Protokół z IV posiedzenia Rady Nadzorczej Spółdzielni Lokatorsko-Własnościowej OSKAR we Wrocławiu w dniu 26 marca 2008r

Transkrypt

1 Wrocław, r. Protokół z IV posiedzenia Rady Nadzorczej Spółdzielni Lokatorsko-Własnościowej OSKAR we Wrocławiu w dniu 26 marca 2008r Zgodnie z listą obecności, w posiedzeniu wzięli udział: Anna Zawadzka, Grażyna Waśniewska, Paweł Dudziak Nieobecność p. Zofii Styczeń zostało usprawiedliwione. W posiedzeniu wzięli udział członkowie Zarządu Spółdzielni: Prezes Zarządu Tomasz Bański oraz główna księgowa spółdzielni Lucyna Żyromska. Posiedzenie zwołała przewodnicząca Rady Nadzorczej, pani Anna Zawadzka w dniu z następującym porządkiem obrad: 1. Zapoznanie się z informacją Zarządu dot.: - zaawansowania prac nad uchwałami Zarządu w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali w danej nieruchomości, - sprawozdania finansowego za 2007r. - planu rzeczowo-finansowego na 2008r. - propozycji prac remontowych i modernizacyjnych w 2008r z uwzględnieniem ich kosztów. 2. Dokonanie oceny przestrzegania przez Spółdzielnię praw jej członków w zakresie realizacji uchwał w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności. 3. Rozpatrzenie ponownego wniosku p. Lignara o zawarcie ugody w sprawie zmiany trybu rozwiązania umowy o pracę. 4. Sprawy bieżące. Ad 1. Informacje Zarządu: - Członkowie Rady zapoznali się ze sprawozdaniem Zarządu w sprawie zaawansowania prac nad uchwałami Zarządu w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności i ocenili je pozytywnie. Sprawozdanie Zarządu w załączeniu. - plan rzeczowo-finansowy na rok 2008 księgowa spółdzielni przedstawi w ciągu 14 dni; - Rada zapoznała się ze sprawozdaniem finansowym Sp-ni za rok 2007;

2 - sumaryczne zadłużenie członków Sp-ni z tytułu opłat czynszowych za rok 2007 wyniosło ca. 36 tys zł. Zarząd skieruje na drogę sądową egzekucję zaległych opłat od lokatorów: 12/17 (1.412,60 zł), 12A/18 (1.956,18 zł), 14/14 (8.231,00 zł); - aktualne propozycje prac remontowych: * poszycie dachowe na budynku przy 12-14: Zarząd analizuje ofertę wymiany w/w poszycia; * instalacja pozioma c.o., zimna woda, ciepła woda: Zarząd poszukuje wykonawcy; * remont nawierzchni w bramie przejazdowej i dojazdu do klatek 12-14; Ad 2. Rada Nadzorcza nie stwierdziła naruszenia praw członków w zakresie realizacji uchwał Zarządu w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności. Ad 3. Rozpatrzenie prośby p. Lignara o ponowne zawarcie ugody ws. trybu rozwiązania umowy o pracę: Rada, zdając się na rozstrzygniecie Sądu w tej sprawie, postanowiła nie wyrażać zgody na ugodę. Posiedzenie Rady Nadzorczej zamknęła przewodnicząca Rady. Załącznik nr 1. Sprawozdanie Zarządu Spółdzielni z zaawansowania prac związanych z ustanowieniem odrębnej własności lokali i przestrzegania praw członków w zakresie realizacji uchwał w tym temacie. Paweł Dudziak Sekretarz Rady Nadzorczej Anna Zawadzka Przewodniczący Rady Nadzorczej

3 Załącznik nr 1 Sprawozdanie Zarządu Spółdzielni z zaawansowania prac związanych z ustanowieniem odrębnej własności lokali i przestrzegania praw członków w zakresie realizacji uchwał w tym temacie. W wymaganym przepisami ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych terminie złożono do Zarządu następujące wnioski i zapytania związane z przedstawionymi przez Zarząd projektami uchwał w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności w nieruchomości przy ul. Bolesława Chrobrego 8-10 i we Wrocławiu: 1. Wnioski p. Andrzeja Zawadzkiego (10/3) o : 1.1.Czytelne zestawienie lokalizacji i powierzchni pomieszczeń przynależnych w projekcie uchwały. Wniosek nie został uwzględniony, ponieważ szczegółowe położenie pomieszczeń przynależnych określa rzut kondygnacji piwnic, który będzie dołączony do składanych przez Spółdzielnię wniosków do Wydziału Architektury i Budownictwa U.M. Wrocławia o wydanie zaświadczeń o samodzielności lokali oraz do aktów notarialnych w przypadku ich zawierania z osobami, które zdecydują się na przeniesienie własności lokalu, 1.2. Wskazanie podstawy prawnej uznania