Monografie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2016 r. 81

Transkrypt

1 Monografie

2 Monografie 1. Białystok Bydgoszcz Katowice Kielce Kraków Lublin Łódź Olsztyn Opole Poznań Rzeszów Szczecin Trójmiasto Warszawa Wrocław Zielona Góra 299 Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 81

3 82 Narodowy Bank Polski

4 Białystok 1. Białystok 1.1. Nieruchomości mieszkaniowe Czynniki wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Sytuacja demograficzna w 216 r. w Białymstoku poprawiła się w porównaniu do poprzedniego roku. Przyrost naturalny wzrósł i znajduje się obecnie na poziomie zbliżonym do maksymalnych notowanych od początku XXI w. Saldo migracji przyjęło wartość dodatnią (po ujemnej w roku poprzednim). Również liczba zawartych małżeństw wzrosła i zanotowała najwyższy poziom od 5 lat. W dalszym ciągu obserwuje się pogarszanie się wskaźnika obciążenia demograficznego. Nieznacznie wzrósł udział osób w wieku przedprodukcyjnym (do 17,1% wobec 17, w roku poprzednim), zmniejszył się udział osób w wieku produkcyjnym, natomiast odsetek ludności w wieku poprodukcyjnym stale się zwiększa i na koniec 216 r. osiągnął poziom 19,9%. Na białostockim rynku pracy na koniec 216 r. zanotowano spadek stopy bezrobocia rejestrowanego. Jest ona w dalszym ciągu wyższa niż stopa bezrobocia dla całego kraju, a odnotowany spadek względem roku poprzedniego jest silniejszy w Białymstoku niż w skali całego kraju. Na koniec 216 r. zanotowano rekordowo niski (na przestrzeni ostatnich 15 lat) udziału ludności poniżej 34. roku życia wśród ogółu osób bezrobotnych wskaźnik ten ukształtował się na poziomie 37,3%. W 216 r. wzrost wynagrodzeń wyniósł 4,6% względem poprzedniego roku, a jego dynamika była wyższa niż notowana dla całego kraju (przez 8 poprzednich lat dynamika dla kraju była wyższa niż dla Białegostoku). Silniejszy niż dla całego kraju wzrost wynagrodzeń nieznacznie zmniejszył różnicę pomiędzy Białymstokiem a średnią dla całej Polski (w 216 r. różnica wyniosła 16,9% wobec 17,5% w roku poprzednim). Wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych w Białymstoku w 216 r. wyniosła blisko 394 mln zł i była wyższa o ok. 6,5% od zanotowanej w poprzednim roku (w całym kraju zanotowano wzrost wartości nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych o 1,1%). Pod względem ilościowym najwięcej kredytów udzielono w II kw. 216 r., zaś największą sumaryczną wartość kredytów odnotowano w I kw. 216 r Zasób mieszkaniowy Zasób mieszkaniowy w Białymstoku stale się powiększa, a ubytki w zasobach mają marginalne znaczenie. W Białymstoku na koniec 216 r. zasób wyniósł 43 mieszkań na 1 ludności. Wraz ze wzrostem zasobu poprawiają się wszystkie wskaźniki sytuacji mieszkaniowej, w tym powierzchnia użytkowa na osobę. W relacji do roku poprzedniego oddano ogółem do użytkowania o ok. 14% mniej mieszkań. Liczba mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem w 216 r. spadła o ok. 23% względem poprzedniego roku, natomiast mieszkań indywidualnych wzrosła o 7%. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, ogółem spadła o 2 (mieszkań indywidualnych wzrosła o 14,8%, zaś tych przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem spadła o 23,6%). Wyraźny spadek liczby pozwoleń na budowę (o 31,5%) z pewnością przełoży się na zmniejszenie liczby mieszkań oddawanych do użytkowania w latach kolejnych. Liczba pozwoleń na budowę jest nieznacznie niższa od wartości średniej z poprzednich 5 lat. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 83

5 Białystok Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Rynek pierwotny Podobnie jak w poprzednich latach lokalny rynek nieruchomości mieszkaniowych w 216 r. w Białymstoku zdominowany był przez rynek pierwotny. Średnie ceny ofertowe na koniec 216 r. były o 3,7% niższe od zanotowanych na koniec 215 r. Ceny transakcyjne i średnioroczne utrzymały się na zbliżonym poziomie. Szacowana liczba transakcji w całym 216 r. w stosunku do poprzedniego roku była wyższa o ok. 1,5% niż w 215 r. Stabilizacja cen transakcyjnych połączona ze wzrostem wynagrodzeń przełożyła się na większą dostępność mkw. mieszkania za przeciętne miesięczne wynagrodzenie. W 216 r. odwróciła się wieloletnia tendencja spadku powierzchni nabywanych mieszkań (wzrost średniej powierzchni o blisko 6% w 216 r.). W przypadku ofert zanotowano podobny wzrost. Limit ceny w programie MDM# dla Białegostoku na koniec 216 r. był wyższy o 7,7% niż notowana średnia cena transakcyjna dla miasta, co sprawiło, że większość mieszkań znajdujących się poza centrum spełniało kryterium cenowe dopłaty w ramach tego programu Rynek wtórny Na rynku wtórnym ceny ofertowe na koniec 216 r. ukształtowały się na poziomie 4568 zł/mkw., natomiast średnia cena transakcyjna wyniosła 478 zł/mkw. Ceny ofertowe na koniec 216 r. były wyższe o 2,5% w stosunku do notowanych rok wcześniej, natomiast ceny transakcyjne wzrosły o 5,5% (średnioroczne wzrosty cen były podobne). Wzrost wynagrodzeń zbliżony do wzrostów cen transakcyjnych sprawił, że nie zmieniła się dostępność mieszkania za przeciętne miesięczne wynagrodzenie. Wskaźnik ten ukształtował się na koniec 216 r. na poziomie,87 mkw. Wg szacunków NBP w całym 216 r. liczba transakcji była nieznacznie wyższa od zanotowanej w roku poprzednim. Na nieco niższym poziomie (spadek o 1,1%) kształtowała się również przeciętna wielkość sprzedanego mieszkania na koniec 216 r. (48,6 mkw.) względem końca 215r. (średniorocznie zanotowano wzrost o 1,6%) Lokalna specyfika rynku W 216 r. podobnie jak w latach ubiegłych obserwowano większe zainteresowanie rynkiem pierwotnym niż wtórnym. Czynnikami wpływającymi na wybór mieszkania z rynku pierwotnego były: zróżnicowanie ofert na rynku pierwotnego pod względem lokalizacji, lepsza jakość standardu oraz elastyczność cen u deweloperów. W dalszym ciągu w odczuciu klientów różnica w cenie mieszkania miedzy rynkiem pierwotnym a wtórnym jest zbyt niska, aby przełożyła się na zmianę zachowań i zainteresowań klientów. Również w ramach programu MDM większym zainteresowaniem cieszyły się lokale na rynku pierwotnym niż wtórnym, wbrew wcześniejszym oczekiwaniom wyrażanym przez lokalnych pośredników. 84 Narodowy Bank Polski

6 Białystok Obecnie 49,3% powierzchni Białegostoku pokryte jest miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego; w trakcie opracowywania znajdują się plany, które obejmują 19,8% obszaru miasta Nieruchomości komercyjne Biurowe Rynek nieruchomości biurowych w Białymstoku jest słabo rozwinięty, w znacznej mierze rozdrobniony i zlokalizowany przede wszystkim w centrum miasta. Lokalne firmy zaspakajają potrzeby biurowe głównie we własnym zakresie, korzystając z własnych powierzchni. Zasoby biurowe klasy A i B w mieście szacuje się na ok. 4 tys. mkw. W ostatnim okresie pojawiły się nowe biurowce klasy A (łącznie ok. 13 tys. mkw.) oraz rozpoczęto przygotowania do budowy nowych biurowców. Ogólna stopa pustostanów kształtuje się na wysokim poziomie, ale może być ona w znacznej mierze wynikiem niedopasowania podaży i popytu Handlowe Nasycenie powierzchnią handlową w Białymstoku w ocenie lokalnych analityków jest już wystarczające stąd nowe inwestycje w ten sektor mają marginalne znaczenie i zazwyczaj ich zakres nie jest szerszy niż osiedlowy (inwestycje o małej powierzchni). W 216 r. zasób nowoczesnych powierzchni handlowych w Białymstoku nie zmienił się w porównaniu z 215 r. Obserwuje się natomiast w kilku galeriach prace modernizacyjne istniejących zasobów, mające dostosować je do obecnie obowiązujących trendów i oczekiwań klientów. W pierwszej połowie 217 r. rozpoczęła się budowa nowego dworca PKS (po wyburzeniu starego budynku) z częścią handlową, ale skala nowej powierzchni handlowej nie będzie na tyle duża, aby wpłynąć na rynek handlowy w Białymstoku Analiza danych zgromadzonych w bazie BaNK# Średni czynsz w przypadku nieruchomości handlowych (galerie i centra handlowe) w Białymstoku na koniec 216 r. wyniósł ok. 84 zł/mkw./m-c (notowanych w euro i w złotych) i był nieznacznie wyższy niż na koniec 215 r. Średnie stawki najmu są najwyższe w największych galeriach handlowych w mieście oraz centrach handlowych. Zdecydowanie niższe czynsze, oscylujące średnio w okolicy 26 zł/mkw./m-c, notowano na koniec 216 r. w lokalach usługowohandlowych (tu nastąpiła stabilizacja cen). Podkreślić należy znaczne zróżnicowanie stawek w przypadku lokali handlowo-usługowych: od najwyższych w lokalach położonych w ścisłym centrum miasta lub przy głównych arteriach, do najniższych w lokalach będących w zasobach spółdzielni mieszkaniowych. Średnia długość kontraktu najmu w galeriach oraz centrach handlowych nie zmieniła się na przestrzeni roku i wyniosła ok. 6 lat. W przypadku lokali handlowousługowych będących w zasobach spółdzielni przyjęło się podpisywanie umów bezterminowych. 39 Departament Urbanistyki Urzędu Miejskiego w Białymstoku, stan na 3 czerwca 217 r. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 85

7 Białystok Rynek wydaje się być nasycony, co może oddziaływać w kierunku obniżki stawek czynszu po wygasaniu obecnych umów (kontraktów). Dodatkową presję na obniżkę stawek będą wywoływać rosnące stopy pustostanów w galeriach, ale również lokalach handlowo usługowych w nowym budownictwie. Istotnym czynnikiem na lokalnym rynku handlu wielkopowierzchniowego są klienci zza wschodniej granicy generujący w niektórych sklepach znaczny udział obrotów handlowych, pośrednio wpływając na notowane stawki najmu i kondycję finansową funkcjonujących galerii Dane statystyczne dotyczące nieruchomości mieszkaniowych Czynniki demograficzne i ekonomiczne wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Tabela 1.1. Czynniki demograficzne w Białymstoku Liczba Przyrost Saldo Zmiany l. Wg stanu ludności naturalny migracji ludności na koniec: w liczbach bezwzględnych Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1 ludności Małżeństw a ,9-1,4 4, ,8,3 4, ,1 -,9 4, ,6,1 4, ,8 -,8 5, ,5,2 5,4 Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku. Wykres 1.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Białegostoku (w tys. osób) Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku; Prognoza ludności opracowana przez GUS w 214 r. na lata Wykres 1.2. Relacje demograficzne w Białymstoku (na 1 ludności) 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1,, -1, -2, -3, Małżeństwa Saldo migracji Przyrost naturalny Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku. 86 Narodowy Bank Polski

8 Białystok Tabela 1.2. Gospodarstwa domowe w Białymstoku Gospodarstw a domow e Gospodarstw a domow e i ludność (liczba) Udział (w %) NSP 22 NSP 211 NSP 22 NSP 211 OGÓŁEM w tym z 1 osobą % 3 w tym z 2 osobami % 28% w tym z 3 osobami % 2 w tym z 4 osobami % 15% w tym z 5 i w ięcej osobami % 7% Ludność w gospodarstw ach Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2,48 2,46 Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku. Tabela 1.3. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym w Białymstoku Udział ludności (w %) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym ,1 16,9 17, ,6 16,8 17, , 16,9 18, ,4 16,9 18, ,7 17, 19, , 17,1 19,9 Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku. Wykres 1.3. Stopa bezrobocia (%) oraz udział ludności do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Białymstoku (%; p. oś) Białystok Polska udział ludn. do 34 r. życia wśród ludn. bezrobotnej Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku Wykres 1.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Białymstoku (zł/miesiąc) Białystok Polska Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 87

9 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV II II II II II II II II Białystok Wykres 1.5. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Białymstoku (mkw.),95,85,75,65,55,45,35 Wykres 1.6. Dostępność kredytu złotowego przy przeciętnym wynagrodzeniu w Białymstoku (krotność przec. mies. wynagr.) rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Białymstoku. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Białymstoku. Wykres 1.7. Kredytowa dostępność mieszkania przy kredycie złotowym w Białymstoku (mkw.) 85, 8, 75, 7, 65, 6, 55, 5, 45, 4, 35, Wykres 1.8. Wartość nowo zawartych umów kredytowych w Białymstoku (mln zł)* rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Białymstoku. * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamieszkania Źródło: NBP na podst. BIK Zasób mieszkaniowy Tabela 1.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Białymstoku Wyszczególnienie Zasób mieszkaniow y - mieszkania ogółem mieszkania na 1 ludności Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. m kw.) przeciętna (m kw.) 58,7 6,6 6,7 6,8 6,9 61,3 -na osobę (m kw.) 24,3 24,9 25,2 25,6 26, 26,6 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,7 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,5 2,4 2,4 2,4 2,3 2,3 L. gospodarstw domow ych w g NSP L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie w g NSP 1,1 Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku. 88 Narodowy Bank Polski

10 Białystok Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Tabela 1.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Białymstoku L.p. Wyszczególnienie Deweloperzy Biura pośredników Kancelarie notarialne Biura rzeczoznawców majątkowych Spółdzielnie mieszkaniowe Wspólnoty mieszkaniowe Źródło: szacunki NBP O/O w Białymstoku na podstawie danych z GUS i MTBiGM. Tabela 1.6. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Białymstoku Liczba umów Wartość w mln zł 683,87 488,78 469,26 56,43 58,76 81,67 Źródło: szacunki NBP O/O w Białymstoku. Tabela 1.7. Budownictwo mieszkaniowe w Białymstoku Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania, których budow ę rozpoczęto Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania oddane do użytkow ania Ogółem, w tym: indyw idualne spółdzielcze 79 - na sprzedaż lub w ynajem społeczne czynszow e komunalne Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku. Tabela 1.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Białymstoku Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem ogółem pow. użytk. (tys. m kw.) 128,9 155,2 17,9 119,1 136,7 13,7 - na 1 ludności 5,8 7,6 5,3 5,9 7,1 6,1 - na 1 zaw. małżeństw Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem na 1 ludności -,9-2,7 -,7 -,97-2,8 -,68 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 75,2 69, 68,6 68,6 65,5 72,8 Liczba izb oddanych Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 3,5 3,1 3,2 3,2 3,1 3,2 Przec. pow. izby (m kw.) 21,8 22,1 21,5 21,2 21,1 22,5 Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 89

11 Białystok Tabela 1.9. Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Białymstoku Rynek pierw otny Rynek w tórny Rynek w tórny - najem Notow anie ofertow a trans. ofertow a trans. hedonicz na (trans.) Staw ka ofert. Staw ka trans I IV I II IV ,6 19, I ,3 19,3 II ,9 17,6 IV ,6 23, ,7 22,7 I ,4 27,3 II ,9 23,5 IV ,9 3, , 26,7 I , 24, ,8 2,6 IV ,6 22, ,1 24,8 I ,5 18, II , 25,8 IV ,8 22, , 27,3 Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. 9 Narodowy Bank Polski

12 II II II II II II II II Białystok Tabela 1.1 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Białymstoku Notow anie Dynamika kw./kw. Rynek Rynek w tórny pierw otny Rynek pierw otny Dynamika r/r Rynek w tórny hedon. hedon. ofert. trans. ofert. trans. ofert. trans. ofert. trans. (trans.) (trans.) 11,1 11,4 11,1 15,3 1,3 1,8 1,6 12,8 13,5 1,8 I 99,9 99,2 98,9 98,7 11, 13,9 99,6 12,1 99,2 13,2 1,1 11,3 99,3 93,3 99,7 1,8 12,3 1,5 94,4 99,9 IV ,9 95, 99,5 17,5 11, 11, 96,8 98,9 14,3 12, 99, 99,5 99,4 99, 1,4 98,9 94,9 97,2 98, 12,1 I 99,1 95,8 98,9 93,4 98,3 98,1 91,7 97,2 92,7 99,5 II 15,9 12,8 98,2 14, 11, 13,8 93,1 96, 13,3 1,8 IV ,8 96,7 99,9 9,9 97,7 12,6 94,7 96,4 87,3 97,5 1,3 15,8 99,8 12,7 11,2 14, 1,7 96,9 9,6 98,2 I 99,4 96,1 99,3 95,6 99,5 14,3 11, 97,3 92,8 99,4 II 1,3 12,2 99,4 1,7 1,4 98,8 1,4 98,5 89,9 98,8 IV ,8 99,3 99,4 97,7 99,2 99,7 13,1 98,1 96,7 1,2 98,3 1,2 1,4 11,1 99,5 97,8 97,6 98,6 95,2 98,5 I 99,7 99,7 98,7 99,3 13, 98,1 11,4 97,9 98,8 12, II 1,9 98,7 99,8 1,4 99,6 98,7 97,9 98,3 98,6 11,2 IV 214 1,5 13,1 1, 1, 1,7 99,4 11,7 98,9 1,9 12,7 99,4 99, 99,5 99, 99,4 1,5 1,6 98,1 98,7 12,6 I 99,1 11,8 1,9 12,2 98,7 1, 12,6 1,3 11,6 98,3 99, 1,2 98,6 13, 99,9 98,1 14,1 99,1 14,2 98,7 IV , 98, 11,2 1,9 1,2 99,5 98,9 1,2 15,1 98,2 99,3 11,7 1,7 12,5 1,7 99,4 11,5 11,5 18,8 99,5 I 99,6 1,5 11,1 1,4 96,6 99,9 1,2 11,6 16,8 97,4 II 96,9 99,6 1,9 98,3 1,7 97,8 99,6 14, 12, 98,1 IV 216 1,5 98, 99,8 13,7 11,1 96,3 99,7 12,5 14,8 99, 12,9 12,4 1,3 98,5 1,4 99,9 1,4 12, 1,7 98,6 Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku Rynek pierwotny (RP) Wykres 1.9. Ceny mieszkań RPO (zł/mkw.) 9 7 Wykres 1.1. Ceny mieszkań RPT (zł/mkw.) 9 7 minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 91

13 IV 25 II 26 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II II II II II II II II II II II II Białystok Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPO Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPT <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPO <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPT pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres Relacja podaży i popytu na mieszkania o powierzchni mniejszej, równej 5 mkw. oraz powyżej 5 mkw. na RP pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres Wskaźnik produkcji mieszkań (tys.)# <=5 m kw. >5 m kw. Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. wskaźnik pozwolenia na budowę Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Białymstoku. 92 Narodowy Bank Polski

14 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II II II II II II II Białystok Wykres Struktura ceny mkw. mieszkania (zł/mkw.) ziemia + zagosp.terenu koszty budowy koszty ogólne Źródło: NBP, Sekocenbud. projekt koszt kredytu zysk deweloperski Rynek wtórny (RW) Wykres Ceny mieszkań RWO (zł/mkw.) 1 1 Wykres Ceny mieszkań RWT (zł/mkw.) 1 1 minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres 1.2. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWO Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWT minimalna maksymalna średnia hedoniczna mediana limit RNS <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 93

15 II II II II II II II II II II II II II II II II zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 Białystok Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWO Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWT Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres Ceny wg formy własności RWO (zł/mkw.) pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres Ceny wg formy własności RWT (zł/mkw.) spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWO (zł/mkw.) 7 spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWT(zł/mkw.) niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. 94 Narodowy Bank Polski

16 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Białystok Wykres Ceny wg technologii budowy RWO (zł/mkw.) Wykres Ceny wg technologii budowy RWT (zł/mkw.) tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres 1.3. Ceny wg roku budowy RWO (zł/mkw.) 7 1 tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres Ceny wg roku budowy RWT (zł/mkw.) pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres Szacowany średni czas sprzedaży mieszkania na RW w Białymstoku (liczba dni) Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 95

17 Bydgoszcz 2. Bydgoszcz 2.1. Nieruchomości mieszkaniowe Czynniki wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych W 216 r., podobnie jak w latach poprzednich, utrzymywały się niekorzystne tendencje dotyczące sytuacji demograficznej w Bydgoszczy. Spadła liczba mieszkańców zameldowanych na pobyt stały, zaś saldo migracji stałej wyniosło minus 811, co w głównej mierze spowodowane było wysokim, ujemnym wskaźnikiem migracji wewnętrznych. Współczynnik migracji stałej kształtował się na poziomie minus 2,3 na 1 mieszkańców. Liczba małżeństw zawartych w 216 r. wyniosła 1737 i nieznacznie spadła w stosunku do roku wcześniejszego, z kolei współczynnik małżeństw utrzymał się na tym samym poziomie i wynosił 4,9 na 1 mieszkańców. Niezmiennie utrzymuje się ujemny przyrost naturalny, jego saldo w 216 r. wyniosło minus 461 (rok wcześniej minus 619). Prognoza liczby ludności opracowana przez GUS do 25 r., zakłada spadek liczby mieszkańców Bydgoszczy do poziomu ok. 262 tys. mieszkańców. Regularnemu zwiększeniu ulega udział osób w wieku poprodukcyjnym w strukturze wiekowej ludności, a spada odsetek ludności w wieku produkcyjnym. Na koniec 216 r. udział ludności w wieku poprodukcyjnym wyniósł 23,9%, produkcyjnym 6,4%, a przedprodukcyjnym 15,7%. Dalszej poprawie uległy w 216 r. czynniki ekonomiczne determinujące kształtowanie się popytu na rynku mieszkaniowym. Na koniec 216 r. stopa bezrobocia rejestrowanego obniżyła się o,6 p.p. w stosunku do 215 r. i wyniosła 4,8%. Wśród ogółu zarejestrowanych bezrobotnych 34, stanowili bezrobotni do 34 roku życia włącznie, o,7 p.p. więcej niż rok wcześniej. Przeciętne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw wzrosło w ubiegłym roku o 2,8% r/r do poziomu 3688 zł. Według danych Biura Informacji Kredytowej w 216 r. liczba udzielonych kredytów była o 3,3% niższa w porównaniu z poprzednim rokiem, a łączna wartość kredytów udzielonych przez banki na zakup mieszkań w Bydgoszczy wzrosła o 1,1% w stosunku do 215 r Zasób mieszkaniowy Według szacunków Oddziału Okręgowego zasób mieszkaniowy w Bydgoszczy powiększył się w 216 r. do poziomu ok. 148,9 tys. ogółem, co stanowi wzrost o,6% w porównaniu z 215 r. Liczba lokali przypadająca na 1 mieszkańców na koniec 215 r. wzrosła do 421. Przeciętna liczba osób przypadających na 1 mieszkanie utrzymuje się od kilku lat na poziomie 2,4. Powierzchnia użytkowa mieszkania na 1 osobę wzrosła o,3 mkw. i wyniosła 24,4 mkw Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Rynek pierwotny Ceny ofertowe na rynku pierwotnym na koniec 216 r. w porównaniu z końcem 215 r. wzrosły. Średnia cena ofertowa mkw. w IV kw. 216 r. ukształtowała się na poziomie 525 zł i była o 3,2% wyższa od tej odnotowanej w IV kw. roku poprzedniego (588 zł). Nieznaczne wzrosty wystąpi- 96 Narodowy Bank Polski

18 Bydgoszcz ły także w przypadku cen transakcyjnych. W IV kw. 216 r. średnia cena transakcyjna mkw. kształtowała się na poziomie 4852 zł, wobec 4819 zł w IV kw. 215 r. (wzrost o,7% r/r). Podobnie jak rok wcześniej za przeciętne wynagrodzenie w 216 r. na rynku pierwotnym można było nabyć,75 mkw. nowego mieszkania. Największym zainteresowaniem nabywców cieszyły się mieszkania o metrażu od 4 do 6 mkw., popularne były również mieszkania o powierzchni do 4 mkw. Biorąc pod uwagę liczbę izb przedmiotem ok. połowy transakcji były mieszkania 2 pokojowe. W 216 r. kontynuowany był rządowy program MDM#. Limit programu MDM na rynku pierwotnym dla Bydgoszczy w IV kw. 216 r. wynosił 481 zł/mkw. Był to poziom nieznacznie niższy niż średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym (4852 zł/mkw.) w IV kw. 216 r. W 216 r. oddano do użytkowania 864 mieszkań, czyli o 8,1% mniej niż w roku wcześniejszym. Spadek wystąpił również w przypadku liczby wydanych pozwoleń na budowę. Ich liczba wyniosła 1497 w 216 r. i była o 14,5% niższa od tej z 214 r. W 216 r. rozpoczęto budowę 1261 mieszkań, co było wartością o 11,7% wyższą niż rok wcześniej. Według szacunków NBP w 216 r. sprzedano na rynku pierwotnym blisko 1,5 tysiąca mieszkań. W IV kw. 216 r. szacunek udziału kosztu ziemi w cenie mkw. mieszkania przeprowadzony przez NBP wynosił ponad 7 zł, zatem blisko dwukrotnie więcej niż rok wcześniej, co związane jest ze zlokalizowaniem inwestycji bliżej centrum miasta Rynek wtórny Ceny ofertowe na rynku wtórnym w 216 r. wzrosły w porównaniu z cenami z 215 r. Średnia cena ofertowa mkw. mieszkania w IV kw. 216 r. wynosiła 448 zł. Był to poziom o 7,3% wyższy niż rok wcześniej, gdy odnotowano poziom 3774 zł. Nieznacznie niższy wzrost wystąpił w przypadku cen transakcyjnych na rynku wtórnym. Średnia cena transakcyjna mkw. w IV kw. 216 r. wynosiła 3782 zł i była o 6,2% wyższa niż w IV kw. roku poprzedniego, gdy wyniosła 3562 zł. Za przeciętne wynagrodzenie w Bydgoszczy można było kupić w 216 r. na rynku wtórnym,99 mkw. mieszkania. Według szacunków NBP w 215 r. sprzedano ponad 1,5 tys. mieszkań na rynku wtórnym. W IV kw. 216 r. limit dopłaty do mieszkań na rynku wtórnym wynosił 3935 zł/mkw. i był na poziomie o 4% wyższym niż średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym (3782 zł/mkw.) w IV kw. 216 r. Największym zainteresowaniem nabywców cieszyły się mieszkania o powierzchni od 4 do 6 mkw. ponad połowa transakcji w 216 r., ponad 25% transakcji dotyczyło mieszkań do 4 mkw. Mieszkania wybudowane po 22 r. były wyceniane wyżej niż mieszkania starsze, budowane w technologii prefabrykowanej. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 97

19 Bydgoszcz Transakcyjne stawki najmu w Bydgoszczy wzrosły z 22, zł/mkw./m-c w IV kw. 215 r. do 27,6 zł/mkw./m-c w IV kw. 216 r. Średnia cena transakcyjna najmu w 216 r. wynosiła 25,8 zł/mkw./m-c Lokalna specyfika rynku Obecnie ponad 38,3% powierzchni Bydgoszczy pokryte jest miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. W trakcie opracowywania znajdują się plany, które obejmują ponad 8,3% obszaru miasta Nieruchomości komercyjne Biurowe Zgodnie z danymi Bydgoskiej Agencji Rozwoju Regionalnego 41 całkowita podaż powierzchni biurowej w 216 r. wyniosła 56 tys. mkw. powierzchni biurowej. Z tego 36 tys. mkw. stanowiły nowoczesne biurowce klasy A lub B+. W 216 r. oddano do użytkowania jeden biurowiec. W zaawansowanych stadiach budowy znajdują się dwa kolejne. W dalszym ciągu rozbudowywany jest Biznes Park Kraszewskiego, stanowiący ponad połowę powierzchni biurowej w Bydgoszczy. Rosnącej podaży nowoczesnej powierzchni biurowej towarzyszy rozwój sektorów BPO#, SSC# i wzrost jego znaczenia na bydgoskim rynku pracy. 42 Na terenie Bydgoszczy zlokalizowane są 29 centra usług, z czego 13 to centra zagraniczne Handlowe W 216 r. podaż powierzchni najmu w centrach handlowych w Bydgoszczy powiększyła się o 3,5 tys. mkw. i nadal oscyluje w pobliżu 25 tys. mkw. 43 Cały czas kluczowe z punktu widzenia funkcjonowania rynku wydaje się oddanie do użytku w 215 r. największego w Bydgoszczy centrum handlowego Zielone Arkady. Zwiększyło ono nie tylko stopień nasycenia powierzchnią handlową na 1 mieszkańców, ale także konkurencję na lokalnym rynku. Odsetek pustostanów w 216 r. osiągnął poziom niemal 8%. Jest to drugi najwyższy wynik w kraju wśród wszystkich głównych ośrodków nowoczesnych centrów handlowych Magazynowe Rynek powierzchni magazynowych w rejonie bydgosko-toruńskim przeżywa obecnie silny rozkwit. W 216 r. całkowita podaż powierzchni magazynowej wyniosła 148,3 tys. mkw., co stanowiło 1,3% całkowitej powierzchni magazynowo-logistycznej w Polsce. W budowie pozostawało 128,9 tys. mkw. Znaczną część nowopowstającej powierzchni magazynowej stanowią dwa duże obiekty budowane według potrzeb określonego odbiorcy (o powierzchniach: 45,7 tys. mkw. 4 Dane pochodzą ze strony internetowej Miejskiej Pracowni Urbanistycznej w Bydgoszczy. 41 BARR, Bydgoszcz stawia na rozwój nowoczesnej powierzchni biurowej, 42 W sumie zatrudnienie w ramach niego znalazło 7,8 tys. osób, co czyni Bydgoszcz ważnym ośrodkiem nowoczesnych usług biznesowych. Związek Liderów Sektora Usług Biznesowych (ABSL), Sektor nowoczesnych usług biznesowych w Polsce 43 Dane pochodzą ze strony internetowej Polskiej Rady Centrów Handlowych (PRCH). 44 Cushman&Wakefield, Polska, Powierzchnie handlowe, I poł Narodowy Bank Polski

20 Bydgoszcz i 38, tys. mkw.). Współczynnik pustostanów w bydgosko-toruńskim rejonie wyniósł 1,1%. Była to jedna z najniższych wartości w kraju. Stawki czynszów kształtowały się na poziomie 2,4-3,1 euro/mkw./m-c Analiza danych zgromadzonych w bazie BaNK# Według stanu na koniec 216 r. średnia transakcyjna stawka czynszu notowanego w złotych za biura ukształtowała się na poziomie 35,8 zł/mkw./m-c dla klasy A i była na zbliżonym poziomie w porównaniu z końcem 215 r., gdy wynosiła 35,78 zł/mkw./m-c. Średnia transakcyjna stawka czynszu notowanego w złotych za biura klasy B ukształtowała się na poziomie 3,87 zł/mkw./m-c według stanu na koniec 216 r. Średnia wysokość kosztów eksploatacyjnych dla czynszów wyrażonych w złotych na koniec 216 r. wyniosła 12,4 zł/mkw./m-c dla budynków klasy A, z kolei 7,8 zł/mkw./m-c dla budynków klasy B. Średnia długość kontraktów najmu dla budynków klasy A wynosiła 2 lata. W przypadku centrów handlowych średnia stawka czynszów notowanych w euro z umów obowiązujących na koniec 216 r. w lokalach handlowych typu prime# wyniosła 27,27 euro/mkw./mc i uległa obniżeniu w stosunku do końca 215 r. 27,98 euro/mkw./m-c. Spadły również średnie koszty eksploatacji dla umów zawartych w euro kształtowały się po przeliczeniu na poziomie 2,81 zł/mkw./m-c. W przypadku czynszów wyrażonych w walucie polskiej na koniec 216 r. średnie koszty eksploatacji wynosiły 23,4 zł/mkw./m-c. Długość kontraktów najmu w przypadku umów w euro wyniosła 8 lat, w przypadku umów w złotych 6 lat na koniec 216 r Dane statystyczne dotyczące nieruchomości mieszkaniowych Czynniki demograficzne i ekonomiczne wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Tabela 2.1. Czynniki demograficzne w Bydgoszczy Liczba Przyrost Saldo Zmiany l. Wg stanu ludności naturalny migracji ludności na koniec: liczby bezwzględne Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1 ludności Małżeństw a ,8-3,1 5, ,6-3, 5, ,7-2,7 4, ,2-3,1 4, ,7-3,1 4, ,3-2,3 4,9 Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 99

21 Bydgoszcz Wykres 2.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Bydgoszczy (w tys. osób) Źródło: Prognoza ludności opracowana przez GUS w 214 r. na lata Wykres 2.2. Relacje demograficzne w Bydgoszczy (na 1 ludności) 8, 6, 4, 2,, -2, -4, -6, -8, Przyrost naturalny Saldo migracji Małżeństwa Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. Tabela 2.2. Gospodarstwa domowe w Bydgoszczy Gospodarstw a domow e Gospodarstw a domow e i ludność (liczba) Udział (w %) NSP 22 NSP 211 NSP 22 NSP 211 OGÓŁEM w tym z 1 osobą % 27% w tym z 2 osobami % 3 w tym z 3 osobami % 21% w tym z 4 osobami % 14% w tym z 5 i w ięcej osobami % 7% Ludność w gospodarstw ach Przeciętna l. osób w gospodarstw ie Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. Tabela 2.3. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym w Bydgoszczy Udział ludności (w %) w w ieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym , 15,9 2, ,5 15,7 2, ,7 15,7 21, ,9 15,7 22, ,2 15,7 23, ,4 15,7 23,9 Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. 1 Narodowy Bank Polski

22 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II Bydgoszcz Wykres 2.3. Stopa bezrobocia (%) oraz udział ludności do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Bydgoszczy (%; p. oś) Bydgoszcz Polska udział ludn. do 34 r. życia wśród ludn. bezrobotnej Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. Wykres 2.5. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Bydgoszczy (mkw.) 1,5,95,85,75,65,55,45, Wykres 2.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Bydgoszczy (zł/m-c) Bydgoszcz Polska Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. Wykres 2.6. Dostępność kredytu złotowego przy przeciętnym wynagrodzeniu w Bydgoszczy (krotność przec. mies. wynagr.) rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. Wykres 2.7. Kredytowa dostępność mieszkania przy kredycie złotowym w Bydgoszczy (mkw.) 15, 95, 85, 75, 65, 55, 45, 35, rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. Wykres 2.8. Wartość nowo zawartych umów kredytowych w Bydgoszczy (mln zł)* * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamieszkania Źródło: NBP na podst. BIK. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 11

23 Bydgoszcz Zasób mieszkaniowy Tabela 2.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Bydgoszczy Wyszczególnienie Zasób mieszkaniow y - mieszkania ogółem mieszkania na 1 ludności Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. m kw.) przeciętna (m kw.) 57,8 57,8 57,9 57,9 57,9 57,9 -na osobę (m kw.) 22,9 23,2 23,5 23,8 24,1 24,4 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,5 3,4 3,5 3,4 3,4 3,4 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,5 2,5 2,5 2,4 2,4 2,4 L. gospodarstw domow ych w g NSP L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie w g NSP 1,2 Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Tabela 2.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Bydgoszczy L.p. Wyszczególnienie Deweloperzy Pośrednicy nieruchomości Kancelarie notarialne Biura rzeczoznawców majątkowych Spółdzielnie mieszkaniowe Wspólnoty mieszkaniowe Źródło: szacunki NBP O/O w Bydgoszczy na podstawie danych z GUS i MTBiGM. Tabela 2.6. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Bydgoszczy Liczba umów Wartość w mln zł 982, 982, 965, 868,66 657,32 75,45 Źródło: szacunki NBP O/O w Bydgoszczy. Tabela 2.7. Budownictwo mieszkaniowe w Bydgoszczy Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania, których budow ę rozpoczęto Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania oddane do użytkow ania Ogółem, w tym: indyw idualne spółdzielcze 81 - na sprzedaż lub w ynajem społeczne czynszow e komunalne 72 Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. 12 Narodowy Bank Polski

24 Bydgoszcz Tabela 2.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Bydgoszczy Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem ogółem pow. użytk. (tys. m kw.) 63,2 64,2 72,2 73,4 59,8 51,4 - na 1 ludności 2,4 2,8 2,9 3,4 2,6 2,4 - na 1 zaw. małżeństw Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem na 1 ludności 2,78 2,33 1,45 1,33 2,31 2,47 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 73,1 62,8 69,2 59,9 63,6 59,4 Liczba izb oddanych Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 3,2 3, 3,1 2,9 3, 2,9 Przec. pow. izby (m kw.) 22,6 2,9 22,2 2,6 21,3 2,6 Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. Tabela 2.9. Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Bydgoszczy Rynek pierw otny Rynek w tórny Rynek w tórny Notow anie ofertow a trans. ofertow a trans. hed. (trans.) Staw ka ofert. Staw ka trans ,4 I , ,9 IV , ,6 I ,8 II , IV , , I , 18, II , IV , 2, ,6 I ,7 II ,5 22,1 IV ,1 23, ,3 I ,1 26, ,4 25,5 IV ,4 22, ,6 27,2 I ,4 24,6 II ,6 23,8 IV ,5 27, ,6 23,9 Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 13

25 II II II II II II II II Bydgoszcz Tabela 2.1. Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Bydgoszczy Notow anie Dynamika kw./kw. Rynek Rynek w tórny pierw otny Rynek pierw otny Dynamika r/r Rynek w tórny hedon. hedon. ofert. trans. ofert. trans. ofert. trans. ofert. trans. (trans.) (trans.) 1,7 12,7 11,2 13,4 11,5 93,8 14,6 96,5 12,5 98,1 I 11,8 98, 12,4 94,6 96,3 96,5 95,4 97,3 13,8 1,4 99,8 98,7 97,7 96, 99,3 96,1 92,3 95,9 92,7 95,8 IV 211 1,8 11,1 96,7 11,2 98,4 13,1 1,4 98, 95, 95,5 99,3 97,7 99, 96,6 11,1 11,7 95,6 95,8 88,8 95,1 I 1,1 13,7 11,2 97,9 1, 1, 11,1 94,7 91,9 98,8 II 1,2 96,1 91,7 99,3 1,8 1,4 98,4 88,9 95, 1,3 IV ,5 12,5 17,7 99, 99,4 98,1 99,8 99, 93, 11,2 13,1 15,2 93,7 11,9 11,3 11,8 17,4 93,7 98, 11,5 I 14, 99,2 12, 97,5 1,7 15,8 12,8 94,4 97,7 12,2 II 11,1 11,7 97,1 1,2 1,5 16,7 18,8 1, 98,6 12, IV ,8 92,5 13,6 11,4 99,9 11,3 98,1 96,2 1,9 12,5 95,5 11,6 17,6 98,2 1,6 12,1 94,8 11,4 97,3 11,8 I 98,2 14,5 88, 12,2 1,1 96,5 99,9 95,2 12, 11,1 II 13, 99,8 16,3 12,9 99,4 98,4 98, 14,2 14,7 99,9 IV , 96,3 11,9 98,2 1,5 97,5 12, 12,5 11,4 1,6 11, 1, 96,2 12,3 11,4 13,2 1,4 91,7 15,7 11,4 I 97,9 12,2 12,2 11, 1, 12,8 98,2 16,5 14,4 11,3 1,6 1,5 14,9 1,2 99,1 1,4 98,9 15,1 11,7 11, IV ,4 11,6 95,6 99,7 1,4 98,8 14,4 98,5 13,2 1,9 11,2 1,2 12,7 1,3 99,8 99, 14,6 15,2 11,2 99,3 I 1,1 1,1 98,9 13,9 1,9 11,2 12,4 11,8 14,1 1,2 II 11,8 12,5 12, 99,4 98,1 12,4 14,4 99, 13,3 99,2 IV 216 1,1 97,9 13,6 12,4 12,8 13,2 1,7 17,3 16,2 11,6 1,7 12,5 11,9 99,9 98,8 12,7 12,9 16,4 15,7 1,6 Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy Rynek pierwotny (RP) Wykres 2.9. Ceny mieszkań RPO (zł/mkw.) 9 7 Wykres 2.1. Ceny mieszkań RPT (zł/mkw.) 9 7 minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. 14 Narodowy Bank Polski

26 IV 25 II 26 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II II II II II II II II II II II II II Bydgoszcz Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPO Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPT <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPO <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPT pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Wykres Relacja podaży i popytu na mieszkania o powierzchni mniejszej, równej 5 mkw. oraz powyżej 5 mkw. na RP pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Wykres Wskaźnik produkcji mieszkań (tys.)# <=5 m kw. >5 m kw. wskaźnik pozwolenia na budowę Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 15

27 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II II II II II II II Bydgoszcz Wykres Struktura ceny mkw. mieszkania (zł/mkw.) 1 ziemia + zagosp.terenu koszty budowy koszty ogólne Źródło: NBP, Sekocenbud. projekt koszt kredytu zysk deweloperski Rynek wtórny (RW) Wykres Ceny mieszkań RWO (zł/mkw.) Wykres Ceny mieszkań RWT (zł/mkw.) minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Wykres 2.2. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWO Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWT minimalna maksymalna średnia hedoniczna mediana limit RNS <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. 16 Narodowy Bank Polski

28 II II II II II II II II II II II II II II II II zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 Bydgoszcz Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWO Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWT pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Wykres Ceny wg formy własności RWO (zł/mkw.) pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Wykres Ceny wg formy własności RWT (zł/mkw.) spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWO (zł/mkw.) spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWT(zł/mkw.) niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 17

29 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Bydgoszcz Wykres Ceny wg technologii budowy RWO (zł/mkw.) Wykres Ceny wg technologii budowy RWT (zł/mkw.) tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Wykres 2.3. Ceny wg roku budowy RWO (zł/mkw.) 7 1 tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Wykres Ceny wg roku budowy RWT (zł/mkw.) pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Wykres Szacunkowy średni czas sprzedaży mieszkania na RW w Bydgoszczy (liczba dni) Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. 18 Narodowy Bank Polski

30 Katowice 3. Katowice 3.1. Nieruchomości mieszkaniowe Czynniki wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych W 216 r. w dalszym ciągu obserwowano negatywne trendy demograficzne w Katowicach. Zarówno przyrost naturalny, jak i saldo migracji były ujemne. Należy jednak zaznaczyć, że w porównaniu z rokiem poprzednim, skala spadku tych wskaźników była mniejsza. W 216 r. utrzymała się wzrostowa tendencja liczby zawieranych małżeństw. Nadal obserwowano niekorzystne zmiany w strukturze wiekowej ludności. Udział ludności w wieku produkcyjnym zmniejszył się o,8 p.p., zaś w wieku poprodukcyjnym zwiększył się o,7 p.p. Następowały pozytywne zmiany czynników określających sytuację ekonomiczną mieszkańców Katowic. W dalszym ciągu obniżała się stopa bezrobocia oraz udział osób młodych wśród bezrobotnych. Przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw było nadal jednym z najwyższych w kraju, pomimo nieznacznego spadku w relacji r/r. W 216 r. liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych oraz ich wartość, w porównaniu z poprzednim rokiem, obniżyły się (odpowiednio o 3,7% i 1,1%) Zasób mieszkaniowy W 216 r. zasób mieszkaniowy powiększył się o 1675 nowych mieszkań co w połączeniu z malejącą liczbą mieszkańców przyczyniło się do wzrostu wskaźnika określającego liczbę mieszkań na 1 mieszkańców (47 do 479). Nie zaobserwowano znaczących zmian w przeciętnej powierzchni użytkowej mieszkania, która wyniosła 6,1 mkw. Powierzchnia użytkowa mieszkania na osobę nieznacznie wzrosła i wyniosła 28,8 mkw., tj. o,6 mkw. więcej niż w 215 r Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Rynek pierwotny W 216 r. na rynku pierwotnym wzrosła liczba zawieranych transakcji sprzedaży mieszkań. Ceny ofertowe mieszkań, w porównaniu z 215 r., obniżyły się, natomiast ceny transakcyjne były stabilne. Średnia cena ofertowa w IV kw. 216 r. wynosiła 5293 zł/mkw., natomiast średnia cena transakcyjna 538 zł/mkw. W dalszym ciągu mieszkania o powierzchni do 6 mkw. miały znaczny udział w wolumenie sprzedaży na rynku pierwotnym (w IV kw. 216 r. udział ten wynosił około 72%). W IV kw. 216 r. średnia dostępność mieszkania za przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw była nieznacznie mniejsza niż w analogicznym okresie roku poprzedniego i wyniosła ok. 1, mkw. Deweloperzy starali się dostosować ceny transakcyjne mieszkań do obowiązującego limitu MDM# (w IV kw. 216 r. w Katowicach limit ten wynosił 4867,5 zł/mkw.). W gminach sąsiadujących z Katowicami limit ten był niższy i wynosił 433,43 zł/mkw. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 19

31 Katowice W IV kw. 216 r. nie zaobserwowano większych zmian w strukturze ceny mieszkań deweloperskich. W dalszym ciągu największy udział w cenie mieszkania miały koszty budowy (około 6), natomiast udział kosztu zakupu gruntu wynosił blisko 1. W 216 r. w Katowicach oddano do użytkowania rekordową liczbę mieszkań (wzrost o 44,5% r/r). Mieszkania przeznaczone na sprzedaż lub wynajem przeważały w strukturze mieszkań oddanych do użytkowania (około 88% ogółu mieszkań). Wskaźniki intensywności budownictwa mieszkaniowego w ubiegłym roku osiągnęły najwyższy poziom od 21 r. Deweloperzy rozpoczęli budowę ponad 1,4 tys. mieszkań, o 21,3% więcej niż rok wcześniej. Jednocześnie w relacji r/r spadła liczba wydanych pozwoleń na budowę mieszkań. Trzeba jednak zaznaczyć, że był to efekt wysokiej bazy z roku 215 (porównanie roku 216 z 214 wskazuje na ponad dwuipółkrotny wzrost liczby wydanych pozwoleń) Rynek wtórny W 216 r. na rynku wtórnym w Katowicach zaobserwowano wzrost zarówno średnich cen ofertowych, jak i średnich cen transakcyjnych mieszkań. Średnia cena ofertowa na koniec roku wynosiła 3957 zł/mkw., natomiast średnia cena transakcyjna 3577 zł/mkw. Wzrost średnich cen transakcyjnych w relacji r/r dotyczył większości analizowanych przedziałów powierzchni mieszkań, przy czym tempo wzrostu tych cen było zróżnicowane. Obniżyły się jedynie średnie ceny transakcyjne mieszkań największych o powierzchni powyżej 8 mkw. (transakcje sprzedaży tych mieszkań stanowiły około 7% ogółu zawartych transakcji). Podobnie jak na rynku pierwotnym, największym popytem wśród kupujących cieszyły się mieszkania o powierzchni do 6 mkw. Udział sprzedaży tych mieszkań wynosił ponad 3/4 wolumenu ogółu sprzedaży. W IV kw. 216 r. w Katowicach średnia dostępność mieszkania na rynku wtórnym za przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw była niższa w porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku i wyniosła 1,5 mkw. Średnie transakcyjne stawki najmu w IV kw. 216 r. wynosiły 3,7 zł/mkw. i były wyższe o 7% w stosunku do analogicznego okresu poprzedniego roku Lokalna specyfika rynku Uzupełnienie rynku nieruchomości mieszkaniowych w Katowicach stanowiły mieszkania budowane w pozostałych miastach aglomeracji śląskiej. W 216 r., poza Katowicami, najwięcej pozwoleń na budowę wydano w Gliwicach (762, w relacji r/r bez zmian) oraz w Tychach (69, w relacji r/r prawie dwukrotnie więcej). W wyżej wymienionych miastach zwiększyła się również liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto. W 216 r. w Gliwicach rozpoczęto budowę 781 mieszkań, tj. o 32,6% więcej niż w roku poprzednim, w Tychach 578 mieszkań, tj. dwuipółkrotnie więcej. Alternatywą dla budownictwa wielorodzinnego w aglomeracji było budownictwo jednorodzinne. Dużą część ofert w przypadku budowników jednorodzinnych stanowiły domy w zabudowie szeregowej. Poza Katowicami nabywcy zainteresowani byli domami zlokalizowanymi w Tychach i Mikołowie. 11 Narodowy Bank Polski

