Nieruchomości Mieszkaniowe

Transkrypt

1 Analizy Sektorowe 17 września 218 W 2q18 ceny mieszkań w dalszym ciągu rosły przy wysokim popycie na mieszkania i wzroście kosztów budowy oraz wolniejszym wzroście podaży mieszkań. W 9 mniejszych miastach wojewódzkich ceny transakcyjne (CBN) mieszkań rosły w porównaniu z poprzednim kwartałem zarówno na rynku wtórnym (6,5% kw/kw), jak i pierwotnym (4,5% kw/kw). W największych aglomeracjach tendencja wzrostowa utrzymywała się na rynku wtórnym (4,8% kw/kw), natomiast na rynku pierwotnym ceny transakcyjne (CBN) nie nie zmieniły się istotnie wobec poprzedniego kwartału. Indeks hedoniczny NBP dla 7 największych miast (łącznie) w 2q18 sygnalizuje kontynuację wzrostu cen na rynku wtórnym. W większości pozostałych miast wojewódzkich ceny również rosły. Rozpiętość ceny transakcyjnej i ofertowej mieszkania na rynku pierwotnym w 2q18 w miastach wojewódzkich kształtowała się w granicach 5-6%, co oznacza nadal niewielką przestrzeń do negocjacji cenowych i lepszą pozycję sprzedającego. Wzrost akcji kredytowej przybrał na sile. Według ZBP wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych w 2q18 wyniosła 13,7 mld zł (6,4% kw/kw; 17,6% r/r). Jest to najwyższy poziom od 3q8, kiedy wolumen kredytów wyniósł 16,8 mld zł. Średnia wartość udzielonego kredytu w 2q18 wzrosła do 255,4 tys. zł. Według NBP w ostatnich kwartałach w 7 największych miastach finansowano gotówką ok. 65-7% zakupów ogółem na rynku pierwotnym. Utrzymuje się zainteresowanie zakupem mieszkań na wynajem. Inwestycja w mieszkanie przeznaczone na wynajem pozostaje konkurencyjna wobec najprostszych inwestycji alternatywnych jak lokaty czy obligacje skarbowe. W 2q18 monitoring REAS rynków mieszkaniowych (6 aglomeracji o największych obrotach na rynku pierwotnym) sygnalizuje mniej zawartych transakcji sprzedaży i słabą dynamikę liczby mieszkań wprowadzonych do sprzedaży. W 2q18 sprzedano 15,6 tys. mieszkań (-15,2% kw/kw i -11,4% r/r), jednocześnie do sprzedaży wprowadzono 15,4 tys. mieszkań (+3,8% kw/kw; -11,7% r/r). Łącznie w ostatnich 4 kwartałach wprowadzono na rynek 64,2 tys. nowych lokali, o 6 tys. mniej w porównaniu do liczby sprzedanych mieszkań w tym samym okresie. Liczba mieszkań w ofercie na poziomie 44,4 tys. na koniec 2q18 była zbliżona do poprzedniego kwartału, wyraźnie mniejsza niż rok temu (-,6% kw/kw i -11,4% r/r). Liczba mieszkań oddanych ogółem do użytku w 2q18 rosła wolniej (1,7% r/r vs 1,6% r/r w 1q18; w przypadku deweloperskich odpowiednio 5,2% r/r vs 12,5% r/r). Od 218 GUS zalicza do mieszkań wybudowanych przez deweloperów także mieszkania wybudowane w budownictwie indywidulanym z przeznaczeniem na sprzedaż lub wynajem. Departament Analiz Ekonomicznych Zespół Analiz Sektorowych analizy.sektorowe@pkobp.pl Agnieszka Grabowiecka-Łaszek Piotr Krzysztofik Wanda Urbańska (22) Zespół Analiz Makroekonomicznych (uwarunkowania makro) (22) Zmiana cen mieszkań (%, r/r) Segment rynku 3q17 4q17 1q18 2q18 7 największych miast* pierwotny, ceny ofertowe 1, 5,2 6,9 7,3 pierwotny, ceny transakcyjne,7 1,5 1,9,2 wtórny, ceny ofertowe 3,1 4,3 1, 11,8 wtórny, ceny transakcyjne 5,6 8, 9,1 7,5 Polska^ ogółem, ceny transakcyjne 3,7 3,9 6, b.d. źródło:*ofertowe (PONT), transakcyjne (CBN) ^ EUROSTAT, GUS Zmiana ceny m kw. mieszkania w największych miastach (dane NBP) q 7=1 indeks ceny metra kw. (7 miast*) indeks hedoniczny NBP ceny metra kw. (7 miast*) 2q8 2q9 2q1 2q11 2q12 2q13 2q14 2q15 2q16 2q17 2q18 * lista miast por. str. 6 1

2 Analizy Sektorowe Liczba rozpoczynanych mieszkań ogółem w 2q18 rosła wolniej (6,2% r/r vs 8,5% r/r w 1q18); liczba wydanych pozwoleń ogółem na budowę mieszkań w 2q18 zmalała (-7% r/r wobec +1,8% r/r w 1q18). Brak przeliczonych danych historycznych dla mieszkań deweloperskich rozpoczętych i pozwoleń uzyskanych przez deweloperów wg wspomnianych zmian definicji wprowadzonych od 218 nie pozwala na analizę dynamiki zmian tych kategorii mieszkań. Sygnały dostosowania podaży mieszkań do zmieniających się warunków rynkowych widoczne są w zapisach księgowych firm deweloperskich (o zatrudnieniu pow. 9 osób) na koniec 1h18. Niewielki wzrost środków na projekty w toku (1,8% r/r) może się wiązać ze wzrostem kosztów działalności budowlanej (8,9% r/r w 1h18). Mniejszy wolumen środków na projekty w toku przekłada się na mniej kontraktów wprowadzanych do sprzedaży i w konsekwencji mniejsze przedpłaty klientów (-9,8% r/r vs +3,6% r/r w 1h17). Wolniej malał zapas gotowych mieszkań (-5,5% r/r vs -21,7% r/r w 1h17). W 2q18 wzmocnił się obserwowany od początku 217 wzrost kosztów budowy obiektów mieszkaniowych jedno- i wielorodzinnych. Według danych GUS ich wzrost wyniósł 2-2,5% r/r. W kolejnych latach utrzyma się wg nas tendencja wzrostowa cen gruntów budowlanych, jednak dynamika zmian będzie słabsza ze względu na obecnie wysoki poziom cen. W perspektywie roku można oczekiwać kontynuacji tendencji wzrostowych cen mieszkań z uwagi na popyt wspierany nadal niskimi stopami procentowymi przy jednoczesnym spowolnieniu podaży mieszkań, spowodowanym głównie dalszym wzrostem kosztów budowy (wysokie ceny gruntów, rosnące wynagrodzenia w budownictwie). Nie można jednak wykluczyć (prawdopodobieństwo ok. 25%) wyhamowania wzrostu cen mieszkań. Taka sytuacja może wystąpić, gdyby nastąpiło ograniczenie zakupów mieszkań z uwagi na ich wysokie ceny, zmalałaby opłacalność wynajmu mieszkań (na skutek dużej podaży tych mieszkań, jak i zmian regulacji), czy pogorszyłyby się nastroje konsumenckie przy oczekiwanym spowolnieniu wzrostu gospodarczego. Taki scenariusz mógłby prowadzić do ewentualnej, niewielkiej korekty cen. Program Mieszkanie Plus, obecnie na etapie modyfikacji, jest w krótkim okresie neutralny dla rynku. W dłuższym okresie realizacja programu na dużą skalę poprzez rosnącą podaż mieszkań na wynajem może ograniczać wzrost ceny lub powodować ich spadek (przy słabszym popycie). Utrzymującym się czynnikiem ryzyka dla rynku nieruchomości mieszkaniowych (i zmiany trendów cenowych) w perspektywie roku jest niepewność otoczenia regulacyjnego oraz zawirowania w globalnej gospodarce i na rynkach finansowych. Aktywność deweloperów (PKD 41.1) wg zapisów księgowych 25 mln zł h1 1h11 1h12 1h13 1h14 1h15 1h16 1h17 1h18 projekty mieszkaniowe w toku (P) gotowe mieszkania na sprzedaż (L) bank ziemi (L) przedpłaty klientów (L) źródło: PONT Info, GUS; firmy pow.9 osób 5 mln zł Zmiany (%) cen budowy obiektów mieszkaniowych 3 2,5 2 1,5 1,5 -,5-1 -1,5-2 % 2q12 2q13 2q14 2q15 2q16 2q17 2q18 źródło: GUS jednorodzinny bez podpiwniczenia wielomieszkan. 5 kondygn. Oddziaływanie kluczowych czynników na ceny nieruchomości w perspektywie roku Wpływ na ceny Sfera oddziaływania w perspektywie roku Otoczenie makroekonomiczne - stopy procentowe - wzrost gospodarczy - rynek pracy Otoczenie regulacyjne - Mieszkanie Plus - koszty kredytu - ew. zmiany Ust.Deweloperskiej Rynek mieszkaniowy - popyt na mieszkania - podaż mieszkań * więcej por. Tab.7 2

