POLSKA PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI III KWARTAŁ Accelerating success.

Transkrypt

1 POLSKA PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI III KWARTAŁ 2012 Accelerating success.

2 PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI III KWARTAŁ 2012 POLSKA GOSPODARKA GŁÓWNE WSKAŹNIKI EKONOMICZNE PKB 2, Bezrobocie 12,4% Inflacja 2,8% Źródło: GUS PKB (%) 6% 4% 2% 0% Źródło: GUS, Ministerstwo Finansów Gospodarka ZARYS OGÓLNY W 3 kwartale 2012 roku w Polsce można było zaobserwować dalsze spowolnienie wzrostu produktu krajowego brutto. Wstępne szacunki wskazują, że gospodarka rozwijała się w tempie ok. 2, (o 0,7 p.p. niżej w porównaniu do 2 kwartału). Przewiduje się, że do końca roku koniunktura gospodarcza będzie słabła, przez co w czwartym kwartale poziom wzrostu PKB obniży się. Na spadek dynamiki PKB wpływ miało utrzymujące się spowolnienie wzrostu popytu krajowego, które wynikało przede wszystkim ze spowolnienia popytu inwestycyjnego. Spowolnienie wzrostu inwestycji to w głównej mierze wynik słabych nastrojów w przedsiębiorstwach, spowodowanych pogarszającymi się wynikami, a także niepewność rozwoju sytuacji gospodarczej w Europie. Według danych NBP, roczna dynamika cen towarów i usług konsumpcyjnych w sierpniu bieżącego roku ukształtowała się na poziomie 2,8% (3,6% w maju). Pod koniec sierpnia wskaźnik bezrobocia wyniósł 12,4%, co stanowi wzrost o 0,1 p.p. w porównaniu do końca lipca i o 0,6 p.p. w porównaniu do tego samego okresu ubiegłego roku. Przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw na koniec września wyniosło 3640,84 PLN, co stanowi wzrost o 1,6% w porównaniu do analogicznego okresu poprzedniego roku. PROGNOZY BEZROBOCIE (%) 2 20% 1 10% 0% Szacuje się, że 4 kwartał przyniesie dalsze spowolnienie tempa wzrostu gospodarczego. Według prognoz IbnGR produkt krajowy brutto w 2012 roku ukształtuje się na poziomie 2,8%. Słabe nastroje w przedsiębiorstwach i duża niepewność co do rozwoju sytuacji gospodarczej w Europie, mają duży wpływ na spowolnienie gospodarcze oraz słabszą dynamikę wzrostu inwestycji. Ewentualne pogłębienie się kryzysu dotykającego strefę euro, może przełożyć się się na osłabienie aktywności gospodarczej w Polsce. Eksperci z Ministerstwa Gospodarki przewidują, że ceny dóbr konsumpcyjnych do końca roku będą maleć. Sytuacja na rynku pracy może się pogorszyć, a według szacunków analityków z ministerstwa pracy, pod koniec roku stopa bezrobocia może sięgnąć 14% i utrzymywać się na tym poziomie przez większość następnego roku. Źródło: GUS, Ministerstwo Finansów INFLACJA (%) 4% 3% 2% 1% 0% Źródło: GUS, Ministerstwo Finansów 2 COLLIERS INTERNATIONAL

3 PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI III KWARTAŁ 2012 POLSKA RYNEK BIUROWY TRENDY IV KW CZYNSZE PUSTOSTANY PODSTAWOWE WSKAŹNIKI III KWARTAŁ 2012 MIASTO 22% 2% PUSTOSTANY (m 2 ) (%) ,1 Kraków ,0 Wrocław ,3 Trójmiasto ,0 Poznań ,8 Katowice ,4 Łódź ,3 Lublin ,8 Szczecin ,0 STRUKTURA U W WARSZAWIE Rynek biurowy ZARYS OGÓLNY Na koniec września 2012 roku całkowita podaż powierzchni biurowej w Polsce wyniosła 5,57 mln m 2. W trzecim kwartale b.r. do użytku oddano m 2 nowej powierzchni, z czego ponad 40% trafiło na warszawski rynek biurowy. Całkowity wolumen transakcji zawarty w omawianym okresie ukształtował się na poziomie m 2. Najemcy najczęściej podpisywali nowe umowy, które