Nieruchomości Mieszkaniowe

Transkrypt

1 Analizy Sektorowe 16 września 216 W 2q16 rynek mieszkaniowy cechowała bardzo dobra koniunktura rosnącemu popytowi na mieszkania towarzyszyła wysoka podaż mieszkań. Pomimo wzrostu popytu wzrost cen mieszkań był niewielki. Rozpiętość ceny transakcyjnej i ofertowej mieszkania na rynku pierwotnym w 2q16 w Warszawie i 6 największych aglomeracjach wyraźnie zmalała (wynosi odpowiednio 1% i 4%), w przypadku 1 mniejszych miast wojewódzkich nie zmieniła się (4%). Na rynku wtórnym cena transakcyjna odbiegała od ofertowej o 9%-18% (zależnie od grupy miast). Jest to efekt naturalnie większego zróżnicowania oferty na tym rynku; w ostatnich kwartałach rozpiętość ta wzrosła w Warszawie (prawdopodobnie mniejsza elastyczność sprzedających w warunkach dużego popytu), w pozostałych miastach wojewódzkich nie zmieniła się. Indeks hedoniczny NBP dla zbiorowości 7 największych miast w 2q16 sygnalizuje niewielki wzrost cen na rynku wtórnym w tych miastach, widoczny też w większości pozostałych miast wojewódzkich. Obserwowany jednocześnie w 2q16 spadek przeciętnej ceny mieszkania w kilku miastach oznacza prawdopodobnie duży udział tańszych (mniejszych, o mało atrakcyjnej lokalizacji czy gorszej jakości) mieszkań w badanej próbie. W porównaniu z boomem lat ceny ofertowe (baza PONT Info) na rynku pierwotnym i wtórnym w analizowanych trzech grupach miast (Warszawa, 6 miast od 4 do 75 tys., 9 pozostałych miast wojewódzkich) były niższe w przypadku aglomeracji o 11-21%, w mniejszych miastach wojewódzkich o 5%. Różnica w poziomie cen w porównaniu ze szczytem z lat uległa w 2q16 dalszemu zmniejszeniu. Według ZBP, w 2q16 wartość nowoudzielonych kredytów mieszkaniowych wyniosła 1,4 mld zł (wzrost o 12,8% q/q; o 5,5% r/r). Kredyty o średniej wartości LTV powyżej 8% stanowiły 42,6% ogółu nowoudzielonych (spadek o 4,9pp wobec 1q16). W strukturze udzielania kredytów mieszkaniowych wg miast w 2q16 największy udział miały Warszawa (43,3%), aglomeracja katowicka (6,2%) i Trójmiasto (4,7%). Zainteresowanie programem MdM było nadal duże. Wartość jego realizacji w 2q16 była wyższa niż w 1q16 (35 mln zł vs. 29 mln zł), prawdopodobnie z uwagi na większy popyt ze strony zainteresowanych programem w sytuacji szybkiego wyczerpywania się środków do wypłaty, limitowanych na każdy rok. Środki na wypłaty w latach zostały wyczerpane, z kwoty na 218 r. (762 mln zł) do r. wykorzystano 3,5%. Monitoring REAS wykazuje bardzo dobre wyniki sprzedaży mieszkań w 2q16 - w 6 aglomeracjach na rynku pierwotnym liczba transakcji wyniosła 15,1 tys., (+5,3% q/q); w ostatnich 4. kwartałach łącznie sprzedano 57,7 tys. mieszkań, co jest najwyższym w historii poziomem w takim okresie. Departament Analiz Ekonomicznych Zespół Analiz Sektorowych analizy.sektorowe@pkobp.pl Agnieszka Grabowiecka-Łaszek Piotr Krzysztofik Wanda Urbańska (22) Zespół Analiz Makroekonomicznych (uwarunkowania makro) (22) Zmiana cen mieszkań w 2q16 (%, r/r) Segment rynku 3q15 4q15 1q16 2q16 7 największych miast* pierwotny, ceny ofertowe -1,7 -,1 2,9,7 pierwotny, ceny transakcyjne,9,7 3, 1, wtórny, ceny ofertowe -,5 2,5,8 4,5 wtórny, ceny transakcyjne,3 -,3,7 4,5 Polska^, ceny transakcyjne 2, 1, 1, bd. źródło: *ofertowe (PONT), transakcyjne (CBN); ^transakcyjne EUROSTAT, GUS Zmiana ceny m kw. mieszkania w największych miastach (dane NBP) q 7=1 indeks ceny metra kw. (7 miast*) indeks hedoniczny NBP ceny metra kw. (7 miast*) 2q8 2q9 2q1 2q11 2q12 2q13 2q14 2q15 2q16 * lista miast por. str. 6 1

2 q15 2q15 3q15 4q15 1q16 2q16 Nieruchomości Mieszkaniowe Analizy Sektorowe (w okresie ostatniego załamania rynku w okresie 4q8-3q9 sprzedano 19,7 tys. mieszkań). Liczba mieszkań dostępnych w sprzedaży utrzymuje się od 2 lat na poziomie tys. Zmalał zapas niesprzedanych mieszkań. Ich liczba w 6 aglomeracjach w 2q16 zmalała o 2,5% q/q i o 17,2% r/r, pomimo wprowadzania do sprzedaży nowych projektów. Sygnalizuje to, że następuje elastyczne dostosowanie oferty deweloperskiej do sytuacji rynkowej. Liczba mieszkań oddanych do użytku w 2q16 wzrosła (o 17,7% r/r, w tym deweloperskich o 38% r/r). Mieszkania deweloperskie stanowiły 46% wybudowanych w 2q16 (wzrost o 8,9pp r/r). W 2q16 kontynuowany był wzrost liczby rozpoczynanych budów mieszkań (7,2% r/r vs. 7,9% r/r w 1q16), w tym mieszkań deweloperskich (odpowiednio 9,8% vs.,5%). Utrzymuje się też wzrost liczby wydanych pozwoleń na budowę mieszkań (17% r/r vs. 9,8% r/r w 1q16), w przypadku deweloperów odpowiednio 2% vs. 5,8%). Taka sytuacja oznacza duży portfel rozpoczętych projektów mieszkaniowych i pozwoleń posiadanych przez deweloperów. Pierwsze efekty ograniczeń obrotu ziemią rolną w 2q16 to: spadek r/r podaży oferowanych działek budowlanych w konsekwencji wzmożonego ruchu na rynku gruntów rolnych w okresie przed wejściem w życie nowych rozwiązań, oraz wzrost cen ofertowych działek rolnych (o ok. 3% r/r), które mogły być przez cały kwiecień sprzedawane na podstawie niezmienionej ustawy o gruntach rolnych. W 2q16 średnie ceny gruntów rolnych nieco wzrosły (1% q/q), głównie w konsekwencji nielicznych transakcji (wg GUS spadek liczby transakcji o 54% q/q), ograniczonych przeważnie do małych działek siedliskowych. W kolejnych kwartałach przewiduje się spadek cen działek rolnych na skutek obostrzeń obrotu gruntami rolnymi. W perspektywie roku prawdopodobnie kontynuowana będzie słabnąca tendencja wzrostowa cen mieszkań. Wzrostowym tendencjom cen sprzyjają utrzymujący się popyt w warunkach niskich stóp procentowych, alternatywne źródła finansowania zakupu mieszkania, poprawa na rynku pracy i wzrost dochodów gospodarstw domowych. Niepewność otoczenia może też skłaniać do zakupów mieszkania jako względnie bezpiecznego aktywa, wzmacniając popyt. Nie można jednak wykluczyć stabilizacji cen, a lokalnie też spadków cen mieszkań, w sytuacji rosnącej podaży nowych projektów na rynku pierwotnym, przy słabszym popycie z uwagi na wzrost kosztów kredytu (koszty regulacyjno-nadzorcze), zmianę trendów w zakresie skali finansowania zakupów mieszkań za gotówkę czy wyhamowanie MdM (szybko wyczerpane środki na kolejne lata ustawowo przewidziane do 218 r.). Głównym ryzykiem dla rynku nieruchomości (i zmiany trendów cenowych) w perspektywie roku jest niepewność otoczenia regulacyjnego (skutki regulacji podnoszących koszty funkcjonowania banków) oraz zewnętrznego (pogorszenie perspektyw wzrostu w strefie euro związane m.in. z sytuacją banków; ryzyka geopolityczne). Wykorzystanie rocznego limitu na wsparcie z MdM (na ) mln zł źródło: BGK 34,5% 84,7% 96,1% 5,% 3,5% Wykorzystane środki z ustalonego rocznego limitu wsparcia finansowego Niewykorzystane środki Średnie ceny gruntów rolnych wg GUS tys. zł/ha źródło: GUS Oddziaływanie kluczowych czynników na ceny nieruchomości w perspektywie roku Sfera oddziaływania Wpływ na ceny w perspektywie roku Otoczenie makroekonomiczne - stopy procentowe - wzrost gospodarczy - rynek pracy Otoczenie regulacyjne - koszty kredytu - ust. dot.obrotu ziemią rolną - MdM - Mieszkanie Plus Rynek mieszkaniowy - popyt na mieszkania - podaż mieszkań * Więcej por. Tab.6 2