32 Katowice Na wtórnym rynku mieszkaniowym w miastach aglomeracji śląskiej w dalszym ciągu obserwowano znaczne zróżnicowanie średnich cen mieszkań. W 216 r. rozpiętość cenowa pomiędzy miastami, w których ceny mieszkań były najwyższe i najniższe utrzymywała się na poziomie około 1,5 tys. zł za mkw. W analizowanych miastach aglomeracji śląskiej na wtórnym rynku mieszkaniowym w dalszym ciągu najwyższe ceny transakcyjne obserwowano w Katowicach i Tychach, relatywnie wysoki poziom cen (powyżej 3 tys. zł za mkw.) wystąpił także w Mikołowie, Gliwicach i Jaworznie. Najniższe ceny notowano w Bytomiu, należy jednak zaznaczyć, że w IV kw. 216 r., po raz pierwszy od 2 lat, średnia cena transakcyjna w tym mieście osiągnęła poziom powyżej 2 tys. zł za mkw. Relatywnie niskie ceny występowały również w Świętochłowicach i Rudzie Śląskiej. W Katowicach na dzień 2 czerwca br. powierzchnia pokrycia miasta obowiązującymi miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego wynosi 25,8%, natomiast dla 35,2% powierzchni miasta przystąpiono do sporządzenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego Nieruchomości komercyjne Biurowe Na koniec 216 r. Katowice stanowiły piąty pod względem wielkości rynek biurowy w Polsce z powierzchnią około 443 tys. mkw. Czynsze kształtowały się w przedziale od 11,5 do 13,5 euro/mkw./m-c. Współczynnik pustostanów wyniósł 14, i był niższy o,8 p.p. w relacji r/r 45. W ubiegłym roku oddano do użytku 45,7 tys. mkw. powierzchni biurowej. Na koniec I kw. 217 r. w Katowicach w budowie było 34,8 tys. mkw. powierzchni biurowej 46. Przyrost powierzchni biurowej wpływał na wzrost atrakcyjności inwestycyjnej Katowic, szczególnie wśród firm z sektora nowoczesnych usług dla biznesu (BPO#/SSC#) Handlowe W Aglomeracji Śląskiej na koniec 216 r. działało 45 centrów handlowych o łącznej powierzchni około 1,1 mln mkw. W 216 r. oddano do użytkowania centrum handlowe w Mysłowicach o powierzchni 13,2 tys. mkw. Jednocześnie w ubiegłym roku miało miejsce zamknięcie centrum handlowego w Sosnowcu (16,7 tys. mkw.). W budowie znajdują się następne galerie handlowe w Katowicach i Tychach o łącznej powierzchni 78 tys. mkw., których ukończenie jest planowane w 218 r. Wskaźnik nasycenia nowoczesną powierzchnią handlową w 216 r. nadal należał do najniższych w kraju i kształtował się na poziomie około 5 mkw./1 mieszkańców. Czynsze kształtowały się w przedziale od 43 do 45 euro/mkw./m-c. Współczynnik pustostanów wyniósł 3,3% i był niższy o,5 p.p Jones Lang Lasalle, Rynek biurowy w Polsce w Jones Lang Lasalle, Rynek biurowy w Polsce I kwartał Colliers International, Polska Market Insights Raport roczny 217 Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 111

33 Katowice Magazynowe Górny Śląsk należy do wiodących rynków nowoczesnej powierzchni magazynowej. Na koniec 216 r. całkowity zasób powierzchni magazynowych wyniósł blisko 2, mln mkw., czynsze mieściły się w przedziale od 1,9 do 3,1 euro/mkw./m-c. 48 Współczynnik pustostanów wyniósł 7,2% i był nieznacznie niższy w relacji r/r o,2 p.p. W 216 r. podaż nowoczesnych powierzchni magazynowych wzrosła o 254 tys. mkw.; w budowie pozostają projekty o łącznej powierzchni 135 tys. mkw. 49 Czynnikiem sprzyjającym konkurencyjności regionu na rynku powierzchni magazynowych są relatywnie niskie ceny gruntów, dostępność siły roboczej oraz dobrze rozwinięta infrastruktura transportowa Analiza danych zgromadzonych w bazie BaNK# W Katowicach w II półroczu 216 r. średni czynsz netto notowany w euro dla powierzchni biurowych klasy A wynosił 12,3 euro/mkw./m-c, natomiast średni czynsz netto notowany w złotych wynosił 39,8 zł/mkw./m-c. Średnia wysokość kosztów eksploatacji netto w przypadku czynszów notowanych w euro wynosiła 15,6 zł/mkw./m-c, natomiast w przypadku czynszów notowanych w złotych kształtowała się na poziomie 12,9 zł/mkw./m-c. Średnia długość kontraktu najmu w przypadku transakcji wyniosła 5,3 lat (czynsze w euro) oraz 2,9 lat (czynsze w złotych). W biurowcach klasy B średni czynsz netto notowany w złotych wynosił 32,3 zł/mkw./m-c, średnia wysokość kosztów eksploatacji netto w przypadku tych powierzchni kształtowała się na poziomie 11,2 zł/mkw./m-c, natomiast średnia długość kontraktu wynosiła 2,2 lat. Na Górnym Śląsku w II półroczu 216 r. średni czynsz netto notowany w euro dla lokali zlokalizowanych w centrach handlowych wynosił 26,1 euro/mkw./m-c, natomiast średni czynsz netto notowany w złotych wynosił 78,2 zł/mkw./m-c. Średnia wysokość kosztów eksploatacji netto w przypadku czynszów notowanych w euro kształtowała się na poziomie 32,9 zł/mkw./m-c, natomiast w przypadku czynszów notowanych w złotych wynosiła 28, zł/mkw./m-c. Średnia długość kontraktu najmu w przypadku transakcji wyniosła 6,4 lat (czynsze w euro) oraz 5,4 lat (czynsze w złotych). W przypadku lokali usługowo handlowych poza centrami handlowymi, średnia wysokość czynszu netto notowanego w złotych wyniosła 18,9 zł/mkw./m-c. Najemcy tych lokali dodatkowo ponosili koszty związane z użytkowaniem mediów. W II półroczu 216 r. na Górnym Śląsku średnia wysokość czynszu netto powierzchni magazynowych notowanego w euro wynosiła 5,4 euro/mkw./m-c. Średnia wysokość kosztów eksploatacji kształtowała się na poziomie 4,7 zł/mkw./m-c. Średnia długość kontraktu najmu wyniosła 6,7 lat. 48 Jones Lang Lasalle, Rynek nieruchomości magazynowych w Polsce w 216 r. 49 Jones Lang Lasalle, Rynek nieruchomości magazynowych w Polsce w 216 r. 112 Narodowy Bank Polski

34 Katowice 3.3. Dane statystyczne dotyczące nieruchomości mieszkaniowych Czynniki demograficzne i ekonomiczne wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Tabela 3.1. Czynniki demograficzne w Katowicach Liczba Przyrost Saldo ludności naturalny migracji Wg stanu na koniec: liczby bezwzględne Zmiany l. ludności Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1 ludności Małżeństw a ,1-3,8 5, ,9-3,2 5, ,2-4,3 4, ,9-3,4 4, ,4-3,3 5, ,5-2,8 5,2 Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach. Wykres 3.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Katowic (w tys. osób) Wykres 3.2. Relacje demograficzne w Katowicach (na 1 ludności) 8, 6, 4, 2,, -2, -4, -6, 2 Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach, prognoza Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach. ludności opracowana przez GUS w 214r. na lata Tabela 3.2. Gospodarstwa domowe w Katowicach Małżeństwa Saldo migracji Przyrost naturalny Gospodarstw a domow e Liczba Udział (%) NSP 22 NSP 211 NSP 22 NSP 211 OGÓŁEM w tym z 1 osobą % 33% w tym z 2 osobami % 29% w tym z 3 osobami w tym z 4 osobami % 12% w tym z 5 i w ięcej osobami % 5% Ludność w gospodarstw ach Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2,37 2,3 Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach. Tabela 3.3. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym w Katowicach Udział ludności (%) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym ,3 14,5 21, ,8 14,4 21, ,1 14,4 22, ,5 14,3 23, ,7 14,4 23, ,9 14,5 24,6 Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 113

35 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II Katowice Wykres 3.3. Stopa bezrobocia (%) oraz udział ludności do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Katowicach (%; p. oś) Wykres 3.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Katowicach (zł/miesiąc) Katowice Polska udział ludn. do 34 r. życia wśród ludn. bezrobotnej Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach. Katowice Polska Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach. Wykres 3.5. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Katowicach (mkw.) 1,8 Wykres 3.6. Dostępność kredytu złotowego przy przeciętnym wynagrodzeniu w Katowicach (krotność przec. mies. wynagr.) 13 1,6 1,4 1,2 1,,8, rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Katowicach. Wykres 3.7. Kredytowa dostępność mieszkania przy kredycie złotowym w Katowicach (mkw.) 22, 2, 18, 16, 14, 12, 1, 8, 6, 4, Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Katowicach. Wykres 3.8. Wartość nowo zawartych umów kredytowych w Katowicach (mln zł)* rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Katowicach. * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamieszkania Źródło: NBP na podst. BIK. 114 Narodowy Bank Polski

36 Katowice Zasób mieszkaniowy Tabela 3.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Katowicach Wyszczególnienie Zasób mieszkaniow y - mieszkania ogółem mieszkania na 1 ludności Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. m kw.) przeciętna (m kw.) 59,7 59,8 59,9 6, 6, 6,1 -na osobę (m kw.) 26,6 26,9 27,3 27,8 28,2 28,8 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,3 3,3 3,4 3,3 3,3 3,3 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,3 2,3 2,2 2,2 2,1 2,1 L. gospodarstw domow ych w g NSP L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie w g NSP 1, Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Tabela 3.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Katowicach L.p. Wyszczególnienie Dew eloperzy Biura pośredników Kancelarie notarialne Biura rzeczoznaw ców majątkow ych Spółdzielnie mieszkaniow e Wspólnoty mieszkaniowe Źródło: szacunki NBP O/O w Katowicach na podstawie danych z GUS i MTBiGM. Tabela 3.6. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Katowicach Liczba umów Wartość w mln zł 475,54 38,32 393,93 327,14 578,14 57,3 Źródło: szacunki NBP O/O w Katowicach. Tabela 3.7. Budownictwo mieszkaniowe w Katowicach Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania, których budow ę rozpoczęto Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania oddane do użytkow ania Ogółem, w tym: indyw idualne spółdzielcze na sprzedaż lub w ynajem społeczne czynszow e komunalne Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 115

37 Katowice Tabela 3.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Katowicach Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem ogółem pow. użytk. (tys. m kw.) 52,5 43,6 47,9 9,2 73,2 11,5 - na 1 ludności 2,1 1,2 1,7 4,4 3,9 5,6 - na 1 zaw. małżeństw ,4 Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem na 1 ludności 3,6 3,9 2,9,3 1,2 -,39 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 79,2 115,9 93,9 68,6 63,2 66, Liczba izb oddanych Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 3,6 4,3 3,7 3, 3, 2,9 Przec. pow. izby (m kw.) 21,9 26,8 25,2 22,7 21,4 23, Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach. Tabela 3.9. Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Katowicach Rynek pierw otny Rynek w tórny Rynek w tórny - najem Notow anie Staw ka Staw ka hedon. ofertow a trans. ofertow a trans. ofert. trans. (trans.) ,5 28,1 I ,6 25, ,5 28,9 IV ,9 26, ,1 27,9 I ,1 24,2 II , 28,5 IV ,6 28, ,7 3,4 I ,6 21, II ,8 31,1 IV ,5 3, ,2 26,8 I ,3 27, II ,7 25,9 IV ,1 23, ,9 24,8 I ,4 28, ,3 25,8 IV ,8 28, ,1 26,5 I ,4 28,6 II , 27,1 IV ,5 3, ,8 32,3 Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. 116 Narodowy Bank Polski

38 II II II II II II II II Katowice Tabela 3.1 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Katowicach Notow anie Dynamika kw./kw. Rynek Rynek w tórny pierw otny Rynek pierw otny Dynamika r/r Rynek w tórny hedon. hedon. ofert. trans. ofert. trans. ofert. trans. ofert. trans. (trans.) (trans.) 1,6 18,4 13,1 12,2 98,8 94,7 1,5 12,4 96,9 92,8 I 1,3 82,9 93,9 97, 99,6 96,6 97,9 93,4 11,3 98,6 88,8 16,3 99,8 97,6 99,2 84,9 92,6 91,7 94,1 95, IV ,3 98, 14,7 98,2 11,4 89, 93,7 11,1 95,1 99, 87,6 11,6 97,6 98,9 99,5 77,4 87,8 95,7 92, 99,6 I 112,9 95, 11,7 12,4 14,1 87,1 1,6 13,7 97,1 14,2 II 11,1 112,6 98,4 99,2 96,7 99,3 16,5 12,3 98,6 11,6 IV ,3 113,6 12, 99,6 12,3 98,2 123,5 99,6 1, 12,5 13,9 89,8 95,6 92,8 96,3 116,6 19,1 97,6 93,9 99,2 I 15,3 12,5 11,1 13,4 12,6 18,7 117,8 97,1 94,8 97,7 II 11,4 89,3 99,3 11, 99,2 19, 93,3 97,9 96,5 1,2 IV ,5 97, 98,9 11,4 11, 12,6 79,7 94,9 98,3 98,9 11,4 1,1 99,7 12,3 98,7 1,1 88,8 99, 18,4 11,4 I 11,3 19,8 13,3 98,9 99, 96,3 95,1 11,1 13,6 97,8 II 96,3 1,8 99,5 16,7 97,1 91,5 17,4 11,4 19,5 95,8 IV ,7 97,8 97,3 94, 14, 11,6 18,3 99,7 11,4 98,6 11,5 97,7 1,3 15,8 98,1 11,8 15,8 1,3 14,9 98, I 1, 12,2 11,3 97,2 97,4 1,5 98,5 98,3 13,1 96,5 97,8 12,2 98,9 99,7 14,8 12,1 99,8 97,7 96,4 14,1 IV 215 1, 1,9 99,3 1,2 98,4 99,4 12,9 99,8 12,8 98,6 98,4 99,6 1,3 12,6 12,6 96,3 14,9 99,8 99,7 13,1 I 99, 96,8 11,3 99,1 98,5 95,4 99,4 99,8 11,6 14,3 II 99,9 16,3 1,4 13,9 11,5 97,4 13,4 11,3 15,9 11, IV ,7 97,4 99,2 98,4 1,3 96, 99,8 11,2 13,9 12,9 11,3 11,5 99,3 98,6 98,1 98,9 11,7 1,2 99,9 98,3 Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach Rynek pierwotny (RP) Wykres 3.9. Ceny mieszkań RPO (zł/mkw., maksymalna p. oś) Wykres 3.1. Ceny mieszkań RPT (zł/mkw., maksymalna p. oś) minimalna średnia mediana minimalna średnia mediana limit RNS / MDM maksymalna limit RNS / MDM maksymalna Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 117

39 IV 25 II 26 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II II II II II II II II II II II II II Katowice Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPO Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPT <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPO <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPT pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Wykres Relacja podaży i popytu na mieszkania o powierzchni mniejszej, równej 5 mkw. oraz powyżej 5 mkw. na RP pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Wykres Wskaźnik produkcji mieszkań (tys.)# <=5 m kw. >5 m kw. Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. wskaźnik pozwolenia na budowę mieszkań Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Katowicach. 118 Narodowy Bank Polski

40 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II II II II II II II Katowice Wykres Struktura ceny mkw. mieszkania (zł/mkw.) 1 ziemia + zagosp.terenu koszty budowy koszty ogólne Źródło: NBP, Sekocenbud. projekt koszt kredytu zysk deweloperski Rynek wtórny (RW) Wykres Ceny mieszkań RWO (zł/mkw.) Wykres Ceny mieszkań RWT (zł/mkw.) 1 1 minimalna maksymalna średnia minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS hedoniczna mediana limit RNS Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Wykres 3.2. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWO Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWT <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 119

41 II II II II II II II II II II II II II II II II zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 Katowice Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWO Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWT Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Wykres Ceny wg formy własności RWO (zł/mkw.) pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Wykres Ceny wg formy własności RWT (zł/mkw.) spółdzielcze Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. własność Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWO (zł/mkw.) 7 1 spółdzielcze Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. własność Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWT(zł/mkw.) 7 1 niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. 12 Narodowy Bank Polski

42 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Katowice Wykres Ceny wg technologii budowy RWO (zł/mkw.) Wykres Ceny wg technologii budowy RWT (zł/mkw.) tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Wykres 3.3. Ceny wg roku budowy RWO (zł/mkw.) 7 1 tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Wykres Ceny wg roku budowy RWT (zł/mkw.) pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Wykres Szacunkowy średni czas sprzedaży mieszkania na RW w Katowicach (liczba dni) Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 121

43 Kielce 4. Kielce 4.1. Nieruchomości mieszkaniowe Czynniki wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Podstawowe wskaźniki demograficzne dla Kielc są nadal niekorzystne. W 216 r. spadła liczba ludności i pogorszyła się jej struktura wiekowa. Mimo, iż przyrost naturalny i saldo migracji są ujemne, to w 216 roku w porównaniu z rokiem poprzednim odnotowano poprawę tych wskaźników. Liczba zawartych małżeństw, po trzech latach utrzymywania się na zbliżonym poziomie, w 216 roku wzrosła. Zauważalne są negatywne zmiany w strukturze wiekowej mieszkańców miasta. Zmniejsza się udział ludności w wieku produkcyjnym i przedprodukcyjnym, zwiększa się natomiast populacja osób w wieku poprodukcyjnym. Rezultatem spadku liczby ludności i liczby gospodarstw domowych, przy jednoczesnym stopniowym powiększaniu się zasobu mieszkaniowego, jest wzrost liczby mieszkań przypadających na 1 mieszkańców. Prognoza liczby ludności opracowana przez GUS do 25 r. zakłada, że tempo spadku liczby mieszkańców Kielc będzie rosnąć. W 216 r. następowały korzystne zmiany czynników określających sytuację ekonomiczną mieszkańców Kielc. Utrzymała się tendencja wzrostowa przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw, w stosunku do 215 r. wzrost wyniósł 3,2%. Przeciętne wynagrodzenie w Kielcach było niższe od średniej krajowej o 13,4%. Stopa bezrobocia rejestrowanego spadła o 1,1 p.p. do 7,7%, tj. o,6 p.p. poniżej wartości wskaźnika dla kraju. Udział osób młodych, do 34 roku życia, wśród bezrobotnych na koniec 216 r. wyniósł 35,2% i od 29 r. systematycznie się zmniejsza. Pozytywnym sygnałem było zwiększenie na koniec 216 r. dostępności zakupu powierzchni mieszkania w średniej cenie transakcyjnej za przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto 5, na rynku pierwotnym do poziomu,81 mkw. oraz na rynku wtórnym do poziomu 1,7 mkw. W 216 r. poprawiła się także dostępność złotowego kredytu mieszkaniowego dla mieszkańca Kielc, wynikająca ze wzrostu przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw. Liczba nowo zawartych umów kredytowych oraz ich wartość zmniejszyła się w odniesieniu do poprzedniego roku. Największe zagrożenie dla rynku nieruchomości mieszkaniowych w Kielcach stanowią niekorzystne prognozy demograficzne oraz niski poziom wynagrodzeń Zasób mieszkaniowy W 216 r. utrzymany został trend wzrostowy zasobu mieszkaniowego zarówno w ujęciu nominalnym, jak i w przeliczeniu na 1 mieszkańców (wzrost wskaźnika nasycenia mieszkań z 419 do 423). Do użytku oddano jednak o 19,9% mniej nowych mieszkań niż w 215 r. Przeciętna 5 Przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw w mieście wojewódzkim - Kielcach. 122 Narodowy Bank Polski

44 Kielce wielkość mieszkania w zasobie wyniosła 58,6 mkw. Wzrost zasobu mieszkaniowego przełożył się na wzrost przeciętnej powierzchni użytkowej mieszkania w zasobie przypadającej na 1 osobę, która wynosi 24,8 mkw. tj. o,3 mkw. więcej niż w 215 r. W 216 r. w porównaniu z rokiem poprzednim odnotowano wzrost liczby nowych pozwoleń na budowę oraz mieszkań, których budowę rozpoczęto Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Rynek pierwotny Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym wykazywały tendencję spadkową przez cały 216 r. Ceny ofertowe na koniec roku były o 4,1% niższe od obserwowanych na koniec 215 r. Średnie ceny sprzedanych mieszkań w 216 r. w ujęciu r/r spadły na początku roku, następnie wzrosły i ponownie spadły na koniec roku o 1,3%. Średnia cena ofertowa mkw. w IV kw. 216 r. wynosiła 4679 zł, natomiast średnia cena transakcyjna mkw zł. Średnia cena ofertowa w IV kw. 216 r. była nieznacznie wyższa od średniej ceny transakcyjnej (o 2,6%). Maksymalna cena mkw. mieszkania dopuszczonego do programu MDM# dla Kielc w IV kw. 216 r. wynosiła 475 zł/mkw. i została ustalona na poziomie wyższym niż średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym. Na koniec 216 r. mieszkania dwupokojowe stanowiły 49% oferowanych mieszkań a w przypadku transakcji stanowiły 51% Natomiast mieszkania o powierzchni 4 6 mkw. odnotowały 47% udział ofertowy i 45% udział transakcyjny. Koszt budowy mieszkania w IV kw. 216 r. utrzymywał się na poziomie zbliżonym do analogicznego okresu poprzedniego roku. Szacunkowy koszt ziemi pod budownictwo wielorodzinne wraz z zagospodarowaniem terenu w IV kw. 215 r. wynosił ok. 44 zł i w porównaniu z IV kw. 215 r. wzrósł o 27,9%. Pośród budujących mieszkania na rynku pierwotnym nadal najbardziej zaangażowane były firmy deweloperskie, których udział w 216 r., w liczbie mieszkań oddanych do użytkowania wyniósł 64%, mieszkań których budowę rozpoczęto 6, a w przypadku wydanych pozwoleń na budowę mieszkań Rynek wtórny W 216 r. na rynku wtórnym zarówno średnie ceny ofertowe, jak i transakcyjne w porównaniu z poprzednim rokiem wykazywały tendencję spadkową. Średnie ceny mieszkań będących w ofercie sprzedaży na koniec roku były o,7% niższe od notowanych na koniec 215 r. Skala spadków była jednak stosunkowo niewielka i nie przekraczała 1% w kolejnych kwartałach 216 r. Średnie ceny sprzedanych mieszkań były niższe na koniec roku o 3,7%. Średnia cena ofertowa w IV kw. 216 r. wyniosła 48 zł/mkw., natomiast średnia cena transakcyjna 3456 zł/mkw. Średnia cena ofertowa w IV kw. 216 r. była wyższa od średniej ceny transakcyjnej aż o 16,, co wskazuje na znaczną rozbieżność oczekiwań sprzedających i kupujących mieszkania na rynku wtórnym. Maksymalna cena mkw. mieszkania dopuszczonego do programu MDM Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 123

45 Kielce dla Kielc wynosiła w IV kw. 216 r zł/mkw. i została ustalona na poziomie wyższym niż średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym. Na rynku wtórnym w strukturze mieszkań oferowanych do sprzedaży na koniec 216 r. w porównaniu do końca 215 r., dalej przeważają mieszkania o powierzchni 4 6 mkw. (49%) oraz dwupokojowe (41%). Przedmiotem transakcji sprzedaży były najczęściej mieszkania o powierzchni 4 6 mkw. (42%) oraz mieszkania dwupokojowe (49%). Kieleckie średnie stawki najmu w IV kwartale 216 r. wyniosły 23,1 zł/mkw. i ukształtowały się na poziomie wyższym niż w analogicznym kwartale 215 r. 21,4 zł/mkw Lokalna specyfika rynku Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego według stanu na koniec 216 r. obowiązywał na 17,6% ogólnej powierzchni miasta, co stanowi wzrost o,1 p.p. w stosunku do 215 r. Procedurami związanymi ze sporządzaniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wg stanu na koniec 216 r. objęte zostało ponadto 8,6% powierzchni miasta, tj. o,7 p.p. więcej niż na koniec 215 r Nieruchomości komercyjne Na kieleckim rynku nieruchomości komercyjnych na koniec 216 r., w porównaniu do końca 215 r. nie odnotowano znaczących zmian. Sukcesywnie powstają nowe nieduże budynki biurowe i handlowe. Charakterystyczną cechą jest wielofunkcyjność powstających obiektów, co pozwala na elastyczne dostosowywanie się do oczekiwań klientów. W centrum miasta przy głównych ulicach handlowych możemy zaobserwować wzrost stopy pustostanów oraz prawdopodobną zmianę funkcji z handlowej na rekreacyjną Analiza danych zgromadzonych w bazie BaNK# Średnia ofertowa stawka czynszu za nieruchomości biurowe na koniec 216 r. kształtowała się na poziomie 37,6 zł/mkw./m-c dla klasy B oraz 22,2 zł/mkw./m-c dla klasy C. Średnia stawka czynszu w wiodących centrach handlowych z umów obowiązujących na koniec 216 r., w lokalach handlowych o powierzchni co najmniej 1 mkw. z kategorii moda i dodatki, wyniosła 23,5 euro/mkw./m-c. Średnie koszty eksploatacji z tych umów kształtowały się na poziomie 32,5 zł/mkw./m-c. W analizowanym okresie obserwujemy niewielki spadek, zarówno średniej stawki czynszu, jaki i kosztów eksploatacji. Średnia długość kontraktów najmu dla transakcji utrzymała się na zbliżonym poziomie tj. 8,2 roku. Średnia ofertowa stawka czynszu najmu na koniec 216 r. w przypadku pozostałych lokali handlowo-usługowych w Kielcach wyniosła 44,1 zł/mkw./m-c, a średnia wysokość kosztów eksploatacji dla ofert 1,3 zł/mkw./m-c. W tej kategorii znajdują się lokale handlowo usługowe położone na parterze przy głównych ulicach handlowych lub na osiedlach mieszkaniowych. 124 Narodowy Bank Polski

46 Kielce 4.3. Dane statystyczne dotyczące nieruchomości mieszkaniowych Czynniki demograficzne i ekonomiczne wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Tabela 4.1. Czynniki demograficzne w Kielcach Liczba Przyrost Saldo ludności naturalny migracji Wg stanu na koniec: liczby bezwzględne Zmiany l. ludności Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1 ludności Małżeństw a ,3-3,5 5, ,4-3,4 5, ,3-4,4 4, ,1-2,9 4, ,7-3,3 4, ,4-1,1 4,6 Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach. Wykres 4.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Kielc (w tys. osób) Wykres 4.2. Relacje demograficzne w Kielcach (na 1 ludności) 8, 6, 4, 2,, -2, -4, -6, -8, Przyrost naturalny Saldo migracji Małżeństwa Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach. Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach. Tabela 4.2. Gospodarstwa domowe w Kielcach Gospodarstw a domow e Liczba Udział (%) NSP 22 NSP 211 NSP 22 NSP 211 OGÓŁEM w tym z 1 osobą % 28% w tym z 2 osobami % 29% w tym z 3 osobami % 22% w tym z 4 osobami % 14% w tym z 5 i w ięcej osobami % 8% Ludność w gospodarstw ach Przeciętna l. osób w gospodarstw ie Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach. Tabela 4.3. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym w Kielcach Udział ludności (%) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym ,5 15,7 19, ,7 15,6 2, ,8 15,6 21, , 15,5 22, ,1 15,5 23, ,2 15,7 24,1 Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 125

47 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV Kielce Wykres 4.3. Stopa bezrobocia (%) oraz udział ludności do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Kielcach (%; p. oś) Kielce Polska udział ludn. do 34 r. życia wśród ludn. bezrobotnej Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach. Wykres 4.5. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Kielcach (mkw.) 1,15 1,5,95,85,75,65,55, Wykres 4.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Kielcach (zł/miesiąc) Kielce Polska Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach. Wykres 4.6. Dostępność kredytu złotowego przy przeciętnym wynagrodzeniu w Kielcach (krotność przec. mies. wynagr.) rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Kielcach. Wykres 4.7. Kredytowa dostępność mieszkania przy kredycie złotowym w Kielcach (mkw.) 9, 8, 7, 6, 5, 4, Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Kielcach. Wykres 4.8. Wartość nowo zawartych umów kredytowych w Kielcach (mln zł)* rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Kielcach. * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamieszkania Źródło: NBP na podst. BIK. 126 Narodowy Bank Polski

48 Kielce Zasób mieszkaniowy Tabela 4.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Kielcach Wyszczególnienie Zasób mieszkaniow y - mieszkania ogółem mieszkania na 1 ludności Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. m kw.) przeciętna (m kw.) 58,2 58,4 58,5 58,5 58,5 58,6 -na osobę (m kw.) 22,9 23,2 23,6 24,1 24,5 24,8 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,3 3,3 3,3 3,3 3,3 3,3 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,6 2,5 2,5 2,4 2,4 2,4 L. gospodarstw domow ych w g NSP L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie w g NSP 1, Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach, rok 216 szacunek O/O NBP w Kielcach Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Tabela 4.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Kielcach L.p. Wyszczególnienie Deweloperzy Biura pośredników Kancelarie notarialne Biura rzeczoznawców majątkowych Spółdzielnie mieszkaniowe Wspólnoty mieszkaniowe Źródło: 1, 2, 5 szacunki NBP O/O w Kielcach; 3 Izba Notarialna w Krakowie; 4 MIiB-CRRM; 6 Urząd Statystyczny w Kielcach. Uwaga: liczba spółdzielni mieszkaniowych została zaktualizowana w oparciu o dane z KRS. Tabela 4.6. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Kielcach Liczba umów Wartość w mln zł 295,62 34,69 439,36 261,33 247,5 253, Źródło: Izba Administracji Skarbowej w Kielcach. Tabela 4.7. Budownictwo mieszkaniowe w Kielcach Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania, których budow ę rozpoczęto Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania oddane do użytkow ania Ogółem, w tym: indyw idualne spółdzielcze na sprzedaż lub w ynajem społeczne czynszow e komunalne Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 127

49 Kielce Tabela 4.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Kielcach Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem ogółem pow. użytk. (tys. m 68, 6,2 52, 81,6 58,5 53,8 - na 1 ludności 4,3 4, 3,3 6,9 4,8 3,8 - na 1 zaw. małżeństw , Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem na 1 ludności,8 1, 1, -2,6 -,4,8 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 77,6 74,3 78, 59,3 62, 71,2 Liczba izb oddanych Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 3,7 3,3 3,3 3, 3, 3,3 Przec. pow. izby (m kw.) 21,1 22,5 23,5 19,6 2,9 21,5 Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach. Tabela 4.9. Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Kielcach Rynek pierw otny Rynek w tórny Rynek w tórny - najem Notow anie Staw ka Staw ka hedon. ofertow a trans. ofertow a trans. ofert. trans. (trans.) ,7 I ,7 23, ,5 26,9 IV ,1 24, ,1 23,8 I ,1 22,2 II ,2 23,5 IV ,2 23, ,2 21,8 I ,8 22, II ,7 2,2 IV ,7 22, , 2,8 I ,3 2,4 II , 21, IV , 21, ,4 21,2 I ,7 21, ,3 19,2 IV ,2 21, ,3 18,6 I ,1 19,4 II ,9 19,7 IV ,1 21, ,5 22,5 Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. 128 Narodowy Bank Polski

50 II II II II II II II II Kielce Tabela 4.1 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Kielcach Notow anie Dynamika kw./kw. Rynek Rynek w tórny pierw otny Rynek pierw otny Dynamika r/r Rynek w tórny hedon. hedon. ofert. trans. ofert. trans. ofert. trans. ofert. trans. (trans.) (trans.) 99,1 99,7 99,4 11,5 99,4 99, 99,8 11,6 15,8 1,4 I 11, 13,7 98,8 13,3 12,2 1,1 12,8 12,6 14,7 11,5 98,2 96,7 96, 94,9 98, 98,4 16,2 95,9 12,1 1, IV 211 1,2 99,3 12,2 1,9 98,9 98,5 99,3 96,4 1,4 98,5 12,2 97,8 99,4 99,5 11,6 11,5 97,3 96,4 98,4 1,7 I 11,8 16, 1,8 93,4 97,4 12,4 99,5 98,3 89, 95,9 II 12,9 14,4 98,2 11,2 99,6 17,2 17,4 1,6 94,9 97,4 IV ,9 87,5 1,1 96, 96,2 14,8 94,7 98,5 9,3 94,7 99, 12,9 97,7 96,4 1,9 11,6 99,7 96,8 87,5 94,1 I 1,3 1, 99,3 1,4 98,3 1,1 94, 95,4 94,1 95,1 II 96,2 11,5 99,8 16,1 14,4 93,6 91,4 97, 98,7 99,6 IV 213 1, 98,6 97,4 99,4 11,1 95,5 13, 94,3 12,1 14,7 99,4 98,6 1, 99, 99,7 95,9 98,7 96,5 14,8 13,4 I 1,5 1,8 99,3 96,6 96,1 96,1 99,5 96,5 1,9 11,1 II 97,7 99, 99,7 13,4 14,5 97,6 97, 96,4 98,3 11,2 IV ,6 1,5 99,4 95,8 96,2 97,3 98,9 98,4 94,7 96,3 12,2 12,9 97,7 98,9 1,9 1,1 13,2 96,2 94,7 97,5 I 99,8 95,2 99,4 11,5 99,8 99,3 97,5 96,2 99,4 11,3 98,7 1,9 1,9 99,1 99,2 1,3 99,4 97,4 95,3 96,2 IV , 11,6 99,2 97,4 99,1 12,7 1,4 97,3 96,9 99, 99,2 12, 99,8 1,5 14,1 99,6 99,5 99,3 98,5 12,2 I 99,9 99,5 99,5 98,7 99,3 99,8 14, 99,4 95,7 11,6 II 97, 97,8 11,4 11,7 11,6 98, 1,7 99,8 98,3 14, IV ,9 99,5 98,8 95,5 97,9 95,9 98,7 99,3 96,3 12,7 99,9 11,2 12,1 11,3 1,3 96,7 98, 11,6 97,1 99, Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach Rynek pierwotny (RP) Wykres 4.9. Ceny mieszkań RPO (zł/mkw.) Wykres 4.1. Ceny mieszkań RPT (zł/mkw.) 7 7 minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 129

51 IV 25 II 26 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II II II II II II II II II II II II II Kielce Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPO Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPT <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPO <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPT pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres Relacja podaży i popytu na mieszkania o powierzchni mniejszej, równej 5 mkw. oraz powyżej 5 mkw. na RP 6 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres Wskaźnik produkcji mieszkań (tys.)# <=5 m kw. >5 m kw. wskaźnik pozwolenia na budowę mieszkań Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Kielcach. 13 Narodowy Bank Polski

52 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II II II II II II II Kielce Wykres Struktura ceny mkw. mieszkania (zł/mkw.) ziemia + zagosp.terenu koszty budowy koszty ogólne Źródło: NBP, Sekocenbud. projekt koszt kredytu zysk deweloperski Rynek wtórny (RW) Wykres Ceny mieszkań RWO (zł/mkw.) Wykres Ceny mieszkań RWT (zł/mkw.) minimalna maksymalna średnia minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS mediana hedoniczna limit RNS Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres 4.2. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWO Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWT <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 131

53 II II II II II II II II II II II II II II II II zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 Kielce Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWO Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWT Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres Ceny wg formy własności RWO (zł/mkw.) pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres Ceny wg formy własności RWT (zł/mkw.) spółdzielcze Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. własność Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWO (zł/mkw.) Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWT(zł/mkw.) spółdzielcze własność niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. 132 Narodowy Bank Polski

54 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Kielce Wykres Ceny wg technologii budowy RWO (zł/mkw.) Wykres Ceny wg technologii budowy RWT (zł/mkw.) tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres 4.3. Ceny wg roku budowy RWO (zł/mkw.) 7 1 tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres Ceny wg roku budowy RWT (zł/mkw.) pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres Szacunkowy średni czas sprzedaży mieszkania na RW w Kielcach (liczba dni) Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 133

55 Kraków 5. Kraków 5.1. Nieruchomości mieszkaniowe Czynniki wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych W 216 r. w Krakowie liczba ludności zwiększyła się o,6% w porównaniu do poprzedniego roku, pomimo spadku salda migracji. Znaczący wpływ na wzrost liczby mieszkańców miał dodatni przyrost naturalny, który uwzględniając ostatnie lata, osiągnął rekordowy poziom. Odnotowano również zwiększenie liczby zawieranych małżeństw (o 7,9%). Niekorzystnym zjawiskiem jest obserwowany od kilku lat spadek populacji osób w wieku produkcyjnym (o,9 p.p.) na rzecz wzrostu udziału osób w wieku poprodukcyjnym (o,6 p.p.). Nieznacznie wzrósł udział osób w wieku przedprodukcyjnym (o,3 p.p.). Wskaźniki ekonomiczne w Krakowie były korzystne. Stopa bezrobocia spadła o,8 p.p. do poziomu 3,6%. Zmniejszył się udział osób młodych, do 34 r.ż., w ogóle bezrobotnych. Przeciętne wynagrodzenie wzrosło o 5,4% (r/r) i wyniosło 466 zł. W 216 r. w Krakowie w skali roku wzrósł zarówno wolumen nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych (o 5,6%), jak i ich liczba (o 3,5%) Zasób mieszkaniowy Na koniec 216 r. zasób mieszkaniowy wyniósł 369,3 tys. mieszkań i zwiększył się o 2,6% w porównaniu do poprzedniego roku. Wskaźnik określający liczbę mieszkań na 1 mieszkańców wzrósł do 483. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkań nie zmieniła się. Powierzchnia użytkowa mieszkania przypadająca na osobę wynosiła 27,9 mkw., tj. o,6 mkw. więcej niż w 215 r Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Rynek pierwotny Średnie ceny mieszkań na rynku pierwotnym w 216 r. pozostawały na stabilnym poziomie. Wyższa od przeciętnej dynamika cen mkw. transakcji r/r w I oraz II kw. była w dużym stopniu rezultatem niskiej bazy z 215 r. W IV kw. 216 r. średnia cena ofertowa wyniosła 6711 zł/mkw. (wzrost w ujęciu r/r o 2,9%), zaś transakcyjna 6451 zł/mkw. (wzrost o 1,5% r/r). W 216 r. limit cenowy w ramach programu MDM# dla Krakowa poddany został dwukrotnie drobnym korektom i na koniec roku na rynku pierwotnym wynosił 5247,55 zł/mkw. Lokale dostępne w programie MDM w IV kw. 216 r., stanowiły 5,9% ogółu oferowanych mieszkań 51 (szacunek na podstawie bazy BaRN#). 51 Zgodnie z komunikatami BGK z dn r. oraz r.; jest to wskaźnik policzony przy założeniu, iż budynek będzie oddany w 218 r. 134 Narodowy Bank Polski

56 Kraków W dalszym ciągu najpopularniejszy segment na rynku pierwotnym stanowiły mieszkania o powierzchni 4 6 mkw. (odpowiednio 54,2% ofert oraz 48,9% transakcji w 216 r.; uśredniona wielkość dla czterech kwartałów na podstawie bazy BaRN). Klasyfikując mieszkania pod względem liczby pokoi, nadal przeważały mieszkania dwupokojowe z udziałem 44,5% wśród ofert i 47,2% wśród transakcji. W roku 216 o,3 mkw. zmniejszyła się przeciętna powierzchnia mieszkania (przeznaczonego na sprzedaż lub wynajem) oddanego do użytku i wyniosła 52,1 mkw. 52 Szacunkowa struktura ceny netto mkw. mieszkania deweloperskiego w 216 r. nie uległa istotnym zmianom. Największy udział w cenie mkw. w dalszym ciągu stanowił koszt budowy (średnio w kwartale 47,2%). Na rynku gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i mieszkaniowo usługową niemal 5 wartości całkowitego obrotu dotyczyło nieruchomości zlokalizowanych na terenie Podgórza. Najwyższą średnią cenę odnotowano w Śródmieściu 226 zł/mkw., najniższą zaś w Nowej Hucie 85 zł/mkw. 53 W IV kw. 216 r. w projektach deweloperskich w budownictwie wielorodzinnym w sprzedaży było 1895 mieszkań, z czego 18,2% stanowiły mieszkania oddane do użytkowania (wskaźnik ten obniżył się w relacji r/r o 5,7 p.p.). W 216 r. oddano do użytkowania 7972 mieszkania przeznaczone na sprzedaż lub wynajem. W odniesieniu do 215 był to wzrost o 44,4%. Wyższą wartość zanotowano jedynie w 29 roku, kiedy to oddano 957 mieszkań Rynek wtórny W 216 r. średnie ceny ofertowe mkw. na rynku wtórnym ukształtowały się na niższym poziomie niż w 215 r. Jednakże od trzeciego kwartału ceny zaczęły stopniowo rosnąć, by najwyższą wartość odnotować w IV kw. 691 zł/mkw. Również średnie ceny transakcyjne mkw. były niższe w 216 roku względem wartości w analogicznych okresach 215 roku. Wyjątkiem był IV kwartał, kiedy odnotowana cena była wyższa o,2% od analogicznego okresu rok wcześniej. Przez cały rok 216 średnia cena transakcyjna znajdowała się poniżej 6 tys. za mkw. Średni czas sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym uległ skróceniu w porównaniu rocznym i wyniósł 148 dni. Przedmiotem transakcji w 216 r. były najczęściej mieszkania o powierzchni 4-6 mkw. oraz do 4 mkw., które łącznie stanowiły ponad 8 transakcji (odpowiednio 43% oraz 39%). W strukturze mieszkań oferowanych do sprzedaży w 216 r. przeważały mieszkania o powierzchni 4 6 mkw. (43%). Średnie stawki najmu w 216 r. były przeciętnie wyższe niż rok wcześniej, stawki ofertowe wyniosły 4,1 zł/mkw./m-c a transakcyjne 33,7 zł/mkw./m-c (wzrost odpowiednio o 2,6% i 9,8%). 52 Źródło: Bank Danych Lokalnych; GUS. 53 Źródło: Krakowski Rynek Nieruchomości Raport 216; Urząd Miast Krakowa. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 135

57 Kraków Lokalna specyfika rynku W 216 r. w powiecie wielickim wydano 1975 pozwoleń na budowę mieszkań (wzrost o 63% r/r), w tym 168 pozwoleń dotyczyło mieszkań w budownictwie wielorodzinnym. W powiecie krakowskim liczba pozwoleń na budowę mieszkań wzrosła do 1879 (33% r/r), przy czym 95% z tych pozwoleń dotyczyło mieszkań w budownictwie jednorodzinnym. Liczba mieszkań oddanych do użytkowania w 216 r. w powiecie krakowskim pozostała na podobnym poziomie jak w roku poprzednim. Natomiast w powiecie wielickim zauważalny jest wzrost r/r liczby mieszkań oddanych do użytkowania. W obu powiatach liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w 216 r. jest mniejsza średnio o ok. 12% niż w 215 r Nieruchomości komercyjne Biurowe Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na koniec 216 r. w Krakowie były szacowane na 915,8 tys. mkw., w ciągu roku oddano 149 tys. mkw. w 21 budynkach. Inwestorzy planują ukończyć w 217 roku ok. 225 tys. mkw. powierzchni, co stanowi ponad 8 powierzchni biurowej w budowie. Na koniec 216 r. wskaźnik pustostanów wyniósł 7,2%, wzrost o 3,5 p.p. (r/r). W 216 r. najemcy wynajęli ok. 188 tys. mkw. powierzchni biurowych. Spośród podpisanych umów najmu, 47% całkowitego wolumenu stanowiły umowy na powierzchnie w trakcie budowy (pre-let#) 55. Wysokość czynszów kształtowała się w przedziale 13-14,5 euro/mkw./m-c w obiektach klasy A, zaś 1 12 euro/mkw./m-c w obiektach klasy B Handlowe Całkowity zasób powierzchni handlowej na koniec 216 r. wyniósł 57 tys. mkw. W 216 r. nie oddano do użytku żadnego nowego obiektu handlowego. Zgodnie z planami, w 217 r. ukończony powinien zostać obiekt zwiększający zasób powierzchni handlowej na terenie miasta o 41 tys. mkw. Na koniec 216 r. współczynnik nasycenia powierzchnią handlową osiągnął poziom 547 mkw./1 mieszkańców. Współczynnik powierzchni niewynajętej obniżył się o 1,1 p.p., do 2,6%. Wysokość czynszu pozostawała stabilna w przedziale 4-5 euro/mkw./m-c za lokale typu prime#, znajdujące się w centrach handlowych Magazynowe Całkowite zasoby powierzchni magazynowej wyniosły 26,8 tys. mkw. W ubiegłym roku oddano do użytkowania trzy hale magazynowe o łącznej powierzchni 48,2 tys. mkw. W budowie są obiekty o łącznej powierzchni 23,9 tys. mkw. W 216 r. zawarto umowy na ok. 83,2 tys. mkw. W strukturze zawieranych umów przeważały umowy nowe (68%). Głównymi najemcami są podmioty z branży budowlanej, motoryzacyjnej i lekkiej produkcji. Stawki czynszu oscylują w przedziale 2,8 4,5 euro/mkw./m-c. Wskaźnik pustostanów wzrósł znacząco z niskiego po- 54 Źródło: Bank Danych Lokalnych; GUS. 55 Źródło: Colliers International, Market Insights Raport roczny, Źródło: Krakowski Rynek Nieruchomości Raport 216; Urząd Miasta Krakowa. 136 Narodowy Bank Polski

58 Kraków ziomu ok. 2% do ok. 9,9%. Większość z niewynajętych powierzchni znajduje się w nowo wybudowanych obiektach Analiza danych zgromadzonych w bazie BaNK# Na koniec 216 r. wysokość średniego czynszu transakcyjnego w biurowcach klasy A wyniosła 13,7 euro/mkw./m-c, zaś w budynkach klasy B 46,1 zł/mkw./m-c dla czynszów notowanych w złotych i 12,2 euro/mkw./m-c dla czynszów notowanych w euro. Średnia wysokość kosztów eksploatacyjnych kształtowała się na poziomie 16,6 zł/mkw./m-c w budynkach klasy A oraz 13,1 zł/mkw./m-c w biurowcach klasy B. Przeciętna długość kontraktu wynosiła 5 lat i 6 miesięcy w biurowcach klasy A, zaś w biurowcach klasy B 2 lata i 8 miesięcy. Na koniec 216 r. średni czynsz najmu w centrach handlowych wyniósł 37,3 euro/mkw./m-c dla czynszów notowanych w euro i 15,4 zł/mkw./m-c dla czynszów notowanych w złotych. Średnia wysokość kosztów eksploatacyjnych kształtowała się na poziomie 28,3 zł/mkw./m-c. Przeciętny okres na jaki zawierano kontrakt wynosił 6 lat i 8 miesięcy Dane statystyczne dotyczące nieruchomości mieszkaniowych Czynniki demograficzne i ekonomiczne wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Tabela 5.1. Czynniki demograficzne w Krakowie Liczba Przyrost Saldo ludności naturalny migracji Wg stanu na koniec: liczby bezwzględne Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie. Zmiany l. ludności Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1 ludności Małżeństw a ,6 1,3 4, ,1 1, 4, ,3 1,3 4, ,6 2, 4, ,5 2,5 4, ,2 1,9 5,3 Wykres 5.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Krakowa (w tys. osób) Wykres Relacje demograficzne w Krakowie (na 1 ludności) 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1,, -1, -2, 735 Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie. Przyrost naturalny Saldo migracji Małżeństwa Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie. 57 Źródło: Colliers International, Market Insights Raport roczny, 217 Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 137

