PROGNOZA SKUTKÓW FINANSOWYCH

Transkrypt

1 PROJEKTOWANIE URBANISTYCZNE MAGDALENA TRZPIL PROGNOZA SKUTKÓW FINANSOWYCH dotycząca projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu w rejonie ulic Marszałka Józefa Piłsudskiego, Dworcowej, 11 Listopada w Rawiczu. opracowanie: mgr inż. Magdalena Trzpil Poznań, luty - marzec 2016 r. z korektą w maju i czerwcu 2016 r. i grudniu 2016 r.

2 Spis treści: 1 Cel i zakres opracowania... 3 Cel opracowania... 3 Zakres opracowania Podstawa prawna opracowania Źródła informacji i wykorzystane materiały Charakterystyka obszaru objętego granicami mpzp Bilans terenów istniejących i projektowanych Prognoza wpływu ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na dochody własne i wydatki gminy... 6 Prognozowane wpływy z podatku od nieruchomości (wzrost podatku)... 6 Prognozowane wpływy ze sprzedaży terenów należących do gminy... 7 Prognozowane wpływy z renty planistycznej... 7 Prognozowane wpływy z opłaty cywilnoprawnej... 8 Prognozowane koszty wypłaty odszkodowań, wykupów i przeprowadzenia zamian gruntów... 8 Opłaty adiacenckie z tytułu podziału nieruchomości... 8 Opłaty adiacenckiej z tytułu wybudowania infrastruktury technicznej Prognoza wpływu ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na wydatki związane z realizacją inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, które należą do zadań własnych gminy... 9 Koszty budowy dróg i infrastruktury technicznej... 9 Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej lub leśnej Wnioski i zalecenia dotyczące przyjęcia proponowanych rozwiązań projektu planu miejscowego, wynikające z uwzględnienia ich skutków finansowych... 9 Założenia do oceny efektywności... 9 Wnioski i zalecenia

3 Wstęp Niniejsze opracowanie jest prognozą skutków finansowych przedsięwzięcia jakim jest realizacja ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu w rejonie ulic Marszałka Józefa Piłsudskiego, Dworcowej, 11 Listopada w Rawiczu. Teren przedmiotowego planu położony jest w gminie Rawicz, w obrębie miasta Rawicz w bezpośrednim sąsiedztwie ul. J. Piłsudskiego i linii kolejowej Poznań Wrocław. Obszar opracowania planu obejmuje teren o powierzchni ok. 6,8 ha. Teren objęty opracowaniem stanowi wielofunkcyjna zabudowa miasta między innymi tereny: zabudowy usługowej, zabudowy mieszkaniowo-usługowej, zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, tereny kolejowe w tym teren dworca, tereny ogrodów działkowych, zieleni i lasów oraz infrastruktury technicznej w tym drogowej. Opracowanie to może być wykorzystane do wspomagania procesu decyzyjnego w zakresie: wyboru rozwiązań technicznych przy realizacji ustaleń planu, ustalania kolejności prac w przypadku etapowania realizacji planu, wstępnego budżetowania dochodów i wydatków własnych gminy związanych z realizacją ustaleń mpzp, itp. Prognoza jest również źródłem informacji do konstruowania załącznika do uchwały planu pt. Rozstrzygnięcie Rady Miejskiej Gminy Rawicz o sposobie realizacji zapisanych w planie inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, które należą do zadań własnych gminy oraz zasady ich finansowania, zgodnie z przepisami o finansach publicznych. Poniższe opracowanie nie jest operatem szacunkowym. Wartości zamieszczone w opracowaniu są wartościami przybliżonymi i nie można ich wykorzystywać jako podstawy do wydawania decyzji administracyjnych. Zamieszczony załącznik jest projektem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. 1 Cel i zakres opracowania Cel opracowania 1 Oszacowanie skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu w rejonie ulic Marszałka Józefa Piłsudskiego, Dworcowej, 11 Listopada w Rawiczu. Zakres opracowania 2 1) prognoza wpływu ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na dochody własne i wydatki gminy, a w tym na: a) wpływy z podatku od nieruchomości i inne dochody związane z obrotem nieruchomościami gminy, b) opłaty i odszkodowania, o których mowa w art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, c) dochody związane z opłatami adiacenckimi, d) dochody związane z opłatami cywilnoprawnymi; 1 zgodnie z art. 17 pkt 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2016 r. poz. 778 z późn. zm.) 2 zgodnie z 11 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164 poz. 1587) 3