3 Spis treści... 1 Spis treści Uwarunkowania makroekonomiczne Trendy cenowe na rynku mieszkań i domów Popyt na mieszkania i kredyt oraz podaż mieszkań... 9 Ramka 1. Koszty budowy wybranych obiektów budownictwa jedno- i wielorodzinnego w 2q Trendy cenowe na rynku gruntów pod zabudowę mieszkaniową Ramka 2. Nowelizacje i inicjatywy istotne dla rynku działek budowlanych Trendy demograficzne Ramka 3. Prognoza gospodarstw domowych (GUS, czerwiec 216) Otoczenie regulacyjne Perspektywy zmian cen w średnim okresie Regionalne rynki mieszkaniowe Mazowieckie Warszawa, powiaty grodzkie i ziemskie Małopolskie Kraków, powiaty grodzkie i ziemskie... 4 Łódzkie Łódź, powiaty grodzkie i ziemskie Dolnośląskie Wrocław, powiaty grodzkie i ziemskie Wielkopolskie Poznań, powiaty grodzkie i ziemskie Pomorskie Gdańsk, Trójmiasto, powiaty grodzkie i ziemskie Zachodniopomorskie Szczecin, powiaty grodzkie i ziemskie... 6 Kujawsko-pomorskie Bydgoszcz, powiaty grodzkie i ziemskie Lubelskie Lublin, powiaty grodzkie i ziemskie Śląskie Katowice, powiaty grodzkie i ziemskie Podlaskie Białystok, powiaty grodzkie i ziemskie Świętokrzyskie Kielce i powiaty ziemskie Podkarpackie Rzeszów, powiaty grodzkie i ziemskie Warmińsko-mazurskie Olsztyn, powiaty grodzkie i ziemskie Opolskie Opole i powiaty ziemskie Lubuskie - Zielona Góra, Gorzów Wielkopolski i powiaty ziemskie Aneks metodologiczny

4 1. Uwarunkowania makroekonomiczne Średnioterminowe perspektywy wzrostu gospodarczego w Polsce (na lata ) pozostają pozytywne, mimo istotnej niepewności co do otoczenia zewnętrznego. Wzrost PKB w 2q16 nieznacznie odbił do 3,1% r/r (wzrost konsumpcji przyspieszył do 3,3% r/r, a inwestycje spadły o 4,9% r/r). Kontynuacji utrzymania solidnego wzrostu gospodarczego (co najmniej na potencjalnym poziomie ok. 3%) sprzyja m.in. niski poziom zadłużenia polskiej gospodarki, utrzymująca się konkurencyjność kosztowa, nowa fala środków unijnych oraz fundamentalne niedowartościowanie kursu złotego. Negatywny wpływ mniejszego wykorzystania środków unijnych będzie niwelowany przez pozytywny impuls fiskalny na poziomie budżetu centralnego związany z rozpoczętym programem 5+. Wzrost gospodarczy oraz aktywizacja bezrobotnych sprzyjają dalszej poprawie sytuacji na rynku pracy. W 2q16 zwiększyła się dynamika zatrudnienia, utrzymał się spadkowy trend bezrobocia i szybciej rosły realne dochody ludności. Po raz kolejny poprawiły się wskaźniki nastrojów gospodarstw domowych. Wypowiedzi członków RPP wskazują, że przyjęli oni strategię wait-and-see, a najbardziej prawdopodobnym scenariuszem na najbliższe kwartały jest stabilizacja stóp procentowych na obecnym poziomie (referencyjna: 1,5%). Uważamy, że kolejną zmianą stóp będzie podwyżka, ale nastąpi ona najwcześniej pod koniec 217 r. ze względu na wzrost niepewności co do perspektyw globalnej gospodarki oraz złagodzenie retoryki głównych banków centralnych (w szczególności ze względu na obniżenie oczekiwanej ścieżki stóp Fed oraz spodziewane dodatkowe złagodzenie polityki pieniężnej EBC). Scenariuszowi ewentualnych obniżek stóp procentowych NBP przypisujemy prawdopodobieństwo 15-2%, mógłby się on zrealizować przede wszystkim w przypadku spowolnienia wzrostu gospodarczego poniżej 3% bez znacznej deprecjacji złotego. Przewidywane podwyżki stóp procentowych w USA oraz negatywny wpływ spowolnienia gospodarczego w Chinach na złotego związany z pogorszeniem nastawienia do rynków wschodzących powinien utrzymać kurs EURPLN blisko poziomu 4,4 do końca 216 roku. Ekspansja ilościowa EBC będzie zwiększać presję na aprecjację franka wobec euro, która jedynie częściowo będzie neutralizowana oczekiwaniami na podwyżki stóp w USA. W efekcie kurs EURCHF do końca 216 r. powinien pozostawać w strefie 1,8 1,1, pomimo wzmożonych interwencji walutowych SNB. W rezultacie wzrostu EURPLN oraz utrzymania niskiego poziomu EURCHF, kurs CHFPLN powinien do końca 216 r. osiągnąć poziom 4,7. W 2q16 tempo wzrostu kredytów mieszkaniowych dla osób prywatnych (po skorygowaniu o wpływ FX) wyniosło 4,1% r/r vs. 4,7% w1q16. W latach oczekiwane jest wyhamowanie tempa wzrostu akcji kredytowej do 3,5%-4% r/r, a roczny przyrost wolumenu kredytów mieszkaniowych skorygowanych o FX osiągnie po ok. 12 mld zł wobec 15,3 mld zł w 215 r., wskutek ostrożnej polityki banków w warunkach zmian regulacyjnych. Przewidujemy stabilizację wzrostu gospodarczego w najbliższych 4-6 kwartałach w przedziale 3-4% Kontynuacja pozytywnych trendów na krajowym rynku pracy Oczekujemy, że stopy procentowe NBP pozostaną bez zmian co najmniej do 4q17 Osłabienie złotego wobec euro i franka do końca 216 r. W latach oczekiwane jest wyhamowanie tempa wzrostu akcji kredytowej do 3,5%-4% r/r wobec 5,1% r/r w 215 r. 4