3 Spis treści... 1 Spis treści Uwarunkowania makroekonomiczne Trendy cenowe na rynku mieszkań i domów Popyt na mieszkania i kredyt oraz podaż mieszkań... 9 Ramka 1. Koszty budowy wybranych obiektów budownictwa jedno- i wielorodzinnego w 2q Trendy cenowe na rynku gruntów pod zabudowę mieszkaniową Trendy demograficzne Otoczenie regulacyjne Ramka 2. Portret frankowicza wg danych Biura Informacji Kredytowej (BIK) Perspektywy zmian cen w średnim okresie Regionalne rynki mieszkaniowe Mazowieckie Warszawa, powiaty grodzkie i e Małopolskie Kraków, powiaty grodzkie i e Łódzkie Łódź, powiaty grodzkie i e Dolnośląskie Wrocław, powiaty grodzkie i e Wielkopolskie Poznań, powiaty grodzkie i e Pomorskie Gdańsk, Trójmiasto, powiaty grodzkie i e Zachodniopomorskie Szczecin, powiaty grodzkie i e Kujawsko-pomorskie Bydgoszcz, powiaty grodzkie i e Lubelskie Lublin, powiaty grodzkie i e Śląskie Katowice, powiaty grodzkie i e... 7 Podlaskie Białystok, powiaty grodzkie i e Świętokrzyskie Kielce i powiaty e Podkarpackie Rzeszów, powiaty grodzkie i e... 8 Warmińsko-mazurskie Olsztyn, powiaty grodzkie i e Opolskie Opole i powiaty e Lubuskie - Zielona Góra, Gorzów Wielkopolski i powiaty e Aneks metodologiczny

4 1. Uwarunkowania makroekonomiczne Światowa gospodarka, a wraz z nią gospodarka Polski, minęła najprawdopodobniej szczyt cyklu. Osłabienie jednego z dotychczasowych motorów wzrostu, którym był eksport towarów, a także ograniczenia podażowe, które mogą osłabiać i skracać cykl ożywienia inwestycyjnego, sprawią, że po silnym wzroście PKB w 1h18 (5,2% w 1q18 i 5,1% w 2q18), kolejne kwartały przyniosą lekkie spowolnienie. W całym 218 tempo wzrostu PKB powinno być jednak wyższe od wyniku za 217 (5,% wobec 4,6% rok wcześniej). Czynnikiem stabilizującym koniunkturę pozostaje konsumpcja (wzrost o 4,9% r/r w 2q18), napędzana dalszą poprawą sytuacji finansowej gospodarstw domowych. W 2q18 umiarkowanie pozytywnie na tempo wzrostu gospodarczego oddziaływał także eksport netto (wkład,5 pp.) Mimo oznak mijania szczytu koniunktury, kondycja polskiej gospodarki pozostaje na tyle dobra, że utrzymuje się mocny popyt na pracę. Dynamika zatrudnienia w sektorze przedsiębiorstw pozostaje wysoka, czemu towarzyszy m.in. przesunięcie siły roboczej z rolnictwa do innych sektorów i wzrost aktywności zawodowej. Spadkowy trend stopy bezrobocia wyhamował, co oznacza, że łatwo dostępne zasoby pracy powoli się wyczerpują. Napływ imigrantów słabnie, ale można zaobserwować postępującą zmianę charakteru migracji z krótkoterminowej w kierunku długoterminowej. Badania koniunktury wskazują, że nierównowaga na rynku pracy nie narasta, choć pozostaje wysoka i zapowiada utrzymanie silnego wzrostu płac. Wskaźniki koniunktury konsumenckiej oscylują wokół historycznych maksimów, co w połączeniu z bardzo dobrą sytuacją na rynku pracy sprzyja utrzymaniu popytu konsumpcyjnego i popytu gospodarstw domowych na mieszkania na wysokim poziomie. Wzrost inflacji CPI w 2q18 był przejściowy i oczekujemy jej ponownego wyhamowania w drugiej połowie roku. Inflacja będzie tym samym nadal wyraźnie niższa od celu inflacyjnego. Rosnąca presja kosztowa (w tym płacowa) będzie się jednak przekładała na stopniowy wzrost inflacji bazowej. Przy nieprzejednanie gołębiej retoryce RPP, braku narastania nierównowag na rynku pracy i oczekiwanym spowolnieniu wzrostu gospodarczego najbardziej prawdopodobnym scenariuszem wydaje się być stabilizacja stóp procentowych NBP co najmniej do końca 219. Dalsze zacieśnienie polityki monetarnej w USA (kolejne podwyżki stóp procentowych w trakcie 218), w obliczu dopiero planowanego zakończenia programu skupu aktywów w strefie euro, nadal premiuje dolara względem euro. Normalizacja polityki pieniężnej w USA i w strefie euro oraz wzrost niepewności w globalnej gospodarce (problemy niektórych rynków wschodzących, protekcjonizm) zmniejszają szanse na umocnienie złotego. W konsekwencji prognozujemy, że na koniec 218 kurs EURPLN wyniesie 4,4; kurs USDPLN 3,86; a kurs CHFPLN 3,86. W 2q18 tempo wzrostu kredytów mieszkaniowych dla osób prywatnych (po skorygowaniu o wpływ FX) wyniosło 3,8% r/r vs 3,6% w 1q18. Na koniec 218 oczekiwane jest dalsze przyspieszenie tempa wzrostu akcji kredytowej (roczny przyrost wolumenu kredytów mieszkaniowych skorygowanych o FX wyniesie 17,7 mld zł wobec 13,1 mld zł w 217). W kolejnych kwartałach powinien utrzymać się solidny, choć lekko niższy niż w pierwszej połowie roku wzrost gospodarczy. Wzrost zatrudnienia i płace, a także wysokie odczyty nastrojów konsumentów wskazują, że w najbliższych kwartałach utrzyma się solidny wzrost konsumpcji i popytu na mieszkania. Brak symptomów narastania ryzyka inflacyjnego i oczekiwane wyhamowanie tempa wzrostu gospodarczego wskazują, że stopy procentowe NBP najprawdopodobniej pozostaną bez zmian co najmniej do końca 219. Prognozowany na koniec 218 kurs CHF/PLN wynosi 3,86. Dalszy wzrost kredytów mieszkaniowych do końca roku. 4