59 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II Kraków Tabela 5.2. Gospodarstwa domowe w Krakowie Gospodarstw a domow e Liczba Udział (%) NSP 22 NSP 211 NSP 22 NSP 211 OGÓŁEM w tym z 1 osobą % 35% w tym z 2 osobami % 27% w tym z 3 osobami % 19% w tym z 4 osobami % 12% w tym z 5 i w ięcej osobami % 7% Ludność w gospodarstw ach Przeciętna l. osób w gospodarstw ie Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie. Tabela 5.3. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym w Krakowie Udział ludności (%) w w ieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym ,7 15,4 19, ,1 15,4 2, ,4 15,6 21, ,8 15,7 21, , 15,9 22, ,1 16,2 22,7 Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie. Wykres 5.3. Stopa bezrobocia (%) oraz udział ludności do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Krakowie (%; p. oś) Wykres 5.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Krakowie (zł/miesiąc) Kraków Polska udział ludn. do 34 r. życia wśród ludn. bezrobotnej Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie. Wykres 5.5. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Krakowie (mkw.),9,8,7,6,5,4,3 Kraków Polska Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie. Wykres 5.6. Dostępność kredytu złotowego przy przeciętnym wynagrodzeniu w Krakowie (krotność przec. mies. wynagr.) rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Krakowie. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Krakowie. 138 Narodowy Bank Polski

60 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 Kraków Wykres 5.7. Kredytowa dostępność mieszkania przy kredycie złotowym w Krakowie (mkw.) 1, 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, Wykres 5.8. Wartość nowo zawartych umów kredytowych w Krakowie (mln zł)* rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Krakowie. * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamieszkania Źródło: NBP na podst. BIK Zasób mieszkaniowy Tabela 5.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Krakowie Wyszczególnienie Zasób mieszkaniow y - mieszkania ogółem mieszkania na 1 ludności Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. m kw.) przeciętna (m kw.) 57,5 57,6 57,7 57,7 57,7 57,7 -na osobę (m kw.) 25,2 25,8 26,3 26,8 27,3 27,9 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,1 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,3 2,2 2,2 2,2 2,1 2,1 L. gospodarstw domow ych w g NSP L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie w g NSP 1, Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Tabela 5.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Krakowie L.p. Wyszczególnienie Deweloperzy Pośrednicy Kancelarie notarialne Rzeczoznawcy majątkowi Spółdzielnie mieszkaniowe Wspólnoty mieszkaniowe Źródło: szacunki NBP O/O w Krakowie na podstawie danych z GUS i MTBiGM. Tabela 5.6. Transakcje na wtórnym rynku mieszkaniowym w Krakowie Liczba umów Wartość w mln zł 17, 95, 963, 91, 1175, 983, Źródło: szacunki NBP O/O w Krakowie, na podstawie "Krakowski Rynek Nieruchomości 216", Wydział Rozwoju Miasta Urzędu Miasta Krakowa (wielkości oszacowane na podstawie niepełnych danych za 216r.). Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 139

61 Kraków Tabela 5.7. Budownictwo mieszkaniowe w Krakowie Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania, których budow ę rozpoczęto Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania oddane do użytkow ania Ogółem, w tym: indyw idualne spółdzielcze na sprzedaż lub w ynajem społeczne czynszow e Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie. Tabela 5.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Krakowie Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem ogółem pow. użytk. (tys. m kw.) 323,9 43,6 445,3 439,1 384,1 538, - na 1 ludności 6,4 9, 9,2 9,6 8,5 12,2 - na 1 zaw. małżeństw Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem na 1 ludności -1,5-4,5-4,9-5, -3,5-6,9 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 66,8 63,1 63,4 59,8 59,5 57,5 Liczba izb oddanych Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 2,9 2,8 2,8 2,7 2,7 2,6 Przec. pow. izby (m kw.) 23, 22,3 22,8 22,2 22,2 22,1 Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie. 14 Narodowy Bank Polski

62 Kraków Tabela 5.9. Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Krakowie Rynek pierw otny Rynek w tórny Rynek w tórny - najem Notow anie Staw ka Staw ka hedon. ofertow a trans. ofertow a trans. ofert. trans. (trans.) ,1 31,8 I , 28, ,7 29,6 IV , 3, ,2 31,1 I ,2 25,8 II ,3 29,7 IV ,3 29, , 26,6 I ,7 28,7 II ,7 31,4 IV ,2 27, ,1 28,1 I ,6 28,5 II ,3 26,6 IV ,2 3, ,7 29,1 I ,4 26, ,6 31,5 IV ,3 34, ,7 27,7 I ,8 36,2 II ,9 35, IV ,4 3, ,6 31,1 Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Tabela 5.1 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Krakowie Notow anie Dynamika kw./kw. Rynek Rynek w tórny pierw otny Rynek pierw otny Dynamika r/r Rynek w tórny hedon. hedon. ofert. trans. ofert. trans. ofert. trans. ofert. trans. (trans.) (trans.) 99,4 11,4 13,5 11,8 95, 99, 98,6 14,2 13,4 87,6 I 95,9 12,8 1,6 11,3 13, 95,4 12,3 14,5 15,9 93,7 97,9 98,2 95,9 98,3 98,4 93,8 11,8 1,6 11,2 98,4 IV ,7 96,5 1,6 97,7 99,6 93,1 98,9 1,4 99, 95,9 11, 98,9 96,9 14,3 12,2 94,6 96,4 94, 11,5 13,1 I 99,6 99,7 99,2 92,6 97,9 98,2 93,4 92,8 92,8 98, II 97,3 11,4 98,4 11,4 11,6 97,6 96,4 95,2 95,7 11,2 IV ,3 95,6 1,5 1,3 99, 96,2 95,6 95,1 98,3 1,6 93,9 92,4 99,9 97, 12,2 89,5 89,3 98,1 91,4 1,6 I 98,5 16,3 97,7 95,8 96,3 88,5 95,2 96,5 94,5 99, II 96,9 93,6 11,5 13,6 12,6 88,1 87,9 99,5 96,5 1, IV 213 1,8 98,1 99,3 99, 99,8 9,4 9,1 98,3 95,3 1,7 15,7 13,8 13,3 98,3 15,3 11,7 11,2 11,7 96,6 13,8 I 99,4 12,9 98,9 13,6 93,3 12,7 98, 13, 14,5 1,6 II 96,6 96,7 99,4 99,9 12, 12,4 11,3 1,9 1,8 1, IV ,5 95,8 13,3 98,4 1,1 16, 99, 14,9 1,1 1,3 11,1 12,4 12,5 16,2 98,8 11,4 97,7 14,1 18,1 94,2 I 12,4 1,6 99,3 99,4 111,5 14,5 95,5 14,4 13,7 112,5 99,1 17, 99,6 99, 88,9 17,1 15,7 14,6 12,8 98,1 IV , 1,7 97,8 97,4 12,7 1,5 111,1 99, 11,8 1,6 1, 98,1 1,5 99,1 97,2 99,4 16,5 97,1 95, 98,9 I 12,2 11,7 99, 97,6 99,2 99,3 17,6 96,8 93,2 88, II 97,8 99,3 11,2 11,4 1,9 98, 99,8 98,4 95,5 99,8 IV ,8 12,4 11,1 12,3 98,5 12,9 11,5 11,7 1,2 95,9 98,6 98,8 99,3 1,5 96,5 11,5 12,1 1,5 11,6 95,2 Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 141

63 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Kraków Rynek pierwotny (RP) Wykres 5.9. Ceny mieszkań RPO (zł/mkw.) Wykres 5.1. Ceny mieszkań RPT (zł/mkw.) minimalna średnia mediana minimalna średnia mediana limit RNS / MDM maksymalna limit RNS / MDM maksymalna maks. przedstawiona na prawej osi; maks. przedstawiona na prawej osi; Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPO Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPT Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPO <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPT <=4 (4; 6] (6; 8] >8 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. 142 Narodowy Bank Polski

64 II II II II II II II II II II IV 25 II 26 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 Kraków Wykres Relacja podaży i popytu na mieszkania o powierzchni mniejszej, równej 5 mkw. oraz powyżej 5 mkw. na RP Wykres Wskaźnik produkcji mieszkań (tys.)# <=5 m kw. >5 m kw. Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. wskaźnik pozwolenia na budowę mieszkań Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Krakowie. Wykres Struktura ceny mkw. mieszkania (zł/mkw.) 1 ziemia + zagosp.terenu koszty budowy koszty ogólne Źródło: NBP, Sekocenbud. projekt koszt kredytu zysk deweloperski Rynek wtórny (RW) Wykres Ceny mieszkań RWO (zł/mkw., maksymalna p. oś) 1 2 Wykres Ceny mieszkań RWT (zł/mkw., maksymalna p. oś) minimalna średnia mediana minimalna średnia mediana limit RNS maksymalna hedoniczna limit RNS maksymalna maks. przedstawiona na prawej osi; Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. maks. przedstawiona na prawej osi; Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 143

65 II II II II II II II II zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 Kraków Wykres 5.2. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWO Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWT Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWO <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWT <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Wykres Ceny wg formy własności RWO (zł/mkw.) pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Wykres Ceny wg formy własności RWT (zł/mkw.) spółdzielcze Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. własność spółdzielcze Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. własność 144 Narodowy Bank Polski

66 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Kraków Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWO (zł/mkw.) Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWT(zł/mkw.) niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Wykres Ceny wg technologii budowy RWO (zł/mkw.) niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Wykres Ceny wg technologii budowy RWT (zł/mkw.) tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Wykres 5.3. Ceny wg roku budowy RWO (zł/mkw.) tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Wykres Ceny wg roku budowy RWT (zł/mkw.) pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 145

67 II II II II Kraków Wykres Szacowany średni czas sprzedaży mieszkania na RW w Krakowie (liczba dni) Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. 146 Narodowy Bank Polski

68 Lublin 6. Lublin 6.1. Nieruchomości mieszkaniowe Czynniki wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych W 216 r. w Lublinie wskaźniki demograficzne uległy poprawie. Odnotowano nieznaczny spadek liczby ludności (w porównaniu do 215 r. o ok.,1%, do 22 r. o ok. 5%) przy jednoczesnej, znacznej poprawie ujemnego wskaźnika salda migracji. Wzrosła liczba zawieranych małżeństw. Utrzymują się niekorzystne zmiany w strukturze wiekowej ludności systematycznie zmniejsza się udział ludności w wieku produkcyjnym, zwiększa w wieku poprodukcyjnym, nieznacznie wzrasta udział w wieku przedprodukcyjnym. W 216 r. poprawiła się sytuacja ekonomiczna gospodarstw domowych w Lublinie. Przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wzrosło o 5,5% (r/r) i było niższe od średniej krajowej o 3,6%, zaś stopa bezrobocia rejestrowanego (r/r) spadła do poziomu 7,2% (kraj 8,3%). Systematyczne obniża się udział ludności do 34 roku życia wśród ludności bezrobotnej (na koniec 216 r. wskaźnik wyniósł 37,3%, kraj 41,1%). Wzrost wynagrodzeń przy nieznacznym wzroście średnich cen transakcyjnych na obu rynkach złożył się na zwiększenie dostępności mkw. mieszkania. W IV kw. 216 r. na rynku pierwotnym za przeciętne wynagrodzenie można było kupić,79 mkw. mieszkania, na rynku wtórnym,88 mkw. W 216 r. w porównaniu z poprzednim rokiem wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych wzrosła o 4,4% (537,6 mln zł). Od uruchomienia programu MDM# w 214 r. łączna wartość wypłaconego wsparcia na rynku pierwotnym i wtórnym w ramach tego programu w Lublinie wynosiła 138,61 mln zł, w tym na rynku wtórnym 19,91 mln zł Zasób mieszkaniowy W 216 r. zasób mieszkaniowy powiększył się o 2298 mieszkań, a wskaźnik określający liczbę mieszkań na 1 mieszkańców wynosił 433 mieszkania. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania oscylowała wokół 6 mkw. Powierzchnia użytkowa mieszkania na osobę wynosiła 26,4 mkw., tj. o,41 mkw. więcej niż w 215 r Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Rynek pierwotny W 216 r. w Lublinie średnia cena mkw., zarówno ofertowa i transakcyjna, w porównaniu z poprzednim rokiem wykazywały nieznaczną tendencję zwyżkową. Średnie ofertowe ceny mkw. wyniosły 522 zł (były wyższe o,6%, r/r), zaś transakcyjne 5212 zł (wzrost o 6,1%). W IV kw. 216 r. inwestycje mieszkaniowe prowadzone były m.in. w dzielnicach: Czuby (ok. 16% ofert i ok. 21% zawartych transakcji), Dziesiąta (ok. 15% i ok. 1), Węglin (ok. 13% i ok. 11%) oraz w Śródmieściu (ok. 9% i ok. 5%). W badanym okresie w strukturze ofert i transakcji przeważały głównie mieszkania o powierzchni użytkowej od 4 do 6 mkw. (po ok. 48%) oraz trzypokojowe (po ok. 41%). Średnia użytkowa powierzchnia oferowanych mieszkań Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 147

69 Lublin w 216 r. wynosiła ok. 57 mkw., zaś nabywanych ok. 54 mkw. Deweloperzy elastycznie reagowali na sytuację na rynku i dostosowywali swoją ofertę do oczekiwań nabywców zarówno pod względem powierzchni użytkowej, liczby pokoi, jak również możliwości finansowych. Wzrosła liczba mieszkań mieszczących się w limicie dopłat w ramach programu MDM# 58. W przypadku ofert z ok. 25% w I kw. 216 r. do ok. 35% w IV kw. 216 r., w przypadku transakcji z ok. 23% do ok. 27% 59. W 216 r. w Lublinie w porównaniu z 215 r. oddano do użytkowania o 25,2% więcej mieszkań, w tym mieszkań deweloperskich więcej o 38,7%. Jednocześnie, w tym okresie (r/r) spadła liczba rozpoczętych budów o 32,1% oraz liczba wydanych pozwoleń na budowę o 13,5% Rynek wtórny Średnie ofertowe ceny mkw. na rynku wtórnym w 216 r. wykazywały tendencję zwyżkową. W IV kw. 216 r. w porównaniu z analogicznym okresem 215 r., średnie ofertowe ceny mkw. wynosiły 498 zł i były wyższe o 1,8%, zaś transakcyjne wynosiły 468 zł (wzrost o 2,6%). W IV kw. 216 r. odchylenie średniej ofertowej ceny mkw. mieszkania od średniej transakcyjnej ceny mkw. wynosiło 6,4% (w IV kw. 215 r. odchylenie wynosiło 7,3%). W odniesieniu do powierzchni użytkowej w 216 r. największy udział miały mieszkania od 41 do 59 mkw. W IV kw. 216 r. w przypadku ofert stanowiły one ok. 43%, zaś transakcji ok. 46%. Najmniej oferowanych i nabywanych mieszkań miało powierzchnię użytkową powyżej 8 mkw. (odpowiednio ok. 14% i ok. 6%). Ze względu na liczbę pokoi największy udział oferowanych i nabywanych mieszkań stanowiły mieszkania dwu i trzypokojowe. W przypadku ofert stanowiły one odpowiednio ok. 37% i ok. 38%, zaś transakcji o ok. 48% i ok. 29%. Najmniej oferowanych i nabywanych było mieszkań jednopokojowych (odpowiednio ok. 8% i ok. 15%) oraz czteropokojowych i większych (ok. 18% i ok. 8%). Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania oferowanego na sprzedaż w IV kw. ub.r. wynosiła 6, mkw., a w przypadku transakcji 49,3 mkw. i w porównaniu do analogicznego okresu 215 r. zmalała w przypadku ofert o 2,2 mkw., zaś dla transakcji o 2,4 mkw. Największym zainteresowaniem w IV kw. 216 r. cieszyły się mieszkania w dzielnicach: Śródmieście (ok. 19% ofert i ok. 18% zawartych transakcji), Czuby (ok. 18% i ok. 22%) oraz Czechów (ok. 17% i ok. 14%). Ponadto nadal dużym zainteresowaniem cieszą się mieszkania wybudowane w technologii tzw. wielkiej płyty, głównie z uwagi na przystępną cenę i lokalizację. Udział sprzedaży tych mieszkań w całym analizowanym okresie utrzymywał się na wysokim poziomie (od ok. 46% 58 Maksymalna cena mkw. mieszkania na rynku pierwotnym dopuszczonego do programu MDM dla Lublina w IV kw. 216 r. wynosiła 485 zł/mkw. 59 Dane na podstawie bazy BaRN 148 Narodowy Bank Polski

70 Lublin w I kw. 216 r. do ok. 54% w IV kw. 216 r.) przy stabilnej cenie za mkw. kształtującej się odpowiednio 4228 zł i 4447 zł za mkw. Z analizy danych zgromadzonych w BaRN wynika, że w IV kw. ub.r. tylko ok. 11% mieszkań oferowanych na sprzedaż mieściło się w tym limicie 6. Najczęściej były to mieszkania wymagające generalnego remontu lub znajdujące się w mniej atrakcyjnych lokalizacjach. W przypadku transakcji zawartych w IV kw. 216 r. mieszkania mieszczące się w limicie stanowiły ok. 17%. W IV kw. 216 r. w Lublinie średnia cena oferowanego mieszkania wynosiła ok. 33 zł za mkw., zaś w przypadku transakcji 34 zł/mkw. Zawierane transakcje wynajmu dotyczyły głównie mieszkań dwupokojowych oraz trzypokojowych (ok. 57% i ok. 36%) Lokalna specyfika rynku Rozszerzeniem oferty budownictwa mieszkaniowego w Lublinie są inwestycje prowadzone w gminach ościennych tj. w Świdniku oraz Wólce gdzie ceny mieszkań są znacznie niższe. W IV kw. 216 r. w porównaniu z cenami mieszkań w Lublinie, na rynku pierwotnym w Świdniku średnie ceny mkw. mieszkań oferowanych były niższe o ok. 17%, zaś transakcyjne o ok. 9%, w Wólce odpowiednio o ok. 24% i 23%. Podobnie było na rynku wtórnym w Świdniku średnie ceny ofertowe mkw. mieszkania były niższe o ok. 11%, zaś transakcyjne niższe o ok. 18%, w Wólce odpowiednio niższe o ok. 9% i 34%. W województwie lubelskim trzy miasta: Biała Podlaska, Świdnik i Zamość zadeklarowały budowę mieszkań w ramach rządowego programu Mieszkanie Plus 61. W Białej Podlaskiej powstaną 3 bloki ze 18 mieszkaniami. W Świdniku plany obejmują wybudowanie sześciu budynków, tj. ok. 3 mieszkań do 218 r. Mieszkania będą przeznaczone na wynajem z możliwością nabycia prawa własności. Średni czynsz najmu w programie Mieszkanie Plus (bez kosztów eksploatacji i mediów) ma wynosić, w zależności od lokalizacji, od 1 do 2 zł/mkw Nieruchomości komercyjne Biurowe Na koniec 216 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Lublinie wynosiły 14,4 tys. mkw. W 216 r. odnotowano niewielki wzrost omawianych zasobów (7,1 tys. mkw.). Czynsze kształtowały się, podobnie jak na koniec 215 r., w przedziale 1 13 euro/mkw./m-c. Wskaźnik pustostanów utrzymywał się na stabilnym poziomie i na koniec 216 r. wyniósł 1,9%. Obecnie w budowie jest osiem obiektów o powierzchni ok. 7 tys. mkw. 62 Dzięki inwestycjom realizowanym lub planowanym, głównie przez lokalnych deweloperów, podaż powierzchni biurowej 6 Maksymalna cena mkw. mieszkania na rynku wtórnym dopuszczonego do programu MDM dla Lublina w IV kw. 216 r. wynosiła 3969 zł/mkw Źródło: Coliers International, Polska Market Insights Raport roczny 217 Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 149

71 Lublin może zwiększyć się w najbliższych latach o ok. 1 tys. mkw. Na rozwój powierzchni biurowej wpływa m.in. dostęp do wykwalifikowanej kadry oraz poprawa infrastruktury drogowej Handlowe Na koniec 216 r w Lublinie funkcjonowało 13 centrów handlowych o łącznej powierzchni ok. 326 tys. mkw. Są to głównie tradycyjne centra handlowe (91% zasobów) oraz jeden park handlowy i centrum wyprzedażowe. W centrach handlowych działało łącznie ponad 1 sklepów. Czynsze za powierzchnie w centrach handlowych w Lublinie lekko spadły na skutek wzrostu konkurencji. Najwyższe czynsze za lokale o powierzchni 1 15 mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej kształtowały się w przedziale od 27 do 29 euro/mkw./m-c. Średni współczynnik pustostanów na koniec 216 r. wyniósł 5,7% (na koniec 215 r. 2,1%). Wskaźnik nasycenia powierzchnią handlową w mkw. na 1 mieszkańców w 216 r. wynosił 959 mkw. i był najwyższy wśród miast regionalnych. Obecnie trwa budowa centrum handlowego o powierzchni ok. 6 tys. mkw. Przewidywany termin zakończenia inwestycji to koniec 217 r. Po jej ukończeniu wskaźnik nasycenia powierzchnią handlową wzrośnie do 1126 mkw. na 1 osób Magazynowe Lublin jest jednym z najmniejszych rynków magazynowych w Polsce. Na koniec 216 r. zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Lublinie wynosiły 93 tys. mkw. Wskaźnik pustostanów wynosił 9,6%. Czynsze bazowe pozostawały stabilne w okresie 216 r. i kształtowały się na poziomie 3,2 3,5 euro/mkw. 64 Obecnie w budowie znajduje się 6,4 tys. mkw. nowych powierzchni magazynowych Analiza danych zgromadzonych w bazie BaNK# Średnia wysokość czynszów w biurowcach klasy A, notowana w euro na koniec 216 r., wynosiła podobnie jak na koniec 215 r., 11 euro/mkw./m-c, notowana w złotych 54 zł/mkw./m-c. Średnia wysokość kosztów eksploatacji kształtowała się na poziomie 11 zł/mkw./m-c, przy czynszach płaconych w euro i 1 zł/mkw./m-c przy czynszach płaconych w złotych. Średnia długość kontraktów najmu wynosiła 6 lat. W lokalach o niższym standardzie średni czynsz notowany w złotych wynosił, podobnie jak na koniec 215 r., 36 zł/mkw./m-c. Kontrakty zawierano, podobnie jak na koniec 215 r., średnio na 6 lat. Na koniec 216 r. średnia stawka czynszu w centrach handlowych notowana w euro wynosiła 34 euro/mkw./m-c, mniej o ok. 3% w stosunku do końca 215 r., notowana w złotych 1 zł/mkw./m-c. Średnia wysokość kosztów eksploatacyjnych, przy czynszach płaconych w euro, kształtowała się na poziomie 41 zł/mkw./m-c., o ok. 5% więcej niż na koniec 215 r. Średnia 63 Źródło: Colliers International, Nieruchomości handlowe w aglomeracjach I kw. 217 r. 64 Źródło: Jones Lang LaSalle, Rynek nieruchomości magazynowych w 216 r. 65 Źródło: Jones Lang LaSalle, Rynek nieruchomości magazynowych w 216 r. 15 Narodowy Bank Polski

72 Lublin długość kontraktów najmu wynosiła 4 lata (na koniec 215 r. 6 lat). Średnia wysokość kosztów eksploatacyjnych 6 zł/mkw./m-c. (na koniec 215 r. 5 zł/mkw./m-c. Kontrakty zawierano średnio na 7 lat(na koniec 215 r. 9 lat) Dane statystyczne dotyczące nieruchomości mieszkaniowych Czynniki demograficzne i ekonomiczne wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Tabela 6.1. Czynniki demograficzne w Lublinie Liczba Przyrost Saldo ludności naturalny migracji Wg stanu na koniec: liczby bezwzględne Zmiany l. ludności Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1 ludności Małżeństw a ,6-3,2 5, ,7-2,8 4, ,1-2,9 4, ,4-2,8 4, ,6-2,4 4, ,4 -,7 4,8 Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie. Wykres 6.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Lublina (w tys. osób) Wykres 6.2. Relacje demograficzne w Lublinie (na 1 ludności) 8, 6, 4, 2,, -2, -4, -6, Przyrost naturalny Saldo migracji Małżeństwa Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie. Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie. Tabela 6.2. Gospodarstwa domowe w Lublinie Gospodarstw a domow e Liczba Udział (%) NSP 22 NSP 211 NSP 22 NSP 211 OGÓŁEM w tym z 1 osobą % 32% w tym z 2 osobami % 27% w tym z 3 osobami w tym z 4 osobami % 13% w tym z 5 i w ięcej osobami % 7% Ludność w gospodarstw ach Przeciętna l. osób w gospodarstw ie Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 151

73 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II Lublin Tabela 6.3. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym w Lublinie Udział ludności (%) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym ,1 16,2 18, ,3 16,2 19, ,3 16,3 2, ,4 16,4 21, ,6 16,5 22, 216 6,8 16,6 22,6 Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie. Wykres 6.3. Stopa bezrobocia (%) oraz udział ludności do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Lublinie (%; p. oś) Lublin Polska udział ludn. do 34 r. życia wśród ludn. bezrobotnej Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie. Wykres 6.5. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Lublinie (mkw.) 1,,95,9,85,8,75,7,65,6,55, Wykres 6.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Lublinie (zł/miesiąc) Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie. Wykres 6.6. Dostępność kredytu złotowego przy przeciętnym wynagrodzeniu w Lublinie (krotność przec. mies. wynagr.) Lublin Polska rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Lublinie. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Lublinie. 152 Narodowy Bank Polski

74 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 Lublin Wykres 6.7. Kredytowa dostępność mieszkania przy kredycie złotowym w Lublinie (mkw.) 15, 95, 85, 75, 65, 55, 45, 35, rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Lublinie. Wykres 6.8. Wartość nowo zawartych umów kredytowych w Lublinie (mln zł)* * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamieszkania Źródło: NBP na podst. BIK Zasób mieszkaniowy Tabela 6.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Lublinie Wyszczególnienie Zasób mieszkaniow y - mieszkania ogółem mieszkania na 1 ludności Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. m kw.) przeciętna (m kw.) 59,7 59,8 59,9 59,99 6 6,1 -na osobę (m kw.) 24, 24,4 25,2 25,6 26, 26,4 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,6 3,6 3,3 3,5 3,6 3,6 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,5 2,4 2,4 2,3 2,3 2,3 L. gospodarstw domow ych w g NSP L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie w g NSP 1,1 Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Tabela 6.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Lublinie L.p. Wyszczególnienie Deweloperzy Biura pośredników Kancelarie notarialne Biura rzeczoznawców majątkowych Spółdzielnie mieszkaniowe Wspólnoty mieszkaniowe Źródło: szacunki NBP O/O w Lublinie na podstawie danych z GUS i MTBiGM. Tabela 6.6. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Lublinie Liczba umów Wartość w mln zł 289,47 316,68 414,77 626,27 838,56 981,54 Źródło: szacunki NBP O/O w Lublinie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 153

75 Lublin Tabela 6.7. Budownictwo mieszkaniowe w Lublinie Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania, których budow ę rozpoczęto Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania oddane do użytkow ania Ogółem, w tym: indyw idualne spółdzielcze na sprzedaż lub w ynajem społeczne czynszow e komunalne Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie. Tabela 6.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Lublinie Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem ogółem pow. użytk. (tys. m kw.) 114,7 159,1 153,3 95,1 121,6 145,3 - na 1 ludności 4,3 6,3 7, 3,9 5,4 6,7 - na 1 zaw. małżeństw Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem na 1 ludności,7-1,5-2,7,5 -,7-1,9 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 77,6 72,5 63,7 71,2 66,3 63,2 Liczba izb oddanych Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 3,8 3,6 3,3 3,5 3,2 3,1 Przec. pow. izby (m kw.) 2,4 2, 19, 2,2 2,6 2,7 Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie. 154 Narodowy Bank Polski

76 Lublin Tabela 6.9. Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Lublinie Rynek pierw otny Rynek w tórny Rynek w tórny - najem Notow anie Staw ka Staw ka hedon. ofertow a trans. ofertow a trans. ofert. trans. (trans.) , 23, I , 24, , 22, IV , 25, , 31, I , 31, II , 26, IV , 3, , 29, I , 26, II , 29, IV , 28, , 33, I , 29, II , 29, IV , 29, , 23, I , 24, , 26, IV , 29, , 35, I , 35, II , 32, IV , 34, , 36, Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Tabela 6.1 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Lublinie Notow anie Dynamika kw./kw. Rynek Rynek w tórny pierw otny Rynek pierw otny Dynamika r/r Rynek w tórny hedon. hedon. ofert. trans. ofert. trans. ofert. trans. ofert. trans. (trans.) (trans.) 99,8 11,6 1,4 15,1 14, 97,7 18,9 12,6 16,3 15,2 I 11,2 98,6 1,7 98,5 1,6 96,1 16,8 13,2 99,9 1,6 11,3 16,3 99, 15,3 15,2 12,4 16,5 11,7 15,6 16,9 IV ,2 9,5 98,1 95,8 94,8 1,6 96,4 98,3 14,5 14,4 11, 16,3 1,1 97,2 96,2 11,7 1,8 98, 96,6 96,5 I 11,1 99,4 1,4 99,1 99,5 11,6 11,6 97,6 97,2 95,4 II 99,6 99,1 99,8 11,7 11, 99,8 94,8 98,4 93,9 91,6 IV ,7 96,6 98,6 93,9 93,6 1,2 11,2 98,9 92, 9,6 11,6 99,6 89,9 17,2 99,5 1,9 94,8 88,8 11,4 93,7 I 97,8 15,6 18,2 95,6 16,1 97,7 1,8 95,7 97,9 99,9 II 12,5 96,5 11,6 9,9 9,3 1,6 98,1 97,4 87,5 89,3 IV ,6 1,5 99,3 12,8 12,2 99,5 12,1 98,1 95,7 97,5 99,8 96,8 99,7 99,8 1,2 97,7 99,2 18,8 89,1 98,1 I 98,3 15,9 1, 11,3 99,2 98,2 99,5 1,5 94,4 91,7 II 1, 98,5 98,9 11, 12,6 95,8 11,5 97,9 15, 14,2 IV ,7 12,6 1,5 99, 99,2 99,8 13,6 99, 11,2 11,1 1,1 99,1 99,8 99,5 1, 1, 16, 99,1 11, 1,9 I 99,2 11,2 12,3 99,1 99, 1,9 11,3 11,4 98,8 1,7 12,9 1,7 98,6 13,4 13,2 13,8 13,6 11,1 11, 11,3 IV ,3 97,9 1,2 1,6 98,7 13,3 98,9 1,8 12,6 1,9 97,6 11,7 11,1 97,5 12,3 1,8 11,5 12,1 1,6 13,2 I 1,9 1,8 1,9 12,7 98,8 12,6 11,1 1,7 14,1 13, II 12,9 98,8 1, 99,8 1,6 12,7 99,2 12,2 1,6 1,5 IV ,2 14,7 99,8 12,7 12,6 1,6 16,1 11,8 12,6 14,4 98,5 97,8 11,3 99,5 1,6 11,4 12, 12, 14,7 12,6 Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 155

77 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Lublin Rynek pierwotny (RP) Wykres 6.9. Ceny mieszkań RPO (zł/mkw.) Wykres 6.1. Ceny mieszkań RPT (zł/mkw.) 1 zł 9 zł zł 7 zł zł zł zł zł zł minimalna maksymalna średnia minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPO Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPT Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPO <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPT <=4 (4; 6] (6; 8] >8 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. 156 Narodowy Bank Polski

78 II II II II II II II II II II IV 25 II 26 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 Lublin Wykres Relacja podaży i popytu na mieszkania o powierzchni mniejszej, równej 5 mkw. oraz powyżej 5 mkw. na RP Wykres Wskaźnik produkcji mieszkań (tys.)# <=5 m kw. >5 m kw. Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. wskaźnik pozwolenia na budowę mieszkań Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Lublinie. Wykres Struktura ceny mkw. mieszkania (zł/mkw.) 1 ziemia + zagosp.terenu koszty budowy koszty ogólne Źródło: NBP, Sekocenbud. projekt koszt kredytu zysk deweloperski Rynek wtórny (RW) Wykres Ceny mieszkań RWO (zł/mkw.) 1 1 Wykres Ceny mieszkań RWT (zł/mkw.) 1 1 minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. minimalna maksymalna średnia mediana hedoniczna limit RNS Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 157

79 II II II II II II II II zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 Lublin Wykres 6.2. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWO Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWT Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWO <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWT <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres Ceny wg formy własności RWO (zł/mkw.) pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres Ceny wg formy własności RWT (zł/mkw.) spółdzielcze Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. własność spółdzielcze Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. własność 158 Narodowy Bank Polski

80 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Lublin Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWO (zł/mkw.) Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWT(zł/mkw.) niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres Ceny wg technologii budowy RWO (zł/mkw.) niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres Ceny wg technologii budowy RWT (zł/mkw.) tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres 6.3. Ceny wg roku budowy RWO (zł/mkw.) 7 1 tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres Ceny wg roku budowy RWT (zł/mkw.) pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 159

81 II II II II Lublin Wykres Szacunkowy średni czas sprzedaży mieszkania na RW w Lublinie (liczba dni) Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. 16 Narodowy Bank Polski

82 Łódź 7. Łódź 7.1. Nieruchomości mieszkaniowe Czynniki wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych W 216 r. w Łodzi kontynuowany był trwający od 2 lat proces spadku liczby mieszkańców. Jednakże należy odnotować, że zmniejszenie liczby mieszkańców o 432 osób, jest najniższą od kilu lat wartością, a ujemny przyrost naturalny wyniósł 5,1, przy średniej z ostatnich piętnastu lat 5,9. Udział ludności w wieku produkcyjnym regularnie zmniejsza się i w 216 r. jego wartość wyniosła 58,9%. Od kilku lat tempo wzrostu przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw w Łodzi jest wyższe niż tempo wzrostu średniej krajowej. Wartość przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw wzrosła o 4% r/r do poziomu 454 zł. Poprawa sytuacji ekonomicznej mieszkańców Łodzi wiązała się również ze spadkiem poziomu bezrobocia. Stopa bezrobocia w Łodzi na koniec 216 r. wyniosła 7,9%, co jest poziomem najniższym od 28 r. W 216 r. w Łodzi w skali roku spadła zarówno suma wartości nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych (o ok. 6 %), jak i ich liczba (o 7 %), Zasób mieszkaniowy Wysoki poziom sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym w ostatnich trzech latach oraz skala rewitalizacji zasobów mieszkaniowych miasta i spadku liczby mieszkańców, zaowocowały znaczną poprawą wskaźnika określającego liczbę mieszkań na 1 mieszkańców, który obecnie wynosi 57. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania w Łodzi w 216 r. wyniosła 54 mkw., a przeciętna powierzchnia mieszkania oddanego do użytkowania z przeznaczeniem na sprzedaż lub wynajem 61,4 mkw Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Rynek pierwotny W 216 r. na łódzkim rynku pierwotnym odnotowano wysoki poziom sprzedaży wg szacunków NBP sprzedano ok mieszkań. Wzrost cen transakcyjnych w 216 r. był kontynuacją trendu, którego początek nastąpił w drugiej połowie 214 r. Średnia cena transakcyjna w IV kw. 216 r. wyniosła 485 zł/mkw. Na łódzkim rynku w badaniu BaRN taki poziom cen był ostatnio notowany w 211 r. Natomiast ceny transakcyjne najczęściej kupowanych dwupokojowych mieszkań spadły nieco poniżej poziomu osiągniętego pod koniec 215 r. i oscylowały w przedziale zł/mkw. Większą popularnością cieszyły się oferty mieszkań 3 i 4 pokojowych w atrakcyjnych lokalizacjach i o wyższym standardzie. Udział transakcji takimi mieszkaniami w IV kw. 216 r. przekroczył 5 ogółu transakcji przy średniej cenie wynoszącej ok. 48 zł/mkw. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 161

83 Łódź Wzrost cen transakcyjnych w 216 r. pozwolił na osiągnięcie przez deweloperów ok. 25% 66 poziomu stopy zwrotu z kapitału własnego. Szacunek maksymalnej ceny gruntu przeznaczonego pod zabudowę wielorodzinną, dla wzorcowego budynku wielorodzinnego pięciokondygnacyjnego z podziemnym garażem wyniosła średnio 48 zł/pum. Dobra koniunktura na rynku skutkowała wzrostem cen gruntów przeznaczonych pod budownictwo wielorodzinne. Średnia cena transakcyjna działek w atrakcyjnych lokalizacjach o powierzchni 5 7 mkw. kupionych w Łodzi pod inwestycje mieszkaniowe, w latach wyniosła 44 zł/mkw. W 216 r. rozpoczęto budowę 17 mieszkań oraz wydano ponad 29 pozwoleń na budowę mieszkań na sprzedaż lub wynajem. Liczba pozwoleń na budowę mieszkań na sprzedaż lub wynajem była dwukrotnie wyższa od średniej rocznej z 6 ostatnich lat Rynek wtórny W pierwszej połowie 216 r. zaobserwowano kontynuację trwającego od drugiej połowy 213 r. spadku cen transakcyjnych. W pierwszej połowie 216 r. średnia cena transakcyjna na łódzkim ryku wtórnym znalazła się na poziomie poniżej 33 zł/mkw., co było wartością najniższą od początku 27 r. Częściej niż w poprzednich latach kupowane były mieszkania o niskim standardzie ich udział w ogólnej liczbie transakcji wyniósł ok. 27%. Średnia cena takich mieszkań obniżyła się i w IV kw. 216 r. wyniosła 2847 zł/mkw., podczas gdy ceny mieszkań w standardzie przeciętnym przez cały rok utrzymywały się na niezmiennym poziomie 3354 zł/mkw. Najczęściej kupowane były mieszkania w technologii prefabrykowanej a ich ceny nieznacznie wzrastały z kwartału na kwartał i osiągnęły 3389 zł/mkw. w IV kw. 216 r. Udział transakcji mieszkaniami standardowymi 67 w 216 r. wyniósł ponad 15%, podczas gdy w 215 r. mieszkania standardowe były przedmiotem ok. 22% transakcji. Ceny takich mieszkań nieznacznie wrosły w stosunku do 215 r. W IV kw. 216 r. średnia cena mieszkania standardowego wyniosła 345 zł/mkw. wobec 337 zł/mkw. rok wcześniej. Wzrosty cen na rynku pierwotnym wpłynęły na sprzedających na rynku wtórnym, którzy podnosili swoje ceny ofertowe, mimo długiego oczekiwania na sprzedaż (czas sprzedaży mieszkań w 216 r. wyniósł 176 dni wobec 124 w 215 r.) i konieczności znacznej weryfikacji swoich oczekiwań w przypadku transakcji. Ceny ofertowe w IV kw. 216 r. były wyższe o ponad 6% r/r. W IV kw. 216 odnotowano dynamiczny wzrost średniej ceny transakcyjnej, która wyniosła 3417 zł/mkw., a główną przyczyną wzrostu było zwiększenie liczby transakcji nowymi mieszkaniami. W I kw. 217 r. ceny transakcyjne na rynku wtórnym wzrosły praktycznie w każdej analizowanej grupie mieszkań. Średnia cena transakcyjna w I kw. 217 r. wyniosła 359 zł/mkw., co jest jej najwyższym poziomem od 212 r. Stawki ofertowe najmu mieszkań w Łodzi w 216 r. w stosunku do 215 r. były niższe średnio ok. 6%. Na koniec 216 r. stawka ofertowa wyniosła 27,4 zł/m kw./m-c. Rośnie udział ofert najmu mieszkań o wysokim standardzie (ok. 5) i o dużej powierzchni, a ceny ofertowe najmu 66 Według szacunków NBP 67 Mieszkanie o powierzchni 4-6 mkw.,o przeciętnym standard wykończenia, w budynku w technologii prefabrykowanej 162 Narodowy Bank Polski

84 Łódź takich mieszkań są średnio niższe o 7% niż 215 r. Natomiast tempo spadku cen ofertowych mieszkań o przeciętnym standardzie i mniejszej powierzchni było mniejsze i wyniosło 5%. Według biur pośrednictwa znaczną część wynajmujących stanowią nierezydenci. Stawki transakcyjne mieszkań o przeciętnym standardzie w 216 r. rosły i na koniec roku średnia stawka najmu wyniosła 23,61 zł/mkw./m-c. W 216 r. stawki transakcyjne najmu mieszkań o wysokim standardzie wzrastały, przy dużej zmienności rosły i na koniec roku wynosiły średnio 33,47 zł/mkw./m-c Lokalna specyfika rynku Na łódzkim rynku pierwotnym jest znaczne zapotrzebowanie na wyższy standard inwestycji o lokalizacjach w centrum miasta. Udział mieszkań w takich inwestycjach w ofercie w IV kw. 216 r. wyniósł około 44%. Sprzedaż takich mieszkań w IV kwartale 216 r. stanowiła 56% ogółu sprzedaży wykazanej przez respondentów badania cen nieruchomości. Średnia cena transakcyjna 5119 zł/mkw. przy średniej cenie pozostałych mieszkań 477 zł/mkw. Tylko 18% powierzchni miasta objęte jest planami zagospodarowania przestrzennego Nieruchomości komercyjne Biurowe Łączna wielkość powierzchni biurowej na koniec 216 r. to ok. 36 tys. mkw. Wielkość pustostanów zmniejszyła się do 6,2%, co jest najniższą wartością spośród głównych rynków biurowych w kraju. Stawki czynszu za powierzchnie w biurowcach klasy A wynosiły 12-13,5 euro/mkw./m-c, a w klasie B 9 12,5 euro/mkw./m-c 1. W 216 r. ruszyła budowa nienotowanej dotąd liczby inwestycji, która przyniesie wzrost powierzchni biurowej w latach o ok. 13 tys. mkw Handlowe W 216 r. nie odnotowano zmiany wielkości powierzchni handlowej w Łodzi. Łączna wielkość powierzchni handlowej w Łodzi na koniec 216 r. wyniosła ok. 555 tys. mkw. Stopień nasycenia nowoczesną powierzchnią handlową wyniósł 569 mkw./1 mieszkańców, wielkość pustostanów 3,4%, a średnia stawka czynszu to ok euro/mkw./m-c Nieruchomości magazynowe Na koniec 216 r. całkowity zasób powierzchni magazynowych w województwie łódzkim wyniósł 137 tys. mkw. 7 efektywne czynsze zawierane były na kwoty w przedziale 1,9 2,9 euro/mkw./m-c. Wskaźnik pustostanów wynosił na koniec 216 r. ok 2%. Na koniec 216 r. w budowie było 77,8 tys. mkw. 68 Miejska Pracownia Urbanistyczne w Łodzi, stan na 28 czerwca 217 r. 69 Źródło: Colliers International, Łódzki rynek nieruchomości Źródło: Colliers International, Polska Market Insights Raport roczny 217 r. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 163

85 Łódź Analiza danych zgromadzonych w bazie BaNK# W Łodzi na koniec 216 r. średnia stawka czynszu najmu lokali biurowych w biurowcach klasy A kontynuowała spadkową tendencję i wyniosła 12,3 euro/mkw./m-c). Wartość średniej stawki czynszu według umów zawartych w połowie 216 r. wyniosła 1,4 euro/mkw./m-c. Stopa pustostanów w biurowcach klasy A w badaniu BaNK wyniosła 5%. Średni okres najmu to 5 lat. Natomiast stawka czynszu najmu powierzchni biurowych w biurowcach klasy B według stanu na koniec 216 r. wyniosła 32,76zł/mkw./m-c, a w umowach, w których czynsz został ustalony w złotych 29,7 zł /mkw./m-c. Stawki czynszu w biurowcach klasy B są bardzo zróżnicowane, wartość współczynnika zmienności wyniosła 45%. Średnia stawka czynszów ustalonych w umowach zawartych w 216 r. wyniosła 32,95 zł/mkw./m-c, a w umowach, gdzie czynsz został ustalony w złotych 29,1 zł/mkw./m ce. Powierzchnia niewynajęta w biurowcach klasy B wyniosła 13,4%, co jest najniższą wartością od kilku lat. W przypadku umów na czas określony średni okres wynajmu lokali wyniósł 4,5 roku. W łódzkich centrach handlowych średnia stawka czynszu wynajmu powierzchni 1 5 mkw. na koniec 216 r. wyniosła 35, euro/mkw./m-c. Średnia stawka czynszu dla umów zawartych w 216 r. wyniosła 28,2 euro/mkw./m-c). Stopa pustostanów w centrach handlowych w Łodzi na koniec 216 r., wynosiła 6,3%. Średni czas umowy najmu powierzchni handlowych wyniósł 7 lat Dane statystyczne dotyczące nieruchomości mieszkaniowych Czynniki demograficzne i ekonomiczne wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Tabela 7.1. Czynniki demograficzne w Łodzi Liczba Przyrost Saldo ludności naturalny migracji Wg stanu na koniec: Zmiany l. ludności liczby bezwzględne Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1 ludności Małżeństw a ,7-2, 4, ,9-2,3 4, ,5-2,2 3, ,5-2, 4, ,3-1,4 4, ,1-1,2 4,3 Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi. 164 Narodowy Bank Polski

86 Łódź Wykres 7.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Łodzi (w tys. osób)* *Uwaga: prognoza ludności opracowana przez GUS w 214 r. na lata Wykres 7.2. Relacje demograficzne w Łodzi (na 1 ludności) 8, 6, 4, 2,, -2, -4, -6, -8, Przyrost naturalny Małżeństwa Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi. Saldo migracji Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi. Tabela 7.2. Gospodarstwa domowe w Łodzi Gospodarstw a domow e Liczba Udział (%) NSP 22 NSP 211 NSP 22 NSP 211 OGÓŁEM w tym z 1 osobą % 34% w tym z 2 osobami % 31% w tym z 3 osobami % 2 w tym z 4 osobami % 11% w tym z 5 i w ięcej osobami % 4% Ludność w gospodarstw ach Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2,2 2,23 Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi. Tabela 7.3. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym w Łodzi Udział ludności (%) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym ,3 14,1 22, ,5 14,1 23, ,6 14,1 24, ,7 14,2 25, ,9 14,3 25, ,9 14,5 26,6 Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 165

87 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II Łódź Wykres 7.3. Stopa bezrobocia (%) oraz udział ludności do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Łodzi (%; p. oś) Wykres 7.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Łodzi (zł/miesiąc) Łódź Polska udział ludn. do 34 r. życia wśród ludn. bezrobotnej Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi. Wykres 7.5. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Łodzi (mkw.) 1,25 1,15 1,5,95,85,75,65,55,45 Łódź Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi. Polska Wykres 7.6. Dostępność kredytu złotowego przy przeciętnym wynagrodzeniu w Łodzi (krotność przec. mies. wynagr.) rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Łodzi. Wykres 7.7. Kredytowa dostępność mieszkania przy kredycie złotowym w Łodzi (mkw.) 135, 125, 115, 15, 95, 85, 75, 65, 55, 45, 35, Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Łodzi. Wykres 7.8. Wartość nowo zawartych umów kredytowych w Łodzi (mln zł)* rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Łodzi. * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamieszkania Źródło: NBP na podst. BIK. 166 Narodowy Bank Polski

