Departament Stabilności Finansowej. Załącznik monografie miast (osoby podkreślone są dodatkowo autorami części raportu)

Transkrypt

1 Załącznik: Monografie miast Autorzy: Raport Augustyniak Hanna Łaszek Jacek Olszewski Krzysztof Waszczuk Joanna Departament Stabilności Finansowej Departament Stabilności Finansowej Departament Stabilności Finansowej Departament Stabilności Finansowej Załącznik monografie miast (osoby podkreślone są dodatkowo autorami części raportu) Baldowska Grażyna OO Warszawa Barska Ewa OO Bydgoszcz Białach Ewa OO Lublin Borzym Henryk OO Olsztyn Broniecki Waldemar OO Olsztyn Burghardt Anna OO Gdańsk Czapka Izabela OO Katowice Gałaszewska Krystyna OO Gdańsk Hulboj Izabela OO Zielona Góra Kiernicki Jarosław OO Bydgoszcz Książczyk Jolanta OO Łódź Jakubowski Andrzej OO Warszawa Lekka Marta OO Szczecin Leszczyński Robert OO Białystok Leśniewicz Artur OO Poznań Mach Barbara OO Rzeszów Mach Łukasz OO Opole Masiak Małgorzata OO Wrocław Messyasz-Handschke Arleta OO Poznań Mikołajczyk Łukasz OO Opole Misztalski Maciej OO Wrocław Modzelewska Renata OO Warszawa Mogielnicką Urszula OO Lublin Myszkowska Barbara OO Warszawa Opioła Zbigniew OO Katowice Orliński Sławomir OO Kielce Osikowicz Grażyna OO Kraków Perczak Jacek OO Kielce Piwnicka Małgorzata OO Poznań Przewoźniak Kinga OO Kraków Tomska-Iwanow Anna OO Szczecin Tyszkiewicz Robert OO Łódź Warzocha Jolanta OO Rzeszów Żywiecka Hanna OO Poznań Narodowy Bank Polski 55

2 Załącznik: Monografie miast Załącznik: Monografie miast 1. Białystok Bydgoszcz Katowice Kielce Kraków Lublin Łódź Olsztyn Opole Poznań Rzeszów Szczecin Trójmiasto Warszawa Wrocław Zielona Góra Narodowy Bank Polski

3 Białystok 1. Białystok 1.1. Tendencje na rynku mieszkaniowym Czynniki wpływające na sytuację na rynku mieszkaniowym Dane demograficzne w 2013 r. w Białymstoku uległy pogorszeniu w porównaniu do roku poprzedniego. Wyraźnie spadł przyrost naturalny, saldo migracji było ujemne, a liczba małżeństw była najniższa od dziesięciu lat. Pogorszył się wskaźnik obciążenia demograficznego (wzrost udziału ludności w wieku poprodukcyjnym i spadek w wieku produkcyjnym). Na rynku pracy na koniec 2013 r. stopa bezrobocia kolejny raz wzrosła. Dynamika wzrostu wynagrodzeń w sektorze przedsiębiorstw była niższa niż dla całego kraju (wzrost r/r o 1,7%, w kraju o 2,7%). Wartość kredytu mieszkaniowego w Białymstoku w 2013 r. w stosunku do poprzedniego roku wzrosła r/r o blisko 6% (do ponad 347 mln zł), a liczba udzielonych kredytów o ponad 8% (w całym kraju zanotowano ujemną dynamikę wolumenu i liczby udzielonych kredytów). Najwięcej umów kredytowych w Białymstoku zawarto w II półroczu 2013 r Sektor budowlany W 2013 r. zdecydowanie zmniejszyła się aktywność inwestorów na rynku pierwotnym. W relacji do rekordowego poprzedniego roku, o spadła liczba mieszkań oddanych do użytkowania oraz o ponad spadła liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto. Znaczący spadek zanotowano również w liczbie wydanych pozwoleń (o ponad 25% r/r). Pomimo niższej aktywności inwestorów w 2013 r. w I kwartale 2014 r. notowano rekordową liczbę mieszkań będących w ofercie sprzedaży u lokalnych deweloperów. Część mieszkań będących w ofercie na przełomie 2013 i 2014 r. to mieszkania jeszcze nie oddane do użytkowania, których proces inwestycyjny rozpoczął się w 2012 r. Nowe inwestycje deweloperów wydają się być bardziej przemyślane i dostosowane do zapotrzebowania rynku Sytuacja na rynku mieszkaniowym: Pierwotny rynek mieszkaniowy Białostocki rynek nieruchomości mieszkaniowych w 2013 r., podobnie jak w poprzednich latach, zdominowany był przez rynek pierwotny. Średnia cena ofertowa m kw. w IV kw.2013 r. wynosiła 4938 zł, natomiast średnia cena transakcyjna m kw zł. Ponadto na pierwotnym rynku mieszkaniowym w 2013 r. nastąpił 6% (r/r) spadek sprzedaży nowych mieszkań. Średnioroczny wzrost cen mieszkań na rynku pierwotnym był zbliżony do wzrostu wynagrodzeń, co sprawiło, że dostępność metra kwadratowego mieszkania pozostała stabilna. Podobnie jak w latach poprzednich, w 2013 r. na rynku pierwotnym spadła średnia wielkość mieszkania będącego w ofercie oraz sprzedanego. Narodowy Bank Polski 57

4 Białystok Limit programu MDM dla Białegostoku wynosił w I kw r zł/m kw. i został ustalony na poziomie niższym niż średnia cena transakcyjna w I kw r. na rynku pierwotnym (4501 zł/m kw.) Wtórny rynek mieszkaniowy W IV kw r. na rynku wtórnym nieruchomości mieszkaniowych średnia cena ofertowa m kw. wynosiła 4494 zł, natomiast średnia cena transakcyjna m kw zł. Realne spadki cen (po uwzględnieniu inflacji i wzrostu wynagrodzeń) były większe. Średnioroczna dostępność mieszkania na rynku wtórnym w relacji do przeciętnego wynagrodzenia w 2013 r. wyniosła 0,83 m kw. Natomiast dostępność metra kwadratowego mieszkania wzrosła o blisko 1 za sprawą średniorocznego spadku cen mieszkań. W 2013 r. na rynku wtórnym zanotowano o blisko 1 transakcji więcej niż w roku poprzednim. Ponadto w przypadku zawartych transakcji spadła średnia wielkość mieszkania. Czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym skrócił się i w omawianym okresie wyniósł on średnio nieznacznie ponad 4 miesiące. Największym zainteresowaniem cieszyły się mieszkania małe i o niskim standardzie. Zanotowano także wzrost popytu na mieszkania gotowe do zamieszkania, które po wprowadzeniu nie wymagają żadnych nakładów finansowych (o wysokim lub podwyższonym standardzie) Tendencje na rynku nieruchomości komercyjnych Nieruchomości biurowe Mała liczba podmiotów, w tym większych firm, przekłada się na brak rozwiniętego rynku powierzchni biurowych. Przedsiębiorcy realizują potrzeby biurowe przede wszystkim we własnym zakresie, sam rynek jest mocno rozdrobniony (wynajmowanie powierzchni przez pojedyncze osoby), a poziom pustostanów w centrum miasta wysoki. W obliczu zwiększającego się poziomu pustostanów (będącego m.in. wynikiem niskiej atrakcyjności i aktywności regionu), niskich stawek najmu (i związanej z tym niskiej stopy zwrotu) potencjał budowy nowych biurowców jest ograniczony Nieruchomości handlowe Rynek nieruchomości handlowych w Białymstoku, ze względu na położenie w pobliżu wschodniej granicy państwa sprawia, że powinien on być również analizowany z uwzględnieniem tego czynnika. Warto podkreślić, że większość centrów handlowych (w tym również obecnie realizowane) nastawia się na klientów zza wschodniej granicy, a obroty niektórych sklepów realizowane są nawet w 7 dzięki klientom ze Wschodu, gł. Białorusinom. W Białymstoku szacowana całkowita nowoczesna powierzchnia handlowa wynosi ok. 200 tys. m kw., a nasycenie powierzchnią handlową jest nieco powyżej średniej tego wskaźnika dla innych miast wojewódzkich. 58 Narodowy Bank Polski

5 Białystok Średni czynsz w nowych centrach handlowych przeciętnie nieznacznie przekracza 21 euro/m kw. miesięcznie, a opłata eksploatacyjna 5 euro/m kw. miesięcznie. Rynek wykazuje już oznaki nasycenia inwestycjami typu wielkopowierzchniowego. Planowane oddanie do użytku w 2015 r. dwóch dużych galerii obniży potencjał do dalszego rozwoju tego segmentu rynku. Potwierdzają to także inwestorzy działający na tym rynku, którzy ze względu na trudności z uzyskaniem pożądanego poziomu przednajmu odwlekają decyzje o budowach kolejnych obiektów Magazyny Rynek nieruchomości magazynowych jest w porównaniu do rynków innych miast wojewódzkich względnie mały. Po części wynika to z niskiego potencjału województwa, w którym zarejestrowanych jest najmniej podmiotów gospodarczych w porównaniu z innymi województwami w Polsce. Mimo coraz lepszej komunikacji z centrum Polski (droga S8) oraz wschodnią granicą dotychczas nie powstały żadne znaczące centra logistyczne Podstawowe dane mieszkaniowe w Białymstoku Tabela 1.1. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Białymstoku Wyszczególnienie Zasób mieszkaniow y - mieszkania ogółem mieszkania na 1000 ludności Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. m kw.) przeciętna (m kw.) 58,1 59,2 59,6 59,9 60,2 58,7 60,6 60,5 -na osobę (m kw.) 20,0 22,9 23,3 23,7 24,0 24,3 24,9 25,0 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 3,7 3,6 3,6 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,9 2,6 2,6 2,5 2,5 2,5 2,4 2,4 L. gospodarstw domow ych w g NSP L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie w g NSP 1,15 1,01 Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku; dane dla lat dostępne w raporcie z 2011 r. rok 2013 szacunek O/O w Białymstoku. Narodowy Bank Polski 59

6 tys. osób na 1000 ludności Białystok Czynniki demograficzne w Białymstoku Tabela 1.2. Czynniki demograficzne w Białymstoku Wg stanu na koniec: Liczba ludności Przyrost naturalny Saldo migracji Zmiany l. ludności w liczbach bezwzględnych Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1000 ludności Małżeństw a ,6 2,6 4, ,8-0,4 4, ,7-0,8 5, ,1-1,0 5, ,4-0,8 5, ,7-2,2 5, ,2-1,1 6, ,7-1,4 6, ,4-0,6 5, ,9-1,4 4, ,8 0,3 4, ,1-0,9 4,6 Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku. Wykres 1.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Białegostoku Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku. Wykres 1.2. Relacje demograficzne w Białymstoku Małżeństwa Saldo migracji Przyrost naturalny Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku. Tabela 1.3. Gospodarstwa domowe w Białymstoku Gospodarstw a domow e i ludność Gospodarstw a domow e (liczba) Udział (w %) NSP 2002 NSP 2011 NSP 2002 NSP 2011 OGÓŁEM w tym z 1 osobą % w tym z 2 osobami % 28% w tym z 3 osobami % 2 w tym z 4 osobami % 15% w tym z 5 i w ięcej osobami % 7% Ludność w gospodarstw ach Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2,48 2,46 Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku. 60 Narodowy Bank Polski

7 II II II II II II II II II II m kw. krotność przec.mies.wynagr stopa bezrobocia (%) udział ludności do 34 r.ż. (%) zł / miesiąc Białystok Tabela 1.4. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i nieprodukcyjnym w Białymstoku Udział ludności (w %) w w ieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym ,2 20,9 13, ,5 18,8 14, ,5 16,9 16, ,1 16,9 17, ,6 16,8 17, ,0 16,9 18,1 Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku Czynniki ekonomiczne w Białymstoku Wykres 1.3. Stopa bezrobocia oraz udział lud. do 34 r. życia wśród lud. bezrob. w Białymstoku Wykres 1.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Białymstoku Białystok Polska udział ludność do 34 r.życia Białystok Polska Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku. Wykres 1.5. Dostępność mieszkania (m kw.) za przeciętne wynagrodzenie w Białymstoku 0,95 0,90 0,85 0,80 0,75 0,70 0,65 0,60 0,55 0,50 0,45 Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku. Wykres 1.6. Dostępność kredytu złotowego przy przeciętnym wynagrodzeniu w Białymstoku rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Białymstoku Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Białymstoku Narodowy Bank Polski 61

8 IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV m kw. mln zł Białystok Wykres 1.7. Kredytowa dostępność mieszkania przy kredycie złotowym w Białymstoku 80,0 75,0 70,0 65,0 60,0 55,0 50,0 45,0 40,0 rynek pierwotny rynek wtórny Wykres 1.8. Nowo zawarte umowy kredytowe Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Białymstoku. Źródło: NBP na podstawie BIK Budownictwo mieszkaniowe w Białymstoku Tabela 1.5. Budownictwo mieszkaniowe w Białymstoku Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub wynajem Mieszkania, których budowę rozpoczęto Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub wynajem Mieszkania oddane do użytkowania Ogółem, w tym: indyw idualne spółdzielcze na sprzedaż lub wynajem społeczne czynszowe komunalne Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku. Tabela 1.6. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Białymstoku Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem ogółem pow. użytk. (tys. m kw.) 93,7 96,9 124,0 141,0 126,9 130,8 128,9 155,2 107,9 - na 1000 ludności 4,3 4,1 5,7 5,4 5,3 5,5 5,8 7,6 5,3 - na 1000 zaw. małżeństw Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem na 1000 ludności 0,4 1,3 0,1 0,9 0,8 0,2-0,9-2,7-0,7 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 75,0 79,5 74,4 89,6 82,8 83,2 75,2 69,0 68,6 Liczba izb oddanych Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 3,2 3,8 3,5 3,3 3,5 3,3 3,5 3,1 3,2 Przec. pow. izby (m kw.) 20,5 23,4 22,1 23,7 23,9 23,1 21,8 22,1 21,5 Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku. 62 Narodowy Bank Polski

9 II II II II II IV 2005 II 2006 IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 liczba dni Tysiące Białystok 1.4. Informacje o rynku mieszkaniowym w Białymstoku Tabela 1.7. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Białymstoku L.p. Wyszczególnienie Dew eloperzy Biura pośredników Kancelarie notarialne Biura rzeczoznaw ców majątkow ych Spółdzielnie mieszkaniow e Wspólnoty mieszkaniow e Źródło: szacunki NBP O/O w Białymstoku na podstawie danych o przedsiębiorcach. Tabela 1.8. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Białymstoku Liczba umów Wartość w mln zł 408,1 443,5 566,8 683,9 488,8 469,3 Źródło: szacunki NBP O/O w Białymstoku na podstawie danych BaRN. Wykres 1.9. Wskaźnik produkcji mieszkań w Białymstoku Wykres Średni czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym w Białymstoku wskaźnik pozwolenia na budowę Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku. Kwartalna liczba mieszkań oddanych do użytkowania w latach szacunek na podstawie struktury udziału mieszkań oddanych z lat Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Narodowy Bank Polski 63

10 Białystok Ceny na rynku mieszkaniowym w Białymstoku (wg bazy NBP) Tabela 1.9. Poziom średniej ceny m kw. mieszkania w Białymstoku Rynek pierwotny Rynek wtórny Notow anie ofertow a trans. ofertow a trans. hedoniczna (trans.) IV I IV I II IV I IV I II IV I II IV I II IV I II IV Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Tabela Dynamika zmian średniej ceny m kw. mieszkania w Białymstoku Notow anie Rynek pierwotny ofert. trans. Dynamika kw./kw. ofert. Rynek wtórny trans. Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. hedon. (trans.) Rynek pierwotny ofert. trans. Dynamika r/r ofert. Rynek wtórny trans. hedon. (trans.) IV ,0 103,6 111,0 118,5 105, ,3 112,3 117,0 119,7 100, I 113,0 126,3 110,8 111,7 100, ,9 105,2 103,7 115,6 99,3 154,0 154,6 149,2 183,3 105,4 IV ,0 109,2 101,2 100,0 100,8 183,2 162,9 136,1 154,7 100,9 102,7 101,6 102,2 89,9 96,6 122,7 147,4 118,9 116,1 97,0 I 110,2 96,4 102,4 105,7 105,3 119,6 112,5 109,8 109,9 101,8 II 90,5 103,4 98,4 104,5 102,1 121,8 110,5 104,3 99,3 104,7 IV ,4 100,7 99,3 99,9 93,4 94,6 101,9 102,3 99,2 97,1 116,6 96,7 97,2 96,3 110,6 107,4 97,0 97,4 106,3 111,1 I 86,0 99,4 100,0 97,0 93,8 83,8 100,1 95,1 97,7 98,9 103,9 96,2 100,6 97,7 92,2 96,3 93,1 97,2 91,2 89,3 IV ,1 101,1 99,5 97,3 107,3 102,2 93,5 97,4 88,8 102,6 99,2 99,0 102,4 103,8 98,8 87,0 95,7 102,5 95,7 91,7 I 96,8 100,3 99,6 103,0 98,6 97,9 96,5 102,1 101,6 96,4 II 103,2 98,5 100,9 98,1 103,0 97,3 98,9 102,4 102,0 107,6 IV ,7 100,5 101,2 97,3 99,0 98,9 98,3 104,1 102,0 99,2 101,1 101,4 101,1 105,3 100,3 100,8 100,6 102,8 103,5 100,8 I 99,9 99,2 98,9 98,7 101,0 103,9 99,6 102,1 99,2 103,2 II 100,1 101,3 99,3 93,3 99,7 100,8 102,3 100,5 94,4 99,9 IV ,9 95,0 99,5 107,5 101,0 101,0 96,8 98,9 104,3 102,0 99,0 99,5 99,4 99,0 100,4 98,9 94,9 97,2 98,0 102,1 I 99,1 95,8 98,9 93,4 98,3 98,1 91,7 97,2 92,7 99,5 II 105,9 102,8 98,2 104,0 101,0 103,8 93,1 96,0 103,3 100,8 IV ,8 96,7 99,9 90,9 97,7 102,6 94,7 96,4 87,3 97,5 100,3 105,8 99,8 102,7 101,2 104,0 100,7 96,9 90,6 98,2 I 99,4 96,1 99,3 95,6 99,5 104,3 101,0 97,3 92,8 99,4 II 100,3 102,2 99,4 100,7 100,4 98,8 100,4 98,5 89,9 98,8 IV ,8 99,3 99,4 97,7 99,2 99,7 103,1 98,1 96,7 100,2 98,3 100,2 100,4 101,1 99,5 97,8 97,6 98,6 95,2 98,5 64 Narodowy Bank Polski

11 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II zł / m kw. zł / m kw. Białystok Ceny mieszkań i ich cechy Rynek pierwotny w Białymstoku Wykres Ceny ofertowe na RP Wykres Ceny transakcyjne na RP minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RP, oferty minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RP, transakcje <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RP, oferty <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RP, transakcje pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Narodowy Bank Polski 65

12 zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 II II II II II II II II II II Białystok Wykres Relacja podaży i popytu na mieszkania o powierzchni mniejszej, równej 50 m kw. oraz powyżej 50 m kw. na RP <=50 m kw. >50 m kw. Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku Rynek wtórny w Białymstoku Wykres Ceny mieszkań na RW oferty Wykres Ceny mieszkań na RW transakcje minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RW oferty minimalna maksymalna średnia hedoniczna mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RW transakcje <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. 66 Narodowy Bank Polski

13 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 Białystok Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RW oferty Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RW transakcje pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres Ceny wg formy własności RW, oferty pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres Ceny wg formy własności RW, transakcje spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RW, oferty spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Białystok. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RW, transakcje niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Białystok. niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Białystok. Narodowy Bank Polski 67

14 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Białystok Wykres Ceny wg kondygnacji RW, oferty Wykres Ceny wg kondygnacji RW, transakcje <= Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres Ceny wg technologii budowy RW, oferty <= Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres Ceny wg technologii budowy RW, transakcje tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres Ceny wg roku budowy RW, oferty tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres Ceny wg roku budowy RW, transakcje pow Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku pow Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. 68 Narodowy Bank Polski

15 Bydgoszcz 2. Bydgoszcz 2.1. Tendencje na rynku mieszkaniowym Czynniki wpływające na sytuację na rynku mieszkaniowym W 2013 r. czynniki demograficzne i ekonomiczne, kształtujące popyt na mieszkania były niekorzystne. W 2013 r. zanotowano spadek liczy mieszkańców Bydgoszczy zameldowanych na pobyt stały. Potwierdza to utrzymujące się ujemne saldo migracji stałej, które wyniosło 986 w 2013 r. (było ono mniejsze niż w 2012 r., gdy wyniosło 1075). Współczynnik migracji stałej w Bydgoszczy wyniósł w 2013 r. minus 2,7%, wobec minus 3, w roku poprzednim. W 2013 r. w Bydgoszczy zawarto 1564 małżeństwa, tj. o 301 mniej niż przed rokiem. Współczynnik małżeństw obniżył się o 0,8 p. p. (r/r) i wynosił 4,4%. W ostatnich latach utrzymywały się także ujemne salda przyrostu naturalnego. Ostatnie lata uwidoczniły zmiany w strukturze wiekowej ludności zachodzące na skutek starzejącego się społeczeństwa. Na koniec 2013 r. liczba osób w wieku przedprodukcyjnym, tj lat nie zmieniła się w stosunku do roku poprzedniego i stanowiła 15,7% mieszkańców Bydgoszczy. Zmalał udział ludności w wieku produkcyjnym z poziomu 63,5% w 2012 r. do 62,7% w 2013 r. To niekorzystne dla lokalnego rynku pracy zjawisko obserwowane jest już od 2005 r. Udział ludności w wieku poprodukcyjnym systematycznie rośnie - w 2012 r. wynosił 20,8%, w 2013 r. wzrósł do 21,6%. Stopa bezrobocia rejestrowanego w Bydgoszczy w 2013 r. nieznacznie wzrosła do poziomu 8,8%, z 8,5 % w 2012 r. Od lat utrzymuje się znaczny udział osób w wieku do 34 r. życia wśród bezrobotnych. Na przestrzeni ostatnich lat zauważalny jest systematyczny, niewielki wzrost przeciętnego wynagrodzenia brutto w sektorze przedsiębiorstw. W roku 2013 wynagrodzenie w Bydgoszczy wyniosło 3326 zł i było o 53 zł wyższe niż w 2012 r. Według danych Biura Informacji Kredytowej w 2013 r. łączna wartość kredytów udzielonych przez banki na zakup mieszkań w Bydgoszczy spadła aż o 17,5% (ogółem w Polsce także odnotowano spadek, ale na poziomie 4,2%), zaś ich liczba zmniejszyła się o 13,7%. Dane statystyczne dotyczące zasobu mieszkaniowego Bydgoszczy w 2013 r. wskazują na jego wzrost o 0,7%, podobnie jak w roku Liczba lokali przypadająca na 1000 mieszkańców na koniec 2013 r. wyniosła przeciętna liczba osób przypadających na 1 mieszkanie utrzymała się na poziomie zbliżonym do 2012 r. Wskaźnik powierzchni użytkowej mieszkania na 1 osobę kształtował się podobnie jak w 2012 r. i wynosił 23,5 m kw Sektor budowlany W 2013 r. w Bydgoszczy oddano do użytkowania 1044 mieszkania, czyli o 2% więcej niż w roku poprzednim. W tym samym czasie liczba wydanych pozwoleń na budowę mieszkań wyniosła 717 i była najniższa od 2006 r., co przełoży się na niższą podaż na rynku pierwotnym w bieżącym i następnym roku. W 2013 r. rozpoczęto budowę 1204 mieszkań, a więc o 43,8% więcej niż w 2012 r. Narodowy Bank Polski 69

16 Bydgoszcz Sytuacja na rynku mieszkaniowym: Pierwotny rynek mieszkaniowy Średnie ceny ofertowe i transakcyjne były wyższe niż w roku poprzednim. Z danych uzyskanych w trakcie prowadzonego przez Narodowy Bank Polski badania cen nieruchomości mieszkaniowych wynika, że 2013 r. był rokiem odbicia średnich cen na rynku pierwotnym. Średnia cena ofertowa m kw. w IV kw.2013 r. wynosiła 5279 zł, natomiast średnia cena transakcyjna m kw zł. Za przeciętne wynagrodzenie można było zakupić w 2013 r. na rynku pierwotnym można było nabyć 0,69 m kw. nowego mieszkania (2012 r. 0,71 m kw.). W 2014 r. został uruchomiony rządowy program Mieszkanie dla Młodych. Limit programu MDM dla Bydgoszczy w I kw r. wynosił 4440 zł/m kw. i został ustalony na poziomie niższym niż średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym (4601 zł/m. kw.) Wtóry rynek mieszkaniowy W 2013 r. na rynku wtórnym systematycznie spadały ceny ofertowe i transakcyjne. Średnia cena ofertowa m kw. w IV kw.2013 r. wynosiła 3736 zł, natomiast średnia cena transakcyjna m kw zł. Za przeciętne wynagrodzenie można było zakupić w 2013 r. na rynku wtórnym 0,97 m kw. mieszkania (2012 r. 0,95 m kw.). W 2013 r. średni czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym wyniósł podobnie jak w 2012 r. około 109 dni. Zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym największym zainteresowaniem nabywców cieszyły się mieszkania 2-3 pokojowe o metrażu do 60 m kw. Mieszkania wybudowane po 2002 r. były wyceniane wyżej niż mieszkania starsze, budowane w technologii prefabrykowanej. Decydujące znaczenie przy zakupie mieszkania w większości przypadków ma w pierwszej kolejności jego lokalizacja, a następnie cena Tendencje na rynku nieruchomości komercyjnych Nieruchomości biurowe Dane firmy Colliers International 1 wskazują, że bydgoski rynek nieruchomości komercyjnych posiada aktualnie ok m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Stopa pustostanu wynosi ok. 16%. W mieście powstają pierwsze parki biurowe. W centrum Bydgoszczy, w odnowionych kamienicach znajdują się mniejsze biura, wynajmowane głównie przez banki, kancelarie prawne oraz biura nieruchomości. Oferta skierowana jest zarówno do klientów poszukujących biur o powierzchni kilkuset metrów, jak i powyżej tysiąca. Czynsze wraz z opłatami eksploatacyjnymi są na poziomie niższym o ok od tych, które można spotkać w większych miastach re- 1 Colliers International Przegląd rynku biurowego 1 połowa Narodowy Bank Polski

17 Bydgoszcz gionalnych. Stawki miesięczne czynszu za nowoczesną powierzchnię biurową klasy "B" wahają się od 6,5-8,0 euro /m kw. natomiast klasy "A" mieszczą się w przedziale od 8,0-9,5 euro/m kw Nieruchomości handlowe Na koniec lipca 2013 roku zasoby powierzchni handlowych w Bydgoszczy wyniosły ok m kw. 3, natomiast współczynnik pustostanów kształtował się na poziomie ok 6%. Nasycenie powierzchnią handlową wynosiło 546 m kw. na 1000 mieszkańców Magazyny Region kujawsko pomorski charakteryzuje rozwijający się rynek magazynowy, którego atuty to centralna lokalizacja i dostęp do autostrady A1 łączącej północ z południem kraju. Utworzona niedawno specjalna strefa ekonomiczna w Łysomicach, oddalonych o około 50 km od Bydgoszczy, przyciąga producentów elektroniki i telekomunikacji, jak również firmy z branży dóbr szybko zbywalnych (FMCG). W Grudziądzu, odległym od Bydgoszczy o około 80 km, zlokalizowane zostały natomiast centra logistyczne dużych sieci handlowych. Mimo że zasoby powierzchni logistycznej wynoszą obecnie tylko m kw., w przyszłości planowane jest dostarczenie na rynek w przyszłości ponad dwukrotnie większej powierzchni magazynowej. wyjściowa wynajmu powierzchni magazynowej w Bydgoszczy wynosi około 3,5 euro/m kw. miesięcznie Analiza danych zgromadzonych w bazie BaNK Na koniec 2013 r. według badań, średnia ofertowa stawka czynszu netto powierzchni handlowej w nowoczesnych galeriach handlowych wynosiła 56 zł/m kw., a stawka transakcyjna 91,5 zł/m kw. Średni koszty eksploatacji netto to 20 zł/m kw., a średnia długość kontraktów najmu wynosi dla ofert 4-5 lat, a dla transakcji 5-6 lat. 2 Colliers International Przegląd rynku biurowego 1 połowa Polska Rada Centrów Handlowych Retail Research Forum 1 połowa 2013 Narodowy Bank Polski 71

18 tys. osób na 1000 ludności Bydgoszcz 2.3. Podstawowe dane mieszkaniowe w Bydgoszczy Tabela 2.1. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Bydgoszczy Wyszczególnienie Zasób mieszkaniowy - mieszkania ogółem mieszkania na 1000 ludności Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. m kw.) przeciętna (m kw.) ,1 57,2 57,2 57,7 57,8 57,8 57,9 -na osobę (m kw.) 19,7 21,1 21,4 21,6 22,0 22,3 23,2 22,9 23,2 23,5 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,5 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,5 3,4 3,5 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,9 2,7 2,7 2,6 2,6 2,6 2,5 2,5 2,5 2,5 L. gospodarstw domow ych w g NSP L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie wg NSP 1,12 1,02 Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy; dane dla lat dostępne w raporcie z 2011 r. rok 2013 szacunek O/O w Bydgoszczy Czynniki demograficzne w Bydgoszczy Tabela 2.2. Czynniki demograficzne w Bydgoszczy Wg stanu na koniec: Liczba ludności Przyrost naturalny Saldo migracji Zmiany l. ludności w liczbach bezwzględnych Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1000 ludności Małżeństw a ,1-2,5 4, ,5-2,7 4, ,3-4,2 4, ,0-4,5 5, ,9-5,2 6, ,3-6,0 6, ,5-4,8 6, ,5-4,5 6, ,6-3,6 5, ,8-3,1 5, ,6-3,0 5, ,7-2,7 4,4 Wykres 2.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Bydgoszczy Wykres 2.2. Relacje demograficzne w Bydgoszczy 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0-2,0-4,0-6,0-8,0 0 Przyrost naturalny Saldo migracji Małżeństwa Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. 72 Narodowy Bank Polski

19 stopa bezrobocia (%) udział ludności do 34 r.ż. (%) zł / miesiąc Bydgoszcz Tabela 2.3. Gospodarstwa domowe w Bydgoszczy Gospodarstw a domow e Gospodarstw a domow e i ludność (liczba) Udział (w %) NSP 2002 NSP 2011 NSP 2002 NSP 2011 OGÓŁEM w tym z 1 osobą % 27% w tym z 2 osobami % w tym z 3 osobami % 21% w tym z 4 osobami % 14% w tym z 5 i w ięcej osobami % 7% Ludność w gospodarstw ach Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2,54 2,48 Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. Tabela 2.4. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i nieprodukcyjnym w Bydgoszczy Udział ludności (w %) w w ieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym ,5 19,5 16, ,6 17,7 16, ,3 16,2 19, ,0 15,9 20, ,5 15,7 20, ,7 15,7 21,6 Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy Czynniki ekonomiczne w Bydgoszczy Wykres 2.3. Stopa bezrobocia oraz udział ludność do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Bydgoszczy (w %) Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy Bydgoszcz Polska udział ludność do 34 r.życia wśród ludności bezrobotnej Wykres 2.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Bydgoszczy Bydgoszcz Polska Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. Narodowy Bank Polski 73

20 IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV m kw. mln zł II II II II II IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 m kw. krotność przec.mies.wynagr. Bydgoszcz Wykres 2.5. Dostępność mieszkania (m kw.) za przeciętne wynagrodzenie w Bydgoszczy 1,05 0,95 0,85 0,75 0,65 0,55 0,45 Wykres 2.6. Dostępność kredytu złotowego przy przeciętnym wynagrodzeniu w Bydgoszczy rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. Wykres 2.7. Kredytowa dostępność mieszkania przy kredycie złotowym w Bydgoszczy rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. Wykres 2.8. Nowo zawarte umowy kredytowe Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. Źródło: NBP na podst. BIK oraz BGK Budownictwo mieszkaniowe w Bydgoszczy Tabela 2.5. Budownictwo mieszkaniowe w Bydgoszczy Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub wynajem bd. bd Mieszkania, których budowę rozpoczęto Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub wynajem 311 bd. bd. bd. bd Mieszkania oddane do użytkowania Ogółem, w tym: indyw idualne spółdzielcze na sprzedaż lub wynajem społeczne czynszowe komunalne Narodowy Bank Polski

21 II II II II II IV 2005 II 2006 IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 liczba dni Tysiące Bydgoszcz Tabela 2.6. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Bydgoszczy Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem ogółem pow. użytk. (tys. m kw.) 61,7 36,4 53,4 47,3 99,3 63,1 70,0 63,2 64,2 72,2 - na 1000 ludności 2,2 1,4 1,9 1,8 4,2 2,8 2,8 2,4 2,8 2,9 - na 1000 zaw. małżeństw Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem na 1000 ludności 2,47 4,11 4,16 4,67 2,46 3,82 3,11 2,78 2,33 1,45 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 74,2 72,1 78,4 70,9 65,7 64,0 70,3 73,1 62,8 69,2 Liczba izb oddanych Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 3,4 3,6 3,4 3,2 3,1 3,0 3,4 3,2 3,0 3,1 Przec. pow. izby (m kw.) 22,0 20,1 22,9 21,9 20,9 21,1 20,6 22,6 20,9 22,3 Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy Informacje o rynku mieszkaniowym w Bydgoszczy Tabela 2.7. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Bydgoszczy L.p. Wyszczególnienie Dew eloperzy Pośrednicy nieruchomości Kancelarie notarialne Biura rzeczoznawców majątkowych Spółdzielnie mieszkaniowe Wspólnoty mieszkaniowe Źródło: szacunki NBP O/O w Bydgoszczy na podstawie danych z GUS i MTBiGM. Tabela 2.8. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Bydgoszczy Liczba umów Wartość w mln zł 243,05 214,13 311,94 332,93 285,34 285,93 Źródło: szacunki NBP O/O w Bydgoszczy. Wykres 2.9. Wskaźnik produkcji mieszkań Wykres Średni czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym w Bydgoszczy wskaźnik pozwolenia na budowę Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. Narodowy Bank Polski 75

22 Bydgoszcz Ceny na rynku mieszkaniowym w Bydgoszczy (wg bazy NBP) Tabela 2.9. Poziom średniej ceny m kw. mieszkania w Bydgoszczy Notow anie ofertow a trans. ofertow a trans. hed. (trans.) IV I IV I II IV I IV I II IV I II IV I II IV I II IV Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Tabela Dynamika zmian średniej ceny m kw. mieszkania w Bydgoszczy Notow anie Rynek pierw otny Rynek pierwotny ofert. trans. Dynamika kw./kw. ofert. Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Rynek wtórny trans. Rynek w tórny hedon. (trans.) Rynek pierwotny ofert. trans. Dynamika r/r ofert. Rynek wtórny trans. hedon. (trans.) IV ,7 105,6 110,0 97,3 96, ,0 107,3 129,6 120,2 95, I 126,6 135,6 109,0 120,7 102, ,6 109,1 105,5 114,3 106,5 154,0 167,7 164,0 161,4 101,0 IV ,7 102,6 95,3 96,0 100,8 122,3 163,0 142,1 159,3 105,1 101,3 99,1 93,1 101,1 99,6 108,7 150,5 102,2 134,0 109,7 I 102,9 109,7 114,0 104,8 98,3 88,3 121,7 106,9 116,4 105,1 II 98,5 93,7 98,8 99,3 101,8 99,3 104,6 100,0 101,1 100,5 IV ,6 101,7 102,1 99,0 99,2 103,3 103,6 107,2 104,2 98,9 99,0 105,8 96,6 99,0 104,5 101,0 110,6 111,1 102,0 103,7 I 99,1 96,3 98,1 91,4 90,3 97,3 97,0 95,6 88,9 95,3 100,5 98,4 105,7 109,7 111,2 99,2 101,9 102,2 98,2 104,0 IV ,4 98,7 99,0 102,0 95,6 99,0 98,8 99,1 101,2 100,3 102,9 96,4 100,0 97,1 100,4 102,8 90,1 102,6 99,3 96,4 I 98,9 107,3 101,6 93,4 94,1 102,6 100,4 106,3 101,6 100,4 II 100,2 102,0 99,1 107,5 104,0 102,4 104,1 99,7 99,5 93,9 IV ,0 93,0 94,6 98,7 98,8 95,8 98,1 95,3 96,2 97,1 100,7 102,7 101,2 103,4 101,5 93,8 104,6 96,5 102,5 98,1 I 101,8 98,0 102,4 94,6 96,3 96,5 95,4 97,3 103,8 100,4 II 99,8 98,7 97,7 96,0 99,3 96,1 92,3 95,9 92,7 95,8 IV ,8 101,1 96,7 101,2 98,4 103,1 100,4 98,0 95,0 95,5 99,3 97,7 99,0 96,6 101,1 101,7 95,6 95,8 88,8 95,1 I 100,1 103,7 101,2 97,9 100,0 100,0 101,1 94,7 91,9 98,8 II 100,2 96,1 91,7 99,3 100,8 100,4 98,4 88,9 95,0 100,3 IV ,5 102,5 107,7 99,0 99,4 98,1 99,8 99,0 93,0 101,2 103,1 105,2 93,7 101,9 101,3 101,8 107,4 93,7 98,0 101,5 I 104,0 99,2 102,0 97,5 100,7 105,8 102,8 94,4 97,7 102,2 II 101,1 101,7 97,1 100,2 100,5 106,7 108,8 100,0 98,6 102,0 IV ,8 92,5 103,6 101,4 99,9 110,3 98,1 96,2 100,9 102,5 95,5 101,6 107,6 98,2 100,6 102,1 94,8 110,4 97,3 101,8 76 Narodowy Bank Polski

23 II II II II II II II II II II zł / m kw. zł / m kw. Bydgoszcz Tabela Średnie stawki najmu mieszkań (zł/m kw.) na rynku wtórnym w Bydgoszczy Rynek w tórny Notow anie ofert. trans. Staw ka średnia bd. 18,3 18,3 IV 2006 bd. 17,2 17,2 bd. 18,0 18,0 I bd. 17,9 17,9 bd. 23,0 23,0 IV 2007 bd. 27,0 27,0 bd. 22,1 22,1 I bd. 22,0 22,0 II bd. 21,7 21,7 IV 2008 bd. 19,7 19,7 bd. 20,3 20,3 I bd. 23,1 23,1 bd. 19,8 19,8 IV 2009 bd. 22,0 22,0 bd. 18,0 18,0 I bd. 16,1 16,1 II bd. 18,8 18,8 IV 2010 bd. 21,2 21,2 bd. 19,4 19,4 I bd. 21,4 21,4 II bd. 17,9 17,9 IV 2011 bd. 24,0 24,0 bd. 21,6 21,6 I bd. 20,8 20,8 II bd. 21,0 21,0 IV 2012 bd. 17,0 17,0 bd. 18,0 18,0 I 23,0 18,0 20,5 II bd. 19,0 19,0 IV ,0 19,5 bd. 18,6 18,6 Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy Ceny mieszkań i ich cechy Rynek pierwotny w Bydgoszczy Wykres Ceny ofertowe na RP Wykres Ceny transakcyjne na RP minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Narodowy Bank Polski 77

24 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Bydgoszcz Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RP, oferty Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RP, transakcje <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RP, oferty <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RP, transakcje pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Wykres Relacja podaży i popytu na mieszkania o powierzchni mniejszej, równej 50 m kw. oraz powyżej 50 m kw. na RP <=50 m kw. >50 m kw. Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. 78 Narodowy Bank Polski

25 zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 II II II II II II II II II II zł / m kw. zł / m kw. Bydgoszcz Rynek wtórny w Bydgoszczy Wykres Ceny mieszkań na RW oferty Wykres Ceny mieszkań na RW transakcje minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RW oferty minimalna maksymalna średnia hedoniczna mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RW transakcje <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RW oferty <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RW transakcje pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Narodowy Bank Polski 79

26 II II II II II II II II II II zł / m kw. zł / m kw. II II II II II II II II II II zł / m kw. zł / m kw. II II II II II II II II II II zł / m kw. zł / m kw. Bydgoszcz Wykres Ceny wg formy własności RW, oferty Wykres Ceny wg formy własności RW, transakcje spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RW, oferty spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RW, transakcje niski przeciętny wysoki niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Wykres Ceny wg kondygnacji RW, oferty Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Wykres Ceny wg kondygnacji RW, transakcje <= Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. <= Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. 80 Narodowy Bank Polski

27 II II II II II II II II II II zł / m kw. zł / m kw. II II II II II II II II II II zł / m kw. zł / m kw. Bydgoszcz Wykres Ceny wg technologii budowy RW, oferty Wykres Ceny wg technologii budowy RW, transakcje tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Wykres Ceny wg roku budowy RW, oferty tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Wykres Ceny wg roku budowy RW, transakcje pow Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy pow Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Narodowy Bank Polski 81

28 Katowice 3. Katowice 3.1. Tendencje na rynku mieszkaniowym Czynniki wpływające na sytuację na rynku mieszkaniowym Relatywnie niskie ceny mieszkań w aglomeracji śląskiej są rezultatem stosunkowo dużej podaży mieszkań, spadkowych trendów demograficznych oraz specyficznych dla regionu zagrożeń związanych ze szkodami górniczymi. W Katowicach od wielu lat utrzymuje się tendencja spadkowa liczby ludności, na skutek ujemnego przyrostu naturalnego i ujemnego salda migracji. W perspektywie najbliższych lat prognozy wskazują na dalszy spadek liczby ludności. Niekorzystnym zjawiskiem jest zwiększający się udział osób w wieku poprodukcyjnym oraz zmniejszający się udział mieszkańców w wieku przedprodukcyjnym. Świadczy to o starzeniu się ludności miasta i wskazuje na możliwość wystąpienia w przyszłości niedoboru ludności w wieku produkcyjnym. Z drugiej strony obraz może zaburzać zjawisko migracji mieszkańców Katowic do innych miast aglomeracji. Dobrze rozwinięta sieć komunikacyjna zapewnia relatywnie szybkie przemieszczanie się pomiędzy poszczególnymi miastami. Od 2009 r. widoczny jest trend wzrostu stopy bezrobocia rejestrowanego w Katowicach, która wyniosła 5%. Pomimo tego na koniec 2013 r. stopa bezrobocia należała do najniższych w kraju. W 2013 r. nieznacznie spadł odsetek osób do 34 roku życia wśród bezrobotnych. Wynagrodzenia nadal utrzymywały się na najwyższym poziomie w kraju. Czynnikiem wpływającym na ich wysokość były płace w przemyśle, zwłaszcza w górnictwie węgla kamiennego. Według danych Biura Informacji Kredytowej w 2013 r. łączna wartość kredytów udzielonych przez banki na zakup mieszkań w Katowicach spadła o 8%, natomiast ich liczba zmniejszyła się o ok. 16,3%. Sytuacja mieszkaniowa nie uległa zasadniczym zmianom. Wskaźniki charakteryzujące zaludnienie mieszkań w Katowicach (przeciętna powierzchnia użytkowa na 1 osobę i przeciętna liczba osób w mieszkaniu) pozostały na zbliżonym poziomie Sektor budowlany W 2013 r., w relacji do poprzedniego roku, wzrosła liczba mieszkań oddanych do użytkowania, tym samym nastąpiło odwrócenie tendencji spadkowej obserwowanej od kilku lat. W następnych latach można spodziewać się dalszego wzrostu liczby lokali oddanych do użytkowania ze względu na rekordową liczbę mieszkań, których budowę rozpoczęto, zwłaszcza mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem. Firmy deweloperskie dostosowują ofertę mieszkań do preferencji kupujących i zwiększają liczbę lokali budowanych w segmencie popularnym (powierzchnia od 40 m kw. do 60 m kw.) w nowoczesnej technologii i w korzystnych lokalizacjach. Należy podkreślić, że Katowice, jako część zurbanizowanej aglomeracji śląskiej, gdzie zatarte są granice między miastami, mają ograniczoną podaż terenów budowlanych. W związku z tym część nowych inwestycji mieszkaniowych jest realizowana w sąsiednich miastach. 82 Narodowy Bank Polski

29 Katowice W 2013 r. w Katowicach oddano do użytkowania 510 mieszkań, czyli o 35,6% więcej niż w roku poprzednim. W tym samym czasie liczba wydanych pozwoleń na budowę mieszkań wyniosła 1006, 8,5% mniej niż w 2012 r. W 2013 r. rozpoczęto budowę 1334 mieszkań, co stanowi ponad dwukrotność liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto z poprzedniego roku Sytuacja na rynku mieszkaniowym: Pierwotny rynek mieszkaniowy W 2013 r. ceny ofertowe na rynku pierwotnym kształtowały się na nieco wyższym poziomie niż w roku poprzednim, natomiast ceny transakcyjne mieszkań obniżyły się. Średnia cena ofertowa m kw. w IV kw.2013 r. wynosiła 5456 zł, natomiast średnia cena transakcyjna m kw zł. Deweloperzy elastycznie reagowali na popyt i dostosowywali ceny mieszkań do możliwości finansowych potencjalnych klientów. W 2014 r. został uruchomiony rządowy program Mieszkanie dla Młodych. Limit programu MDM dla Katowic wynosił w I kw r zł/m kw. i był na poziomie zbliżonym do średnich cen transakcyjnych (4532 zł/m kw.). Program ten dotyczy wyłącznie rynku pierwotnego, lecz pośrednio może wpłynąć także na poziom cen na rynku wtórnym Wtórny rynek mieszkaniowy W 2013 r., w stosunku do 2012 r., na rynku wtórnym w Katowicach zaobserwowano spadek średnich cen ofertowych i transakcyjnych, przy czym tempo spadku cen ofertowych było szybsze. Średnia cena ofertowa m kw. w IV kw.2013 r. wynosiła 3928 zł, natomiast średnia cena transakcyjna m kw zł. Podobne tendencje wykazywała średnia cena transakcyjna korygowana indeksem hedonicznym. Średni czas sprzedaży mieszkania na tym rynku skrócił się do 90 dni. Może to świadczyć o tym, że kupujący nie oczekują dalszych spadków cen. Potwierdzeniem tego jest wzrost cen transakcyjnych w I kw r. Nie można jednak ocenić na ile ten trend będzie trwały. W dalszym ciągu zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym najlepiej sprzedawały się mieszkania z segmentu popularnego - o powierzchni od 40 do 60 m kw. Wynikało to m.in. ze struktury gospodarstw domowych (więcej mniejszych gospodarstw domowych) oraz ich możliwości finansowych związanych z ograniczoną zdolnością kredytową. Miasta aglomeracji śląskiej, objęte badaniem rynku nieruchomości charakteryzują się dużym zróżnicowaniem cen mieszkań. Na wtórnym rynku mieszkaniowym w dalszym ciągu najwyższe ceny transakcyjne obserwowano w Katowicach i Tychach, relatywnie wysoki poziom cen utrzymywał się również w Gliwicach i Mikołowie, zaś najniższy w Piekarach Śląskich i Bytomiu. Tempo zmian cen w poszczególnych miastach było zróżnicowane i wynikało z lokalnych uwarunkowań ekonomicznych (różnice w średniej płacy, stopa bezrobocia). Analizując katowicki rynek nieruchomości mieszkaniowych należy zwrócić również uwagę na sytuację na rynkach mieszkaniowych aglomeracji śląskiej oraz na rynek domów jednorodzin- Narodowy Bank Polski 83

30 Katowice nych. Oferta domów na rynku pierwotnym koncentruje się w większości w południowych dzielnicach Katowic, które cechuje potencjał rozwoju budownictwa jednorodzinnego ze względu na większą podaż gruntów pod zabudowę, przewagę terenów zielonych i znikomą obecność przemysłu. Na rynek domów jednorodzinnych w Katowicach wpływa dostępność zabudowy jednorodzinnej w miastach sąsiadujących. Dla potencjalnych nabywców zakup domu w tych miastach jest bardziej atrakcyjny niż w Katowicach, nie tylko ze względu na nieco niższe ceny, ale również na niejednokrotnie lepsze połączenia komunikacyjne z centrum Katowic. Na rynku pierwotnym w ofercie przeważa zabudowa szeregowa, a na wtórnym domy w zabudowie wolnostojącej Tendencje na rynku nieruchomości komercyjnych Nieruchomości biurowe Na koniec 2013 r. podaż powierzchni biurowej wynosiła 308,5 tys. m kw. Czynsze kształtowały się w przedziale od 12,5 do 13,5 euro/m kw. miesięcznie, natomiast stopa pustostanów wynosiła 9%. Katowice odnotowały rosnącą aktywność deweloperską. W budowie było 78 tys. m kw. powierzchni biurowej 4. Dzięki inwestycjom z ostatnich lat Katowice dołączyły do grona największych rynków w Polsce i stały się największym centrum biurowym w aglomeracji śląskiej. Popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe w Katowicach jest generowany między innymi przez inwestorów zagranicznych, którzy zdecydowali się na prowadzenie działalności w Katowickiej Specjalnej Strefie Ekonomicznej oraz przez firmy z sektora usług biznesowych (centra informatyczne, księgowo finansowe, obsługi klienta). W Katowicach od II półrocza 2010 r. spada współczynnik pustostanów 5. To pokazuje, że Katowice wciąż przyciągają nowych najemców, a firmy już działające na tym rynku rozszerzają swoja działalność i wynajmują nowe biura. Ubiegły rok był również rekordowy pod względem wynajętej powierzchni. Całkowity wolumen transakcji przekroczył 50 tys. m kw. (wobec 36,6 tys. m kw. w 2012 r.) 6. Rozwój rynku biurowego w Katowicach stymulują najemcy z sektora outsourcingu usług biznesowych, którzy coraz częściej rozpoczynają tutaj swoją działalność i wynajmują biura Nieruchomości handlowe Na koniec 2013 r. na Górnym Śląsku podaż powierzchni handlowej kształtowała się na poziomie 1,1 mln m kw. Wśród głównych polskich aglomeracji, poziom nasycenia powierzchnią handlową na Górnym Śląsku należał do najniższych (około 490 m kw./1000 mieszkańców). W 2013 r. oddano do użytku 126,2 tys. m kw. powierzchni handlowej w ramach 4 nowych obiektów. Na koniec 2013 r. w budowie znajdowało się łącznie 35 tys. m kw. 7 Czynsze w najlepiej zlokalizowanych centrach handlowych kształtowały się na poziomie średnio od 45 do 50 euro/m kw. Stopa pusto- 4 JLL Największe rynki biurowe poza Warszawą IV kw. 2013r. 5 JLL Katowice Office market Q Colliers International Przegląd rynku nieruchomości podsumowanie 2013 r. 7 Colliers International Przegląd rynku nieruchomości podsumowanie 2013 r. 84 Narodowy Bank Polski

