielcach Kielce, jako stolica województwa świętokrzyskiego, wyróżnia się na tle innych miast m. in. atrakcyjnym położeniem przyrodniczym, dobrą jakością wody pitnej, dobrze rozwiniętą bazą rekreacyjno-sportową. Dzięki zaangażowaniu środków unijnych prowadzona jest w szerokim zakresie rewitalizacja i modernizacja ścisłego centrum. Ważnym czynnikiem wpływającym na rozwój miasta i regionu są Targi Kielce. Wzrost znaczenia Targów Kielce na rynku wystawienniczym wpłynął pozytywnie na wizerunek regionu oraz spowodował wyraźny rozwój branży hotelarsko-gastronomicznej. Głównym problemem mieszkaniowym miasta jest mała powierzchnia uzbrojonych terenów przeznaczonych pod inwestycje. Barierę rozwoju budownictwa mieszkaniowego stanowią również: zbyt wolne tempo przygotowywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz nieuporządkowane sprawy własnościowe części nieruchomości. Od 2002 roku liczba ludności Kielc systematycznie zmniejsza się w tempie ok. 0, rocznie. W ciągu ostatnich 3 lat liczba ludności spadła o ponad tysiąc osób (Tabela 6.2). Główną przyczyną spadku liczby mieszkańców Kielc jest utrzymujące się ujemne saldo migracji, które w powyższym okresie było jednak niższe niż w latach wcześniejszych. Liczba zawieranych małżeństw w ciągu ostatnich 3 lat kształtowała się na zbliżonym poziomie, natomiast przyrost naturalny był dodatni, w przeciwieństwie do ujemnego przyrostu w latach wcześniejszych (Wykres 6.2). Prognoza ludności opracowana przez GUS zakłada, że do 2030 r. tempo spadku liczby mieszkańców Kielc będzie się zwiększać (Wykres 6.1). Istotnymi czynnikami ekonomicznymi wpływającymi na popyt na mieszkania są dochody ludności, stopa bezrobocia oraz dostępność kredytów. Przeciętne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw w Kielcach w 2010 r. było wyższe niż w 2009 r. o 2,2%, w skali kraju wzrost był wyższy i wyniósł 3,. Przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w Kielcach w 2010 r. stanowiło 85, przeciętnej krajowej. Stopa bezrobocia w Kielcach na koniec 2010 r. wyniosła 10, i była wyższa niż na koniec 2009 r. o 0,3 punktu procentowego (Wykres 6.3). Jest to wskaźnik niższy o 1,7 punktu procentowego w porównaniu do stopy bezrobocia w skali kraju, natomiast wśród miast wojewódzkich wyższy wskaźnik odnotowano tylko w Białymstoku. Dostępność kredytu mieszkaniowego (w walucie krajowej) dla mieszkańca Kielc mierzona możliwością nabycia określonej ilości m kw. mieszkania przy określonym oprocentowaniu kredytów mieszkaniowych i przeciętnym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw, w IV kwartale 2010 r. była wyższa niż w analogicznym okresie 2009 r. o 7, (Wykres 6.6). Było to spowodowane spadkiem przeciętnego oprocentowania kredytów złotowych przy jednoczesnym wzroście przeciętnego wynagrodzenia. Z rozmów prowadzonych z deweloperami i pośrednikami oraz z informacji z mediów lokalnych wynika jednak, że w 2010 r. nastąpiła stabilizacja popytu, a rosnące zainteresowanie klientów mieszkaniami oferowanymi na rynku pierwotnym i wtórnym jest w dużym stopniu ograniczone wymogami banków w zakresie zdolności kredytowej klientów. W Kielcach na koniec 2010 r. zasób mieszkań ogółem ukształtował się na poziomie 79,2 tys. (Tabela 6.1). Od 2002 r. widoczny jest trend wzrostowy zasobu mieszkaniowego, chociaż nadal w mieście występuje deficyt mieszkaniowy (zasób mieszkań ogółem w odniesieniu do liczby gospodarstw domowych). W strukturze zasobów mieszkaniowych analizowanych według form własności największy odsetek stanowią mieszkania osób fizycznych 5 oraz spółdzielni mieszkaniowych 3 (Wykres 6.12). Ilość wydanych pozwoleń na budowę wzrosła w 2010 r. o w porównaniu z 2009 r. W wyniku ich realizacji wzrosła o, w analizowanym okresie liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto. W 2010 r. odnotowano 182

68 też zwiększenie o w stosunku do 2009 r. liczby mieszkań oddanych do użytkowania (Tabela 6.5), co może wskazywać na koniec stagnacji w budownictwie mieszkaniowym spowodowanej kryzysem gospodarczym. W Kielcach w 2010 r. zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym najczęściej sprzedawane były mieszkania 2 pokojowe o powierzchni m kw. Firmy deweloperskie odpowiadając na zapotrzebowanie rynkowe dostosowują swoje oferty i zwiększają udział mieszkań 1 i 2 pokojowych o mniejszych metrażach, w realizowanych inwestycjach (Wykres 6.18 i Wykres 6.20 oraz Wykres 6.24 i Wykres 6.26). Do głównych barier rozwoju budownictwa mieszkaniowego w Kielcach należy zaliczyć niską realizację planów zagospodarowania przestrzennego dla miasta, co powoduje problemy z pozyskiwaniem terenów nadających się pod budownictwo wielorodzinne oraz trudności w uzyskiwaniu kredytów inwestycyjnych. Na kieleckim rynku nieruchomości wzrosła liczba deweloperów i pośredników w obrocie nieruchomościami, co może w przyszłości skutkować zaostrzeniem konkurencji (Tabela 6.7). Na podstawie przeprowadzonych badań w analizowanym okresie na kieleckim rynku mieszkaniowym zarówno pierwotnym, jak i wtórnym możemy mówić o stabilizacji średnich cen transakcyjnych (Wykres 6.16 i Wykres 6.22). Porównując odchylenie średniej ceny ofertowej od średniej ceny transakcyjnej, możemy zaobserwować tendencję spadkową na rynku pierwotnym z 6, w 2009 r. do 4, w 2010 r. Natomiast na rynku wtórnym obserwujemy nieznaczną tendencję wzrostową odchylenia z 10, w 2009 r. do 11, w 2010 r. W 2010 r. w porównaniu do 2009 r. odnotowano wzrost liczby transakcji na rynku wtórnym, natomiast spadek na rynku pierwotnym. Oddział Okręgowy Narodowego Banku Polskiego w Kielcach przeprowadził w III i IV kwartale 2010 r. pilotażowe badania domów jednorodzinnych i działek budowlanych na rynku pierwotnym i wtórnym. Badaniem zostały objęty teren miasta Kielce oraz okoliczne gminy w promieniu około 25 km od Kielc. W badaniu wzięły udział 2 firmy deweloperskie i 22 biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, zebrano łącznie 132 transakcje i oferty. Z uwagi na problemy z pozyskaniem działek budowlanych w Kielcach możemy zaobserwować tendencję przenoszenia budownictwa jednorodzinnego z Kielc na obrzeża miasta oraz do okolicznych gmin. Ceny transakcyjne działek są bardzo zróżnicowane zł za m kw. w zależności od położenia, uzbrojenia, odległości od centrum oraz możliwości komunikacyjnych. 183

69 6.2 Podstawowe dane mieszkaniowe w Kielcach Tabela 6.1. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Kielcach Wyszczególnienie * Zasób mieszkaniowy - mieszkania ogółem mieszkania na 1000 ludności 335,2 356,1 360,4 365,7 369,4 374,3 379,5 383,0 388,2 Powierzchnia użytkowa mieszkań -łączna (w m kw.) przeciętna (w m kw.) 56,2 57,2 57,5 57,6 57,7 57,9 58,1 58,3 58,5 -na osobę (w m kw.) 18,8 20,4 20,7 21,1 21,3 21,7 22,1 22,3 22,7 Przeciętna ilość izb w mieszkaniu 3,3 3,3 3,3 3,3 3,3 3,3 3,3 3,3 3,3 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 3,0 2,8 2,8 2,7 2,7 2,7 2,6 2,6 2,6 L. gospodarstw mieszkaniowych w 2002 r L. gospodarstw domowych na mieszkanie w zasobie w 2002 r. 1,17 */ Szacunek własny NBP O/O w Kielcach. Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach Czynniki demograficzne w Kielcach Tabela 6.2. Czynniki demograficzne w Kielcach Wg stanu na XII: Liczba ludności Przyrost naturalny Saldo migracji w liczbach bezwzględnych Zmiana liczby ludności Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1000 ludności Małżeństw a , ,2-4,6 5, , ,4-5,9 5, , ,4-6,7 5, , ,3-4,9 5, , ,1-5,6 5, , ,0-6,1 6, , ,7-4,1 6, , ,1-4,1 6,6 2010* ,4-4,1 5,1 */ dane za okres I-IX. Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach. 184

70 Wykres 6.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Kielc Wykres 6.2. Relacje demograficzne w Kielcach Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach. Tabela 6.3. Gospodarstwa domowe w Kielcach wg NSP z 2002 r. Gospodarstwa domowe Udział (w %) OGÓŁEM ,0 jednorodzinne ogółem ,2 jednorodzinne 2 osobowe jednorodzinne 3 osobowe jednorodzinne 4 i więcej os dwurodzinne ,5 trzy i więcej rodzinne 62 0,1 nierodzinne ogółem ,2 nierodzinne 1 osobowe nierodzinne 2 osobowe 1118 nierodzinne 3 osobowe 111 nierodzinne 4 i więcej os. 36 Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach. Tabela 6.4. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym i nieprodukcyjnym w Kielcach Udział ludności (w %) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym ,3 19,2 14, ,3 17,0 15, ,1 15,7 18,2 Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach. 185

71 6.2.2 Czynniki ekonomiczne w Kielcach Wykres 6.3. Stopa bezrobocia w % w Kielcach Wykres 6.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Kielcach Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach. Wykres 6.5. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie (m kw.) w Kielcach Wykres 6.6. Dostępność kredytu (tys. zł) w Kielcach Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Kielcach. Wykres 6.7. Kredytowa dostępność mieszkania w Kielcach Wykres 6.8. Kredyt mieszkaniowy udzielony w Kielcach Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Kielcach. Źródło: NBP na podstawie BIK i BGK. 186

72 6.2.3 Budownictwo mieszkaniowe w Kielcach Tabela 6.5. Budownictwo mieszkaniowe w Kielcach Pozwolenia na budowę mieszkań Ogółem, w tym: indywidualne na sprzedaż lub wynajem bd. bd. bd. bd. bd. 238 bd Mieszkania, których budowę rozpoczęto Ogółem, w tym: bd indywidualne bd. bd. bd. 144 bd na sprzedaż lub wynajem bd. bd. bd. 192 bd Mieszkania oddane do użytkowania Ogółem, w tym: indywidualne spółdzielcze na sprzedaż lub wynajem społeczne czynszowe komunalne Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach. Tabela 6.6. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Kielcach Mieszkania oddane do użytkowania - ogółem ogółem pow. użytk na 1000 ludności 4,6 3,4 2,4 3,5 2,1 2,8 3,7 3,1 3,7 - na 1000 zaw. małżeństw Małżeństwa minus mieszkania oddane - różnica ogółem na 1000 ludności 0,46 0,62 0,49 0,34 0,44 0,39 0,42 0,40 0,37 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 97,4 131,1 103,1 70,0 91,7 79,7 86,4 81,1 75,5 Liczba izb oddanych * Przeciętna ilość izb w mieszkaniu oddanym 4,0 4,7 4,4 3,3 3,9 3,7 3,8 3,5 3,5* Przec. pow. izby 24,1 27,8 23,2 21,0 23,3 21,6 22,5 23,4 21,5* */ Szacunek własny NBP O/O w Kielcach. Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach. 187

