POLSKA PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI I POŁOWA Accelerating success.

Transkrypt

1 POLSKA PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI I POŁOWA 211 Accelerating success.

2 PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI I POŁOWA 211 POLSKA SPIS TREŚCI Zarys ogólny 3 Gospodarka 4 Rynek inwestycyjny 5 Rynek gruntów inwestycyjnych 6 Rynek magazynowy 8 Rynek biurowy 1 Rynek handlowy 12 Podstawowe definicje 14

3 PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI I POŁOWA 211 POLSKA ZARYS OGÓLNY Zarys ogólny TRENDY Gospodarka: W I połowie 211 roku polska gospodarka rozwijała się stabilnie, pomimo nieznacznie słabszych wyników zanotowanych w II kwartale. Wstępne szacunki wskazują, że PKB rósł w tempie przekraczającym 4%. Rynek inwestycyjny: Polska nadal jest głównym motorem napędzającym aktywność inwestycyjną w regionie. W I półroczu obserwowano stabilizację poziomu stóp kapitalizacji dla obiektów wszystkich klas. Ponad 5% całkowitego wolumenu zawartych umów stanowiły transakcje sprzedaży nieruchomości biurowych. Rynek gruntów inwestycyjnych: Utrzymywał się trend dominacji kupującego w trakcie transakcji. W I połowie roku zawarto kilka znaczących umów. Inwestorzy i deweloperzy kupili grunty o wartości 15 mln EUR. WSKAŹNIKI RYNKOWE PKB BEZROBOCIE WYNAGRODZENIA INFLACJA WOLUMEN TRANSAKCJI INWESTYCYJNYCH STAWKI CZYNSZU: BIURA STAWKI CZYNSZU: MAGAZYNY STAWKI CZYNSZU: POW. HANDLOWE STOPY ZWROTU 21* 211* * W PORÓWNANIU DO ROKU POPRZEDNIEGO Rynek magazynowy: I półrocze 211 roku przyniosło widoczny wzrost liczby nowych inwestycji magazynowych. Całkowity wolumen transakcji wyniósł około 8 m². W porównaniu do pierwszych trzech miesięcy roku wolumen transakcji wzrósł o prawie 7%. Wskaźnik pustostanów wykazał nieznaczną tendencję spadkową i wyniósł 13,3% na koniec I półrocza. Czynsze utrzymały się na stabilnym poziomie, przy czym zaobserwowano niewielki trend rosnący. Rynek biurowy: Rok 211 stoi pod znakiem umów typu pre-lease. Udział umów tego typu w całkowitym wolumenie wynajętej powierzchni rośnie, co jest znakiem ożywienia na rynku i jego dobrej kondycji. Rynek handlowy: Rynek handlowy w Polsce wyraźnie się ożywił. Zarówno deweloperzy, jak i najemcy przedstawiają swoje plany dalszej ekspansji. W I połowie 211 na polski rynek dostarczono ponad 25 m² nowoczesnej powierzchni handlowej. Kolejne 4 m² jest planowane do oddania do użytku jeszcze w 211r. Zwiększająca się podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w miastach średniej wielkości korzystnie wpływa na rozwój sieci handlowych na rynkach regionalnych. PROGNOZY Gospodarka: II połowa roku przyniesie spowolnienie tempa wzrostu gospodarczego. W nadchodzących miesiącach dojdzie do stopniowego spadku bezrobocia oraz inflacji. Z drugiej strony można oczekiwać znaczącego wzrostu bezpośrednich inwestycji zagranicznych. Rynek inwestycyjny: Przewiduje się, że całkowita aktywność inwestycyjna w 211r. będzie zbliżona do poziomu osiągniętego w 21r. Kolejne miesiące przyniosą dalsze pogłębianie różnic w cenie między najlepszymi nieruchomościami a obiektami niższej klasy. Rynek gruntów inwestycyjnych: Brak dostępnych lokali mieszkaniowych, który nastąpił w efekcie przerwy inwestycyjnej związanej z kryzysem, ma wpływ na obecne znaczne ożywienie w działalności deweloperów. W kręgu ich zainteresowań znajdą się duże i średnie miasta. Tereny inwestycyjne przeznaczone pod centra handlowe i parki handlowe będą cieszyły się popularnością wśród wielu polskich i zagranicznych firm. Rynek magazynowy: Na większości rynków obserwuje się wzrost liczby planowanych inwestycji. Oczekujemy dalszego zwiększenia popytu zarówno w Warszawie, jak i w pozostałych regionach. Czynsze utrzymają się na stabilnym poziomie z niewielką tendencją zwyżkową. Rynek biurowy: Ze względu na małą dostępność wolnej powierzchni w lokalizacjach poza centrum najemcy mogą zostać zmuszeni do szukania powierzchni w obrębie COB. Efektywne stawki czynszu w lokalizacjach poza centrum mogą wzrosnąć, podczas gdy w centrum powinna je cechować stabilność lub niewielka tendencja spadkowa. Rynek handlowy: Obecnie deweloperzy zainteresowani są głównie małymi i średnimi miastami, które nadal nie są nasycone pod względem nowoczesnej powierzchni handlowej. Biorąc pod uwagę aktywność najemców, stawki czynszu w najlepszych lokalizacjach będą wzrastać. Utrzyma się trend zmiany lokalizacji przez najemców na lokale w nowo otwieranych obiektach, jak również w najlepszych istniejących centrach handlowych. 3 COLLIERS INTERNATIONAL

