Zagadnienia prawne związane z dzierŝawą gruntów rolnych Bardzo często w skład gospodarstwa rolnego wchodzą równieŝ grunty, które nie stanowią własności rolnika lecz są przez niego dzierŝawione lub teŝ wydzierŝawiane innym podmiotom. Dlatego właśnie umowa dzierŝawy gruntów rolnych jest jedną z najczęściej zawieranych przez rolników umów. MoŜliwość korzystania z dopłat unijnych, kredytów itd. sprawia, iŝ umów tych zawiera się coraz więcej. Ponadto, od jakiegoś czasu, w związku z pojawieniem się w Polsce elektrowni wiatrowych, rolnicy wydzierŝawiają swoje grunty przedsiębiorcom, zajmującym się pozyskiwaniem nieruchomości pod budowę tych elektrowni. Umowy takie są znacznie bardziej skomplikowane, niŝ te zawierane pomiędzy rolnikami. WiąŜą się one z większym zyskiem z czynszu dzierŝawnego, ale równieŝ niosą za sobą duŝe ryzyko związane przede wszystkim z długoterminowością (25-30 lat). Zgodnie z artykułem 693 1 Kodeksu cywilnego przez umowę dzierŝawy wydzierŝawiający zobowiązuje się oddać dzierŝawcy rzecz (w omawianym wypadku grunt rolny) do uŝywania i pobierania poŝytków, natomiast dzierŝawca zobowiązuje się do zapłaty czynszu dzierŝawnego. Umowa dzierŝawy powinna mieć formę pisemną gdy jest zawarta na okres dłuŝszy niŝ rok (wynika to z przepisów o najmie, które się stosuje odpowiednio do dzierŝawy). Coraz częściej spotyka się umowy dzierŝawy zawarte w formie aktu notarialnego lub z datą pewną, czyli potwierdzoną przez uprawniony organ np. Urząd Gminy. Umowy dzierŝawy nie musimy sporządzać u notariusza ani teŝ nie ma obowiązku uzyskania potwierdzenia jej zawarcia, jednakŝe umowa z datą pewną podlega szczególnej ochronie o czym będzie mowa poniŝej. Czynsz dzierŝawny moŝe być oznaczony zarówno w pieniądzach jak i w innych świadczeniach. MoŜna go oznaczyć równieŝ w ułamkowej części poŝytków (np określonej ilości zboŝa). Warto w umowie dzierŝawy określić termin płatności czynszu, pozwala to na uniknięcie wielu kłopotów i nieporozumień. Jednak jeśli umowa nie zawiera tego terminu, to zgodnie z przepisami, czynsz jest płatny z dołu, w terminie zwyczajowo przyjętym. W przypadku dzierŝawy gruntów rolnych za taki zwyczajowy termin zapłaty czynszów dzierŝawnych moŝna uznać okres po Ŝniwach. Szczególnie czynsze w naturze są płatne najczęściej właśnie w tym czasie. Jeśli jednak w naszej okolicy nie utrwalił się Ŝaden konkretny zwyczaj związany z terminem zapłaty czynszu dzierŝawnego, wtedy przyjmuje się, ze czynsz jest płatny półrocznie z dołu. Na uwagę zasługuje równieŝ przepis art. 700 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym jeśli wskutek okoliczności, za które dzierŝawca nie ponosi odpowiedzialności i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierŝawy
uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierŝawca moŝe Ŝądać obniŝenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy. Oznacza to, Ŝe dzierŝawca moŝe domagać się obniŝenia czynszu za dany okres w przypadku wystąpienia np. klęski suszy, ale juŝ w przypadku nagłego zachorowania dzierŝawcy uprawnienie to nie przysługuje. W umowie dzierŝawy powinny równieŝ znaleźć się zapisy dotyczące tego, kto będzie ponosił koszty związane z przedmiotem dzierŝawy jak: podatki, ubezpieczenia