73 % Zasób mieszkaniowy w Kielcach Wykres 6.9. Zasób mieszkaniowy wg wieku w 2002 r. w Kielcach łącznie z będącymi w budowie do 1944 Wykres Zasób mieszkaniowy wg powierzchni użytkowej w 2002 r. w Kielcach pow. 80 m2 poniżej 40 m m m2 4 Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach. Wykres Zasób mieszkaniowy wg liczby izb w 2002 r. w Kielcach Wykres Zasób mieszkaniowy wg form własności w Kielcach 4+ izby 3 1 izba 2 izby 2010* Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach. 3 izby Gmina Spółdzielnie mieszkaniowe Zakłady pracy Osoby fizyczne TBS Pozostałe podmioty */ Szacunek własny NBP O/O w Kielcach. Wykres 6.13 Gospodarstwa domowe vs. zasób w Kielcach Gospodarstwa domowe Zasób wg liczby izb D C B A Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach Zasób wg powierzchni Legenda do wykresu 6.13: Gospodarstwa domowe Zasób wg liczby izb Zasób wg powierzchni A jednoosobowe B dwuosobowe C trzyosobowe D czteroosobowe i więcej B jedno i dwuizbowe C - trzyizbowe D czteroizbowe i więcej A poniżej 39 m kw. B m kw. C m kw. D powyżej 80 m kw. 188

74 6.3 Informacje o rynku mieszkaniowym w Kielcach Tabela 6.7. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Kielcach L.p. Wyszczególnienie Deweloperzy Pośrednicy Notariusze Rzeczoznawcy majątkowi Spółdzielnie mieszkaniowe Wspólnoty mieszkaniowe Źródło: szacunki NBP O/O w Kielcach. Tabela 6.8. Transakcje mieszkaniowe na rynku wtórnym w Kielcach Wyszczególnienie Liczba umów Wartość w tys. zł Źródło: szacunki NBP O/O w Kielcach. Wykres Średni czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach Ceny na rynku mieszkaniowym w Kielcach (wg bazy NBP) Tabela 6.9. Poziom średniej ceny mieszkania w Kielcach Notowanie ofertowa Rynek pierwotny transakcyjna ofertowa Rynek wtórny transakcyjna hedoniczna IV kw I IV kw I II IV kw

75 I IV kw I IV kw */ Na niższą średnią cenę transakcyjną w r. miała wpływ sprzedaż mieszkań wybudowanych przez spółdzielnię mieszkaniową, które były tańsze o około. Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Tabela Dynamika zmian średniej ceny mieszkania w Kielcach Dynamika kw./kw. Dynamika r/r Notowanie Rynek pierwotny Rynek wtórny Rynek pierwotny Rynek wtórny ofert. trans. ofert. trans. hedon. ofert. trans. ofert. trans. hedon IV kw ,7 106,3 129,0 113,5 100, ,8 107,5 124,8 113,0 98, I 115,4 93,1 105,6 121,2 102, ,2 157,9 102,7 100,2 96,4 159,4 168,1 174,5 155,8 98,2 IV kw ,2 97,1 101,6 105,6 101,7 128,1 153,6 137,5 145,0 99,2 101,2 95,2 105,3 105,2 100,5 133,9 136,0 116,0 135,0 100,9 I 116,6 110,7 98,9 101,2 98,5 135,4 161,7 108,7 112,7 97,1 II 102,2 100,8 102,1 99,9 101,5 116,0 103,2 108,1 112,3 102,2 IV kw ,5 93,7 95,2 96,9 97,2 116,4 99,6 101,3 103,1 97,7 98,1 104,6 102,5 99,3 102,3 112,9 109,4 98,6 97,3 99,4 I 99,8 97,8 96,0 100,3 100,2 96,5 96,6 95,7 96,5 101,1 100,5 99,2 104,9 98,2 99,4 94,9 95,1 98,4 94,9 99,0 IV kw ,2 102,1 98,6 106,5 102,2 95,6 103,7 101,8 104,3 104,2 99,6 100,4 103,9 97,2 98,2 97,0 99,5 103,1 102,0 100,1 I 99,8 100,7 97,8 104,5 101,2 97,0 102,4 105,1 106,2 101,0 99,9 93,7 102,7 97,3 99,5 96,5 96,7 102,8 105,2 101,1 IV kw ,1 106,2 101,7 102,6 100,4 99,5 100,5 106,2 101,3 99,3 Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. 190

76 6.4 Ceny mieszkań i ich cechy Rynek pierwotny Wykres Ceny ofertowe na rynku pierwotnym Wykres Ceny transakcyjne na rynku pierwotnym minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek pierwotny, oferty minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek pierwotny, transakcje Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek pierwotny, oferty Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek pierwotny, transakcje Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. 191

77 6.4.2 Rynek wtórny Wykres Ceny mieszkań na rynku wtórnym oferty Wykres Ceny mieszkań na rynku wtórnym transakcje Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek wtórny - oferty minimalna maksymalna średnia hedoniczna mediana limit RnS Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek wtórny - transakcje Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek wtórny - oferty Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek wtórny - transakcje Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. 192

78 Wykres Ceny wg formy własności rynek wtórny, oferty Wykres Ceny wg formy własności rynek wtórny, transakcje spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres Ceny wg standardu wykończenia rynek wtórny, oferty spółdzielcze własność Wykres Ceny wg standardu wykończenia rynek wtórny, transakcje niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres Ceny wg kondygnacji rynek wtórny, oferty niski przeciętny wysoki Wykres Ceny wg kondygnacji rynek wtórny, transakcje <= Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. <=

79 Wykres Ceny wg technologii budowy rynek wtórny, oferty Wykres Ceny wg technologii budowy rynek wtórny, transakcje tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres Ceny wg roku budowy rynek wtórny, oferty Wykres Ceny wg roku budowy rynek wtórny, transakcje pow Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach pow

80 7. Kraków 7.1 Tendencje na rynku mieszkaniowym w Krakowie Rok 2010 był bardzo intensywny jeśli chodzi o prace na planami urbanistycznymi określającymi rozwój i zagospodarowanie przestrzenne miasta. W Krakowie sporządzono i uchwalono 78 miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Obejmują one 31, powierzchni miasta (wg stanu na dzień r.). W 2003 r. plany obejmowały tylko 1, powierzchni. Docelowo ma być objęte planami 6 powierzchni miasta (przez najbliższe cztery lata). Brak planów zagospodarowania przestrzennego powodował, że inwestorzy budowali domy tylko na podstawie warunków zabudowy często bez infrastruktury. Uporządkowanie przestrzeni publicznej pozwoli na zachowanie proporcji między obszarami o różnych funkcjach. Zakłady przemysłowe od lat wpisane w krajobraz miasta, przenoszą produkcję z centrum Krakowa do Specjalnej Strefy Ekonomicznej poza Kraków. Grunty poprzemysłowe, często położone w bardzo dobrych rejonach miasta, są atrakcyjne zarówno dla deweloperów, jak i dla wielkich sieci handlowych. Na tych terenach powstają osiedla mieszkaniowe, galerie handlowe oraz sklepy wielkopowierzchniowe. Moda na mieszkaniowe lofty, zmieniła przemysłowe Zabłocie w dzielnicę mieszkalną. Rozwój infrastruktury komunikacyjnej (budowa obwodnicy, szybkiego tramwaju, nowych linii tramwajowych, poprawa infrastruktury drogowej), sprzyja rozwojowi budownictwa mieszkalnego w dzielnicach Krakowa, dotychczas omijanych przez deweloperów. Zasoby mieszkaniowe Krakowa na koniec 2009 r. stanowiły 29, zasobów województwa małopolskiego. W zasobach komunalnych oraz spółdzielczych sukcesywnie prowadzone są prace remontowe i modernizacyjne budynków oraz mieszkań. Prawie połowa budynków (4) pozostająca w zasobie gminy jest w dobrym stanie technicznym, zasobu komunalnego wymaga generalnego remontu. W zasobie mieszkaniowym Krakowa dominującą formą urbanistyczną centrum miasta oraz Kazimierza są zabytkowe kamienice. Specyfiką rynku kamienic jest jego ograniczona podaż. Większość kamienic jest remontowana, poddawana restauracji i zaadoptowaniu na luksusowe apartamenty. Najlepsze lokalizacje generują najwyższe dochody z czynszów i usług, takich jak: gastronomia, hotelarstwo, handel. Zabytkowe kamienice nie spełniają tak jak dawniej, funkcji mieszkalnej, a jedynie są wykorzystywane pod usługi, turystykę i handel. W 2011 r. miasto ogłosiło przetargi na sprzedaż gminnych nieruchomości (mieszkania, działki, garaże, lokale użytkowe). Miasto szacuje uzyskać, co najmniej 43 mln zł ze sprzedaży. W ubiegłym roku sprzedano w drodze przetargu 74 nieruchomości, zasilając w ten sposób budżet miasta 22 milionami złotych. By zwiększyć dochody ze sprzedaży gminnych nieruchomości w drodze przetargów, miasto przed ich sprzedażą występuje o ustalenie warunków zabudowy. Powoduje to skrócenie okresu inwestycyjnego, a co za tym idzie - wzrost zainteresowania nieruchomościami oferowanymi do sprzedaży. W 2010 r. w Krakowie oddano do użytkowania ponad połowę mniej mieszkań niż w 2009 r. Na obszarze miasta realizowane są obecnie 161 inwestycje (w 2009 r inwestycje, w 2008 r Najwięcej projektów deweloperskich realizowanych jest w dzielnicach Podgórze i Krowodrza, najmniej w Nowej Hucie. Popyt na nowe mieszkania generowany jest przed wszystkim przez młode małżeństwa (lub osoby), dla których jest to zakup pierwszego mieszkania. Ostatnia możliwość skorzystania z rządowego programu Rodzina na swoim ma wpływ na zainteresowanie tą formą zakupu. W 2010 r. udzielono 1416 kredytów z dopłatą, na łączną kwotę 356,4 mln zł. W 2009 r. udzielono 902 kredyty na kwotę 209,9 mln zł. Wzrosła liczba udzielanych kredytów zarówno na rynku pierwotnym, jak i na wtórnym. Najwięcej, 480 kredytów, udzielono w IV kw r. (wzrost o 233 względem 195