5 2. Trendy cenowe na rynku mieszkań i domów Rynek mieszkaniowy w 2q16 był stabilny w analizowanych trzech grupach miast (Warszawa, 6 miast od 4 do 75 tys., 9 pozostałych miast wojewódzkich) ceny mieszkań na rynku pierwotnym nie zmieniły się istotnie q/q, jedynie w przypadku grupy 6 aglomeracji (bez Warszawy) odnotowano niewielki spadek (o 2,7% q/q) cen transakcyjnych (CBN); na rynku wtórnym obserwowano wzrost cen transakcyjnych (CBN) w największych aglomeracjach (o 2,4% - 6,8% q/q; por. Wykresy 1-2, a także Roz. 8), który można wiązać z większym popytem na mieszkania generowanym przez program MdM. W odniesieniu do okresu boomu cenowego lat ceny ofertowe (baza PONT Info) w analizowanych trzech grupach miast (Warszawa, 6 miast o liczbie ludności od 4 do 75 tys., 9 pozostałych miast wojewódzkich) były niższe w przypadku największych aglomeracji o 11-21%, w mniejszych miastach wojewódzkich o 5%, zwraca przy tym uwagę kontynuowana w 2q16 tendencja zmniejszania tej rozpiętości w miastach z wyjątkiem Warszawy (por. Wykresy 3-4). Na rynku wtórnym w 2q16 ceny transakcyjne (CBN) w Warszawie i 6 miastach wojewódzkich kształtowały się blisko poziomu z 1q8 (por. Wykres 6), w przypadku 9 miast wojewódzkich były o 6% niższe. W 2q16 indeks hedoniczny (publikowany przez NBP 1 ) dla zbiorowości 7 największych miast (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia) sygnalizuje niewielki wzrost cen na rynku wtórnym w tych miastach (por. Wykresy 7-8), widoczny też w większości miast wojewódzkich (por. Wykres 3 dla poszczególnych miast w Roz. 8). Indeks hedoniczny odzwierciedla "czystą" zmianę cen mieszkań, tj. wynikającą z innych czynników niż różnice w jakości mieszkań. Obserwowany jednocześnie w 2q16 spadek przeciętnej ceny mieszkania w kilku miastach oznacza prawdopodobnie duży udział tańszych (mniejszych, o mało atrakcyjnej lokalizacji czy gorszej jakości) mieszkań w badanej próbie. Ceny ofertowe wobec 1q8 były niższe w przypadku największych aglomeracji o 11-21%, w mniejszych miastach wojewódzkich o 5%, ta rozpiętość w 2q16 była mniejsza niż w 1q16 Indeks hedoniczny NBP dla rynku wtórnego w 7 największych miastach sygnalizuje niewielki wzrost cen w tych miastach w 2q16 Rozpiętość ceny transakcyjnej i ofertowej mieszkania na rynku pierwotnym w ostatnich dwóch kwartałach w Warszawie i 6 największych aglomeracjach wyraźnie zmalała (wynosi odpowiednio 1% i 4%), w przypadku 1 mniejszych miastach wojewódzkich nie zmieniła się (4%). Wyk.1 Zmiana ceny metra mieszkania w 2q16 na rynku pierwotnym (%, q/q) Wyk.2 Zmiana ceny metra mieszkania w 2q16 na rynku wtórnym (%, q/q) 9 miast** 9 miast** 6 miast* Warszawa rp transakcyjne (CBN) rp ofertowe (PONT) 6 miast* Warszawa rw transakcyjne (CBN) rw ofertowe (PONT) 1 5

6 Wyk.3 Ceny ofertowe mieszkań (PONT) - rynek pierwotny 115 1q8= q8 2q9 2q1 2q11 2q12 2q13 2q14 2q15 2q16 Warszawa średnia 6 miast* średnia 9 miast** Wyk.5 Ceny transakcyjne mieszkań (CBN)-rynek pierwotny 135 1q8= q8 2q9 2q1 2q11 2q12 2q13 2q14 2q15 2q16 Warszawa średnia 6 miast* średnia 9 miast** Wyk.4 Ceny ofertowe mieszkań (PONT) - rynek wtórny 115 1q8= q8 2q9 2q1 2q11 2q12 2q13 2q14 2q15 2q16 Warszawa średnia 6 miast* średnia 9 miast** Wyk.6 Ceny transakcyjne mieszkań (CBN) - rynek wtórny 115 1q8= q8 2q9 2q1 2q11 2q12 2q13 2q14 2q15 2q16 Warszawa średnia 6 miast* średnia 9 miast ** uwaga: *Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Szczecin; ** Bydgoszcz, Lublin, Katowice, Białystok, Kielce, Olsztyn, Rzeszów, Opole, Zielona Góra %, r/r Wyk.7 Zmiany r/r ceny m kw. mieszkania w największych miastach (dane NBP) -1 2q8 2q9 2q1 2q11 2q12 2q13 2q14 2q15 2q16 indeks ceny metra kw. (7 miast*) indeks hedoniczny NBP ceny metra kw. (7 miast*) Wyk.8 Zmiana ceny m kw. mieszkania w największych miastach (dane NBP) q 7=1 indeks ceny metra kw. (7 miast*) indeks hedoniczny NBP ceny metra kw. (7 miast*) 2q8 2q9 2q1 2q11 2q12 2q13 2q14 2q15 2q16 * Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia 6

7 Wyk.9 Cena transakcyjna vs. ofertowa na rynku pierwotnym w największych miastach* w okresie 2q9-2q16 2q9 2q1 2q11 2q12 2q13 2q14 2q15 2q16 Wyk.1 Cena transakcyjna vs. ofertowa na rynku wtórnym w największych miastach* w okresie 2q9-2q16 2q9 2q1 2q11 2q12 2q13 2q14 2q15 2q Warszawa 6 miast bez Warszawy* 1 miast** -25 Warszawa 6 miast bez Warszawy* 1 miast** * 6 miast: Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia; ** 1 miast: Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce. Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra; źródło: obliczenia własne na podstawie bazy cen NBP Tak niewielka rozpiętość oznacza nadal szybkie finalizowanie transakcji, inaczej niż np. w okresie gorszej koniunktury na rynku deweloperskim na przełomie 212/213 (por. Wykres 9). Niewielka rozpiętość w Warszawie sugeruje szybkie decyzje kupujących, jak i politykę deweloperów ukierunkowaną na minimalizowanie zapasów. Na rynku wtórnym cena transakcyjna mieszkania generalnie bardziej odbiega od ofertowej (o 9%-18%), co wiąże się z naturalnie większym zróżnicowaniem oferty na tym rynku (por. Wykres 1); w ostatnich 2 kwartałach rozpiętość ta w Warszawie wzrosła, co może wskazywać na mniejszą elastyczność sprzedających w warunkach dużego popytu; w pozostałych miastach wojewódzkich rozpiętość nie zmieniła się. Ocenę trendów cenowych na rynku domów utrudnia duża niejednorodność tego segmentu nieruchomości, problemem jest także m.in. uwzględnienie (lub nie) ceny działki w cenie domu, zasadniczo ograniczające porównywalność ceny metra kw. Dodatkowo, mniejsza częstotliwość transakcji (efekt wysokiej wartości nieruchomości i małej płynności rynku) skutkuje małą reprezentatywnością danych o transakcjach z jednego kwartału, dlatego analizowana próba obejmuje dane roczne (ew. z ostatnich 12 miesięcy przy narastających danych kwartalnych). Domy jednorodzinne są podstawową formą zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w mniejszych miastach i na obszarach wiejskich. Mieszkania w domach jednorodzinnych, przy zdefiniowaniu domu jednorodzinnego jako budynku o liczbie od 1 do 3 mieszkań, stanowiły wg NSP 211: - 12% ogółu mieszkań w miastach wojewódzkich; 18% w pozostałych miastach (powiaty grodzkie bez stolic województw); 61% w powiatach ziemskich. Budownictwo indywidualne jest dominującą formą w powiatach ziemskich w latach wybudowano w tym segmencie 77% mieszkań; w powiatach grodzkich (bez stolic województw) ten rodzaj budownictwa stanowił 37% wybudowanych mieszkań, w stolicach województw 15%. Dla powiatów ziemskich i mniejszych grodzkich charakterystyczny jest wysoki udział zabudowy jednorodzinnej Rosnąca rozpiętość ceny transakcyjnej i ofertowej na rynku wtórnym w największych miastach Ograniczenia porównywania cen domów Domy jednorodzinne dominującą formą zaspokajania potrzeb mieszkaniowych w powiatach ziemskich; 77% ogółu mieszkań wybudowanych w latach to budownictwo indywidualne 7