4 2) prognoza wpływu ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na wydatki związane z realizacją inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, które należą do zadań własnych gminy; 3) wnioski i zalecenia dotyczące przyjęcia proponowanych rozwiązań projektu planu miejscowego, wynikające z uwzględnienia ich skutków finansowych: a) założenia do oceny efektywności, b) ocena efektywności przedsięwzięcia jakim jest uchwalenie i realizacja założeń mpzp (dyskontową metodą rachunku ekonomicznego, w tym przypadku przy użyciu kalkulacji zaktualizowanej wartości netto NPV), c) wnioski i zalecenia. 2 Podstawa prawna opracowania 1) Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 778 z późn. zm. ); 2) Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, (Dz. U. Nr 164, poz. 1587); 3) Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2015 r., poz z późn. zm.); 4) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz z późn. zm.); 5) Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 446 z późn. zm.); 6) Ustawa z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 1870); 7) Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 716 z późn. zm.); 8) Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j. Dz. U. z 2015 r., poz. 909 z późn. zm.); 9) Ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz z późn. zm.); 10) Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 290 z późn. zm.); 11) Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 223 z późn. zm.). 3 Źródła informacji i wykorzystane materiały 1) rysunek projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i projekt tekstu ustaleń planu; 2) dane z Ewidencji gruntów i budynków; 3) uchwały dotyczące stawek podatku od nieruchomości, podatku rolnego; 4) Ile jest warta nieruchomość, E. Mączyńska, M. Prystupa, K. Rygiel, Wydawnictwo POLTEXT, Warszawa, 2004; 5) Prognoza skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, R. Cymerman, T. Bajerowski, H. Kryszk, Educaterra, Olsztyn, 2008; 4

5 6) Prognoza skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, R. Słojewski, Z. Witkiewicz, Instytut Doradztwa Majątkowego, Warszawa, Charakterystyka obszaru objętego granicami mpzp Teren przedmiotowego planu położony jest w gminie Rawicz, w obrębie miasta Rawicz w bezpośrednim sąsiedztwie ul. Piłsudskiego (dawnej drogi krajowej) oraz linii kolejowej Poznań- Wrocław. Obszar opracowania planu obejmuje obszar ok. 6,8 ha z czego część terenu stanowią tereny już zainwestowane. Dużą cześć terenu objętego planem ok. 1,7 ha stanowi teren ogrodów działkowych. Na obszarze objętym planem zlokalizowana jest zabudowa usługowa, usługowomieszkaniowa oraz mieszkaniowa wielorodzinna. 5 Bilans terenów istniejących i projektowanych Lp. Przeznaczenie w projekcie planu BILANS TERENÓW PROJEKT PLANU 3 Powierzchnia Powierzchnia Procentowo w granicach planu Obecne użytkowanie terenu Powierzchnia Powierzchnia [m 2 ] [ha] [%] [m 2 ] [ha] 1 1U ,2211 3,2% Bz , U , ,8% Ba ,7967 Bi ,1315 dr 147 0, U , ,8% S-RVI , ZL ,5988 8,8% Ls , ZP ,1960 2,9% Ws , ZP ,3953 5,8% B 13 0,0013 RVI , MW ,2444 3,6% B , MW ,1804 2,6% RVI 100 0,0100 B , MN/U ,2283 3,3% Bi , KK/U ,1977 2,9% Tk , KK/A ,2782 4,1% Tk , KK ,4059 6,0% Tk , KD-L , ,8% Bz 574 0,0574 Bi 12 0,0012 dr ,4096 Tk ,1580 S-RVI , KD-D ,1804 2,6% S-RVI 12 0,0012 dr ,1559 Tk 233 0, KD-D 791 0,0791 1,2% Ba 186 0,0186 Bi 67 0, powierzchnie obliczono graficznie z rysunku planu 5