81 poprzedniego roku). Według szacunków firmy Home Broker w Krakowie tylko mieszkań jest dostępnych w programie Rodzina na swoim. Wzrost bezrobocia, zwłaszcza wśród osób młodych (w wieku lata oraz w wieku 35-44), potencjalnych beneficjentów kredytów hipotecznych, nie zapowiada wzrostu sprzedaży na rynku nieruchomości. Pomoc Państwa w spłacie kredytów mieszkaniowych udzielonych osobom, które utraciły pracę po 1 lipca 2008 r., wyniosła łącznie zł (wg stanu na r.). Z dopłat z Funduszu Pracy, w ramach tej pomocy, w 2009 roku skorzystało 17 osób bezrobotnych, a w 2010 r. 22 osoby bezrobotne. W Krakowie obserwujemy stabilizację cen na rynku nieruchomości. Nic nie wskazuje na to aby sytuacja ta zmieniła się w najbliższych miesiącach 2011 r. Na rynku wtórnym poszukiwane są mieszkania wielopokojowe (np. 3-4 pokoje) przy możliwie małym metrażu (do 50 m kw.), funkcjonalne i tanie w utrzymaniu. Natomiast lokale małe np. 1-pokojowe do 30 m kw., za niezbyt wygórowaną cenę szybko znajdują nabywców. W IV kw r., transakcji dotyczyło kawalerek (Wykres 6.26). W Krakowie za przeciętne wynagrodzenie można kupić 0,45 m kw. nowego mieszkania, bądź 0,49 m kw. mieszkania w obrocie wtórnym (Wykres 6.5). Kraków jest miastem uniwersyteckim, skupiającym studentów wielu uczelni publicznych i niepublicznych ( studiujących w 2009 r.). Napływ do Krakowa młodych ludzi (migracje z innych miast i wsi), pobudza rynek najmu mieszkań. Dla nich przede wszystkim przygotowane są oferty najmu w większości zlokalizowane w okolicach uczelni lub kampusu. Wielu młodych ludzi kończąc uczelnie planują swoją przyszłość i karierę zawodową związać z Krakowem. Większość ofert domów jednorodzinnych zlokalizowana jest w tzw. strefie podmiejskiej z dostępem do dobrze funkcjonującej komunikacji i rozwiniętej infrastruktury drogowej. Są to czynniki, które decydują o atrakcyjności danej oferty. Najbardziej popularne tereny, gdzie prowadzone są inwestycje domów jednorodzinnych to przede wszystkim: Niepołomice, Swoszowice oraz Wieliczka i okolice. Natomiast w Krakowie-dzielnica Dębniki. Średnia cena metra kwadratowego domu w stanie deweloperski wynosi 3777 zł. Na rynku wtórnym, w Krakowie średnia cena metra kwadratowego domu wyniosła 6355 zł (pilotaż III i IV kw.); w powiecie krakowskim 3987 zł. Oferta działek/gruntów pod budownictwo jedno- i wielorodzinne zlokalizowana jest w powiatach krakowskim, miechowskim, myślenickim, proszowickim i wielickim. W Krakowie najdroższe działki są w prestiżowej dzielnicy Wola Justowska, najtańsza w Nowej Hucie. W opinii pośredników w obrocie nieruchomościami, w okresie jesienno-zimowym (pilotaż) jest małe zainteresowanie gruntami, a tym samym niewielka liczba transakcji. 196

82 7.2 Podstawowe dane mieszkaniowe w Krakowie Tabela 7.1. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Krakowie Wyszczególnienie Zasób mieszkaniowy - mieszkania ogółem mieszkania na 1000 ludności Powierzchnia użytkowa mieszkań -łączna (w m2) przeciętna (w m2) 56,2 55,8 55, ,1 56,2 56,4 56,6 56,7 -na osobę (w m2) 19, ,3 21,7 22,2 22,6 23,3 24,1 24,4 Przeciętna ilość izb w mieszkaniu 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,1 bd Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,8 2,7 2,6 2,6 2,5 2,5 2,4 2,3 2,3 L. gospodarstw mieszkaniowych w 2002 r L. gospodarstw domowych na mieszkanie w zasobie w 2002 r. 1,19 Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie Czynniki demograficzne w Krakowie Tabela 7.2. Czynniki demograficzne w Krakowie Wg stanu na XII: Liczba ludności Przyrost naturalny Saldo migracji w liczbach bezwzględnych Zmiana liczby ludności Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1000 ludności Małżeństw a ,3 2,4 4, ,2 1,5 4, ,8 1,4 4, ,8 1,9 4, ,4 1,1 5, ,5 0,5 5, ,6-0,1 5, ,9 0,5 5, ,9 0,2 4,5 Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie. 197

83 tys. osób na 1000 ludnosci Wykres 7.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Krakowa Wykres 7.2. Relacje demograficzne w Krakowie ,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 Malzenstwa Saldo migracji Przyrost naturalny 660 0, ,0-2,0 Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie. Tabela 7.3. Gospodarstwa domowe w Krakowie wg NSP z 2002 r. Gospodarstwa domowe Udział (w %) OGÓŁEM ,0 jednorodzinne ogółem ,9 jednorodzinne 2 osobowe jednorodzinne 3 osobowe jednorodzinne 4 i więcej os dwurodzinne ,7 trzy i więcej rodzinne 288 0,1 nierodzinne ogółem ,3 nierodzinne 1 osobowe nierodzinne 2 osobowe 5868 nierodzinne 3 osobowe 613 nierodzinne 4 i więcej os. 264 Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie. Tabela 7.4. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym i nieprodukcyjnym w Krakowie Udział ludności (w %) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym ,9 17,6 16, ,4 16,2 17, ,6 15,5 18,9 Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie. 198

84 mln zł m kw. tys. zł 3,8 2,8 4,1 5,5 4,7 8,4 8,4 7,5 7 % w zł Czynniki ekonomiczne w Krakowie Wykres 7.3. Stopa bezrobocia w % w Krakowie Kraków Polska Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie. Wykres 7.5. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie (m kw.) w Krakowie Wykres 7.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Krakowie w Krakowie w Polsce Wykres 7.6. Dostępność kredytu (tys. zł) w Krakowie 0, ,50 rynek pierwotny rynek wtórny , , , ,30 II 70 II Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Krakowie. Wykres 7.7. Kredytowa dostępność mieszkania w Krakowie 55,0 50,0 45,0 40,0 35,0 30,0 II Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Krakowie. Wykres 7.8. Kredyt mieszkaniowy udzielony w Krakowie Kraków w tym kredyt "Rodzina na Swoim" Źródło: szacunki własne NBP na podstawie BIK i BGK

85 7.2.3 Budownictwo mieszkaniowe w Krakowie Tabela 7.5. Budownictwo mieszkaniowe w Krakowie Pozwolenia na budowę mieszkań Ogółem, w tym: indywidualne na sprzedaż lub wynajem Mieszkania, których budowę rozpoczęto Ogółem, w tym: indywidualne na sprzedaż lub wynajem Mieszkania oddane do użytkowania Ogółem, w tym: indywidualne spółdzielcze na sprzedaż lub wynajem społeczne czynszowe komunalne Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie. Tabela 7.6. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Krakowie Mieszkania oddane do użytkowania - ogółem ogółem pow. użytk na 1000 ludności 4,6 5,4 5,9 6,0 8,7 6,5 8,8 13,7 6,2 - na 1000 zaw. małżeństw Małżeństwa minus mieszkania oddane - różnica ogółem na 1000 ludności 0,08 0,10 0,09 0,09 0,08 0,09 0,08 0,08 0,10 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m2) 63,1 75,9 67,5 66,6 60,6 69,7 64,1 61,0 73,5 Liczba izb oddanych bd. Przeciętna ilość izb w mieszkaniu oddanym 2,9 3,3 3,2 3,2 3,1 3,2 3,1 2,8 bd. Przec. pow. izby 21,5 23,2 21,1 20,9 19,6 22,0 20,7 21,5 bd. Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie. 200

86 % Zasób mieszkaniowy w Krakowie Wykres 7.9. Zasób mieszkaniowy wg wieku w 2002 r. w Krakowie łącznie z będącymi w budowie do 1944 Wykres Zasób mieszkaniowy wg powierzchni użytkowej w 2002 r. w Krakowie m2 pow. 80 m2 poniżej 40 m Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie. Wykres Zasób mieszkaniowy wg liczby izb w 2002 r. w Krakowie m2 Wykres Zasób mieszkaniowy wg form własności w Krakowie 1 izba izby 2 izby izby 3 Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie. Wykres 7.13 Gospodarstwa domowe vs. zasób w Krakowie Gospodarstwa domowe Zasób wg liczby izb A B C D Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie Zasób wg powierzchni Gmina Zakłady pracy TBS Legenda do wykresu 7.13: Gospodarstwa domowe Zasób wg liczby izb Zasób wg powierzchni Spółdzielnie mieszkaniowe Osoby fizyczne Pozostałe podmioty A jednoosobowe B dwuosobowe C trzyosobowe D czteroosobowe i więcej B jedno i dwuizbowe C - trzyizbowe D czteroizbowe i więcej A poniżej 39 m2 B m2 C m2 D powyżej 80 m2 201

87 liczba dni 7.3 Informacje o rynku mieszkaniowym w Krakowie Tabela 7.7. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Krakowie L.p. Wyszczególnienie Deweloperzy bd Pośrednicy Notariusze Rzeczoznawcy majątkowi Spółdzielnie mieszkaniowe Wspólnoty mieszkaniowe bd Źródło: szacunki NBP O/O Kraków, Urząd Statystyczny w Krakowie, Ministerstwo Infrastruktury, Krakowska Izba Notarialna. Tabela 7.8. Transakcje mieszkaniowe na rynku wtórnym w Krakowie Wyszczególnienie Liczba umów bd. Wartość w tys. zł bd. Źródło: szacunki NBP O/O Kraków, GUS. Wykres Średni czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym II Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie Ceny na rynku mieszkaniowym w Krakowie (wg bazy NBP) Tabela 7.9. Poziom średniej ceny mieszkania w Krakowie Rynek pierwotny Notowanie ofertowa transakcyjna ofertowa Rynek wtórny transakcyjna hedoniczna IV kw I IV kw

88 I II IV kw I IV kw I IV kw Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Tabela Dynamika zmian średniej ceny mieszkania w Krakowie Dynamika kw./kw. Dynamika r/r Notowanie Rynek pierwotny Rynek wtórny Rynek pierwotny Rynek wtórny ofert. trans. ofert. trans. hedon. ofert. trans. ofert. trans. hedon IV kw ,7 104,0 103,8 122,3 117, ,0 101,5 113,4 98,7 95, I 98,6 109,2 98,8 116,6 116, ,6 102,6 99,8 98,4 96,97 139,8 118, ,5 127,2 IV kw ,2 99,1 98,6 93,4 97,9 105,4 112,6 110,3 105,8 105,8 96,8 100,2 98,0 100,9 96,8 98,0 111,2 95,3 108,1 107,2 I 99,4 100,3 99,4 97,8 102,16 98,8 102,2 95,9 90,7 93,9 II 99,7 97,3 90,5 94,9 91,03 95,2 96,9 87,0 87,5 88,1 IV kw ,7 96,2 101,0 103,7 105,6 92,8 94,2 89,1 97,2 95,1 99,0 98,1 94,7 93,6 89,60 94,9 92,2 86,0 90,2 88,0 I 99,3 97,2 97,3 99,3 100,0 94,9 89,3 84,2 91,5 86,1 100,1 95,8 98,3 98,5 104,6 95,2 87,9 91,4 94,9 98,9 IV kw ,6 101,7 102, ,4 97,0 92,9 92,9 94,3 94,9 101,0 100,1 102,7 100,4 105,9 99,0 94,7 100,8 101,2 112,2 I 99,5 99,1 100,3 98,9 98,3 99,2 96,5 103,9 100,8 110,4 99,6 98,8 99,6 103,0 102,2 98,6 99,5 105,3 105,4 107,9 IV kw ,5 99,3 100,8 99,8 95,4 100,6 97,2 103,4 102,1 101,6 Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. 203

