Spis treści 5 SPIS TREŚCI Wykaz skrótów...11 Wprowadzenie...15 Rozdział 1 Status wspólnoty mieszkaniowej w świetle prawa i orzecznictwa...19 Rozdział 2 Działalność wspólnoty mieszkaniowej...28 2.1. Działalność statutowa a zarobkowa (gospodarcza) wspólnoty mieszkaniowej... 31 2.2. Rejestracja statystyczna i podatkowa wspólnoty mieszkaniowej... 35 2.2.1. Rejestracja statystyczna... 35 2.2.2. Rejestracja podatkowa... 38 2.3. Inne rejestracje wymagane prawem... 41 2.3.1. Rejestracja VAT... 41 2.3.2. Zawiadomienie naczelnika urzędu skarbowego o metodzie rozliczeń w podatku dochodowym od osób prawnych... 42 2.3.3. Rejestracja w Zakładzie Ubezpieczeń Społecznych... 42 2.4. Obowiązek założenia rachunku bankowego... 43 2.5. Zdarzenia i operacje gospodarcze we wspólnocie mieszkaniowej... 47 2.6. Rodzaje działalności wspólnoty mieszkaniowej... 50 2.6.1. Dostawa mediów na rzecz właścicieli lokali... 52 2.6.2. Zadania wspólnoty mieszkaniowej a posiadany majątek... 55 2.6.3. Działalność inwestycyjna według przepisów prawa... 56 2.6.4. Problematyka działalności inwestycyjnej wspólnoty mieszkaniowej... 60 2.7. Zdarzenia gospodarcze właścicieli lokali nie są zdarzeniami wspólnoty mieszkaniowej... 65 2.8. Dokumentowanie zdarzeń gospodarczych... 73
6 Spis treści 2.8.1. Zdarzenia gospodarcze... 73 2.8.2. Dokumentowanie operacji gospodarczych... 75 Rozdział 3 Prowadzenie rachunkowości wymogiem prawa...79 3.1. Formy prowadzenia ewidencji rachunkowej przez podmioty gospodarcze... 79 3.2. Prawny obowiązek prowadzenia ewidencji rachunkowej wspólnoty mieszkaniowej... 83 3.3. Osoba uprawniona do prowadzenia ewidencji rachunkowej... 92 3.4. Organ odpowiedzialny za prowadzenie rachunkowości... 97 Rozdział 4 Standardy rachunkowości...102 4.1. Obowiązek założenia ksiąg rachunkowych... 106 4.2. Obowiązek rzetelnego i bieżącego prowadzenia ksiąg rachunkowych.. 110 4.3. Zamykanie ksiąg rachunkowych... 115 4.4. Obowiązek sporządzenia sprawozdania finansowego na dzień zamknięcia ksiąg... 119 4.4.1. Bilans... 119 4.4.2. Rachunek zysków i strat... 123 Rozdział 5 Zasady prowadzenia ewidencji rachunkowej we wspólnocie mieszkaniowej.126 5.1. Ustalenie zasad i metod... 126 5.2. Przykładowy plan kont księgowych wspólnoty mieszkaniowej... 132 5.3. Ewidencja księgowa a ewidencja podatkowa... 140 5.4. Przykładowe operacje księgowe w zdarzeniach wspólnoty mieszkaniowej... 141 5.5. Rachunkowość na straży stanu majątku i wyniku finansowego wspólnoty mieszkaniowej... 144 5.6. Przechowywanie, czyli o obowiązku ochrony danych księgowych i osobowych wspólnoty mieszkaniowej... 151 5.6.1. Przechowywanie zbiorów danych... 154 5.6.2. Przetwarzanie i przechowywanie zbiorów danych osobowych... 160 5.6.3. Archiwizacja czy niszczenie?... 166 5.6.4. Czyją własnością są zbiory danych w przypadku usługowego prowadzenia ewidencji księgowej?... 167
Spis treści 7 Rozdział 6 Sprawozdawczość finansowa wspólnoty mieszkaniowej...172 6.1. Sprawozdawczość finansowa przydatnym narzędziem planistycznym... 172 6.2. Specyfika sprawozdawczości finansowej we wspólnocie mieszkaniowej... 175 6.2.1. Podmiot odpowiedzialny... 179 6.2.2. Terminowość sprawozdania wspólnoty mieszkaniowej... 180 6.2.3. Prawidłowość sprawozdania finansowego... 181 6.2.4. Moment bilansowy... 182 6.2.5. Zatwierdzenie sprawozdania finansowego... 182 6.3. Sprawozdania finansowe wspólnoty mieszkaniowej... 184 6.3.1. Rachunek wyników (zysków i strat) wspólnoty mieszkaniowej... 184 6.3.2. Bilans działalności wspólnoty mieszkaniowej... 188 6.3.3. Informacja dodatkowa dla właścicieli lokali... 