88 Łódź Zasób mieszkaniowy Tabela 7.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Łodzi Wyszczególnienie Zasób mieszkaniow y - mieszkania ogółem mieszkania na 1 ludności Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. m kw.) przeciętna (m kw.) 52,3 53,6 53,7 53,8 53,9 54 -na osobę (m kw.) 25,4 25,8 26,3 26,7 27,1 27,5 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,1 3,1 3,1 3,1 3,2 3,2 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,1 2,1 2, 2, 2, 1,9 L. gospodarstw mieszkaniow ych L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie w g NSP,9 Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Tabela 7.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Łodzi L.p. Wyszczególnienie Dew eloperzy Biura pośredników Kancelarie notarialne Biura rzeczoznaw ców majątkow ych Spółdzielnie mieszkaniow e Wspólnoty mieszkaniow e Źródło: szacunki NBP O/O w Łodzi na podstawie danych z GUS i MTBiGM. Tabela 7.6. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Łodzi Liczba umów Wartość w mln zł 456, 46, 392, 37, 345, 475, 629, Źródło: szacunki NBP O/O w Łodzi. Tabela 7.7. Budownictwo mieszkaniowe w Łodzi Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania, których budow ę rozpoczęto Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania oddane do użytkow ania Ogółem, w tym: indyw idualne spółdzielcze 36 - na sprzedaż lub w ynajem społeczne czynszow e komunalne 55 Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 167

89 Łódź Tabela 7.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Łodzi Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem ogółem pow. użytk. (tys. m 128,1 185,2 121,3 141,6 168,2 16,9 - na 1 ludności 2,1 3,6 2, 2,5 3,2 3, - na 1 zaw. małżeństw Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem na 1 ludności 2,4,9 1,8 1,7 1, 1,6 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 84, 71,3 84, 81,3 74,7 77,9 Liczba izb oddanych Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 3,5 3,1 3,5 3,4 3,3 3,2 Przec. pow. izby (m kw.) 24,2 22,9 24, 23,8 22,3 24,2 Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi. Tabela 7.9. Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Łodzi Rynek pierw otny Rynek w tórny Rynek w tórny - najem Notow anie Staw ka Staw ka hedon. ofertow a trans. ofertow a trans. ofert. trans. (trans.) , 27,1 I ,9 23, ,6 21,4 IV ,8 22, ,6 17,7 I ,4 22,5 II , 2,3 IV ,9 21, ,5 18,8 I ,3 19,2 II ,7 22,1 IV ,7 19, ,2 22,8 I ,8 19,9 II ,4 22,3 IV ,7 23, ,1 25,9 I ,9 21, ,7 19,7 IV ,1 21, ,3 22,2 I ,2 26,9 II ,3 22,1 IV , 24, ,5 25,4 Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. 168 Narodowy Bank Polski

90 II II II II II II II II Łódź Tabela 7.1 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Łodzi Notow anie Dynamika kw./kw. Rynek Rynek w tórny pierw otny Rynek pierw otny Dynamika r/r Rynek w tórny hedon. hedon. ofert. trans. ofert. trans. ofert. trans. ofert. trans. (trans.) (trans.) 11, 13,3 1,3 95,3 93,9 99,5 1,9 98, 95, 95,8 I 95, 11,1 97,6 12,8 98,1 93,2 15,7 99, 99,9 97,9 12, 95,8 97,1 98,8 15,5 95, 99,4 96,2 98, 1,4 IV ,8 97,7 94,1 13,7 97,1 96,6 97,7 89,5 1,4 94,3 12,7 96,2 1,4 92,6 12,1 98,3 91, 89,6 97,6 12,6 I 95,6 11,3 1,7 98,4 11,8 98,9 91,1 92,4 93,3 16,4 II 1,4 95,8 94,1 95,3 89,8 97,4 91,2 89,5 9, 9,6 IV ,5 11,4 11,6 97,7 14,7 92,2 94,6 96,6 84,8 97,7 15,4 12,1 13,1 12,4 13,2 94,6 1,4 99,2 93,8 98,8 I 98,2 97,9 12,1 98,2 98,5 97,2 97,1 1,6 93,7 95,6 II 99,4 96,8 99, 13,2 16,5 96,2 98,1 15,9 11,5 113,5 IV ,7 1,8 99, 98, 96,4 12,6 97,5 13,2 11,8 14,5 1,8 1,2 1,2 11,9 96, 98,2 95,8 1,2 11,2 97,1 I 12,7 12,3 98,3 98,8 12,9 12,6 1, 96,5 11,8 11,5 II 99,9 12,8 99,8 98,2 99,4 13,2 16,2 97,2 96,9 94,7 IV ,6 99,9 99,6 13,8 13,8 12, 15,3 97,8 12,6 11,9 1, 98,3 1,8 95,8 94,6 11,1 13,3 98,5 96,5 1,5 I 1,9 12,4 98,5 13, 15,3 99,4 13,4 98,7 1,6 12,9 99,5 99,8 1,2 98,1 94,2 99, 1,3 99,1 1,4 97,5 IV , 1,4 99,4 99, 1,4 99,4 1,9 98,9 95,7 94,2 98,8 1,9 12,3 98,1 97,5 98,1 13,5 1,4 98,1 97,1 I 12,5 98,1 11,8 12,1 12,2 99,8 99,1 13,7 97,2 94,2 II 1,1 11,7 1,7 98,1 12,1 1,4 11,1 14,2 97,3 12,1 IV ,3 12,6 11,5 14, 99,5 15,8 13,3 16,4 12,3 11,1 96,7 98,8 11,3 12,7 1,2 13,6 11,1 15,3 17,1 13,9 Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi Rynek pierwotny (RP) Wykres 7.9. Ceny mieszkań RPO (zł/mkw.) Wykres 7.1. Ceny mieszkań RPT (zł/mkw.) minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 169

91 IV 25 II 26 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II I kw 217 II II II II II II II II II II II II Łódź Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPO Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPT <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPO <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPT pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres Relacja podaży i popytu na mieszkania o powierzchni mniejszej, równej 5 mkw. oraz powyżej 5 mkw. na RP pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres Wskaźnik produkcji mieszkań (tys.)# <=5 m kw. >5 m kw. Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. wskaźnik pozwolenia na budowę mieszkań Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Łodzi. 17 Narodowy Bank Polski

92 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II II II II II II II Łódź Wykres Struktura ceny mkw. mieszkania (zł/mkw.) ziemia + zagosp.terenu koszty budowy koszty ogólne projekt koszt kredytu zysk deweloperski Źródło: NBP, Sekocenbud Rynek wtórny (RW) Wykres Ceny mieszkań RWO (zł/mkw.) Wykres Ceny mieszkań RWT (zł/mkw.) minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres 7.2. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWO Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWT minimalna maksymalna średnia hedoniczna mediana limit RNS / MDM <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 171

93 II II II II II II II II II II II II II II II II zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 Łódź Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWO Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWT pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres Ceny wg formy własności RWO (zł/mkw.) pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres Ceny wg formy własności RWT (zł/mkw.) spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWO (zł/mkw.) 7 spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWT(zł/mkw.) 7 1 niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. 172 Narodowy Bank Polski

94 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Łódź Wykres Ceny wg technologii budowy RWO (zł/mkw.) Wykres Ceny wg technologii budowy RWT (zł/mkw.) tradycyjna trad. udoskonal. Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres 7.3. Ceny wg roku budowy RWO (zł/mkw.) 7 1 tradycyjna trad. udoskonal. Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres Ceny wg roku budowy RWT (zł/mkw.) pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres Szacunkowy średni czas sprzedaży mieszkania na RW w Łodzi (liczba dni) Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 173

95 Olsztyn 8. Olsztyn 8.1. Nieruchomości mieszkaniowe Czynniki wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych W 216 r. czynniki ekonomiczne, podobnie jak rok wcześniej, były korzystne. Przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wzrosło o blisko 4% r/r, natomiast stopa bezrobocia spadła z 5,9 do 5,1%, a odsetek bezrobotnych z grupy wiekowej do 34 r.ż. spadł z 38,2 do 37,7%. Wskaźnik dostępności mieszkania za przeciętne wynagrodzenie na rynku pierwotnym pozostał na ubiegłorocznym poziomie,8 mkw., a na rynku wtórnym lekko wzrósł z,94 mkw. do,96 mkw. W omawianym okresie wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych spadła r/r o ponad 12%. Podobnie jak rok wcześniej nastąpił spadek udziału ludności w wieku produkcyjnym oraz liczby małżeństw. Nieznacznie wzrósł udział ludności w wieku przedprodukcyjnym. Liczba ludności ogółem spadła kolejny rok z rzędu. Od roku 29, gdy liczba mieszkańców zaczęła spadać, zmniejszyła się o W tym czasie, w otoczeniu miasta na terenie powiatu olsztyńskiego, liczba ludności corocznie wzrastała 72 głównie dzięki rozwojowi budownictwa mieszkaniowego i migracji z innych terenów, w tym z Olsztyna Zasób mieszkaniowy W 216 r. zasób mieszkaniowy powiększył się do ponad 76,6 tys. mieszkań, a wskaźnik określający liczbę mieszkań na 1 mieszkańców wzrósł do 443. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania wzrosła o,2 mkw. i wynosiła 58,3 mkw., zaś powierzchnia użytkowa mieszkania na osobę kolejny rok wzrosła o,3 mkw. i wyniosła 25,8 mkw Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Rynek pierwotny Średnia cena transakcyjna mkw. mieszkania w Olsztynie wzrosła z ok. 47 zł/mkw. na początku roku do blisko 5 zł/mkw. w końcu roku. Deweloperzy zwiększyli swoje zasoby gruntów. W 216 r. wzrosła liczba rozpoczynanych budów w mieście, a liczba mieszkań wprowadzonych do oferty wzrosła prawie dwukrotnie w stosunku do ubiegłego roku. Znaczną część nowej oferty stanowiły mieszkania z wyższego pułapu cenowego i w lepszych lokalizacjach. Przeważały mieszkania we wczesnej fazie budowy lub nawet znajdujące się na etapie planowania. 71 Według metodologii GUS liczba mieszkańców spadła w roku 216 o ok,3% r/r, natomiast Urząd Miasta Olsztyn zanotował spadek liczby mieszkańców w ewidencji ludności o ok.,5%. 72 Wzrost liczby ludności w powiecie olsztyńskim wg GUS w latach wyniósł ponad 74 osób. 174 Narodowy Bank Polski

96 Olsztyn W miarę wzrostu cen i wprowadzania do oferty nowych mieszkań, wrósł dwukrotnie udział w sprzedaży małych mieszkań jedno dwupokojowych. W I kw. 217 udział w transakcjach sprzedaży mieszkań do 4 mkw. wynosił prawie 3, a kawalerki w większości były wyprzedane. Była to odmienna struktura sprzedaży niż w 215 r. co mogło także wynikać z wprowadzenia dużej liczby nowych inwestycji Rynek wtórny W 216 r. na rynku wtórnym w Olsztynie odnotowaliśmy znaczny wzrost liczby transakcji. Wzrosty dotyczyły w największym stopniu mieszkań wybudowanych w nowej technologii. Przedmiotem takich transakcji było co czwarte sprzedane mieszkanie, podczas gdy w latach wcześniejszych co piąte. Ceny transakcyjne mkw. od początku roku 216 r. rosły i osiągnęły maksimum w III kw. gdy cena wynosiła ponad 42 zł/mkw. przy wzroście 4% r/r. Średnia powierzchnia mieszkania w transakcji od kilku lat wzrasta i była na rekordowym poziomie 49,7 mkw., a mediana 48,1 mkw. Na rynku wynajmu średnia cena ofertowa wzrosła do ok. 26,6 zł/mkw. natomiast średnia cena transakcyjna dla roku 216 była nieznacznie niższa niż rok wcześniej (ok. 23 zł/mkw. wobec 24 zł/mkw. w 215). Najwyższa była cena w III kw. (ok. 24 zł/mkw.), co wynikało z sezonowości na rynku wynajmu mieszkań Lokalna specyfika rynku W 216 r. nastąpiła poprawa dostępności komunikacyjnej południowych rejonów miasta z centrum w związku z uruchomieniem komunikacji tramwajowej. Trwa budowa południowej obwodnicy Olsztyna, która ma być oddana do użytkowania w przyszłym roku. Wpływ obydwu inwestycji nie przekłada się jeszcze na wycenę mieszkań zlokalizowanych w pobliżu. W ostatnich kilku latach liczba budowanych mieszkań w mieście i w otoczeniu Olsztyna była podobna, choć liczba transakcji ogółem była 3 4 krotnie niższa 73 w powiecie olsztyńskim z powodu mniejszego rynku wtórnego. Tak duże inwestycje w infrastrukturę komunikacyjną mogą wpłynąć na ceny mieszkań w nowych inwestycjach oraz na wzrost zasobu mieszkań w tym rejonie. Średnia cena transakcyjna mkw. nowych mieszkań, liczona dla Olsztyna wraz z terenami przyległymi do miasta była w miarę stabilna ok zł/mkw. tj. na poziomie z ubiegłego roku. Ponadto odnotowano dużą liczbę mieszkań oddanych do użytkowania w powiecie olsztyńskim była w 216 r. 73 Obliczenia na podstawie danych z systemu CZM IAS w Olsztynie i danych Urzędu Statystycznego o liczbie oddanych do użytkowania mieszkań w latach Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 175

97 Olsztyn 8.2. Nieruchomości komercyjne Nieruchomości biurowe W 216 r. na olsztyńskim rynku nieruchomości biurowych nie oddano do użytku żadnego nowego obiektu. Olsztyn dysponuje ok. 51 tys. mkw. powierzchni biurowej. Największym zainteresowaniem na rynku cieszą się budynki o niższym standardzie klasy B i C, oferujące małe i średnie biura do kilkudziesięciu mkw. powierzchni. Wybudowane w ostatnich latach w Olsztynie nowoczesne biurowce klasy A, nie zostały jeszcze w pełni skomercjalizowane. Inwestorzy oferują tam lokale biurowe zarówno na wynajem, jak i na sprzedaż Nieruchomości handlowe Obecnie w Olsztynie funkcjonuje pięć centrów handlowych o łącznej powierzchni 121 tys. mkw. Nasycenie powierzchnią handlową pozostaje niezmienione od 215 r. i wynosi 698 mkw./1 tys. mieszkańców. W 216 roku w Olsztynie dwa centra handlowe zmieniły właścicieli. Charakterystyczną cechą olsztyńskiego rynku handlowego jest rewitalizacja starszych obiektów. W mieście sporą część powierzchni handlowych stanowią mniejsze budynki położone zarówno w śródmieściu, jak i na osiedlach mieszkaniowych, znajdujące się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych oraz podmiotów nastawionych na wynajem, posiadających kamienice oraz odrestaurowane obiekty zabytkowe Nieruchomości magazynowe W Olsztynie i regionie zasoby nowoczesnych powierzchni magazynowych są bardzo ograniczone. Istniejące nowoczesne duże obiekty magazynowe są budowane na własne potrzeby właścicieli. Wynajmowane są jedynie małe magazyny przemysłowe, wymagające gruntownej modernizacji. Niewielki popyt na powierzchnie magazynowe wynika w dużej mierze z braku odpowiedniej infrastruktury drogowej w regionie. Jednak trwające od kilku lat inwestycje (budowa drogi ekspresowej S51 oraz modernizacja S7) poprawią dostępność komunikacyjną Olsztyna już w roku Analiza danych zgromadzonych w bazie BaNK# Średni miesięczny czynsz za wynajem powierzchni biurowej w Olsztynie kształtował się na koniec 216 r. na poziomie 32,2 zł/mkw./m-c. Takie stawki czynszu należą do jednych z najniższych w kraju. Średnia miesięczna wysokość kosztów eksploatacji wynosiła 7,4 zł/mkw./m-c. Stopa pustostanów powierzchni biurowych nieznacznie wzrosła w stosunku do II półrocza 215 r. i wynosiła na koniec II półrocza 216 r. 23,5%, (wzrost o ok.,5 p.p.). Ponad 6 umów najmu powierzchni biurowych zawarta została na czas nieokreślony. Według stanu na koniec 216 r. średni czynsz netto dla umów najmu w centrach handlowych rozliczających się w euro, wyniósł 22,9 euro/mkw./m-c i w stosunku do II półrocza 215 r. wzrósł o 3,. Czynsz wyrażony w złotych, obejmujący wszystkie centra handlowe wyniósł 87,5 zł/mkw./m-c i spadł o 3,5% w stosunku do II półrocza 215 r. 176 Narodowy Bank Polski

98 Olsztyn W przypadku lokali usługowo handlowych, czynsze kształtowały się na znacznie niższym poziomie i wynosiły średnio 2,6 zł/mkw./m-c. Średnia wysokość kosztów eksploatacji netto dla centrów handlowych wyniosła 17,9 zł/mkw. (spadek o 6,5% w stosunku do II półrocza 215 r.). Dla lokali usługowo handlowych koszty eksploatacji kształtowały się na kilkukrotnie niższym poziomie i wyniosły 3,1 zł/mkw. (wzrost o 6,9%). Stopa pustostanów w przypadku centrów handlowych wyniosła w II półroczu 216 r. ok. 6,4,%, a w przypadku lokali handlowo usługowych 11,9%. W przypadku najmu powierzchni w centrach handlowych 6 umów była zawarta na okres do 5 lat, zaś w przypadku lokali usługowo handlowych 82% umów było zawartych na czas nieokreślony Dane statystyczne dotyczące nieruchomości mieszkaniowych Czynniki demograficzne i ekonomiczne wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Tabela 8.1. Czynniki demograficzne w Olsztynie Wg stanu na koniec: Liczba ludności Przyrost naturalny Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie. Saldo migracji liczby bezwzględne Zmiany l. ludności Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1 ludności Małżeństw a ,8-1,6 5, , -,2 4, ,8 -,6 4, ,4,3 4, ,7,9 4, ,8,2 3,9 Wykres 8.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Olsztyna (w tys. osób) Wykres 8.2. Relacje demograficzne w Olsztynie (na 1 ludności) , 6, 5, 4, 3, 2, 1,, -1, -2, -3, Małżeństwa Saldo migracji Przyrost naturalny Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie. Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 177

99 Olsztyn Tabela 8.2. Gospodarstwa domowe w Olsztynie Gospodarstw a domow e Liczba Udział (%) NSP 22 NSP 211 NSP 22 NSP 211 OGÓŁEM w tym z 1 osobą % 33% w tym z 2 osobami % 3 w tym z 3 osobami % 2 w tym z 4 osobami % 13% w tym z 5 i w ięcej osobami % 5% Ludność w gospodarstw ach Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2,42 2,29 Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie. Tabela 8.3. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym w Olsztynie Udział ludności (%) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym ,7 16,4 16, ,8 16,4 17, , 16,5 18, , 16,6 19, ,9 16,7 2, ,8 17, 21,2 Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie. Wykres 8.3. Stopa bezrobocia (%) oraz udział ludności do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Olsztynie (%; p. oś) Wykres 8.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Olsztynie (zł/miesiąc) Olsztyn Polska udział ludn. do 34 r. życia wśród ludn. bezrobotnej Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie. Olsztyn Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie. Polska 178 Narodowy Bank Polski

100 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II III I214 II Olsztyn Wykres 8.5. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Olsztynie (mkw.),95,9,85,8,75,7,65,6,55,5,45 Wykres 8.6. Dostępność kredytu złotowego przy przeciętnym wynagrodzeniu w Olsztynie (krotność przec. mies. wynagr.) rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Olsztynie. Wykres 8.7. Kredytowa dostępność mieszkania przy kredycie złotowym w Olsztynie (mkw.) 1, 9, 8, 7, 6, 5, 4, Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Olsztynie. Wykres 8.8. Wartość nowo zawartych umów kredytowych w Olsztynie (mln zł)* rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Olsztynie. * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamieszkania Źródło: NBP na podst. BIK Zasób mieszkaniowy Tabela 8.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Olsztynie Wyszczególnienie Zasób mieszkaniowy - mieszkania ogółem mieszkania na 1 ludności Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. m kw.) przeciętna (m kw.) 58,6 58, 58, 58, 58,1 58,3 -na osobę (m kw.) 23,9 24,4 24,8 25,2 25,5 25,8 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,5 3,5 3,5 3,5 3,5 3,5 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,4 2,4 2,3 2,3 2,3 2,3 L. gospodarstw domowych wg NSP 7543 L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie wg NSP 1, Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 179

101 Olsztyn Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Tabela 8.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Olsztynie L.p. Wyszczególnienie Deweloperzy Biura pośredników Kancelarie notarialne Biura rzeczoznawców majątkowych Spółdzielnie mieszkaniowe Wspólnoty mieszkaniowe Źródło: szacunki NBP O/O w Olsztynie na podstawie danych z GUS i MTBiGM. Tabela 8.6. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Olsztynie Wyszczególnienie Liczba umów Wartość w mln zł 537,78 461,64 56,34 53,34 516,26 525,5 Źródło: szacunki NBP O/O w Olsztynie. Tabela 8.7. Budownictwo mieszkaniowe w Olsztynie Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania, których budow ę rozpoczęto Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania oddane do użytkow ania Ogółem, w tym: indyw idualne spółdzielcze na sprzedaż lub w ynajem społeczne czynszow e komunalne Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie. Tabela 8.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Olsztynie Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem ogółem pow. użytk. (tys. m kw.) 63,2 77,7 72, 54,1 46, 39,6 - na 1 ludności 5,5 7, 6,8 5, 4, 3,2 - na 1 zaw. małżeństw Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem na 1 ludności -,3-2,2-2,7 -,7,1,7 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 66,1 63,5 6,7 61,9 65,7 72,3 Liczba izb oddanych Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 3,2 3, 2,9 2,9 3, 3,9 Przec. pow. izby (m kw.) 2,4 21, 21,3 21,5 21,6 18,6 Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie. 18 Narodowy Bank Polski

102 Olsztyn Tabela 8.9. Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Olsztynie Rynek pierw otny Rynek w tórny Rynek w tórny - najem Notow anie Staw ka Staw ka hedon. ofertow a trans. ofertow a trans. ofert. trans. (trans.) , 29,8 I ,1 25, ,1. IV ,8 24, ,6 29,2 I , 3, II ,8 27, IV ,7 24, ,5 23,2 I , 25,2 II ,4 24,3 IV ,6 21, , 22,7 I ,7 23,2 II , 23,9 IV ,1 23, ,6 24,1 I ,8 24, ,3 24,7 IV ,2 23, ,8 23,2 I ,1 22,5 II ,8 24, IV ,6 22, ,6 22,9 Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Tabela 8.1 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Olsztynie Notow anie Dynamika kw./kw. Rynek Rynek w tórny pierw otny Rynek pierw otny Dynamika r/r Rynek w tórny hedon. hedon. ofert. trans. ofert. trans. ofert. trans. ofert. trans. (trans.) (trans.) 94,6 98,9 99,9 13,6 14,1 91,8 11,6 99,1 12, 12,4 I 11,6 1,2 99,6 1,2 1,1 12, 17,8 99,8 11,1 1,7 99,6 98,7 99,6 1,1 1,3 96,5 97,4 98,3 12,5 11,9 IV , 96,1 98,8 96, 97,8 92,9 93,9 97,9 99,8 12,3 1, 99,1 1,1 96,7 99,1 98,3 94,1 98,1 93,2 97,3 I 1,3 95,5 1,1 1,4 99,8 97, 89,7 98,6 93,4 97, II 11,1 1,6 98,1 98,5 99,1 98,4 91,5 97,1 91,8 95,8 IV ,4 11,7 98,3 97,1 99,8 95,8 96,9 96,5 92,9 97,7 1,6 96,5 97,8 97,2 1,2 96,3 94,2 94,3 93,3 98,8 I 11,1 11,9 11,4 12, 1, 97,1 1,6 95,5 94,8 99,1 II 14,5 11,8 99,2 99,6 98,9 1,3 11,8 96,6 95,9 99, IV 213 1,2 98,9 1,6 99,8 1,2 16,5 99, 98,9 98,6 99,4 99,9 99,6 1,6 99,6 1,6 15,7 12,2 11,8 1,9 99,8 I 11,6 99,3 99,5 13,3 99,5 16,2 99,6 99,9 12,3 99,3 II 99,8 15,1 99,7 97,7 99,2 11,5 12,9 1,4 1,4 99,6 IV 214 1,3 11, 98, 99,1 11,5 11,5 15, 97,7 99,6 1,9 1,6 99,7 1,7 11,2 1,2 12,2 15,1 97,9 11,2 1,4 I 96,5 11,8 98,9 99,3 99, 97,2 17,8 97,3 97,3 99,9 98,9 96, 1,9 1,5 99,8 96,3 98,4 98,5 1,1 1,5 IV ,1 13,2 99,3 1,3 1,8 98,1 1,6 99,9 11,3 99,8 99,1 99,4 11,5 11,6 99,5 96,7 1,3 1,6 11,8 99,2 I 99,6 99,8 1,1 99,9 99,9 99,8 98,4 11,8 12,4 1,1 II 18,1 14,4 99,4 12,3 1, 19, 16,9 1,3 14,2 1,3 IV ,5 11,1 1,7 97,9 1,2 114,7 14,8 11,7 11,6 99,6 1,1 98,2 11,2 99,2 99,4 115,8 13,4 11,4 99,2 99,5 Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 181

103 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Olsztyn Rynek pierwotny (RP) Wykres 8.9. Ceny mieszkań RPO (zł/mkw.) Wykres 8.1. Ceny mieszkań RPT (zł/mkw.) minimalna maksymalna średnia minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPO Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPT Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPO <=4 (4; 6] (6; 8] >8 <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPT pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. 182 Narodowy Bank Polski

104 II II II II II II II II II II IV 25 II 26 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 Olsztyn Wykres Relacja podaży i popytu na mieszkania o powierzchni mniejszej, równej 5 mkw. oraz powyżej 5 mkw. na RP Wykres Wskaźnik produkcji mieszkań (tys.)# <=5 m kw. >5 m kw. Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. wskaźnik pozwolenia na budowę mieszkań Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Olsztynie. Wykres Struktura ceny mkw. mieszkania (zł/mkw.) 1 ziemia + zagosp.terenu koszty budowy koszty ogólne Źródło: NBP, Sekocenbud. projekt koszt kredytu zysk deweloperski Rynek wtórny (RW) Wykres Ceny mieszkań RWO (zł/mkw.) Wykres Ceny mieszkań RWT (zł/mkw.) minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. minimalna maksymalna średnia hedoniczna mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 183

105 II II II II II II II II zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 Olsztyn Wykres 8.2. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWO Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWT <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWO <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWT pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres Ceny wg formy własności RWO (zł/mkw.) pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres Ceny wg formy własności RWT (zł/mkw.) spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. 184 Narodowy Bank Polski

106 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Olsztyn Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWO (zł/mkw.) Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWT(zł/mkw.) niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres Ceny wg technologii budowy RWO (zł/mkw.) niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres Ceny wg technologii budowy RWT (zł/mkw.) tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres 8.3. Ceny wg roku budowy RWO (zł/mkw.) tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres Ceny wg roku budowy RWT (zł/mkw.) pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 185

107 II II II II Olsztyn Wykres Szacunkowy średni czas sprzedaży mieszkania na RW w Olsztynie (liczba dni) Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. 186 Narodowy Bank Polski

108 Opole 9. Opole 9.1. Nieruchomości mieszkaniowe Czynniki wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych W Opolu w 216 r. w porównaniu do 215 r. można zaobserwować poprawę wskaźników demograficznych. Pierwszy raz od 22 r. odnotowano dodatnie saldo migracji oraz od 211 r. dodatni przyrost naturalny. Poprawa wspomnianych wskaźników demograficznych nie była jednak na tyle znacząca, aby odwrócić tendencję spadkową liczby mieszkańców miasta. Na koniec 216 r. liczba mieszkańców Opola zmniejszyła się o 29 w porównaniu do 215 r. i wyniosła osób. Prognozy demograficzne dotyczące liczby ludności miasta wskazują na dalszy jej spadek. Przewiduje się, że liczba ludności w Opolu w okresie od 217 r. do 24 r. będzie przeciętnie spadała z roku na rok o 1179 osoby, aby w 24 r. ukształtować się na poziomie ok. 9 6 mieszkańców. Poddając analizie strukturę wiekową ludności, można zauważyć tendencję spadkową ludności w wieku produkcyjnym (zmniejszenie r/r o 1,1 p.p.) oraz wzrost udziału ludności w wieku poprodukcyjnym (wzrost r/r o,8 p.p.). W 216 r. zaobserwowano pozytywne zmiany czynników określających sytuację ekonomiczną mieszkańców Opola. Przeciętne wynagrodzenie wzrosło o 5,4% (r/r), a stopa bezrobocia rejestrowanego obniżyła się do 4,9 % (spadek o,4 p.p.). Udział osób młodych (do 34 roku życia) wśród bezrobotnych od 21 r. systematycznie zmniejszał się i na koniec 216 r. wyniósł 34,9%. W 216 r. liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych była o 3,3% niższa w porównaniu z poprzednim rokiem, przy wyższej o 3,5% wartości udzielonych kredytów Zasób mieszkaniowy Zasób mieszkaniowy w Opolu powiększył się o 453 mieszkania, a wskaźnik określający liczbę mieszkań na 1 mieszkańców wzrósł do 439 z 434 odnotowanych w 215 r. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania w aktualnym zasobie wynosi 65,8 mkw. i jest nieznacznie większa niż w 215 r. (wzrost o,3 mkw.). Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania na osobę wynosi 28,9 mkw. (wzrost o,3 mkw. r/r) Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Rynek pierwotny Ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym w 216 r. w porównaniu z poprzednim rokiem ukształtowały się na niższym poziomie. Średnia cena ofertowa spadła o 4,3% r/r i w 216 r. wynosiła 4544 zł/mkw. W ujęciu kwartalnym w 216 r. możemy zaobserwować tendencję spadkową średniej ceny ofertowej, która wynika z tego, iż pojawiły się nowe oferty mieszkań w inwestycjach, gdzie ceny lokali były niższe od średnich cen z okresów poprzednich. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 187

109 Opole Średnia cena transakcyjna w 216 r. była nieznacznie wyższa od notowanej w 215 r. (o,2%) i wynosiła 446 zł/mkw. W ujęciu kwartalnym w 216 r. można zaobserwować wzrost średnich cen transakcyjnych. Maksymalna cena mkw. mieszkania dopuszczonego do programu MDM dla Opola wynosiła w IV kw. 216 r zł/mkw. i została ustalona na poziomie niższym niż średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym (4498 zł/mkw.). W 216 r. oddano do użytkowania o 38,1% więcej mieszkań niż w roku poprzednim. Wzrost ten spowodowany był przede wszystkim istotnym zwiększeniem się liczby mieszkań oddanych do użytkowania budowanych na sprzedaż lub wynajem (wzrost r/r o 11,6%). W badanym okresie spadła liczba mieszkań oddanych do użytkowania budowanych indywidualnie (w porównaniu do 215 r. spadek o 35,). Ponadto znacząco wzrosła liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto (w porównaniu do 215 r. wzrost o 44,9%) oraz znacząco wzrosła liczba wydanych pozwoleń na budowę (w porównaniu do 215 r. wzrost o 77,9%). W porównaniu z 215 r. zmieniła się struktura mieszkań oddanych do użytkowania. Wyraźnie spadła przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania (spadek r/r o 17,5%). Wynika to głównie ze zmian strukturalnych, spowodowanych tym, że spośród oddawanych mieszkań największy odsetek stanowiły mieszkania budowane na sprzedaż lub wynajem, a nie jak rok wcześniej mieszkania budowane indywidualnie Rynek wtórny Średnia cena ofertowa na rynku wtórnym w 216 r. była wyższa od zanotowanej w 215 r. o 1,6% i ukształtowała się na poziomie 4253 zł/mkw. Jednocześnie zauważalna była niewielka tendencja wzrostowa średnich cen w okresie I III kw. 216 r., natomiast w IV kw. odnotowano nieznaczny spadek. Spadek średniej ceny ofertowej w 216 r. w stosunku do roku poprzedniego nie był istotny statystycznie W IV kw. 216 r. średnia cena ofertowa (4254 zł/mkw.) była niższa o 2,6% w porównaniu do III kw. 216 r. i wyższa o,5% w porównaniu do IV kw. 215 r. Przeciętna cena transakcyjna w 216 r. wzrosła o 1,5% w porównaniu do 215 r. i ukształtowała się na poziomie 3912 zł/mkw. Najwyższą średnią cenę transakcyjną odnotowano w III kwartale 216 r. przekroczyła ona kwotę 4 tys. zł. W IV kwartale średnia cena spadła i ukształtowała się na poziomie 399 zł/mkw. Na koniec IV kw. 216 r. średnia cena była niższa o 2,5% w porównaniu do III kw. 216 r. i wyższa o 1,9% w porównaniu do IV kw. 215 r. Według danych udostępnionych przez Urząd Miasta Opola oraz szacunków NBP O/O w Opolu liczba transakcji na rynku wtórnym w 216 r. wyniosła około 57 i była wyższa od tej odnotowanej w roku 215 o ok. 11,9% Przedmiotem transakcji na rynku wtórnym były najczęściej mieszkania o powierzchni 4 6 mkw. (dwu lub trzypokojowe). Najbardziej popularne były mieszkania w budynkach powstałych w latach Struktura powierzchniowa mieszkań oferowanych na rynku wtórnym wyglądała podobnie jak w przypadku transakcji. 188 Narodowy Bank Polski

110 Opole Średnie stawki najmu w Opolu w IV kw. 216 r. wzrosły do 28,4 zł/mkw. z 24,5 zł/mkw. w IV kw. 215 r Lokalna specyfika rynku Opole charakteryzuje się wysoką przeciętną powierzchnią użytkową mieszkań oddanych do użytkowania, która w 216 r. wyniosła 73,4 mkw. i była o 18% niższa niż w 215 r. W latach 216, 214, 212 oraz w 21 r., odnotowano również wysoki udział mieszkań oddanych do użytkowania budowanych na sprzedaż lub wynajem. Różnice pomiędzy średnimi cenami ofertowymi i transakcyjnymi mieszkań na rynku wtórnym w Opolu są znaczne. Rozpatrując średnie ceny mieszkań pod względem powierzchni, różnica pomiędzy ceną transakcyjną a ceną ofertową waha się od 8,4% dla mieszkań o powierzchni do 4 mkw. do 13,2% w przypadku mieszkań największych powyżej 8 mkw Dane statystyczne dotyczące nieruchomości mieszkaniowych Czynniki demograficzne i ekonomiczne wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Tabela 9.1. Czynniki demograficzne w Opolu Liczba Przyrost Saldo ludności naturalny migracji Wg stanu na koniec: liczby bezwzględne Zmiany l. ludności Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1 ludności Małżeństw a ,4-1,4 4, ,9-2,4 4, ,8-2,4 4, ,1-1,1 4, ,6 -,8 4, ,6,7 4,7 Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu. Wykres 9.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Opola (w tys. osób) Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu. Wykres 9.2. Relacje demograficzne w Opolu (na 1 ludności) 8, 6, 4, 2,, -2, -4, -6, Przyrost naturalny Saldo migracji Małżeństwa Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 189

111 Opole Tabela 9.2. Gospodarstwa domowe w Opolu Gospodarstw a domow e Liczba Udział (%) NSP 22 NSP 211 NSP 22 NSP 211 OGÓŁEM w tym z 1 osobą % 31% w tym z 2 osobami % 29% w tym z 3 osobami w tym z 4 osobami % 13% w tym z 5 i w ięcej osobami % 6% Ludność w gospodarstw ach Przeciętna l. osób w gospodarstw ie Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu. Tabela 9.3. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym w Opolu Udział ludności (%) w w ieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym , 14,7 19, ,1 14,7 2, , 14,8 21, ,1 14,8 22, , 15, 23, 216 6,9 15,3 23,8 Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu. Wykres 9.3. Stopa bezrobocia (%) oraz udział ludności Wykres 9.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Opolu (%; przedsiębiorstw w Opolu (zł/miesiąc) p. oś) Opole Polska udział ludn. do 34 r. życia wśród ludn. Bezrobotnej Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu Opole Polska Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu. 19 Narodowy Bank Polski

112 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV II II II II IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 Opole Wykres 9.5. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Opolu (mkw.) 1,5,95,85,75,65,55,45,35 Wykres 9.6. Dostępność kredytu złotowego przy przeciętnym wynagrodzeniu w Opolu (krotność przec. mies. wynagr.) rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Opolu. Wykres 9.7. Kredytowa dostępność mieszkania przy kredycie złotowym w Opolu (mkw.) 115, 15, 95, 85, 75, 65, 55, 45, 35, Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Opolu. Wykres 9.8. Wartość nowo zawartych umów kredytowych w Opolu (mln zł)* Rynek pierwotny Rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Opolu. * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamieszkania Źródło: NBP na podst. BIK Zasób mieszkaniowy Tabela 9.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Opolu Wyszczególnienie Zasób mieszkaniow y - mieszkania ogółem mieszkania na 1 ludności Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. m kw.) przeciętna (m kw.) 65,4 65,4 65,5 65,7 65,8 65,8 -na osobę (m kw.) 26,8 27,2 27,8 28,2 28,6 28,9 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,8 3,8 3,8 3,8 3,8 3,8 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,5 2,4 2,4 2,3 2,3 2,3 L. gospodarstw domow ych w g L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie w g. NSP 1, Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 191

113 Opole Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Tabela 9.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Opolu L.p. Wyszczególnienie Dew eloperzy Biura pośredników Kancelarie notarialne Biura rzeczoznaw ców majątkow ych Spółdzielnie mieszkaniow e Wspólnoty mieszkaniow e Źródło: szacunki NBP O/O w Opolu na podstawie danych z GUS i MTBiGM. Tabela 9.6. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Opolu Liczba umów Wartość w mln zł 143,28 149,91 172,46 159,74 145,28 243,8 Źródło: szacunki NBP O/O w Opolu. Tabela 9.7. Budownictwo mieszkaniowe w Opolu Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania, których budow ę rozpoczęto Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania oddane do użytkow ania Ogółem, w tym: indyw idualne spółdzielcze - na sprzedaż lub w ynajem społeczne czynszow e komunalne Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu. Tabela 9.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Opolu Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem ogółem pow. użytk. (tys. m 36, 27,3 27, 35,4 29,2 33,3 - na 1 ludności 3,3 2,9 2,6 3,8 2,7 3,8 - na 1 zaw. małżeństw Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem na 1 ludności 1,3 2, 2,2,5 2,,9 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 87,8 77,7 87,6 78,9 89, 73,4 Liczba izb oddanych , 1715, 1258, 1372, Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 4, 3,7 4, 3,8 3,8 3, Przec. pow. izby (m kw.) 22,2 21,1 21,7 2,6 23,2 24,3 Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu. 192 Narodowy Bank Polski

114 Opole Tabela 9.9. Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Opolu Rynek pierw otny Rynek w tórny Rynek w tórny - najem Notow anie Staw ka Staw ka hedon. ofertow a trans. ofertow a trans. ofert. trans. (trans.) ,6 I ,5 21, ,2 17,6 IV ,8 26, ,8 24,2 I ,3 26,9 II ,8 28,6 IV , 25, ,7 25,7 I ,7 II ,8 29,1 IV ,8 2, ,7 I ,9 21,3 II ,4 22,9 IV ,7 22, ,5 28,2 I ,9 2, ,1 24,9 IV ,8 24, ,6 28,8 I ,6 3,4 II ,4 27,8 IV ,4 28, ,7 28,6 Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 193

115 II II II II II II II II Opole Tabela 9.1 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Opolu Notow anie Dynamika kw./kw. Rynek Rynek w tórny pierw otny ofert. trans. Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. ofert. trans. hedon. (trans.) Rynek pierw otny ofert. trans. Dynamika r/r ofert. Rynek w tórny trans. hedon. (trans.) 88, 124,7 12,1 17,2 12, 91,7 131,2 11,3 11,9 17,5 I 1, 1,4 1,6 98,7 99,4 9,4 115,8 11,2 11, 115, 1, 99, 14,9 11,1 87,9 89,1 116,6 13,7 17,1 98, IV 211 1, 98,9 93,7 96,5 95, 88, 122,5 1,9 13,2 84,6 1, 99,3 99,9 96,9 13,5 99,9 97,6 98,8 93,4 85,9 I 99,9 98,1 95,4 12,2 99,8 99,8 95,4 93,8 96,7 86,3 II 99,9 97,2 12,1 97,7 19,3 99,8 93,7 91,2 93,4 17,3 IV 212 1, 94,9 98,7 1,3 98,6 99,8 89,9 96,1 97,1 111,4 99,8 15,3 11,5 98,3 91, 99,7 95,3 97,7 98,5 97,9 I 99,7 12,2 99,7 98,1 12,3 99,5 99,3 12, 94,5 1,3 II 97,2 12, 14,5 15,9 18,3 96,8 14,3 14,4 12,5 99,4 IV ,7 1,5 98,3 96,9 94,6 91,7 11,4 14, 99, 95,3 1,7 94,2 95,2 1,5 96,5 92,5 98,7 97,6 11,2 11,2 I 12,4 1,5 16,5 11,7 1,9 94,9 97, 14,2 14,8 99,7 II 13,7 15, 96,8 99,7 11,5 11,2 99,8 96,5 98,7 93,5 IV 214 1,9 1,9 1,3 13,1 99,7 17,8 1,3 98,4 15, 98,5 1,6 11,6 1,8 97, 1,9 17,7 18,2 14,2 11,4 13, I 1, 93,7 1,4 12, 11,7 15,2 1,8 98,2 11,8 13,9 99,6 1, 11, 12,3 12,2 11,1 96,1 12,5 14,4 14,6 IV ,2 98,6 1,8 97,2 93,4 96,4 93,9 13, 98,4 97,9 99,5 1,1 98,9 99,2 1,8 95,3 92,4 11,1 1,5 97,8 I 11,7 99,3 1,8 13,1 13, 96,9 98, 11,5 11,6 99, II 96,5 12,1 13,4 12,2 99,4 93,9 1,1 13,9 11,5 96,3 IV 216 1,2 15,6 97,4 97,5 11,4 97,8 17,2 1,5 11,9 14,6 13,9 95,6 12,7 11,9 11,5 12,1 12,4 14,3 14,7 15, Rynek pierwotny (RP) Wykres 9.9. Ceny mieszkań RPO (zł/mkw.) 7 Wykres 9.1. Ceny mieszkań RPT (zł/mkw.) 7 minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. 194 Narodowy Bank Polski

116 IV 25 II 26 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II II II II II II II II II II II II II Opole Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPO Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPT <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPO <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPT pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. Wykres Relacja podaży i popytu na mieszkania o powierzchni mniejszej, równej 5 mkw. oraz powyżej 5 mkw. na RP pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. Wykres Wskaźnik produkcji mieszkań (tys.)# <=5 m kw. >5 m kw. Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. wskaźnik pozwolenia na budowę mieszkań Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Opolu. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 195

117 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II II II II II II II Opole Wykres Struktura ceny mkw. mieszkania (zł/mkw.) ziemia + zagosp.terenu koszty budowy koszty ogólne Źródło: NBP, Sekocenbud. projekt koszt kredytu zysk deweloperski Rynek wtórny (RW) Wykres Ceny mieszkań RWO (zł/mkw.) Wykres Ceny mieszkań RWT (zł/mkw.) minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. Wykres 9.2. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWO Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWT minimalna maksymalna średnia hedoniczna mediana limit RNS / MDM <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. 196 Narodowy Bank Polski

118 II II II II II II II II II II II II II II II II zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 Opole Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWO Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWT Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. Wykres Ceny wg formy własności RWO (zł/mkw.) pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. Wykres Ceny wg formy własności RWT (zł/mkw.) spółdzielcze Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. własność Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWO (zł/mkw.) spółdzielcze Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. własność Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWT(zł/mkw.) niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 197

119 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Opole Wykres Ceny wg technologii budowy RWO (zł/mkw.) Wykres Ceny wg technologii budowy RWT (zł/mkw.) tradycyjna trad. udoskonal. Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. Wykres 9.3. Ceny wg roku budowy RWO (zł/mkw.) 7 1 tradycyjna trad. udoskonal. Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. Wykres Ceny wg roku budowy RWT (zł/mkw.) pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Opolu pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. Wykres Szacowany średni czas sprzedaży mieszkania na RW w Opolu (liczba dni) Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. 198 Narodowy Bank Polski

120 Poznań 1. Poznań 1.1. Nieruchomości mieszkaniowe Czynniki wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych W Poznaniu w 216 r. część wskaźników demograficznych uległa poprawie, pozostałe pogorszyły się. Podobnie jak w latach wcześniejszych odnotowano bardzo wysoką ujemną wartość salda migracji. Ruchy migracyjne mieszkańców skierowane są przede wszystkim do gmin ościennych. Liczba ludności Poznania regularnie spada i w ciągu ostatnich 1 lat zmniejszyła się o ok. 4% do 54,4 tys. mieszkańców. Pozytywnie oddziałuje natomiast dodatni przyrost naturalny, który w minionym roku osiągnął najwyższą wartość na przestrzeni ostatnich sześciu lat (543 osoby) i w porównaniu z 215 r. wzrósł z ujemnych wartości o 691. Liczba zawartych małżeństw w stosunku do poprzedniego roku wzrosła o 2. Odsetek ludności w wieku produkcyjnym nieznacznie obniżył się i na koniec 216 r. osiągnął poziom 6,4%. Zwiększył się udział ludności w wieku przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym 74. Wskaźniki ekonomiczne w stolicy Wielkopolski w 216 r. uległy poprawie. Stopa bezrobocia wyniosła na koniec analizowanego okresu 1,9% i była o 6,4 p.p. niższa niż wskaźnik krajowy. Udział osób do 34 roku życia nieznacznie zmniejszył się w stosunku do 215 r. i wyniósł 33,1% ogółu bezrobotnych. Przeciętne wynagrodzenie w 216 r. wyniosło 4818 zł. Tempo wzrostu wynagrodzeń w Poznaniu zwiększyło się w stosunku do tempa ogólnopolskiego i wyniosło 6,4% (3,8% w kraju). Wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w Poznaniu w dalszym ciągu pozostaje na poziomie wyższym niż w kraju o ok. 12% (wzrost o ok. 3 p.p.). Wskaźnik dostępności mieszkania, pokazujący ile mkw. mieszkania można kupić za przeciętne wynagrodzenie, pozostaje zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym na zbliżonym poziomie (odpowiednio:,8 mkw. i,9 mkw.). W omawianym okresie liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych wzrosła o 7% w porównaniu z poprzednim rokiem, przy wyższej o 9% wartości udzielonych kredytów Zasób mieszkaniowy Zasób mieszkaniowy w Poznaniu w 216 r. powiększył się o 2915 nowych mieszkań, co przy malejącej liczbie mieszkańców spowodowało wzrost wskaźnika nasycenia mieszkań 75 w stosunku do poprzedniego roku (z 463 do 47). Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania w zasobie wyniosła na koniec 216 r. ok. 65 mkw., natomiast powierzchnia użytkowa mieszkania na osobę w ciągu ostatniej dekady nieznacznie wzrosła i w 216 r. wyniosła 3,4 mkw., tj. o,4 mkw. więcej niż w 215 r. 74 Korzystniejsze wskaźniki demograficzne odnotowano dla gmin ościennych, gdzie przenoszą się mieszkańcy Poznania (przyrost naturalny w samym powiecie poznańskim wynosi 2391, a saldo migracji 5583). 75 wskaźnik nasycenia mieszkań = (l. mieszkań/liczbę mieszkańców)*1 Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 199

