Nieruchomości Mieszkaniowe

Transkrypt

1 Analizy Sektorowe Rynek mieszkaniowy w 4q15 był stabilny tendencje wzrostowe cen mieszkań w największych miastach były ograniczane przez wysoką podaż mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym oraz elastyczną politykę deweloperów w zakresie zapasów mieszkań. Cena transakcyjna na rynku pierwotnym w największych miastach nadal była o ok.3-5% niższa od ofertowej. Na rynku wtórnym cena transakcyjna odbiegała od ofertowej o 1%-18%, co wynika z naturalnie większego zróżnicowania oferty na tym rynku; w ostatnich 2 kwartałach ta rozpiętość w Warszawie i 6 największych aglomeracjach wzrosła, co może oznaczać mniejszą elastyczność sprzedających w warunkach ożywionego popytu. Indeks hedoniczny NBP dla zbiorowości 7 największych miast (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia) wskazuje na tendencje wzrostowe w tych miastach. Obserwowany jednocześnie w 4q15 spadek przeciętnej ceny mieszkania w kilku miastach oznacza prawdopodobnie duży udział mniejszych mieszkań w transakcjach. W porównaniu z boomem lat ceny ofertowe (baza PONT Info) na rynku pierwotnym i wtórnym w analizowanych trzech grupach miast (Warszawa, 6 miast od 4 do 75 tys., pozostałe 9 miast wojewódzkich) były niższe w przypadku aglomeracji o 15-23%, w mniejszych miastach wojewódzkich o 1%. Wg ZBP w 4q15 wartość nowoudzielonych kredytów mieszkaniowych wyniosła 1,6 mld zł (9% q/q; +15,5% r/r). Kredyty o średniej wartości LTV powyżej 8% stanowiły 49,9% ogółu nowoudzielonych. W strukturze udzielania kredytów mieszkaniowych wg miast w 4q15 największy udział miały Warszawa (35,5%), aglomeracja katowicka (6,6%) i Wrocław (6,4%). Wg szacunków NBP w 4q15 zakupy gotówkowe, podobnie jak w 3q15, stanowiły 59% zakupów na rynku pierwotnym w 7 największych miastach. Rozszerzenie programu MdM na rynek wtórny zdecydowanie wzmocniło popyt na mieszkania w 4q15 - wypłaty wsparcia wzrosły o 147% q/q. Ten trend utrzymał się w pierwszych miesiącach 216 r., w marcu łączna kwota finansowego wsparcia wynikająca z wniosków o dofinansowanie z terminem wypłaty środków w 216 r. stanowiła 95% kwoty zaplanowanej w ustawie budżetowej na ten rok i BGK od 16 marca 216 wstrzymał przyjmowanie wniosków z terminem wypłaty w 216 r. W 4q15 średnia cena metra mieszkania kredytowanego w ramach MdM wynosiła 4,2 tys. zł. Wnioskodawcy z dziećmi stanowią ok.4% ogółu składających wnioski o dofinansowanie. W styczniu 216 r. 49% wniosków dotyczyło rynku wtórnego, 51% rynku pierwotnego. Dotychczas najwięcej umów zawarto w województwach mazowieckim, wielkopolskim i pomorskim, najmniej zaś w opolskim i świętokrzyskim. 18 marca 216 Departament Analiz Ekonomicznych Zespół Analiz Sektorowych analizy.sektorowe@pkobp.pl Agnieszka Grabowiecka-Łaszek Piotr Krzysztofik Wanda Urbańska (22) Zespół Analiz Makroekonomicznych (uwarunkowania makro) (22) Zmiana cen mieszkań w 215 (r/r, %) Segment rynku 1q15 2q15 3q15 4q15 7 największych miast* pierwotny, ceny ofertowe pierwotny, ceny transakcyjne wtórny, ceny ofertowe wtórny, ceny transakcyjne Polska^, ceny transakcyjne bd. źródło: *PONT (ofertowe), CBN (transakcyjne); ^transakcyjne EUROSTAT, GUS Zmiana ceny m kw. mieszkania w największych miastach (dane NBP) q 7=1 indeks ceny metra kw. (7 miast*) indeks hedoniczny NBP ceny metra kw. (7 miast*) 4q7 4q8 4q9 4q1 4q11 4q12 4q13 4q14 4q15 * lista miast por. str. 6 1

2 Analizy Sektorowe Monitoring REAS wykazuje bardzo dobre wyniki sprzedaży mieszkań w 4q15 - w 6 aglomeracjach na rynku pierwotnym liczba transakcji wyniosła 14,4 tys., w 215 r. łącznie sprzedano 51,8 tys. mieszkań, tj. o 2% więcej niż w 214 r. i o 48% więcej niż w 27 r., szczytowym w poprzednim boomie. Na koniec grudnia oferta mieszkań do sprzedaży wynosiła 48,7 tys. (51,4 tys. na koniec września i 47 tys. na koniec 214 r.). Liczba mieszkań oddanych do użytku w 4q15 wzrosła (7% r/r, w tym deweloperskich 1% r/r), wzrosła też liczba rozpoczynanych mieszkań (2% r/r, w tym deweloperskich 25% r/r) i pozwoleń na budowę (39% r/r; dla deweloperów 52%). Mieszkania deweloperskie stanowiły 47% wybudowanych w 4q15. W perspektywie roku prawdopodobnie utrzyma się tendencja wzrostowa cen nieruchomości mieszkaniowych. Wzrostowi popytu sprzyjają niskie stopy procentowe (oczekiwany brak zmian stóp NBP do końca 216), alternatywne źródła finansowania zakupu mieszkania oraz spadek bezrobocia i tendencje wzrostowe dochodów gospodarstw domowych. W obszarze regulacji utrzyma się wsparcie z MdM, niemniej szybkie wyczerpanie limitu środków MdM na 216 r. wyhamuje popyt na rynku wtórnym. Czynnikiem osłabiającym popyt może też być bardziej konserwatywna polityka banków w obszarze kredytów mieszkaniowych. Głównym ryzykiem dla rynku nieruchomości (i zmiany trendów cenowych) w perspektywie roku jest niepewność otoczenia regulacyjnego (skutki wprowadzonych i zapowiadanych regulacji zwiększających koszty funkcjonowania banków) oraz zewnętrznego (spowolnienie w Chinach). W kolejnych latach zmiany ustawowe dotyczące obrotu ziemią rolną będą ograniczały możliwość zakupu gruntów rolnych, co wpłynie negatywnie zarówno na popyt, jak i na podaż nieruchomości gruntowych. W świetle projektowanych zmian wzrasta ryzyko problemów ze sprzedażą domów na gruntach rolnych i tendencji spadku cen tych obiektów przy ograniczeniach sprzedaży. W długim okresie spadek liczby ludności i starzenie się społeczeństwa spowalnia popyt na mieszkania w latach grupa wiekowa potencjalnych nabywców pierwszego mieszkania (2-35 lat) zmaleje o 2,3 mln osób. Należy oczekiwać zmiany struktury popytu na mieszkania (m.in. popyt na mniejsze mieszkania, mieszkania dostosowane do potrzeb osób w podeszłym wieku), przy utrzymaniu dotychczasowego tempa wymiany zdekapitalizowanego zasobu. Oferta deweloperska i wskaźnik komercjalizacji w 6 aglomeracjach kwartały 1q13 2q13 3q13 4q13 1q14 2q14 3q14 4q14 1q15 2q15 3q15 4q15 źródło: REAS Oferta mieszkań do sprzedaży (P) Czas wyprzedaży oferty w kwartałach (L) Wykorzystanie rocznego limitu na wsparcie z MdM (na ) mln zł 34,5% 84,7% 95% 7,1%,1 % * Wykorzystane środki z ustalonego rocznego limitu wsparcia finansowego Niewykorzystane środki * wykorzystanie na ; źródło: BGK Średnia cena gruntów rolnych w obrocie prywatnym (wg GUS) i gruntów z zasobów państwowych (ANR) tys. zł/ha cena gruntów wg ANR cena gruntów wg GUS tys źródło: GUS, ANR 2

