Nieruchomości Mieszkaniowe

Transkrypt

1 Analizy Sektorowe 11 grudnia 218 W 3q18 wzrost cen mieszkań przyspieszył przy wysokim popycie na mieszkania, wzroście kosztów budowy oraz wolniejszym wzroście podaży mieszkań. Na rynku pierwotnym w 3q18 w porównaniu z poprzednim kwartałem ceny transakcyjne (CBN) mieszkań rosły w największych aglomeracjach (o ok. 5%), a w mniejszych miastach wojewódzkich utrzymały się na poziomie 2q18. Na rynku wtórnym wzrost cen transakcyjnych wystąpił w Warszawie (o ok. 6%) oraz w 9 mniejszych miastach wojewódzkich (o ok. 4%), a w dużych aglomeracjach (bez Warszawy) utrzymał się poziom z poprzedniego kwartału. Roczna dynamika cen transakcyjnych (CBN) w największych aglomeracjach była w 3q18 w granicach 6-9% (vs -7% r/r w 2q18). Indeks hedoniczny NBP dla 7 największych miast (łącznie) w 3q18 sygnalizuje kontynuację wzrostu cen na rynku wtórnym. Ceny rosły w zdecydowanej większości miast wojewódzkich (w 12 na 16). Indeks hedoniczny ilustruje zmiany cen mieszkań o podobnej charakterystyce i jakości. Rozpiętość ceny transakcyjnej i ofertowej mieszkania na rynku pierwotnym w 3q18 w największych aglomeracjach kształtowała się w granicach 4-5%, co oznacza nadal niewielką przestrzeń do negocjacji cenowych i lepszą pozycję sprzedającego. Akcja kredytowa przybrała na sile. Według ZBP wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych w 3q18 wyniosła 13,57 mld zł (-1,2% kw./kw.; +23,9% r/r). Średnia wartość udzielonego kredytu w 3q18 wzrosła do 26,4 tys. zł. Według NBP w ostatnich kwartałach w 7 największych miastach finansowano gotówką ok. 65% zakupów ogółem na rynku pierwotnym. Utrzymuje się zainteresowanie zakupem mieszkań na wynajem. Inwestycja w mieszkanie przeznaczone na wynajem pozostaje konkurencyjna wobec najprostszych inwestycji alternatywnych jak lokaty czy obligacje skarbowe. Średnia dostępność mieszkania, ilustrowana liczbą metrów do nabycia za przeciętne wynagrodzenie w 3q18 w wielu miastach wojewódzkich (9 na 16) nieco zmalała wobec poprzedniego kwartału, z uwagi na silniejszy wzrost cen mieszkań niż wynagrodzeń. W 3q18 monitoring REAS rynków mieszkaniowych (6 aglomeracji o największych obrotach na rynku pierwotnym) sygnalizuje kolejny kwartał z mniejszą liczbą zawartych transakcji sprzedaży i słabą dynamikę liczby mieszkań wprowadzonych do sprzedaży. W 3q18 sprzedano 14,2 tys. mieszkań (wobec 15,6 tys. w 2q18, tj. -8,9% kw./kw. i -18,9% r/r), jednocześnie do sprzedaży wprowadzono 15,5 tys. mieszkań (wobec 16,1 tys., tj. -3,7% kw./kw.; -1,8% r/r). Liczba mieszkań w ofercie na poziomie 46,8 tys. na koniec 3q18 była nieco większa wobec poprzedniego kwartału (+3,8% kw./kw.), ale mniejsza niż rok temu (-7,8% r/r). Departament Analiz Ekonomicznych Zespół Analiz Sektorowych analizy.sektorowe@pkobp.pl Agnieszka Grabowiecka-Łaszek Piotr Krzysztofik Wanda Urbańska (22) Zespół Analiz Makroekonomicznych (uwarunkowania makro) (22) Zmiana cen mieszkań (%, r/r) Segment rynku 4q17 1q18 2q18 3q18 7 największych miast* pierwotny, ceny ofertowe pierwotny, ceny transakcyjne wtórny, ceny ofertowe wtórny, ceny transakcyjne Polska^ ogółem, ceny transakcyjne b.d. źródło:*ofertowe (PONT), transakcyjne (CBN) ^ EUROSTAT, GUS Zmiana ceny m kw. mieszkania w największych miastach (dane NBP) q 7= indeks ceny m kw. (7 miast) indeks hedoniczny NBP ceny m kw. (7 miast) 8 3q7 3q8 3q9 3q1 3q11 3q12 3q13 3q14 3q18 * lista miast por. str. 6 1

2 Analizy Sektorowe Liczba mieszkań oddanych do użytku ogółem w 3q18 nadal rosła dość wolno (1,8% r/r vs 1,7% r/r w 2q18); w przypadku deweloperskich odpowiednio 5,5% r/r vs 5,2% r/r. Od 218 GUS zalicza do mieszkań wybudowanych przez deweloperów także mieszkania wybudowane w budownictwie indywidulanym z przeznaczeniem na sprzedaż lub wynajem. Kontynuowany wzrost liczby rozpoczynanych mieszkań ogółem w 3q18 (1,% r/r vs 6,2% r/r w 2q18); niewielki wzrost liczby wydanych pozwoleń ogółem na budowę mieszkań w 3q18 (+1,9% r/r vs -7% r/r w 2q18). Brak przeliczonych (zgodnie z rozszerzoną definicją) danych historycznych dla mieszkań deweloperskich rozpoczętych i pozwoleń dla deweloperów nie pozwala na analizę dynamiki zmian tych kategorii mieszkań. Niemniej w kolejnych kwartałach 218 liczba rozpoczętych mieszkań deweloperskich przeliczona na 1 osób jest stabilna, co sugeruje kontynuowaną aktywność budowlaną. Z kolei nasilenie pozwoleń na budowę mieszkań deweloperskich lekko maleje, co może zapowiadać osłabienie w dalszej perspektywie. Sygnały dostosowania podaży mieszkań do warunków rynkowych widoczne w zapisach księgowych dużych firm deweloperskich (o zatrudnieniu pow. 49 osób) - na koniec 3q18 w sytuacji malejącego zapasu gotowych mieszkań (-39% r/r) wzrósł wolumen projektów mieszkaniowych w toku (+4% r/r). Nieco mniejszy (-5% r/r) wolumen przedpłat klientów sugeruje wolniejszy wzrost rynku. W 3q18 wzmocnił się obserwowany od początku 217 wzrost kosztów budowy obiektów mieszkaniowych. Według danych GUS ich wzrost (bez kosztów gruntu) wyniósł 2,4-2,9% r/r. Według stawek kosztorysowych SEKOCENBUD koszty budowy (bez kosztów gruntu) wybranych obiektów mieszkaniowych wzrosły w granicach 8,1%-9,7% r/r. W otoczeniu regulacyjnym w 3q18 istotne fakty dla rynku mieszkaniowego to: - kolejne zmiany w mającej wejść w życie Ustawie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów; - aktywność legislacyjna resortów rozwoju i rolnictwa w zakresie zliberalizowania obrotu ziemią. W perspektywie roku można oczekiwać kontynuacji tendencji wzrostowych cen mieszkań z uwagi na popyt wspierany niskimi stopami procentowymi i podaż hamowaną wzrostem kosztów budowy w warunkach konkurencji o pracowników i materiały oraz ograniczeń w dostępie do nowych terenów budowlanych. Nie można też wykluczyć (prawdopodobieństwo ok. 25%) wyhamowania wzrostu cen mieszkań w sytuacji, gdyby: - nastąpiło ograniczenie zakupów mieszkań z uwagi na ich wysokie ceny, - zmalałaby opłacalność wynajmu mieszkań (na skutek dużej podaży tych mieszkań), czy - pogorszyłyby się nastroje konsumenckie przy oczekiwanym spowolnieniu wzrostu gospodarczego. Utrzymującym się czynnikiem ryzyka dla rynku nieruchomości (i zmiany trendów cenowych) w perspektywie roku jest niepewność otoczenia regulacyjnego oraz zawirowania w globalnej gospodarce i na rynkach finansowych. Aktywność deweloperów (PKD 41.1) wg zapisów księgowych źródło: PONT Info, GUS; firmy pow.49 osób Zmiany stawek kosztorysowych dla wybranych obiektów jedno-i wielorodzinnych 12 %; r/r q17 1q18 2q18 3q18 źródło: SEKOCENBUD; * BJ-budynek jednorodzinny; ^BW budynek wielorodzinny Oddziaływanie kluczowych czynników na ceny nieruchomości w perspektywie roku* Wpływ na ceny Sfera oddziaływania w perspektywie roku Otoczenie makroekonomiczne - stopy procentowe - wzrost gospodarczy - rynek pracy Otoczenie regulacyjne - Mieszkanie Plus - koszty kredytu - nowelizacja regulacji dot.gruntów Rynek mieszkaniowy - popyt na mieszkania - podaż mieszkań * więcej por. Tab.7 2

