Monitoring Branżowy. Analizy Sektorowe. Ceny na rynku nieruchomości mieszkaniowych 1Q

Transkrypt

1 Analizy Sektorowe 16 czerwca 215 Ceny na rynku nieruchomości mieszkaniowych 1Q Stabilizacja cen na rynku mieszkaniowym w 1q 15 w porównaniu z dwoma poprzednimi kwartałami. Niewielkie, naturalne wahania cen ofertowych (baza PONT info) w największych miastach; obserwowane w kilku miastach niewielkie spadki cen transakcyjnych (CBN PKO BP) prawdopodobnie wynikają ze wzrostu udziału tańszych lokali w transakcjach. Indeks hedoniczny NBP sygnalizuje stabilną sytuację na rynku wtórnym w okresie ostatnich dwóch kwartałów. W porównaniu z sytuacją sprzed dwóch lat ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań w większości miast były wyższe. Dobre wyniki sprzedaży w 1q15 wg monitoringu REAS - w 6 aglomeracjach na rynku pierwotnym liczba transakcji w ostatnich 4. kwartałach była o 1/5 wyższa niż w rekordowych latach 27 i 213. Wskaźnik komercjalizacji sygnalizuje zrównoważony rynek. Wg ZBP w 1q15 wartość nowoudzielonych kredytów mieszkaniowych wyniosła 8,97 mld zł (-2% kw./kw.; +1,4% r/r). Kredyty o średniej wartości LTV powyżej 8% stanowiły 49,6% ogółu udzielonych; kredyty walutowe to 46,9% zadłużenia ogółem (wg stanu na ). Program MdM umiarkowanie wspiera popyt na mieszkania, od początku 215 r. do 1.6 udzielono kredyty na kwotę 1,6 mld zł, średnia cena 1 m kw. kredytowanego lokalu wynosiła 4,4 tys. zł; w Sejmie trwają prace legislacyjne nad nowelizacją programu, w czerwcu posłowie wprowadzili rozszerzenie MdM o rynek wtórny. Wg szacunków NBP w 1q15 zakupy gotówkowe to 65% zakupów na rynku pierwotnym w 7 największych miastach (61% w 4q14; 55% w 3q14). Spadek liczby mieszkań oddanych do użytku w 1q15 [(-1,6%) r/r vs. +,4% r/r w 4q14] wynika z cyklu budowy (echo mniejszej liczby rozpoczętych projektów w okresie 1q12-2q13) i nie ma wpływu na sytuację rynkową, określaną przez bieżące kontrakty. Wzrost liczby rozpoczynanych mieszkań wyhamował, w przypadku mieszkań deweloperskich był wolniejszy (8% r/r i 27% r/r w 4q14); nadal rosła liczba pozwoleń na budowę (13% r/r i 8% r/r w 4q14). W perspektywie 2-3 kwartałów możliwe jest wzmocnienie tendencji wzrostowych cen mieszkań, wzrostowi popytu sprzyjają niskie stopy procentowe, rosnące dochody gospodarstw domowych i zakupy gotówkowe mieszkań o charakterze inwestycyjnym, także wzrost limitów MdM w kilku regionach może wzmocnić popyt. Nie można jednak wykluczyć stabilizacji cen z uwagi na rosnącą podaż nowych projektów na rynku pierwotnym, jak i ofertę z rynku wtórnego kwalifikującą się do MdM. W perspektywie najbliższych dwóch lat oczekiwana wzrostowa tendencja cen mieszkań. Ryzyko spadku cen na rynku nieruchomości o więcej niż 3% w ciągu najbliższych dwóch lat (próg w scenariuszach stress-testowych stosowany w praktyce nadzorczej) wynosi ok. 1%. Taki scenariusz byłby możliwy w sytuacji gwałtownego umocnienia CHF względem złotego, czy większych wzrostów stóp procentowych; innym ważnym elementem katastroficznego scenariusza byłby gwałtowny wzrost bezrobocia (przekładający się na masowe problemy z obsługą kredytów mieszkaniowych). Synteza Departament Analiz Ekonomicznych Zespół Analiz Sektorowych Agnieszka Grabowiecka-Łaszek (22) Zespół Analiz Makroekonomicznych (uwarunkowania makro) (22) Zmiana (%) cen mieszkań na rynku wtórnym 1q15 vs. poprzednie 2 kwartały średnia 7 miast *Trójmiasto w przypadku cen transakcyjnych Zmiana ceny m kw. mieszkania w największych miastach (dane NBP) Gdańsk* Katowice * lista miast por. str rw transakcyjne (CBN) 3q 7=1 rw ofertowe (PONT) indeks ceny metra kw. (7 miast*) indeks hedoniczny NBP ceny metra kw. (7 miast*) 1q8 1q9 1q1 1q11 1q12 1q13 1q14 1q 15 1 Przedmiotem kwartalnego raportu jest analiza zmian cen mieszkań w okresie ostatnich 2. kwartałów i 2. lat oraz przewidywania trendów w perspektywie średniookresowej na największych rynkach. Analiza jakościowa podejmuje kwestie ryzyka spadku cen. 1

2 1. Uwarunkowania makroekonomiczne Od połowy 213 r. utrzymuje się ożywienie polskiej gospodarki, mimo istotnych wahań koniunktury w otoczeniu zewnętrznym. Wzrost PKB w 1q15 wyniósł 3,6% r/r przy silnym wzroście sprzedaży krajowej (popyt krajowy bez zapasów, 4,1% r/r), wzrost konsumpcji utrzymał się powyżej 3,% r/r, a inwestycji przyspieszył do 11,4%. W kierunku utrzymania wysokiego wzrostu popytu krajowego w kolejnych kwartałach działać będą: (1) spadek cen ropy naftowej, uwalniający w bilansach gospodarstw domowych i firm ok. 2 mld zł dodatkowej siły nabywczej, (2) poluzowanie polityki fiskalnej: obok rozpoczynających się inwestycji infrastrukturalnych z nowej perspektywy finansowej UE, najprawdopodobniej wzrosną też wydatki bieżące, (3) dwukrotna obniżka stóp procentowych (w październiku 214 r. i marcu 215 r., łącznie o 1/15 pb). W kierunku niższego wzrostu oddziaływać będą: (1) przekształcający się w głęboką recesję kryzys rosyjsko-ukraiński, (2) aprecjacja CHF. Przewidujemy, że wzrost gospodarczy w 215 r. przyspieszy do 3,8% z 3,4% w 214 r. Największym ryzykiem dla dalszej poprawy wzrostu PKB pozostaje sytuacja w otoczeniu zewnętrznym, tj. ewentualne problemy z ożywieniem gospodarczym w strefie euro i skutki konfliktu na Ukrainie (w tym głęboka recesja w Rosji). Relatywnie silny wzrost gospodarczy przekłada się na kontynuację poprawy sytuacji na rynku pracy. W 1q15 zanotowano stabilny wzrost zatrudnienia, niższy od sezonowego wzrost bezrobocia i dalszy wzrost realnych dochodów ludności. W 1q15 tempo wzrostu kredytów mieszkaniowych dla osób prywatnych (po skorygowaniu o wpływ kursu walutowego) było stabilne, na poziomie 5,8% r/r, takim samym jak w 4q14. W 215 r. oczekiwane jest przyspieszenie tempa wzrostu akcji kredytowej do ok. 7,5% r/r. Roczny przyrost wolumenu kredytów mieszkaniowych skorygowanych o kurs walutowy osiągnie w 215 r. ok. 19 mld zł wobec 17 mld zł w 214 r. dzięki stopniowemu ożywieniu popytu w warunkach niskich stóp procentowych i poprawy sytuacji na rynku pracy. Po redukcji stóp procentowych o 5 pb w marcu 214 r., RPP zadeklarowała zakończenie cyklu łagodzenia polityki pieniężnej. W ostatnich miesiącach prawdopodobieństwo dalszego luzowania stóp uległo znacznej redukcji za sprawą wyraźnego wzrostu inflacji (prognozujemy, że po osiągnięciu w lutym dna na poziomie -1,6% r/r w połowie roku wyniesie ona około -,5% r/r, a w grudniu,5% r/r), nieoczekiwanie wysokiego wzrostu PKB (3,6% r/r w 1q15) i osłabienia PLN. Pierwsze podwyżki stóp procentowych oczekiwane dopiero w II poł. 216 r. Potencjalnie pozytywny dla złotego wpływ ekspansji ilościowej EBC na złotego będzie ograniczany przez oddziaływanie takich czynników jak: spowolnienie gospodarki chińskiej i innych rynków wschodzących, oczekiwania luźnej polityki monetarnej w Polsce oraz podwyżki stóp w USA. W efekcie kurs EURPLN powinien do końca 215 r. wahać się w przedziale 4,5 4,25, a kurs CHFPLN w przedziale 3,85 4,5. Zachowanie kursu CHFPLN będzie wypadkową zmian EURPLN i EURCHF. Ten ostatni powinien stabilizować się w przedziale 1,5-1,8 wobec ekspansji ilościowej EBC (osłabiającej EUR wobec CHF) oraz interwencji SNB (hamujących aprecjację CHF). Kontynuacja ożywienia gospodarki w 1q15 dzięki kombinacji silnej sprzedaży krajowej oraz eksportu Kontynuacja pozytywnych trendów na krajowym rynku pracy W 215 r. oczekiwane przyspieszenie tempa wzrostu akcji kredytowej do ok. 7,5% r/r wobec ok. 6% r/r w 214 r. Oczekujemy, że stopy pozostaną niezmienione do drugiej połowy 216 r. Umiarkowana deprecjacja złotego wobec euro oraz względnie stabilne notowania złotego wobec franka w perspektywie do końca 215 r. 2