3 Spis treści 1. Uwarunkowania makroekonomiczne Trendy cenowe na rynku mieszkań i domów Popyt na mieszkania i kredyt oraz podaż mieszkań... 9 Ramka 1. Koszty budowy wybranych obiektów budownictwa jedno- i wielorodzinnego w 4q Trendy cenowe na rynku gruntów pod zabudowę mieszkaniową Ramka 2. Regulacje dotyczące obrotu ziemią rolną Trendy demograficzne Otoczenie regulacyjne Ramka 3. Stawki wynajmu w 215 r Perspektywy zmian cen w średnim okresie Regionalne rynki mieszkaniowe Mazowieckie Warszawa, powiaty grodzkie i ziemskie Małopolskie Kraków, powiaty grodzkie i ziemskie... 4 Łódzkie Łódź, powiaty grodzkie i ziemskie Dolnośląskie Wrocław, powiaty grodzkie i ziemskie Wielkopolskie Poznań, powiaty grodzkie i ziemskie Pomorskie Gdańsk, Trójmiasto, powiaty grodzkie i ziemskie Zachodniopomorskie Szczecin, powiaty grodzkie i ziemskie... 6 Kujawsko-pomorskie Bydgoszcz, powiaty grodzkie i ziemskie Lubelskie Lublin, powiaty grodzkie i ziemskie Śląskie Katowice, powiaty grodzkie i ziemskie Podlaskie Białystok, powiaty grodzkie i ziemskie Świętokrzyskie Kielce i powiaty ziemskie Podkarpackie Rzeszów, powiaty grodzkie i ziemskie Warmińsko-mazurskie Olsztyn, powiaty grodzkie i ziemskie Opolskie Opole i powiaty ziemskie Lubuskie - Zielona Góra, Gorzów Wielkopolski i powiaty ziemskie Wnioski dla potrzeb Trybu postępowania w przypadku spadku cen mieszkań Aneks metodologiczny

4 1. Uwarunkowania makroekonomiczne Średnioterminowe perspektywy wzrostu gospodarczego w Polsce (na lata ) pozostają pozytywne, mimo istotnej niepewności co do otoczenia zewnętrznego. Wzrost PKB w 4q15 przyspieszył do 3,9% r/r (wzrost konsumpcji utrzymał się na poziomie 3,1% r/r, a inwestycji na poziomie 4,9%), dzięki kończeniu projektów ze starej perspektywy finansowej UE. Mimo istotnych ryzyk w otoczeniu zewnętrznym obecne trendy sugerują, że polska gospodarka mogłaby rosnąć w tempie ok. 4% przez najbliższe 4-6 kwartałów, ale przejściowe zmniejszenie absorpcji funduszy UE szacowane przez nas na ok.,6% PKB wskazuje na wzrost PKB w 216 r. w okolicy 3,5%. Negatywny wpływ mniejszego wykorzystania środków unijnych będzie niwelowany przez pozytywny impuls fiskalny na poziomie budżetu centralnego związany z działaniami nowego rządu (w szczególności program 5+). Stabilny wzrost gospodarczy nieco powyżej potencjalnego tempa sprzyja dalszej poprawie sytuacji na rynku pracy. W 4q15 kontynuowany był solidny wzrost zatrudnienia, spadkowy trend bezrobocia i znaczny wzrostu realnych dochodów ludności. Po raz kolejny poprawiły się wskaźniki nastrojów gospodarstw domowych. Wypowiedzi członków RPP nowej kadencji wskazują, że stopy procentowe NBP najprawdopodobniej zostaną utrzymane bez zmian, choć nie można całkowicie wykluczyć wznowienia obniżek stóp. Argumentami przeciw obniżkom stóp są przede wszystkim: perspektywa stabilnego wzrostu PKB powyżej potencjalnego tempa, obawy o stabilność systemu finansowego oraz możliwa presja na osłabienie złotego związana z odpływem kapitałów z gospodarek wschodzących. Niemniej, przedłużanie się deflacji (nawet do 3q16) oraz ekspansywna polityka pieniężna EBC tworzą warunki do wznowienia obniżek w 216 r., gdyby pojawiły się zagrożenia dla wzrostu gospodarczego. Prawdopodobieństwo realizacji takiego scenariusza to ok. 3%. Ekspansja ilościowa EBC oraz brak podwyżek stóp procentowych w USA w marcu będą w 1q216 neutralizować negatywny wpływ na złotego związany z pogorszeniem nastawienia do rynków wschodzących (efekt spowolnienia w Chinach i niskich cen surowców). W dalszej części roku może jednak przeważyć negatywny wpływ polityki Fed oraz osłabienia koniunktury w Chinach. Przewidujemy, że EURPLN na koniec 216 r. osiągnie 4,4. Ekspansja ilościowa EBC będzie zwiększać presję na aprecjację franka wobec euro, która jedynie częściowo będzie neutralizowana działającymi w kierunku wzrostu kursu EURCHF oczekiwaniami na podwyżki stóp w USA, przez co kurs EURCHF do końca 216 r. powinien pozostawać w strefie 1,7 1,1, pomimo wzmożonych interwencji walutowych SNB. W rezultacie wzrostu EURPLN oraz utrzymania niskiego poziomu EURCHF, kurs CHFPLN powinien do końca 216 r. osiągnąć 4,11. W 4q215 tempo wzrostu kredytów mieszkaniowych dla osób prywatnych (po skorygowaniu o wpływ FX) wyniosło 5,1% r/r vs. 5,3% w 3q215. W 216 r. oczekiwane jest wyhamowanie tempa wzrostu akcji kredytowej do ok. 4,5% r/r, a roczny przyrost wolumenu kredytów mieszkaniowych skorygowanych o FX osiągnie ok. 11 mld zł wobec 12,6 mld zł w 215 r., wskutek ostrożnej polityki banków w warunkach zmian regulacyjnych. Przewidujemy utrzymanie stabilnego wzrostu gospodarczego Kontynuacja pozytywnych trendów na krajowym rynku pracy Oczekujemy, że stopy procentowe NBP pozostaną bez zmian co najmniej do końca 216 r. Osłabienie złotego wobec euro i franka do końca 216 r. W 216 oczekiwane jest wyhamowanie tempa wzrostu akcji kredytowej do ok. 4,5 r/r wobec ok. 5% r/r w 215 r. 4