stanowiły ponad 70% zarejestrowanego popytu. Współczynnik pustostanów dla wszystkich rynków biurowych pozostał na niezmienionym poziomie 8,4%. na koniec trzeciego kwartału 2012r. podaż nowoczesnej powierzchni biurowej wyniosła 3,74 mln m 2. Do użytku oddano cztery projekty o łącznej powierzchni m 2. Wśród największych inwestycji ukończonych w omawianym okresie można wymienić dwa budynki A ( m 2 ) i B3 (9 150 m 2 ) powstałe w ramach kompleksu Wilanów Office Park (strefa Południowa- Wschodnia) a także projekt Senator oferujący na wynajem m 2 (Obrzeża Centrum). Miasta regionalne nowa podaż dostarczona na osiem głównych rynków regionalnych wyniosła blisko m 2. Najwięcej projektów ukończono w Krakowie ( m 2 ), gdzie do użytku oddano między innymi pierwszą fazę kompleksu Enterprise Park ( m 2 ) oraz Green Office C ( m 2 ). Szczecin, który jest najmniejszym rynkiem biurowym, odnotował drugi najlepszy wynik wśród miast regionalnych ( m 2 ). Pojedyncze projekty trafiły na rynki we Wrocławiu (Epsilon, m 2 ), Trójmieście (Opera Office, m 2 ), Poznaniu (Okrąglak, m 2 ) oraz Katowicach (Goeppert-Mayer, m 2 ). 71% Nowe umowy Przedłużenia i renegocjacje Ekspansje Własny użytek W WARSZAWIE (tys. m 2 ) popyt na powierzchnię biurową zarejestrowany w trzecim kwartale 2012r. wyniósł m 2, co w porównaniu do analogicznego okresu 2011r. stanowi wzrost rzędu 32%. Największą aktywność najemców odnotowano w strefach Południowej Górnej oraz na Obrzeżach Centrum, których udział w popycie wyniósł odpowiednio 4 i 20%. Wśród największych transakcji podpisanych w omawianym okresie można wymienić Asseco w Wilanów Office Park A ( m 2, pre-let), Poczta Polska w projekcie Domaniewska 37C ( m 2, pre-let) oraz GDDKiA w Green Corner ( m 2, pre-let). Miasta regionalne w trzecim kwartale 2012r. najemcy wynajęli około m 2. Nowe umowy, (z których 60% przypadło na transakcje typu pre-let), stanowiły 7 zarejestrowanego popytu. Aktywność najemców koncentrowała się na trzech rynkach Wrocławiu ( m 2 ), Krakowie ( m 2 ) i Katowicach ( m 2 ) które łącznie zgromadziły ponad 80% całkowitego wolumenu. Wśród transakcji zawartych w trzecim kwartale 2012r. można wymienić najem m 2 przez Nokia Siemens Networks w projekcie Green Towers (Wrocław), renegocjację na m 2 podpisaną przez Google Poland w Bema Plaza (Wrocław), a także umowę Unilever, który wynajął m 2 w Nowym Katowickim Centrum Biznesu. 3 COLLIERS INTERNATIONAL

4 PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI III KWARTAŁ 2012 POLSKA RYNEK BIUROWY DOSTĘPNA POWIERZCHNIA NA NAJWIĘKSZYCH RYNKACH REGIONALNYCH III kw WYBRANE UMOWY NAJMU III KWARTAŁ 2012 NAJEMCA Generali Dalkia Google Unilever Nowa Era Samsung 8% 3% Bayer Service Centre 14% POWIERZCHNIA (m 2 ) Renegocjacja: Pre-let: Renegocjacja: Pre-let: Renegocjacja / ekspansja: Nowa umowa / ekspansja: Pre-let: % 52% Kraków Wrocław Trójmiasto Poznań Łódź Katowice BUDYNEK Marynarska Point Plac Unii Bema Plaza Wrocław NKCB Katowice Jerozolimskie Offices Focus Oliva Tower Trójmiasto trzeci kwartał 2012r. stanowił kontynuację tendencji wzrostowej obserwowanej w poprzednich kwartałach. Na koniec września współczynnik pustostanów dla Warszawy wyniósł 8,1%, co stanowiło wzrost o 1,9 punktu procentowego w porównaniu do analogicznego okresu 2011r. Wolnej powierzchni przybywało zarówno w lokalizacjach centralnych (8,7%), jak i poza centrum (7,8%). Miasta