31 Katowice stanów wynosiła około 3% 8. Czynnikiem sprzyjającym rozwojowi rynku nieruchomości handlowych jest duży aglomeracyjny i regionalny rynek zbytu (ponad 2 mln mieszkańców na koniec 2013 r.). Na rynku nieruchomości handlowych rośnie konkurencja pomiędzy obiektami już istniejącymi, a nowo budowanymi. Przyszłość dla rozwoju rynku powierzchni handlowych to nie tylko budowa nowych galerii, ale również repozycjonowanie już istniejących obiektów. Na rynku coraz bardziej widoczna jest konkurencja ze strony dyskontów Magazyny Podaż nieruchomości magazynowych na koniec 2013 r. wynosiła 1,4 mln m kw., czynsze mieściły się w przedziale od 2,4 do 3,3 euro/m kw. miesięcznie, natomiast stopa pustostanów kształtowała się na poziomie 9,3%. Obecnie w budowie znajduje się ok. 37 tys. m kw. powierzchni magazynowej. Region Górnego Śląska jest największym po Warszawie rynkiem magazynowym w Polsce. Czynnikiem sprzyjającym rozwojowi tego segmentu jest przemysłowy charakter regionu, zaawansowana infrastruktura transportowa (dostęp do lotnisk, dobrze rozwinięta sieć dróg autostrady A1 i A4 oraz Drogowa Trasa Średnicowa, łącząca większość głównych miast Aglomeracji). Obok istniejących kompleksów magazynowych, mieszczących się głównie w Gliwicach, Chorzowie, Mysłowicach i Tychach, pojawiają się również nowe lokalizacje położone wzdłuż nowego fragmentu autostrady A1 na odcinku od Gliwic do Pyrzowic Analiza danych zgromadzonych w bazie BaNK W Katowicach w II półroczu 2013 r. wartość średniego czynszu netto dla powierzchni biurowych w budynkach klasy B wynosiła 47,7 zł/m kw., zaś średnia wysokość kosztów eksploatacji netto kształtowała się na poziome 21,4 zł/m kw. W przypadku powierzchni biurowych klasy C wielkości te wynosiły odpowiednio: 40,1 netto zł/m kw. i 18,7 netto zł/m kw. Na Górnym Śląsku w II półroczu 2013 r. średni czynsz netto dla powierzchni handlowej zlokalizowanej w centrach handlowych wynosił 25,9 euro/m kw., zaś średnia wysokość kosztów eksploatacji kształtowała się na poziome 56,6 zł/m kw. netto. W przypadku lokali usługowo - handlowych średnia wysokość czynszu netto wynosiła 20 zł/m kw. Najemcy tych lokali dodatkowo ponosili koszty związane z użytkowaniem mediów. W II półroczu 2013 r. na Górnym Śląsku średnia wysokość czynszów netto powierzchni magazynowych wynosiła 3,4 euro/m. kw., natomiast średnia wysokość kosztów eksploatacji netto 10,2 zł/m kw. 8 Cushman & Wakefield Marketbeat Wiosna JLL Rynek powierzchni magazynowych w Polsce 2014 Narodowy Bank Polski 85

32 tys. osób na 1000 ludności Katowice 3.3. Podstawowe dane mieszkaniowe w Katowicach Tabela 3.1. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Katowicach Wyszczególnienie Zasób mieszkaniowy - mieszkania ogółem mieszkania na 1000 ludności Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. m kw.) przeciętna (m kw.) 57,4 57,8 58,0 58,1 58,5 58,7 59,6 59,7 59,8 59,9 -na osobę (m kw.) 22,2 24,2 24,6 24,9 25,5 25,8 26,7 26,6 26,9 27,3 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,3 3,3 3,3 3,3 3,3 3,3 3,3 3,3 3,3 3,4 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,5 2,4 2,4 2,3 2,3 2,3 2,3 2,3 2,3 2,2 L. gospodarstw domowych wg NSP L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie wg NSP 1,08 0,97 Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach; dane dla lat dostępne w raporcie z 2011 r. rok 2013 szacunek O/O w Katowicach Czynniki demograficzne w Katowicach Tabela 3.2. Czynniki demograficzne w Katowicach Wg stanu na koniec: Liczba ludności Przyrost naturalny Saldo migracji Zmiany l. ludności w liczbach bezwzględnych Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach. Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1000 ludności Małżeństw a ,6-3,6 4, ,3-3,6 4, ,5-3,4 4, ,5-3,5 4, ,9-4,7 5, ,8-5,1 6, ,6-3,5 6, ,3-3,2 6, ,1-3,5 6, ,1-3,8 5, ,9-3,2 5, ,2-4,3 4,6 Wykres 3.1. Liczba ludności w Katowicach oraz jej prognoza Wykres 3.2. Relacje demograficzne w Katowicach 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0-2,0-4,0-6,0 200 Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach. Małżeństwa Saldo migracji Przyrost naturalny Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach. 86 Narodowy Bank Polski

33 stopa bezrobocia (%) udział ludności do 34 r.ż. (%) zł / miesiąc Katowice Tabela 3.3. Gospodarstwa domowe w Katowicach Gospodarstw a domow e Gospodarstw a domow e i ludność (liczba) Udział (w %) NSP 2002 NSP 2011 NSP 2002 NSP 2011 OGÓŁEM w tym z 1 osobą % 33% w tym z 2 osobami % 29% w tym z 3 osobami w tym z 4 osobami % 12% w tym z 5 i w ięcej osobami % 5% Ludność w gospodarstw ach Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2,37 2,30 Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach. Tabela 3.4. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i nieprodukcyjnym w Katowicach Udział ludności (w %) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym ,6 18,5 16, ,1 16,7 18, ,3 15,0 20, ,3 14,5 21, ,8 14,4 21, ,1 14,4 22,5 Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach Czynniki ekonomiczne w Katowicach Wykres 3.3. Stopa bezrobocia oraz udział ludności do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Katowicach (w %) Wykres 3.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Katowicach Katowice Polska udział ludność do 34 r.życia wśród ludności bezrobotnej Katowice Polska Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach. Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach. Narodowy Bank Polski 87

34 IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 mln zł m kw. II II II II II IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 m kw. krotność przec.mies.wynagr. Katowice Wykres 3.5. Dostępność mieszkania (m kw.) za przeciętne wynagrodzenie w Katowicach 1,8 1,7 1,6 1,5 1,4 1,3 1,2 1,1 1,0 0,9 0,8 0,7 0,6 Wykres 3.6. Dostępność kredytu złotowego przy przeciętnym wynagrodzeniu w Katowicach rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Katowicach. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Katowicach. Wykres 3.7. Kredytowa dostępność mieszkania przy kredycie złotowym w Katowicach rynek pierwotny rynek wtórny Wykres 3.8. Nowo zawarte umowy kredytowe Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Katowicach. Źródło: szacunki NBP na podstawie BIK Budownictwo mieszkaniowe w Katowicach Tabela 3.5. Budownictwo mieszkaniowe w Katowicach Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub wynajem Mieszkania, których budowę rozpoczęto Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub wynajem Mieszkania oddane do użytkowania Ogółem, w tym: indyw idualne spółdzielcze na sprzedaż lub wynajem społeczne czynszowe komunalne Narodowy Bank Polski

35 II II II II II IV 2005 II 2006 IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 liczba dni Tysiące Katowice Tabela 3.6. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Katowicach Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem ogółem pow. użytk. (tys. m kw.) 35,1 39,0 47,5 53,5 124,2 80,0 89,9 52,5 43,6 47,9 - na 1000 ludności 0,9 1,0 1,4 2,0 4,2 3,1 3,8 2,1 1,2 1,7 - na 1000 zaw. małżeństw Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem na 1000 ludności 3,63 3,81 4,15 4,22 1,98 3,71 2,27 3,56 3,91 2,91 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 122,4 123,2 108,0 86,4 95,3 84,3 79,1 79,2 115,9 93,9 Liczba izb oddanych Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 4,9 4,4 4,3 4,0 3,7 3,7 3,1 3,6 4,3 3,7 Przec. pow. izby (m kw.) 25,2 27,9 25,3 21,7 25,5 22,9 25,4 21,9 26,8 25,2 Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach Informacje o rynku mieszkaniowym w Katowicach Tabela 3.7. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Katowicach L.p. Wyszczególnienie Deweloperzy Biura pośredników Kancelarie notarialne Biura rzeczoznawców majątkowych Spółdzielnie mieszkaniowe Wspólnoty mieszkaniow e bd. bd. bd. bd. bd. Źródło: szacunki NBP O/O w Katowicach na podstawie Tabela 3.8. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Katowicach Liczba umów Wartość w mln zł 565,36 565,25 550,08 475,54 308,32 393,93 Źródło: szacunki NBP O/O w Katowicach na podstawie danych otrzymanych z Izby Skarbowej w Katowicach. Wykres 3.9. Wskaźnik produkcji mieszkań Wykres Średni czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym w Katowicach wskaźnik pozwolenia na budowę mieszkań Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach. Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Narodowy Bank Polski 89

36 Katowice Ceny na rynku mieszkaniowym w Katowicach (wg bazy NBP) Tabela 3.9. Poziom średniej ceny m kw. mieszkania w Katowicach Notow anie ofertow a trans. ofertow a trans. hedon. (trans.) IV I IV I II IV I IV I II IV I II IV I II IV I II IV Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Tabela Dynamika zmian średniej ceny m kw. mieszkania w Katowicach Notow anie Rynek pierw otny Rynek pierwotny ofert. trans. Dynamika kw./kw. ofert. Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Rynek wtórny trans. Rynek w tórny hedon. (trans.) Rynek pierwotny ofert. trans. Dynamika r/r ofert. Rynek wtórny trans. hedon. (trans.) IV ,9 106,0 105,6 106,5 95, ,2 101,9 139,8 117,7 100, I 114,7 133,8 112,1 118,5 98, ,4 111,9 100,0 128,4 98,6 156,4 161,7 165,5 190,8 92,7 IV ,6 100,4 107,8 93,3 131,9 159,0 153,1 168,9 167,2 128,8 96,9 101,3 106,0 102,0 97,0 138,5 152,2 128,0 145,0 124,4 I 105,5 88,3 97,9 107,7 77,2 127,4 100,4 111,7 131,7 97,4 II 95,5 100,8 98,2 91,3 98,9 101,1 90,5 109,7 93,6 97,7 IV ,9 112,0 95,7 109,1 111,2 103,4 101,0 97,5 109,4 82,3 97,1 86,5 99,5 95,6 101,0 103,6 86,3 91,6 102,5 85,7 I 102,0 108,3 98,8 94,4 95,9 100,2 105,8 92,5 89,8 106,5 90,6 83,6 101,9 99,4 93,9 95,0 87,8 95,9 97,8 101,2 IV ,6 107,6 95,7 93,3 101,9 88,5 84,3 95,9 83,6 92,8 109,4 109,0 98,9 112,7 108,1 99,8 106,2 95,3 98,6 99,3 I 98,3 85,1 102,9 92,8 93,7 96,2 83,4 99,2 97,0 97,0 II 100,9 112,4 101,6 105,1 102,9 107,2 112,1 98,9 102,6 106,3 IV ,8 96,9 95,0 97,1 97,4 103,0 101,0 98,3 106,8 101,5 100,6 108,4 103,1 102,2 98,8 94,7 100,5 102,4 96,9 92,8 I 100,3 82,9 93,9 97,0 99,6 96,6 97,9 93,4 101,3 98,6 II 88,8 106,3 99,8 97,6 99,2 84,9 92,6 91,7 94,1 95,0 IV ,3 98,0 104,7 98,2 101,4 89,0 93,7 101,1 95,1 99,0 87,6 101,6 97,6 98,9 99,5 77,4 87,8 95,7 92,0 99,6 I 112,9 95,0 101,7 102,4 104,1 87,1 100,6 103,7 97,1 104,2 II 101,1 112,6 98,4 99,2 96,7 99,3 106,5 102,3 98,6 101,6 IV ,3 113,6 102,0 99,6 102,3 98,2 123,5 99,6 100,0 102,5 103,9 89,8 95,6 92,8 96,3 116,6 109,1 97,6 93,9 99,2 I 105,3 102,5 101,1 103,4 102,6 108,7 117,8 97,1 94,8 97,7 II 101,4 89,3 99,3 101,0 99,2 109,0 93,3 97,9 96,5 100,2 IV ,5 97,0 98,9 101,4 101,0 102,6 79,7 94,9 98,3 98,9 101,4 100,1 99,7 102,3 98,7 100,1 88,8 99,0 108,4 101,4 90 Narodowy Bank Polski

37 II II II II II II II II II II zł / m kw. maksymalna cena zł / m kw. maksymalna cena Katowice Tabela Poziom średniej ceny najmu m kw. mieszkania w Katowicach Notow anie ofert. Rynek wtórny trans. średnia 17,8 19,2 18,5 IV ,6 14,9 18,2 20,6 20,6 20,6 I 21,1 18,1 19,6 23,5 21,3 22,4 IV ,6 18,7 21,2 26,3 21,2 23,8 I 28,3 25,3 26,8 II 28,7 29,5 29,1 IV ,6 25,4 27,0 27,4 32,1 29,7 I 26,5 24,2 25,3 30,9 27,1 29,0 IV ,6 25,7 26,2 29,0 25,8 27,4 I 31,1 21,3 26,2 II 29,0 24,2 26,6 IV ,1 30,2 29,2 32,5 28,1 30,3 I 30,6 25,9 28,2 II 29,5 28,9 29,2 IV ,9 26,4 27,7 29,1 27,9 28,5 I 30,1 24,2 27,1 II 28,0 28,5 28,3 IV ,6 28,4 29,5 34,7 30,4 32,5 I 29,6 21,0 25,3 II 30,8 31,1 31,0 IV ,5 30,2 30,4 31,2 26,8 29,0 I 27,3 27,0 27,2 Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach Ceny mieszkań i ich cechy Rynek pierwotny w Katowicach Wykres Ceny ofertowe na RP Wykres Ceny transakcyjne na RP minimalna średnia mediana limit RNS / MDM maksymalna Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. minimalna średnia mediana limit RNS / MDM maksymalna Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Narodowy Bank Polski 91

38 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Katowice Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RP, oferty Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RP, transakcje <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RP, oferty <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RP, transakcje pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Wykres Relacja podaży i popytu na mieszkania o powierzchni mniejszej, równej 50 m kw. oraz powyżej 50 m kw. na RP <=50 m kw. >50 m kw. Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. 92 Narodowy Bank Polski

39 zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 II II II II II II II II II II Katowice Rynek wtórny w Katowicach Wykres Ceny mieszkań na RW oferty Wykres Ceny mieszkań na RW transakcje minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RW oferty minimalna maksymalna średnia hedoniczna mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RW - transakcje <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RW oferty <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RW transakcje pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Narodowy Bank Polski 93

40 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Katowice Wykres Ceny wg formy własności RW, oferty Wykres Ceny wg formy własności RW, transakcje spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RW, oferty spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RW, transakcje niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Wykres Ceny wg kondygnacji RW, oferty niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Wykres Ceny wg kondygnacji RW, transakcje <= Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. <= Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. 94 Narodowy Bank Polski

41 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Katowice Wykres Ceny wg technologii budowy RW, oferty Wykres Ceny wg technologii budowy RW, transakcje tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Wykres Ceny wg roku budowy RW, oferty tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Wykres Ceny wg roku budowy RW, transakcje pow Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach pow Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Narodowy Bank Polski 95

42 Kielce 4. Kielce 4.1. Tendencje na rynku mieszkaniowym Czynniki wpływające na sytuację na rynku mieszkaniowym Dane demograficzne w 2013 r. uległy pogorszeniu w odniesieniu do poprzedniego roku. Przyrost naturalny obniżył się i drugi rok z rzędu był ujemy, spadła również liczba zawartych małżeństw. Saldo migracji jest nadal ujemne, a deficyt pogłębił się. W dalszym ciągu obserwuje się negatywne zmiany w strukturze wiekowej ludności - zmniejsza się udział ludności w wieku produkcyjnym, wzrasta natomiast udział ludności w wieku poprodukcyjnym. Prognoza liczby ludności opracowana przez GUS zakłada, że do 2035 r. będzie się zwiększać tempo spadku liczby mieszkańców Kielc. Stopa bezrobocia rejestrowanego w Kielcach 2013 r. nieznacznie wzrosła, natomiast udział osób w wieku do 34 r. życia wśród bezrobotnych zmalał. Wśród czynników ekonomicznych korzystnie oddziałujących w 2013 r. na popyt na rynku mieszkaniowym można zaliczyć także utrzymanie wzrostu przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw. Wskaźnik dostępności mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w 2013 r. poprawił się w porównaniu do roku poprzedniego, na co decydujący wpływ miał spadek średniej ceny transakcyjnej m kw. mieszkania zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Według danych Biura Informacji Kredytowej w 2013 r. łączna wartość kredytów udzielonych przez banki na zakup mieszkań w Kielcach spadła o ok. 2,1%, natomiast liczba takich kredytów zwiększyła się o ok. 2,2%. W 2013 r. utrzymany został trend wzrostowy zasobu mieszkaniowego zarówno w ujęciu nominalnym, jak i w przeliczeniu na 1000 ludności. Spadek liczby gospodarstw domowych przy jednoczesnym stopniowym powiększaniu się zasobu mieszkaniowego spowodował wzrost liczby mieszkań przypadających na jedno gospodarstwo domowe (w 2013 r. wartość tego wskaźnika nieznacznie przekroczyła 1) Sektor budowlany W 2013 r. obserwujemy wzrost liczby przedsiębiorstw działających na rynku nieruchomości, dotyczy to, zarówno firm deweloperskich, agencji pośredniczących w obrocie nieruchomościami, jak i biur rzeczoznawców majątkowych czy kancelarii notarialnych. Niepokojącym sygnałem dla kieleckiego rynku mieszkaniowego jest spadek w 2013 r. liczby wydanych pozwoleń na budowę (o ok. 14%), liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto (o ok. 1) oraz zmniejszenie się liczby mieszkań oddanych do użytkowania (o ok. 18%). 96 Narodowy Bank Polski

43 Kielce Sytuacja na rynku mieszkaniowym: Pierwotny rynek mieszkaniowy W 2013 r. obserwowano symptomy poprawy koniunktury na rynku pierwotnym. Firmy deweloperskie wprowadziły do sprzedaży kilka dużych inwestycji mieszkaniowych w bardzo dobrych lokalizacjach. Na uwagę zasługuje fakt, że propozycje sprzedających, odnośnie do powierzchni i liczby pokojów są zharmonizowane z oczekiwaniami klientów, a firmy planują uruchamianie kolejnych etapów budów. W relacji do 2012 r. zaobserwowano średnioroczne spadki cen transakcyjnych i ofertowych na rynku pierwotnym. Średnia cena ofertowa m kw. w IV kw.2013 r. wynosiła 4882 zł, natomiast średnia cena transakcyjna m kw zł. W 2014 r. został uruchomiony rządowy program Mieszkanie dla Młodych. Limit programu MDM dla Kielc wynosił w I kw r zł/m kw., był więc nieznacznie niższy niż średnie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym (4587 zł/m kw.) Wtórny rynek mieszkaniowy W relacji do 2012 r. zaobserwowano średnioroczne spadki cen transakcyjnych na rynku wtórnym. Średnia cena ofertowa m kw. w IV kw.2013 r. wynosiła 4215 zł, natomiast średnia cena transakcyjna m kw zł. Średni czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym w Kielcach, w 2013 r. wyniósł 190 dni i znacząco wydłużył się, w porównaniu do 2012 r. (131 dni). Wydłużenie czasu sprzedaży mieszkań na tym rynku obserwowane jest od początku 2010 r. Struktura transakcji sprzedaży mieszkań w 2013 r. wygląda podobnie na rynku pierwotnym i wtórnym. Największym zainteresowaniem cieszyły się mieszkania dwupokojowe o powierzchni m kw Tendencje na rynku nieruchomości komercyjnych Nieruchomości biurowe Na kieleckim rynku nieruchomości biurowych istnieje około 52,7 tys. m kw. powierzchni. Czynsze kształtują się w przedziale od 9,5 do 11,0 euro/m kw., a koszty eksploatacyjne przekraczają 10 zł/m kw. miesięcznie, natomiast stopa pustostanów wynosi 6,7% 10. Powierzchnie biurowe do wynajęcia są rozproszone na terenie całego miasta. Przeważają tu budynki klasy C z lat Obecnie budowane są w mieście budynki biurowe klasy A z lokalami handlowymi na parterze, zlokalizowane głównie w centrum miasta. 10 JLL, Polska: Nowe lokalizacje biurowe, Maj 2014 r. Narodowy Bank Polski 97

44 Kielce Czynnikami sprzyjającymi rozwojowi segmentu nieruchomości komercyjnych (handlowych i biurowych) są planowany rozwój usług outsourcingu w ramach specjalnej strefy ekonomicznej oraz poprawa komunikacji (przebudowa drogi S7). Pomimo, że rynek nieruchomości handlowych wydaje się być nasyconym, to planowana jest budowa centrum handlowego przy drodze S Nieruchomości handlowe Rynek nieruchomości handlowych wykazuje oznaki nasycenia. Obejmuje on 766 tys. m kw. 11 powierzchni. Oddanie do użytku nowej galerii handlowej i rozbudowa istniejącej przełożyły się na zwiększenie wskaźnika nasycenia powierzchnią handlową. Czynsze najmu nieruchomości handlowych kształtują się średnio na poziomie od 21 do 27 euro/ m kw. a średnia opłata eksploatacyjna wynosi 10,4 zł/m kw. miesięcznie, natomiast stopa pustostanów na koniec 2013 r. wyniosła 8,5 % 12. Kielce należą do miast o stosunkowo wysokim poziomie pustostanów na rynku nieruchomości handlowych. Stawki czynszu za powierzchnie handlowe kształtują się na niższym poziomie niż w większości innych miast wojewódzkich. Powierzchnie handlowe koncentrują się w centrum Kielc, galeriach handlowych oraz na osiedlach mieszkaniowych znajdujących się na obrzeżach miasta. Niekorzystnym zjawiskiem jest migracja handlu z centrum miasta do galerii handlowych Magazyny W Kielcach i okolicy nie ma nowoczesnych magazynów wielkopowierzchniowych (tzw. centrów logistycznych). Powodem takiej sytuacji jest położenie i przebieg autostrad, które omijają województwo świętokrzyskie. Występują jedynie magazyny poprzemysłowe, które zlokalizowane są na obrzeżach miasta. 11 Cushman & Wakefield, Raport o rynku nieruchomości w Polsce, Wiosna 2014 r. 12 Op. cit. 98 Narodowy Bank Polski

45 tys. osób na 1000 ludności Kielce 4.3. Podstawowe dane mieszkaniowe w Kielcach Tabela 4.1. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Kielcach Wyszczególnienie Zasób mieszkaniowy - mieszkania ogółem mieszkania na 1000 ludności Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. m kw.) przeciętna (m kw.) 56,5 57,6 57,7 57,9 58,1 58, ,2 58,4 58,5 -na osobę (m kw.) 19,8 21,1 21,3 21,7 22,1 22,3 22,5 22,9 23,2 23,6 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,3 3,3 3,3 3,3 3,3 3,3 3,3 3,3 3,3 3,3 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,9 2,7 2,7 2,7 2,6 2,6 2,6 2,6 2,5 2,5 L. gospodarstw domowych wg NSP L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie wg NSP 1,12 1,00 Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach; dane dla lat dostępne w raporcie z 2011 r. rok 2013 szacunek O/O w Kielcach Czynniki demograficzne w Kielcach Tabela 4.2. Czynniki demograficzne w Kielcach Wg stanu na koniec: Liczba ludności Przyrost naturalny Saldo migracji Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach. Zmiany l. ludności w liczbach bezwzględnych Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1000 ludności Małżeństw a ,2-4,6 5, ,4-5,9 5, ,4-6,7 5, ,3-4,9 5, ,1-5,6 5, ,0-6,1 6, ,7-4,1 6, ,1-4,1 6, ,4-5,5 6, ,3-3,5 5, ,4-3,4 5, ,3-4,4 4,3 Wykres 4.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Kielc Wykres 4.2. Relacje demograficzne w Kielcach 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0-2,0-4,0-6,0-8,0 150 Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach. Przyrost naturalny Saldo migracji Małżeństwa Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach. Narodowy Bank Polski 99

46 stopa bezrobocia (%) udział ludności do 34 r.ż. (%) zł / miesiąc Kielce Tabela 4.3. Gospodarstwa domowe w Kielcach Gospodarstw a domow e Gospodarstw a domow e i ludność (liczba) Udział (w %) NSP 2002 NSP 2011 NSP 2002 NSP 2011 OGÓŁEM w tym z 1 osobą % 28% w tym z 2 osobami % 29% w tym z 3 osobami % 22% w tym z 4 osobami % 14% w tym z 5 i w ięcej osobami % 8% Ludność w gospodarstw ach Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2,49 2,51 Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach. Tabela 4.4. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym i nieprodukcyjnym w Kielcach Udział ludności (w %) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym ,3 19,2 14, ,3 17,0 15, ,2 15,8 18, ,5 15,7 19, ,7 15,6 20, ,8 15,6 21,6 Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach Czynniki ekonomiczne w Kielcach Wykres 4.3. Stopa bezrobocia oraz udział ludności do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Kielcach (w %) Kielce Polska Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach udział ludność do 34 r.życia wśród ludności bezrobotnej Wykres 4.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Kielcach Kielce Polska Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach. 100 Narodowy Bank Polski

47 IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV m kw. mln zł IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 II II II II II m kw. krotność przec.mies.wynagr. Kielce Wykres 4.5. Dostępność mieszkania (m kw.) za przeciętne wynagrodzenie w Kielcach 1,00 0,95 0,90 0,85 0,80 0,75 0,70 0,65 0,60 0,55 0,50 0,45 Wykres 4.6. Dostępność kredytu złotowego przy przeciętnym wynagrodzeniu w Kielcach rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Kielcach. Wykres 4.7. Kredytowa dostępność mieszkania przy kredycie złotowym w Kielcach rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Kielcach. Wykres 4.8. Nowo zawarte umowy kredytowe Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Kielcach. Źródło: NBP na podst. BIK Budownictwo mieszkaniowe w Kielcach Tabela 4.5. Budownictwo mieszkaniowe w Kielcach Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub wynajem bd. bd. bd. 238 bd Mieszkania, których budowę rozpoczęto Ogółem, w tym: indyw idualne 158 bd. bd. 144 bd na sprzedaż lub wynajem 43 bd. bd. 192 bd Mieszkania oddane do użytkowania Ogółem, w tym: indyw idualne spółdzielcze na sprzedaż lub wynajem społeczne czynszowe komunalne Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach. Narodowy Bank Polski 101

48 II II II II II IV 2005 II 2006 IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 Tysiące liczba dni Kielce Tabela 4.6. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Kielcach Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem ogółem pow. użytk. (tys. m kw.) 93,9 50,9 40,5 46,1 66,3 50,8 55,4 68,0 60,2 52,0 - na 1000 ludności 4,6 3,5 2,1 2,8 3,7 3,1 3,7 4,3 4,0 3,3 - na 1000 zaw. małżeństw Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem na 1000 ludności 0,89 1,66 3,68 3,59 2,76 3,50 2,43 0,80 0,99 0,99 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 97,4 70,0 91,7 79,7 86,4 81,1 74,4 77,6 74,3 78,0 Liczba izb oddanych Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 4,0 3,3 3,9 3,7 3,8 3,5 3,3 3,7 3,3 3,3 Przec. pow. izby (m kw.) 24,1 21,0 23,3 21,6 22,5 23,4 22,6 21,1 22,5 23,5 Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach Informacje o rynku mieszkaniowym w Kielcach Tabela 4.7. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Kielcach L.p. Wyszczególnienie Dew eloperzy Biura pośredników Kancelarie notarialne Biura rzeczoznaw ców majątkow ych Spółdzielnie mieszkaniowe Wspólnoty mieszkaniow e Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach oraz szacunki NBP O/O w Kielcach na podstawie danych z Internetu. Tabela 4.8. Transakcje mieszkaniowe na rynku wtórnym w Kielcach Liczba umów Wartość w mln zł 116,93 104,65 121,31 164,89 152,18 143,57 Źródło: szacunki NBP O/O w Kielcach. Wykres 4.9. Wskaźnik produkcji mieszkań Wykres Średni czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym w Kielcach wskaźnik pozwolenia na budowę mieszkań* Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. 102 Narodowy Bank Polski

49 Kielce Ceny na rynku mieszkaniowym w Kielcach (wg bazy NBP) Tabela 4.9. Poziom średniej ceny m kw. mieszkania w Kielcach Notow anie ofertow a trans. ofertow a trans. hedoniczna (trans.) IV I IV I II IV I IV I II IV I II IV I II IV I II IV Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Tabela Dynamika zmian średniej ceny m kw. mieszkania w Kielcach Notow anie Rynek pierwotny Rynek pierwotny ofert. trans. Dynamika kw./kw. ofert. Rynek wtórny trans. Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Rynek wtórny hedon. (trans.) Rynek pierwotny ofert. trans. Dynamika r/r ofert. Rynek wtórny trans. hedon. (trans.) IV ,7 106,3 129,0 113,5 100, ,8 107,5 124,8 113,0 98, I 115,4 93,1 105,6 121,2 102, ,2 157,9 102,7 100,2 96,4 159,4 168,1 174,5 155,8 98,2 IV ,2 97,1 101,6 105,6 101,7 128,1 153,6 137,5 145,0 99,2 101,2 95,2 105,3 105,2 100,5 133,9 136,0 116,0 135,0 100,9 I 116,6 110,7 98,9 101,2 98,5 135,4 161,7 108,7 112,7 97,1 II 102,2 100,8 102,1 99,9 101,5 116,0 103,2 108,1 112,3 102,2 IV ,5 93,7 95,2 96,9 97,2 116,4 99,6 101,3 103,1 97,7 98,1 104,6 102,5 99,3 102,3 112,9 109,4 98,6 97,3 99,4 I 99,8 97,8 96,0 100,3 100,2 96,5 96,6 95,7 96,5 101,1 100,5 99,2 104,9 98,2 99,4 94,9 95,1 98,4 94,9 99,0 IV ,2 102,1 98,6 106,5 102,2 95,6 103,7 101,8 104,3 104,2 99,6 100,4 103,9 97,2 98,2 97,0 99,5 103,1 102,0 100,1 I 99,8 100,7 97,8 104,5 101,2 97,0 102,4 105,1 106,2 101,0 II 99,9 93,7 102,7 97,3 99,5 96,5 96,7 102,8 105,2 101,1 IV ,1 106,2 101,7 102,6 100,4 99,5 100,5 106,2 101,3 99,3 99,1 99,7 99,4 101,5 99,4 99,0 99,8 101,6 105,8 100,4 I 101,0 103,7 98,8 103,3 102,2 100,1 102,8 102,6 104,7 101,5 II 98,2 96,7 96,0 94,9 98,0 98,4 106,2 95,9 102,1 100,0 IV ,2 99,3 102,2 100,9 98,9 98,5 99,3 96,4 100,4 98,5 102,2 97,8 99,4 99,5 101,6 101,5 97,3 96,4 98,4 100,7 I 101,8 106,0 100,8 93,4 97,4 102,4 99,5 98,3 89,0 95,9 II 102,9 104,4 98,2 101,2 99,6 107,2 107,4 100,6 94,9 97,4 IV ,9 87,5 100,1 96,0 96,2 104,8 94,7 98,5 90,3 94,7 99,0 102,9 97,7 96,4 100,9 101,6 99,7 96,8 87,5 94,1 I 100,3 100,0 99,3 100,4 98,3 100,1 94,0 95,4 94,1 95,1 II 96,2 101,5 99,8 106,1 104,4 93,6 91,4 97,0 98,7 99,6 IV ,0 98,6 97,4 99,4 101,1 95,5 103,0 94,3 102,1 104,7 99,4 98,6 100,0 99,0 99,7 95,9 98,7 96,5 104,8 103,4 Narodowy Bank Polski 103

50 II II II II II II II II II II zł / m kw. zł / m kw. Kielce Tabela Poziom średniej ceny najmu m kw. mieszkania w Kielcach Notow anie ofert. Rynek wtórny trans. Staw ka średnia 22,8 18,1 20,5 IV ,4 15,9 16,7 16,6 18,4 17,5 I 20,2 19,9 20,1 24,2 24,2 24,2 IV ,4 21,9 20,6 27,1 21,2 24,1 I 23,8 26,0 24,9 II 28,5 24,5 26,5 IV ,4 28,0 28,7 27,3 25,1 26,2 I 29,5 24,5 27,0 26,3 27,7 27,0 IV ,3 24,3 26,8 25,2 27,9 26,6 I bd. 23,4 23,4 II 28,8 25,9 27,3 IV ,5 26,0 26,8 bd. 22,7 22,7 I 26,7 23,2 25,0 II 16,5 26,9 21,7 IV ,1 24,9 26,5 26,1 23,8 24,9 I 26,1 22,2 24,1 II 24,2 23,5 23,9 IV ,2 23,8 24,0 24,2 21,8 23,0 I 22,8 22,0 22,4 II 29,7 20,2 24,9 IV ,7 22,3 22,0 22,0 20,8 21,4 Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach Ceny mieszkań i ich cechy Rynek pierwotny w Kielcach Wykres Ceny ofertowe na RP Wykres Ceny transakcyjne na RP minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. 104 Narodowy Bank Polski

51 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Kielce Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RP, oferty Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RP, transakcje <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RP, oferty <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RP, transakcje pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres Relacja podaży i popytu na mieszkania o powierzchni mniejszej, równej 50 m kw. oraz powyżej 50 m kw. na RP <=50 m kw. >50 m kw. Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Narodowy Bank Polski 105

52 zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 II II II II II II II II II II Kielce Rynek wtórny w Kielcach Wykres Ceny mieszkań na RW oferty Wykres Ceny mieszkań na RW transakcje minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RW oferty minimalna maksymalna średnia hedoniczna mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RW transakcje <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RW oferty <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RW transakcje pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. 106 Narodowy Bank Polski

53 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Kielce Wykres Ceny wg formy własności RW, oferty Wykres Ceny wg formy własności RW, transakcje spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RW, oferty spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RW, transakcje niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres Ceny wg kondygnacji RW, oferty niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres Ceny wg kondygnacji RW, transakcje <= Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. <= Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Narodowy Bank Polski 107

54 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Kielce Wykres Ceny wg technologii budowy RW, oferty Wykres Ceny wg technologii budowy RW, transakcje tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres Ceny wg roku budowy RW, oferty tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres Ceny wg roku budowy RW, transakcje pow Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach pow Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. 108 Narodowy Bank Polski

55 Kraków 5. Kraków 5.1. Tendencje na rynku mieszkaniowym Czynniki wpływające na sytuację na rynku mieszkaniowym W 2013 r. zanotowano wzrost liczy mieszkańców zameldowanych w Krakowie na pobyt stały. Ponadto w Krakowie przyrost naturalny był dodatni, saldo migracji wewnętrznej ludności wzrosło o ok. 36,7%. W dalszym ciągu obserwuje się negatywne zmiany w strukturze wiekowej ludności - zmniejsza się udział ludności w wieku produkcyjnym, wzrasta natomiast udział ludności w wieku poprodukcyjnym. Prognoza liczby ludności opracowana przez GUS zakłada, że do 2025 r. liczba mieszkańców Krakowa będzie wzrastać, natomiast od 2025 do 2035 r. zacznie spadać. Stopa bezrobocia rejestrowanego w Krakowie 2013 r. wzrosła zaledwie o 0,1 p. p. (do 5,9%), natomiast udział osób w wieku do 34 r. życia wśród bezrobotnych zmalał o 2,5 p. p. Wśród czynników ekonomicznych korzystnie oddziałujących w 2013 r. na popyt na rynku mieszkaniowym można zaliczyć także utrzymanie wzrostu przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw. Wskaźnik dostępności mieszkania na rynku wtórnym za przeciętne wynagrodzenie w 2013 r. poprawił się w porównaniu do roku poprzedniego, na co decydujący wpływ miał spadek średniej ceny transakcyjnej m kw. mieszkania zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Średnia wartość nowych kredytów hipotecznych w Krakowie w 2013 r. wynosiła 1247,7 mln zł i była zbliżona do wartości sprzed roku. Liczba nowo udzielonych kredytów nieco wzrosła w 2013 r., jednak w porównaniu z rekordowym 2007 rokiem była blisko o połowę niższa Sektor budowlany W 2013 r. wydano 84 decyzje o pozwoleniu na budowę nowych budynków wielorodzinnych i zespołów mieszkaniowych. Pozwolenia te dotyczyły 106 nowych budynków wielorodzinnych oraz 6726 mieszkań. Spadek liczby decyzji dla budynków utrzymuje się od 2010 r. Tendencja spadkowa widoczna jest też w liczbie budowanych mieszkań w rozpoczynanych inwestycjach. Większość deweloperów rok 2013 uważała za dobry pod względem sprzedaży mieszkań. Sprzyjały temu: obniżenie stóp procentowych (większa dostępność kredytów hipotecznych) oraz zmiany regulacyjne (wymagany od stycznia 2014 r. wkład własny przy kredytach na zakup mieszkania). We wszystkich dzielnicach Krakowa powstają nowe inwestycje mieszkaniowe, lub rozbudowywane są istniejące. Intensywne prace nad uwarunkowaniami i kierunkami zagospodarowania przestrzeni urbanistycznej spowodowały, że 47,2% powierzchni miasta objęta jest planami zagospodarowania przestrzennego. Coraz częściej w Krakowie powstają nowoczesne, Narodowy Bank Polski 109

56 Kraków energooszczędne budynki wielorodzinne. Nabywcy takich mieszkań, uzyskują dopłatę do kredytu hipotecznego z NFOŚiGW Sytuacja na rynku mieszkaniowym: Pierwotny rynek mieszkaniowy Według stanu na koniec 2013 r. na terenie Krakowa sprzedane były 203 inwestycje mieszkaniowe. Niezmiennie, najwięcej inwestycji zlokalizowanych było w dzielnicy Podgórze (43,3% inwestycji) oraz Krowodrza (28,1% inwestycji). Najmniej inwestycji jest prowadzonych w Śródmieściu (19,2%) oraz w Nowej Hucie (9,4%). Na rynku pierwotnym na koniec 2013 r. było w ofercie blisko 8200 mieszkań w budownictwie wielorodzinnym, z czego gotowych było 81%. Część lokali było sprzedawanych już na wstępnym etapie budowy. Najczęściej dotyczyło to mieszkań małych, które zazwyczaj kupowane były w celach inwestycyjnych. Średnia cena ofertowa m kw. w IV kw.2013 r. wynosiła 6073 zł, natomiast średnia cena transakcyjna m kw zł. Od 2007 r. ceny na pierwotnym rynku można zauważyć tendencję spadkową, ze średniorocznym minimum w 2013 r., jednak już w I kw r. zaobserwowano wzrost ceny m kw. W 2014 r. został uruchomiony rządowy program Mieszkanie dla Młodych. Limit programu MDM dla Krakowa wynosi w I kw r zł/m kw., czyli na poziomie mniejszym niż średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym w I kw r. (5986 zł/m kw.) Wtórny rynek mieszkaniowy Na rynku wtórnym liczba zawartych transakcji mieszkaniowych wzrosła w stosunku do ubiegłego roku o 240. Średnia cena ofertowa m kw. w IV kw.2013 r. wynosiła 6537 zł, natomiast średnia cena transakcyjna m kw zł. Od wielu lat preferencje nabywców mieszkań są niezmienne, zarówno pod względem powierzchni jak i standardu. Zauważa się jednak rosnące zainteresowanie mieszkaniami o powierzchni ok. 80 m kw. i większej Tendencje na rynku nieruchomości komercyjnych Nieruchomości biurowe Na koniec 2013 r. na rynku istniało 577,9 tys. m kw. powierzchni biurowej, tj. o 17 tys. m kw. więcej niż w poprzednim roku. Czynsze kształtowały się w przedziale od 13,5 do 14,5 euro/m kw. Stopa pustostanów wynosiła ok. 5%. W budowie jest 109,4 tys. m kw. nowych powierzchni, co stanowi 2 obecnej ogólnej powierzchni biurowej w mieście 14. Kraków jest jedną z trzech aglomeracji w Polsce (obok Wrocławia i Trójmiasta), w której buduje się najwięcej powierzchni biurowych. Pojawianie się nowych firm zainteresowanych otwieraniem swoich oddziałów, stymulu- 13 Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej 14 JLL, Rynek biurowy w Polsce po IV kw r. 110 Narodowy Bank Polski

57 Kraków je również budowanie nowych powierzchni biurowych. Popyt na powierzchnie biurowe jest generowany przez firmy prowadzące usługi z dziedziny rachunkowości, finansów, IT, HR, Business Analytics oraz badania i rozwój. W Krakowie nie ma wyróżnionego jednego centrum biznesowego. Biurowce powstają w różnych rejonach miasta oraz poza administracyjnymi granicami (Zabierzów, Niepołomice obok obiektów przemysłowych). Powodem takiej sytuacji jest ograniczona dostępność terenów pod większe projekty budowlane oraz brak pełnego pokrycia miasta planami zagospodarowania przestrzennego. W związku z tym wiele inwestycji powstaje na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, co wydłuża czas oczekiwania na ich rozpoczęcie Nieruchomości handlowe W aglomeracji krakowskiej istnieje 552,3 tys. m kw. powierzchni handlowej, którą stanowią: 12 centrów handlowych i handlowo-rozrywkowych ( m kw.), 2 parki handlowe (33000 m kw.), 1 centrum wyprzedażowe (2 m kw.). Stawki najmu za lokal w centrach handlowych o powierzchni ok. 100-metrów z branży moda i dodatki, kształtują się w przedziale euro/m kw./m-c. Stopa pustostanów wyniosła ok. 4% 15. Wskaźnik nasycenia powierzchnią handlową w aglomeracji krakowskiej wyniósł na koniec 2013 r. 582 m kw./1000 mieszkańców 16. Znaczną część rynku handlowego w Krakowie stanowią ulice w obrębie Starego Miasta. Przeciętne stawki czynszowe za lokal w najlepszych lokalizacjach przy głównych ulicach handlowych, wynoszą od 70 do 95 euro za m kw./m-c. Ceny najmu za lokale przy mniej prestiżowych ulicach kształtują się w przedziale od 35 do 40 euro/m kw./m-c. Wskaźnik powierzchni niewynajętej sklepów przy ulicach handlowych w Krakowie wyniósł ok. 7% 17. Najważniejszym problemem rozwoju nieruchomości komercyjnych w Krakowie jest niska dostępność gruntów, zarówno pod budownictwo przemysłowe jak i biurowe. Jest to zdeterminowane m.in. ukształtowaniem powierzchni, rozdrobnieniem agrarnym i wysokimi cenami. Brak dużych gruntów powoduje, że inwestowanie w magazyny w Małopolsce jest mniej rentowne niż w innych regionach. Wysokie ceny przekładają się następnie na relatywnie wyższe czynsze 18. Brak dużych gruntów skutkuje zaś rozproszeniem powierzchni biurowych na terenie całego miasta, jak również i poza nim. Najemcami są głównie przedsiębiorstwa działające w sektorze wysokich technologii. Krakowska Specjalna Strefa Ekonomiczna sprzyja rozwojowi sektorów przemysłowego i usług. Można szacować, że w 2014 r. powierzchnia biurowa wzrośnie o ok. 2 zasobów już istniejących. Warto podkreślić, że na rynku krakowskim stosuje się transakcje pre-let, zatem część powierzchni będąca jeszcze w trakcie budowy już znalazła najemców. Najemcy są zmuszeni szukać powierzchni na wynajem w budowanych obiektach, gdyż dostęp do powierzchni w istniejących biurowcach jest ograniczony, o czym świadczy niski wskaźnik pustostanów (ok. 5%). W kolej- 15 JLL, Główne ulice i centra handlowe w Krakowie, Polska Rada Centrów Handlowych: Retail Research Forum 1 poł r. 17 JLL, Główne ulice handlowe w Krakowie, 2013r. 18 JLL, Rynek powierzchni magazynowych w Polsce w 2013r. Narodowy Bank Polski 111

58 Kraków nym, 2015 roku, ma zostać dostarczone na rynek ok. 100 tys. m kw. powierzchni, co może wpłynąć na wysokość czynszów, jak do tej pory stabilnych Magazyny Na rynku powierzchni magazynowej w 2013 r. istniało 158 tys. m kw. tej powierzchni. Parki magazynowe koncentrują się wzdłuż obwodnicy Krakowa oraz w południowo-wschodniej części miasta 19. W 8 największych centrach magazynowych w Krakowie, po wybudowaniu planowanych obiektów, podaż zwiększy się do 253,7 tys. m kw. Czynsze nominalne kształtują się na poziomie ok. 4 euro/m kw./m-c. Stopa pustostanów wyniosła 9,8% 20. Całkowity popyt w 2013 r. wyniósł m kw., zaś popyt netto m kw. 21. Kraków ma słabo rozwinięty rynek magazynowy, co wynika z braku gruntów i ich wysokiej ceny. Dodatkowym czynnikiem hamującym rozwój tego segmentu jest mała odległość od Katowic i aglomeracji Górnego Śląska, gdzie stawki najmu i ceny gruntów są znacznie niższe, a obecna podaż niemal dziesięciokrotnie wyższa (1,4 mln m kw.) Analiza danych zgromadzonych w bazie BaNK Średnia wysokość czynszów dla powierzchni biurowych klasy A wyniosła w I półroczu 2013 r. 14,8 euro/m kw., zaś w II półroczu 2013 r. 14,4 euro/m kw. Koszty na eksploatację to wydatek rzędu 14,4 zł/m kw. i pozostawały stabilne na przestrzeni całego 2013 roku. Dominują kontrakty najmu zawarte na okres 5-letni (59,6% wszystkich umów najmu). Podobnie jest dla ofert, najczęściej na 5 lat (68,7% oferowanych powierzchni do wynajęcia). Średnia stawka czynszu dla powierzchni handlowej wg stanu na koniec 2013 r. kształtowała się na poziomie 190,9 zł/m kw. (46,85 euro/ m kw.). Średnie koszty eksploatacyjne 27,3 zł/m kw. Przeciętna długość kontraktu najmu dla zawartych umów wyniosła 8 lat. Najczęściej zawierano 10-letnie kontrakty (6 zawartych umów najmu). 19 Cushman & Wakefield, "Marketbeat Raport o Rynku Nieruchomości w Polsce" - Wiosna Op. cit. 21 JLL, Rynek powierzchni magazynowych w Polsce w 2013r. 112 Narodowy Bank Polski

59 tys. osób na 1000 ludności Kraków 5.3. Podstawowe dane mieszkaniowe w Krakowie Tabela 5.1. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Krakowie. Wyszczególnienie Zasób mieszkaniowy - mieszkania ogółem mieszkania na 1000 ludności Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. m kw.) przeciętna (m kw.) 55, ,1 56,2 56,4 56,6 57,3 57,5 57,6 57,7 -na osobę (m kw.) 20,6 21,7 22,2 22,6 23,3 24,1 24,9 25,2 25,8 26,3 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,1 3,2 3,2 3,2 3,2 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,7 2,6 2,5 2,5 2,4 2,3 2,3 2,3 2,2 2,2 L. gospodarstw domowych wg NSP L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie wg NSP 1,19 0,96 Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie; dane dla lat dostępne w raporcie z 2011 r. rok 2013 szacunek O/O w Krakowie Czynniki demograficzne w Krakowie Tabela 5.2. Czynniki demograficzne w Krakowie. Wg stanu na koniec: Liczba ludności Przyrost naturalny Saldo migracji Zmiany l. ludności w liczbach bezwzględnych Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie. Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1000 ludności Małżeństw a ,3 2,4 4, ,2 1,5 4, ,8 1,4 4, ,8 1,9 4, ,4 1,1 5, ,5 0,5 5, ,6-0,1 5, ,9 0,5 5, ,0 0,6 5, ,6 1,3 4, ,01 1,0 4, ,3 1,3 4,3 Wykres 5.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Krakowa Wykres 5.2. Relacje demograficzne w Krakowie 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0-1,0-2,0 750 Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie. Przyrost naturalny Saldo migracji Małżeństwa Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie. Narodowy Bank Polski 113

60 stopa bezrobocia (%) udział ludności do 34 r.ż. (%) zł / miesiąc Kraków Tabela 5.3. Gospodarstwa domowe w Krakowie Gospodarstw a domow e Gospodarstw a domow e i ludność (liczba) Udział (w %) NSP 2002 NSP 2011 NSP 2002 NSP 2011 OGÓŁEM w tym z 1 osobą % 35% w tym z 2 osobami % 27% w tym z 3 osobami % 19% w tym z 4 osobami % 12% w tym z 5 i w ięcej osobami % 7% Ludność w gospodarstw ach Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2,37 2,32 Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie. Tabela 5.4. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i nieprodukcyjnym w Krakowie Udział ludności (w %) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym ,9 17,6 16, ,4 16,2 17, ,2 15,4 19, ,7 15,4 19, ,1 15,4 20, ,4 15,6 21,0 Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie Czynniki ekonomiczne w Krakowie Wykres 5.3. Stopa bezrobocia oraz udział ludność do 34 r. życia wśród ludn. bezrob. w Krakowie (w %) Wykres 5.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Krakowie Kraków Polska udział ludność do 34 r.życia wśród ludności bezrobotnej Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie. Kraków Polska Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie. 114 Narodowy Bank Polski

61 IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV m kw. mln zł II II II II II IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 m kw. krotność przec.mies.wynagr. Kraków Wykres 5.5. Dostępność mieszkania (m kw.) za przeciętne wynagrodzenie w Krakowie 0,70 0,65 0,60 0,55 0,50 0,45 0,40 0,35 0,30 Wykres 5.6. Dostępność kredytu złotowego przy przeciętnym wynagrodzeniu w Krakowie rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Krakowie. Wykres 5.7. Kredytowa dostępność mieszkania przy kredycie złotowym w Krakowie 70,0 65,0 60,0 55,0 50,0 45,0 40,0 35,0 30,0 rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Krakowie. Wykres 5.8. Nowo zawarte umowy kredytowe Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Krakowie. Źródło: NBP na podst. BIK Budownictwo mieszkaniowe w Krakowie Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub wynajem Mieszkania, których budowę rozpoczęto Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub wynajem Mieszkania oddane do użytkowania Ogółem, w tym: indyw idualne spółdzielcze na sprzedaż lub wynajem społeczne czynszowe komunalne Narodowy Bank Polski 115

62 Kraków Tabela 5.6. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Krakowie Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem ogółem pow. użytk. (tys. m kw.) 219,7 303,6 400,9 342,8 424,2 631,3 336,6 323,9 430,6 445,3 - na 1000 ludności 4,6 6,0 8,7 6,5 8,8 13,7 6,2 6,4 9,0 9,2 - na 1000 zaw. małżeństw Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem na 1000 ludności -0,17-1,32-3,60-0,94-2,92-7,86-0,84-1,48-4,45-4,94 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 63,1 66,6 60,6 69,7 64,1 61,0 71,4 66,8 63,1 63,4 Liczba izb oddanych Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 2,9 3,2 3,1 3,2 3,1 2,8 3,1 2,9 2,8 2,8 Przec. pow. izby (m kw.) 21,5 20,9 19,6 22,0 20,7 21,5 23,1 23,0 22,3 22,8 Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie Informacje o rynku mieszkaniowym w Krakowie Tabela 5.7. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Krakowie L.p. Wyszczególnienie Dew eloperzy bd Pośrednicy Kancelarie notarialne Rzeczoznaw cy majątkowi Spółdzielnie mieszkaniowe Wspólnoty mieszkaniowe *z uwagi na brak informacji o liczbie biur pośredników/rzeczoznawców, podano liczbę osób z uprawnieniami pośrednika/rzeczoznawcy; Źródło: szacunki NBP O/O w Krakowie na podstawie danych: Baza REGON stan w końcu roku 2013(GUS) Krakowska Izba Notarialna, Ministerstwo Sprawiedliwości, Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju, portal internetowy Tabela 5.8. Transakcje na rynku wtórnym w Krakowie Liczba umów Wartość w mln zł 1030,00 970, , ,00 950,00 963,00 Źródło: szacunki NBP O/O w Krakowie na podstawie "Krakowski Rynek Nieruchomości 2013", Wydział Rozwoju Miasta Urzędu Miasta Krakowa 116 Narodowy Bank Polski