4 PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI I POŁOWA 211 POLSKA GOSPODARKA GŁÓWNE WSKAŹNIKI EKONOMICZNE PKB 4,2% Bezrobocie 12,2% Inflacja 4,6% PKB (mld EUR) PKB (%) Gospodarka ZARYS OGÓLNY W pierwszej połowie 211 polska gospodarka rozwijała się w stabilnie, utrzymując w obu kwartałach tempo wzrostu powyżej 4%. Wstępne szacunki wskazują, że koniunktura gospodarcza w II kw. była nieznacznie słabsza w porównaniu do poprzedniego okresu. Mimo to eksperci GUS przewidują, że zostanie zachowana dynamika wzrostu odnotowana w I kw Źródło: GUS, Ministerstwo Finansów BEZROBOCIE (%) Źródło: GUS, Ministerstwo Finansów INFLACJA (%) 5 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1,, Wzrost PKB w II kw. był napędzany wysokim popytem konsumpcyjnym oraz rosnącą produkcją budowlano-montażową. W porównaniu do poprzedniego kwartału zmniejszył się poziom produkcji przemysłowej. Zanotowany w trakcie pierwszych trzech miesięcy roku wzrost popytu inwestycyjnego (6% r/r) powinien utrzymać się również w kolejnym kwartale. Zgodnie z oczekiwaniami I połowa roku przyniosła wzrost poziomu inflacji, która w I i II kwartale wyniosła odpowiednio 3,8% i 4,6%. Aby zapobiec kolejnym wzrostom, Rada Polityki Pieniężnej podnosiła podstawowe stopy procentowe aż cztery razy w ciągu pierwszych sześciu miesięcy 211 roku. Pomimo spadku w II kw. (12,2% wobec 13,1% w I kw. 211) bezrobocie utrzymało się na względnie wysokim poziomie przez całe I półrocze. Stopa bezrobocia na koniec czerwca 211 wyniosła 11,8% i była najniższa od początku roku. Przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw pod koniec czerwca 211 wyniosło 3 6,47 PLN, co stanowi 5,8% wzrost wobec czerwca 21. Natomiast przeciętne miesięczne wynagrodzenie w I połowie 211 roku zwiększyło się o 4,6% r/r. Ministerstwo Gospodarki poinformowało, że napływ bezpośrednich inwestycji zagranicznych w ciągu pierwszych pięciu miesięcy 211 roku wyniósł 4,2 mld EUR. Polska nadal pozostaje atrakcyjną lokalizacją dla inwestorów, głównie dzięki stabilnej sytuacji ekonomicznej oraz politycznej, wykwalifikowanej sile roboczej, jak również konkurencyjnym kosztom pracy. Warto wspomnieć, że w I półroczu odnotowano znaczący wzrost aktywności inwestycyjnej w specjalnych strefach ekonomicznych. PROGNOZY Druga połowa roku przyniesie spowolnienie tempa wzrostu gospodarczego. Według szacunków NBP produkt krajowy brutto w 211 roku ukształtuje się na poziomie 4%. Analitycy przewidują, że dwa kolejne kwartały przyniosą spadek inflacji. W nadchodzących miesiącach bezrobocie będzie powoli spadać głównie dzięki zwiększonemu zapotrzebowaniu na pracowników sezonowych. Zdaniem ekspertów stopa bezrobocia na koniec roku wyniesie około 11,5%. Według Ministerstwa Gospodarki całkowity napływ BIZ w 211 roku może przekroczyć 1 mld EUR. Największa aktywność inwestycyjna jest przewidywana na II połowę roku Źródło: GUS, Ministerstwo Finansów 4 COLLIERS INTERNATIONAL

5 PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI I POŁOWA 211 POLSKA RYNEK INWESTYCYJNY Rynek inwestycyjny GŁÓWNE WSKAŹNIKI INWESTYCYJNE Wolumen transakcji Żródło: Colliers International 96 mln EUR Stopy zwrotu z najlepszych nieruchomości: Biura 6,7% Obiekty handlowe 6,7% Magazyny 8,% STOPY ZWROTU Z NAJLEPSZYCH NIERUCHOMOŚCI 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % Magazyny Obiekty handlowe Biura WOLUMEN TRANSAKCJI (mln EUR) ZARYS OGÓLNY W pierwszej połowie 211 roku obserwowano stabilizację poziomu stóp kapitalizacji dla obiektów wszystkich klas. Zmiany w poziomie cen będą zależne przede wszystkim od wpływu kryzysu sektora finansów publicznych. Z uwagi na wysoką płynność Polska utrzymała pozycję lidera i jest wciąż uznawana przez międzynarodowych inwestorów za najlepsze miejsce do lokowania kapitału w regionie Europy Wschodniej. Całkowity wolumen transakcji inwestycyjnych zamkniętych w I połowie 211 roku wyniósł ca. 96 mln EUR. Największym zainteresowaniem inwestorów cieszyły się nieruchomości biurowe (53,5% całkowitego wolumenu transakcji) oraz handlowe (38,5%). Udział nieruchomości magazynowych stanowił 8%. Nie odnotowano żadnej transakcji sprzedaży nieruchomości hotelowych. Inwestorzy austriaccy (głównie z uwagi na zakup przez CA Immo udziałów w portfolio Europolis) oraz niemieccy zdominowali rynek pod względem wielkości wolumenu zamkniętych transakcji. Następni w kolejności byli inwestorzy z Wielkiej Brytanii. W pierwszej połowie roku poziom aktywności na rynku warszawskim stanowił ok. 83% wolumenu transakcji sfinalizowanych w 211 roku i wyniósł 795 mln EUR. Popyt inwestycyjny w miastach regionalnych ukształtował się na poziomie 165 mln EUR, co świadczy o utrzymującej się płynności również na rynkach poza Warszawą. PROGNOZY Dzięki dobrej kondycji makroekonomicznej Polska nadal jest głównym motorem napędzającym aktywność inwestycyjną w regionie. Kolejne miesiące 211 roku przyniosą dalsze pogłębianie różnic w cenie między najlepszymi nieruchomościami a obiektami niższej klasy. Według inwestorów korzystna dynamika leasingu oraz oczekiwana luka w podaży w największych miastach będą podstawowymi czynnikami aktywizującymi rynek. W perspektywie średnioterminowej najważniejszymi graczami na rynku inwestycyjnym pozostaną fundusze inwestycyjne, które mają możliwość przeprowadzania transakcji w oparciu o finansowanie własne lub niską dźwignię finansową. Mimo to niektóre fundusze bardziej selektywnie podchodzą do swoich inwestycji i mogą być skłonne do sprzedaży projektów, o ile oferowana cena spełnia ich oczekiwania. Stabilizacja stóp kapitalizacji w perspektywie średnioterminowej będzie zależała od sytuacji makroekonomicznej strefy Euro oraz regionu Europy Wschodniej szczególnie w kwestii zadłużenia sektora finansów publicznych. Biorąc pod uwagę fakt, iż kilka transakcji jest w trakcie procesu due diligence, bądź zbliża się do tego etapu, oczekujemy, że całkowita aktywność inwestycyjna w bieżącym roku ukształtuje się na podobnym poziomie co w 21 roku. 5 COLLIERS INTERNATIONAL