3 Spis treści... 1 Spis treści Uwarunkowania makroekonomiczne Trendy cenowe na rynku mieszkań i domów Popyt na mieszkania i kredyt oraz podaż mieszkań... 9 Ramka. Koszty budowy wybranych obiektów budownictwa jedno- i wielorodzinnego w 3q Trendy demograficzne Otoczenie regulacyjne Perspektywy zmian cen w średnim okresie Regionalne rynki mieszkaniowe Mazowieckie Warszawa, powiaty grodzkie i e... 3 Małopolskie Kraków, powiaty grodzkie i e Łódzkie Łódź, powiaty grodzkie i e Dolnośląskie Wrocław, powiaty grodzkie i e Wielkopolskie Poznań, powiaty grodzkie i e Pomorskie Gdańsk, Trójmiasto, powiaty grodzkie i e... 5 Zachodniopomorskie Szczecin, powiaty grodzkie i e Kujawsko-pomorskie Bydgoszcz, powiaty grodzkie i e Lubelskie Lublin, powiaty grodzkie i e Śląskie Katowice, powiaty grodzkie i e Podlaskie Białystok, powiaty grodzkie i e Świętokrzyskie Kielce i powiaty e Podkarpackie Rzeszów, powiaty grodzkie i e Warmińsko-mazurskie Olsztyn, powiaty grodzkie i e Opolskie Opole i powiaty e Lubuskie - Zielona Góra, Gorzów Wielkopolski i powiaty e Aneks metodologiczny

4 1. Uwarunkowania makroekonomiczne Światowa gospodarka najprawdopodobniej minęła już szczyt cyklu koniunkturalnego, co jest odzwierciedlone w mniejszej dynamice światowej wymiany handlowej. Polska utrzymuje się na cyklicznej górce od ponad roku, a już pięć kwartałów z rzędu wzrost gospodarczy przekracza 5% r/r. Osłabienie eksportu towarów jest rekompensowane przez przyspieszające do 9,9% r/r inwestycje (głównie sektora publicznego) i silną konsumpcję. Utrzymujące się ograniczenia podażowe w gospodarce (brak pracowników, koszty surowców i energii) mogą jednak sprawić, że obecny cykl ożywienia inwestycji będzie relatywnie krótki. Do odnotowanego w 3q18 wzrostu PKB o 5,1% r/r przyczyniła się w równym stopniu konsumpcja oraz akumulacja (inwestycje oraz wzrost zapasów). Wzrost konsumpcji wyhamował do 4,5% r/r z 4,9% r/r w 2q. Wsparciem dla spożycia są rosnące dochody i optymistyczne nastroje, jednak w sytuacji, gdy dynamika płac od 3 kwartałów oscyluje w okolicy 7% r/r, a nastroje konsumentów się stabilizują, nie widać czynników, które mogłyby dać impuls do jego przyspieszenia. Napływające w ostatnim czasie dane sygnalizują pewne ograniczenie popytu na pracę i dostosowanie go do ograniczeń podaży pracowników. Dynamika zatrudnienia wyhamowała, a stopa bezrobocia zaczęła nieznacznie rosnąć (wciąż poniżej poziomów z poprzedniego roku). Napływ imigrantów ustabilizował się, ale można zaobserwować zmianę charakteru migracji z krótkoterminowej w kierunku długoterminowej, co sprzyja osiedlaniu się na stałe. Wskaźniki koniunktury konsumenckiej już nie rosną, ale utrzymują się w okolicy historycznych maksimów, co w połączeniu z bardzo dobrą sytuacją na rynku pracy sprzyja utrzymaniu popytu konsumpcyjnego i popytu gospodarstw domowych na mieszkania na wysokim poziomie. W 3q18 miało miejsce głębsze od oczekiwań wyhamowanie inflacji, która opuściła dopuszczalne pasmo odchyleń od celu NBP i w listopadzie wyniosła 1,2% r/r. Na początku przyszłego roku inflacja może przyspieszyć w okolice celu ze względu na ceny nośników energii oraz stopniowy wzrost inflacji bazowej. Przy nieprzejednanie gołębiej RPP, stabilizacji rynku pracy i oczekiwanym spowolnieniu wzrostu gospodarczego najbardziej prawdopodobnym scenariuszem jest stabilizacja stóp procentowych NBP co najmniej do końca 219. Różnice w oczekiwanej polityce glównych banków centralnych, nadal premiują dolara względem euro. Normalizacja polityki pieniężnej w USA i w strefie euro oraz wzrost niepewności w globalnej gospodarce (problemy niektórych rynków wschodzących, protekcjonizm) ograniczają przestrzeń do umocnienia złotego. W 3q18 tempo wzrostu kredytów mieszkaniowych dla osób prywatnych (po skorygowaniu o wpływ FX) wyniosło 4,3% r/r vs 3,8% w 2q18. Do końca 218 oczekiwane jest dalsze przyspieszenie tempa wzrostu akcji kredytowej (roczny przyrost wolumenu kredytów mieszkaniowych skorygowanych o FX wyniesie 17,7 mld zł wobec 13,1 mld zł w 217). Na początku 219 tempo wzrostu kredytów mieszkaniowych prawdopodobnie nieco wyhamuje. W kolejnym roku powinien utrzymać się solidny, choć lekko niższy niż w ostatnich kwartałach wzrost gospodarczy. Wzrost płac oraz wysokie odczyty nastrojów konsumentów wskazują, że w najbliższych kwartałach utrzyma się solidny wzrost konsumpcji i popytu na mieszkania. Brak symptomów narastania ryzyka inflacyjnego i oczekiwane wyhamowanie tempa wzrostu gospodarczego wskazują, że stopy procentowe NBP najprawdopodobniej pozostaną bez zmian co najmniej do końca 219. Dalszy wzrost kredytów mieszkaniowych do końca tego i na początku przyszłego roku. 4