195 6.4. Prawo do kontroli właścicielskiej sprawozdań finansowych... 196 Rozdział 7 Rozliczenie wyniku finansowego z właścicielami lokali...198 7.1. Rozliczenie nadwyżki/straty na dostawie towarów/usług do lokali właścicieli... 200 7.2. Rozliczenie nadwyżki bilansowej (na kosztach zarządu)... 204 7.3. Rozliczenie straty finansowej... 210 7.4. Roszczenia w związku z rozliczeniem wyniku... 211 7.5. Księgowe rozliczenie wyniku finansowego... 212 Rozdział 8 Wspólnota mieszkaniowa w świetle prawa podatkowego...214 8.1. Prawa wspólnoty mieszkaniowej jako podatnika... 218 8.2. Odpowiedzialność za prawidłowość zeznań podatkowych oraz za zobowiązania podatkowe... 221 Rozdział 9 Podatek dochodowy od osób prawnych w warunkach działania wspólnoty...225 9.1. Dlaczego ustawa podatkowa dotyczy wspólnoty mieszkaniowej?... 225 9.2. Zasady prowadzenia ewidencji podatkowej według art. 9 u.p.d.o.p... 227 9.3. Podstawowe kategorie: przychód podatkowy, koszt uzyskania przychodów, dochód podatkowy... 229 9.3.1. Przychody podatkowe... 230
8 Spis treści 9.3.1.1. Data powstania przychodu... 233 9.3.1.2. Negatywny katalog przychodów podatkowych... 234 9.3.2. Koszty uzyskania przychodów... 236 9.3.2.1. Negatywny katalog kosztów podatkowych... 242 9.3.2.2. Wydatki na inwestycje a amortyzacja... 244 9.3.3. Dochód podatkowy, zaliczki i podatek należny... 248 9.3.3.1. Dochód podatkowy a zysk bilansowy... 251 9.3.3.1. Podatek należny... 251 9.4. Zwolnienie przedmiotowo-podmiotowe od podatku... 255 9.5. Aspekty zwolnienia wspólnot mieszkaniowych od podatku dochodowego... 257 9.5.1. Pojęcia zdefiniowane przez orzecznictwo sądów administracyjnych... 264 9.5.2. Przychody podatkowe i dochody podatkowe wspólnoty mieszkaniowej w interpretacjach podatkowych i orzeczeniach...273 9.5.3. Pozostałe zagadnienia, które budziły wątpliwości interpretacyjne podatników... 281 9.5.3.1. Zagadnienie przysporzenia z tytułu odsetek bankowych... 281 9.5.3.2. Zagadnienie dotyczące premii termomodernizacyjnej i odszkodowania... 283 9.5.3.3. Zagadnienie skutków wypłacenia nadwyżki finansowej właścicielom lokali... 284 9.5.3.4. Zagadnienie ulepszeń części wspólnej nieruchomości... 286 9.5.3.5. Zagadnienie skutków korekty przychodów dla rozliczenia podatkowego... 286 9.6. Zeznanie podatkowe wspólnoty mieszkaniowej... 289 Rozdział 10 Wspólnota mieszkaniowa podatnikiem podatku od towarów i usług...299 10.1. Istota podatku VAT. Podstawowe pojęcia i zasady... 299 10.1.1. Podstawa opodatkowania, czyli obrót ze sprzedaży... 310 10.1.2. Podatnicy podatku VAT... 311 10.1.3. Obowiązek podatkowy... 312 10.1.4. Rejestracja, czyli o tym, kiedy podatnik może wykonać czynność opodatkowaną... 318 10.1.5. Nowe zasady zwolnienia podmiotowego od podatku VAT... 322 10.1.6. Dokumentowanie czynności w roku podatkowym... 325
Spis treści 9 10.1.6.1. Rachunek zwykły... 325 10.1.6.2. Faktury VAT... 328 10.1.6.3. Ewidencja podatkowa (sprzedaży i zakupu) obowiązek prowadzenia ewidencji i przechowania dokumentacji... 332 10.1.6.4. Przechowanie dokumentacji... 337 10.1.7. Rozliczenia podatku VAT... 338 10.1.7.1. Podatek należny a podatek naliczony w podatku VAT... 338 10.1.7.2. Deklaracje dla podatku VAT... 344 10.1.7.3. Zapłata podatku należnego... 346 10.2. Obrót we wspólnocie mieszkaniowej... 347 10.2.1. Działalność zarobkowa a obrót... 347 10.2.2. Dylematy refakturowania dostawy towarów i usług na właścicieli... 353 Rozdział 11 Wspólnota mieszkaniowa płatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych...372 11.1. Obowiązki płatnika podatku dochodowego przy zatrudnieniu pracowników w formie umowy o pracę i umowy zlecenia... 