6 PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI I POŁOWA 211 POLSKA RYNEK GRUNTÓW INWESTYCYJNYCH Rynek gruntów inwestycyjnych TRENDY 211 Grunty pod inwestycje biurowe CENY TRENDY 211 Grunty pod inwestycje handlowe CENY ZARYS OGÓLNY Rynek gruntów inwestycyjnych zaczął się ożywiać po kryzysie, czego pierwszymi oznakami były transakcje zawarte w ostatnich tygodniach 21 roku. Wzrost odnotowano w I połowie 211 roku, gdy wartość kolejnych transakcji sprzedaży gruntów inwestycyjnych przekroczyła 125 mln EUR. W przeciwieństwie do drugiego półrocza 21 zaobserwowano wzrost liczby spółek (z własnymi i potwierdzonymi środkami finansowymi) zainteresowanych zakupem gruntów inwestycyjnych. Dla terenów inwestycyjnych z ważnymi warunkami zabudowy (WZiZT) lub lokalnymi planami (MPZP), proces sprzedaży od wejścia z ofertą na rynek do ostatecznego przeniesienia własności rozciągnął się znacznie w czasie i często trwa do 12 miesięcy. W przypadku gruntów bez wyżej wymienionych dokumentów lub z dokumentami wymagającymi zmian proces może trwać od 1,5 roku do nawet 2 lat. Dzisiejszy rynek, pomimo finalizacji znaczących transakcji i wielu kolejnych nadchodzących, nie może być porównywany do tego sprzed kryzysu. Jedyne podobieństwo, które można zaobserwować, to wciąż nadarzające się wyjątkowe okazje nabycia gruntów inwestycyjnych w bardzo dobrej lokalizacji za rozsądną cenę. Takie tereny mogą przyciągnąć kilku lub nawet kilkunastu inwestorów, których możliwości finansowe i potencjał inwestycyjny powinny jednak zostać zweryfikowane. Obszary dobrze przygotowane pod proces inwestycyjny w zakresie możliwości technicznych, prawnych i planistycznych są wyceniane relatywnie wyżej. Dodatkowym czynnikiem zwiększającym ich wartość jest dobra lokalizacja. TRENDY 211 Grunty pod inwestycje mieszkaniowe CENY TRENDY Zaobserwowano utrzymujący się trend dominacji kupującego w procesie transakcji. Choć liczba zawartych transakcji jest niewielka (ze względu na trudności w finansowaniu projektów komercyjnych), ich wartość osiągnęła imponujący poziom. Wahania w światowej gospodarce i zawirowania polityczne, zwłaszcza w Unii Europejskiej, powodują, że inwestorzy wstrzymują oddech. Warto podkreślić, że czasami może to mieć wpływ na transakcje, prowadząc do ponownego rozpatrzenia oferty, ceny ngruntu, a także do odroczenia zamknięcia procesu. Negatywny wpływ na rynek ma niewłaściwe podejście władz lokalnych, zwłaszcza w Krakowie i Warszawie, oraz wydawanie pozwoleń na budowę nieadekwatnych do dzisiejszych realiów. Powoduje to znaczne wydłużenie procesu inwestycyjnego. CENY I TRANSAKCJE Pierwsza połowa roku przyniosła kilka znaczących transakcji. Inwestorzy i deweloperzy kupili grunty o wartości 15 mln EUR. Wartość ta jest imponująca, mimo niewielkiej liczby transakcji. Wydaje się, że ceny gruntów inwestycyjnych we wszystkich sektorach głównie w biurowym, mieszkaniowym oraz handlowym (powierzchnia sprzedaży powyżej 2 m 2 ) ustabilizowały się. Dotyczy to zarówno obszarów, gdzie spadki cen były największe, jak i tych, gdzie ceny osiągnęły najwyższy poziom. Ceny za m 2 gruntu pod centra handlowe w obrębie Warszawy kształtują się w przedziale 3-6 EUR. Poza Warszawą ceny są niższe i osiągają poziom między 12 a 45 EUR/m 2. W przypadku gruntów pod parki handlowe można spodziewać się cen między EUR/m 2. Cena zależy od lokalizacji, nasycenia lokalnego rynku i potencjalnych gruntów inwestycyjnych. 6 COLLIERS INTERNATIONAL

7 PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI I POŁOWA 211 POLSKA RYNEK GRUNTÓW INWESTYCYJNYCH WYBRANE TRANSAKCJE SPRZEDAŻY W I PÓŁROCZU 211r. INWESTOR J.W. Construction Dom Development Echo Investment Echo Investment LOKALIZACJA Kasprzaka Powązkowska Konstruktorska Hotel Mercure POW. (ha) WARTOŚĆ TRANSAKCJI (mln PLN) 8, , ,4 63 b/d 125 CENY ZA GRUNT POD INWESTYCJE BIUROWE (EUR/m² GLA) MIASTO/REGION MIN. MAX. ŚREDNIA : COB Kraków Łódź Poznań Górny Śląsk Trójmiasto Wrocław CENY ZA GRUNT POD INWESTYCJE MIESZKANIOWE (EUR/m² PUM) MIASTO/REGION MIN. MAX. ŚREDNIA COB poza COB Kraków Łódź Poznań Górny Śląsk Trójmiasto Wrocław PROGNOZY Obecnie prowadzone negocjacje i już zawarte umowy wstępne pozwalają ocenić rynek gruntów jako obiecujący i mający szansę osiągnąć w 211 roku kwotę,3-,375 mld EUR. Grunty przeznaczone pod biura w Warszawie, Wrocławiu i Krakowie cieszą się coraz większym zainteresowaniem. Jeśli chodzi o Trójmiasto i Poznań, projekty rozpoczęte w okresie kryzysu zostały przywrócone, a nowe transakcje mają dużą szansę realizacji, jednak w mniejszym stopniu niż w Warszawie lub Wrocławiu. Brak dostępnych lokali mieszkaniowych, który nastąpił w efekcie przerwy inwestycyjnej związanej z kryzysem, ma wpływ na obecne znaczne ożywienie w działalności deweloperów. W kręgu ich zainteresowań znajdą się duże i średnie miasta. Tereny inwestycyjne przeznaczone pod centra handlowe i parki handlowe będą cieszyć się zainteresowaniem wielu polskich i zagranicznych firm. Rozwój rynku turystycznego i zbliżające się mistrzostwa Euro 212 w Polsce, nadal znacząco będą się przyczyniać do rozwoju zarówno sieci hotelowych, jak i pojedynczych obiektów hotelowych. Sfinalizowane, jak i przyszłe transakcje mają jednak niższą wartość w porównaniu do reszty rynku nieruchomości DZIAŁ GRUNTÓW INWESTYCYJNYCH TRWAJĄCE PROJEKTY W 211r. REPREZENTACJA SPRZEDAJĄCEGO KLIENT PROJEKT FUNKCJA OBSZAR (ha) POTENCJAŁ INWESTYCYJNY (m²) CENA WYWOŁAWCZA (mln PLN) FSO SA Toruńska, Handlowy 6, 5 38 FSO SA Żerański Chanel, Wielofunkcyjny 8, FSO SA Falenica, Mieszkaniowy 2, KCI SA Poznańska, Kraków Mieszkaniowy 2,5 33 b/a KCI SA Rybitwy, Kraków Handlowy 14,8 b/d b/a Sita Suez Group Brzezińska, Łódź Mieszkaniowy 11, b/d 12 Sita Suez Group Darwina, Kraków Mieszkaniowy 1,8 b/d 5 IGD Silesia Sp. z o.o. IGD Mokotów Sp. z o.o. BRJ Investment BP Investment Hala Koszyki Savleigh Bukowińska, Emerald Tower, Beethovena II, Beethovena I, Hala Koszyki, Mieszkaniowy, Biurowy, Biurowy, Biurowy 4,41 b/d 7 Wielofunkcyjny, Metsa Tissue/Konstans Konstancin-Jeziorna Wielofunkcyjny b/a 12 b/a Mor Eden Towers Drewnica Development Vantage Development Nowe Ogrody 4 Sp. z o.o. Grzybowska, Stocznia Gdańska, Gdańsk Promenady Wrocławskie, Wrocław Droga Męczenników Majdanka, Lublin Mieszkaniowy, Wielofunkcyjny 2, Wielofunkcyjny 15,1 b/d b/a Mieszkaniowy 6, COLLIERS INTERNATIONAL