5 2. Trendy cenowe na rynku mieszkań i domów Rynek mieszkaniowy w 4q15 był stabilny ceny mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym w analizowanych trzech grupach miast (Warszawa, 6 miast od 4 do 75 tys., pozostałe 9 miast wojewódzkich) nie zmieniły się q/q, jedynie w Warszawie odnotowano spadek (o 5,7% q/q) cen transakcyjnych (CBN) na rynku pierwotnym, który może oznaczać elastyczność deweloperów w sytuacji dużej oferty na rynku (por. Wykresy 1-2, a także Roz. 8). W porównaniu z 4q14 ceny transakcyjne (CBN) w większości miast nie zmieniły się. W odniesieniu do okresu boomu cenowego lat ceny ofertowe (baza PONT Info) w analizowanych trzech grupach miast (Warszawa, 6 miast o liczbie ludności od 4 do 75 tys., 9 miast wojewódzkich o liczbie ludności 1-3 tys.) były niższe (por. Wykresy 3-6) w przypadku największych aglomeracji o 15-23%, w mniejszych miastach wojewódzkich o 1%. Na rynku wtórnym w dalszym ciągu utrzymywała się tendencja wzrostowa cen transakcyjnych (CBN) w miastach wojewódzkich, co może być efektem m.in. większego zainteresowania tym rynkiem po nowelizacji MdM. W 4q15 indeks hedoniczny (publikowany przez NBP 1 ) dla zbiorowości 7 największych miast (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia) wskazuje na tendencje wzrostowe w tych miastach (por. Wykresy 7-8), widoczne też w kilku innych miastach wojewódzkich (por. Wykres 3 dla poszczególnych miast w Roz.8). Indeks hedoniczny odzwierciedla "czystą" zmianę cen mieszkań, tj. wynikającą z innych czynników niż różnice w jakości mieszkań. Obserwowany jednocześnie w 4q15 spadek przeciętnej ceny mieszkania w tych miastach oznacza prawdopodobnie duży udział tańszych (mniejszych) mieszkań w badanej próbie. Rozpiętość ceny transakcyjnej i ofertowej mieszkania na rynku pierwotnym w największych miastach w ostatnich 2 kwartałach nie zmieniła się znacząco cena Ceny ofertowe wobec 1q8 niższe w przypadku największych aglomeracji o 15-23%, w mniejszych miastach wojewódzkich o 1% Utrzymany wzrostowy trend cen transakcyjnych na rynku wtórnym w 4q15 (1q8=1) Tendencja wzrostowa indeksu hedonicznego NBP dla rynku wtórnego 7 największych miast w 4q15 Wyk.1 Zmiana ceny metra mieszkania w 4q15 na rynku pierwotnym (q/q,%) Wyk.2 Zmiana ceny metra mieszkania w 4q15 na rynku wtórnym (q/q,%) 9 miast** 9 miast** 6 miast* 6 miast* Warszawa Warszawa rp transakcyjne (CBN) rp ofertowe (PONT) rw transakcyjne (CBN) rw ofertowe (PONT) 1 5

6 Wyk.3 Ceny ofertowe mieszkań (PONT) - rynek pierwotny 115 1q8= q8 1q9 1q1 1q11 1q12 1q13 1q14 1q15 Warszawa średnia 6 miast* średnia 9 miast** Wyk.5 Ceny transakcyjne mieszkań(cbn)-rynek pierwotny 135 1q8= q8 1q9 1q1 1q11 1q12 1q13 1q14 1q15 Warszawa średnia 6 miast* średnia 9 miast** Wyk.4 Ceny ofertowe mieszkań (PONT) - rynek wtórny 115 1q8= q8 1q9 1q1 1q11 1q12 1q13 1q14 1q15 Warszawa średnia 6 miast* średnia 9 miast** Wyk.6 Ceny transakcyjne mieszkań (CBN) - rynek wtórny 115 1q8= q8 1q9 1q1 1q11 1q12 1q13 1q14 1q15 Warszawa średnia 6 miast* średnia 9 miast ** uwaga: *Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Szczecin; ** Bydgoszcz, Lublin, Katowice, Białystok, Kielce, Olsztyn, Rzeszów, Opole, Zielona Góra %, r/r Wyk.7 Zmiany r/r ceny m kw. mieszkania w największych miastach (dane NBP) -1 4q8 4q9 4q1 4q11 4q12 4q13 4q14 4q15 indeks ceny metra kw. (7 miast*) indeks hedoniczny NBP ceny metra kw. (7 miast*) Wyk.8 Zmiana ceny m kw. mieszkania w największych miastach (dane NBP) q 7=1 indeks ceny metra kw. (7 miast*) indeks hedoniczny NBP ceny metra kw. (7 miast*) 4q7 4q8 4q9 4q1 4q11 4q12 4q13 4q14 4q15 * Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia 6

7 Wyk.9 Cena transakcyjna vs. ofertowa na rynku pierwotnym w największych miastach* w okresie 4q8-4q15 4q8 4q9 4q1 4q11 4q12 4q13 4q14 4q15 Wyk.1 Cena transakcyjna vs. ofertowa na rynku wtórnym w największych miastach* w okresie 4q8-4q15 4q8 4q9 4q1 4q11 4q12 4q13 4q14 4q Warszawa 6 miast bez Warszawy* 1 miast** -25 Warszawa 6 miast bez Warszawy* 1 miast** * 6 miast: Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia; ** 1 miast: Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce. Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra; źródło: obliczenia własne na podstawie bazy cen NBP transakcyjna była o ok. 3-5% niższa od ceny ofertowej. Taka niewielka rozpiętość sugeruje nadal szybkie finalizowanie transakcji, inaczej niż np. w okresie gorszej koniunktury na rynku deweloperskim na przełomie 212/213 (por. Wykres 9). Na rynku wtórnym cena transakcyjna mieszkania generalnie bardziej odbiega od ofertowej (o 1%-18%), co wiąże się z naturalnie większym zróżnicowaniem oferty na tym rynku (por. Wykres 1); w ostatnich 2 kwartałach rozpiętość ta w Warszawie i 6 największych aglomeracjach lekko wzrosła, co sugeruje mniejszą elastyczność sprzedających w warunkach dużego popytu; w pozostałych 1 miastach wojewódzkich rozpiętość nie zmieniła się. Ocenę trendów cenowych na rynku domów utrudnia duża niejednorodność tego segmentu nieruchomości, problemem jest m.in. uwzględnienie (lub nie) ceny działki w cenie domu, co zasadniczo może ograniczać porównywalność ceny metra kw. obiektu. Dodatkowo, mniejsza częstotliwość transakcji (efekt wysokiej wartości nieruchomości i małej płynności rynku) skutkuje małą reprezentatywnością danych o transakcjach z okresu jednego kwartału, z tego powodu próba dla potrzeb analizy obejmuje dane z okresu jednego roku. Domy jednorodzinne są podstawową formą zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w mniejszych miastach i na obszarach wiejskich. Mieszkania w domach jednorodzinnych, przy zdefiniowaniu domu jednorodzinnego jako budynku o liczbie 1-2 mieszkań, stanowiły wg NSP % ogółu mieszkań w miastach wojewódzkich; - 17% w pozostałych miastach (powiaty grodzkie bez stolic województw); 59% w powiatach ziemskich. Budownictwo indywidualne jest dominującą formą w powiatach ziemskich w latach wybudowano w tym segmencie 78% mieszkań; w powiatach grodzkich (bez stolic województw) ten rodzaj budownictwa stanowił 42% wybudowanych mieszkań, w stolicach województw 14%. Dla powiatów ziemskich i mniejszych grodzkich charakterystyczny jest wysoki udział zabudowy jednorodzinnej Rozpiętość ceny transakcyjnej i ofertowej w największych miastach w ostatnich 2 kwartałach bez zmian Ograniczenia przy porównywaniu cen domów Domy jednorodzinne dominującą formą zaspokajania potrzeb mieszkaniowych w powiatach ziemskich; 78% ogółu mieszkań wybudowanych w latach to budownictwo indywidualne 7

