Nieruchomości Mieszkaniowe

Transkrypt

1 Analizy Sektorowe 17 czerwca 216 Rynek mieszkaniowy w 1q16 był stabilny tendencje wzrostowe cen mieszkań w największych miastach były ograniczane przez wysoką podaż mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym przy elastycznej reakcji deweloperów na sytuację na rynku. Cena transakcyjna na rynku pierwotnym w największych miastach nadal była o ok. 3-6% niższa od ofertowej. Na rynku wtórnym cena transakcyjna odbiegała od ofertowej o 1%-18%, jest to efekt naturalnie większego zróżnicowania oferty na tym rynku; w ostatnich 2 kwartałach badana rozpiętość w Warszawie i 6 największych aglomeracjach wzrosła, co może oznaczać mniejszą elastyczność sprzedających w warunkach ożywionego popytu. Indeks hedoniczny NBP w 1q16 wskazuje na kontynuację stabilnego trendu z poprzednich kwartałów, w kilku miastach wojewódzkich wystąpiła niewielka tendencja spadkowa. Obserwowany spadek przeciętnej ceny mieszkania wynika prawdopodobnie z dużego udziału mniejszych, o słabszej lokalizacji, mieszkań z rynku wtórnego w transakcjach ogółem. W porównaniu z boomem lat ceny ofertowe (baza PONT Info) na rynku pierwotnym i wtórnym w analizowanych trzech grupach miast (Warszawa, 6 miast od 4 do 75 tys., pozostałe 9 miast wojewódzkich) były niższe w przypadku aglomeracji o 11-22%, w mniejszych miastach wojewódzkich o 7%, zwraca uwagę tendencja zmniejszania tej rozpiętości w 1q16. Wg ZBP w 1q16 wartość nowoudzielonych kredytów mieszkaniowych wyniosła 9,4 mld zł [(-1,8%) q/q; +5,1% r/r). Kredyty o średniej wartości LTV powyżej 8% stanowiły 47,6% ogółu nowoudzielonych. W strukturze udzielania kredytów mieszkaniowych wg miast w 1q16 największy udział miały Warszawa (4,9%), aglomeracja katowicka (6,4%) i Wrocław (5,5%). Zainteresowanie programem MdM było nadal duże (efekt rozszerzenia programu na rynek wtórny), wyniki 1q16 były jednak słabsze niż w 4q15 (kwota z zaakceptowanych wniosków mniejsza o 46% q/q), jest to konsekwencja wyczerpania w marcu środków na 216 r. zapisanych na realizację programu w ustawie budżetowej. Z limitu na 217 r. do końca maja 216 r. wykorzystano prawie 31% - przy dotychczasowej aktywności kredytobiorców prawdopodobne jest wstrzymanie przyjmowania wniosków z terminem wypłaty w 217 r. na przełomie 3 i 4q16 i zahamowanie popytu na rynku wtórnym ze wsparciem MdM. Wg szacunków NBP w 1q16 zakupy gotówkowe stanowiły 65% zakupów na rynku pierwotnym w 7 największych miastach. Monitoring REAS wykazuje bardzo dobre wyniki sprzedaży mieszkań w 1q16 - w 6 aglomeracjach na rynku pierwotnym liczba transakcji wyniosła Departament Analiz Ekonomicznych Zespół Analiz Sektorowych analizy.sektorowe@pkobp.pl Agnieszka Grabowiecka-Łaszek Piotr Krzysztofik Wanda Urbańska (22) Zespół Analiz Makroekonomicznych (uwarunkowania makro) (22) Zmiana cen mieszkań w 1q16 (r/r, %) Segment rynku 2q15 3q15 4q15 1q16 7 największych miast* pierwotny, ceny ofertowe 1,4-1,7 -,1 2,9 pierwotny, ceny transakcyjne 2,5,9,8 2,5 wtórny, ceny ofertowe -,2 -,5 2,5,8 wtórny, ceny transakcyjne -2,2,2,9,8 Polska^ ogółem, ceny transakcyjne 1,1 2, 1, bd. źródło: *ofertowe (PONT), transakcyjne (CBN); ^transakcyjne EUROSTAT, GUS Zmiana ceny m kw. mieszkania w największych miastach (dane NBP) q 7=1 indeks ceny metra kw. (7 miast*) indeks hedoniczny NBP ceny metra kw. (7 miast*) 1q8 1q9 1q1 1q11 1q12 1q13 1q14 1q15 1Q16 * lista miast por. str. 6 1

2 q 15 2q 15 3q 15 4q 15 1q 16 Nieruchomości Mieszkaniowe Analizy Sektorowe 14,3 tys., była zbliżona q/q; w ostatnich czterech kwartałach łącznie sprzedano 54,7 tys. mieszkań - najwyższy odnotowany w kolejnych 12 miesiącach wolumen sprzedaży. Na koniec marca 216 r. oferta mieszkań do sprzedaży wynosiła 48,3 tys. (48,7 tys. na koniec grudnia 215 r.). Liczba gotowych niesprzedanych mieszkań w 6 aglomeracjach w 1q 216 r. zmalała zarówno wobec poprzedniego kwartału (-1% q/q), jak i roku (-23% r/r). Liczba mieszkań oddanych do użytku w 1q16 wzrosła (o 17,7% r/r, w tym deweloperskich o 53,2% r/r). Mieszkania deweloperskie stanowiły 46% wybudowanych ogółem w 1q16 (+1,8 pp r/r). W 1q16 mniej było rozpoczynanych mieszkań (8% r/r vs. 2% r/r w 4q15), w przypadku mieszkań deweloperskich odpowiednio (,5% r/r vs. 25%). Wyhamowuje też wzrost liczby wydanych pozwoleń na budowę mieszkań (1% r/r vs. 39% r/r w 4q15), w przypadku deweloperów odpowiednio 6% r/r vs. 52% r/r). Taka sytuacja oznacza duży portfel projektów mieszkaniowych w budowie i pozwoleń posiadanych przez deweloperów. Wg danych GUS w 1q16 dynamika wzrostu cen gruntów rolnych nieco osłabła wobec stałego wzrostu w ostatnich latach, na początku roku mogło to wynikać ze zmiany struktury sprzedawanych gruntów - mniej sprzedano ziemi najlepszej (rolnicy oczekiwali na zmianę ustawy), a więcej słabej (inwestorzy wykupywali grunty gorszej jakości na cele budowlane). W dłuższym okresie istnieje ryzyko spadku cen nieruchomości rolnych, jednak nie należy się spodziewać znacznych spadków; istotna dla branży budowlanej będzie ograniczona podaż działek budowlanych. W perspektywie roku prawdopodobnie wystąpi wyhamowująca tendencja wzrostowa cen nieruchomości mieszkaniowych. Wzrostowym tendencjom cen mieszkań sprzyjają utrzymujący się popyt w warunkach niskich stóp procentowych, alternatywne źródła finansowania zakupu mieszkania, poprawa na rynku pracy i wzrost dochodów gospodarstw domowych. Niepewność otoczenia może też skłaniać do zakupów mieszkania jako względnie bezpiecznego aktywa, wzmacniając popyt. Nie można jednak wykluczyć stabilizacji cen, a lokalnie też lekkich spadków cen mieszkań, w sytuacji rosnącej podaży nowych projektów na rynku pierwotnym, przy słabszym popycie z uwagi na wzrost kosztów kredytu (koszty nowych regulacji), zmianę trendów w zakresie skali finansowania zakupów mieszkań za gotówkę czy wyhamowanie MdM (wyczerpane środki na 216 r., szybko malejący limit na 217 r.) Głównym ryzykiem dla rynku nieruchomości (i zmiany trendów cenowych) w perspektywie roku jest niepewność otoczenia regulacyjnego (skutki ostatnich, jak i projektowanych regulacji zwiększających koszty funkcjonowania banków) oraz zewnętrznego (spowolnienie w Chinach, niepewność związana z Brexit). Wykorzystanie rocznego limitu na wsparcie z MdM (na ) mln zł 34,5% źródło: BGK 84,7% 96,6% 3,8%,3% Wykorzystane środki z ustalonego rocznego limitu wsparcia finansowego Niewykorzystane środki Średnia cena gruntów rolnych w obrocie prywatnym tys. zł/ha źródło: GUS Oddziaływanie kluczowych czynników na ceny nieruchomości w perspektywie roku Sfera oddziaływania Wpływ na ceny w perspektywie roku Otoczenie makroekonomiczne - stopy procentowe - wzrost gospodarczy - rynek pracy Otoczenie regulacyjne - koszty kredytu - Ust. dot.obrotu ziemią rolną - MdM - Mieszkanie Plus Rynek mieszkaniowy - popyt na mieszkania - podaż mieszkań * Więcej por. Tab.6 2