5 2. Trendy cenowe na rynku mieszkań i domów W 2q18 na rynku mieszkaniowym utrzymywała się dobra koniunktura. Ceny mieszkań rosły z uwagi na nadal duży popyt i rosnące koszty budowy przy wolniejszym wzroście podaży mieszkań. W 2q18 ceny transakcyjne (CBN) mieszkań rosły w porównaniu z poprzednim kwartałem w 9 mniejszych miastach wojewódzkich, zarówno na rynku wtórnym (6,5% kw./kw.), jak i pierwotnym (4,5% kw./kw.). W największych aglomeracjach tendencja wzrostowa utrzymywała się na rynku wtórnym (4,8% kw./kw.), natomiast na rynku pierwotnym ceny transakcyjne nie zmieniły się istotnie wobec poprzedniego kwartału (por. Wykres 1-2). W odniesieniu do okresu boomu lat ceny ofertowe (baza PONT Info) w na rynku wtórnym w 2q18 w miastach wojewódzkich kształtowały się powyżej poziomu z 1q8. W przypadku rynku pierwotnego w analizowanych grupach miast (Warszawa, 6 miast od 4 do 75 tys., 9 pozostałych miast wojewódzkich) ceny ofertowe były bliskie poziomu z 1q8 w 9 mniejszych miastach wojewódzkich, w największych aglomeracjach rozpiętość maleje, w 2q18 ceny były niższe o 6-13% (Wykresy 3-4). Ceny transakcyjne (CBN) na rynku pierwotnym, jak i wtórnym w 2q18 kształtowały się powyżej poziomu z 1q8 (por. Wykres 5-6). W 2q18 indeks hedoniczny (publikowany przez NBP 1 ) dla zbiorowości 7 największych miast (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia) sygnalizuje kontynuację wzrostowych tendencji cen na rynku wtórnym w tych miastach (Wykres 8). W większości pozostałych miast wojewódzkich (por. Wykres 3 dla poszczególnych miast w Roz.8) ceny również rosły. Indeks hedoniczny odzwierciedla "czystą" zmianę cen mieszkań, tj. wynikającą z innych czynników niż różnice w jakości mieszkań. W przypadku przeciętnej ceny mieszkania (7 miast łącznie) również utrzymywała się tendencja wzrostowa. Na rynku pierwotnym w największych aglomeracjach w 2q18 cena transakcyjna mieszkania odbiegała od ceny ofertowej o ok. 6% (podobnie jak w 1q18), w Rosnące ceny mieszkań z uwagi na utrzymujący się duży popyt, wzrost kosztów budowy i wolniejszy wzrost podaży. W 2q18 ceny transakcyjne (CBN) na rynku pierwotnym, jak i wtórnym kształtowały się powyżej poziomu z 1q8. Indeks hedoniczny NBP dla rynku wtórnego w 7 największych miastach sygnalizuje kontynuację wzrostowych tendencji cen w 2q18 w tych miastach. Wyk.1 Zmiana ceny metra mieszkania w 2q18 na rynku pierwotnym (%, kw./kw.) Wyk.2 Zmiana ceny metra mieszkania w 2q18 na rynku wtórnym (%, kw./kw.) 9 miast** 9 miast** 6 miast* 6 miast* Warszawa Warszawa rp transakcyjne (CBN) rp ofertowe (PONT) rw transakcyjne (CBN) rw ofertowe (PONT) *Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Szczecin; ** Bydgoszcz, Lublin, Katowice, Białystok, Kielce, Olsztyn, Rzeszów, Opole, Zielona Góra 1 5

6 Wyk.3 Ceny ofertowe mieszkań (PONT) - rynek pierwotny Wyk.4 Ceny ofertowe mieszkań (PONT) - rynek wtórny q8=1 2q8 2q9 2q1 2q11 2q12 2q13 2q14 2q15 2q16 2q17 2q q8=1 2q8 2q9 2q1 2q11 2q12 2q13 2q14 2q15 2q16 2q17 2q18 Warszawa średnia 6 miast* średnia 9 miast** Warszawa średnia 6 miast* średnia 9 miast** Wyk.5 Ceny transakcyjne mieszkań (CBN)-rynek pierwotny Wyk.6 Ceny transakcyjne mieszkań (CBN) - rynek wtórny q8= q8= q8 2q9 2q1 2q11 2q12 2q13 2q14 2q15 2q16 2q17 2q q8 2q9 2q1 2q11 2q12 2q13 2q14 2q15 2q16 2q17 2q18 Warszawa średnia 6 miast* średnia 9 miast** Warszawa średnia 6 miast* średnia 9 miast ** *Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Szczecin; ** Bydgoszcz, Lublin, Katowice, Białystok, Kielce, Olsztyn, Rzeszów, Opole, Zielona Góra Wyk.7 Zmiany r/r ceny m kw. mieszkania w największych miastach (dane NBP) 8 %, r/r q8 2q9 2q1 2q11 2q12 2q13 2q14 2q15 2q16 2q17 2q18 Wyk.8 Zmiana ceny m kw. mieszkania w największych miastach (dane NBP) 11 3q 7=1 indeks ceny metra kw. (7 miast*) 15 indeks hedoniczny NBP ceny metra kw. (7 miast*) indeks ceny metra kw. (7 miast*) indeks hedoniczny NBP ceny metra kw. (7 miast*) 8 2q8 2q9 2q1 2q11 2q12 2q13 2q14 2q15 2q16 2q17 2q18 * Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia 6

7 Wyk.9 Cena transakcyjna vs ofertowa na rynku pierwotnym w największych miastach* w okresie 2q8-2q q8 2q9 2q1 2q11 2q12 2q13 2q14 2q15 2q16 2q17 2q18 5 Wyk.1 Cena transakcyjna vs ofertowa na rynku wtórnym w największych miastach* w okresie 2q8-2q q8 2q9 2q1 2q11 2q12 2q13 2q14 2q15 2q16 2q17 2q Warszawa 6 miast bez Warszawy* 1 miast** -25 Warszawa 6 miast bez Warszawy* 1 miast** * 6 miast: Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia; ** 1 miast: Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce. Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra; źródło: obliczenia własne na podstawie bazy cen NBP Warszawie i pozostałych 1 miastach rozpiętość wzrosła do 5%. Taka sytuacja oznacza nadal niewielką przestrzeń do negocjacji, inaczej niż np. w okresie gorszej koniunktury w 29 czy 212 (Wykres 9). Na rynku wtórnym cena transakcyjna mieszkania generalnie bardziej odbiega od ofertowej (o 8%-18%), co wiąże się z naturalnie większym zróżnicowaniem oferty na tym rynku (Wykres 1). Niewielki spadek tej rozpiętości w 2q18 w mniejszych stolicach województw oraz w Warszawie sugeruje mocniejszą pozycję sprzedających. Ocenę trendów cenowych na rynku domów utrudnia duża niejednorodność tego segmentu nieruchomości, problemem jest także m.in. uwzględnienie (lub nie) ceny działki w cenie domu, zasadniczo ograniczające porównywalność ceny metra kw. Dodatkowo, mniejsza częstotliwość transakcji (efekt wysokiej wartości nieruchomości i małej płynności rynku), skutkuje małą reprezentatywnością danych z jednego kwartału, dlatego analizowana próba obejmuje dane z czterech ostatnich kwartałów. Domy jednorodzinne są podstawową formą zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w mniejszych miastach i na obszarach wiejskich. Mieszkania w domach jednorodzinnych, przy zdefiniowaniu domu jednorodzinnego jako budynku o liczbie od 1 do 3 mieszkań, stanowiły wg NSP 211: 12% ogółu mieszkań w miastach wojewódzkich; 18% w pozostałych miastach (powiaty grodzkie bez stolic województw); 61% w powiatach ch. Budownictwo indywidualne jest dominującą formą w powiatach ch w latach wybudowano w tym segmencie 78% mieszkań; w powiatach grodzkich (bez stolic województw) ten rodzaj budownictwa stanowił 43% wybudowanych mieszkań, w stolicach województw 13%. Dla powiatów ch i mniejszych grodzkich charakterystyczny jest wysoki udział zabudowy jednorodzinnej i jednocześnie wysoki udział budownictwa indywidualnego (por. Roz. 8, Wykres 8 dla każdego województwa); przykładowo najwyższy udział budownictwa indywidualnego w latach cechował powiaty e i grodzkie województwa śląskiego (91% i 59%), małopolskiego (9% i 72%), podkarpackiego (92% i 62%) i świętokrzyskiego (97%). Ograniczenia porównywania cen domów. Domy jednorodzinne dominującą formą zaspokajania potrzeb mieszkaniowych w powiatach ch; 78% ogółu mieszkań wybudowanych w latach to budownictwo indywidualne. 7