8 Wyk.11 Cena transakcyjna domów (CBN) w największych miastach Warszawa Warszawa rw 6 miast* 6 miast* rw 9 miast** 9 miast**rw uwaga: rw- rynek wtórny; *Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Szczecin; ** Bydgoszcz, Lublin, Katowice, Białystok, Kielce, Olsztyn, Rzeszów, Opole, Zielona Góra Wyk.12 Udział mieszkań w domach jednorodzinnych w zasobach oraz udział budownictwa indywidualnego w budownictwie 8 78 % domy jednorodzinne* i jednocześnie wysoki udział budownictwa indywidualnego (por. Roz.8, Wykres 8 dla każdego województwa); przykładowo najwyższy udział budownictwa indywidualnego w latach cechował powiaty ziemskie i grodzkie (bez stolic) województwa śląskiego (91% i 61%), małopolskiego (9% i 61%) i podkarpackiego (91% i 58%). Budownictwo indywidualne w zasadniczym stopniu oznacza budowę systemem gospodarczym, działalność deweloperów w tym segmencie budownictwa zakresie jest niewielka. Ceny transakcyjne domów jednorodzinnych (CBN), przy wcześniejszych zastrzeżeniach co do ich ograniczonej wartości dla porównań, w ostatnich dwóch latach, z wyjątkiem Warszawy, w największych miastach nie zmieniły się znacząco. W Warszawie średnia cena 1 m kw. domu jednorodzinnego wynosiła w 215 r. ok. 4,5 tys. (vs. 4,8 tys. zł w 213), malejący trend występuje silniej w przypadku rynku wtórnego. W 6 kolejnych największych miastach cena wynosiła ok. 3,5 tys. zł (bz. wobec 213), w 9 pozostałych stolicach województw ok. 3,9 tys. zł (bz. wobec 213). Na poziomie powiatu zwraca uwagę wyższy poziom cen domów w powiatach grodzkich, niższy w powiatach ziemskich (por. Roz.8, Wykresy 6 i 7 dla każdego województwa), przy zdecydowanym oddziaływaniu atrakcyjności walorów turystycznych, rynku pracy czy położenia komunikacyjnego konkretnego powiatu. Przykładowo wyraźnie powyżej pozostałych powiatów województwa kształtowały się ceny domów w powiatach ziemskich sąsiadujących z Warszawą (m.in. piaseczyński, legionowski, pruszkowski), Krakowem (wielicki, krakowski) czy Łodzią (pabianicki). Na wysoki poziom cen oddziaływała atrakcyjność turystyczna w przypadku powiatu tatrzańskiego (woj. małopolskie), nowodworskiego (woj. pomorskie), kołobrzeskiego (woj. zachodniopomorskie). Z kolei dobry rynek pracy wpływał na wyższe ceny domów w powiecie puławskim (woj. lubelskie), rawskim (woj. łódzkie), stalowolskim (woj. kieleckie) czy słubickim (woj. lubuskie) budownictwo indywidualne w latach Stolice województw Grodzkie pozostałe Ziemskie Spadek cen domów jednorodzinnych w Warszawie w 215 r., w pozostałych miastach wojewódzkich ceny stabilne Wyższe ceny domów w powiatach grodzkich niż ziemskich, przy kluczowym znaczeniu atrakcyjności lokalizacji regionalnej i lokalnej 8

9 3. Popyt na mieszkania i kredyt oraz podaż mieszkań O poziomie cen mieszkań w 4q15 decydowała duża podaż mieszkań (przy rosnącej liczbie rozpoczynanych projektów) i ożywiony popyt, wspierany przez niskie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych i zakupy gotówkowe mieszkań, przy rosnących dochodach gospodarstw domowych i poprawie na rynku pracy oraz program MdM rozszerzony o rynek wtórny. Od strony popytowej oddziaływały następujące czynniki: niskie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych w sytuacji niskich stóp procentowych NBP i marż (wyraźniej rosnących dopiero od grudnia 215) korzystne dla popytu na kredyty mieszkaniowe (wg szacunków AMRON dla kredytu 3 tys. zł z na 25 lat o LTV 75%: 5,28% w 4q15 vs. 5,68% w 4q14); Wartość nowoudzielonych kredytów mieszkaniowych w 4q15 wg danych Związku Banków Polskich 2 wyniosła 1,6 mld zł, tj. o 9,% więcej niż w poprzednim kwartale, i o 15,5% więcej niż w 4q14. W 4q15 banki udzieliły 48,7 tys. nowych kredytów (+1,8% q/q; +13,3% r/r). Bardzo dobre wyniki 4q15 wpłynęły na dobre wyniki w 215 r tys. kredytów o wartości 39,3 mld zł (odpowiednio więcej o 4,6% r/r i 6,8% r/r). Na koniec 4q15 banki ankietowane przez ZBP obsługiwały 1,995 mln umów (1,965 mln na koniec września 215). Średnia wartość nowoudzielonego kredytu w 4q15 wynosiła 214,2 tys. zł (przeciętny denominowany w zł wynosił 35,9 tys. zł, udzielony w zł 213,3 tys. zł). W strukturze kredytów wg wysokości kredytu najwyższy jest udział kredytów od 1 do 2 tys. zł (36,5%), następnie od 2 do 3 tys. zł (22,9%). W strukturze udzielania kredytów mieszkaniowych wg miast w 4q15 największy udział miała Warszawa (37,4% wartości nowoudzielonych kredytów), następnie aglomeracja katowicka (6,6%) i Wrocław (6,4%). Takie proporcje utrzymywały się w Niskie stopy procentowe wspierają popyt mieszkaniowy Wzrost wartości (1,6 mld zł; 15,5% r/r) i liczby (48,7 tys.; 13,3% r/r) nowoudzielonych kredytów w 4q Wyk.13 Kwartalna sprzedaż kredytów mieszkaniowych (ZBP; AMRON) w okresie 4q11 4q15 mld zł 6 5 Wyk.14 Średnie oprocentowanie i marża kredytu hipotecznego* w okresie 4q12 4q15 7, 6, 6, , 6 3 4, 3,49 3, 4 2 2, 1,57 1, , 4q11 4q12 4q13 4q14 4q15, 4q12 2q13 4q13 2q14 4q14 2q15 4q15 wartość nowych umów w kwartale (L) liczba nowych umów (P) średnie oprocentowanie średnia marża źródło: AMRON na podstawie ofert banków; * kredyt 3 tys. zł na 25 lat przy LTV 75% 2 Bazy AMRON-SARFiN zasilane przez największe banki; dane reprezentatywne dla ok. 95% rynku kredytów dla klientów indywidualnych. 9

10 Wyk.15 Wartość nowoudzielonych kredytów w największych miastach w okresie 1q14-4q15 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 1q14 2q14 3q14 4q14 1q15 2q15 3q15 4q15 źródło: ZBP (bazy SARFiN-AMRON) pozostałe miasta Łódź Szczecin Poznań Trójmiasto Kraków Wrocław aglomeracja katowicka Warszawa okresie ostatnich dwóch lat, z wyraźnym wzmocnieniem udziału Warszawy (z 23,9% w 4q13 do 37,4% w 4q15; por. Wykres 15). W nowoudzielanych kredytach w 4q15 nadal najwyższy był udział kredytów o średniej wartości LTV powyżej 8% - wynosił 49,9%. Dominują kredyty o zapadalności powyżej 25 lat (65%), w 4q 15 ich udział wzrósł o 2 pp q/q. Kredyty złotowe stanowiły 98,63% nowoudzielonych (98,45% w 3q15); od kredyty denominowane w walutach obcych są dostępne tylko dla zarabiających w danej walucie. Na koniec grudnia 215 r. wg danych NBP zadłużenie z tytułu kredytów mieszkaniowych wyniosło 377,9 mld zł; udział kredytów walutowych w zadłużeniu wynosił 43,9%. Kredyty zagrożone stanowiły 2,9% kredytów mieszkaniowych (3,2% na koniec września), co jest dobrym wskaźnikiem na tle zagrożonych kredytów konsumpcyjnych dla ludności (12,2% kredytów konsumpcyjnych na koniec grudnia 215 r.); wartość kredytów zagrożonych udzielonych na cele mieszkaniowe wynosiła 1,8 mld zł na koniec grudnia 215 r. program MdM (uruchomiony na pięć lat, tj. do końca 218 r.); nowelizacja programu od silnie wzmocniła popyt na kredyt mieszkaniowy w 4q 15. Podstawowym impulsem było rozszerzenie programu na rynek wtórny, z czego korzystają przede wszystkim kredytobiorcy ze średnich i małych miast, gdzie działalność deweloperska jest niewielka. Pewne znaczenie mogło też mieć zwiększenie pomocy dla osób i rodzin wychowujących co najmniej 3 dzieci. Wyniki 4q 15 były najlepsze od początku działania programu zaakceptowano 15,1 tys. wniosków (+132% q/q) na kwotę 391,4 mln zł (147% q/q; por. Wykres 16). Wnioski o dofinansowanie zakupu mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym rozkładają się w zbliżonej proporcji w styczniu 216 r. 49% dotyczyło rynku wtórnego, 51% rynku pierwotnego. Tab.1 Wybrane charakterystyki mieszkania i domu kredytowanego z MdM Wyszczególnienie Mieszkanie Dom jednorodzinny Udział wniosków dot. dofinansowania wkładu włas. 96% 4% Średnia powierzchnia nieruchomości (m kw.) 53,2 85,2 Średnia cena m kw. kredytowanej nieruchomości źródło: BGK 5% kredytów w miastach udzielono w 4q15 w Warszawie, aglomeracji katowickiej i Wrocławiu Na koniec grudnia 215 kredyty walutowe stanowiły 44% zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych MdM wzmacnia popyt na mieszkania, w 4q15 istotnym czynnikiem rozszerzenie programu na rynek wtórny 49% wniosków dotyczy rynku wtórnego, 51% pierwotnego (styczeń 216); dotychczas wnioskodawcy z dziećmi to ok.4% ogółu 1