8 PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI I POŁOWA 211 POLSKA RYNEK MAGAZYNOWY TRENDY 211 CZYNSZE PUSTOSTANY DEWELOPERZY UDZIAŁ W RYNKU WG ISTNIEJĄCEJ Y 2% Rynek magazynowy ZARYS OGÓLNY Pierwsze półrocze 211 roku przyniosło widoczny wzrost liczby nowych inwestycji magazynowych. W dwóch kwartałach ukończono blisko 14 m² w dziesięciu projektach, z czego ponad 75% w drugim kwartale. Całkowite zasoby powierzchni magazynowych w Polsce na koniec pierwszego półrocza 211r. wynosiły około 6,5 mln m². Obecnie w aktywnej budowie znajduje się około 347 m² nowoczesnej powierzchni magazynowej. W dwóch kwartałach 211r. wolumen transakcji wyniósł około 8 m², z czego ponad 51% stanowiły umowy podpisane w II kwartale. W porównaniu do pierwszych trzech miesięcy roku nastąpił wzrost wolumenu transakcji o blisko 7%. Ponad 64% ogółu transakcji stanowiły nowe umowy, pozostałe 36 % to renegocjacje i ekspansje. Współczynnik powierzchni niewynajętej w stosunku do ostatnich dwóch kwartałów wykazał niewielką tendencję spadkową i na koniec II kwartału 211r. wynosił 13,3%. Czynsze za powierzchnie magazynowe pozostają generalnie na stabilnym poziomie z niewielką tendencją wzrostową. Wzrost stawek czynszu obserwuje się w regionach, wyróżniających się niskim współczynnikiem dostępnych powierzchni np. w Krakowie, Poznaniu czy na Górnym Śląsku. 31% CAŁKOWITA % 4% 2% ProLogis Panattoni Europolis Inni 19% 32% 8% SEGRO MLP PointPark Properties Goodman całkowita podaż powierzchni magazynowych w trzech warszawskich strefach na koniec II kwartału 211 wyniosła blisko 2,5 mln m² (w stosunku do I kwartału podaż zwiększyła się o ponad 48 m²). Ponad 65,8% warszawskich zasobów zlokalizowanych jest w warszawskiej strefie II. Na koniec II kwartału w fazie czynnej budowy znajdowało się ponad 26 m² powierzchni magazynowej (strefa I i II), w fazie planowania - 1,2 mln m² powierzchni z czego 61% w warszawskiej strefie II. Polska Centralna zasoby powierzchni magazynowych na koniec I półrocza wyniosły niewiele ponad 93 m². Do użytku został oddany jeden obiekt w Tulipan Park Łódź, tak zwany small business unit oferujący małe moduły. Obecnie w budowie znajduje się około 22 m². Poznań powierzchnia magazynowa w I półroczu 211r. zwiększyła się o blisko 21 5 m². Do użytku zostały oddane dwa obiekty w Panattoni Park Poznań I. Istniejąca podaż zwiększyła się obecnie do blisko 824 m², natomiast powierzchnia obiektów będących aktualnie w budowie to około 54 5 m². Górny Śląsk jest drugim co do wielkości rynkiem nieruchomości magazynowych w Polsce. Obecna podaż wynosi ponad 1,23 mln m². Powierzchnia znajdująca się aktualnie w budowie to ponad 8 m². Kraków pod względem istniejącej podaży jest to jeden z najmniejszych rynków magazynowych w Polsce. Istniejąca podaż na koniec II kwartału 211r. wynosiła niewiele ponad 81 m². W I półroczu zostało oddane do użytku ponad 13 m² nowoczesnej powierzchni magazynowej. W budowie obecnie jest około 33 m². Wrocław całkowita powierzchnia magazynowa to ponad 617 m². Obecnie w budowie znajduje się około 67 m². Gdańsk zasoby powierzchni magazynowych na koniec II kwartału 211 wyniosły około 134 m². Toruń podaż powierzchni magazynowej wynosi obecnie 95 6 tys. m². W trakcie budowy jest obecnie zaledwie jeden budynek o powierzchni 11 m², w fazie planowania na koniec II kwartału 211r. było natomiast około 1 m². Szczecin biorąc pod uwagę istniejącą podaż powierzchni magazynowych w Polsce, Szczecin jest najmniejszym rynkiem. Całkowite zasoby na koniec II kwartału wynosiły niespełna 42 m². 8 COLLIERS INTERNATIONAL