3 2. Tendencje zmian cen i ich uwarunkowania po stronie popytu i podaży w okresie 4q 14-1q 15 oraz w ostatnich dwóch latach Ceny ofertowe mieszkań w 7 największych miastach na rynku pierwotnym i wtórnym na koniec 1q15 w porównaniu z dwoma poprzednimi kwartałami nie zmieniły się znacząco, na rynku pierwotnym jedynie w przypadku ia i Katowic wystąpił większy wzrost cen ofertowych (odpowiednio +5% i +12%); na rynku wtórnym wzrost (+5%) wystąpił w Warszawie. W odniesieniu do sytuacji sprzed dwóch lat poziom cen ofertowych z bazy PONT w większości analizowanych miast był wyższy, spadek wystąpił jedynie na rynku pierwotnym we iu (-12%; por. Wykresy 1-6 oraz Aneks statystyczny, Tabela1). Ceny ofertowe domów na rynku wtórnym na koniec 1q15 wzrosły wobec poprzednich dwóch kwartałów w Warszawie (+11%), w pozostałych miastach nie zmieniły się znacząco. W perspektywie ostatnich dwóch lat spadek cen ofertowych m kw. domu wystąpił w Łodzi (-5%), w Krakowie obserwowano wzrost (+8%), w pozostałych miastach zmiany były niewielkie (por. Wykres 7 i Aneks statystyczny, Tabela 1). Ocena zmian cen domów wymaga uwzględnienia niejednorodności tych obiektów, a także dużej zmienności liczby notowań w bazie dla poszczególnych miast w kolejnych kwartałach (w obecnej aktualizacji mała liczba notowań dla Gdańska i Katowic może ograniczać reprezentatywność danych). Analiza zmian cen transakcyjnych mieszkań (baza CBN PKO BP) w 7 największych miastach w okresie poprzednich dwóch kwartałów (por. Wykresy 1-2) sygnalizuje spadek cen na rynku pierwotnym w Krakowie (-8%; spadek związany prawdopodobnie ze wzrostem udziału tańszych mieszkań w transakcjach ogółem), Poznaniu (-3%) i iu (-3%), niewielkie wzrosty (+3%) w Łodzi i Katowicach; w przypadku rynku wtórnego notowano spadek w Łodzi (-4%) i Gdańsku (-3%), przy niewielkim (+4%) wzroście w Poznaniu i Katowicach. W pozostałych analizowanych miastach zmiany cen nie przekraczały +/-3%. W 1q15 indeks hedoniczny (publikowany przez NBP 2 ) dla zbiorowości 7 największych miast (,,,,, Gdańsk, Gdynia) wskazuje na stabilną sytuację w okresie ostatnich dwóch kwartałów na rynku wtórnym (por. Wykresy 8-1); w przypadku 1 miast (pozostałe miasta wojewódzkie - stolice województw) widoczny niewielki spadek. Indeks hedoniczny odzwierciedla "czystą" zmianę cen mieszkań, tj. wynikającą z innych czynników niż różnice w jakości mieszkań. Przedmiotem analizy jest cena wystandaryzowanego mieszkania, co pozwala uwzględnić zmiany jakości mieszkań próby badawczej w każdym z kwartałów i odróżnia indeks hedoniczny od dynamiki średniej ceny czy mediany, które reagują silnie na zmianę, np. wzrost lub spadek udziału droższych mieszkań w badanej próbie. Analiza zmian cen transakcyjnych w 1q15 w oparciu o bazę cen NBP generalnie wykazuje stabilny poziom cen wobec sytuacji sprzed 2 kwartałów. W przypadku 7 największych miast w 1q14 średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym nie zmieniła się wobec poprzednich dwóch kwartałów (niewielki wzrost odnotowano Stabilizacja cen na rynku mieszkaniowym w 1q 15 w porównaniu z 2. poprzednimi kwartałami; w porównaniu z sytuacją sprzed 2 lat wyższy poziom cen ofertowych w większości miast Ceny ofertowe domów bez zmian w 1q15 wobec poprzednich dwóch kwartałów Wg notowań CBN PKO BP niewielkie spadki cen transakcyjnych mieszkań (efekt wzrostu udziału tańszych mieszkań w transakcjach ogółem) Stabilna sytuacja na rynku wtórnym w okresie ostatnich dwóch kwartałów (indeks hedoniczny NBP) Stabilny poziom cen transakcyjnych w 1q15 (baza NBP) 2 3

4 Wyk.1 Zmiana (%) cen mieszkań na rynku pierwotnym 1q 15 wobec poprzednich dwóch kwartałów średnia 7 miast Gdańsk* Katowice rp transakcyjne (CBN) rp ofertowe (PONT) Wyk.3 Zmiana cen ofertowych (PONT) mieszkań wobec 1q 13 na rynku pierwotnym Wyk.2 Zmiana (%) cen mieszkań na rynku wtórnym 1q 15 wobec poprzednich dwóch kwartałów średnia 7 miast Gdańsk* Katowice rw transakcyjne (CBN) rw ofertowe (PONT) Wyk.4 Zmiana cen ofertowych (PONT) mieszkań wobec 1q 13 na rynku wtórnym % 1q 13 3q 13 1q 14 3q 14 4q 14 1q % 1q 13 3q 13 1q 14 3q 14 4q 14 1q 15 Gdańsk Katowice średnia 7 miast Gdańsk Katowice średnia 7 miast Wyk.5 Zmiana cen transakcyjnych (CBN) mieszkań wobec 1q 13 na rynku pierwotnym Wyk.6 Zmiana cen transakcyjnych (CBN) mieszkań wobec 1q 13 na rynku wtórnym 15 1 % % q 13 3q 13 1q 14 3q 14 4q 14 1q 15 Trójmiasto średnia 7 miast -1 1q 13 3q 13 1q 14 3q 14 4q 14 1q 15 Trójmiasto Katowice średnia 7 miast 4