63 IV 2005 II 2006 IV 2006 I* IV 2007* I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 II II II II II liczba dni Tysiące Kraków Wykres 5.9. Wskaźnik produkcji mieszkań Wykres Średni czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym w Krakowie wskaźnik pozwolenia na budowę mieszkań Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie. Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie Ceny na rynku mieszkaniowym w Krakowie (wg bazy NBP) Tabela 5.9. Poziom średniej ceny m kw. mieszkania w Krakowie Rynek pierwotny Notow anie ofertow a trans. ofertow a trans. hedon. (trans.) IV I IV I II IV I IV I II IV I II IV I II IV I II IV Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Rynek wtórny Narodowy Bank Polski 117

64 Kraków Tabela Dynamika zmian średniej ceny m kw. mieszkania w Krakowie Notow anie ofert. trans. ofert. trans. Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Tabela Poziom średniej stawki najmu m kw. mieszkania w Krakowie Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. hedon. (trans.) ofert. trans. ofert. trans. hedon. (trans.) IV ,7 104,0 103,8 122,3 117, ,0 101,5 113,4 98,7 96, I 98,6 109,2 98,8 116,6 120, ,6 102,6 99,8 98,4 93,8 139,8 118,3 116,0 138,5 127,1 IV ,2 99,1 98,6 93,4 96,7 105,4 112,6 110,3 105,8 104,8 96,8 100,2 98,0 100,9 99,7 98,0 111,2 95,3 108,1 108,7 I 99,4 100,3 99,4 97,8 97,9 98,8 102,2 95,9 90,7 88,5 II 99,7 97,3 90,5 94,9 91,8 95,2 96,9 87,0 87,5 86,6 IV ,7 96,2 101,0 103,7 108,0 92,8 94,2 89,1 97,2 96,7 99,0 98,1 94,7 93,6 88,9 94,9 92,2 86,0 90,2 86,2 I 99,3 97,2 97,3 99,3 101,2 94,9 89,3 84,2 91,5 89,1 100,1 95,8 98,3 98,5 104,3 95,2 87,9 91,4 94,9 101,2 IV ,6 101,7 102,6 103,0 103,3 97,0 92,9 92,9 94,3 96,9 101,0 100,1 102,7 100,4 103,8 99,0 94,7 100,8 101,2 113,2 I 99,5 99,1 100,3 98,9 96,4 99,2 96,5 103,9 100,8 107,8 II 99,6 98,8 99,6 103,0 93,7 98,6 99,5 105,3 105,4 96,8 IV ,5 99,3 100,8 99,8 102,2 100,6 97,2 103,4 102,1 95,8 99,4 101,4 103,5 101,8 95,0 99,0 98,6 104,2 103,4 87,6 I 95,9 102,8 100,6 101,3 103,0 95,4 102,3 104,5 105,9 93,7 II 97,9 98,2 95,9 98,3 98,4 93,8 101,8 100,6 101,2 98,4 IV ,7 96,5 100,6 97,7 99,6 93,1 98,9 100,4 99,0 95,9 101,0 98,9 96,9 104,3 102,2 94,6 96,4 94,0 101,5 103,1 I 99,6 99,7 99,2 92,6 97,9 98,3 93,4 92,8 92,8 98,0 II 97,3 101,5 98,4 101,4 101,6 97,6 96,4 95,2 95,7 101,2 IV ,8 92,5 100,5 100,3 99,0 94,8 92,5 95,1 98,3 100,6 94,5 94,2 99,9 97,0 102,2 88,7 88,1 98,1 91,4 100,6 I 95,6 100,5 97,7 95,8 96,3 85,0 88,8 96,5 94,5 99,0 II 99,4 99,5 101,5 103,6 102,6 86,9 87,1 99,5 96,5 100,0 IV ,4 98,6 99,3 99,0 99,8 91,0 92,8 98,3 95,3 100,7 105,7 103,8 103,3 98,3 105,3 101,8 102,4 101,7 96,6 103,8 Notow anie Rynek pierwotny ofert. Rynek wtórny trans. Dynamika kw./kw. Staw ka średnia 23,8 18,8 21,3 IV ,5 24,5 24,5 27,6 28,0 27,8 I 27,4 22,9 25,2 30,2 23,6 26,9 IV ,9 24,8 29,8 31,9 30,8 31,3 I 29,0 34,0 31,5 II 35,7 26,7 31,2 IV ,3 30,3 31,8 33,3 32,6 33,0 I 32,2 31,4 31,8 31,7 38,8 35,3 IV ,5 28,1 30,8 32,0 31,9 32,0 I 33,7 33,3 33,5 II 28,1 29,9 29,0 IV ,4 28,7 33,1 28,1 31,8 30,0 I 31,0 28,6 29,8 II 25,7 29,6 27,7 IV ,0 30,1 31,0 35,2 31,1 33,2 I 35,2 25,8 30,5 II 35,3 29,7 32,5 IV ,3 29,2 32,3 37,0 26,6 31,8 I 34,7 28,7 31,7 II 34,7 31,4 33,1 IV ,2 27,8 33,7 35,1 28,1 34,1 Rynek wtórny Rynek pierwotny Dynamika r/r Rynek wtórny 118 Narodowy Bank Polski

65 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II zł / m kw. zł / m kw. Kraków Ceny mieszkań i ich cechy Rynek pierwotny w Krakowie Wykres Ceny ofertowe na RP Wykres Ceny transakcyjne na RP minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RP, oferty minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RP, transakcje <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RP, oferty <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RP, transakcje pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Narodowy Bank Polski 119

66 zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 II II II II II II II II II II zł / m kw. cena maksymalna zł / m kw. cena maksymalna Kraków Wykres Relacja podaży i popytu na mieszkania o powierzchni mniejszej, równej 50 m kw. oraz powyżej 50 m kw. na RP <=50 m kw. >50 m kw. Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie Rynek wtórny w Krakowie Wykres Ceny mieszkań na RW oferty Wykres Ceny mieszkań na RW transakcje minimalna mediana maksymalna (prawa oś) średnia limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RW oferty minimalna mediana limit RnS średnia hedoniczna maksymalna (prawa oś) Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RW - transakcje <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. 120 Narodowy Bank Polski

67 II II II II II II II II II II zł / m kw. zł / m kw. II II II II II II II II II II zł / m kw. zł / m kw. zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 Kraków Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RW - oferty Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RW transakcje pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Wykres Ceny wg formy własności RW, oferty pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Wykres Ceny wg formy własności RW, transakcje spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RW, oferty spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RW, transakcje niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Narodowy Bank Polski 121

68 II II II II II II II II II II zł / m kw. zł / m kw. II II II II II II II II II II zł / m kw. zł / m kw. II II II II II II II II II II zł / m kw. zł / m kw. Kraków Wykres Ceny wg kondygnacji RW, oferty Wykres Ceny wg kondygnacji RW, transakcje <= Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Wykres Ceny wg technologii budowy RW, oferty <= Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Wykres Ceny wg technologii budowy RW, transakcje tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Wykres Ceny wg roku budowy RW, oferty tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Wykres Ceny wg roku budowy RW, transakcje pow Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie pow Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. 122 Narodowy Bank Polski

69 Lublin 6. Lublin 6.1. Tendencje na rynku mieszkaniowym Czynniki wpływające na sytuację na rynku mieszkaniowym Wg danych GUS liczba mieszkańców Lublina systematycznie zmniejsza się, głównie w wyniku utrzymującego się ujemnego salda migracji. W 2013 r. w porównaniu do 2002 r., liczba ludności zmniejszyła się o 4,1% tj. o 14,7 tys. osób. W wyniku zachodzących zmian demograficznych utrzymujących się od 2003 r., dodatni przyrost naturalny w 2013 r. osiągnął wynik 0,1 (dla porównania w 2009 r. przyrost naturalny wynosił 1,4). Odnotowano również niekorzystne zmiany w strukturze wiekowej ludności, udział ludności w wieku produkcyjnym zmniejszył się o 1 p.p., a w wieku poprodukcyjnym zwiększył się o 0,9 p.p. W Lublinie stopa bezrobocia oscyluje na poziomie 10,1%, zaś przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw (średnia roczna) jest niższe od średniej krajowej o 3 p.p. Systematycznie zmniejsza się udział ludności do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej, wobec 2002 r. udział ten zmniejszył się o 10 p.p. W 2013 r. liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych była o 0,8% wyższa w porównaniu z poprzednim rokiem przy niższej tylko o 1,3% wartości kredytów. Niewątpliwie wpłynęło na to niższe niż w ubiegłych latach oprocentowanie kredytów mieszkaniowych. Ponadto na możliwości nabywców korzystnie wpływała większa dostępność kredytu złotowego oscylująca na rynku pierwotnym na poziomie od 0,72 m kw. do 0,85 m kw., a na rynku wtórnym od 0,76 m kw. do 0,93 m kw Sektor budowlany W 2013 r. deweloperzy oddali do użytkowania o 14% więcej mieszkań niż w roku poprzednim. Wzrostowi temu towarzyszył jednoczesny spadek liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto (w porównaniu do 2012 r. mniej o 23%) oraz mniejsza liczba wydanych pozwoleń na budowę mieszkań deweloperskich (w porównaniu do 2012 r. spadek o 48%) Sytuacja na rynku mieszkaniowym: Pierwotny rynek mieszkaniowy Wzrosła aktywność inwestycyjna deweloperów w Lublinie w zakresie budowania mieszkań w bardzo dobrych lokalizacjach (ścisłe centrum), o podwyższonym standardzie (apartamenty) oraz gwarantujących szybką sprzedaż i wysokie ceny. Średnie ceny ofertowe i transakcyjne na rynku pierwotnym zachowują się stabilnie. Średnia cena ofertowa m kw. w IV kw.2013 r. wynosiła 5017 zł, natomiast średnia cena transakcyjna m kw zł. Mieszkania nabywane w 2013 r. na rynku pierwotnym były, w porównaniu do 2012 r., większe średnio o 1,6 m kw. W 2014 r. został uruchomiony rządowy program Mieszkanie dla Młodych. Limit programu MDM w I kw r. dla Lublina został ustalony na poziomie 4230 zł/m kw., co było niższą wartością niż średnie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym (4643 zł/m kw.). Narodowy Bank Polski 123

70 Lublin Wtóry rynek mieszkaniowy Na rynku wtórnym najwyższe ceny w ofertach i zawieranych transakcjach osiągały mieszkania wybudowane po 2002 r., w nowej technologii i o wysokim standardzie wykończenia, niewymagające dodatkowych inwestycji. Średnia cena ofertowa m kw. w IV kw.2013 r. wynosiła 4902 zł, natomiast średnia cena transakcyjna m kw zł. Średnia cena mieszkań w budynkach wybudowanych po 2002 r. w porównaniu do starszego budownictwa, była większa o ok. 25%. Natomiast udział tych mieszkań w sprzedaży kształtował się na poziomie ok. 15%. Mieszkania nabywane w 2013 r. na rynku wtórnym były, w porównaniu do 2012 r., mniejsze średnio o ok. 3,9 m kw. Analizy wskazują, że na rynku wtórnym w Lublinie w dalszym ciągu utrzymuje się duże zainteresowanie mieszkaniami z niższego segmentu cenowego tj. wybudowanymi w blokach z wielkiej płyty (w IV kw r. 53,2% zawartych transakcji) oraz o przeciętnym standardzie wykończenia (blisko 8). Na wzrost sprzedaży na rynku wtórnym, według pośredników rynku nieruchomości, wpłynął m.in. brak rządowych programów wsparcia, co spowodowało, że kupujący chętnie wybierali tanie, lepiej zlokalizowane oraz gotowe do zamieszkania lokale z rynku wtórnego. Z analizy kształtowania się w 2013 r. średnich cen m kw. mieszkań w Lublinie na obu rynkach zarówno z ofert jak i zawartych transakcji wynika, że ceny były stabilne, ulegając nieznacznym wahaniom. Dane wykazują, że w 2013 r. dysproporcje pomiędzy średnimi cenami ofertowymi i transakcyjnymi na rynku pierwotnym oraz wtórnym były nieznaczne, co może świadczyć o stabilizacji na lubelskim rynku nieruchomości. W 2013 r. zarówno pierwotny jak i wtórny rynek nieruchomości mieszkaniowych w Lublinie odnotował wzrost zawieranych transakcji, pomimo odczuwalnych skutków spowolnienia gospodarczego, trudnej sytuacji na rynku pracy oraz braku wsparcia programem zakupu mieszkań. Na obu rynkach, na rabaty przy zakupie mieszkania mogli liczyć nabywcy mieszkań w słabszych lokalizacjach (w przypadku rynku pierwotnego w rejonach, gdzie było kilka inwestycji) oraz mieszkań o dużych metrażach. Ceny transakcyjne mieszkań w dobrych lokalizacjach podlegały nieznacznym obniżkom względem ceny ofertowej. W Lublinie na obu rynkach najwyższy udział w sprzedaży miały mieszkania 2-pokojowe. Na rynku pierwotnym udział ten kształtował się na poziomie od 47% do 51%, co oznacza, że w porównaniu z rokiem ubiegłym wzrósł on o ok. 4 p.p. Na rynku wtórnym natomiast udział tych mieszkań, podobnie jak w ubiegłym roku, wahał się w granicach od 43% do 6. Największy udział w zawartych transakcjach na rynku pierwotnym i wtórnym miały lokale o powierzchni użytkowej od 40 do 60 m kw. na rynku pierwotnym ponad połowa zawartych transakcji, zaś na rynku wtórnym od 39% do 6. Jednocześnie na rynku wtórnym obserwowano wzrost o ok. 7 p.p. w porównaniu do roku ubiegłego sprzedaży mieszkań o powierzchni użytkowej do 40 m. kw. 124 Narodowy Bank Polski

71 Lublin 6.2. Tendencje na rynku nieruchomości komercyjnych Nieruchomości biurowe Na koniec 2013 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Lublinie wynosiły m kw. i były o 22% wyższe niż w 2012 r. W 2013 r. do użytku oddano biurowce o łącznej powierzchni 19,9 tys. m kw. Czynsze kształtowały się w przedziale euro/m kw. (w 2012 r euro/m kw.). Wskaźnik powierzchni niewynajętej wyniósł 15,9% i był o 13,5 p.p. wyższy niż w 2012 r. 22. Oddana do użytkowania w 2013 r. powierzchnia biurowa przełożyła się na wyższą stopę pustostanów oraz nieznaczny spadek stawek czynszu. Według firmy JLL zasoby w Lublinie, pod koniec 2013 r., osiągnęły najwyższą dynamikę (około 2) wśród rozwijających się rynków nieruchomości biurowych. W centrum miasta planowana jest budowa kolejnych biurowców, które mogą spowodować wzrost wskaźnika pustostanów Nieruchomości handlowe Na koniec 2013 r. w Lublinie funkcjonowało 9 centrów handlowych o łącznej powierzchni m kw., czynsze kształtowały się w przedziale od 36 do 40 euro/m kw., stopa pustostanów wynosiła 2-5% 23. Wskaźnik nasycenia powierzchnią handlową w m kw. na mieszkańców w 2012 r. wynosił 474 i był jednym z niższych wskaźników w Polsce (średnia krajowa dla miast o populacji mieszkańców wynosiła 567). W 2013 r. na rynku istniało 1 m kw. powierzchni magazynowych 24. W wyniku otwarcia w Lublinie w I kwartale 2014 r. centrum handlowego i planowanego otwarcia w 2015 r. kolejnego, wskaźnik nasycenia powierzchnią handlową wyniesie 880 m kw. na mieszkańców. Uwzględniając średnią wartość siły nabywczej mieszkańców Lublina, przypadającą na funkcjonującą powierzchnie handlową (4 zł rocznie) rynek ten zbliży się do sytuacji bliskiej nasycenia rynku lokalnego Magazyny Lublin jest jednym z najmniejszych rynków magazynowych w Polsce. Występujące powierzchnie magazynowe to jeden magazyn wielkopowierzchniowy i magazyny starego typu, mające znaczenie głównie lokalne. Działania władz lokalnych promujące region i przedsiębiorczość (m.in. strefa ekonomiczna, lotnisko i budowa obwodnicy) podejmowane w celu pozyskania inwestorów, polityka UE wspierająca inwestycje w Polsce wschodniej (współfinansowanie około 5 wartości inwestycji), może wpłynąć na rozwój rynku magazynowego. Obecnie na terenie specjalnej strefy ekonomicznej 22 JLL Największe rynki biurowe poza Warszawą IV kw r. i IV kw r.. 23 DTZ Przewodnik po rynkach handlowych w Polsce Wiosna Cushman & Wakefield Raport o rynku nieruchomości w Polsce Jesień PRCH Raport I Poł r.. Narodowy Bank Polski 125

72 Lublin budowany jest park logistyczny z kompleksem obiektów magazynowo-produkcyjnych oraz biurami o powierzchni 5 m kw Analiza danych zgromadzonych w bazie BaNK Średnia wysokość czynszów w biurowcach klasy A, płaconych w euro, wynosiła 14 euro/m kw., płaconych w złotych 47,1 zł/m kw. Wskaźnik pustostanów wynosił 13%. W lokalach biurowych o niższym standardzie średni czynsz wynosił około 35 zł/m kw. Na koniec 2013 r. średnia stawka czynszu w centrach handlowych wynosiła ok. 38 euro/m kw. a średnia wysokość kosztów eksploatacyjnych 20 zł/m kw. W lokalach handlowo-usługowych o niższych standardach, zlokalizowanych głównie na osiedlach mieszkaniowych, stanowiących własność spółdzielni mieszkaniowych średnia stawka czynszu najmu wynosiła 15,9 zł/m kw., a średnia wysokość kosztów eksploatacyjnych 7,7 zł/m kw. Średnie czynsze w ofercie lokali handlowo-usługowych na koniec 2013 r. wynosiły 26,6 zł/m kw., a średnia wysokość kosztów eksploatacyjnych 3,7 zł/m kw Podstawowe dane mieszkaniowe w Lublinie Tabela 6.1. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Lublinie Wyszczególnienie Zasób mieszkaniowy - mieszkania ogółem mieszkania na 1000 ludności Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. m kw.) przeciętna (m kw.) 58 58,5 58,6 58,9 59,1 59,3 59,5 59,7 59,8 59,9 -na osobę (m kw.) 19,3 21,5 21,9 22,3 22,8 23,2 23,6 24,0 24,4 25,2 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 3,3 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,9 2,7 2,7 2,6 2,6 2,6 2,5 2,5 2,4 2,4 L. gospodarstw domowych wg NSP L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie wg NSP 1,18 1,05 Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie; dane dla lat dostępne w raporcie z 2011 r. rok 2013 szacunek O/O w Lublinie. 126 Narodowy Bank Polski

73 tys. osób na 1000 ludności Lublin Czynniki demograficzne w Lublinie Tabela 6.2. Czynniki demograficzne w Lublinie Wg stanu na koniec: Liczba ludności Przyrost naturalny Saldo migracji Zmiany l. ludności w liczbach bezwzględnych Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie. Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1000 ludności Małżeństw a ,2-0,5 4, ,4-0,9 4, ,1-3,4 5, ,0-2,4 5, ,5-3,2 6, ,3-3,9 6, ,5-2,4 6, ,4-2,3 6, ,9-3,8 5, ,6-3,2 5, ,7-2,8 4, ,1-2,9 4,3 Wykres 6.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Lublina Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie. Wykres 6.2. Relacje demograficzne w Lublinie 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0-2,0-4,0-6,0 Przyrost naturalny Saldo migracji Małżeństwa Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie. Tabela 6.3. Gospodarstwa domowe w Lublinie Gospodarstw a domow e Gospodarstw a domow e i ludność (liczba) Udział (w %) NSP 2002 NSP 2011 NSP 2002 NSP 2011 OGÓŁEM w tym z 1 osobą % 32% w tym z 2 osobami % 27% w tym z 3 osobami w tym z 4 osobami % 13% w tym z 5 i w ięcej osobami % 7% Ludność w gospodarstw ach Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2,45 2,38 Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie. Tabela 6.4. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym i nieprodukcyjnym w Lublinie Udział ludności (w %) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym ,5 19,1 14, ,1 17,3 15, ,5 16,4 18, ,1 16,2 18, ,3 16,2 19, ,3 16,3 20,4 Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie. Narodowy Bank Polski 127

74 IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV m kw. mln zł II II II II II IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 m kw. krotność przec.mies.wynagr stopa bezrobocia (%) udział ludności do 34 r.ż. (%) zł / miesiąc Lublin Czynniki ekonomiczne w Lublinie Wykres 6.3. Stopa bezrobocia oraz udział ludności do 34 r. życia wśród ludn. bezrob. w Lublinie Wykres 6.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Lublinie Lublin Polska udział ludność do 34 r.życia wśród ludności bezrobotnej Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie. Wykres 6.5. Dostępność mieszkania (m kw.) za przeciętne wynagrodzenie w Lublinie 0,95 0,90 0,85 0,80 0,75 0,70 0,65 0,60 0,55 0,50 0,45 Lublin Polska Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie. Wykres 6.6. Dostępność kredytu złotowego przy przeciętnym wynagrodzeniu w Lublinie rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Lublinie. Wykres 6.7. Kredytowa dostępność mieszkania przy kredycie złotowym w Lublinie 108,0 98,0 88,0 78,0 68,0 58,0 48,0 38,0 rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Lublinie. Wykres 6.8. Nowo zawarte umowy kredytowe Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Lublinie. Źródło: NBP na podst. BIK. 128 Narodowy Bank Polski

75 Lublin Budownictwo mieszkaniowe w Lublinie Tabela 6.5. Budownictwo mieszkaniowe w Lublinie Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie. Tabela 6.6. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Lublinie Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub wynajem Mieszkania, których budowę rozpoczęto Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub wynajem Mieszkania oddane do użytkowania Ogółem, w tym: indyw idualne spółdzielcze na sprzedaż lub wynajem społeczne czynszowe komunalne Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem ogółem pow. użytk. (tys. m kw.) 80,1 119,9 101,7 116,7 158,5 110,9 122,9 114,7 159,1 0,2 - na 1000 ludności 3,1 4,7 4,0 3,9 6,3 3,6 5,0 4,3 6,3 7,0 - na 1000 zaw. małżeństw Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem na 1000 ludności 1,7 0,9 2,0 2,5-0,1 2,9 0,6 0,7-1,5-2,7 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 71,2 72,2 72,5 84,6 72,2 90,3 71,8 77,6 72,5 63,7 Liczba izb oddanych Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 3,9 3,7 3,6 4,0 3,8 3,3 3,4 3,8 3,6 3,3 Przec. pow. izby (m kw.) 18,2 19,8 20,0 21,3 18,8 21,7 20,4 20,4 20,0 19, Informacje o rynku mieszkaniowym w Lublinie Tabela 6.7. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Lublinie L.p. Wyszczególnienie Deweloperzy Biura pośredników Kancelarie notarialne Biura rzeczoznawców majątkowych Spółdzielnie mieszkaniowe Wspólnoty mieszkaniow e Źródło: szacunki NBP O/O w Lublinie na podstawie danych Urzędu Statystycznego w Lublinie. Tabela 6.8. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Lublinie Liczba umów Wartość w mln zł 219,37 257,70 268,51 289,47 316,68 Źródło: szacunki NBP O/O w Lublinie na podstawie danych BaRN. Narodowy Bank Polski 129

76 IV 2005 II 2006 IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 II II II II II liczba dni Tysiące Lublin Wykres 6.9. Wskaźnik produkcji mieszkań Wykres Średni czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym w Lublinie wskaźnik pozwolenia na budowę mieszkań Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie. Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie Ceny na rynku mieszkaniowym w Lublinie (wg bazy NBP) Tabela 6.9. Poziom średniej ceny m kw. mieszkania w Lublinie Rynek pierw otny Notow anie ofertow a trans. ofertow a trans. hedon. (trans.) IV I IV I II IV I IV I II IV I II IV I II IV I II IV Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Rynek w tórny 130 Narodowy Bank Polski

77 Lublin Tabela Dynamika zmian średniej ceny m kw. mieszkania w Lublinie Notow anie ofert. trans. ofert. Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Tabela Poziom średniej stawki najmu m kw. mieszkania w Lublinie Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. trans. hedon. (trans.) ofert. trans. ofert. trans. hedon. (trans.) IV ,9 109,3 112,7 104,2 103, ,8 100,2 111,9 117,0 120, I 115,0 105,9 117,9 114,7 112, ,1 117,8 102,5 110,2 110,0 134,4 136,5 152,4 154,0 154,2 IV ,7 111,4 103,1 110,5 110,1 152,3 139,1 139,3 163,4 163,5 99,3 105,7 103,6 100,1 100,2 139,0 146,9 129,0 139,9 136,3 I 103,3 93,2 98,6 103,6 103,6 124,9 129,3 107,9 126,4 125,9 II 99,9 112,0 100,8 99,9 100,3 111,3 123,0 106,1 114,5 114,7 IV ,9 102,8 99,6 99,5 99,0 104,3 113,5 102,6 103,1 103,1 98,3 91,0 99,4 98,9 99,0 103,3 97,6 98,5 101,8 101,8 I 98,1 98,9 99,1 96,8 96,8 98,2 103,6 98,9 95,1 95,1 104,9 94,5 99,9 98,7 98,4 103,1 87,5 98,0 93,9 93,3 IV ,2 108,9 99,3 107,3 107,7 100,4 92,6 97,8 101,4 101,5 96,7 93,1 101,0 95,8 96,0 98,8 94,7 99,3 98,2 98,4 I 102,8 100,9 100,2 105,1 105,2 103,5 96,6 100,4 106,6 107,0 II 95,1 106,7 100,5 99,4 99,1 93,9 108,7 101,1 107,4 107,8 IV ,0 100,0 101,5 96,8 97,0 94,6 99,8 103,3 96,9 97,1 99,8 101,6 100,4 105,1 104,0 97,7 108,9 102,6 106,3 105,2 I 101,2 98,6 100,7 98,5 100,6 96,1 106,8 103,2 99,9 100,6 II 101,3 106,3 99,0 105,3 105,2 102,4 106,5 101,7 105,6 106,9 IV ,2 90,5 98,1 95,8 94,8 100,6 96,4 98,3 104,5 104,4 101,0 106,3 100,1 97,2 96,2 101,7 100,8 98,0 96,6 96,5 I 101,1 99,4 100,4 99,1 99,5 101,6 101,6 97,6 97,2 95,4 II 99,6 99,1 99,8 101,7 101,0 99,8 94,8 98,4 93,9 91,6 IV ,7 96,6 98,6 93,9 93,6 100,2 101,2 98,9 92,0 90,6 101,6 99,6 89,9 107,2 99,5 100,9 94,8 88,8 101,4 93,7 I 97,8 105,6 108,2 95,6 106,1 97,7 100,8 95,7 97,9 99,9 II 102,5 96,5 101,6 90,9 90,3 100,6 98,1 97,4 87,5 89,3 IV ,6 100,5 99,3 102,8 102,2 99,5 102,1 98,1 95,7 97,5 99,8 96,8 99,7 99,8 100,2 97,7 99,2 108,8 89,1 98,1 Notow anie Rynek pierwotny ofert. Rynek wtórny trans. Dynamika kw./kw. Staw ka średnia 22,0 21,0 21,5 IV ,0 22,0 22,0 24,0 23,0 23,5 I 25,0 24,0 24,5 29,0 26,0 27,5 IV ,0 27,0 28,0 35,0 24,0 29,5 I bd. bd. bd. II bd. bd. bd. IV ,0 35,0 36,5 39,0 41,0 40,0 I 36,0 40,0 38,0 38,0 37,0 37,5 IV ,0 31,0 32,5 33,0 45,0 39,0 I 32,0 28,0 30,0 II 36,0 31,0 33,5 IV ,0 48,0 38,5 27,0 23,0 25,0 I 28,0 24,0 26,0 II 31,0 22,0 26,5 IV ,0 25,0 27,5 29,0 31,0 30,0 I 30,0 31,0 30,5 II 29,0 26,0 27,5 IV ,0 30,0 29,0 29,0 29,0 29,0 I 30,0 26,0 28,0 II 31,0 29,0 30,0 IV ,0 28,0 29,0 31,0 33,0 32,0 Rynek wtórny Rynek pierwotny Dynamika r/r Rynek wtórny Narodowy Bank Polski 131

78 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II zł / m kw. zł / m kw. Lublin Ceny mieszkań i ich cechy Rynek pierwotny w Lublinie Wykres Ceny ofertowe na RP Wykres Ceny transakcyjne na RP minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RP, oferty minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RP, transakcje <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RP, oferty <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RP, transakcje pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. 132 Narodowy Bank Polski

79 zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 II II II II II II II II II II II Lublin Wykres Relacja podaży i popytu na mieszkania o powierzchni mniejszej, równej 50 m kw. oraz powyżej 50 m kw. na RP <=50 m kw. >50 m kw. Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie Rynek wtórny w Lublinie Wykres Ceny mieszkań na RW oferty Wykres Ceny mieszkań na RW transakcje minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RW oferty maksymalna minimalna średnia hedoniczna mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RW - transakcje <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Narodowy Bank Polski 133

80 II II II II II II II II II II zł / m kw. zł / m kw. II II II II II II II II II II zł / m kw. zł / m kw. zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 Lublin Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RW oferty Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RW - transakcje pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres Ceny wg formy własności RW, oferty pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres Ceny wg formy własności RW, transakcje spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RW, oferty spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RW, transakcje niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. 134 Narodowy Bank Polski

81 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II zł / m kw. zł / m kw. II II II II II II II II II II zł / m kw. zł / m kw. Lublin Wykres Ceny wg kondygnacji RW, oferty Wykres Ceny wg kondygnacji RW, transakcje <= Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres Ceny wg technologii budowy RW, oferty <= Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres Ceny wg technologii budowy RW, transakcje tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres Ceny wg roku budowy RW, oferty tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres Ceny wg roku budowy RW, transakcje pow Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie pow Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Narodowy Bank Polski 135

82 Łódź 7. Łódź 7.1. Tendencje na rynku mieszkaniowym Czynniki wpływające na sytuację na rynku mieszkaniowym W spojrzeniu makro, przesłanki do oceny niskiego potencjału popytu nie zmieniają się. Liczba ludności mieszkańców miasta Łódź od 2002 r. wyraźnie spada. Przyrost naturalny, saldo migracji było ujemne, a liczba małżeństw była najniższa od 2002 r. Pogorszył się wskaźnik obciążenia demograficznego (wzrost udziału ludności w wieku poprodukcyjnym i spadek w wieku produkcyjnym). Poziom bezrobocia w Łodzi jest najwyższy wśród dużych miast. Nie zanotowano przełomu w zmianach demograficznych w Łodzi, które od szeregu lat są negatywne. Średnie wynagrodzenie jest niższe od notowanych w pozostałych dużych miastach, chociaż utrzymuje się wysoka dynamika jego wzrostu. Relacje przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw do średniej ceny transakcyjnej mieszkania wynoszą na rynku pierwotnym 0,83, zaś na wtórnym 1,07 i należą do jednych z najwyższych spośród miast w Polsce. Ponadto starzejący się zasób mieszkaniowy miasta jest jednym z najwyższych w przeliczeniu na liczbę mieszkańców. W 2013 r. odnotowano znaczącą poprawę wskaźników dostępności kredytu mieszkaniowego i kredytowej dostępności mieszkania. W IV kw r. za przeciętny kredyt złotowy można było kupić mieszkanie o powierzchni 75 m kw. a w I kw r. już 79 m kw., czyli najwięcej w historii badań cen na łódzkim rynku mieszkaniowym prowadzonych przez NBP. W 2013 r. liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych W Łodzi była o 3,9% niższa w porównaniu z poprzednim rokiem przy niższej o 4,2% wartości kredytów Sektor budowlany W 2013 r. w Łodzi wzrosła liczba wydanych pozwoleń na budowę (o ok. 21%) oraz liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto (o ok. 78%) w porównaniu z 2012 r., natomiast zmniejszeniu uległa liczba mieszkań oddanych do użytkowania (o ok. 44%) Sytuacja na rynku mieszkaniowym: Pierwotny rynek mieszkaniowy Rok 2013 to pierwszy od kilku lat rok bez programu wspierającego rynek mieszkaniowy, co przy dużej ofercie mieszkań na łódzkim rynku pierwotnym, zmusiło stronę podażową do aktywnego szukania poziomu cen względnej równowagi. Znaczącym powodem szukania akceptowanego przez kupujących poziomu cen była niewątpliwie nadpodaż dużych 3 i 4 pokojowych mieszkań, których oferta była wynikiem nieaktualnego obecnie zapotrzebowania występującego 4-5 lat wcześniej. Skutkiem był spadek średniej ceny transakcyjnej latem 2013 r. do poziomu poniżej ok zł, notowanego również w 2007 r. Jednocześnie ten poziom cen stanowił punkt niewielkiego 136 Narodowy Bank Polski

83 Łódź odbicia się cen transakcyjnych do poziomu 4433 zł w I kw r. Wydaje się, że wzrost ten może być kontynuowany w kolejnych miesiącach 2014 r., przez co najprawdopodobniej średnia cena transakcyjna będzie kształtowała się maksymalnie w przedziale zł. Przesłanką potwierdzającą taką tezę jest ocena sytuacji strony popytowej łódzkiego rynku mieszkaniowego. Pomimo niskiego poziomu cen oraz historycznie niskich odsetkowych kosztów kredytu, w 2013 r. nie został wygenerowany odpowiedni do tych warunków silny popyt, gdyż gospodarstwa domowe prawdopodobnie oczekiwały na uruchomienie programu MDM. Średnia cena ofertowa m kw. w IV kw.2013 r. wynosiła 4768 zł, natomiast średnia cena transakcyjna m kw zł. W 2014 r. został uruchomiony rządowy program Mieszkanie dla Młodych. Limit programu MDM dla Łodzi w I kw r. wynosił 5031 zł/m kw. został ustalony na poziomie wyższym niż średnie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym (4433 zł/m kw.) Wtóry rynek mieszkaniowy Ceny ofertowe z poziomu 3800 zł osiągniętego latem 2012 r. (poziom ostatnio notowany na przełomie 2006/07r. ) wzrosły do niecałych 4000 zł zimą 2012/13 r., po czym ustabilizowały się. Wobec kolejnego słabego roku dla rynku wtórnego, strona podażowa może zostać zmuszona do obniżek cen. W I kw r. 12% oferty to mieszkania w cenie do 3000 zł, czyli biorąc pod uwagę preferencje i możliwości znacznej części kupujących jest to relatywnie duży odsetek, który może ograniczać rozbudowanie trendu wzrostu cen w 2014 roku. Wykładnikiem słabej kondycji łódzkiego rynku wtórnego jest, według naszych szacunków, mniejsza niż w 2012 r, liczba pośredników w obrocie nieruchomościami. Średnia cena ofertowa m kw. w IV kw.2013 r. wynosiła 3978 zł, natomiast średnia cena transakcyjna m kw zł. Podaż na rynku wtórnym nie zareagowała na niewielki popyt Tendencje na rynku nieruchomości komercyjnych Nieruchomości biurowe Według Colliers International na koniec 2013 r na łódzkim rynku istniało m kw. powierzchni biurowej 26. Wysokość czynszów zawierała się w przedziale 11,5-13,5 euro/m kw., natomiast stopa pustostanów wynosiła 16,5%. W budowie było 29,2 tys. m kw. Największy przyrost powierzchni biurowych w Łodzi wystąpił w latach Głównym segmentem rynku są biura znajdujące się w zmodernizowanych budynkach pofabrycznych powstałych w XIX lub na początku XX wieku lub w zmodernizowanych biurowcach powstałych w latach 70-tych XX wieku. Wykorzystanie tego zasobu, który jeszcze posiada potencjał, ograniczyło podaż nowobudowanych budynków biurowych. Na rynku znaczący jest udział najemców z segmentu tzw. small business, którzy najczęściej wynajmują powierzchnie poniżej 100 m kw. Wskaźnik pustostanów po krótkim okresie spadku do 12% w roku 2012 r., wzrósł do poziomu 14,4% 26 Colliers International, Przegląd rynku nieruchomości, Podsumowanie 2013 r. - luty 2014 r. Narodowy Bank Polski 137

84 Łódź w 2013 r. 27 Może to być przesłanką do znacznego ograniczenia podaży w przyszłości. Tym bardziej, że przyrost podaży w latach zwiększył wskaźnik pustostanów do poziomu 25%. 28 Poziom wartości wskaźnika pustostanów w Łodzi na koniec 2013 r. jest jednym z najwyższych wśród największych miast w kraju. Podobnie jest z czynszami wynajmu, które w okresie małej podaży wynosiły średnio euro/m kw., aby od 2009 r. obniżyć się do poziomu średnio euro/m kw. Od tej pory poziom cen najmu jest stabilny. Ta stabilizacja jest wynikiem znacznego nasycenia rynku powierzchnią biurową, co spowodowało, że inwestorzy znacznie ograniczyli swoje zamiary jej rozbudowy w Łodzi. Problemem wydaje się niski poziom umów typu pre-let i niski poziom nowych umów netto. Według Colliers International w 2013 r. nowe umowy dotyczyły najmu około 10 tys. m kw., co przy obecnej wielkości pustostanów oznacza, że ponad 38 tys. m kw. pozostaje do wynajęcia 29. Informacje z rynku wskazują głównie na przeprowadzki z biurowca do biurowca w związku z ekspansją firm wynajmujących. Według doniesień mediów, kilka łódzkich biurowców od dłuższego czasu wystawionych jest na sprzedaż. Według raportów firm doradczych wielkość pustostanów regularnie spada, ale w bardzo niskim tempie. W latach nowa podaż skutkowała wzrostem powierzchni niewynajętej, obecnie wydaje się, że nawet mniejsza skala podaży nowej powierzchni biurowej, może przynieść podobny efekt. W związku z tym można spodziewać się rosnącej presji na spadek cen najmu powierzchni biurowej Nieruchomości handlowe Według Colliers International w 2013 r. na rynku łódzkim istniało m kw. powierzchni handlowej w 14 obiektach 30. Ostatnie lata nie przyniosły istotnych zmian wielkości powierzchni handlowej. Okres bliskiego zeru odsetka pustostanów z lat r. łódzki rynek powierzchni handlowych ma już za sobą, ale jego poziom poniżej 2 % na koniec 2013 r. wg. danych firm doradczych oznacza, że jest jednym z najniższych w kraju. Z raportów tych firm dotyczących czynszów powierzchni handlowych wynika, że dominuje przedział czynszów euro/m kw. Dane dotyczące czynszów od roku 2007 do chwili obecnej świadczą o tym, że ich stawki nie zmieniły się w tym okresie. Według PRCH w I połowie 2013 r. wskaźnik nasycenia powierzchnią handlową wyniósł 512 m kw. na 1000 mieszkańców 31 - w środku rankingu dużych miast Polski. Stanowiło to prawdopodobnie argument dla inwestorów budowanego nowego centrum handlowo-rozrywkowego z planowaną powierzchnią handlową na poziomie około 46 tys. m kw. Spodziewany w 2014/15 r. wzrost podaż nowej powierzchni handlowej może zachwiać względną stabilnością cen najmu powierzchni handlowej i prawdopodobnie wymusi obniżkę cen 27 Dane Cushman & Wakefield. 28 Cushman & Wakefield, Marketbeat Raport o Rynku Nieruchomości w Polsce Wiosna Op.cit. 30 Colliers International, Przegląd rynku nieruchomości, Podsumowanie 2013 r. - luty 2014 r. 31 PRCH. Retail Research Forum, Raport 1 poł 2013 r Narodowy Bank Polski

85 Łódź w lokalizacjach niezapewniających dużej liczby klientów. Znaczne różnice w wartościach pustostanów w poszczególnych obiektach, pomimo niższych cen najmu mogą się pogłębić Magazyny Według Cushman & Wakefield powierzchnia nieruchomości magazynowych na koniec 2013 r. wynosiła 1 03 m kw. a czynsze mieściły się w przedziale od 2,64 do 3,95 euro/m kw., natomiast stopa pustostanów wynosiła 12,5% wobec 16,5% podanych w raporcie ww. firmy w I połowie 2013 r. 32 Zdecydowanie inny obraz rynku prezentuje rejon Piotrkowa Trybunalskiego, gdzie ceny wynajmu powierzchni magazynowej wynoszą około 2,4-2,9 euro/m kw., a wskaźnik pustostanów od 2010 r. oscylował wokół 2, a według JLL, w 2013 r. osiągnął poziom aż 35% 33. Wydaje się, że obserwowany trend wyhamowania podaży powierzchni magazynowej utrwali się w kolejnych dwóch, trzech latach. W 2013 r. w realizacji było 80 tys. m kw. w tym 50 tys. w formie BTS. Według raportów firm doradczych, rynek magazynowy ma perspektywy, według badań Colliers International 77% najemców przewiduje w latach wzrost zapotrzebowania na powierzchnie magazynowe 34, a centralne położenie aglomeracji łódzkiej stanowi istotny argument dla ich lokalizacji Analiza danych zgromadzonych w bazie BaNK Średnia wartość czynszu za m kw. powierzchni biurowej w Łodzi na koniec 2013 r. wg. badania BaNK wyniosła 46,1 zł/m kw. (11 euro/m kw.). Średnia stawka najmu w biurowcach klasy A wyniosła 57,4 zł/m kw. (13,7 euro/m kw.), a w biurowcach klasy B była niższa o ponad 24 zł. Zaobserwowano również znaczne zróżnicowanie czynszów w ramach tej samej klasy biurowca. Różnica między skrajnymi wartościami stawek najmu w biurowcach klasy A wyniosła ponad 100 zł, a wartość współczynnika zmienności 37%. Natomiast przy średniej stawce czynszu w biurowcach klasy B wynoszącej 33,3 zł/m kw. (7,9 euro/m kw.) rozpiętość stawek wyniosła 56 zł. Różnice wynikają z lokalizacji biurowca, wielkości wynajmowanej powierzchni oraz z faktu, że część kontynuowanych umów najmu zawartych w poprzednich latach określała wyższy poziom stawek czynszu. Podział danych dotyczących wysokości czynszów według daty zawarcia umowy wskazuje, że średnie wartości czynszu najmu w biurowcach klasy A w latach były zróżnicowane, a w biurowcach klasy B ceny najmu, wynikające z umów zawartych w 2013 r., były znacznie niższe od cen określonych w umowach z 2011 r. Rozkład długości kontraktów wskazuje na istotnie różne warunki okresu najmu w zależności od klasy biurowca. W biurowcach klasy B dominuje okres bezterminowy umowy wynajmu (takie umowy stanowią 71% zawieranych umów), natomiast powierzchnie klasy A wynajmowane są najczęściej na 5 lat (ok. 4 umów). Odsetek niewynajętych powierzchni biurowych (pustostany) w badaniu BaNK wyniósł 21,5%. 32 Cushman & Wakefield, Marketbeat Raport o Rynku Nieruchomości w Polsce Wiosna JLL, On Point, Rynek Powierzchni magazynowych w Polsce Colliers International, Rynek magazynowy okiem najemcy, Identyfikacja potrzeb i trendów - luty 2014 Narodowy Bank Polski 139

86 Łódź W budynkach biurowych klasy A wskaźnik pustostanów wyniósł odpowiednio 25,3%. Wpływ na tak wysoką wartość wskaźnika miało oddanie 2 nowych budynków biurowych klasy A. Sytuacja ta potwierdza dane dotyczące wartości współczynnika pustostanów z lat , kiedy to znacząca nowa podaż powierzchni biurowej spowodowała wzrost wskaźnika pustostanów do 25%, który w kolejnych latach sukcesywnie spadał. Wydaje się, że kolejna duża oferta obecna na łódzkim rynku powierzchni biurowej w biurowcach klasy A oraz budowana obecnie, może w dłuższym okresie utrzymać poziom wskaźnika pustostanów powyżej 2. Poziom pustostanów w biurowcach klasy B w badaniu BaNK ważony powierzchnią wyniósł 17,7%. Średni czynsz za wynajem powierzchni handlowej w nowoczesnych galeriach handlowych w badaniu BaNK wyniosła 160,2 zł/m kw. (38,3 euro/m kw.) Stawki czynszów najmu powierzchni w centrach handlowych wskazują na ich znaczne zróżnicowanie. Różnica między minimalną a maksymalną stawką wyniosła ponad 250 zł, a współczynnik zmienności 37,3%. Można zauważyć ujemną korelację wartości czynszów z wielkością pustostanów w poszczególnych galeriach handlowych. Wskaźnik pustostanów na koniec 2013 r. w badanych obiektach wyniósł 8,6%. Z rozkładu długości kontraktów wynajętych powierzchni handlowych w badaniu BaNK wynika, że powierzchnie handlowe wynajmowane są najczęściej na okres 5 lat Podstawowe dane mieszkaniowe w Łodzi Tabela 7.1. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Łodzi Wyszczególnienie Zasób mieszkaniowy - mieszkania ogółem mieszkania na 1000 ludności Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. m kw.) przeciętna (m kw.) 52 52,8 52,9 53,1 53,3 53,4 53,6 52,3 53,6 53,7 -na osobę (m kw.) 21,0 22,8 23,2 23,5 24,0 24,3 24,7 25,4 25,8 26,0 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,1 3,1 3,1 3,1 3,1 3,1 3,1 3,1 3,1 3,1 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,5 2,3 2,3 2,3 2,2 2,2 2,2 2,1 2,1 2,1 L. gospodarstw mieszkaniowych wg NSP L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie w g NSP Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi; dane dla lat dostępne w raporcie z 2011 r. rok 2013 szacunek O/O w Łodzi. 1,11 0, Narodowy Bank Polski

87 tys. osób na 1000 ludności Łódź Czynniki demograficzne w Łodzi Tabela 7.2. Czynniki demograficzne w Łodzi Wg stanu na koniec: Liczba ludności Przyrost naturalny Saldo migracji Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi. Zmiany l. ludności w liczbach bezwzględnych Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1000 ludności Małżeństw a ,3-1,2 4, ,1-1,2 4, ,8-1,5 4, ,1-1,8 4, ,5-2,4 5, ,4-2,8 5, ,5-2,2 5, ,0-1,8 5, ,9-2,3 5, ,7-2,0 4, ,9-2,3 4, ,5-2,2 3,9 Wykres 7.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Łodzi Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi. Wykres 7.2. Relacje demograficzne w Łodzi Przyrost naturalny Małżeństwa Saldo migracji Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi. Tabela 7.3. Gospodarstwa domowe w Łodzi Gospodarstw a domow e Gospodarstw a domow e i ludność (liczba) Udział (w %) NSP 2002 NSP 2011 NSP 2002 NSP 2011 OGÓŁEM w tym z 1 osobą % 34% w tym z 2 osobami % 31% w tym z 3 osobami % 2 w tym z 4 osobami % 11% w tym z 5 i w ięcej osobami % 4% Ludność w gospodarstw ach Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2,20 2,23 Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi. Narodowy Bank Polski 141

88 IV 2006 II II II II II I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 m kw. krotność przec.mies.wynagr stopa bezrobocia (%) udział ludności do 34 r.ż. (%) zł / miesiąc Łódź Tabela 7.4. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i nieprodukcyjnym w Łodzi Udział ludności (w %) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym ,0 15,8 19, ,0 14,6 19, ,3 13,9 21, ,3 14,1 22, ,5 14,1 23, ,6 14,1 24,3 Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi Czynniki ekonomiczne w Łodzi Wykres 7.3. Stopa bezrobocia oraz udział ludności do 34 r. życia wśród ludn. bezrob. w Łodzi (w %) Wykres 7.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Łodzi Łódź Polska udział ludność do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi. Wykres 7.5. Dostępność mieszkania (m kw.) za przeciętne wynagrodzenie w Łodzi 1,25 1,15 1,05 0,95 0,85 0,75 0,65 0,55 0,45 Łódź Polska Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi. Wykres 7.6. Dostępność kredytu złotowego przy przeciętnym wynagrodzeniu w Łodzi rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Łodzi. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Łodzi. 142 Narodowy Bank Polski

89 IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV m kw. mln zł Łódź Wykres 7.7. Kredytowa dostępność mieszkania przy kredycie złotowym w Łodzi rynek pierwotny rynek wtórny Wykres 7.8. Nowo zawarte umowy kredytowe Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Łodzi. Źródło NBP na podst. BIK Budownictwo mieszkaniowe w Łodzi Tabela 7.5. Budownictwo mieszkaniowe w Łodzi Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi. Tabela 7.6. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Łodzi Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub wynajem bd Mieszkania, których budowę rozpoczęto Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub wynajem bd Mieszkania oddane do użytkowania Ogółem, w tym: indyw idualne spółdzielcze na sprzedaż lub wynajem społeczne czynszowe komunalne Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem ogółem pow. użytk. (tys. m kw.) 147,1 89,7 122,0 146,8 202,6 159,4 184,0 128,1 185,2 121,3 - na 1000 ludności 1,6 0,9 1,6 2,1 3,2 2,4 2,8 2,1 3,6 2,0 - na 1000 zaw. małżeństw Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem na 1000 ludności 2,78 3,59 3,43 3,21 2,50 3,09 2,26 2,35 0,93 1,84 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 117,2 131,5 102,9 94,2 84,5 88,6 88,4 84,0 71,3 84,0 Liczba izb oddanych Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 4,3 4,9 4,3 3,9 3,6 3,7 3,4 3,5 3,1 3,5 Przec. pow. izby (m kw.) 27,0 27,0 23,9 24,2 23,4 24,1 26,4 24,2 22,9 24,0 Narodowy Bank Polski 143

90 IV 2005 II 2006 IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 II II II II II Tysiące liczba dni Łódź 7.4. Informacje o rynku mieszkaniowym w Łodzi Tabela 7.7. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Łodzi L.p. Wyszczególnienie Dew eloperzy Biura pośredników Kancelarie notarialne Biura rzeczoznaw ców majątkow ych Spółdzielnie mieszkaniow e Wspólnoty mieszkaniow e Źródło: szacunki NBP O/O w Łodzi. Tabela 7.8. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Łodzi Liczba umów Wartość w mln zł 352,00 394,00 456,00 460,00 392,00 0,37 Źródło: szacunki NBP O/O w Łodzi. Wykres 7.9. Wskaźnik produkcji mieszkań Wykres Średni czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym w Łodzi wskaźnik pozwolenia na budowę mieszkań Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. 144 Narodowy Bank Polski

91 Łódź Ceny na rynku mieszkaniowym w Łodzi (wg bazy NBP) Tabela 7.9. Poziom średniej ceny m kw. mieszkania w Łodzi Rynek pierwotny Notow anie ofertow a trans. ofertow a trans. hedon. (trans.) IV I IV I II IV I IV I II IV I II IV I II IV I II IV Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Rynek wtórny Narodowy Bank Polski 145