3 Spis treści Uwarunkowania makroekonomiczne Trendy cenowe na rynku mieszkań i domów Popyt na mieszkania i kredyt oraz podaż mieszkań... 9 Ramka 1. Koszty budowy wybranych obiektów budownictwa jedno- i wielorodzinnego w 1q Trendy cenowe na rynku gruntów pod zabudowę mieszkaniową Ramka 2. Regulacje dotyczące obrotu ziemią rolną Trendy demograficzne Otoczenie regulacyjne Ramka 3. Mieszkanie Plus ramowe założenia programu Ramka 4. Statystyki dotyczące kredytobiorców CHF wg danych Biura Informacji Kredytowej (marzec 216) Perspektywy zmian cen w średnim okresie Regionalne rynki mieszkaniowe Mazowieckie Warszawa, powiaty grodzkie i ziemskie Małopolskie Kraków, powiaty grodzkie i ziemskie Łódzkie Łódź, powiaty grodzkie i ziemskie Dolnośląskie Wrocław, powiaty grodzkie i ziemskie... 5 Wielkopolskie Poznań, powiaty grodzkie i ziemskie Pomorskie Gdańsk, Trójmiasto, powiaty grodzkie i ziemskie Zachodniopomorskie Szczecin, powiaty grodzkie i ziemskie Kujawsko-pomorskie Bydgoszcz, powiaty grodzkie i ziemskie Lubelskie Lublin, powiaty grodzkie i ziemskie Śląskie Katowice, powiaty grodzkie i ziemskie Podlaskie Białystok, powiaty grodzkie i ziemskie Świętokrzyskie Kielce i powiaty ziemskie... 8 Podkarpackie Rzeszów, powiaty grodzkie i ziemskie Warmińsko-mazurskie Olsztyn, powiaty grodzkie i ziemskie Opolskie Opole i powiaty ziemskie Lubuskie - Zielona Góra, Gorzów Wielkopolski i powiaty ziemskie Wnioski dla potrzeb Trybu postępowania w przypadku spadku cen mieszkań Aneks metodologiczny

4 1. Uwarunkowania makroekonomiczne Średnioterminowe perspektywy wzrostu gospodarczego w Polsce (na lata ) pozostają pozytywne, mimo istotnej niepewności co do otoczenia zewnętrznego. Wzrost PKB w 1q16 obniżył się do 3,% r/r (wzrost konsumpcji utrzymał się na poziomie 3,2% r/r, a inwestycje spadły o 1,8% r/r), co odzwierciedla początek okresu przejściowego między starą a nową perspektywą finansową UE. Mimo istotnych ryzyk w otoczeniu zewnętrznym obecne trendy sugerują, że polska gospodarka mogłaby rosnąć w tempie ok. 4% przez najbliższe 4-6 kwartałów, ale przejściowe zmniejszenie absorpcji funduszy UE szacowane przez nas na ok.,6% PKB wskazuje na wzrost PKB w 216 r. w okolicy 3,5%. Negatywny wpływ mniejszego wykorzystania środków unijnych będzie niwelowany przez pozytywny impuls fiskalny na poziomie budżetu centralnego związany z rozpoczętym programem 5+. Wzrost gospodarczy oraz aktywizacja bezrobotnych sprzyjają dalszej poprawie sytuacji na rynku pracy. W 1q216 zwiększyła się dynamika zatrudnienia, utrzymał spadkowy roczny trend bezrobocia i szybciej rosły realne dochody ludności. Po raz kolejny poprawiły się wskaźniki nastrojów gospodarstw domowych. Wypowiedzi członków RPP wskazują, że stopy procentowe NBP najprawdopodobniej zostaną utrzymane bez zmian, choć nie można całkowicie wykluczyć wznowienia obniżek stóp. Argumentami przeciw obniżkom stóp są przede wszystkim: perspektywa stabilnego wzrostu PKB powyżej potencjalnego tempa, obawy o stabilność systemu finansowego oraz możliwa presja na osłabienie złotego związana z odpływem kapitałów z gospodarek wschodzących. Niemniej, przedłużanie się deflacji (przynajmniej do 4q16) oraz ekspansywna polityka pieniężna EBC tworzą warunki do wznowienia obniżek w 216 r., gdyby pojawiły się zagrożenia dla wzrostu gospodarczego (spadek poniżej 3,% r/r). Prawdopodobieństwo realizacji takiego scenariusza to ok. 25-3%. Przewidywane podwyżki stóp procentowych w USA oraz negatywny wpływ spowolnienia gospodarczego w Chinach na złotego związany z pogorszeniem nastawienia do rynków wschodzących powinien utrzymać kurs EURPLN blisko poziomu 4,4 do końca 216 roku - EURPLN = 4,4 na koniec 216 r. Ekspansja ilościowa EBC oraz oczekiwania wydłużenia jej trwania w 217 r. będą zwiększać presję na aprecjację franka wobec euro, która jedynie częściowo będzie neutralizowana oczekiwaniami na podwyżki stóp w USA. W efekcie kurs EURCHF do końca 216 r. powinien pozostawać w strefie 1,7 1,1, pomimo wzmożonych interwencji walutowych SNB. W rezultacie wzrostu EURPLN oraz utrzymania niskiego poziomu EURCHF, kurs CHFPLN powinien do końca 216 r. osiągnąć poziom 4,11. W 1q216 tempo wzrostu kredytów mieszkaniowych dla osób prywatnych (po skorygowaniu o wpływ FX) wyniosło 4,7% r/r vs. 5,1% w 4q215. W 216 r. oczekiwane jest wyhamowanie tempa wzrostu akcji kredytowej do 4,4% r/r, a roczny przyrost wolumenu kredytów mieszkaniowych skorygowanych o FX osiągnie ok. 11 mld zł wobec 12,6 mld zł w 215 r., wskutek ostrożnej polityki banków w warunkach zmian regulacyjnych. Przewidujemy utrzymanie stabilnego wzrostu gospodarczego Kontynuacja pozytywnych trendów na krajowym rynku pracy Oczekujemy, że stopy procentowe NBP pozostaną bez zmian, co najmniej do połowy 217 r. Osłabienie złotego wobec euro i franka do końca 216 r. W 216 r. oczekiwane jest wyhamowanie tempa wzrostu akcji kredytowej do 4,4 r/r wobec 5,1% r/r w 215 r. 4