8 Wyk.11 Cena transakcyjna domów (CBN) na rynku wtórnym w największych miastach q17-2q18* Warszawa 6 miast^ 9 miast^^ ^ ostatnie 4 kwartały; ^ Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Szczecin; ^^ Bydgoszcz, Lublin, Katowice, Białystok, Kielce, Olsztyn, Rzeszów, Opole, Zielona Góra Wyk.12 Udział mieszkań w domach jednorodzinnych w zasobach ogółem oraz udział budownictwa indywidualnego w budownictwie ogółem % domy jednorodzinne^ budownictwo indywidualne w latach stolice województw grodzkie pozostałe e *budynki z 1., 2. i 3. mieszkaniami wg NSP 211 Budownictwo indywidualne oznacza głównie budowę systemem gospodarczym, działalność deweloperów w tym segmencie wzrosła wraz z ożywieniem rynku nieruchomości. Od 218 GUS kwalifikuje te mieszkania do budownictwa deweloperskiego. W latach deweloperzy wybudowali 14,7% mieszkań kwalifikowanych wcześniej (przed wspomnianą zmianą) do budownictwa indywidualnego. Udział mieszkań indywidualnych budowanych przez deweloperów w indywidualnych ogółem był zróżnicowany regionalnie i wynosił 55% i więcej: w Słupsku (81%), Siedlcach (74%), Lublinie (71%), Koszalinie (66%), Białej Podlaskiej (65%) i Bydgoszczy (55%). Relatywnie duży udział deweloperskiego budownictwa indywidualnego występował też w powiatach ch malborskim (44%), sławieńskim (44%) i ełckim (42%). Ceny transakcyjne domów jednorodzinnych (CBN) w największych miastach, przy wcześniejszych zastrzeżeniach co do ich ograniczonej wartości dla porównań, w okresie ostatnich czterech kwartałów 2 rosły w Warszawie, gdzie średnia cena 1 m kw. wynosiła ok. 5,2 tys. zł; 7,2% r/r; w pozostałych miastach wojewódzkich nie zmieniły się znacząco. W 6 największych miastach cena kształtowała się na poziomie ok. 4,2 tys. zł, w 9 pozostałych ok. 3,5 tys. zł. Zwraca uwagę zwykle wyższy poziom cen domów w powiatach grodzkich niż w powiatach ch (por. Roz. 8, Wykresy 6 i 7 dla każdego regionu), przy zdecydowanym oddziaływaniu atrakcyjności walorów turystycznych, rynku pracy czy położenia komunikacyjnego. Przykładowo, ceny domów kształtowały się wyraźnie powyżej cen w pozostałych powiatach ch w powiatach sąsiadujących z Warszawą (pruszkowski, warszawski zachodni), Krakowem (myślenicki) czy Łodzią (pabianicki). Na wysoki poziom cen oddziaływała atrakcyjność turystyczna powiatu gdańskiego czy puckiego (pomorskie). Z kolei dobry rynek pracy sprzyjał wyższym cenom domów np. w powiecie polickim (zachodniopomorskie). W poprzednich czterech kwartałach lekka tendencja wzrostowa ceny metra domu w Warszawie, w pozostałych miastach wojewódzkich bez istotnych zmian. Kluczowe znaczenie atrakcyjności lokalizacji regionalnej i lokalnej, przeciętnie wyższe ceny domów w powiatach grodzkich niż ch. 2 Liczba transakcji dot. domów w 3q17-2q18: Warszawa 22; 6 miast 456; 9 miast

9 3. Popyt na mieszkania i kredyt oraz podaż mieszkań O poziomie cen mieszkań w 2q18 decydował wysoki popyt (w dalszym ciągu istotnie wspierany zakupami za gotówkę), w warunkach wolniej rosnącej podaży mieszkań i wzrostowej tendencji kosztów ich budowy. Od strony popytowej oddziaływały następujące czynniki: niskie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych (3,78% na koniec 2q18 i 3,79% na koniec 1q18) w warunkach niskich stóp procentowych (bez zmian od 215) i niewielkich zmian marż (2,6% na koniec 2q18; wg szacunków AMRON dla kredytu 3 tys. zł na 25 lat o LTV 75%). Akcja kredytowa wzrosła. Wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych w 2q18 wg danych Związku Banków Polskich 3 wyniosła 13,74 mld zł, tj. o 6,4% więcej niż w poprzednim kwartale i o 17,6% więcej r/r. Jest to najwyższy poziom od 3q8, kiedy wolumen sprzedanych kredytów wyniósł 16,8 mld zł. W 2q18 banki udzieliły 53,68 tys. nowych kredytów (-2,7% kw./kw.; 7,7% r/r). Średnia wartość udzielonego kredytu ogółem w 2q18 wzrosła wobec 1q18 do 255,4 tys. zł (+9,1% kw./kw.); przeciętny kredyt denominowany w walutach obcych wynosił 23,2 tys. zł (-16,3% kw./kw.), udzielony w złotych 255,9 tys. zł (9,5% kw./kw.). W strukturze wg wysokości kredytu najwyższy jest udział kredytów od 1 do 2 tys. zł (37,3%), następnie od 2 do 3 tys. zł (28,1%). Kredyty o średniej wartości LTV powyżej 8% stanowiły 41,6% nowo udzielonych kredytów (vs 42,9% w 1q18). W strukturze udzielania kredytów mieszkaniowych wg miast (Wykres 15) w 2q18 największy udział miała Warszawa (37,2% choć jej udział w ostatnim roku zmalał o 5,7 pp), następnie Wrocław (6,9%; +2,7 pp r/r) i Trójmiasto (6,4%; +1,8 pp r/r); w tych trzech ośrodkach sprzedano połowę kredytów. Zwraca uwagą utrzymująca się w ostatnich kwartałach tendencja mniejszego udziału grupy pozostałych miast (31,8% vs 33,8% w 2q17). Niskie stopy procentowe i zakupy gotówkowe wspierają popyt mieszkaniowy. 13,7 mld zł nowo udzielonych kredytów w 2q18 (6,4% kw./kw.; 17,6% r/r), najwięcej od 3q8. Średnia wartość udzielonego kredytu w 2q18 wzrosła do 255,2 tys. zł Wyk.13 Kwartalna sprzedaż kredytów mieszkaniowych (ZBP; AMRON) mld zł 2q11 2q12 2q 13 2q14 2q15 2q16 2q17 2q18 wartość nowych umów w kwartale (L) liczba nowych umów (P) Wyk.14 Średnie oprocentowanie i marża kredytu hipotecznego* q14 2q15 2q16 2q17 2q18 średnie oprocentowanie średnia marża źródło: AMRON na podstawie ofert banków; * kredyt 3 tys. zł na 25 lat przy LTV 75% 3 Bazy AMRON-SARFiN zasilane przez 19 banków; dane reprezentatywne dla ok. 95% rynku kredytów dla klientów indywidualnych. 9