11 Umowę z BGK na udział w MdM ma podpisaną 14 banków. Łącznie za ich pośrednictwem do 31 grudnia 215 do BGK złożono 46,8 tys. wniosków o dofinansowanie na kwotę 1133 mln zł. Dotychczas wnioskodawcy z dziećmi stanowili ok.4% ogółu składających wnioski o dofinansowanie. 15 marca 216 r. kwota z wniosków nabywców lokali przekazanych do BGK do wypłaty w 216 r. wyniosła 693,5 mln zł i stanowiła 95% limitu (73 mln zł) na realizację programu w 216 r. z ustawy budżetowej. Zgodnie z zapisem art.37 Ustawy o pomocy państwa.. BGK od 16 marca wstrzymał przyjmowanie wniosków z terminem wypłaty środków z Funduszu Dopłat zaplanowanym na 216 r. Szybkie wykorzystanie środków na 216 r. wynika z wykorzystania już ich części w 4q15 (po wejściu w życie nowelizacji programu). Z kwoty na 217 r. (746 mln zł) wykorzystano 7,1%. zakupy mieszkań finansowane gotówką, są to, obok zakupów o charakterze inwestycyjnym (motyw nabywania mieszkania dodatkowo wzmacniający się w niepewnych czasach), także zakupy na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych (w tym zakupy na rynku pierwotnym, po sprzedaży poprzedniego mieszkania na rynku wtórnym). Zakupom sprzyja niskie oprocentowanie lokat bankowych, a także korzyści wynajmu, pomimo ryzyk prawnych związanych z ochroną lokatora; wg szacunków NBP w 4q15 zakupy gotówkowe finansowały 59% zakupów na rynku pierwotnym w 7 największych miastach. zachowania konsumentów zbliżona pozycja kupującego i sprzedającego; monitoring transakcji przez Metrohouse wskazuje, że w Warszawie średni upust od ceny wyjściowej na rynku wtórnym w listopadzie - grudniu 215 r. utrzymywał się na poziomie ok.2,5% (bez zmian wobec poprzednich czterech miesięcy); średni czas sprzedaży na rynku wtórnym w Warszawie w tym okresie wydłużył się do 135 dni (13 dni w okresie wrzesień-październik 215 r.), co wiąże się z dużą podażą na rynku. Monitoring firmy Emmerson dotyczący całego 215 r. wykazuje różnicę między średnią ceną ofertową i transakcyjną na poziomie ok. 9% w przypadku Warszawy i Poznania, ok.8% w łodzi i Katowicach, 6% w Krakowie i Gdyni oraz 3 % w Gdańsku. Limit środków na 216 r. wyczerpany (do 15 marca wykorzystane 95% środków na ten rok), od 16 marca 216 wstrzymane przyjmowanie wniosków o dofinansowanie wypłacane w 216 r. Nadal duży udział zakupów mieszkań za gotówkę - 59% na rynku pierwotnym w 7 największych miastach Od ok.3% do 9% różnicy między ofertą i cena transakcyjną w największych miastach Wyk.16 Dofinansowanie z wniosków MdM zaakceptowanych w 1q14-4q mln zł Wyk.17 Wykorzystanie rocznego limitu na wsparcie z MdM (na ) mln zł 34,5% 84,7% 95% 7,1%,1 % * q14 2q14 3q14 4q14 1q15 2q15 3q15 4q15 Wykorzystane środki z ustalonego rocznego limitu wsparcia finansowego Niewykorzystane środki źródło: BGK * wykorzystanie na ; źródło: BGK 11

12 Po stronie podażowej do najistotniejszych czynników kształtujących ceny należały: kontynuowany wzrost liczby mieszkań oddanych do użytku : w 4q15 oddano 46,2 tys. mieszkań (7,% r/r vs. 11,2% r/r w 3q15), w tym deweloperskich 21,9 tys. (tj. 1,3% r/r vs. 24,2% r/r w 3q15). Mieszkania deweloperskie stanowiły 47% wybudowanych w 4q15. W 1 największych miastach (tj. o liczbie ludności powyżej 3 tys.) w 4q15 łącznie oddano do użytku 14,2 tys. mieszkań wobec 13,9 tys. w 4q14. Liczba mieszkań oddanych do użytku w 7 miastach wzrosła [najbardziej w Katowicach (+51% r/r) i Bydgoszczy (+33% r/r)], jednocześnie w 3 zmalała [istotnie w Szczecinie (-46% r/r) i Warszawie (-22% r/r)]. wzrost liczby rozpoczynanych mieszkań (2,2% r/r vs. 12,9% r/r w 3q15), w przypadku mieszkań deweloperskich odpowiednio 25,% i 18,8%; w 4q15 liczba mieszkań rozpoczętych przez deweloperów wynosiła 23,7 tys. Odnotowany też wzrost liczby wydanych pozwoleń na mieszkań (39% r/r vs. 18% r/r w 3q15), w przypadku deweloperów odpowiednio 51,7% r/r i 2,2% r/r. wskaźnik koniunktury deweloperów (dodatnia różnica liczby mieszkań rozpoczętych i oddanych do użytku) w 4q 15 wskazuje na duży, bieżący portfel rozpoczętych i projektów realizowanych przez deweloperów. W perspektywie kilku kwartałów nadal można oczekiwać wysokiej podaży mieszkań, wraz z awansowaniem budowy mieszkań w toku, ostatnio rozpoczętych. duża wysoka oferta mieszkań do sprzedaży (w 6 aglomeracjach o największych obrotach na rynku pierwotnym), przy rekordowej liczbie transakcji w 4q 215 r. Wg monitoringu REAS rynków mieszkaniowych w 6 aglomeracjach 3 w 4q 215 r. wprowadzono do sprzedaży 11,4 tys. mieszkań, o 29% mniej niż w 3q15. Łącznie w całym roku wprowadzono na rynek 52 tys. lokali, mniej jedynie na tle ostatnich lat od rekordowego 27 r. z boomem na rynku mieszkaniowym. Liczba transakcji w 4q15 wyniosła 14,4 tys., w 215 r. łącznie sprzedano 51,8 tys. mieszkań, tj. o 2% więcej niż w 214 r. i o 48% więcej niż w 27 r., szczytowym w poprzednim boomie. Wyk.18 Mieszkania oddawane do użytku i rozpoczynane (średnia ruchoma z lat ) 25 tys oddane bez deweloperów rozpoczęte bez deweloperów oddane deweloperskie Wyk.19 Wskaźnik koniunktury produkcji deweloperskiej (mieszkania rozpoczęte minus oddane) i pozwolenia w kolejnych kwartałach lat tys. Rosnąca podaż nowych mieszkań W 4q15 wzrost liczby rozpoczynanych mieszkań (+2% r/r), w przypadku mieszkań deweloperskich (+259% r/r); także wzrost liczby wydanych pozwoleń na budowę (+39% r/r), w przypadku deweloperów (+52 %r/r) Nadal wysoki wskaźnik koniunktury deweloperów Wg monitoringu REAS duża liczba mieszkań w ofercie deweloperów, przy rekordowej liczbie transakcji w 4q15 1 4q1 4q11 4q12 4q13 4q14 4q15 źródło: GUS rozpoczęte deweloperskie wsk. koniunktury deweloperów (mieszkania rozpoczęte minus oddane) pozwolenia dla deweloperów źródło: obliczenia własne na podstawie GUS 3 Rynek mieszkaniowy w Polsce, IV kwartał 215, REAS, styczeń