5 2. Trendy cenowe na rynku mieszkań i domów Rynek mieszkaniowy w 1q16 był stabilny ceny mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym w analizowanych trzech grupach miast (Warszawa, 6 miast od 4 do 75 tys., pozostałe 9 miast wojewódzkich) nie zmieniły się istotnie q/q, jedynie w Warszawie odnotowano spadek (o 4,7% q/q) cen transakcyjnych (CBN) na rynku wtórnym, który można wiązać z większą podażą mieszkań o mniej atrakcyjnej lokalizacji czy gorszej jakości (por. Wykresy 1-2, a także Roz. 8). W porównaniu z 1q15 ceny transakcyjne (CBN) w większości miast nie zmieniły się. W odniesieniu do okresu boomu cenowego lat ceny ofertowe (baza PONT Info) w analizowanych trzech grupach miast (Warszawa, 6 miast o liczbie ludności od 4 do 75 tys., 9 miast wojewódzkich o liczbie ludności 1-3 tys.) były niższe w przypadku największych aglomeracji o 11-22%, w mniejszych miastach wojewódzkich o 7%, zwraca przy tym uwagę tendencja zmniejszania tej rozpiętości w 1q16 (por. Wykresy 3-4). Na rynku wtórnym nastąpiła zmiana tendencji cen transakcyjnych (CBN) na malejącą (por. Wykres 6), co może być efektem m.in. wzrostu podaży mieszkań po objęciu programem MdM także rynku wtórnego (nowelizacja od września 215). W 1q16 indeks hedoniczny (publikowany przez NBP 1 ) dla zbiorowości 7 największych miast (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia) wykazuje stabilizację w tych miastach (por. Wykresy 7-8), widoczne też w kilku innych miastach wojewódzkich (por. Wykres 3 dla poszczególnych miast w Roz.8). Indeks hedoniczny odzwierciedla "czystą" zmianę cen mieszkań, tj. wynikającą z innych czynników niż różnice w jakości mieszkań. Obserwowany jednocześnie w 1q16 spadek przeciętnej ceny mieszkania w kilku miastach oznacza prawdopodobnie duży udział tańszych (mniejszych, o gorszej jakości czy lokalizacji) mieszkań w badanej próbie. Ceny ofertowe wobec 1q8 niższe w przypadku największych aglomeracji o 11-22%, w mniejszych miastach wojewódzkich o 7%, ta rozpiętość w 1q16 była mniejsza niż w 4q15 Malejąca tendencja cen transakcyjnych na rynku wtórnym w 1q16 (1q8=1) Stabilny indeks hedoniczny NBP dla rynku wtórnego 7 największych miast w 1q16 Rozpiętość ceny transakcyjnej i ofertowej mieszkania na rynku pierwotnym w największych miastach w ostatnich 2 kwartałach w Warszawie i 1 mniejszych miastach wojewódzkich nie zmieniła się znacząco cena transakcyjna była o ok. 3-6% Wyk.1 Zmiana ceny metra mieszkania w 1q16 na rynku pierwotnym (q/q,%) Wyk.2 Zmiana ceny metra mieszkania w 1q16 na rynku wtórnym (q/q,%) 9 miast** 9 miast** 6 miast* 6 miast* Warszawa rp transakcyjne (CBN) rp ofertowe (PONT) Warszawa rw transakcyjne (CBN) rw ofertowe (PONT) 1 5

6 Wyk.3 Ceny ofertowe mieszkań (PONT) - rynek pierwotny 115 1q8= q8 1q9 1q1 1q11 1q12 1q13 1q14 1q15 1q16 Warszawa średnia 6 miast* średnia 9 miast** Wyk.5 Ceny transakcyjne mieszkań(cbn)-rynek pierwotny 135 1q8= q8 1q9 1q1 1q11 1q12 1q13 1q14 1q15 1q16 Warszawa średnia 6 miast* średnia 9 miast** Wyk.4 Ceny ofertowe mieszkań (PONT) - rynek wtórny 115 1q8= q8 1q9 1q1 1q11 1q12 1q13 1q14 1q15 1q16 Warszawa średnia 6 miast* średnia 9 miast** Wyk.6 Ceny transakcyjne mieszkań (CBN) - rynek wtórny 115 1q8= q8 1q9 1q1 1q11 1q12 1q13 1q14 1q15 1q16 Warszawa średnia 6 miast* średnia 9 miast ** uwaga: *Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Szczecin; ** Bydgoszcz, Lublin, Katowice, Białystok, Kielce, Olsztyn, Rzeszów, Opole, Zielona Góra %, r/r Wyk.7 Zmiany r/r ceny m kw. mieszkania w największych miastach (dane NBP) -1 1q9 1q1 1q11 1q12 1q13 1q14 1q15 1Q16 indeks ceny metra kw. (7 miast*) indeks hedoniczny NBP ceny metra kw. (7 miast*) Wyk.8 Zmiana ceny m kw. mieszkania w największych miastach (dane NBP) q 7=1 indeks ceny metra kw. (7 miast*) indeks hedoniczny NBP ceny metra kw. (7 miast*) 1q8 1q9 1q1 1q11 1q12 1q13 1q14 1q15 1Q16 * Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia 6

7 Wyk.9 Cena transakcyjna vs. ofertowa na rynku pierwotnym w największych miastach* w okresie 1q9-1q16 1q9 1q1 1q11 1q12 1q13 1q14 1q15 1q15 Wyk.1 Cena transakcyjna vs. ofertowa na rynku wtórnym w największych miastach* w okresie 1q9-1q16 1q9 1q1 1q11 1q12 1q13 1q14 1q15 1q Warszawa 6 miast bez Warszawy* 1 miast** -25 Warszawa 6 miast bez Warszawy* 1 miast** * 6 miast: Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia; ** 1 miast: Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce. Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra; źródło: obliczenia własne na podstawie bazy cen NBP niższa od ceny ofertowej. Taka niewielka rozpiętość sugeruje nadal szybkie finalizowanie transakcji, inaczej niż np. w okresie gorszej koniunktury na rynku deweloperskim na przełomie 212/213 (por. Wykres 9). W przypadku 6 największych aglomeracji (bez Warszawy) rozpiętość wzrosła do 6%, sugerując pewne usztywnienie sprzedających. Na rynku wtórnym cena transakcyjna mieszkania generalnie bardziej odbiega od ofertowej (o 1%-18%), co wiąże się z naturalnie większym zróżnicowaniem oferty na tym rynku (por. Wykres 1); w ostatnich 2 kwartałach rozpiętość ta w Warszawie i 6 największych aglomeracjach wzrosła, co może wskazywać na mniejszą elastyczność sprzedających w warunkach dużego popytu; w pozostałych 1 miastach wojewódzkich rozpiętość nie zmieniła się. Ocenę trendów cenowych na rynku domów utrudnia duża niejednorodność tego segmentu nieruchomości, problemem jest także m.in. uwzględnienie (lub nie) ceny działki w cenie domu, zasadniczo ograniczające porównywalność ceny metra kw. Dodatkowo, mniejsza częstotliwość transakcji (efekt wysokiej wartości nieruchomości i małej płynności rynku) skutkuje małą reprezentatywnością danych o transakcjach z jednego kwartału, dlatego analizowana próba obejmuje dane roczne (ew. z ostatnich 12 miesięcy przy narastających danych kwartalnych). Domy jednorodzinne są podstawową formą zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w mniejszych miastach i na obszarach wiejskich. Mieszkania w domach jednorodzinnych, przy zdefiniowaniu domu jednorodzinnego jako budynku o liczbie 1-2 mieszkań, stanowiły wg NSP % ogółu mieszkań w miastach wojewódzkich; - 17% w pozostałych miastach (powiaty grodzkie bez stolic województw); 59% w powiatach ziemskich. Budownictwo indywidualne jest dominującą formą w powiatach ziemskich w latach wybudowano w tym segmencie 78% mieszkań; w powiatach grodzkich (bez stolic województw) ten rodzaj budownictwa stanowił 44% wybudowanych mieszkań, w stolicach województw 14%. Dla powiatów ziemskich i mniejszych grodzkich charakterystyczny jest wysoki udział zabudowy jednorodzinnej 7 Rosnąca rozpiętość ceny transakcyjnej i ofertowej na rynku wtórnym w największych miastach Ograniczenia porównywania cen domów Domy jednorodzinne dominującą formą zaspokajania potrzeb mieszkaniowych w powiatach ziemskich; 78% ogółu mieszkań wybudowanych w latach to budownictwo indywidualne