5 Wyk.7 Zmiana cen ofertowych (PONT) domów wobec 1q 13 na rynku wtórnym % %, r/r 1q 13 3q 13 1q 14 3q 14 1q15 Gdańsk Katowice średnia 7 miast Wyk.9 Zmiany r/r ceny m kw. mieszkania w największych miastach (dane NBP) Wyk.8 Zmiana indeksu hedonicznego NBP ceny metra kw. mieszkania wobec poprzednich 2. kwartałów w największych miastach 4 2 1q13 3q13 1q14 3q14 1q15 7 największych miast (,,,,, Gdańsk Gdynia) 6 największych miast (bez Warszawy) 1 miast (Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra) Wyk.1 Zmiana ceny m kw. mieszkania w największych miastach (dane NBP); 3q 27= q 7=1 indeks ceny metra kw. (7 miast*) indeks hedoniczny NBP ceny metra kw. (7 miast*) q8 1q9 3q9 1q1 3q1 1q11 3q11 1q12 3q12 1q13 3q13 1q14 3q14 1q 15 indeks ceny metra kw. (7 miast*) q8 1q9 1q1 1q11 1q12 1q13 1q14 1q 15 indeks hedoniczny NBP ceny metra kw. (7 miast*) *lista miast por. Wyk. 8 jedynie w Poznaniu (+4%); w przypadku rynku wtórnego ceny na rynku 7 miast nie zmieniły się (wyraźniejszy wzrost w Gdańsku +8% i Krakowie +4%; w Warszawie w 1q 15 zmalały wobec poprzednich dwóch kwartałów o 4%). Rozpiętość ceny transakcyjnej i ofertowej na rynku pierwotnym w największych miastach w ostatnich 2 kwartałach nie zmieniła się znacząco cena transakcyjna była o ok. 5-7% niższa od ceny ofertowej. Na tle ostatnich lat taka rozpiętość sugeruje stabilną sytuację kupujący ma wybór na rynku i jest skłonny poszukiwać lepszej oferty, relatywnie niewielka jeszcze presja nowej podaży nie zmusza sprzedawcy do szybkiego finalizowania transakcji (jak np. w połowie 29 czy na przełomie 212/213; por. Wykres 11). Na rynku wtórnym cena transakcyjna generalnie bardziej odbiega od ofertowej (o 1%-15%), co wiąże się z naturalnie większym zróżnicowania oferty na tym rynku; w ostatnich 2 kwartałach w największych miastach sytuacja była stabilna, jedynie w przypadku Warszawy w Rozpiętość ceny transakcyjnej i ofertowej w największych miastach w ostatnich 2 kwartałach nie zmieniła się znacząco 5

6 gru 12 mar 13 cze 13 wrz 13 gru 13 mar 14 cze 14 wrz 14 gru 14 mar 15 1q8 3q8 1q9 3q9 1q1 3q1 1q11 3q11 1q12 3q12 1q13 3q13 1q14 3q14 1q15 1q8 3q8 1q9 3q9 1q1 3q1 1q11 3q11 1q12 3q12 1q13 3q13 1q14 3q14 1q15 Monitoring Branżowy Wyk.11 Cena transakcyjna vs. ofertowa na rynku pierwotnym w największych miastach* w okresie 1q8-1q15 Wyk.12 Cena transakcyjna vs. ofertowa na rynku wtórnym w największych miastach* w okresie 1q8-1q miast bez Warszawy 1 miast 6 miast bez Warszawy 1 miast *lista miast por. Wyk 8 źródło: obliczenia własne na podstawie bazy cen NBP 1q15 rozpiętość między ceną ofertową i transakcyjną powiększyła się, co może oznaczać presję na ceny przy rosnącej podaży mieszkań. O poziomie cen mieszkań w 1q15 decydowała większa podaż mieszkań (przy rosnącej liczbie rozpoczynanych projektów) i ożywienie popytu, wspierane przez niskie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych, program MdM oraz zakupy gotówkowe mieszkań, przy rosnących dochodach gospodarstw domowych. Od strony popytowej oddziaływały następujące czynniki: Niskie stopy procentowe wspierają popyt mieszkaniowy niskie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych w sytuacji niskich stóp procentowych NBP i marż korzystne dla popytu na kredyty mieszkaniowe (wg szacunków AMRON dla kredytu 3 tys. zł z na 25 lat o LTV 75%: 5,24% w marcu 215 vs. 5,68% w grudniu 214); Wyk.13 Kwartalna sprzedaż kredytów mieszkaniowych (ZBP; AMRON) w okresie 1q11 1q mld zł Wyk.14 Średnie oprocentowanie i marża kredytu hipotecznego* w okresie grudzień 212 marzec 215 7, 6, 5, 4, 6,42 średnie oprocentowanie średnia marża 4, , 2, 1,57 3,48 1,81 1,76 1q11 1q12 1q13 1q14 1q15 1, wartość nowych umów w kwartale (L) liczba nowych umów (P) źródło: AMRON na podstawie ofert banków; * kredyt 3 tys. zł na 25 lat przy LTV 75% 6

7 Wyk.15 Wartość nowoudzielonych kredytów w największych miastach w okresie 1q13-1q15 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 1q13 3q13 1q14 3q14 1q15 źródło: ZBP-SARFiN, AMRON pozostałe miasta Szczecin Trójmiasto aglomeracja katowicka Wyk.16 Dofinansowanie z wniosków MdM zaakceptowanych w okresie 1q14-1q źródło: BGK mln zł 1q14 2q14 3q14 4q14 1q15 Wartość nowoudzielonych kredytów mieszkaniowych w 1q15 wg danych Związku Banków Polskich 3 wyniosła 8,97 mld zł, tj. o 2% mniej niż w poprzednim kwartale, jednocześnie o 1,4% więcej niż w 1q14. W 1q15 banki udzieliły 42,1 tys. nowych kredytów (-1,9% kw./kw/; +,5% r/r). Na koniec 1q15 banki ankietowane przez ZBP obsługiwały 1,915 mln umów (1,861 mln na koniec 214). W strukturze udzielania kredytów mieszkaniowych wg miast w 1q15 największy udział miała (35% wartości udzielonych kredytów), następnie aglomeracja katowicka (8%) i (5%). Takie proporcje utrzymywały się w okresie ostatnich dwóch lat, z wyraźnym wzmocnieniem udziału Warszawy (z 25% w 1q13 do 35% w 1q15; por. Wykres 15). W nowoudzielanych kredytach w 4q14 udział kredytów o średniej wartości LTV powyżej 8% wzrósł (49,6% wobec 48,9% w 4q14); jednocześnie był niższy niż rok temu (-7,1 pp r/r). Dominują kredyty o zapadalności powyżej 25 lat (65%; 64,6% ogółu udzielonych w 4q14). Kredyty złotowe stanowiły 97,9% nowoudzielonych ogółem (wobec 98,8% w 4q14), wśród kredytów walutowych w 1q15 wzrósł do 1,49% udział kredytów w euro, udział kredytów w CHF (,17%) i USD (,8%) nie zmienił się (od kredyty denominowane w walutach obcych są dostępne jedynie dla zarabiających w danej walucie). Na koniec marca 215 r. wg danych NBP zadłużenie z tytułu kredytów mieszkaniowych wyniosło 368,1 mld zł; udział kredytów walutowych w zadłużeniu ogółem wynosił 46,9%. program MdM (uruchomiony 1 stycznia 214) umiarkowanie wspiera popyt na kredyt mieszkaniowy. Wg danych BGK do 1 czerwca 215 r. udzielono 22,1 tys. kredytów na kwotę 4,1 mld zł, w tym 1,6 mld zł w 215 r. Większość umów (ok.98%) dotyczyła zakupu lokalu mieszkalnego; średnia powierzchnia użytkowa kredytowanego lokalu to 53,1 m kw. o przeciętnej wartości 233 tys. zł (czyli ok. 4,4 tys. zł za m kw.). Do 1 czerwca 215 r. BGK wypłacił 339 mln zł finansowego wsparcia (68% dotyczyło wsparcia na poziomie 1%, 32% na poziomie 15%, Wartość nowoudzielonych kredytów od kilku kwartałów kształtuje się na poziomie ok.9 mld zł (8,97 mld w 1q15 wobec 8,85 mld zł w 1q14) 48% kredytów ogółem udzielono w 1q15 w Warszawie, aglomeracji katowickiej i iu Kredyty walutowe stanowiły 47% zadłużenia ogółem z tytułu kredytów mieszkaniowych wg stanu na koniec marca 215 MdM umiarkowanie wspiera popyt na mieszkania; do udzielono 22,1 tys. kredytów na kwotę 4,1 mld zł; średnia cena 1 mkw. kredytowanego lokalu to 4,4 tys. zł 3 Bazy AMRON-SARFiN zasilane przez największe banki; dane reprezentatywne dla ok. 95% rynku kredytów dla klientów indywidualnych. 7