itd. Pominiecie tego punktu w umowie moŝe w przyszłości prowadzić do nieporozumień pomiędzy stronami. DzierŜawca ma obowiązek wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki oraz bez zgody wydzierŝawiającego nie moŝe zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierŝawy. Oznacza to, Ŝe w przypadku gdy wydzierŝawiamy grunt z przeznaczeniem do celów rolniczych, to dzierŝawca nie moŝe wykorzystać tego gruntu do innych celów, chyba, Ŝe umowa dzierŝawy mu na to pozwala, bądź uzyska zgodę wydzierŝawiającego. Ponadto, jeśli umowa tego nie przewiduje, dzierŝawca nie moŝe bez zgody wydzierŝawiającego oddać dzierŝawionego gruntu do uŝywania i pobierania poŝytków osobom trzecim (w tak zwaną poddzierŝawę). Umowa dzierŝawy, w szczególności zaś umowa dzierŝawy gruntów rolnych, ze względu na specyfikę działalności rolniczej, naleŝy do umów zawieranych na dłuŝszy okres czasu. MoŜe ona być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony, jednakŝe dzierŝawę zawartą na dłuŝej niŝ trzydzieści lat, po upływie tego terminu poczytuje się za zawartą na czas nieoznaczony. Długoterminowość umów dzierŝawy oraz charakter działalności rolniczej powoduje, iŝ wypowiedzenie umowy dzierŝawy jest często utrudnione i obwarowane wieloma warunkami. Z tej właśnie przyczyny warto zawrzeć w umowie dzierŝawy punkt dotyczący warunków jej wypowiedzenia. W przypadku, gdy kwestii wypowiedzenia nie uregulujemy umownie, wtedy mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego. Na ich podstawie umowę dzierŝawy gruntów rolnych moŝna wypowiedzieć na jeden rok naprzód pod koniec roku dzierŝawnego. Wspomniane roczne wypowiedzenie dzierŝawy gruntów rolnych dotyczy jednakŝe wyłącznie umów zawartych na czas nieoznaczony. Umów dzierŝawy zawartych na czas oznaczony, nie moŝna wypowiedzieć przed upływem oznaczonego terminu. Norma ta wynika z art. 694 k.c., który stanowi, iŝ do dzierŝawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie oraz art. 673 3 k.c., który stanowi, iŝ umowę najmu zawartą na czas oznaczony moŝna wypowiedzieć jedynie w wypadkach określonych w umowie. Przepisy Kodeksu cywilnego pozwalają wydzierŝawiającemu na wypowiedzenie
umowy dzierŝawy bez zachowania okresu wypowiedzenia w przypadku: - zwłoki z zapłata czynszu za dwa pełne okresy płatności (czynsze miesięczne, kwartalne itd.) - ponad trzymiesięcznej zwłoki (czynsze roczne) NaleŜy pamiętać, Ŝe przepisy nakładają na wydzierŝawiającego obowiązek powiadomienia dzierŝawcy o zamiarze wypowiedzenia poprzez udzielenie mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty czynszu. Zawierając umowę dzierŝawy, naleŝy pamiętać, Ŝe zgodnie z art. 3 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 o kształtowaniu ustroju rolnego, w przypadku dzierŝawy nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną (rolnika), dzierŝawcy temu przysługuje prawo pierwokupu tej nieruchomości. Warunkiem jest jednak, aby umowa miała formę pisemną i datę pewną (zawarta u notariusza, potwierdzona w Urzędzie Gminy itd.). Jeśli prawo pierwokupu dzierŝawcy nie przysługuje lub z prawa tego dzierŝawca nie skorzystał, to w razie zbycia rzeczy wydzierŝawionej w czasie trwania dzierŝawy nabywca wstępuje w stosunek