8 Wyk.11 Cena transakcyjna domów (CBN) na rynku wtórnym w największych miastach Warszawa 6 miast* 9 miast** uwaga: *Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Szczecin; ** Bydgoszcz, Lublin, Katowice, Białystok, Kielce, Olsztyn, Rzeszów, Opole, Zielona Góra Wyk.12 Udział mieszkań w domach jednorodzinnych w zasobach ogółem oraz udział budownictwa indywidualnego w budownictwie ogółem 8 78 % domy jednorodzinne* budownictwo indywidualne w latach Stolice województw Grodzkie pozostałe Ziemskie i jednocześnie wysoki udział budownictwa indywidualnego (por. Roz.8, Wykres 8 dla każdego województwa); przykładowo najwyższy udział budownictwa indywidualnego w latach cechował powiaty ziemskie i grodzkie (bez stolic) województwa śląskiego (91% i 61%), małopolskiego (9% i 63%) i podkarpackiego (92% i 56%). Budownictwo indywidualne praktycznie oznacza budowę systemem gospodarczym, działalność deweloperów w tym segmencie budownictwa jest niewielka. Ceny transakcyjne domów jednorodzinnych (CBN), przy wcześniejszych zastrzeżeniach co do ich ograniczonej wartości dla porównań, w ostatnich dwóch latach, z wyjątkiem Warszawy, w największych miastach nie zmieniły się znacząco. W Warszawie średnia cena 1 m kw. domu jednorodzinnego wynosiła w 215 r. ok. 4,5 tys. (vs. 4,8 tys. zł w 213), w 6 kolejnych największych miastach cena w ostatnich dwóch latach kształtowała się na poziomie ok. 3,5 tys. zł, w 9 pozostałych stolicach województw ok. 3, tys. zł (w obu grupach bez zmian wobec 213). Na poziomie powiatu zwraca uwagę wyższy poziom cen domów w powiatach grodzkich, niższy w powiatach ziemskich (por. Roz.8, Wykresy 6 i 7 dla każdego województwa), przy zdecydowanym oddziaływaniu atrakcyjności walorów turystycznych, rynku pracy czy położenia komunikacyjnego konkretnego powiatu. Przykładowo wyraźnie powyżej pozostałych powiatów województwa kształtowały się ceny domów w powiatach ziemskich sąsiadujących z Warszawą (m.in. piaseczyński, legionowski, warszawski), Krakowem (wielicki, krakowski) czy Łodzią (pabianicki). Na wysoki poziom cen oddziaływała atrakcyjność turystyczna w przypadku powiatu tatrzańskiego (woj. małopolskie), nowodworskiego (woj. pomorskie), kołobrzeskiego (woj. zachodniopomorskie). Z kolei dobry rynek pracy wpływał na wyższe ceny domów w powiecie puławskim (woj. lubelskie), czy słubickim (woj. lubuskie). Spadek cen transakcyjnych domów jednorodzinnych na rynku wtórnym w Warszawie w 215 r., w pozostałych miastach wojewódzkich ceny stabilne Wyższe ceny domów w powiatach grodzkich niż ziemskich, przy kluczowym znaczeniu atrakcyjności lokalizacji regionalnej i lokalnej 8

9 3. Popyt na mieszkania i kredyt oraz podaż mieszkań O poziomie cen mieszkań w 1q16 decydowała duża podaż mieszkań (przy dużej liczbie rozpoczynanych projektów) i utrzymujący się popyt, wspierany przez niskie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych, zakupy gotówkowe mieszkań (przy rosnących dochodach gospodarstw domowych i poprawie na rynku pracy) oraz program MdM rozszerzony o rynek wtórny (dodatkowo pobudzany wyczerpywaniem się rocznego limitu środków). Od strony popytowej oddziaływały następujące czynniki: niekorzystna dla popytu lekka tendencja wzrostowa oprocentowania kredytów mieszkaniowych z uwagi na wzmocnienie tendencji wzrostu marż i prowizji (wg szacunków AMRON dla kredytu 3 tys. zł z na 25 lat o LTV 75%: 2,3% w 1q16 vs. 1,75% w 1q15), w konsekwencji czego, pomimo nadal niskich stóp procentowych NBP, oprocentowanie wzrosło do 5,77% (5,23% w 1q15). Wartość nowoudzielonych kredytów mieszkaniowych w 1q16 wg danych Związku Banków Polskich 2 wyniosła 9,4 mld zł, tj. o 1,8% mniej niż w poprzednim kwartale, i o 5,1% więcej niż w 1q15. W 1q16 banki udzieliły 44,7 tys. nowych kredytów (-8,2% q/q; +6,1% r/r). Na koniec 1q16 banki ankietowane przez ZBP obsługiwały 2,14 mln umów (1,995 mln na koniec grudnia 215). Średnia wartość nowoudzielonego kredytu w 1q16 wynosiła 28,8 tys. zł; przeciętny denominowany w zł wynosił 294,6 tys. zł (-3,7% q/q), udzielony w zł 27,8 tys. zł (-2,6% r/r). W strukturze kredytów wg wysokości kredytu najwyższy jest udział kredytów od 1 do 2 tys. zł (37,4%), następnie od 2 do 3 tys. zł (24,3%). W strukturze udzielania kredytów mieszkaniowych wg miast w 1q16 największy udział miała Warszawa (4,9% wartości nowoudzielonych kredytów), następnie aglomeracja katowicka (6,4%) i Wrocław (5,5%). Takie proporcje utrzymywały się w okresie ostatnich dwóch lat, z wyraźnym wzmocnieniem udziału Warszawy (z 23,9% Niskie stopy procentowe i zakupy gotówkowe wspierają popyt mieszkaniowy W 1q16 wartość nowoudzielonych kredytów wyniosła 9,4 mld zł [(-1,8%) q/q, +5,1% r/r)] 12 1 Wyk.13 Kwartalna sprzedaż kredytów mieszkaniowych (ZBP; AMRON) w okresie 1q12 1q16 mld zł 6 5 Wyk.14 Średnie oprocentowanie i marża kredytu hipotecznego* w okresie 1q13 1q16 6, 5, 4, , 3, , 2, 1,36 2, , 1q12 1q13 1q14 1q15 1q16, 1q13 3q13 1q14 3q14 1q15 3q15 1q16 wartość nowych umów w kwartale (L) liczba nowych umów (P) średnie oprocentowanie średnia marża źródło: AMRON na podstawie ofert banków; * kredyt 3 tys. zł na 25 lat przy LTV 75% 2 Bazy AMRON-SARFiN zasilane przez 19 banków; dane reprezentatywne dla ok. 95% rynku kredytów dla klientów indywidualnych. 9