za lokale użytkowe wózkowni w klatce 8 i 10. Wniosek nie został uwzględniony, ponieważ posiadana inwentaryzacja budowlana budynku, rzuty kondygnacji, lokali mieszkalnych i użytkowych, pomieszczeń wspólnych określa pomieszczenia na parterze budynku przy ul. Bolesława Chrobrego 8-10 jako użytkowe, a nie wózkownie. Jednocześnie Zarząd w dniu r. podjął uchwałę nr 1/12/2007, w której prawo ustanowienia odrębnej własności tych lokali przysługuje Spółdzielni, 1.3. Wyjaśnienie sposobu wydzielenia i podstawy formalnej do określenia przedmiotu odrębnej własności powierzchni klatek schodowych (czyli pomieszczeń przynależnych) przypisanych do użytkowania niektórym lokalom mieszkalnym. Zarządowi znane są 3 przypadki wydzielenia z powierzchni użytkowej klatki schodowej budynku nr 8-10 pomieszczeń dodatkowych, w tym w dwóch wypadkach powierzchnie te pozostają częścią wspólną nieruchomości, a zainteresowane osoby mają prawo do użytkowania tych powierzchni (nie przynależą one do ich lokali mieszkalnych). W jednym przypadku powierzchnia wydzielona z klatki schodowej jest pomieszczeniem przynależnym do lokalu. We wszystkich przypadkach osoby zainteresowane uzyskały w latach poprzednich zgodę Zarządu na zajęcie części klatki schodowej, jej zabudowę, użytkowanie i wnoszą z tego tytułu opłaty do Spółdzielni. 2. Wniosek p. Wiesława Wróblewskiego (8/8) o: 2.1.Wyłączenie z projektu uchwały dwóch lokali zaliczonych do lokali użytkowych i zaliczenie ich do cześci wspólnych nieruchomości. Wniosek nie został uwzględniony, ponieważ będąca w posiadaniu Zarządu inwentaryzacja budynku zawierająca rzuty kondygnacji, lokali mieszkalnych i użytkowych, pomieszczeń wspólnych określa pomieszczenia na parterze budynku przy ul. Bolesława Chrobrego 8-10 jako użytkowe (taka też jest ich funkcja), a nie wózkownie. Prawo do ustanowienia odrębnej własności dla tych lokali przysługuje zgodnie z Uchwałą Zarządu nr 1/12/2007 z dnia r. Spółdzielni. Zarząd podejmując taką uchwałę kierował się względami praktycznymi, tzn. w przypadku pozostawienia biura Spółdzielni jako części wspólnej nieruchomości i ustanowienia praw odrębnej własności dla jednej lub wszystkich uprawnionych osób w tej nieruchomości, w konsekwencji może to spowodować, że Spółdzielnia będzie zmuszona wynająć pomieszczenie biurowe gdzie indziej, ponieważ osoby uprawnione podejmą decyzję, aby to pomieszczenie np. wynająć innemu podmiotowi, a to nie byłoby korzystne dla członków Spółdzielni, także w przypadku jakiejkolwiek zmiany umowy z obecnym lub innym wynajmującym lokal użytkowy na parterze klatki schodowej budynku nr 8 wymagane będzie wpisania tej osoby czy też osób do umowy i uzgadnianie z nią lub z nimi warunków umowy. Także pożytki i koszty związane z tymi lokalami byłyby dzielone proporcjonalnie do udziałów w nieruchomości. Tak więc Zarząd Spółdzielni podtrzymuje swoje stanowisko w sprawie ustanowienia prawa odrębnej własności dla lokali użytkowych na parterze budynku przy ul. Bolesława Chrobrego 8-10 we Wrocławiu dla Spółdzielni. 3.Wnioski p. Janiny Kucharzak PHU (10) o: 3.1. Rezygnacji z piwnicy o p.u. 7,83m² przynależnej do jej lokalu użytkowego. Wniosek został uwzględniony Wyłączeniu p Janiny Kucharzak PHU z partycypacji w częściach wspólnych. Wniosek nie został uwzględniony, ponieważ obowiązuje art ust.2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych, który na to nie pozwala. 3.3.Wpisanie do projektu uchwały numeru geodezyjnego działki z podaniem mniejszej powierzchni niezbędnej do funkcjonowania budynku, po uprzednim dokonaniu podziału geodezyjnego, którego