8 dodatkowe 5% dla rodzin wielodzietnych dotyczyło 14 wniosków); średnia dopłata wynosiła 22,8 tys. zł. Poziom wypłat wsparcia w 1q15 był zbliżony do poziomu z 4q14 (por.wykres 16). W 1q15 wysoki poziom limitów kwalifikujących mieszkanie do udziału w programie wzmacniał popyt na kredyt z MdM w szczególności na rynku pierwotnym w Łodzi, Poznaniu i Gdańsku, dodatkowo przy dostosowaniu oferty wielu deweloperów do wymogów programu; z kolei niski limit ceny m kw. nabywanego mieszkania w Krakowie, Warszawie i iu znacząco ograniczył możliwości skorzystania z programu w tych aglomeracjach. Obecnie umowę z BGK na udział w MdM ma podpisaną 14 banków. Łącznie za pośrednictwem tych banków do BGK złożono 24 tys. wniosków o dofinansowanie na kwotę 556 mln zł; 31 maja 215 r. kwota z wniosków nabywców lokali przekazanych do BGK do wypłaty w 215 r. wyniosła 271,2 mln zł i stanowiła 37,9% limitu (715 mln zł) na realizację programu w 215 r. z ustawy budżetowej. zakupy mieszkań finansowane gotówką, są to, obok zakupów o charakterze inwestycyjnym (motyw nabywania mieszkania dodatkowo wzmacniający się w niepewnych czasach), także zakupy na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych (w tym zakupy na rynku pierwotnym, po sprzedaży poprzedniego mieszkania na rynku wtórnym). Zakupom sprzyja niskie oprocentowanie lokat bankowych, a także korzyści wynajmu, pomimo ryzyk prawnych związanych z ochroną lokatora; wg szacunków NBP w 1q15 zakupy gotówkowe stanowiły 65% zakupów ogółem na rynku pierwotnym w 7 największych miastach (61% w 4q 14 i 55% w 3q14). zachowania konsumentów sygnały niewielkiego wzmocnienia pozycji sprzedawcy mieszkania; monitoring transakcji przez Metrohouse wskazuje, że w Warszawie średni upust od ceny wyjściowej na rynku wtórnym w marcu-kwietniu 215 r. kształtował się na poziomie ok.2,7%, w przypadku co 5. transakcji negocjacje kończyły się fiaskiem, ta sytuacja dotyczyła szczególnie najmniejszych mieszkań, gdzie margines obniżki był często symboliczny; natomiast w przypadku mieszkań powyżej 8 m kw. można było wynegocjować powyżej 5% ceny ofertowej. Średni czas sprzedaży na rynku wtórnym w Warszawie obniżył się w okresie marzeckwiecień do 86 dni (wobec 152 dni rok temu i 116 dni w styczniu-lutym 215). sytuacja demograficzna w 214 r. w porównaniu do 213 r. w największych miastach odnotowano dodatni przyrost naturalny lub wyhamowanie jego spadku; w przypadku salda migracji wzrosła/utrzymała się migracja do Gdańska, Krakowa, ia i Warszawy, pozostałe miasta notowały, z wyjątkiem Szczecina, mniejszy odpływ (por. Aneks statystyczny, Tabela 3). Tendencje 214 roku sugerują w krótkim okresie niewielkie wzmocnienie oddziaływania tych czynników na popyt mieszkaniowy w największych miastach. Przesłanki demograficzne utrzymują się w dłuższym okresie, przy czym zmienia się ich charakterystyka (por. Ramka 1). Do r. wykorzystane 37,9% z 715 mln zł na realizację MdM w 215 r. (zapisanych w ustawie budżetowej) Nadal duży udział zakupów mieszkań za gotówkę 65% w 1q15 Krótki czas sprzedaży na warszawskim rynku wtórnym w marcu-kwietniu 215 r. W krótkim okresie niewielkie wzmocnienie oddziaływania czynników demograficznych na popyt mieszkaniowy w kontekście dodatniego przyrostu naturalnego i salda migracji w większości największych miast 8

9 Ramka 1. Długookresowy trend poprawy ilościowych wskaźników sytuacji mieszkaniowej Analiza podstawowych danych dotyczących ludności i mieszkań w dłuższym okresie (porównanie danych spisów powszechnych z 22 i 211 oraz doszacowane dane dla 214 r.) wskazuje na długookresowy trend poprawy wskaźników ilościowych i zapowiada mniejszą presję na nowe budownictwo. W latach przy spadku liczby ludności i odczuwalnym wzroście liczby mieszkań poprawiło się nasycenie zasobem: w 214 r. na 1 osób przypadały 362 mieszkania (44 w miastach) wobec 357 w 211 r. oraz 328 w 22 r. W grupie 1 największych miast najwyższy poziom nasycenia mieszkaniami obecnie charakteryzuje Warszawę (516), (493). (464) i (462), nieco niższy, ale powyżej 4 mieszkań na 1 osób, występował w pozostałych 6 miastach. Nasycenie w największych miastach zbliżyło się do średniej unijnej. Pomimo oczekiwanego trendu powolnego spadku liczby ludności, jak i wyhamowywania wzrostu liczby gospodarstw domowych, w dłuższym okresie utrzymany rosnący popyt mieszkaniowy o podłożu demograficznym z uwagi na potrzeby mieszkaniowe osób trwale migrujących z mniejszych do większych ośrodków, a także potrzeby mieszkaniowe osób starszych przy postępującym starzeniu się społeczeństwa - od samodzielnych mieszkań przystosowanych do specyficznych potrzeb związanych z wiekiem do instytucjonalnych placówek dla osób wymagających stałej opieki 4. W tym kontekście można oczekiwać zmiany struktury popytu mieszkaniowego w szczególności wzrostu zapotrzebowania na mniejsze mieszkania z uwagi na wzrost udziału mniejszych gospodarstw domowych (gospodarstwa osób starszych przy wydłużającym się średnim wieku życia, gospodarstwa singli przy zmianach obyczajowych). Zmiana liczby ludności i mieszkań w okresie Katowice Lublin Bydgoszcz Szczecin Gdańsk Nasycenie mieszkaniami w 22 i 214 źródło: obliczenia własne na podstawie GUS Nasycenie mieszkaniami w wybranych stolicach UE (na podstawie Eurostat; dane spisów powszechnych z 211) Miasto Liczba mieszkań na 1 osób Miasto Liczba mieszkań na 1 osób Paryż 63 Zurich 494 Wiedeń 574 Rzym 485 Berlin Kopenhaga 533 Sztokholm 476 Budapeszt 524 UE Lizbona 521 Madryt 451 Oslo 517 Bratysława 45 Bruksela 511 Bukareszt 448 Helsinki 54 Wilno 438 Katowice Ryga 495 Dublin ludność 214/22 zasoby 214/22 Lublin Bydgoszcz Szczecin Gdańsk pkt. proc liczba mieszkań na 1 osób 4 por. także Perspektywy rozwoju budownictwa senioralnego, REAS, FRICS, październik 214 9