372 11.2. Obowiązki płatnika w związku z przychodami z tzw. innych źródeł... 376 Rozdział 12 Podatek od nieruchomości a wspólnota mieszkaniowa...382 12.1. Przedmioty opodatkowania podatkiem od nieruchomości... 385 12.1.1. Budynki i ich części jako przedmiot opodatkowania... 386 12.1.1.1. Budynek, jego powierzchnia i pomieszczenia przynależne... 388 12.1.1.2. Problem dokumentacji podatkowej... 392 12.1.1.3. Problem budynku bez fundamentu, bez dachu... 394 12.1.1.4. Problem złego stanu technicznego budynku... 395 12.1.2. Budowle przedmiotem opodatkowania... 396 12.1.3. Grunty w opodatkowaniu... 398 12.2. Obowiązek podatkowy podatników podatku od nieruchomości... 401 12.3. Wspólnota mieszkaniowa a podatek od nieruchomości... 402 Załącznik...407 Orzecznictwo...421 Bibliografia...431
Wykaz skrótów 11 WYKAZ SKRÓTÓW Akty prawne dyrektywa 2006/112 dyrektywa 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006, s. 1, z późn. zm.) k.c. ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) k.k. ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny (Dz. U. Nr 88, poz. 553 z późn. zm.) k.k.s. ustawa z dnia 10 września 1999 r. Kodeks karny skarbowy (tekst jedn.: Dz. U. z 2007 r. Nr 111, poz. 765 z późn. zm.) k.p.c. ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.) k.s.h. ustawa z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych (Dz. U. Nr 94, poz. 1037 z późn. zm.) o.p. ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) pr. bud. ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn.: pr. en. Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.) ustawa z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne (tekst jedn.: Dz. U. z 2006 r. Nr 89, poz. 625 z późn. zm.) r.n.o.o.p. rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 22 sierpnia 2005 r. w sprawie naliczania odsetek za zwłokę oraz opłaty prolongacyjnej, a także zakresu informacji, które muszą być zawarte w rachunkach (Dz. U. Nr 165, poz. 1373 z późn. zm.) r.w.n.p. rozporządzenie z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 73, poz. 392) r.z.o.p.e. rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 26 lipca 2010 r. w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących (Dz. U. Nr 138, poz. 930)
12 Wykaz skrótów r.z.p.n.p. rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 28 marca 2011 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 68, poz. 360) u.g.n. ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) u.o.d.o. ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o ochronie danych osobowych (tekst jedn.: Dz. U. z 2002 r. Nr 101, poz. 926 z późn. zm.) u.p.d.o.f. ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) u.p.d.o.p. ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397 z późn. zm.) u.p.o.l. ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 95, poz. 613 z późn. zm.) u.p.t.u. ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) u.r. ustawa z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości (tekst jedn.: Dz. U. z 2009 r. Nr 152, poz. 1223 z późn. zm.) u.s.d.g. ustawa z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 220, poz. 1447 z późn. zm.) u.s.p. ustawa z dnia 29 czerwca 1995 r. o statystyce publicznej (Dz. U. Nr 88, poz. 439 z późn. zm.) u.w.l. ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) Czasopisma Biul. SN Biuletyn Sądu Najwyższego M. Pod. Monitor Podatkowy M. Praw. Monitor Prawniczy OSA Orzecznictwo Sądów Apelacyjnych OSNC Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Cywilna OSNwSK Orzecznictwo Sądu Najwyższego w Sprawach Karnych