5 2. Trendy cenowe na rynku mieszkań i domów W 3q18 rynek mieszkaniowy charakteryzowała w dalszym ciągu wysoka aktywność. Ceny mieszkań rosły z uwagi na nadal duży popyt i rosnące koszty budowy, skutkujące wolniejszym wzrostem podaży mieszkań. Na rynku pierwotnym w 3q18 w porównaniu z poprzednim kwartałem ceny transakcyjne (CBN) mieszkań rosły w największych aglomeracjach (o ok. 5%), w mniejszych miastach wojewódzkich utrzymały się na poziomie 2q18. Na rynku wtórnym wzrost cen transakcyjnych wystąpił w Warszawie (o ok. 6%) oraz w 9 mniejszych miastach wojewódzkich (o ok. 4%); w dużych aglomeracjach (bez Warszawy) utrzymał się poziom z poprzedniego kwartału. Ceny ofertowe wzrosły na rynku wtórnym w 9 mniejszych miastach wojewódzkich (3,5% kw./kw.), w pozostałych miastach nie zmieniły się istotnie wobec poprzedniego kwartału (por. Wykres 1-2). W odniesieniu do okresu boomu lat ceny ofertowe (baza PONT Info) w na rynku wtórnym w 3q18 w miastach wojewódzkich kształtowały się powyżej poziomu z 1q8. W przypadku rynku pierwotnego w analizowanych grupach miast (Warszawa, 6 miast od 4 do 75 tys., 9 pozostałych miast wojewódzkich) ceny ofertowe były bliskie poziomu z 1q8 w 9 mniejszych miastach wojewódzkich, w największych aglomeracjach rozpiętość maleje, w 2q18 ceny były niższe o 6-1% (Wykresy 3-4). Ceny transakcyjne (CBN) na rynku pierwotnym, jak i wtórnym w 3q18 kształtowały się powyżej poziomu z 1q8 (por. Wykres 5-6). W 3q18 indeks hedoniczny (publikowany przez NBP 1 ) dla zbiorowości 7 największych miast (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia) jednoznacznie sygnalizuje kontynuację wzrostowych tendencji cen na rynku wtórnym w tych miastach (Wykres 8). W zdecydowanej większości pozostałych miast wojewódzkich (por. Wykres 3 dla poszczególnych miast w Roz.7) ceny również rosły. Indeks hedoniczny ilustruje zmiany cen mieszkań o podobnej charakterystyce i jakości. W przypadku przeciętnej ceny mieszkania (7 miast łącznie) również utrzymywała się tendencja wzrostowa. Rosnące ceny mieszkań z uwagi na utrzymujący się duży popyt i wzrost kosztów budowy, skutkujący wolniejszym wzrostem podaży. W 3q18 ceny transakcyjne (CBN) na rynku pierwotnym, jak i wtórnym kształtowały się powyżej poziomu z 1q8. Indeks hedoniczny NBP dla rynku wtórnego w 7 największych miastach sygnalizuje kontynuację wzrostowych tendencji cen w 3q18. Na rynku pierwotnym w Warszawie i w największych aglomeracjach w 3q18 cena transakcyjna mieszkania odbiegała od ceny ofertowej o ok. 4-5% (nieco mniej niż Wyk.1 Zmiana ceny metra mieszkania w 3q18 na rynku pierwotnym (%, kw./kw.) Wyk.2 Zmiana ceny metra mieszkania w 3q18 na rynku wtórnym (%, kw./kw.) 9 miast** 9 miast** 6 miast* 6 miast* Warszawa Warszawa rp transakcyjne (CBN) rp ofertowe (PONT) rw transakcyjne (CBN) rw ofertowe (PONT) *Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Szczecin; ** Bydgoszcz, Lublin, Katowice, Białystok, Kielce, Olsztyn, Rzeszów, Opole, Zielona Góra 1 5

6 Wyk.3 Ceny ofertowe mieszkań (PONT) - rynek pierwotny Wyk.4 Ceny ofertowe mieszkań (PONT) - rynek wtórny q8= 3q8 3q9 3q1 3q11 3q12 3q13 3q14 3q15 3q16 3q17 3q q8= 3q8 3q9 3q1 3q11 3q12 3q13 3q14 3q15 3q16 3q17 3q18 Warszawa średnia 6 miast* średnia 9 miast** Warszawa średnia 6 miast* średnia 9 miast** Wyk.5 Ceny transakcyjne mieszkań (CBN)-rynek pierwotny 135 1q8= q8 3q9 3q1 3q11 3q12 3q13 3q14 3q15 3q16 3q17 3q18 Warszawa średnia 6 miast* średnia 9 miast** Wyk.6 Ceny transakcyjne mieszkań (CBN) - rynek wtórny 135 1q8= q8 3q9 3q1 3q11 3q12 3q13 3q14 3q15 3q16 3q17 3q18 Warszawa średnia 6 miast* średnia 9 miast ** *Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Szczecin; ** Bydgoszcz, Lublin, Katowice, Białystok, Kielce, Olsztyn, Rzeszów, Opole, Zielona Góra Wyk.7 Zmiany r/r ceny m kw. mieszkania w największych miastach (dane NBP) 1 %, r/r q8 3q9 3q1 3q11 3q12 3q13 3q14 3q18 indeks ceny m kw. (7 miast) indeks hedoniczny NBP ceny m kw. (7 miast) Wyk.8 Zmiana ceny m kw. mieszkania w największych miastach (dane NBP) q 7= indeks ceny m kw. (7 miast) indeks hedoniczny NBP ceny m kw. (7 miast) 8 3q7 3q8 3q9 3q1 3q11 3q12 3q13 3q14 3q18 * Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia 6

7 Wyk.9 Cena transakcyjna vs ofertowa na rynku pierwotnym w największych miastach* w okresie 3q8-3q q8 3q9 3q1 3q11 3q12 3q13 3q14 3q15 3q16 3q17 3q18 5 Wyk.1 Cena transakcyjna vs ofertowa na rynku wtórnym w największych miastach* w okresie 3q8-3q q8 3q9 3q1 3q11 3q12 3q13 3q14 3q15 3q16 3q17 3q Warszawa 6 miast bez Warszawy* 1 miast** -25 Warszawa 6 miast bez Warszawy* 1 miast** * 6 miast: Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia; ** 1 miast: Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce. Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra; źródło: obliczenia własne na podstawie bazy cen NBP w 2q18), w pozostałych 1 miastach rozpiętość wzrosła do ok. 6%. Taka sytuacja oznacza nadal niewielką przestrzeń do negocjacji, inaczej niż np. w okresie gorszej koniunktury w 29 czy 212 (Wykres 9). Na rynku wtórnym cena transakcyjna mieszkania generalnie bardziej odbiega od ofertowej (o 6%-16%), co wiąże się z naturalnie większym zróżnicowaniem oferty (Wykres 1). Niewielki spadek rozpiętości w 3q18 w największych miastach sugeruje mocniejszą pozycję sprzedających. Ocenę trendów cenowych na rynku domów utrudnia duża niejednorodność tego segmentu nieruchomości, problemem jest także m.in. uwzględnienie (lub nie) ceny działki w cenie domu, zasadniczo ograniczające porównywalność ceny metra kw. Dodatkowo, mniejsza częstotliwość transakcji (efekt wysokiej wartości nieruchomości i małej płynności rynku), skutkuje małą reprezentatywnością danych z jednego kwartału, dlatego analizowana próba obejmuje dane z czterech ostatnich kwartałów. Domy jednorodzinne są podstawową formą zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w mniejszych miastach i na obszarach wiejskich. Mieszkania w domach jednorodzinnych, przy zdefiniowaniu domu jednorodzinnego jako budynku o liczbie od 1 do 3 mieszkań, stanowiły wg NSP 211: 12% ogółu mieszkań w miastach wojewódzkich; 18% w pozostałych miastach (powiaty grodzkie bez stolic województw); 61% w powiatach ch. Budownictwo indywidualne jest dominującą formą budowy w powiatach ch. Jest to budowa systemem gospodarczym - od 218 GUS kwalifikuje mieszkania wybudowane w zabudowie jednorodzinnej przez deweloperów jako mieszkania z segmentu na sprzedaż lub wynajem. Przeliczone zgodnie z tą zasadą dane historyczne wskazują, że w latach budownictwo indywidualne stanowiło 67% mieszkań wybudowanych w powiatach ch, 29% mieszkań wybudowanych w powiatach grodzkich (bez stolic województw) i 6% w stolicach województw. Dla powiatów ch i mniejszych grodzkich charakterystyczny jest wysoki udział Ograniczenia porównywania cen domów. Domy jednorodzinne dominującą formą zaspokajania potrzeb mieszkaniowych w powiatach ch; 78% ogółu mieszkań wybudowanych w latach to budownictwo indywidualne. 7