9 PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI I POŁOWA 211 POLSKA RYNEK MAGAZYNOWY WYBRANE TRANSAKCJE NAJMU W I PÓŁROCZU 211r. NAJEMCA POW. (m²) BUDYNEK TK Maxx 25 5 Goodman Wrocław Hellmann Worldwide Logistics Faurecia 17 6 Rhenus Contract Logistics Valeo 16 7 Tech Data 15 9 Willson & Brown 12 2 Tulipan Park Stryków Panattoni Park Gorzów 16 9 ProLogis Park Błonie Cracow Airport Logistics Center Panattoni Park Święcice Manhattan Business & Distribution Center RUCH S.A. 12 Annopol Logistic Park Geodis 1 ProLogis Park Wrocław popyt na powierzchnie magazynowe w I półroczu 211 był stosunkowo wysoki. Wynajętych zostało blisko 371 m 2 powierzchni magazynowych, co stanowiło około 43% wolumenu transakcji dla całej Polski. Najwięcej powierzchni bo ponad 184 m² wynajęto w strefie II. Polska Centralna całkowita powierzchnia wynajęta w dwóch kwartałach 211r. wyniosła ponad 78 8 m², z czego około 77% wynajęto tylko w II kwartale. Poznań powierzchnia wynajęta w I półroczu osiągnęła poziom ponad 7 m². Ponad 56% powierzchni wynajętej przypadło na I kwartał b.r. Górny Śląsk w pierwszych sześciu miesiącach 211 roku podpisano 32 umowy najmu na łączną powierzchnię ponad 159 m². Pod względem wolumenu transakcji Górny Śląsk plasuje się na drugim miejscu po Warszawie. Kraków podpisano 5 umów najmu na niewiele ponad 28 m², z czego przeważającą większość w II kwartale. Wrocław w I półroczu 211r. podpisano 14 umów najmu na łączną powierzchnię ponad 84 m². Gdańsk w okresie od stycznia do czerwca 211 wynajęto blisko 25 m². Szczecin w dwóch kwartałach odnotowano niewielką aktywność najemców, podpisane zostały zaledwie dwie umowy na łączną powierzchnię 9 m². Toruń w dwóch pierwszych kwartałach nie odnotowano żadnej transakcji najmu, co związane jest brakiem dostępności powierzchni magazynowej. WSPÓŁCZYNNIK DOSTĘPNYCH POWIERZCHNI 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 19,3% 13,% 5,7% 7,6%,6% 9,7% 5,5% 63,1% DOSTĘPNE POWIERZCHNIE Współczynnik powierzchni niewynajętej w Polsce na koniec II kwartału 211 zmniejszył się o 1,36% w stosunku do I kwartału i wynosił 13,2%. współczynnik wolnych powierzchni na koniec II kwartału wyniósł 19,3% (19,8% w I kwartale). Dla poszczególnych stref kształtował się odpowiednio na poziomie 12,3% (strefa I), 21,3% (strefa II), 19,4% (strefa III). Miasta regionalne najniższy współczynnik powierzchni niewynajętej odnotował Toruń (,%), Kraków (,6%) i Gdańsk (5,5%), najwyższy Szczecin (63,1%), Region Polski Centralnej (13%) i Wrocław (9,65%). Największy spadek poziomu powierzchni niewynajętej w stosunku do poprzedniego kwartału odnotowano w Szczecinie, Wrocławiu i Krakowie. STAWKI CZYNSZU Tendencja spadkowa, zapoczątkowana w 29 i utrzymująca się w 21r., wyraźnie wyhamowała. Od końca 21 obserwowana była stabilizacja stawek czynszu na większości rynków. I półrocze 211r. to generalnie kontynuacja tego trendu na całym rynku powierzchni magazynowych, niewielką tendencją wzrostową obserwujemy tylko na rynkach, gdzie występuje niski współczynnik powierzchni dostępnych. EFEKTYWNE STAWKI CZYNSZU (EUR/m²) REGION MIN. MAX. I 4, 5,5 II 2,2 2,8 III 2,1 2,5 Polska Centralna 2,1 2,85 Poznań 2,45 2,85 Górny Śląsk 2,5 2,95 Kraków 3,5 4,5 Wrocław 2,5 3, Gdańsk 2,9 3,3 Szczecin 2,4 2,85 PROGNOZY Obserwuje się wzrost liczby planowanych inwestycji w dużej części spekulacyjnych. Na zainteresowanie deweloperów mogą liczyć przede wszystkim rynki o niskich współczynnikach powierzchni wolnej i małej całkowitej podaży powierzchni magazynowej np. Kraków i Gdańsk. W dalszym ciągu projekty BTS będą cieszyły się zainteresowaniem najemców. Prognozuje się dalszy wzrost popytu zarówno w rejonie Warszawy (szczególnie w II strefie, gdzie współczynnik wolnej powierzchni wciąż jest wysoki, co przekłada się na korzystne warunki najmu), jak również w pozostałych regionach Polski. Można oczekiwać, że stawki czynszu pozostaną w najbliższym czasie stabilne, jednakże na rynkach, które cechuje niedobór powierzchni, będziemy nadal obserwować tendencję zwyżkową. 9 COLLIERS INTERNATIONAL

10 PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI I POŁOWA 211 POLSKA RYNEK BIUROWY TRENDY 211 CZYNSZE PUSTOSTANY GŁÓWNE WSKAŹNIKI MIASTO (m 2 ) WSKAŹNIK PUSTOSTANÓW (%) ,2 Kraków ,7 Wrocław ,3 Poznań ,3 Trójmiasto ,6 Katowice ,3 Łódź ,3 Lublin ,5 Szczecin ,4 STRUKTURA U (w tys. m 2 ) Ekspansje 25% 39% 6% Przedłużenia i renegocjacje 3% Nowe umowy z wyłączeniem umów typu pre-lease Umowy typu pre-lease I poł. II poł. I poł. II poł. I poł. II poł I poł. 211 Rynek biurowy ZARYS OGÓLNY Nowa podaż powierzchni biurowych oddanych do użytku w I połowie 211r. w Polsce była niewielka. Łącznie w Warszawie i na 8 największych rynkach regionalnych ukończono nieco ponad 95 m 2, co stanowi zaledwie 37% nowej podaży dostarczonej w I połowie 21r. Aktywność na rynku najmu pozostawała na wysokim poziomie. Rosnący popyt na powierzchnie biurowe w połączeniu z niewielką podażą sprawił, że współczynnik niewynajętych powierzchni obniżył się zarówno w Warszawie, jak i na wszystkich obserwowanych rynkach regionalnych. Firmy z większą pewnością myślą o rozwoju działalności biznesowej i starają się zabezpieczyć duże powierzchnie biurowe na korzystnych warunkach. Jak dotąd rok 211 stoi pod znakiem umów typu pre-lease. Udział umów tego typu w całkowitym wolumenie wynajętej powierzchni rośnie, co jest znakiem ożywienia na rynku i jego dobrej kondycji. w I połowie 211r. całkowite zasoby powierzchni biurowej w stolicy nieznacznie wzrosły i osiągnęły m 2. Ukończono m 2 w ramach 4 budynków biurowych. Dwa z nich Platinium IV (13 m 2 ) i Racławicka Point (1 918 m 2 ) zostały oddane do użytku na Mokotowie (w strefie Południowej Górnej), natomiast dwa pozostałe w Centrum Warszawy Pałac Młodziejowskiego (4 964 m 2 ) i Mokotowska Square (8 471 m 2 ). Obecnie około 115 m 2 znajduje się w budowie z planowaną datą ukończenia jeszcze w 211 r. Najwięcej nowej powierzchni zostanie oddane do użytku w Centralnym Obszarze Biznesowym (COB) i na Mokotowie. Miasta regionalne nowa podaż w I połowie roku wyniosła blisko 68 m 2. Największy przyrost nowej powierzchni zanotował Kraków, gdzie oddano do użytku niemal 26 4 m 2 w ramach m.in. 2 budynków Bonarka4Business ( m 2 ) i I fazy projektu Green Office (8 m 2 ). Lublin był drugą lokalizacją, wśród miast regionalnych, o największej nowej podaży na rynek trafił Gray Office Park A (13 5 m 2 ). Trzecie miejsce przypadło Trójmiastu dzięki ukończeniu Allcon Park 3 (9 116 m 2 ). aktywność najemców w I połowie 211r. przekroczyła 32 m 2, co w porównaniu z wynikami za I połowę 21r. stanowi wzrost rzędu 46%. 35% wynajętej powierzchni było zlokalizowane w COB. Spośród lokalizacji poza centrum Mokotów cieszył się największą popularnością wśród najemców, a jego udział w całkowitej aktywności wyniósł 32%. Większość transakcji stanowiły małe umowy dotyczące najmu powierzchni poniżej 1 m 2, podczas gdy średnia wielkość umowy najmu w analizowanym okresie wyniosła 1 63 m 2. Zawarto 9 transakcji najmu na powierzchnię o wielkości ponad 5 m 2. W porównaniu z I połową 21 udział renegocjacji i przedłużeń spadł o 6 punktów procentowych do 3%, natomiast udział umów typu pre-lease znacznie wzrósł do 25% w porównaniu z 5% w analogicznym okresie 21r. Największe umowy najmu w I połowie 211r. to umowa typu pre-lease na 43 5 m 2 podpisana przez TP SA oraz przedłużenie umowy najmu 11 m 2 przez Ernst & Young w budynku Rondo 1. Miasta regionalne powoli ale systematycznie miasta regionalne odzyskują znaczenie. W I połowie 211r. doszło do zawarcia transakcji na ponad 155 m 2. Największą aktywność najemców zaobserwowano w Krakowie (blisko 5 m 2 ) i Poznaniu (ponad 3 m 2 ). Większość transakcji stanowiły nowe umowy najmu. Udział renegocjacji i przedłużeń w całkowitej aktywności wyniósł 27%, natomiast umów typu pre-lease 26%. I połowę 211r. cechowała wysoka aktywność najemców z sektora BPO. Do największych transakcji należą: przedłużenie umowy 16 m 2 przez firmę Shell w budynku KBP 4 w Krakowie, umowy typu pre-lease na 14 6 m 2 Grupy Allegro w projekcie Pixel w Poznaniu i 11 5 m 2 Infosys BPO Poland w projekcie Green Horizon w Łodzi. 1 COLLIERS INTERNATIONAL