10 Na koniec czerwca 218 wg NBP zadłużenie z tytułu kredytów mieszkaniowych wyniosło 4,3 mld zł (skorygowane o kurs walutowy); udział kredytów walutowych w ogółem wynosił 31,5% (-4,3 pp wobec czerwca 217). zakupy mieszkań finansowane gotówką to zakupy o charakterze inwestycyjnym oraz zakupy na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Zakupom sprzyja niskie oprocentowanie lokat bankowych, a także korzyści wynajmu; wg szacunków NBP zakupy gotówkowe w ostatnich kwartałach finansowały ok. 65-7% zakupów ogółem na rynku pierwotnym w 7 największych miastach. zainteresowanie wynajmem - inwestycja w mieszkanie przeznaczone na wynajem pozostaje konkurencyjna wobec najprostszych inwestycji alternatywnych lokaty bankowej czy obligacji skarbowych. Średnia stawka wynajmu mieszkania w 1q18 wynosiła wg badań NBP 53 zł za m kw. w Warszawie, ok. 4 zł za m kw. w pozostałych dużych aglomeracjach (o liczbie mieszkańców powyżej 3 tys.) i 29 zł w pozostałych miastach wojewódzkich (Wykres 5 dla miast wojewódzkich w Roz.8). Także analizy firmy Mzuri (od lat aktywnej na rynku wynajmu mieszkań) sygnalizują utrzymujące się w 2q18 tendencje wzrostowe stawek wynajmu w 7 największych aglomeracjach (badanie we współpracy z AMRON), stawki wynajmu nie zmieniły się wobec 1q18 jedynie w Poznaniu. Firma monitoruje stawki wynajmu mieszkań na podstawie umów najmu, zależnie od wielkości mieszkania (kawalarki, mieszkania jedno- i dwupokojowe). W 2q18 w monitorowanych miastach zanotowano wzrosty czynszów najmu prywatnego mieszkań (w granicach 4%-6,5% wobec poprzedniego kwartału), z największym wzrostem kw./kw. w Gdańsku. We wszystkich badanych segmentach mieszkań najwyższe średnie stawki czynszu wystąpiły na rynku warszawskim (kawalerka średnio zł miesięcznie; dwupokojowe 1733 zł; trzypokojowe zł). Natomiast najniższe przeciętne stawki czynszu najmu mieszkań jednopokojowych i dwupokojowych zanotowano w Katowicach (odpowiednio 87 zł i Na koniec czerwca 18 kredyty walutowe stanowiły 31,5% zadłużenia ogółem z tytułu kredytów mieszkaniowych. W 7 największych miastach ok. 65-7% zakupów mieszkań na rynku pierwotnym finansowane gotówką. Inwestycja w mieszkanie przeznaczone na wynajem w dalszym ciągu konkurencyjna wobec lokaty bankowej. Wzrostowy trend stawek wynajmu w większości największych miast. Wyk.15 Wartość nowo udzielonych kredytów w największych miastach q14 2q15 2q16 2q17 2q18 źródło: źródło: ZBP (bazy AMRON-SARFiN) pozostałe miasta Łódź Szczecin Kraków Poznań aglomeracja katowicka Trójmiasto Wrocław Warszawa Wyk.16 Średnia stawka wynajmu w miastach wojewódzkich Warszawa 6 największych miast* (bez Warszawy) 9 mniejszych stolic wojewódzkich^ 2 1q12 1q13 1q14 1q15 1q16 1q17 1q18 *Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Szczecin^, Bydgoszcz, Lublin, Katowice, Białystok, Kielce, Olsztyn, Rzeszów, Opole, Zielona Góra źródło: NBP, PONT Info Nieruchomości 1

11 Wyk.17 Szacunek stopy zwrotu z najmu mieszkania w największych miastach 1. % Łódź 9. Wrocław Tab.18 Struktura budownictwa mieszkaniowego (mieszkania oddane do użytku) w 2q17 i 2q18 8. Warszawa 7. Gdańsk 6. Poznań Kraków 5. 1q12 1q13 1q14 1q15 1q16 1q17 1q18 źródło: NBP, PONT Info Nieruchomości źródło: GUS 128 zł). Wysokie stawki wynajmu sprzyjały satysfakcjonującej stopie zwrotu z wynajmu mieszkań.. Szacunki opłacalności najmu wymagają uwzględnienia zastrzeżenia małej płynności mieszkania (długi okres wychodzenia z inwestycji), ryzyka spadku cen, jak i kosztów transakcyjnych (opłat sądowych, notarialnych i podatkowych, czy przygotowania mieszkania do wynajmu), a także ryzyka kosztów ew. eksmisji. Wszystkie te czynniki długookresowo zmniejszają realizowany zysk z wynajmu. Po stronie podażowej do najistotniejszych czynników kształtujących ceny w 2q18 należały: wolniejszy wzrost liczby mieszkań oddanych do użytku ogółem: w 2q18 oddano 38,3 tys. mieszkań (1,7% r/r vs 1,6% w 1q18 i 7,3% r/r w 4q17), w tym deweloperskich 23,3 tys. (vs 5,2% r/r vs 12,5% r/r w 1q18 i 9,4% r/r w 3q17). Od 218 GUS zalicza do mieszkań wybudowanych przez deweloperów także mieszkania wybudowane w budownictwie indywidulanym z przeznaczeniem na sprzedaż lub wynajem (statystyki zostały przeliczone wstecz dla lat 216 i 217 jedynie dla mieszkań oddanych do użytku). Mieszkania deweloperskie stanowiły 6,7% wybudowanych ogółem w 2q18 (58,7% w 2q17). W 1 największych miastach (tj. o liczbie mieszkańców pow. 3 tys.) w 2q18 łącznie oddano do użytku 12,9 tys. mieszkań (12,4 tys. w 2q17). Liczba mieszkań oddanych do użytku w tej grupie miast znacząco zmalała w Szczecinie (-43,8% r/r) oraz (-21% r/r), istotnie wzrosła natomiast w Poznaniu (+53,3% r/r ) i Warszawie (+ 23,5% r/r). spadek liczby mieszkań sprzedanych przez deweloperów giełdowych w 2q18; łącznie 16 deweloperów notowanych na GPW sprzedało r/r o 11,2% mieszkań mniej. Dwucyfrowe spadki odnotowało 8 deweloperów; jednocześnie w przypadku 4 nastąpiły znaczące wzrosty. Spadek sprzedanych mieszkań może wynikać z cyklu budowy mieszkań, jak i indywidualnej polityki deweloperów wprowadzania mieszkań do sprzedaży. W okresie ostatnich czterech kwartałów (3q17-2q18) deweloperzy giełdowi sprzedali o 8,6% mieszkań więcej niż w analogicznym okresie (3q16-2q17). W 2q18 wolniejszy wzrost liczby mieszkań oddanych do użytku ogółem. W 2q18 spadek (-11,2% r/r) liczby mieszkań sprzedanych przez deweloperów giełdowych; jednocześnie w okresie ostatnich 4 kwartałów sprzedaż większa o 8,6% r/r. 11