8 Wyk.11 Cena transakcyjna domów (CBN) na rynku wtórnym w największych miastach q17-3q18* Warszawa 6 miast^ 9 miast^^ ^ ostatnie 4 kwartały; ^ Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Szczecin; ^^ Bydgoszcz, Lublin, Katowice, Białystok, Kielce, Olsztyn, Rzeszów, Opole, Zielona Góra Wyk.12 Udział mieszkań w domach jednorodzinnych w zasobach ogółem oraz udział budownictwa indywidualnego w budownictwie ogółem % domy jednorodzinne^ budownictwo indywidualne stolice województw grodzkie pozostałe e *budynki z 1., 2. i 3. mieszkaniami wg NSP 211 zabudowy jednorodzinnej i jednocześnie wysoki udział budownictwa indywidualnego (por. Roz. 7, Wykres 8 dla każdego województwa); przykładowo najwyższy udział budownictwa indywidualnego w latach cechował powiaty e i grodzkie województwa śląskiego (86% i 49%), podkarpackiego (9% i 47%), małopolskiego (85% i 48%) i świętokrzyskiego (94%). Ceny transakcyjne domów jednorodzinnych (CBN) w największych miastach, przy wcześniejszych zastrzeżeniach co do ich ograniczonej wartości dla porównań, w okresie ostatnich czterech kwartałów 2 rosły w Warszawie (średnia cena 1 m kw. to ok. 5,3 tys. zł; 9,6% r/r) i największych aglomeracjach (odpowiednio 4,2 tys. zł za m kw.; 3% r/r; w pozostałych miastach wojewódzkich nie zmieniły się znacząco (3,4 tys. zł za m kw.). Zwraca uwagę zwykle wyższy poziom cen domów w powiatach grodzkich niż w powiatach ch (por. Roz. 7, Wykresy 6 i 7 dla każdego regionu), przy zdecydowanym oddziaływaniu atrakcyjności walorów turystycznych, rynku pracy czy położenia komunikacyjnego. Przykładowo, ceny domów kształtowały się wyraźnie powyżej cen w pozostałych powiatach ch w powiatach sąsiadujących z Warszawą (pruszkowski, piaseczyński, warszawski zachodni), Krakowem (krakowski, wielicki, myślenicki) czy Łodzią (brzeziński, pabianicki). Na wysoki poziom cen oddziaływała atrakcyjność turystyczna powiatu gdańskiego i puckiego (pomorskie) czy augustowskiego (podlaskie). Z kolei dobry rynek pracy sprzyjał wyższym cenom domów np. w powiecie polickim (zachodniopomorskie). W poprzednich czterech kwartałach lekka tendencja wzrostowa ceny metra domu w największych aglomeracjach, w mniejszych miastach wojewódzkich bez istotnych zmian. Kluczowe znaczenie atrakcyjności lokalizacji regionalnej i lokalnej, przeciętnie wyższe ceny domów w powiatach grodzkich niż ch. 2 Liczba transakcji dot. domów w 4q17-3q18: Warszawa 22; 6 miast 47; 9 miast

9 3. Popyt na mieszkania i kredyt oraz podaż mieszkań O poziomie cen mieszkań w 3q18 decydował wysoki popyt (w dalszym ciągu istotnie wspierany zakupami za gotówkę), w warunkach wolniej rosnącej podaży mieszkań i rosnących kosztów ich budowy (szczególnie ziemi i wynagrodzeń). Od strony popytowej oddziaływały następujące czynniki: niskie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych (3,79% na koniec 3q18 i 3,78% na koniec 2q18) w warunkach rekordowo niskich stóp procentowych (bez zmian od 215) i niewielkich zmian marż (2,6% na koniec 3q18 podobne jak na koniec 2q18; wg szacunków AMRON dla kredytu 3 tys. zł na 25 lat o LTV 75%). Akcja kredytowa utrzymywała się na wysokim poziomie. Wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych w 3q18 wg danych Związku Banków Polskich 3 wyniosła 13,57 mld zł, tj. o 1,2% mniej niż w poprzednim kwartale i o 23,9% więcej r/r. W 3q18 banki udzieliły 52,1 tys. nowych kredytów (-3,% kw./kw.; +13,6% r/r). Na koniec 3q18 liczba czynnych umów kredytowych 2,2 mln, w kwartale wzrosła o prawie 23 tys. Średnia wartość udzielonego kredytu ogółem w 3q18 wzrosła wobec 2q18 do 26,4 tys. zł (+1,9% kw./kw.); przeciętny kredyt denominowany w walutach obcych wynosił 219,1 tys. zł (-4,8% kw./kw.), udzielony w złotych 261,1 tys. zł (+2% kw./kw.). W strukturze wg wysokości kredytu najwyższy jest udział kredytów od do 2 tys. zł (31,7%), następnie od 2 do 3 tys. zł (28,9%). Kredyty o średniej wartości LTV powyżej 8% stanowiły 39,6% nowo udzielonych kredytów (vs 41,6% w 2q18). W strukturze udzielania kredytów mieszkaniowych wg miast (Wykres 15) w 3q18 największy udział miała Warszawa (36,1%), niemniej jej udział maleje (-3,8 pp w ostatnich czterech kwartałach), następnie Wrocław (6,9%; +1,9 pp r/r) i Trójmiasto (6,5%; +1,8 pp r/r); w tych trzech ośrodkach sprzedano prawie połowę kredytów (49,6%). Niskie stopy procentowe i zakupy gotówkowe wspierają popyt mieszkaniowy. Kolejny kwartał wysokiej sprzedaży nowych kredytów (23,9% r/r), na poziomie13,5 mld zł. Średnia wartość udzielonego kredytu w 3q18 wzrosła do 26,4 tys. zł Wyk.13 Kwartalna sprzedaż kredytów mieszkaniowych (ZBP; AMRON) mld zł 3q11 3q12 3q13 3q14 3q15 3q16 3q17 3q18 wartość nowych umów w kwartale (L) liczba nowych umów (P) , 4,5 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1,,5 Wyk.14 Średnie oprocentowanie i marża kredytu hipotecznego* 3,87 3,79 2,17 2,6 3q14 3q15 3q16 3q17 3q18 średnie oprocentowanie średnia marża źródło: AMRON na podstawie ofert banków; * kredyt 3 tys. zł na 25 lat przy LTV 75% 3 Bazy AMRON-SARFiN 9

10 Na koniec września 218 wg NBP zadłużenie z tytułu kredytów mieszkaniowych wyniosło 45,7 mld zł (skorygowane o kurs walutowy); udział kredytów walutowych w ogółem wynosił 3,5% (-4,1 pp wobec września 217). zakupy mieszkań finansowane gotówką to zakupy o charakterze inwestycyjnym oraz zakupy na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Zakupom sprzyja niskie oprocentowanie lokat bankowych, a także korzyści wynajmu; wg szacunków NBP zakupy gotówkowe w ostatnich kwartałach finansowały ok. 65% zakupów ogółem na rynku pierwotnym w 7 największych miastach. zainteresowanie wynajmem - inwestycja w mieszkanie przeznaczone na wynajem pozostaje konkurencyjna wobec najprostszych inwestycji alternatywnych lokaty bankowej czy obligacji skarbowych. Analizy firmy Mzuri (od lat aktywnej na rynku wynajmu mieszkań) sygnalizują w 3q18 niewielkie zmiany stawek czynszu wobec poprzedniego kwartału (zależnie od miasta w granicach -1,6% do +1,7%) i wyraźny wzrost r/r (od 3,3% r/r w Poznaniu do dwucyfrowych wzrostów w Łodzi: 12,8% r/r, Gdańsku: 11,9% r/r i Warszawie: 1,1% r/r). Firma monitoruje stawki wynajmu mieszkań na podstawie umów najmu, zależnie od wielkości mieszkania (kawalarki, mieszkania jedno- i dwupokojowe). W 3q18 w monitorowanych miastach zanotowano wzrosty czynszów najmu prywatnego mieszkań (w granicach 4%-6,5% wobec poprzedniego kwartału), z największym wzrostem kw./kw. w Gdańsku. We wszystkich badanych segmentach mieszkań najwyższe średnie stawki czynszu wystąpiły na rynku warszawskim (kawalerka średnio zł miesięcznie; dwupokojowe zł; trzypokojowe zł). Natomiast najniższe przeciętne stawki czynszu najmu mieszkań jednopokojowych i dwupokojowych zanotowano w Katowicach (odpowiednio 89 zł i 1 14 zł). Wysokie stawki wynajmu sprzyjały zadowalającej stopie zwrotu z wynajmu mieszkań, do aktywności na rynku najmu zachęca też obserwowany (analizy Mzuri) w ostatnich latach szybszy wzrost stawek wynajmu niż cen transakcyjnych (w przypadku Warszawy i Łodzi). Na koniec września 18 kredyty walutowe stanowiły 3,5% zadłużenia ogółem z tytułu kredytów mieszkaniowych. W 7 największych miastach ok. 65% zakupów mieszkań na rynku pierwotnym finansowane gotówką. Inwestycja w mieszkanie przeznaczone na wynajem w dalszym ciągu konkurencyjna wobec lokaty bankowej. Wzrostowy trend stawek wynajmu w większości największych miast. Wyk.15 Wartość nowo udzielonych kredytów w największych miastach q14 3q15 3q16 3q17 3q18 źródło: źródło: ZBP (bazy AMRON-SARFiN) pozostałe miasta Łódź Szczecin Kraków Poznań aglomeracja katowicka Trójmiasto Wrocław Warszawa Wyk.16 Średnia stawka wynajmu w miastach wojewódzkich Warszawa 6 największych miast* (bez Warszawy) 9 mniejszych stolic wojewódzkich^ 2 1q12 1q13 1q14 1q15 1q16 1q17 1q18 *Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Szczecin^, Bydgoszcz, Lublin, Katowice, Białystok, Kielce, Olsztyn, Rzeszów, Opole, Zielona Góra źródło: NBP, PONT Info Nieruchomości 1