10 w 4q13 do 4,9% w 1q16; por. Wykres 15). W nowoudzielanych kredytach w 1q16 nadal najwyższy był udział kredytów o średniej wartości LTV powyżej 8% - wynosił 47,6%. Dominują kredyty o zapadalności powyżej 25 lat (66%), w 1q 16 ich udział wzrósł o 1,2 pp q/q. Kredyty złotowe stanowiły 98,44% nowoudzielonych ogółem (98,63% w 4q15); od kredyty denominowane w walutach obcych są dostępne tylko dla zarabiających w danej walucie. Na koniec marca 216 r. wg danych NBP zadłużenie z tytułu kredytów mieszkaniowych wyniosło 378,2 mld zł; udział kredytów walutowych w zadłużeniu ogółem wynosił 42,8%. Kredyty zagrożone stanowiły 2,9% kredytów mieszkaniowych ogółem (bz. wobec grudnia 15), w przypadku kredytów w CHF 3,5% (3,4% na koniec grudnia 15). Na tle zagrożonych kredytów konsumpcyjnych dla ludności (12,4% kredytów konsumpcyjnych ogółem na koniec marca 16) jest to dobry poziom wskaźnika. Wartość kredytów zagrożonych udzielonych na cele mieszkaniowe wynosiła 1,9 mld zł na koniec marca 216 r. i zmalała [(-11,4% r/r); w przypadku kredytów w CHF (-6,8% r/r)]. program MdM (uruchomiony na pięć lat, tj. do końca 218 r.); w dalszym ciągu utrzymywało się duże zainteresowanie programem po jego nowelizacji od września 215 (rozszerzenie programu na rynek wtórny, zwiększenie pomocy dla osób i rodzin wychowujących co najmniej 3 dzieci). Wyniki 1q16 (akceptacja 8,2 tys. wniosków na kwotę 29 mln zł) były jednak słabsze niż w 4q15 (zaakceptowana kwota mniejsza o 46% q/q; por.wyk.16), co wynika z wyczerpania w marcu 95% środków zapisanych na realizację programu w ustawie budżetowej (73 mln zł) w 216 r. Zgodnie z zapisem art.37 Ustawy o pomocy państwa BGK od wstrzymał przyjmowanie wniosków z terminem wypłaty środków z Funduszu Dopłat zaplanowanym na 216 r. Z kwoty na 217 r. (746 mln zł) do 3.5 br wykorzystano 3,8%. Wstrzymanie dofinansowania wypłacanego w 216 r. zmienia też proporcje dofinansowania zakupu mieszkań z rynku pierwotnego i wtórnego 82% wniosków z 52% kredytów ogółem w miastach udzielono w 1q16 w Warszawie, aglomeracji katowickiej i Wrocławiu Na koniec marca 216 kredyty walutowe stanowiły 43% zadłużenia ogółem z tytułu kredytów mieszkaniowych MdM wzmacnia popyt na mieszkania, w 1q16 istotnym impulsem limitowanie środków: wyczerpane środki na wypłaty w 216 i wykorzystane 31% limitu na 217 Wyk.15 Wartość nowoudzielonych kredytów w największych miastach w okresie 1q13-1q16 Wyk.16 Dofinansowanie z wniosków MdM zaakceptowanych w 1q14-1q16 1% 9% 8% 7% pozostałe miasta Łódź Szczecin mln zł 391 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 1q13 3q13 1q14 3q14 1q15 3q15 1q16 Poznań Trójmiasto Kraków Wrocław aglomeracja katowicka Warszawa q14 2q14 3q14 4q14 1q15 2q15 3q15 4q15 1q16 źródło: ZBP (bazy SARFiAMRON) źródło: BGK 1

11 limitu na 217 r. dotyczy rynku pierwotnego, a 18% rynku wtórnego. O ile przypadku deweloperów nie jest dużym problemem późniejsza wpłata za mieszkanie w budowie, to przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym sprzedawca nie jest na ogół skłonny czekać na środki od klienta w następnym roku. Umowę z BGK na udział w MdM ma podpisaną 14 banków. Łącznie za ich pośrednictwem do 3 kwietnia 215 do BGK złożono 59,98 tys. wniosków o dofinansowanie na kwotę 1133 mln zł. Średnie dofinansowanie wyniosło 24,6 tys. zł; średnia powierzchnia kredytowanego mieszkania to. 53,4 m kw., a domu 85,3 m kw. Przy utrzymaniu dotychczasowej liczby (i kwot) wniosków o dofinansowanie zakupu lokalu, pod koniec 3q 216 prawdopodobnie zostanie wyczerpany limit na 217r. z obecnej ustawy. zakupy mieszkań finansowane gotówką, są to, obok zakupów o charakterze inwestycyjnym (motyw nabywania mieszkania dodatkowo wzmacniający się w niepewnych czasach), także zakupy na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych (w tym na rynku pierwotnym, po sprzedaży poprzedniego mieszkania na rynku wtórnym). Zakupom sprzyja niskie oprocentowanie lokat bankowych, a także korzyści wynajmu, pomimo ryzyk prawnych związanych z ochroną lokatora; wg szacunków NBP w 1q16 zakupy gotówkowe finansowały 65% (vs. 59% w 4q15) zakupów ogółem na rynku pierwotnym w 7 największych miastach. zakupy mieszkań przez cudzoziemców utrzymuje się tendencja wzrostowa zakupu mieszkań przez cudzoziemców, statystyki resortu administracji 3 dla 11 najpopularniejszych miast (w ostatnich 3. latach ok. 9% transakcji dot. zakupu mieszkania odnotowane w największych aglomeracjach, Gorzowie Wlkp. Świnoujściu i Zakopanym, por. Wyk. 18) sygnalizują 228 transakcji w 215 r. (+19% r/r vs. +3% r/r w 214 i +28% r/r w 213). W latach największym zainteresowaniem cieszyła się Warszawa (45%), Kraków (19%) i Wrocław (13%). Wyk.17 Wykorzystanie rocznego limitu na wsparcie z MdM (na ) Średnie dofinansowanie w ramach MdM to 24,6 tys. zł Utrzymujące się w 1q16 zakupy mieszkań za gotówkę (ok.65% wg szacunków NBP dla 7 aglomeracji) Zakupy mieszkań przez cudzoziemców głównie w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu Wyk.18 Struktura sprzedaży mieszkań cudzoziemcom w największych miastach w latach mln zł 34,5% 3,8%,3% 5% 5% 5% 2% 1% 3% 2%,3% Warszawa Kraków Wrocław Gdańsk Poznań Łódź 1 84,7% 96,6% Wykorzystane środki z ustalonego rocznego limitu wsparcia finansowego Niewykorzystane środki 13% 19% 45% Szczecin Gdynia Świnoujście Gorzów Wlkp. Zakopane źródło: BGK źródło: Sprawozdanie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji, z realizacji w 215 r. ustawy z 24 marca 192 o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, marzec 216, także sprawozdania za 213 i Sprawozdanie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z realizacji w 215 r. Ustawy z dn.24 marca 192 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, Warszawa marzec 216; analogiczne sprawozdania z lat 213 i

12 zachowania konsumentów zbliżona pozycja kupującego i sprzedającego; monitoring transakcji przez Metrohouse wskazuje, że w Warszawie średni upust od ceny wyjściowej na rynku wtórnym w marcu kwietniu 216 r. utrzymywał się na poziomie ok.3,2% (+,7 pp wobec końca 215); średni czas sprzedaży na rynku wtórnym w Warszawie w tym okresie skrócił się do 112 dni (138 dni w okresie styczeń - luty 216 r.), co prawdopodobnie wiąże się z dużym popytem na rynku. Po stronie podażowej do najistotniejszych czynników kształtujących ceny należały: 112 dni to średni czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym w Warszawie w marcu-kwietniu 216 Duża podaż nowych mieszkań kontynuowany wzrost liczby mieszkań oddanych do użytku ogółem: w 1q16 oddano 37,3 tys. mieszkań (17,7% r/r vs. 7% r/r w 4q15), w tym deweloperskich 17,2 tys. (tj. 53,7% r/r vs. 1,3% r/r w 4q15). Mieszkania deweloperskie stanowiły 46% wybudowanych ogółem w 1q16 (+1,8 pp r/r). W 1 największych miastach (tj. o liczbie ludności powyżej 3 tys.) w 1q16 łącznie oddano do użytku 12,9 tys. mieszkań wobec 7,3 tys. w 1q15. Liczba mieszkań oddanych do użytku zmalała jedynie w Łodzi (o 54% r/r), w pozostałych największych miastach wzrosła [najbardziej w Katowicach (+334% r/r) i Wrocławiu (+232% r/r)]. słabnący wzrost liczby rozpoczynanych mieszkań (7,9% r/r vs. 2,2% r/r w 4q15 i 12,9% r/r w 3q15), w przypadku mieszkań deweloperskich odpowiednio (,5% r/r vs. 25,% i 18,8%; w 1q16 liczba mieszkań rozpoczętych przez deweloperów wynosiła 16,4 tys. (23,7 tys. w 4q15). Odnotowany także wyhamowujący wzrost liczby wydanych pozwoleń na budowę mieszkań (9,7% vs. 39% r/r w 4q15 i 18% r/r w 3q15), w przypadku deweloperów odpowiednio 5,9% r/r, 51,7% r/r i 2,2% r/r. wskaźnik koniunktury deweloperów (różnica liczby mieszkań rozpoczętych i oddanych do użytku) w 1q 15 wskazuje na wysokie zaawansowanie wielu projektów, co oznacza nadal wysoką liczbę mieszkań oddawanych do użytku w najbliższych kwartałach. Wyk.19 Mieszkania oddawane do użytku i rozpoczynane (średnia ruchoma z lat ) 25 tys rozpoczęte deweloperskie oddane bez deweloperów rozpoczęte bez deweloperów oddane deweloperskie Wyk.2 Wskaźnik koniunktury produkcji deweloperskiej (mieszkania rozpoczęte minus oddane) i pozwolenia w kolejnych kwartałach lat tys. Słabnący wzrost liczby rozpoczynanych mieszkań (7,9% r/r vs. +2% r/r w 4q15), w przypadku mieszkań deweloperskich (,5% r/r vs. 25% r/r); także wzrost liczby wydanych pozwoleń na budowę (9,7% r/r), w przypadku deweloperów (5,9 %r/r) Wskaźnik koniunktury deweloperów sygnalizuje dużo rozpoczętych projektów 1 1q11 1q12 1q13 1q14 1q15 1q16 źródło: GUS wsk. koniunktury deweloperów (mieszkania rozpoczęte minus oddane) pozwolenia dla deweloperów źródło: obliczenia własne na podstawie GUS 12