92 Łódź Tabela Dynamika zmian średniej ceny m kw. mieszkania w Łodzi Notow anie ofert. trans. ofert. Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Tabela Poziom średniej stawki najmu m kw. mieszkania w Łodzi Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. trans. hedon. (trans.) ofert. trans. ofert. trans. hedon. (trans.) IV ,0 127,3 121,0 113,4 98, ,3 115,6 124,5 155,6 107, I 110,7 128,4 111,6 111,6 98, ,4 96,5 102,4 106,2 98,8 162,0 182,2 172,3 209,0 103,4 IV ,3 97,4 99,3 101,5 98,0 119,5 139,4 141,3 187,0 102,5 99,7 100,5 101,1 103,0 105,6 102,5 121,2 114,7 123,8 101,1 I 98,3 98,8 98,5 95,2 98,3 91,0 93,3 101,3 105,7 100,6 II 110,4 103,4 97,3 95,4 96,0 105,4 100,0 96,3 95,0 97,7 IV ,2 106,3 107,2 106,3 102,0 105,3 109,2 104,0 99,5 101,8 99,6 85,6 97,1 96,4 96,9 105,2 93,0 99,9 93,1 93,3 I 93,4 107,5 93,7 99,9 104,6 100,0 101,2 94,9 97,7 99,3 106,1 97,2 104,8 95,0 98,1 96,0 95,1 102,2 97,3 101,5 IV ,8 106,4 94,8 98,9 98,0 98,5 95,2 90,3 90,4 97,5 100,8 95,2 103,6 108,2 107,4 99,7 105,8 96,4 101,5 108,1 I 101,4 96,5 96,7 97,8 96,0 108,2 95,0 99,5 99,4 99,2 II 100,0 101,9 100,0 100,8 102,8 102,0 99,6 94,9 105,4 103,9 IV ,2 99,4 101,2 101,3 103,4 99,3 93,0 101,3 107,9 109,6 101,0 103,3 100,3 95,6 93,9 99,5 100,9 98,0 95,4 95,8 I 95,0 101,1 97,6 102,4 98,1 93,2 105,7 99,0 99,9 97,9 II 102,2 95,8 97,1 98,8 105,5 95,3 99,4 96,2 98,0 100,4 IV ,5 97,7 94,1 103,7 97,1 96,6 97,7 89,5 100,4 94,3 102,7 96,2 100,4 92,6 102,1 98,3 91,0 89,6 97,2 102,6 I 95,6 101,3 100,7 98,4 101,8 98,9 91,1 92,4 93,3 106,4 II 100,4 95,8 94,1 95,3 89,8 97,2 91,2 89,5 90,0 90,6 IV ,5 101,4 101,6 97,7 104,7 92,2 94,6 96,6 84,8 97,7 105,4 102,1 103,1 102,4 103,2 94,6 100,4 99,2 93,8 98,8 I 98,2 97,9 102,1 98,2 98,5 97,2 97,1 100,6 93,7 95,6 II 99,4 96,8 99,0 103,2 106,5 96,2 98,1 105,9 101,5 113,5 IV ,7 100,8 99,0 98,0 96,4 102,6 97,5 103,2 101,8 104,5 100,8 100,2 100,1 101,9 96,0 98,2 95,8 100,2 101,2 97,1 Notow anie Rynek pierwotny ofert. Dynamika kw./kw. Rynek w tórny trans. Staw ka średnia 14,2 14,7 14,5 IV ,9 16,8 19,4 26,5 17,4 22,0 I 24,3 24,6 24,5 25,2 25,3 25,3 IV ,4 20,5 25,0 27,3 30,3 28,8 I 29,0 23,9 26,5 II 23,8 22,9 23,4 IV 2008 b.d 26,9 26,9 23,8 20,9 22,4 I 26,7 18,8 22,8 27,5 14,3 20,9 IV ,1 22,6 22,4 27,3 28,8 28,1 I 27,7 22,5 25,1 II 27,3 20,5 23,9 IV ,2 23,0 22,6 28,0 27,1 27,6 I 26,9 23,3 25,1 II 27,6 21,4 24,5 IV ,8 22,6 23,2 23,6 17,7 20,7 I 19,4 22,5 21,0 II 22,0 20,3 21,1 IV ,9 21,2 22,1 25,5 18,8 22,2 I 27,3 19,2 23,3 II 26,7 22,1 24,4 IV ,7 19,1 23,4 27,2 22,8 25,0 Rynek wtórny Rynek pierwotny Dynamika r/r Rynek wtórny 146 Narodowy Bank Polski

93 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II zł / m kw. zł / m kw. Łódź Ceny mieszkań i ich cechy Rynek pierwotny w Łodzi Wykres Ceny ofertowe na RP Wykres Ceny transakcyjne na RP minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RP, oferty minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RP, transakcje <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RP, oferty <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RP, transakcje pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Narodowy Bank Polski 147

94 zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 II II II II II II II II II II Łódź Wykres Relacja podaży i popytu na mieszkania o powierzchni mniejszej, równej 50 m kw. oraz powyżej 50 m kw. na RP <=50 m kw. >50 m kw. Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi Rynek wtórny w Łodzi Wykres Ceny mieszkań na RW oferty Wykres Ceny mieszkań na RW transakcje minimalna średnia limit RnS maksymalna mediana Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RW oferty minimalna średnia mediana maksymalna hedoniczna limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RW - transakcje <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. 148 Narodowy Bank Polski

95 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 Łódź Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RW oferty Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RW - transakcje pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres Ceny wg formy własności RW, oferty pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres Ceny wg formy własności RW, transakcje spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RW, oferty spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RW, transakcje niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Narodowy Bank Polski 149

96 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Łódź Wykres Ceny wg kondygnacji RW, oferty Wykres Ceny wg kondygnacji RW, transakcje <= Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres Ceny wg technologii budowy RW, oferty <= Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres Ceny wg technologii budowy RW, transakcje tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres Ceny wg roku budowy RW, oferty tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres Ceny wg roku budowy RW, transakcje pow Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi pow Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. 150 Narodowy Bank Polski

97 Olsztyn 8. Olsztyn 8.1. Tendencje na rynku mieszkaniowym Czynniki wpływające na sytuację na rynku mieszkaniowym Wzrost liczby kupujących używane mieszkania nie wpłynął na zahamowanie spadku liczby ludności w starych osiedlach. Od roku 2002 tendencja zniżkowa nie wystąpiła w osiedlach, w których zrealizowano nowe inwestycje mieszkaniowe: Brzeziny, Generałów, Gutkowo, Jaroty, Mazurskie, Nad Jeziorem Długim, Redykajny, Zielona Górka. W pozostałych osiedlach populacja spadła o blisko 15 tysięcy osób. W tym czasie liczba ludności stolicy Warmii i Mazur wzrosła o ponad 1%, liczba mieszkań zwiększyła się o 2. Natomiast liczba gospodarstw domowych wzrosła o 9% dzięki większej liczbie gospodarstw liczących jedną lub dwie osoby i jednoczesnym spadkom liczby większych gospodarstw domowych. W ciągu najbliższych kilku lat będzie nasilać się niekorzystne odziaływanie czynników demograficznych, w tym prawdopodobnie zanikanie przyrostu liczby gospodarstw domowych. W Olsztynie w 2013 r. przyrost naturalny obniżył się, liczba zawartych małżeństw spadła, zaś saldo migracji było ujemne. W dalszym ciągu obserwuje się negatywne zmiany w strukturze wiekowej ludności - zmniejsza się udział ludności w wieku produkcyjnym, wzrasta natomiast udział ludności w wieku poprodukcyjnym. Prognoza liczby ludności opracowana przez GUS zakłada, że do 2035 r. liczba mieszkańców Olsztyna będzie się zmniejszać. Stopa bezrobocia rejestrowanego w Olsztynie 2013 r. nieznacznie wzrosła (o 0,1 p.p.), natomiast udział osób w wieku do 34 r. życia wśród bezrobotnych zmalał. Wśród czynników ekonomicznych negatywnie oddziałujących w 2013 r. na popyt na rynku mieszkaniowym można zaliczyć spadek przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw. Według danych Biura Informacji Kredytowej w 2013 r. łączna wartość kredytów udzielonych przez banki na zakup mieszkań w Olsztynie spadła o ok. 16,7%, zaś ich liczba zmniejszyła się o 7,2% Sektor budowlany W 2013 r. deweloperzy oddali do użytkowania o 3% mniej mieszkań niż w roku poprzednim. Wzrostowi temu towarzyszył jednoczesny spadek liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto (w porównaniu do 2012 r. mniej o 9%) oraz mniejsza liczba wydanych pozwoleń na budowę mieszkań deweloperskich (w porównaniu do 2012 r. spadek o 53%) Sytuacja na rynku mieszkaniowym: Pierwotny rynek mieszkaniowy Na rynku pierwotnym także było widoczne ożywienie. W ofercie sprzedaży znalazła się większa niż w poprzednich latach liczba inwestycji deweloperskich w centrum miasta. Ponadto ofertę deweloperów powiększyły lokale będące realizacjami kolejnych etapów wcześniej rozpoczętych inwestycji. Zanotowano zatrzymanie tendencji spadkowej średniej ceny metra kwadratowego Narodowy Bank Polski 151

98 Olsztyn i odnotowano jej wzrost w II kwartale, podobnie jak na rynku wtórnym. W porównaniu do roku 2012 wzrosła znacznie sprzedaż liczona na podstawie aktów notarialnych. Obecność na rynku znacznej liczby mieszkań gotowych powodowała, że rozpoczynanie budowy mieszkań w 2013 r., podobnie jak w 2012 r., było rzadkością. Zaobserwowano, że na początku roku 2014 r. deweloperzy zdecydowali o uzupełnieniu oferty i budowie kolejnych mieszkań 35. W roku 2013 wolumen mieszkań gotowych, sprzedanych przez deweloperów przewyższył poziom liczby mieszkań oddanych do użytkowania dzięki czemu liczba mieszkań gotowych znajdujących się w ofercie sprzedaży zaczęła spadać. W I połowie roku 2014 spadła także liczba mieszkań w ofercie deweloperskiej ogółem, przy podobnym jak w poprzednich kwartałach poziomie sprzedaży 36. Średnia cena ofertowa m kw. w IV kw.2013 r. wynosiła 4774 zł, natomiast średnia cena transakcyjna m kw zł. Limit programu MDM dla Olsztyna wynosił w I kw r zł/m kw. i został ustalony na poziomie niższym niż średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym (4479 zł/m kw.) Wtóry rynek mieszkaniowy Na rynku wtórnym, mimo wygaszenia programu RNS, zawierano znacznie więcej transakcji niż w latach ubiegłych. Popularność zyskały mieszkania budowane w okresie PRL. Odnotowano prawie 8 wzrost liczby transakcji dotyczących mieszkań z lat 70-tych i 80-tych, dzięki czemu ich liczba była podobna do liczby transakcji mieszkaniami wybudowanymi w nowych technologiach, mimo wzrostu wolumenu również ich sprzedaży o 54% r/r. W strukturze transakcji wzrósł udział mieszkań budowanych w latach 70 i 80-tych z ok. w 2011, 35% w 2012 do 39% w Udział mieszkań budowanych w nowych technologiach wynosił 4 w roku 2013 tj. spadł o ok. 1% w trakcie roku i 4% w stosunku do roku Kupujący na rynku wtórnym częściej wybierali mieszkania o większej liczbie pokoi i powierzchni niż przed rokiem. Udział mieszkań dużych o powierzchni powyżej 60 m kw. zwiększył się do 35% w stosunku do 2012 tj. o 3 % i o tyle samo zmalał udział mieszkań do 40 m kw., który wynosił 19%. Natomiast o 2% większy był udział mieszkań 1 pokojowych (19%) oraz tych liczących co najmniej 4 pokoje (8%). Jak co roku dominowały mieszkania 2 i 3 pokojowe (odpowiednio 47% i 27% transakcji) i o powierzchni metrów kw., które stanowiły 44% transakcji, zauważalna była skłonność do wyboru większej powierzchni. Może to świadczyć o wzroście udziału kupujących o bardzo dobrej sytuacji finansowej. Wniosek taki można wyciągnąć także z faktu, że duży wzrost wartości rynku transakcji w 2013 roku nastąpił przy spadku wartości udzielonych kredytów mieszkaniowych i zakupy w dużo większym stopniu dokonywane były ze środków własnych kupujących. 35 W I kwartale 2014 deweloperzy rozpoczęli budowę 278 mieszkań, podczas gdy w całym 2012 i 2013 odpowiednio 234 i 118. W IV kw rozpoczęto także budowę 134 mieszkań, w których inwestorem jest spółdzielnia. Rok wcześniej spółdzielnie rozpoczęły budowę tylko 20 mieszkań. 36 W ofercie znaczących deweloperów na koniec roku 2013 znajdowało się, podobnie jak rok wcześniej, ponad 1300 mieszkań, ale oferta zmniejszyła o ok. 5%, w I kw oraz o ok. 1 w II kw Narodowy Bank Polski

99 Olsztyn Większa liczba kupujących wpłynęła na wzrost oczekiwań sprzedających, którego skutkiem była niewielka zwyżka cen ofertowych w trakcie roku. Natomiast ceny transakcyjne wzrosły wyłącznie w II kwartale o 1,8%, co okazało się być korektą wcześniejszych znacznych spadków na zakończenie programu RNS. W kolejnych kwartałach średnia cena transakcyjna metra kwadratowego mieszkania znowu spadła i w I kwartale 2014 powróciła do poziomu z początku roku Średnia cena ofertowa m kw. w IV kw.2013 r. wynosiła 4418 zł, natomiast średnia cena transakcyjna m kw zł Tendencje na rynku nieruchomości komercyjnych Nieruchomości biurowe Podaż nowoczesnej powierzchni biurowej w Olsztynie jest niewielka, co odpowiada relatywnie małemu popytowi. Brak jest w Olsztynie dużych powierzchni biurowych typu open space - dominują biura małe o metrażu m kw., większe powierzchnie biurowe zajmują z reguły banki i firmy ubezpieczeniowe. Brak jest biurowców klasy A; dominują budynki wybudowane w latach 60 i 70-tych, po zabiegach modernizacyjnych dostosowane do współcześnie obowiązujących norm. Wg stanu na koniec 2013 r. całkowita podaż powierzchni biurowej na rynku olsztyńskim wynosiła ok. 31 tys. m kw. Prawie 8 tej powierzchni skupione było w trzech dużych budynkach. Sytuacja na rynku w 2013 r. była stabilna. Na IV kw r. jest planowane oddanie trzech obiektów biurowych, z czego dwa będą zlokalizowane w ścisłym centrum Olsztyna. Podaż powierzchni biurowej zwiększy się o 11,8 tys. m kw. czyli prawie o 4. Wg raportu JLL w Olsztynie planowana jest budowa kolejnych obiektów biurowych o powierzchni ok. 8 tys. m kw. W średnim okresie dynamiczny przyrost pow. biurowej w Olsztynie jest raczej mało prawdopodobny, zważywszy na wysoki aktualnie wskaźnik pustostanów (ok. 17%). W perspektywie 1-2 lat nie należy oczekiwać znaczącego napływu inwestorów budujących nowoczesne centra outsourcingu usług biznesowych. Prawdopodobny jest raczej powolny wzrost, w miarę poprawy koniunktury. Jednakże, biorąc pod uwagę, że w regionie utrzymuje się wciąż najwyższe w kraju bezrobocie (19% na koniec czerwca 2014) oraz niski poziom przeciętnej płacy (przeciętne miesięczne wynagrodzenie bez wypłat z zysku i z uwzględnieniem sfery budżetowej wyniosło na koniec I kw. 2014r. 3311,7 zł i było najniższe w kraju), aglomeracja olsztyńska ma szansę stać się konkurencyjnym miejscem lokalizacji centrów usług SSC# lub BPO#, co pobudzi rozwój rynku powierzchni biurowych Nieruchomości handlowe Nasycenie powierzchnią centrów handlowych w Olsztynie wynosiło 438 m kw./1000 mieszkańców, tj. prawie o 4/5 więcej niż średnia dla całego kraju. Biorąc pod uwagę centra istniejące i będące w budowie, nasycenie to wyniosło 674 m kw./1000 mieszkańców. Znaczna część rynku handlowego w Olsztynie ogniskuje się w sieciowych dyskontach i supermarketach, w których można zakupić towary za relatywnie niższą cenę. Jest to bardzo istotne dla konsumentów z woj. warmińsko-mazurskiego, czyli regionu o najwyższym od kilkunastu lat wskaźniku bezrobocia (20,5% na ) i jednej z najniższych w kraju przeciętnych płac (3,1 tys. za kwiecień 2014). Narodowy Bank Polski 153

100 Olsztyn Ogólne perspektywy rozwoju powierzchni handlowej w średnim okresie można ocenić jako dość dobre. Nasycenie aglomeracji olsztyńskiej powierzchnią galerii handlowych wynosiło na koniec I półrocza 2013 ok. 438 m kw./1 tys. mieszk. (raport PRCH) i w stosunku do innych, porównywalnych co do obszaru i liczby mieszkańców miast, było relatywnie niskie. Można oczekiwać napływu kolejnych inwestorów chcących wybudować nowoczesne galerie, ale pod warunkiem znaczącej poprawy koniunktury gospodarczej. Szansą dla Olsztyna jest tzw. mały ruch przygraniczny i napływ klientów z Obwodu Kaliningradzkiego. Obecnie na ukończeniu jest druga duża galeria handlowa o powierzchni ponad 116 tys. m kw. Będzie to największy obiekt handlowy w Olsztynie. Planowany termin oddania obiektu wrzesień Magazyny Aglomeracja olsztyńska jest regionem marginalnym w zakresie powierzchni magazynowych. Brak jest typowych wielkopowierzchniowych nowoczesnych magazynów. Wynajmowane są mniejsze magazyny starego typu po firmach zlikwidowanych, będących w likwidacji bądź działających i traktujących wynajem jako dodatkowe źródło przychodów. Wynajmowane są np. magazyny po zlikwidowanych koszarach. Nowoczesne duże obiekty magazynowe są budowane przez firmy na własny użytek. Aktualnie brak jest w regionie centrów magazynów wielkopowierzchniowych na wynajem i w perspektywie 2-3 lat raczej nie należy oczekiwać zmian w tym zakresie, zważywszy na słabość gospodarczą regionu tj. najwyższy od lat wskaźnik bezrobocia, brak zapowiedzi nowych, dużych inwestycji i położenie aglomeracji olsztyńskiej poza głównymi szlakami tranzytowymi. Nie bez znaczenia jest także relatywnie słabsza infrastruktura drogowa Analiza danych zgromadzonych w bazie BaNK Średni czynsz za wynajem powierzchni biurowej kształtował się na poziomie 38,8 zł/m kw. i w stosunku do I półrocza spadł o ok. 2%. Średnia wysokość kosztów eksploatacji wynosiła na koniec I półrocza 9,7 zł/m kw. i spadła w stosunku do I półrocza o ok. 15%. Stopa pustostanów wynosiła na koniec II półrocza 2013 ok. 17% i wzrosła w stosunku do I półrocza o ok. 3 pkt. proc. Wobec dość wysokiego wskaźnika pustostanów problemem może być znalezienie najemców w krótkim czasie dla nowych powierzchni zważywszy na fakt, że ich przyrost do końca 2014 roku wyniesie prawie 4. Wydaje się, że bez wyraźnej poprawy koniunktury tak wysoki przyrost nowej powierzchni biurowej może skutkować jej nadpodażą i spadkiem czynszów na rynku wynajmu biur. Ponad 79% umów najmu powierzchni biurowych było zawartych na czas nieokreślony, w I półroczu 2013 takich umów było ponad 85%. Średni czynsz netto dla umów najmu w centrach handlowych wyniósł na koniec II półrocza 87,4 zł/m kw. W przypadku lokali usługowo-handlowych, czynsze kształtowały się na znacznie niższym poziomie i wynosiły średnio 17,2 zł/m kw. Średnia wysokość kosztów eksploatacji netto wyniosła 16 zł/m kw. dla centrów handlowych oraz 2,6 zł/m kw. dla lokali usługowohandlowych. Stopa pustostanów wynosiła w przypadku centrów ok. 1,6% (bez zmian w stosunku do I półrocza), natomiast w przypadku lokali usługowo-handlowych ok. 2,3%. Aż 59% umów najmu powierzchni handlowych w centrach było zawartych na okres do 5 lat. Ok. 16% umów 154 Narodowy Bank Polski

101 Olsztyn było zawartych na okres 10-letni, natomiast tylko 4,5% na czas nieokreślony. W przypadku lokali usługowo-handlowych sytuacja była odmienna, bo aż 89% umów było zawartych na czas nieokreślony. Średni okres umów najmu powierzchni handlowych na rynku olsztyńskim jest znacznie dłuższy, niż w przypadku najmu powierzchni biurowych Podstawowe dane mieszkaniowe w Olsztynie Tabela 8.1. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Olsztynie Wyszczególnienie Zasób mieszkaniowy - mieszkania ogółem mieszkania na 1000 ludności Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. m kw.) przeciętna (m kw.) 56,9 57,6 57,8 57,9 58,2 58,3 58,4 58,6 58,0 58,0 -na osobę (m kw.) 20,0 21,5 22,1 22,4 23,0 23,3 23,6 23,9 24,4 24,8 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,5 3,5 3,5 3,5 3,5 3,5 3,5 3,5 3,5 3,5 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,8 2,7 2,6 2,6 2,5 2,5 2,5 2,4 2,4 2,3 L. gospodarstw domowych wg NSP L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie wg NSP 1,12 1,04 Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie; dane dla lat dostępne w raporcie z 2011 r. rok 2013 szacunek O/O w Olsztynie Czynniki demograficzne w Olsztynie Tabela 8.2. Czynniki demograficzne w Olsztynie Wg stanu na koniec: Liczba ludności Przyrost naturalny Saldo migracji Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie. Zmiany l. ludności w liczbach bezwzględnych Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1000 ludności Małżeństw a ,6 3,4 4, ,9 2,7 4, ,9 1,3 4, ,2 0,4 5, ,1-0,1 5, ,3 0,0 6, ,7-0,8 6, ,0-0,9 6, ,4-2,3 5, ,8-1,6 5, ,0-0,2 4, ,8-0,6 4,1 Narodowy Bank Polski 155

102 tys. osób na 1000 ludności Olsztyn Wykres 8.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Olsztyna Wykres 8.2. Relacje demograficzne w Olsztynie Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie. Małżeństwa Saldo migracji Przyrost naturalny Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie. Tabela 7.3. Gospodarstwa domowe w Olsztynie Gospodarstw a domow e Gospodarstw a domow e i ludność (liczba) Udział (w %) NSP 2002 NSP 2011 NSP 2002 NSP 2011 OGÓŁEM w tym z 1 osobą % 33% w tym z 2 osobami % w tym z 3 osobami % 2 w tym z 4 osobami % 13% w tym z 5 i w ięcej osobami % 5% Ludność w gospodarstw ach Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2,42 2,29 Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi. Tabela 7.4. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i nieprodukcyjnym w Łodzi Udział ludności (w %) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym ,1 19,7 13, ,2 17,9 13, ,2 16,6 16, ,3 16,3 16, ,1 16,3 17, ,0 16,5 18,5 Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi 156 Narodowy Bank Polski

103 IV kw II kw IV kw II kw IV kw II kw IV kw II kw IV kw II kw IV kw II kw IV kw II kw IV kw m kw. mln zł IV kw II kw IV kw II kw IV kw II kw IV kw II kw IV kw II kw IV kw II kw IV kw II kw IV kw III kw I kw III kw I kw III kw I kw III kw I kw III kw I kw III kw I kw III kw I kw III kw I kw m kw. krotność przec.mies.wynagr stopa bezrobocia (%) udział ludności do 34 r.ż. (%) zł / miesiąc Olsztyn Czynniki ekonomiczne w Olsztynie Wykres 8.3. Stopa bezrobocia oraz udział lud. do 34 r. życia wśród ludn. bezrob. w Olsztynie Olsztyn Wykres 8.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Olsztynie Polska Olsztyn; udział ludności do 34 r.życia Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie. Wykres 8.5. Dostępność mieszkania (m kw.) za przeciętne wynagrodzenie w Olsztynie 0,95 0,90 0,85 0,80 0,75 0,70 0,65 0,60 0,55 0,50 0,45 Olsztyn Polska Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie. Wykres 8.6. Dostępność kredytu złotowego przy przeciętnym wynagrodzeniu w Olsztynie rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Olsztynie. Wykres 8.7. Kredytowa dostępność mieszkania w Olsztynie 100,0 90,0 80,0 70,0 60,0 50,0 40,0 rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Olsztynie. Wykres 8.8. Nowo zawarte umowy kredytowe Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Olsztynie. Źródło: szacunki NBP na podstawie BIK. Narodowy Bank Polski 157

104 Olsztyn Budownictwo mieszkaniowe w Olsztynie Tabela 8.3. Budownictwo mieszkaniowe w Olsztynie Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: bd indyw idualne bd na sprzedaż lub wynajem bd Mieszkania, których budowę rozpoczęto Ogółem, w tym: bd indyw idualne bd na sprzedaż lub wynajem bd Mieszkania oddane do użytkowania Ogółem, w tym: indyw idualne spółdzielcze na sprzedaż lub wynajem społeczne czynszowe komunalne Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie. Tabela 8.4. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Olsztynie Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem ogółem pow. użytk. (tys. m kw.) 52,4 76,7 86,9 101,7 115,1 47,7 65,6 63,2 77,7 72,0 - na 1000 ludności 5,3 6,4 7,4 9,4 8,9 3,8 5,6 5,5 7,0 6,8 - na 1000 zaw. małżeństw Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem na 1000 ludności -0,7-1,1-2,3-3,4-2,7 2,2-0,3-0,3-2,2-2,7 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 57,5 68,5 66,9 61,5 73,1 70,5 65,9 66,1 63,5 60,7 Liczba izb oddanych Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 3,0 3,4 3,4 3,3 3,5 3,3 3,2 3,2 3,0 2,9 Przec. pow. izby (m kw.) 19,0 20,1 19,9 18,6 21,2 21,1 20,7 20,4 21,0 21,3 Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie Informacje o rynku mieszkaniowym w Olsztynie Tabela 8.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Olsztynie L.p. Wyszczególnienie Dew eloperzy Biura pośredników Kancelarie notarialne Biura rzeczoznaw ców majątkow ych* Spółdzielnie mieszkaniow e Wspólnoty mieszkaniow e * w tym: 16 zarejestrowanych podmiotów ogranicza działalność do rzeczoznawstwa, a 13 nie działa pod wskazanym adresem Źródło: szacunki NBP O/O w Olsztynie, Urząd Statystyczny w Olsztynie. Tabela 8.6. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Olsztynie Wyszczególnienie Liczba umów Wartość w mln zł 579,88 444,09 533,91 537,78 461,64 477,25 Źródło: Urząd Skarbowy w Olsztynie (CZM) 158 Narodowy Bank Polski

105 II II II II II IV 2005 II 2006 IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 liczba dni Tysiące Olsztyn Wykres 8.9. Wskaźnik produkcji mieszkań Wykres Średni czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym w Olsztynie wskaźnik pozwolenia na budowę mieszkań 0 Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie. Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie Ceny na rynku mieszkaniowym w Olsztynie (wg bazy NBP) Tabela 8.7. Poziom średniej ceny m kw. mieszkania w Olsztynie Rynek pierw otny Notow anie ofertow a trans. ofertow a trans. hedon. (trans.) IV I IV I II IV I IV I II IV I II IV I II IV I II IV Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Rynek w tórny Narodowy Bank Polski 159

106 Olsztyn Tabela 8.8. Dynamika zmian średniej ceny m kw. mieszkania w Olsztynie Notow anie ofert. trans. ofert. Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Tabela 8.9. Poziom średniej stawki najmu m kw. mieszkania w Olsztynie Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. trans. hedon. (trans.) ofert. trans. ofert. trans. hedon. (trans.) IV kw ,0 108,7 122,2 117,3 122, I kw ,3 103,2 123,0 111,4 99, II kw ,8 112,1 106,0 114,8 119, III kw ,6 108,1 100,8 100,6 103,9 122,5 135,9 160,5 150,9 150,1 IV kw ,0 106,1 95,8 104,7 101,3 102,1 132,7 126,0 134,7 124,2 I kw ,0 115,3 100,6 98,3 108,9 93,2 148,3 103,0 118,9 136,3 II kw ,0 98,5 96,4 97,3 90,8 100,5 130,3 93,7 100,8 104,1 III kw ,6 104,6 99,0 96,5 95,8 100,5 126,1 92,0 96,7 96,0 IV kw ,7 96,2 99,6 100,2 105,1 97,2 114,4 95,7 92,5 99,6 I kw ,7 101,5 95,6 97,5 97,6 96,9 100,7 91,0 91,8 89,2 II kw ,9 101,5 99,6 99,3 98,9 95,8 103,7 93,9 93,6 97,2 III kw ,7 95,8 100,5 101,2 98,1 91,3 95,0 95,4 98,2 99,6 IV kw ,3 104,6 99,7 101,4 105,4 103,2 103,2 95,4 99,4 99,8 I kw ,7 108,5 100,9 98,4 97,0 113,8 110,4 100,7 100,3 99,3 II kw ,5 93,2 98,9 101,8 101,8 105,2 101,4 100,0 102,9 102,2 III kw ,4 110,5 101,1 98,9 99,1 113,4 116,9 100,5 100,5 103,1 IV kw ,7 99,7 99,3 98,2 97,5 104,5 111,5 100,1 97,3 95,4 I kw ,6 98,9 99,9 103,5 104,1 91,8 101,6 99,1 102,3 102,4 II kw ,6 100,2 99,6 100,0 100,1 102,0 109,2 99,8 100,5 100,7 III kw ,6 99,6 99,6 99,9 100,3 96,5 98,3 98,3 101,6 101,9 IV kw ,7 95,2 98,8 96,1 97,8 94,5 93,9 97,9 99,5 102,3 I kw ,9 99,1 100,1 97,1 99,1 101,8 94,1 98,1 93,3 97,3 II kw ,0 95,5 100,1 100,0 99,8 98,1 89,7 98,6 93,3 97,0 III kw ,9 100,6 98,1 98,4 99,1 98,4 90,7 97,1 91,9 95,8 IV kw ,9 101,7 98,3 97,2 99,8 94,7 96,9 96,5 92,9 97,7 I kw ,9 95,9 98,1 98,1 100,2 92,9 93,7 94,6 93,8 98,8 II kw ,5 103,2 101,3 101,8 100,0 96,2 101,2 95,8 95,5 99,1 III kw ,2 98,6 99,2 98,7 98,9 98,4 99,2 96,8 95,8 99,0 IV kw ,2 101,0 100,4 99,8 100,2 103,9 98,5 98,9 98,4 99,4 I kw ,4 99,8 100,6 99,6 100,6 104,3 102,5 101,5 99,9 99,8 Notow anie Rynek pierwotny ofert. Rynek wtórny trans. Dynamika kw./kw. średnia 23,6 21,8 22,7 IV ,9 24,6 23,3 23,6 bd. 23,6 I 25,8 26,0 25,9 22,0 23,1 22,6 IV ,5 18,8 22,2 28,2 21,3 24,8 I 24,3 17,4 20,9 II 29,8 26,8 28,3 IV ,9 26,4 26,7 27,9 20,2 24,1 I 24,1 24,1 24,1 22,9 25,3 24,1 IV ,2 bd. 23,2 26,4 24,1 25,3 I 22,8 30,4 26,6 II 25,4 20,7 23,1 IV ,1 25,8 26,0 26,0 29,8 27,9 I 25,1 25,0 25,0 II 25,1 bd. 25,1 IV ,8 24,4 25,1 25,6 29,2 27,4 I 26,0 30,0 28,0 II 26,8 27,0 26,9 IV ,7 24,2 25,0 24,5 23,2 23,9 I 24,0 25,2 24,6 II 25,4 24,3 24,8 IV ,6 21,1 22,4 24,0 22,7 23,4 Rynek wtórny Rynek pierwotny Dynamika r/r Rynek wtórny 160 Narodowy Bank Polski

107 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II zł / m kw. zł / m kw. Olsztyn Ceny mieszkań i ich cechy Rynek pierwotny w Olsztynie Wykres Ceny ofertowe na RP Wykres Ceny transakcyjne na RP minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RP, oferty minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RP, transakcje <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RP, oferty <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RP, transakcje pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Narodowy Bank Polski 161

108 zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 II II II II II II II II II II zł / m kw. zł / m kw Olsztyn Wykres Relacja podaży i popytu na mieszkania o powierzchni mniejszej, równej 50 m kw. oraz powyżej 50 m kw. na RP <=50 m kw. >50 m kw. Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie Rynek wtórny w Olsztynie Wykres Ceny mieszkań na RW oferty Wykres Ceny mieszkań na RW transakcje minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RW oferty minimalna maksymalna średnia hedoniczna mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RW transakcje <=40 (40; 60] (60; 80] >80 <=40 (40; 60] (60; 80] > Narodowy Bank Polski

109 II II II II II II II II II II zł / m kw. zł / m kw. II II II II II II II II II II zł / m kw. zł / m kw. zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 Olsztyn Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RW oferty Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RW transakcje pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres Ceny wg formy własności RW, oferty pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres Ceny wg formy własności RW, transakcje spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RW, oferty spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RW, transakcje niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Narodowy Bank Polski 163

110 II II II II II II II II II II zł / m kw. zł / m kw. II II II II II II II II II II zł / m kw. zł / m kw. II II II II II II II II II II zł / m kw. zł / m kw. Olsztyn Wykres Ceny wg kondygnacji RW, oferty Wykres Ceny wg kondygnacji RW, transakcje <= Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres Ceny wg technologii budowy RW, oferty <= Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres Ceny wg technologii budowy RW, transakcje tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres Ceny wg roku budowy RW, oferty tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres Ceny wg roku budowy RW, transakcje pow Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie pow Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. 164 Narodowy Bank Polski

111 Opole 9. Opole 9.1. Tendencje na rynku mieszkaniowym Czynniki wpływające na sytuację na rynku mieszkaniowym Prognozy liczby ludności dla Opola wskazują na znaczny jej spadek, ujemny przyrost naturalny oraz ujemne saldo migracji. W roku 2013 wskaźnik ujemnego przyrostu naturalnego obniżył się jeszcze wyraźniej niż w roku 2012, co może sugerować pogłębienie się rozpoczętej w 2011 tendencji. Rok 2013 charakteryzował się zbliżoną do roku ubiegłego liczbą zawartych małżeństw w Opolu. Oznacza to jednocześnie poprawę wskaźników sytuacji mieszkaniowej. W strukturze ludności według wieku występuje negatywna tendencja, świadcząca o starzeniu się społeczeństwa - przybywa w Opolu osób w wieku poprodukcyjnym (w 2013 r. stanowili oni 21,2% - więcej o 1 p.p.), a ubywa osób w wieku produkcyjnym (w 2013 r. stanowili oni 64, - mniej o 1,1 p.p.). Stopa bezrobocia w Opolu na koniec 2013 r. wynosiła 6,9% i spadła ona o 0,2 p.p. Przeciętne wynagrodzenie, licząc rok do roku, wzrosło o 2,7%, zaś inflacja spadła do poziomu 0,9% (r/r). Wśród bezrobotnych duży udział stanowi grupa osób do 34 roku życia (39,). Liczba udzielonych kredytów i ich wartość w 2013 r. była zbliżona do poziomu z roku 2012, a więc poprawa sytuacji gospodarczej nie wpłynęła na istotny wzrost jej liczby Sektor budowlany W roku 2013 oddano do użytkowania o ok. 12,5% mniej mieszkań niż w roku poprzednim (w roku 2012 oddano do użytkowania mniej o 14,1% mieszkań). Jest wysoce prawdopodobne, że w kolejnych latach liczba oddanych mieszkań do użytkowania będzie miała tendencją wzrostową. Wzrost (w ujęciu r/r) liczby mieszkań oddanych do użytkowania w kolejnych latach, będzie powodowany rosnącą od 2011 r. liczbą mieszkań, których budowę rozpoczęto Sytuacja na rynku mieszkaniowym: Pierwotny rynek mieszkaniowy Średnia cena ofertowa m kw. w IV kw.2013 r. wynosiła 4426 zł, natomiast średnia cena transakcyjna m kw zł. Spadek cen ofertowych wynika w głównej mierze ze zmian w strukturze lokali, tj. wzrostu liczby mieszkań o dużej powierzchni. Limit programu MDM dla Opola wynosił w I kw r zł/m kw. i został ustalony na poziomie niższym niż średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym (4370 zł/m kw.). Na rynku pierwotnym zaobserwowano zjawisko niedoboru w ofercie mieszkań jednopokojowych (kawalerek). Wynika to najprawdopodobniej z tego, że w roku 2013 głównie budowano mieszkania dwupokojowe z aneksem kuchennym, o powierzchni nie większej niż wcześniej budowanych kawalerek. Potwierdza to struktura sprzedanych mieszkań - odnotowano taką samą liczbę mieszkań jednopokojowych, natomiast wzrosła liczba sprzedanych mieszkań o po- Narodowy Bank Polski 165

112 Opole wierzchni do 40 metrów kwadratowych. Najczęściej na rynku pierwotnym sprzedawały się mieszkania 2- i 3-pokojowe o metrażu metrów kwadratowych Wtóry rynek mieszkaniowy Średnia cena ofertowa m kw. w IV kw.2013 r. wynosiła 4174 zł, natomiast średnia cena transakcyjna m kw zł. Analogicznie jak w roku poprzednim, największym zainteresowaniem, wśród kupujących na rynku wtórnym, cieszyły się mieszkania 2-pokojowe o powierzchni od 40 do 60 m kw. Na rynku nowych nieruchomości mieszkaniowych w Opolu można zauważyć, iż po okresie dużej niepewności na rynku inwestorzy zaczynają realizować nowe inwestycje. Większość z nich jest realizowana na gruntach, które zostały kupione w latach wcześniejszych, gdyż nie odnotowano znaczącego wzrostu transakcji dotyczących gruntów pod budownictwo wielorodzinne. Rok 2013 pokazuje, iż charakterystyczny dla naszego regionu wysoki udział budownictwa jednorodzinnego indywidualnego, który istotnie wpływał na wzrost przeciętnej powierzchni mieszkań oddanych do użytkowania, po chwilowym zachwianiu (spadek przeciętnej powierzchni mieszkań oddawanych do użytkowania w 2012 r.), ponownie wpłynął na jego wzrost. Liczba mieszkań indywidualnych oddanych do użytkowania wzrasta od 2011 r. i jest najwyższa od 2004 r., natomiast liczba mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem od 2010 r., kiedy odnotowano jej najwyższy poziom, systematycznie spada. W przyszłości wystąpi zmiana tej tendencji, gdyż liczba rozpoczętych budów w przypadku mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem charakteryzuje się większą dynamiką wzrostu niż dynamika liczby mieszkań w budownictwie indywidualnym. W najbliższym okresie na rynku mieszkaniowym w Opolu nie należy oczekiwać większych zmian. Ceny ofertowe i transakcyjne na rynku wtórnym pozostaną prawdopodobnie na niezmienionym poziomie. Na rynku pierwotnym deweloperzy będą się starali sprzedać mieszkania już wybudowane, których systematycznie ubywa. Jednak ze względu na utrzymujący się słaby popyt mogą być oni zmuszeni do obniżenia cen lub wprowadzania dodatkowych promocji. Ponadto będą prawdopodobnie pojawiały się nowe inwestycje deweloperskie, ulokowane poza ścisłym centrum, gdzie brakuje gruntów pod budownictwo wielorodzinne. 166 Narodowy Bank Polski

113 tys. osób na 1000 ludności Opole 9.2. Podstawowe dane mieszkaniowe w Opolu Tabela 9.1. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Opolu Wyszczególnienie Zasób mieszkaniowy - mieszkania ogółem mieszkania na 1000 ludności Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. m kw.) przeciętna (m kw.) 56,9 57,6 57,8 57,9 58,2 58,3 58,4 58,6 58,0 58,0 -na osobę (m kw.) 20,0 21,5 22,1 22,4 23,0 23,3 23,6 23,9 24,4 24,8 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,5 3,5 3,5 3,5 3,5 3,5 3,5 3,5 3,5 3,5 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,8 2,7 2,6 2,6 2,5 2,5 2,5 2,4 2,4 2,3 L. gospodarstw domowych wg NSP L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie wg NSP 1,12 1,04 Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu; dane dla lat dostępne w raporcie z 2011 r. rok 2013 szacunek O/O w Opolu Czynniki demograficzne w Opolu Tabela 9.2. Czynniki demograficzne w Opolu Wg stanu na koniec: Liczba ludności Przyrost naturalny Saldo migracji Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu. Zmiany l. ludności w liczbach bezwzględnych Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1000 ludności Małżeństw a ,0-2,5 4, ,6-3,7 4, ,9-2,2 4, ,5-3,2 4, ,2-4,0 5, ,3-5,3 5, ,1-3,9 5, ,7-3,3 6, ,6-1,3 5, ,4-1,4 4, ,9-2,4 4, ,8-2,4 4,7 Wykres 9.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Opola Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu. Wykres 9.2. Relacje demograficzne w Opolu 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0-2,0-4,0-6,0 Przyrost naturalny Saldo migracji Małżeństwa Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu. Narodowy Bank Polski 167

114 stopa bezrobocia (%) udział ludności do 34 r.ż. (%) zł / miesiąc Opole Tabela 9.3. Gospodarstwa domowe w Opolu Gospodarstw a domow e Gospodarstwa domowe i ludność (liczba) Udział (w %) NSP 2002 NSP 2011 NSP 2002 NSP 2011 OGÓŁEM w tym z 1 osobą % 31% w tym z 2 osobami % 29% w tym z 3 osobami w tym z 4 osobami % 13% w tym z 5 i więcej osobami % 6% Ludność w gospodarstw ach Przeciętna l. osób w gospodarstwie 2,38 2,36 Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu. Tabela 9.4. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i nieprodukcyjnym w Opolu Udział ludności (w %) w w ieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym ,3 18,1 14, ,2 16,2 15, ,7 14,7 18, ,0 14,7 19, ,1 14,7 20, ,0 14,8 21,2 Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu Czynniki ekonomiczne w Opolu Wykres 9.3. Stopa bezrobocia oraz udział lud. do 34 r. życia wśród ludności bezrob. w Opolu Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu Opole Polska udział ludność do 34 r.życia wśród ludności bezrobotnej Wykres 9.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Opolu Opole Polska Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu. 168 Narodowy Bank Polski

115 IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV m kw. mln zł IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 II II II II II m kw. krotność przec.mies.wynagr. Opole Wykres 9.5. Dostępność mieszkania (m kw.) za przeciętne wynagrodzenie w Opolu 0,95 0,85 0,75 0,65 0,55 Wykres 9.6. Dostępność kredytu złotowego przy przeciętnym wynagrodzeniu w Opolu , rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Opolu. Wykres 9.7. Kredytowa dostępność mieszkania przy kredycie złotowym w Opolu 100,0 90,0 80,0 Rynek pierwotny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Opolu. Wykres 9.8. Nowo zawarte umowy kredytowe , ,0 50,0 40, Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Opolu. Źródło: NBP na podst. BIK Budownictwo mieszkaniowe w Opolu Tabela 9.5. Budownictwo mieszkaniowe w Opolu Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub wynajem Mieszkania, których budowę rozpoczęto Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub wynajem Mieszkania oddane do użytkowania Ogółem, w tym: indyw idualne spółdzielcze na sprzedaż lub wynajem społeczne czynszowe komunalne Narodowy Bank Polski 169

116 II II II II II IV 2005 II 2006 IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 Tysiące liczba dni Opole Tabela 9.6. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Opolu Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem ogółem pow. użytk. (tys. m kw.) 26,5 17,1 31,3 19,5 22,9 40,7 51,2 36,0 27,3 27,0 - na 1000 ludności 2,1 0,9 3,1 1,5 2,0 4,3 5,8 3,3 2,9 2,6 - na 1000 zaw. małżeństw Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem na 1000 ludności 2,3 3,2 2,2 3,9 3,8 1,7-0,6 1,3 2,0 2,2 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 95,3 150,3 80,1 104,8 92,5 75,1 70,5 87,8 77,7 87,6 Liczba izb oddanych ,0 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 3,9 5,1 3,3 4,7 5,7 3,9 3,9 4,0 3,7 4,0 Przec. pow. izby (m kw.) 24,4 29,4 24,6 22,1 16,4 19,1 18,1 22,2 21,1 21,7 Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu Informacje o rynku mieszkaniowym w Opolu Tabela 9.7. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Opolu L.p. Wyszczególnienie Deweloperzy Biura pośredników Kancelarie notarialne Biura rzeczoznawców majątkowych Spółdzielnie mieszkaniowe Wspólnoty mieszkaniow e Źródło: szacunki NBP O/O w Opolu na podstawie danych z GUS, rejestry Ministerstwa Transportu, budownictwa i Gospodarki Morskiej oraz Izby Notarialnej we Wrocławiu, Internet. Tabela 9.8. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Opolu Liczba umów Wartość w mln zł 64,41 78,44 154,69 143,28 149,91 Źródło: szacunki NBP O/O w Opolu na podstawie danych z BaRN. Wykres 9.9. Wskaźnik produkcji mieszkań Wykres Średni czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym w Opolu wskaźnik pozwolenia na budowę mieszkań 0 Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu. Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. 170 Narodowy Bank Polski

117 Opole Ceny na rynku mieszkaniowym w Opolu (wg bazy NBP) Tabela 9.9. Poziom średniej ceny m kw. mieszkania w Opolu Notow anie ofertow a trans. ofertow a trans. hedon. (trans.) IV 2006 bd bd. bd I bd IV I II IV I IV I II IV I II IV I II IV I II IV Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. Tabela Dynamika zmian średniej ceny m kw. mieszkania w Opolu Notow anie Rynek pierwotny Rynek pierwotny ofert. trans. Dynamika kw./kw. ofert. Źródło: badanie NBP O/O w Opolu Rynek wtórny trans. Rynek wtórny hedon. (trans.) Rynek pierwotny ofert. trans. Dynamika r/r ofert. Rynek wtórny trans. hedon. (trans.) IV 2006 bd. 101,3 113,3 103,9 80, bd. bd. 93,4 114,2 96, I bd. bd. 123,9 114,5 120, bd. 128,6 99,7 104,9 93,7 143,1 128,9 130,7 142,5 88,0 IV ,2 104,4 105,5 100,2 99,2 bd. 132,9 121,7 137,5 107,9 99,6 95,7 97,1 93,6 105,4 bd. bd. 126,4 112,7 118,5 I 100,2 92,1 96,1 100,5 99,8 bd. 118,4 98,0 98,9 97,8 II 100,2 100,0 102,9 101,8 89,1 103,3 92,1 101,2 95,9 93,0 IV ,5 96,1 99,0 97,5 99,8 100,6 84,8 95,0 93,3 93,6 100,5 100,3 102,2 101,9 108,7 101,5 88,8 100,0 101,6 96,5 I 100,4 91,9 101,1 101,1 104,0 101,7 88,6 105,3 102,3 100,5 101,4 105,7 95,3 93,9 98,2 102,8 93,7 97,5 94,3 110,8 IV ,8 95,2 101,8 101,9 103,8 105,2 92,7 100,3 98,6 115,1 101,0 103,9 100,3 99,1 97,1 105,7 96,0 98,4 95,9 102,9 I 101,5 113,7 100,7 108,4 93,0 106,8 118,8 97,9 102,7 92,0 II 101,4 98,3 101,4 95,3 103,1 106,8 110,5 104,1 104,3 96,6 IV ,2 94,1 97,3 100,2 110,0 105,2 109,3 99,6 102,6 102,4 88,0 124,7 102,0 107,2 102,0 91,7 131,2 101,3 110,9 107,5 I 100,0 100,3 100,7 97,6 99,4 90,4 115,8 101,4 99,9 115,0 II 100,0 99,0 104,8 102,3 87,9 89,1 116,6 104,8 107,1 98,0 IV ,0 98,9 93,0 96,5 95,0 88,0 122,5 100,2 103,2 84,6 100,0 99,3 98,2 97,0 103,5 99,9 97,6 96,5 93,4 85,9 I 99,9 98,1 97,8 102,2 99,8 99,8 95,4 93,6 97,8 86,3 II 99,9 97,2 102,1 97,7 109,3 99,8 93,7 91,2 93,4 107,3 IV ,0 94,9 98,7 100,3 98,6 99,8 89,9 96,8 97,1 111,4 99,8 105,3 101,5 98,3 91,0 99,7 95,3 100,0 98,5 97,9 I 99,7 102,2 99,7 98,1 102,3 99,5 99,3 102,0 94,5 100,3 II 97,2 102,0 104,5 105,9 108,3 96,8 104,3 104,4 102,5 99,4 IV ,7 100,5 98,3 96,9 94,6 91,7 110,4 104,0 99,0 95,3 100,7 94,2 95,2 100,5 96,5 92,5 98,7 97,6 101,2 101,2 Narodowy Bank Polski 171

118 II II II II II II II II II II zł / m kw. zł / m kw. Opole Tabela Poziom średniej stawki najmu m kw. mieszkania w Opolu Notow anie ofert. Rynek wtórny trans. Staw ka średnia 15,6 19,4 17,5 IV ,1 17,7 17,9 22,6 19,9 21,3 I 19,8 51,8 35,8 19,4 17,9 18,6 IV ,0 21,4 20,7 18,2 19,0 18,6 I 21,7 25,5 23,6 II 23,5 29,1 26,3 IV ,5 23,3 23,9 30,4 31,6 31,0 I 31,8 25,7 28,8 25,2 26,5 25,9 IV ,5 24,5 25,0 29,6 25,0 27,3 I 24,0 28,5 26,2 II 31,3 bd. 31,3 IV ,4 20,4 19,9 bd. 15,6 15,6 I 19,5 21,3 20,4 II 25,2 17,6 21,4 IV ,8 26,7 22,2 19,8 24,2 22,0 I 25,3 26,9 26,1 II 23,8 28,6 26,2 IV ,8 21,0 23,4 25,7 26,7 26,2 I 23,7 bd. 23,7 II 29,1 20,8 25,0 IV ,8 24,8 22,8 21,7 bd. 21,7 Źródło: badanie NBP O/O w Opolu Ceny mieszkań i ich cechy Rynek pierwotny w Opolu Wykres Ceny ofertowe na RP* Wykres Ceny transakcyjne na RP minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS * spadek ceny maksymalnej związany jest z usunięciem jednej z inwestycji Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. 172 Narodowy Bank Polski

119 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Opole Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RP, oferty Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RP, transakcje <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RP, oferty <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RP, transakcje pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. Wykres Relacja podaży i popytu na mieszkania o powierzchni mniejszej, równej 50 m kw. oraz powyżej 50 m kw. na RP <=50 m kw. >50 m kw. Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. Narodowy Bank Polski 173

120 zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 II II II II II II II II II II Opole Rynek wtórny w Opolu Wykres Ceny mieszkań na RW oferty Wykres Ceny mieszkań na RW transakcje minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS minimalna maksymalna średnia Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RW oferty hedoniczna mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RW transakcje <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RW oferty <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RW - transakcje pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. 174 Narodowy Bank Polski