121 Poznań Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Rynek pierwotny Średnia cena ofertowa mkw. mieszkania na koniec 216 r. wynosiła 643 zł, natomiast cena transakcyjna zł. Największe odchylenie pomiędzy ceną ofertową i transakcyjną zauważalne było w III kw. br. (4,2%), natomiast najmniejsze odnotowano w IV kwartale 216 r. (1,5%). Zarówno cena ofertowa, jak i transakcyjna mkw. na rynku pierwotnym utrzymywała się na stabilnym poziomie w całym 216 r. W 216 r. limit programu MDM# dla Poznania obniżany był dwukrotnie i na koniec roku wyniósł 5711 zł/mkw. Maksymalna cena mkw. mieszkania dopuszczonego do programu MDM# kształtowała się na poziomie niższym niż średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym o ok. 9%. Udział kosztu ziemi w cenie mkw. mieszkania w Poznaniu według szacunku NBP na koniec 216 r. stanowił prawie 18% i wynosił 1131 zł. Według danych otrzymanych z Zarządu Geodezji, Kartografii i Katastru Miejskiego w 216 r. na rynku pierwotnym sprzedano około 3,5 tys. mieszkań (nieco ponad 7 proc. więcej niż w 215 r.). Wartość zawartych umów sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym wyniosła 132,6 mln zł i, podobnie jak liczba umów, wzrosła o około 7% w stosunku do roku 215. Udział transakcji na rynku pierwotnym w łącznym wolumenie sprzedaży od trzech lat utrzymuje się na względnie stałym poziomie ok. 55%. Struktura mieszkań oddanych do użytku w 216 r. uległa nieznacznej zmianie. Wzrosła powierzchnia użytkowa nowego mieszkania (o 2,3 mkw.) oraz przeciętna liczba izb (o,3) przy jednoczesnym zmniejszeniu się powierzchni przeciętnej izby o około 1,3 mkw. Aktywność deweloperska w Poznaniu w 216 r. obniżyła się o 21% w porównaniu z rokiem ubiegłym (2453 mieszkania oddane do użytkowania w 216 r. wobec 316 w 215 r.). Liczba mieszkań znajdujących się w budowie spadła w stosunku do 215 r. o 23% i wyniosła Natomiast liczba pozwoleń na budowę mieszkań udzielonych deweloperom wzrosła w 216 r. o ponad 16% w porównaniu z 215 r. (3627 pozwoleń) Rynek wtórny Średnia cena ofertowa mkw. mieszkania na rynku wtórnym na koniec 216 r. wyniosła 6123 zł i była o około 7% wyższa od odnotowanej w analogicznym okresie ubiegłego roku. transakcyjna ukształtowała się na poziomie niemal o 14% niższym niż cena ofertowa i wyniosła 5284 zł/mkw. Według danych otrzymanych z Zarządu Geodezji, Kartografii i Katastru Miejskiego w 216 r. liczba mieszkań sprzedanych na rynku wtórnym wyniosła około 2,8 tys. mieszkań (ok. 7% więcej niż w 215 r.). W ujęciu wartościowym odnotowano wzrost o ok. 12% w stosunku do ubiegłego roku. W 216 r. limit programu MDM# dla Poznania obniżany był dwukrotnie i na koniec roku wynosił 4673 zł/mkw. co oznacza, że maksymalna cena mkw. mieszkania dopuszczonego do progra- 2 Narodowy Bank Polski

122 Poznań mu MDM kształtowała się na poziomie ok. 12% niższym niż średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym w Poznaniu. Podobnie jak na rynku pierwotnym, największym powodzeniem cieszyły się mieszkania o metrażu od 4 do 6 mkw. W dalszym ciągu dużą popularnością cieszą się mieszkania w technologii prefabrykowanej, które stanowiły niemal połowę mieszkań sprzedanych na rynku wtórnym w 216 r. Zdecydowana większość sprzedanych mieszkań usytuowana jest na dużych osiedlach mieszkaniowych, przede wszystkim na Ratajach, Winogradach oraz Piątkowie 76. Wśród rejonów położonych bliżej centrum miasta najwięcej transakcji na rynku wtórnym odnotowano na Grunwaldzie, przy czym zdecydowana liczba mieszkań będących przedmiotem obrotu to mieszkania w blokach z lat 6 tych i 7 tych. Dużą liczbę mieszkań sprzedano również na Łazarzu oraz Wildzie, gdzie przeważają przedwojenne kamienice w zwartej zabudowie. Średnia cena transakcyjna najmu mkw. mieszkania na rynku wtórnym wyniosła 31 zł i nie zmieniła się znacząco w stosunku do 215 r., zaś średnia cena ofertowa na rynku najmu była o ok. 4 zł wyższa Lokalna specyfika rynku Tendencją od kilku lat zauważalną jest malejąca liczba mieszkańców Poznania oraz silny wzrost populacji powiatu poznańskiego (która stanowi już ponad 1/3 ludności aglomeracji, rozumianej jako Poznań i powiat poznański). W dalszym ciągu widoczna jest migracja mieszkańców Poznania oraz osób spoza aglomeracji poznańskiej do podpoznańskich miejscowości, m.in. ze względów ekonomicznych. transakcyjna mkw. w powiecie poznańskim na koniec 216 r. była o 3 niższa od cen w Poznaniu. W powiecie poznańskim deweloperzy coraz częściej oferują mieszkania w domach w zabudowie szeregowej. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, według stanu na 31 grudnia 216 r., obowiązywał na 43% (11,3 tys. ha) powierzchni Poznania. W trakcie opracowywania znajduje się 168 planów, które obejmują swym zasięgiem dalsze 28% (7,4 tys. ha) obszaru miasta 77. Przygotowywany jest miejscowy plan dla tzw. Wolnych Torów, obejmujących ponad 1 ha położonych w pobliżu centrum miasta, pomiędzy Wildą a Łazarzem. Plan ma być podstawą do powstania nowej dzielnicy o charakterze mieszkalnym, biznesowym i usługowym Nieruchomości komercyjne Biurowe Powierzchnię biurową w Poznaniu tworzy blisko 8 biurowców o łącznej powierzchni 427,8 tys. mkw. zlokalizowanych w 5 strefach miasta. Rynek biurowy w Poznaniu należy uznać za stosunkowo młody 45% budynków oddano do użytku w ciągu ostatnich 5 lat, a wiek kolejnych 29% nie przekracza 1 lat. 76 Dane BaRN. 77 Źródło: Miejska Pracownia Urbanistyczna, Vademecum Planistyczne 216, Poznań 217, Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 21

123 Poznań Poznański rynek biurowy w dalszym ciągu charakteryzuje się aktywnością deweloperską, choć jej dynamika jest niższa niż w 215 r. W całym 216 r. do użytku oddano 7 biurowców, które zwiększyły podaż powierzchni biurowej o 41 tys. mkw. 78 Charakterystyczną cechą poznańskiego rynku jest duża aktywność lokalnych inwestorów, którzy dostarczyli ok. 7 istniejącej nowoczesnej powierzchni biurowej 79. Aktualnie w budowie znajduje się 85,5 tys. mkw. powierzchni biurowej 8. Rozbudowywane są istniejące już kompleksy budynków na poznańskim Grunwaldzie. Nowe budynki biurowe powstaną także w innych starych dzielnicach Poznania. Niebawem ruszyć ma budowa biurowca na Jeżycach, który stanie się częścią kompleksu mieszkalno biurowego, oferując 6 tys. mkw. powierzchni biurowej w standardzie klasy A. Kolejne biurowce powstaną na Wildzie, w sąsiedztwie dworca PKP Poznań Główny, na terenie o powierzchni 3,2 ha. Aktualnie prowadzone są prace rozbiórkowe służące przygotowaniu działki pod wielofunkcyjną inwestycję, obejmującą zarówno powierzchnię biurową (62,7 tys. mkw.), jak i mieszkalną (2,4 tys. mkw.). Średnie ofertowe stawki czynszu najmu lokali w nowoczesnych budynkach biurowych uległy nieznacznemu obniżeniu i kształtowały się pomiędzy 13,6 a 14,1 euro/mkw./ m-c. Mimo pozytywnych tendencji na rynku najmu współczynnik pustostanów na koniec I kw. 217 r. wyniósł 12,6% 81, w stosunku do końca 216 r. obniżył się o 1 p.p. Niewynajęta powierzchnia biurowa zlokalizowana jest w szczególności w starszych budynkach klasy B/B+ (58 tys. mkw.) Handlowe Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w aglomeracji poznańskiej na koniec 216 r. wyniosła 72,8 tys. mkw. 82 Centra handlowe stanowią 85% całości zasobów nieruchomości handlowych aglomeracji. W samym Poznaniu znajduje się obecnie 21 takich obiektów. W październiku 216 r. powierzchnia handlowa w aglomeracji poznańskiej powiększyła się o kolejne wielkopowierzchniowe centrum handlowe (99 tys. mkw.), po otwarciu którego wskaźnik nasycenia powierzchnią handlową w stolicy Wielkopolski wzrósł z 793 do 888 mkw. na 1 mieszkańców. W perspektywie średnioterminowej brak nowych projektów handlowych na zaawansowanym etapie rozwoju. Otwarcie kolejnego nowoczesnego centrum handlowego przyczyniło się do procesu repozycjonowania starszych obiektów, polegającego m.in. na ich modernizacji lub gruntownej przebudowie. Wartość wskaźnika niewynajętej powierzchni handlowej w Poznaniu na koniec I kwartału 217 r. wyniosła 6,2% 83 i w ciągu ostatniego roku zmniejszyła się o,3 p.p. Warto zauważyć, że inne źródła podają nieco niższy współczynnik (5,1% 84 ). Zgodnie z danymi JLL czynsze prime w skle- 78 Źródło: Colliers International, Największe rynki biurowe w Polsce, wiosna 217, s Źródło: Colliers International, Rynek biurowy, Poznań, s Źródło: JLL, Rynek biurowy w Polsce, I kw Ibidem 82 Źródło: Colliers International, Property Magazine 4/216, s Źródło: JLL, Rynek handlowy w Polsce, I kw. 217 r. 84 Źródło: Colliers International, Market Insights, I kwartał 217, s Narodowy Bank Polski

124 Poznań pach o powierzchni 1 mkw. z asortymentem moda i dodatki w centrach handlowych w Poznaniu wyniosły w I kwartale 217 r. ok. 45 euro/mkw./m-c Magazynowe Podaż powierzchni magazynowych w aglomeracji poznańskiej według stanu na koniec I kw. 217 r. wyniosła ok. 1,8 mln mkw. 86. W okolicach Poznania znajduje się około 4 nowoczesnych obiektów przemysłowo-magazynowych. Największa koncentracja powierzchni tego rodzaju występuje w pobliżu węzłów dróg szybkiego ruchu (A2, S5, S11, DK92) w rejonie Żernik i Gądek oraz w okolicach Tarnowa Podgórnego, Swarzędza i Komornik. Pojedyncze parki znajdują się również w Bugaju, Kostrzynie i Kórniku. W 216 r. poznański rynek magazynowy charakteryzował się dużą aktywnością deweloperów, zajmując trzecie miejsce w kraju pod względem wielkości powierzchni znajdującej się w budowie (214,5 tys. mkw.). Całkowite zasoby magazynowe w 216 r. zwiększyły się o 26,4 tys. mkw. 87. Efektywne stawki czynszów na koniec 216 r. wyniosły 2,2-3 euro/mkw./m-c 88. Wskaźnik pustostanów na rynku powierzchni magazynowych uległ podwyższeniu do 7,3% na koniec 216 r. 89, co związane jest z oddaniem do użytku dużego magazynu spekulacyjnego Analiza danych zgromadzonych w bazie BaNK# W drugiej połowie 216 r. średnioważona stawka transakcyjna najmu powierzchni biurowej klasy A w lokalach o powierzchni powyżej 1 mkw. utrzymała się na poziomie 13 euro/mkw./m-c. Powierzchnia biurowa w budynkach klasy B była nieco tańsza stawka najmu wyniosła 11,4 euro/mkw./m-c. Wysokość czynszów wyrażonych w złotych nieznacznie wzrosła w stosunku do ubiegłego półrocza i wyniosła 52,8 zł/mkw./m-c dla biurowców klasy A, 33,3 zł dla biurowców klasy B i ok. 3 zł dla klasy C. Średnia wysokość kosztów eksploatacji (netto) pozostała na poziomie około 16 zł/mkw./m-c. Kontrakty zawierano przeciętnie na 5-6 lat. Zgodnie z wynikami uzyskanymi w ramach analizy powierzchni handlowych w drugiej połowie 216 r. średnia cena transakcyjna najmu lokali o powierzchni od 1 do 5 mkw. w centrach handlowych nieznacznie zmalała w stosunku do pierwszej połowy 216 r. i wyniosła 31,6 euro/mkw./m-c dla umów zawieranych w euro. Warto zauważyć jednak, iż stawki czynszów określonych w umowach podpisanych w 216 r. są o kilka euro niższe i wynoszą średnio ok. 26 euro/mkw./m-c. Rynek powierzchni oferowanych w przypadku umów zawieranych w złotych jest dużo tańszy, głównie z powodu gorszej lokalizacji obiektów, a także profilu działalności centrum handlowego. Średnie stawki w lokalach o powierzchni od 1 do 5 mkw. wyniosły ok. 44 zł/mkw./m-c. Kontrakty najmu zawierano najczęściej na okres 6 lat. 85 Źródło: JLL, Rynek handlowy w Polsce, I kw. 217 r. 86 Źródło: JLL, Rynek nieruchomości magazynowych w 216 r., luty 217,, s Źródło: Colliers International, Rynek nieruchomości magazynowych, Market Insights 217, Poznań, Colliers, s Ibidem, s Źródło: Colliers International, Polska, Market Insights, Raport Roczny 215, s Pojęciem tym określane są magazyny budowane bez wcześniejszego zabezpieczenia w postaci podpisanych umów najmu. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 23

125 Poznań Na rynku powierzchni magazynowych średnia cena transakcyjna w drugiej połowie 216 r. wyniosła 5 euro/mkw./m-c dla powierzchni, której ceny wyrażano w euro oraz 12 zł/mkw./m-c dla stawek złotowych. Średnia wysokość kosztów eksploatacji na koniec 216 r. utrzymała się na poziomie 4 zł/mkw./m-c Dane statystyczne dotyczące nieruchomości mieszkaniowych Czynniki demograficzne i ekonomiczne wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Tabela 1.1. Czynniki demograficzne w Poznaniu Liczba Przyrost Saldo ludności naturalny migracji Wg stanu na koniec: liczby bezwzględne Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu. Zmiany l. ludności Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1 ludności Małżeństw a ,8-4,5 5, ,2-4,2 5, ,2-4,7 4, ,2-3,5 4, ,3-2,8 4, , -3,3 5,8 Wykres 1.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Poznania (w tys. osób) Wykres 1.2. Relacje demograficzne w Poznaniu (na 1 ludności) Małżeństwa Saldo migracji Przyrost naturalny Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu; Prognoza ludności opracowana przez GUS w 214 r. na lata Tabela 1.2. Gospodarstwa domowe w Poznaniu Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu. Gospodarstw a domow e Liczba Udział (%) NSP 22 NSP 211 NSP 22 NSP 211 OGÓŁEM w tym z 1 osobą % 33% w tym z 2 osobami % 28% w tym z 3 osobami % w tym z 4 osobami % 13% w tym z 5 i w ięcej osobami % 7% Ludność w gospodarstw ach Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2,41 2,36 Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu. 24 Narodowy Bank Polski

126 II II II II I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV Poznań Tabela 1.3. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym w Poznaniu Udział ludności (%) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym ,9 15,3 19, , 15,4 2, ,2 15,5 21, ,2 15,7 22, ,3 15,9 22, ,4 16,2 23,4 Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu. Wykres 1.3. Stopa bezrobocia (%) oraz udział ludności do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Poznaniu (%; p. oś) Poznań Polska udział ludn. do 34 r. życia wśród ludn. bezrobotnej Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu. Wykres 1.5. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Poznaniu (mkw.),95,85,75,65,55,45, Wykres 1.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Poznaniu (zł/miesiąc) Poznań Polska Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu. Wykres 1.6. Dostępność kredytu złotowego przy przeciętnym wynagrodzeniu w Poznaniu (krotność przec. mies. wynagr.) rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Poznaniu. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Poznaniu. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 25

127 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV Poznań Wykres 1.7. Kredytowa dostępność mieszkania przy kredycie złotowym w Poznaniu (mkw.) 115, 15, 95, 85, 75, 65, 55, 45, 35, Wykres 1.8. Wartość nowo zawartych umów kredytowych w Poznaniu (mln zł)* rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Poznaniu Zasób mieszkaniowy * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamieszkania Źródło: NBP na podst. BIK. Tabela 1.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Poznaniu Wyszczególnienie Zasób mieszkaniow y - mieszkania ogółem mieszkania na 1 ludności Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. m kw.) przeciętna (m kw.) 64,5 64,5 64,67 64,64 64,6 64,62 -na osobę (m kw.) 28, 28,5 28,8 29,3 29,9 3,4 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,5 3,5 3,5 3,5 3,5 3,5 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,3 2,3 2,2 2,2 2,2 2,1 L. gospodarstw domow ych w g NSP L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie w g NSP 1, Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Tabela 1.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Poznaniu L.p. Wyszczególnienie Dew eloperzy Pośrednicy Kancelarie notarialne Rzeczoznaw cy majątkow i Spółdzielnie mieszkaniow e Wspólnoty mieszkaniow e Źródło: szacunki NBP O/O w Poznaniu na podstawie danych z GUS, Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych oraz Izby Notarialnej w Poznaniu. Tabela 1.6. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Poznaniu Liczba umów Wartość w mln zł 1384,58 135, , , ,9 1775,98 Źródło: Zarząd Geodezji i Katastru Miejskiego GEOPOZ 26 Narodowy Bank Polski

128 Poznań Tabela 1.7. Budownictwo mieszkaniowe w Poznaniu Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania, których budow ę rozpoczęto Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania oddane do użytkow ania Ogółem, w tym: indyw idualne spółdzielcze na sprzedaż lub w ynajem społeczne czynszow e komunalne Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu. Tabela 1.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Poznaniu Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem ogółem pow. użytk. (tys. m kw.) 185,5 194,1 184,8 234,3 229,7 191,3 - na 1 ludności 4,5 5, 4,7 6,7 6,7 5,4 - na 1 zaw. małżeństw Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem na 1 ludności,7,1 -,3-2,1-1,9,5 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 73,8 71, 71,2 64,3 63,3 65,6 Liczba izb oddanych Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 3,2 3,1 3, 3, 2,7 3, Przec. pow. izby (m kw.) 22,9 22,8 24,1 21,6 23, 21,7 Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 27

129 Poznań Tabela 1.9. Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Poznaniu Rynek pierw otny Rynek w tórny Rynek w tórny Notow anie Staw ka Staw ka hedon. ofertow a trans. ofertow a trans. ofert. trans. (trans.) ,8 27,3 I ,5 29, ,4 29,6 IV ,8 28, ,9 27,5 I ,8 3,9 II ,3 3,9 IV ,3 28, ,7 27,9 I ,8 27,5 II ,8 29, IV ,1 28, ,3 23,2 I ,1 26, II ,2 33, IV ,6 28, ,3 29,1 I ,8 32, ,1 29,5 IV ,6 31, ,2 3,3 I ,7 31,5 II ,3 28,8 IV ,9 3, ,2 32,4 Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. 28 Narodowy Bank Polski

130 II II II II II II II Poznań Tabela 1.1 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Poznaniu Notow anie Dynamika kw./kw. Rynek Rynek w tórny pierw otny ofert. trans. ofert. Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. trans. hedon. (trans.) Rynek pierw otny ofert. trans. Dynamika r/r ofert. Rynek w tórny trans. hedon. (trans.) 97,7 95, 98,2 15,2 12,1 95,4 97,3 97,8 12,3 1,5 I 99,2 14,3 99,5 96,4 95,2 96,1 98,6 96,5 95,4 97,8 99,3 94,2 98,2 11,1 1,5 95,2 97,6 96,5 97,9 97,9 IV ,7 11, 98,8 97,7 1,1 95, 94,4 94,9 1,2 97,8 99,7 95,4 97,7 12,7 12,4 97, 94,7 94,3 97,7 98, I 98, 99,1 98,8 95,6 1,6 95,7 9, 93,6 97, 13,5 II 11,7 11,7 99,7 98,4 98,7 98, 97,1 95,1 94,3 11,7 IV ,5 89,3 98,7 99,9 98,9 98,8 85,8 94,9 96,4 1,5 14,1 115,1 99,3 94,9 97,5 13,2 13,6 96,5 89,1 95,8 I 99,3 97,6 14,6 12,6 15,5 14,6 12, 12,2 95,6 1,5 II 1,1 98,6 99,5 12,2 95,6 12,9 98,9 12, 99,4 97,3 IV ,2 99,2 11,6 1,4 113, 14,7 19,9 15, 99,9 111,1 13,9 14,7 12, 98,9 93,4 14,5 1, 17,8 14,2 16,4 I 98,4 99,5 98,5 99,2 97,1 13,6 12, 11,5 1,8 97,9 II 99,9 98,5 11,1 1,5 98,2 13,3 11,8 13,2 99,1 1,7 IV ,9 13,4 98,1 1,3 1,3 12, 16,1 99,6 99, 89,4 1,8 11,3 12,7 99,2 1,4 98,9 12,6 1,3 99,2 96,1 I 98,9 98,5 99,7 1,3 11,5 99,5 11,5 11,5 1,3 1,4 99,3 1,3 92,8 12,3 98,2 98,9 13,4 93,2 12,1 1,4 IV 215 1,5 1,1 15,9 99,2 1,3 99,5 1,1 1,6 11, 1,4 98,7 1,2 13,6 1,1 1,3 97,3 99, 11,6 11,9 1,3 I 1,5 1,8 11,7 12,2 11, 98,9 11,4 13,6 13,8 99,8 II 99,9 98,4 1,9 11,2 96,5 99,5 99,5 112,6 12,7 98,1 IV ,2 11,8 1,5 1,9 1,3 98,3 11,1 16,9 14,4 98, 1,4 99,4 99,1 96, 97,1 1,1 1,3 12,1 1,2 94, Rynek pierwotny (RP) Wykres 1.9. Ceny mieszkań RPO (zł/mkw.) Wykres 1.1. Ceny mieszkań RPT (zł/mkw.) minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 29

131 II II II II Poznań Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPO <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu IV 25 II 26 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II II II II II Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPO Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPT II II II II <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPT pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Wykres Relacja podaży i popytu na mieszkania o powierzchni mniejszej, równej 5 mkw. oraz powyżej 5 mkw. na RP pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Wykres Wskaźnik produkcji mieszkań (tys.)# <=5 m kw. >5 m kw. Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. wskaźnik pozwolenia na budowę mieszkań Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Poznaniu. 21 Narodowy Bank Polski

132 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II II II II II II II Poznań Wykres Struktura ceny mkw. mieszkania (zł/mkw.) 1 ziemia + zagosp.terenu koszty budowy koszty ogólne Źródło: NBP, Sekocenbud. projekt koszt kredytu zysk deweloperski Rynek wtórny (RW) Wykres Ceny mieszkań RWO (zł/mkw.) Wykres Ceny mieszkań RWT (zł/mkw.) Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Wykres 1.2. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWO minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM minimalna maksymalna średnia hedoniczna mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWT <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 211

133 II II II II II II II II II II II II II II II II zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 Poznań Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWO Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWT Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Wykres Ceny wg formy własności RWO (zł/mkw.) pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Wykres Ceny wg formy własności RWT (zł/mkw.) 9 7 spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWO (zł/mkw.) spółdzielcze Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. własność Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWT(zł/mkw.) 7 niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. 212 Narodowy Bank Polski

134 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Poznań Wykres Ceny wg technologii budowy RWO (zł/mkw.) 9 7 Wykres Ceny wg technologii budowy RWT (zł/mkw.) tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Wykres 1.3. Ceny wg roku budowy RWO (zł/mkw.) Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Wykres Ceny wg roku budowy RWT (zł/mkw.) tradycyjna trad. udoskonal. prefabr pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Wykres Szacowany średni czas sprzedaży mieszkania na RW w Poznaniu (liczba dni) Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 213

135 Rzeszów 11. Rzeszów Nieruchomości mieszkaniowe Czynniki wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Czynnikiem wpływającym pozytywnie na lokalny rynek mieszkaniowy jest stale rosnąca liczba ludności. W 216 r. w stosunku do poprzedniego roku jej wzrost wyniósł ok.,8%. Wpłynęły na to dodatnie saldo migracji (odnotowano wzrost o 8,6%) i dodatni przyrost naturalny (wyższy niż w roku poprzednim o 72,1%). Liczba zawieranych małżeństw utrzymała się na poziomie lat poprzednich. Niekorzystnym zjawiskiem były zmiany w strukturze wieku ludności, tzn. dalszy spadek udziału ludności w wieku produkcyjnym (o,8 p.p.) i towarzyszący mu wzrost udziału ludności w wieku poprodukcyjnym (o,5 p.p.). Nastąpiły pozytywne zmiany czynników określających sytuację ekonomiczną mieszkańców Rzeszowa. W 216 r. przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wzrosło o 2,6% (r/r) i było wyższe od średniej krajowej o 1,2%. Pozytywny wpływ miał również spadek stopy bezrobocia rejestrowanego do poziomu 6,8% (kraj 8,3%) oraz systematyczne zmniejszanie się udziału ludności do 34 roku życia wśród ludności bezrobotnej (na koniec 216 r. wskaźnik wyniósł 39,4%). W IV kw. 216 r. za przeciętne miesięczne wynagrodzenie można było kupić na rynku pierwotnym,89 mkw. mieszkania, a na rynku wtórnym,97 mkw. W 216 r. liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych była o 5,2% niższa w porównaniu z poprzednim rokiem, przy niższej o 2, wartości kredytów (wartość ta wyniosła 28 mln zł) Zasób mieszkaniowy W 216 r. sytuacja na rynku mieszkaniowym Rzeszowa poprawiła się w stosunku do 215 r. Oddano do użytkowania rekordową liczbę mieszkań (wzrost o ok. 23,7%). Zasób mieszkaniowy powiększył się o 2958 mieszkań, a wskaźnik określający liczbę mieszkań na 1 mieszkańców wzrósł do 49 mieszkań (wzrost o 3, w porównaniu do 215 r.). Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania z zasobu wynosi 66,8 mkw. i jest taka sama jak w roku poprzednim. Powierzchnia użytkowa mieszkania na osobę wynosi 27,3 mkw. (o,8 mkw. więcej niż w 215 r.) Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Rynek pierwotny Ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym w 216 r. w porównaniu z poprzednim rokiem wykazywały tendencję spadkową, natomiast ceny transakcyjne wzrostową. Średnia cena ofertowa mkw. mieszkania na koniec 216 r. wyniosła 4842 zł i była o 5,6% niższa od obserwowanej na koniec 215 r., natomiast średnia cena transakcyjna na koniec 216 r. wyniosła 536 zł/mkw. i była o 3,5% wyższa od notowanej na koniec 215 r. Maksymalna cena mkw. mieszkania dopuszczonego do programu MDM# dla Rzeszowa wynosiła w IV kw. 216 r zł i została ustalona na poziomie niższym niż średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym o 618 zł/mkw. 214 Narodowy Bank Polski

136 Rzeszów Struktura ceny mkw. mieszkania nie zmieniła się, zaś koszty budowy mieszkania utrzymywały się na poziomie zbliżonym do poprzednich kwartałów. Według szacunku NBP w IV kw. 216 r. koszt ziemi zawarty w cenie mkw. mieszkania wynosił ok. 323 zł. W 216 r. nieznacznie zmieniła się struktura mieszkań oddanych do użytku w porównaniu z poprzednim rokiem. Przeciętna powierzchnia użytkowa obniżyła się o,3%, natomiast przeciętna liczba izb w nowym mieszkaniu wzrosła o 6,5%. W badanym okresie w strukturze ofert mieszkań przeważały głównie mieszkania o powierzchni użytkowej od 4 do 6 mkw. oraz dwupokojowe. Deweloperzy dopasowywali ofertę do oczekiwań nabywców zarówno pod względem powierzchni, liczby pokoi, jak również możliwości finansowych. Produkcja mieszkań na rynku pierwotnym zdominowana jest przez deweloperów. W 216 r. deweloperzy oddali do użytkowania o 38,6% więcej mieszkań niż w poprzednim roku i była to najwyższa liczba oddanych mieszkań od 22 r. Jednocześnie znacznie wzrosła liczba wydanych pozwoleń na budowę mieszkań deweloperskich o 17,9%, natomiast liczba mieszkań budowanych na sprzedaż lub wynajem, których budowę rozpoczęto nieznacznie wzrosła o 2,9% Rynek wtórny Średnie ceny ofertowe mkw. mieszkań na rynku wtórnym w 216 r. były bardzo zbliżone do zanotowanych w 215 r., natomiast ceny transakcyjne odnotowały nieznaczny wzrost. Średnia cena transakcyjna w IV kw. 216 r. wynosiła 4642 zł, wzrosła o 4, w stosunku do ceny w IV kw. 215 r. Średnia cena ofertowa mkw. w IV kw. 216 r. wynosiła 4953 zł (pozostając na poziomie z IV kw. 215 r.). Maksymalna cena mkw. mieszkania dopuszczonego do programu MDM# dla Rzeszowa wynosiła w IV kw. 216 r zł i została ustalona na poziomie niższym niż średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym o 128 zł/mkw. Przedmiotem transakcji na rynku wtórnym w 216 r. były najczęściej mieszkania o powierzchni 4 6 mkw., 2 3 pokojowe. Średnia stawka najmu w Rzeszowie w IV kw. 216 r. utrzymywała się na poziomie zbliżonym do odnotowanego w 215 r. i wynosiła 28,1 zł/mkw. (w IV kw. 215 r. wynosiła 27,8 zł/mkw.) Lokalna specyfika rynku Charakterystyczną cechą Rzeszowa jest wysoki odsetek mieszkań spółdzielczych oddanych do użytkowania. Stanowią one aż 21% wszystkich mieszkań oddanych w latach Niewielki był natomiast udział mieszkań komunalnych ok.,4%. Począwszy od 26 r. powierzchnia miasta co roku powiększana jest poprzez przyłączanie miejscowości lub ich części z gmin sąsiednich. Rzeszów zajmuje obecnie powierzchnię ponad dwukrotnie większą niż przed zmianami terytorialnymi. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 215

137 Rzeszów Obecnie obowiązuje 22 miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego na obszarze ok. 16,7% powierzchni miasta, natomiast opracowywanych jest 9 planów zagospodarowania przestrzennego, które obejmują ok. 38,2% powierzchni miasta Nieruchomości komercyjne Nieruchomości biurowe Łączną wielkość powierzchni biurowej w 216 r. na rzeszowskim rynku szacuje się na ok. 67 tys. mkw. Stopa pustostanów wyniosła 37,7%. W miarę upływu czasu, wraz ze spadkiem dostępności powierzchni biurowych, sytuacja ta może ulec zmianie. W planach jest budowa kolejnego nowoczesnego budynku biurowego, którego powierzchnia będzie wynosiła ok. 17 tys. mkw Nieruchomości handlowe Stolica Podkarpacia jest miastem o wysokim nasyceniu powierzchnią handlową, wskaźnik ten wynosi ok.126 mkw./1 osób. W Rzeszowie zlokalizowanych jest ok. 2 centrów handlowych o zróżnicowanej powierzchni. W 216 r. nie odnotowano znaczących zmian na rynku nieruchomości handlowych nie powstały nowe centra handlowe. Składają się na to zarówno samodzielne galerie handlowe, które skupiają większość powierzchni handlowej jak i mniejsze obiekty zlokalizowane przy supermarketach i hipermarketach. Stopa pustostanów kształtuje się na poziomie 2,1% Analiza danych zgromadzonych w bazie BaNK# Średni czynsz dla lokali handlowych w centrach handlowych z umów obowiązujących na koniec 216 r. wyniósł ok. 17 euro/mkw./m-c, natomiast na koniec 215 r. kształtował się na poziomie ok.19 euro/mkw./m-c. Średnie koszty eksploatacji obowiązujące na koniec 216 r. wyniosły ok. 15 zł/mkw./m-c, a w 215 r. ok.18 zł/mkw./m-c. Średnia długość kontraktu najmu na koniec 216 r. wyniosła 7 lat. 91 Źródło: Polska Agencja Informacji i Inwestycji Zagranicznych (PAlilZ), Colliers International, Advisory Group Test Humen Resources, Nowe Rynki Sektora BSS, 12 wschodzących gwiazd biznesu, Raport 216 r. 92 Źródło: Colliers International, Centra handlowe w miastach regionalnych, I kwartał 217 r. 216 Narodowy Bank Polski

138 Rzeszów Dane statystyczne dotyczące nieruchomości mieszkaniowych Czynniki demograficzne i ekonomiczne wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Tabela Czynniki demograficzne w Rzeszowie Liczba Przyrost Saldo ludności naturalny migracji Wg stanu na koniec: liczby bezwzględne Zmiany l. ludności Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1 ludności Małżeństw a ,1 1,5 5, ,7 3,7 4, ,1 2,1 4, ,3 2,3 4, ,2 3,6 5, ,7 6,4 5, Źródło: Urząd Statystyczny w Rzeszowie. Wykres Liczba ludności oraz jej prognoza dla Rzeszowa (w tys. osób) Źródło: Prognoza ludności opracowana przez GUS w 214 r. na lata Wykres Relacje demograficzne w Rzeszowie (na 1 ludności) Przyrost naturalny Saldo migracji Małżeństwa Źródło: Urząd Statystyczny w Rzeszowie. Tabela Gospodarstwa domowe w Rzeszowie Gospodarstw a domow e Liczba Udział (%) NSP 22 NSP 211 NSP 22 NSP 211 OGÓŁEM w tym z 1 osobą w tym z 2 osobami % 26% w tym z 3 osobami w tym z 4 osobami % 15% w tym z 5 i w ięcej osobami % 1 Ludność w gospodarstw ach Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2,65 2,56 Źródło: Urząd Statystyczny w Rzeszowie. Tabela Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym w Rzeszowie Udział ludności (%) w w ieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym ,2 17,1 16, ,6 17,2 17, ,7 17,5 17, ,1 17,5 18, ,3 17,7 19, ,5 18, 19,5 Źródło: Urząd Statystyczny w Rzeszowie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 217

139 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II Rzeszów Wykres Stopa bezrobocia (%) oraz udział ludności do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Rzeszowie (%; p. oś) Rzeszów Polska udział ludn. do 34 r. życia wśród ludn. bezrobotnej Źródło: Urząd Statystyczny w Rzeszowie. Wykres Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Rzeszowie (mkw.) 1,5 1,,95,9,85,8,75,7,65,6, Wykres Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Rzeszowie (zł/miesiąc) Rzeszów Źródło: Urząd Statystyczny w Rzeszowie. Polska Wykres Dostępność kredytu złotowego przy przeciętnym wynagrodzeniu w Rzeszowie (krotność przec. mies. wynagr.) rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Rzeszowie. Wykres Kredytowa dostępność mieszkania przy kredycie złotowym w Rzeszowie (mkw.) 115, 15, 95, 85, 75, 65, 55, 45, 35, Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Rzeszowie. Wykres Wartość nowo zawartych umów kredytowych w Rzeszowie (mln zł)* rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Rzeszowie. * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamieszkania Źródło: NBP na podst. BIK. 218 Narodowy Bank Polski

140 Rzeszów Zasób mieszkaniowy Tabela Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Rzeszowie Zasób mieszkaniow y - mieszkania ogółem mieszkania na 1 ludności Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. m kw.) przeciętna (m kw.) 65,8 66,8 66, ,9 66,8 -na osobę (m kw.) 24,2 25,2 25,5 25,8 26,5 27,3 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,7 3,7 3,7 3,7 3,7 3,7 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,7 2,7 2,6 2,6 2,5 2,4 L. gospodarstw domow ych w g NSP L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie w g NSP 1,1 Źródło: Urząd Statystyczny w Rzeszowie Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Tabela Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Rzeszowie L.p. Wyszczególnienie Dew eloperzy Biura pośredników Kancelarie notarialne Biura rzeczoznaw ców majątkow ych Spółdzielnie mieszkaniow e Wspólnoty mieszkaniow e Źródło: szacunki NBP O/O w Rzeszowie na podstawie danych z GUS i MTBiGM. Tabela Transakcje na rynku mieszkaniowym w Rzeszowie Liczba umów Wartość w mln zł 263,87 15,84 215,81 138,78 253,59 165,22 Źródło: szacunki NBP O/O w Rzeszowie. Tabela Budownictwo mieszkaniowe w Rzeszowie Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania, których budow ę rozpoczęto Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania oddane do użytkow ania Ogółem, w tym: indyw idualne spółdzielcze na sprzedaż lub w ynajem społeczne czynszow e - komunalne 2 26 Źródło: Urząd Statystyczny w Rzeszowie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 219

141 Rzeszów Tabela Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Rzeszowie Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem ogółem pow. użytk. (tys. m kw.) 11,8 111,1 11,8 119,5 155,8 192, - na 1 ludności 8,7 8,7 7,4 8,9 12,9 15,8 - na 1 zaw. małżeństw ,1 2523,2 3143,5 Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem na 1 ludności -3,1-3,8-2,7-4, -7,8-1,8 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 7,8 7,5 75,6 72,5 65,1 64,9 Liczba izb oddanych Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 3,5 3,4 3,6 3,6 3,1 3,3 Przec. pow. izby (m kw.) 2,4 2,7 21,1 2,2 21,3 19,8 Źródło: Urząd Statystyczny w Rzeszowie. Tabela Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Rzeszowie Rynek pierw otny Rynek w tórny Rynek w tórny - najem Notow anie Staw ka Staw ka hedon. ofertow a trans. ofertow a trans. ofert. trans. (trans.) ,1 26,9 I , 26, ,8 25,1 IV ,3 27, ,3 25,4 I ,9 21,6 II ,3 25,8 IV ,5 29, ,7 24,1 I ,7 24,8 II ,2 25,7 IV ,3 24, ,6 29,2 I ,7 25,2 II , 27,5 IV ,6 26, ,8 26, I ,7 24, ,4 28,7 IV ,4 29, ,5 26,3 I ,6 23,9 II ,8 26,3 IV ,8 27, ,5 29, Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. 22 Narodowy Bank Polski

142 II II II II II II II II Rzeszów Tabela 11.1 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Rzeszowie Notow anie Dynamika kw./kw. Rynek Rynek w tórny pierw otny ofert. trans. ofert. Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. trans. hedon. (trans.) Rynek pierw otny ofert. trans. Dynamika r/r ofert. Rynek w tórny trans. hedon. (trans.) 95,8 93,3 1,6 12,6 99,9 98, 111,1 12,5 14,8 11,3 I 11,6 98,5 11,1 13,5 99,2 96,9 14, 12,6 16, 11, 13,4 99,4 99, 99,7 14,4 99,5 99,7 12,5 12,6 13,2 IV ,7 11,5 11,3 11,1 96,6 1,4 92,7 12, 17,1 99,9 14,4 97,6 1,2 95,6 98,4 19,3 97, 11,6 99,8 98,4 I 12,4 99,9 12,2 12,2 12,6 11,2 98,4 12,7 98,6 11,8 II 98,7 18,7 1,6 12,8 99, 15,2 17,6 14,4 11,7 96,5 IV ,1 98, 99,5 1, 11,5 16,6 14, 12,5 1,6 11,4 98, 11,4 99,9 97,2 97,4 1,1 18, 12,2 12,2 1,4 I 115,2 98,1 99,6 1,1 15,7 112,6 16, 99,7 1,1 13,4 II 1,1 16,8 1,4 1,8 98,4 114,2 14,1 99,5 98,1 12,9 IV ,1 13, 1,5 1,6 96,5 112, 19,4 1,4 98,7 97,8 1,4 93,7 1,2 97,6 1,1 114,8 11,1 1,8 99,1 1,6 I 98,1 16,9 99,2 11,6 99, 97,8 11,2 1,4 1,7 94,1 II 1,3 96,3 1,5 12,2 12,5 97,9 99,3 1,5 12, 98, IV ,9 11,3 1,4 1,7 1,4 98,7 97,7 1,4 12, 11,9 14,2 13,1 1,1 97,9 97,2 12,4 17,6 1,3 12,3 98,9 I 96,9 12,7 11, 11,1 12,5 11,1 13,4 12,1 11,8 12,5 99,1 92,1 99,3 97,8 96,9 1, 98,9 1,8 97,5 96,9 IV ,7 15,9 99,6 1,6 99,7 11,8 13,4 1, 97,4 96,3 97,3 98,7 99,2 13,6 11,8 95,1 98,9 99,1 13,1 1,8 I 1,5 11, 1, 99,3 99,8 98,6 97,2 98,1 11,3 98,2 II 98,8 13,4 1,8 98,3 99,6 98,3 19,2 99,6 11,8 1,9 IV ,8 1,3 1, 12,8 99,7 94,5 13,5 1, 14, 1,9 99,4 95,3 1,8 1,2 1,4 96,5 99,9 11,6 1,6 99, Rynek pierwotny (RP) Wykres Ceny mieszkań RPO (zł/mkw.) 9 7 Wykres Ceny mieszkań RPT (zł/mkw.) 9 7 minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 221

143 IV 25 II 26 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II II II II II II II II II II II II II Rzeszów Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPO Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPT <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPO <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPT pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Wykres Relacja podaży i popytu na mieszkania o powierzchni mniejszej, równej 5 mkw. oraz powyżej 5 mkw. na RP pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Wykres Wskaźnik produkcji mieszkań (tys.)# <=5 m kw. >5 m kw. Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. wskaźnik pozwolenia na budowę mieszkań Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Rzeszowie. 222 Narodowy Bank Polski

144 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II II II II II II II Rzeszów Wykres Struktura ceny mkw. mieszkania (zł/mkw.) ziemia + zagosp.terenu koszty budowy koszty ogólne Źródło: NBP, Sekocenbud. projekt koszt kredytu zysk deweloperski Rynek wtórny (RW) Wykres Ceny mieszkań RWO (zł/mkw.) Wykres Ceny mieszkań RWT (zł/mkw.) Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWO minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWT minimalna maksymalna średnia hedoniczna mediana limit RNS / MDM <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 223

145 II II II II II II II II II II II II II II II II zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 Rzeszów Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWO Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWT Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Wykres Ceny wg formy własności RWO (zł/mkw.) pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Wykres Ceny wg formy własności RWT (zł/mkw.) spółdzielcze Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. własność Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWO (zł/mkw.) spółdzielcze Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. własność Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWT(zł/mkw.) niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. 224 Narodowy Bank Polski

146 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Rzeszów Wykres Ceny wg technologii budowy RWO (zł/mkw.) Wykres Ceny wg technologii budowy RWT (zł/mkw.) tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Wykres Ceny wg roku budowy RWO (zł/mkw.) tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Wykres Ceny wg roku budowy RWT (zł/mkw.) pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Wykres Szacunkowy średni czas sprzedaży mieszkania na RW w Rzeszowie (liczba dni) Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 225

147 Szczecin 12. Szczecin Nieruchomości mieszkaniowe Czynniki wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Wskaźniki demograficzne kształtujące popyt na mieszkania w Szczecinie w 216 r. ulegały dalszemu pogorszeniu. Odnotowano spadek liczby mieszkańców miasta (o,2%), która na koniec roku wyniosła osób. Łączne saldo migracji zewnętrznych i wewnętrznych pozostawało na dodatnim poziomie, jednak nie było na tyle wysokie by zrekompensować ujemny przyrost naturalny. Kolejnymi niekorzystnymi zmianami demograficznymi były: wzrost (o,7 p.p.) udziału ludności w wieku poprodukcyjnym oraz spadek udziału ludności w wieku produkcyjnym (o 1 p.p.). Pozytywnym zmianom uległa jedynie liczba zawartych małżeństw, która wzrosła o ok. 3% i na koniec roku wyniosła blisko 2 tys. W badanym okresie obserwowano korzystne zmiany czynników ekonomicznych. Przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wynosiło 4597 zł (wzrost o ok. 7%). Stopa bezrobocia rejestrowanego od 213 r. kontynuuje tendencję spadkową i na koniec badanego okresu wyniosła 4,7%, a stopa bezrobocia wśród osób do 34 roku życia uległa zmniejszeniu do 27,7%. Liczba nowo podpisanych umów na kredyty mieszkaniowe wzrosła o 2,5% (r/r) do 2,7 tys. Zadłużenie z tytułu udzielonego kredytu mieszkaniowego w Szczecinie zwiększyło się o ok. 3% (r/r) wynosząc blisko 635 mln zł. Za sprawą ciągłego wzrostu wynagrodzeń i niskiego poziomu stóp procentowych wskaźnik dostępności kredytowej mieszkań w IV kw. 216 r. wzrósł do 17,8 mkw Zasób mieszkaniowy Zasób mieszkaniowy Szczecina w 216 r. powiększył się do mieszkań, w konsekwencji wskaźnik określający liczbę lokali na 1 mieszkańców wzrósł do 433. Średnia powierzchnia mieszkalna utrzymała się na zeszłorocznym poziomie 63,9 mkw., zaś w przeliczeniu na 1 mieszkańca wzrosła o,5 mkw. wynosząc 27,7 mkw. Przeciętna liczba izb w lokalu od 21 r. nie zmieniała się i wynosiła 3,6. Średnia liczba osób przypadających na 1 mieszkanie w zasobie zmniejszyła się o,1 i wyniosła 2, Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Rynek pierwotny Na rynku pierwotnym w 216 r. średnie ceny ofertowe i transakcyjne ustabilizowały się na tym samym poziomie ok. 4 9 zł/mkw. Przeciętna cena kupna była tylko 4 zł/mkw. niższa od wartości ofertowej. Ceny mieszkań oferowanych nie ulegały poważniejszym zmianom, dane transakcyjne charakteryzowały się większą zmiennością, która była powodowana przede wszystkim zmianami jakości i lokalizacji nabytych nieruchomości. Wzrost cen transakcyjnych w stosunku do roku ubiegłego wyniósł 2,6%. Limit MDM# w badanym okresie ustalony na poziomie 4 516,6 zł/mkw. był 337 zł niższy niż średnia cena transakcyjna. Biorąc pod uwagę dodatkowo 226 Narodowy Bank Polski

148 Szczecin ograniczenie powierzchniowe szacuje się, że ok. 36% nieruchomości sprzedanych w 216 r. mogło być objęte dofinansowaniem z rządowego programu 93. Struktura cen mieszkań deweloperskich nie zmieniła się w porównaniu z poprzednim rokiem. W dalszym ciągu największy udział w cenie lokalu miały bezpośrednie koszty budowy około 6, zaś koszt zakupu gruntu wynosił 15%. Badana grupa deweloperów przekazała dane o zrealizowaniu blisko 2,5 tys. Transakcji, co stanowi ponad 6 wzrost w stosunku do poprzedniego roku. W tym samym czasie oddano do użytkowania blisko 3 tys. mieszkań z czego większość tj. 2,1 tys. przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem, co jest wartością trzykrotnie przekraczającą wynik z 215 r. Liczba mieszkań, na których realizację wydano pozwolenia i których budowę rozpoczęto uległa obniżeniu. W odniesieniu do ubiegłego roku liczba pozwoleń spadła o 27% do 2,3 tys., a rozpoczętych budów o 17% do 2,2 tys. Na rynku pierwotnym niezmienna pozostała struktura nieruchomości, w której przeważały lokale 2-pokojowe (45%) i 3 pokojowe (35%). Powierzchnia ponad połowy mieszkań mieściła się w przedziale 4 6 mkw. Wszystkie analizowane nieruchomości wykonane były w technologii tradycyjnej udoskonalonej Rynek wtórny Średnie ceny ofertowe na rynku wtórnym nie zmieniły się znacząco i w całym 216 r. utrzymywały się na poziomie bliskim 4 4 tys. zł/mkw., tj. ok. 2% więcej niż w ubiegłym roku. Przeciętne ceny transakcyjne, po wzroście w II kw. 216 r,. ustabilizowały się na poziomie 4 tys. zł/mkw., co stanowiło blisko 7% więcej niż w IV kw. 215 r. Maksymalna cena 1 mkw. nieruchomości dla rynku wtórnego w programie MDM wynosiła 3 695,4 zł, tj. 265 zł poniżej średniej rynkowej. Jedna trzecia lokali będących przedmiotem obrotu w badanym okresie spełniała kryteria cenowe i powierzchniowe programu MDM. Według informacji przekazanych przez Miejski Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w Szczecinie w 216 r. zakupiono ponad 3,7 tys. mieszkań, tj. o 11% więcej niż w poprzednim roku. Łączna wartość podpisanych umów opiewała na kwotę bliską 9 mln zł., co stanowiło ok. 12% wzrost w porównaniu z ubiegłym rokiem. Podobnie jak na rynku pierwotnym nie zarejestrowano istotnych zmian w strukturze analizowanych nieruchomości. Największy udział w rynku miały lokale 2 pokojowe (4) i 3 pokojowe (3). Powierzchnia ponad 4 mieszkań mieściła się w przedziale 4 6 mkw. W strukturze ofert przeważał przeciętny standard wykończenia 46%, natomiast wśród zrealizowanych transakcji częściej występował standard niski 4. Przedmiotem obrotu były głownie nieruchomości wykonane w technologii tradycyjnej i prefabrykowanej (po 38%). 93 Źródło: Szacunek NBP Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 227