Wykaz skrótów 13 OSP OwSS POP Prok. i Pr. Prz. Pod. Orzecznictwo Sądów Polskich Orzecznictwo w Sprawach Samorządowych Przegląd Orzecznictwa Podatkowego Prokuratura i Prawo Przegląd Podatkowy Inne NSA PKWiU SA SN WSA Naczelny Sąd Administracyjny Polska Klasyfikacja Wyrobów i Usług regulowana rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 29 października 2008 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. Nr 207, poz. 1293 z późn. zm.) Sąd Apelacyjny Sąd Najwyższy Wojewódzki Sąd Administracyjny
Wprowadzenie 15 WPROWADZENIE W działalności każdego podmiotu gospodarczego występują różne zdarzenia gospodarcze mające wpływ na jego wyniki ekonomiczne. Zdarzenia te są przejawem aktywności podmiotów, które w swej działalności podejmują zobowiązania przyczyniające się do powiększenia ich majątku. Z zasady każdy podmiot gospodarczy, osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej kierują się w swojej działalności rachunkiem ekonomicznym, co oznacza, że dążą do zwrotu kapitału oraz do zwrotu na kapitale. Wymaga to od podmiotu gospodarczego ciągłego śledzenia skutków podejmowanych zobowiązań i skutków osiąganych korzyści ekonomicznych prowadzonej działalności, jak też monitorowania stanu rozrachunków firmy na daną, interesującą go chwilę. Działalność wiąże się z licznymi zobowiązaniami, w tym z koniecznością pokrycia zobowiązań podatkowych w podatku dochodowym, w podatku VAT, w podatku od nieruchomości oraz w innych podatkach. Z tego względu ustawodawca, stojąc na straży obowiązku podatkowego, zobligował podmioty gospodarcze do prowadzenia ewidencji rachunkowej oraz ewidencji podatkowej według zasad i standardów określonych w ustawach. Dlaczego w warunkach swobody gospodarczej konieczne jest prowadzenie ewidencji rachunkowej rejestrującej zdarzenia i operacje gospodarcze danego podmiotu? Czy jest to tylko wymóg prawa służący celom fiskalnym? Odpowiemy, że w warunkach zmieniającej się gospodarki wiedza właściciela firmy czy też każdego innego podmiotu, w tym właściciela nieruchomości, o wynikach własnej działalności, o zysku lub stracie, o wielkości posiadanego majątku rzeczowego i finansowego oraz o zobowiązaniach bieżących i długoterminowych ma kapitalne znaczenie zarówno dla czasu bieżącego, jak i przyszłego prowadzonej działalności. Wiadomo przecież, że informacja o stanie gospodarki stanowi podstawę podejmowania decyzji gospodarczych, w tym postanowień dotyczących kierunków dalszego rozwoju. Z tych powodów należy stwierdzić, że prowa-
16 Wprowadzenie dzenie ewidencji rachunkowej w sposób rzetelny i jasny ma niezwykle istotne znaczenie dla samego podmiotu gospodarczego, w tym dla właściciela nieruchomości. Dobrze prowadzona rachunkowość da mu bowiem pełnię informacji, dlatego mówi się, że rachunkowość spełnia funkcje informacyjne, analityczno -kontrolne, sprawozdawcze, a nawet dowodowe w stosunkach wewnętrznych i zewnętrznych tej działalności. Wskazuje to na niepodważalną użyteczność rachunkowości. Ewidencja rachunkowa służy do księgowania operacji gospodarczych dokonanych przez dany podmiot gospodarczy, a także do ustalenia wyniku (zysku lub straty) jego działalności gospodarczej oraz bilansu aktywów i pasywów na dany moment bilansowy. Natomiast ewidencja podatkowa jest narzędziem służącym do określenia zobowiązania podatkowego oraz do jego rozliczenia z właściwym organem podatkowym. Jest to powiązane z koniecznością sporządzenia sprawozdania finansowego oraz składania deklaracji i zeznań podatkowych. W odpowiednim zakresie normy