10 Wyk.17 Mieszkania oddawane do użytku i rozpoczynane (średnia ruchoma z lat ) tys. 5 1q1 1q11 1q12 1q13 1q14 1q15 źródło: GUS oddane bez deweloperów rozpoczęte bez deweloperów oddane deweloperskie rozpoczęte deweloperskie Wyk.18 Wskaźnik koniunktury produkcji deweloperskiej (mieszkania rozpoczęte minus oddane) i pozwolenia w kolejnych kwartałach lat tys. wsk. koniunktury deweloperów (mieszkania rozpoczęte minus oddane) pozwolenia dla deweloperów źródło: obliczenia własne na podstawie GUS Po stronie podażowej do najistotniejszych czynników kształtujących ceny należały: spadek liczby mieszkań oddanych do użytku ogółem: w 1q15 oddano 31,8 tys. mieszkań [(-1,6% r/r) vs. +,4% r/r w 4q14], jak i deweloperskich [1,4 tys. tj.(-13,9% r/r) vs. +5,7 r/r w 4q14]. Odnotowany spadek wynika z cyklu budowy jest echem mniejszej liczby rozpoczętych mieszkań w okresie 1q12 2q13, które obecnie są oddawane do użytku, przy przeciętnym okresie budowy 3-4 lat. Spadek nie ma wpływu na sytuację rynkową, określaną przez bieżące kontrakty. Mieszkania deweloperskie stanowiły 36% wybudowanych ogółem w 1q15 (46% w 4q14). W 1 największych miastach (tj. o liczbie ludności powyżej 3 tys.) w 1q15 łącznie oddano do użytku 7,4 tys. mieszkań wobec 1,4 tys. w 1q14. Liczba mieszkań oddanych do użytku spadła w 7 miastach, w tym znacznie w Poznaniu (-73% r/r), Katowicach (-66% r/r) i Bydgoszczy (-64% r/r); wzrosła natomiast w Gdańsku, Szczecinie i Lublinie (por. Aneks statystyczny, Tabela 3). wyhamowanie wzrostu liczby rozpoczynanych mieszkań ogółem [(-1%) r/r vs. +14% r/r w 4q14], w przypadku mieszkań deweloperskich wolniejszy wzrost (odpowiednio: 8% r/r vs. 27% r/r); w 1q15 liczba mieszkań rozpoczętych przez deweloperów wynosiła 16,4 tys. wzrost liczby wydanych pozwoleń na budowę mieszkań (13% r/r vs. 8% r/r w 4q14), w przypadku deweloperów wyhamowujący (odpowiednio 13% r/r vs. 27% r/r). Spadek liczby mieszkań oddanych do użytku w 1q15 wynika z cyklu budowy jest to echo mniejszej liczby rozpoczętych projektów w okresie 1q12-2q13 Wyhamowanie wzrostu liczby rozpoczynanych mieszkań w 1q15, w przypadku mieszkań deweloperskich wolniejszy wzrost (8% r/r vs. 27% w 4q14; nadal wzrost liczby wydanych pozwoleń na budowę (13% r/r vs. 8% r/r w 4q14) nadal wysoka liczba mieszkań w ofercie (w 6 aglomeracjach o największych obrotach na rynku pierwotnym), przy wysokiej, rosnącej liczbie transakcji w 1q15. Wg monitoringu REAS rynków mieszkaniowych w 6 aglomeracjach 5 w 1q15 wprowadzono do sprzedaży 11,3 tys. mieszkań (+19% r/r). Liczba transakcji w 1q15 wyniosła 11,5 tys. (11,2 tys. w 4q14 i 1,4 tys. w 3q14), łącznie w ostatnich czterech kwartałach sprzedano 43,5 tys. mieszkań o 2% więcej niż w rekordowych latach 5 Rynek mieszkaniowy w Polsce, I kwartał 215, REAS, kwiecień Spadek liczby mieszkań oddanych do użytku w 1q15 wynika z cyklu budowy jest to echo mniejszej

11 1q8 3q8 1q9 3q9 1q1 3q1 1q11 3q11 1q12 3q12 1q13 3q13 1q14 3q14 1q15 Monitoring Branżowy 213 oraz 27, gdy sprzedawano 36 tys. mieszkań rocznie. Liczba niesprzedanych mieszkań w ofercie na koniec 1q15 wynosiła 47,7 tys. Wobec 4q14 oferta znacząco wzrosła jedynie w Krakowie (+11%). Liczba gotowych niesprzedanych mieszkań w 6 aglomeracjach w 1q15 zmalała wobec poprzedniego kwartału (-4,5%) i wynosiła ok.1,8 tys. Znaczący spadek liczby takich mieszkań wystąpił w Warszawie, iu i Trójmieście, ich liczba wzrosła w Krakowie. W ofercie deweloperów maleje udział mieszkań oddanych do użytku przed 215 r. (18% wobec 25% w 4q14), jednocześnie wzrasta udział mieszkań planowanych do oddania po 215 r. (49% wobec 36% w 4q14). Ok.6% lokali dostępnych w sprzedaży w 1q15 było oferowane z rachunkami powierniczymi, sytuacja jest zróżnicowana w poszczególnych aglomeracjach najwięcej mieszkań z rachunkiem powierniczym było w ofercie we iu (71%) i Poznaniu (65%), najmniej w Krakowie (53%) i Gdańsku (32%). Wskaźnik komercjalizacji (wyprzedaż bieżącej oferty liczona w kwartałach w oparciu o tempo sprzedaży z ostatnich czterech kwartałów) wskazuje na zrównoważoną sytuację w analizowanych aglomeracjach (por. Wykres 21). Najszybciej, podobnie jak w 4q14, wyprzedaż nastąpiłaby w Trójmieście (ok. 3,6 kw.), co sugeruje nieco większy popyt niż podaż na tym rynku; zwraca uwagę skrócenie komercjalizacji w Łodzi do 5,2 kw. (wobec 6,5 kw. w 4q14). W 1q15 utrzymał się (notowany od 3q 212) spadek cen produkcji budowlanomontażowej, który stopniowo wyhamowuje wg GUS w 1q15 ceny produkcji budowlano-montażowej były o,4% r/r niższe (o,7% r/r w 4q14; o 1% r/r w 3q14). W okresie styczeń-marzec 215 r ceny robót budowlanych 6 w przypadku budowy domów jednorodzinnych i mieszkań wielorodzinnych były niższe odpowiednio o,3 % r/r i o,5% r/r. Wg monitoringu REAS duża liczba mieszkań w ofercie deweloperów, nadal dobre wyniki sprzedaży i wysoka liczba transakcji w 1q15, w ostatnich czterech kwartałach sprzedaż o 2% większa niż w rekordowych latach 27 i 213 Spadek liczby gotowych niesprzedanych mieszkań w 1q15 Wskaźnik komercjalizacji sygnalizuje zrównoważony rynek mieszkań Nadal lekki (wyhamowujący) trend spadkowy cen produkcji budowlanomontażowej Wyk.19 Oferta mieszkań deweloperskich oraz liczba kwartałów niezbędnych do wyprzedaży oferty wg REAS kwartały tys. 5 Oferta mieszkń do sprzedaży (P ; komercjalizacja: (L) Wyk.2 Dostępność mieszkań (liczba metrów za przeciętne wynagrodzenie) w największych miastach 1,6 1,4 1, (L) (L) (L) 1,,8,6,4 4 2 (L) 2 1q13 2q13 3q13 4q13 1q14 2q14 3q14 4q14 1q15 1 Trójmiasto (L) Gdańsk Katowice źródło: obliczenia własne na podstawie danych WUS i NBP 6 Ceny robót budowlano-montażowych i obiektów budowlanych, marzec 215, GUS,,