12 Wyk. 19 Aktywność deweloperów - PKD 41.1 (zatrudniających powyżej 9 osób) wg zapisów księgowych 25 mln zł 2 5 mln zł 4 Wyk.2 Projekty w toku, gotowe mieszkania i przedpłaty w dużych i średnich firmach deweloperskich na koniec 1h18 5 mln zł h1 1h11 1h12 1h13 1h14 1h15 1h16 1h17 1h18 projekty mieszkaniowe w toku (P) gotowe mieszkania na sprzedaż (L) bank ziemi (L) przedpłaty klientów (L) źródło: PONT Info, GUS; firmy powyżej 9 osób projekty mieszkaniowe w toku powyżej 49 zatrudnionych gotowe mieszkania źródło: PONT Info, GUS; firmy powyżej 9 osób przedpłaty klientów 9-49 zatrudnionych wolniejsza dynamika wzrostu liczby rozpoczynanych mieszkań ogółem w 2q18 (6,2% r/r vs 8,5% r/r w 1q18 i 9,4% w 4q17), rozpoczęto 65,7 tys. mieszkań; liczba rozpoczętych mieszkań deweloperskich wyniosła 35,6 tys., z uwagi na wspomniane rozszerzenie definicji mieszkań deweloperskich od 218 i brak przeliczonych danych historycznych nie ma możliwości analizy dynamiki zmian. spadek liczby wydanych pozwoleń na budowę mieszkań ogółem o 7% r/r wobec wzrostu o 1,8% r/r w 1q18; liczba pozwoleń dla deweloperów wyniosła 38,6 tys., podobnie jak w przypadku mieszkań rozpoczynanych przez deweloperów, brak przeliczonych danych historycznych wg zmienionej definicji nie pozwala na analizę dynamiki zmian. sygnały dostosowania podaży mieszkań do zmieniających się warunków rynkowych widoczne w zapisach księgowych firm deweloperskich (o zatrudnieniu pow. 9 osób) na koniec 1h18 niewielki wzrost środków na projekty w toku (1,8% r/r) jest spójny ze wzrostem kosztów działalności budowlanej (8,9% r/r w 1h18), może też oznaczać ostrożną ocenę deweloperów przyszłego popytu. Mniejszy wolumen środków na projekty w toku przekłada się na mniej kontraktów wprowadzanych do sprzedaży i w konsekwencji mniejsze przedpłaty klientów (-9,8% r/r vs +3,6% r/r w 1h17). Wolniej malał zapas gotowych mieszkań (-5,5% r/r vs -21,7% r/r w 1h17). Duzi deweloperzy (zatrudniający powyżej 49 osób) w 1h18 koncentrowali 77% środków branży ogółem na projekty i 85% przedpłat ogółem klientów. W ich przypadku w 1h18 wolumen na projekty w toku wzrósł nieznacznie (+,3% r/r vs +2,9% r/r w 1h17), jednocześnie przedpłaty klientów zmalały (-8,1% r/r vs +49,2% r/r w 1h17). W zakresie gospodarki ziemią w przypadku dużych deweloperów wzrost wydatków na grunty w 1h18 przełożył się na wzrost uzupełnianego na bieżąco banku ziemi. W przypadku mniejszych deweloperów zakupy ziemi były niewielkie (1% nakładów na grunty ogółu firm o zatrudnieniu powyżej 9 osób). Wolniejszy wzrost r/r liczby rozpoczynanych mieszkań ogółem, spadek liczby wydanych pozwoleń na budowę mieszkań w 2q18. Sygnały dostosowania podaży mieszkań do rosnących kosztów budowy, widoczne w zapisach księgowych deweloperów na koniec 2q18. 12

13 Wyk.21 Oferta mieszkań deweloperskich oraz liczba kwartałów niezbędnych do wyprzedaży oferty wg REAS 1 6 Oferta mieszkań do sprzedaży (P) kwartały 8 6 Czas wyprzedaży oferty w kwartałach (L) tys , Wyk.22 Liczba mieszkań w ofercie na koniec 2q18 wg terminu realizacji (monitoring REAS) 2q18 1q18 4q q17 2 2q13 2q14 2q15 2q16 2q17 2q do źródło: REAS źródło: REAS W 2q18 monitoring REAS rynków mieszkaniowych (w 6 aglomeracjach o największych obrotach na rynku pierwotnym) 4 sygnalizuje mniej zawartych transakcji sprzedaży mieszkań i słabą dynamikę liczby mieszkań wprowadzonych do sprzedaży. W 2q18 sprzedano 15,6 tys. mieszkań (-15,2% kw./kw. i -11,4% r/r), jednocześnie do sprzedaży wprowadzono 15,4 tys. mieszkań (+3,8% kw./kw.; -11,7% r/r). Łącznie w ostatnich czterech kwartałach wprowadzono na rynek 64,2 tys. nowych lokali, o 6 tys. mniej w porównaniu do liczby sprzedanych mieszkań w tym samym okresie. Liczba mieszkań w ofercie na poziomie 44,4 tys. na koniec 2q18 była zbliżona do poprzedniego kwartału, wyraźnie mniejsza niż rok temu (-,6% kw./kw. i -11,4% r/r). Sytuacja była zróżnicowana na poszczególnych rynkach. W 2q18 oferta wzrosła kw./kw. jedynie w Warszawie (+3%), w pozostałych miastach zmalała najbardziej w Łodzi (-5% kw./kw.). W skali roku oferta zmalała znacząco w Krakowie (-27%) i Warszawie (-16%), nieco mniej we Wrocławiu (-6%) i Trójmieście (-8%); wzrosła w Poznaniu (+13%) i Łodzi (+13%). Liczba gotowych niesprzedanych mieszkań w skali roku zmalała w 6 miastach łącznie o 28% r/r, najbardziej w Poznaniu (-54%) i Wrocławiu (-44%). Wg monitoringu REAS w 6 największych miastach na koniec 2q18, w strukturze oferty wg daty oddania projektu deklarowanej przez dewelopera, dominowały mieszkania oddawane do użytku w 219 i później, co oznacza niewiele gotowych mieszkań na sprzedaż i dużo projektów w toku. W 2q18 gotowe mieszkania stanowiły 6% oferty (vs 8,7% w 1q18 i 13,5% w 4q17); deweloperzy deklarowali 24% projektów oddawanych w 218 i 7% w 219 i później (vs 57% w 1q18 i 41% w 4q17; Wykresy 21-22). W 2q18 mniej zawartych transakcji sprzedaży mieszkań (kw./kw. jak i r/r) wg monitoringu REAS; liczba mieszkań w ofercie na koniec 2q18 zbliżona do 1q18, mniejsza r/r. W 2q18 w ofercie deweloperskiej wg deklarowanej daty oddania projektu przeważają mieszkania z przewidywanym oddaniem do użytku w 219 i później. 4 Rynek mieszkaniowy w Polsce, II kwartał 218, REAS, lipiec