6 RVI 237 0,0237 B 269 0,0269 dr 32 0, KD-G ,1051 1,5% S-RVI 677 0,0677 dr 374 0, E 41 0,0041 0,1% dr 41 0,0041 RAZEM: , ,0% ,8180 Opis przeznaczenia U - teren zabudowy usługowej, ZL lasy, ZP - tereny zieleni urządzonej, MW - tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, MN/U - teren zabudowy mieszkaniowo-usługowej, KK/U - teren kolejowy z dopuszczeniem zabudowy usługowej, KK/A - teren kolejowy z dopuszczeniem zabudowy obsługi komunikacji autobusowej, KK - teren kolejowy, KD-L - teren drogi publicznej, klasy lokalnej, KD-D - teren drogi publicznej, klasy dojazdowej, KD-G - teren drogi publicznej, klasy głównej; E teren infrastruktury technicznej elektroenergetyka. Opis użytków: R - grunty orne, S - sady, Ls - lasy, B tereny mieszkaniowe, Ba - tereny przemysłowe, Bi - inne tereny zabudowane, Bz - tereny rekreacyjno-wypoczynkowe, dr - drogi, Tk - tereny kolejowe, Ws - grunty pod wodami powierzchniowymi stojącymi, 6 Prognoza wpływu ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na dochody własne i wydatki gminy Prognozowane wpływy z podatku od nieruchomości (wzrost podatku) Obecnie przedmiotowy teren w dużej części użytkowany jest rolniczo ogrody działkowe. Zakłada się wzrost podatku od nieruchomości związany z przeznaczeniem nowych terenów pod - teren usług 1U i 3U. Dla pozostałych terenów z uwagi na ich dotychczasowe użytkowanie nie zakłada się wzrostu wpływu z podatków od nieruchomości, będących skutkiem uchwalenia niniejszego planu. Zakłada się następujące podatki od nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. 6

7 Zakładany podatek od gruntów: [podatek od gruntów] = [powierzchnia terenów inwestycyjnych w m 2 ] x [stawka podatku od gruntu za 1m 2 ] [podatek od gruntów dla 1U] = 2211 x 0,47 zł 4 = zł [podatek od gruntów dla 3U] = x 0,73 zł = zł Zakładany podatek od nowej powierzchni użytkowej 5 : [podatek od pow. użytkowej] = [prognozowana nowa pow. użytkowa w m 2 ] x [stawka podatku od pow. użytkowej za 1m 2 ] [podatek od powierzchni użytkowej budynków dla 1U] [podatek od powierzchni użytkowej budynków dla 3U] = 614 x 18,93 zł = zł = 8999 x 18,93 zł = zł Dotychczasowy podatek od nieruchomości: [podatek rolny] = [powierzchnia w ha] x [przelicznik] x [równowartość pieniężną 5 q żyta] [dotychczasowy podatek dla ogrodów działkowych] 152,32 zł = 1,62 x 0,35 x 5 x 53,75 zł Prognozowane wpływy ze sprzedaży terenów należących do gminy [dochód ze sprzedaży terenów należących do gminy] = [powierzchnia terenu w m 2 ] x [cena gruntu za 1m 2 ] [dochód ze sprzedaży terenów należących do gminy] zł = x 135,00 zł Prognozowane wpływy z renty planistycznej Nie zakłada się wpływu z renty planistycznej dla terenów objętych opracowaniem planu. Większość terenu to tereny zainwestowane, na których nie wystąpi wzrost wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu. Jedynym terenem, gdzie taki wzrost może nastąpić jest teren 1U i 3U. Teren 1U stanowi własność Skarbu Państwa natomiast teren 3U stanowi własność Gminy Rawicz. Nie zakłada się wpływów z renty planistycznej dla przedmiotowego terenu. 4 różnica między stawką podatku dla gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej 0,73 zł za 1 m 2, a gruntów pozostałych 0,26 zł za 1 m 2 5 przy założeniu intensywności zabudowy 0,2 dla terenu 1U i 0,4 dla terenu 3U (maksymalne odpowiednio 0,4 i 0,5) i wskaźnika powierzchni użytkowej - 0,72 x pow. całkowitej 7