12 Średnia dostępność mieszkania (czyli liczba metrów możliwych do nabycia za przeciętne wynagrodzenie) w monitorowanych miastach w 1q15 nie zmieniła się istotnie wobec poziomu w poprzednich dwóch kwartałach 214 r. z wyjątkiem Katowic, gdzie wskaźnik lekko wzrósł (por.wyk.2) Analiza wskaźnika dla 7 największych miast w okresie ostatnich dwóch lat pokazuje nadal wzrostową tendencję wskaźnika, kształtującego się w 1q15, z wyjątkiem Gdańska i Katowic, na najwyższym poziomie w ostatnich 8 kwartałach. W dalszym ciągu relatywnie większa dostępność cechuje Katowice (1,36) i Gdańsk (,93), najmniejsza natomiast jest w Krakowie (,71) i Warszawie (,74). W okresie ostatnich siedmiu lat dostępność mieszkania w badanych miastach wzrosła o 38-69% zależnie od miasta, co oznacza wzrost o,2-,4 m kw. W 1q15 dostępność mieszkania podobna jak w poprzednich kwartałach 214 r.; na przestrzeni ostatnich 7 lat wzrosła o 38-69% zależnie od miasta 3. Ceny na rynku nieruchomości w średniej perspektywie; ryzyka spadku cen W perspektywie najbliższych dwóch - trzech kwartałów ryzyko spadku cen mieszkań pozostaje niewielkie. Zmiany cen nadal będą niewielkie, najbardziej prawdopodobne jest wzmocnienie tendencji wzrostowych, którym sprzyja umiarkowany popyt w środowisku niskich stóp procentowych oraz rosnących dochodów gospodarstw domowych; w 2q15 popyt dodatkowo może pobudzać wzrost limitów MdM w kilku miastach (zwiększających pulę mieszkań spełniających kryteria cenowe). Należy jednak dodać, że stopy procentowe, w tym kredytów mieszkaniowych, są obecnie na historycznie niskim poziomie. Wraz z powrotem inflacji i związanymi z tym naturalnymi podwyżkami stóp procentowych rosnąć będzie ryzyko spadku cen mieszkań. Jest ono proporcjonalne do skali obniżek stóp oraz okresu oddziaływania niskich stóp. Poprawa wskaźnika koniunktury produkcji mieszkań deweloperskich (mieszkania rozpoczęte minus oddane do użytku w kwartale) obserwowana w 1q15 sugeruje wzrost w portfelu liczby rozpoczynanych projektów, pobudzany także niepewnością ostatecznego kształtu nowelizowanej Ustawy deweloperskiej, która wg projektu likwiduje otwarte rachunki powiernicze i wprowadza obowiązek zamkniętego rachunku powierniczego, co oznacza dla deweloperów wzrost kosztów. W perspektywie kilku kwartałów na rynku deweloperskim można oczekiwać wzrostu podaży mieszkań, wraz z awansowaniem budowy ostatnio rozpoczętych mieszkań. W 215 r. popyt na kredyt ze wsparciem z MdM prawdopodobnie utrzyma się na poziomie zbliżonym do 214 r., można oczekiwać dalszego wzrostu oferty mieszkań deweloperskich kwalifikujących się do programu wraz z wchodzeniem na rynek mieszkań rozpoczynanych od końca 213 r., jak i większej liczbie spełniających kryteria MdM po niewielkim wzroście maksymalnej ceny metra mieszkania dopuszczanego do udziału w programie w 2q15 w części regionów (por. Aneks statystyczny, Tabela 2). Istotniejsze zmiany w kierunku wzrostu popytu może przynieść nowelizacja ustawy (w tym zmiany w kierunku prorodzinnego charakteru programu; możliwość przystąpienia do umowy kredytu z kredytobiorcą dowolnej W perspektywie 2-3 kwartałów ryzyko spadku cen pozostaje niewielkie Poprawa wskaźnika koniunktury produkcji mieszkań deweloperskich w 1q15, do czego przyczynia się też niepewność ostatecznego kształtu nowelizowanej Ustawy deweloperskiej Nadal umiarkowany popyt na kredyty z MdM; projekt nowelizacji programu na etapie prac legislacyjnych w Sejmie, w czerwcu 215 do projektu wprowadzone rozszerzenie MdM na rynek wtórny 12

13 osoby, nie tylko z najbliższej rodziny, jak dotychczas; rozszerzenia programu na członków spółdzielni podpisujących z nią umowę o budowę lokalu; możliwość dotowania mieszkań powstałych po przebudowie lub adaptacji budynku), przygotowana przez resort infrastruktury; w kwietniu 215 r. odbyło się pierwsze czytanie nowelizowanej Ustawy na posiedzeniu sejmowych komisji Infrastruktury oraz Finansów Publicznych. Podczas kolejnego posiedzenia 1 czerwca 215 r. posłowie zgodzili się na rozszerzenie programu MdM na rynek wtórny, co oznacza wzrost podaży mieszkań spełniających kryteria programu, i w efekcie przyczynia się do hamowania wzrostu cen mieszkań deweloperskich. Nowelizacja wg założeń inicjatorów miała być przyjęta w II poł. 215 r., niemniej okres przedwyborczy może zmienić ten harmonogram. Drugi program rządowy Fundusz mieszkań na wynajem (FMnW) BGK dotychczas nie wpływa na ceny mieszkań, jak i w niewielkim stopniu oddziałuje na popyt na mieszkania deweloperskie. Pierwszy budynek dla FMnW został zakupiony w Poznaniu w listopadzie 214 (124 mieszkania o powierzchni od 23 m kw. do 72 m kw.), oferta wynajmu opublikowana na początku stycznia 215 r. cieszyła się sporym zainteresowaniem przy poziomie stawek zbliżonym do rynkowych. W maju 215 FMnW zakupił kolejne 134 mieszkania w Gdańsku, jest to projekt w trakcie budowy z planowanym zakończeniem pod koniec 215 r. i udostępnieniem mieszkań najemcom w 1q16; przewidywane czynsze zostaną przedstawione w 4q15, przy założeniu stawek zbliżonych do rynkowych (obecnie stawka najmu w tej lokalizacji wynosi ok zł/m kw./miesięcznie). W obydwu przypadkach FMnW nie ujawnił kwoty transakcji, uzasadniając to tajemnicą handlową i działaniem w oparciu o ustawę o funduszach inwestycyjnych. BGK Nieruchomości jest w trakcie analizy ok.3 projektów (ok.3,4 tys. mieszkań) w Warszawie, Trójmieście, iu, Krakowie Łodzi, Poznaniu i Katowicach, lokale mają być udostępniane najemcom w latach Nowelizacja tzw. Ustawy deweloperskiej, czyli Ustawy o ochronie praw nabywców, (przygotowywana przez UOKiK na zlecenie rządu, ma być gotowa do przedstawienia w Sejmie w 2q 215 r.), w szczególności zapowiadana likwidacja otwartych rachunków powierniczych, może skutkować zawirowaniami na rynku deweloperskim, tj. zwiększoną liczbą rozpoczętych inwestycji przez deweloperów wg dotychczasowych zasad w obawie przed wzrostem kosztów, i w efekcie gwałtownym wzrostem podaży mieszkań deweloperskich. Nowelizacja ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego została przyjęta 9 czerwca 215 r. przez Radę Ministrów. Projekt nowelizacji określa podstawy prawne, które umożliwią rozpoczęcie jeszcze w 215 r. rządowego programu finansowania społecznego budownictwa czynszowego. Finansowanie zwrotne będzie udzielane przez BGK towarzystwom budownictwa społecznego, spółdzielniom mieszkaniowym oraz spółkom gminnym. Ocenia się, że w ciągu 1 lat powstanie ok.3 tys. nowych mieszkań wybudowanych dzięki preferencyjnej akcji kredytowej BGK. Źródłem finansowania ma być Fundusz Dopłat (751,9 mln zł), co pozwoli na udzielenie kredytów w łącznej kwocie ok. 4 mld zł. Fundusz mieszkań na wynajem nadal bez wpływu na ceny mieszkań Zapowiadane zmiany w Ustawie deweloperskiej mogą skutkować krótkotrwałymi, trudnymi do przewidzenia, zmianami w podaży mieszkań deweloperskich 13