14 4 kond. podpiwniczony, bud. socjalne 4 kond. z garażem podziemnym 5 kond. z garażem podziemnym apartamentowiec (garaż 2 kondyg., usługi, windy) 4 kond. podpiwniczony, bud. socjalne 4 kond. z garażem podziemnym 5 kond. z garażem podziemnym apartamentowiec (garaż 2 kondyg., usługi, windy) dom bez podpiwniczenia dom częściowo podpiwniczony dom energooszczędny dom z drewnianych bali dom bez podpiwniczenia dom częściowo podpiwniczony dom energooszczędny dom z drewnianych bali Nieruchomości Mieszkaniowe 1. K oszty budow y wybranyc h obiektów budow nictw a je dno- i wiel or odzi nne go w 2q18 Ramka 1. Koszty budowy wybranych obiektów budownictwa jedno- i wielorodzinnego w 2q18 Średni koszt budowy domu jednorodzinnego w 2q18 wynosił wg danych SEKOCENBUD ok. 2,8 3,3 tys. zł za m kw. powierzchni użytkowej; dane SEKOCENBUD nie uwzględniają podatku VAT oraz nie zawierają kosztu działki budowlanej. Prezentowane zestawienie obejmuje kilka typowych domów jednorodzinnych, czynnikiem różnicującym jest podpiwniczenie, energooszczędność, materiał ścian (więcej informacji o obiektach w główce tabeli na następnej stronie). Konstrukcje i elementy budowlane stanowiły ok. 8-9% kosztu budowy domu jednorodzinnego, pozostała część to koszt instalacji z najwyższym udziałem (2%) w przypadku domu energooszczędnego. Największe pozycje kosztów to stan surowy (35-44%) oraz stan wykończeniowy wewnętrzny (21-29%). W strukturze ceny obiektu 49 63% to koszty materiałów (najwyższe przy domu energooszczędnym); 18-26% to koszty robocizny; wynajem sprzętu nie przekraczał 2,3%, koszty pośrednie to 13-18%. Szacowany zysk wykonawcy to 3,5-4,9%. Średni koszt budowy 1 m kw. p.u. domu jednorodzinnego w 2q18 wg stawek kosztorysowych* zł m kw. p.u instalacje wykończenie zewnętrzne wykończenie wewnętrzne surowy zerowy Struktura ceny kosztorysowej* wybranych typów domów jednorodzinnych w 2q % zysk koszty pośrednie wartość pracy sprzętu materiały wraz z kosztami zakupu robocizna Średni koszt budowy budynku wielorodzinnego wynosił w 2q18 wg danych SEKOCENBUD ok. 2,7 4,8 tys. zł za m kw. powierzchni użytkowej (bez podatku VAT i kosztu działki budowlanej; stan deweloperski w przypadku większych obiektów, wersja z pełnym wykończeniem jest o 11-15% droższa). Prezentowane zestawienie obejmuje kilka typowych budynków, czynnikiem różnicującym jest liczba kondygnacji, dodatkowe funkcje, liczba garaży (więcej informacji w główce tabeli na następnej stronie). Konstrukcje i elementy budowlane stanowiły ok % kosztu budynku, pozostałe to koszty instalacji z najniższym udziałem (16%) w przypadku apartamentowca. Największe pozycje kosztów to stan surowy (3-46%) oraz stan wykończeniowy wewnętrzny (13-22%). W strukturze ceny obiektu 51 6% to koszty materiałów; 14-22% to robocizna; wynajem sprzętu wynosił 3-9% (większy przy większych budynkach), koszty pośrednie to 14-18%. Zysk wykonawcy szacowany na ok. 3,9-4,7%. Średni koszt budowy 1 m kw. p.u. budynku wielorodzinnego w 2q18 wg stawek kosztorysowych* zł m kw. pu instalacje wykończenie zewnętrzne wykończenie wewnętrzne surowy zerowy Struktura ceny kosztorysowej*wybranych typów budynków wielorodzinnych w 2q % zysk koszty pośrednie wartość pracy sprzętu materiały wraz z kosztami zakupu robocizna uwaga: *ceny SEKOCENBUD nie zawierają VAT; źródło: Biuletyn Cen Obiektów Budowlanych, II kwartał 218, SEKOCENBUD 14

15 Dane SEKOCENBUD dot. kosztów budowy nie obejmują kosztu działki budowlanej. W praktyce deweloperzy tak projektują obiekty, by koszt ziemi stanowił ok. 1-2% kosztu budowy obiektu, przy silnym uzależnieniu od atrakcyjności położenia, stanu uzbrojenia działki, jak i liczba kondygnacji wznoszonego obiektu. W badaniu EMMERSON EVALUATION średni udział ceny gruntu w wartości inwestycji w największych aglomeracjach wynosił w 217 od 14% do 21%. Renta położenia lokalnego i regionalnego może powodować wzrost tego udziału np. w 217 EMMERSON odnotował 28%-34% w wybranych dzielnicach Warszawy. Tab. 1 Średni koszt budowy 1 m kw. wg kosztorysów SEKOCENBUD wybranych domów jednorodzinnych w 2q18 Dom jednorodzinny Dom jednorodzinny Dom jednorodzinny Dom jednorodzinny Region wolno stojący bez podpiwniczenia z bloczków betonu komórkowego wolno stojący z podpiwniczeniem z bloczków betonu komórkowego wolno stojący energooszczędny bez podpiwniczenia z pustaków silka E24 wolno stojący letni bez podpiwniczenia z bali drewnianych 213,5 m kw. p.u. 142 m kw. p.u. 151,7 m kw. p.u. 128,6 m kw. p.u. Mazowieckie Warszawa Małopolskie Łódzkie Dolnośląskie Wielkopolskie Pomorskie Zachodnio-pomorskie Kujawsko-pomorskie Lubelskie Śląskie Podlaskie Świętokrzyskie Podkarpackie Warmińsko-mazurskie Opolskie uwaga: * ceny SEKOCENBUD nie uwzględniają podatku VAT źródło: Biuletyn Cen Obiektów Budowlanych, II kwartał 218 r., zeszyt 32/218 (182), SEKOCENBUD Tab.2 Średni koszt budowy 1 m kw. wg kosztorysów SEKOCENBUD wybranych budynków wielorodzinnych w 2q18 Budynek Budynek mieszkalny Budynek mieszkalny mieszkalny Budynek mieszkalny wielorodzinny wielorodzinny wielorodzinny wielorodzinny, 5 kondygnacji 5/1 kondygnacji Region 4 kondygnacje 4 kondygnacje 2 segmenty z łącznikiem garaż podziemny (2 kodygn.) podpiwniczony garaż podziemny garaż podziemny apartamentowiec budownictwo stan deweloperski stan deweloperski socjalne 258,3 m kw. p.u m kw. p.u. 6873,9 m kw. p.u ,65 m kw. p.u. 56 mieszkań mieszkania dla osob. 146 mieszkań 258 mieszkań lokal usługowy 283 miejsca garażowe Mazowieckie Warszawa Małopolskie Łódzkie Dolnośląskie Wielkopolskie Pomorskie Zachodnio-pomorskie Kujawsko-pomorskie Lubelskie Śląskie Podlaskie Świętokrzyskie Podkarpackie Warmińsko-mazurskie Opolskie uwaga: * ceny SEKOCENBUD nie uwzględniają podatku VAT; źródło: Biuletyn Cen op.cit. 15

16 Wyk.23 Zmiany (%) cen budowy domów jednorodzinnych i budynków wielorodzinnych w okresie 2q12-2q % 2q12 2q13 2q14 2q15 2q16 2q17 2q18 jednorodzinny bez podpiwniczenia wielomieszkan. 5 kondygn. źródło: Ceny robót budowlano-montażowych i obiektów budowlanych, GUS, czerwiec 218 (publikacja ) oraz analogiczna publikacja z lat Wyk.24 Prognoza cen obiektów mieszkaniowych, stawek robocizny, cen materiałów i sprzętu budowlanego wg SEKOCENBUD q18=1 95 2q18 3q18 4q18 1q19 2q19 3q19 4q19 1q2 2q2 ceny domów jednorodzinnych ceny budynków wielorodzinnych stawki robocizny kosztorysowej netto ceny materiałów zużywanych w budownictwie ceny pracy sprzętu budowlanego źródło: Zagregowane wskaźniki waloryzacyjno-prognostyczne, II kwartał 218, z.37/218 (187), SEKOCENBUD W 2q18 wzmocnił się obserwowany od początku 217 wzrost kosztów budowy obiektów mieszkaniowych wzrosły one wg statystyk GUS o 2-2,5% r/r (bez kosztów wynagrodzeń i gruntu; Wykres 23). Wg prognozy stawek kosztorysowych SEKOCENBUD w perspektywie dwóch lat ceny budowy (bez kosztów gruntu) wzrosną o 21-24% (2q18=1). Zarysowana tendencja wzrostowa (Wykres 24) wynika z oczekiwanego dalszego wzrostu stawek robocizny (efekt deficytu pracowników), przy wyhamowaniu wzrostu cen wynajmu sprzętu oraz cen materiałów zużywanych w budownictwie. W 2q18 kontynuowana tendencja wzrostu kosztów budowy. Tab.1 Rynek pracy w miastach wojewódzkich Miasta wg liczby ludności Stopa bezrobocia (%; na koniec okresu) Przeciętne wynagrodzenie miesięczne (brutto) w sektorze przedsiębiorstw 2q17 2q18 1-2q18 1-2q17=1 Warszawa 2,4 1, Kraków 3,1 2, Łódź 7,3 5, Wrocław 2,5 2, Poznań 1,7 1, Gdańsk 3,3 2, Szczecin 4,1 2, Bydgoszcz 4,3 3, Lublin 6,6 5, Katowice 2,5 1, Białystok 8, 6, Kielce 6,4 5, Toruń 5,4 4, Rzeszów 6, 5, Olsztyn 4,6 3, Gorzów Wlp. 3,4 2, Opole 4,6 3, Zielona Góra 3,7 3, źródło: Wybrane dane dla miast wojewódzkich, tab.28 [w:] Wrocław, Sytuacja społeczno-gospodarcza, II kw. 218, US Wrocław, Wyk.25 Dostępność mieszkań (liczba metrów za przeciętne wynagrodzenie) w największych miastach 1,6 1,4 1,2 1,,8,6,4,2 2q8 2q9 2q1 2q11 2q12 2q13 2q14 2q15 2q16 2q17 2q18 Warszawa Kraków Wrocław Gdańsk Poznań Katowice Łódź źródło: dane WUS i NBP 16