13 Tab.2 Wybrane wskaźniki sytuacji mieszkaniowej i budownictwa w miastach wojewódzkich Miasta wg liczby ludności Mieszkania % mieszkań sprzed 1944 w zasobach Przeciętna pow. użytkowa na osobę Nasycenie mieszkaniami* Nasilenie budownictwa^ % powierzchni Przeciętna pow. objętej miejscowymi mieszkań planami oddawanych do zagospodarowania użytku przestrzennego Mieszkania oddane do użytku 214 NSP =1 Warszawa ,9 3, ,4 7,5 34,6 63, ,3 Kraków ,3 26, , 8,6 49,5 59, ,8 Łódź ,6 26, ,7 3,2 8,7 76, ,1 Wrocław ,3 32, , 1,5 56,1 6, ,6 Poznań , 29, ,3 6,6 41,3 66, ,4 Gdańsk ,5 26, ,8 9,8 64, ,2 Szczecin ,9 26,9 42 3,8 2,8 46,6 78, ,6 Bydgoszcz ,7 23, ,6 2,6 33,5 73, ,2 Lublin ,3 25, ,2 5,4 47, 66, ,5 Katowice ,6 27, ,8 3,8 21,8 63, ,2 Białystok , 25, , 7,1 45, 66, ,4 Toruń ,6 25, 426 4,8 5,5 44,9 6, ,3 Kielce ,5 24, , 4,4 17,3 66, ,7 Rzeszów ,8 25, ,8 12,9 15,5 65, ,1 Olsztyn ,5 25, ,6 4, 55,8 67,8 7 8,2 Gorzów Wlp ,1 26,5 41 4,2 4,5 44,6 67, ,3 Opole ,4 28, ,5 2,8 38,3 86, ,7 Zielona Góra ,8 27, ,4 6,1 59, 81, ,8 uwaga: * liczba mieszkań na 1 osób; ^liczba mieszkań oddanych do użytku na 1 osób źródło: Baza Danych Lokalnych GUS, Wybrane dane dla miast wojewódzkich, tab.29 [w:] Wrocław, sytuacja społeczno-gospodarcza, I-IV Q 215, US Wrocław, 29 lutego 216 W 4q15 liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży była mniejsza o ok.3 tys. lokali, w efekcie oferta mieszkań wobec września 215 zmalała i wynosiła 48,7 tys. mieszkań. W porównaniu z 214 r. oferta wzrosła o 1,7 tys. mieszkań (47 tys. mieszkań w 214). Oferta wobec poprzedniego roku wzrosła w Poznaniu (+16,1%), Krakowie (+9,1%), Łodzi (+5,1) i Wrocławiu (+4,2%); praktycznie nie zmieniła się w Warszawie (+,9%) i Trójmieście (+1,1%). Liczba gotowych niesprzedanych mieszkań w 6 aglomeracjach w 4q 215 r. była zbliżona do poprzedniego kwartału, w skali roku wyraźnie zmalała (-18,4% r/r). Duża oferta mieszkań do sprzedaży, maleje liczba gotowych mieszkań Wyk.2 Oferta mieszkań deweloperskich oraz liczba kwartałów niezbędnych do wyprzedaży oferty wg REAS 1 6 Oferta mieszkań do sprzedaży (P) kwartały tys. Czas wyprzedaży oferty w kwartałach (L) Wyk.21 Zmiany (%) wybranych składowych kosztu budowy wg SEKOCENBUD w 4q lat % materiały najem i praca sprzętu roboty inwestycyjne roboty remontowe instalacje sanitarne instalacje elektryczne 2 1q13 2q13 3q13 4q13 1q14 2q14 3q14 4q14 1q15 2q15 3q15 4q q12 4q13 4q14 4q15 źródło: Zagregowane wskaźniki waloryzacyjno-prognostyczne, IV kwartał 215, z.74/215(1622), SEKOCENBUD 13

14 4 kond. z garażem podziemnym 4 kond. podpiwniczony, bud. socjalne 5 kond. z garażem podziemnym apartamentowiec (garaż 2 kondyg., usługi, windy) 4 kond. z garażem podziemnym 4 kond. podpiwniczony, bud. socjalne 5 kond. z garażem podziemnym apartamentowiec (garaż 2 kondyg., usługi, windy) dom bez podpiwniczenia dom częściowo podpiwniczony dom energooszczędny dom z drewnianych bali dom bez podpiwniczenia dom częściowo podpiwniczony dom energooszczędny dom z drewnianych bali Nieruchomości Mieszkaniowe 1. Kos zty budowy wybranych o biektów budownictw a jedno- i wielorodzinnego w 4q15 Ramka 1. Koszty budowy wybranych obiektów budownictwa jedno- i wielorodzinnego w 4q15 Średni koszt budowy domu jednorodzinnego w 4q 15 wynosił wg danych SEKOCENBUD ok. 2,5 3 tys. zł za m kw. powierzchni użytkowej; dane SEKOCENBUD nie uwzględniają podatku VAT oraz nie zawierają kosztu działki budowlanej. Zestawienie obejmuje kilka typowych domów jednorodzinnych, czynnikiem różnicującym jest podpiwniczenie, energooszczędność, materiał ścian (więcej informacji o obiektach w główce tabeli na następnej stronie). Konstrukcje i elementy budowlane stanowiły ok. 8-9% kosztu budowy domu jednorodzinnego, pozostała część to koszt instalacji z wyraźnie wyższym udziałem (2%) w przypadku domu energooszczędnego. Największe pozycje kosztów to stan surowy (33-44%) oraz stan wykończeniowy zewnętrzny (21-29%). W strukturze ceny obiektu 5 65% to koszty materiałów (najwyższe przy domu energooszczędnym); 17-25% to koszty robocizny; wynajem sprzętu nie przekraczał 2%, koszty pośrednie to 13-17%. Szacowany zysk wykonawcy to 3,5-4%. Średni koszt budowy 1 m kw. p.u. domu jednorodzinnego w 4q15 wg stawek kosztorysowych* zł m kw. p.u instalacje wykończenie zewnętrzne wykończenie wewnętrzne surowy zerowy Struktura ceny kosztorysowej* wybranych typów domów jednorodzinnych w 4q15 1% 8% 6% 4% 2% % zysk koszty pośrednie wartość pracy sprzętu materiały wraz z kosztami zakupu robocizna Średni koszt budowy budynku wielorodzinnego wynosił w 4q15 wg danych SEKOCENBUD ok. 2,5 4,4 tys. zł za m kw. powierzchni użytkowej (bez podatku VAT i kosztu działki budowlanej; stan deweloperski w przypadku większych obiektów, wersja z pełnym wykończeniem jest o 1-15% droższa). Zestawienie obejmuje kilka typowych budynków, czynnikiem różnicującym jest liczba kondygnacji, dodatkowe funkcje, liczbę garaży (więcej informacji w główce tabel na następnej stronie). Konstrukcje i elementy budowlane stanowiły ok % kosztu budynku, pozostałe to koszty instalacji z najniższym udziałem (15%) w przypadku apartamentowca. Największe pozycje kosztów to stan surowy (3-46%) oraz stan wykończeniowy zewnętrzny (13-22%). W strukturze ceny obiektu 52 6% to koszty materiałów; 13-21% to robocizna; wynajem sprzętu wynosił 4-9% (większy przy większych budynkach), koszty pośrednie to 14-17%. Zysk wykonawcy szacowany na ok.4-4,6%. Średni koszt budowy 1 m kw. p.u. budynku wielorodzinnego w 4q15 wg stawek kosztorysowych* zł m kw. pu instalacje wykończenie zewnętrzne wykończenie wewnętrzne surowy zerowy Struktura ceny kosztorysowej*wybranych typów budynków wielorodzinnych w 4q15 1% 8% 6% 4% 2% % zysk koszty pośrednie wartość pracy sprzętu materiały wraz z kosztami zakupu robocizna uwaga: *ceny SEKOCENBUD nie zawierają VAT; źródło: Biuletyn Cen Obiektów Budowlanych, IV kwartał 214, SEKOCENBUD 14