dzierŝawy w miejsce zbywcy. Czyli krótko mówiąc wydzierŝawiający sprzedaje grunt z dzierŝawcą. Nowy nabywca moŝe wypowiedzieć umowę dzierŝawy z zachowaniem ustawowych terminów, chyba, Ŝe jest to umowa zawarta na czas oznaczony, w formie pisemnej z datą pewną. Wtedy przedterminowe wypowiedzenie nie jest moŝliwe. PoniŜej przedstawiamy przykładowy wzór umowy dzierŝawy gruntów rolnych. Jak wiadomo umowy dzierŝawy róŝnią się między sobą często nawet bardzo znacznie, dlatego wzór ten naleŝy kaŝdorazowo dostosować do konkretnej sytuacji: UMOWA DZIERśAWY zawarta w dniu... w... pomiędzy:..., zamieszkałym w..., legitymującym się dowodem osobistym...zwanym w dalszej części umowy WYDZIERśAWIAJĄCYM a
..., zamieszkałym w..., legitymującym się dowodem osobistym...zwanym w dalszej części umowy DZIERśAWCĄ. PRZEDMIOT UMOWY 1 1. WydzierŜawiający oświadcza, Ŝe jest właścicielem nieruchomości rolnej o pow..., połoŝonej w miejscowości...(działki nr..., KW nr... 2 1. WydzierŜawiający oddaje do uŝywania i pobierania poŝytków nieruchomość określoną w 1 umowy, a dzierŝawca nieruchomość tę przyjmuje w dzierŝawę. 2. Nieruchomość będąca przedmiotem umowy będzie przeznaczona na cele rolnicze. 4 Umowa zostaje zawarta na okres... OBOWIĄZKI DZIERśAWCY 5 1. DzierŜawca zobowiązuje się do uŝywania nieruchomości określonej w 1 zgodnie z jej przeznaczeniem, a takŝe wymaganiami prawidłowej gospodarki. 2. DzierŜawca zobowiązuje się do dokonywania bieŝących drobnych napraw przedmiotu dzierŝawy na swój koszt, celem zachowania przedmiotu dzierŝawy w stanie niepogorszonym. 3. DzierŜawca ma prawo dokonać nakładów zwiększających wartość przedmiotu dzierŝawy za zgodą i w zakresie uzgodnionym kaŝdorazowo w formie pisemnej z wydzierŝawiającym. 4. Bez zgody wydzierŝawiającego dzierŝawca nie moŝe zmienić przeznaczenia przedmiotu dzierŝawy. 5. DzierŜawca nie jest uprawniony do oddania przedmiotu dzierŝawy w poddzierŝawę ani do bezpłatnego uŝywania osobom trzecim bez zgody wydzierŝawiającego. CZYNSZ I INNE OBCIĄśENIA 6
1. DzierŜawca jest zobowiązany do opłacania czynszu dzierŝawnego w kwocie/w kwintalach zboŝa *... w terminie... 2. DzierŜawcę obciąŝają koszty ubezpieczenia przedmiotu dzierŝawy, podatek oraz inne opłaty związane z eksploatacją przedmiotu dzierŝawy. 7 1. Strony mają prawo do wypowiedzenia umowy dzierŝawy na jeden rok naprzód pod koniec roku dzierŝawnego 3. WydzierŜawiający ma prawo do wypowiedzenia umowy dzierŝawy, bez zachowania okresu wypowiedzenia w przypadku: - zmiany przez dzierŝawcę przeznaczenia przedmiotu dzierŝawy - oddania przedmiotu dzierŝawy w poddzierŝawę lub do bezpłatnego uŝywania osobom trzecim bez zgody wydzierŝawiającego - nie zachowywania przez dzierŝawcę zasad prawidłowej gospodarki - dopuszczenia się przez dzierŝawcę zwłoki w zapłacie czynszu za ponad trzy miesiące POSTANOWIENIA KOŃCOWE 8 1. Wszelkie zmiany niniejszej umowy wymagają dla swojej waŝności formy pisemnej. 2. W sprawach nieuregulowanych postanowieniami niniejszej umowy zastosowanie mieć będą przepisy kodeksu cywilnego. Umowę sporządzono w... jednobrzmiących egzemplarzach, po... dla kaŝdej ze stron. Umowę odczytano, zgodnie przyjęto i podpisano. DZIERśAWCA WYDZIERśAWIAJĄC Monika Bauza Bartosz Frymarkiewicz