regionalne w omawianym okresie Szczecin zanotował najwyższy wzrost współczynnika, głównie z uwagi na znaczącą dla tego rynku nową podaż. Niewielkie wzrosty odnotowano w Krakowie i Trójmieście. Przeciwną tendencje obserwowano w Łodzi, Katowicach i Lublinie. CZYNSZE - stawki bazowe czynszu za powierzchnię biurową w centrum pozostały stabilne i kształtowały się na poziomie 22,20 EUR/m²/miesiąc. Lokalizacje poza centrum oferowały powierzchnię biurową w cenie od 12 EUR/m 2 /miesiąc do 17 EUR/m 2 /miesiąc. Miasta regionalne - stawki wywoławcze czynszu na rynkach regionalnych pozostały stabilne i wahały się od 12 EUR/m 2 /miesiąc do 15,5 EUR/m 2 /miesiąc. PROGNOZY Na koniec trzeciego kwartału 2012r. w budowie znajdowało się ponad milion m 2 nowych biur. W Warszawie deweloperzy realizowali projekty o łącznej powierzchni przekraczającej m 2. W przypadku miast regionalnych najwięcej powierzchni w budowie znajdowało się we Wrocławiu ( m 2 ), Trójmieście ( m 2 ) i Szczecinie ( m 2 ). Przewidujemy, że w nadchodzącym kwartale aktywność na rynku najmu pozostanie stabilna, na poziomie zbliżonym do trzeciego kwartału 2012r. Umowy typu pre-let utrzymają względnie wysoki udział w całkowitym wolumenie transakcji. Współczynnik powierzchni niewynajętej w Warszawie będzie oscylował wokół 8%, natomiast rynki regionalne odnotują niewielki wzrost dostępnej powierzchni. Do końca roku stawki czynszu w Warszawie i większości rynków regionalnych pozostaną na stabilnym poziomie. Najemcy nadal mogą liczyć na konkurencyjne warunki najmu, szczególnie w przypadku powierzchni dostępnej w projektach w fazie budowy. PRZECIĘTNE STAWKI CZYNSZU (EUR/m 2 ) MIASTO MIN. MAX. : COB Warsaw: poza COB 17,00 27,00 12,00 17,00 Kraków 12,00 15,00 Wrocław 11,00 16,00 Trójmiasto 12,75 15,00 Poznań 14,00 16,00 Katowice 11,00 13,50 Łódź 11,00 13,00 4 COLLIERS INTERNATIONAL

5 PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI III KWARTAŁ 2012 POLSKA RYNEK MAGAZYNOWY Rynek magazynowy ZARYS OGÓLNY Na koniec 3 kwartału 2012r. całkowita podaż powierzchni magazynowych w Polsce osiągnęła poziom blisko 7,25 mln m². W budowie znajdowało się natomiast około 300 tys. m² nowoczesnej powierzchni magazynowej. Na uwagę zasługuje fakt, że ponad 88% budowanej powierzchni jest już wynajęta. Wolumen transakcji osiągnął poziom ponad blisko 460 tys. m² i był zbliżony do wyników z 1 kwartału oraz 40% wyższy w stosunku do poprzedniego kwartału. Wśród ogółu transakcji dominowały nowe umowy oraz renegocjacje, które stanowiły odpowiednio 49% i 45,4%. Współczynnik powierzchni niewynajętej nieznacznie się obniżył w stosunku do poprzedniego kwartału i wyniósł 11,46%. Czynsze za powierzchnie magazynowe pozostawały na stabilnym poziomie, tendencja wzrostowa obserwowana była w regionach o najniższym współczynniku wolnych powierzchni. TRENDY IV kw POWIERZCHNI MAGAZYNOWYCH I KWARTAŁ CZYNSZE PUSTOSTANY całkowita podaż powierzchni magazynowych w trzech warszawskich strefach na koniec 3 kwartału 2012 pozostała na niezmienionym poziomie 2,59 mln m². Obecnie w trakcie budowy znajdują się trzy obiekty o łącznej powierzchni około 43 tys. m², z czego 79% jest już wynajęte. Polska Centralna zasoby powierzchni magazynowych w 3 kwartale zwiększyły się o 24,5 tys. m² i wyniosły ponad 984 tys. m². Do użytku zostały oddane trzy obiekty magazynowe, dwa w Łodzi i jeden w Strykowie. W fazie budowy jest