8 Wyk.11 Cena transakcyjna domów (CBN) na rynku wtórnym w największych miastach Warszawa 6 miast* 9 miast** *Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Szczecin; ** Bydgoszcz, Lublin, Katowice, Białystok, Kielce, Olsztyn, Rzeszów, Opole, Zielona Góra Wyk.12 Udział mieszkań w domach jednorodzinnych w zasobach oraz udział budownictwa indywidualnego w budownictwie 8 77 % domy jednorodzinne* budownictwo indywidualne w latach Stolice województw Grodzkie pozostałe Ziemskie *budynki z 1., 2. i 3. mieszkaniami wg NSP 211 i jednocześnie wysoki udział budownictwa indywidualnego (por. Roz. 8, Wykres 8 dla każdego województwa); przykładowo najwyższy udział budownictwa indywidualnego w latach cechował powiaty ziemskie i grodzkie (bez stolic) województwa śląskiego (91% i 65%), małopolskiego (9% i 79%) i podkarpackiego (92% i 76%). Budownictwo indywidualne oznacza przede wszystkim budowę systemem gospodarczym, działalność deweloperów w tym segmencie budownictwa jest niewielka. Ceny transakcyjne domów jednorodzinnych (CBN), przy wcześniejszych zastrzeżeniach co do ich ograniczonej wartości dla porównań, w ostatnich dwóch latach, z wyjątkiem Warszawy, w największych miastach nie zmieniły się znacząco. W Warszawie średnia cena 1 m kw. domu jednorodzinnego wynosiła w 215 r. ok. 4,5 tys. (vs. 4,7 tys. zł w 213), w 6 kolejnych największych miastach cena w ostatnich dwóch latach kształtowała się na poziomie ok. 3,5 tys. zł, w 9 pozostałych stolicach województw ok. 3, tys. zł (w obu grupach bez zmian wobec 213). Na poziomie powiatu zwraca uwagę wyższy poziom cen domów w powiatach grodzkich, niższy w powiatach ziemskich (por. Roz. 8, Wykresy 6 i 7 dla każdego województwa), przy zdecydowanym oddziaływaniu atrakcyjności walorów turystycznych, rynku pracy czy położenia komunikacyjnego konkretnego powiatu. Przykładowo wyraźnie powyżej pozostałych powiatów województwa kształtowały się ceny domów w powiatach ziemskich sąsiadujących z Warszawą (m.in. piaseczyński, warszawski, pruszkowski), Krakowem (wielicki, krakowski) czy Łodzią (pabianicki). Na wysoki poziom cen oddziaływała atrakcyjność turystyczna w przypadku powiatu tatrzańskiego (woj. małopolskie), kartuskiego i nowodworskiego (woj. pomorskie), kołobrzeskiego (woj. zachodniopomorskie). Z kolei dobry rynek pracy wpływał na wyższe ceny domów w powiecie puławskim (woj. lubelskie), czy słubickim (woj. lubuskie). Spadek cen transakcyjnych domów jednorodzinnych na rynku wtórnym w Warszawie w 215 r., w pozostałych miastach wojewódzkich ceny stabilne Kluczowe znaczenie atrakcyjności lokalizacji regionalnej i lokalnej, przeciętnie wyższe ceny domów w powiatach grodzkich niż ziemskich 8

9 3. Popyt na mieszkania i kredyt oraz podaż mieszkań O poziomie cen mieszkań w 2q16 decydował rosnący popyt, któremu towarzyszyła duża podaż mieszkań (przy dużej liczbie rozpoczętych projektów). Od strony popytowej oddziaływały następujące czynniki: lekka tendencja wzrostowa oprocentowania kredytów mieszkaniowych z uwagi na wzmocnienie tendencji wzrostu marż i prowizji (wg szacunków AMRON dla kredytu 3 tys. zł z na 25 lat o LTV 75%: 2,5% w 2q16 vs. 1,76% w 2q15), w konsekwencji czego, pomimo nadal niskich stóp procentowych NBP, oprocentowanie wzrosło do 5,81% (5,26% w 2q15). Wartość nowoudzielonych kredytów mieszkaniowych w 2q16 wg danych Związku Banków Polskich 2 wyniosła 1,6 mld zł, tj. o 12,4% więcej niż w poprzednim kwartale, i o 5,5% więcej niż w 2q15. W 2q16 banki udzieliły 49,1 tys. nowych kredytów (+9,8% q/q; +5,6% r/r). Na koniec 2q16 banki ankietowane przez ZBP obsługiwały 2,28 mln umów (2,14 mln na koniec marca 216). Średnia wartość nowoudzielonego kredytu w 2q16 wynosiła 214,6 tys. zł; przeciętny denominowany w zł wynosił 39,8 tys. zł (+5,2% q/q), udzielony w zł 215,9 tys. zł (+3,4% q/q). W strukturze kredytów wg wysokości kredytu najwyższy jest udział kredytów od 1 do 2 tys. zł (38%), następnie od 2 do 3 tys. zł (24,3%). W strukturze udzielania kredytów mieszkaniowych wg miast w 2q16 największy udział miała Warszawa (43,3% wartości nowoudzielonych kredytów), następnie aglomeracja katowicka (6,2%), Trójmiasto (4,7%) i Wrocław (4,3%). Takie proporcje utrzymywały się w okresie ostatnich dwóch lat, z wyraźnym wzmocnieniem udziału Warszawy (z 23,9% w 4q13 do 43,3% w 2q16; por. Wykres 15). Niskie stopy procentowe, zakupy gotówkowe i wyczerpywanie rocznych limitów środków na MdM wspierają popyt mieszkaniowy W 2q16 wartość nowoudzielonych kredytów wyniosła 1,4 mld zł więcej o 12,4% q/q i o 5,5% r/r Prawie 54% kredytów w miastach udzielono w 2q16 łącznie w trzech aglomeracjach (Warszawie, aglomeracji katowickiej i Trójmieście) Wyk.13 Kwartalna sprzedaż kredytów mieszkaniowych (ZBP; AMRON) w okresie 2q12 2q16 mld zł , 5, 4, Wyk.14 Średnie oprocentowanie i marża kredytu hipotecznego* w okresie 1q13 2q16 4,87 3, , 2, 1,36 2, , 2q12 2q 13 2q14 2q15 2q16, 2q13 4q13 2q14 4q14 2q15 4q15 2q16 wartość nowych umów w kwartale (L) liczba nowych umów (P) średnie oprocentowanie średnia marża źródło: AMRON na podstawie ofert banków; * kredyt 3 tys. zł na 25 lat przy LTV 75% 2 Bazy AMRON-SARFiN zasilane przez 19 banków; dane reprezentatywne dla ok. 95% rynku kredytów dla klientów indywidualnych. 9