11 PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI I POŁOWA 211 POLSKA RYNEK BIUROWY WYBRANE TRANSAKCJE NAJMU W I PÓŁROCZU 211r. POWIERZCHNIA NAJEMCA (m 2 BUDYNEK ) Pre-lease: Miasteczko TP / TP SA 43 7 Shell Grupa Allegro Renegocjacja/ przedłużenie: 16 Pre-lease: 14 6 KBP 4 / Kraków Pixel / Poznań Infosys BPO Pre-lease: Green Horizon / Poland 11 5 Łódź Ernst & Young Renegocjacja/ przedłużenie: Rondo 1 / 11 SABRE Przedłużenie + ekspansja: Buma Square / Kraków 8 9 Frontex Przedłużenie + ekspansja: Rondo 1 / 8 8 Rabobank Group Pre-lease: Senator / 2 84 WSPÓŁCZYNNIK POWIERZCHNI WOLNYCH W CENTRUM I POZA CENTRUM 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % I poł. 28 II poł. 28 I poł. 29 Centrum II poł. 29 I poł. 21 II poł. 21 Poza Centrum ŚREDNIE OFERTOWE STAWKI CZYNSZU I poł. 211 DOSTĘPNE POWIERZCHNIE średni współczynnik niewynajętej powierzchni dla całej Warszawy malał na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy i na koniec I połowy 211r. wyniósł 6,17%. Współczynnik wolnej powierzchni w COB, który rósł od końca 28r., ustabilizował się na poziomie powyżej 8%. W lokalizacjach poza centrum, ze względu na niską nową podaż, współczynnik wolnej powierzchni nadal utrzymuje tendencję spadkową. Na koniec I połowy 211 wyniósł 5,2%. Miasta regionalne współczynniki niewynajętej powierzchni w miastach regionalnych wynoszą od 4,3% we Wrocławiu do 22,3% w Łodzi. W porównaniu z wielkościami odnotowanymi na koniec 21r. i na koniec I kw. 211 prawie we wszystkich miastach doszło do spadku liczby wolnej powierzchni, co można tłumaczyć wysoką aktywnością najemców w I połowie 211r. i ograniczoną nową podażą wchodzącą na rynek. STAWKI CZYNSZU średnie stawki wywoławcze pozostają stabilne na poziomie 21,5 EUR / m 2 /miesiąc w COB i 15,5 EUR /m 2 /miesiąc poza centrum. Ze względu na relatywnie dużą ilość niewynajętej powierzchni w centrum niektóre budynki w COB oferują powierzchnię już w cenie EUR /m 2 /miesiąc. W wynajętych w znacznym stopniu budynkach klasy A w najlepszych lokalizacjach, powierzchnia oferowana jest nawet za EUR/m 2 /miesiąc. Miasta regionalne stawki czynszu utrzymują się w przedziale EUR /m 2 /miesiąc. Najniższe czynsze wywoławcze pozostają w Katowicach i Łodzi, natomiast najwyższe w Poznaniu i Wrocławiu. PROGNOZY Ze względu na małą dostępność wolnej powierzchni w lokalizacjach poza centrum najemcy mogą zostać zmuszeni do szukania powierzchni w obrębie COB. Ukończenie kolejnych projektów w centrum miasta, które w znacznej mierze pozostają niewynajęte, może spowodować dalszy wzrost współczynnika niewynajętej powierzchni w COB. Efektywne stawki czynszu w lokalizacjach poza centrum mogą wzrosnąć, podczas gdy w centrum powinna je cechować stabilność lub niewielka tendencja spadkowa. Umowy typu pre-lease będą nadal popularnym wśród najemców rozwiązaniem, pozwalającym na zabezpieczenie powierzchni w pożądanej lokalizacji, na atrakcyjnych warunkach. Nowa podaż planowana na II połowę 211r. na rynkach regionalnych powinna przewyższyć ilość powierzchni dostarczonej w I połowie roku. Jeśli popyt na powierzchnię pozostanie na obecnym poziomie, nowa podaż pozwoli na utrzymanie stabilnej sytuacji na większości rynków. Trójmiasto zaobserwuje największy wzrost zasobów powierzchni biurowych wśród miast regionalnych. W związku z tym lokalizacja ta może być narażona na wzrost współczynnika niewynajętych powierzchni. W celu przyciągnięcia najemców deweloperzy mogą zostać zmuszeni do oferowania atrakcyjniejszych warunków najmu. MIASTO MIN. (EUR/m 2 ) MAX. (EUR/m 2 ) COB 19, 24, poza COB 13, 16, Kraków 12, 15, Wrocław 13,5 15,5 Poznań 14,5 16,5 Trójmiasto 13,5 15, Katowice 12, 13,5 Łódź 11, 12,5 11 COLLIERS INTERNATIONAL