17 Średnia dostępność mieszkania (liczba metrów możliwych do nabycia za przeciętne wynagrodzenie) w większości największych aglomeracji w 2q18 lekko spowolniła, wzrosła jedynie w Łodzi (Wykres 25). Wskaźnik wyraźniej wyhamował kw./kw. w Gdańsku, z uwagi na silniejszy wzrost cen mieszkań niż wynagrodzeń. Relatywnie większa dostępność cechuje Katowice (1,16) i Łódź (1,), najmniejsza jest w Warszawie (,76) i Krakowie (,8). W okresie ostatnich 1 lat dostępność mieszkania w miastach wojewódzkich średnio wzrosła o 48% (tj. o ok.,3 m kw.). W 2q18 dostępność mieszkania w największych aglomeracjach lekko spowolniła ceny mieszkań rosły szybciej niż wynagrodzenia. Tab.2 Wybrane wskaźniki sytuacji mieszkaniowej i budownictwa w miastach wojewódzkich Miasta wg liczby ludności Mieszkania Przeciętna pow. użytkowa na osobę Nasycenie mieszkaniami* Nasilenie budownictwa^ % pow.objętej miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego Przeciętna pow. mieszkań oddawanych do użytku Mieszkania oddane do użytku ogółem q18# q18 1-2q18 1-2q17=1 Warszawa , ,7 13, 36 59, Kraków , , 13, , Łódź ,5 58 2,4 3, , Wrocław , ,9 15, , Poznań ,4 47 5,2 8, , Gdańsk , ,6 12, , Szczecin , , 6, , Bydgoszcz , ,6 3, , Lublin , ,2 9,9 51 6, Katowice , ,5 5, 26 77, Białystok , 432 5,2 5, , Toruń , ,1 5, , Kielce , ,7 3, , Rzeszów ,3 49 9,6 13, , Olsztyn , , 4, 54 67, Gorzów Wlp ,5 6, , Opole , , 6, 42 71, Zielona Góra , ,9 8, 16 94, uwaga: * liczba mieszkań na 1 osób; ^liczba mieszkań oddanych do użytku na 1 osób; # ostatnie cztery kwartały źródło: Bank Danych Lokalnych GUS, Wybrane dane dla miast wojewódzkich, tab.28 [w:] Wrocław, Sytuacja społeczno-gospodarcza, II kw. 218, US Wrocław,

18 4. Trendy cenowe na rynku gruntów pod zabudowę mieszkaniową Liczba działek budowlanych ogółem w bazie PONT w 2q18 zmieniła się r/r niewiele (ok. 13,8 tys. wobec 14, tys. w 2q17), jednak należy odnotować tendencję spadkową oferty w miastach grodzkich (-29,1% r/r) przy wzroście oferty działek położonych w powiatach ch (+6% r/r). W 2q18 kontynuacja ograniczonej oferty działek budowlanych w dużych miastach przy wzroście w powiatach ch. Ograniczona oferta zazwyczaj droższych działek budowlanych położonych w największych miastach wpłynęła na spadek średniej ceny działek budowlanych w 2q18, podobnie jak w 2q17 (odpowiednio -4,6% r/r i -5,4% r/r). W tym samym okresie spadły także ceny działek przeznaczonych na cele komercyjne (-13% r/r w 2q18 i - 11,6% r/r w 2q17), natomiast wzrosły, po okresie znacznych spadków, ceny działek rolnych (+6,7% r/r w 2q18 vs -15,6% r/r w 2q17). Na stosunkowo stałym poziomie utrzymuje się różnica cen ofertowych w zależności od położenia działek budowlanych - w długim okresie (ponad 1 lat) średnie ceny ofertowe działek budowlanych na terenach miast wojewódzkich (bez Warszawy) były wyższe ok. 1,5-krotnie od cen w pozostałych miastach grodzkich i ok. 3-krotnie od cen położonych na terenach powiatów ch, a więc poza dużymi miastami. W 2q18 ceny w miastach wojewódzkich utrzymały się na stosunkowo wysokim poziomie, podobnym jak w roku poprzednim, natomiast wzrosły w pozostałych miastach grodzkich (+8,6% r/r) i w powiatach ch (3,% r/r). Na kierunek kształtowania się cen wpływało wyczerpywanie się atrakcyjnych (drogich) działek w największych miastach oraz wzrost popytu na tańsze działki poza miastami ( wylewanie się zabudowy mieszkaniowej poza miejskie tereny). W 2q18 wyższy wzrost cen ofertowych działek budowlanych w mniejszych miastach grodzkich w porównaniu z większymi oraz w powiatach ch. Wyk.26 Liczba działek budowlanych w bazie PONT w 2q17 i 2q18 wg położenia Wyk.27 Ceny ofertowe (PONT) gruntów wg przeznaczenia stolice województw pozostałe miasta grodzkie powiaty e tys. 2q17 2q18 2q1 2q 11 2q12 2q13 2q14 2q15 2q16 2q17 2q18 budowlane komercyjne rekreacyjne siedliskowe (rolne, leśne) rolne 18

19 Wyk.28 Ceny ofertowych (PONT) działek budowlanych wg położenia q11 2q12 2q13 2q14 2q15 2q16 2q17 2q18 Miasta wojewódzkie (bez Warszawy) Powiaty grodzkie bez miast wojewódzkich Powiaty e Wyk.29 Zmiana cen ofertowych (PONT) działek budowlanych wg położenia w 4q17 (r/r) Miasta wojewódzkie (bez Warszawy) Powiaty grodzkie bez miast wojewódzkich Powiaty e % Ocenę relacji cen transakcyjnych do ofertowych ogranicza praktyczny brak porównywalności baz PONT i CBN (ok.14 ofert w PONT vs 5 transakcji w CBN). Dodatkowo, liczba transakcji zarejestrowanych w CBN zmalała w ostatnim roku, a PONT zawiera oferty także z wcześniejszych okresów. Z dostępnych danych z bazy CBN można zaobserwować, że średnio poziom cen transakcyjnych działek budowlanych wzrósł w 2q18 o 1,5% r/r (1,9% kw/kw), w tym w powiatach ch o 1,8% r/r (efekt zwiększonego popytu na działki wokół miast), w miastach wojewódzkich o 8,8% r/, r a w pozostałych grodzkich o 6,3%. W 2q18 wyraźny wzrost r/r cen transakcyjnych działek budowlanych, szczególnie na terenach wokół największych miast (powiaty e). Wyk.3 Ceny transakcyjne działek budowlanych (CBN) w Polsce Wyk.31 Dynamika wzrostu cen transakcyjnych (CBN) wg położenia q9= q8 2q9 2q1 2q11 2q12 2q13 2q14 2q15 2q16 2q17 2q18 5 2q9 2q1 2q11 2q12 2q13 2q14 2q15 2q16 2q17 2q18 Powiaty grodzkie bez miast wojewódzkich Powiaty e Miasta wojewódzkie (bez Warszawy) 19