11 Wyk.17 Struktura budownictwa mieszkaniowego (mieszkania oddane do użytku) w 3q17 i 3q18 Wyk. 18 Wskaźnik koniunktury w budownictwie mieszkaniowym źródło: GUS źródło: GUS Szacunki opłacalności najmu wymagają uwzględnienia zastrzeżenia małej płynności mieszkania (długi okres wychodzenia z inwestycji), ryzyko spadku cen, jak i kosztów transakcyjnych (opłat sądowych, notarialnych i podatkowych, czy przygotowania mieszkania do wynajmu), a także ryzyko kosztów ew. eksmisji. Wszystkie te czynniki długookresowo zmniejszają realizowany zysk z wynajmu. Po stronie podażowej do najistotniejszych czynników kształtujących ceny w 3q18 należały: niewielki wzrost liczby mieszkań oddanych do użytku ogółem: w 3q18 oddano 46,5 tys. mieszkań (1,8% r/r vs 1,7% w 2q18 i 1,6% r/r w 1q18), w tym deweloperskich 29,3 tys. (5,3% r/r vs 5,2% r/r w 2q18 i 12,5% r/r w 1q18). Od 218 GUS zalicza do mieszkań wybudowanych przez deweloperów także mieszkania wybudowane w budownictwie indywidulanym z przeznaczeniem na sprzedaż lub wynajem. Mieszkania deweloperskie stanowiły 63% wybudowanych ogółem w 3q18 (6,9% w 3q17). W 1 największych miastach (tj. o liczbie mieszkańców pow. 3 tys.) w 3q18 łącznie oddano do użytku 17,3 tys. mieszkań (16,4 tys. w 2q17). Liczba mieszkań oddanych do użytku w tej grupie miast znacząco zmalała w Katowicach (-53,6% r/r), Lublinie (-34,3% r/r) i Krakowie (-28,5% r/r), istotnie wzrosła natomiast w Gdańsku (+53,1% r/r) i Warszawie (+29,6% r/r). kontynuowany wzrost liczby rozpoczynanych mieszkań ogółem w 3q18 (1,% r/r vs 6,2% r/r w 2q18 i 8,5% r/r w 1q18), rozpoczęto 6,3 tys. mieszkań; liczba rozpoczętych mieszkań deweloperskich wyniosła 34, tys., przy wspomnianym rozszerzeniu od 218 definicji mieszkań deweloperskich nie zostały przeliczone dane historyczne dla rozpoczętych mieszkań wg rozszerzonej definicji, nie ma zatem możliwości analizy dynamiki zmian. Niemniej, liczba rozpoczętych mieszkań deweloperskich przeliczona na osób w kolejnych kwartałach 218 jest stabilna, co sugeruje kontynuowaną aktywność budowlaną. Zwraca jednocześnie uwagę zróżnicowanie w poszczególnych miastach (Wykres 2): - we Wrocławiu, Szczecinie i Łodzi słabnące nasilenie rozpoczętych mieszkań sugeruje mniejszą podaż w perspektywie kilku kwartałów; W 3q18 niewielki wzrost liczby mieszkań oddanych do użytku ogółem. Kontynuowany wzrost liczby rozpoczynanych mieszkań ogółem w 3q18 (1,% r/r vs 6,2% r/r w 2q18 i 8,5% r/r w 1q18); w kolejnych kwartałach 218 zbliżony poziom nasilenia rozpoczętych mieszkań. 11

12 Wyk.19 Aktywność deweloperów - PKD 41.1 wg zapisów księgowych 14 mln zł q12 2q13 1q14 4q14 3q15 2q16 1q17 4q17 3q18 projekty mieszkaniowe w toku (P) gotowe mieszkania na sprzedaż (L) bank ziemi (L) przedpłaty klientów (L) źródło: PONT Info, GUS; firmy powyżej 49 osób 45 mln zł Wyk. 2 Liczba mieszkań rozpoczętych na osób w kolejnych kwartałach 218 Pozostałe stolice wojew. źródło: BDL, GUS Szczecin Gdańsk Poznań Wrocław Łódź Kraków Warszawa,8 1,1 3, 3,2 3,4 3,3 3,5 3,6 3q18 2q18 1q w Poznaniu, Gdańsku i mniejszych miastach wojewódzkich rosnące nasilenie zapowiada dużą podaż; - w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu utrzymuje się relatywnie wysoki poziom nasilenia na tle innych miast wojewódzkich. niewielki wzrost liczby wydanych pozwoleń na budowę mieszkań ogółem (+1,9% r/r vs -7,% r/r w 2q18 i +1,8% r/r w 1q18; liczba pozwoleń dla deweloperów wyniosła 34,9 tys., podobnie jak w przypadku mieszkań rozpoczynanych przez deweloperów, brak przeliczonych danych historycznych wg zmienionej definicji nie pozwala na analizę dynamiki zmian. Liczba pozwoleń na budowę mieszkań deweloperskich przeliczona na osób w kolejnych kwartałach 218 lekko maleje, co może oznaczać słabszą aktywność w dalszej perspektywie (1,5-2 lata). wskaźnik koniunktury budownictwa mieszkaniowego ogółem (różnica liczby mieszkań rozpoczętych i oddanych do użytku w ostatnich 4. kwartałach, czyli projekty mieszkaniowe w toku) w 3q18 wskazuje na wzrost liczby mieszkań w toku budowy, co zapowiada jeszcze kilka kwartałów kontynuacji podaży nowych mieszkań; z kolei widoczne wyhamowanie liczby pozwoleń na budowę mieszkań sugeruje ostrożną ocenę perspektyw przez inwestorów. zapisy księgowe dużych firm deweloperskich (o zatrudnieniu pow. 49 osób) sygnalizują podaż dostosowaną do warunków rynkowych na koniec 3q18 w sytuacji malejącego zapasu gotowych mieszkań (-39% r/r i 6% kw./kw.) ponownie wzrósł wolumen projektów mieszkaniowych w toku (+4% r/r i +9% kw./kw.) Więcej projektów w toku przekłada się na więcej kontraktów wprowadzonych do oferty i tym samym więcej przedpłat klientów wobec poprzedniego kwartału (+21 % kw./kw.). Jednocześnie nieco mniejszy r/r (-5% r/r) wolumen przedpłat klientów może oznaczać wolniejszy wzrost rynku. Bank ziemi utrzymuje się na zbliżonym poziomie (choć notowany wzrost cen gruntu może przekładać się na mniejszą liczbę działek w zasobach). Niewielki wzrost r/r liczby wydanych pozwoleń na budowę mieszkań w 3q18. Wsk. koniunktury budownictwa mieszkaniowego ogółem w 3q18 wskazuje na wzrost liczby mieszkań w toku budowy, który zapowiada kilka kwartałów kontynuacji relatywnie stabilnej podaży nowych mieszkań; jednocześnie wyhamowanie liczby pozwoleń sugeruje ostrożną ocenę perspektyw. Niewielki wzrost wolumenu projektów mieszkaniowych w toku (+4% r/r i +9% kw./kw.) widoczny w zapisach księgowych dużych deweloperów (pow. 49 osób) na koniec 3q18. 12