prawa zobowiązują właściciela nieruchomości do ewidencjonowania korzyści ekonomicznych z posiadanego mienia, sprawozdawczości finansowej i statystycznej oraz do prowadzenia rozrachunków w stosunkach wewnętrznych i zewnętrznych, w tym z tytułu podatków. Z tego względu, według intencji ustawodawcy wyrażonej w różnych przepisach prawa, istnieje zasadniczy związek pomiędzy prowadzoną ewidencją rachunkową a ewidencją podatkową w podatku dochodowym oraz w podatku VAT. Jednakże nie wszystkie zdarzenia i operacje gospodarcze występujące w działalności tych podmiotów będą powodowały wzrost efektów ekonomicznych i nie wszystkie będą wpływały na obowiązek ich zarejestrowania w prowadzonej ewidencji rachunkowej oraz ewidencji podatkowej. O tym, jak należy prowadzić rachunkowość, mówią standardy rachunkowości. Standardy i zasady ogólne prowadzenia ewidencji rachunkowej i sprawozdawczości określają przepisy o rachunkowości, natomiast zasady prowadzenia ewidencji podatkowej, składania deklaracji i zeznań podatkowych określają ustawy podatkowe. Dodajmy, że według ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) każdy podatnik odpowiada za zobowiązania podatkowe całym swoim majątkiem. W jaki sposób te normy ogólne prawa przekładają się na wypełnienie obowiązków ewidencyjnych, sprawozdawczych i podatkowych we wspólnocie mieszkaniowej i kto za nie odpowiada wspólnota mieszkaniowa, jako
Wprowadzenie 17 osoba ustawowa, czy też właściciele lokali tworzący wspólnotę mieszkaniową, a może zarządca nieruchomości, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną w trybie art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.)? Jaki jest status wspólnoty mieszkaniowej w świetle prawa i orzecznictwa i jakie są granice jej zdolności prawnej? Czy działalność wspólnoty mieszkaniowej podlega rejestracji i w jakim zakresie? Co jest przedmiotem działalności statutowej wspólnoty mieszkaniowej jako osoby ustawowej, jakie zdarzenia gospodarcze są immanentnie związane z jej działalnością i na czym polega odrębność wspólnoty mieszkaniowej od właścicieli lokali? Czy wspólnota mieszkaniowa posiada majątek, w tym majątek finansowy, i jakie ma w związku z tym obowiązki? Kto odpowiada za zobowiązania finansowe wspólnoty mieszkaniowej? W jakiej formie i jaką techniką należy prowadzić ewidencję rachunkową i ewidencję podatkową wspólnoty mieszkaniowej, jak dokonywać rozliczeń finansowych, w tym rozliczeń z tytułu zobowiązań podatkowych? Jakie są zasady rejestracji księgowej operacji gospodarczych oraz prowadzenia ewidencji rachunkowej i podatkowej? Jak ochronić i zabezpieczyć dane księgowe, dane sprawozdawcze oraz dane osobowe? Czy zaciągnięcie kredytu bankowego będzie dla wspólnoty przychodem i jak go ująć w bilansie? Jaka jest różnica pomiędzy przychodem bilansowym a przychodem podatkowym? Kiedy wspólnota mieszkaniowa ma wystawić zwykły rachunek, a kiedy fakturę VAT? Jakie są zasady rozliczania podatku dochodowego od osób prawnych i jakie są zasady rozliczania podatku od towarów i usług? Jak dokonywać rozliczeń wewnętrznych z właścicielami lokali, z tytułu kosztów zarządu oraz z tytułu dostawy tzw. mediów do lokali właścicieli? Czy wspólnota mieszkaniowa jest płatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych? Czy wspólnota mieszkaniowa jest podatnikiem podatku od nieruchomości za część wspólną nieruchomości? Jak przygotować sprawozdanie finansowe i na czym polega przygotowanie zeznania podatkowego w podatku dochodowym od osób prawnych (krok po kroku)? Niniejsza publikacja udzieli odpowiedzi na te i inne pytania. Książka jest swoistym przewodnikiem po obowiązkach ewidencyjnych i rozrachunkowych wspólnoty mieszkaniowej, który został oparty na prawie oraz na