121 II II II II II II II II II II zł / m kw. zł / m kw. II II II II II II II II II II zł / m kw. zł / m kw. II II II II II II II II II II zł / m kw. zł / m kw. Opole Wykres Ceny wg formy własności RW, oferty Wykres Ceny wg formy własności RW, transakcje spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RW, oferty spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RW, transakcje niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. Wykres Ceny wg kondygnacji RW, oferty niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. Wykres Ceny wg kondygnacji RW, transakcje <= Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. <= Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. Narodowy Bank Polski 175

122 II II II II II II II II II II zł / m kw. zł / m kw. II II II II II II II II II II zł / m kw. zł / m kw. Opole Wykres Ceny wg technologii budowy RW, oferty Wykres Ceny wg technologii budowy RW, transakcje tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. Wykres Ceny wg roku budowy RW, oferty tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. Wykres Ceny wg roku budowy RW, transakcje pow Źródło: badanie NBP O/O w Opolu pow Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. 176 Narodowy Bank Polski

123 Poznań 10. Poznań Tendencje na rynku mieszkaniowym Czynniki wpływające na sytuację na rynku mieszkaniowym W 2013 r. zmiany czynników demograficznych oddziałujących na sytuację na rynku mieszkaniowym nie były korzystne. Utrzymywał się regres w zakresie liczby ludności Poznania, która w ciągu ostatnich 10 lat zmniejszyła się o 5%. Poznaniacy przenoszą się do osiedli licznie powstających w otaczającym miasto powiecie poznańskim. Ludność tego powiatu przez dekadę wzrosła o 22% (przekraczając 350 tys.) i zgodnie z prognozami przez okres jednego pokolenia może zrównać się z ludnością stolicy Wielkopolski. Po raz pierwszy od 2006 r. odnotowano ujemny przyrost naturalny, natomiast utrzymujące się ujemne saldo migracji nieznacznie przekroczyło średnią wieloletnią. Historyczne minimum odnotowano w przypadku liczby zawartych małżeństw (1/5 poniżej średniej). W przyszłości na popycie na mieszkania może odbić się systematyczny spadek udziału ludności w wieku produkcyjnym oraz, wzrost udziału ludności w wieku poprodukcyjnym. Do ważnych czynników ekonomicznych, mających wpływ na popyt na mieszkania można zaliczyć stopę bezrobocia, dochody ludności oraz dostępność kredytów. Stopa bezrobocia w Poznaniu nadal należy do najniższych w kraju. Przeciętne wynagrodzenie rośnie w tempie zbliżonym do wskaźnika ogólnopolskiego, pozostając wyższe o ok. 1 od średniej krajowej. Wzrost wynagrodzeń przy stabilizacji cen mieszkań spowodował, iż w 2013 r., mimo wahań, utrzymał się wzrostowy trend wskaźnika dostępności mieszkania, pokazującego, na podstawie danych transakcyjnych zebranych przez NBP, ile metrów kw. mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym można kupić za przeciętne wynagrodzenie. W 2013 r. tempo wzrostu zasobu mieszkaniowego w Poznaniu było najniższe w ostatnich 10 latach. W ciągu dekady liczba mieszkań wzrosła o 13%, a liczba mieszkań na 1000 ludności o 18%. Pozytywne zmiany zaszły w zakresie przeciętnej powierzchni użytkowej mieszkań, która w porównaniu do 2003 r. wzrosła co prawda jedynie o 3%, jednak w przeliczeniu na osobę aż o 22% (o 5 m kw.). Zmiany te z jednej strony świadczą o poprawie komfortu, z drugiej są jednak także efektem stopniowego wyludniania się miasta. Odwróceniu uległa tendencja pogarszania się potencjalnej dostępności kredytu mieszkaniowego przy przeciętnym wynagrodzeniu. Dodatkowo wciąż ulegała poprawie kredytowa dostępność przeciętnego mieszkania przy kredycie złotowym, co oznacza, że za kredyt można było kupić większe mieszkanie. W 2013 r. liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych w Poznaniu była o 5,1% niższa w porównaniu z poprzednim rokiem przy niższej o 10,8% wartości kredytów. Narodowy Bank Polski 177

124 Poznań Sektor budowlany Już drugi rok z rzędu spadała liczba wydanych pozwoleń na budowę (tym razem aż o 1/5, choć ukształtowała się ona na poziomie średnim dla dekady). Po bardzo dobrym roku 2012 liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, spadła o połowę. Liczba mieszkań oddanych do użytkowania w budownictwie indywidualnym zmniejszyła się o 1/3 i osiągnęła dekadowe minimum. W budownictwie deweloperskim wielkość ta spadła jedynie o 5%. Należy przypuszczać, że deweloperzy odkładali rozpoczęcie kolejnych inwestycji w Poznaniu na lata późniejsze, skupiając się na realizacji rozpoczętych inwestycji i sprzedaży już istniejących mieszkań. Przed 4 laty obserwowano zatrzymanie w Poznaniu budownictwa spółdzielczego i społecznego czynszowego. Z drugiej strony po okresie zastoju można mówić o wzroście niezbędnego dla funkcjonowania miasta budownictwa komunalnego, którego udział w ogólnej liczbie oddanych mieszkań osiągnął 8% Sytuacja na rynku mieszkaniowym: Pierwotny rynek mieszkaniowy W 2013 r. w ramach badania NBP w poszczególnych kwartałach odnotowywano obniżanie się średniej ceny transakcyjnej mieszkania na rynku pierwotnym aż do odbicia w I kw r. Może to świadczyć o dostosowywaniu się deweloperów do sytuacji na rynku. Średnia cena ofertowa m kw. w IV kw.2013 r. wynosiła 6417 zł, natomiast średnia cena transakcyjna m kw zł. Limit programu MDM dla Poznania wynosił w I kw r zł/m kw. i został ustalony na poziomie niższym niż średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym (6185 zł/m kw.) Wtóry rynek mieszkaniowy Na wtórnym rynku mieszkaniowym średnia cena ofertowa m kw. w IV kw.2013 r. wynosiła 5718 zł, natomiast średnia cena transakcyjna m kw zł. Struktura mieszkań sprzedanych w 2013 r. pod względem powierzchni była zbliżona na obu rynkach, z wynoszącym 5 p.p. przesunięciem na korzyść mieszkań średnich na rynku pierwotnym oraz o podobnej skali na rzecz mieszkań małych na rynku wtórnym. Mieszkania średnie (40-60 m kw.) były przedmiotem około połowy transakcji, a mieszkania małe około ¼. Oferta na rynku pierwotnym była pod tym względem lepiej dostosowana do popytu. Na rynku wtórnym najłatwiej znajdowały nabywców mieszkania małe i średnie, natomiast trudniej było sprzedać mieszkania największe. W 2013 r. we wtórnym obrocie widoczne było znacznie większe niż na rynku pierwotnym zróżnicowanie średnich cen m kw. w zależności od powierzchni lokalu. Relatywnie najdroższe były mieszkania małe (+4% w stosunku do przeciętnej), a najtańsze mieszkania duże i największe ( 8% i 11%). W przypadku większych mieszkań redukcja średniej ceny transakcyjnej w relacji do ofertowej wyniosła aż ¼. W 2013 r. na rynku pierwotnym zdecydowanie największym zainteresowaniem cieszyły się mieszkania dwupokojowe (ponad ½ transakcji) przed trzypokojowymi (). Na rynku wtórnym udziały takich lokali były zbliżone (po około 1/3). 178 Narodowy Bank Polski

125 Poznań Tendencje na rynku nieruchomości komercyjnych Nieruchomości biurowe Poznań stanowi piąty największy rynek biurowy w Polsce z powierzchnią, według stanu na koniec IV kwartału 2013 r., wynoszącą 314,5 tys. m kw. 37 Ze względu na dostępność powierzchni biurowych Poznań podzielony jest na pięć stref, z których największą stanowi centrum miasta, oferujące łącznie 140 tys. m kw. powierzchni (47% całkowitej podaży) w 19 istniejących budynkach. Dużym zainteresowaniem cieszy się także zachodnia część Poznania, oferująca 60 tys. m kw. nowoczesnych biur w 11 istniejących budynkach (2 zasobów miasta). Czynsze transakcyjne w Poznaniu należą do najwyższych w Polsce. Wyjściowe ofertowe stawki czynszu budynków biurowych klasy A kształtowały się pomiędzy 14 a 15 euro/m kw./miesiąc, natomiast w budynkach centralnych klasy B pomiędzy 9 a 15 euro/m kw./ miesiąc. Wysokość opłaty eksploatacyjnej wahała się od 16 do 20 zł/m kw./miesiąc. W 2013 r. podaż powierzchni biurowej w Poznaniu zwiększyła się o 23,4 tys. m kw. 38 Na koniec roku współczynnik pustostanów obniżył się z wysokiego poziomu 16,7% 39 do 14,6% 40. Można przypuszczać, że relatywnie wysoki poziom podaży w budowie (67 tys. m kw.), jak również wysoki wskaźnik powierzchni niewynajętej w nowo budowanych budynkach, może wywierać presję na ponowny wzrost wskaźnika pustostanów. Mimo stosunkowo wysokiej podaży powierzchni biurowej w mieście realizowane są kolejne inwestycje (m.in. budowa wieżowca o charakterze biurowo-mieszkalnym w okolicach ulic Towarowej i Składowej, tj. w nowo powstającym tzw. poznańskim City) Nieruchomości handlowe Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w aglomeracji poznańskiej na koniec 2013 r. wyniosła 617,5 tys. m kw. 41 Dominującą formą są centra handlowe, które stanowią 85% całości zasobów aglomeracji. W samym Poznaniu znajduje się obecnie 18 obiektów tego rodzaju. Nasycenie powierzchnią handlową w stolicy Wielkopolski należy do najwyższych w Polsce (wskaźnik 760 m kw. na 1000 mieszkańców na koniec 2013 r. plasuje Poznań na drugim po Wrocławiu miejscu w kraju). Stawki czynszu w dużych galeriach handlowych miasta wahają się w przedziale euro/m kw./miesiąc 42. Wartość wskaźnika niewynajętej powierzchni handlowej w Poznaniu wynosi 4,8% 43, co stanowi wynik bliski średniej dla największych aglomeracji. Współczynnik ten charakteryzować może tendencja wzrostowa w związku z nasyceniem rynku i spodziewaną realizacją kolejnych obiek- 37 Warszawski Rynek Biurowy IV Kw. 2013, JLL, s Przegląd rynku nieruchomości. Podsumowanie 2013 r., Colliers International, Polska, luty Poznań Rynek nieruchomości biurowych 2013, JLL, s Warszawski Rynek Biurowy IV Kw. 2013, JLL, s Przegląd rynku nieruchomości. Podsumowanie 2013 r. Polska, Colliers, luty Centra handlowe w Poznaniu I poł. 2014, Colliers International, s Centra handlowe w Poznaniu I poł. 2014, Colliers International, s. 2. Narodowy Bank Polski 179

126 Poznań tów handlowych w mieście. Na szczególną uwagę zasługuje rozpoczęta w czerwcu 2014 r. inwestycja w okolicach ronda Rataje, która przyczyni się do wzrostu podaży powierzchni handlowej o 95 tys. m kw Magazyny Podaż powierzchni magazynowych w Poznaniu według stanu na koniec 2013 r. wyniosła ok. 1 mln m kw. 44 Większość magazynów zlokalizowana jest poza granicami miasta, w pobliżu węzłów autostrady A2 (Gądki, Komorniki, Krzesiny, Luboń) oraz drogi ekspresowej S11 (Swadzim). Pojedyncze parki znajdują się również w Bugaju, Kostrzynie, Kórniku i Swarzędzu. Czynsze najmu powierzchni magazynowych w 2013 r. wahały się w granicach 3,3 3,8 euro/m kw. W 2013 r. w okolicach Poznania oddano do użytku prawie 7 tys. m kw. powierzchni magazynowej, co w porównaniu z innymi regionami stanowiło najniższy rezultat w Polsce. Wielkość nowo oddanej powierzchni magazynowej w 2013 r. była ponad dziesięciokrotnie niższa od wielkości inwestycji zrealizowanych w okolicach Poznania rok wcześniej. Obecnie w budowie znajduje się 215 tys. m kw. powierzchni magazynowej. Wskaźnik pustostanów w okolicach Poznania na koniec 2013 r. wyniósł 4,4%, czyli ok. 45 tys. m kw. powierzchni. W większości przypadków jest to jednak powierzchnia mocno rozdrobniona, uniemożliwiająca wynajęcie modułów o powierzchni powyżej 10 tys. m kw Analiza danych zgromadzonych w bazie BaNK Zgodnie z uzyskanymi wynikami średnia cena ofertowa najmu powierzchni biurowej klasy A, biorąc pod uwagę łącznie czynsze wyrażone w złotych oraz euro w umowach obowiązujących w drugiej połowie 2013 r., wyniosła 56,0 zł/m kw. Średnia cena transakcyjna w złotych dla czynszów wyrażonych zarówno w złotych jak i w euro osiągnęła 55,6 zł/m kw. Średnia wysokość kosztów eksploatacji (netto) ukształtowała się na poziomie 17,4 zł/m kw. a przeciętna długości zawartych kontraktów najmu wyniosła 5 lat i 2 miesiące. Zgodnie z uzyskanymi wynikami średnia cena transakcyjna najmu metra kwadratowego powierzchni w centrach handlowych w pierwszej połowie 2013 r. dla umów zawieranych w walutach obcych wyniosła 39,7 euro. Biorąc pod uwagę łącznie czynsze wyrażone w złotych i walucie obcej, średnia cena najmu wyniosła w analizowanym okresie 132,8 zł. Średnia stawka czynszu w drugiej połowie 2013 r. wyniosła 63,9 zł/m kw. dla czynszów ustalanych w walucie krajowej oraz 32,9 euro/m kw. dla czynszów ustalanych w walucie obcej. Zagregowana stawka czynszu w obu walutach w przeliczeniu na złote wyniosła zatem 117,3 zł. Średnia wysokość kosztów eksploatacji (netto) w analizowanych okresach ukształtowała się na poziomie odpowiednio 30,03 zł/m kw. w pierwszej połowie 2013 r. oraz 27,6 zł/m kw. w drugiej połowie 2013 r. Przeciętna długość za- 44 JLL, Rynek powierzchni magazynowych w Polsce w 2013 r. 180 Narodowy Bank Polski

127 tys. osób na 1000 ludności Poznań wartych kontraktów najmu wyniosła około 6 lat. Średnia cena ofertowa metra kwadratowego powierzchni magazynowej w drugiej połowie 2013 r. wyniosła 10,9 zł Podstawowe dane mieszkaniowe w Poznaniu Tabela Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Poznaniu Wyszczególnienie Zasób mieszkaniowy - mieszkania ogółem mieszkania na 1000 ludności Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. m kw.) przeciętna (m kw.) 62,5 63,5 63,6 63,8 64,2 64,3 64,4 64,5 64,5 64,91 -na osobę (m kw.) 23,1 24,8 25,2 26,0 26,7 27,2 27,7 28,0 28,5 28,9 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,5 3,5 3,5 3,5 3,5 3,5 3,5 3,5 3,5 3,5 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,7 2,6 2,5 2,5 2,4 2,4 2,3 2,3 2,3 2,2 L. gospodarstw domowych wg NSP L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie wg NSP 1,1 1,0 Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu; dane dla lat dostępne w raporcie z 2011 r. rok 2013 szacunek O/O w Poznaniu Czynniki demograficzne w Poznaniu Tabela Czynniki demograficzne w Poznaniu Wg stanu na koniec: Liczba ludności Przyrost naturalny Saldo migracji Zmiany l. ludności w liczbach bezwzględnych Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu. Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1000 ludności Małżeństw a ,1-1,2 4, ,4-2,6 4, ,2-3,5 4, ,0-3,7 5, ,0-4,3 5, ,0-5,5 6, ,7-5,6 6, ,2-4,1 6, ,7-5,4 5, ,8-4,5 5, ,2-4,2 5, ,2-4,7 4,41 Wykres Liczba ludności oraz jej prognoza dla Poznania Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu. Wykres Relacje demograficzne w Poznaniu Małżeństwa Saldo migracji Przyrost naturalny Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu. Narodowy Bank Polski 181

128 stopa bezrobocia (%) udział ludności do 34 r.ż. (%) zł / miesiąc Poznań Tabela Gospodarstwa domowe w Poznaniu Gospodarstw a domow e Gospodarstw a domow e i ludność (liczba) Udział (w %) NSP 2002 NSP 2011 NSP 2002 NSP 2011 OGÓŁEM w tym z 1 osobą % 33% w tym z 2 osobami % 28% w tym z 3 osobami % w tym z 4 osobami % 13% w tym z 5 i w ięcej osobami % 7% Ludność w gospodarstw ach Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2,41 2,36 Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu. Tabela Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i nieprodukcyjnym w Poznaniu Udział ludności (w %) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym ,3 17,4 16, ,4 15,9 16, ,1 15,2 18, ,9 15,3 19, ,0 15,4 20, ,2 15,5 21,3 Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu Czynniki ekonomiczne w Poznaniu Wykres Stopa bezrobocia oraz udział lud. do 34 r. życia wśród lud. bezrob. w Poznaniu Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu Poznań Polska udział ludność do 34 r.życia wśród ludności bezrobotnej Wykres Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Poznaniu Poznań Polska Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu. 182 Narodowy Bank Polski

129 IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 I m kw. mln zł II II II II II m kw. krotność przec.mies.wynagr. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 Poznań Wykres Dostępność mieszkania (m kw.) za przeciętne wynagrodzenie w Poznaniu 0,90 0,85 0,80 0,75 0,70 0,65 0,60 0,55 0,50 0,45 0,40 Wykres Dostępność kredytu złotowego przy przeciętnym wynagrodzeniu w Poznaniu rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Poznaniu. Wykres Kredytowa dostępność mieszkania przy kredycie złotowym w Poznaniu 100,0 95,0 90,0 85,0 80,0 75,0 70,0 65,0 60,0 55,0 50,0 45,0 40,0 Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Poznaniu. Wykres Nowo zawarte umowy kredytowe rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Poznaniu. Źródło: NBP na podst. BIK Budownictwo mieszkaniowe w Poznaniu Tabela Budownictwo mieszkaniowe w Poznaniu Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub wynajem Mieszkania, których budowę rozpoczęto Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub wynajem Mieszkania oddane do użytkowania Ogółem, w tym: indyw idualne spółdzielcze na sprzedaż lub wynajem społeczne czynszowe komunalne Narodowy Bank Polski 183

130 II II II II II IV 2005 II 2006 IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 liczba dni Tysiące Poznań Tabela Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Poznaniu Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem ogółem pow. użytk. (tys. m kw.) 233,3 283,1 221,0 321,7 301,7 246,4 230,6 185,5 194,1 184,8 - na 1000 ludności 5,0 5,9 5,0 7,1 6,0 6,4 5,8 4,5 5,0 4,7 - na 1000 zaw. małżeństw Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem na 1000 ludności -0,20-0,86 0,45-1,09 0,58-0,05-0,03 0,71 0,13-0,32 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 80,7 83,9 78,1 80,7 90,2 69,8 72,5 73,8 71,0 71,2 Liczba izb oddanych Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 3,3 3,3 3,4 3,3 3,4 3,2 3,3 3,2 3,1 3,0 Przec. pow. izby (m kw.) 24,6 25,4 23,3 24,7 26,9 21,8 22,2 22,9 22,8 24,1 Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu Informacje o rynku mieszkaniowym w Poznaniu Tabela Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Poznaniu L.p. Wyszczególnienie Deweloperzy Pośrednicy Kancelarie notarialne Rzeczoznawcy majątkow i Spółdzielnie mieszkaniowe Wspólnoty mieszkaniow e Źródło: szacunki NBP O/O w Poznaniu na podstawie danych z: Urzędu Statystycznego w Poznaniu, Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych. Tabela Transakcje na rynku mieszkaniowym w Poznaniu Liczba umów Wartość w mln zł 1151, , , , , ,45 Źródło: Zarząd Geodezji i Katastru Miejskiego GEOPOZ w Poznaniu. Wykres Wskaźnik produkcji mieszkań Wykres Średni czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym w Poznaniu wskaźnik pozwolenia na budowę mieszkań 0 Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu. Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. 184 Narodowy Bank Polski

131 Poznań Ceny na rynku mieszkaniowym w Poznaniu (wg bazy NBP) Tabela Poziom średniej ceny m kw. mieszkania w Poznaniu Notow anie ofertow a trans. ofertow a trans. hedon. (trans.) IV I IV I II IV I IV I II IV I II IV I II IV I II IV I Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Tabela Dynamika zmian średniej ceny m kw. mieszkania w Poznaniu Notow anie Rynek pierwotny Rynek pierwotny ofert. trans. Dynamika kw./kw. ofert. Rynek wtórny trans. Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Rynek wtórny hedon. (trans.) Rynek pierwotny ofert. trans. Dynamika r/r ofert. Rynek wtórny trans. hedon. (trans.) IV ,2 130,5 118,9 117,1 101, ,7 136,4 136,8 115,9 103, I 140,6 112,4 109,7 122,4 96, ,4 74,9 95,4 104,8 102,0 176,8 149,8 170,2 174,2 103,7 IV ,0 126,5 101,3 102,5 103,2 171,1 145,3 145,1 152,4 105,8 98,7 110,7 96,3 106,9 100,1 112,0 117,9 102,2 140,6 102,1 I 90,1 93,1 97,8 92,1 96,4 71,7 97,6 91,0 105,8 101,6 II 99,8 96,9 98,1 104,9 104,9 86,8 126,3 93,6 105,8 104,5 IV ,4 98,7 99,6 88,4 89,5 88,1 98,6 92,0 91,3 90,7 98,9 94,0 100,4 96,2 123,6 88,4 83,8 95,9 82,2 112,0 I 100,4 98,7 104,0 107,4 92,4 98,6 88,9 102,0 95,8 107,3 97,2 97,8 96,0 93,0 93,8 96,0 89,7 99,8 85,0 95,9 IV ,7 99,7 99,2 99,2 99,8 92,4 90,6 99,5 95,4 107,0 99,4 105,0 102,5 104,2 107,6 92,8 101,1 101,6 103,3 93,0 I 98,5 103,0 100,8 103,3 97,8 91,1 105,5 98,5 99,3 98,5 II 100,2 95,1 98,2 98,6 100,4 93,9 102,6 100,7 105,3 105,4 IV ,9 104,6 100,6 95,4 100,3 97,1 107,5 102,1 101,2 105,9 97,7 95,0 98,2 105,2 102,1 95,4 97,3 97,8 102,3 100,5 I 99,2 104,3 99,5 96,4 95,2 96,1 98,6 96,5 95,4 97,8 II 99,3 94,2 98,2 101,1 100,5 95,2 97,6 96,5 97,9 97,9 IV ,7 101,0 98,8 97,7 100,1 95,0 94,4 94,9 100,2 97,8 99,7 95,4 97,7 102,7 102,4 97,0 94,7 94,3 97,7 98,0 I 98,0 99,1 98,8 95,6 100,6 95,7 90,0 93,6 97,0 103,5 II 101,7 101,7 99,7 98,4 98,7 98,0 97,1 95,1 94,3 101,7 IV ,5 89,3 98,7 99,9 98,9 98,8 85,8 94,9 96,4 100,5 104,1 115,1 99,3 94,9 97,5 103,2 103,6 96,5 89,1 95,8 I 99,3 97,6 104,6 102,6 105,5 104,6 102,0 102,2 95,6 100,5 II 100,1 98,6 99,5 102,2 95,6 102,9 98,9 102,0 99,4 97,3 IV ,2 99,2 101,6 100,4 113,0 104,7 109,9 105,0 99,9 111,1 103,9 105,4 102,0 100,8 92,1 104,4 100,6 107,8 106,2 105,0 I 98,3 98,6 98,5 97,0 97,8 103,4 101,6 101,5 100,4 97,4 Narodowy Bank Polski 185

132 II II II II II II II II II II zł / m kw. zł / m kw. Poznań Tabela Poziom średniej stawki najmu m kw. mieszkania w Poznaniu Notow anie ofert. Rynek w tórny trans. Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu Ceny mieszkań i ich cechy średnia 23,0 21,6 22,3 IV ,2 19,5 22,3 20,4 21,0 20,7 I 22,8 18,4 20,6 26,4 22,0 24,2 IV ,2 25,2 27,2 28,4 28,0 28,2 I 33,2 30,1 31,7 II 33,1 28,7 30,9 IV ,4 27,2 28,3 27,4 26,6 27,0 I 32,5 31,1 31,8 33,1 26,4 29,7 IV ,9 31,0 31,5 29,9 29,4 29,6 I 30,5 29,0 29,8 II 28,8 29,0 28,9 IV ,0 30,3 30,6 28,8 27,3 28,0 I 30,5 29,9 30,2 II 29,4 29,6 29,5 IV ,8 28,2 29,5 29,9 27,5 28,7 I 41,8 30,9 36,3 II 28,3 30,9 29,6 IV ,3 28,3 27,8 26,7 27,9 27,3 I 30,8 27,5 29,1 II 28,8 29,0 28,9 IV ,1 28,9 30,5 30,3 23,2 26, Rynek pierwotny w Poznaniu Wykres Ceny ofertowe na RP Wykres Ceny transakcyjne na RP minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. 186 Narodowy Bank Polski

133 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Poznań Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RP, oferty Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RP, transakcje <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RP, oferty <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RP, transakcje pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Wykres Relacja podaży i popytu na mieszkania o powierzchni mniejszej lub równej 50 m kw. oraz powyżej 50 m kw. na RP <=50 m kw. >50 m kw. Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Narodowy Bank Polski 187

134 zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 II II II II II II II II II II Poznań Rynek wtórny w Poznaniu Wykres Ceny mieszkań na RW oferty Wykres Ceny mieszkań na RW transakcje minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RW oferty minimalna maksymalna średnia hedoniczna mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RW - transakcje <=40 (40; 60] (60; 80] >80 <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RW oferty Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RW - transakcje pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. 188 Narodowy Bank Polski

135 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Poznań Wykres Ceny wg formy własności RW, oferty Wykres Ceny wg formy własności RW, transakcje spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RW, oferty spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RW, transakcje niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Wykres Ceny wg kondygnacji RW, oferty niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Wykres Ceny wg kondygnacji RW, transakcje <= Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. <= Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Narodowy Bank Polski 189

136 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Poznań Wykres Ceny wg technologii budowy RW, oferty Wykres Ceny wg technologii budowy RW, transakcje tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Wykres Ceny wg roku budowy RW, oferty tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Wykres Ceny wg roku budowy RW, transakcje pow Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu pow Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. 190 Narodowy Bank Polski

137 Rzeszów 11. Rzeszów Tendencje na rynku mieszkaniowym Czynniki wpływające na sytuację na rynku mieszkaniowym Liczba ludności Rzeszowa w dalszym ciągu wzrasta. W 2013 r. odnotowano wzrost w porównaniu do poprzedniego roku o 0,6%. Przyrost naturalny nieznacznie obniżył się w odniesieniu do poprzedniego roku, a saldo migracji kolejny już rok było dodatnie. W perspektywie najbliższych lat prognozy wskazują na dalszy wzrost liczby ludności Rzeszowa, głównie w związku ze zmianami administracyjnymi. W 2013 r. nadal obserwujemy negatywne zmiany w strukturze wiekowej ludności zmniejszyła się liczba ludzi w wieku produkcyjnym, a wzrosła w wieku poprodukcyjnym. W 2013 r. w Rzeszowie odnotowano wzrost przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw, które obecnie było wyższe od przeciętnego wynagrodzenia w Polsce. Nieznacznie wzrosło bezrobocie, jednak zmniejszył się udział wśród bezrobotnych osób do 34 roku życia. W 2013 r. sytuacja na rzeszowskim rynku mieszkaniowym nie uległa istotnym zmianom. Podobnie jak w poprzednich latach został utrzymany trend wzrostowy zasobu mieszkaniowego i powierzchni użytkowej mieszkań. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkań na 1 osobę i przeciętna liczba osób w mieszkaniu pozostały na zbliżonym poziomie. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w 2013 r. w porównaniu do roku poprzedniego poprawiła się na rynku pierwotnym, zaś na rynku wtórnym utrzymała się na tym samym poziomie. W 2013 r. liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych w Rzeszowie była o 3% niższa w porównaniu z poprzednim rokiem przy niższej o 2,7% wartości kredytów Sektor budowlany Niekorzystnymi zjawiskami na rzeszowskim rynku mieszkaniowym w 2013 r., w porównaniu z rokiem poprzednim były: spadek liczby mieszkań oddanych do użytkowania (o 14,6%), spadek liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto (o 31,8%) oraz zmniejszenie liczby wydanych pozwoleń na budowę mieszkań (o 37,6%), co stanowi odwrócenie tendencji wzrostowych obserwowanych od kilku lat Sytuacja na rynku mieszkaniowym: Pierwotny rynek mieszkaniowy W 2013 r. na rynku pierwotnym ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań kształtowały się na nieco wyższym poziomie niż w roku poprzednim. Deweloperzy pragną podnieść standard rzeszowskich nieruchomości, co jest czynnikiem wpływającym na wzrost cen. Starają się oni sprostać wymaganiom klientów tworząc ciekawe formy budowanych obiektów, wprowadzając do swoich ofert niestandardowe metraże mieszkań czy też stosując różne sposoby wykończenia budynków, co ma na celu podniesienie ich atrakcyjności. Narodowy Bank Polski 191

138 Rzeszów Średnia cena ofertowa m kw. w IV kw.2013 r. wynosiła 5102 zł, natomiast średnia cena transakcyjna m kw zł. Limit programu MDM dla Rzeszowa wynosił w I kw r zł/m kw. i został ustalony na poziomie niższym niż średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym (4515 zł/m kw.) Wtóry rynek mieszkaniowy Na rynku wtórnym w 2013 r., w stosunku do 2012 r., zaobserwowano nieznaczny wzrost cen ofertowych i nieznaczny spadek cen transakcyjnych. Średnia cena ofertowa m kw. w IV kw.2013 r. wynosiła 4934 zł, natomiast średnia cena transakcyjna m kw zł. Ceny ofertowe części mieszkań na rynku wtórnym są znacznie zawyżone. Właściciele aby sprzedać takie mieszkania, szczególnie gdy są one duże lub do remontu, muszą znacznie obniżyć cenę. Średni czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym w Rzeszowie w 2013 r. wyniósł 258 dni i w porównaniu do 2012 r. (189 dni) znacznie wzrósł. Spowodowane to było zbyt wysokimi cenami ofertowymi i bardzo wysoką liczbą mieszkań dostępnych na rynku pierwotnym, których budowę rozpoczęto w 2012 r. Kupujący w dalszym ciągu, zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym, zainteresowani byli mniejszymi mieszkaniami 2-3 pokojowymi o powierzchni m kw Tendencje na rynku nieruchomości komercyjnych Nieruchomości biurowe Zasoby powierzchni biurowych w Rzeszowie na koniec 2013 r. wynosiły ok. 80 tys. m kw. Obecnie do wynajęcia pozostaje ok. 15 tys. m kw. powierzchni biurowej, co wskazuje na ok. 18% poziom pustostanów. Z danych firmy Certus Nieruchomości wynika, że średnie czynsze najmu powierzchni biurowej kształtują się na poziomie: zł za m kw. w obiektach klasy A, zł za m kw. w obiektach klasy B i zł za m kw. w obiektach klasy C. Najważniejsze powierzchnie biurowe w Rzeszowie znajdują się wzdłuż głównych arterii miasta oraz w centrum. Większa część powierzchni biurowych znajduje się w budynkach starszego typu klasy B i C, często w kamienicach, w ścisłym centrum miasta ze względu na bliską odległość od urzędów oraz obiektów handlowo-usługowych. Problemem wydaje się brak nowoczesnych wielkopowierzchniowych obiektów biurowych, spełniających wymogi budownictwa klasy A. Dzięki realizowanym lub planowanym inwestycjom podaż powierzchni usługowo-biurowej może zwiększyć się w najbliższych latach o ok tys. m kw. Realizacja poszczególnych projektów jest jednak uzależniona od popytu. Wraz z rozwojem sieci komunikacyjnej i lotniczej oraz biorąc pod uwagę korzystny poziom młodej kadry pracowniczej należy się spodziewać wzrostu zapotrzebowania na powierzchnie biurowe w Rzeszowie, ponieważ coraz częściej można spotkać się z zainteresowaniem powierzchniami biurowymi firm zewnętrznych, w tym świadczących usługi outsourcingowe. 192 Narodowy Bank Polski

139 Rzeszów Nieruchomości handlowe Na rzeszowskim rynku istnieje 242 tys. m kw. powierzchni handlowych. Średni czynsz na koniec 2013 r. kształtował się na poziomie 21,00 euro za m kw. (dane BaNK). Jak podaje firma Certus Nieruchomości nasycenie nowoczesną powierzchnią handlową wynosi ok m kw. na 1000 mieszkańców Rzeszowa. Świadczy to o przesyceniu rynku. Wobec powyższego mniejsze galerie handlowe ulegają przekształceniom: powierzchnie handlowe przenosi się z górnych kondygnacji na parter i podziemia umieszczając na tych wyższych np. kluby muzyczne, korty do squasha, szkoły tańca Magazyny Region rzeszowski jest najmłodszym i najmniejszym rynkiem nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce. Według danych Cushman & Wakefield 45 powierzchnia nieruchomości magazynowych na koniec pierwszej połowy 2013 r. wynosiła 115 tys. m kw., natomiast stopa pustostanów utrzymała się na poziomie z końca 2012 r. i wynosiła 29%. Nieruchomości magazynowe są zlokalizowane przy budowanej autostradzie A4 w okolicach Dębicy, na przedmieściach Rzeszowa oraz w Chmielowie koło Tarnobrzega. Rośnie zainteresowanie regionem Rzeszowa jako rynkiem logistycznym. Głównym powodem jest bliskość lotniska, lokalizacja blisko granicy z Ukrainą, dostępność tanich gruntów, obecność polskich i zagranicznych firm produkcyjnych, funkcjonowanie specjalnych stref ekonomicznych - przede wszystkim Specjalnej Strefy Ekonomicznej Rzeszów-Dworzysko. 45 Cushman & Wakefield Rynek powierzchni magazynowych w Polsce I półrocze 2013 r. Narodowy Bank Polski 193

140 tys. osób na 1000 ludności Rzeszów Podstawowe dane mieszkaniowe w Rzeszowie Tabela Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Rzeszowie Zasób mieszkaniowy - mieszkania ogółem mieszkania na 1000 ludności Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. m kw.) przeciętna (m kw.) 60,6 63,3 64,2 64,7 65,7 65,8 66,8 71,2 -na osobę (m kw.) 19,1 22,1 22,7 23,4 23,9 24,2 25,2 25,6 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,6 3,6 3,7 3,7 3,7 3,7 3,7 3,7 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 3,2 2,9 2,8 2,8 2,8 2,7 2,7 2,7 L. gospodarstw domow ych wg NSP L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie wg NSP 1,16 1,08 Źródło: Urząd Statystyczny w Rzeszowie; dane dla lat dostępne w raporcie z 2011 r. rok 2013 szacunek O/O w Rzeszowie Czynniki demograficzne w Rzeszowie Tabela Czynniki demograficzne w Rzeszowie Wg stanu na koniec: Liczba ludności Przyrost naturalny Saldo migracji Zmiany l. ludności w liczbach bezwzględnych Źródło: Urząd Statystyczny w Rzeszowie. Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1000 ludności Małżeństw a ,9-1,8 4, ,1-3,4 4, ,6-3,1 4, ,8-2,0 5, ,4-1,3 5, ,5 3,1 6, ,0-0,5 6, ,4-0,4 6, ,9 1,0 6, ,1 1,5 5, ,7 3,7 4, ,1 2,1 4,7 Wykres Liczba ludności oraz jej prognoza dla Rzeszowa Źródło: US w Rzeszowie i UM Rzeszowa. Wykres Relacje demograficzne w Rzeszowie 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0-1,0-2,0-3,0-4,0 Przyrost naturalny Saldo migracji Małżeństwa Źródło: US w Rzeszowie i UM Rzeszowa. 194 Narodowy Bank Polski

141 stopa bezrobocia (%) udział ludności do 34 r.ż. (%) zł / miesiąc Rzeszów Tabela Gospodarstwa domowe w Rzeszowie Gospodarstwa domowe i ludność Gospodarstwa domowe (liczba) Udział (w %) NSP 2002 NSP 2011 NSP 2002 NSP 2011 OGÓŁEM w tym z 1 osobą w tym z 2 osobami % 26% w tym z 3 osobami w tym z 4 osobami % 15% w tym z 5 i więcej osobami % 1 Ludność w gospodarstw ach Przeciętna l. osób w gospodarstwie 2,65 2,56 Źródło: Urząd Statystyczny w Rzeszowie. Tabela Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i nieprodukcyjnym w Rzeszowie Udział ludności (w %) w w ieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym ,9 20,7 13, ,0 18,6 14, ,2 17,4 16, ,2 17,1 16, ,6 17,2 17, ,7 17,5 17,8 Źródło: Urząd Statystyczny w Rzeszowie Czynniki ekonomiczne w Rzeszowie Wykres Stopa bezrobocia oraz udział lud. do 34 r. życia wśród ludności bezrob. w Rzeszowie Wykres Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Rzeszowie Rzeszów Polska udział ludność do 34 r.życia wśród ludności bezrobotnej Źródło: Urząd Statystyczny w Rzeszowie. Rzeszów Polska Źródło: Urząd Statystyczny w Rzeszowie. Narodowy Bank Polski 195

142 IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV m kw. mln zł II II II II II IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 m kw. krotność przec.mies.wynagr. Rzeszów Wykres Dostępność mieszkania (m kw.) za przeciętne wynagrodzenie w Rzeszowie 0,95 0,90 0,85 0,80 0,75 0,70 0,65 0,60 0,55 0,50 0,45 Wykres Dostępność kredytu złotowego przy przec. wynagrodzeniu w Rzeszowie rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Rzeszowie. Wykres Kredytowa dostępność mieszkania przy kredycie złotowym w Rzeszowie rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Rzeszowie. Wykres Nowo zawarte umowy kredytowe Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Rzeszowie. Źródło: NBP na podst. BIK 196 Narodowy Bank Polski

143 Rzeszów Budownictwo mieszkaniowe w Rzeszowie Tabela Budownictwo mieszkaniowe w Rzeszowie Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub wynajem Mieszkania, których budowę rozpoczęto Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub wynajem Mieszkania oddane do użytkowania Ogółem, w tym: indyw idualne spółdzielcze na sprzedaż lub wynajem społeczne czynszowe komunalne Źródło: Urząd Statystyczny w Rzeszowie. Tabela Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Rzeszowie Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem ogółem pow. użytk. (tys. m kw.) 46,8 74,4 67,6 73,0 106,2 76,8 110,8 111,1 101,8 - na 1000 ludności 3,2 6,2 4,8 5,4 8,9 5,3 8,7 8,7 7,4 - na 1000 zaw. małżeństw Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem na 1000 ludności 1,71-0,53 1,53 1,20-2,48 1,22-3,07-3,77-2,65 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 92,7 73,6 85,2 79,5 68,7 82,0 70,8 70,5 75,6 Liczba izb oddanych Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 4,0 3,9 4,3 3,9 3,6 4,0 3,5 3,4 3,6 23,2 18,7 19,6 20,3 19,3 20,3 20,4 20,7 21,1 Źródło: Urząd Statystyczny w Rzeszowie Informacje o rynku mieszkaniowym w Rzeszowie Tabela Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Rzeszowie L.p. Wyszczególnienie Dew eloperzy Biura pośredników Kancelarie notarialne Biura rzeczoznawców majątkowych Spółdzielnie mieszkaniowe Wspólnoty mieszkaniowe Źródło: szacunki NBP O/O w Rzeszowie na podstawie danych o przedsiębiorcach oraz Urząd Statystyczny w Rzeszowie. Tabela Transakcje na rynku mieszkaniowym w Rzeszowie Liczba umów Wartość w mln zł 234,94 381,49 316,77 263,87 150,84 215,81 Źródło: szacunki NBP O/O w Rzeszowie na podstawie danych BaRN. Narodowy Bank Polski 197

144 IV 2005 II 2006 IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 Tysiące liczba dni Rzeszów Wykres Wskaźnik produkcji mieszkań Wykres Średni czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym w Rzeszowie wskaźnik pozwolenia na budowę mieszkań Źródło: Urząd Statystyczny w Rzeszowie. Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie Ceny na rynku mieszkaniowym w Rzeszowie (wg bazy NBP) Tabela Poziom średniej ceny m kw. mieszkania w Rzeszowie Rynek pierwotny Notow anie ofertow a trans. ofertow a trans. hedon. (trans.) IV I IV I II IV I IV I II IV I II IV I II IV I II IV I Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Rynek wtórny 198 Narodowy Bank Polski

145 Rzeszów Tabela Dynamika zmian średniej ceny m kw. mieszkania w Rzeszowie Notow anie ofert. trans. ofert. trans. Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Tabela Poziom średniej stawki najmu m kw. mieszkania w Rzeszowie Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. hedon. (trans.) ofert. trans. ofert. trans. hedon. (trans.) IV ,8 113,4 131,0 113,3 101, ,6 115,1 112,1 133,4 115, I 119,3 101,4 111,0 100,1 89, ,7 117,3 103,6 104,0 100,9 142,2 155,3 168,9 157,2 105,0 IV ,1 105,8 100,7 108,6 98,4 128,1 144,9 129,9 150,7 102,2 96,1 95,4 101,1 94,2 99,4 122,5 120,0 117,1 106,5 88,1 I 100,6 100,3 98,4 100,4 99,1 103,3 118,8 103,8 106,9 97,8 II 105,2 94,5 99,3 104,3 103,1 108,9 95,7 99,5 107,2 99,9 IV ,8 111,5 96,9 96,6 97,4 93,4 100,8 95,7 95,3 99,0 97,5 90,1 100,9 96,5 100,8 94,7 95,2 95,6 97,6 100,3 I 95,5 97,1 100,0 99,7 105,2 89,8 92,1 97,1 96,9 106,5 98,8 103,1 99,1 96,0 92,7 84,4 100,6 96,9 89,2 95,8 IV ,5 96,8 100,9 105,1 102,1 98,8 87,3 100,9 97,1 100,4 103,4 99,8 98,5 100,9 99,1 104,9 96,8 98,5 101,5 98,7 I 102,8 105,3 100,9 102,4 99,5 112,9 104,9 99,4 104,3 93,3 II 100,7 103,8 99,2 103,0 102,2 115,0 105,6 99,4 111,9 102,8 IV ,8 109,1 101,8 96,9 99,8 105,8 119,0 100,3 103,1 100,5 95,8 93,3 100,6 102,6 99,9 98,0 111,1 102,5 104,8 101,3 I 101,6 98,5 101,1 103,5 99,2 96,9 104,0 102,6 106,0 101,0 II 103,4 99,4 99,0 99,7 104,4 99,5 99,7 102,5 102,6 103,2 IV ,7 101,5 101,3 101,1 96,6 100,4 92,7 102,0 107,1 99,9 104,4 97,6 100,2 95,6 98,4 109,3 97,0 101,6 99,8 98,4 I 102,4 99,9 102,2 102,2 102,6 110,2 98,4 102,7 98,6 101,8 II 98,7 108,7 100,6 102,8 99,0 105,2 107,6 104,4 101,7 96,5 IV ,1 98,0 99,5 100,0 101,5 106,6 104,0 102,5 100,6 101,4 98,0 101,4 99,9 97,2 97,4 100,1 108,0 102,2 102,2 100,4 I 115,2 98,1 99,6 100,1 105,7 112,6 106,0 99,7 100,1 103,4 II 100,1 106,8 100,4 100,8 98,4 114,2 104,1 99,5 98,1 102,9 IV ,1 103,0 100,5 100,6 96,5 112,0 109,4 100,4 98,7 97,8 100,4 93,7 100,2 97,6 100,1 114,8 101,1 100,8 99,1 100,6 I 98,1 106,9 99,2 101,6 99,0 97,8 110,2 100,4 100,7 94,1 Notow anie Rynek pierwotny ofert. Dynamika kw./kw. Rynek wtórny trans. Rynek wtórny średnia 14,8 13,6 14,2 IV ,5 19,1 17,8 20,5 19,5 20,0 I 18,3 21,7 20,0 21,0 19,1 20,1 IV ,0 18,6 21,3 23,0 24,3 23,7 I 21,8 18,6 20,2 II 22,4 19,4 20,9 IV ,2 21,4 22,3 23,5 21,4 22,5 I 24,1 21,9 23,0 26,0 22,3 24,2 IV ,7 23,4 24,6 25,2 23,7 24,5 I 25,4 24,4 24,9 II 32,7 28,8 30,8 IV ,3 27,5 28,4 28,1 26,9 27,5 I 30,0 26,8 28,4 II 28,8 25,1 27,0 IV ,3 27,2 30,3 27,3 25,4 26,4 I 24,9 21,6 23,3 II 25,3 25,8 25,6 IV ,5 29,7 28,6 26,7 24,1 25,4 I 26,7 24,8 25,7 II 27,2 25,7 26,5 IV ,3 24,7 26,0 27,6 29,2 28,4 Rynek pierwotny Dynamika r/r Rynek wtórny Narodowy Bank Polski 199

146 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II zł / m kw. zł / m kw. Rzeszów Ceny mieszkań i ich cechy Rynek pierwotny w Rzeszowie Wykres Ceny ofertowe na RP Wykres Ceny transakcyjne na RP minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RP, oferty minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RP, transakcje <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RP, oferty <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RP, transakcje pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. 200 Narodowy Bank Polski

147 zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 II II II II II II II II II II Rzeszów Wykres Relacja podaży i popytu na mieszkania o powierzchni mniejszej, równej 50 m kw. oraz powyżej 50 m kw. na RP <=50 m kw. >50 m kw. Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie Rynek wtórny w Rzeszowie Wykres Ceny mieszkań na RW oferty Wykres Ceny mieszkań na RW transakcje minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RW - oferty minimalna maksymalna średnia hedoniczna mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RW - transakcje <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Narodowy Bank Polski 201

148 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 Rzeszów Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RW - oferty Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RW - transakcje pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Wykres Ceny wg formy własności RW, oferty pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Wykres Ceny wg formy własności RW, transakcje spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RW, oferty spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RW, transakcje niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. 202 Narodowy Bank Polski

149 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Rzeszów Wykres Ceny wg kondygnacji RW, oferty Wykres Ceny wg kondygnacji RW, transakcje <= <= Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Wykres Ceny wg technologii budowy RW, oferty Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Wykres Ceny wg technologii budowy RW, transakcje tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie Wykres Ceny wg roku budowy RW, oferty tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie Wykres Ceny wg roku budowy RW, transakcje pow Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie pow Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Narodowy Bank Polski 203

150 Szczecin 12. Szczecin Tendencje na rynku mieszkaniowym Czynniki wpływające na sytuację na rynku mieszkaniowym Wg danych GUS liczba mieszkańców Szczecina od 2011 r. systematycznie zmniejsza się. W 2013 r. liczba małżeństw zmalała, zaś przyrost naturalny był ujemny. Odnotowano również niekorzystne zmiany w strukturze wiekowej ludności, udział ludności w wieku produkcyjnym zmniejszył się o 0,8 p.p., a w wieku poprodukcyjnym zwiększył się o 0,8 p.p. W Szczecinie stopa bezrobocia oscyluje na poziomie 10,6%, zaś przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw (średnia roczna) jest wyższe od średniej krajowej. Systematycznie zmniejsza się udział ludności do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej, wobec 2002 r. udział ten zmniejszył się o 10,6 p.p. W 2013 r. liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych była o 7% wyższa w porównaniu z poprzednim rokiem przy wyższej 9% wartości kredytów Sektor budowlany Według Banku Danych Lokalnych Głównego Urzędu Statystycznego w roku 2013 w stosunku do roku 2012 zarejestrowano istotny spadek aktywności budowlanej oraz deweloperskiej na szczecińskim rynku nieruchomości mieszkaniowych. Zmniejszeniu uległa liczba: mieszkań, na których realizację wydano pozwolenia (o ok. 17%), mieszkań, których budowę rozpoczęto (o ok. 14%), a także mieszkań oddanych do użytkowania (o ok. 27%) Sytuacja na rynku mieszkaniowym: Pierwotny rynek mieszkaniowy W badanej grupie deweloperów 46 przez cały rok 2013 rejestrowano systematyczne zmniejszanie liczby ofert na rynku pierwotnym, w konsekwencji braku rozpoczęcia sprzedaży większych inwestycji od początku 2012 r. Zanotowano natomiast umiarkowany wzrost liczby przeprowadzonych transakcji (9% więcej niż w 2012 r.). Podobnie jak na rynku pierwotnym, średnie ceny m kw. na rynku wtórnym cechował niski poziom zmienności. Średnia cena ofertowa m kw. w IV kw.2013 r. wynosiła 4896 zł, natomiast średnia cena transakcyjna m kw zł. W stosunku do roku 2012 przeciętne ceny m kw. uległy niewielkiej obniżce: 3,8% dla transakcji i 1,5% dla ofert. Średnia całkowita cena mieszkań wynosiła ok. 190 tys. zł przy medianie równej 175 tys. zł. Wskazuje to na sprzedaż większej liczby nieruchomości o wartościach niższych niż średnia. 46 Wyłączając sześciu nowo pozyskanych respondentów. 204 Narodowy Bank Polski

151 Szczecin Z punktu widzenia konsumentów na szczecińskim rynku lokali mieszkalnych w roku 2013 doszło do pozytywnych zmian, tj. obniżenia i stabilizacji cen nieruchomości oraz wzrostu kredytowej dostępności. Nie przełożyło się to jednak na wzrost zakupów nieruchomości. Można przypuszczać, że część potencjalnych nabywców wstrzymywała się z decyzją o nabyciu lokalu do momentu uruchomienia programu MDM, który powinien stymulować rozwój budownictwa i ułatwiać zakup pierwszej nieruchomości. Jednak podobnie, jak w przypadku RNS limity cenowe programu są niskie. Według bazy danych Narodowego Banku Polskiego w I kw r. tylko 25% nieruchomości mogła być sfinansowana z pomocą MDM. Limit programu MDM dla Szczecina wynosił w I kw r zł/m kw. i został ustalony na poziomie niższym niż średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym (4695 zł/m kw.) Wtóry rynek mieszkaniowy Średnia cena ofertowa m kw. w IV kw.2013 r. wynosiła 4247 zł, natomiast średnia cena transakcyjna m kw zł. W strukturze lokali będących przedmiotem transakcji na rynku wtórnym ponownie dominowały mieszkania 2-i 3-pokojowe stanowiąc odpowiednio 46% i 27% ogółu sprzedaży. Biorąc pod uwagę kryterium powierzchniowe można było dostrzec, że dwie trzecie transakcji dotyczyło mieszkań o powierzchni m kw. Istotny wpływ na cenę nieruchomości miał także standard jej wykończenia. Różnica w przeciętnych wartościach m kw. pomiędzy standardem wysokim i niskim wynosiła aż 1500 zł. Na rynku wtórnym najwyższymi cenami charakteryzowały się mieszkania zlokalizowane w dzielnicy Zachód. Najwięcej transakcji przeprowadzono w dzielnicy Śródmieście, gdzie cena m kw. była niższa od średniej głównie za sprawą niższej jakości zasobu mieszkaniowego. W centrum Szczecina dominuje zabudowa wykonana w technologii tradycyjnej, dla której notuje się najniższe wartości. Różnica pomiędzy przeciętną ceną m kw. dla technologii tradycyjnej i udoskonalonej wynosiła ponad 1200 zł. Na wtórnym rynku lokali mieszkalnych, według danych Miejskiego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w Szczecinie, oraz Zachodniopomorskiego Systemu Wymiany Ofert (ZSWO) zarejestrowano silny spadek liczby przeprowadzonych transakcji. W roku 2013 było ich blisko o jedną czwartą mniej niż w 2012 r. Istotny wpływ na taką sytuację miała wzmożona aktywność nabywców w okresie wygasania rządowego programu RNS. Znaczna liczba mieszkańców zaspokoiła swoje potrzeby mieszkaniowe w ostatnich miesiącach 2012 r. co skutkowało obniżeniem popytu w 2013 r. Liczba ofert dostępnych w ZSWO nie ulegała poważniejszym wahaniom i jej poziom był zbliżony do tego z 2012 r., natomiast średni czas sprzedaży mieszkań wydłużył się i wynosił ponad pół roku. Rok 2013 był okresem stabilizacji cenowej na szczecińskim rynku lokali mieszkalnych. Przerwa w funkcjonowaniu programów rządowych sprawiała, że popyt, podaż i ceny były kształtowane za pomocą naturalnych mechanizmów rynkowych. Mimo braku wsparcia potencjalnych nabywców ze strony państwa istotnie wzrósł wskaźnik kredytowej dostępności mieszkania przy kredy- Narodowy Bank Polski 205