13 Wyk.21 Oferta mieszkań deweloperskich oraz liczba kwartałów niezbędnych do wyprzedaży oferty wg REAS 1 6 Oferta mieszkań do sprzedaży (P) kwartały Czas wyprzedaży oferty w kwartałach (L) 46,8 5 8 tys. Wyk.22 Liczba mieszkań w ofercie na koniec 3q18 wg terminu realizacji (monitoring REAS) 3q18 2q q18 4q17 3q17 2 3q13 3q14 3q15 3q16 3q17 3q do źródło: REAS źródło: REAS W 3q18 monitoring REAS rynków mieszkaniowych (w 6 aglomeracjach o największych obrotach na rynku pierwotnym) 4 sygnalizuje kolejny kwartał z mniejszą liczbą zawartych transakcji sprzedaży i słabą dynamikę liczby mieszkań wprowadzonych do sprzedaży. W 3q18 sprzedano 14,2 tys. mieszkań (wobec 15,6 tys. w 2q18, tj. -8,9% kw./kw. i -18,9% r/r), jednocześnie do sprzedaży wprowadzono 15,5 tys. mieszkań (wobec 16,1 tys., tj. -3,7% kw./kw.; -1,8% r/r). Sprzedaż była zróżnicowana w monitorowanych miastach wobec poprzedniego kwartału znacząco zmalała w Łodzi, Poznaniu i Wrocławiu, wzrosła natomiast w Trójmieście. Łącznie w ostatnich czterech kwartałach wprowadzono do sprzedaży 63,1 tys. nowych lokali, o 4,1 tys. mniej w porównaniu do liczby sprzedanych mieszkań w tym samym okresie. Liczba mieszkań w ofercie na poziomie 46,8 tys. na koniec 3q18 była nieco większa wobec poprzedniego kwartału 5, mniejsza niż rok temu (+3,8% kw./kw. i -7,8% r/r). Sytuacja była zróżnicowana na poszczególnych rynkach. W 3q18 oferta wzrosła kw./kw. w Łodzi (+16%), Poznaniu (+14%) i Trójmieście (+1%), zmalała natomiast w Krakowie (-4,6%), praktycznie nie zmieniła się w Warszawie i Wrocławiu. W skali roku oferta zmalała znacząco w Krakowie (-27,9%) i Warszawie (-15,7%); wzrosła natomiast w Poznaniu (+2%) i Trójmieście (+6,6%). Liczba gotowych niesprzedanych mieszkań w skali roku zmalała w 6 miastach łącznie o 31% r/r, najbardziej w Poznaniu (-61%) i Wrocławiu (-46%). Wg monitoringu REAS w 6 największych miastach na koniec 3q18, w strukturze oferty wg daty oddania projektu deklarowanej przez dewelopera, dominowały mieszkania oddawane do użytku w 219 i później, co oznacza niewiele gotowych mieszkań na sprzedaż i dużo projektów w toku. W 3q18 gotowe mieszkania stanowiły 3,8% oferty (vs 6% w 2q18 i 8,7% w 1q18); deweloperzy deklarowali 43,6% projektów oddawanych w 219 i 38,2% w 22 i później (vs 22,5% w 2q18 i 8,5% w 1q18; Wykresy 21-22). W 3q18 mniej zawartych transakcji sprzedaży mieszkań (kw./kw. jak i r/r) wg monitoringu REAS; liczba mieszkań w ofercie na koniec 3q18 nieco większa wobec 2q18, mniejsza niż rok temu. W 3q18 w ofercie deweloperskiej wg deklarowanej daty oddania projektu niewiele gotowych mieszkań na sprzedaż i dużo projektów w toku. 4 Rynek mieszkaniowy w Polsce, III kwartał 218, REAS, listopad Od 2q18 oferta obejmuje także mieszkania z inwestycji aparthotelowych (z 23% VAT), które są reklamowane i sprzedawane przez deweloperów jak klasyczne projekty mieszkaniowe (z 8% VAT). 13

14 4 kond. podpiwniczony, bud. socjalne 4 kond. z garażem podziemnym 5 kond. z garażem podziemnym apartamentowiec (garaż 2 kondyg., usługi, windy) 4 kond. podpiwniczony, bud. socjalne 4 kond. z garażem podziemnym 5 kond. z garażem podziemnym apartamentowiec (garaż 2 kondyg., usługi, windy) dom bez podpiwniczenia dom częściowo podpiwniczony dom energooszczędny dom z drewnianych bali dom bez podpiwniczenia dom częściowo podpiwniczony dom energooszczędny dom z drewnianych bali K oszty budow y wybranyc h obiek tów budow nic twa je dno- i wielor odzi nne go w 3q18 Ramka. Koszty budowy wybranych obiektów budownictwa jedno- i wielorodzinnego w 3q18 Średni koszt budowy domu jednorodzinnego w 3q18 wynosił wg danych SEKOCENBUD ok. 2,9 3,4 tys. zł za m kw. powierzchni użytkowej; dane SEKOCENBUD nie uwzględniają podatku VAT oraz nie zawierają kosztu działki budowlanej. Prezentowane zestawienie obejmuje kilka typowych domów jednorodzinnych, czynnikiem różnicującym jest podpiwniczenie, energooszczędność, materiał ścian (więcej informacji o obiektach w główce tabeli na następnej stronie). Konstrukcje i elementy budowlane stanowiły ok. 8-9% kosztu budowy domu jednorodzinnego, pozostała część to koszt instalacji z najwyższym udziałem (2%) w przypadku domu energooszczędnego. Największe pozycje kosztów to stan surowy (35-44%) oraz stan wykończeniowy wewnętrzny (21-29%). W strukturze ceny obiektu 48 62% to koszty materiałów (najwyższe przy domu energooszczędnym); 19-26% to koszty robocizny; wynajem sprzętu nie przekraczał 2,2%, koszty pośrednie to 13-19%. Szacowany zysk wykonawcy to 3,7-5,1%. Średni koszt budowy 1 m kw. p.u. domu jednorodzinnego w 3q18 wg stawek kosztorysowych* zł m kw. p.u instalacje wykończenie zewnętrzne wykończenie wewnętrzne surowy Struktura ceny kosztorysowej* wybranych typów domów jednorodzinnych w 3q % zysk koszty pośrednie wartość pracy sprzętu materiały wraz z kosztami zakupu robocizna zerowy Średni koszt budowy budynku wielorodzinnego wynosił w 3q18 wg danych SEKOCENBUD ok. 2,8 5 tys. zł za m kw. powierzchni użytkowej (bez podatku VAT i kosztu działki budowlanej; stan deweloperski w przypadku większych obiektów, wersja z pełnym wykończeniem jest o 11-15% droższa). Prezentowane zestawienie obejmuje kilka typowych budynków, czynnikiem różnicującym jest liczba kondygnacji, dodatkowe funkcje, liczba garaży (więcej informacji w główce tabeli na następnej stronie). Konstrukcje i elementy budowlane stanowiły ok % kosztu budynku, pozostałe to koszty instalacji z najniższym udziałem (15%) w przypadku apartamentowca. Największe pozycje kosztów to stan surowy (29-46%) oraz stan wykończeniowy wewnętrzny (13-23%). W strukturze ceny obiektu 51 59% to koszty materiałów; 14-22% to robocizna; wynajem sprzętu wynosił 3-8% (większy przy większych budynkach), koszty pośrednie to 15-18%. Zysk wykonawcy szacowany na ok. 4,2-4,8%. Średni koszt budowy 1 m kw. p.u. budynku wielorodzinnego w 3q18 wg stawek kosztorysowych* zł m kw. pu instalacje wykończenie zewnętrzne wykończenie wewnętrzne surowy zerowy Struktura ceny kosztorysowej*wybranych typów budynków wielorodzinnych w 3q % zysk koszty pośrednie wartość pracy sprzętu materiały wraz z kosztami zakupu robocizna uwaga: *ceny SEKOCENBUD nie zawierają VAT; źródło: Biuletyn Cen Obiektów Budowlanych, III kwartał 218, SEKOCENBUD 14