18 Wprowadzenie orzecznictwie, w tym na orzecznictwie Sądu Najwyższego i sądów administracyjnych oraz na interpretacjach podatkowych w sprawie stosowania prawa podatkowego, jak również na praktyce działalności wspólnot mieszkaniowych. Publikację opracowano według stanu prawnego z dnia 30 kwietnia 2011 r. Książka jest adresowana do wszystkich podmiotów zarządzających nieruchomościami wspólnymi, tj. do właścicieli lokali, zarządów wspólnot mieszkaniowych oraz zarządców nieruchomości, jak też do przedstawicieli gmin i innych właścicieli sprawujących nadzór właścicielski nad zarządem nieruchomością wspólną oraz do innych osób zainteresowanych tą tematyką.
Rozdział 1. STATUS WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ 19 Rozdział 1 STATUS WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ W ŚWIETLE PRAWA I ORZECZNICTWA Według art. 6 u.w.l., wspólnotę mieszkaniową stanowi ogół właścicieli lokali (wyodrębnionych i niewyodrębnionych) związanych węzłem współwłasności w części wspólnej nieruchomości. Do powstania wspólnoty mieszkaniowej dochodzi ex lege, w wyniku ustanowienia odrębnej własności lokali. Nieruchomość wspólna, będąca przedmiotem współwłasności właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową jest również przedmiotem zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Zakres kompetencji wspólnoty mieszkaniowej określa u.w.l. oraz uzupełniająco ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), natomiast orzecznictwo Sądu Najwyższego oraz sądów administracyjnych dokonało wyjaśnienia istoty działania wspólnoty mieszkaniowej, jej statusu prawnego oraz granicy jej zdolności prawnej. Na status wspólnoty mieszkaniowej istotny wpływ wywarły zmiany prawa cywilnego, z tego względu konieczne było wyjaśnienie wielu zagadnień prawnych w drodze orzecznictwa. Szczególnie znaczące dla statusu i kompetencji wspólnoty mieszkaniowej są postanowienia art. 6 i 17 u.w.l. Art. 6 u.w.l. Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Art. 17 u.w.l. Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.
20 Rozdział 1. STATUS WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ Jeszcze nie tak dawno temu wspólnotę mieszkaniową postrzegano wyłącznie jako ogół właścicieli lokali związanych węzłem współwłasności w części wspólnej nieruchomości, a więc stricte według rozumienia art. 6 u.w.l. Oczywiste było, że wspólnota to ogół różnych właścicieli lokali, osób fizycznych lub osób prawnych, w granicach nieruchomości wspólnej. Wspólnoty mieszkaniowej nie traktowano jak jednostki organizacyjnej posiadającej swoją strukturę organizacyjną, nie podlegała ona prawom i zobowiązaniom jak jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, do której stosuje się obecnie przepisy, jak do osób prawnych, według art. 33 1 k.c. (choć była traktowana jak jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej w kwestiach podatkowych, była bowiem jako taka podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych). Już od momentu wejścia w życie u.w.l., zarówno w doktrynie przedmiotu, jak i w orzecznictwie Sądu Najwyższego występowały kontrowersje co do sposobu traktowania podmiotowości prawnej wspólnoty mieszkaniowej tego, co to za jednostka organizacyjna i do jakiej kategorii ją zaliczyć. Nie było to jasne, ponieważ sama u.w.l. takich kwestii nie zdefiniowała. Niemniej jednak w okresie początkowym uważano, że wspólnota mieszkaniowa to nie odrębna