152 Szczecin cie złotowym, a także szacunkowa suma aktualnych wypłat kredytów mieszkaniowych. Przyczyny tych zmian to przede wszystkim spadek stóp procentowych, obniżka cen mieszkań w stosunku do roku poprzedniego i wzrost przeciętnych miesięcznych wynagrodzeń w sektorze przedsiębiorstw. Przez cały rok 2013 przeciętne ceny m kw. mieszkania charakteryzowały się małymi wahaniami. Ceny ofertowe oscylowały w okolicach 4800 zł/m kw., a transakcyjne w okolicach 4500 zł/m kw. Średnia transakcyjna cena mieszkań zmniejszyła się o 10 tys. zł i wynosiła ok. 260 tys. zł. Należy zauważyć, że cena 75% sprzedanych mieszkań była niższa niż 300 tys. W badanym okresie ceny m kw. uległy obniżce w stosunku do roku 2012 o 130 zł. Analiza struktury mieszkań przeznaczonych na sprzedaż oraz będących przedmiotem transakcji na rynku pierwotnym pozwala stwierdzić, że zgodnie z oczekiwaniami najbardziej cenione były nieruchomości zlokalizowane w dzielnicy Śródmieście. Tylko w tej części miasta zanotowano wzrost przeciętnej ceny m kw. w stosunku do roku poprzedniego. Pozostałe dzielnice charakteryzowały umiarkowane spadki cen. W dalszym ciągu największym zainteresowaniem wśród nabywców cieszyły się lokale 2 i 3 pokojowe stanowiąc odpowiednio 44% i 33% ogółu sprzedaży. Było to silnie związane z powierzchnią użytkową mieszkań, ponad połowa wszystkich lokali była wielkości m kw Tendencje na rynku nieruchomości komercyjnych Nieruchomości biurowe Całkowity zasób nowoczesnej powierzchni biurowej w Szczecinie szacowany jest na ponad 145 tys. m kw. 47, z czego ok. 6 to obiekty klasy A. Znaczący rozwój rynku nieruchomości biurowych nastąpił od 2010 r. Przez 4 lata powstało ponad 60 tys. m kw. wysokiej klasy powierzchni biurowej (42% wszystkich powierzchni biurowych). Szczecin nadal charakteryzuje się wysoką aktywnością deweloperską. W budowie znajduje się ponad 67 tys. m kw. powierzchni biurowej, a w planach jest jeszcze ok. 170 tys. m kw. Po zrealizowaniu planów Szczecin osiągnie założony przez urząd miasta poziom nasycenia powierzchnią biurową 300 tys. m kw. 48, który spełni oczekiwania międzynarodowych najemców. W Szczecinie brakuje powierzchni biurowej o wysokim standardzie. W ostatnich 4 latach podaż powierzchni biurowych zwiększyła się prawie 2-krotnie. Wysoka aktywność deweloperska nie spotyka się jednak ze wzrostem popytu na te powierzchnie. Występują trudności w pozyskaniu nowych klientów, natomiast odnotowuje się realokację istniejących najemców, którzy potrzebują większej, nowoczesnej przestrzeni, do nowo ukończonych projektów biurowych. Aby zwiększyć popyt na biurowce, władze miasta starają się stwarzać dogodne warunki rozwoju dla nowych firm z sektora BPO# lub SSC#, czyli nowoczesnych usług biznesowych z zakresu finansów, księ- 47 CBRE, Szczecin- przewodnik po rynku nieruchomości, 2013 r. 48 Colliers International. 206 Narodowy Bank Polski

153 Szczecin gowości, IT i HR. Dzięki tym staraniom Szczecin został wyróżniony przez Polską Agencję Informacji i Inwestycji Zagranicznych jako dynamicznie rozwijająca się lokalizacja outsourcingowa w Polsce w 2013 roku. Aktualnie w mieście działa kilkanaście firm z sektora usług dla biznesu. Zatrudnienie w tych firmach nie przekracza ogółem 5 tys. osób i w ostatnim roku wzrosło ok. 15% 49, m.in. w związku z otwarciem nowych centrów obsługi Nieruchomości handlowe Szczecin należy do mniejszych rynków handlowych wśród dużych miast w Polsce. Poziom nasycenia powierzchnią centrów handlowych wynosi 495 m kw. na 1000 mieszkańców, przy średnim nasyceniu w 16 miastach wojewódzkich na poziomie 690 m kw. na 1000 mieszkańców 50. W związku ze stosunkowo małą ilością centrów handlowych, szczeciński rynek handlowy charakteryzuje się najniższym współczynnikiem pustostanów (poniżej 2%). Pierwsze nowoczesne centrum handlowe powstało w Szczecinie w 1997 roku. Aktualnie na terenie miasta zlokalizowanych jest 16 centrów handlowych i 1 centrum wyprzedażowe, których łączna powierzchnia najmu to około 280 tys. m kw. (ponad 530 tys. m kw. powierzchni całkowitej). W przypadku nieruchomości handlowych zaobserwowano modernizację istniejących centrów i dużą rotację najemców. W związku z niskim współczynnikiem nasycenia nowoczesną powierzchnią handlową planowane są rozbudowy istniejących centrów handlowych i budowa nowego. Odnotowuje się również zjawisko przenoszenia handlu ze szczecińskich ulic do nowoczesnych galerii, co powoduje zanikanie funkcji handlowej ulic Magazyny Aglomeracja szczecińska jest jednym z najmniejszych rynków magazynowych wśród dużych miast w Polsce. Całkowite zasoby na koniec 2013 roku wynosiły 48,9 tys. m kw., a na koniec I półrocza 2014 r. wzrosły do 62,2 tys. m kw. Nowo wybudowane parki magazynowe są w większości wynajęte. Taka sytuacja wskazuje na duży popyt w regionie na wysokiej klasy obiekty magazynowe. W związku z rozwojem tego rynku w I kwartale 2015 r. zostaną oddane do użytku dodatkowe 42,5 tys. m kw. nowej powierzchni magazynowej. Rynek nowoczesnych powierzchni magazynowych jest w początkowej fazie rozwoju. Do tej pory przedsiębiorstwa poszukujące powierzchni magazynowej zmuszone były do zakupu bądź budowy własnych obiektów logistycznych. Dzięki nowo wybudowanym parkom magazynowym, powierzchnię można również wynająć i spotyka się to z dużym zainteresowaniem. Nowo powstałe magazyny obsługują głównie rynek lokalny. 49 ABSL, Sektor nowoczesnych usług biznesowych w Polsce, 2014 r. 50 Polska Rada Centrów Handlowych, Raport 2 poł Narodowy Bank Polski 207

154 Szczecin Analiza danych zgromadzonych w bazie BaNK Według informacji od respondentów przekazujących dane do NBP wskaźnik pustostanów w szczecińskich biurowcach klasy A wynosi 15%. Średnia stawka czynszu dla powierzchni wynajętych w nowo ukończonych biurowcach wynosi 16 euro/m kw./miesiąc, a w starszych biurowcach klasy B - 14 euro/m kw./miesiąc. Średnia wysokość kosztów eksploatacyjnych w biurowcach klasy A wynosi 21 zł/m kw./miesiąc. Ponad połowa umów najmu lokali zawarta jest na czas nieokreślony, a 25% kontraktów podpisano na 5 lat. Na podstawie informacji uzyskanych od respondentów biorących udział w badaniu w szczecińskich centrach handlowych wskaźnik pustostanów wynosi poniżej 2%. Średnia stawka czynszu dla powierzchni wynajętych wynosi 29 euro/m kw./miesiąc. Odnotowuje się coraz większe różnice w czynszach pomiędzy wiodącymi centrami handlowymi a obiektami starszej generacji, czy mniej popularnymi (od 7 do 58 euro/m kw./miesiąc). Średnia wysokość kosztów eksploatacyjnych jest na poziomie 22 zł/m kw./miesiąc. Najwięcej umów najmu zawarto na okres 5 i 10 lat (odpowiednio 39% i 33%). 208 Narodowy Bank Polski

155 Szczecin Podstawowe dane mieszkaniowe w Szczecinie Tabela Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Szczecinie Wyszczególnienie Zasób mieszkaniow y - mieszkania ogółem mieszkania na 1000 ludności Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. m kw.) przeciętna (m kw.) 59,5 60,5 60, ,5 63,7 63,7 63,8 -na osobę (m kw.) 21,5 23,4 23,8 24,2 25,6 26,0 26,2 26,6 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,5 3,5 3,5 3,5 3,6 3,6 3,6 3,6 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,8 2,6 2,6 2,5 2,5 2,5 2,4 2,4 Liczba gospodarstw domow ych w g NSP Liczba gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie w g NSP 1,13 1,02 Źródło: Urząd Statystyczny w Szczecinie; dane dla lat dostępne w raporcie z 2011 r. rok 2013 szacunek O/O w Szczecinie Czynniki demograficzne w Szczecinie Tabela Czynniki demograficzne w Szczecinie Wg stanu na koniec: Liczba ludności Przyrost naturalny Saldo migracji Zmiany l. ludności w liczbach bezwzględnych Źródło: Urząd Statystyczny w Szczecinie. Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1000 ludności Małżeństw a ,2 1,1 4, ,6-0,4 4, ,7-1,2 4, ,3 0,1 4, ,7-0,1 5, ,4-1,7 5, ,5-1,9 6, ,2-0,9 6, ,0-0,7 5, ,7 0,1 4, ,7 0,5 4, ,2 0,4 4,1 Narodowy Bank Polski 209

156 tys. osób na 1000 ludności Szczecin Wykres Liczba ludności oraz jej prognoza dla Szczecina Wykres Relacje demograficzne w Szczecinie 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0-1,0-2,0-3,0 Przyrost naturalny Saldo migracji Małżeństwa Źródło: Urząd Statystyczny w Szczecinie. Źródło: Urząd Statystyczny w Szczecinie. Tabela Gospodarstwa domowe w Szczecinie Gospodarstwa domowe i ludność NSP 2002 NSP 2011 NSP 2002 NSP 2011 OGÓŁEM w tym z 1 osobą % w tym z 2 osobami % w tym z 3 osobami % 21% w tym z 4 osobami % 13% w tym z 5 i więcej osobami % 6% Ludność w gospodarstw ach Przeciętna l. osób w gospodarstwie 2,38 2,39 Źródło: Urząd Statystyczny w Szczecinie. Tabela Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i nieprodukcyjnym w Szczecinie Źródło: Urząd Statystyczny w Szczecinie. Gospodarstwa domowe (liczba) Udział (w %) Udział ludności (w %) w w ieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym ,9 17,9 16, ,7 16,6 16, ,6 15,6 18, ,0 15,5 19, ,2 15,5 20, ,4 15,5 21,1 210 Narodowy Bank Polski

157 IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV m kw. mln zł II II II II II IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 m kw. krotność przec.mies.wynagr stopa bezrobocia (%) udział ludności do 34 r.ż. (%) zł / miesiąc Szczecin Czynniki ekonomiczne w Szczecinie Wykres Stopa bezrobocia oraz udział lud. do 34 r. życia wśród lud. bezrob. w Szczecinie Wykres Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Szczecinie Szczecin Polska udział ludności do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej Szczecin Polska Źródło: Urząd Statystyczny w Szczecinie. Wykres Dostępność mieszkania (m kw.) za przeciętne wynagrodzenie w Szczecinie 1,05 1,00 0,95 0,90 0,85 0,80 0,75 0,70 0,65 0,60 0,55 0,50 Źródło: Urząd Statystyczny w Szczecinie. Wykres Dostępność kredytu złotowego przy przeciętnym wynagrodzeniu w Szczecinie rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Szczecinie. Wykres Kredytowa dostępność mieszkania przy kredycie złotowym w Szczecinie 110,0 100,0 90,0 80,0 70,0 60,0 50,0 40,0 rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Szczecinie. Wykres Nowo zawarte umowy kredytowe Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Szczecinie. Źródło: NBP na podst. BIK. Narodowy Bank Polski 211

158 Szczecin Budownictwo mieszkaniowe w Szczecinie Tabela Budownictwo mieszkaniowe w Szczecinie Źródło: Urząd Statystyczny w Szczecinie. Tabela Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Szczecinie Źródło: Urząd Statystyczny w Szczecinie Informacje o rynku mieszkaniowym w Szczecinie Tabela Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Szczecinie Źródło: szacunki NBP O/O w Szczecinie Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub wynajem Mieszkania, których budowę rozpoczęto Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub wynajem Mieszkania oddane do użytkowania Ogółem, w tym: indyw idualne spółdzielcze na sprzedaż lub wynajem społeczne czynszowe komunalne Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem ogółem pow. użytk. (tys. m kw.) 136,2 83,3 161,1 159,6 156,4 119,2 138,8 136,5 110,2 - na 1000 ludności 4,6 2,2 4,9 4,7 4,5 3,7 4,4 4,8 3,5 - na 1000 zaw artych Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem na 1000 ludności -0,19 3,18 0,98 1,44 1,62 1,37 0,36-0,12 0,65 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 71,5 92,8 80,9 83,5 86,4 79,0 77,0 70,1 77,3 Liczba izb oddanych Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 3,2 3,8 3,5 3,2 3,4 3,5 3,2 3,0 3,2 Przec. pow. izby 22,2 24,3 23,0 25,3 25,6 22,7 24,1 23,3 24,0 L.p. Wyszczególnienie Dew eloperzy Biura pośredników Kancelarie notarialne Biura rzeczoznawców majątkowych Spółdzielnie mieszkaniowe Wspólnoty mieszkaniow e Tabela Transakcje na rynku mieszkaniowym w Szczecinie (nie obejmują kupna/sprzedaży mieszkań spółdzielczych) Liczba umów Wartość w mln zł 549,52 403,00 475,21 713,44 745,00 748,79 Źródło: Miejski Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w Szczecinie. 212 Narodowy Bank Polski

159 II II II II II IV 2005 II 2006 IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 Tysiące liczba dni Szczecin Wykres Wskaźnik produkcji mieszkań Wykres Średni czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym w Szczecinie wskaźnik pozwolenia na budowę mieszkań Źródło: Urząd Statystyczny w Szczecinie. Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie Ceny na rynku mieszkaniowym w Szczecinie (wg bazy NBP) Tabela Poziom średniej ceny m kw. mieszkania w Szczecinie Rynek pierwotny Notow anie ofertow a trans. ofertow a trans. hedoniczna (trans.) IV I IV I II IV I IV I II IV I II IV I II IV I II IV I Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Rynek wtórny Narodowy Bank Polski 213

160 Szczecin Tabela Dynamika zmian średniej ceny m kw. mieszkania w Szczecinie Notow anie ofert. trans. ofert. trans. Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Tabela Poziom średniej stawki najmu m kw. mieszkania w Szczecinie Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. hedon. (trans.) ofert. trans. ofert. trans. hedon. (trans.) IV ,4 110,5 120,9 108,5 102, ,1 107,2 122,8 119,9 96, I 106,3 128,7 104,7 108,8 104, ,7 103,8 102,7 105,8 98,0 156,6 158,4 159,7 149,6 101,0 IV ,8 91,7 104,0 107,6 100,5 155,8 131,4 137,4 148,4 99,4 99,9 114,2 96,7 95,5 100,9 120,5 139,9 108,2 118,2 104,1 I 99,0 101,6 101,1 105,9 100,5 112,2 110,5 104,5 115,1 99,9 II 97,5 100,1 99,9 102,0 100,8 109,7 106,5 101,6 110,9 102,8 IV ,1 103,8 98,2 97,0 99,8 95,4 120,6 95,9 100,1 102,1 97,1 91,4 97,8 99,2 100,0 92,8 96,5 96,9 104,0 101,1 I 100,3 95,8 97,9 95,9 99,7 94,0 91,0 93,8 94,2 100,3 97,3 109,0 102,1 97,8 95,1 93,9 99,1 95,9 90,3 94,7 IV ,3 93,5 97,4 99,8 104,2 91,2 89,3 95,2 92,9 98,8 104,4 97,2 100,7 96,6 99,0 98,0 95,0 98,0 90,4 97,8 I 96,1 96,6 99,5 103,1 103,6 94,0 95,8 99,7 97,2 101,6 II 99,6 101,9 100,4 102,1 92,0 96,2 89,5 98,0 101,4 98,2 IV ,5 99,0 97,9 98,9 106,9 99,4 94,8 98,5 100,6 100,8 100,4 101,3 100,0 95,6 96,9 95,7 98,7 97,8 99,5 98,7 I 101,4 99,3 99,5 100,4 100,2 100,9 101,4 97,7 96,9 95,5 II 99,4 104,8 99,5 99,8 99,7 100,7 104,3 96,8 94,7 103,5 IV ,7 96,0 99,9 95,9 101,2 100,8 101,1 98,8 91,8 97,9 99,0 97,7 97,5 100,2 101,2 99,4 97,5 96,4 96,2 102,2 I 100,4 100,6 96,6 98,7 97,1 98,5 98,8 93,6 94,6 99,1 II 100,2 99,9 100,2 96,6 97,7 99,3 94,3 94,4 91,6 97,1 IV ,1 96,0 97,6 98,4 100,6 99,7 94,2 92,2 94,0 96,6 97,0 99,6 102,3 101,5 104,5 97,7 96,0 96,7 95,3 99,7 I 98,7 100,7 94,1 98,3 97,1 96,0 96,2 94,1 94,9 99,7 II 101,1 97,0 99,5 102,9 102,7 96,9 93,4 93,5 101,0 104,8 IV ,4 106,7 102,3 99,4 102,3 98,2 103,8 97,9 102,0 106,5 99,6 99,0 103,6 99,3 96,7 100,8 103,2 99,2 99,7 98,5 I 99,2 99,9 98,1 97,8 102,4 101,3 102,4 103,5 99,3 103,9 Notow anie Rynek pierwotny ofert. Dynamika kw./kw. Rynek wtórny trans. Rynek wtórny Staw ka średnia 24,7 23,3 24,0 IV ,7 23,4 24,6 28,4 23,5 26,0 I 27,3 24,2 25,8 26,8 26,1 26,4 IV ,3 22,2 24,8 26,0 23,0 24,5 I 29,3 26,1 27,7 II 33,1 26,1 29,6 IV ,6 26,0 27,8 28,3 26,7 27,5 I 27,1 27,0 27,1 28,1 30,9 29,5 IV ,1 30,2 28,1 35,8 25,7 30,8 I 28,1 25,3 26,7 II 27,6 29,3 28,5 IV ,4 25,1 26,2 34,7 32,4 33,6 I 28,6 20,1 24,4 II 27,2 24,3 25,8 IV ,3 22,8 24,0 26,0 23,4 24,7 I 27,2 24,9 26,0 II 27,7 25,8 26,7 IV ,4 25,9 26,1 27,4 23,1 25,2 I 26,8 26,4 26,6 II 25,2 26,8 26,0 IV ,2 26,1 26,2 26,6 22,9 24,8 Rynek pierwotny Dynamika r/r Rynek wtórny 214 Narodowy Bank Polski

161 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II zł / m kw. zł / m kw. Szczecin Ceny mieszkań i ich cechy Rynek pierwotny w Szczecinie Wykres Ceny ofertowe na RP Wykres Ceny transakcyjne na RP minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RP, oferty minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RP, transakcje <=40 (40; 60] (60; 80] >80 <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RP, oferty Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RP, transakcje pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Narodowy Bank Polski 215

162 zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 II II II II II II II II II II Szczecin Wykres Relacja podaży i popytu na mieszkania o powierzchni mniejszej, równej 50 m kw. oraz powyżej 50 m kw. na RP <=50 m kw. >50 m kw. Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie Rynek wtórny w Szczecinie Wykres Ceny mieszkań na RW oferty Wykres Ceny mieszkań na RW transakcje minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RW oferty minimalna maksymalna średnia hedoniczna mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RW transakcje <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. 216 Narodowy Bank Polski

163 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 Szczecin Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RW oferty Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RW transakcje pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Wykres Ceny wg formy własności RW, oferty pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Wykres Ceny wg formy własności RW, transakcje spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RW, oferty spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RW, transakcje niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Narodowy Bank Polski 217

164 II II II II II II II II II II zł / m kw. II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Szczecin Wykres Ceny wg kondygnacji RW, oferty Wykres Ceny wg kondygnacji RW, transakcje <= Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Wykres Ceny wg technologii budowy RW, oferty <= Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Wykres Ceny wg technologii budowy RW, transakcje tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Wykres Ceny wg roku budowy RW, oferty tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Wykres Ceny wg roku budowy RW, transakcje pow Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie pow Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. 218 Narodowy Bank Polski

165 Trójmiasto 13. Trójmiasto Tendencje na rynku mieszkaniowym Czynniki wpływające na sytuację na rynku mieszkaniowym Trójmiasto jest ośrodkiem skupiającym ponad 4 podmiotów gospodarki narodowej w województwie pomorskim dającym zatrudnienie dla 6 osób pracujących w województwie. Czynniki społeczno ekonomiczne: tworzone nowe miejsca pracy i silne zurbanizowanie oraz wzrost liczby ludności w gminach przyległych, głównie za sprawą dodatniego salda migracji w ostatnich latach przyczyniły się do określenia w 2009 r. przez Urząd Marszałkowski Województwa Pomorskiego obszaru aglomeracji Trójmiasta. Aktualnie na obszarze aglomeracji mieszka około 1,3 mln osób. Na przestrzeni dziesięciu lat od 2004 r. liczba podmiotów gospodarczych wzrosła o ponad jedną czwartą (w kraju o około 14%). W tym okresie największy przyrost zasobów mieszkaniowych miał miejsce w województwie mazowieckim i pomorskim, w regionach o dodatnim saldzie migracji. Istotne konsekwencje dla lokalnych rynków nieruchomości mają procesy demograficzne. W 2013 r. zarówno w Gdańsku, w Gdyni, jak i w Sopocie pogorszyły się podstawowe wskaźniki demograficzne (utrzymał się spadek liczby zawieranych małżeństw i ujemny przyrost naturalny). Postępuje proces starzenia się ludności: utrzymujący się od lat wzrost udziału ludności w wieku poprodukcyjnym przy jednoczesnym zmniejszaniu się udziału ludzi młodych. Na tle Trójmiasta najmłodszym społeczeństwem charakteryzuje się Gdańsk, natomiast najstarszym Sopot. W Gdańsku w ostatnich latach obserwuje się poprawę wskaźnika migracji, ale jest ona zbyt słaba, aby zrównoważyć ujemny przyrost naturalny. Prognozowane jest znaczne pogorszenie się współczynników obciążenia demograficznego w Trójmieście, mimo, że województwo pomorskie ma ludność młodszą niż inne regiony Polski. W ujęciu rocznym odnotowano najwyższą dynamikę wzrostu ludności. Pomorskie należy do jednego z zaledwie pięciu województw, do których więcej ludności napływa niż wyjeżdża. Według danych Narodowego Spisu Powszechnego z 2011 r. w Trójmieście zwiększył się udział gospodarstw domowych z dwiema osobami. W Gdańsku i w Gdyni przeważają gospodarstwa dwu i jednoosobowe, które łącznie stanowią ok. 6 ogółu gospodarstw domowych, w Sopocie dominują jednoosobowe ponad 4 udziału. Na sytuację gospodarstw domowych negatywny wpływ ma utrzymujący się od 2008 r. wzrost stopy bezrobocia rejestrowanego, mimo że udział ludności bezrobotnej wśród osób w wieku produkcyjnym jest niższy niż w skali kraju. Zmniejsza się, ale nadal pozostaje na wysokim poziomie, bezrobocie wśród ludności do 34 roku życia, potencjalnych klientów kredytów hipotecznych. Podobnie jak w całym kraju i w województwie pomorskim, również w Trójmieście zwiększyła się wartość przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia. Wzrost wynagrodzeń oraz utrzymanie się tendencji spadkowej cen mieszkań przełożyły się na dalszą poprawę dostępności mieszkania. W Trójmieście najwyższy wskaźnik dostępności mieszkań z jednocześnie utrzymującą się tendencją jego wzrostu zarówno na rynku pierwotnym i wtórnym odnotowano w Gdańsku z uwagi na większy udział tańszych lokali niż w Gdyni i w Sopocie. Korzystnie kształtuje się także Narodowy Bank Polski 219

166 Trójmiasto wskaźnik dostępności złotowego kredytu mieszkaniowego wyrażony jako krotność miesięcznego wynagrodzenia na danym rynku z uwzględnieniem wymogów kredytowych banku i parametrów kredytu. W Gdańsku kredytem można sfinansować zakup większego mieszkania niż w Gdyni. Rozpiętość pomiędzy tymi dwoma rynkami zmniejszyła się. W Sopocie przeciętny mieszkaniec ma możliwość sfinansowania środkami z kredytu o połowę mniejszego mieszkania niż w Gdańsku. Mimo poprawy dostępności kredytowej w 2013 r. wolumen zadłużenia z tytułu udzielonych kredytów mieszkaniowych w Gdańsku i w Gdyni był niższy w porównaniu z rokiem poprzednim. W 2013 r. liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych była w Gdańsku o 9,9% niższa w porównaniu z poprzednim rokiem przy niższej o 12,7% wartości kredytów. Zarówno w Gdańsku, w Gdyni, jak i w Sopocie liczba mieszkań na 1000 mieszkańców jest wyższa niż średnia krajowa. W skali roku największy przyrost mieszkań na 1000 mieszkańców odnotowano w Sopocie, co głównie wynikało ze spadku liczby ludności. W Gdyni warunki mieszkaniowe są nieco lepsze niż w Gdańsku: większa przeciętna powierzchnia mieszkania oraz przeciętna liczba izb. Jednakże w Gdańsku, z uwagi na większą liczbę mieszkań oddanych do użytkowania w 2013 r., po raz pierwszy od dziesięciu lat odnotowano wyższy niż w Gdyni wskaźnik liczby mieszkań na 1000 osób. W 2013 r. Gdańsku nieznacznie zmniejszyła się przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania, natomiast wzrosła przeciętna liczba izb w mieszkaniu. Natomiast w Gdyni i w Sopocie odnotowano większą powierzchnię mieszkań oddanych do użytkowania w połączeniu z nieznacznym wzrostem liczby izb w mieszkaniu Sektor budowlany W Trójmieście dominuje grupa lokalnych firm deweloperskich o wieloletnim doświadczeniu i ugruntowanej marce. W ostatnich latach przybyło firm spoza Trójmiasta, które realizują pojedyncze inwestycje mieszkaniowe. Liczba pozostałych podmiotów związanych z rynkiem mieszkaniowym utrzymuje się na poziomie notowanym przed rokiem. Dynamiczny rozwój budownictwa mieszkaniowego po 2000 r. przełożył się na systematyczny wzrost liczby wspólnot mieszkaniowych. Od załamania koniunktury na światowych rynkach finansowych w 2009 r. odnotowano zmniejszenie liczby rozpoczętych inwestycji mieszkaniowych. Ograniczenie budownictwa mieszkaniowego w większym stopniu dotyczyło Gdyni niż Gdańska. W 2013 r. w porównaniu z rokiem poprzednim zarówno w Gdańsku, w Gdyni, jak i w Sopocie oddano mniej mieszkań do użytkowania oraz zmniejszył się wskaźnik liczby mieszkań oddanych na 1000 mieszkańców Sytuacja na rynku mieszkaniowym: Pierwotny rynek mieszkaniowy Na trójmiejskim rynku pierwotnym można mówić o dopasowaniu struktury mieszkań znajdujących się w ofercie do możliwości nabywczych rynku. Głównie w Gdańsku wraz z systematycznym wzrostem sprzedaży mniejszych mieszkań (do 50 m kw.) systematycznie zwiększa się podaż mieszkań w tym przedziale. Preferowane są lokale o wysokim stopniu efektywności wykorzystania powierzchni użytkowej tj. stosunkowo duża liczba pokoi na niewielkim metrażu. 220 Narodowy Bank Polski

167 Trójmiasto Średnia cena ofertowa m kw. w IV kw.2013 r. wynosiła 6525 zł, natomiast średnia cena transakcyjna m kw zł. Na rynku pierwotnym utrzymuje się wzrost sprzedaży mieszkań dwu i trzypokojowych o powierzchni od 40 do 60 m kw. W badanej próbie mieszkań na tym rynku w I kwartale 2014 r. do współfinansowania zakupu kredytem subwencjonowanym programem MDM kwalifikowało się ok. 4 mieszkań, w Gdyni ponad 2, w Pruszczu Gdańskim prawie 10, natomiast w Sopocie z uwagi na wysokie ceny nie odnotowano lokali kwalifikujących się do programu. Nabywcy posiadający gotówkę, coraz częściej poszukują lokali większych, tj. od 60 do 80 m kw. Zwiększa się pula lokali sprzedanych w cenie od 4 do 6 tys. za m/kw. Limit programu MDM dla Gdańska wynosił w I kw r zł/m kw. i został ustalony na poziomie niższym niż średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym (4501 zł/m kw.) Wtóry rynek mieszkaniowy Pod względem liczby zawartych transakcji rok 2013 był lepszy od poprzedniego zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. W Gdańsku ponad 75% transakcji kupna/sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych zostało zawartych na rynku wtórnym. Wzrost sprzedaży wygenerowany został dzięki poprawie koniunktury gospodarczej i niskim stopom procentowym przy stabilizacji cen mieszkań. Średnia cena ofertowa m kw. w Gdańsku w IV kw.2013 r. wynosiła 6136 zł, natomiast średnia cena transakcyjna m kw zł. Średni czas sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym wydłuża się - w I kwartale 2014 r. przekraczał 200 dni. Na rynku pierwotnym w Gdańsku i w Gdyni średni czas sprzedaży mieszkań jest zbliżony. Na rynku wtórnym w strukturze mieszkań sprzedanych dominują lokale od 40 do 60 m kw. i w przedziale cenowym od 4 do 6 tys. zł. Zmiany średnich cen transakcyjnych są przede wszystkim efektem zmiany struktury kupowanych mieszkań. W 2013 r. do nieznacznego wzrostu cen transakcyjnych na rynku pierwotnym prowadziła poprawa popytu przy jednoczesnym wyhamowaniu nowej podaży mieszkań. Poziom średniej ceny transakcyjnej na rynku pierwotnym w Gdyni utrzymał się na wyższym poziomie niż w Gdańsku. Na rynku wtórnym odnotowano zmienną dynamikę średnich cen transakcyjnych, przy czym analiza w dłuższym okresie wskazuje na tendencję spadkową. Poziom średnich cen transakcyjnych w Gdańsku i w Gdyni utrzymywał się na zbliżonym pułapie. Im mniejsze mieszkania na obu rynkach tym szybciej znajdują nabywcę, co potwierdza duże zainteresowanie lokalami do 50 m kw. Liczba transakcji mieszkań droższych i większych na rynku wtórnym była znacznie mniejsza niż na rynku pierwotnym. Narodowy Bank Polski 221

168 Trójmiasto Tendencje na rynku nieruchomości komercyjnych Nieruchomości biurowe Na koniec 2013 r. zasoby powierzchni biurowej Trójmiasta wzrosły do 433 tys. m kw. Czynsze wywoławcze wynosiły euro/m kw./miesiąc, natomiast transakcyjne euro/m kw./miesiąc. Wysoka podaż przełożyła się na wzrost ilości pustostanów, które na koniec roku wyniosły 48,5 tys. m kw., co stanowiło 11,2% całkowitych zasobów powierzchni biurowej 51. W 2013 r. Trójmiasto, podobnie jak Wrocław, było jednym z liderów nowej podaży. Do użytku oddano ponad 70 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej 52. W 2013 r. w Trójmieście odnotowano wysoką aktywność najemców pod względem podpisanych umów najmu. Region trójmiejski, obejmujący Gdańsk, Gdynię i Sopot jest czwartym pod względem wielkości zasobów rynkiem biurowym w kraju. W budowie znajduje się około m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej, przy czym większość przypada na Gdańsk 73,0 tys. m kw. i tylko 5,7 tys. m kw. na Gdynię. Wysoka aktywność lokalnych deweloperów przekłada się na szeroki wybór powierzchni i konkurencyjne warunki najmu. Według opinii lokalnych deweloperów na terenie Trójmiasta większość biurowców nie jest budowana pod zamówienie konkretnego najemcy. W 2013 r. najwięcej powierzchni wynajęto w modułach do 100 m kw. coraz więcej budynków oferuje mniejsze powierzchnie. Trójmiasto cieszy się bardzo dużym zainteresowaniem firm z sektora BPO#. 53 Informacje z rynku wskazują, że w wyniku większej aktywności deweloperów i oddaniu kolejnych budynków na rynku trójmiejskim, wskaźnik pustostanów powierzchni biurowych może wzrosnąć. W momencie oddawania nowego obiektu średnio na około 6 powierzchni podpisane są umowy najmu Nieruchomości handlowe Rynek trójmiejski jest trzecim co do wielkości rynkiem handlowym w Polsce. Na koniec 2013 r. całkowita podaż powierzchni handlowej w Trójmieście wyniosła 688,5 tys. m kw. (w ramach 25 obiektów), przy czym 21% zasobów stanowiły obiekty specjalistyczne. W 2013 r. ukończono rozbudowę centrum handlowego (obecnie największego w regionie) w ramach którego powstało 70,5 tys. m kw. powierzchni najmu 54. Struktura powierzchni centrów handlowych jest dość zróżnicowana 79% to tradycyjne centra handlowe, 19% - przypada na parki handlowe i 2% na centra wyprzedażowe. Pod względem wielkości, obiekty bardzo duże stanowią natomiast jedynie 22% całości powierzchni. Centra zawierające powyżej 100 lokali to 34% łącznej powierzchni w aglomeracji. Współczynnik pustostanów w Trójmieście jest stabilny, na koniec 2013 r. wyniósł 3,4% 55. Czynsze za lokale handlowe o powierzchni około 100 m kw. w dużych centrach handlowych wynosiły średnio 38 euro/m kw., a za większe powierzchnie w parkach handlowych od 9 51 Cushman&Wakefield "Marketbeat Raport o Rynku Nieruchomości w Polsce" Wiosna 2014, 52 Knight Frank Raport Regionalne rynki biurowe IV kwartał 2013, 53 Ober Haus Agencja Nieruchomości Raport z Rynku Nieruchomości 2014 Polska, 54 Colliers International Przegląd rynku nieruchomości Polska, Podsumowanie 2013 r. luty 2014, 55 Colliers International Centra handlowe w Trójmieście, I pół lipiec 2014, 222 Narodowy Bank Polski

169 Trójmiasto do 12 euro/m kw. 56 Wśród dużych ośrodków Trójmiasto posiada najwyższy wskaźnik nasycenia powierzchni handlowej na tysiąc mieszkańców. Wielkość łącznej powierzchni najmu w centrach handlowych Trójmiasta sprawia, że pod tym względem jest ono trzecim największym rynkiem w Polsce (po aglomeracjach Warszawy i Katowic). Zdaniem analityków rynku, mimo wysokiego nasycenia powierzchnią handlową przypadającą na tysiąc mieszkańców, w Trójmieście nadal istnieje miejsce na nowoczesne centra handlowe. Czynnikiem silnie wpływającym na rozwój tego sektora jest relatywnie duża siła nabywcza ludności, która jest wyższa niż średnia krajowa. Planowana jest realizacja kolejnych bardzo dużych projektów oraz przebudowa i rozbudowa istniejących. 57 Potencjał regionu sprawia, że właściciele planowanych obiektów handlowych nie obawiają się o brak klientów. Mimo, że większość nowoczesnej powierzchni handlowej w Trójmieście powstała w latach dwutysięcznych, to starsze centra handlowe walczą o klienta zmieniając profil z handlowego na biurowy lub biurowohandlowy. Według danych NBP wskaźnik pustostanów powierzchni handlowych może wzrosnąć w wyniku oddania do użytkowania kolejnych obiektów na rynku trójmiejskim. Obserwuje się coraz słabszą pozycję obiektów starszej generacji Magazyny W 2013 r. całkowita podaż powierzchni magazynowej wzrosła o 20,7 tys. m kw., osiągając poziom blisko 203,6 tys. m kw. Gdański rynek magazynowy na koniec roku charakteryzował się najniższym wskaźnikiem pustostanów spośród dziewięciu głównych rynków magazynowych w Polsce (2,5%). Efektywne stawki czynszu najmu kształtowały się w przedziale od 2,8 do 3,5 euro/m kw. 58 Trójmiejski rynek powierzchni magazynowej jest młodym, stosunkowo słabo rozwiniętym rynkiem o dużym potencjale inwestycyjnym. Sprzyja temu rosnąca dostępność Pomorza od strony lądu (powstająca sieć autostrad i dróg ekspresowych, modernizacja linii kolejowej E65). Czynnikiem wpływającym na popyt, który będzie nabierać coraz większego znaczenia jest nadmorskie położenie regionu obecność dwóch portów oraz ich dynamiczny rozwój, w tym terminalu kontenerowego w Gdańsku, który w 2013 r. dołączył do grona 100 największych na świecie. Docelowo będzie miał on 500 tys. m kw. powierzchni magazynowej 59 I dzięki temu zasoby magazynowe klasy A wokół Trójmiasta zwiększą się ponad trzykrotnie Analiza danych zgromadzonych w bazie BaNK W biurowcach kategorii A średni czynsz netto za m kw. powierzchni do wynajęcia kształtował się na poziomie 13,5 euro/m kw. i powierzchni wynajętych na poziomie 11,5 euro/m kw. Średnia wysokość kosztów eksploatacji netto powierzchni oferowanych do wynajęcia kształtowała się na 56 Ober Haus Agencja Nieruchomości Raport z Rynku Nieruchomości 2014 Polska 57 Ober Haus Agencja Nieruchomości Raport z Rynku Nieruchomości 2014 Polska, 58 Colliers International Przegląd rynku nieruchomości Polska, Podsumowanie 2013 r. luty JLL Rynek powierzchni magazynowych w Polsce 2014 Narodowy Bank Polski 223

170 Trójmiasto poziomie 14,5 zł/m kw., a powierzchni wynajętych sięgała 15,9 zł/m kw. Przeciętna długość kontraktu najmu w przypadku ofert wyniosła 4,7 lat a dla umów 10 lat. Natomiast w biurowcach kategorii B średni czynsz netto za m kw. powierzchni do wynajęcia ukształtował się na poziomie 11,0 euro/m kw. i powierzchni wynajętej na poziomie 11,5 euro/m kw. Średnia wysokość kosztów eksploatacji netto kształtowała się na poziomie 17,8 zł/m kw. powierzchni do wynajęcia i na poziomie 16,6 zł/m kw. powierzchni wynajętej. Przeciętna długość kontraktu najmu w przypadku ofert wyniosła 5 lat a dla umów nieco ponad 6 lat. Do średniej długości kontraktu powierzchni biurowych nie wliczono umów na czas nieokreślony. Zarówno w kategorii biurowców A i B na koniec 2013 r. w porównaniu z I półroczem 2013 r. odnotowano niewielki spadek stawek średniego czynszu powierzchni wynajętych oraz przeciętnej wysokości kosztów eksploatacji w zł/m kw. powierzchni wynajętych. W centrach handlowych średni czynsz netto powierzchni do wynajęcia kształtował się na poziomie 30,7 euro/m kw. i na poziomie 36,5 zł/m kw. dla powierzchni już wynajętych. Średnia wysokość kosztów eksploatacji netto kształtowała się na poziomie 18,6 zł/m kw. w przypadku powierzchni do wynajęcia i na poziomie 29,4 zł/m kw. dla powierzchni wynajętych. W centrach handlowych przeciętna długość podpisanych kontraktów najmu wyniosła nieco więcej niż 6 lat. Dominują kontrakty na okres pięciu lat. W lokalach handlowo-usługowych średni czynsz netto za m kw. kształtował się na poziomie 19,9 zł/m kw. w ofercie i na poziomie 25,8 zł/m kw. w przypadku powierzchni wynajętych. Średnia wysokość kosztów eksploatacji netto lokali do wynajęcia sięgała 10,0 zł/m kw. i powierzchni wynajętych 8,4 zł/m kw. W lokalach handlowo-usługowych przeciętna długość kontraktu najmu zawartych umów była bliska 3 lat. Do średniej długości kontraktu powierzchni handlowych nie wliczono umów na czas nieokreślony. Na koniec 2013 r. w porównaniu ze stanem na koniec I półrocza 2013 r. w aglomeracji Trójmiasta odnotowano niewielki wzrost średnich stawek kosztów eksploatacyjnych oraz czynszów po których wynajęto powierzchnie zarówno w centrach handlowych, jak i w lokalach handlowousługowych. Na koniec 2013 r. średni czynsz netto wynajętych powierzchni magazynowych kształtował się na poziomie 3,4 euro/m kw. Średnia wysokość kosztów eksploatacji netto na koniec 2013 r. dla powierzchni magazynowych wynajętych w aglomeracji trójmiejskiej wynosiła 4,2 zł/m kw. Na koniec 2013 r. w porównaniu ze stanem na koniec I półrocza 2013 r. odnotowano spadek średniego czynszu, po którym były wynajęte powierzchnie magazynowe oraz niewielki wzrost przeciętnej stawki kosztów eksploatacyjnych. Średnia długość kontraktów najmu na koniec 2013 r. dla wynajętych powierzchni magazynowych w aglomeracji trójmiejskiej sięgała 7 lat. 224 Narodowy Bank Polski

171 Trójmiasto Podstawowe dane mieszkaniowe w Trójmieście Tabela Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Gdańsku Wyszczególnienie Zasób mieszkaniowy - mieszkania ogółem mieszkania na 1000 ludności Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. m kw.) przeciętna (m kw.) 56,9 57,9 58,1 58,3 58,5 58,8 58,4 57,8 58,0 58,2 -na osobę (m kw.) 19,6 21,8 22,3 22,8 23,5 24,0 24,3 24,4 25,2 25,6 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,4 3,4 3,4 3,3 3,3 3,3 3,3 3,5 3,4 3,3 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,9 2,7 2,6 2,6 2,5 2,4 2,4 2,4 2,3 2,3 L. gospodarstw mieszkaniow ych w g NSP L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie w g NSP 1,16 0,97 Źródło: Urząd Statystyczny w Trójmieście; dane dla lat dostępne w raporcie z 2011 r. rok 2013 szacunek O/O w Trójmieście. Tabela Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Gdyni Wyszczególnienie Zasób mieszkaniowy - mieszkania ogółem mieszkania na 1000 ludności Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. m kw.) przeciętna (m kw.) 59,2 59,8 60,1 60,3 60,7 60,9 61,0 60,7 60,8 61,0 -na osobę (m kw.) 20,8 23,4 23,9 24,4 25,1 25,5 25,9 26,3 26,6 26,8 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,5 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,5 3,4 3,4 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,8 2,6 2,5 2,5 2,4 2,4 2,4 2,3 2,3 2,3 L. gospodarstw mieszkaniow ych w g NSP L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie w g NSP 1,14 0,96 Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Dane dla 2013 r. szacunek własny OO NBP. Tabela Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Sopocie Wyszczególnienie Zasób mieszkaniowy - mieszkania ogółem mieszkania na 1000 ludności Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. m kw.) przeciętna (m kw.) 62,2 62,3 62,3 62,4 62,4 62,5 63,3 63,4 63,3 63,4 -na osobę (m kw.) 23,8 27,4 28,1 28,7 29,2 29,8 30,2 30,6 31,3 31,7 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,5 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,3 3,5 3,3 3,3 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,6 2,3 2,2 2,2 2,1 2,1 2,1 2,1 2,0 2,0 L. gospodarstw mieszkaniow ych w g NSP L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie w g NSP 1,19 0,98 Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Dane dla 2013 r. szacunek własny OO NBP. Narodowy Bank Polski 225

172 tys. osób na 1000 ludności Trójmiasto Czynniki demograficzne w Trójmieście Tabela Czynniki demograficzne w Gdańsku Wg stanu na koniec: Liczba ludności Przyrost naturalny Saldo migracji Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Zmiany l. ludności w liczbach bezwzględnych Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1000 ludności Małżeństw a ,2-1,1 5, ,8-0,9 5, ,9-1,4 4, ,0-0,7 5, ,2-1,6 5, ,1-1,8 6, ,7 0,0 6, ,2-0,2 6, ,1-0,2 5, ,2-0,2 4, ,2 0,0 4, ,5 2,4 4,3 Wykres Liczba ludności oraz jej prognoza dla Gdańska Wykres Relacje demograficzne w Gdańsku Przyrost naturalny Saldo migracji Małżeństwa Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Tabela Czynniki demograficzne w Gdyni Liczba Przyrost Saldo Zmiany l. Małżeństw a Przyrost Saldo Wg stanu Małżeństw a ludności naturalny migracj ludności naturalny migracji na koniec: w liczbach bezwzględnych na 1000 ludności ,2 1,9 5, ,1 0,7 4, ,1 1,0 5, ,5-0,8 5, ,4-3,6 5, ,2-6,1 6, ,5-3,8 6, ,4-3,8 6, ,4-2,5 6, ,7-1,4 5, ,7-1,4 4, ,9-2,1 4,16 Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. 226 Narodowy Bank Polski

173 tys. osób na 1000 ludności tys. osób na 1000 ludności Trójmiasto Wykres Liczba ludności oraz jej prognoza dla Gdyni Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Wykres Relacje demograficzne w Gdyni Przyrost naturalny Saldo migracji Małżeństwa Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Tabela Czynniki demograficzne w Sopocie Liczba Przyrost Saldo Zmiany l. Małżeństw a Przyrost Saldo Wg stanu Małżeństw a ludności naturalny migracji ludności naturalny migracji na koniec: w liczbach bezwzględnych na 1000 ludności ,1-5,2 4, ,9-3,4 5, ,1-3,5 3, ,1-2,5 4, ,7-7,5 4, ,1-7,6 5, ,4-6,6 5, ,2-3,5 6, ,5-3,9 6, ,4-1,7 4, ,7-2,2 4, ,8-3,0 4,6 Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Wykres Liczba ludności oraz jej prognoza dla Sopotu Wykres Relacje demograficzne w Sopocie Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Przyrost naturalny Saldo migracji Małżeństwa Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Narodowy Bank Polski 227

174 Trójmiasto Tabela Gospodarstwa domowe w Gdańsku Gospodarstw a domow e Gospodarstw a domow e i ludność (liczba) Udział (w %) NSP 2002 NSP 2011 NSP 2002 NSP 2011 OGÓŁEM w tym z 1 osobą % w tym z 2 osobami % w tym z 3 osobami w tym z 4 osobami % 14% w tym z 5 i w ięcej osobami % 6% Ludność w gospodarstw ach Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2,45 2,41 Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Tabela Gospodarstwa domowe w Gdyni Gospodarstw a domow e Gospodarstw a domow e i ludność (liczba) Udział (w %) NSP 2002 NSP 2011 NSP 2002 NSP 2011 OGÓŁEM w tym z 1 osobą % 29% w tym z 2 osobami % w tym z 3 osobami % 21% w tym z 4 osobami % 14% w tym z 5 i w ięcej osobami % 6% Ludność w gospodarstw ach Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2,48 2,41 Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Tabela Gospodarstwa domowe w Sopocie Gospodarstw a domow e Gospodarstw a domow e i ludność (liczba) Udział (w %) NSP 2002 NSP 2011 NSP 2002 NSP 2011 OGÓŁEM w tym z 1 osobą % w tym z 2 osobami % 28% w tym z 3 osobami % 16% w tym z 4 osobami % 1 w tym z 5 i w ięcej osobami % 4% Ludność w gospodarstw ach Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2,18 2,11 Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Tabela Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i nieprodukcyjnym w Gdańsku Udział ludności (w %) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym ,5 18,2 16, ,0 16,9 17, ,3 16,4 19, ,1 15,9 20, ,4 15,9 20, ,7 16,0 21,3 Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. 228 Narodowy Bank Polski

175 stopa bezrobocia (%) udział ludności do 34 r.ż. (%) stopa bezrobocia (%) udział ludności do 34 r.ż. (%) Trójmiasto Tabela Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i nieprodukcyjnym w Gdyni Udział ludności (w %) w w ieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym ,0 18,7 16, ,6 17,3 17, ,7 16,2 20, ,3 16,1 20, ,6 16,0 21, ,9 15,9 22,2 Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Tabela Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i nieprodukcyjnym w Sopocie Udział ludności (w %) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym ,9 15,2 21, ,5 13,6 22, ,5 11,9 25, ,7 12,2 26, ,1 12,1 26, ,5 12,0 27,5 Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku Czynniki ekonomiczne w Trójmieście Wykres Stopa bezrobocia oraz udział lud. do 34 r. życia wśród lud. bezrob. w Gdańsku (w %) Wykres Stopa bezrobocia oraz udział lud. do 34 r. życia wśród lud. bezrob. w Gdyni (w %) Gdańsk Polska udział ludności do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Gdynia Polska udział ludności do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Narodowy Bank Polski 229

176 II II II II II II II II II II m kw. krotność przec.mies.wynagr. II II II II II II II II II II m kw. m kw stopa bezrobocia (%) udział ludności do 34 r.ż. (%) zł / miesiąc Trójmiasto Wykres Stopa bezrobocia oraz udział lud. do 34 r. życia wśród lud. bezrobotnej w Sopocie (w %) Wykres Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Trójmieście Sopot Polska udział ludności do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Wykres Dostępność mieszkania (m kw.) za przeciętne wynagrodzenie w Gdańsku 1,05 0,95 0,85 0,75 0,65 0,55 0,45 Gdańsk Gdynia Sopot Polska Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku (Sopot za 2011 r. szacunki O/O NBP w Gdańsku). Wykres Dostępność mieszkania (m kw.) za przeciętne wynagrodzenie w Gdyni 1,15 1,05 0,95 0,85 0,75 0,65 0,55 0,45 0,35 rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Gdańsku. Wykres Dostępność mieszkania (m kw.) za przeciętne wynagrodzenie w Sopocie 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40 0,30 0,20 0,10 rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Gdańsku. Wykres Dostępność kredytu złotowego przy przeciętnym wynagrodzeniu w Trójmieście rynek pierwotny rynek wtórny Gdynia Gdańsk Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Gdańsku. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Gdańsku. 230 Narodowy Bank Polski