8 Prognozowane wpływy z opłaty cywilnoprawnej Opłaty od czynności cywilnoprawnych są formą podatku dochodowego od transakcji przenoszenia własności rzeczy i praw majątkowych. Stanowią one 0,02% wartości nieruchomości w chwili sprzedaży. Podatek ten stanowi dochód gminy. Przyjęte zostało, iż w czasie obowiązywania prognozy sprzedane zostanie 100% przeznaczonych pod teren 1U i 3U. Przeznaczenie w projekcie mpzp Pow. w m 2 Wartość w zł 1m 2 Opłata od czynności cywilno prawnych w zł 1U i 3U zł suma zł Prognozowane koszty wypłaty odszkodowań, wykupów i przeprowadzenia zamian gruntów Terenem, który podlegać będzie wykupowi jest niewielkie ścięcie narożne drogi 2KD-D, wydzielone z działki o nr ewid. 913/7 oraz teren pod poszerzenie drogi gminnej ul. Piłsudskiego wydzielony z działki o nr ewid [koszt wykupu terenów pod drogi publiczne] = [powierzchnia terenu w m 2 ] x [cena gruntu za 1m 2 ] [koszt wykupu terenów pod drogi publiczne KD-L] = 12 x 135,00 zł = zł [koszt wykupu terenów pod drogi publiczne 2KD-D] = 186 x 135,00 zł = zł Opłaty adiacenckie z tytułu podziału nieruchomości Nie zakłada się opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości. Teren w większości jest już zainwestowany. Opłaty adiacenckiej z tytułu wybudowania infrastruktury technicznej Nie zakłada się opłaty adiacenckiej z tytułu wybudowania infrastruktury technicznej. Teren w większości jest już zainwestowany i wyposażony w infrastrukturę techniczną. Jedynym terenem wymagającym uzbrojenia może być teren 3U, który stanowi własność gminną. Nie przewiduje się zatem wpływu z opłaty adiacenckiej po uzbrojeniu przedmiotowego terenu. 8

9 7 Prognoza wpływu ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na wydatki związane z realizacją inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, które należą do zadań własnych gminy Koszty budowy dróg i infrastruktury technicznej Przewiduję się budowę odcinka drogi gminnej klasy dojazdowej wraz z odwodnieniem przy terenie 3U, wzdłuż istniejącego ciągu pieszego z zachowaniem przedmiotowego ciągu oraz budowę drogi gminnej ul. Piłsudskiego 6. [koszt budowy drogi] = [powierzchnia terenu w m 2 ] x [cena wybudowania 1 m 2 drogi] [koszt budowy drogi KD-L wraz z odwodnieniem] zł = 4130 x 255 [koszt budowy drogi 2KD-D wraz z odwodnieniem] zł = 791 x 255 Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej lub leśnej Nie wystąpią koszty związane z wyłączeniem gruntów z produkcji rolnej obciążające budżet gminy. 8 Wnioski i zalecenia dotyczące przyjęcia proponowanych rozwiązań projektu planu miejscowego, wynikające z uwzględnienia ich skutków finansowych Przybliżony sumaryczny koszt realizacji założeń planu zł Koszt realizacji ustaleń planu przypadający na 1ha terenu w granicach planu zł Założenia do oceny efektywności Założono 10 letni okres funkcjonowania planu i dla takiego okresu przeprowadzono analizę efektywności. Wzrost podatku od nieruchomości gruntowych (teren 1U i 3U): stopniowy wzrost podatku od gruntów od siódmego roku po uchwaleniu planu - założono procentowe zainwestowanie nowych terenów w latach: 7-8 rok 50%, 9-10 rok - 100%. Wzrost podatku od nieruchomości od powierzchni użytkowych: stopniowy wzrost podatku od pow. użytkowych od ósmego roku po uchwaleniu planu - założono procentowe zainwestowanie w latach: 8-9 rok 50%, 10 rok - 100%. Wpływy do budżetu gminy ze sprzedaży gruntów gminnych i opłaty cywilno-prawnej w szóstym i siódmym roku obowiązywania prognozy. Po stronie kosztów przewidziano wydatki na wykup terenu pod drogi w trzecim roku obowiązywania prognozy. 6 obliczenia wykonano tylko dla fragmentu poszerzenia drogi położonego w granicach przedmiotowego planu 9

10 Budowę sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej przewidziano w piątym roku obowiązywania prognozy, a drogi gminnej KD-L i 2KD-D wraz z odwodnieniem w szóstym roku od chwili uchwalenia planu. Przyjęto stopę dyskontową, za pomocą której uwzględnia się wartość pieniądza w czasie, na poziomie 10%. 10