89 51% % 52% % 2% 2% 1% 2% 1% % % % 1% 1% 7.4 Ceny mieszkań i ich cechy Rynek pierwotny Wykres Ceny ofertowe na rynku pierwotnym Wykres Ceny transakcyjne na rynku pierwotnym II minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie II minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek pierwotny, oferty II <=39 (40; 59] (60; 79] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek pierwotny, oferty II 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek pierwotny, transakcje II <=39 (40; 59] (60; 79] >80 Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek pierwotny, transakcje II 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. 204

90 % 2% 1% % % 2% zł / m kw Rynek wtórny Wykres Ceny mieszkań na rynku wtórnym oferty II minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek wtórny - oferty zasób w 2002 r. IV kw I IV kw I IV kw I IV kw I <=40 (40; 59] (60; 79] >80 IV kw Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek wtórny - oferty zasób w 2002 r. IV kw I IV kw I IV kw I IV kw I 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. IV kw Wykres Ceny mieszkań na rynku wtórnym transakcje II minimalna maksymalna średnia hedoniczna mediana limit RnS Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek wtórny - transakcje zasób w 2002 r. IV kw I IV kw I IV kw I IV kw I <=40 (40; 60] (60; 80] >80 IV kw Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek wtórny - transakcje zasób w 2002 r. IV kw I IV kw I IV kw I IV kw I 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. IV kw

91 Wykres Ceny wg formy własności rynek wtórny, oferty spółdzielcze II Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. własność Wykres Ceny wg standardu wykończenia rynek wtórny, oferty II niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Wykres Ceny wg kondygnacji rynek wtórny, oferty Wykres Ceny wg formy własności rynek wtórny, transakcje spółdzielcze II własność Wykres Ceny wg standardu wykończenia rynek wtórny, transakcje II niski przeciętny wysoki Wykres Ceny wg kondygnacji rynek wtórny, transakcje II <= II <= Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. 206

92 Wykres Ceny wg technologii budowy rynek wtórny, oferty II tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Wykres Ceny wg roku budowy rynek wtórny, oferty Wykres Ceny wg technologii budowy rynek wtórny, transakcje II tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Wykres Ceny wg roku budowy rynek wtórny, transakcje II pow II pow Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. 207

93 8. Olsztyn 8.1 Tendencje na rynku mieszkaniowym w Olsztynie Rynek mieszkaniowy w Olsztynie w 2010 r. znajdował się w fazie stabilizacji. Powstanie wielu nowych inwestycji mieszkaniowych w ostatnich kilku latach nasiliło problem niewydolności komunikacyjnej, a szczególnie utrudnienia z płynnym i szybkim przejazdem z osiedli mieszkaniowych skupionych głównie w południowej części miasta do jego centrum. Poprawę może przynieść planowana budowa i uruchomienie linii tramwajowej w roku Nadzieje wzbudza też planowana budowa obwodnicy Olsztyna, która przejęłaby ruch tranzytowy, lecz już wiadomo, że jej realizacja stoi pod znakiem zapytania. Stymuluje to zainteresowanie inwestycjami w bogatszej przyrodniczo części północno-wschodniej miasta, w której od kilku lat komunikacja ulega poprawie, a zmiana przeznaczenia terenów po likwidacji jednostek wojskowych i upadłych zakładów przemysłowych uwolniła działki pod budownictwo mieszkaniowe. Obecna oferta olsztyńskich deweloperów jest urozmaicona pod względem lokalizacji, standardu i poziomu cenowego. W ciągu ostatnich kilku lat czynniki demograficzne sprzyjały rozwojowi budownictwa mieszkaniowego w Olsztynie. Od 2001 r. systematycznie rośnie liczba zawieranych małżeństw jak również przyrost naturalny, który był znacznie większy niż w Polsce i województwie warmińsko- mazurskim. Natomiast od czasu przystąpienia Polski do UE saldo migracji ma wartość ujemną z tendencją do narastania niekorzystnej tendencji. Miasto jest silnie oddziaływującym na region ośrodkiem uniwersyteckim. W ciągu kilku ostatnich lat liczba studiujących w Olsztynie spadła o kilka tysięcy i można oczekiwać, że tendencja ta utrzyma się w związku z niżem demograficznym i silnej konkurencji innych ośrodków akademickich. Zgodnie z prognozą demograficzną GUS będziemy obserwować stały ubytek ludności Olsztyna, choć ostatnio prognozuje się mniejsze tempo tego spadku. Przeciętne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw w Olsztynie w 2010 r. było wyższe niż w 2009 r. o 4, i stanowiło 82, przeciętnej krajowej, stopa bezrobocia 6, nieznacznie spadła r/r lecz była nadal istotnie wyższa niż w latach Natomiast w otoczeniu Olsztyna bezrobocie należy do najwyższych w kraju, jest 3-4 krotnie wyższe np. w powiecie olsztyńskim ziemskim w 2010 r. wzrosło i wynosiło 20,. W konsekwencji na Olsztyn silnie oddziaływają czynniki związane z migracją zarobkową. Pogorszenie koniunktury znalazło odzwierciedlenie w wartości udzielonych nowych kredytów mieszkaniowych. Ich wartość w 2010 r. zmalała r/r o ok., a w stosunku do okresu boomu mieszkaniowego zmalała ok. 2,5 krotnie. Zasób mieszkaniowy w Olsztynie systematycznie rośnie. Obecna wielkość zasobu mieszkaniowego jest zbliżona do liczby gospodarstw domowych. Zasób mieszkaniowy wzniesiony w tym wieku jest w połowie dziełem działalności deweloperskiej, a w 2010 r. było to nawet ponad 8 przyrostu nowych mieszkań. Znacząco maleje udział spółdzielni mieszkaniowych i gmin. Wiek ok. 3 mieszkań nie przekracza 20 lat, a udział mieszkań z okresu dominacji budownictwa prefabrykowanego zmalał do ok.. Aktualnie na rynku olsztyńskim największym zainteresowaniem cieszą się małe mieszkania do m kw. Najbardziej natomiast osłabił się popyt na mieszkania duże powyżej 80 m kw., których cena stanowi istotną barierę dla poziomu zdolności kredytowej nabywców. W wyniku spadku popytu w latach oddawano do użytku tylko ok. mieszkań w porównaniu do ilości z lat , deweloperzy skupili się na realizacji zysków i odzyskaniu środków z wcześniejszych inwestycji. W 2010 r. nastąpił skokowy wzrost ilości wydanych pozwoleń na budowę, co związane jest z oczekiwanym przez deweloperów ożywieniem sprzedaży. Na sprzedaż mieszkań w 2010 r. pozytywnie wpływały zapowiedzi zaostrzenia polityki kredytowej banków i ograniczenia programu Rodzina na 208

94 Swoim oraz wzrostu podatku VAT. Aby utrzymać poziom sprzedaży deweloperzy obniżali marże i ceny mieszkań., podobne zjawisko narastania podaży i spadku cen miało miejsce na rynku wtórnym - w 2010 r. ok. 2- r/r. W okresie boomu w 2007 i 2008 r. gros mieszkań budowano w na południowym skraju Olsztyna tj. na Osiedlach Generałów i Jaroty oraz terenach przyległych; także poza granicami administracyjnymi miasta. Istniały tam warunki do szybkiego startu inwestycji i budowania na dużą skalę. Mimo przeciętnej lokalizacji duży popyt umożliwiał szybką sprzedaż inwestycji. Obecnie, na znaczeniu zyskała atrakcyjność lokalizacji, ponieważ dzięki spadkom cen zakup mieszkania w pobliżu centrum dla wielu kupujących stał się osiągalny. Przesunięcie dużej podaży mieszkań w bardziej atrakcyjne lokalizacje wpłynęło na okresowe podwyższenie na rynku pierwotnym średnich cen transakcyjnych mieszkań w Olsztynie w 2010 r., mimo że w lokalizacjach porównywalnych nastąpił faktyczny spadek ceny metra kw. mieszkania w stosunku do okresów poprzednich. Jest coraz trudniej sprzedać mieszkanie, kupujący negocjują ceny, średni czas sprzedaży wydłużył się. Pogorszenie warunków sprzedaży mogą odczuć szczególnie właściciele dużych lokali, w wypadku których spadek ceny jest najgłębszy. W okresie ostatnich kilku lat nastąpiło ożywienie budownictwa domów jednorodzinnych w okolicach Olsztyna. Przeprowadzone w IV kw r. przez NBP pilotażowe badanie cen domów i gruntów z terenu Olsztyna i okolicznych gmin wskazuje, że w Olsztynie cena ofertowa m kw. w domu jednorodzinnym była średnio ok. niższa od ceny m kw. w mieszkaniu i wynosiła ok. 4,3 tys. zł, natomiast średnia cena dla powiatu olsztyńskiego wyniosła ok. 3,5 tys. zł. W otoczeniu miasta najwyżej wyceniane są domy w gminie Stawiguda, gdzie cena ofertowa była bliska 4,0 tys. zł za m kw., w gminie Dywity i Gietrzwałd sprzedający wyceniali domy na średnio 3,6-3,8 tys. zł, w gminie Olsztynek 3,5 tys. zł, w gminach Jonkowo, Purda, Biskupiec na ok. 3,2 tys. zł, w gminie Dobre Miasto i Jeziorany ok. 3-3,1 tys. zł. ofertowa metra kwadratowego działki budowlanej w Olsztynie wynosiła średnio ok zł, a w przypadku małych działek do 1000 m kw. ok. 400 zł; w gminie Stawiguda ok zł, w gminach Dywity, Gietrzwałd, Purda zł, tańsze były działki w gminach Barczewo, Dobre Miasto, Jonkowo, Olsztynek, Purda średnio zł. 209

95 8.2 Podstawowe dane mieszkaniowe w Olsztynie Tabela 9.1. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Olsztynie Wyszczególnienie * Zasób mieszkaniowy - mieszkania ogółem mieszkania na 1000 ludności Powierzchnia użytkowa mieszkań -łączna (m kw.) przeciętna (m kw.) 56,9 57,3 57,5 57,6 57,8 57,9 58,2 58,3 58,2 -na osobę (m kw.) 20,0 20,8 21,2 21,5 22,1 22,4 23,0 23,3 23,5 Przeciętna ilość izb w mieszkaniu 3,5 3,5 3,5 3,5 3,5 3,5 3,5 3,5 3,5 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,8 2,7 2,7 2,7 2,6 2,6 2,5 2,5 2,5 L. gospodarstw mieszkaniowych w 2002 r L. gospodarstw domowych na mieszkanie w zasobie w 2002 r. 1,12 *)dane dotyczące roku 2010 wg szacunku Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie Czynniki demograficzne w Olsztynie Tabela 8.2. Czynniki demograficzne w Olsztynie. Wg stanu na XII: Liczba ludności Przyrost naturalny Saldo migracji w liczbach bezwzględnych Zmiana liczby ludności Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1000 ludności Małżeństw a ,6 3,4 4, ,9 2,7 4, ,9 1,3 4, ,2 0,4 5, ,1-0,1 6, ,3 0,1 6, ,7-0,9 6, ,0-0,9 6, ,3-2,3 5,3 Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie. 210