obecnie 31 tys. m². Poznań biorąc pod uwagę zasoby powierzchni magazynowych, 3 kwartał 2012r. nie przyniósł znaczącej zmiany. Do użytku zostało oddanych zaledwie 12 tys. m². Tym samym istniejąca podaż zwiększyła się do 894 tys. m². Aktualnie w budowie znajduje się niespełna 20 tys. m², z czego 62% jest już wynajęta. Górny Śląsk nadal pozostaje drugim po Warszawie rynkiem magazynowym w Polsce. Całkowite zasoby powierzchni magazynowych na koniec 3 kwartału wyniosły tu ponad 1,35 mln m², z kolei w budowie znajdowało się ponad 86 tys. m². Kraków nadal pozostaje jednym z najmniejszych rynków magazynowych w Polsce. Istniejąca podaż na koniec października 2012r. wyniosła niewiele ponad 130 tys. m². W budowie znajduje się obecnie jeden budynek o powierzchni 6,1 tys. m². Wrocław całkowita podaż powierzchni magazynowych zwiększyła się w 3 kwartale 2012r. o blisko 15 tys. m² i wyniosła ponad 713 tys. m². W budowie znajduje się pięć obiektów magazynowych o łącznej powierzchni przekraczającej 77 tys. m². Gdańsk całkowite zasoby powierzchni magazynowych na koniec 3 kwartału 2012 pozostały na niezmienionym poziomie ponad 165 tys. m². W trakcie budowy znajdują się obecnie 2 obiekty magazynowe (w tym pierwszy budynek w ramach projektu Pomeranian Logistic Centre firmy Goodman) o łącznej powierzchni blisko 20 tys. m². Toruń podaż powierzchni magazynowej w porównaniu do poprzedniego kwartału nie uległa zmianie i wynosi obecnie 95,5 tys. m². Szczecin pod względem podaży nowoczesnej powierzchni magazynowej pozostaje nadal najmniejszym rynkiem w Polsce. Całkowite zasoby na koniec 3 kwartału wynosiły blisko 42 tys. m². 5 COLLIERS INTERNATIONAL

6 PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI III KWARTAŁ 2012 POLSKA RYNEK MAGAZYNOWY WYBRANE TRANSAKCJE NAJMU NAJEMCA POW. (m 2 ) BUDYNEK Leroy Merlin FM Logistic Raben WSPÓŁCZYNNIK WOLNYCH POWIERZCHNI REGION MIN. (EUR/m²) Panattoni Park Stryków Europolis Park Poland Central Panattoni Park Robakowo Rohlig Janki Sonoco Tulipan Park Stryków Tradis Błonie II Spedimex Mid Ocean Brands Kuehne Nagel Schenker Hi Logistics Panattoni Park Stryków Chorzów Wrocław I Nadarzyn Wrocław IV Syncreon Panattoni BTS Żary Gefco ,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% Wrocław IV 16,3% 12, 10,7% 6,3% 6,9% 5,4% 5,2% EFEKTYWNE STAWKI CZYNSZU (EUR/m²) 19,8% MAX. (EUR/m²) I 4,00 5,50 II 1,90 2,80 III 2,00 2,50 Polska Centralna 2,00 3,10 Poznań 2,60 3,10 Górny Śląsk 2,85 3,35 Kraków 3,50 4,50 Wrocław 2,75 3,25 9,1% w 3 kwartale 2012r. Podpisano 30 umów najmu na łączną powierzchnię blisko 113 tys. m². Najwięcej, bo blisko 83% powierzchni wynajęto w warszawskiej strefie II. Ponad 87% wolumenu transakcji stanowiły nowe umowy, natomiast 11% renegocjacje. Polska Centralna pod względem wolumenu transakcji 3 kwartał okazał się rekordowym. Od lipca do września b.r. wynajęto blisko 155 tys. m², co stanowi 33,7% wolumenu transakcji dla całej Polski. Udział nowych umów najmu był stosunkowo niewielki i wynosił 11,9% z kolei renegocjacje stanowiły aż 8. Poznań w porównaniu do 2 kwartału 2012r. wolumen transakcji dla Poznania nieznacznie się zwiększył i osiągnął poziom 39,5 tys. m². W omawianym okresie, w Poznaniu wśród umów dominowały renegocjacje, które stanowiły 92% ogółu transakcji. Górny Śląsk w 3 kwartale 2012 roku zostało podpisanych 9 umów najmu na łączną powierzchnię ponad 58,2 