12 PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI I POŁOWA 211 POLSKA RYNEK HANDLOWY TRENDY 211 CZYNSZE PUSTOSTANY W UJĘCIU ROCZNYM ORAZ CAŁKOWITA Rynek handlowy ZARYS OGÓLNY W pierwszej połowie 211 roku rynek handlowy w Polsce ożywił się, zarówno pod względem podaży, jak i popytu. Deweloperzy powracają na rynek, prezentując swoje plany dalszej ekspansji w nadchodzących latach. W I połowie 211 na polski rynek dostarczono ponad 25 m² nowoczesnej powierzchni handlowej, co stanowi 13% wzrost w stosunku do porównywalnego okresu w roku poprzednim. Patrząc na aktywność najemców na polskim rynku, pierwsza połowa 211 może być uznana za relatywnie optymistyczną. Jednym z powodów są relatywnie korzystne warunki rynkowe. Przykładowo w czerwcu 211 sprzedaż detaliczna w Polsce wzrosła o 1,9% w porównaniu do roku poprzedniego. Poza tym, nadal istnieje wiele potencjalnych lokalizacji, które mogą być postrzegane za interesujące dla dalszej ekspansji sieci detalicznych. Na rynku pojawiło się również kilka nowych marek, wcześniej w Polsce nieobecnych. m² Roczna podaż mln m² Całkowita podaż Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce wyniosła na koniec I połowy 211 blisko 8,22 mln m². Ponad 6% powierzchni jest zlokalizowane w ośmiu głównych miejskich aglomeracjach, co przekłada się na ok. 5 mln m². Aglomeracja warszawska, największy polski rynek handlowy, oferowała na koniec I połowy 211 ponad 1,42 mln m² nowoczesnej powierzchni, z czego ok. 78% stanowiły centra handlowe. W I połowie 211 na polski rynek dostarczono ponad 25 m² powierzchni handlowej. Do głównych projektów ukończonych w tym okresie należą: Galeria Słoneczna w Radomiu (42 m²), Turawa Park w Opolu (41 m²), Galeria Twierdza w Zamościu (27 5 m²) oraz Galeria Leszno (32 m²). GŁÓWNE OBIEKTY HANDLOWE, KTÓRYCH OTWARCIE PLANOWANE JEST NA II PÓŁROCZE 211r. MIASTO PROJEKT DEWELOPER POW. (m²) Kielce Rzeszów Szczecin CH Echo (rozbudowa) Millenium Hall Galeria Kaskada Echo Investment Develop Investment ECE 43 Toruń Toruń Plaza Plaza Centers 33 Ostrów Wlk. Kalisz Galeria Ostrovia Galeria Tęcza Saller Group West Investment EF Rank Progress Obecnie w budowie znajduje się ponad 7 m² powierzchni handlowej, z czego większość w małych i średnich miastach. Najemcy są obecnie przychylniej nastawieni do rozwoju swoich sieci handlowych, zwłaszcza poprzez wkraczanie na rynki regionalne. W miastach średniej wielkości nadalistnieje znaczna luka pod względem obecnych tam marek. Zwiększająca się podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w miastach średniej wielkości ułatwia rozwój rynków regionalnych po stronie popytowej. Wiele czołowych międzynarodowych marek, do tej pory obecnych tylko w głównych aglomeracjach Polski, obecnie otwiera swoje sklepy w mniejszych miastach. Jest to możliwe dzięki powstaniu nowoczesnych obiektów handlowych, które spełniają ich wymagania. Biorąc pod uwagę nowe marki, które pojawiły się na polskim rynku w I połowie 211, warto wspomnieć kilka międzynarodowych marek z sektora mody, w tym Dorothy Perkins, Redgreen, Lindex, oraz serbską markę oferującą bieliznę Extreme Intimo, która swój pierwszy w Polsce sklep otworzyła w łódzkiej Manufakturze. Dodatkowo, pierwsze sklepy w Polsce otworzyły dwie międzynarodowe marki dziecięce Catimini w poznańskim Starym Browarze i australisjki Groovy Kids w Centrum Handlowym Reduta w Warszawie. Nową polską marką założoną w I połowie 211 jest Harpers Shoes, sieć salonów obuwniczych oferująca buty znanych międzynarodowych marek. Strategia rozwoju sieci zakłada otwarcie do końca 211 roku kolejnych 1 salonów. 12 COLLIERS INTERNATIONAL

13 PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI I POŁOWA 211 POLSKA RYNEK HANDLOWY WYBRANE TRANSAKCJE NAJMU W I PÓŁROCZU 211r. 3% 2% 1% % NAJEMCA POW. (m²) BUDYNEK Rossmann 1 35 Manufaktura, Łódź Intermarché 2 8 Galeria Leszno VIP Collection 13 Złote Tarasy, TK Maxx 2 87 PH Matarnia, Gdańsk Catimini 56 Stary Browar, Poznań Parfois 15 Krupówki, Zakopane Massimo Dutti 42 Wzgórze, Gdynia Groovy Kids 11 Reduta, United Colors of Benetton 123 Janki, WSPÓŁCZYNNIK PUSTOSTANÓW W NAJWIĘKSZYCH POLSKICH AGLOMERACJACH DOSTĘPNE POWIERZCHNIE Poziom pustostanów w 8 głównych polskich aglomeracjach waha się w granicach,5-3%. Najniższy wskaźnik odnotowano w Szczecinie (,52%) oraz aglomeracji warszawskiej (,78%), natomiast najwięcej dostępnych powierzchni handlowych zlokalizowanych jest w Trójmieście (prawie 3%). STAWKI CZYNSZU W kilku ostatnich miesiącach w wybranych lokalizacjach odnotowano nieznaczny wzrost stawek czynszu, zwłaszcza w najlepszych centrach handlowych w głównych polskich miastach. Najwyższe stawki niezmiennie obserwowane są w Warszawie i Krakowie. Czynsze typu prime, za lokale o powierzchni do 1 m² wynajmowane przez najemców z branży mody, osiągają nawet 8 EUR /m 2 /miesiąc w najlepszych centrach handlowych w Krakowie oraz 9 EUR /m 2 /miesiąc w Warszawie. Stawki czynszu w centrach handlowych w Warszawie wahają się między 7-9 EUR /m 2 /miesiąc za lokale o powierzchni ok. 1 m², w miastach regionalnych czynsze są o ok. 4% niższe. Pod względem najlepszych głównych ulic handlowych i Kraków nadal są w czołówce. Czynsze w tych lokalizacjach nie zmieniły się w ostatnich miesiącach i wynoszą EUR /m 2 /miesiąc. Znacznie niższe czynsze obserwowane są na przykład w Łodzi (ulica Piotrkowska) czy Katowicach (ulica 3 Maja), w których centra handlowe przyciągają większość najemców kosztem lokalizacji przy ulicach handlowych. PROGNOZY W Polsce aktywność deweloperska jest znacząca, co przekłada się na ponad 7 m² powierzchni handlowej będącej obecnie w budowie. Deweloperzy głównie zainteresowani są małymi i średnimi miastami, które nadal nie są nasycone pod względem nowoczesnej powierzchni handlowej. Prognozuje się, że do końca 211 całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce osiągnie poziom 8,6 mln m², co związane jest z planowanym oddaniem do użytku kilku dużych obiektów handlowych, w tym Millenium Hall w Rzeszowie, Galerii Kaskada w Szczecinie, czy galerii Toruń Plaza. Spodziewany jest wzrost aktywności najemców. Sytuacja gospodarcza w Polsce jest korzystna, a sieci handlowe będą się starały znaleźć możliwe luki, zwłaszcza w miastach średniej wielkości. Utrzyma się trend zmiany lokalizacji przez najemców na lokale w nowo otwartych obiektach, jak również w najlepszych istniejących centrach handlowych. Stopa pustostanów w większości nie ulegnie zmianie. Prawdopodobnie zmaleje w najlepszych centrach handlowych, które są w centrum zainteresowania sieci handlowych, jednak z drugiej strony wzrastająca podaż zaoferuje nową powierzchnię handlową, co powinno ustabilizować sytuację. Biorąc pod uwagę aktywność najemców, spodziewamy się, że stawki czynszu nieznacznie wzrosną, jednak dotyczyć to będzie przede wszystkim najlepszych lokalizacji handlowych w głównych polskich miastach. 13 COLLIERS INTERNATIONAL