149 Szczecin Średnie stawki najmu w ciągu całego roku 216 ulegały niewielkim podwyżkom. Na koniec badanego okresu mieszkania oferowano do wynajęcia przeciętnie za 32 zł/mkw., a wynajmowano za 29 zł/mkw. W odniesieniu do IV kw. 215 r. zarejestrowano 8% wzrost dla wartości transakcyjnych Lokalna specyfika rynku Uzupełnieniem lokalnej oferty mieszkaniowej są nieruchomości zlokalizowane w gminach ościennych. Większość miejscowości określanych jako sypialnie Szczecina znajduje się w powiecie polickim. Wzmożoną aktywność w tych lokalizacjach rejestrowano głównie w latach Po tym okresie obserwowano stopniowe osłabianie zainteresowania tymi terenami, o czym świadczy m.in. spadek liczby mieszkań oddanych do użytkowania w powiecie polickim. Statystyki dotyczące rozpoczętych i zakończonych budów w 216 r. są o połowę niższe niż te z 28 r. Biuro Planowania Przestrzennego Miasta podaje, że obowiązujące miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego obejmują aktualnie blisko 15 tys. ha czyli 49,8% całkowitej powierzchni administracyjnej Szczecina, która wynosi 3 55 ha. Nieuchwalone miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego będące w opracowaniu dotyczą około 1 tys. ha Nieruchomości komercyjne Nieruchomości biurowe Całkowity zasób powierzchni biurowej na koniec 216 r. szacowany był na ponad 16 tys. mkw., z czego prawie 7 to obiekty klasy A. W porównaniu z 215 r. zasoby biurowe w mieście wzrosły o 8 tys. mkw. W 216 r. rozpoczęto budowę pięciu nowych biurowców o łącznej powierzchni ponad 6 tys. mkw. Kilka dużych projektów zostało wstrzymanych z powodu braku umów przednajmu pozwalających na uruchomienie finansowania inwestycji. Przeważająca większość inwestorów to lokalni deweloperzy. Brakuje inwestorów, którzy zbudowaliby duże, nowoczesne biurowce przyciągające nowe firmy z sektora usług dla biznesu. W celu zachęcenia deweloperów do budowania nowych powierzchni biurowych i konferencyjnych, Urząd Miasta Szczecin wprowadził zwolnienie z podatku od nieruchomości, które będzie obowiązywało przez 3 lata od zakończenia inwestycji. W 216 r. współczynnik pustostanów zmniejszył się o 2,4 p.p. w porównaniu z 215 r., i utrzymuje się poziomie 16,3%. Wysoka stopa pustostanów występuje głównie w biurowcach nowo oddanych do użytkowania Nieruchomości handlowe Na koniec 216 r. łączna powierzchnia handlowa najmu wyniosła 267 tys. mkw., a wskaźnik nasycenia kształtował się na poziomie 53 mkw. na 1 mieszkańców 94. Od 213 r. w mieście nie został zrealizowany żaden większy projekt inwestycyjny nieruchomości handlowych. Rozbudowę rozpoczęła jedna z galerii handlowych oraz outlet, co w przyszłości będzie skutkować przy- 94 Źródło: Colliers International Polska MARKET INSIGHTS Raport roczny Narodowy Bank Polski

150 Szczecin rostem powierzchni handlowej o ok. 2 tys. mkw. Współczynnik pustostanów wzrósł z 3,9% w 215 r. do 4,4% na koniec 216 r., zaś stopa pustostanów, nie uwzględniająca powierzchni wynajętej przez właściciela budynku wynosiła ok. 7% Nieruchomości magazynowe W 216 r. w aglomeracji szczecińskiej odnotowano wzrost podaży nowoczesnej powierzchni magazynowej o 2. Całkowite zasoby na koniec 216 r. wynosiły 182,2 tys. mkw. W 217 r. wielkość powierzchni magazynowej wzrośnie dwukrotnie, ponieważ na rynek wejdzie dwóch nowych inwestorów, którzy realizują inwestycje na własne potrzeby. Szczecin jest rynkiem, na którym istniejące obiekty magazynowe klasy A są w większości wynajęte. Stopa pustostanów na koniec 216 r. obniżyła się do 2% Analiza danych zgromadzonych w bazie BaNK# Średnie stawki czynszów na rynku powierzchni biurowych utrzymywały się na poziomie ubiegłorocznym. Na koniec 216 r. stawka czynszu dla powierzchni wynajętej w biurowcach klasy A wynosiła 14 euro/mkw./m-c, natomiast w biurowcach klasy B - 36 zł/mkw./m-c. Koszty eksploatacyjne w biurowcach klasy A wynosiły średnio 16 zł/mkw./m-c, a w budynkach klasy B 12 zł/mkw./m-c. Przeciętna długość zawartego kontraktu w lokalach klasy A wynosiła do 5 lat, a w biurowcach B ponad 5 lat. Ceny wynajmu powierzchni handlowej w szczecińskich centrach handlowych były zbliżone do notowanych w 215 r. Dla lokali o metrażu od 1 do 5 mkw. wynosiły średnio 29 euro/mkw./m-c na koniec 216 r. Opłaty za najem lokali w galeriach handlowych położonych w samym centrum Szczecina były o ok. 5 wyższe niż w centrach handlowych zlokalizowanych poza śródmieściem. Koszty eksploatacyjne wynosiły przeciętnie ok. 5 zł/mkw./m-c. Kontrakty były zawarte średnio na 8 lat, przy czym w galeriach okres trwania umowy był dłuższy. Stawki czynszu wynajętej powierzchni magazynowej również nie uległy zmianom, a ich wysokość na koniec 216 r. oscylowała w granicach 3-4 euro/mkw./m-c. Koszty eksploatacyjne wynosiły 4 zł/mkw./m-c. Długość zawartych kontraktów nie przekraczała 5 lat. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 229

151 Szczecin Dane statystyczne dotyczące nieruchomości mieszkaniowych Czynniki demograficzne i ekonomiczne wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Tabela Czynniki demograficzne w Szczecinie Liczba Przyrost Saldo ludności naturalny migracji Wg stanu na koniec: liczby bezwzględne Zmiany l. ludności Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1 ludności Małżeństw a ,7,1 4, ,7,5 4, ,2,4 4, ,4 -,3 4, ,2,3 4, ,4,3 4,9 Źródło: Urząd Statystyczny w Szczecinie. Wykres Liczba ludności oraz jej prognoza dla Szczecina (w tys. osób) Wykres Relacje demograficzne w Szczecinie (na 1 ludności) 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1,, -1, -2, -3, Źródło: Urząd Statystyczny w Szczecinie. Prognoza ludności opracowana przez GUS w 214 r. na lata Tabela Gospodarstwa domowe w Szczecinie Przyrost naturalny Saldo migracji Małżeństwa Źródło: Urząd Statystyczny w Szczecinie. Gospodarstw a domow e Liczba Udział (%) NSP 22 NSP 211 NSP 22 NSP 211 OGÓŁEM w tym z 1 osobą % 3 w tym z 2 osobami % 3 w tym z 3 osobami % 21% w tym z 4 osobami % 13% w tym z 5 i w ięcej osobami % 6% Ludność w gospodarstw ach Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2,38 2,39 Źródło: Urząd Statystyczny w Szczecinie. 23 Narodowy Bank Polski

152 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II Szczecin Tabela Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym w Szczecinie Udział ludności (%) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym , 15,5 19, ,2 15,5 2, ,4 15,5 21, ,6 15,5 21, ,7 15,6 22, ,7 15,7 23,5 Źródło: Urząd Statystyczny w Szczecinie. Wykres Stopa bezrobocia (%) oraz udział ludności do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Szczecinie (%; p. oś) Wykres Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Szczecinie (zł/miesiąc) Szczecin Polska udział ludn. do 34 r. życia wśród ludn. bezrobotnej Źródło: Urząd Statystyczny w Szczecinie. Wykres Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Szczecinie (mkw.) 1,2 1,1 1,,9,8,7,6,5 Szczecin Polska Źródło: Urząd Statystyczny w Szczecinie. Wykres Dostępność kredytu złotowego przy przeciętnym wynagrodzeniu w Szczecinie (krotność przec. mies. wynagr.) rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Szczecinie. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Szczecinie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 231

153 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 Szczecin Wykres Kredytowa dostępność mieszkania przy kredycie złotowym w Szczecinie (mkw.) 125, 115, 15, 95, 85, 75, 65, 55, 45, 35, rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Szczecinie. Wykres Wartość nowo zawartych umów kredytowych w Szczecinie (mln zł)* * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamieszkania Źródło: NBP na podst. BIK Zasób mieszkaniowy Tabela Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Szczecinie Wyszczególnienie Zasób mieszkaniow y - mieszkania ogółem mieszkania na 1 ludności Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. m kw.) przeciętna (m kw.) 63,7 63,7 63,8 63,9 63,9 63,9 -na osobę (m kw.) 26, 26,2 26,5 26,9 27,2 27,7 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,5 2,4 2,4 2,4 2,4 2,3 Liczba gospodarstw domow ych w g NSP Liczba gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie w g NSP 1, Źródło: Urząd Statystyczny w Szczecinie Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Tabela Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Szczecinie L.p. Wyszczególnienie Dew eloperzy Biura pośredników Kancelarie notarialne Biura rzeczoznaw ców majątkow ych Spółdzielnie mieszkaniow e Wspólnoty mieszkaniow e Źródło: szacunki NBP O/O w Szczecinie na podstawie danych z GUS i MTBiGM. Tabela Transakcje na rynku mieszkaniowym w Szczecinie Liczba umów Wartość w mln zł 713,44 745, 748,79 787,5 81,48 899,4 Źródło: szacunki NBP O/O w Szczecinie. 232 Narodowy Bank Polski

154 Szczecin Tabela Budownictwo mieszkaniowe w Szczecinie Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania, których budow ę rozpoczęto Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania oddane do użytkow ania Ogółem, w tym: indyw idualne spółdzielcze na sprzedaż lub w ynajem społeczne czynszow e komunalne 3 Źródło: Urząd Statystyczny w Szczecinie. Tabela Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Szczecinie Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem ogółem pow. użytk. (tys. m kw.) 138,8 136,5 11,2 14,2 87,5 184,1 - na 1 ludności 4,4 4,8 3,5 3,4 2,8 7,3 - na 1 zaw artych małżeństw Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem na 1 ludności,4 -,1,6 1,1 2, -2,4 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 77, 7,1 77,3 74,2 77,3 62,3 Liczba izb oddanych Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 3,2 3, 3,2 3,1 3,3 2,9 Przec. pow. izby 24,1 23,3 24, 23,8 23,3 21,3 Źródło: Urząd Statystyczny w Szczecinie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 233

155 Szczecin Tabela Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Szczecinie Rynek pierw otny Rynek w tórny Rynek w tórny - najem Notow anie ofertow a trans. ofertow a trans. hedonicz na (trans.) ofert. trans ,7 32,4 I ,6 2, ,2 24,3 IV ,3 22, , 23,4 I ,2 24,9 II ,7 25,8 IV ,4 25, ,4 23,1 I ,8 26,4 II ,2 26,8 IV ,2 26, ,6 22,9 I ,9 28,7 II ,5 24,6 IV ,5 27, ,1 24,6 I ,8 26, , 26,7 IV ,9 25, ,9 24,5 I ,5 25,7 II ,4 27,2 IV ,1 29, ,4 26,7 Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. 234 Narodowy Bank Polski

156 II II II II II II II II Szczecin Tabela 12.1 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Szczecinie Notow anie Dynamika kw./kw. Rynek Rynek w tórny pierw otny Rynek pierw otny Dynamika r/r Rynek w tórny hedon. hedon. ofert. trans. ofert. trans. ofert. trans. ofert. trans. (trans.) (trans.) 1,4 11,3 1, 95,6 96,9 95,7 98,7 97,8 99,5 98,7 I 11,4 99,3 99,5 1,4 1,2 1,9 11,4 97,7 96,9 95,4 99,4 14,8 99,5 99,8 99,7 1,7 14,3 96,8 94,7 13,5 IV ,7 96, 99,9 95,9 11,2 1,8 11,1 98,8 91,8 97,9 99, 97,7 97,5 1,2 11,2 99,4 97,5 96,4 96,2 12,3 I 1,4 1,6 96,6 98,7 97,1 98,5 98,8 93,6 94,6 99,1 II 1,2 99,9 1,2 96,6 97,7 99,3 94,3 94,4 91,6 97,1 IV 212 1,1 96, 97,6 98,4 1,6 99,7 94,2 92,2 94, 96,6 97, 99,6 12,3 11,5 14,5 97,7 96, 96,7 95,3 99,7 I 98,7 1,8 94,1 98,3 97,1 96, 96,2 94,1 94,9 99,7 II 11,1 97, 99,5 12,9 12,7 96,9 93,4 93,5 11, 14,8 IV ,4 16,7 12,3 99,4 12,3 98,2 13,8 97,9 12, 16,5 99,6 99,2 13,6 99,3 96,7 1,8 13,5 99,2 99,7 98,5 I 99,2 99,7 98,1 97,8 12,4 11,3 12,4 13,5 99,3 13,9 II 1,7 11,1 99,4 11,9 97,5 1,8 16,7 13,3 98,4 98,7 IV 214 1,1 12,1 11,3 14, 13,7 99,5 12,1 12,3 12,9 1, 11,7 98,8 1,2 95,9 94,2 11,6 11,6 98,9 99,4 97,5 I 97,3 11,1 11,4 11,3 15,4 99,8 13, 12,3 13, 1,4 1,7 97,3 95,5 11,8 98,2 99,8 99,1 98,2 12,8 11,1 IV ,4 98,8 1,5 96,4 1,6 99,1 96, 97,5 95,3 98,1 11,4 11,4 14,6 11, 99, 98,8 98,5 11,8 1,4 13, I 99,9 16,5 98,3 15,6 11, 11,4 13,8 98,7 14,6 98,7 II 99,7 96,3 1,9 11,5 98,4 1,3 12,7 14,3 14,4 98,9 IV 216 1,1 1, 99,1 98,5 13,7 11,1 14, 12,9 16,6 11,9 13,1 97,1 12,4 1,6 97,2 12,7 99,6 1,7 16,2 1,1 Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie Rynek pierwotny (RP) Wykres Ceny mieszkań RPO (zł/mkw.) Wykres Ceny mieszkań RPT (zł/mkw.) minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 235

157 IV 25 II 26 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II II II II II II II II II II II II II Szczecin Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPO Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPT <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPO <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPT pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Wykres Relacja podaży i popytu na mieszkania o powierzchni mniejszej, równej 5 mkw. oraz powyżej 5 mkw. na RP pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Wykres Wskaźnik produkcji mieszkań (tys.)# <=5 m kw. >5 m kw. Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. wskaźnik pozwolenia na budowę mieszkań Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Szczecinie. 236 Narodowy Bank Polski

158 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II II II II II II II Szczecin Wykres Struktura ceny mkw. mieszkania (zł/mkw.) ziemia + zagosp.terenu koszty budowy koszty ogólne Źródło: NBP, Sekocenbud. projekt koszt kredytu zysk deweloperski Rynek wtórny (RW) Wykres Ceny mieszkań RWO (zł/mkw.) Wykres Ceny mieszkań RWT (zł/mkw.) minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWO Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWT minimalna maksymalna średnia hedoniczna mediana limit RNS / MDM <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 237

159 II II II II II II II II II II II II II II II II zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 Szczecin Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWO Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWT Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Wykres Ceny wg formy własności RWO (zł/mkw.) pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Wykres Ceny wg formy własności RWT (zł/mkw.) spółdzielcze Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. własność Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWO (zł/mkw.) Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWT(zł/mkw.) spółdzielcze własność niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. 238 Narodowy Bank Polski

160 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Szczecin Wykres Ceny wg technologii budowy RWO (zł/mkw.) Wykres Ceny wg technologii budowy RWT (zł/mkw.) Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Wykres Ceny wg roku budowy RWO (zł/mkw.) tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Wykres Ceny wg roku budowy RWT (zł/mkw.) pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Wykres Szacunkowy średni czas sprzedaży mieszkania na RW w Szczecinie (liczba dni) Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 239

161 Trójmiasto 13. Trójmiasto Nieruchomości mieszkaniowe Czynniki wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych W Gdańsku w 216 r. wskaźniki demograficzne poprawiły się. Wzrost liczby ludności wynikał głównie z dodatniego salda migracji i w niewielkim stopniu z dodatniego przyrostu naturalnego. W Gdyni i Sopocie po raz kolejny odnotowano spadek liczby ludności. Niekorzystna tendencja utrzymująca się od kilku lat spowodowana była odpływem migracyjnym i ujemnym przyrostem naturalnym. W Trójmieście od wielu lat obserwowany jest postępujący proces starzenia się społeczeństwa rośnie liczba osób w wieku poprodukcyjnym. Pozytywnym zjawiskiem było wyhamowanie spadku liczby ludności w wieku przedprodukcyjnym. Poprawił się również wskaźnik zawieranych małżeństw. Ponadto utrzymały się korzystne zmiany czynników określających sytuację ekonomiczną mieszkańców Trójmiasta. Przeciętne wynagrodzenie w 216 r. w porównaniu z 215 r. wzrosło o ponad 3% w Gdańsku i o blisko 4% w Gdyni. Wzrost zatrudnienia wpłynął na dalsze zmniejszenie stopy bezrobocia rejestrowanego do 3,6% w Gdańsku, 4, w Gdyni i 2,9% w Sopocie. W 216 r. wyhamowała utrzymująca się w poprzednich latach tendencja spadku udziału ludzi młodych, tj. do 34 r.ż. wśród ludności bezrobotnej. Udział ten na koniec 216 r. wyniósł 33,7% w Gdańsku, 34% w Gdyni i 3,2% w Sopocie. W 216 r. w porównaniu z 215 r. zarówno w Gdańsku, jak i w Gdyni w niewielkim stopniu wzrosła łączna wartość zadłużenia z tytułu udzielonych kredytów mieszkaniowych. Mimo wzrostu poziomu wynagrodzeń odnotowano zmienną dynamikę dostępności mieszkania. Zarówno w Gdańsku, jak i w Gdyni, niewielka tendencja spadkowa dostępności na rynku pierwotnym wynikała ze wzrostu średniej ceny transakcyjnej mieszkania. Dostępność kredytu mieszkaniowego nominowanego w złotych utrzymała się na stabilnym, wysokim poziomie. Uwzględniając dostępne warunki kredytowania i przeciętne wynagrodzenie w Trójmieście kredytem bankowym można sfinansować zakup mieszkania ok. 125 mkw. powierzchni. Wyższą kredytową dostępność mieszkania przy kredycie złotowym odnotowuje się na rynku wtórnym niż na rynku pierwotnym Zasób mieszkaniowy Według szacunków, zasób mieszkaniowy powiększył się w 216 r., w porównaniu z 215 r., o 58 mieszkań w Gdańsku, o 1216 w Gdyni i o 5 w Sopocie. Na przyrost zasobu wpłynęła m.in. duża liczba mieszkań oddanych do użytkowania na sprzedaż lub wynajem. Wskaźnik określający liczbę mieszkań na 1 mieszkańców wzrósł nieznacznie do 466 mieszkań w Gdańsku, do 454 w Gdyni i do 52 w Sopocie. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania z zasobu wyniosła 59,4 mkw. w Gdańsku (podobnie jak w 215 r.), 61,6 mkw. w Gdyni (wzrost o,1 mkw.) oraz 54,9 mkw. w Sopocie (spadek o 8,5 mkw.). Powierzchnia użytkowa mieszkania na osobę nieznacznie się zwiększyła i wyniosła 27,7 mkw. w Gdańsku, 28, mkw. w Gdyni oraz 32,9 mkw. w Sopocie. 24 Narodowy Bank Polski

162 Trójmiasto Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Rynek pierwotny mieszkań Na trójmiejskim pierwotnym rynku mieszkaniowym od ponad dwóch lat notuje się wysoką sprzedaż mieszkań. Liczba mieszkań dostępnych na rynku na koniec IV kw. 216 r. utrzymała się na podobnym poziomie jak liczba oferowanych lokali na koniec IV kw. 215 r., mimo dużej liczby rozpoczynanych inwestycji i wprowadzanych na rynek nowych lokali. Według danych zarejestrowanych w BaRN# w 216 r. odnotowano około 69 transakcji sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym. Liczba ta była o około 35% wyższa niż w 215 r. Zdaniem deweloperów duża część sprzedanych mieszkań była kupiona za gotówkę bądź dotyczyła lokali we wczesnej fazie budowy. Wysoki popyt i sprzedaż gotówkowa przy praktycznie braku możliwości negocjacyjnych dotyczył głównie mieszkań najdroższych w dobrych lokalizacjach. Popyt na mieszkania w segmencie podstawowym w znacznym stopniu był zdeterminowany kredytową dostępnością mieszkania. W Trójmieście zarówno średnie ceny ofertowe, jak i transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym w 216 r. w porównaniu z rokiem poprzedzającym wzrastały, co było w dużej mierze efektem utrzymującego się popytu. Dodatkowo dynamikę cen zwiększała wzrastająca liczba sprzedaży mieszkań droższych. W IV kw. 216 r. w porównaniu z IV kw. 215 r. średnie ceny transakcyjne wzrosły o 7,5% w Gdańsku, o 1,1% w Gdyni i o 12,4% w Sopocie. Wzrost średnich cen ofertowych w skali roku dotyczył Gdyni i Sopotu odpowiednio o 9,2% i o 1,4%, w Gdańsku utrzymały się na porównywalnym poziomie. Według danych BGK# dotyczących wykonania programu MDM# w okresie od początku funkcjonowania do końca I kw. 217 r. na terenie województwa pomorskiego wypłacono wsparcie w ramach ok. 926 umów (na terenie Gdańska zrealizowano ok. 41% umów, w gminach sąsiadujących z Gdańskiem 22% i w pozostałych miejscowościach województwa ponad 37%). Dobra koniunktura na rynku pierwotnym przełożyła się na wzrost zainteresowania deweloperów zakupem kolejnych gruntów pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne. Na koniec 216 r. przeciętna cena netto mkw. ziemi pod budownictwo wielorodzinne w Gdańsku wynosiła 769 zł/mkw. W poszczególnych rejonach Gdańska ceny były zróżnicowane (w Pasie Nadmorskim sięgały 1187 zł/mkw., w części zachodniej 523 zł/mkw., a w dzielnicach południowych 244 zł/mkw.). Wzrosła szacowana rentowność projektów deweloperskich. Było to związane z korzystną dla deweloperów relacją cen mieszkań do stosunkowo stabilnych kosztów materiałów i robót budowlanych. Struktura ceny mkw. mieszkania nie zmieniła się istotnie. Według szacunków NBP w IV kw. 216 r. w Gdańsku udział kosztu ziemi łącznie z zagospodarowaniem terenu w średniej cenie netto mkw. mieszkania na rynku pierwotnym stanowił ponad 14%. Stabilny, utrzymujący się na wysokim poziomie popyt na nowe mieszkania przełożył się na wzrost wskaźnika produkcji mieszkań w Trójmieście. Odnotowano więcej mieszkań, których budowę rozpoczęto niż lokali, które oddano do użytkowania. W porównaniu z 215 r. zwiększyły się efekty budownictwa mieszkaniowego. Wzrosła liczba mieszkań oddanych do użytkowania (o 12,7% w Gdańsku i o 9,6% w Gdyni). W ostatnich latach w Gdańsku szybszym tempie wzrasta Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 241

163 Trójmiasto liczba zawieranych małżeństw niż mieszkań oddawanych do użytkowania. W skali roku zwiększyła się także liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto (o 7,6% w Gdańsku i 15,1% w Gdyni) oraz liczba pozwoleń wydanych na budowę mieszkań (o 51,6% w Gdańsku i o 57,9% w Gdyni). W Sopocie, z uwagi na ograniczoną podaż terenu, budownictwo mieszkaniowe realizowane jest na niewielką skalę. Analizując efekty budownictwa mieszkaniowego zaobserwowano niewielką zmianę struktury mieszkań oddanych do użytkowania. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania oddanego do użytkowania w Gdańsku wzrosła o 3,1 mkw. a w Gdyni zmniejszyła się o,5 mkw. Na zbliżonym poziomie pozostała przeciętna liczba izb w mieszkaniu. Średnia powierzchnia izby w mieszkaniu oddanym do użytkowania w Gdańsku wzrosła o 1, mkw., w Gdyni utrzymała się na nieznacznie wyższym poziomie. Zmniejszyło się dopasowanie struktury oferowanych do sprzedaży mieszkań w stosunku do potrzeb kupujących pod względem powierzchni. Odnotowano większe zainteresowanie mieszkaniami mniejszymi do 5 mkw. W przypadku mieszkań większych powyżej 5 mkw. zaobserwowano odwrotną tendencję zarówno w Gdańsku, jak i w Gdyni Rynek wtórny mieszkań Trójmiejski rynek wtórny w 216 r. charakteryzował się wzrostem liczby transakcji sprzedaży oraz znacznym udziałem transakcji gotówkowych. Znaczna część kupujących nabywała nieruchomości mieszkaniowe w celach inwestycyjnych. Niska dostępność lokali kwalifikujących się do dofinansowania w ramach MDM# nie zwiększała popytu na trójmiejskim rynku wtórnym. W ramach programu MDM na rynku wtórnym wypłacono w ramach 161 umów (na terenie Gdańska zrealizowano ok. 16%, w gminach sąsiadujących ok. 16% i w miejscowościach pozostałych ok. 69%). W 216 r. w Trójmieście odnotowano około 58 transakcji sprzedaży mieszkań w budownictwie wielorodzinnym, w tym około 38 na trenie Gdańska. W stolicy województwa sprzedaż wzrosła o ok. 36% w porównaniu z 215 r. Średni czas sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w Gdańsku na koniec I kw. 217 r. wynosił 194 dni i był krótszy w porównaniu z notowanym na koniec 215 r. i 216 r. Zanotowano wzrost przeciętnych cen ofertowych i transakcyjnych w IV kw. 216 r. w porównaniu z analogicznym kwartałem 215 r. Średnie ceny transakcyjne wzrosły o 3,1% w Gdańsku, o 5,4% w Gdyni i o 16,1% w Sopocie. Na koniec 216 r. przeciętna cena transakcyjna wyniosła 561 zł/mkw. w Gdańsku, 5141 zł/mkw. w Gdyni i 8778 zł/mkw. w Sopocie. Średnia cena ofertowa sięgała 6455 zł/mkw. w Gdańsku, 6654 zł/mkw. w Gdyni i 169 zł/mkw. w Sopocie. Zmiany średniej ceny transakcyjnej w znacznym stopniu powodowane były zmianami struktury kupowanych mieszkań. Pod względem ceny za mkw. na rynku wtórnym większość transakcji w Gdańsku i w Gdyni mieściła się w przedziale od 4 zł/mkw. do 6 zł/mkw. (ok. 62% transakcji w IV kw. 216 r.). W 216 r. w Gdańsku i w Gdyni przedmiotem najczęstszych transakcji były lokale o strukturze dwu i trzypokojowej i powierzchni od 4 mkw. do 6 mkw. W Gdańsku w skali roku utrzymał się wzrost popytu na mieszkania dwupokojowe oraz powierzchni nie większej niż 4 mkw. W Trójmieście na rynku wtórnym najwięcej mieszkań sprzedano w dobrych i bardzo dobrych lokalizacjach. 242 Narodowy Bank Polski

164 Trójmiasto W Gdańsku i w Gdyni od 215 r. utrzymuje się wzrost poziomu średnich cen najmu mieszkań na rynku wtórnym. W I kw. 217 r. najwyższe średnie ceny najmu zanotowano w Sopocie 42, zł/mkw., natomiast w Gdańsku i w Gdyni sięgały one odpowiednio 4,2 zł/mkw. oraz 38,2 zł/mkw. W strukturze mieszkań do wynajmu przeważają lokale w bardzo dobrych lokalizacjach oraz lokale z zasobu wybudowanego w 2 r Lokalna specyfika rynku nieruchomości mieszkaniowych Na koniec 216 r. łącznie ludność siedmiu największych miast (Wejherowa, Rumii, Redy, Gdyni, Sopotu, Gdańska i Pruszcza Gdańskiego) przekroczyła 9 tys. mieszkańców. Od 2 r. odnotowuje się stały wzrost liczby mieszkańców w gminach sąsiadujących z Trójmiastem, głównie za sprawą napływu ludności. Uzupełnienie rynku nieruchomości w Trójmieście stanowią mieszkania budowane w sąsiednich powiatach, głównie: gdańskim i wejherowskim. Efekty budownictwa mieszkaniowego w tych regionach w 216 r. utrzymały się na wysokim poziomie, ale były niższe niż w 215 r. W skali roku oddano do użytkowania 895 mieszkań w powiecie gdańskim (spadek o 27,2%) i 971 mieszkań w powiecie wejherowskim (spadek o 22,7%). Wśród mieszkań oddanych do użytkowania w 216 r. udział mieszkań wznoszonych systemem indywidualnym wyniósł 44,2% w powiecie gdańskim i 73, w powiecie wejherowskim, natomiast udział mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem 55,8% w powiecie gdańskim i 27, w powiecie wejherowskim. W obu powiatach wzrasta znaczenie budownictwa realizowanego systemem indywidualnym. W skali roku w budownictwie indywidualnym znacznie wzrosła liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto oraz mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia. Pokrycie obowiązującymi planami zagospodarowania przestrzennego w Gdańsku wynosiło 64,7% w stosunku do całej powierzchni miasta (informacja uzyskana na początku czerwca 217 r. w Referacie Planów i Marketingu Urzędu Miejskiego w Gdańsku). Powierzchnia lasów i terenów rolnych niepokryta planami zagospodarowania stanowiła około 15% (3975 ha). Wobec czego pokrycie obowiązującymi planami w stosunku do całej powierzchni Gdańska bez terenów leśnych i rolnych stanowiło 76%. Plany będące w trakcie sporządzania obejmowały 1219 ha, co stanowiło 4,6% powierzchni Gdańska (z tego 1157 ha sporządzanych jest w trybie Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 23 r.). Według stanu na 31 maja 217 r. przekazanego przez Biuro Planowania Przestrzennego Miasta Gdyni udział procentowy pokrycia obowiązującymi miejscowymi planami i ich zmianami w powierzchni Gdyni wynosił 29,61% (41,51 ha). Biorąc pod uwagę, że połowę powierzchni miasta stanowią lasy, wojskowe tereny zamknięte oraz morskie wody wewnętrzne, pokrycie pozostałej powierzchni Gdyni obowiązującymi miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego wynosi 53,8%. Plany w trakcie sporządzania obejmowały 1642,94 ha, co stanowiło 12,2%, z czego wszystkie sporządzane są w trybie Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 23 r. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 243

165 Trójmiasto Nieruchomości komercyjne Nieruchomości biurowe Zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Trójmieście na koniec 216 r. sięgały ponad 634 tys. mkw. Najwyższe czynsze wywoławcze sięgały 14 euro/mkw./m-c. Stopa pustostanów wynosiła 11,1% i była nieznacznie wyższa od notowanej na koniec 215 r. W 216 r. powierzchnia wynajęta wyniosła 93 tys. mkw. i była wyższa niż oddana do użytkowania. Natomiast wielkość nowej podaży wynosiła 57 tys. mkw. i była mniejsza niż w 215 r. 95 W Trójmieście od lat rozbudowywane są nowoczesne parki biurowe i powstają nowe biurowce, natomiast starsze budynki są dostosowywane do współczesnych standardów. W budowie znajduje się ponad 15 tys. mkw Nieruchomości handlowe Zasoby powierzchni handlowej Trójmiasta na koniec 216 r. kształtowały się na poziomie ok. 742 tys. mkw. (27 centrów handlowych). Wskaźnik stopienia nasycenia na tysiąc mieszkańców wyniósł 716 mkw. Pomimo wysokiego nasycenia powierzchnią handlową, w minionym roku w Gdańsku oddano do użytku 42,4 tys. mkw. W budowie znajduje się centrum handlowe o powierzchni 62 tys. mkw. Wskaźnik pustostanów na koniec 216 r. wyniósł 4,2%. Czynsze najmu kształtowały się na poziomie euro/mkw./m-c. 96 Rynek rozwija się również poprzez modernizację i rozbudowę starszych obiektów handlowych. Ponadto zaobserwowano zwiększenie powierzchni i wzrost znaczenia osiedlowych centrów handlowych z przewagą lokali handlowo usługowych Nieruchomości magazynowe Zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Trójmieście na koniec 216 r. wynosiły ok. 38 tys. mkw. W 216 r. do użytkowania oddano ponad 45 tys. mkw. powierzchni. W ramach 41 umów wynajęto ok. 11 tys. mkw., z czego 88% stanowiły nowe umowy. Wskaźnik niewynajętej powierzchni magazynowej na koniec 216 r. utrzymał się na poziomie zbliżonym do poprzedniego roku - 5,8%. Efektywne stawki czynszu najmu kształtowały się na poziomie od 2,2 do 2,9 euro/mkw./m-c 97. Nowe powierzchnie realizowane były głównie na zasadach spekulacyjnych. W trakcie budowy znajduje się ponad 35,7 tys. mkw. powierzchni magazynowej Analiza danych zgromadzonych w bazie BaNK# W budynkach biurowych w Trójmieście średnie stawki transakcyjne czynszu netto najmu notowane w euro wg stanu na koniec 216 r. wynosiły 12, euro/mkw./m-c dla klasy A oraz 1,7 euro/mkw./m-c dla klasy B i były porównywalne do przeciętnego czynszu notowanego przed rokiem. W skali roku obniżył się poziom średniego czynszu transakcyjnego notowanego w złotych (dla klasy A wynosił 48,3 zł/mkw./m-c, zaś w budynkach klasy B kształtował się 95 Źródło: Cushman&Wakefield, Rynek biurowy Główne miasta regionalne w Polsce Podsumowanie 216 roku 96 Źródło: Colliers International, Polska Market Insights, Raport roczny Źródło: Colliers International, Polska Market Insights, Raport roczny Narodowy Bank Polski

166 Trójmiasto na poziomie 4,1 zł/mkw./m-c). Spadek czynszu najmu, do poziomu 27,3 zł/mkw./m-c odnotowano w budynkach klasy C. Średnia wysokość kosztów eksploatacji powierzchni biurowych wynajętych kształtowała się na poziomie 15, zł/mkw./m-c w budynkach klasy A, 16, zł/mkw./m-c w budynkach klasy B i 1,9 zł/mkw./m-c w budynkach klasy C. Czynnikiem zachęcającym najemców do poszukiwania powierzchni biurowych w najnowszych budynkach jest nie tylko wysoki standard techniczny i prestiż, ale często również niższe koszty eksploatacji niż w budynkach starszej generacji. Średnia długość kontraktów najmu powierzchni wynajętych na czas określony wyniosła ponad 5 lat dla klasy A, 4 lata dla klasy B i 3 lata dla klasy C. Według stanu na koniec 216 r. umowy terminowe wśród podpisanych kontraktów stanowiły 87% w biurowcach klasy A, 32% w klasie B i 38% w klasie C. Zwiększyła się nierównowaga pomiędzy popytem a stale rosnącą podażą. Wzrost wolnej powierzchni biurowej przełożył się na wzrost współczynnika pustostanów w najnowszych biurowcach klasy A (z 8% na koniec 215 r. do 14% na koniec 216 r.). Na najwyższym poziomie ukształtowała się stopa pustostanów w budynkach klasy C (z 1 na koniec 215 r. do 22% na koniec 216 r.). W skali roku współczynnik pustostanów zmniejszył się w budynkach klasy B (z 18% do 16%). Odnotowano spadek przeciętnego poziomu czynszu najmu netto w centrach handlowych. Średnia stawka czynszu notowanego w euro w obowiązujących na koniec 216 r. umowach (lokale o powierzchni od 1 mkw. do 5 mkw.) wyniosła 31,9 euro/mkw./m-c. Przeciętna stawka transakcyjna najmu notowana w złotych sięgała 87, zł/mkw./m-c. Średnia wysokość kosztów eksploatacji wynajętych powierzchni nieznacznie wzrosła i na koniec 216 r. kształtowała się na poziomie 27, zł/mkw./m-c. Wśród podpisanych kontraktów najmu ponad 9 stanowiły umowy terminowe zawarte średnio na ponad 7 lat. Według danych zebranych przez NBP na koniec 216 r. współczynnik pustostanów (liczony do powierzchni do wynajęcia w budynku) w centrach handlowych utrzymał się na poziomie 9,9%. Nierównowaga pomiędzy podażą i popytem na powierzchnię w centrach handlowych jest wynikiem systematycznego przyrostu nowej powierzchni i przekłada się na nasilenie konkurencji wśród wynajmujących. Na koniec 216 r. średnie stawki czynszu netto wynajętej powierzchni magazynowej notowane w euro wynosiły 3,8 euro/mkw./m-c, w złotych kształtowały się na poziomie 11,1 zł/mkw./m-c. Znacznie poniżej oczekiwanego poziomu, zdaniem podmiotów wynajmujących powierzchnie magazynowe na lokalnym rynku, ukształtował się efektywny czynsz najmu. Średnia wysokość kosztów eksploatacji sięgała 4,61 zł/mkw./m-c. Około 9 umów to kontrakty terminowe zawarte przeciętnie na okres około 6 lat. Według danych NBP na koniec 216 r. współczynnik pustostanów wynosił 13,1% i był wyższy o ponad 4 p.p. w porównaniu ze stanem na koniec 215 r. Przy niewielkim rynku oddanie do użytkowania jednego obiektu magazynowego lub podpisanie jednego kontraktu najmu może znacznie zmienić poziom współczynnika powierzchni niewynajętej. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 245

167 Trójmiasto Dane statystyczne dotyczące nieruchomości mieszkaniowych Czynniki demograficzne i ekonomiczne wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Tabela Czynniki demograficzne w Gdańsku Liczba Przyrost Saldo ludności naturalny migracji Wg stanu na koniec: liczby bezwzględne Zmiany l. ludności Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1 ludności Małżeństw a ,2 -,2 4, ,2, 4, ,5 2,4 4, ,1 1,9 4, ,1 2,5 4, ,4 2,7 5,3 Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Tabela Czynniki demograficzne w Gdyni Liczba Przyrost Saldo Zmiany l. Małżeństw a Przyrost Saldo Wg stanu Małżeństw a ludności naturalny migracj ludności naturalny migracji na koniec: liczby bezwzględne na 1 ludności ,7-1,4 5, ,7-1,4 4, ,9-2,1 4, , -,2 4, ,9 -,1 5, ,1 -,2 5,4 Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Tabela Czynniki demograficzne w Sopocie Liczba Przyrost Saldo Zmiany l. Małżeństwa Przyrost Saldo Wg stanu Małżeństw a ludności naturalny migracji ludności naturalny migracji na koniec: liczby bezwzględne na 1 ludności ,4-1,7 4, ,7-2,2 4, ,8-3, 4, ,2-4,4 4, ,9-5,4 4, ,9-3,8 4,6 Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Wykres Liczba ludności oraz jej prognoza dla Gdańska (w tys. osób)* * Uwaga: Prognoza ludności opracowana przez GUS w 214 r. na lata Wykres Relacje demograficzne w Gdańsku (na 1 ludności) 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1,, -1, -2, -3, Przyrost naturalny Saldo migracji Małżeństwa Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. 246 Narodowy Bank Polski

168 Trójmiasto Wykres Liczba ludności oraz jej prognoza dla Gdyni (w tys. osób)* Wykres Relacje demograficzne w Gdyni (na 1 ludności) , 6, 4, 2,, -2, -4, -6, -8, 19 Przyrost naturalny Saldo migracji Małżeństwa * Uwaga: Prognoza ludności opracowana przez GUS w 214 r. na lata Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Wykres Liczba ludności oraz jej prognoza dla Sopotu (w tys. osób)* Wykres Relacje demograficzne w Sopocie (na 1 ludności) , 6, 4, 2,, -2, -4, -6, -8, -1, 25 Przyrost naturalny Saldo migracji Małżeństwa * Uwaga: Prognoza ludności opracowana przez GUS w 214 r. na lata Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Tabela Gospodarstwa domowe w Gdańsku Gospodarstw a domow e Liczba Udział (%) NSP 22 NSP 211 NSP 22 NSP 211 OGÓŁEM w tym z 1 osobą % 3 w tym z 2 osobami % 3 w tym z 3 osobami w tym z 4 osobami % 14% w tym z 5 i w ięcej osobami % 6% Ludność w gospodarstw ach Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2,45 2,41 Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 247

169 Trójmiasto Tabela Gospodarstwa domowe w Gdyni Gospodarstw a domow e Lliczba Udział (%) NSP 22 NSP 211 NSP 22 NSP 211 OGÓŁEM w tym z 1 osobą % 29% w tym z 2 osobami % 3 w tym z 3 osobami % 21% w tym z 4 osobami % 14% w tym z 5 i w ięcej osobami % 6% Ludność w gospodarstw ach Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2,48 2,41 Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Tabela Gospodarstwa domowe w Sopocie Gospodarstw a domow e Liczba Udział (%) NSP 22 NSP 211 NSP 22 NSP 211 OGÓŁEM w tym z 1 osobą % w tym z 2 osobami % 28% w tym z 3 osobami % 16% w tym z 4 osobami % 1 w tym z 5 i w ięcej osobami % 4% Ludność w gospodarstw ach Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2,18 2,11 Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Tabela Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i nieprodukcyjnym w Gdańsku Udział ludności (%) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym ,1 15,9 2, ,4 15,9 2, ,7 16, 21, ,9 16,1 22, , 16,4 22, ,1 16,7 23,2 Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Tabela Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i nieprodukcyjnym w Gdyni Udział ludności (%) w w ieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym ,3 16,1 2, ,6 16, 21, ,9 15,9 22, ,1 15,9 23, 215 6,3 16, 23, ,5 16,1 24,4 Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Tabela Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i nieprodukcyjnym w Sopocie Udział ludności (%) w w ieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym ,7 12,2 26, ,1 12,1 26, ,5 12, 27, ,8 12, 28, ,8 12,1 29, ,8 12,3 29,9 Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. 248 Narodowy Bank Polski

170 II II II II II II II II Trójmiasto Wykres Stopa bezrobocia (%) oraz udział ludności do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Gdańsku (%; p. oś) Wykres Stopa bezrobocia (%) oraz udział ludności do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Gdyni (%; p. oś) Gdańsk Polska udział ludn. do 34 r. życia wśród ludn. bezrobotnej Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Wykres Stopa bezrobocia (%) oraz udział ludności do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Sopocie (%; p. oś) Gdynia Polska udział ludn. do 34 r. życia wśród ludn. bezrobotnej Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Wykres Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Gdyni (zł/miesiąc) Sopot Polska udział ludn. do 34 r. życia wśród ludn. bezrobotnej Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Wykres Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Gdańsku (mkw.) 1,5,95,85,75,65,55,45,35 Gdańsk Sopot* Gdynia Polska Źródło: Urząd Statystyczny w Gdyni (Sopot szacunki za 211 r. O/O w Gdańsku). Wykres Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Gdyni (mkw.) 1,5,95,85,75,65,55,45,35 rynek pierwotny Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. rynek wtórny rynek pierwotny Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. rynek wtórny Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 249

171 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 Trójmiasto Wykres Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Sopocie (mkw.),8,7,6,5,4,3,2 Wykres Dostępność kredytu złotowego przy przeciętnym wynagrodzeniu w Gdańsku i Gdyni (krotność przec. mies. wynagr.) 13, 125, 12, 115, 11, 15, 1, 95, 9, 85, 8, rynek pierwotny Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. rynek wtórny Wykres Kredytowa dostępność mieszkania przy kredycie złotowym w Trójmieście (mkw.) 11, 9, 7, 5, 3, Gdańsk RP Gdynia RP Sopot RP Gdańsk RW Gdynia RW Sopot RW Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Gdańsku. Gdańsk Gdynia Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Gdańsku. Wykres Wartość nowo zawartych umów kredytowych w Gdańsku (mln zł)* * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamieszkania. Źródło: NBP na podst. BIK. Wykres Wartość nowo zawartych umów kredytowych w Gdyni (mln zł)* * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamieszkania. Źródło: NBP na podst. BIK. 25 Narodowy Bank Polski

172 Trójmiasto Zasób mieszkaniowy Tabela Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Gdańsku Wyszczególnienie Zasób mieszkaniowy - mieszkania ogółem mieszkania na 1 ludności Powierzchnia użytkowa mieszkań - łączna (tys. mkw.) przeciętna (mkw.) 57,8 58, 59,5 59,5 59,4 59,4 -na osobę (mkw.) 24,4 25,2 26,2 26,7 27,1 27,7 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,5 3,4 3,4 3,4 3,3 3,3 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,4 2,3 2,3 2,2 2,2 2,1 L. gospodarstw mieszkaniowych wg NSP L. gospodarstw domowych na mieszkanie w zasobie wg NSP 1, Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Tabela Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Gdyni Wyszczególnienie Zasób mieszkaniow y - mieszkania ogółem mieszkania na 1 ludności Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. mkw.) przeciętna (mkw.) 6,7 6,8 61,4 61,4 61,5 61,6 -na osobę (mkw.) 26,3 26,6 27, 27,2 27,6 28, Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,5 3,4 3,5 3,5 3,4 3,4 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,3 2,3 2,3 2,3 2,2 2,2 L. gospodarstw mieszkaniow ych w g NSP L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie w g NSP 1, Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Tabela Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Sopocie Wyszczególnienie Zasób mieszkaniow y - mieszkania ogółem mieszkania na 1 ludności Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. mkw.) przeciętna (mkw.) 63,4 63,3 63,3 63,4 63,4 63,4 -na osobę (mkw.) 3,6 31,3 31,7 32,1 32,5 32,9 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,5 3,3 3,5 3,5 3,5 3,5 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,1 2, 2, 2, 2, 1,9 L. gospodarstw mieszkaniow ych w g NSP L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie w g NSP 1, Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Tabela Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Gdańsku L.p. Wyszczególnienie Deweloperzy Biura pośredników Kancelarie notarialne Biura rzeczoznawców majątkowych Spółdzielnie mieszkaniowe Wspólnoty mieszkaniowe Źródło: szacunek własny NBP OO w Gdańsku, Urząd Statystyczny w Gdańsku. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 251