tys. m². Dominowały nowe umowy, stanowiące 60% ogółu. Pod względem wolumenu transakcji Górny Śląsk znalazł się na trzecim miejscu po Centralnej Polsce i Warszawie. Kraków 3 kwartał 2012r. pod względem wolumenu transakcji zamknął się na relatywnie wysokim poziomie ponad 10 tys. m². W całym kwartale zawarto trzy nowe umowy najmu. Wrocław podpisano dwanaście umów najmu na łączną powierzchnię ponad 70 tys. m². Podobnie jak na Górnym Śląsku, dominowały tu nowe umowy stanowiące ponad 63%. Gdańsk w 3 kwartale 2012 zawartych zostało pięć umów najmu na łączną powierzchnię 13,3 tys. m². Nowe umowy stanowiły 69,4% wolumenu transakcji. Toruń w 3 kwartale nie odnotowano żadnej aktywności najemców. Szczecin podobnie jak w Toruniu, na rynku szczecińskim nie podpisano żadnej umowy najmu powierzchni magazynowej w trzecim kwartale roku. DOSTĘPNE POWIERZCHNIE W 3 kwartale b.r. współczynnik powierzchni niewynajętej w Polsce nieznacznie się obniżył i osiągnął poziom 11,46%. współczynnik wolnych powierzchni w stosunku do 2 kwartału roku obniżył się z 17,4 do 16,34%. Dla poszczególnych stref kształtował się odpowiednio na poziomie: 15,3% (strefa I), 17% (strefa II), 14, (strefa III). Miasta regionalne najniższy współczynnik powierzchni niewynajętej odnotowany został w Krakowie, na Górnym Śląsku i w Gdańsku, najwyższy w Szczecinie, Centralnej Polsce i Wrocławiu. STAWKI CZYNSZU Czynsze w 3 kwartale roku utrzymywały się na większości rynków na stabilnym poziomie. Tendencja wzrostowa obserwowana była w regionach, gdzie dostępność powierzchni była została znacznie ograniczona. PROGNOZY Obecnie w budowie znajduje się ponad 300 tys. m² powierzchni magazynowych. Blisko 35, tej powierzchni jest planowana do oddania do użytku na przełomie 2012r. i 2013r. Warto zauważyć, że aktualny współczynnik powierzchni niewynajętej w obiektach będących w budowie wynosi zaledwie 11,9%. Szacuje się, że w kolejnym kwartale popyt na większości rynków będzie utrzymywał się na stabilnym poziomie. Współczynnik wolnych powierzchni będzie nadal wykazywał tendencję zniżkową, a dostępna na rynku powierzchnia magazynowa ograniczać się będzie głównie do mniejszych modułów. Można oczekiwać, że stawki czynszu w związku z malejącym współczynnikiem powierzchni niewynajętej będą nadal wykazywały tendencję wzrostową na wybranych rynkach. Gdańsk 3,00 3,55 Szczecin 2,50 2,85 6 COLLIERS INTERNATIONAL

7 PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI III KWARTAŁ 2012 POLSKA RYNEK HANDLOWY TRENDY IV kw CZYNSZE PUSTOSTANY Rynek handlowy ZARYS OGÓLNY Na koniec III kw roku całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce wyniosła ok. 8,98 mln m 2. Ponad 90% powierzchni stanowiły tradycyjne centra handlowe. III kw roku charakteryzował się zarówno umiarkowanym zainteresowaniem ze strony najemców jak i niewielkim przyrostem nowej podaży. W minionym kwartale do użytku oddano blisko m², w dwóch nowych obiektach oraz jednej rozbudowie. W UJĘCIU ROCZNYM ORAZ CAŁKOWITA m 2 mln m Czynsze pozostają na stabilnym poziomie. Najwyższe stawki czynszowe odnotowuje się na rynku warszawskim. W wiodących centrach handlowych czynsze za najlepsze lokale kształtują się w przedziale EUR /m² /miesiąc. W III kw roku przyrost nowej podaży powierzchni handlowej wyniósł blisko m², co stanowi spadek o ok. 60% w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku. Deweloperzy oddali do