4 celem będzie wydzielenie części gruntu, która faktycznie stanowi drogę konieczną dla obcych sąsiadujących nieruchomości, a Spółdzielnia nie ma z tego tytułu korzyści lecz koszty. Wniosek nie został uwzględniony, ponieważ wpisanie do projektu uchwały mniejszej powierzchni gruntu jest niemożliwe, gdyż uwidoczniona w uchwale powierzchnia działki wynika z wypisu z ewidencji gruntów oraz księgi wieczystej WR1K/ /0. Podział geodezyjny działki może być przeprowadzony tylko w trybie zgodnym z przeznaczeniem terenu ustalonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Ponieważ nasza działka jest działką budowlaną, to zgoda na jej podział, którą wydaje Prezydent Wrocławia w trybie decyzji, byłaby możliwa tylko w przypadku, kiedy wyodrębniona przez ten podział nowa działka spełni wymogi definicji działki budowlanej, co w przypadku tej działki nie jest możliwe, a działka ta jest integralnie związana z użytkowaniem naszego budynku. 4. Wnioski p. Ewy Majewskiej (8/3) o: 4.1. Wpisanie do projektu uchwały aktualnej p.u. lokalu mieszkalnego nr1 w bramie nr 8 tj. po zabudowie części klatki schodowej. Wniosek nie został uwzględniony, ponieważ zawarta w załączniku nr 1 do w/w Uchwały powierzchnia użytkowa lokalu nr 8/1 nie obejmuje zabudowanej powierzchni klatki schodowej, która pozostaje częścią wspólną nieruchomości (nie jest to pomieszczenie przynależne do tego lokalu). Lokator posiada prawo do użytkowania tej powierzchni na mocy porozumienia zawartego pomiędzy nim a Zarządem Spółdzielni. Zarząd zaproponował lokatorowi wykupienie zabudowanej powierzchni dodatkowej i czeka na odpowiedź do dnia r. W przypadku wyrażenia woli przez zainteresowaną wykupieniem tej powierzchni zostanie zmieniona Uchwała i zmienią się udziały ułamkowe w częściach wspólnych nieruchomości Wyjaśnienie, czy zabudowana część klatki schodowej przez lokatorów w bramie nr 10 została włączona do p.u. ich lokali mieszkalnych, a w przypadku gdy nie została włączona do jej włączenia i tym samym zmianie projektu Uchwały. Powierzchnie użytkowe lokali mieszkalnych nr 1;5;11 w klatce nr 10 uwidocznione w załączniku nr 1 do w/w Uchwały są powierzchnią uwzględniającą zabudowę części klatki schodowej, natomiast powierzchnia użytkowa lokalu nr 8 nie uwzględnia takiej zabudowy, ponieważ została ona wykonana po inwentaryzacji budynku. Lokatorzy z lokalu nr 8 odpowiedzieli pozytywnie na propozycję Zarządu wykupienia części zabudowanej klatki schodowej i włączenia jej do powierzchni ich lokalu. Konsekwencją tego będzie zmiana Uchwały i udziałów ułamkowych w nieruchomości Wyjaśnienie, czy lokatorzy, którzy mają włączoną część klatki schodowej do swojego lokalu mieszkalnego wnoszą z tego tyt. opłaty. Lokatorzy z lokali nr 1 klatka nr 8 i nr 1;5;8;11 klatka nr 10 wnoszą opłaty eksploatacyjne wg rzeczywistej powierzchni. 5. Wniosek p. Lilianny Szczygieł (14/17) o: 5.1. Zmianę w załączniku nr 1 do Uchwały nr 2/01/2008 z r. imienia i nazwiska osoby, której przysługuje prawo do przeniesienia własności lokalu oraz położenia lokalu. Wniosek został uwzględniony i zostanie skorygowane nazwisko osoby uprawnionej z Liliana Nowak-Szczygieł na Lilianna Szczygieł oraz położenie lokalu z 5-piętra na 4+5 piętro 6. Wniosek p. Urszuli Gut (10/13 o: rezygnacji z piwnicy o p.u. 6,64m² przynależnej do jej lokalu mieszkalnego. Wniosek został uwzględniony. 7. Zapytanie p. Bogdana Miemusa (8/7) o: Realizację przez Zarząd Uchwały R.N. nr 12/07/2006 z r. oraz stwierdzenie w/w o przedwczesnych działaniach Zarządu związanych z tzw. odrębną własnością. Wyjaśniono, że Zarząd Spółdzielni rozpoczął proces uwłaszczania, ponieważ jest zobligowany zapisem ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Zarząd Spółdzielni uznaje uchwałę Rady Nadzorczej nr 12/07/2006 z dnia r. za zrealizowaną. Działający do stycznia 2007r. Zarząd rozliczył niedomiary i nadmiary powierzchni użytkowej lokali na podstawie sporządzonej przez firmę FOLD inwentaryzacji budynków i nie znalazł przesłanek do realizacji dalszej części przedmiotowej Uchwały w części tzw. zaanektowania przez członków dodatkowej powierzchni. Gdyby je znalazł, to okres 6 miesięcy od podjęcia Uchwały (czas działania ówczesnego Zarządu) jest wystarczającym na załatwienie tej sprawy. Nie stwierdzono także naruszenia uzasadnionych interesów członków Spółdzielni. Na wszystkie wnioski i zapytania lokatorów w sprawach związanych z rozpoczętym procesem uwłaszczenia Zarząd odpowiedział na piśmie w wymaganym przez ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych terminie.