15 Dane SEKOCENBUD dot. kosztów budowy nie obejmują kosztu działki budowlanej. W praktyce deweloperzy tak projektują obiekty, by koszt ziemi stanowił ok.15-2% kosztu budowy obiektu, przy silnym uzależnieniu od atrakcyjności położenia działki budowlanej, stanu jej uzbrojenia, jak i wielkości (liczba kondygnacji) wznoszonego obiektu. Renta położenia lokalnego i regionalnego może powodować wzrost tego udziału wg badań własnych Emmerson Evaluation w 215 r. sięgała w Warszawie 34%, w Krakowie i Wrocławiu 28-29%. Region Tab. 1 Średni koszt budowy 1 m kw. wg kosztorysów SEKOCENBUD wybranych domów jednorodzinnych w 4q15 Dom jednorodzinny Dom jednorodzinny Dom jednorodzinny Dom jednorodzinny wolno stojący bez podpiwniczenia z bloczków betonu komórkowego wolno stojący z podpiwniczeniem z bloczków betonu komórkowego wolno stojący energooszczędny bez podpiwniczenia z pustaków silka E24 wolno stojący letni bez podpiwniczenia z bali drewnianych 213,5 m kw. p.u. 142 m kw. p.u. 151,65 m kw. p.u. 128,6 m kw. p.u. Mazowieckie Warszawa Małopolskie Łódzkie Dolnośląskie Wielkopolskie Pomorskie Zachodnio-pomorskie Kujawsko-pomorskie Lubelskie Śląskie Podlaskie Świętokrzyskie Podkarpackie Warmińsko-mazurskie Opolskie uwaga: * ceny SEKOCENBUD nie uwzględniają podatku VAT źródło: Biuletyn Cen Obiektów Budowlanych, IV kwartał 215 r., zeszyt 69/215 (1617), SEKOCENBUD Tab.2 Średni koszt budowy 1 m kw. wg kosztorysów SEKOCENBUD wybranych budynków wielorodzinnych w 4q15 Budynek Budynek mieszkalny Budynek mieszkalny mieszkalny Budynek mieszkalny wielorodzinny wielorodzinny wielorodzinny wielorodzinny, 5 kondygnacji 5/1 kondygnacji Region 4 kondygnacje 4 kondygnacje 2 segmenty z łącznikiem garaż podziemny (2 kodygn.) podpiwniczony garaż podziemny garaż podziemny apartamentowiec budownictwo stan deweloperski stan deweloperski socjalne 258,3 m kw. p.u m kw. p.u. 6873,9 m kw. p.u ,65 m kw. p.u. 56 mieszkań mieszkania dla osob. 146 mieszkań 258 mieszkań lokal usługowy 283 miejsca garażowe Mazowieckie Warszawa Małopolskie Łódzkie Dolnośląskie Wielkopolskie Pomorskie Zachodnio-pomorskie Kujawsko-pomorskie Lubelskie Śląskie Podlaskie Świętokrzyskie Podkarpackie Warmińsko-mazurskie Opolskie uwaga: * ceny SEKOCENBUD nie uwzględniają podatku VAT; źródło: Biuletyn Cen op.cit. 15

16 Wyk.22 Zmiany (%) cen budowy domów jednorodzinnych i budynków wielorodzinnych w 4q lat % domy jednorodzinne budynki wielorodzinne -5 4q12 4q13 4q14 4q15 źródło: Zagregowane wskaźniki op. cit. Wyk.23 Prognoza zmian cen domów jednorodzinnych i budynków wielorodzinnych wg SEKOCENBUD q15=1 ceny materiałów zużywanych w budownictwie ceny pracy sprzętu budowlanego ceny budynków wielorodzinnych ceny domów jednorodzinnych 1 1q15 2q15 3q15 4q15 1q16 2q16 3q16 4q16 1q17 2q17 3q17 4q17 źródło: Zagregowane wskaźniki op. cit. Mieszkania oddane do użytku w 215 r. i wcześniej stanowiły 19% oferty deweloperskiej; 43% projektów będzie oddawane w 216, 39% po 216 r. Wskaźnik komercjalizacji (wyprzedaż bieżącej oferty liczona w kwartałach w oparciu o tempo sprzedaży z ostatnich czterech kwartałów) wynosił 3,8, co wskazywałoby na niewielką przewagę popytu nad podażą na 6 największych rynkach. W 4q15 koszty budowy obiektów mieszkaniowych były stabilne ceny materiałów zużywanych w budownictwie nie zmieniły się istotnie. Wzrost kosztów robót ogólnobudowlanych wg SEKOCENBUD nie przekraczał 2% r/r, a koszty budowy domów i budynków mieszkalnych nie zmieniły się (1,2% r/r w 4q15). W 216 r. ceny materiałów i robót budowlanych prawdopodobnie nadal będą czynnikiem stabilizującym ceny nieruchomości mieszkaniowych wg prognozy SEKOCENBUD w I połowie 216 oczekiwana jest stabilizacja cen, w perspektywie dwóch lat zmiany nie przekroczą 2,7% (1q15=1). Zarysowana lekka tendencja wzrostowa wynika prawdopodobnie z oczekiwanej tendencji wzrostowej stawek robocizny (sytuacja malejącego bezrobocia); ceny materiałów budowlanych zużywanych w budownictwie nie zmienią się znacząco (duża podaż materiałów i konkurencja na rynku). Wskaźnik komercjalizacji REAS w 4q15 sygnalizuje niewielką przewagę popytu nad podażą na 6 największych rynkach W 4q15 koszty budowy obiektów mieszkaniowych stabilne, wg prognozy SEKOCENBUD w 216 r. ceny materiałów i robót nadal czynnikiem stabilizującym ceny nieruchomości W perspektywie 217 r. oczekiwana tendencja wzrostowa kosztów płacowych Średnia dostępność mieszkania (czyli liczba metrów możliwych do nabycia za przeciętne wynagrodzenie) w największych miastach wojewódzkich w 4q15 utrzymywała się na poziomie z poprzedniego kwartału, wskaźnik lekko zmalał jedynie w Gdańsku. Relatywnie większa dostępność cechuje Katowice (1,31) i Łódź (1,), najmniejsza jest w Krakowie (,72) i Warszawie (,74). W okresie ostatnich 8 lat dostępność mieszkania w miastach wojewódzkich średnio wzrosła o 46% (tj. o ok,3 m kw.). W 4q15 dostępność mieszkania podobna jak w poprzednich kwartałach 215 r.; na przestrzeni ostatnich 8 lat średnio wzrosła o 46% 16