177 IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 mln zł zł m kw. Trójmiasto Wykres Kredytowa dostępność mieszkania przy kredycie złotowym w Trójmieście 110,0 90,0 70,0 50,0 30,0 Gdańsk RP Gdynia RP Sopot RP Gdańsk RW Gdynia RW Sopot RW Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Gdańsku. Wykres Nowo zawarte umowy kredytowe w Gdańsku Źródło: szacunki NBP na podst. BIK Budownictwo mieszkaniowe w Trójmieście Tabela Budownictwo mieszkaniowe w Gdańsku Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Tabela Budownictwo mieszkaniowe w Gdyni Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub wynajem Mieszkania, których budowę rozpoczęto Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub wynajem Mieszkania oddane do użytkowania Ogółem, w tym: indyw idualne spółdzielcze na sprzedaż lub wynajem społeczne czynszowe komunalne Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub wynajem Mieszkania, których budowę rozpoczęto Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub wynajem Mieszkania oddane do użytkowania Ogółem, w tym: indyw idualne spółdzielcze na sprzedaż lub wynajem społeczne czynszowe komunalne Narodowy Bank Polski 231

178 Trójmiasto Tabela Budownictwo mieszkaniowe w Sopocie Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Tabela Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Gdańsku Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Tabela Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Gdyni Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub wynajem Mieszkania, których budowę rozpoczęto Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub wynajem Mieszkania oddane do użytkowania Ogółem, w tym: indyw idualne spółdzielcze na sprzedaż lub wynajem społeczne czynszowe komunalne Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem ogółem pow. użytk. (tys. m kw.) 206,1 201,2 226,1 229,8 311,7 315,8 269,9 313,3 333,7 250,6 - na 1000 ludności 6,4 5,8 6,8 7,2 10,0 9,4 7,8 9,6 11,1 8,3 - na 1000 zaw. małżeństw Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem na 1000 ludności -1,38-0,62-1,07-0,87-3,55-3,00 0,17 0,15 0,14 0,14 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 70,1 76,3 73,0 69,7 68,5 73,8 75,6 70,9 65,5 65,1 Liczba izb oddanych Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 3,0 3,3 3,1 3,1 3,0 3,3 3,2 2,9 2,9 3,0 Przec. pow. izby (m kw.) 23,1 23,2 23,5 22,3 22,6 22,2 23,9 24,3 22,9 21, Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem ogółem pow. użytk. (tys. m kw.) 100,7 109,7 118,5 95,2 152,6 79,0 91,3 89,1 83,0 81,9 - na 1000 ludności 5,3 5,1 5,7 5,0 7,0 3,9 4,5 4,4 4,6 4,3 - na 1000 zaw. małżeństw Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem na 1000 ludności -0,2 0,3 0,2 1,6-0,5 2,6 0,3 0,3 0,3 0,3 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 75,5 84,4 81,9 75,8 87,3 81,8 81,5 81,0 73,3 76,8 Liczba izb oddanych Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 3,5 3,4 3,1 3,1 3,4 3,3 3,3 3,1 3,0 3,1 Przec. pow. izby (m kw.) 21,8 24,8 26,7 24,3 25,8 24,9 24,9 26,4 24,8 24,7 232 Narodowy Bank Polski

179 Trójmiasto Tabela Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Sopocie Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem ogółem pow. użytk. (tys. m kw.) 12,0 17,2 16,1 11,4 10,2 10,0 9,1 6,7 14,6 6,8 - na 1000 ludności 4,3 5,8 6,1 4,1 3,7 3,5 3,1 2,3 6,5 2,5 - na 1000 zaw. małżeństw Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem na 1000 ludności -0,02-1,25-1,51 1,38 2,09 2,55 2,77 2,67-1,62 2,06 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 67,7 74,3 66,6 71,5 70,7 73,2 75,5 76,8 58,9 71,1 Liczba izb oddanych Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 2,5 2,7 3,4 2,9 2,7 3,0 2,9 3,0 2,8 3,0 Przec. pow. izby (m kw.) 27,2 27,7 19,8 24,3 26,3 24,2 26,1 25,7 21,3 24,0 Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku Informacje o rynku mieszkaniowym w Trójmieście Tabela Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Gdańsku L.p. Wyszczególnienie Deweloperzy Biura pośredników bd Kancelarie notarialne Biura rzeczoznawców majątkowych bd Spółdzielnie mieszkaniowe Wspólnoty mieszkaniow e Źródło: szacunki NBP O/O w Gdańsku. Tabela Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Gdyni L.p. Wyszczególnienie Deweloperzy Biura pośredników bd Kancelarie notarialne Biura rzeczoznawców majątkowych bd Spółdzielnie mieszkaniowe Wspólnoty mieszkaniowe Źródło: szacunki NBP O/O w Gdańsku. Tabela Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Sopocie L.p. Wyszczególnienie Dew eloperzy Biura pośredników bd Kancelarie notarialne Biura rzeczoznawców majątkowych bd Spółdzielnie mieszkaniowe Wspólnoty mieszkaniow e Źródło: szacunki NBP O/O w Gdańsku. Narodowy Bank Polski 233

180 IV 2005 II 2006 IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 II II II II II Tysiące liczba dni Trójmiasto Tabela Transakcje na rynku mieszkaniowym w Gdańsku Liczba umów Wartość w mln zł 2848, , , , ,25 2,81 Podano łącznie transakcje: lokali w budownictwie wielomieszkaniowym, domów i gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Źródło: liczba umów - Izba Skarbowa w Gdańsku, wartość w tys. zł - szacunek własny NBP O/O w Gdańsku. Tabela Transakcje na rynku mieszkaniowym w Gdyni Liczba umów Wartość w mln zł 1037,41 990,98 992,96 949,32 996,55 1,14 Podano łącznie transakcje: lokali w budownictwie wielomieszkaniowym, domów i gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Źródło: Izba Skarbowa w Gdańsku. Tabela Transakcje na rynku mieszkaniowym w Sopocie Liczba umów Wartość w mln zł 287,18 197,49 307,50 254,12 277,69 0,34 Podano łącznie transakcje: lokali w budownictwie wielomieszkaniowym, domów i gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Źródło: dane z 2008 r., 2009 r., 2011 r., 2012 r. i 2013 r. - Izba Skarbowa w Gdańsku, liczba umów w 2010 r. - Urząd Miasta w Sopocie, wartość w mln zł - szacunek własny. Wykres Wskaźnik produkcji mieszkań w Gdańsku Wykres Średni czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym w Gdańsku wskaźnik Źródło: GUS. pozwolenia na budowę mieszkań Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. 234 Narodowy Bank Polski

181 Trójmiasto Ceny na rynku mieszkaniowym w Trójmieście (wg bazy NBP) Tabela Poziom średniej ceny m kw. mieszkania w Gdańsku Notow anie Rynek pierw otny ofertow a trans. ofertow a Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Tabela Poziom średniej ceny m kw. mieszkania w Gdyni Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Rynek w tórny hedoniczna trans. dla Trójmiasta (trans.) IV I IV I II IV I IV I II IV I II IV I II IV I II IV Rynek pierw otny Rynek w tórny Notow anie ofertow a trans. ofertow a trans IV I IV I II IV I IV I II IV I II IV I II IV I II IV Narodowy Bank Polski 235

182 Trójmiasto Tabela Poziom średniej ceny m kw. mieszkania w Sopocie Rynek pierwotny Rynek wtórny Notow anie ofertow a trans. ofertow a trans IV I IV I bd. bd II bd. bd IV 2008 bd. bd bd. bd I bd. bd bd. bd IV 2009 bd. bd I II IV I II IV I II IV I II IV Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Tabela Dynamika zmian średniej ceny m kw. mieszkania w Gdańsku Notow anie ofert. trans. Dynamika kw./kw. ofert. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. trans. hedon. (trans.) ofert. trans. Dynamika r/r Rynek pierwotny Rynek wtórny Rynek pierwotny Rynek wtórny ofert. trans. hedon. dla Trójmiast a (trans.) IV ,9 150,3 119,0 103,7 119, ,8 104,5 113,1 117,6 101, I 124,3 130,0 108,0 121,3 123, ,7 104,2 102,1 104,4 101,1 160,9 212,9 148,4 154,3 151,4 IV ,9 84,6 101,2 103,4 112,2 119,4 119,8 126,2 153,9 142,6 97,4 102,8 99,6 96,9 107,4 112,0 117,9 111,1 126,9 150,8 I 118,0 119,6 98,7 100,2 97,4 106,4 108,4 101,5 104,8 118,6 II 99,4 91,0 98,6 97,8 93,9 105,0 94,7 98,0 98,2 110,2 IV ,2 87,9 102,8 101,6 100,3 89,3 98,4 99,5 96,5 98,5 102,9 85,7 97,9 102,0 94,4 94,3 82,0 97,8 101,5 86,6 I 101,1 111,3 99,9 91,6 106,4 80,8 76,3 99,1 92,8 94,6 88,7 98,3 97,1 98,6 95,5 72,1 82,4 97,6 93,6 96,1 IV ,4 94,3 98,5 101,5 99,7 93,5 88,4 93,5 93,5 95,5 98,4 106,6 101,8 107,1 105,0 89,4 110,0 97,2 98,2 106,3 I 94,3 97,2 100,4 95,8 100,8 83,3 96,1 97,7 102,6 100,7 II 95,2 92,9 96,8 96,2 94,6 89,5 90,8 97,5 100,2 99,9 IV ,2 98,9 103,3 97,4 91,1 90,3 95,3 102,3 96,1 91,2 102,8 109,1 100,6 99,1 100,9 94,3 97,5 101,1 88,9 87,6 I 98,2 99,5 100,6 105,4 103,4 98,3 99,7 101,3 97,8 89,9 II 103,1 96,8 98,5 97,8 91,3 106,4 103,9 103,0 99,4 86,7 IV ,8 100,5 96,4 95,8 102,2 106,0 105,6 96,1 97,9 97,3 105,7 101,6 102,3 99,6 95,4 109,0 98,3 97,7 98,4 92,0 I 101,8 100,2 98,8 96,6 105,6 112,9 99,0 96,0 90,2 93,9 II 101,8 99,1 99,4 103,0 94,0 111,6 101,4 96,9 95,0 96,7 IV ,6 96,1 99,5 93,1 95,4 110,2 96,9 100,0 92,2 90,3 99,1 99,2 100,6 102,4 96,9 103,3 94,6 98,3 94,8 91,8 I 99,2 107,4 98,0 98,5 99,9 100,7 101,4 97,5 96,7 86,8 II 99,9 102,0 97,7 98,5 105,3 98,8 104,3 95,8 92,5 97,3 IV ,0 104,4 102,1 98,5 90,7 100,2 113,3 98,3 97,9 92,5 93,2 91,0 99,5 99,9 101,2 94,3 104,0 97,2 95,5 96,6 236 Narodowy Bank Polski

183 Trójmiasto Tabela Dynamika zmian średniej ceny m kw. mieszkania w Gdyni Notow anie Rynek pierw otny Rynek w tórny Rynek pierw otny Rynek w tórny ofert. trans. ofert. trans. ofert. trans. ofert. trans. IV ,0 118,3 112,9 163, ,4 109,7 111,0 108,9.... I 138,2 120,6 93,6 117, ,8 127,8 106,5 111,4 164,4 200,1 124,9 233,0 IV ,2 95,0 96,2 93,6 149,3 160,8 106,5 133,1 98,1 84,2 101,0 104,2 119,7 123,4 96,9 127,3 I 102,1 100,8 98,1 96,8 88,4 103,1 101,6 105,2 II 90,8 92,9 101,5 95,0 88,4 74,9 96,8 89,7 IV ,5 95,4 101,4 106,7 80,4 75,2 102,1 102,3 99,2 97,8 100,6 97,7 81,3 87,3 101,7 95,9 I 96,7 94,4 97,8 91,6 77,0 81,7 101,4 90,8 103,5 93,4 99,3 100,5 87,8 82,2 99,2 96,0 IV ,5 104,9 101,3 103,9 96,7 90,4 99,0 93,4 99,9 95,2 100,6 103,2 97,4 88,0 99,0 98,6 I 92,9 96,0 98,1 90,6 93,6 89,6 99,3 97,5 II 105,9 103,5 97,1 101,0 95,8 99,2 97,1 98,0 IV ,9 102,9 97,2 97,2 103,1 97,3 93,1 91,7 100,3 106,9 100,2 103,1 103,5 109,3 92,7 91,6 I 103,1 103,3 99,6 100,0 114,9 117,6 94,1 101,2 II 97,0 103,6 99,0 96,4 105,2 117,8 96,0 96,7 IV ,5 98,2 100,5 101,5 101,8 112,4 99,3 101,0 106,8 96,7 98,6 97,2 108,4 101,7 97,7 95,2 I 89,0 108,2 101,6 98,3 93,5 106,4 99,7 93,6 II 102,6 97,5 99,6 87,2 99,0 100,1 100,3 84,6 IV ,5 93,2 100,4 116,4 96,0 95,1 100,2 97,0 98,0 95,5 102,1 88,6 88,1 93,9 103,7 88,4 I 108,6 106,1 95,9 98,9 107,6 92,1 97,9 88,9 II 103,7 109,3 104,4 94,8 108,7 103,2 102,6 96,7 IV ,1 96,3 100,1 106,8 109,3 106,7 102,3 88,8 102,8 95,0 96,7 97,5 114,7 106,1 96,9 97,7 Znaczny wzrost cen transakcyjnych na rynku pierwotnym w Gdyni w poszczególnych kwartałach 2011 r. w porównaniu z analogicznymi okresami 2010 r. wynikał z wprowadzenia do badanej próby droższych projektów inwestycyjnych respondenta, z którym Oddział rozpoczął współpracę od stycznia 2011 r. Dynamika kw./kw. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Dynamika r/r Narodowy Bank Polski 237

184 Trójmiasto Tabela Dynamika zmian średniej ceny m kw. mieszkania w Sopocie Notow anie Rynek pierwotny Rynek wtórny Rynek pierwotny Rynek wtórny ofert. trans. ofert. trans. ofert. trans. ofert. trans. IV ,4 110,5 112,5 90, ,7 65,9 107,4 148,9.... I 106,3 163,4 102,3 91, ,0 84,4 109,1 114,3 130,8 100,4 134,9 140,5 IV ,2 93,4 98,9 103,8 110,2 84,8 118,5 162,0 78,7 98,4 99,1 93,7 81,3 126,7 109,3 101,9 I bd. bd. 97,0 92,8 bd. bd. 103,7 103,1 II bd. bd. 98,6 101,6 bd. bd. 93,7 91,7 IV 2008 bd. bd. 96,5 114,9 bd. bd. 91,5 101,6 bd. bd. 99,4 88,7 bd. bd. 91,8 96,1 I bd. bd. 101,9 110,3 bd. bd. 96,4 114,3 bd. bd. 93,9 97,2 bd. bd. 91,8 109,3 IV 2009 bd. bd. 104,7 90,2 bd. bd. 99,6 85,8 bd. bd. 106,7 97,9 bd. bd. 106,9 94,6 I 100,0 103,5 93,7 105,5 bd. bd. 98,3 90,5 II 103,6 114,5 102,4 105,3 bd. bd. 107,2 98,2 IV ,1 88,5 94,3 92,5 bd. bd. 96,6 100,7 102,0 121,1 102,1 97,7 105,9 127,0 92,4 100,5 I 99,5 99,7 97,4 104,8 105,4 122,3 96,1 99,8 II 97,3 99,5 102,5 92,0 98,9 106,3 96,1 87,1 IV ,0 93,4 95,5 94,7 92,9 112,2 97,3 89,2 98,7 93,2 94,6 106,8 89,9 86,4 90,1 97,5 I 100,5 94,0 103,8 107,8 90,8 81,4 96,0 100,2 II 110,4 101,3 99,5 104,1 102,9 82,9 93,3 113,5 IV ,4 97,2 96,5 79,0 106,7 86,3 94,2 94,6 97,2 111,6 101,1 97,7 105,0 103,3 100,7 86,5 I 99,8 95,5 99,2 103,4 104,4 105,0 96,2 83,0 II 97,7 98,8 99,0 97,6 92,4 102,4 95,7 77,9 IV ,1 100,7 99,1 99,2 94,9 106,1 98,3 97,9 99,3 95,3 98,2 98,5 96,9 90,6 95,6 98,7 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Tabela Poziom średniej stawki najmu m kw. mieszkania w Trójmieście Notow anie ofert. Dynamika kw./kw. trans. średnia ofert. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. trans. średnia Dynamika r/r Gdańsk Gdynia Sopot ofert. trans. średnia 29,8 36,3 33,1 28,6 bd. 28,6 43,6 37,4 40,5 IV ,4 34,2 32,8 31,3 25,9 28,6 41,6 50,0 45,8 31,3 27,8 29,6 31,5 bd. 31,5 39,3 42,5 40,9 I 34,3 25,0 29,6 29,6 31,5 30,6 40,8 38,4 39,6 36,3 32,4 34,4 33,2 17,1 25,1 42,5 30,3 36,4 IV ,0 27,2 31,6 32,0 bd. 32,0 41,9 30,5 36,2 33,5 31,8 32,6 31,7 bd. 31,7 43,5 37,2 40,4 I 36,2 28,6 32,4 34,9 bd. 34,9 45,0 bd. 45,0 II 37,7 bd. 37,7 35,1 bd. 35,1 43,6 bd. 43,6 IV ,7 31,8 32,7 35,2 30,9 33,1 40,7 bd. 40,7 34,3 32,8 33,6 33,5 bd. 33,5 40,7 46,0 43,4 I 35,0 35,7 35,4 32,5 bd. 32,5 39,5 bd. 39,5 33,5 30,8 32,2 33,0 bd. 33,0 41,0 bd. 41,0 IV ,9 34,3 34,1 32,9 18,2 25,6 40,4 bd. 40,4 33,8 bd. 33,8 31,7 32,7 32,2 43,5 bd. 43,5 I 33,4 27,4 30,4 30,3 33,8 32,1 45,8 34,4 40,1 II 34,3 27,3 30,8 31,5 22,4 27,0 42,7 47,9 45,3 IV ,8 29,0 31,9 30,4 26,2 28,3 40,7 30,0 35,3 33,7 29,5 31,6 30,0 25,8 27,9 41,7 28,5 35,1 I 34,0 27,1 30,6 29,5 28,3 28,9 42,7 36,7 39,7 II 34,9 27,4 31,1 32,6 25,2 28,9 42,6 31,9 37,3 IV ,8 27,1 30,4 30,5 24,9 27,7 39,8 34,8 37,3 33,0 27,4 30,2 28,7 24,6 26,6 39,3 30,9 35,1 I 34,0 27,9 30,9 28,8 25,9 27,4 41,0 29,6 35,3 II 35,3 27,2 31,3 32,4 25,5 28,9 41,6 32,7 37,1 IV ,2 29,6 32,4 31,2 25,6 28,4 38,8 27,9 33,4 35,7 30,6 33,1 31,0 25,4 28,2 39,3 31,5 35,4 I 34,6 29,5 32,0 31,3 25,9 28,6 42,6 26,1 34,3 II 36,3 27,0 31,7 32,2 24,2 28,2 41,7 29,7 35,7 IV ,1 26,8 31,9 32,2 24,1 28,1 39,1 29,2 34,2 35,1 28,0 31,5 28,7 22,1 25,4 38,0 37,5 37,8 238 Narodowy Bank Polski

185 II II II II II II II II II II zł / m kw. zł / m kw. II II II II II II II II II II zł / m kw. zł / m kw. II II II II II II II II II II zł / m kw. zł / m kw. Trójmiasto Ceny mieszkań i ich cechy Rynek pierwotny w Trójmieście Wykres Ceny ofertowe na RP w Gdańsku Wykres Ceny transakcyjne na RP w Gdańsku minimalna średnia limit RnS / MdM maksymalna mediana Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny ofertowe na RP w Gdyni minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS / MdM Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny transakcyjne na RP w Gdyni minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS / MdM Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny ofertowe na RP w Sopocie minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS / MdM Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny transakcyjne na RP w Sopocie minimalna maksymalna średnia minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS / MdM mediana limit RnS / MdM Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Narodowy Bank Polski 239

186 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Trójmiasto Wykres Struktura mieszkań wg pow. użytkowej RP, oferty w Gdańsku Wykres Struktura mieszkań wg pow. użytkowej RP, transakcje w Gdańsku <=39 (40; 59] (60; 79] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Struktura mieszkań wg pow. użytkowej RP, oferty w Gdyni <=39 (40; 59] (60; 79] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Struktura mieszkań wg pow. użytkowej RP, transakcje w Gdyni <=39 (40; 59] (60; 79] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Struktura mieszkań wg pow. użytkowej RP, oferty w Sopocie <=39 (40; 59] (60; 79] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Struktura mieszkań wg pow. użytkowej RP, transakcje w Sopocie <=39 (40; 59] (60; 79] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. <=39 (40; 59] (60; 79] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. 240 Narodowy Bank Polski

187 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Trójmiasto Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RP, oferty w Gdańsku Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RP, transakcje w Gdańsku pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RP, oferty w Gdyni pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RP, transakcje w Gdyni pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Relacja podaży i popytu na mieszkania o powierzchni mniejszej, równej 50 m kw. oraz powyżej 50 m kw. na RP w Gdańsku pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Relacja podaży i popytu na mieszkania o powierzchni mniejszej, równej 50 m kw. oraz powyżej 50 m kw. na RP w Gdyni <=50 m kw. >50 m kw. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. <=50 m kw. >50 m kw. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Narodowy Bank Polski 241

188 II II II II II cena maksymalna w zł/m kw. II II II II II cena maksymalna w zł/m kw. II II II II II cena maksymalna w zł/m kw. II II II II II cena maksymalna w zł/m kw Trójmiasto Wykres Relacja podaży i popytu na mieszkania o powierzchni mniejszej, równej 50 m kw. oraz powyżej 50 m kw. na RP w Sopocie <=50 m kw. >50 m kw. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku Rynek wtórny w Trójmieście Wykres Ceny mieszkań na RW oferty w Gdańsku Wykres Ceny mieszkań na RW transakcje w Gdańsku minimalna średnia mediana limit RnS maksymalna minimalna mediana limit RnS średnia hedoniczna Trójmiasto maksymalna Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny mieszkań na RW oferty w Gdyni Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny mieszkań na RW transakcje w Gdyni minimalna średnia mediana limit RnS maksymalna Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. minimalna średnia mediana limit RnS maksymalna Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. 242 Narodowy Bank Polski

189 zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 zasób w 2002 IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 zasób w 2002 IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 II II II II II cena maksymalna w zł / m kw. II II II II II zł / m kw. cena maksymalna w zł / m kw. Trójmiasto Wykres Ceny mieszkań na RW oferty w Sopocie Wykres Ceny mieszkań na RW transakcje w Sopocie minimalna średnia mediana limit RnS maksymalna Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Struktura mieszkań wg pow. użytkowej RW oferty w Gdańsku minimalna średnia mediana limit RnS maksymalna Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Struktura mieszkań wg pow. użytkowej RW transakcje w Gdańsku <=40 (40; 59] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Struktura mieszkań wg pow. użytkowej RW oferty w Gdyni <=40 (40; 59] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Struktura mieszkań wg pow. użytkowej RW transakcje w Gdyni <=40 (40; 59] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. <=40 (40; 59] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Narodowy Bank Polski 243

190 zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 zasób w 2002 IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 zasób w 2002 IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 Trójmiasto Wykres Struktura mieszkań wg pow. użytkowej RW oferty w Sopocie Wykres Struktura mieszkań wg pow. użytkowej RW transakcje w Sopocie <=40 (40; 59] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RW oferty w Gdańsku <=40 (40; 59] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RW transakcje w Gdańsku pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RW oferty w Gdyni pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RW transakcje w Gdyni pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. 244 Narodowy Bank Polski

191 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 Trójmiasto Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RW oferty w Sopocie Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RW transakcje w Sopocie <=40 (40; 59] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny wg formy własności RW, oferty w Gdańsku <=40 (40; 59] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny wg formy własności RW, transakcje w Gdańsku spółdzielcze własność spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny wg formy własności RW, oferty w Gdyni Wykres Ceny wg formy własności RW, transakcje w Gdyni spółdzielcze własność spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Narodowy Bank Polski 245

192 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Trójmiasto Wykres Ceny wg formy własności RW, oferty w Sopocie Wykres Ceny wg formy własności RW, transakcje w Sopocie spółdzielcze własność spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RW, oferty w Gdańsku Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RW, transakcje w Gdańsku niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RW, oferty w Gdyni Wykres Ceny wg standardu wykończenia RW, transakcje w Gdyni niski przeciętny wysoki niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. 246 Narodowy Bank Polski

193 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Trójmiasto Wykres Ceny wg standardu wykończenia RW, oferty w Sopocie Wykres Ceny wg standardu wykończenia RW, transakcje w Sopocie niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny wg kondygnacji RW, oferty w Gdańsku Wykres Ceny wg kondygnacji RW, transakcje w Gdańsku <= Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny wg kondygnacji RW, oferty w Gdyni <= Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny wg kondygnacji RW, transakcje w Gdyni <= Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. <= Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Narodowy Bank Polski 247

194 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Trójmiasto Wykres Ceny wg kondygnacji RW, oferty w Sopocie Wykres Ceny wg kondygnacji RW, transakcje w Sopocie <= Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny wg technologii budowy RW, oferty w Gdańsku <= Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny wg technologii budowy RW, transakcje w Gdańsku tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny wg technologii budowy RW, oferty w Gdyni tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny wg technologii budowy RW, transakcje w Gdyni tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. 248 Narodowy Bank Polski

195 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Trójmiasto Wykres Ceny wg technologii budowy RW, oferty w Sopocie Wykres Ceny wg technologii budowy RW, transakcje w Sopocie tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny wg roku budowy RW, oferty w Gdańsku tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny wg roku budowy RW, transakcje w Gdańsku do pow Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. do pow Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres Ceny wg roku budowy RW, oferty w Gdyni Wykres Ceny wg roku budowy RW, transakcje w Gdyni do pow Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. do pow Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Narodowy Bank Polski 249

196 II II II II II II II II II II Trójmiasto Wykres Ceny wg roku budowy RW, oferty w Sopocie Wykres Ceny wg roku budowy RW, transakcje w Sopocie do pow Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. do pow Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. 250 Narodowy Bank Polski

197 Warszawa 14. Warszawa Tendencje na rynku mieszkaniowym Czynniki wpływające na sytuację na rynku mieszkaniowym W 2013 r. na stołecznym rynku mieszkaniowym utrwaliły się obserwowane od kilku lat niekorzystne zmiany czynników demograficznych. Zmniejszeniu uległa liczba nowo zawartych małżeństw, nastąpił spadek przyrostu naturalnego, który po pięciu latach, znowu osiągnął wartość ujemną. Pogorszeniu uległ wskaźnik obciążenia demograficznego, który odzwierciedlił postępujący spadek liczby ludności w wieku produkcyjnym i szybsze tempo wzrostu odsetka osób w wieku poprodukcyjnym, niż przedprodukcyjnym. Na rynek pozytywnie oddziaływał napływ ludności z innych regionów kraju, który w wyniku spowolnienia gospodarczego, był w 2013 r. jeszcze większy niż w okresie kilku wcześniejszych lat. Przeciętne wynagrodzenie w Warszawie w okresie ostatnich kilku lat systematycznie rosło, jednak wraz z nim, nastąpiły także: spadek zatrudnienia i wzrost stopy bezrobocia rejestrowanego (w 2013 r. do poziomu 4,8% - najwyższego od ponad 10 lat). Podobnie jak we wcześniejszych okresach, pozytywnym aspektem na warszawskim rynku pracy był odnotowany po raz kolejny wśród bezrobotnych spadek odsetka osób młodych, tj. do 34 roku życia. Z uwagi na to, że właśnie osoby młode powinny stanowić najliczniejszą grupę kupujących mieszkania, ważne dla rynku mieszkaniowego będą perspektywy ich zatrudnienia w kolejnych latach. W 2013 r. w Warszawie niewielkiej poprawie uległy wskaźniki określające dostępność: kredytu oraz mieszkania kupowanego na kredyt. Było to efektem dodatniej dynamiki wynagrodzeń oraz spadku rocznej stopy procentowej kredytu hipotecznego. Na rynku wtórnym, dzięki spadkowi rocznej średniej ceny transakcyjnej mieszkania wzrosła ich dostępność na rynku za przeciętne wynagrodzenie. W przypadku rynku pierwotnego, odnotowano pogorszenie dostępności lokali o 0,02 m kw. W 2013 r. liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych była w Warszawie o 5,6% niższa w porównaniu z poprzednim rokiem przy niższej o 7,7% wartości kredytów Sektor budowlany W 2013 r. na stołecznym rynku mieszkaniowym obserwowano spadek aktywności inwestorów realizujących inwestycje mieszkaniowe. W porównaniu do 2012 r. na rynku działało mniej firm deweloperskich, mniejsze były efekty oraz perspektywy budownictwa mieszkaniowego. Spadek w latach liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto i na które wydano pozwolenia, przy jednocześnie utrzymującej się wysokiej sprzedaży, ograniczył na koniec ub.r. podaż lokali na rynku. Firmy deweloperskie, były bardziej elastyczne pod względem dostosowania wielkości oferowanych mieszkań i ich cen do możliwości nabywców. W 2013 r. w stosunku do 2012 r. na rynku pierwotnym zmniejszeniu uległa do ok. 4 m kw. różnica pomiędzy średnią wielkością mieszkania: znajdującego się w ofercie i sprzedanego. Narodowy Bank Polski 251

198 Warszawa Sytuacja na rynku mieszkaniowym: Pierwotny rynek mieszkaniowy Ceny mieszkań na rynku pierwotnym, przy wysokiej skali popytu i niższym poziomie podaży mogą wzrosnąć. Ich wzrost może być jednak marginalny, z uwagi na to, że obecnie na rynku stołecznym najważniejszym kryterium zakupu mieszkania jest jego cena (zbyt wysoka, może nie zostać zaakceptowana przez rynek, zwłaszcza w przypadku gospodarstw domowych kupujących lokale z wykorzystaniem programu MDM). Średnia cena ofertowa m kw. w IV kw.2013 r. wynosiła 8088 zł, natomiast średnia cena transakcyjna m kw zł. Limit programu MDM dla Warszawy wynosił w I kw r zł/m kw. i został ustalony na poziomie niższym niż średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym (7298 zł/m kw.) Wtóry rynek mieszkaniowy Na rynku wtórnym popyt na mieszkania powinien utrzymać się na wysokim poziomie. Mieszkania używane mogą kupować gospodarstwa domowe, które nie zmieszczą się w kryteriach programu MDM (cenowym, wiekowym, faktem posiadania pierwszego lokum). Podobnie, jak we wcześniejszych latach, z uwagi na niższą cenę i korzystniejszą lokalizację w porównaniu do nowych lokali, chętnie będą kupowane mieszkania usytuowane w budynkach wybudowanych w technologii prefabrykowanej. W przypadku mieszkań o dużym metrażu oraz lokali, których cena została ustalona na zbyt wygórowanym poziomie, nie akceptowanym przez rynek, wydłuży się czas ich sprzedaży. W 2013 r., podobnie jak we wcześniejszych okresach preferencje kupujących mieszkania pod względem struktury lokali były zróżnicowane w zależności od rynku. W przypadku rynku wtórnego sprzedaż mieszkań wg powierzchni użytkowej od 2011 r. była stabilna i utrzymywała się na zbliżonym poziomie. Prawie co drugie mieszkanie kupione na tym rynku miało powierzchnię m kw., co trzecie posiadało metraż do 40 m kw. Na rynku pierwotnym preferencje kupujących zmieniały się w zależności m.in.: od cen, sytuacji gospodarczej, regulacji prawnych, dostępności kredytów hipotecznych i polityki sprzedażowej firm deweloperskich. W 2013 r., w porównaniu do 2012 r., odnotowano na tym rynku spadek sprzedaży mieszkań o powierzchni użytkowej powyżej 60 m kw., na korzyść mniejszych lokali. Średnia cena ofertowa m kw. w IV kw.2013 r. wynosiła 8627 zł, natomiast średnia cena transakcyjna m kw zł. W 2013 r., podobnie jak rok wcześniej, na warszawskim rynku wtórnym najchętniej kupowano mieszkania ze starego zasobu, wybudowane w technologii prefabrykowanej. Wpływ na to miały przede wszystkim: niższe ceny tych lokali (w stosunku do cen mieszkań młodszych, wybudowanych w innych technologiach o podobnej lokalizacji), funkcjonalny układ pomieszczeń (stosunkowo duża liczba pokoi, przy małym metrażu) oraz ich położenie (w pobliżu dobrze rozwiniętej infrastruktury: oświatowej, handlowej i komunikacyjnej). W stosunku do 2012 r., w 2013 r. w stolicy o ponad 1 m-c wydłużył się średni czas sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym i wyniósł ok. 7 m-cy. Podobnie, jak we wcześniejszych okresach, wynikało to z niedopasowania struktury i cen oferowanych lokali do popytu (nadwyżki mieszkań dużych w stosunku do rozmiarów popytu). 252 Narodowy Bank Polski

199 Warszawa Rok 2013 r., pomimo spowolnienia gospodarczego i braku programu wspierającego budownictwo mieszkaniowe został lepiej oceniony przez podmioty działające na stołecznym rynku mieszkaniowym niż 2012 r. Dzięki większemu popytowi, wzrosła liczba transakcji w Warszawie (na rynku pierwotnym o ok. 18%, na rynku wtórnym o ok. 12%) 60. Wpływ na wysoką sprzedaż miał: niższe stopy procentowe i najniższe od 2007 r. ceny mieszkań. 61 Wsparciem sprzedaży zwłaszcza w II półroczu 2013 r., były też zapowiadane zmiany w rekomendacji S KNF, wprowadzające od 2014 r. ograniczenia w finansowaniu zakupu mieszkania (likwidacja kredytów na 10 wartości nieruchomości, wymóg posiadania wkładu własnego, skrócenie maksymalnego okresu kredytowania). Perspektywy rozwoju sektora mieszkaniowego w Warszawie w 2014 r. ocenia się pozytywnie. Wyniki sprzedażowe I kwartału br. były bardzo dobre, dla niektórych firm deweloperskich większe niż w analogicznym okresie 2013 r. Stopniowa poprawa koniunktury w gospodarce, niski poziom zarówno cen mieszkań jak i atrakcyjnego oprocentowania kredytów mieszkaniowych, funkcjonowanie rządowego programu MDM mogą w br. zwiększać skłonność gospodarstw domowych do inwestowania na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Przy wysokim poziomie popytu, podaż mieszkań na rynku pierwotnym może zostać ograniczona. Wpływ na tę sytuację będzie miała też mniejsza liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w 2013 r. i mniejsza skala lokali, na które w ub.r. uzyskano pozwolenia. Wstępne dane GUS za I kwartał 2014 r. dotyczące perspektyw budownictwa mieszkaniowego w Warszawie są pozytywne, ale odnotowany wzrost (o 95,8%) rozpoczętych budów wynikał z korzystniejszych warunków atmosferycznych, w porównaniu do analogicznego okresu 2013 r. W perspektywie długookresowej, wpływ na sytuację na stołecznym rynku mieszkaniowym może mieć także uruchomiony przez BGK Fundusz Mieszkań na Wynajem. Jego założeniem jest zwiększenie dostępności lokali przeznaczonych na wynajem. BGK ma nabyć od firm deweloperskich pakiety mieszkań. Będą one wynajmowane gospodarstwom domowym, które zamiast kupna lokalu na kredyt hipoteczny wybiorą opcję najmu. Wg zapowiedzi BGK, w Warszawie pierwsze mieszkania przeznaczone do wynajmu mogą być dostępne w IV kw r Tendencje na rynku nieruchomości komercyjnych Nieruchomości biurowe Na koniec 2013 r. podaż powierzchni biurowej wyniosła w Warszawie 4,1 mln m kw. W ubiegłym roku do użytku oddano 298,0 tys. m kw. Czynsze bazowe najmu powierzchni biurowej ukształtowały się na poziomie 17 25,5 euro/m kw. w centrum i 11,5 16,5 euro/m kw. poza centrum. Wskaźnik powierzchni niewynajętej w mieście wyniósł 11,75% Źródło: Szacunek NBP O/O w Warszawie. 61 Uwaga: wyjątek stanowił tylko rok 2012 r., w którym na rynku pierwotnym ceny lokali były jeszcze niższe z uwagi na kończący się program RNS i dostosowywanie cen do limitów programu. 62 Cushman&Wakefield "Marketbeat Raport o Rynku Nieruchomości w Polsce" Wiosna Narodowy Bank Polski 253

200 Warszawa Od roku 2011 na warszawskim rynku nieruchomości biurowych odnotowuje się wzrost stopy pustostanów, który pod koniec 2013 r. wynosił około 11,8% 63. Duża ilość dostępnej powierzchni biurowej na rynku, jak i dane o znacznej powierzchni w budowie pozwalają wnioskować, że stopa pustostanów będzie nadal rosła. Wzrost podaży oraz wysoki wskaźnik pustostanów najprawdopodobniej przełoży się na spadek stawek czynszu, zwłaszcza w obiektach starszych o słabszym standardzie Nieruchomości handlowe Zasoby powierzchni handlowej (centra handlowe, parki handlowe, centra wyprzedażowe i wolnostojące magazyny handlowe) w aglomeracji warszawskiej zwiększyły się do 1,6 mln m kw. Stawki czynszu typu prime (za lokale ok. 100 m kw. z branży moda i dodatki) odnotowane w najlepszych galeriach handlowych ukształtowały się w przedziale euro/m kw. Stawki czynszu przy głównych ulicach handlowych mieściły się w przedziale euro/m kw. Wskaźnik powierzchni niewynajętej wyniósł ok. 2%. 64 Na koniec 2013 r. wskaźnik nasycenia powierzchnią najmu obiektów handlowych wyniósł w Warszawie 567 m kw. na 1000 mieszkańców 65. W Warszawie współczynnik powierzchni niewynajętej na koniec 2013 r. wyniósł około 1,8% 66. Relatywnie niski wskaźnik nasycenia powierzchnią handlową, niski współczynnik pustostanów oraz najwyższa w Polsce siła nabywcza mieszkańców może wpłynąć na wzrost czynszów. Magazyny Pod koniec 2013 r. powierzchnia nieruchomości magazynowych w regionie warszawskim (strefa miejska i okolice Warszawy) wynosiła 2,6 mln m kw. Czynsze bazowe w zależności od konkretnej lokalizacji ukształtowały się w przedziale 4,1 5,5 euro/m kw. w strefie miejskiej oraz 2,7 3,6 euro/m kw. w okolicach Warszawy. W całym regionie bez najemcy pozostawało 14,6% istniejącej podaży, z czego w strefie miejskiej 22,3% a w okolicach Warszawy 12,5% Analiza danych zgromadzonych w bazie BaNK Na koniec 2013 r. wartość średniego czynszu netto za m kw. powierzchni biurowej w budynkach klasy A, dla transakcji wyniosła 18,9 euro, a dla ofert 17,1 euro. W przypadku powierzchni biurowej w budynkach klasy B wartość średniego czynszu netto za m kw. dla transakcji wyniosła 14,4 euro i dla ofert 11,9 euro. Przeciętna długość kontraktu najmu w przypadku ofert wyniosła dla budynków w klasie A 4,3 roku, a dla budynków w klasie B 3,9 roku. Natomiast dla zawartych umów odpowiednio: 5,9 roku i 5,2 roku. 63 Cushman&Wakefield "Marketbeat Raport o Rynku Nieruchomości w Polsce" - Wiosna JLL Warszawski Rynek Nieruchomości IV kwartał Raport Retail Research Forum 2 poł r. 66 Raport Retail Research Forum 2 poł r. 67 JLL Warszawski Rynek Nieruchomości IV kwartał Narodowy Bank Polski

201 Warszawa Wartość średniego czynszu transakcyjnego netto za m kw. powierzchni handlowej zlokalizowanej w centrach handlowych wyniosła 52,6 euro. W przypadku powierzchni handlowej znajdującej się na parterze budynków mieszkalnych i biurowych, położonych w centrum miasta wartość średniego czynszu transakcyjnego netto za m kw. wyniosła 51,4 euro. Przeciętna długość kontraktu najmu dla zawartych umów wyniosła 6,7 roku dla powierzchni w centrach handlowych i 8,5 roku dla lokali handlowo-usługowych. Wartość średniego czynszu transakcyjnego netto za m kw. dla powierzchni magazynowej w obiektach zlokalizowanych poza miastem do 30 km od centrum wyniosła 4,7 euro. Przeciętna długość kontraktu najmu dla zawartych umów wyniosła 4,6 roku Podstawowe dane mieszkaniowe w Warszawie Tabela Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Warszawie Wyszczególnienie Zasób mieszkaniowy - mieszkania ogółem mieszkania na 1000 ludności Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. m kw.) przeciętna (m kw.) 55,5 56,3 56, ,4 57,8 58,2 58,4 58,6 58,8 -na osobę (m kw.) 23,6 25,0 25,5 26,1 26,8 27,6 29,1 29,4 29,8 30,2 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,2 3,1 3,1 3,1 3,1 3,1 3,2 3,2 3,2 3,2 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,4 2,3 2,2 2,2 2,1 2,1 2,0 2,0 2,0 1,9 L. gospodarstw domowych wg NSP L. gospodarstw domow ych na mieszkanie wg NSP 1,06 0,91 Źródło: Urząd Statystyczny w Warszawie; dane dla lat dostępne w raporcie z 2011 r. rok 2013 szacunek O/O w Warszawie Czynniki demograficzne w Warszawie Tabela Czynniki demograficzne w Warszawie Wg stanu na koniec: Liczba ludności Przyrost naturalny Saldo migracji Zmiany l. ludności w liczbach bezwzględnych Źródło: Urząd Statystyczny w Warszawie. Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1000 ludności Małżeństw a ,2 3,8 4, ,0 4,3 4, ,1 4,1 4, ,5 4,9 5, ,6 4,8 5, ,1 3,4 5, ,4 2,3 5, ,4 2,3 5, ,2 2,3 5, ,7 4,2 4, ,2 3,9 4, ,2 4,8 4,3 Narodowy Bank Polski 255

202 tys. osób na 1000 ludności Warszawa Wykres Liczba ludności oraz jej prognoza dla Warszawy Wykres Relacje demograficzne w Warszawie Źródło: Urząd Statystyczny w Warszawie. Małżeństwa Saldo migracji Przyrost naturalny Źródło: Urząd Statystyczny w Warszawie. Tabela Gospodarstwa domowe w Warszawie Gospodarstw a domow e Gospodarstw a domow e i ludność (liczba) Udział (w %) NSP 2002 NSP 2011 NSP 2002 NSP 2011 OGÓŁEM w tym z 1 osobą % 37% w tym z 2 osobami % w tym z 3 osobami % 18% w tym z 4 osobami % 11% w tym z 5 i w ięcej osobami % 4% Ludność w gospodarstw ach Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2,19 2,18 Źródło: Urząd Statystyczny w Warszawie. Tabela Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i nieprodukcyjnym w Warszawie Udział ludności (w %) w w ieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym ,9 15,7 19, ,6 14,7 19, ,6 15,3 21, ,0 15,5 21, ,3 15,8 22, ,6 16,0 22,4 Źródło: Urząd Statystyczny w Warszawie. 256 Narodowy Bank Polski

203 IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 m kw. mln zł IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 II II II II II m kw. krotność przec.mies.wynagr stopa bezrobocia (%) udział ludności do 34 r.ż. (%) zł / miesiąc Warszawa Czynniki ekonomiczne w Warszawie Wykres Stopa bezrobocia oraz udział lud. do 34 r. życia wśród lud. bezrobotnej w Warszawie Warszawa Polska Źródło: Urząd Statystyczny w Warszawie. Wykres Dostępność mieszkania (m kw.) za przeciętne wynagrodzenie w Warszawie 0,80 0,75 0,70 0,65 0,60 0,55 0,50 0,45 0,40 0, udział ludności do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej Wykres Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Warszawie Warszawa Polska Źródło: Urząd Statystyczny w Warszawie. Wykres Dostępność kredytu złotowego przy przeciętnym wynagrodzeniu w Warszawie rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Warszawie. Wykres Kredytowa dostępność mieszkania w Warszawie Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Warszawie. Wykres Nowo zawarte umowy kredytowe w Warszawie rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Warszawie. Źródło: szacunki NBP na podstawie BIK. Narodowy Bank Polski 257

204 Warszawa Budownictwo mieszkaniowe w Warszawie Tabela Budownictwo mieszkaniowe w Warszawie Źródło: Urząd Statystyczny w Warszawie. Tabela Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Warszawie Źródło: Urząd Statystyczny w Warszawie Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub wynajem Mieszkania, których budowę rozpoczęto Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub wynajem Mieszkania oddane do użytkowania Ogółem, w tym: indyw idualne spółdzielcze na sprzedaż lub wynajem społeczne czynszowe komunalne Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem ogółem pow. użytk. (tys. m kw.) 905,8 1046,6 1059,3 1215,9 1434,4 1439,7 919,7 742,5 970,4 930,0 - na 1000 ludności 7,7 8,5 8,0 9,2 11,1 11,4 7,3 5,5 7,9 7,6 - na 1000 zaw. małżeństw Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem na 1000 ludności -3,22-3,57-2,74-3,64-5,37-5,65-2,06-0,67-3,36-3,38 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 69,3 72,5 77,4 77,3 75,3 73,9 73,8 79,4 71,9 71,0 Liczba izb oddanych Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 3,1 2,9 2,9 2,9 3,0 2,9 3,0 3,1 2,9 2,8 Przec. pow. izby (m kw.) 22,4 25,1 26,3 26,5 24,9 25,4 25,0 26,0 25,0 24,9 258 Narodowy Bank Polski

205 IV 2005 II 2006 IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 II II II II II Tysiące liczba dni Warszawa Informacje o rynku mieszkaniowym w Warszawie Tabela Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Warszawie L.p. Wyszczególnienie Deweloperzy Pośrednicy/agencje nieruchomosci Kancelarie notarialne Rzeczoznaw cy majątkow i Spółdzielnie mieszkaniowe Wspólnoty mieszkaniow e Źródło: szacunki NBP O/O w Warszawie na podstawie danych Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju, Ministerstwa Sprawiedliwości, Urzędu Statystycznego w Warszawie oraz Internetu. Tabela Transakcje mieszkaniowe na rynku pierwotnym i wtórnym w Warszawie Liczba umów Wartość w mln zł 17164, , , , , ,64 Uwaga: Liczba umów z ostatnich 3 lat jest niedoszacowana z uwagi na spływ aktów notarialnych. Źródło: szacunki NBP O/O w Warszawie na podstawie danych Urzędów Skarbowych w Warszawie. Wykres Wskaźnik produkcji mieszkań Wykres Średni czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym w Warszawie wskaźnik pozwolenia na budowę mieszkań Źródło: GUS. Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Narodowy Bank Polski 259

206 Warszawa Ceny na rynku mieszkaniowym w Warszawie (wg bazy NBP) Tabela Poziom średniej ceny m kw. mieszkania w Warszawie Rynek pierwotny Notow anie ofertow a trans. ofertow a trans. hedon. (trans.) IV I IV I II IV I IV I II IV I II IV I II IV I II IV Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Tabela Dynamika zmian średniej ceny m kw. mieszkania w Warszawie Notow anie Rynek pierwotny ofert. trans. Dynamika kw./kw. ofert. Rynek wtórny trans. Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Rynek wtórny hedon. (trans.) Rynek pierwotny ofert. trans. Dynamika r/r ofert. Rynek wtórny trans. hedon. (trans.) IV ,8 110,4 121,9 114,6 100, ,2 118,0 106,5 108,2 100, I 106,5 103,0 104,6 112,5 98, ,3 104,7 103,5 105,1 101,1 148,8 140,6 140,4 146,6 100,2 IV ,4 108,8 98,7 98,9 100,9 156,9 138,6 113,7 126,5 100,5 98,6 99,6 99,0 98,7 100,2 125,5 116,9 105,7 115,4 100,8 I 98,7 100,9 99,3 95,8 96,5 116,3 114,5 100,4 98,3 98,7 II 99,3 96,7 98,9 99,8 97,2 105,7 105,7 96,0 93,3 94,9 IV ,3 97,9 105,3 106,1 109,2 102,7 95,1 102,5 100,1 102,7 100,6 92,6 94,4 92,9 96,4 104,8 88,4 97,7 94,2 98,8 I 99,8 98,9 105,3 100,0 100,9 106,0 86,6 103,6 98,4 103,3 101,4 101,7 95,8 94,6 96,2 108,2 91,1 100,3 93,2 102,2 IV ,2 101,2 99,7 106,9 102,9 101,0 94,2 94,9 93,9 96,3 92,0 106,4 102,4 101,4 101,1 92,3 108,4 102,9 102,5 101,1 I 93,8 97,6 100,8 103,6 101,6 86,7 106,9 98,5 106,3 101,8 II 97,0 99,6 98,1 95,1 98,2 83,0 104,7 100,8 106,8 103,9 IV ,1 93,7 99,8 94,5 97,9 82,0 96,9 101,0 94,4 98,8 101,0 108,0 99,4 98,6 100,2 90,0 98,3 98,0 91,8 97,8 I 102,3 93,7 97,6 100,1 99,4 98,2 94,4 94,9 88,7 95,7 II 95,6 98,6 99,2 100,0 100,2 96,7 93,5 96,0 93,3 97,7 IV ,5 97,3 99,6 99,6 101,8 96,2 97,1 95,9 98,3 101,6 100,7 96,4 97,3 96,4 97,3 96,0 86,7 93,9 96,0 98,7 I 103,1 101,1 99,2 99,0 97,6 96,7 93,6 95,4 95,0 96,9 II 97,0 95,9 98,5 96,3 99,9 98,1 91,0 94,7 91,5 96,6 IV ,7 95,7 98,5 99,9 97,6 98,3 89,5 93,6 91,7 92,6 105,0 108,1 98,2 92,4 101,0 102,5 100,3 94,5 88,0 96,0 I 100,1 100,4 100,4 102,7 108,3 99,5 99,6 95,6 91,3 106,5 II 100,8 102,2 98,9 101,5 95,8 103,4 106,2 96,0 96,2 102,1 IV ,3 103,6 101,0 103,1 97,6 105,1 114,9 98,4 99,3 102,2 99,0 98,3 99,9 99,7 101,2 99,1 104,4 100,2 107,2 102,5 I 99,0 100,2 100,8 95,6 100,0 98,1 104,2 100,6 99,8 94,7 260 Narodowy Bank Polski