96 tys. osób na 1000 ludności Wykres 8.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Olsztyna Wykres 8.2. Relacje demograficzne w Olsztynie 180 7, ,0 5,0 4,0 3,0 2,0 Małżeństwa Saldo migracji Przyrost naturalny ,0 0,0-1,0-2,0-3,0 Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie. Tabela 8.3. Gospodarstwa domowe w Olsztynie wg NSP z 2002 r. Gospodarstwa domowe Udział (w %) OGÓŁEM ,0 jednorodzinne ogółem ,4 jednorodzinne 2 osobowe jednorodzinne 3 osobowe jednorodzinne 4 i więcej os dwurodzinne ,9 trzy i więcej rodzinne 42 0,1 nierodzinne ogółem ,6 nierodzinne 1 osobowe nierodzinne 2 osobowe 988 nierodzinne 3 osobowe 95 nierodzinne 4 i więcej os. 34 Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie. Tabela 8.4. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym i nieprodukcyjnym w Olsztynie Udział ludności (w %) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym ,1 19,7 13, ,2 17,9 13, ,5 16,8 15,7 Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie. 211

97 mln zł m kw. tys. zł ,5 4,3 6,8 7,3 6,9 9,1 12,5 11,9 11 % w zł Czynniki ekonomiczne w Olsztynie Wykres 8.3. Stopa bezrobocia w % w Olsztynie 20 Wykres 8.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Olsztynie Olsztyn Polska w Olsztynie w Polsce Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie. Wykres 8.5. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie (m kw.) w Olsztynie Wykres 8.6. Dostępność kredytu (tys. zł) w Olsztynie 0,95 0,90 0,85 0,80 0,75 0,70 0,65 rynek pierwotny rynek wtórny ,60 0,55 0,50 0, Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Olsztynie. Wykres 8.7. Kredytowa dostępność mieszkania w Olsztynie Wykres 8.8. Kredyt mieszkaniowy udzielony w Olsztynie 100,0 90,0 80, Olsztyn w tym kredyt "Rodzina na Swoim" 70, , , , Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Olsztynie. Źródło: NBP na podstawie BIK i BGK 212

98 8.2.3 Budownictwo mieszkaniowe w Olsztynie Tabela 8.5. Budownictwo mieszkaniowe w Olsztynie Pozwolenia na budowę mieszkań Ogółem, w tym: indywidualne na sprzedaż lub wynajem Mieszkania, których budowę rozpoczęto Ogółem, w tym: bd. bd indywidualne bd. bd na sprzedaż lub wynajem bd. bd Mieszkania oddane do użytkowania Ogółem, w tym: indywidualne spółdzielcze na sprzedaż lub wynajem społeczne czynszowe komunalne Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie. Tabela 8.6. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Olsztynie Mieszkania oddane do użytkowania - ogółem ogółem pow. użytk na 1000 ludności 5,3 7,7 7,0 6,4 7,5 9,4 8,9 3,8 5,6 - na 1000 zaw. małżeństw Małżeństwa minus mieszkania oddane - różnica ogółem na 1000 ludności -0,72-2,94-2,66-1,09-1,18-3,39-2,73 2,16-0,29 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 57,5 78,5 77,2 68,5 66,9 61,5 73,1 70,5 65,9 Liczba izb oddanych Przeciętna ilość izb w mieszkaniu oddanym 3,0 3,6 3,5 3,4 3,4 3,3 3,5 3,3 3,2 Przec. pow. izby 19,0 21,9 21,9 20,1 19,9 18,6 21,2 21,1 20,7. Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie 213

99 % Zasób mieszkaniowy w Olsztynie Wykres 8.9. Zasób mieszkaniowy wg wieku w 2002 r. w Olsztynie Wykres Zasób mieszkaniowy wg powierzchni użytkowej w 2002 r. w Olsztynie łącznie z będącymi w budowie do 1944 pow. 80 m m m m2 Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie. Wykres Zasób mieszkaniowy wg liczby izb w 2002 r. w Olsztynie Wykres Zasób mieszkaniowy wg form własności w Olsztynie 1 izba 2 izby izby izby Gmina Spółdzielnie mieszkaniowe Zakłady pracy Osoby fizyczne TBS Pozostałe podmioty Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie. Wykres 8.13 Gospodarstwa domowe vs. zasób w Olsztynie Gospodarstwa domowe Zasób wg liczby izb A B C D Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie. Zasób wg powierzchni Legenda do wykresu 8.13: Gospodarswa domowe Zasób wg liczby izb Zasób wg powierzchni A jednoosobowe B dwuosobowe C trzyosobowe D czteroosobowe i więcej B jedno i dwuizbowe C - trzyizbowe D czteroizbowe i więcej A poniżej 39 m2 B m2 C m2 D powyżej 80 m2 214

100 liczba dni 8.3 Informacje o rynku mieszkaniowym w Olsztynie Tabela 8.7. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Olsztynie L.p. Wyszczególnienie Deweloperzy Pośrednicy Notariusze Rzeczoznawcy majątkowi Spółdzielnie mieszkaniowe Wspólnoty mieszkaniowe Źródło: szacunki NBP O/O w Olsztynie. Tabela 8.8. Transakcje mieszkaniowe na rynku wtórnym w Olsztynie Wyszczególnienie Liczba umów Wartość w tys. zł Źródło: szacunki NBP O/O w Olsztynie. Wykres Średni czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie Ceny na rynku mieszkaniowym w Olsztynie (wg bazy NBP) Tabela 8.9. Poziom średniej ceny mieszkania w Olsztynie Notowanie ofertowa Rynek pierwotny transakcyjna ofertowa Rynek wtórny transakcyjna hedoniczna IV kw I IV kw I II

101 IV kw I IV kw I IV kw Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Tabela Dynamika zmian średniej ceny mieszkania w Olsztynie Dynamika kw./kw. Dynamika r/r Notowanie Rynek pierwotny Rynek wtórny Rynek pierwotny Rynek wtórny ofert. trans. ofert. trans. hedon. ofert. trans. ofert. trans. hedon IV kw ,0 108,7 122,2 117,3 122, ,3 103,2 123,0 111,4 99, I 92,8 112,1 106,0 114,8 119, ,6 108,1 100,8 100,6 103,9 122,5 135,9 160,5 150,9 150,1 IV kw ,0 106,1 95,8 104,7 101,3 102,1 132,7 126,0 134,7 124,2 98,0 115,3 100,6 98,3 108,9 93,2 148,3 103,0 118,9 136,3 I 100,0 98,5 96,4 97,3 90,8 100,5 130,3 93,7 100,8 104,1 II 102,6 104,6 99,0 96,5 95,8 100,5 126,1 92,0 96,7 96,0 IV kw ,7 96,2 99,6 100,2 105,1 97,2 114,4 95,7 92,5 99,6 97,7 101,5 95,6 97,5 97,6 96,9 100,7 91,0 91,8 89,2 I 101,1 101,5 99,6 99,3 98,9 97,9 103,7 93,9 93,6 97,2 95,7 95,8 100,5 101,2 98,1 91,3 95,0 95,4 98,2 99,6 IV kw ,3 104,6 99,7 101,4 105,4 103,2 103,2 95,4 99,4 99,8 107,7 108,5 100,9 98,4 97,0 113,8 110,4 100,7 100,3 99,3 I 91,5 93,2 98,9 101,8 101,8 103,0 101,4 100,0 102,9 102,2 105,4 110,5 101,1 98,9 99,1 113,4 116,9 100,5 100,5 103,1 IV kw ,7 99,7 99,9 98,2 97,5 104,5 111,5 100,7 97,3 95,4 Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. 216

102 1% % 61% % % % % % 7 51% % % 2 2 2% 8.4 Ceny mieszkań i ich cechy Rynek pierwotny Wykres Ceny ofertowe na rynku pierwotnym Wykres Ceny transakcyjne na rynku pierwotnym minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek pierwotny, oferty minimalna maksymalna średnia* mediana limit RnS Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek pierwotny, transakcje <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek pierwotny, oferty <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek pierwotny, transakcje pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. 217

103 % 51% % 4 52% % % % % 1% 2% 2% zł / m kw Rynek wtórny Wykres Ceny mieszkań na rynku wtórnym oferty Wykres Ceny mieszkań na rynku wtórnym transakcje minimalna maksymalna średnia mediana RnS Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek wtórny - oferty minimalna maksymalna średnia hedoniczna mediana RnS Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek wtórny - transakcje <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek wtórny - oferty <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek wtórny - transakcje pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. 218

104 Wykres Ceny wg formy własności rynek wtórny, oferty Wykres Ceny wg formy własności rynek wtórny, transakcje spółdzielcze Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. własność Wykres Ceny wg standardu wykończenia rynek wtórny, oferty spółdzielcze własność Wykres Ceny wg standardu wykończenia rynek wtórny, transakcje niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres Ceny wg kondygnacji rynek wtórny, oferty niski przeciętny wysoki Wykres Ceny wg kondygnacji rynek wtórny, transakcje <= Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. <=

105 Wykres Ceny wg technologii budowy rynek wtórny, oferty Wykres Ceny wg technologii budowy rynek wtórny, transakcje tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres Ceny wg roku budowy rynek wtórny, oferty tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Wykres Ceny wg roku budowy rynek wtórny, transakcje pow Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie pow

106 9. Opole 9.1 Tendencje na rynku mieszkaniowym w Opolu Sytuacja na opolskim rynku nieruchomości mieszkaniowych w ostatnich trzech latach zmieniała się bardzo dynamicznie. Z uwagi na globalny kryzys gospodarczy pod koniec 2008 roku w Opolu nastąpiło załamanie sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym i pierwotnym. Główną determinantą znacznego ograniczenia popytu był wzrost barier kredytowania zakupu nieruchomości. Negatywne skutki powstałej sytuacji szybko uwidoczniły się w podstawowych statystykach charakteryzujących rynek nieruchomości mieszkaniowych, m.in. w aspekcie wydanych pozwoleń na budowę oraz mieszkań, których budowę rozpoczęto (w 2009 r. w porównaniu z 2008 r. odnotowano ich spadek odpowiednio o 78, oraz 70, - Tabela 9.5). Biorąc pod uwagę wyżej wymienione statystki charakteryzujące rynek nieruchomości mieszkaniowych możemy zauważyć, iż w 2010 r. sytuacja na rynku nieruchomości w mieście Opole uległa poprawie, co może stanowić przesłankę do postawienia hipotezy, iż w następnych latach nastąpi jej dalsza poprawa. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego dla miasta Opola obejmuje około 30, terenów 2, a więc stanowi on znaczne ograniczenie dla nowych inwestycji. Trudno jest w tej chwili określić jak duży udział będą stanowiły w przyszłości tereny przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe. Dlatego też jak tylko pojawiają się nowe przetargi na działki budowlane w atrakcyjnych lokalizacjach przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne, to osiągają one bardzo wysokie ceny, w porównaniu do ceny wywoławczej. Stopa bezrobocia w Opolu na koniec 2010 r. wynosiła 6, - Wykres 9.3. W porównaniu z 2008 r., kiedy była najniższa w ostatnich latach, odnotowano jej wzrost o 1,9 pp. Większa liczba bezrobotnych (zwłaszcza ludzi młodych i wykształconych) oraz coraz mniejsza liczba mieszkańców w mieście Opolu (głównie jest to efekt migracji za pracą) mogą spowodować pojawienie się negatywnej tendencji po stronie popytowej na lokalnym rynku nieruchomości. Rozpatrując kształtowanie się wartości udzielanych kredytów w Opolu możemy zauważyć, że duża negatywna zmiana nastąpiła w 2009 r. Kwota udzielonych kredytów mieszkaniowych w 2009 r. była o 38, niższa niż w 2008 r. Wykres 9.8. Uwzględniając dane dotyczące udzielonych kredytów z trzech pierwszych kwartałów 2010 r. możemy wnioskować, że tendencja ta zostanie utrzymana. Z roku na rok w Opolu zawieranych jest coraz więcej małżeństw (oszacowana funkcja trendu liniowego metodą KMRL: y = 33,55x + 474, przy R 2 = 0,78 Tabela 9.2), jednak ze względu na to, iż coraz częściej mówi się o tym, że kredyty na preferencyjnych warunkach skierowane właśnie do nich (Rodzina na Swoim) będą ograniczane, a młode osoby w większości nie dysponują kapitałem na zakup mieszkania ani wystarczająco wysokimi zarobkami, trudno jest oczekiwać, aby przełożyło się to na większy popyt z ich strony. Dodatkowo niepewność decyzyjną na rynku nieruchomości mieszkaniowych powoduje wysoki poziom kursu franka szwajcarskiego. Fakt, iż wielu kredytobiorców zaciągało kredyt właśnie w tej walucie powoduje, że może on przewyższać wartość rynkową mieszkania. Jeśli tak by się działo to spowoduje to niekorzystne tendencje w spłacie już zaciągniętych kredytów. Z uwagi na nieduży potencjał opolskiego rynku nieruchomości w latach poprzednich nie zaobserwowano inwestycji na rynku pierwotnym o charakterze spekulacyjnym. Na opolskim rynku nieruchomości dominującą pozycję mają deweloperzy lokalni. Względny wskaźnik podobieństwa struktur dla mieszkań oddanych do użytkowania (Tabela 9.6) w 2010 r. w porównaniu do 2009 r. wynosi 0,82 (idealne podobieństwo = 1). 2 Szacunek na dzień r. 221