11 Ocena efektywności przedsięwzięcia metodą dyskontową za pomocą zaktualizowanej wartości netto NPV wartość prognozowany rozkład kosztów i efektów w czasie (w okresie 10 lat funkcjonowania planu) [zł] koszty wykupy i odrolnienia wykup terenów pod drogi i inne cele publiczne zł 0 zł 0 zł zł 0 zł 0 zł 0 zł 0 zł 0 zł 0 zł 0 zł wyłączenie gruntu z produkcji rolnej 0 zł 0 zł 0 zł 0 zł 0 zł 0 zł 0 zł 0 zł 0 zł 0 zł 0 zł infrastruktura komunikacyjna zł 0 zł 0 zł 0 zł 0 zł zł 0 zł 0 zł 0 zł 0 zł infrastruktura sieciowa zł 0 zł 0 zł 0 zł 0 zł zł 0 zł 0 zł 0 zł 0 zł 0 zł RAZEM 0 zł 0 zł zł 0 zł zł zł 0 zł 0 zł 0 zł 0 zł efekty wzrost podatku od gruntów zł 0 zł 0 zł 0 zł 0 zł 0 zł 0 zł zł zł zł zł nieruchomości wzrost podatku od pow. użytkowej budynków zł 0 zł 0 zł 0 zł 0 zł 0 zł 0 zł 0 zł zł zł zł sprzedaż gruntów gminnych zł 0 zł 0 zł 0 zł 0 zł 0 zł zł zł 0 zł 0 zł 0 zł renta planistyczna 0 zł 0 zł 0 zł 0 zł 0 zł 0 zł 0 zł 0 zł 0 zł 0 zł 0 zł opłaty opłata adiacencka (podziały) 0 zł 0 zł 0 zł 0 zł 0 zł 0 zł 0 zł 0 zł 0 zł 0 zł 0 zł opłata adiacencka (infrastruktura) 0 zł 0 zł 0 zł 0 zł 0 zł 0 zł 0 zł 0 zł 0 zł 0 zł 0 zł opłata cywilnoprawna zł 0 zł 0 zł 0 zł 0 zł 0 zł zł zł 0 zł 0 zł 0 zł RAZEM 0 zł 0 zł 0 zł 0 zł 0 zł zł zł zł zł zł OGÓŁEM 0 zł 0 zł zł 0 zł zł zł zł zł zł zł stopa dyskontowa 0,1 zaktualizowana wartość netto - NPV* zł Zaktualizowana wartość netto NPV jest obecną (zdyskontowaną) wartością kosztów związanych z realizacją ocenianego przedsięwzięcia. Nie jest to suma algebraiczna pozycji z tabeli. Wartość NPV jest wynikiem formuły finansowej uwzględniającej zmienność wartości pieniądza w czasie.

12 Wnioski i zalecenia Dodatni wynik finansowy przedsięwzięcia na poziomie około 765 tys. złotych w przeciągu 10 lat związany jest z możliwością sprzedaży gruntu gminnego pod tereny inwestycyjne. Przy dużym wykorzystaniu możliwości inwestycyjnych nieruchomości nastąpi wzrost podatku od nieruchomości. Uchwalenie planu wiąże się jednak z kosztami realizacji infrastruktury technicznej oraz kosztami budowy odcinka drogi klasy lokalnej oraz drogi dojazdowej. Jednak tylko wyposażenie terenu inwestycyjnego w pełną infrastrukturę techniczną da możliwość jego sprzedaży po korzystnej cenie. Dane wyjściowe przyjęte do kalkulacji są danymi przybliżonymi. Prognoza pokazuje skalę pewnych ograniczeń, jest wskazówką do przyjęcia kierunków w polityce finansowania inwestycji i ma uświadomić skalę przedsięwzięcia i podać przybliżone wielkości kwot, które mogą potencjalnie pojawić się po stronie wydatków w budżecie gminy w przypadku uchwalenia planu. Prognozowany poziom kosztów przedsięwzięcia wykazany w analizie może być obarczony pewnym stopniem przybliżenia, z uwagi na nieprzewidywalność cen rynkowych i zmienność uwarunkowań w czasie. Prognoza zmian wartości przestrzeni planistycznej znacznie wykracza poza zwyczajowo przyjęte i określone standardami zawodowymi rzeczoznawców określające merytoryczną zawartość typowych opracowań z zakresu wyceny nieruchomości. W związku z tym w prognozie finansowej brać należy pod uwagę znacznie więcej czynników niż w klasycznej wycenie nieruchomości oraz brać pod uwagę wpływ czynników losowych. Prognoza ta może być wykorzystana jako jedno ze źródeł informacji do konstruowania załącznika do uchwały planu pt. Rozstrzygnięcie Rady Miejskiej Gminy Rawicz o sposobie realizacji zapisanych w planie inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, które należą do zadań własnych gminy oraz zasady ich finansowania, zgodnie z przepisami o finansach publicznych.

13