14 Beneficjentami programu mają być osoby o niskich i umiarkowanych dochodach, które przekraczają kryteria dochodowe decydujące o ubieganiu się o lokal komunalny, a jednocześnie zarabiają zbyt mało, by ubiegać się o kredyt na mieszkanie (w tym także na warunkach oferowanych przez MdM). Przyjmuje się, że średni miesięczny dochód gospodarstwa w roku poprzedzającym nie może przekroczyć: 8% w 1-osobowym gospodarstwie domowym, 12% w 2-osobowym, 165% w 3-osobowym, 2% w 4-osobowym, 2% w większym niż 4-osobowe, powiększone o 4% na każdą następną osobę w tym gospodarstwie. Najemca mieszkania będzie co 2. lata składać deklarację o miesięcznym dochodzie w poprzednim roku. Projekt zakłada, że lokale wybudowane przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego nie mogą być wyodrębniano na własność. Czynsz, jaki będą płacić lokatorzy nowych mieszkań pod wynajem ustalono na poziomie 5% wartości odtworzeniowej, czyli mniej niż na rynku komercyjnym. W dłuższym okresie zwiększenie podaży mieszkań z tego programu przyczyni się w niewielkim zakresie do hamowania wzrostu cen mieszkań. Zgodnie z Rekomendacją S w przypadku kredytów zabezpieczonych na nieruchomościach mieszkalnych, LTV w momencie udzielania kredytu nie powinien przekraczać 8% lub 9% (gdy część ekspozycji przekraczająca 8% LTV jest odpowiednio ubezpieczona lub kredytobiorca przedstawił dodatkowe zabezpieczenie); okresy przejściowe to w 215 r. minimalny wymagany wkład własny 1% wartości nieruchomości, 216 r. 15%, od 217 r. - 2%. Ryzyko kredytowe banków związane bezpośrednio ze znacznym spadkiem cen nieruchomości (i w efekcie wartości zabezpieczeń), uwzględniając sytuację po stronie podaży mieszkań na rynku pierwotnym, jest niewielkie z uwagi na obserwowane zrównoważenie rynku w obecnej fazie cyklu mieszkaniowego. Natomiast, przy zmarginalizowaniu udzielania nowych kredytów walutowych, istotne pozostają ryzyka związane z faktem, że nadal blisko połowa istniejącego zadłużenia jest w kredytach denominowanych. Aktualność problemu przypomniały wydarzenia z połowy stycznia 215 r., gdy w wyniku silnego osłabienia złotego wobec CHF po decyzji SNB o zaniechaniu obrony minimalnego (1,2) poziomu EURCHF gwałtownie wzrosły raty spłaty kredytobiorców z kredytami denominowanymi w CHF, i w konsekwencji pogorszyły się charakterystyki LTV tych kredytów. Szczególnie pogorszyła się sytuacja kredytobiorców frankowych z lat (ok.375 tys. umów na kwotę ok.18 mld zł, wg szacunków KNF w przypadku 135 tys. umów kredytowych we frankach (o wartości 54,5 mld zł) LtV przekracza 1%. Wydaje się, że ograniczeniu ryzyka gwałtownego spadku cen mieszkań (tj. sytuacji, gdy kredytobiorcy przestaliby spłacać kredyty mieszkaniowe, nastąpiłyby masowe eksmisje, a mieszkania trafiłyby na rynek) w kontekście kredytów frankowych sprzyjają : (1) ostatnie działania podejmowane przez banki - 27 maja 215 ZBP przedstawił propozycję zasilenia 125 mln zł Funduszu Wsparcia Restrukturyzacji Kredytów Hipotecznych (dla kredytobiorców mieszkaniowych dotkniętych niekorzystnym zdarzeniem losowym, utratą pracy lub chorobą) oraz Reaktywowanie społecznego budownictwa czynszowego, w długim okresie poprzez zwiększenie podaży mieszkań na rynku sprzyja ograniczaniu wzrostu cen W 215 r. minimalny wkład własny to 1% wartości mieszkania Ryzyko kredytowe związane bezpośrednio ze znacznym spadkiem cen nieruchomości ze względu na obecne trendy podażowe niewielkie Istotne pozostają ryzyka związane z faktem, że nadal blisko połowa istniejącego zadłużenia jest w kredytach denominowanych 14

15 utworzenia wewnętrznych funduszy stabilizacyjnych (łącznie do 6 mln zł; wyłącznie dla kredytobiorców CHF; system dopłat byłby dostępny po przekroczeniu określonego poziomu granicznego kursu franka, a wsparcie byłoby udzielane według określonych zasad); (2) nagłośnienie problemu w okresie przedwyborczym. Utrzymuje się ryzyko kredytowe związane z nadmiernym zadłużeniem gospodarstw domowych lub utratą pracy przez kredytobiorcę, przekładające się na pogorszenie spłacalności kredytów mieszkaniowych. Na koniec marca 215 r. wg danych NBP zagrożone kredyty stanowiły 3,4% kredytów mieszkaniowych ogółem (3,1% na koniec grudnia 214 r.), co jest dobrym wskaźnikiem na tle zagrożonych kredytów konsumpcyjnych dla ludności (13,% kredytów konsumpcyjnych ogółem na koniec marca 215 r.); o ile wartość zagrożonych kredytów konsumpcyjnych zmalała (-5% r/r), to wartość kredytów zagrożonych udzielonych na cele mieszkaniowe znacząco wzrosła (+17,6% r/r vs. +4,4% r/r w 4q 14) i wynosiła 12,4 mld zł na koniec marca 215 r. (1,9 mld zł na koniec grudnia 214 r.). Wskaźniki dla segmentu mieszkaniowego będą się jeszcze prawdopodobnie niekorzystnie zmieniać - psucie portfela mieszkaniowego obserwuje się zwykle po ok.7-8 latach, obecnie silniej widoczne stają się kohorty złych kredytów z lat W perspektywie najbliższych dwóch-trzech kwartałów jest możliwe wzmocnienie tendencji wzrostowych, którym sprzyja umiarkowany popyt w środowisku niskich stóp procentowych, rosnące dochody gospodarstw domowych i poprawa na rynku pracy; pozytywnie oddziałuje także wzrost limitów MdM w kilku regionach, który może generować większy popyt. Analiza wyników ankiety do przewodniczących Komitetów Kredytowych 7 wskazuje, że w 2q 15 banki oczekują niewielkiego łagodzenia polityki kredytowej (związanego z presją konkurencyjną) i istotnego wzrostu popytu w segmencie kredytów mieszkaniowych. Nie można jednak wykluczyć stabilizacji cen z uwagi na rosnącą podaż nowych projektów na rynku pierwotnym, jak i ofertę z rynku wtórnego dedykowaną dla potrzeb MdM, przy wolniej rosnącym popycie. W perspektywie najbliższych dwóch lat oczekiwana wzrostowa tendencja cen nieruchomości mieszkaniowych. Prawdopodobieństwo realizacji scenariusza spadku cen na rynku nieruchomości o więcej niż 3% (próg w scenariuszach stresstestowych stosowany w praktyce nadzorczej) w ciągu najbliższych dwóch lat wynosi ok. 1%. Taki scenariusz byłby możliwy w sytuacji gwałtownego umocnienia CHF względem złotego, czy większych wzrostów stóp procentowych, ograniczonej transakcyjności rynku, a także gwałtownego wzrostu bezrobocia (skutkującego problemami z obsługą kredytów mieszkaniowych na masową skalę). Niewielki udział zagrożonych kredytów w kredytach mieszkaniowych ogółem; wzrost wartości zagrożonych kredytów mieszkaniowych do 12,4 mld zł na koniec marca 215 W perspektywie najbliższych dwóch lat oczekiwana wzrostowa tendencja cen mieszkań, prawdopodobieństwo spadku cen mieszkań o więcej niż 3% wynosi ok. 1% W perspektywie 2-3 kwartałów prawdopodobnie wzmocnienie tendencji wzrostowych cen, choć nie można wykluczyć stabilizacji cen 7 Sytuacja na rynku kredytowym, wyniki ankiety do przewodniczących komitetów kredytowych, II kwartał 215, NBP,, kwiecień