10 W nowoudzielanych kredytach w 2q16 nadal najwyższy był udział kredytów o średniej wartości LTV powyżej 8% - wynosił 42,7% (zmalał o 4,9 pp wobec 1q16). Dominują kredyty o zapadalności powyżej 25 lat (65,1%). Kredyty złotowe stanowiły 98,6% nowoudzielonych (98,4% w 1q16); od kredyty denominowane w walutach obcych są dostępne tylko dla zarabiających w danej walucie. Na koniec czerwca 216 r. wg danych NBP zadłużenie z tytułu kredytów mieszkaniowych wyniosło 378,1 mld zł; udział kredytów walutowych w wynosił 3,8%. Kredyty zagrożone stanowiły 2,9% kredytów mieszkaniowych (bz. wobec marca 216), w przypadku kredytów w CHF 3,6% (3,5% na koniec marca 16). Na tle zagrożonych kredytów konsumpcyjnych dla ludności (12,2% kredytów konsumpcyjnych na koniec czerwca 16) jest to dobry poziom wskaźnika. Wartość kredytów zagrożonych udzielonych na cele mieszkaniowe wynosiła 11,3 mld zł na koniec czerwca 216 r. i zmalała [(-11,2% r/r); w przypadku kredytów w CHF (-6,1% r/r)]. program MdM (uruchomiony na pięć lat, tj. do końca 218 r.); nadal utrzymywało się duże zainteresowanie programem - wyniki 2q16 były lepsze niż w poprzednim kwartale (por. wyk.16), prawdopodobnie z uwagi na większy popyt ze strony zainteresowanych programem w sytuacji szybko kończących się środków do wypłaty, limitowanych na każdy rok. W marcu, po wykorzystaniu 95% limitu na 216 r., BGK wstrzymał przyjmowanie wniosków z terminem wypłaty z Funduszu Dopłat zaplanowanym na 216 r.; w lipcu, przy wykorzystaniu 5% z przewidzianych 746 mln zł na 217 r., wstrzymano przyjmowanie wniosków z terminem wypłaty w 217 r. (wznowienie przyjmowania tych wniosków od ). Z kwoty na 218 r. (762 mln zł) do r. wykorzystano 3,5%. Wstrzymanie dofinansowania wypłacanego w latach zmienia proporcje dofinansowania zakupu mieszkań z rynku pierwotnego i wtórnego na rzecz ponownego wzrostu rynku pierwotnego - o ile w przypadku deweloperów nie jest dużym problemem późniejsza wpłata za mieszkanie w budowie, to przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym sprzedający nie jest na ogół skłonny czekać na wpłatę środków od klienta w następnym roku. Łącznie za pośrednictwem 14 banków, które podpisały umowę z BGK na udział w MdM, od początku funkcjonowania programu do BGK złożono 66,1 tys. wniosków o Na koniec czerwca 216 r. kredyty walutowe stanowiły 31% zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych MdM wzmacnia popyt na mieszkania, w 2q16 istotnym impulsem szybko kończące się limity środków na kolejne lata (wyczerpane środki na wypłaty w latach ; wykorzystane 3,5% limitu na 218 r.) Wyk.15 Wartość nowoudzielonych kredytów w największych miastach w okresie 2q13-2q16 2q13 4q13 2q14 4q14 2q15 4q15 2q16 źródło: ZBP (bazy AMRON-SARFiN) pozostałe miasta Łódź Szczecin Poznań Trójmiasto Kraków Wrocław aglomeracja katowicka Warszawa źródło: BGK Wyk.16 Dofinansowanie z wniosków MdM zaakceptowanych w 1q14-2q16 mln zł q14 2q14 3q14 4q14 1q15 2q15 3q15 4q15 1q16 2q16 1

11 dofinansowanie na kwotę 1779 mln zł. Średnie dofinansowanie wyniosło 24,9 tys. zł; średnia powierzchnia kredytowanego mieszkania to 53,6 m kw., a domu 85,8 m kw. zakupy mieszkań finansowane gotówką, są to, obok zakupów o charakterze inwestycyjnym (motyw nabywania mieszkania dodatkowo wzmacniający się w niepewnych czasach), także zakupy na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych (w tym na rynku pierwotnym, po sprzedaży poprzedniego mieszkania na rynku wtórnym). Zakupom sprzyja niskie oprocentowanie lokat bankowych, a także korzyści wynajmu, pomimo ryzyk prawnych związanych z ochroną lokatora; wg szacunków NBP w 1q16 zakupy gotówkowe finansowały ok. 65% zakupów na rynku pierwotnym w 7 największych miastach. zainteresowanie wynajmem - inwestycja w mieszkanie przeznaczone na wynajem była nadal konkurencyjna wobec najprostszych inwestycji alternatywnych - lokaty bankowej czy obligacji skarbowych. Rosnące stawki wynajmu przy stabilnych cenach mieszkań podtrzymywały tendencję wzrostową stopy zwrotu z wynajmu mieszkań w dużych miastach (por. roz.8, wyk. 5 dla poszczególnych miast). Średnia stawka wynajmu mieszkania w 1q16 kształtowała się na poziomie ok. 5 zł za m kw. w Warszawie, ok. 35 zł za m kw. w pozostałych dużych aglomeracjach (o liczbie mieszkańców powyżej 3 tys.) i 27 zł w pozostałych miastach wojewódzkich. Szacunki opłacalności najmu wymagają zastrzeżenia pomijania istotnego ryzyka prawnego związanego z wynajmem mieszkania (koszty ew. eksmisji), małej płynności mieszkania (długi okres wychodzenia z inwestycji), ryzyka spadku cen, jak i kosztów transakcyjnych (opłat sądowych, notarialnych i podatkowych, czy przygotowania mieszkania do wynajmu), które długookresowo zmniejszają realizowany zysk z wynajmu. Średnie dofinansowanie w ramach MdM to 24,9 tys. zł Utrzymujące się zakupy mieszkań za gotówkę Inwestycja w mieszkanie przeznaczone na wynajem nadal konkurencyjna wobec lokaty bankowej zachowania konsumentów monitoring transakcji przez Metrohouse wskazuje, że w Warszawie średni upust od ceny wyjściowej na rynku wtórnym w marcu kwietniu 216 r. utrzymywał się na poziomie ok. 3,2% (+,7 pp wobec końca 215); średni czas sprzedaży na rynku wtórnym w Warszawie w tym okresie skrócił się do 112 dni (138 dni w okresie styczeń - luty 216 r.). Wyk.17 Wykorzystanie rocznego limitu na wsparcie z MdM (na ) mln zł 34,5% 84,7% 96,1% 5,% 3,5% , 7,5 6, Wyk.18 Szacunek zwrotu z najmu mieszkania w największych miastach % Łódź Wrocław Gdańsk Warszawa Poznań źródło: BGK Wykorzystane środki z ustalonego rocznego limitu wsparcia finansowego Niewykorzystane środki 4,5 1q 1 1q 11 1q 12 1q 13 1q 14 1q 15 1q 16 źródło: NBP, PONT Info Nieruchomości Kraków 11

12 Te tendencje wskazują na mocną pozycję sprzedających, niemniej kupujący mają jednocześnie duży wybór. Po stronie podażowej do najistotniejszych czynników kształtujących ceny należały: kontynuowany wzrost liczby mieszkań oddanych do użytku : w 2q16 oddano 36,3 tys. mieszkań (12,6% r/r vs. 17,7% r/r w 1q16), w tym deweloperskich 17,6 tys. (tj. 38% r/r vs. 53,7% r/r w 1q16). Mieszkania deweloperskie stanowiły 48% wybudowanych w 2q16 (+8,9 pp r/r). W 1 największych miastach (tj. o liczbie ludności powyżej 3 tys.) w 2q16 łącznie oddano do użytku 12 tys. mieszkań wobec 9,3 tys. w 2q15. Liczba mieszkań oddanych do użytku w tej grupie miast zmalała w Katowicach (-59% r/r), Poznaniu (-32% r/r) i Gdańsku (-14% r/r), w pozostałych 7. największych miastach wzrosła [najbardziej w Szczecinie (+263% r/r) i Bydgoszczy (+17% r/r)]. kontynuowany wzrost liczby rozpoczynanych mieszkań (7,2% r/r vs. 7,9% r/r w 1q16), w przypadku mieszkań deweloperskich odpowiednio (9,8% r/r vs.,5% r/r w 1q16); w 2q16 liczba mieszkań rozpoczętych przez deweloperów wynosiła 26,2 tys. (16,4 tys. w 1q16). Odnotowany także utrzymujący się wzrost liczby wydanych pozwoleń na budowę mieszkań (17% r/r vs. 9,8% r/r w 1q16, w przypadku deweloperów odpowiednio 2% r/r i 5,8% r/r). wskaźnik koniunktury deweloperów (różnica liczby mieszkań rozpoczętych i oddanych do użytku) w 2q16 wskazuje na wysokie zaawansowanie wielu projektów, co oznacza nadal wysoką liczbę mieszkań oddawanych do użytku w najbliższych kwartałach. Duża podaż nowych mieszkań Kontynuowany wzrost liczby rozpoczynanych mieszkań (7,2% r/r vs. 7,9% r/r w 1q16), w przypadku mieszkań deweloperskich (9,8% r/r vs.,5% r/r); także wzrost liczby wydanych pozwoleń na budowę (17% r/r, w przypadku deweloperów 2 % r/r) Wskaźnik koniunktury deweloperów sygnalizuje nadal tendencje wzrostowe rynku Wyk.19 Mieszkania oddawane do użytku i rozpoczynane (średnia ruchoma z lat ) 25 tys q11 2q12 2q13 2q14 2q15 2q16 źródło: GUS oddane bez deweloperów oddane deweloperskie rozpoczęte bez deweloperów rozpoczęte deweloperskie Wyk.2 Wskaźnik koniunktury produkcji deweloperskiej (mieszkania rozpoczęte minus oddane) i pozwolenia w kolejnych kwartałach lat tys. wsk. koniunktury deweloperów (mieszkania rozpoczęte minus oddane) pozwolenia dla deweloperów źródło: obliczenia własne na podstawie GUS 12

