ROZLICZANIE VAT W SPÓŁDZIELNIACH I WSPÓLNOTACH MIESZKANIOWYCH

Transkrypt

1 ROZLICZANIE VAT W SPÓŁDZIELNIACH I WSPÓLNOTACH MIESZKANIOWYCH

2 Rozliczanie VAT w spółdzielniach i wspólnotach mieszkaniowych W tej publikacji m.in.: Transakcje związane z prawami do lokalu są dostawą towarów Odpłatne czynności dla członków spółdzielni podlegają VAT Zarządzanie nieruchomościami podlega VAT Spółdzielnie ustalają moment powstania obowiązku podatkowego na specjalnych zasadach O sposobie rozliczania opłat eksploatacyjnych decyduje charakter lokalu Budynki i budowle nie są towarami używanymi Odpłatne udostępnienie mieszkańcom terenu na parking podlega VAT Czynności dla mieszkańców nie wymagają kasy fiskalnej Wspólnota mieszkaniowa może mieć status podatnika VAT Wspólnota morze korzystać ze zwolnień z VAT Faktura przy sprzedaży dla członka wspólnoty jest wystawiana na jego żądanie 1VV02

3 Rozliczanie VAT w spółdzielniach i wspólnotach mieszkaniowych Spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe rozliczają VAT w inny sposób niż podmioty prowadzące zwykłą działalność gospodarczą. Wynika to ze specyfiki czynności wykonywanych przez te jednostki. Zarówno prawo spółdzielcze jak i lokatorskie uznawane jest za towar. W konsekwencji dostawy tych praw lub ich przekształcenia nie są usługami, lecz dostawami towarów. Dla spółdzielni mieszkaniowych oznacza to w szczególności dostawę obiektów budownictwa mieszkaniowego lub części tych obiektów, a głównie samodzielnych lokali mieszkalnych lub niemieszkalnych (użytkowych). Transakcje związane z prawami do lokalu są dostawą towarów Należy zwrócić uwagę, że w sytuacji spółdzielni mieszkaniowych przyjęcie, że prawa te są dostawą towarów w przypadku ich ustanawiania lub przekształcania, oznacza, że jest nią także m.in. ustanowienie spółdzielczego: A także: Lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu. 2

4 Przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego. Przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W rzeczywistości oznacza to objęcie VAT-em trzech rodzajów ustanowionych praw tzn. lokatorskiego, własnościowego oraz prawa odrębnej własności towarów oraz 3 rodzajów przekształceń tych praw. Wynika to z faktu, że ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie własności lokalu są czynnościami, które następują po sobie i do tego obejmuje je zazwyczaj jeden akt notarialny. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest umową, która pod rygorem nieważności zawierana jest w formie pisemnej. Nie jest tu jednak wymagany akt notarialny. Umowa taka zawierana jest przez spółdzielnie mieszkaniową ze swoim członkiem. Na jej podstawie spółdzielnia zobowiązuje się do oddać mu (członkowi spółdzielni) lokal mieszkalny do używania, a on zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy w określonej wysokości oraz uiszczać opłaty, które określone są w ustawie i w statucie spółdzielni. Lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne i co istotne nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji. W swojej istocie jest zbliżone do stosunku najmu, jednak dla celów VAT traktowane jest, jak dostawa towarów na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 5 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: ustawa o VAT). Opodatkowane jest stawką 8% (dotyczy ona obiektów budowlanych lub ich części, objętych społecznym programem mieszkaniowym, którego definicję zawiera art. 41 ust. 12a ustawy o VAT) lub stawką podstawową. Może korzystać także ze zwolnienie przedmiotowego od VAT na podstawie art. 43 3

5 ust. 1 pkt 10-10a (najczęściej w przypadku wtórnego zasiedlenia). Przykład: Lokatorskie prawo do lokalu ze stawką 8% Spółdzielnia Mieszkaniowa Alfa ustanowiła na rzecz Jana Nowaka lokatorskie prawo do nowego lokalu mieszkalnego, spełniającego kryterium do uznania go za część obiektu budowlanego, objętego społecznym programem mieszkaniowym. Została zawarta stosowna umowa. Wydanie nieruchomości nastąpiło w ramach pierwszego zasiedlenia. Skoro, zatem jest to nowy lokal mieszkalny to dostawa towarów jaką jest ustanowienie lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego nie może korzystać ze zwolnienia przedmiotowego i jako taka podlega opodatkowaniu 8% stawką VAT, na podstawie art. 41 ust. 12 ustawy o VAT. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego Z kolei spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym, a na jego treść składają się dwa podstawowe uprawnienia: prawo do korzystania z lokalu oraz prawo do rozporządzania swoim prawem w tym wynajęcia albo oddania do bezpłatnego korzystania zgodnie z przeznaczeniem lokalu. Do tych uprawnień nie jest potrzebna zgoda spółdzielni mieszkaniowej, która jest jednak wymagana w przypadku chęci zmiany przeznaczenia lokalu (np. na lokal użytkowy). Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym. Przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Oznacza to że można takie prawo do mieszkania sprzedać, zapisać komuś w testamencie czy obciążyć hipoteką. Osoba posiadająca spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może założyć księgę wieczystą na to prawo, choć nie jest to konieczne. W przypadku założenia księgi wieczystej w dziale II ujawnia się uprawnionego a nie 4