16 Zał. 1 Aneks statystyczny Tab.1 Cena ofertowa 1 m kw. w 1q 15 w relacji do jej poziomu 2 lata, rok i pół roku temu Miasta źródło: obliczenia własne na podstawie danych bazy PONT Info Nieruchomości Cena ofertowa 1q 15 do ceny ofertowej 1q 13 Cena ofertowa 1q 15 do ceny ofertowej 1q 14 Cena ofertowa 1q 15 do ceny ofertowej w poprzednich (1q 13=1) (1q 14=1) dwóch kwartałach Mieszkania na rynku pierwotnym Gdańsk Katowice przeciętna dla 7 miast (ważona l. ludności) Mieszkania na rynku wtórnym Gdańsk Katowice przeciętna dla 7 miast (ważona l. ludności) Domy na rynku wtórnym Gdańsk Katowice przeciętna dla 7 miast (ważona l. ludności) Tab.2 Maksymalna cena 1 m kw. nabywanego mieszkania w MdM obowiązująca w 1q 15 vs. ceny transakcyjne w 1q 15 na rynku pierwotnym w największych miastach Województwo- stolica 16 Maksymalna cena m kw. nabywanego mieszkania (iloczyn śr. wsk. przeliczeniowego kosztu odtworzenia i wsp. 1,1 zapisanego w MdM ) województwo bez gminy stolica stolicy sąsiadujące województwa Cena transakcyjna m kw. na rynku pierwotnym stolic województw baza NBP CBN PKO BP 1q 15 2q 15 1q 15 2q 15 1q 15 2q 15 1q 15 1q 15 Mazowieckie Małopolskie Łódzkie Dolnośląskie Wielkopolskie Pomorskie - Gdańsk * Zachodniopomorskie - Szczecin Kujawsko-pomorskie -Bydgoszcz Lubelskie - Lublin Śląskie - Katowice źródło: BGK; baza CBN PKO BP; baza nieruchomości NBP; uwaga: *Trójmiasto

17 Tab.3 Wybrane wskaźniki sytuacji demograficzno-ekonomicznej i budownictwa w miastach powyżej 3 tys. mieszkańców Ludność wg stanu na Przyrost naturalny na 1 ludności wg stanu na Saldo migracji na 1 ludności wg stanu na Stopa bezrobocia Przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw (miesięczne brutto w zł) Nowe mieszkania q 215 1q 215 1q 214 =1 1q 215 1q 214 =1 Miasto 1735,4 -,1,9 5,2 5,2 4, , , 761,9 -,2,6 1, 2, 5, , ,3 76, -6,1-5,5-2,8-2, 11, , 439 8,7 634,5 -,1,1 2,4 3, 4, , ,2 546,7 -,9,2-6,2-3,4 3, , ,4 Gdańsk 461,5-1,,1,7 1,9 5, , ,1 Szczecin 47,2-2,3-1,4 1,7 -,3 9, , ,1 Bydgoszcz 357,7-1,5-1,2-4,1-3,1 7, , , Lublin 341,7 -,3,4-3, -2,7 8, , ,8 Katowice 31,8-4, -2,9-4,1-3,3 4, , , Źródło: Wybrane dane dla miast wojewódzkich, tab.31 [w:], sytuacja społeczno-gospodarcza, IQ 215, US, 29 maja 215; obliczenia własne Zał. 2 Aneks metodologiczny 2.1. Przedmiot, cel i metoda raportu Przedmiotem kwartalnego raportu jest analiza zmian cen w okresie ostatniego półrocza i ostatnich dwóch lat oraz przewidywania trendów w krótkiej (dwa kwartały) i średniej (2 lata) perspektywie na największych rynkach nieruchomości mieszkaniowych (domy, mieszkania); raport jest aktualizowany co kwartał. Analiza jakościowa podejmuje kwestie ryzyka spadku cen na rynku nieruchomości. Rynek nieruchomości ma charakter lokalny, analiza tych rynków pozwala na pewne uogólnienia dla oceny sytuacji w kraju, przy zastrzeżeniu oczywistych, regionalnych specyfik. Analiza koncentruje się na największych rynkach; na koniec 214 w 1 największych miastach (o liczbie ludności powyżej 3 tys. osób) w Polsce mieszkało 26,9% ludności miejskiej i występowało 46,4 % nowego budownictwa w miastach. Raport jest opracowany metodą ekspercką. Analiza jakościowa podstawowych czynników popytu (dochody gospodarstw domowych, kredyty mieszkaniowe, stopa bezrobocia, demografia, wymiana zasobów) i podaży (wyniki budownictwa mieszkaniowego, koniunktura na rynku mieszkaniowym, ceny i koszty budowy mieszkań, impulsy i ograniczenia regulacyjne) na rynku nieruchomości pozwala na objaśnienie obecnego poziomu cen i przewidywania odnośnie tendencji ich kształtowania się w krótkiej i średniej perspektywie z akcentem na ryzyka spadku cen w kontekście m.in. możliwych napięć na rynku. 2.2 Źródła informacji o cenach - Baza PONT info Nieruchomości Podstawowym źródłem analizowanych danych jest baza cen ofertowych PONT Info Nieruchomości, która zawiera informacje dotyczące cen ofertowych mieszkań i domów na rynku pierwotnym i wtórnym wg powiatów i województw. Informacje są pozyskiwane z ofert biur pośrednictwa nieruchomości, deweloperów, spółdzielni mieszkaniowych i inwestorów, ogłoszeń prasowych oraz z Internetu. Baza jest aktualizowana w cyklu kwartalnym. Liczba notowań w bazie w okresie ostatnich dwóch lat wynosiła średnia dla jednego okresu notowań ok. 59,2 tys. mieszkań oraz ok. 21,2 tys. domów; w przypadku mieszkań istotną część stanowią notowania z rynku pierwotnego (64% notowań), natomiast w przypadku domów podstawowa informacja pochodzi z rynku wtórnego 86% notowań. 2.3 Weryfikacja danych Ograniczenia informacyjne raportu wiążą się z jakością analizowanych danych z bazy, jak również ze sposobem jej zasilania. Są to dane dotyczące cen ofertowych, pozyskiwane z różnych źródeł, często ta sama oferta powtarza się w kolejnych aktualizacjach, a pozostawanie w bazie w kolejnych okresach notowań tych samych nieruchomości (zwykle dłużej pozostają droższe) powoduje zawyżanie średniej ceny ofertowej, zniekształcając wyniki analizy. 17

18 Przedmiotem analizy jest poziom decyla 5 (mediana), zastosowanie tej miary dla ilustracji średniego poziomu cen nieruchomości ogranicza wpływ skrajnych wartości. Istotna dla jakości wnioskowania jest nieporównywalność niektórych danych w czasie z uwagi na rosnącą liczebność notowań bazy rozbudowywanej od 24 r. Dane z bazy cen ofertowych są użyteczne dla ilustracji trendu zmian w czasie (na ogół jest zbliżony do kierunku zmian cen transakcyjnych), i tak są wykorzystywane. 2.4 Pozostałe źródła danych o charakterze statystycznym (w raporcie każdorazowo przytaczane wykorzystane żródła) Bank Gospodarstwa Krajowego i Ministerstwo Rozwoju Regionalnego (dane liczbowe z realizacji programu MdM) Baza AMRON-SARFIN (bazy danych o cenach i wartości nieruchomości Centrum AMRON i Związku Banków Polskich) Centralna Baza Nieruchomości PKO BP (CBN PKO BP) GUS (statystyki budownictwa, dane regionalne dotyczące demografii, wynagrodzeń i budownictwa z wojewódzkich Urzędów Statystycznych) NBP (Indeks hedoniczny ceny m kw. mieszkania w największych miastach) REAS raporty firmy specjalizującej się w monitoringu deweloperskiego rynku mieszkaniowego Niniejszy materiał ma charakter informacyjny, jest przeznaczony wyłącznie dla klientów Grupy PKO Banku Polskiego i nie stanowi oferty w rozumieniu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny. Informacje zawarte w niniejszym materiale nie mogą być traktowane, jako propozycja nabycia jakichkolwiek instrumentów finansowych, usługa doradztwa inwestycyjnego, podatkowego lub jako forma świadczenia pomocy prawnej. Grupa PKO BP SA dołożyła wszelkich starań, aby zamieszczone w niniejszym materiale informacje były rzetelne oraz oparte na wiarygodnych źródłach. Klienci Grupy PKO BP SA ponoszą odpowiedzialność za skutki swoich decyzji inwestycyjnych, podjętych z uwzględnieniem informacji zamieszczonych w niniejszym materiale. Niniejszy materiał został przygotowany i/lub przekazany przez Powszechną Kasę Oszczędności Bank Polski Spółka Akcyjna, zarejestrowany w Sądzie Rejonowym dla m.st. Warszawy w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod nr KRS 26438; NIP: REGON: ; kapitał zakładowy (kapitał wpłacony) 1 25 zł 18