użytku dwa niewielkie centra handlowe zlokalizowane w województwie opolskim, Galerię Miodową ( m 2 ) w Kluczborku oraz Odrzańskie Ogrody ( m 2 ) w Kędzierzynie Koźlu. Roczna podaż Całkowita podaż W minionym kwartale ukończono również rozbudowę centrum Auchan w Rumii o wolnostojący sklep z artykułami sportowymi - Decathlon. GŁÓWNE OBIEKTY HANDLOWE ZNAJDUJĄCE SIĘ W BUDOWIE MIASTO PROJEKT DEWELOPER Gliwice Kraków Poznań Katowice Europa Centralna Galeria Bronowice Poznań City Center Galeria Katowicka Auchan Łomianki POW. (m²) Helical Poland Immochan TriGranit Neinver Immochan WSPÓŁCZYNNIK PUSTOSTANÓW W NAJWIĘKSZYCH POLSKICH AGLOMERACJACH 4% 3% 2% 1% 0% Polski rynek handlowy wzbogacił się o kilka nowych międzynarodowych marek, które otworzyły pierwsze sklepy w III kw roku, m.in. amerykańskie marki Victoria's Secret, Bath&Body Works, American Eagle Outfitters czy skandynawska marka COS, należąca do sieci H&M. Nowe marki debiutowały na rynku warszawskim. W centrum handlowym Złote Tarasy oraz w Galerii Mokotów pojawiły się salony Victoria's Secret oraz Bath&Body Works, natomiast w Arkadii otwarto pierwszy sklep American Eagle Outfitters. Marka COS na pierwszą lokalizację wybrała nowy butikowy obiekt handlowy przy ulicy Mysiej 3 w Warszawie. DOSTĘPNE POWIERZCHNIE Współczynnik powierzchni niewynajętej w głównych polskich aglomeracjach utrzymał się na poziomie poniżej. Najwyższy współczynnik pustostanów (powyżej 4%) odnotowano w Krakowie oraz na rynku trójmiejskim. Najmniej dostępnej powierzchni (poniżej 2%) znajdowało się w Szczecinie, Warszawie oraz Łodzi. PROGNOZY Nowa podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce w 2012 roku będzie nieco niższa w porównaniu do roku ubiegłego. Obecnie w budowie znajduje się blisko 800 tys. m 2 powierzchni handlowej, z czego ponad 30% zostanie ukończone w IV kw roku. Do największych otwarć planowanych na IV kw roku należą Europa Centralna w Gliwicach, Galeria Rzeszów w Rzeszowie, Auchan Łomianki w aglomeracji warszawskiej i Outlet Park w Szczecinie. 7 COLLIERS INTERNATIONAL

8 PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI III KWARTAŁ 2012 POLSKA PODSTAWOWE DEFINICJE 522 biur w 62 krajach na 6 kontynentach Stany Zjednoczone: 125 Kanada: 38 Ameryka Łacińska: 18 Azja Pacyfik: 214 EMEA: 117 Roczny przychód w wysokości 1,8 mld USD Zarządzanie 116 mln m 2 Ponad pracowników KONTAKT: Dział Doradztwa i Badań Rynku Dominika Jędrak Dyrektor Mobile: dominika.jedrak@colliers.com COLLIERS INTERNATIONAL POLSKA Pl. Piłsudskiego Tel Niniejsze opracowanie nie wyczerpuje wszystkich istotnych zagadnień oraz aspektów, które odnoszą się do jego przedmiotu. Intencją niniejszego opracowania nie jest udzielenie porady prawej lub innej porady. PODSTAWOWE DEFINICJE Najwyższy czynsz bazowy (transakcyjny): odpowiada najwyższemu, wolnorynkowemu poziomowi czynszów, którego można się spodziewać w przypadku najmu powierzchni o standardowej wielkości, najlepszej jakości i specyfikacji, w najatrakcyjniejszej lokalizacji na rynku w momencie przeprowadzania analizy. Powinien odzwierciedlać poziom czynszów, na jakim zawierane są porównywalne transakcje w danym okresie, choć nie musi być (z nimi) identyczny, szczególnie jeśli liczba zawieranych umów jest ograniczona lub w jej skład wchodzą bardzo specyficzne i mało reprezentatywne umowy najmu. Jeśli w danym okresie na rynku nie doszło do zawarcia