173 Trójmiasto Tabela Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Gdyni L.p. Wyszczególnienie Deweloperzy Biura pośredników Kancelarie notarialne Biura rzeczoznawców majątkowych Spółdzielnie mieszkaniowe Wspólnoty mieszkaniowe Źródło: szacunek własny NBP OO w Gdańsku, Urząd Statystyczny w Gdańsku. Tabela Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Sopocie L.p. Wyszczególnienie Deweloperzy Biura pośredników Kancelarie notarialne Biura rzeczoznawców majątkowych Spółdzielnie mieszkaniowe Wspólnoty mieszkaniowe Źródło: szacunek własny NBP OO w Gdańsku, Urząd Statystyczny w Gdańsku. Tabela Transakcje na rynku mieszkaniowym w Gdańsku Liczba umów Wartość w mln zł 1887,5 122,3 2812, , , ,44 * Uwaga: podano łączne transakcji lokali w budownictwie wielomieszkaniowym, domów i gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Źródło: Izba Skarbowa w Gdańsku. Tabela Transakcje na rynku mieszkaniowym w Gdyni Liczba umów Wartość w mln zł 949,3 997, 1137,37 168,59 739,1 1283,68 * Uwaga: podano łączne transakcje: lokali w budownictwie wielomieszkaniowym, domów i gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Źródło: Izba Skarbowa w Gdańsku. Tabela Transakcje na rynku mieszkaniowym w Sopocie Liczba umów Wartość w mln zł 254,12 277,7 339,48 185,21 332,42 487,36 * Uwaga: podano transakcje: lokali w budownictwie wielomieszkaniowym, domów i gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Źródło: Izba Skarbowa w Gdańsku. 252 Narodowy Bank Polski

174 Trójmiasto Tabela Budownictwo mieszkaniowe w Gdańsku Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania, których budow ę rozpoczęto Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania oddane do użytkow ania Ogółem, w tym: indyw idualne spółdzielcze na sprzedaż lub w ynajem społeczne czynszow e komunalne Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Tabela Budownictwo mieszkaniowe w Gdyni Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania, których budow ę rozpoczęto Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania oddane do użytkow ania Ogółem, w tym: indyw idualne spółdzielcze - na sprzedaż lub w ynajem społeczne czynszow e - komunalne Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Tabela Budownictwo mieszkaniowe w Sopocie Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania, których budow ę rozpoczęto Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania oddane do użytkow ania Ogółem, w tym: indyw idualne spółdzielcze - na sprzedaż lub w ynajem społeczne czynszow e - komunalne Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 253

175 Trójmiasto Tabela Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Gdańsku Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem ogółem pow. użytk. (tys. mkw.) 313,3 333,7 25,6 243, 255,2 33,3 - na 1 ludności 9,6 11,1 8,3 8,5 9,7 11, - na 1 zaw. małżeństw Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem na 1 ludności,2,1,1,1,1,1 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (mkw.) 7,9 65,5 65,1 61,6 56,6 59,7 Liczba izb oddanych Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 2,9 2,9 3, 2,7 2,7 2,7 Przec. pow. izby (mkw.) 24,3 22,9 21,8 22,4 21,1 22,1 Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Tabela Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Gdyni Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem ogółem pow. użytk. (tys. mkw.) 89,1 83, 81,9 68,4 79,9 87, - na 1 ludności 4,4 4,6 4,3 3,8 4,5 4,9 - na 1 zaw. małżeństw Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem na 1 ludności,3,3,3,3,3,3 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (mkw.) 81, 73,3 76,8 73,4 72,1 71,6 Liczba izb oddanych Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 3,1 3, 3,1 3,1 3, 3, Przec. pow. izby (mkw.) 26,4 24,8 24,7 23,9 24,1 24,3 Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Tabela Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Sopocie Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem ogółem pow. użytk. (tys. mkw.) 6,7 14,6 6,8 7,4 5,6 3, - na 1 ludności 2,3 6,5 2,5 3,1 1,5 1,2 - na 1 zaw. małżeństw Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem na 1 ludności 2,7-1,6 2,1 1,1 3,1 3,3 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (mkw.) 76,8 58,9 71,1 64,7 12,1 66,6 Liczba izb oddanych Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 3, 2,8 3, 2,8 3,5 3, Przec. pow. izby (mkw.) 25,7 21,3 24, 23,4 29,1 22, Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. 254 Narodowy Bank Polski

176 Trójmiasto Tabela Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Gdańsku Rynek pierw otny Rynek w tórny Rynek w tórny - najem Notow anie ofertow a trans. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Tabela Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Gdyni Rynek pierw otny Rynek w tórny Rynek w tórny - najem Notow anie Staw ka Staw ka ofertow a trans. ofertow a trans. ofert. trans , 25,8 I ,5 28, ,6 25,2 IV ,5 24, ,7 24,6 I ,8 25,9 II ,4 25,5 IV ,2 25, , 25,4 I ,3 25,9 II ,2 24,2 IV ,2 24, ,7 22,1 I , 23,6 II , 28,8 IV ,8 25, ,6 3,7 I ,5 24, , 26, IV ,9 34, ,2 34,1 I , 41, II ,8 34,7 IV ,6 39, ,4 33,6 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. ofertow a trans. hedon. dla Trójmiasta (trans.) Staw ka ofert. Staw ka trans ,7 29,5 I , 27, ,9 27,4 IV ,8 27, , 27,4 I , 27,9 II ,3 27,2 IV ,2 29, ,7 3,6 I ,6 29,5 II ,3 27, IV ,1 26, ,2 28, I ,7 27,4 II ,5 27,9 IV ,6 3, ,4 32,1 I ,1 31, ,5 3,4 IV ,9 34, ,6 32,6 I ,3 29,6 II ,7 33,9 IV ,6 33, ,1 36, Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 255

177 Trójmiasto Tabela Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Sopocie Rynek pierw otny Rynek w tórny Rynek w tórny - najem Notow anie Staw ka Staw ka ofertow a trans. ofertow a trans. ofert. trans ,7 28,5 I ,7 36, ,6 31,9 IV ,8 34, ,3 3,9 I , 29,6 II ,6 32,7 IV ,8 27, ,3 31,5 I ,6 26,1 II ,7 29,7 IV ,1 29, , 37,5 I ,5 35,6 II ,6 36,1 IV ,7 34, ,4 37,7 I ,8 41, ,1 46,7 IV ,7 38, ,8 38,2 I ,5 41,7 II ,2 36,1 IV , 35, ,2 4, Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Tabela Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Gdańsku Notow anie Dynamika kw./kw. Rynek Rynek w tórny pierw otny ofert. trans. ofert. trans. hedon. (trans.) Rynek pierw otny ofert. trans. Dynamika r/r ofert. Rynek w tórny trans. hedon. dla Trójmiasta (trans.) 12,8 19,1 1,6 99,1 1,9 94,3 97,5 11,1 88,9 87,6 I 98,2 99,5 1,6 15,4 13,4 98,3 99,7 11,3 97,8 89,9 13,1 96,8 98,5 97,8 91,3 16,4 13,9 13, 99,4 86,7 IV ,8 1,5 96,4 95,8 12,2 16, 15,6 96,1 97,9 97,3 15,7 11,6 12,3 99,6 95,4 19, 98,3 97,7 98,4 92, I 11,8 1,2 98,8 96,6 15,6 112,9 99, 96, 9,2 93,9 II 11,8 99,1 99,4 13, 94, 111,6 11,4 96,9 95, 96,7 IV 212 1,6 96,1 99,5 93,1 95,4 11,2 96,9 1, 92,2 9,3 99,1 99,2 1,6 12,4 96,9 13,3 94,6 98,3 94,8 91,8 I 99,2 17,4 98, 98,5 99,9 1,7 11,4 97,5 96,7 86,8 II 99,9 12, 97,7 98,5 15,3 98,8 14,3 95,8 92,5 97,3 IV ,7 16,2 12,1 98,5 9,7 1,8 115,3 98,3 97,9 92,5 92,7 89,4 99,5 99,9 11,2 94,4 14, 97,2 95,4 96,6 I 12,3 18,6 99,5 14,8 16,5 97,3 15,2 98,7 11,6 13, II 97,5 97,1 96,5 1, 98,2 94,9 1,2 97,5 13,1 96,1 IV ,5 99,7 1,2 99,7 99,6 95,8 94, 95,7 14,4 15,4 13,2 12,9 11,9 13,2 15,6 16,6 18,2 98, 17,8 11, I 12,8 96,6 99,5 99, 94,2 17, 96,2 98, 11,8 97,3 96,2 15,9 1,7 1, 12, 15,6 14,9 12,3 11,8 11,1 IV ,1 99, 12,3 16,4 12,7 13,2 14,2 14,4 18,7 14,3 12,3 17, 11, 98,6 99,7 12,2 18,4 13,5 13,8 98,4 I 99,2 95,9 12, 12,9 1,9 98,7 17,6 16,2 18, 15,5 II 99,3 11,6 98,5 1,6 14,4 11,9 13,2 13,9 18,6 17,9 IV 216 1,2 13,1 13,7 11, 14,1 1,9 17,5 15,3 13,1 19,3 98,7 99,2 11,7 13, 99, 97,4 99,7 16, 17,7 18,6 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. 256 Narodowy Bank Polski

178 Trójmiasto Tabela Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Gdyni Dynamika kw./kw. Dynamika r/r Notow anie Rynek pierw otny Rynek w tórny Rynek pierw otny Rynek w tórny ofert. trans. ofert. trans. ofert. trans. ofert. trans. 1,3 16,9 1,2 13,1 13,5 19,3 92,7 91,6 I 13,1 13,3 99,6 1, 114,9 117,6 94,1 11,2 97, 13,6 99, 96,4 15,2 117,8 96, 96,7 IV ,5 98,2 1,5 11,5 11,8 112,4 99,3 11, 16,8 96,7 98,6 97,2 18,4 11,7 97,7 95,2 I 89, 18,2 11,6 98,3 93,5 16,4 99,7 93,6 II 12,6 97,5 99,6 87,2 99, 1,1 1,3 84,6 IV ,5 93,2 1,4 116,4 96, 95,1 1,2 97, 98, 95,5 12,1 88,6 88,1 93,9 13,7 88,4 I 18,6 16,1 95,9 98,9 17,6 92,1 97,9 88,9 II 13,7 19,3 14,4 94,8 18,7 13,2 12,6 96,7 IV ,5 9,3 1,2 16,8 12,1 1, 12,4 88,8 11, 11,1 96,7 14,2 114,5 15,9 97, 14,4 I 91,3 93, 11,3 97,9 96,3 92,9 12,4 13,3 II 99,8 16,9 12,5 1,4 92,7 9,8 1,6 19,4 IV ,9 97,4 97,1 97,5 95,1 97,9 97,5 99,9 13,3 98,3 97,8 15,6 89,3 95,2 98,7 11,2 I 12,5 16,7 97,8 15,2 1,2 19,1 95,3 18,7 13,6 18,9 12, 96,8 14, 111,2 94,8 14,8 IV ,1 94,4 11,4 98,3 14,3 17,8 99, 15,7 13,9 98, 1,1 96,3 14,9 17,5 11,3 96,4 I 17, 12,9 16,1 19,7 19,5 13,7 19,8 1,6 II 99,8 13,7 99, 97,6 15,5 98,8 16,6 11,4 IV ,5 15,2 98,9 12,2 19,2 11,1 13,9 15,4 1,4 96,2 12,5 96,7 15,6 18,1 16,5 15,8 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Tabela Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Sopocie Dynamika kw./kw. Dynamika r/r Notow anie Rynek pierw otny Rynek w tórny Rynek pierw otny Rynek w tórny trans. ofert. trans. ofert. ofert. trans. ofert. trans. 12, 121,1 12,1 97,7 15,9 127, 92,4 1,5 I 99,5 99,7 97,4 14,8 15,4 122,3 96,1 99,8 97,3 99,5 12,5 92, 98,9 16,3 96,1 87,1 IV , 93,4 95,5 94,7 92,9 112,2 97,3 89,2 98,7 93,2 94,6 16,8 89,9 86,4 9,1 97,5 I 1,5 94, 13,8 17,8 9,8 81,4 96, 1,2 II 11,4 11,3 99,5 14,1 12,9 82,9 93,3 113,5 IV ,4 97,2 96,5 79, 16,7 86,3 94,2 94,6 97,2 111,6 11,1 97,7 15, 13,3 1,7 86,5 I 99,8 95,5 99,2 13,4 14,4 15, 96,2 83, II 97,7 98,8 99, 97,6 92,4 12,4 95,7 77,9 IV ,8 11,9 99,1 99,2 94,7 17,4 98,3 97,9 99,7 94,1 98,2 98,5 97, 9,6 95,6 98,7 I 98,6 16,9 99,7 11, 95,9 11,4 96,1 15,1 II 11,4 1,1 13, 87,4 99,5 12,6 1, 94,1 IV ,9 1, 11,5 11,2 98,6 1,7 12,4 14,4 13,8 99, 97,5 111,9 12,7 15,9 11,7 118,6 I 98,5 1,5 97,6 9,6 12,5 99,5 99,6 97,6 1,4 95,5 1,8 18,5 11,5 95, 97,4 121,1 IV , 15,4 12,1 93,8 151,9 142,9 97,9 13,1 12,5 15,5 18,1 117,1 15, 152,3 18,6 17,9 I 12,5 94,6 12,1 9,2 156,2 143,4 113,6 17,4 II 11,7 19,1 93,3 99,8 158,2 163,8 15,2 98,9 IV ,3 13,2 111,8 11,2 11,4 112,4 115,2 116,1 97,9 19,2 13, 99,9 15,4 116,5 19,7 99, Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 257

179 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Trójmiasto Rynek pierwotny (RP) Wykres Ceny mieszkań RPO w Gdańsku (zł/mkw.; maksymalna P. oś) Wykres Ceny mieszkań RPT w Gdańsku (zł/mkw.; maksymalna P. oś) minimalna średnia mediana limit RNS / MDM maksymalna Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. minimalna średnia mediana limit RNS / MDM maksymalna Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny mieszkań RPO w Gdyni (zł/mkw.) Wykres Ceny mieszkań RPT w Gdyni (zł/mkw.) minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny mieszkań RPO w Sopocie (zł/mkw.) minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny mieszkań RPT w Sopocie (zł/mkw.) minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. 258 Narodowy Bank Polski

180 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Trójmiasto Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPO w Gdańsku Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPT w Gdańsku Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPO w Gdyni <=39 (4; 59] (6; 79] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPT w Gdyni <=39 (4; 59] (6; 79] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPO w Sopocie <=39 (4; 59] (6; 79] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPT w Sopocie <=39 (4; 59] (6; 79] >8 <=39 (4; 59] (6; 79] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. <=39 (4; 59] (6; 79] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 259

181 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Trójmiasto Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPO w Gdańsku Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPT w Gdańsku Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPO w Gdyni pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPT w Gdyni pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPO w Sopocie pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPT w Sopocie pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. 26 Narodowy Bank Polski

182 IV 25 II 26 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV IV 25 II 26 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV IV 25 II 26 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 Trójmiasto Wykres Relacja podaży i popytu na mieszkania o powierzchni mniejszej, równej 5 mkw. oraz powyżej 5 mkw. na RP w Gdańsku Wykres Wskaźnik produkcji mieszkań w Gdańsku (tys.)# <=5 m kw. >5 m kw. wskaźnik pozwolenia na budowę mieszkań Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Relacja podaży i popytu na mieszkania o powierzchni mniejszej, równej 5 mkw. oraz powyżej 5 mkw. na RP w Gdyni Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Wskaźnik produkcji mieszkań (tys.) w Gdyni# <=5 m kw. >5 m kw. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Relacja podaży i popytu na mieszkania o powierzchni mniejszej, równej 5 mkw. oraz powyżej 5 mkw. na RP w Sopocie wskaźnik pozwolenia na budowę mieszkań Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Wskaźnik produkcji mieszkań (tys.) w Sopocie#,4,3,2,1, -,1 -,2 -,3 <=5 m kw. >5 m kw. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. wskaźnik Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. pozwolenia na budowę mieszkań Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 261

183 II II II II II II II II II II II II II II II I IV 216 II II Trójmiasto Wykres Struktura ceny mkw. mieszkania (zł/mkw.) w Gdańsku 1 ziemia + zagosp.terenu koszty budowy koszty ogólne projekt koszt kredytu zysk deweloperski Źródło: NBP, Sekocenbud Rynek wtórny (RW) Wykres Ceny mieszkań RWO w Gdańsku (zł/mkw.; maksymalna p. oś) Wykres Ceny mieszkań RWT w Gdańsku (zł/mkw.; maksymalna p. oś) minimalna średnia mediana limit RNS / MDM maksymalna Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. minimalna średnia mediana hed. Trójmiasto limit RNS / MDM maksymalna Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny mieszkań RWO w Gdyni (zł/mkw.; maksymalna p. oś) Wykres Ceny mieszkań RWT w Gdyni (zł/mkw.; maksymalna p. oś) minimalna średnia mediana minimalna średnia mediana limit RNS/MDM maksymalna limit RNS / MDM maksymalna Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. 262 Narodowy Bank Polski

184 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II II II II II Trójmiasto Wykres Ceny mieszkań RWO w Sopocie (zł/mkw.; maksymalna p. oś) Wykres Ceny mieszkań RWT w Sopocie (zł/mkw.; maksymalna p. oś) minimalna średnia mediana limit RNS/MDM maksymalna Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWO w Gdańsku Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWT w Gdańsku minimalna średnia mediana limit RNS / MDM maksymalna Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWO w Gdyni <=4 (4; 59] (6; 8] >8 <=4 (4; 59] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWT w Gdyni <=4 (4; 59] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. <=4 (4; 59] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 263

185 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 Trójmiasto Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWO w Sopocie Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWT w Sopocie <=4 (4; 59] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWO w Gdańsku <=4 (4; 59] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWT w Gdańsku Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWO w Gdyni pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWT w Gdyni pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. 264 Narodowy Bank Polski

186 II II II II II II II II II II II II II II II II zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 Trójmiasto Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWO w Sopocie Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWT w Sopocie pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny wg formy własności RWO (zł/mkw.) w Gdańsku Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny wg formy własności RWT (zł/mkw.) w Gdańsku pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny wg formy własności RWO (zł/mkw.) w Gdyni spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny wg formy własności RWT (zł/mkw.) w Gdyni spółdzielcze własność spółdzielcze Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. własność spółdzielcze Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. własność Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 265

187 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Trójmiasto Wykres Ceny wg formy własności RWO (zł/mkw.) w Sopocie Wykres Ceny wg formy własności RWT (zł/mkw.) w Sopocie Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWO (zł/mkw.) w Gdańsku spółdzielcze własność spółdzielcze Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. własność Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWT(zł/mkw.) w Gdańsku niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWO (zł/mkw.) w Gdyni niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWT(zł/mkw.) w Gdyni niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. 266 Narodowy Bank Polski

188 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Trójmiasto Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWO (zł/mkw.) w Sopocie Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWT(zł/mkw.) w Sopocie niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny wg technologii budowy RWO (zł/mkw.) w Gdańsku niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny wg technologii budowy RWT (zł/mkw.) w Gdańsku tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny wg technologii budowy RWO (zł/mkw.) w Gdyni tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny wg technologii budowy RWT (zł/mkw.) w Gdyni tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 267

189 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Trójmiasto Wykres Ceny wg technologii budowy RWO (zł/mkw.) w Sopocie Wykres Ceny wg technologii budowy RWT (zł/mkw.) w Sopocie tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny wg roku budowy RWO (zł/mkw.) w Gdańsku Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny wg roku budowy RWT (zł/mkw.) w Gdańsku tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. do pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny wg roku budowy RWO (zł/mkw.) w Gdyni do pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny wg roku budowy RWT (zł/mkw.) w Gdyni do pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. do pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. 268 Narodowy Bank Polski

190 II II II II II II II II II II II II Trójmiasto Wykres Ceny wg roku budowy RWO (zł/mkw.) w Sopocie Wykres Ceny wg roku budowy RWT (zł/mkw.) w Sopocie do pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. do pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Średni czas sprzedaży mieszkania na RW w Gdańsku (liczba dni) Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 269

191 Warszawa 14. Warszawa Nieruchomości mieszkaniowe Czynniki wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych W 216 r. w Warszawie odnotowano korzystne zmiany demograficzne. W porównaniu do 215 r. wzrosła o ok.,6% liczba mieszkańców, głównie w wyniku nadwyżki migracyjnej. Wskaźnik salda migracji na 1 mieszkańców był nieznacznie niższy niż w 215 r., ale nadal osiągał wysoką wartość w porównaniu z innymi miastami wojewódzkimi. Na wzrost liczby mieszkańców korzystnie wpłynął także przyrost naturalny, który był większy o ok. 88% niż rok wcześniej. Pozytywne tendencje zanotowano też w przypadku skali nowo zawartych małżeństw (wzrost o 11,5%), jak również liczby urodzeń (wzrost o 5,4%). Na sytuację demograficzną w Warszawie negatywnie wpływał wskaźnik obciążenia demograficznego. Po raz kolejny udział ludności w wieku produkcyjnym zmniejszył się i wyniósł na koniec 216 r. 59,1%, a odsetek osób w grupie przedprodukcyjnej, pomimo wzrostu o,5 p.p. nadal był niższy (17,2%) niż w grupie poprodukcyjnej (23,7%). W analizowanym okresie utrzymały się pozytywne tendencje na stołecznym rynku pracy. W Warszawie zarejestrowano kolejne spadki stopy bezrobocia, która na koniec 216 r. osiągnęła poziom 2,8%. Odsetek osób poniżej 34 roku życia wśród osób bezrobotnych zmniejszył się o 3,1 p.p. i wyniósł 25,8%. Przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w Warszawie wzrosło o 3,4% (r/r), w kraju o 3,8%. Pomimo nieco niższego tempa wzrostu przeciętnego wynagrodzenia w stosunku do wskaźnika ogólnopolskiego, wynagrodzenie to nadal było wyższe od średniej krajowej o 29,5%. W 216 r. nie odnotowano istotnych zmian w poziomie dostępności mieszkania, określanego na podstawie przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw i średniej ceny sprzedawanych lokali. Nieznacznie obniżyła się natomiast dostępność kredytu, co wynikało z niewielkiego wzrostu oprocentowania kredytów hipotecznych. Skala akcji kredytowej w stolicy była jednak wyższa niż w ubiegłym roku. W porównaniu do 215 r. zarejestrowano wzrost o ok. 9,3% liczby nowych umów i o ok. 8,9% ich wartości. W tym samym okresie w kraju, odnotowano spadek o 3,4% liczby udzielonych kredytów hipotecznych Zasób mieszkaniowy W Warszawie w 216 r. zasób mieszkaniowy wzrósł o ponad 2,1 tys. lokali i na koniec roku obejmował ok. 933 tys. jednostek mieszkalnych. Wskaźnik nasycenia mieszkań (l. mieszkań/tys. mieszkańców) wyniósł 532 i podobnie jak w latach wcześniejszych był wyższy od średniej krajowej oraz wśród miast wojewódzkich. Pozostałe wskaźniki przedstawiające sytuację mieszkaniową również uległy poprawie, w następstwie szybszego tempa produkcji nowych mieszkań, niż przyrost ludności miasta oraz marginalnej liczby ubytków. Powierzchnia użytkowa mieszkania na osobę wyniosła 31,3 mkw., tj. o,5 mkw. więcej niż w 215 r., a liczba osób przypadających w mieszkaniu zmniejszyła się z 1,91 do 1, Narodowy Bank Polski

192 Warszawa Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Rynek pierwotny Ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym w 216 r. wykazywały tendencję spadkową, która była wynikiem wzrostu podaży na rynku oraz niewielkiej korekty cen w realizowanych projektach. Średnia cena ofertowa w IV kw. 216 r. wyniosła 7638 zł/mkw., i była o 1,9% niższa niż w IV kw. 215 r. W przypadku cen transakcyjnych, odnotowano dynamikę wzrostową. W IV kw. 216 r. średnia cena transakcyjna ukształtowała się na poziomie 7686 zł/mkw., tj. o 3% wyższym niż przed rokiem. Była efektem zmiany struktury transakcji związanej z preferencjami nabywców (w porównaniu do 215 r., w 216 r. kupiono więcej małych mieszkań do 4 mkw., ich ceny w przeliczeniu na mkw. osiągały jedne z najwyższych wartości). W Warszawie, maksymalne limity cen mkw. mieszkania w programie MDM# były nadal niższe od cen rynkowych. W porównaniu do 215 r., w 216 r. pogłębiła się skala niedopasowania z uwagi na niższy poziom limitów wyznaczonych w programie oraz wzrost cen transakcyjnych. W IV kw. 216 r. niedobór limitu ceny w MDM do poziomu średniej ceny transakcyjnej wyniósł 16,3%, rok wcześniej stanowił 14%. Na rynku utrzymało się dość duże zainteresowanie programem MDM. W marcu ub.r. wyczerpała się pula środków na 216 r., a w lipcu pierwsza transza na 217 r. Wg danych BGK w stolicy zarejestrowano 2649 nowych wniosków, tj. o 24% mniej niż przed rokiem. W tym okresie wypłacono wsparcie w ramach 278 umów, na kwotę dofinansowania 96,11 mln zł. Biorąc pod uwagę wyniki branży deweloperskiej rok 216 okazał się rekordowy na przestrzeni ostatnich 5 lat. Wg szacunku NBP w Warszawie sprzedano na rynku pierwotnym ok. 19,8 tys. lokali, tj. o ok. 23,6% więcej niż w 215 r. W 216 r. umacniały się tendencje widoczne w poprzednich latach. Firmy deweloperskie realizowały inwestycje na własnych terenach stanowiących tzw. banki ziemi. Utrzymująca się dobra koniunktura na rynku skłaniała również do poszukiwania nowych atrakcyjnych terenów, na których mogłyby zostać zrealizowane inwestycje mieszkaniowe. Ceny działek budowlanych wzrosły w porównaniu do 215 r. Podobnie, jak we wcześniejszych latach były bardzo zróżnicowane i uzależnione przede wszystkim od lokalizacji w mieście oraz powierzchni PUM#, jaką można wybudować na gruncie. Pod koniec 216 r. koszt nabycia gruntu przeznaczonego pod budownictwo wielorodzinne mieszkaniowe wynosił przeciętnie 1478 zł/mkw. Szacowana rentowność projektów deweloperskich, była nieco niższa niż w końcu 215 r. Struktura ceny mkw. mieszkania nie zmieniła się w znaczący sposób 98. Nadal główną pozycję w cenie mkw. lokalu stanowiły koszty budowy. Istotny udział zajmował również zysk deweloperski i koszt zakupu ziemi. W przypadku działki udział kosztu jej nabycia w cenie mkw. lokalu w 216 r., w zależności od kwartału oscylował od 17,3% do 19,2%. 98 Struktura ceny mkw. mieszkania - policzona na podstawie średniej ceny transakcyjnej lokalu na RP w Warszawie (BaRN) oraz średniego poziomu kosztów budowy z trzech najczęściej występujących na stołecznym rynku typów budynków 1123D, 1112, 1135D (Sekocenbud). Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 271

193 Warszawa Stabilny, utrzymujący się od ponad dwóch lat wysoki poziom popytu oraz korzystne wyniki sprzedaży wpłynęły na zwiększenie aktywności inwestorów na rynku mieszkaniowym. Po raz kolejny odnotowano większą liczbę mieszkań, których budowę rozpoczęto, niż lokali, które zostały oddane do użytkowania. W przypadku efektów budownictwa mieszkaniowego, rok 216 był rekordowy na przestrzeni ostatnich 15 lat. W Warszawie przekazano do eksploatacji ponad 2,1 tys. lokali. W 216 r. skala rozpoczętych nowych inwestycji obejmująca budowę ok. 22 tys. mieszkań również była najwyższa od kilkunastu lat (z wyjątkiem 27 r). Ponadto w 216 r. inwestorzy otrzymali pozwolenia na budowę blisko 22 tys. lokali (najwięcej w okresie ostatnich kilkunastu lat, z wyjątkiem 27 r. i 215 r., w stosunku do których skala kontraktów była mniejsza o odpowiednio: 27,4% i 7,3%). Łącznie w 216 r. na terenie m.st. Warszawy realizowano 468 inwestycji mieszkaniowych (rok wcześniej 388) 99. Pomimo wysokiej sprzedaży, na koniec 216 r. w Warszawie oferta nowych lokali wzrosła do poziomu ok. 2,8 tys. i była bardzo zróżnicowana pod względem cen, lokalizacji inwestycji oraz standardu mieszkań. Na rynku pojawiało się coraz więcej ofert lokali wykończonych pod klucz. Podobnie jak rok wcześniej większość ofert i zrealizowanych transakcji dotyczyło mieszkań we wczesnej fazie budowy, których planowany termin przekazania do użytkowania określono na lata Alokacja inwestycji w poszczególnych dzielnicach stolicy pozostała stabilna. Nadal najwięcej projektów realizowano na Białołęce, Bemowie, Mokotowie, Pradze-Południe, Targówku i Woli, najmniej w Wawrze, Wesołej i Rembertowie. Podobnie jak rok wcześniej, na terenie Bemowa i Białołęki były rozpoczynane bądź kontynuowane duże projekty inwestycyjne, budowane etapami na terenach rolnych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową (głównie niską, budynki 4-5 kondygnacyjne). W przypadku Mokotowa i Woli inwestycje realizowano na terenach poprzemysłowych, wymagających rekultywacji i przystosowania pod zabudowę mieszkaniową. Na tym terenie wznoszono wyższe budynki (od kilku do kilkunastu kondygnacji). Pod zabudowę mieszkaniową zagospodarowywano także wolne, nieużytkowane do tej pory tereny (np. na Pradze-Południe, Targówku). Wśród inwestycji mieszkaniowych znalazły się również małe projekty zlokalizowane w bliskiej odległości od centrum, które stanowiły uzupełnienie luki w zabudowie miejskiej. W ślad za oczekiwaniami rynku, zmieniła się struktura nowego budownictwa mieszkaniowego. Od ponad 5 lat budowane były coraz mniejsze lokale. Odzwierciedlają to malejące z roku na rok wskaźniki przeciętnej liczby izb w lokalu oraz przeciętnej powierzchni użytkowej w przypadku mieszkań przekazanych do użytkowania. W 216 r. średnia powierzchnia mieszkania przekazanego do eksploatacji zmniejszyła się do poziomu 59,3 mkw. (najniższego od ponad 15 lat). Natomiast liczba izb w lokalach oddanych do użytkowania spadła do 2,7, rok wcześniej kształtowała się na poziomie 2,8, ale w 211 r. wyniosła 3,1. 99 Źródło: Szacunek NBP na podstawie mapy inwestycji mieszkaniowych. 272 Narodowy Bank Polski

194 Warszawa Rynek wtórny Na rynku wtórnym w 216 r. odnotowano stabilizację cen mieszkań będących w ofercie sprzedaży. W IV kw. 216 r. średnia cena ofertowa wyniosła 879 zł/mkw., podczas gdy rok wcześniej w analogicznym okresie 8655 zł/mkw. Ceny transakcyjne były niższe od oczekiwań sprzedających i wykazywały początkowo tendencję spadkową, lecz w końcu roku wzrosły. Średnia cena transakcyjna w IV kw. 216 r. wyniosła 7556 zł/mkw. i była wyższa o 2,1% od ceny notowanej w IV kw. 215 r. Istotny wpływ na wzrost poziomu średniej ceny transakcyjnej w końcu 216 r. miał malejący w strukturze transakcji udział obrotu ograniczonymi prawami rzeczowymi, tj. spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokalu, niżej wycenianymi przez rynek, na korzyść droższych nieruchomości z prawem odrębnej własności. W 216 r. odnotowano nieznaczną poprawę koniunktury na rynku wtórnym. W Warszawie wg szacunku NBP, liczba transakcji przekroczyła 13 tys. mieszkań i była ok. 4,1% wyższa niż w 215 r. Podobnie, jak w przypadku rynku pierwotnego, znaczna część transakcji była dokonywana za gotówkę. Wpływ programu MDM na skalę zakupów lokali z rynku wtórnego był marginalny, co wynikało z niskiej dostępności mieszkań spełniających kryteria cenowe programu. W IV kw. 216 r. tylko 1,7% lokali zgłoszonych do sprzedaży kwalifikowało się pod względem cenowym do programu, w przypadku mieszkań sprzedanych 7,7%. Czas sprzedaży mieszkań, analogicznie, jak we wcześniejszych latach podlegał co kwartał wahaniom i był uzależniony od struktury zrealizowanych transakcji. Krótkim okresem ekspozycji wyróżniały się mieszkania małe, tj. do 4 mkw. o funkcjonalnym rozkładzie oraz lokale posiadające atrakcyjne ceny w stosunku do lokalizacji. Średni czas sprzedaży mieszkań w IV kw. 216 r. wyniósł 5,1 m-ca, w analogicznym okresie 215 r. ok. 6,5 m-ca. W 216 r. w strukturze lokali będących przedmiotem transakcji na rynku wtórnym nadal przeważały mieszkania o powierzchni użytkowej 4-6 mkw. oraz o metrażu do 4 mkw. W IV kw. 216 r. stanowiły one odpowiednio: 43% i 32% ogółu sprzedaży (wobec 42% i 36% w analogicznym okresie 215 r.). Biorąc pod uwagę kryterium liczby pokoi najchętniej kupowano lokale 2 i 3 pokojowe. W IV kw. 216 r. stanowiły one 4 i 29% ogółu sprzedaży. Pod względem lokalizacji najbardziej popularne były mieszkania w Śródmieściu oraz w dzielnicach położonych blisko centrum miasta oraz na terenach dobrze skomunikowanych (m.in. Mokotów, Praga-Południe, Wola, Ursynów). Od 215 r. koszt najmu mieszkań na rynku wtórnym w stolicy systematycznie rósł. Pod koniec 216 r. średnia stawka ofertowa najmu wyniosła 56,7 zł/mkw., transakcyjna 48,4 zł/mkw. W porównaniu do analogicznego okresu 215 r. była wyższa o odpowiednio 8,1% i 7,6%. Wpływ na rosnące stawki najmu miał wysoki popyt, związany z ruchami migracyjnymi. Istotny wpływ na poziom stawek najmu miała też lokalizacja zasobu przeznaczonego do wynajmu oraz jego struktura wiekowa. Spośród mieszkań oferowanych do wynajmu i wynajętych przeważały lokale ze Śródmieścia i Mokotowa dzielnic, w których stawki najmu osiągają najwyższe wartości. Bio- Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 273

195 Warszawa rąc pod uwagę rok budowy budynku, najwięcej lokali zgłoszonych do wynajęcia, jak również wynajętych odnotowano w odniesieniu do zasobu wybudowanego po 22 r Lokalna specyfika rynku Na koniec 216 r. w powiatach otaczających stolicę mieszkało ponad 1,83 mln osób. Na tym obszarze realizowano 167 inwestycji mieszkaniowych, przy czym najwięcej w ośrodkach dobrze skomunikowanych ze stolicą. Podobnie, jak w przypadku Warszawy, odnotowano dużą aktywność firm deweloperskich w zakresie rozpoczętych nowych inwestycji mieszkaniowych, jak również skali pozyskania nowych kontraktów. W porównaniu do 215 r. zwiększyła się o 23,5% liczba lokali, których budowę rozpoczęto, oraz o 1,3% liczba mieszkań, na które inwestorzy uzyskali pozwolenia. W IV kw. 216 r. średnia cena ofertowa nowych mieszkań w aglomeracji (bez Warszawy) wyniosła 4998 zł/mkw., transakcyjna 4987 zł/mkw. W przypadku rynku wtórnego ukształtowała się na poziomie wynoszącym odpowiednio: 566 zł/mkw. i 4544 zł/mkw. W Warszawie w 216 r. stopień pokrycia powierzchni miasta miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego kształtował się na poziomie zbliżonym do 215 r. Wg stanu na dzień r. wyniósł 36,2% i obejmował obszar ha. W trakcie realizacji było 214 procedur sporządzania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, w tym 2 kontynuowane w trybie starej Ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 7 lipca 1994 r. oraz 212 prowadzonych w trybie nowej Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 23 r. Plany w trakcie sporządzania obejmowały ha (ok. 34,3% powierzchni miasta) Nieruchomości komercyjne Biurowe Na koniec 216 r. podaż powierzchni biurowej w Warszawie przekroczyła 5 mln mkw. W ciągu całego roku do użytku oddano 47 tys. mkw. Wskaźnik powierzchni niewynajętej wyniósł 14,2%. Czynsze najmu powierzchni biurowej w przypadku najlepszych lokali w Centralnym Obszarze Biznesu 11 kształtowały się w przedziale 23,5 24 euro/mkw./m-c, a poza centrum 13 16,5 euro/mkw./m-c 12. Wg szacunków na NBP koniec grudnia 216 roku w budowie pozostawało ponad 61 tys. mkw., z czego do końca 217 roku na rynek trafi ponad 23 tys. mkw. nowej powierzchni Handlowe W aglomeracji warszawskiej zasoby najmu nowoczesnej powierzchni handlowej wyniosły 1,5 mln mkw., z czego 72 tys. mkw. stanowiła powierzchnia oddana do użytku w 216 r. Wskaźnik nasycenia powierzchnią najmu wyniósł 591 mkw. w przeliczeniu na 1 mieszkańców, 1 Źródło: 11 Centralny Obszar Biznesu - obszar wyodrębniony przez Polish Office Research Forum znajdujący się w centrum Warszawy ograniczony od wschodu Wisłą, od północy al. Solidarności, od południa al. Armii Ludowej oraz od zachodu ul. Towarową. 12 Źródło: Cushman & Wakefield Rynek biurowy w Warszawie Podsumowanie 216 roku 274 Narodowy Bank Polski

196 Warszawa a stopa pustostanów ok. 1,9%. Stawki czynszu w najlepszych projektach, za lokale o powierzchni najmu 1 15 mkw. osiągnęły poziom euro/mkw./m-c. 13 W końcu 216 r. w budowie było ponad 13 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej Magazynowe Podaż powierzchni magazynowej łącznie osiągnęła poziom 3,2 mln mkw. (w strefie miejskiej 653 tys. mkw., w okolicach Warszawy 2,5 mln mkw.). W 216 r. oddano do użytku 218 tys. mkw. nowej powierzchni, z czego w strefie miejskiej ukończono tylko jeden mały projekt (6 tys. mkw.). Wskaźnik pustostanów w strefie miejskiej wyniósł 9,4% a w okolicach Warszawy 5,5%. Czynsze bazowe w zależności od lokalizacji ukształtowały się w przedziale 4,1 5,1 euro/mkw./m-c w strefie miejskiej oraz 2,7 3,6 euro/mkw./m-c w okolicach Warszawy 14. Pod koniec 216 r. w ramach 15 projektów w realizacji pozostawało 349,4 tys. mkw. powierzchni magazynowej Analiza danych zgromadzonych w bazie BaNK# Na koniec 216 r. wartość średniego czynszu transakcyjnego netto powierzchni biurowej w budynkach klasy A osiągnęła poziom 21,5 euro/mkw./m-c. W przypadku powierzchni biurowej w budynkach klasy B, wyniosła 14,3 euro/mkw./m-c a w budynkach klasy C 1,6 euro/mkw./m-c. Wysokość kosztów eksploatacji dla obiektów klasy A wyniosła średnio 22 zł/mkw./m-c, 18,8 zł/mkw./m-c dla budynków klasy B, a 15,8 zł/mkw./m-c dla budynków klasy C. Przeciętna długość kontraktu wyniosła dla budynków w klasie A 6,8 roku, a dla budynków w klasie B 6,6 roku. Wskaźnik powierzchni niewynajętej dla biurowców w klasie A osiągnął poziom 16,8%, a dla biurowców w klasie B 16%. W aglomeracji warszawskiej najwyższe stawki czynszu dla powierzchni handlowej zanotowano w centrum Warszawy. Wartość średniego czynszu transakcyjnego netto powierzchni handlowej znajdującej się w centrach handlowych wyniosła 4,5 euro/mkw./m-c. W przypadku lokali handlowo-usługowych zlokalizowanych w biurowcach, ukształtowała się na poziomie 28,4 euro/mkw./m-c. Średnia wysokość kosztów eksploatacji osiągnęła dla powierzchni handlowej w centrach handlowych 41,8 zł/mkw./m-c. Przeciętna długość kontraktu najmu dla powierzchni handlowej zlokalizowanej w centrum handlowym wyniosła 7,6 roku. Pod koniec 216 r. średnia stopa pustostanów w centrach handlowych wyniosła 2,6%. Wartość średniego czynszu transakcyjnego netto dla powierzchni magazynowej w regionie, w obiektach zlokalizowanych w granicach miasta wyniosła 4,9 euro/mkw./m-c. W przypadku powierzchni magazynowej znajdującej się w obiektach zlokalizowanych poza miastem wartość średniego czynszu transakcyjnego netto wyniosła 2,8 euro/mkw./m-c. 13 Źródło: Colliers International Polska Market Insights Raport roczny Źródło: JLL, Rynek nieruchomości magazynowych w 216 r. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 275

197 Warszawa Dane statystyczne dotyczące nieruchomości mieszkaniowych Czynniki demograficzne i ekonomiczne wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Tabela Czynniki demograficzne w Warszawie Liczba Przyrost Saldo ludności naturalny migracji Wg stanu na koniec: Źródło: Urząd Statystyczny w Warszawie. liczby bezwzględne Zmiany l. ludności Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1 ludności Małżeństw a ,7 4,2 4, ,2 3,9 4, ,2 4,8 4, ,9 5,2 4, ,8 4,7 4, ,4 4,3 5, Wykres Liczba ludności oraz jej prognoza dla Warszawy (w tys. osób) Źródło: Prognoza ludności opracowana przez GUS w 214 r. na lata Wykres Relacje demograficzne w Warszawie (na 1 ludności) 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1,, -1, -2, -3, -4, Małżeństwa Saldo migracji Przyrost naturalny Źródło: Urząd Statystyczny w Warszawie. Tabela Gospodarstwa domowe w Warszawie Gospodarstw a domow e Liczba Udział (%) NSP 22 NSP 211 NSP 22 NSP 211 OGÓŁEM w tym z 1 osobą % 37% w tym z 2 osobami % 3 w tym z 3 osobami % 18% w tym z 4 osobami % 11% w tym z 5 i w ięcej osobami % 4% Ludność w gospodarstw ach Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2,19 2,18 Źródło: Urząd Statystyczny w Warszawie. Tabela Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym w Warszawie Udział ludności (%) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym , 15,5 21, ,3 15,8 22, ,6 16, 22, ,8 16,3 22, , 16,7 23, ,1 17,2 23,7 Źródło: Urząd Statystyczny w Warszawie. 276 Narodowy Bank Polski

198 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II Warszawa Wykres Stopa bezrobocia (%) oraz udział ludności do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Warszawie (%; p. oś) Wykres Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Warszawie (zł/miesiąc) Warszawa Polska udział ludn. do 34 r. życia wśród ludn. bezrobotnej Źródło: Urząd Statystyczny w Warszawie. Wykres Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Warszawie (mkw.),8,75,7,65,6,55,5,45,4,35 Warszawa Polska Źródło: Urząd Statystyczny w Warszawie. Wykres Dostępność kredytu złotowego przy przeciętnym wynagrodzeniu w Warszawie (krotność przec. mies. wynagr.) rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Warszawie. Wykres Kredytowa dostępność mieszkania przy kredycie złotowym w Warszawie (mkw.) 95, 85, 75, 65, 55, 45, 35, Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Warszawie. Wykres Wartość nowo zawartych umów kredytowych w Warszawie (mln zł)* 1 1 rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Warszawie. * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamieszkania Źródło: NBP na podst. BIK. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 277

199 Warszawa Zasób mieszkaniowy Tabela Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Warszawie Wyszczególnienie Zasób mieszkaniow y - mieszkania ogółem mieszkania na 1 ludności Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. mkw.) przeciętna (mkw.) 58,4 58,6 58,7 58,8 58,9 58,9 -na osobę (mkw.) 29,4 29,8 3,2 3,5 3,8 31,3 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2, 2, 1,9 1,9 1,9 1,9 L. gospodarstw domow ych w g NSP L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w g NSP,9 Źródło: Urząd Statystyczny w Warszawie Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Tabela Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Warszawie L.p. Wyszczególnienie Dew eloperzy Pośrednicy/agencje nieruchomości Kancelarie notarialne Rzeczoznaw cy majątkow i Spółdzielnie mieszkaniow e Wspólnoty mieszkaniow e Źródło: szacunki NBP O/O w Warszawie na podstawie danych z GUS i MTBiGM. Tabela Transakcje na rynku mieszkaniowym w Warszawie Liczba umów Wartość w mln zł Źródło: liczba umów dane Urzędów Skarbowe w Warszawie, wg stanu na r., wartość umów - szacunek NBP O/O w Warszawie. Tabela Budownictwo mieszkaniowe w Warszawie Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania, których budow ę rozpoczęto Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania oddane do użytkow ania Ogółem, w tym: indyw idualne spółdzielcze na sprzedaż lub w ynajem społeczne czynszow e komunalne Źródło: Urząd Statystyczny w Warszawie. 278 Narodowy Bank Polski

200 Warszawa Tabela Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Warszawie Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem ogółem pow. użytk. (tys. mkw.) 742,5 97,4 93, 989,8 852,3 1192,5 - na 1 ludności 5,5 7,9 7,6 8,6 7,6 11,5 - na 1 zaw. małżeństw Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem na 1 ludności -,7-3,4-3,4-4,3-3,1-6,5 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (mkw.) 79,4 71,9 71, 66,1 64,1 59,3 Liczba izb oddanych Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 3,1 2,9 2,8 2,8 2,8 2,7 Przec. pow. izby (mkw.) 26, 25, 24,9 23,7 22,9 22,2 Źródło: Urząd Statystyczny w Warszawie. Tabela Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Warszawie Rynek pierw otny Rynek w tórny Rynek w tórny - najem Notow anie Staw ka Staw ka hedon. ofertow a trans. ofertow a trans. ofert. trans. (trans.) ,3 41,6 I ,3 42, ,9 4,6 IV ,1 41, ,4 42,7 I ,6 42,7 II ,3 41,4 IV ,3 41, ,7 41,3 I ,9 42,4 II ,6 41,4 IV ,5 43, ,8 42,6 I ,6 43,4 II , 42,4 IV ,7 41, ,3 41,9 I ,6 43, ,2 43,9 IV ,4 45, ,2 47,4 I ,3 46,4 II ,7 45,8 IV ,7 48, ,1 46,3 Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 279