13 Wyk.21 Oferta mieszkań deweloperskich oraz liczba kwartałów niezbędnych do wyprzedaży oferty wg REAS 1 6 Oferta mieszkań do sprzedaży (P) kwartały tys. Czas wyprzedaży oferty w kwartałach (L) Wyk.22 Zmiany (%) wybranych składowych kosztu budowy wg SEKOCENBUD w 4q lat % q13 2q13 3q13 4q13 1q14 2q14 3q14 4q14 1q15 2q15 3q15 4q15 1q16 duża oferta mieszkań do sprzedaży (w 6 aglomeracjach o największych obrotach na rynku pierwotnym) w 1q16, przy nadal wysokiej liczbie transakcji. Wg monitoringu REAS rynków mieszkaniowych w 6 aglomeracjach 4 w 1q16 wprowadzono do sprzedaży 13,7 tys. mieszkań, o 2% więcej niż w 4q15. Łącznie w poprzednich czterech kwartałach wprowadzono na rynek 54,4 tys. lokali (więcej niż w rekordowym pod tym względem 27 r. podczas boomu na rynku mieszkaniowym). Tab.1 Wybrane wskaźniki sytuacji mieszkaniowej i budownictwa w miastach wojewódzkich materiały ogółem najem i praca sprzętu roboty inwestycyjne roboty remontowe instalacje sanitarne instalacje elektryczne -3 4q12 4q13 4q14 4q15 źródło: Zagregowane wskaźniki waloryzacyjno-prognostyczne, IV kwartał 215, z.74/215(1622), SEKOCENBUD Duża oferta deweloperska mieszkań do sprzedaży, maleje liczba gotowych mieszkań Miasta wg liczby ludności Mieszkania (tys.) % mieszkań sprzed 1944 w zasobach ogółem Przeciętna pow. użytkowa na osobę Nasycenie mieszkaniami* Nasilenie budownictwa^ % powierzchni Przeciętna pow. objętej miejscowymi mieszkań planami oddawanych do zagospodarowania użytku przestrzennego Mieszkania oddane do użytku ogółem 214 NSP q 16 1q16 1q15=1 Warszawa ,9 3, ,4 7,6 34,6 54, ,4 Kraków ,3 26, , 8,5 49,5 57, ,8 Łódź ,6 26, ,7 3,2 8,7 114, ,2 Wrocław ,3 32, , 1,5 56,1 59, ,6 Poznań , 29, ,3 6,7 41,3 83, ,8 Gdańsk ,5 26, ,8 9,7 64,8 65, ,8 Szczecin ,9 26,9 42 3,8 2,8 46,6 64, ,2 Bydgoszcz ,7 23, ,6 2,7 33,5 63, ,6 Lublin ,3 25, ,2 5,4 47, 62, ,8 Katowice ,6 27, ,8 3,9 21,8 63, ,3 Białystok , 25, , 7,1 45, 79, ,1 Toruń ,6 25, 426 4,8 5,5 44, ,3 Kielce ,5 24, , 4,8 17, , Rzeszów ,8 25, ,8 12,9 15,5 67, ,1 Olsztyn ,5 25, ,6 4, 55,8 72, ,7 Gorzów Wlp ,1 26,5 41 4,2 4,5 44,6 88,9 4 34,8 Opole ,4 28, ,5 2,8 38,3 73, ,7 Zielona Góra ,8 27, ,4 5,2 59, 78, ,7 uwaga: * liczba mieszkań na 1 osób; ^liczba mieszkań oddanych do użytku na 1 osób źródło: Baza Danych Lokalnych GUS, Wybrane dane dla miast wojewódzkich, tab.31 [w:] Wrocław, sytuacja społeczno-gospodarcza, IQ 216, US Wrocław, 31 maja Rynek mieszkaniowy w Polsce, I kwartał 216, REAS, kwiecień

14 4 kond. podpiwniczony, bud. socjalne 4 kond. z garażem podziemnym 5 kond. z garażem podziemnym apartamentowiec (garaż 2 kondyg., usługi, windy) 4 kond. podpiwniczony, bud. socjalne 4 kond. z garażem podziemnym 5 kond. z garażem podziemnym apartamentowiec (garaż 2 kondyg., usługi, windy) dom bez podpiwniczenia dom częściowo podpiwniczony dom energooszczędny dom z drewnianych bali dom bez podpiwniczenia dom częściowo podpiwniczony dom energooszczędny dom z drewnianych bali Nieruchomości Mieszkaniowe 1. Kos zty budowy wybranych o biektów budownictw a jedno- i wielorodzinnego w 1q16 Ramka 1. Koszty budowy wybranych obiektów budownictwa jedno- i wielorodzinnego w 1q16 Średni koszt budowy domu jednorodzinnego w 1q 16 wynosił wg danych SEKOCENBUD ok. 2,5 3 tys. zł za m kw. powierzchni użytkowej; dane SEKOCENBUD nie uwzględniają podatku VAT oraz nie zawierają kosztu działki budowlanej. Zestawienie obejmuje kilka typowych domów jednorodzinnych, czynnikiem różnicującym jest podpiwniczenie, energooszczędność, materiał ścian (więcej informacji o obiektach w główce tabeli na następnej stronie). Konstrukcje i elementy budowlane stanowiły ok. 8-9% kosztu budowy domu jednorodzinnego, pozostała część to koszt instalacji z wyraźnie wyższym udziałem (2%) w przypadku domu energooszczędnego. Największe pozycje kosztów to stan surowy (33-44%) oraz stan wykończeniowy zewnętrzny (21-29%). W strukturze ceny obiektu 5 65% to koszty materiałów (najwyższe przy domu energooszczędnym); 17-25% to koszty robocizny; wynajem sprzętu nie przekraczał 2,5%, koszty pośrednie to 13-18%. Szacowany zysk wykonawcy to 3,4-4,7%. Średni koszt budowy 1 m kw. p.u. domu jednorodzinnego w 1q16 wg stawek kosztorysowych* zł m kw. p.u instalacje wykończenie zewnętrzne wykończenie wewnętrzne surowy Struktura ceny kosztorysowej* wybranych typów domów jednorodzinnych w 1q16 1% 8% 6% 4% 2% % zysk koszty pośrednie wartość pracy sprzętu materiały wraz z kosztami zakupu robocizna zerowy Średni koszt budowy budynku wielorodzinnego wynosił w 1q15 wg danych SEKOCENBUD ok. 2,5 4,4 tys. zł za m kw. powierzchni użytkowej (bez podatku VAT i kosztu działki budowlanej; stan deweloperski w przypadku większych obiektów, wersja z pełnym wykończeniem jest o 11-16% droższa). Zestawienie obejmuje kilka typowych budynków, czynnikiem różnicującym jest liczba kondygnacji, dodatkowe funkcje, liczbę garaży (więcej informacji w główce tabel na następnej stronie). Konstrukcje i elementy budowlane stanowiły ok % kosztu budynku, pozostałe to koszty instalacji z najniższym udziałem (15%) w przypadku apartamentowca. Największe pozycje kosztów to stan surowy (3-46%) oraz stan wykończeniowy wewnętrzny (13-22%). W strukturze ceny obiektu 52 6% to koszty materiałów; 13-21% to robocizna; wynajem sprzętu wynosił 3-9% (większy przy większych budynkach), koszty pośrednie to 14-17%. Zysk wykonawcy szacowany na ok.3,9-4,6%. Średni koszt budowy 1 m kw. p.u. budynku wielorodzinnego w 1q16 wg stawek kosztorysowych* zł m kw. pu instalacje wykończenie zewnętrzne wykończenie wewnętrzne surowy zerowy Struktura ceny kosztorysowej*wybranych typów budynków wielorodzinnych w 1q16 1% 8% 6% 4% 2% % zysk koszty pośrednie wartość pracy sprzętu materiały wraz z kosztami zakupu robocizna uwaga: *ceny SEKOCENBUD nie zawierają VAT; źródło: Biuletyn Cen Obiektów Budowlanych, I kwartał 216, SEKOCENBUD 14