5 Ponadto w trakcie trwania procedury związanej z wyłożeniem projektów Uchwał wystąpił problem powierzchni lokali mieszkalnych w klatce nr 10, ponieważ pisma Zarządu z lipca 2006r. ustalające powierzchnie użytkowe lokali nr 1 ; 5 ; 6 ;8 ; 11 wykazywały inną powierzchnię niż powierzchnia wynikająca z inwentaryzacji budynku wykonana przez firmę FOLD. W tej sprawie ustalono co następuje: Lokal nr 1 ; 5 ; 11 prawidłową p.u. lokalu jest powierzchnia wynikająca z inwentaryzacji budynku, lokatorzy uzyskali zgodę Zarządu na zabudowę części klatki schodowej i włączenia tej powierzchni do ich lokali (stosowne dokumenty w aktach członkowskich). Lokal nr 6 prawidłowa p.u. lokalu wynosi 73,19m² (błąd w piśmie Zarządu z lipca 2006r. gdzie podano p.u. 73,18 m²). Zarząd wystąpił do lokatorów z lokali 8/1 i 10/8 z propozycją wykupu zabudowanej przez nich części klatki schodowej po dokonanej inwentaryzacji budynku. Lokator z lokalu nr 8/1 nie odpowiedział na propozycję Zarządu (p.u. zabudowy pozostaje częścią wspólną nieruchomości) natomiast lokator z lokalu nr 10/8 wyraził zgodę na warunki wykupu zaproponowane przez Zarząd. Zaproponowano lokatorowi z lokalu nr 8/10 wykup zamkniętej kratą części klatki schodowej i włączenie jej do powierzchni lokalu, lecz nie jest on tym zainteresowany. Wobec powyższego pozostaje stan istniejący (jest to część wspólna nieruchomości). Po przeanalizowaniu wszystkich zgłoszonych wniosków i zapytań, kierując się interesem członków, Zarząd odstąpił od przysługującego mu prawa ustanowienia dla Spółdzielni odrębnej własności dla lokali na parterze budynku nr 8 i nr 10 i w związku z tym dokona zmiany projektu Uchwał nr 1/01/2008 i nr 2/01/2008 z dnia r. w ten sposób, że w treści Uchwały nr 1/01/2008 pkt. 2 zostanie wpisana powierzchnia użytkowa: lokali mieszkalnych 1.723,64 m² (zmiana p.u. lokalu nr 10/6 z 73,18m² na 73,19m² ; lokalu nr 10/8 z 62,65m² na 66,78m²), lokali użytkowych 218,45m² (lokale oznaczone symbolem 02 i 03, do których prawo przeniesienia własności przysługiwało Spółdzielni zostają włączone do części wspólnej nieruchomości) i w związku z tym zmienia się ilość lokali użytkowych z 4 na 2, pomieszczeń przynależnych do lokali 203,20m² (przeniesienie piwnicy przynależnej do lokalu nr 10/13 o p.u. 6,64m² i piwnicy przynależnej do lokalu użytkowego 05 o p.u. 7,83m² do części wspólnej nieruchomości). Powyższe zmiany będą uwzględnione w załączniku nr 1 do Uchwały nr 1/01/2008 i zmienione zostaną w związku z tym udziały ułamkowe we współwłasności nieruchomości wspólnej. Treść pkt.2 Uchwały nr 1/01/2008 otrzyma brzmienie jak następuje: Wszystkie pomieszczenia w tej nieruchomości, które nie zostały przypisane bezpośrednio lokalom, takie jak klatki schodowe, pomieszczenia techniczne i gospodarcze, komunikacja w piwnicach, pomieszczenie węzła cieplnego, winda pozostają w użytkowaniu wspólnym wszystkich mieszkańców tej nieruchomości. Treść pkt.2 Uchwały nr 2/01/2008 otrzyma brzmienie jak następuje: Wszystkie pomieszczenia w tej nieruchomości, które nie zostały przypisane bezpośrednio lokalom, takie jak klatki schodowe, pomieszczenia gospodarcze, komunikacja w piwnicach, pomieszczenie węzła cieplnego i trafostacji, suszarnie pozostają w użytkowaniu wspólnym wszystkich mieszkańców tej nieruchomości. W załączniku nr 1 do Uchwały nr 2/01/2008 w lokalu nr 14/17 zmienia się jego położenie z 5-piętra na 4+5piętro oraz nazwisko i imię osoby uprawnionej z Nowak-Szczygieł Liliana na Szczygieł Lilianna. Wrocław r. OSKAR PREZES ZARZĄDU SM L-W Tomasz Bański