od właścicieli jednostka organizacyjna, lecz (zgodnie zresztą z literą u.w.l.) ogół właścicieli lokali związanych węzłem współwłasności w części wspólnej nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa zatem, występując w obrocie prawnym i gospodarczym, zawsze występowała za właścicieli lokali i na ich rzecz. W związku z tym czynności prawne dokonane przez wspólnotę mieszkaniową były w istocie czynnościami właścicieli lokali tworzących tę wspólnotę mieszkaniową. W konsekwencji również prawa i zobowiązania powstałe w stosunkach cywilnych wspólnoty mieszkaniowej były w istocie prawami i zobowiązaniami właścicieli lokali tworzących tę wspólnotę mieszkaniową. W związku z tym w literaturze przedmiotu uważano, że wspólnota mieszkaniowa jest wyłącznie stosunkiem prawnym łączącym współwłaścicieli danej nieruchomości wspólnej, których uprawnieniem i zobowiązaniem jest sfera władania częścią wspólną nieruchomości wspólnej w taki sposób, że więź prawna łącząca współwłaścicieli obejmuje prawo współwłasności, które jest prawem podrzędnym w stosunku do prawa nadrzędnego, tj. prawa własności lokali. Przy czym to prawo podrzędne, współwłasności, nie może w takim przypadku istnieć bez prawa nadrzędnego. Z tego względu w celu odróżnienia tego prawa podrzędnego używano terminów współwłaściciele nieruchomości, ogół współwłaścicieli tworzą-
Rozdział 1. STATUS WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ 21 cych wspólnotę mieszkaniową, co zresztą pozostawało w zgodzie z odpowiednimi przepisami k.c., bo przecież w każdej wspólnocie mieszkaniowej chodzi wyłącznie o współwłasność nieruchomości oraz o współwłaścicieli nieruchomości. Wspólnotę mieszkaniową porównywano do spółki jawnej, która nabywając prawa i zaciągając zobowiązania, czyniła to w imieniu i na rzecz wspólników por. w tej sprawie komentarz G. Bieńka, Aktualne problemy stosowania ustawy o własności lokali, cz. 2, Rejent 2006, nr 11, poz. 187. Z drugiej jednak strony wskazywano już wówczas, że z uwagi na wyposażenie wspólnoty mieszkaniowej w uprawnienia do nabywania praw i zaciągania zobowiązań, jak też wyposażenie jej w zdolność sądową, stanowi ona twór określony mianem ułomnej osoby prawnej (por. w tej sprawie ocenę statusu wspólnoty mieszkaniowej zawartą w książce L. Myczkowskiego, Własność budynków i lokali oraz inne prawa rzeczowe w praktyce, Warszawa 2005, s. 195 198). Jaka jest przyczyna radykalnej zmiany podejścia do statusu wspólnoty mieszkaniowej? Na zmianę podejścia do istoty działania wspólnot mieszkaniowych oraz na zmianę podejścia do ich statusu prawnego wywarło wpływ wprowadzenie na podstawie art. 33 1 k.c. nowej kategorii osób, które w odróżnieniu od innych osób, osób prawnych oraz osób fizycznych nazwano jednostkami organizacyjnymi niemającymi osobowości prawnej, do których stosuje się przepisy jak do osób prawnych. Artykuł 33 1 k.c. stanowi: 1. Do jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną, stosuje się odpowiednio przepisy o osobach prawnych. 2. Jeżeli przepis odrębny nie stanowi inaczej, za zobowiązania jednostki, o której mowa w 1, odpowiedzialność subsydiarną ponoszą jej członkowie; odpowiedzialność ta powstaje z chwilą, gdy jednostka organizacyjna stała się niewypłacalna. Według cytowanego prawa oraz orzecznictwa sądów administracyjnych, a także orzecznictwa Sądu Najwyższego wspólnota mieszkaniowa została zaliczona do nowej kategorii osób, czyli do jednostek organizacyjnych niemających osobowości prawnej. W orzecznictwie Sądu Najwyższego nazwano ją, z uwagi na treść art. 33 1 k.c., tzw. osobą ustawową.