15 Dane SEKOCENBUD dot. kosztów budowy nie obejmują kosztu działki budowlanej. W praktyce deweloperzy tak projektują obiekty, by koszt ziemi stanowił ok.15-2% kosztu budowy obiektu, przy silnym uzależnieniu od atrakcyjności położenia działki budowlanej, stanu jej uzbrojenia, jak i wielkości (liczba kondygnacji) wznoszonego obiektu. Renta położenia lokalnego i regionalnego może powodować wzrost tego udziału wg badań własnych Emmerson Evaluation w 215 r. sięgała w Warszawie 34%, w Krakowie i Wrocławiu 28-29%. Region Tab. 1 Średni koszt budowy 1 m kw. wg kosztorysów SEKOCENBUD wybranych domów jednorodzinnych w 1q16 Dom jednorodzinny wolno stojący bez podpiwniczenia z bloczków betonu komórkowego Dom jednorodzinny wolno stojący z podpiwniczeniem z bloczków betonu komórkowego Dom jednorodzinny wolno stojący energooszczędny bez podpiwniczenia z pustaków silka E24 Dom jednorodzinny wolno stojący letni bez podpiwniczenia z bali drewnianych 213,5 m kw. p.u. 142 m kw. p.u. 151,65 m kw. p.u. 128,6 m kw. p.u. Mazowieckie Warszawa Małopolskie Łódzkie Dolnośląskie Wielkopolskie Pomorskie Zachodnio-pomorskie Kujawsko-pomorskie Lubelskie Śląskie Podlaskie Świętokrzyskie Podkarpackie Warmińsko-mazurskie Opolskie uwaga: * ceny SEKOCENBUD nie uwzględniają podatku VAT źródło: Biuletyn Cen Obiektów Budowlanych, I kwartał 216 r., zeszyt 13/216 (1635), SEKOCENBUD Tab.2 Średni koszt budowy 1 m kw. wg kosztorysów SEKOCENBUD wybranych budynków wielorodzinnych w 1q16 Budynek Budynek mieszkalny Budynek mieszkalny mieszkalny Budynek mieszkalny wielorodzinny wielorodzinny wielorodzinny wielorodzinny, 5 kondygnacji 5/1 kondygnacji Region 4 kondygnacje 4 kondygnacje 2 segmenty z łącznikiem garaż podziemny (2 kodygn.) podpiwniczony garaż podziemny garaż podziemny apartamentowiec budownictwo stan deweloperski stan deweloperski socjalne 258,3 m kw. p.u m kw. p.u. 6873,9 m kw. p.u ,65 m kw. p.u. 56 mieszkań mieszkania dla osob. 146 mieszkań 258 mieszkań lokal usługowy 283 miejsca garażowe Mazowieckie Warszawa Małopolskie Łódzkie Dolnośląskie Wielkopolskie Pomorskie Zachodnio-pomorskie Kujawsko-pomorskie Lubelskie Śląskie Podlaskie Świętokrzyskie Podkarpackie Warmińsko-mazurskie Opolskie uwaga: * ceny SEKOCENBUD nie uwzględniają podatku VAT; źródło: Biuletyn Cen op.cit. 15

16 Liczba transakcji w 1q16 wyniosła 14,3 tys., była zbliżona q/q; w ostatnich czterech kwartałach łącznie sprzedano 54,7 tys. mieszkań wg monitoringu REAS jest to najwyższy odnotowany w kolejnych 12 miesiącach wolumen sprzedaży. Liczba mieszkań dostępnych w sprzedaży utrzymuje się od 2. lat na poziomie tys. mieszkań. W 1q16 w sytuacji nieco większej liczby mieszkań sprzedanych niż wprowadzonych do sprzedaży, oferta mieszkań w porównaniu z 4q15 zmalała o ok. 4 lokali i wynosiła na koniec marca 48,3 tys. Wobec 1q15 oferta w 6 monitorowanych aglomeracjach praktycznie nie zmieniła się (+1,3% r/r), bardziej znacząco wzrosła w Poznaniu (+1,9% r/r), Łodzi (+1% r/r) i Trójmieście ( +6,6% r/r). Taka sytuacja wskazuje na umiejętne dostosowanie oferty deweloperskiej do sytuacji rynkowej. Liczba gotowych niesprzedanych mieszkań w 6 aglomeracjach w 1q 216 r. wynosiła 8,3 tys. i zmalała zarówno wobec poprzedniego kwartału (-1,% q/q), jak i roku (-23,1% r/r). W strukturze oferty wg deklarowanej przez dewelopera daty oddania projektu wzrasta udział mieszkań oddawanych po 216 r. (53% vs. 39% na koniec grudnia 15), na koniec marca 216 r. mieszkania oddane do użytku w 215 r. i wcześniej stanowiły 13% oferty deweloperskiej (vs. odpowiednio 19%); 34% projektów będzie oddawane w 216 (vs. odpowiednio 42%). Wskaźnik komercjalizacji (wyprzedaż bieżącej oferty liczona w kwartałach w oparciu o tempo sprzedaży z ostatnich czterech kwartałów) wynosił 3,5 (vs.3,8 w 4q15), co wskazywałoby na niewielką przewagę popytu nad podażą na 6 największych rynkach. W 4q15 koszty budowy obiektów mieszkaniowych były stabilne ceny materiałów zużywanych w budownictwie nie zmieniły się istotnie. Wzrost kosztów robót ogólnobudowlanych wg SEKOCENBUD nie przekraczał 2% r/r, a koszty budowy domów i budynków mieszkalnych nie zmieniły się (1,2% r/r w 4q15). Wyk.23 Zmiany (%) cen budowy domów jednorodzinnych i budynków wielorodzinnych w 4q lat % Wyk.24 Prognoza zmian cen domów, materiałów i sprzętu budowlanego wg SEKOCENBUD Od 2 lat ok tys. mieszkań w ofercie deweloperskiej Liczba gotowych niesprzedanych mieszkań maleje Wzrasta udział budowanych mieszkań z przewidywanym oddaniem do użytku po 216 r. Wskaźnik komercjalizacji REAS w 1q16 sygnalizuje niewielką przewagę popytu nad podażą na 6 największych rynkach 1q15=1 ceny materiałów zużywanych w budownictwie ceny pracy sprzętu budowlanego ceny budynków wielorodzinnych ceny domów jednorodzinnych domy jednorodzinne budynki wielorodzinne q12 4q13 4q14 4q15 źródło: Zagregowane wskaźniki op. cit. 1 1q15 2q15 3q15 4q15 1q16 2q16 3q16 4q16 1q17 2q17 3q17 4q17 źródło: Zagregowane wskaźniki waloryzacyjno-prognostyczne, I kwartał 216 r., z.18/216 (164), SEKOCENBUD 16