107 W porównaniu struktur wzięto pod uwagę mieszkania: indywidualne, spółdzielcze, na sprzedaż lub wynajem, społeczne czynszowe i komunalne. W analizowanych okresach porównywane struktury zaburza brak tendencji w przypadku mieszkań spółdzielczych czynszowych i komunalnych, pomijając te dwie kategorie względny wskaźnik podobieństwa struktur wynosi 0,96. Przeciętny czas oczekiwania mieszkania na sprzedaż na rynku wtórnym w 2009 r. wynosił około 98 dni, a w 2010 r. wynosił on około 95 dni (porównaj Wykres 9.14). Zarówno w 2009 jak i 2010 r. najczęściej kupujący na rynku wtórnym decydowali się na zakup mieszkań 2 i 3 pokojowych o powierzchni do 60 metrów kwadratowych. Średnia cena mieszkań sprzedawanych na rynku wtórnym w 2010 r. była o 1, wyższa niż w 2009 r. Na rynku pierwotnym w 2010 r. najczęściej kupowane były mieszkania posiadające 2 i 3 pokoje o powierzchni pomiędzy 40 a 80 m kw. W roku 2009 najczęściej kupowano mieszkania posiadające 1 i 2 pokoje o powierzchni do 60 metrów kwadratowych. W najbliższym okresie nie należy oczekiwać większych zmian na rynku mieszkaniowym w Opolu. W mieście powstaje niewiele nowych inwestycji mieszkaniowych, a na rynku wtórnym ceny wydają się być ustabilizowane. Pilotażowe badanie cen domów i działek, obejmowało dwa okresy badawcze, tj. III oraz IV kw r. W województwie opolskim przeciętna cena ofertowa metra kwadratowego domów na rynku wtórnym w badanym okresie wynosiła 3169 zł, natomiast przeciętna cena transakcyjna 3241 zł. Przeciętna cena ofertowa gruntów kształtowała się na poziomie 161 zł za m kw., natomiast cena transakcyjna gruntów na poziomie 116 zł za m kw. Należy również zaznaczyć, że zdecydowana większość inwestycji deweloperskich dotycząca budowy domów jest dokonywana przez podmioty indywidualne, w związku z czym w przyszłości mogą się pojawić trudności w uzyskaniu optymalnej wielkości próby badawczej. 222

108 9.2 Podstawowe dane mieszkaniowe w Opolu Tabela 8.1. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Opolu Wyszczególnienie Zasób mieszkaniowy - mieszkania ogółem bd. - mieszkania na 1000 ludności 342, , , , , , , ,1755 bd. Powierzchnia użytkowa mieszkań -łączna (w m kw.) bd. -przeciętna (w m kw.) 62,4 62,7 62,7 62, ,2 63,3 63,4 bd. -na osobę (w m kw.) 21,4 22,7 22,9 23,1 23,4 23, ,4 bd. Przeciętna ilość izb w mieszkaniu 3,6 3,5 3,5 3,5 3,5 3,5 3,6 3,6 bd. Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,82 2,76 2,74 2,72 2,69 2,66 2,63 2,6 bd. L. gospodarstw mieszkaniowych w 2002 r L. gospodarstw domowych na mieszkanie w zasobie w 2002 r. 1,18 Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu Czynniki demograficzne w Opolu Tabela 9.2. Czynniki demograficzne w Opolu Wg stanu na XII: Liczba ludności Przyrost naturalny Saldo migracji w liczbach bezwzględnych Zmiana liczby ludności Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1000 ludności Małżeństwa ,0-2,5 4, ,6-3,7 4, ,9-2,2 4, ,5-3,2 4, ,2-4,0 5, ,3-5,3 5, ,1-3,9 5, ,7-3,3 6, (I-IX) ,7-1,1 5,9 Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu. 223

109 tys. osób na 1000 ludności (I - IX) Wykres 9.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Opola Wykres 9.2. Relacje demograficzne w Opolu 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0-2,0-4,0-6,0 Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu. Małżeństwa Saldo migracji Przyrost naturalny Tabela 9.3. Gospodarstwa domowe w Opolu wg NSP z 2002 r. Gospodarstwa domowe Udział (w %) OGÓŁEM ,0 jednorodzinne ogółem ,8 jednorodzinne 2 osobowe jednorodzinne 3 osobowe jednorodzinne 4 i więcej os dwurodzinne 963 1,8 trzy i więcej rodzinne 35 0,1 nierodzinne ogółem ,3 nierodzinne 1 osobowe nierodzinne 2 osobowe 915 nierodzinne 3 osobowe 109 nierodzinne 4 i więcej os. 42 Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu. Tabela 9.4. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym i nieprodukcyjnym w Opolu Udział ludności (w %) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym ,3 18,1 14, ,2 16,2 15, ,1 14,8 18,0 Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu. 224

110 mln zł m kw. tys. zł ,3 4,4 5,9 6,3 10,4 11,0 9,9 9,1 8,5 % w zł Czynniki ekonomiczne w Opolu Wykres 9.3. Stopa bezrobocia w % w Opolu Wykres 9.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Opolu Opole Polska w Opolu w Polsce Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu. Wykres 9.5. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie (m kw.) w Opolu 0,95 0,90 0,85 0,80 0,75 0,70 0,65 0,60 0,55 0,50 0,45 rynek pierwotny II Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Opolu. rynek wtórny Wykres 9.7. Kredytowa dostępność mieszkania w Opolu Wykres 9.6. Dostępność kredytu (tys. zł) w Opolu II Wykres 9.8. Kredyt mieszkaniowy udzielony w Opolu 85,0 80,0 75,0 70, Opole w tym kredyt "Rodzina na Swoim" 65,0 60,0 55,0 50, ,0 40,0 II Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Opolu. Źródło: NBP na podstawie BIK i BGK. 225

111 9.2.3 Budownictwo mieszkaniowe w Opolu Tabela 9.5. Budownictwo mieszkaniowe w Opolu Pozwolenia na budowę mieszkań Ogółem, w tym: indywidualne na sprzedaż lub wynajem Mieszkania, których budowę rozpoczęto Ogółem, w tym: indywidualne na sprzedaż lub wynajem Mieszkania oddane do użytkowania Ogółem, w tym: indywidualne spółdzielcze na sprzedaż lub wynajem społeczne czynszowe komunalne Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu. Tabela 9.6. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Opolu Mieszkania oddane do użytkowania - ogółem ogółem pow. użytk na 1000 ludności 2,1 3,9 2,9 0,9 3,1 1,5 2,0 4,3 5,8 - na 1000 zaw. małżeństw Małżeństwa minus mieszkania oddane - różnica ogółem na 1000 ludności 2,30 0,16 1,38 3,24 2,16 3,91 3,83 1,68-0,58 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 95,3 90,5 71,6 150,3 80,1 104,8 92,5 75,1 70,5 Liczba izb oddanych Przeciętna ilość izb w mieszkaniu oddanym 3,9 3,7 2,9 5,1 3,3 4,7 5,7 3,9 3,9 Przec. pow. izby 24,4 24,6 25,1 29,4 24,6 22,1 16,4 19,1 18,1 Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu. 226

112 % Zasób mieszkaniowy w Opolu Wykres 9.9. Zasób mieszkaniowy wg wieku w 2002 r. w Opolu łącznie z będącymi w budowie do 1944 Wykres Zasób mieszkaniowy wg powierzchni użytkowej w 2002 r. w Opolu pow. 80 m kw m kw m kw m kw. Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu. Wykres Zasób mieszkaniowy wg liczby izb w 2002 r. w Opolu Wykres Zasób mieszkaniowy wg form własności w Opolu 1 izba 2 izby izby izby Gmina Spółdzielnie mieszkaniowe Zakłady pracy Osoby fizyczne TBS Pozostałe podmioty Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu. Wykres Gospodarstwa domowe wg zasobu w Opolu Gospodarstwa domowe Zasób wg liczby izb A B C D Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu Zasób wg powierzchni Legenda do Wykres 9.13: Gospodarstwa domowe Zasób wg liczby izb Zasób wg powierzchni A jednoosobowe B dwuosobowe C trzyosobowe D czteroosobowe i więcej B jedno i dwuizbowe C - trzyizbowe D czteroizbowe i więcej A poniżej 39 m kw. B m kw. C m kw. D powyżej 80 m kw. 227

113 liczba dni 9.3 Informacje o rynku mieszkaniowym w Opolu Tabela 9.7. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Opolu L.p. Wyszczególnienie Deweloperzy Biura pośredników Kancelarie notarialne Rzeczoznawcy majątkowi Spółdzielnie mieszkaniowe Wspólnoty mieszkaniowe Źródło: szacunki NBP O/O Opole. Tabela 9.8. Transakcje mieszkaniowe na rynku wtórnym w Opolu Wyszczególnienie Liczba umów bd. Wartość w tys. zł bd. Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu. Wykres Średni czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym II Źródło: badanie NBP O/O Opole Ceny na rynku mieszkaniowym w Opolu (wg bazy NBP) Tabela 9.9. Poziom średniej ceny mieszkania w Opolu Rynek pierwotny Notowanie ofertowa transakcyjna ofertowa Rynek wtórny transakcyjna hedoniczna IV kw I IV kw