17 Tab.3 Rynek pracy w miastach wojewódzkich Miasta wg liczby ludności Stopa bezrobocia (% na koniec okresu) Przeciętne wynagrodzenie miesięczne (brutto) w sektorze przedsiębiorstw =1 Warszawa 4,3 3, ,5 Kraków 5,2 4, ,7 Łódź 1,8 9, , Wrocław 4,3 3, ,7 Poznań 3,2 2, ,3 Gdańsk 5,7 4, ,5 Szczecin 9,4 6, ,9 Bydgoszcz 7,5 5, ,1 Lublin 8,6 8, ,9 Katowice 4,7 3, ,4 Białystok 11,9 1, ,1 Kielce 9,8 8, ,5 Toruń 8,3 6, ,5 Rzeszów 7,8 7, ,4 Olsztyn 6,9 5, ,6 Gorzów Wlp. 6, 5, ,5 Opole 6, 5, ,2 Zielona Góra 7,3 6, ,9 źródło: Wybrane dane dla miast wojewódzkich, tab.29 [w:] Wrocław, sytuacja społeczno-gospodarcza, I-IV Q 215, US Wrocław, 29 lutego 216 Wyk.24 Dostępność mieszkań (liczba metrów za przeciętne wynagrodzenie) w największych miastach 1,5 1,2,9,6,3 1q8 1q9 1q1 1q11 1q12 1q13 1q14 1q15 źródło: dane WUS i NBP Warszawa Wrocław Poznań Łódź Kraków Gdańsk Katowice 4. Trendy cenowe na rynku gruntów pod zabudowę mieszkaniową Liczba działek budowlanych w bazie PONT w 4q15 zmalała w porównaniu z 4q14 o,9 tys. (-5,9% r/r) i liczyła ok. 13,5 tys. Spadek odnotowano zarówno w największych miastach, jak i pozostałych grodzkich, a także na terenach powiatów ziemskich. W 4q15 ceny ofertowe wszystkich działek, z wyjątkiem rolnych, zmalały w porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku. Najbardziej spadły ceny ofertowe działek pod zabudowę komercyjną (-13% r/r), które w okresach wcześniejszych osiągały bardzo wysokie poziomy. Ceny ofertowe działek budowlanych spadły o 4% W 4q15 spadek r/r podaży oferowanych działek budowlanych Wyk.25 Liczba działek budowlanych w bazie PONT w 4q14 i 4q15 wg położenia (w tys.) Wyk.26 Liczba działek budowlanych w 4q14 i 4q15 w miastach wojewódzkich stolice województw pozostałe miasta grodzkie 2,6 2,3 1,3,8 14,4 13,5 Warszawa w 6 największych miastach (bez W-wy) powiaty ziemskie 1,5 1,4 w pozostałych 9 miastach q14 4q q14 4q15 17

18 Wyk.27 Ceny ofertowe (PONT) gruntów wg przeznaczenia q 6 4q 7 4q8 4q9 4q1 4q 11 4q12 4q13 4q14 4q15 budowlane komercyjne rekreacyjne siedliskowe (rolne, leśne) Wyk.28 Zmiana cen ofertowych (PONT) działek wg przeznaczenia w 4q15 (r/r; %) Działki budowlane komercyjne rekreacyjne siedliskowe (rolne, leśne) rolne i leśne r/r, na co mogło mieć wpływ wyczerpywanie się najatrakcyjniejszych ofert, z kolei o 25% r/r wzrosły ceny działek rolnych w efekcie impulsu cenotwórczego zmian ustawowych dotyczących ograniczeń w obrocie ziemią rolną. W 4q15 w porównaniu z 4q14 średnie ceny ofertowe działek budowlanych położonych w miastach wojewódzkich (bez Warszawy) i powiatach ziemskich zmalały (odpowiednio o ok. 3% r/r i ok. 6% r/r), w pozostałych powiatach grodzkich wzrosły (ok. 3% r/r). Ocenę relacji cen transakcyjnych do ofertowych ogranicza praktyczny brak porównywalności baz ok. 3 rekordów dot. transakcji w CBN wobec 13 5 rekordów dot. ofert (dodatkowo o różnym okresie odnotowania w bazie) w PONT. Spadkowy trend ofertowych cen działek, z wyjątkiem rolnych (wzrost w 4q15 o ¼ r/r) Brak możliwości oceny relacji cen transakcyjnych i ofertowych z uwagi na zasadniczą różnicę w liczbie rekordów w bazach Wyk.29 Zmiany cen ofertowych (PONT) działek budowlanych q8=1 Wyk.3 Zmiana cen ofertowych (PONT) działek budowlanych wg położenia w 4q15 (zmiana %, r/r) Miasta wojewódzkie (bez Warszawy) Powiaty grodzkie bez miast wojewódzkich 7 6 4q8 4q9 4q1 4q11 4q12 4q13 4q14 4q15 Miasta wojewódzkie (bez Warszawy) Powiaty grodzkie bez miast wojewódzkich Powiaty ziemskie Powiaty ziemskie 4q15/4q

19 Wyk.31 Ceny działek budowlanych ofertowe (PONT) vs. transakcyjne (CBN) w powiatach grodzkich (bez miast wojewódzkich) transakcyjna (CBN) ofertowa (PONT) 5 4q6 4q7 4q8 4q9 4q1 4q11 4q12 4q13 4q14 4q15 Wyk.32 Ceny działek budowlanych ofertowe (PONT) vs. transakcyjne (CBN) w powiatach ziemskich cena transakcyjna (CBN) 3 cena ofertowa (PONT) 2 4q6 4q7 4q8 4q9 4q1 4q11 4q12 4q13 4q14 4q15 Tab.4 Ceny minimalne i maksymalne (PONT) w miastach wojewódzkich w 4q15 Ceny działek budowlanych Miasta wg liczby ludności (zł/m2) 19 min max Warszawa Kraków Łódź 44 2 Wrocław 6 1 Poznań Gdańsk Szczecin Bydgoszcz Lublin Katowice 1 6 Białystok Kielce Rzeszów Olsztyn Opole Zielona Góra Toruń Gorzów Wlp Przy obserwowanym w 4q15 spadku średnich cen ofertowych, ceny transakcyjne rosły w warunkach silnej konkurencji (wyczerpywanie się atrakcyjnych działek przy rosnącym nasileniu budownictwa mieszkaniowego, zwłaszcza w powiatach grodzkich). W powiatach ziemskich ceny ofertowe i transakcyjne pozostały zbliżone. Ceny ofertowe działek budowlanych w miastach wojewódzkich cechuje znaczna rozpiętość. Średnia cena ofertowa działek budowlanych dla największych 6 miast była wyższa od średniej dla pozostałych 9 miast (w ostatnich dwóch latach o ok. 5-6%). Znaczna rozpiętość cen ofertowych w miastach wojewódzkich Malejąca rozpiętość cen ofertowych i transakcyjnych w 4q15 Utrzymanie wyższego poziomu średniej ceny ofertowej dla 6 największych miast (bez Warszawy) o ok. 5-6% od średniej dla pozostałych 9 miast wojewódzkich

20 Wyk.33 Ceny ofertowe (PONT) działek budowlanych w miastach wojewódzkich Wyk.34 Zmiana cen ofertowych (PONT) w miastach wojewódzkich q8=1 1 4q8 4q9 4q1 4q11 4q12 4q13 4q14 4q15 Warszawa średnia dla 6 miast* średnia dla 9 miast** 5 4q8 4q9 4q1 4q11 4q12 4q13 4q14 4q15 Warszawa średnia dla 6 miast* średnia dla 9 miast** *6 miast: Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Szczecin, ** 9 miast: Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce. Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Zielona Góra, obliczenia własne na podstawie bazy PONT Ceny ofertowe działek budowlanych w miastach wojewódzkich w okresie ostatnich 7 lat wykazywały tendencję spadkową w Warszawie i w 9 mniejszych miastach wojewódzkich, natomiast w 6 największych miastach, po okresie spadków, wystąpiła stabilizacja. W 4q15, w porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku, ceny ofertowe działek budowlanych w największych miastach wzrosły jedynie we Wrocławiu (istotnie) i w Krakowie, a wśród pozostałych miast wojewódzkich w Zielonej Górze, Rzeszowie i Kielcach. W 4q15 wzrost cen ofertowych r/r we Wrocławiu (istotny) i Krakowie; spadkowa tendencja cen w mniejszych miastach wojewódzkich Wyk.35 Ceny ofertowe (PONT) działek budowlanych w największych miastach Wyk.36 Zmiana cen ofertowych (PONT) w Warszawie i 6 miastach wojewódzkich (zmiana %, r/r) średnia dla 6 miast Szczecin Gdańsk Poznań Wrocław Łódź Kraków 1 4q8 4q9 4q1 4q11 4q12 4q13 4q14 4q15 Kraków Łódź Wrocław Poznań Gdańsk Warszawa q15/4q14 2