17 W 216 r. ceny materiałów i robót budowlanych prawdopodobnie nadal będą czynnikiem stabilizującym ceny nieruchomości mieszkaniowych wg prognozy SEKOCENBUD w I połowie 216 oczekiwana jest stabilizacja cen, w perspektywie dwóch lat zmiany nie przekroczą 2,7% (1q15=1). Zarysowana lekka tendencja wzrostowa wynika prawdopodobnie z oczekiwanej tendencji wzrostowej stawek robocizny (sytuacja malejącego bezrobocia); ceny materiałów budowlanych zużywanych w budownictwie nie zmienią się znacząco (duża podaż materiałów i konkurencja na rynku). Średnia dostępność mieszkania (czyli liczba metrów możliwych do nabycia za przeciętne wynagrodzenie) w największych miastach wojewódzkich w 1q16 utrzymywała się w tendencji wzrostowej, wskaźnik lekko zmalał jedynie w Gdańsku i Katowicach. Relatywnie większa dostępność cechuje Katowice (1,24) i Łódź (1,6), najmniejsza jest w Krakowie (,76) i Warszawie (,76). W okresie ostatnich 8 lat dostępność mieszkania w miastach wojewódzkich średnio wzrosła o 51% (tj. o ok,3 m kw.). Wg prognozy SEKOCENBUD ceny materiałów i robót w 216 r. nadal będą czynnikiem stabilizującym ceny nieruchomości W perspektywie 217 r. oczekiwana tendencja wzrostowa kosztów płacowych W 1q16 dostępność mieszkania utrzymywała się w tendencji wzrostowej; na przestrzeni ostatnich 8 lat średnio wzrosła o 51% Tab.2 Rynek pracy w miastach wojewódzkich Miasta wg liczby ludności Stopa bezrobocia (% na koniec okresu) Przeciętne wynagrodzenie miesięczne (brutto) w sektorze przedsiębiorstw 1q 15 1q 16 1q 16 1q 15 = 1 Warszawa 4,3 3, ,2 Kraków 5,3 4, ,6 Łódź 11,2 9, ,8 Wrocław 4,2 3, ,8 Poznań 3,2 2, ,7 Gdańsk 5,8 4, ,6 Szczecin 9,1 6, , Bydgoszcz 7,2 5, ,5 Lublin 8,7 8, ,4 Katowice 4,7 3, ,7 Białystok 12,2 1, ,9 Kielce 9,9 8, ,5 Toruń 8,1 6, ,4 Rzeszów 8,1 7, ,7 Olsztyn 6,9 6, ,9 Gorzów Wlp. 6,4 5, ,4 Opole 6,1 5, ,7 Zielona Góra 8,6 6, ,4 źródło: Wybrane dane dla miast wojewódzkich, tab.31 [w:] Wrocław, sytuacja społeczno-gospodarcza, IQ 216, US Wrocław, 31 maja 216 Wyk.25 Dostępność mieszkań (liczba metrów za przeciętne wynagrodzenie) w największych miastach 1,5 1,2,9,6,3 1q8 1q9 1q1 1q11 1q12 1q13 1q14 1q15 1q16 źródło: dane WUS i NBP Warszawa Wrocław Poznań Łódź Kraków Gdańsk Katowice 4. Trendy cenowe na rynku gruntów pod zabudowę mieszkaniową Zapowiadane ograniczenia w obrocie ziemią rolną (weszły w życie od 3 kwietnia 216 r.) wpłynęły na wzrost liczby oferowanych działek na początku 216 r., zwłaszcza w największych miastach, tj. na terenach o nasilonym budownictwie mieszkaniowym. Liczba działek budowlanych w bazie PONT w 1q16 liczyła 13,9 tys., tj. wzrosła w porównaniu z końcem 215 r. o ok.,4 tys. (2,7% q/q), natomiast zmalała w porównaniu z 1q15 o ok.,3 tys. (-1,9% r/r). W 1q16 wzrost q/q podaży oferowanych działek budowlanych, zwłaszcza w największych miastach 17

18 Wyk.26 Liczba działek budowlanych w bazie PONT w 1q15 i 1q16 wg położenia (w tys.) Wyk.27 Liczba działek budowlanych w 1q15 i 1q16 w miastach wojewódzkich W 1q16 ceny ofertowe wszystkich działek wzrosły w porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku. Najbardziej wzrosły ceny ofertowe działek rolnych i leśnych (45% r/r), a także rekreacyjnych (ok. 25%), które często położone są na gruntach rolnych i leśnych. Ceny ofertowe działek budowlanych wzrosły średnio o ok. 8% r/r. Wzrost r/r cen ofertowych działek w 1q16, szczególnie wysoki działek rolnych i leśnych (45% r/r) W 1q16 średnie ceny ofertowe działek budowlanych położonych w największych miastach (w miastach na prawach powiatu bez miast wojewódzkich) oraz w powiatach ziemskich wzrosły o ok. 6% r/r, w miastach wojewódzkich praktycznie nie zmieniły się. Wyk.28 Ceny ofertowe (PONT) gruntów wg przeznaczenia Wyk.29 Zmiana cen ofertowych (PONT) działek wg przeznaczenia w 1q16 (r/r; %) Działki ogółem budowlane komercyjne rekreacyjne siedliskowe (rolne, leśne) rolne i leśne

19 Wyk.3 Zmiany cen ofertowych (PONT) działek budowlanych Wyk.31 Zmiana (%) cen ofertowych (PONT) działek budowlanych wg położenia w 1q16 Ocenę relacji cen transakcyjnych do ofertowych ogranicza praktyczny brak porównywalności baz ok. 3 rekordów dot. transakcji w CBN wobec 13 9 rekordów dot. ofert (dodatkowo o różnym okresie odnotowania w bazie) w PONT. Przy obserwowanym w 1q16 wzroście średnich cen ofertowych działek budowlanych (zarówno w miastach na prawach powiatu jak i w powiatach ziemskich), ceny transakcyjne w największych miastach nieco spadły ze względu na wyczerpywanie się atrakcyjnych działek przy rosnącym nasileniu budownictwa mieszkaniowego, natomiast w powiatach ziemskich wzrosły wobec spodziewanych obostrzeń obrotu gruntami rolnymi. Nadal obserwowana była znaczna rozpiętość cen ofertowych w miastach wojewódzkich. Ograniczone możliwości oceny relacji cen transakcyjnych do ofertowych ze względu na zróżnicowanie liczebności baz CBN i PONT Wyk.32 Ceny działek budowlanych ofertowe (PONT) vs. transakcyjne (CBN) w powiatach grodzkich (bez miast wojewódzkich) Wyk.33 Ceny działek budowlanych ofertowe (PONT) vs. transakcyjne (CBN) w powiatach ziemskich transakcyjna (CBN) ofertowa (PONT) 5 1q6 1q7 1q8 1q9 1q1 1q11 1q12 1q13 1q14 1q15 1q16 4 cena transakcyjna (CBN) cena ofertowa (PONT) 2 1q6 1q7 1q8 1q9 1q1 1q11 1q12 1q13 1q14 1q15 1q16 19