14 PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI I POŁOWA 211 POLSKA PODSTAWOWE DEFINICJE 512 biur w 61 krajach na 6 kontynentach Stany Zjednoczone: 125 Kanada: 38 Ameryka Łacińska: 18 Azja Pacyfik: 214 EMEA: 117 Roczny przychód w wysokości 1,5 mld USD Zarządzanie 978,6 mln m 2 Ponad 12 5 pracowników KONTAKT: Dział Doradztwa i Badań Rynku Dominika Jędrak Dyrektor Mobile: dominika.jedrak@colliers.com COLLIERS INTERNATIONAL POLSKA Pl. Piłsudskiego 3-78 Tel Niniejsze opracowanie nie wyczerpuje wszystkich istotnych zagadnień oraz aspektów, które odnoszą się do jego przedmiotu. Intencją niniejszego opracowania nie jest udzielenie porady prawej lub innej porady. PODSTAWOWE DEFINICJE Najwyższy czynsz bazowy (transakcyjny): odpowiada najwyższemu, wolnorynkowemu poziomowi czynszów, którego można się spodziewać w przypadku najmu powierzchni o standardowej wielkości, najlepszej jakości i specyfikacji, w najatrakcyjniejszej lokalizacji na rynku w momencie przeprowadzania analizy. Powinien odzwierciedlać poziom czynszów, na jakim zawierane są porównywalne transakcje w danym okresie, choć nie musi być (z nimi) identyczny, szczególnie jeśli liczba zawieranych umów jest ograniczona lub w jej skład wchodzą bardzo specyficzne i mało reprezentatywne umowy najmu. Jeśli w danym okresie na rynku nie doszło do zawarcia odpowiednich transakcji, podana liczba będzie wielkością szacunkową, przyjmowaną w oparciu o ekspercką ocenę warunków rynkowych, przy zachowaniu kryteriów dotyczących wielkości i standardu wynajmowanej powierzchni. Najwyższy efektywny czynsz: to najwyższa na rynku stawka czynszu płacona finalnie przez najemcę, uzyskana w wyniku odjęcia od najwyższego czynszu bazowego wartości okresu zwolnień czynszowych i/lub kontrybucji finasowych przeznaczonych na aranżację powierzchni, oferowanych w momencie przeprowadzania analizy. Średni czynsz bazowy/transakcyjny: przeciętny czynsz możliwy do uzyskania na rynku za moduł standardowej wielkości o parametrach odpowiadających oczekiwaniom rynkowym, wyznaczany w oparciu o stawki wywoławcze dla obiektów komercyjnych spełniających kryteria nowoczesnych powierzchni biurowych, magazynowych lub handlowych w poszczególnych lokalizacjach, w momencie przeprowadzania analizy. Całkowita podaż: odnosi się do powierzchni wynajmowalnej brutto we wszystkich budynkach, spełniającej wymogi dotyczące nowoczesnej powierzchni biurowej, magazynowej lub handlowej. Powierzchnia w aktywnej budowie: określa powierzchnię pod wynajem brutto dostępną w nowo powstających albo w istniejących budynkach, w których w momencie przeprowadzania badania trwały istotne prace remontowe lub renowacyjne. Powierzchnia w nieaktywnej budowie: określa powierzchnię pod wynajem brutto oferowaną w nieruchomości, której budowa lub remont/renowacja zostały rozpoczęte, jednak prace budowlane wstrzymano na okres 3 miesięcy lub dłuższy. Powierzchnia wolna: odnosi się do niewynajętej i aktywnie oferowanej na rynku w momencie przeprowadzania badania powierzchni pod wynajem brutto w istniejących budynkach uwzględnionych w całkowitej podaży. Powierzchnia powinna być niezwłocznie dostępna dla potencjalnego najemcy. Całkowita aktywność rynkowa (popyt): suma powierzchni brutto, która została sprzedana bądź wynajęta w analizowanym okresie; może być sklasyfikowana jako transakcja typu: przednajem (przed rozpoczęciem budowy), przednajem (przed ukończeniem budowy), nowy najem, ekspansja, odnowienie umowy/renegocjacja, podnajem oraz leasing zwrotny. BADANIA RYNKU Colliers Research Services Group to grupa specjalistów działających w ramach Colliers International, lidera na rynku nieruchomości komercyjnych oferującego profesjonalne doradztwo oraz szeroki wachlarz usług specjalistycznych na rynku nieruchomości komercyjnych. Analitycy Colliers dostarczają klientom kompleksowego wsparcia w podejmowaniu decyzji biznesowych, począwszy od zbierania danych po przygotowywanie złożonych analiz rynkowych. Regularnie zbierane i aktualizowane dane rynkowe umożliwiają przygotowanie wszechstronnych analiz z uwzględnieniem podaży, popytu, poziomu absorpcji, stawek oraz danych transakcyjnych na rynkach kapitałowych, powierzchni biurowych, magazynowych oraz handlowych. W przypadku większości krajów europejskich definicje dotyczące rynku biurowego są zgodne z ustaleniami przyjętymi przez forum analityków rynków Europy Środkowo-Wschodniej (CEE Research Forum), którego jednym z założycieli jest firma Colliers. Forum zostało powołane w celu zapewnienia spójnej metodologii, zwiększenia przejrzystości i rzetelności przygotowywanych analiz rynku nieruchomości w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.

15 Accelerating success.