114 Rynek pierwotny Rynek wtórny Notowanie ofertowa transakcyjna ofertowa transakcyjna hedoniczna I II IV kw I IV kw I IV kw Źródło: badanie NBP O/O Opole. Tabela Dynamika zmian średniej ceny mieszkania w Opolu Dynamika kw./kw. Dynamika r/r Notowanie Rynek pierwotny Rynek wtórny Rynek pierwotny Rynek wtórny ofert. trans. ofert. trans. hedon. ofert. trans. ofert. trans IV kw ,3 113,3 103,9 116, ,4 114,2 113, I.. 123,9 114,5 96, hedon.. 128,6 99,7 104,9 114,6 143,1 128,9 130,7 142,5 147,0 IV kw ,2 104,4 105,5 100,2 94,6. 132,9 121,7 137,5 119,0 99,6 95,7 97,1 93,6 92, ,4 112,7 96,5 I 100,2 92,1 96,1 100,5 104,2. 118,4 98,0 98,9 104,3 II 100,2 100,0 102,9 101,8 100,1 103,3 92,1 101,2 95,9 91,0 IV kw ,5 96,1 99,0 97,5 101,4 100,6 84,8 95,0 93,3 97,6 100,5 100,3 102,2 101,9 103,5 101,5 88,8 100,0 101,6 109,5 I 100,4 91,9 101,1 101,1 104,2 101,7 88,6 105,3 102,3 109,4 101,4 105,7 95,3 93,9 84,3 102,8 93,7 97,5 94,3 92,2 IV kw ,8 95,2 101,8 101,9 101,2 105,2 92,7 100,3 98,6 92,0 101,0 103,9 100,3 99,1 103,5 105,7 96,0 98,4 95,9 92,0 I 101,5 113,7 100,7 108,4 115,8 106,8 118,8 97,9 102,7 102,2 101,4 98,3 101,4 95,3 90,5 106,8 110,5 104,1 104,3 109,7 IV kw ,2 94,1 97,3 100,2 96,5 105,2 109,3 99,6 102,6 104,6 Źródło: badanie NBP O/O Opole. 229

115 % % 71% % % % % Ceny mieszkań i ich cechy Rynek pierwotny Wykres Ceny ofertowe na rynku pierwotnym Wykres Ceny transakcyjne na rynku pierwotnym II minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O Opole. 0 I IV kw I IV kw I IV kw I minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS IV kw Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek pierwotny, oferty II <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O Opole. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek pierwotny, oferty Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek pierwotny, transakcje II <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek pierwotny, transakcje II 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok II 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O Opole. 230

116 % % 51% % % % % 4 51% % % zł / m kw Rynek wtórny Wykres Ceny mieszkań na rynku wtórnym oferty II minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O Opole. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek wtórny - oferty zasób w 2002 r. IV kw I IV kw I IV kw I IV kw I <=40 (40; 60] (60; 80] >80 IV kw Źródło: badanie NBP O/O Opole. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek wtórny - oferty zasób w 2002 r. IV kw I IV kw I IV kw I IV kw I 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O Opole. IV kw Wykres Ceny mieszkań na rynku wtórnym transakcje II minimalna maksymalna średnia hedoniczna mediana limit RnS Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek wtórny - transakcje zasób w 2002 r. IV kw I IV kw I IV kw I IV kw <=40 (40; 60] (60; 80] >80 I IV kw Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek wtórny - transakcje zasób w 2002 r. IV kw I IV kw I IV kw I IV kw I 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. IV kw

117 Wykres Ceny wg formy własności rynek wtórny, oferty spółdzielcze II własność Źródło: badanie NBP O/O Opole. Wykres Ceny wg standardu wykończenia rynek wtórny, oferty II niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O Opole. Wykres Ceny wg kondygnacji rynek wtórny, oferty 5500 Wykres Ceny wg formy własności rynek wtórny, transakcje spółdzielcze II własność Wykres Ceny wg standardu wykończenia rynek wtórny, transakcje II niski przeciętny wysoki Wykres Ceny wg kondygnacji rynek wtórny, transakcje II <= Źródło: badanie NBP O/O Opole II <=

118 Wykres Ceny wg technologii budowy rynek wtórny, oferty II tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O Opole. Wykres Ceny wg roku budowy rynek wtórny, oferty Wykres Ceny wg technologii budowy rynek wtórny, transakcje II tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Wykres Ceny wg roku budowy rynek wtórny, transakcje II pow Źródło: badanie NBP O/O Opole II pow

119 10. Poznań 10.1 Tendencje na rynku mieszkaniowym w Poznaniu Poznań to jedno z najstarszych i największych miast Polski, ważny ośrodek naukowy, kulturalny i gospodarczy (Poznański Okręg Przemysłowy). Przyznanie miastu w 2009 r. prawa organizacji Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej EURO 2012 stało się impulsem w zakresie rozwoju infrastruktury komunikacyjnej oraz rozbudowy bazy sportoworekreacyjnej. Od 2006 r. Poznań niezmiennie posiada ocenę wiarygodności kredytowej (rating) nadaną przez niezależnie działającą agencję ratingową Moody's Investors Service na poziomie A3 z prognozą stabilną. W 2010 r. miasto zwyciężyło w konkursie Najlepiej Zarządzane Miasto zorganizowanym przez Centrum im. Adama Smitha. Poznań postrzegany jest jako miasto otwarte na zagranicznych inwestorów, o wysokiej jakości edukacji i relatywnie wysokiej jakości życia. Taki wizerunek miasta utrwala od 2009 r. strategia promocyjna pod hasłem Poznań. Miasto know-how. Dodatkowe atuty miasta, takie jak dynamiczny rozwój przedsiębiorstw, relatywnie wysokie wynagrodzenia, niskie bezrobocie, rezerwy terenów pod budownictwo mieszkaniowe, stosunkowo szeroka oferta w zakresie edukacji, kultury i rekreacji, niezła komunikacja publiczna, coraz lepsze skomunikowanie miasta z innymi ważnymi ośrodkami, sprawne instytucje, etos przedsiębiorczości i pracy, stanowią zachętę do osiedlania się w Poznaniu. Głównym problemem jest brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego znacznej części miasta, mimo tego, że według informacji Urzędu Miasta w latach powierzchnia objęta miejscowymi planami zwiększyła się czterokrotnie. W połowie ub.r. miasto posiadało 122 plany, obejmujące 2 powierzchni, z czego połowę uchwalono w ostatnich 4 latach. W opracowaniu było dalszych 99 planów dla obszaru miasta. W Poznaniu następuje ciągły spadek liczby ludności, co w dużej mierze kreuje perspektywy rozwoju rynku nieruchomości. Spowodowany jest on zarówno ujemnym saldem migracji, jak również przyrostem naturalnym, który dopiero od roku 2006 jest dodatni. Mieszkańcy Poznania migrują przede wszystkim do szybko rosnących miejscowości w otaczającym miasto powiecie poznańskim ludność tego powiatu w latach wzrosła o ok. 50 tys. (do 319 tys., tj. o ponad ), podczas gdy liczba mieszkańców Poznania spadła o 22,8 tys. (tj. o ). Prognozy GUS co do liczby ludności Poznania nie są optymistyczne. Z obecnych ponad 552 tys. liczba mieszkańców w 2030 r. ma spaść do ok. 485 tys. Ujemnego salda migracji nie równoważy dodatni przyrost naturalny. W latach nastąpiły niekorzystne zmiany w strukturze wieku mieszkańców Poznania. Obserwujemy pogłębianie się procesu starzenia mieszkańców miasta: zmniejszyła się liczba ludności w wieku produkcyjnym i przedprodukcyjnym, zwiększyła się natomiast grupa ludności w wieku poprodukcyjnym. W wyniku kryzysu w gospodarce światowej, od 2009 r. w Poznaniu nastąpiło spowolnienie gospodarcze, które jest widoczne na lokalnym rynku pracy. Stopa bezrobocia wzrosła z 1, w grudniu 2008 r. do 3, w grudniu 2010 r. Optymistycznie przedstawia się dynamika przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw. W 2010 r. przeciętne wynagrodzenie wynosiło 3842 zł i było o 11, wyższe od przeciętnego w kraju (3435 zł). Tendencją wzrostową charakteryzuje się współczynnik siły nabywczej ludności Poznania mierzony ilością m kw. do kupienia za przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Znaczny wzrost siły nabywczej na rynku pierwotnym w IV kw r. spowodowany był w dużym stopniu spadkiem średniej ceny transakcyjnej przy jednoczesnym wzroście średniej płacy. W latach banki zaostrzyły politykę kredytową wobec klientów. Pod koniec 2010 r. dostępność kredytu hipotecznego wzrosła, a banki chętniej kredytowały inwestycje 234

120 deweloperskie. Zdolność kredytowa potencjalnych kredytobiorców rośnie, podobnie jak wiarygodność inwestycji deweloperów wobec banków. Mieszkaniec Poznania o dochodzie w wysokości przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw może zaciągnąć kredyt w wysokości 103,5 tys. zł, przy założeniu spłaty w ciągu 25 lat. Choć wielkość zasobu mieszkaniowego w Poznaniu ulega systematycznemu wzrostowi, to mieszkania z wielkiej płyty z lat , położone w dzielnicach Stare Miasto i Nowe Miasto, w dalszym ciągu mają znaczący udział. Statystyka wydanych pozwoleń na budowę i rozpoczętych budów w ostatnich latach odzwierciedla okres szybkiego rozwoju rynku nieruchomości oraz okres kryzysu. W latach obserwowano coroczny wzrost liczby wydawanych pozwoleń na budowę i rozpoczętych budów, rok 2008 pokazał spadek obu wielkości, a 2009 ponowne ożywienie. Problemem jest przewlekłość oczekiwania na pozwolenie na budowę. W 2010 r. odnotowano dalszy spadek liczby mieszkań oddanych do użytku. Oznacza to, że deweloperzy, którzy nadal pozostali największymi inwestorami w obszarze budownictwa mieszkaniowego, często wstrzymywali się z nowymi inwestycjami w czasie kryzysu. Trudno ocenić, jak zareagują deweloperzy i jak zmienią się ceny nieruchomości w związku z otwarciem niemieckiego rynku pracy dla polskich pracowników budowlanych. Deweloperzy, podążając za oczekiwaniami klientów, coraz częściej oferują mieszkania na osiedlach ogrodzonych, ze stałym monitoringiem. Podaż atrakcyjnych terenów w pobliżu centrum Poznania jest niewielka, dlatego inwestorzy umiejętnie zabudowują działki między kamienicami oraz tereny poprzemysłowe i powojskowe. Rynek pierwotny w IV kw r. zaobserwowano duży spadek cen transakcyjnych, co jest wynikiem działań deweloperów, którzy obniżyli cenę, chcąc sprzedać liczne starsze oferty zanim rozpoczną nowe inwestycje. W 2010 r., podobnie jak w roku poprzednim, najwięcej transakcji dotyczyło mieszkań o powierzchni m kw. (47,2%). Z badań wynika, że nadal najczęściej kupowane są mieszkania dwupokojowe (5 transakcji). Od II kw r. średnia cena transakcyjna utrzymuje się poniżej limitu programu Rodzina na swoim. Rynek wtórny pomimo stosunkowo dużej podaży mieszkań na rynku wtórnym (głównie z wielkiej płyty), I r. był kolejnym kwartałem wzrostu średniej ceny ofertowej mieszkań. Mogło to być efektem wzrostu zainteresowania mieszkaniami budowanymi w technologii wielkiej płyty, która jest bardziej trwała niż wcześniej sądzono. W drugiej połowie 2010 r. na rynku wtórnym nastąpił spadek cen transakcyjnych. Podobnie jak na rynku pierwotnym najczęściej kupowane były mieszkania dwupokojowe. W 2010 r. zaobserwowano ożywienie na rynku wtórnym. Na koniec 2010 r. w stosunku do I kwartału skróceniu uległ średni czas sprzedaży mieszkania. Najkrótszy czas przebywania oferty na rynku odnotowano w IV kw r., natomiast najdłuższy w I kw. ub.r. Zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, mieszkania o powierzchni od 40 do 60 m kw. stanowiły także największą pozycję w ofercie deweloperów i pośredników. Oznacza to, że oferta była dostosowana do potrzeb rynku. Przeprowadzone przez O/O w Poznaniu w III i IV kw r. badanie pilotażowe obejmujące swoim zasięgiem miasto Poznań i powiat poznański (pilotaż cen mieszkań, domów i gruntów) wykazało, że na ceny na rynku wtórnym ma wpływ przede wszystkim lokalizacja (bezpośrednie sąsiedztwo Poznania lub dobre połączenie z tym miastem), uzbrojenie terenu oraz powierzchnia. Nieruchomości położone w bezpośrednim sąsiedztwie Poznania osiągają porównywalne ceny, jak w stolicy Wielkopolski. Ze względu na bardzo małą liczbę danych pozyskanych od deweloperów dokonano przeglądu rynku pierwotnego, który obejmował rozmowy z deweloperami współpracującymi z oddziałem oraz analizę informacji w mediach. Ustalono, że najwięcej inwestycji zlokalizowano w pobliżu Poznania (np. w Czapurach, Lusówku i Komornikach) oraz 235