13 1q13 2q13 3q13 4q13 1q14 2q14 3q14 4q14 1q15 2q15 3q15 4q15 1q16 2q16 Nieruchomości Mieszkaniowe Wyk.21 Oferta mieszkań deweloperskich oraz liczba kwartałów niezbędnych do wyprzedaży oferty wg REAS 1 6 Oferta mieszkań do sprzedaży (P) kwartały tys. Czas wyprzedaży oferty w kwartałach (L) Wyk.22 Struktura oferty deweloperskiej w ostatnich 4. kwartałach wg deklarowanej daty oddania projektu 2q16 1q q q do po 217 duża oferta mieszkań do sprzedaży (w 6 aglomeracjach o największych obrotach na rynku pierwotnym) w 2q16, przy nadal wysokiej liczbie transakcji. Wg monitoringu REAS rynków mieszkaniowych w 6 aglomeracjach 3 w 2q16 wprowadzono do sprzedaży 17,7 tys. mieszkań, o 29,3% więcej niż w 1q16. Łącznie w poprzednich czterech kwartałach wprowadzono na rynek 58,9 tys. lokali (rekordowy wynik w okresie monitorowania tej statystyki). źródło: REAS, dane zagregowane dla 6 aglomeracji Tab.1 Wybrane wskaźniki sytuacji mieszkaniowej i budownictwa w miastach wojewódzkich Duża oferta deweloperska mieszkań do sprzedaży Miasta wg liczby ludności Mieszkania % mieszkań sprzed 1944 w zasobach Przeciętna pow. użytkowa na osobę Nasycenie mieszkaniami* Nasilenie budownictwa^ % powierzchni Przeciętna pow. objętej miejscowymi mieszkań planami oddawanych do zagospodarowania użytku przestrzennego Mieszkania oddane do użytku 214 NSP q15-2q h16 1h16 1h15=1 Warszawa ,9 3, ,4 9,9 34,6 59, ,4 Kraków ,3 26, , 1, 49,5 59, ,2 Łódź ,6 26, ,7 3, 8,7 94, ,2 Wrocław ,3 32, , 13,9 56,1 59, ,6 Poznań , 29, ,3 6,4 41,3 76, ,7 Gdańsk ,5 26, ,8 1,3 64,8 64, ,8 Szczecin ,9 26,9 42 3,8 4,7 46,6 65, ,2 Bydgoszcz ,7 23, ,6 3,4 33,5 59, ,5 Lublin ,3 25, ,2 6,2 47, 62, ,1 Katowice ,6 27, ,8 4, 21,8 66, ,8 Białystok , 25, , 6,9 45, 7, ,6 Toruń ,6 25, 426 4,8 6,7 44,9 59, ,4 Kielce ,5 24, , 5,7 17,3 65, ,2 Rzeszów ,8 25, ,8 13,1 15,5 7, ,1 Olsztyn ,5 25, ,6 3,7 55,8 77, ,3 Gorzów Wlp ,1 26,5 41 4,2 4,9 44,6 62, ,8 Opole ,4 28, ,5 4,1 38,3 78, ,5 Zielona Góra ,8 27, ,4 8,2 59, 69, ,7 uwaga: * liczba mieszkań na 1 osób; ^liczba mieszkań oddanych do użytku na 1 osób źródło: Baza Danych Lokalnych GUS, Wybrane dane dla miast wojewódzkich, tab.28 [w:] Wrocław, sytuacja społeczno-gospodarcza, IIQ 216, US Wrocław, 31 sierpnia Rynek mieszkaniowy w Polsce, II kwartał 216, REAS, lipiec

14 4 kond. podpiwniczony, bud. socjalne 4 kond. z garażem podziemnym 5 kond. z garażem podziemnym apartamentowiec (garaż 2 kondyg., usługi, windy) 4 kond. podpiwniczony, bud. socjalne 4 kond. z garażem podziemnym 5 kond. z garażem podziemnym apartamentowiec (garaż 2 kondyg., usługi, windy) dom bez podpiwniczenia dom częściowo podpiwniczony dom energooszczędny dom z drewnianych bali dom bez podpiwniczenia dom częściowo podpiwniczony dom energooszczędny dom z drewnianych bali Nieruchomości Mieszkaniowe 1. Kos zty budowy wybranych o biektów budownictw a jedno- i wielorodzinnego w 2q16 Ramka 1. Koszty budowy wybranych obiektów budownictwa jedno- i wielorodzinnego w 2q16 Średni koszt budowy domu jednorodzinnego w 2q 16 wynosił wg danych SEKOCENBUD ok. 2,6 3,1 tys. zł za m kw. powierzchni użytkowej; dane SEKOCENBUD nie uwzględniają podatku VAT oraz nie zawierają kosztu działki budowlanej. Prezentowane zestawienie obejmuje kilka typowych domów jednorodzinnych, czynnikiem różnicującym jest podpiwniczenie, energooszczędność, materiał ścian (więcej informacji o obiektach w główce tabeli na następnej stronie). Konstrukcje i elementy budowlane stanowiły ok. 8-9% kosztu budowy domu jednorodzinnego, pozostała część to koszt instalacji z wyraźnie wyższym udziałem (2%) w przypadku domu energooszczędnego. Największe pozycje kosztów to stan surowy (33-44%) oraz stan wykończeniowy wewnętrzny (21-29%). W strukturze ceny obiektu 51 65% to koszty materiałów (najwyższe przy domu energooszczędnym); 17-25% to koszty robocizny; wynajem sprzętu nie przekraczał 2,5%, koszty pośrednie to 13-18%. Szacowany zysk wykonawcy to 3,4-4,7%. Średni koszt budowy 1 m kw. p.u. domu jednorodzinnego w 2q16 wg stawek kosztorysowych* zł m kw. p.u instalacje wykończenie zewnętrzne wykończenie wewnętrzne surowy Struktura ceny kosztorysowej* wybranych typów domów jednorodzinnych w 2q % zysk koszty pośrednie wartość pracy sprzętu materiały wraz z kosztami zakupu robocizna zerowy Średni koszt budowy budynku wielorodzinnego wynosił w 2q15 wg danych SEKOCENBUD ok. 2,5 4,4 tys. zł za m kw. powierzchni użytkowej (bez podatku VAT i kosztu działki budowlanej; stan deweloperski w przypadku większych obiektów, wersja z pełnym wykończeniem jest o 11-16% droższa). Prezentowane zestawienie obejmuje kilka typowych budynków, czynnikiem różnicującym jest liczba kondygnacji, dodatkowe funkcje, liczbę garaży (więcej informacji w główce tabel na następnej stronie). Konstrukcje i elementy budowlane stanowiły ok % kosztu budynku, pozostałe to koszty instalacji z najniższym udziałem (16%) w przypadku apartamentowca. Największe pozycje kosztów to stan surowy (3-46%) oraz stan wykończeniowy wewnętrzny (13-22%). W strukturze ceny obiektu 52 6% to koszty materiałów; 13-21% to robocizna; wynajem sprzętu wynosił 3-9% (większy przy większych budynkach), koszty pośrednie to 14-17%. Zysk wykonawcy szacowany na ok.3,9-4,6%. Średni koszt budowy 1 m kw. p.u. budynku wielorodzinnego w 2q16 wg stawek kosztorysowych* zł m kw. pu instalacje wykończenie zewnętrzne wykończenie wewnętrzne surowy zerowy Struktura ceny kosztorysowej*wybranych typów budynków wielorodzinnych w 2q % zysk koszty pośrednie wartość pracy sprzętu materiały wraz z kosztami zakupu robocizna uwaga: *ceny SEKOCENBUD nie zawierają VAT; źródło: Biuletyn Cen Obiektów Budowlanych, II kwartał 216, SEKOCENBUD 14