201 II II II II II II II II Warszawa Tabela 14.1 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Warszawie Notow anie Dynamika kw./kw. Rynek Rynek w tórny pierw otny ofert. trans. ofert. Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. trans. hedon. (trans.) Rynek pierw otny ofert. trans. Dynamika r/r ofert. Rynek w tórny trans. hedon. (trans.) 11, 18, 99,4 98,6 1,2 9, 98,3 98, 91,8 97,8 I 12,3 93,7 97,6 1,1 99,4 98,2 94,4 94,9 88,7 95,7 95,6 98,6 99,2 1, 1,2 96,7 93,5 96, 93,3 97,7 IV ,5 97,3 99,6 99,6 11,8 96,2 97,1 95,9 98,3 11,6 1,7 96,4 97,3 96,4 97,3 96, 86,7 93,9 96, 98,7 I 13,1 11,1 99,2 99, 97,6 96,7 93,6 95,4 95, 96,9 II 97, 95,9 98,5 96,3 99,9 98,1 91, 94,7 91,5 96,6 IV ,7 95,7 98,5 99,9 97,6 98,3 89,5 93,6 91,7 92,6 15, 18,1 98,2 92,4 11, 12,5 1,3 94,5 88, 96, I 1,1 1,4 1,4 12,7 18,3 99,5 99,6 95,6 91,3 16,5 II 1,8 12,2 98,9 11,5 95,8 13,4 16,2 96, 96,2 12,1 IV ,3 13,6 11, 13,1 97,6 15,1 114,9 98,4 99,3 12,2 99, 98,3 99,9 99,7 11,2 99,1 14,4 1,2 17,2 12,5 I 99, 1,2 1,8 12,3 1, 98,1 14,2 1,6 16,8 94,7 II 98,7 11,8 99,3 1,5 1,9 96, 13,8 11, 15,7 99,7 IV ,4 98,2 1,1 1,3 1, 95,1 98,5 1,1 12,8 12,1 11,9 11,1 99,7 99,3 98,7 97,9 11,3 99,8 12,3 99,6 I 1,4 11,5 99,4 99,6 11, 99,3 12,7 98,4 99,7 1,5 99,2 1,6 1,1 11,9 1,5 99,8 11,5 99,3 11,1 1,1 IV ,8 98,7 11,1 99,4 99,2 11,3 12, 1,2 1,2 99,4 11,1 12,4 1, 1,4 98,8 1,5 13,3 1,6 11,3 99,4 I 97,1 99,3 1,7 98,9 1,8 97,2 11, 12, 1,6 99,2 II 11,6 11,5 1,7 99,4 1,4 99,5 11,8 12,5 98,1 99,2 IV ,3 99,9 99,2 13,4 98,1 98,1 13, 1,6 12,1 98,1 1,9 98,4 11,2 98,3 1,3 97,8 99, 11,8 99,9 99, Rynek pierwotny (RP) Wykres Ceny mieszkań RPO (zł/mkw., maksymalna p. oś) Wykres Ceny mieszkań RPT (zł/mkw., maksymalna p. oś) minimalna średnia mediana limit RNS / MDM maksymalna Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. minimalna średnia mediana limit RNS / MDM maksymalna Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. 28 Narodowy Bank Polski

202 IV 25 II 26 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II II II II II II II II II II II II II Warszawa Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPO Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPT <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPO <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPT pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Wykres Relacja podaży i popytu na mieszkania o powierzchni mniejszej, równej 5 mkw. oraz powyżej 5 mkw. na RP pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Wykres Wskaźnik produkcji mieszkań (tys.)# <=5 m kw. >5 m kw. Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. wskaźnik pozwolenia na budowę mieszkań Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Warszawie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 281

203 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II II II II II II II Warszawa Wykres Struktura ceny mkw. mieszkania (zł/mkw.) 7 1 ziemia + zagosp.terenu koszty budowy koszty ogólne Źródło: NBP, Sekocenbud. projekt koszt kredytu zysk deweloperski Rynek wtórny (RW) Wykres Ceny mieszkań RWO (zł/mkw., maksymalna p. oś) Wykres Ceny mieszkań RWT (zł/mkw., maksymalna p. oś) minimalna średnia mediana maksymalna limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWO Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWT minimalna średnia mediana hedoniczna maksymalna limit RNS / MDM <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. 282 Narodowy Bank Polski

204 II II II II II II II II II II II II II II II II zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 Warszawa Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWO Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWT pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Wykres Ceny wg formy własności RWO (zł/mkw.) pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Wykres Ceny wg formy własności RWT (zł/mkw.) spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWO (zł/mkw.) spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWT(zł/mkw.) niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 283

205 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Warszawa Wykres Ceny wg technologii budowy RWO (zł/mkw.) Wykres Ceny wg technologii budowy RWT (zł/mkw.) tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Wykres Ceny wg roku budowy RWO (zł/mkw.) tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Wykres Ceny wg roku budowy RWT (zł/mkw.) pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Wykres Szacunkowy średni czas sprzedaży mieszkania na RW w Warszawie (liczba dni) Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. 284 Narodowy Bank Polski

206 Wrocław 15. Wrocław Nieruchomości mieszkaniowe Czynniki wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Wskaźniki demograficzne we Wrocławiu w 216 r. w porównaniu z 215 r. uległy wyraźnej poprawie. Przyrost naturalny był dodatni (przed rokiem ujemny), wyraźnie wzrosło też saldo migracji. Odnotowano również wzrost liczby zawartych małżeństw. Niewielkie negatywne zmiany zauważalne były w strukturze wiekowej ludności. Udział ludności w wieku produkcyjnym zmniejszył się o,9 p.p., zaś w wieku poprodukcyjnym zwiększył się o,6 p.p. Niewielką pozytywną zmianę odnotowano w udziale ludności w wieku przedprodukcyjnym (wzrost o,3 p.p.). Liczba mieszkańców miasta wzrosła za sprawą nadwyżki imigracyjnej, co jest zauważalną tendencją od 28 r. Wskaźnik salda migracji na 1 mieszkańców wzrósł kolejny rok z rzędu i nadal należał do najwyższych wśród miast wojewódzkich. Następowały pozytywne zmiany czynników określających sytuację ekonomiczną mieszkańców Wrocławia. Przeciętne wynagrodzenie wzrosło o 4,6% (r/r), a stopa bezrobocia rejestrowanego obniżyła się do najniższego w historii poziomu 2,8%. Udział osób młodych wśród bezrobotnych od 29 roku systematycznie zmniejsza się i na koniec 216 r. wyniósł 28,4%. W skali roku liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych była o 8,5% wyższa w porównaniu z poprzednim rokiem, przy wzroście wartości kredytów o 13, Zasób mieszkaniowy Zasób mieszkaniowy powiększył się o 8,5 tys. mieszkań, a wskaźnik określający liczbę mieszkań na 1 mieszkańców wzrósł do 488 mieszkań. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania z zasobu wynosiła 7,1 mkw., tj. o,1 mkw. mniej niż w poprzednim roku. Powierzchnia użytkowa mieszkania na osobę wynosiła 34,2 mkw., tj. o,7 mkw. więcej niż w 215 r Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Rynek pierwotny W 216 r. oddano do użytku we Wrocławiu blisko 8,5 tys. mieszkań tj. najwięcej od lat 7. XX w. oraz o 27% więcej niż przed rokiem. Podaż na rynku pierwotnym była zdominowana przez deweloperów, których średni udział w liczbie oddanych mieszkań w ostatnich 5 latach wyniósł 87% (w 216 r. 94%). Liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia oraz liczba rozpoczętych budów były nieco niższe od ubiegłorocznych, ale nadal na bardzo wysokim poziomie (ok 9,5 tys.). Ogółem w ostatnich pięciu latach oddano do użytku ponad 35 tys. mieszkań i było to najwięcej w powojennej historii Wrocławia, przewyższając rekordowy do tej pory okres Ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym w 216 r. wzrastały. Średnie ceny ofertowe w IV kw. 216 r. były o 3,2% wyższe od obserwowanych na koniec 215 r. Ceny transakcyjne, Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 285

207 Wrocław po wzroście na początku roku, były stabilne i ulegały niewielkim zmianom. Na koniec roku były o,9% wyższe od notowanych w IV kw. 215 r. Od początku 213 r. obserwowany był wzrost cen transakcyjnych, co wynikało z ożywienia popytu. Wzrastała też liczba mieszkań oddawanych w standardzie wyższym niż podstawowy. Średnia cena ofertowa mkw. w IV kw. 216 r. była o 4,5% wyższa od ceny transakcyjnej. Maksymalna cena mkw. mieszkania dopuszczonego do programu MDM# dla Wrocławia wynosiła w IV kw. 216 r zł/mkw. i została ustalona na poziomie niższym od średniej cena transakcyjnej na rynku pierwotnym. W 216 r. wzrósł popyt na mieszkania oferowane przez deweloperów. Wg danych z Zarządu Geodezji, Kartografii i Katastru Miejskiego w 216 r. na rynku pierwotnym sprzedano łącznie ponad 7,1 tys. mieszkań (o 28% więcej niż w 215 r.). Zdaniem deweloperów wzrósł udział kupujących za gotówkę lub z mniejszym udziałem kredytu w finansowaniu zakupu mieszkania. Część popytu przeniosła się na rynek wtórny, gdzie liczba transakcji również wzrosła. Zdecydowana większość transakcji zgromadzonych w bazie BaRN (72%) dotyczyła mieszkań w budowie, z tego ponad połowa miała być ukończona w 217 r. W niewielkim stopniu pogorszyła się struktura mieszkań oddanych do użytku. Obniżyła się przeciętna powierzchnia użytkowa (o,3 mkw.). Wzrosła nieznacznie przeciętna liczba izb w nowym mieszkaniu (o,1), zaś o,3 mkw. obniżyła się przeciętna powierzchnia izby w mieszkaniu oddanym do użytku. W 216 r. umacniały się tendencje widoczne w poprzednich latach. Deweloperzy realizowali kolejne etapy dużych projektów inwestycyjnych. Zabudowywano dawne tereny przemysłowe położone w północnej części Wrocławia. Powstawały kolejne inwestycje położone w sąsiedztwie Odry i jej kanałów, często wraz z zagospodarowaniem terenów nadbrzeżnych na cele rekreacyjne. W zachodniej część miasta (Maślice, Stabłowice), na tańszych gruntach, powstawały kolejne inwestycje konkurujące niższą ceną (zazwyczaj mieszczącą się w limicie programu MDM#). Na północnym zachodzie Wrocławia rozpoczęła się intensywna zabudowa osiedla Lipa Piotrowska, gdzie średnie ceny mieszkań nie przekraczają poziomu 5 tys. zł. Osiedla położone na obrzeżach miasta konkurują niską ceną, ale są niedostatecznie skomunikowane z centrum. Deweloperzy kupowali tańsze tereny inwestycyjne w odleglejszych lokalizacjach, aby realizować inwestycje spełniające wymogi programu MDM#. Nabywcę znalazły też droższe działki na Krzykach i Oporowie. Ogółem w 216 r. zawarto kilkanaście transakcji zakupu działek o powierzchni powyżej 1 tys. mkw. Przykładowo przedmiotem obrotu na rynku wtórnym były duże działki położone w Maślicach, Lipie Piotrowskiej i Sołtysowicach. Deweloperzy kupili również grunty pod kolejne etapy inwestycji powstających w południowej części miasta (Krzyki, Południe, Jagodno), gdzie oferowano mieszkania po cenach zbliżonych do średniej rynkowej. W centrum miasta realizowanych było kilkanaście inwestycji wypełniających luki w zabudowie śródmiejskiej, część o charakterze apartamentowym, o cenach powyżej średniej ceny ofertowej na rynku wrocławskim. W 216 deweloperzy kupili kolejne działki w centrum, część z budynkami do remontu. Oferta deweloperów we Wrocławiu jest bardzo zróżnicowana, zarówno pod względem cen i położenia, ale również standardu mieszkań. Oprócz przeważającej liczby miesz- 286 Narodowy Bank Polski

208 Wrocław kań o zabudowie 4 6 kondygnacyjnej, w 216 r. kontynuowano budowę kilku budynków o wysokości kondygnacji Rynek wtórny Ceny ofertowe na rynku wtórnym w 216 r. rosły, przekraczając poziom 6 tys. zł/mkw. W skali roku wzrosły o 4,2%. Ceny transakcyjne w 216 r. rosły w szybszym tempie, w skali roku wzrost wyniósł 5,9%. W skali roku cena transakcyjna była niższa od ofertowej średnio o 13,8%. Wg danych udostępnionych przez Kataster Miejski Wrocławia, w 216 r. liczba transakcji na rynku wtórnym przekroczyła poziom 3,5 tys. i była o 6% wyższa od zanotowanej w 215 r. Przedmiotem transakcji na rynku wtórnym były najczęściej mieszkania o powierzchni 4 6 mkw. (47% transakcji w 216 r.). Najbardziej popularne były mieszkania w budynkach powstałych przed 1945 r. (25% transakcji) oraz mieszkania wybudowane w latach r. (23% transakcji zgromadzonych w bazie BARN). W przypadku starszych mieszkań były to często dawne mieszkania komunalne wykupione od gminy na preferencyjnych warunkach na przełomie XX i XXI w. Pojawiają się one systematycznie w obrocie wraz z upływem okresu karencji zastrzeżonego w umowach sprzedaży. Najczęściej są to mieszkania w kamienicach z przełomu XIX i XX w. usytuowane w Śródmieściu. Z uwagi na ich niższy standard, ceny takich mieszkań kształtowały się poniżej średniej ceny rynkowej. Wyraźnie powyżej ceny średniej wyceniane były mieszkania wybudowane po roku 211. Średnie transakcyjne stawki najmu we Wrocławiu w IV kwartale 216 r. wyniosły 33,2 zł/mkw. i w stosunku do IV kw. 215 wzrosły o 6,8% Lokalna specyfika rynku Uzupełnienie rynku nieruchomości we Wrocławiu stanowią mieszkania budowane w gminach sąsiadujących z miastem, w szczególności w powiecie ziemskim wrocławskim. Udział mieszkań oddanych do użytku w powiatach sąsiadujących z Wrocławiem w stosunku liczby mieszkań w całej aglomeracji wyniósł 27%. Wskaźnik ten pozostaje na zbliżonym poziomie od 212 r. W 216 r. wzrosła liczba pozwoleń na budowę mieszkań wydanych w powiecie wrocławskim (o 19%), z tego ponad 59% uzyskali deweloperzy. W skali roku w powiecie wrocławskim oddano do użytku blisko 2,4 tys. mieszkań (o 19% więcej niż w 215 r.) z tego 63% w budownictwie realizowanym przez deweloperów. Inwestorzy kierują się na tereny położone poza granicami Wrocławia z uwagi na niższe ceny gruntów i możliwość wybudowania mieszkań spełniających wymogi programu MDM# Nieruchomości komercyjne Biurowe Rynek wrocławski na koniec 216 r. obejmował 85 tys. mkw. powierzchni biurowej, co oznacza wzrost w porównaniu z poprzednim rokiem o 25%. 15 Biurowce zlokalizowane są w trzech naj- 15 Źródło: Colliers International Poland, Market Insights, 217 Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 287

209 Wrocław ważniejszych obszarach, zachodnim (wzdłuż ulic Legnickiej i Strzegomskiej), południowym (rejon ulic Powstańców Śląskich i Karkonoskiej) oraz w centrum i okolicach, gdzie, pomimo najwyższych cen gruntów, powstają duże inwestycje biurowe, a planowane są następne. Zasoby biurowe Wrocławia stanowi kilkadziesiąt budynków klasy A oraz budynki klasy B+ i B. Stopa pustostanów wyniosła na koniec 216 r. 12,5% 16 i wzrosła w stosunku do końca 215 r., co było konsekwencją wysokiej podaży nowych powierzchni biurowych. Średnie czynsze ofertowe na koniec roku mieściły się w przedziale od 12,5 do 16,5 euro/mkw./m-c. 17 W budowie, na koniec 216 r., było ok. 122 tys. mkw. 18 powierzchni biurowych, natomiast kolejne obiekty są planowane, o czym świadczą zakupy terenów inwestycyjnych przez deweloperów specjalizujących się w obiektach biurowych. W 216 r. oddano do użytku ok. 14 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej (wzrost r/r o 57%), a na 124 tys. mkw. podpisano umowy wynajmu (4 to umowy typu pre-let# 19 ). Zdecydowana większość realizowanych obiektów powstaje w klasie A, więc udział powierzchni o najwyższym standardzie będzie systematycznie wzrastał. Na rynku biurowym aktywne są duże firmy deweloperskie zarówno zagraniczne jak i krajowe. Aktywni są też lokalni deweloperzy mieszkaniowi, rozszerzający działalność na budynki biurowe. Rozwój rynku nieruchomości biurowych jest ściśle związany z rozwojem centrów usługowych (BPO#, SSC#, R&D#). Na koniec I kw. 217 r. we Wrocławiu działało 14 takich ośrodków. Zatrudnienie w tym sektorze wynosiło ok. 4 tys. osób 11. Zapowiadane są powiększenia już działających ośrodków oraz powstanie nowych, w biurowcach w trakcie budowy. W 216 r. właściciela zmieniły dwa nowoczesne budynki biurowe, a łączna wartość transakcji wyniosła ok. 1 mln euro Handlowe W aglomeracji wrocławskiej funkcjonuje 18 centrów handlowych o łącznej powierzchni blisko 66 tys. m kw. 112 Stopa pustostanów wyniosła na koniec 215 r. poniżej 2% 113. Stopień nasycenia nowoczesną powierzchnią handlową był najwyższy wśród 8 największych aglomeracji i wyniósł na koniec 216 r. ponad 8 mkw./1tys. mieszkańców 114. Po zakończeniu realizowanych inwestycji wskaźnik ten wzrośnie do blisko 9 mkw./1 tys. mieszkańców. W 216 r. trwała budowa obiektu handlowego o planowanej powierzchni handlowej wynoszącej ponad 64 tys. mkw. Czynsze w standardowych lokalach ok. 1 kw., położonych w galeriach handlowych kształtowały się w przedziale od 3 do 5 euro/mkw./m-c 115.Charakterystycznym zjawiskiem w sektorze nieruchomości handlowych był dynamiczny rozwój sieci dyskontowych oraz mniejszych skle- 16. Źródło: Colliers International Poland, Market Insights, Źródło: Colliers International Poland, Market Insights, Źródło: Colliers International Poland, Market Insights, Źródło: Colliers International Poland, Market Insights, Źródło: Związek Liderów Sektora Usług Biznesowych ABSL, Sektor nowoczesnych usług biznesowych w Polsce 217, Zarząd Geodezji, Kartografii i Katastru Miejskiego we Wrocławiu. 112 Źródło: Cushman&Wakefield, Rynek handlowy w Polsce, podsumowanie 216 roku, Źródło: Cushman&Wakefield, Rynek handlowy w Polsce, podsumowanie 216 roku, Źródło: Cushman&Wakefield, Rynek handlowy w Polsce, podsumowanie 216 roku, Źródło: Cushman&Wakefield, Rynek handlowy w Polsce, podsumowanie 216 roku, Narodowy Bank Polski

210 Wrocław pów spożywczych typu convenience# położonych szczególnie w centrum miasta. W 216 r. zawarto trzy transakcje sprzedaży większych obiektów handlowych o łącznej wartości ponad 23 mln euro Magazynowe Na koniec 216 r. całkowity zasób powierzchni magazynowych w aglomeracji wrocławskiej wyniósł 1,4 mln mkw W 216 r. oddano do użytku pięć obiektów o powierzchni ponad 14 tys. mkw. Czynsze transakcyjne mieściły się w przedziale 2,2 2,8 euro/mkw./m-c. Wskaźnik pustostanów wzrósł i wynosił na koniec 215 r. 5,1% 118. W budowie było ok. 12 tys. mkw. nowych magazynów, na które częściowo podpisano już umowy najmu. Obiekty logistyczne w większości lokalizowane były w sąsiedztwie węzłów przy drogach szybkiego ruchu na południu i zachodzie aglomeracji. Zakończenie budowy drogi S8 łączącej Wrocław z Łodzią i Warszawą spowodowało rozwój rynku magazynowego również na północy przy drodze A8. Kolejną lokalizacją atrakcyjną dla rynku magazynowego są okolice węzła drogi A8 i budowanej drogi S5 prowadzącej do Poznania. Istotną lokalizacją będzie też okolica Legnicy przy budowanej trasie S Analiza danych zgromadzonych w bazie BaNK# Średnia ofertowa stawka czynszu za biura wyniosła 14,3 euro/mkw./m-c dla klasy A oraz 1,4 euro/mkw./m-c dla klasy B. Stawki transakcyjne, czyli stan wg wcześniej zawartych umów, na koniec 216 r. wynosiły 14,6 euro/mkw./m-c dla klasy A oraz 12,3 euro/mkw./m-c dla klasy B. Średnia wysokość kosztów eksploatacji wyniosła 16, zł/mkw./m-c dla budynków klasy A i 13,9 zł/mkw./m-c dla budynków klasy B. Średnia długość kontraktów najmu w przypadku ofert wynosiła 3,9 roku, w przypadku transakcji 5,9 lat. Średnia stawka czynszu z umów obowiązujących na koniec 216 r. w lokalach handlowych prime# wyniosła 32,1 euro/mkw./m-c. Średnie koszty eksploatacji wyniosły 35,8 zł/mkw./m-c. Średnie stawki w przypadku ofert wyniosły 17,3 euro/mkw./m-c, a średnie koszty eksploatacji 38, zł/mkw./m-c. Średnia długość kontraktów najmu w przypadku ofert wynosiła 9,7 lat, w przypadku transakcji 7, roku. Średnie ofertowe stawki czynszu powierzchni magazynowej wyniosły 3,33 euro/mkw./m-c. Średnia stawka w zawartych umowach wg stanu na koniec 216 r. wyniosła 3,8 euro/mkw./m-c. Średnia wysokość kosztów eksploatacji wyniosła 5,6 zł/mkw./m-c. w ofercie oraz w przypadku podpisanych umów 4,39 zł/mkw./m-c. Średnia długość oferowanych kontraktów wyniosła 3 lata. W przypadku zawartych umów średnia długość kontraktu była dłuższa i wyniosła 4,7 roku. 116 Zarząd Geodezji, Kartografii i Katastru Miejskiego we Wrocławiu. 117 Źródło: JLL, Rynek nieruchomości magazynowych 216, Źródło: JLL, Rynek nieruchomości magazynowych 216, 217 Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 289

211 Wrocław Dane statystyczne dotyczące nieruchomości mieszkaniowych Czynniki demograficzne i ekonomiczne wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Tabela Czynniki demograficzne we Wrocławiu Liczba Przyrost Saldo ludności naturalny migracji Wg stanu na koniec: liczby bezwzględne Zmiany l. ludności Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1 ludności Małżeństw a ,1 1, 5, ,6 1,4 5, ,6 2,2 4, ,1 3, 4, ,7 2,8 4, , 3,2 4,8 Źródło: Urząd Statystyczny we Wrocławiu. Wykres Liczba ludności oraz jej prognoza dla Wrocławia (w tys. osób) Prognoza ludności opracowana przez GUS w 214 r. na lata Źródło: Urząd Statystyczny we Wrocławiu. Wykres Relacje demograficzne we Wrocławiu (na 1 ludności) 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1,, -1, -2, -3, Przyrost naturalny Saldo migracji Małżeństwa Źródło: Urząd Statystyczny we Wrocławiu. Tabela Gospodarstwa domowe we Wrocławiu Gospodarstw a domow e Liczba Udział (%) NSP 22 NSP 211 NSP 22 NSP 211 OGÓŁEM , 1, w tym z 1 osobą ,35% 33,96% w tym z 2 osobami ,9% 29,85% w tym z 3 osobami ,12% 18,91% w tym z 4 osobami ,92% 11,62% w tym z 5 i w ięcej osobami ,51% 5,65% Ludność w gospodarstw ach Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2 2 Źródło: Urząd Statystyczny we Wrocławiu. Tabela Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym we Wrocławiu Udział ludności (%) w w ieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym ,2 14,7 2, ,4 14,8 2, ,6 14,9 21, ,7 15,2 22, ,8 15,5 22, ,9 15,8 23,3 Źródło: Urząd Statystyczny we Wrocławiu. 29 Narodowy Bank Polski

212 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II Wrocław Wykres Stopa bezrobocia (%) oraz udział ludności do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej we Wrocławiu (%; p. oś) 22,5 2,5 18,5 16,5 14,5 12,5 1,5 8,5 6,5 4,5 2,5 Wrocław Polska udział ludn. do 34 r. życia wśród ludn. bezrobotnej Źródło: Urząd Statystyczny we Wrocławiu. Wykres Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie we Wrocławiu (mkw.),95,85,75,65,55,45, Wykres Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw we Wrocławiu (zł/miesiąc) Wrocław Polska Źródło: Urząd Statystyczny we Wrocławiu. Wykres Dostępność kredytu złotowego przy przeciętnym wynagrodzeniu we Wrocławiu (krotność przec. mies. wynagr.) rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny we Wrocławiu. Wykres Kredytowa dostępność mieszkania przy kredycie złotowym we Wrocławiu (mkw.) 95, 85, 75, 65, 55, 45, 35, rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny we Wrocławiu. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny we Wrocławiu. Wykres Wartość nowo zawartych umów kredytowych we Wrocławiu (mln zł)* * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamieszkania. Źródło: NBP na podst. BIK. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 291

213 Wrocław Zasób mieszkaniowy Tabela Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej we Wrocławiu Wyszczególnienie Zasób mieszkaniow y - mieszkania ogółem mieszkania na 1 ludności Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. mkw.) przeciętna (mkw.) 71,3 71,1 7,7 7,5 7,2 7,1 -na osobę (mkw.) 31,2 31,8 32,5 32,9 33,4 34,2 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 4, 4, 3,9 3,9 3,9 3,8 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,3 2,3 2,2 2,1 2,1 2,1 L. gospodarstw domow ych w g NSP L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie w g NSP 1, Źródło: Urząd Statystyczny we Wrocławiu Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Tabela Podmioty operujące na rynku nieruchomości we Wrocławiu L.p. Wyszczególnienie Dew eloperzy Biura pośredników Kancelarie notarialne Biura rzeczoznaw ców majątkow ych Spółdzielnie mieszkaniow e Wspólnoty mieszkaniowe Źródło: szacunki NBP O/O we Wrocławiu na podstawie danych z GUS i MTBiGM. Tabela Transakcje na rynku mieszkaniowym we Wrocławiu Liczba umów Wartość w mln zł 18, 2, 25, 27, 26, 3, Źródło: szacunki NBP O/O we Wrocławiu. Tabela Budownictwo mieszkaniowe we Wrocławiu Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania, których budow ę rozpoczęto Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania oddane do użytkow ania Ogółem, w tym: indyw idualne spółdzielcze na sprzedaż lub w ynajem społeczne czynszow e komunalne 3 Źródło: Urząd Statystyczny we Wrocławiu. 292 Narodowy Bank Polski

214 Wrocław Tabela Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego we Wrocławiu Mieszkania oddane do użytkowania - ogółem ogółem pow. użytk. (tys. mkw.) 251,3 436,7 452,5 357,2 398,5 54,4 - na 1 ludności 5,9 1,6 12,4 9,4 1,5 13,3 - na 1 zaw. małżeństw Małżeństwa minus mieszkania oddane - różnica ogółem na 1 ludności -,9-5,6-8,2-4,8-6,3-8,5 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (mkw.) 66,9 65,4 57,7 6,2 59,7 59,4 Liczba izb oddanych Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 3, 2,8 2,6 2,9 2,8 2,9 Przec. pow. izby (mkw.) 22,2 23,3 22,2 21,1 21,1 2,8 Źródło: Urząd Statystyczny we Wrocławiu. Tabela Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania we Wrocławiu Rynek pierw otny Rynek w tórny Rynek w tórny - najem Notow anie Staw ka Staw ka hedon. ofertow a trans. ofertow a trans. ofert. trans. (trans.) ,5 3, I ,2 36, ,4 35,4 IV ,9 33, ,1 28, I ,3 24, II ,5 21,3 IV , 28, ,1 28, I ,7 25, II ,1 28, IV , 27, , 28,5 I , 26, II ,1 31,8 IV ,9 3, ,3 32,2 I ,7 35, ,2 39,5 IV ,1 39, ,2 38,6 I ,3 36,5 II , 36,1 IV ,2 38, , 41,9 Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 293

215 II II II II II II II II Wrocław Tabela 15.1 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania we Wrocławiu Notow anie Dynamika kw./kw. Rynek Rynek w tórny pierw otny ofert. trans. ofert. Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. trans. hedon. (trans.) Rynek pierw otny ofert. trans. Dynamika r/r ofert. Rynek w tórny trans. hedon. (trans.) 96,6 13, 99,6 97,2 98,3 11,8 14,9 97,8 1,2 99,9 I 12,5 1,7 1,1 12,1 12,1 13,1 1,2 98,6 98,4 11,4 11,7 12,5 99,4 98,6 98,2 12,5 18,6 99,7 98,8 1,6 IV ,7 93,8 97,8 96,8 98,8 1,4 99,7 96,9 94,7 97,3 1,6 98, 99,5 96,6 96,1 14,5 94,9 96,8 94,1 95,2 I 11, 13,6 99,1 96,8 14,1 13, 97,6 95,8 89,2 97,1 II 96,9 95,1 98, 12,2 11,8 98,1 9,5 94,5 92,5 1,7 IV ,8 11,3 98,7 98,6 98,8 95,3 97,8 95,4 94,3 1,7 99,4 97,1 97,7 92,6 99,5 94,1 96,9 93,6 9,3 14,2 I 99, 13,2 1,5 99,6 97,3 92,3 96,5 94,9 92,9 97,4 II 1,5 1, 1, 12,3 13,2 95,7 11,5 96,8 93, 98,7 IV ,8 11,6 11,9 98,9 1,3 97,7 11,8 1, 93,3 1,2 11,5 99,6 1, 11,3 99,4 99,8 14,4 12,3 12, 1,1 I 11,3 13,4 96,8 99,7 95,7 12, 14,6 98,5 12,2 98,5 II 99,3 11, 11,4 1,3 13,5 1,9 15,6 99,9 1,1 98,8 IV 214 1,4 97,8 1,6 11,8 13,9 12,5 11,8 98,7 13,1 12,4 98,2 13,4 98,1 11, 97,6 99,1 15,6 96,8 12,8 1,5 I 11,9 11,3 98,5 97,5 98,5 99,8 13,5 98,5 1,6 13,4 11, 99,6 12, 12,9 1,4 11,4 12,1 99,2 13,2 1,3 IV ,8 11,1 99,7 98,4 97,2 12,8 15,5 98,3 99,7 93,9 99,1 98,1 1,6 1,8 14,2 13,8 1,1 1,8 99,4 1,2 I 1,2 13,8 1,6 99,7 96,3 12, 12,5 13, 11,7 97,9 II 12,2 99,1 11,3 12,5 13,5 13,3 12, 12,2 11,3 11, IV ,7 1, 11,7 12,8 97,2 13,2 1,9 14,2 15,9 1,9 1,3 99,6 11,4 98,4 99,4 14,4 12,4 15,1 13,3 96, Rynek pierwotny (RP) Wykres Ceny mieszkań RPO (zł/mkw.) Wykres Ceny mieszkań RPT (zł/mkw.) minimalna średnia mediana minimalna średnia mediana limit RNS / MDM maksymalna limit RNS / MDM maksymalna Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. 294 Narodowy Bank Polski

216 IV 25 II 26 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II II II II II II II II II II II II II Wrocław Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPO Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPT <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPO <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPT pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Wykres Relacja podaży i popytu na mieszkania o powierzchni mniejszej, równej 5 mkw. oraz powyżej 5 mkw. na RP pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Wykres Wskaźnik produkcji mieszkań (tys.)# wskaźnik pozwolenia na budowę mieszkań <=5 m kw. >5 m kw. Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny we Wrocławiu. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 295

217 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II II II II II II II Wrocław Wykres Struktura ceny mkw. mieszkania (zł/mkw.) 1 ziemia + zagosp.terenu koszty budowy koszty ogólne Źródło: NBP, Sekocenbud. projekt koszt kredytu zysk deweloperski Rynek wtórny (RW) Wykres Ceny mieszkań RWO (zł/mkw.) Wykres Ceny mieszkań RWT (zł/mkw.) Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWO minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWT minimalna maksymalna średnia mediana hedoniczna limit RNS / MDM <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. 296 Narodowy Bank Polski

218 II II II II II II II II II II II II II II II II zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 Wrocław Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWO Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWT Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Wykres Ceny wg formy własności RWO (zł/mkw.) pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Wykres Ceny wg formy własności RWT (zł/mkw.) spółdzielcze własność spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWO (zł/mkw.) Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RWT(zł/mkw.) 9 7 niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 297

219 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Wrocław Wykres Ceny wg technologii budowy RWO (zł/mkw.) Wykres Ceny wg technologii budowy RWT (zł/mkw.) tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Wykres Ceny wg roku budowy RWO (zł/mkw.) Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Wykres Ceny wg roku budowy RWT (zł/mkw.) tradycyjna trad. udoskonal. prefabr pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Wykres Szacunkowy średni czas sprzedaży mieszkania na RW we Wrocławiu (liczba dni) Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. 298 Narodowy Bank Polski

220 Zielona Góra 16. Zielona Góra Nieruchomości mieszkaniowe Czynniki wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych W Zielonej Górze w 216 r. liczba ludności wzrosła o 619 (o,5% r/r) i wyniosła (w 215 r ). Saldo migracji na 1 ludności utrzymało się na dodatnim poziomie i wyniosło 3,3. Liczba zawartych małżeństw kształtowała się podobnie jak w 215 r., odnotowano dodatni przyrost naturalny (wzrost o 61). Wzrósł udział ludności w wieku przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym (odpowiednio o,1 p.p i,8 p.p.) kosztem udziału ludności w wieku produkcyjnym, który zmalał do 6,8%. W 216 r. czynniki ekonomiczne uległy poprawie: przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wyniosło 3578 zł (wzrost o ok. 6% r/r) i było niższe od przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w kraju o ok. 16%. Zanotowano spadek niższej od średniej w kraju stopy bezrobocia rejestrowanego z poziomu 6,3% w 215 r. do 4,7% w 216 r. W skali kraju wskaźnik ten wyniósł 8,3%. Udział osób młodych (do 34 roku życia) wśród bezrobotnych utrzymał tendencję spadkową i wyniósł 35,6%. W badanym okresie nastąpił wzrost liczby udzielonych kredytów mieszkaniowych o 4,9%, zaś ich wartość wzrosła o 9,9%. Przeciętne wynagrodzenie w IV kw. 216 r. pozwoliło na zakup,93 mkw. mieszkania na rynku pierwotnym i 1,16 mkw. mieszkania na rynku wtórnym. W porównaniu z analogicznym okresem 215 r., wskaźniki te nieznacznie wzrosły Zasób mieszkaniowy Szacuje się, że zasób mieszkaniowy miasta w 216 roku wyniósł Na 1 mieszkańców w analizowanym okresie przypadło 421 mieszkań (wzrost o 6 r/r). Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania, względem 215 r., pozostała na podobnym poziomie i wyniosła 7,1 mkw. W Zielonej Górze na jedną osobę przypadało 29,5 mkw. powierzchni użytkowej mieszkania i jest to o,4 mkw. więcej niż w 215 r Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Rynek pierwotny Pierwotny rynek mieszkaniowy w Zielonej Górze, podobnie jak w latach poprzednich, cechowała stabilność cen ofertowych i transakcyjnych. Średnia cena ofertowa w IV kw. 216 r. wyniosła 3891 zł/mkw., natomiast średnia cena transakcyjna 3858 zł/mkw. i były one wyższe w porównaniu do analogicznych wartości odnotowanych w IV kw. 215 r. Limit programu MDM# dla Zielonej Góry w IV kw. 216 r. wynosił 475 zł/mkw. i został ustalony na poziomie wyższym, niż średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym. Najczęściej nabywanymi i oferowanymi przez deweloperów były mieszkania o powierzchni od 4 do 6 mkw. Na przestrzeni roku nieznacznie wzrosła sprzedaż mieszkań o powierzchni Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 299

221 Zielona Góra poniżej 4 mkw. W porównaniu z danymi z roku 215, wzrosło zainteresowanie mieszkaniami o metrażach 6 8, natomiast nieznacznie zmalało mieszkaniami o powierzchni powyżej 8 mkw. W 216 r. utrzymała się tendencja wzrostowa w liczbie wydanych pozwoleń na budowę mieszkań. Wydano 1395 pozwoleń (o 266 więcej względem ub.r.). Rozpoczęto budowę 113 mieszkań, tj. o 61 mniej niż w 215 r. Zgodnie z zeszłorocznymi prognozami, w 216 r. odnotowano rekordowy wzrost liczby mieszkań oddanych do użytkowania 1145 mieszkań (wzrost o 55,4% r/r). Przeciętna powierzchnia mieszkania oddanego do użytkowania zmalała o 7,1 mkw. względem roku poprzedniego. Większość oddanych do użytkowania lokali dotyczyła budownictwa na sprzedaż i wynajem oraz budownictwa indywidualnego (odpowiednio 75,5% i 18,3% ogółu oddanych mieszkań). Po raz pierwszy od kilku lat oddano 7 mieszkań komunalnych. Nie odnotowano natomiast inwestycji prowadzonych przez spółdzielnie lub TBS-y Rynek wtórny Na zielonogórskim rynku wtórnym w IV kw. w 216 r., w porównaniu do IV kw. 215 r., średnia cena ofertowa wzrosła o 4,6% (z 3439 do 3599 zł/mkw.), natomiast transakcyjna spadła o 2,3% (z 3146 do 373 zł/mkw.). Podobnie jak w latach poprzednich, największą liczbę oferowanych mieszkań stanowiły lokale o powierzchni od 4 do 6 mkw. oraz od 6 do 8 mkw. Stanowiły one odpowiednio 45% i 27% wszystkich zanotowanych ofert. Największym zainteresowaniem wśród kupujących, podobnie jak w 215 r., cieszyły się mieszkania o powierzchni od 4 do 6 mkw. Stanowiły one 53% wszystkich sprzedanych lokali. Natomiast 33% transakcji dotyczyła mieszkań małych do 4 mkw. Najczęściej kupowano mieszkania to 2 i 3 -pokojowe. Średnia stawka najmu oferowanych w Zielonej Górze mieszkań wzrosła z 18,8 zł/mkw./m-c. w IV kw. 215 r. do 22,8 zł/mkw./m-c. w IV kwartale 216 r Lokalna specyfika rynku Po niedawnym przyłączeniu znacznej powierzchni terenu do granic miasta Zielona Góra, wskaźnik pokrycia miasta planami zagospodarowania przestrzennego w 216 r był na relatywnie niskim poziomie i wyniósł 15,5%. Pomimo znacznego powiększenia obszaru miasta, spowodowanego połączeniem miasta i gminy w 215 r., charakterystyka inwestycji budowlanych nie zmieniła się. Budownictwo wielorodzinne nadal skoncentrowane jest w centrum Zielonej Góry, natomiast jednorodzinne zlokalizowane jest na obrzeżach miasta. W województwie lubuskiem planowana jest realizacja rządowego programu Mieszkanie Plus. Władze Zielonej Góry podpisały list intencyjny na budowę ok. 3 mieszkań na terenie 4,36 ha. 3 Narodowy Bank Polski

222 Zielona Góra Dane statystyczne dotyczące nieruchomości mieszkaniowych Czynniki demograficzne i ekonomiczne wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Tabela Czynniki demograficzne w Zielonej Górze Liczba Przyrost Saldo Zmiany l. Wg stanu ludności naturalny migracji ludności na koniec: liczba bezwzględna Źródło: Urząd Statystyczny w Zielonej Górze. Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1 ludności Małżeństw a ,9 1,2 5, ,1 -,3 5, ,4,7 4, ,3 4,4 4, ,1 3,6 4, ,5 3,3 4,4 Wykres Liczba ludności oraz jej prognoza dla Zielonej Góry (w tys. osób) Źródło: Prognoza ludności opracowana przez GUS w 214 r. na lata Wykres Relacje demograficzne w Zielonej Górze (na 1 ludności) 8, 6, 4, 2,, -2, -4, Przyrost naturalny Saldo migracji Małżeństwa Źródło: Urząd Statystyczny w Zielonej Górze. Tabela Gospodarstwa domowe w Zielonej Górze Gospodarstw a domow e Liczba Udział (%) NSP 22 NSP 211 NSP 22 NSP 211 OGÓŁEM w tym z 1 osobą % 28% w tym z 2 osobami % 31% w tym z 3 osobami % 22% w tym z 4 osobami % 14% w tym z 5 i w ięcej osobami % 5% Ludność w gospodarstw ach Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2,48 2,39 Źródło: Urząd Statystyczny w Zielonej Górze. Tabela Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym w Zielonej Górze Udział ludności (%) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym ,2 16,1 18, ,3 16,2 19, , 16,5 2, , 16,8 21, ,7 17,3 21, 216 6,8 17,4 21,8 Źródło: Urząd Statystyczny w Zielonej Górze. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 31

223 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II Zielona Góra Wykres Stopa bezrobocia (%) oraz udział ludność do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Zielonej Górze (%; P. oś) Zielona Góra Polska udział ludn. do 34 r. życia wśród ludn. bezrobotnej Źródło: Urząd Statystyczny w Zielonej Górze Wykres Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Zielonej Górze (zł/miesiąc) Zielona Góra Polska Źródło: Urząd Statystyczny w Zielonej Górze. Wykres Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Zielonej Górze (mkw.) 1,3 1,2 1,1 1,,9,8,7,6 Wykres Dostępność kredytu złotowego przy przeciętnym wynagrodzeniu w Zielonej Górze (krotność przec. mies. wynagr.) rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Zielonej Górze. Wykres Kredytowa dostępność mieszkania przy kredycie złotowym w Zielonej Górze (mkw.) 12, 11, 1, 9, 8, 7, 6, 5, 4, Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Zielonej Górze. Wykres Wartość nowo zawartych umów kredytowych w Zielonej Górze (mln zł)* rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Zielonej Górze. * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamieszkania Źródło: NBP na podst. BIK. 32 Narodowy Bank Polski

224 Zielona Góra Zasób mieszkaniowy Tabela Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Zielonej Górze Wyszczególnienie Zasób mieszkaniow y - mieszkania ogółem mieszkania na 1 ludności Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. mkw.) przeciętna (mkw.) 64,2 64,4 64,5 64,4 7, 7,1 -na osobę (mkw.) 26, 26,4 26,9 27,2 29,1 29,5 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,6 3,6 3,6 3,6 3,8 3,7 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,5 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 L. gospodarstw domow ych w g NSP L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie w g NSP 1, Źródło: Urząd Statystyczny w Zielonej Górze Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Tabela Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Zielonej Górze L.p. Wyszczególnienie Dew eloperzy Biura pośredników Notariusze Rzeczoznaw cy majątkow i Spółdzielnie mieszkaniow e Wspólnoty mieszkaniow e Źródło: szacunki NBP O/O w Zielonej Górze, Urząd Statystyczny w Zielonej Górze, Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa, Izba Notarialna w Poznaniu. Tabela Transakcje na rynku mieszkaniowym w Zielonej Górze Liczba umów Wartość w mln zł 132,28 168,28 121,21 66,45 128,76. Źródło: szacunki NBP O/O w Zielonej Górze. Tabela Budownictwo mieszkaniowe w Zielonej Górze Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania, których budow ę rozpoczęto Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub w ynajem Mieszkania oddane do użytkow ania Ogółem, w tym: indyw idualne spółdzielcze na sprzedaż lub w ynajem społeczne czynszow e komunalne 7 Źródło: Urząd Statystyczny w Zielonej Górze. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 33

225 Zielona Góra Tabela Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Zielonej Górze Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem ogółem pow. użytk. (tys. mkw.) 43,1 37,6 5,7 52,9 59,1 83,8 - na 1 ludności 4,7 3,8 5,9 7,1 5,3 8,2 - na 1 zaw. małżeństw Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem na 1 ludności,3 1,2-1,2-2,4 -,9-3,8 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (mkw.) 77,4 83,2 72,7 62,8 8,3 73,2 Liczba izb oddanych Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 3,5 3,6 3,2 3, 3,6 3,2 Przec. pow. izby (mkw.) 22, 23,1 22,5 2,9 22,3 22,5 Źródło: Urząd Statystyczny w Zielonej Górze. Tabela Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Zielonej Górze Notow anie Rynek pierw otny Rynek w tórny Rynek w tórny - najem ofertow a trans. ofertow a Źródło: badanie NBP O/O w Zielonej Górze. trans. hedon. (trans.) Staw ka ofert. Staw ka trans , 29,1 I ,6 19, ,7 17,3 IV ,9 27, ,5 18,4 I ,8 13,6 II ,8. IV , ,7 15,6 I ,9 21,6 II ,7. IV , ,8. I ,7 18,6 II ,9. IV ,5 22, ,7 15,3 I ,2 2, , 17,9 IV ,8 22, ,1 2,6 I ,8 21,3 II ,6 23,1 IV , ,8. 34 Narodowy Bank Polski

226 II II II II II II II II Zielona Góra Tabela 16.1 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Zielonej Górze Notow anie Dynamika kw./kw. Rynek Rynek w tórny pierw otny Rynek pierw otny Dynamika r/r Rynek w tórny hedon. hedon. ofert. trans. ofert. trans. ofert. trans. ofert. trans. (trans.) (trans.) 1,7 11,5 12,1 96, 98,6 99,4 96,3 99,2 95,1 16,7 I 1,8 1,8 97,9 14,6 96,3 11,3 15,1 99, 14,2 95,4 11,2 1,7 11,7 97,1 99,5 11,6 11,8 11,2 12,3 97,6 IV 21 11,2 12,8 13,5 14,7 1, 14,1 15,9 15,3 12,1 94,5 99,6 99,7 12,1 1,5 97,3 13, 14, 15,2 16,9 93,2 I 99,6 1,5 98,4 11,8 14,3 11,7 13,8 15,7 14, 11, 13,1 1,2 99,7 95,3 1,3 13,6 13,3 13,6 12, 11,8 IV 211 1,2 11,8 11,3 1,3 98, 12,5 12,3 11,4 97,7 99,8 99,8 1,1 1,4 99,5 97, 12,6 12,7 99,7 96,8 99,4 I 99,4 96,1 11,4 14, 12,2 12,5 98,1 12,8 98,9 97,4 II 1,3 12, 96,5 99,9 18,3 99,7 99,8 99,5 13,7 15,1 IV ,6 1,5 1,3 93,5 88,9 97,1 98,5 98,6 96,8 95,3 99,5 99, 1,8 96,3 99,5 96,8 97,5 99, 93,6 97,8 I 99,4 99,1 98,6 115,6 14,8 96,8 1,6 96,2 14, 1,3 II 1, 99,5 1,9 87,4 92,4 96,5 98,2 1,7 9,9 85,6 IV ,7 1,5 98, 18,5 17,8 1,6 98,2 98,4 15,5 13,8 1,5 99,9 1,8 95,3 1,8 11,6 99, 98,3 14,4 15,1 I 12,5 11,9 99,6 16,2 1,9 14,7 11,8 99,3 95,9 11,3 II 99,6 11,3 99,1 13,1 13,4 14,3 13,6 97,5 113,2 113,3 IV 214 1,4 1,4 12,3 91,2 98, 13, 13,4 11,8 95,2 13,1 1,6 97,3 99,2 99,8 96,9 13,1 1,7 1,2 99,7 99,2 I 1,1 12,6 98,9 97,1 98,4 1,8 11,5 99,5 91,1 96,7 1,6 1,2 99,4 17, 12,1 11,8 1,3 99,8 94,6 95,5 IV 215 1,9 11, 1,5 11,5 98,9 12,3 1,9 98, 15,2 96,3 1,1 99,8 1,2 98,1 97,3 11,7 13,6 99,1 13,4 96,6 I 1,2 1,1 11,5 99,2 99,1 11,8 11, 11,7 15,6 97,3 II 1, 11,5 1,7 16,8 14,4 11,2 12,3 13,1 15,4 99,5 IV 216 1,3 1,6 12,1 94,1 12,1 1,5 11,9 14,7 97,7 12,7 1, 99,8 99,9 11,2 96, 1,4 12, 14,3 1,8 11,4 Źródło: badanie NBP O/O w Zielonej Górze Rynek pierwotny (RP) Wykres Ceny mieszkań RPO (zł/mkw.) Wykres Ceny mieszkań RPT (zł/mkw.) 1 minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Zielonej Górze. minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Zielonej Górze. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 35

227 IV 25 II 26 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II II II II II II II II II II II II II Zielona Góra Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPO Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPT <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Zielonej Górze. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPO <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Zielonej Górze. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPT pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Zielonej Górze. Wykres Relacja podaży i popytu na mieszkania o powierzchni mniejszej, równej 5 mkw. oraz powyżej 5 mkw. na RP pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Zielonej Górze. Wykres Wskaźnik produkcji mieszkań (tys.)# 2, 1,5 1,,5, -,5-1, <=5 m kw. >5 m kw. Źródło: badanie NBP O/O w Zielonej Górze. wskaźnik pozwolenia na budowę mieszkań Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Zielonej Górze. 36 Narodowy Bank Polski