odpowiednich transakcji, podana liczba będzie wielkością szacunkową, przyjmowaną w oparciu o ekspercką ocenę warunków rynkowych, przy zachowaniu kryteriów dotyczących wielkości i standardu wynajmowanej powierzchni. Najwyższy efektywny czynsz: to najwyższa na rynku stawka czynszu płacona finalnie przez najemcę, uzyskana w wyniku odjęcia od najwyższego czynszu bazowego wartości okresu zwolnień czynszowych i/lub kontrybucji finansowych przeznaczonych na aranżację powierzchni, oferowanych w momencie przeprowadzania analizy. Średni czynsz bazowy/transakcyjny: przeciętny czynsz możliwy do uzyskania na rynku za moduł standardowej wielkości o parametrach odpowiadających oczekiwaniom rynkowym, wyznaczany w oparciu o stawki wywoławcze dla obiektów komercyjnych spełniających kryteria nowoczesnych powierzchni biurowych, magazynowych lub handlowych w poszczególnych lokalizacjach, w momencie przeprowadzania analizy. Całkowita podaż: odnosi się do powierzchni wynajmowalnej brutto we wszystkich budynkach, spełniającej wymogi dotyczące nowoczesnej powierzchni biurowej, magazynowej lub handlowej. Powierzchnia w aktywnej budowie: określa powierzchnię pod wynajem brutto dostępną w nowo powstających albo w istniejących budynkach, w których w momencie przeprowadzania badania trwały istotne prace remontowe lub renowacyjne. Powierzchnia w nieaktywnej budowie: określa powierzchnię pod wynajem brutto oferowaną w nieruchomości, której budowa lub remont/renowacja zostały rozpoczęte, jednak prace budowlane wstrzymano na okres 3 miesięcy lub dłuższy. Powierzchnia wolna: odnosi się do niewynajętej i aktywnie oferowanej na rynku w momencie przeprowadzania badania powierzchni pod wynajem brutto w istniejących budynkach uwzględnionych w całkowitej podaży. Powierzchnia powinna być niezwłocznie dostępna dla potencjalnego najemcy. Całkowita aktywność rynkowa (popyt): suma powierzchni brutto, która została sprzedana bądź wynajęta w analizowanym okresie; może być sklasyfikowana jako transakcja typu: przednajem (przed rozpoczęciem budowy), przednajem (przed ukończeniem budowy), nowy najem, ekspansja, odnowienie umowy/renegocjacja, podnajem oraz leasing zwrotny. BADANIA RYNKU Dział Badań i Doradztwa to grupa specjalistów działających w ramach Colliers International, lidera na rynku nieruchomości komercyjnych oferującego profesjonalne doradztwo oraz szeroki wachlarz usług specjalistycznych na rynku nieruchomości komercyjnych. Analitycy Colliers dostarczają klientom kompleksowego wsparcia w podejmowaniu decyzji biznesowych, począwszy od zbierania danych po przygotowywanie złożonych analiz rynkowych. Regularnie zbierane i aktualizowane dane rynkowe umożliwiają przygotowanie wszechstronnych analiz z uwzględnieniem podaży, popytu, poziomu absorpcji, stawek oraz danych transakcyjnych na rynkach kapitałowych, powierzchni biurowych, magazynowych oraz handlowych. W przypadku większości krajów europejskich definicje dotyczące rynku biurowego są zgodne z ustaleniami przyjętymi przez forum analityków rynków Europy Środkowo-Wschodniej (CEE Research Forum), którego jednym z założycieli jest firma Colliers. Forum zostało powołane w celu zapewnienia spójnej metodologii, zwiększenia przejrzystości i rzetelności przygotowywanych analiz rynku nieruchomości w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. 8 COLLIERS INTERNATIONAL

9 Accelerating success.