15 Dane SEKOCENBUD dot. kosztów budowy nie obejmują kosztu działki budowlanej. W praktyce deweloperzy tak projektują obiekty, by koszt ziemi stanowił ok. 12-2% kosztu budowy obiektu, przy silnym uzależnieniu od atrakcyjności położenia, stanu uzbrojenia działki, jak i liczba kondygnacji wznoszonego obiektu. W badaniu EMMERSON EVALUATION średni udział ceny gruntu w wartości inwestycji w największych aglomeracjach wynosił w 217 od 14% do 21%. Renta położenia lokalnego i regionalnego może powodować wzrost tego udziału np. w 217 EMMERSON odnotował 28%-34% w wybranych dzielnicach Warszawy. Tab. 1 Średni koszt budowy 1 m kw. wg kosztorysów SEKOCENBUD wybranych domów jednorodzinnych w 3q18 Dom jednorodzinny Dom jednorodzinny Dom jednorodzinny Dom jednorodzinny Region wolno stojący bez podpiwniczenia z bloczków betonu komórkowego wolno stojący z podpiwniczeniem z bloczków betonu komórkowego wolno stojący energooszczędny bez podpiwniczenia z pustaków silka E24 wolno stojący letni bez podpiwniczenia z bali drewnianych 213,5 m kw. p.u. 142 m kw. p.u. 151,7 m kw. p.u. 128,6 m kw. p.u. Mazowieckie Warszawa Małopolskie Łódzkie Dolnośląskie Wielkopolskie Pomorskie Zachodnio-pomorskie Kujawsko-pomorskie Lubelskie Śląskie Podlaskie Świętokrzyskie Podkarpackie Warmińsko-mazurskie Opolskie uwaga: * ceny SEKOCENBUD nie uwzględniają podatku VAT źródło: Biuletyn Cen Obiektów Budowlanych, III kwartał 218 r., zeszyt 5/218 (182), SEKOCENBUD Tab.2 Średni koszt budowy 1 m kw. wg kosztorysów SEKOCENBUD wybranych budynków wielorodzinnych w 3q18 Budynek Budynek mieszkalny Budynek mieszkalny mieszkalny Budynek mieszkalny wielorodzinny wielorodzinny wielorodzinny wielorodzinny, 5 kondygnacji 5/1 kondygnacji Region 4 kondygnacje 4 kondygnacje 2 segmenty z łącznikiem garaż podziemny (2 kodygn.) podpiwniczony garaż podziemny garaż podziemny apartamentowiec budownictwo stan deweloperski stan deweloperski socjalne 258,3 m kw. p.u m kw. p.u. 6873,9 m kw. p.u ,65 m kw. p.u. 56 mieszkań mieszkania dla osob. 146 mieszkań 258 mieszkań lokal usługowy 283 miejsca garażowe Mazowieckie Warszawa Małopolskie Łódzkie Dolnośląskie Wielkopolskie Pomorskie Zachodnio-pomorskie Kujawsko-pomorskie Lubelskie Śląskie Podlaskie Świętokrzyskie Podkarpackie Warmińsko-mazurskie Opolskie uwaga: * ceny SEKOCENBUD nie uwzględniają podatku VAT; źródło: Biuletyn Cen op.cit. 15

16 Wyk.23 Zmiany (%) cen budowy domów jednorodzinnych i budynków wielorodzinnych w okresie 3q12-3q18 3, 2,5 2, 1,5 1,,5, -,5-1, -1,5-2, % 3q12 3q13 3q14 3q15 3q16 3q17 3q18 jednorodzinny bez podpiwniczenia wielomieszkan. 5 kondygn. źródło: Ceny robót budowlano-montażowych i obiektów budowlanych, GUS, wrzesień 218 (publikacja ) oraz analogiczna publikacja z lat Wyk.24 Prognoza cen obiektów mieszkaniowych, stawek robocizny, cen materiałów i sprzętu budowlanego wg SEKOCENBUD q18= 95 3q18 4q18 1q19 2q19 3q19 4q19 1q2 2q2 3q2 ceny domów jednorodzinnych ceny budynków wielorodzinnych stawki robocizny kosztorysowej netto ceny materiałów zużywanych w budownictwie ceny pracy sprzętu budowlanego źródło: Zagregowane wskaźniki waloryzacyjno-prognostyczne, III kwartał 218, zeszyt 55/218 (1825), SEKOCENBUD W 3q18 wzmocnił się obserwowany od początku 217 wzrost kosztów budowy obiektów mieszkaniowych wzrosły one wg statystyk GUS o 2,4-2,9% r/r (bez kosztów gruntu; Wykres 23). Wg stawek kosztorysowych SEKOCENBUD koszty budowy (bez ceny gruntu) wybranych obiektów mieszkaniowych (por. Ramka str.14-15) wzrosły w granicach 8,1%- 9,7% w przypadku monitorowanych 8 obiektów jedno- i wielorodzinnych. Wg prognozy stawek kosztorysowych SEKOCENBUD w perspektywie dwóch lat ceny budowy (bez kosztów gruntu) wzrosną o ok. 25% (3q18=). Zarysowana tendencja wzrostowa (Wykres 24) wynika z oczekiwanego dalszego wzrostu stawek robocizny (efekt deficytu pracowników), przy wolniejszym wzroście cen wynajmu sprzętu oraz cen materiałów zużywanych w budownictwie. Tab.1 Rynek pracy w miastach wojewódzkich Miasta wg liczby ludności Stopa bezrobocia (%; na koniec okresu) Przeciętne wynagrodzenie miesięczne (brutto) w sektorze przedsiębiorstw 3q17 3q18 1-3q18 1-3q17= Warszawa 2,3 1, Kraków 3, 2, Łódź 6,9 5, Wrocław 2,4 1, Poznań 1,6 1, Gdańsk 3,3 2, Szczecin 3,8 2, Bydgoszcz 4,2 3, Lublin 6,5 5, Katowice 2,3 1, Białystok 7,7 6, Kielce 6,1 5, Toruń 5,4 4, Rzeszów 5,9 5, Olsztyn 4,7 3, Gorzów Wlp. 3,1 2, Opole 4,5 3, Zielona Góra 3,6 3, źródło: Wybrane dane dla miast wojewódzkich, tab.29 [w:] Wrocław, Sytuacja społeczno-gospodarcza, III kw. 218, US Wrocław, Wyk.25 Dostępność mieszkań (liczba metrów za przeciętne wynagrodzenie) w największych miastach 1,6 1,4 1,2 1,,8,6,4,2 3q8 3q9 3q1 3q11 3q12 3q13 3q14 3q15 3q16 3q17 3q18 Warszawa Kraków Wrocław Gdańsk Poznań Katowice Łódź źródło: dane WUS i NBP W 3q18 kontynuowana tendencja wzrostu kosztów budowy. 16