15 Dane SEKOCENBUD dot. kosztów budowy nie obejmują kosztu działki budowlanej. W praktyce deweloperzy tak projektują obiekty, by koszt ziemi stanowił ok.15-2% kosztu budowy obiektu, przy silnym uzależnieniu od atrakcyjności położenia działki budowlanej, stanu jej uzbrojenia, jak i wielkości (liczba kondygnacji) wznoszonego obiektu. Renta położenia lokalnego i regionalnego może powodować wzrost tego udziału wg badań własnych Emmerson Evaluation w 215 r. sięgała w Warszawie 34%, w Krakowie i Wrocławiu 28-29%. Region Tab. 1 Średni koszt budowy 1 m kw. wg kosztorysów SEKOCENBUD wybranych domów jednorodzinnych w 1q16 Dom jednorodzinny wolno stojący bez podpiwniczenia z bloczków betonu komórkowego Dom jednorodzinny wolno stojący z podpiwniczeniem z bloczków betonu komórkowego Dom jednorodzinny wolno stojący energooszczędny bez podpiwniczenia z pustaków silka E24 Dom jednorodzinny wolno stojący letni bez podpiwniczenia z bali drewnianych 213,5 m kw. p.u. 142 m kw. p.u. 151,7 m kw. p.u. 128,6 m kw. p.u. Mazowieckie Warszawa Małopolskie Łódzkie Dolnośląskie Wielkopolskie Pomorskie Zachodnio-pomorskie Kujawsko-pomorskie Lubelskie Śląskie Podlaskie Świętokrzyskie Podkarpackie Warmińsko-mazurskie Opolskie uwaga: * ceny SEKOCENBUD nie uwzględniają podatku VAT źródło: Biuletyn Cen Obiektów Budowlanych, II kwartał 216 r., zeszyt 32/216 (1654), SEKOCENBUD Tab.2 Średni koszt budowy 1 m kw. wg kosztorysów SEKOCENBUD wybranych budynków wielorodzinnych w 2q16 Budynek Budynek mieszkalny Budynek mieszkalny mieszkalny Budynek mieszkalny wielorodzinny wielorodzinny wielorodzinny wielorodzinny, 5 kondygnacji 5/1 kondygnacji Region 4 kondygnacje 4 kondygnacje 2 segmenty z łącznikiem garaż podziemny (2 kodygn.) podpiwniczony garaż podziemny garaż podziemny apartamentowiec budownictwo stan deweloperski stan deweloperski socjalne 258,3 m kw. p.u m kw. p.u. 6873,9 m kw. p.u ,65 m kw. p.u. 56 mieszkań mieszkania dla osob. 146 mieszkań 258 mieszkań lokal usługowy 283 miejsca garażowe Mazowieckie Warszawa Małopolskie Łódzkie Dolnośląskie Wielkopolskie Pomorskie Zachodnio-pomorskie Kujawsko-pomorskie Lubelskie Śląskie Podlaskie Świętokrzyskie Podkarpackie Warmińsko-mazurskie Opolskie uwaga: * ceny SEKOCENBUD nie uwzględniają podatku VAT; źródło: Biuletyn Cen op.cit. 15

16 Liczba transakcji w 2q16 wyniosła 15,1 tys. (+5,3% q/q); w ostatnich czterech kwartałach łącznie sprzedano 57,7 tys. mieszkań wg monitoringu REAS jest to najwyższy odnotowany w kolejnych 12 miesiącach wolumen sprzedaży. Dla porównania w okresie ostatniego załamania rynku (4q8-3q9) sprzedano 19,7 tys. mieszkań. Liczba mieszkań dostępnych w sprzedaży utrzymuje się od 2. lat na poziomie tys. mieszkań, brak istotnych problemów z zapasem niesprzedanych mieszkań pomimo wprowadzania do sprzedaży nowych projektów sygnalizuje generalnie elastyczne dostosowanie oferty deweloperskiej do sytuacji rynkowej. W 2q16 w sytuacji nieco większej liczby mieszkań wprowadzonych do sprzedaży niż sprzedanych, oferta w porównaniu z 1q16 wzrosła o ok. 2,7 tys. lokali i wynosiła na koniec czerwca 51 tys. Wobec 2q16 oferta w 6 monitorowanych aglomeracjach wzrosła (+5,6%), bardziej znacząco w Warszawie (+11,5% q/q), w Krakowie, Wrocławiu i Poznaniu wzrosty były jednocyfrowe, a w Trójmieście i Łodzi odnotowano spadki. W przypadku Trójmiasta przy kontynuacji dynamiki sprzedaży z ostatnich 4. kwartałów, sprzedaż obecnej oferty nastąpiłaby w okresie krótszym niż trzy kwartały, co oznacza szybka komercjalizację w warunkach przewagi popytu nad podażą. Liczba gotowych niesprzedanych mieszkań w 6 aglomeracjach w 2q 216 r. wynosiła ok. 8 tys. i zmalała zarówno q/q (-2,5%), jak i r/r (-17,2%). W strukturze oferty wg deklarowanej przez dewelopera daty oddania projektu wzrasta udział mieszkań później oddawanych do użytku, co oznacza duży portfel mieszkań rozpoczętych w kontekście pozytywnie ocenianej koniunktury na rynku. W 2q16 deweloperzy deklarowali 66% projektów oddawanych po 216 r. (vs. 53% na koniec 1q16), na koniec 2q16 mieszkania oddane do użytku w 215 r. i wcześniej stanowiły 9% oferty deweloperskiej (vs. odpowiednio 13%); 25% projektów będzie oddawane w 216 (vs. odpowiednio 34%). W 2q16 koszty budowy obiektów mieszkaniowych były stabilne ceny materiałów zużywanych w budownictwie nie zmieniły się istotnie, koszty budowy domów i Wyk.23 Zmiany (%) cen budowy domów jednorodzinnych i budynków wielorodzinnych w 2q lat ,5 -,5-1 -1,5 % jednorodzinny bez podpiwniczenia wielomieszkan. 5 kondygn. Wyk.24 Prognoza zmian cen domów, materiałów i sprzętu budowlanego wg SEKOCENBUD Od 2 lat ok tys. mieszkań w ofercie deweloperskiej Liczba gotowych niesprzedanych mieszkań maleje Wzrasta udział budowanych mieszkań z przewidywanym oddaniem do użytku po 216 r. 1q15=1 ceny materiałów zużywanych w budownictwie ceny pracy sprzętu budowlanego ceny budynków wielorodzinnych ceny domów jednorodzinnych -2 2q12 2q13 2q14 2q15 2q16 źródło: Ceny robót budowlano-montażowych i obiektów budowlanych, GUS, czerwiec 216, oraz analogiczna publikacja z lat q15 2q15 3q15 4q15 1q16 2q16 3q16 4q16 1q17 2q17 3q17 4q17 źródło: Zagregowane wskaźniki waloryzacyjno-prognostyczne, I kwartał 216 r., z.18/216 (164), SEKOCENBUD 16