207 II II II II II II II II II II zł / m kw. zł / m kw. Warszawa Tabela Poziom średniej stawki najmu m kw. mieszkania w Warszawie Notow anie ofert. Rynek wtórny trans. średnia 39,0 36,0 37,5 IV ,0 36,0 40,5 45,0 38,0 41,5 I 46,0 37,0 41,5 49,0 41,0 45,0 IV ,0 41,0 46,5 52,0 43,0 47,5 I 52,0 45,0 48,5 II 54,0 45,0 49,5 IV ,0 47,0 50,0 51,0 48,0 49,5 I 51,0 44,0 47,5 46,7 41,9 44,3 IV ,9 44,8 46,3 49,4 41,2 45,3 I 47,9 41,0 44,4 II 48,7 42,2 45,5 IV ,9 43,6 46,2 48,3 41,6 44,9 I 47,3 42,1 44,7 II 47,9 40,6 44,3 IV ,1 41,5 44,8 48,4 42,7 45,6 I 47,6 42,7 45,2 II 48,3 41,4 44,9 IV ,3 41,1 44,2 47,7 41,3 44,5 I 47,9 42,4 45,1 II 47,6 41,4 44,5 IV ,5 43,5 45,5 47,8 42,6 45,2 Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie Ceny mieszkań i ich cechy Rynek pierwotny w Warszawie Wykres Ceny ofertowe na RP Wykres Ceny transakcyjne na RP minimalna średnia mediana limit RnS/MdM maksymalna Uwaga: cena maks. przedstawiona na prawej osi; Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. minimalna średnia mediana limit RnS/MdM maksymalna Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Narodowy Bank Polski 261

208 II II II II II II II II I II II II II II II II II II II II Warszawa Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RP, oferty Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RP, transakcje <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RP, oferty <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RP, transakcje pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Wykres Relacja podaży i popytu na mieszkania o powierzchni mniejszej, równej 50 m kw. oraz powyżej 50 m kw. na RP <=50 m kw. >50 m kw. Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. 262 Narodowy Bank Polski

209 zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 II II II II II II II II II II Warszawa Rynek wtórny w Warszawie Wykres Ceny mieszkań na RW oferty Wykres Ceny mieszkań na RW transakcje minimalna średnia minimalna średnia mediana mediana maksymalna Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RW oferty hedoniczna maksymalna Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RW transakcje <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RW - oferty <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RW - transakcje pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Narodowy Bank Polski 263

210 II II II II II II II II II II zł / m kw. zł / m kw. II II II II II II II II II II zł / m kw. zł / m kw. II II II II II II II II II II zł / m kw. zł / m kw. Warszawa Wykres Ceny wg formy własności RW, oferty Wykres Ceny wg formy własności RW, transakcje spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RW, oferty spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RW, transakcje niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Wykres Ceny wg kondygnacji RW, oferty niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Wykres Ceny wg kondygnacji RW, transakcje <= Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. <= Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. 264 Narodowy Bank Polski

211 II II II II II II II II II II zł / m kw. zł / m kw. II II II II II II II II II II zł / m kw. zł / m kw. Warszawa Wykres Ceny wg technologii budowy RW, oferty Wykres Ceny wg technologii budowy RW, transakcje tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Wykres Ceny wg roku budowy RW, oferty tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Wykres Ceny wg roku budowy RW, transakcje pow Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie pow Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Narodowy Bank Polski 265

212 Wrocław 15. Wrocław Tendencje na rynku mieszkaniowym Czynniki wpływające na sytuację na rynku mieszkaniowym Wskaźniki demograficzne w 2013 r. we Wrocławiu w porównaniu z poprzednim rokiem uległy lekkiej poprawie. Co prawda przyrost naturalny był nadal ujemny, podobnie jak w 2012 r., ale odnotowano dodatnie saldo migracji i wzrost liczby mieszkańców. Niepokojący był wyraźny spadek liczby zawartych małżeństw (o 15%). Odnotowano również niekorzystne zmiany w strukturze wiekowej ludności, udział ludności w wieku produkcyjnym zmniejszył się o 0,8 p.p., a w wieku poprodukcyjnym zwiększył się o 0,7 p.p. Czynniki ekonomiczne pozytywnie wpływały na sytuację rynkową. Wzrosło przeciętne wynagrodzenie, nieznacznie obniżyła się stopa bezrobocia, zmniejszył się odsetek osób młodych wśród bezrobotnych. W 2013 r. liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych była o 4% niższa w porównaniu z poprzednim rokiem przy niższej o 5,8% wartości kredytów. Liczba mieszkań oddanych do użytku w skali roku przekroczyła 7,8 tys. i była najwyższa od końca lat 70. XX w. Produkcja na rynku pierwotnym zdominowana była przez deweloperów, których średni udział w liczbie oddanych mieszkań w ostatnich 5 latach wyniósł 77% (w 2013 r. 8). Charakterystycznym zjawiskiem był znaczący udział mieszkań budowanych przez TBS w 2013 r. wyniósł 11% w przypadku pozwoleń i 8% w łącznej liczbie mieszkań oddanych do użytku Sektor budowlany W 2013 r. deweloperzy oddali do użytkowania o 17,4% mniej mieszkań niż w roku poprzednim. Jednocześnie spadła liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto (w porównaniu do 2012 r. mniej o 18,5%) oraz mniejsza liczba wydanych pozwoleń na budowę mieszkań deweloperskich (w porównaniu do 2012 r. spadek o 14,2%). W 2013 r. deweloperzy realizowali kolejne etapy dużych projektów inwestycyjnych położonych na dawnych terenach przemysłowych w północnej części Wrocławia (Olimpia Port, Promenady Wrocławskie, Nowy Port). Osiedla położone w sąsiedztwie Odry i jej kanałów, były realizowane kompleksowo wraz z zagospodarowaniem terenów nadbrzeżnych na cele rekreacyjne. Intensywnie rozwijało się też budownictwo w zachodniej części miasta (Maślice, Stabłowice) gdzie powstają nowe osiedla, konkurujące niższą ceną spowodowaną niższymi cenami gruntów w tym rejonie. Osiedla powstające na południu miasta (Krzyki, Gaj, Jagodno) oferowały mieszkania w wyższych cenach. W centrum miasta realizowanych było kilka inwestycji wypełniających luki w zabudowie śródmiejskiej. 266 Narodowy Bank Polski

213 Wrocław Sytuacja na rynku mieszkaniowym: Pierwotny rynek mieszkaniowy W 2013 r. znacząco zmieniła się struktura mieszkań oddanych do użytku. Wyraźnie obniżyła się przeciętna powierzchnia użytkowa oraz w mniejszym stopniu przeciętna liczba izb w nowym mieszkaniu. Zmniejszyła się też przeciętna powierzchnia izby w mieszkaniu oddanym do użytku. Deweloperzy dopasowywali ofertę możliwości finansowych nabywców poszukujących mniejszych mieszkań. Ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym w 2013 r. w porównaniu z poprzednim rokiem wykazywały stałą tendencję zniżkową. Średnie ceny na koniec roku były o 2,3% niższe od obserwowanych w końcu 2012 r. Ceny transakcyjne w pierwszej połowie roku były niższe od notowanych w pierwszej połowie 2012 r. W drugiej połowie roku zauważalny był wzrost cen, co wynikało z wyraźnego ożywienia popytu i większej skłonności do akceptacji cen przez nabywców. Ceny na koniec roku były o 1,8% wyższe od notowanych pod koniec 2012 r. W 2013 r. zauważalny był wyraźny wzrost podaży nowych mieszkań. Pomimo zakończenia programu RNS od początku roku utrzymywały się dobre wyniki sprzedaży mieszkań. Było to szczególnie widoczne w drugiej połowie roku, gdy deweloperzy uruchamiali nowe projekty inwestycyjne. Wg danych z Zarządu Geodezji, Kartografii i Katastru Miejskiego w 2013 r. na rynku pierwotnym sprzedano łącznie ponad 5 tys. mieszkań. Zdaniem deweloperów wzrósł udział kupujących za gotówkę lub z mniejszym udziałem kredytu w finansowaniu zakupu. Dane te potwierdzają informacje o spadku liczby i wartości kredytów hipotecznych pochodzące z bazy AMRON 68. Na rynku pojawili się kupujący w celach inwestycyjnych, na co wpływ mogła mieć systematyczna obniżka oprocentowania lokat bankowych. Czynnikiem pobudzającym popyt w drugiej połowie roku 2013 r mogła być również chęć zdążenia z zakupem przed wprowadzeniem zmienionej rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego. Rekomendacja S wchodząca w życie od 2014 r. wprowadziła zasadę obowiązkowego wkładu własnego przy udzielaniu kredytu mieszkaniowego. Wg ocen firm analizujących rynek (REAS, Emmerson, Rynekpierwotny.com) na koniec 2013 r. w ofercie sprzedaży we Wrocławiu było ok. 6 tys. mieszkań z tego ok. 2 w budynkach już oddanych do użytkowania. Znaczącym wydarzeniem na rynku nieruchomości w 2013 r. było ogłoszenie upadłości przez jednego z większych deweloperów wrocławskich Gant Development. W drugiej połowie roku ogłoszono też upadłość mniejszej firmy deweloperskiej AS-BAU. Wydarzenia te wpłynęły na postępującą od dłuższego czasu koncentrację rynku i wzrost znaczenia dużych firm deweloperskich. Średnia cena ofertowa m kw. w IV kw r. wynosiła 5928 zł, natomiast średnia cena transakcyjna m kw zł. 68 Raport AMRON-SARFiN 4/2013. Narodowy Bank Polski 267

214 Wrocław Limit programu MDM dla Wrocławia wynosił w I kw r zł/m kw. i został ustalony na poziomie niższym niż średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym (5647 zł/m kw.) Wtóry rynek mieszkaniowy Wg danych udostępnionych przez Kataster Miejski Wrocławia, w 2013 r. liczba transakcji na rynku wtórnym osiągnęła poziom 2,9 tys. i była o ok. 15% wyższa od zanotowanej w 2012 r., mimo zakończenia programu Rodzina na Swoim z końcem 2012 r. Ceny ofertowe na rynku wtórnym w 2013 r. były przeciętnie niższe od zanotowanych w 2012 r. (spadek poniżej poziomu 6 tys. zł/m kw.), jednocześnie zauważalna była tendencja wzrostowa w trakcie roku i na jego koniec ceny powróciły do poziomu zanotowanego w IV kwartale 2012 r. Ceny transakcyjne, po wyraźnym spadku na początku roku, lekko wzrastały w następnych kwartałach. Na koniec roku były jednak wyraźnie niższe od notowanych w IV kwartale 2012 r. (o 7%). Średnia cena ofertowa m kw. w IV kw.2013 r. wynosiła 6098 zł, natomiast średnia cena transakcyjna m kw zł. Przedmiotem transakcji na rynku wtórnym były najczęściej mieszkania o powierzchni m kw. Pod względem roku budowy najbardziej popularne były mieszkania w budynkach powstałych przed 1945 r. (ponad 35% transakcji) oraz mieszkania wybudowane w latach (21% transakcji zgromadzonych w bazie BARN na podstawie danych z Katastru). W większości były to dawne mieszkania komunalne wykupione na preferencyjnych warunkach od gminy na przełomie XX i XXI w. Pojawiają się one systematycznie w obrocie wraz z upływem 10-letniego okresu karencji zastrzeżonego w umowach sprzedaży. Uzupełnienie rynku pierwotnego we Wrocławiu stanowią mieszkania budowane w gminach sąsiadujących z miastem, chociaż aktywność inwestorów w 2013 r. była niższa od notowanej w poprzednich latach. W skali roku, w powiecie wrocławskim (ziemskim, otaczającym Wrocław), oddano do użytku blisko 2 tys. mieszkań (wzrost w skali roku o 0,2%), z tego 41% w budownictwie realizowanym przez deweloperów. Liczba wydanych pozwoleń spadła o ponad 21%, a rozpoczętych budów o ponad 17%. Na przetargach organizowanych przez Urząd Miejski Wrocławia w 2013 r. sprzedano ogółem 66 działek przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne w cenach od 205 do 738 zł./m kw., w zależności od wielkości i położenia. Średnia cena wyniosła 354 zł/m kw. i była o 9% niższa od zanotowanej w 2012 r. Sprzedano też trzy duże (8-10 tys. m kw.) działki pod budownictwo jednorodzinne, których nabywcami były firmy deweloperskie. Nabywcę znalazło też kilkanaście działek przeznaczonych pod budownictwo wielorodzinne. Ceny były bardzo zróżnicowane i zależały od położenia i charakterystyki działek. za działkę o powierzchni 2,6 tys. m kw. na Psim Polu wyniosła 181 zł/m kw. (brutto), położona na Krzykach działka o powierzchni 5,4 tys. m kw. została sprzedana za 752 zł/m kw. Średnia cena działek pod budownictwo wielorodzinne wyniosła 422 zł/m kw. i była o 2% wyższa od obserwowanej w 2012 r. Sprzedano też kilka działek w zwartej zabudowie, przeznaczonych pod zabudowę plombową. takich działek wyniosła średnio ok 2,5 tys. zł/m kw. Na rynku wtórnym działki budowlane pod budownictwo jed- 268 Narodowy Bank Polski

215 Wrocław norodzinne (o powierzchni 0,5-2 tys. m kw.) były oferowane w cenach od 115 do 700 zł/m kw. w zależności od lokalizacji Tendencje na rynku nieruchomości komercyjnych Nieruchomości biurowe Rynek wrocławski na koniec 2013 r. obejmował 535 tys. m kw. powierzchni biurowej 69. Biurowce zlokalizowane są w trzech najważniejszych obszarach, Zachodnim (wzdłuż ulic Legnickiej i Strzegomskiej), Południowym (rejon ulic Powstańców Śląskich i Karkonoskiej) oraz w Centrum i okolicach gdzie, pomimo najwyższych cen gruntów, powstaje kilka dużych inwestycji biurowych. Zasoby biurowe Wrocławia stanowi kilkanaście budynków klasy A oraz budynki klasy B+ i B. Zdecydowana większość realizowanych obiektów powstaje w klasie A, więc udział powierzchni o najwyższym standardzie będzie systematycznie wzrastał. Na rynku biurowym aktywne są duże firmy deweloperskie zarówno zagraniczne jak i krajowe. Aktywni są też lokalni deweloperzy mieszkaniowi, rozszerzający działalność na budynki biurowe. Czynsze były stabilne i mieściły się w przedziale od 14 do 15,5 euro/m kw. 70. Stopa pustostanów wyniosła na koniec 2013 r. 12,6% 71 co było konsekwencją wysokiej podaży nowych ukończonych powierzchni. W budowie jest blisko 108 tys. m kw. 72 natomiast kolejnych ok. 50 tys. metrów jest na etapie wstępnym (z pozwoleniem na budowę) 73. Popyt na powierzchnie biurowe zdominowany jest przez firmy z sektora outsourcing usług biznesowych BPO# lub SSC#, firmy badawcze oraz instytucje finansowe i firmy informatyczne. Wg szacunków Knight Frank ok. 35% powierzchni wynajętej w 2013 r. stanowiły umowy typu pre-let co umożliwiło rozpoczęcie dużych inwestycji. W 2013 r. ukończono budowę 72 tys. m kw. nowych biur. W związku z planowaną dużą podażą nowej powierzchni biurowej można spodziewać się obniżek stawek czynszu. Rozwój rynku nieruchomości biurowych jest ściśle związany z rozwojem centrów outsourcingowych. Na koniec 2013 r. działało ok. 60 takich ośrodków, zatrudnienie w tym sektorze wynosiło ok. 20 tys. osób Nieruchomości handlowe W aglomeracji wrocławskiej funkcjonuje 14 centrów handlowych o łącznej powierzchni blisko 600 tys. m kw. 74 Czynsze kształtowały się w przedziale od 40 do 50 euro/m kw. 75 natomiast stopa pustostanów wynosiła 4,3% 76. Stopień nasycenia nowoczesną powierzchnią handlową wyniósł od 759 m kw./1000 mieszkańców według PRCH 77 do 848 m kw./1000 mieszkańców według 69 JLL: Największe rynki biurowe poza Warszawą IV kw r. 70 JLL: Największe rynki biurowe poza Warszawą IV kw r. 71 Knight Frank: Rynek komercyjny JLL: Największe rynki biurowe poza Warszawą IV kw r. 73 Knight Frank: Rynek komercyjny Polska Rada Centrów Handlowych: Retail Research Forum 1 poł r. 75 JLL: Rynek handlowy w Polsce IV kw r. 76 Polska Rada Centrów Handlowych: Retail Research Forum 1 poł r. 77 Polska Rada Centrów Handlowych: Retail Research Forum 1 poł r. Narodowy Bank Polski 269

216 Wrocław DTZ 78. Wysoki poziom nasycenia sprawia prawdopodobnie, że wstrzymane są planowane od dawna projekty obiektów handlowych na zachodzie miasta. Nie został również sfinalizowany projekt budowy centrum handlowego w sąsiedztwie Stadionu Miejskiego. Charakterystycznym zjawiskiem w sektorze nieruchomości handlowych jest dynamiczny rozwój sieci dyskontowych oraz mniejszych lokali handlowych, szczególnie w centrum miasta. Duże projekty galerii handlowych, prawdopodobnie nie będą w najbliższych latach realizowane. Inwestycje w tym sektorze ograniczą się do rozbudowy i modernizacji obiektów istniejących Magazyny Na koniec 2013 r. całkowita podaż powierzchni magazynowych w aglomeracji wrocławskiej wyniosła 780 tys. m kw. 79. W budowie było 259 tys. m kw. nowych magazynów, na które w całości podpisano już umowy najmu. Czynsze mieszczą się w przedziale od 3,0 do 4,0 euro/m kw. Wskaźnik pustostanów wynosił na koniec 2013 r. 11,7% 80. Obiekty logistyczne w większości lokalizowane były w sąsiedztwie autostrady A4 na południu aglomeracji. Planowane na 2014 r. zakończenie budowy drogi S8 łączącej Wrocław z Łodzią i Warszawą spowoduje rozwój rynku magazynowego, również na północy i zachodzie miasta, przy istniejącej już drodze A Analiza danych zgromadzonych w bazie BaNK Średnia ofertowa stawka czynszu za biura wyniosła 57,5 zł/m kw. dla klasy A (13,8 euro/m kw.) oraz 42,8 zł/m kw. dla klasy B (10,3 euro/m kw.). Stawki transakcyjne czyli stan wg wcześniej zawartych umów na koniec 2013 r. wynosiły 54,7 zł/m kw. dla klasy A (13,1 euro/m kw.) oraz 60,4 zł m/kw. (14,5 euro/m kw.) dla klasy B (różnice wynikają z odmiennego charakteru biurowców). Średnia wysokość kosztów eksploatacji wyniosła 16,6 zł/m kw. dla budynków klas A i B. Średnia długość kontraktów najmu w przypadku ofert wynosiła 5 lat, w przypadku transakcji od 1 roku do 10 lat, najczęściej 5 lat (ok. 33% zawartych kontraktów). Średnia stawka czynszu z umów obowiązujących na koniec 2013 r. w lokalach handlowych prime (powierzchnia ok 100 m kw. z kategorii moda i akcesoria w wiodących centrach handlowych) wyniosła 35,3 euro/m kw. (148 zł/m kw.) Średnie koszty eksploatacji wyniosły 36,4 zł/m kw. Długość kontraktów najmu w przypadku ofert wynosiła 3-5 lat, w przypadku transakcji 2-11 lat, najczęściej 10 lat (ok. 63% zawartych umów). Średnie ofertowe stawki czynszu powierzchni magazynowej wyniosły 15,2 zł/m kw. (3,6 euro/m kw.). Średnia stawka w zawartych umowach wg stanu na koniec 2013 r. wyniosła 20,9 zł/m kw. (5 euro/m kw.). Średnia wysokość kosztów eksploatacji wyniosła 5 zł/m kw. Średnia długość 78 DTZ: Przewodnik po rynku handlowym w Polsce 2013 r. 79 JLL: Rynek powierzchni magazynowych w Polsce 2014 r. 80 JLL: Rynek powierzchni magazynowych w Polsce 2014 r. 270 Narodowy Bank Polski

217 Wrocław oferowanych kontraktów wyniosła 2,8 roku. W przypadku zawartych umów średnia długość kontraktu była dłuższa i wyniosła 4,5 roku Podstawowe dane mieszkaniowe we Wrocławiu Tabela Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej we Wrocławiu Wyszczególnienie Zasób mieszkaniowy - mieszkania ogółem mieszkania na 1000 ludności Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. m kw.) przeciętna (m kw.) 60,1 59,8 59, ,1 60,2 71,4 71,3 71,1 70,8 -na osobę (m kw.) 21,3 23,2 23,6 24,0 24,6 25,2 30,8 31,2 31,8 32,5 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,6 3,4 3,4 3,3 3,3 3,3 4,0 4,0 4,0 3,9 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,8 2,6 2,5 2,5 2,4 2,4 2,4 2,3 2,3 2,2 L. gospodarstw domow ych w g NSP L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie w g NSP 1,19 1,00 Źródło: Urząd Statystyczny we Wrocławie; dane dla lat dostępne w raporcie z 2011 r. rok 2013 szacunek O/O we Wrocławiu Czynniki demograficzne we Wrocławiu Tabela Czynniki demograficzne we Wrocławiu Wg stanu na koniec: Liczba ludności Przyrost naturalny Saldo migracji Zmiany l. ludności w liczbach bezwzględnych Źródło: Urząd Statystyczny we Wrocławiu. Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1000 ludności Małżeństw a ,4 1,0 4, ,3 0,3 4, ,2 1,2 4, ,7 2,2 5, ,4-0,5 5, ,3-0,3 6, ,4 0,3 6, ,8 0,5 6, ,2 1,1 5, ,1 1,0 5, ,6 1,4 5, ,6 2,2 4,2 Narodowy Bank Polski 271

218 tys. osób na 1000 ludności Wrocław Wykres Liczba ludności oraz jej prognoza dla Wrocławia Źródło: Urząd Statystyczny we Wrocławiu. Wykres Relacje demograficzne we Wrocławiu 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0-1,0-2,0-3,0 Przyrost naturalny Saldo migracji Małżeństwa Źródło: Urząd Statystyczny we Wrocławiu. Tabela Gospodarstwa domowe we Wrocławiu Gospodarstw a domow e Gospodarstw a domow e i ludność (liczba) Udział (w %) NSP 2002 NSP 2011 NSP 2002 NSP 2011 OGÓŁEM w tym z 1 osobą % 34% w tym z 2 osobami % w tym z 3 osobami % w tym z 4 osobami % 12% w tym z 5 i w ięcej osobami % 6% Ludność w gospodarstw ach Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2,32 2,29 Źródło: Urząd Statystyczny we Wrocławiu. Tabela Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i nieprodukcyjnym we Wrocławiu Udział ludności (w %) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym ,9 16,7 17, ,0 15,1 17, ,7 14,7 19, ,2 14,7 20, ,4 14,8 20, ,6 14,9 21,5 Źródło: Urząd Statystyczny we Wrocławiu. 272 Narodowy Bank Polski

219 IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV m kw. mln zł II II II II II m kw. krotność przec.mies.wynagr. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV stopa bezrobocia (%) udział ludności do 34 r.ż. (%) zł / miesiąc Wrocław Czynniki ekonomiczne we Wrocławiu Wykres Stopa bezrobocia oraz udział lud. Do 34 r. życia wśród ludności bezrob. we Wrocławiu Źródło: Urząd Statystyczny we Wrocławiu. Wykres Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie (m kw.) we Wrocławiu 0,95 0,85 0,75 0,65 0,55 0,45 0, Wrocław Polska udział ludność do 34 r.życia wśród ludności bezrobotnej Wykres Przeciętne mies. wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw we Wrocławiu Wrocław Polska Źródło: Urząd Statystyczny we Wrocławiu. Wykres Dostępność kredytu złotowego we Wrocławiu rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny we Wrocławiu. Wykres Kredytowa dostępność mieszkania we Wrocławiu rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny we Wrocławiu. Wykres Nowo zawarte umowy kredytowe Źródło: NBP, Urząd Statystyczny we Wrocławiu. Źródło: NBP na podstawie BIK. Narodowy Bank Polski 273

220 Wrocław Budownictwo mieszkaniowe we Wrocławiu Tabela Budownictwo mieszkaniowe we Wrocławiu Źródło: Urząd Statystyczny we Wrocławiu. Tabela Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego we Wrocławiu Źródło: Urząd Statystyczny we Wrocławiu Informacje o rynku mieszkaniowym we Wrocławiu Tabela Podmioty operujące na rynku nieruchomości we Wrocławiu Źródło: szacunki NBP O/O we Wrocławiu Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub wynajem Mieszkania, których budowę rozpoczęto Ogółem, w tym: bd indyw idualne bd na sprzedaż lub wynajem bd Mieszkania oddane do użytkowania Ogółem, w tym: indyw idualne spółdzielcze na sprzedaż lub wynajem społeczne czynszowe komunalne Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem ogółem pow. użytk. (tys. m kw.) 226,0 135,4 278,0 219,3 358,3 365,0 287,2 251,3 436,7 452,5 - na 1000 ludności 5,6 3,1 6,9 5,3 8,4 9,3 7,4 5,9 10,6 12,4 - na 1000 zaw. małżeństw Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem na 1000 ludności -1,28 1,97-1,42 0,91-2,05-3,14-1,79-0,94-5,58-8,17 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 63,7 68,4 63,5 65,9 67,8 62,0 61,5 66,9 65,4 57,7 Liczba izb oddanych Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 2,9 3,1 2,9 2,9 3,0 2,7 2,3 3,0 2,8 2,6 Przec. pow. izby (m kw.) 22,0 21,8 21,6 22,6 22,5 22,8 26,7 22,2 23,3 22,2 L.p. Wyszczególnienie Dew eloperzy Biura pośredników Kancelarie notarialne Biura rzeczoznawców majątkowych Spółdzielnie mieszkaniowe Wspólnoty mieszkaniow e Tabela Transakcje na rynku mieszkaniowym we Wrocławiu Liczba umów Wartość w mln zł 2200, , , , , ,00 Źródło: szacunki NBP O/O we Wrocławiu na podstawie informacji z Katastru Miejskiego 274 Narodowy Bank Polski

221 II II II II II IV 2005 II 2006 IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 liczba dni Tysiące Wrocław Wykres Wskaźnik produkcji mieszkań Wykres Średni czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym wskaźnik pozwolenia na budowę mieszkań 0 Źródło: Urząd Statystyczny we Wrocławiu. Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu Ceny na rynku mieszkaniowym we Wrocławiu (wg bazy NBP) Tabela Poziom średniej ceny m kw. mieszkania we Wrocławiu Rynek pierwotny Notow anie ofertow a trans. ofertow a trans. hedon. (trans.) IV I IV I II IV I IV I II IV I II IV I II IV I II IV I Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Rynek wtórny Narodowy Bank Polski 275

222 Wrocław Tabela Dynamika zmian średniej ceny m kw. mieszkania we Wrocławiu Notow anie ofert. trans. ofert. trans. Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Tabela Poziom średniej ceny najmu m kw. mieszkania we Wrocławiu Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. hedon. (trans.) ofert. trans. ofert. trans. hedon. (trans.) IV ,2 117,6 111,3 104,2 99, ,5 187,0 115,2 116,2 108, I 99,8 74,9 104,3 108,5 101, ,4 110,3 102,2 110,4 96,8 135,7 181,7 136,7 144,9 106,8 IV ,3 95,0 101,0 86,9 99,2 95,4 146,8 124,1 121,0 106,3 104,2 93,0 98,2 96,5 99,6 90,8 73,0 105,8 100,4 97,4 I 110,0 102,2 100,3 102,3 99,9 100,1 99,7 101,7 94,8 95,5 II 90,6 111,8 96,7 103,6 104,7 88,5 101,0 96,2 89,0 103,3 IV ,1 92,1 99,1 96,1 96,8 91,5 97,9 94,4 98,4 100,8 99,7 93,3 98,9 98,0 100,1 87,5 98,2 95,0 99,9 101,3 I 101,6 99,6 99,5 97,6 102,9 80,9 95,7 94,3 95,3 104,4 105,3 101,2 101,4 105,6 97,9 94,0 86,6 98,8 97,1 97,6 IV ,2 107,2 98,8 97,1 97,4 112,2 100,9 98,5 98,1 98,2 106,7 102,9 99,5 102,0 101,1 120,1 111,2 99,1 102,1 99,3 I 101,2 105,5 99,3 103,9 100,5 119,6 117,7 98,9 108,7 97,0 II 102,3 94,2 98,3 98,2 99,0 116,2 109,5 95,9 101,1 98,0 IV ,8 101,1 100,6 101,0 102,2 112,4 103,3 97,7 105,2 102,8 96,6 104,5 99,6 97,2 98,3 101,8 105,0 97,8 100,2 99,9 I 102,5 100,0 97,6 102,1 102,1 103,1 99,5 96,1 98,4 101,4 II 101,7 104,0 101,9 98,6 98,2 102,5 110,0 99,7 98,8 100,6 IV ,7 91,8 97,8 96,8 98,8 100,4 99,8 96,9 94,7 97,3 100,6 98,3 99,5 96,6 96,1 104,5 93,9 96,8 94,1 95,2 I 101,0 104,3 99,1 96,8 104,1 103,0 97,9 98,2 89,2 97,1 II 96,9 94,5 98,0 102,2 101,8 98,1 88,9 94,5 92,5 100,7 IV ,8 101,7 98,7 98,6 98,8 95,3 98,6 95,4 94,3 100,7 99,4 96,7 97,7 92,6 99,5 94,1 97,0 93,6 90,3 104,2 I 99,0 102,1 100,3 99,6 97,3 92,3 95,0 94,8 92,9 97,4 II 100,5 100,1 100,1 102,3 103,2 95,7 100,6 96,8 93,0 98,7 IV ,8 103,0 101,9 98,9 100,3 97,7 101,8 100,0 93,3 100,2 101,5 99,7 100,0 101,3 99,4 99,8 104,9 102,3 102,0 100,1 Notow anie Rynek pierwotny ofert. Rynek wtórny trans. Dynamika kw./kw. Staw ka średnia 28,9 25,0 27,0 IV ,8 27,9 28,4 37,8 30,0 33,9 I 36,6 32,5 34,6 41,4 45,0 43,2 IV ,8 37,9 38,9 37,3 32,3 34,8 I 37,9 35,0 36,5 II 40,3 38,0 39,2 IV ,9 37,4 40,7 41,4 35,8 38,6 I 37,5 32,1 34,8 39,3 35,0 37,2 IV ,7 33,5 35,1 38,7 30,9 34,8 I 35,0 35,8 35,4 II 35,3 27,8 31,6 IV ,0 26,0 29,5 31,5 30,0 30,8 I 38,2 36,7 37,5 II 34,4 35,4 34,9 IV ,9 33,5 34,2 34,1 28,0 31,1 I 34,3 24,0 29,2 II 34,5 21,3 27,9 IV ,0 28,7 31,9 34,1 28,0 31,1 I 27,7 25,0 26,4 II 31,1 28,0 29,6 IV ,0 27,0 29,0 33,0 28,5 30,8 Rynek wtórny Rynek pierwotny Dynamika r/r Rynek wtórny 276 Narodowy Bank Polski

223 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II zł / m kw. zł / m kw. Wrocław Ceny mieszkań i ich cechy Rynek pierwotny Wykres Ceny ofertowe na RP Wykres Ceny transakcyjne na RP minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RP, oferty minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RP, transakcje <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RP, oferty <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RP, transakcje pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Narodowy Bank Polski 277

224 zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 II II II II II II II II II II Wrocław Wykres Relacja podaży i popytu na mieszkania powierzchni mniejszej, równej 50 m kw. oraz powyżej 50 m kw. na RP <=50 m kw. >50 m kw. Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu Rynek wtórny Wykres Ceny mieszkań na RW oferty Wykres Ceny mieszkań na RW transakcje minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RW oferty minimalna maksymalna średnia mediana hedoniczna limit RnS Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RW transakcje <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. 278 Narodowy Bank Polski

225 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 Wrocław Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RW - oferty Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RW - transakcje pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Wykres Ceny wg formy własności RW, oferty pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Wykres Ceny wg formy własności RW, transakcje spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RW, oferty spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Wykres Ceny wg standardu wykończenia RW, transakcje niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Narodowy Bank Polski 279

226 II II II II II II II II II II zł / m kw. zł / m kw. II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Wrocław Wykres Ceny wg kondygnacji RW, oferty Wykres Ceny wg kondygnacji RW, transakcje <= Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Wykres Ceny wg technologii budowy RW, oferty <= Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Wykres Ceny wg technologii budowy RW, transakcje tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Wykres Ceny wg roku budowy RW, oferty tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Wykres Ceny wg roku budowy RW, transakcje pow Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu pow Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. 280 Narodowy Bank Polski

227 Zielona Góra 16. Zielona Góra Tendencje na rynku mieszkaniowym Czynniki wpływające na sytuację na rynku mieszkaniowym Według stanu na koniec 2013 r. Zielona Góra liczyła mieszkańców. Wg danych GUS odnotowano dodatni przyrost naturalny oraz dodatnie saldo migracji. Corocznie liczba ludności w wieku produkcyjnym maleje, w 2013 r. udział tej grupy w ludności miasta wyniósł 63%. O 0,9 p.p. zwiększył się udział ludności w wieku poprodukcyjnym i nieznacznie (o 0,3 p.p.) wrósł udział ludności w wieku przedprodukcyjnym. W roku 2013 stopa bezrobocia rejestrowanego zmalała do 7,8% (z poziomu 8,3% w 2012 r.). Przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw nieznacznie spadło i pod koniec 2013 r. wynosiło 2999 zł. Było ono niższe o około 17,8% od przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w kraju i można było za nie nabyć 0,95 m kw. mieszkania na rynku wtórnym oraz 0,83 m kw. na rynku pierwotnym. Rekordowo niskie stopy procentowe sprawiają, że koszty obsługi kredytów są mniejsze. Jednocześnie lokaty są mniej opłacalne, a część z wycofywanych z nich środków może być lokowanych w nieruchomościach. W 2013 r. liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych była w Warszawie o 4,8% niższa w porównaniu z poprzednim rokiem przy niższej o 8,2% wartości kredytów. Szacuje się, że w Zielonej Górze, pomimo braku działającego programu rządowego wspomagającego zakup mieszkań dla młodych (Rodzina na Swoim w 2012 roku stanowiła 28% wartości udzielonych kredytów), zaciągnięto kredyty mieszkaniowe na kwotę o ponad 8% niższą niż w 2012 r Sektor budowlany W 2013 r. gwałtownie spadła (do 326) liczba wydanych pozwoleń na budowę. W porównaniu z rokiem 2012 był to spadek o około 65,4% i dotyczył wyłącznie mieszkań na sprzedaż lub wynajem - pozwolenia indywidualne utrzymały się na tym samym poziomie. O 41,4% zmalała też liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto. Wzrosła natomiast, zgodnie z oczekiwaniem, liczba mieszkań oddanych do użytkowania z 452 w roku 2012 do 697 w roku Jest to wynikiem dużej liczby pozwoleń wydanych w 2011 r. i przesunięcia czasowego w liczbie oddawanych do użytku mieszkań w związku z czasochłonnością procesu inwestycyjnego. Na zielonogórskim rynku budowlanym zauważa się zupełny brak aktywności w obszarze mieszkań społecznych czynszowych, komunalnych oraz spółdzielczych Sytuacja na rynku mieszkaniowym: Pierwotny rynek mieszkaniowy Przy braku wparcia rządowego w postaci zakończonego w 2012 roku programu Rodzina na Swoim, deweloperzy w pierwszych trzech kwartałach 2013 roku na obniżyli ceny mieszkań. Dopiero w IV kw r. średnia cena m kw. w ofercie wzrosła i wyniosła 3674 zł/m kw., natomiast średnia cena transakcyjna m kw zł. Prawdopodobnie była to pierwsza reakcja na nowy program Narodowy Bank Polski 281

228 Zielona Góra rządowy Mieszkanie dla Młodych, którego start zaplanowano na początek 2014 roku. Średnio w 2013 r. za metr kwadratowy nowego mieszkania nabywcy płacili zł/m kw. W analizowanym roku na rynku pierwotnym pojawiło się więcej mieszkań powyżej 80 m kw. Nastąpiło to kosztem mieszkań małych poniżej 40 m kw. Nadal największą popularnością wśród kupujących cieszyły się mieszkania 2- i 3-pokojowe, o powierzchni m kw. Limit programu MDM dla Zielonej Góry wynosił w I kw r zł/m kw. i został ustalony na poziomie wyższym niż średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym (3620 zł/m kw.) Wtóry rynek mieszkaniowy Zielonogórski wtórny rynek mieszkaniowy w 2013 r. był stabilny. Średnia cena ofertowa m kw. w IV kw.2013 r. wynosiła 3447 zł, natomiast średnia cena transakcyjna m kw zł. W 2013 r. największym zainteresowaniem cieszyły się mieszkania o powierzchni m kw. oraz poniżej 40 m kw. Zarówno w przypadku cen ofertowych jak i transakcyjnych, najwyższe wartości osiągały mieszkania własnościowe o wysokim standardzie, wybudowane po 2002 r. w technologii tradycyjnej udoskonalonej oraz ulokowane w budynkach do 5 kondygnacji. Za takie mieszkania sprzedający żądali przeciętnie zł/m kw. a kupujący byli skłonni zapłacić ok zł/m kw. Najtaniej wyceniano mieszkania spółdzielcze własnościowe z lat o niskim standardzie, wybudowane w technologii prefabrykowanej oraz usytuowane w wysokich budynkach (powyżej 6 kondygnacji). ofertowa takiego mieszkania to średnio zł/m kw., natomiast transakcyjna zł/m kw. Na przyszłą sytuację na zielonogórskim rynku nieruchomości wpłynie kilka czynników. Pozytywne to: nowy program rządowy Mieszkanie dla Młodych oraz bardzo zaawansowane prace mające na celu połączenie gminy miejskiej Zielona Góra z gminą wiejską (wzrost liczby ludności), zaś negatywne: zaostrzenie polityki kredytowej przez banki (nowa rekomendacja S) i bardzo mała liczba pozwoleń na budowę wydanych w 2013 r. Natomiast nieustające starania Miasta o przyciągnięcie inwestorów do Zielonej Góry (Lubuski Park Przemysłowo-Technologiczny, Strefa Aktywności Gospodarczej) mogą w najbliższych latach wpłynąć korzystnie na zmiany zachodzące na tym rynku. 282 Narodowy Bank Polski

229 tys. osób na 1000 ludności Zielona Góra Podstawowe dane mieszkaniowe w Zielonej Górze Tabela Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Zielonej Górze Wyszczególnienie Zasób mieszkaniowy - mieszkania ogółem mieszkania na 1000 ludności Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. m kw.) przeciętna (m kw.) 59,4 60,7 60,9 61,2 61,5 64,1 64,2 64,4 64,5 -na osobę (m kw.) 21,5 23,2 23,7 24,2 24,6 25,7 26,0 26,4 26,9 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,4 3,5 3,5 3,5 3,5 3,6 3,6 3,6 3,6 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,8 2,6 2,6 2,5 2,5 2,5 2,5 2,4 2,4 L. gospodarstw domowych wg NSP L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie wg NSP 1,08 1,02 Źródło: Urząd Statystyczny w Zielonej Górze; dane dla lat dostępne w raporcie z 2011 r. rok 2013 szacunek O/O w Zielonej Górze Czynniki demograficzne w Zielonej Górze Tabela Czynniki demograficzne w Zielonej Górze Wg stanu na koniec: Liczba ludności Przyrost naturalny Saldo migracji Zmiany l. ludności w liczbach bezwzględnych Źródło: Urząd Statystyczny w Zielonej Górze. Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1000 ludności Małżeństw a ,8 1,9 4, ,4 0,9 4, ,0-2,2 4, ,5-0,6 5, ,3-0,5 5, ,4-2,8 6, ,6-0,7 7, ,9 0,2 6, ,4 1,2 6, ,9 1,2 5, ,1-0,3 5, ,4 0,7 4,6 Wykres Liczba ludności oraz jej prognoza dla Zielonej Góry Wykres Relacje demograficzne w Zielonej Górze 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0-2,0-4,0 Przyrost naturalny Saldo migracji Małżeństwa Źródło: Urząd Statystyczny w Zielonej Górze. Źródło: Urząd Statystyczny w Zielonej Górze. Narodowy Bank Polski 283

230 stopa bezrobocia (%) udział ludności do 34 r.ż. (%) zł / miesiąc Zielona Góra Tabela Gospodarstwa domowe w Zielonej Górze Gospodarstwa domowe i ludność Gospodarstwa domowe (liczba) Udział (w %) NSP 2002 NSP 2011 NSP 2002 NSP 2011 OGÓŁEM w tym z 1 osobą % 28% w tym z 2 osobami % 31% w tym z 3 osobami % 22% w tym z 4 osobami % 14% w tym z 5 i więcej osobami % 5% Ludność w gospodarstwach Przeciętna l. osób w gospodarstwie 2,48 2,39 Źródło: Urząd Statystyczny w Zielonej Górze. Tabela Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i nieprodukcyjnym w Zielonej Górze Udział ludności (w %) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym ,5 18,8 14, ,5 17,1 15, ,5 16,5 18, ,2 16,1 18, ,3 16,2 19, ,0 16,5 20,4 Źródło: Urząd Statystyczny w Zielonej Górze Czynniki ekonomiczne w Zielonej Górze Wykres Stopa bezrobocia oraz udział lud. do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Zielonej Górze (w %) Zielona Góra Polska udział ludności do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej Źródło: Urząd Statystyczny w Zielonej Górze. Wykres Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Zielonej Górze Zielona Góra Polska Źródło: Urząd Statystyczny w Zielonej Górze. 284 Narodowy Bank Polski

231 IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV m kw. mln zł II II II II II IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 m kw. krotność przec.mies.wynagr. Zielona Góra Wykres Dostępność mieszkania (m kw.) za przeciętne wynagrodzenie w Zielonej Górze 1,30 1,20 Wykres Dostępność kredytu złotowego przy przeciętnym wynagrodzeniu w Zielonej Górze ,10 1,00 0,90 0,80 0,70 0, rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Zielonej Górze. Wykres Kredytowa dostępność mieszkania przy kredycie złotowym w Zielonej Górze rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Zielonej Górze. Wykres Nowo zawarte umowy kredytowe Źródło: NBP, US w Zielonej Górze. Źródło: NBP na podst. BIK Budownictwo mieszkaniowe w Zielonej Górze Tabela Budownictwo mieszkaniowe w Zielonej Górze Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: indyw idualne na sprzedaż lub wynajem bd. bd. bd. bd. bd. bd. bd Mieszkania, których budowę rozpoczęto Ogółem, w tym: indyw idualne bd. bd. bd. bd na sprzedaż lub wynajem bd. bd. bd. bd. bd. bd. bd Mieszkania oddane do użytkowania Ogółem, w tym: indyw idualne spółdzielcze na sprzedaż lub wynajem społeczne czynszowe komunalne Źródło: Urząd Statystyczny w Zielonej Górze. Narodowy Bank Polski 285

232 II II II II II IV 2005 II 2006 IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 liczba dni Tysiące Zielona Góra Tabela Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Zielonej Górze Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem ogółem pow. użytk. (tys. m kw.) 35,3 76,4 44,5 60,9 40,6 44,4 60,6 49,8 54,3 43,1 37,6 50,7 - na 1000 ludności 3,8 7,4 3,4 6,6 4,1 4,2 6,5 5,5 5,6 4,7 3,8 5,9 - na 1000 zaw. małżeństw Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem na 1000 ludności 0,8-2,9 1,2-1,6 1,6 2,3 0,6 0,7 0,4 0,3 1,2-1,2 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 78,7 87,2 111,3 77,7 84,7 90,7 79,9 77,2 81,7 77,4 83,2 72,7 Liczba izb oddanych Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 4,1 3,6 4,6 3,9 4,0 3,9 3,5 3,6 3,7 3,5 3,6 3,2 Przec. pow. izby (m kw.) 19,1 24,2 24,1 19,8 20,9 23,2 22,8 21,4 22,4 22,0 23,1 22,5 Źródło: Urząd Statystyczny w Zielonej Górze Informacje o rynku mieszkaniowym w Zielonej Górze Tabela Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Zielonej Górze L.p. Wyszczególnienie Dew eloperzy Biura pośredników bd. 3 Kancelarie notarialne Biura rzeczoznaw ców majątkow ych Spółdzielnie mieszkaniow e Wspólnoty mieszkaniow e bd. bd. bd. bd. bd. Źródło: szacunki NBP O/O w Zielonej Górze. Tabela Transakcje na rynku mieszkaniowym w Zielonej Górze Liczba umów bd. Wartość w mln zł 94,56 106,48 156,42 132,28 168,28 bd. Źródło: Urząd Statystyczny w Zielonej Górze. Wykres Wskaźnik produkcji mieszkań 1,4 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0-0,2-0,4-0,6 Wykres Średni czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym w Zielonej Górze wskaźnik pozwolenia na budowę mieszkań Źródło: Urząd Statystyczny w Zielonej Górze. Źródło: badanie NBP O/O w Zielonej Górze. 286 Narodowy Bank Polski

233 Zielona Góra Ceny na rynku mieszkaniowym w Zielonej Górze (wg bazy NBP) Tabela Poziom średniej ceny m kw. mieszkania w Zielonej Górze Notow anie ofertow a trans. ofertow a trans. hedon. (trans.) IV I IV I II IV I IV I II IV I II IV I II IV I II IV Źródło: badanie NBP O/O w Zielonej Górze. Tabela Dynamika zmian średniej ceny m kw. mieszkania w Zielonej Górze Notow anie Rynek pierw otny Rynek pierwotny ofert. trans. Dynamika kw./kw. ofert. Źródło: badanie NBP O/O w Zielonej Górze. Rynek w tórny Rynek wtórny trans. hedon. (trans.) Rynek pierwotny ofert. trans. Dynamika r/r ofert. Rynek wtórny trans. hedon. (trans.) IV ,2 110,8 111,6 121,5 100, ,1 90,3 125,6 95,1 94, I 144,6 130,3 106,9 138,1 112, ,3 123,2 111,4 111,4 98,2 152,8 160,7 166,9 177,7 105,3 IV ,2 95,2 96,5 93,9 95,2 138,2 138,1 144,3 137,3 99,9 100,0 107,5 99,3 106,8 108,0 138,1 164,3 114,1 154,2 113,9 I 100,5 93,5 102,1 96,1 96,5 96,0 117,9 109,1 107,3 97,3 II 100,7 101,3 100,4 94,8 97,1 95,4 96,9 98,3 91,3 96,2 IV ,0 96,9 99,5 98,9 103,1 98,1 98,6 101,3 96,1 104,2 91,9 96,7 98,4 99,1 97,0 90,2 88,8 100,4 89,2 93,6 I 99,0 92,3 98,1 95,4 107,7 88,8 87,6 96,4 88,6 104,5 100,9 104,0 99,5 98,9 97,2 89,0 89,9 95,5 92,5 104,7 IV ,9 98,8 99,5 104,9 103,4 90,7 91,7 95,5 98,1 105,0 100,7 101,5 102,1 96,0 98,6 99,4 96,3 99,2 95,1 106,7 I 100,8 100,8 97,9 104,6 96,3 101,3 105,1 99,0 104,2 95,4 II 101,2 100,7 101,7 97,1 99,5 101,6 101,8 101,2 102,3 97,6 IV ,2 102,8 103,5 104,7 100,0 104,1 105,9 105,3 102,1 94,5 99,6 99,7 102,1 100,5 97,3 103,0 104,0 105,2 106,9 93,2 I 99,6 100,5 98,4 101,8 104,3 101,7 103,8 105,7 104,0 101,0 II 103,1 100,2 99,7 95,3 100,3 103,6 103,3 103,6 102,0 101,8 IV ,2 101,8 101,3 100,3 98,0 102,5 102,3 101,4 97,7 99,8 99,8 100,1 100,4 99,5 97,0 102,6 102,7 99,7 96,8 99,4 I 99,4 96,1 101,4 104,0 102,2 102,5 98,1 102,8 98,9 97,4 II 100,3 102,0 96,4 99,9 108,3 99,7 99,8 99,5 103,7 105,1 IV ,6 100,5 100,3 93,5 88,9 97,1 98,5 98,6 96,8 95,3 99,5 99,0 100,8 96,3 99,5 96,8 97,5 99,0 93,6 97,8 I 99,4 99,1 98,6 115,6 104,8 96,8 100,6 96,2 104,0 100,3 II 100,0 99,5 100,9 87,4 92,4 96,5 98,2 100,7 90,9 85,6 IV ,7 100,5 98,0 108,5 107,8 100,6 98,2 98,4 105,5 103,8 100,5 99,9 100,8 95,3 100,8 101,6 99,0 98,3 104,4 105,1 Narodowy Bank Polski 287

234 II II II II II II II II II II Zielona Góra Tabela Poziom średniej ceny najmu m kw. mieszkania w Zielonej Górze Rynek w tórny Notow anie ofert bd. trans bd. średnia 21,1 16,5 18,8 IV ,2 20,9 19,6 15,2 bd. 15,2 I 15,2 bd. 15,2 bd. bd. bd. IV 2007 bd. 16,8 16,8 21,8 17,8 19,8 I 22,8 18,7 20,7 II 19,6 18,7 19,2 IV ,0 19,8 19,9 17,6 20,6 19,1 I 16,9 24,1 20,5 19,3 17,7 18,5 IV ,8 28,1 27,4 22,0 bd. 22,0 I 21,8 21,5 21,7 II 23,5 20,1 21,8 IV ,8 20,1 23,9 22,0 29,1 25,5 I 19,6 19,1 19,3 II 21,7 17,3 19,5 IV ,9 27,0 24,5 21,5 18,4 19,9 I 18,8 13,6 16,2 II 21,8 bd. 21,8 IV ,7 bd. 20,7 20,7 15,6 18,2 I 20,9 21,6 21,3 II 18,7 bd. 18,7 IV ,7 bd. 19,7 19,8 bd. 19,8 Źródło: badanie NBP O/O w Zielonej Górze Ceny mieszkań i ich cechy Rynek pierwotny w Zielonej Górze Wykres Ceny ofertowe na RP Wykres Ceny transakcyjne na RP minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Zielonej Górze. minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Zielonej Górze. 288 Narodowy Bank Polski

235 II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Zielona Góra Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RP, oferty Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RP, transakcje <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Zielonej Górze. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RP, oferty <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Zielonej Górze. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RP, transakcje pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Zielonej Górze. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Zielonej Górze. Wykres Relacja podaży i popytu na mieszkania o powierzchni mniejszej, równej 50 m kw. oraz powyżej 50 m kw. na RP <=50 m kw. >50 m kw. Źródło: badanie NBP O/O w Zielonej Górze. Narodowy Bank Polski 289

236 zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 zasób w 2002 r. IV 2006 I IV 2007 I IV 2008 I IV 2009 I IV 2010 I IV 2011 I IV 2012 I IV 2013 II II II II II II II II II II Zielona Góra Rynek wtórny w Zielonej Górze Wykres Ceny mieszkań na RW oferty Wykres Ceny mieszkań na RW transakcje minimalna maksymalna średnia mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Zielonej Górze. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RW - oferty minimalna maksymalna średnia hedoniczna mediana limit RnS Źródło: badanie NBP O/O w Zielonej Górze. Wykres Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RW - transakcje <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Zielonej Górze. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RW - oferty <=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Zielonej Górze. Wykres Struktura mieszkań wg liczby pokoi RW - transakcje pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Zielonej Górze. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Zielonej Górze. 290 Narodowy Bank Polski