17 Średnia dostępność mieszkania (liczba metrów możliwych do nabycia za przeciętne wynagrodzenie) w większości największych aglomeracji w 3q18 nieco zmalała wobec poprzedniego kwartału, najwyraźniej w Łodzi i Warszawie (Wykres 25) z uwagi na silniejszy wzrost cen mieszkań niż wynagrodzeń. Relatywnie większa dostępność cechuje Katowice (1,16) i Łódź (,94), najmniejsza jest w Warszawie (,73) i Krakowie (,78). W okresie ostatnich 1 lat dostępność mieszkania w miastach wojewódzkich średnio wzrosła o 46% (tj. o ok.,3 m kw.). W 3q18 dostępność mieszkania w największych aglomeracjach lekko zmalała kw./kw. z uwagi na szybszy wzrost cen mieszkań niż wynagrodzeń. Tab.2 Wybrane wskaźniki sytuacji mieszkaniowej i budownictwa w miastach wojewódzkich Miasta wg liczby ludności Mieszkania Przeciętna pow. użytkowa na osobę Nasycenie mieszkaniami* Średnie nasilenie budownictwa^ % pow.objętej miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego Przeciętna pow. mieszkań oddawanych do użytku Mieszkania oddane do użytku ogółem q18# q18 1-3q18 1-3q17= Warszawa Kraków Łódź Wrocław Poznań Gdańsk Szczecin Bydgoszcz Lublin Katowice Białystok Toruń Kielce Rzeszów Olsztyn Gorzów Wlp Opole Zielona Góra uwaga: * liczba mieszkań na osób; ^liczba mieszkań oddanych do użytku na osób; # ostatnie cztery kwartały źródło: Bank Danych Lokalnych GUS, Wybrane dane dla miast wojewódzkich, tab.29 [w:] Wrocław, Sytuacja społeczno-gospodarcza, III kw. 218, US Wrocław,

18 4. Trendy demograficzne Czynniki demograficzne należą do fundamentalnych przesłanek kształtowania się popytu mieszkaniowego (i pośrednio cen mieszkań). Prognoza ludności Polski do 23 6 sygnalizuje stopniowy spadek liczby ludności w efekcie zmian intensywności urodzeń i zgonów oraz migracji ludności. Spośród ok. 2,5 tys. gmin w Polsce spadek ludności do 23 będzie miał miejsce w ok. 1,7 tys. (w ok. 1 tys. gmin ubytek ludności wyniesie powyżej 5%, a w 322 powyżej 1%). W perspektywie 225 ubytek wobec 216 wyniesie ok. 38 tys. osób (spadek o 585 tys. w miastach i wzrost o 224 tys. na wsi). W 225 populacja obszarów miejskich będzie stanowiła 98% populacji miejskiej z 216, w perspektywie 23 zmaleje do 96%. Wyraźnie spadnie liczba osób w wieku produkcyjnym (-1,7 mln osób), wobec wzrostu liczby osób w wieku poprodukcyjnym (+1,5 mln osób). Do 22 roczny spadek ludności miejskiej będzie wynosił ok. 47 tys. rocznie, po 22 spadek wzrośnie do ok. 65 tys. rocznie. W 225 ubytek ludności w miastach wobec 216 wyniesie ok. 585 tys., w grupie wiekowej potencjalnych kandydatów na pierwsze mieszkanie spadek ludności w tym okresie wyniesie 2,3 mln (tj. mniej o 27,5%). Zmiany liczby ludności przebiegają z różnym nasileniem regionalnym. Do 225 prognozowany jest spadek liczby ludności w 12 województwach największy w woj. śląskim, łódzkim i lubelskim. Wzrost liczby ludności od 216 jest prognozowany w 4 województwach: mazowieckim, małopolskim, pomorskim i wielkopolskim; w województwach tych są zlokalizowane największe aglomeracje. Stopniowy spadek liczby ludności Polski na skutek zmian intensywności urodzeń i zgonów oraz migracji. Wyk.26 Prognoza ludności ogółem wg funkcjonalnych grup wieku 16 mln mln 35 poprodukcyjny (L) źródło: Prognoza ludności gmin na lata , GUS, sierpień 217, opracowanie eksperymentalne ogółem (P) przedprodukcyjny (L) pierwsze mieszkanie (2-35;L) mobilny (18-44;L) niemobilny (L) Wyk.27 Prognoza zmiany liczby ludności w województwach w 225 w porównaniu z 216 Zachodniopomorskie Wielkopolskie Warmińsko-mazurskie Świętokrzyskie Śląskie Pomorskie Podlaskie Podkarpackie Opolskie Mazowieckie Małopolskie Łódzkie Lubuskie Lubelskie Kujawsko-pomorskie Dolnośląskie tys źródło: Prognoza ludności gmin na lata , GUS, sierpień 217, opracowanie eksperymentalne 6 Wg uwag metodologicznych do Prognozy ludności gmin na lata , GUS, sierpień 217, rozbieżności między rzeczywistymi a prognozowanymi wielkościami obserwowane w ciągu kolejnych lat wymagały dokonania korekty danych wejściowych i aktualizacji założeń na poziomie kraju. Nowa prognoza, jako punkt wyjścia przyjmuje stan ludności w dniu i ze względu na dużą zmienność współczynników demograficznych w czasie w poszczególnych gminach jej horyzont został skrócony do

19 Wyk.28 Prognoza zmiany liczby ludności (tys.) w miastach wojewódzkich w 225 w porównaniu z 216 Wyk.29 Liczba ludności w wieku 2-35 lat (potencjalni nabywcy pierwszego mieszkania) Warszawa Kraków Łódź Wrocław Poznań Gdańsk Szczecin Bydgoszcz Lublin Katowice Białystok Toruń Kielce Rzeszów Olsztyn Gorzów Wlp. Opole Zielona Góra tys. 11 mln źródło: Prognoza ludności gmin na lata , GUS, sierpień 217, opracowanie eksperymentalne źródło: World Population Prospects, the 215 Revision, Population Division, UN W perspektywie 23 pogłębią się tendencje spadku liczby ludności z województw odpływowych, wzrośnie natomiast liczba ludności w województwach z największymi aglomeracjami. Prognoza ludności gmin na lata wskazuje na kontynuację procesu suburbanizacji, który będzie prowadził do powiększania się obszarów poszczególnych aglomeracji i znaczącego wzrostu ludności w gminach przyległych do wielkich miast. Wg prognozy spośród 39 miast o liczbie mieszkańców powyżej tys., jedynie w 6 wystąpi wzrost liczby ludności (Rzeszów, Warszawa, Gdańsk, Kraków, Wrocław oraz Zielona Góra), przy czym w Rzeszowie i Warszawie będzie to wzrost powyżej 5% (odpowiednio 7,2% oraz 5,1%). Wg najnowszej prognozy ludności do 23 spośród 39 miast o liczbie ludności powyżej tys. wzrost ludności wystąpi jedynie w 6 miastach. Prognoza liczby gospodarstw domowych GUS na lata (z czerwca 16), przy założeniu malejącej liczby urodzeń i starzeniu się polskiego społeczeństwa, przewiduje do 23 wzrost liczby gospodarstw do ok. 15,4 mln w wyniku częstszego zakładania własnych gospodarstw przez osoby w wieku lata; do końca horyzontu prognozy nastąpi zmniejszanie się ich liczby do poziomu zbliżonego do wyników NSP 211, tj. ok. 13,5 mln, głównie w związku z gwałtownym wzrostem liczby osób w wieku 8 lat i więcej. Do 225 we wszystkich województwach jest oczekiwany wzrost liczby gospodarstw domowych (por. Tab.3). GUS zaprezentował też alternatywną wersję prognozy będącą symulacją rezultatów działania programu 5+. Przy niezmiennych założeniach w zakresie migracji i umieralności z prognozy oficjalnej, założono systematyczny wzrost współczynnika dzietności; wg alternatywnego wariantu niewiele zmieni się liczba gospodarstw domowych, natomiast zmieni się ich struktura - spadnie odsetek gospodarstw domowych bez dzieci, wzrośnie z jednym i dwójką dzieci, przy utrzymaniu odsetka gospodarstw, w których jest troje i więcej dzieci. W konsekwencji średnia liczba dzieci przypadających na gospodarstwo domowe będzie wyższa niż w wariancie oficjalnym (w 25 wyniesie,44 i będzie o,8 wyższa niż w wariancie oficjalnym prognozy). 19