17 budynków mieszkalnych były mniejsze r/r o,7-,8%. W 216 r. ceny materiałów i robót budowlanych nadal będą czynnikiem stabilizującym ceny nieruchomości mieszkaniowych wg prognozy SEKOCENBUD w II połowie 216 oczekiwana jest lekka tendencja wzrostowa cen, w perspektywie dwóch lat zmiany nie przekroczą 2,7% (1q15=1). Zarysowana tendencja wzrostowa wynika prawdopodobnie z oczekiwanego wzrostu stawek robocizny (efekt malejącego bezrobocia i wzrostu minimalnej stawki godzinowej); ceny materiałów budowlanych zużywanych w budownictwie nie zmienią się znacząco (duża podaż materiałów i konkurencja na rynku). Średnia dostępność mieszkania (czyli liczba metrów możliwych do nabycia za przeciętne wynagrodzenie) w największych miastach wojewódzkich w 2q16 utrzymywała się w tendencji wzrostowej; wskaźnik lekko zmalał w Łodzi i Poznaniu. Relatywnie większa dostępność cechuje Katowice (1,26) i Łódź (1,5), najmniejsza jest w Warszawie (,76) i Krakowie (,77). W okresie ostatnich 8 lat dostępność mieszkania w miastach wojewódzkich średnio wzrosła o 49% (tj. o ok,3 m kw.). Wg prognozy SEKOCENBUD w 216 r. lekka tendencja wzrostowa cen materiałów i robót, w perspektywie 217 r. oczekiwana tendencja wzrostowa kosztów płacowych W 2q16 dostępność mieszkania utrzymywała się w tendencji wzrostowej; na przestrzeni ostatnich 8 lat średnio wzrosła o 49% Tab.2 Rynek pracy w miastach wojewódzkich Miasta wg liczby ludności Stopa bezrobocia (% na koniec okresu) Przeciętne wynagrodzenie miesięczne (brutto) w sektorze przedsiębiorstw 1h15 1h16 1h16 1q16 = 1, Warszawa 3,8 3, ,5 Kraków 4,8 4, ,9 Łódź 1,7 8, ,7 Wrocław 3,9 3, ,2 Poznań 2,8 2, ,8 Gdańsk 5,1 3, ,4 Szczecin 8, 5, ,8 Bydgoszcz 6,1 5, ,2 Lublin 8,2 7, , Katowice 4,2 3, ,2 Białystok 11,4 9, ,6 Kielce 9, 7, ,7 Toruń 7,4 6, , Rzeszów 7,3 6, ,6 Olsztyn 6,2 5, ,4 Gorzów Wlp. 5,5 4, ,3 Opole 5,5 5, ,9 Zielona Góra 7,7 5, ,8 źródło: Wybrane dane dla miast wojewódzkich, tab.28 [w:] Wrocław, sytuacja społeczno-gospodarcza, IIQ 216, US Wrocław, 31 sierpnia 216 Wyk.25 Dostępność mieszkań (liczba metrów za przeciętne wynagrodzenie) w największych miastach 1,5 1,2,9,6,3 2q8 2q9 2q1 2q11 2q12 2q13 2q14 2q15 2q16 Warszawa Kraków Wrocław Gdańsk Poznań Katowice Łódź źródło: dane WUS i NBP 4. Trendy cenowe na rynku gruntów pod zabudowę mieszkaniową W 2q16 można już było odczuć pierwsze efekty ograniczeń w obrocie ziemią rolną, które weszły w życie od 3 kwietnia 216 r. W konsekwencji wzmożonego ruchu na rynku gruntów rolnych w okresie przed wejściem w życie nowych rozwiązań liczba działek budowlanych zmalała o 1,2 tys. (-8% r/r), w tym w miastach wojewódzkich o 1,5 tys. (-41% r/r). Już po wejściu w życie nowej ustawy, wg najnowszych danych GUS, w 2q16 średnie ceny gruntów rolnych nieco wzrosły (1% q/q), głównie Pierwszy efekt ograniczeń obrotu ziemią rolną to spadek w 2q16 r/r podaży oferowanych działek budowlanych oraz przejściowy niewielki wzrost cen ziemi rolnej 17

18 Wyk.26 Liczba działek budowlanych w bazie PONT w 2q15 i 2q16 wg położenia (w tys.) Wyk.27 Liczba działek budowlanych w 2q15 i 2q16 w miastach wojewódzkich 14,6 13,5 Warszawa stolice województw 3,7 2,2 w 6 największych miastach (bez W-wy) 988 pozostałe miasta grodzkie powiaty ziemskie,8 1,2 9,8 1,4 w pozostałych 9 miastach q15 2q16 2q15 2q16 w konsekwencji nielicznych transakcji (spadek liczby transakcji o 54% q/q), ograniczonych przeważnie do małych działek siedliskowych. Niepewność na rynku nieruchomości gruntowych wpłynęła na obniżenie cen ofertowych działek budowlanych (-16% r/r) i komercyjnych (-14% r/r), natomiast wzrosły ceny ofertowe działek rolnych (ok. +3% r/r), które w kwietniu mogły być jeszcze sprzedawane na podstawie niezmienionej ustawy o gruntach rolnych. Ceny ofertowe działek budowlanych w miastach wojewódzkich spadły minimalnie (-,7% r/r), w pozostałych miastach na prawach powiatu spadek był nieco wyższy (ok. 3%-4% r/r), głównie ze względu wyczerpywanie się najbardziej atrakcyjnych działek budowlanych (na terenach objętych planami zagospodarowania, odrolnionych, z uregulowanym stanem prawnym). W 2q16 spadek r/r średnich cen ofertowych działek, z wyjątkiem działek rolnych i leśnych (+3% r/r) W 2q16 niewielkie korekty cen ofertowych działek budowlanych w miastach wojewódzkich (-,7% r/r), nieco większy spadek w pozostałych miastach grodzkich oraz powiatach ziemskich (ok. 3%-4% r/r) Wyk.28 Ceny ofertowe (PONT) gruntów wg przeznaczenia q 6 2q 7 2q8 2q9 2q1 2q 11 2q12 2q13 2q14 2q15 2q16 budowlane komercyjne rekreacyjne siedliskowe (rolne, leśne) rolne Wyk.29 Zmiana cen ofertowych (PONT) działek wg przeznaczenia w 2q16 (%, r/r) Działki budowlane komercyjne rekreacyjne siedliskowe (rolne, leśne) rolne

19 Wyk.3 Zmiany cen ofertowych (PONT) działek budowlanych Wyk.31 Zmiana (%, r/r) cen ofertowych (PONT) działek budowlanych wg położenia w 2q q9=1 Miasta wojewódzkie (bez Warszawy) Powiaty grodzkie bez miast wojewódzkich 8 7 2q9 2q1 2q11 2q12 2q13 2q14 2q15 2q16 Powiaty ziemskie Miasta wojewódzkie (bez Warszawy) Powiaty grodzkie bez miast wojewódzkich* Powiaty ziemskie *bez Sopotu Ocenę relacji cen transakcyjnych do ofertowych ogranicza praktyczny brak porównywalności baz ok. 4 rekordów dot. transakcji w CBN wobec ok. 14 tys. rekordów dot. ofert w bazie PONT (dodatkowo o różnym okresie odnotowania w bazie). Z dostępnych danych w 2q16, mając na uwadze ograniczenia dot. liczebności baz, można wnioskować, że przy stosunkowo niewielkich zmianach cen ofertowych działek budowlanych, ich ceny transakcyjne w miastach grodzkich (bez miast wojewódzkich) wzrosły wobec wyczerpywania się atrakcyjnych działek przy rosnącym nasileniu budownictwa mieszkaniowego, natomiast w powiatach ziemskich spadły wobec zmniejszającej się atrakcyjności dla inwestorów na skutek obostrzeń obrotu gruntami rolnymi q16/2q15 Ograniczone możliwości oceny relacji cen transakcyjnych do ofertowych (nieporównywalne bazy) W 2q16 niewielkie zmiany cen ofertowych działek budowlanych vs. wzrost cen transakcyjnych w powiatach grodzkich (bez miast wojewódzkich) i spadek w powiatach ziemskich Wyk.32 Ceny działek budowlanych ofertowe (PONT) vs. transakcyjne (CBN) w powiatach grodzkich (bez miast wojewódzkich) Wyk.33 Ceny działek budowlanych ofertowe (PONT) vs. transakcyjne (CBN) w powiatach ziemskich transakcyjna (CBN) ofertowa (PONT) 5 2q6 2q7 2q8 2q9 2q1 2q11 2q12 2q13 2q14 2q15 2q16 4 cena transakcyjna (CBN) cena ofertowa (PONT) 2 2q6 2q7 2q8 2q9 2q1 2q11 2q12 2q13 2q14 2q15 2q16 19