121 w miejscowościach dobrze skomunikowanych ze stolicą regionu (np. Kórnik). Deweloperzy realizują również nowe projekty budownictwa jednorodzinnego w Poznaniu (m.in. Morasko, Strzeszyn i Ławica). 236

122 10.2 Podstawowe dane mieszkaniowe w Poznaniu Tabela Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Poznaniu Wyszczególnienie Zasób mieszkaniowy - mieszkania ogółem br. - mieszkania na 1000 ludności ,66 br. Powierzchnia użytkowa mieszkań -łączna (w m kw.) br. -przeciętna (w m kw.) 62, ,2 63,5 63,6 63,8 64,2 64,3 br. -na osobę (w m kw.) 23,1 23,7 24,2 24,8 25, ,7 27,2 br. Przeciętna ilość izb w mieszkaniu 3,5 3,5 3,5 3,5 3,5 3,5 3,5 3,5 br. Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,7 2,7 2,6 2,6 2,5 2,5 2,4 2,4 br. L. gospodarstw mieszkaniowych w 2002 r L. gospodarstw domowych na mieszkanie w zasobie w 2002 r. 1,17 Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu Czynniki demograficzne w Poznaniu Tabela Czynniki demograficzne w Poznaniu Wg stanu na XII: Liczba ludności Przyrost naturalny Saldo migracji w liczbach bezwzględnych Zmiana liczby ludności Małżeństwa Przyrost naturalny Saldo migracji na 1000 ludności Małżeńst wa ,1-1,2 4, ,4-2,6 4, ,2-3,5 4, ,0-3,7 5, ,0-4,3 5, ,0-5,5 6, ,7-5,6 6, ,2-4,1 6, ,8-5,4 5,7 Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu. 237

123 tys. osób na 1000 ludności Wykres Liczba ludności oraz jej prognoza dla Poznania 610 Wykres Relacje demograficzne w Poznaniu Małżeństwa Saldo migracji Przyrost naturalny -0.8 Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu. Tabela Gospodarstwa domowe w Poznaniu wg NSP z 2002 r. Gospodarstwa domowe Udział (w %) OGÓŁEM ,0 jednorodzinne ogółem ,2 jednorodzinne 2 osobowe jednorodzinne 3 osobowe jednorodzinne 4 i więcej os dwurodzinne ,5 trzy i więcej rodzinne 201 0,1 nierodzinne ogółem ,2 nierodzinne 1 osobowe nierodzinne 2 osobowe nierodzinne 3 osobowe 473 nierodzinne 4 i więcej os. 197 Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu. Tabela Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym i nieprodukcyjnym w Poznaniu Udział ludności (w %) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym ,3 17,4 16, ,4 15,9 16, ,1 15,2 18,7 Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu. 238

124 mln zł Czynniki ekonomiczne w Poznaniu Wykres Stopa bezrobocia w % w Poznaniu Wykres Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Poznaniu Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu. Wykres Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie (m kw.) w Poznaniu Wykres Dostępność kredytu (tys. zł) w Poznaniu Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Poznaniu. Wykres Kredytowa dostępność mieszkania w Poznaniu Wykres Kredyt mieszkaniowy udzielony w Poznaniu 100,0 90,0 80, Poznań w tym kredyt "Rodzina na Swoim" 70, , , , Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Poznaniu. Źródło: NBP na podstawie BIK i BGK. 239

125 Budownictwo mieszkaniowe w Poznaniu Tabela Budownictwo mieszkaniowe w Poznaniu Pozwolenia na budowę mieszkań Ogółem, w tym: indywidualne na sprzedaż lub wynajem Mieszkania, których budowę rozpoczęto Ogółem, w tym: indywidualne na sprzedaż lub wynajem Mieszkania oddane do użytkowania Ogółem, w tym: indywidualne spółdzielcze na sprzedaż lub wynajem społeczne czynszowe komunalne Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu, Urząd Miasta w Poznaniu. Tabela Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Poznaniu Mieszkania oddane do użytkowania - ogółem - ogółem pow. użytk. - na 1000 ludności - na 1000 zaw. małżeństw Małżeństwa minus mieszkania oddane ,0 5,3 4,4 5,9 5,0 7,1 6,0 6,4 5, różnica ogółem - na 1000 ludności ,20-0,47 0,26-0,86 0,45-1,09 0,58-0,05-0,03 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m2) 80,7 99,1 93,4 83,9 78,1 80,7 90,2 69,8 72,5 Liczba izb oddanych Przeciętna ilość izb w mieszkaniu oddanym 3,3 3,9 3,6 3,3 3,4 3,3 3,4 3,2 3,3 Przec. pow. izby 24,5 25,4 25,9 25,4 23,0 24,5 26,5 21,8 22,0 Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu. 240

126 Zasób mieszkaniowy w Poznaniu Wykres Zasób mieszkaniowy wg wieku w 2002 r. w Poznaniu Wykres Zasób mieszkaniowy wg powierzchni użytkowej w 2002 r. w Poznaniu Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu. Wykres Zasób mieszkaniowy wg liczby izb w 2002 r. w Poznaniu Wykres Zasób mieszkaniowy wg form własności w Poznaniu Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu Wykres Gospodarstwa domowe vs. zasób w Poznaniu Legenda do wykresu 10.13: Gospodarstwa domowe Zasób wg liczby izb Zasób wg powierzchni A jednoosobowe B dwuosobowe C trzyosobowe D czteroosobowe i więcej B jedno i dwuizbowe C - trzyizbowe D czteroizbowe i więcej A poniżej 39 m2 B m2 C m2 D powyżej 80 m2 Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu. 241

127 10.3 Informacje o rynku mieszkaniowym w Poznaniu Tabela Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Poznaniu L.p. Wyszczególnienie Deweloperzy Pośrednicy Notariusze Rzeczoznawcy majątkowi Spółdzielnie mieszkaniowe Wspólnoty mieszkaniowe Źródło: szacunki NBP O/O w Poznaniu. Tabela Transakcje mieszkaniowe na rynku wtórnym w Poznaniu Wyszczególnienie Liczba umów Wartość w tys. zł Źródło: Zarząd Geodezji i Katastru Miejskiego GEOPOZ w Poznaniu. Wykres Średni czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu Ceny na rynku mieszkaniowym w Poznaniu (wg bazy NBP) Tabela Poziom średniej ceny mieszkania w Poznaniu Rynek pierwotny Notowanie ofertowa transakcyjna ofertowa Rynek wtórny transakcyjna hedoniczna IV kw I IV kw I II IV kw

128 I IV kw I IV kw Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Tabela Dynamika zmian średniej ceny mieszkania w Poznaniu Dynamika kw./kw. Dynamika r/r Notowanie Rynek pierwotny Rynek wtórny Rynek pierwotny Rynek wtórny ofert. trans. ofert. trans. hedon. ofert. trans. ofert. trans. hedon IV kw ,0 141,0 118,9 117, ,1 136,8 115, I 164,7 108,4 109,7 122, ,5 99,1 95,4 104,8 103,3 191,2 201,7 170,2 174,2 171,5 IV kw ,0 98,7 101,3 102,5 97,4. 141,1 145,1 152,4 144,5 100,5 110,7 96,3 106,9 106,4 126,2 117,4 102,2 140,6 143,8 I 85,3 91,9 97,8 92,1 96,4 65,4 99,4 91,0 105,8 103,2 II 98,1 97,3 98,1 104,9 99,5 80,7 97,7 93,6 105,8 99,4 IV kw ,0 97,9 99,6 88,4 94,1 83,3 96,9 92,0 91,3 96,0 99,0 105,1 100,4 96,2 97,5 82,1 92,0 95,9 82,2 87,9 I 100,4 90,7 104,0 107,4 92,9 96,5 90,9 102,0 95,8 84,8 95,7 95,9 96,0 93,0 106,6 94,2 89,5 99,8 85,0 90,8 IV kw ,0 97,8 99,2 99,2 97,7 92,2 89,4 99,5 95,4 94,3 99,5 107,6 102,5 104,2 96,6 92,7 91,5 101,6 103,3 93,5 I 98,7 103,3 100,8 103,1 111,7 91,2 104,2 98,5 99,3 112,3 100,0 95,8 98,2 98,6 93,5 95,3 104,1 100,7 105,3 98,5 IV kw ,8 84,2 100,6 95,4 105,4 90,1 89,7 102,1 101,2 106,3 Źródło: badanie NBP O/O Poznaniu. 243

129 10.4 Ceny mieszkań i ich cechy Rynek pierwotny Wykres Ceny ofertowe na rynku pierwotnym Wykres Ceny transakcyjne na rynku pierwotnym II minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu II minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek pierwotny, oferty Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek pierwotny, transakcje Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek pierwotny, oferty Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek pierwotny, transakcje Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. 244

130 Rynek wtórny Wykres Ceny mieszkań na rynku wtórnym oferty Wykres Ceny mieszkań na rynku wtórnym transakcje Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek wtórny oferty Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej rynek wtórny transakcje Źródło: badanie NBP O/O Poznaniu. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek wtórny oferty Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi rynek wtórny - transakcje Źródło: badanie NBP O/O Poznaniu. 245

131 Wykres Ceny wg formy własności rynek wtórny, oferty Wykres Ceny wg formy własności rynek wtórny, transakcje Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Wykres Ceny wg standardu wykończenia rynek wtórny, oferty Wykres Ceny wg standardu wykończenia rynek wtórny, transakcje Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Wykres Ceny wg kondygnacji rynek wtórny, oferty Wykres Ceny wg kondygnacji rynek wtórny, transakcje Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. 246

132 Wykres Ceny wg technologii budowy rynek wtórny, oferty Wykres Ceny wg technologii budowy rynek wtórny, transakcje Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Wykres Ceny wg roku budowy rynek wtórny, oferty Wykres Ceny wg roku budowy rynek wtórny, transakcje Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. 247