Formy prawne korzystania z nieruchomości pod budowę farmy wiatrowej wady i zalety

Transkrypt

1 Formy prawne korzystania z nieruchomości pod budowę farmy wiatrowej wady i zalety Autor: Radosław T. Skowron, partner w KKPW Adwokaci Spółka Partnerska, Kraków ( Czysta Energia nr 7/8/2009) Zainteresowanie inwestycjami w sektor energetyki wiatrowej wciąŝ wzrasta, pomimo iŝ są to inwestycje, które wymagają zaangaŝowania duŝego nakładu środków i czasu. Zanim jednak przystąpi się do realizacji inwestycji, naleŝy zastanowić się nad jej lokalizacją, a to z kolei wiąŝe się z koniecznością uzyskania prawa do dysponowania nieruchomością. Własność Własność daje właścicielowi niemal nieograniczoną moŝliwość korzystania z nieruchomości. Zgodnie z kodeksową definicją w granicach określonych przez ustawy oraz zasady współŝycia społecznego właściciel moŝe, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, a w szczególności moŝe pobierać poŝytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach rozporządza rzeczą (art. 140 kodeksu cywilnego). Zatem bycie właścicielem nieruchomości pozwala na dysponowanie i rozporządzanie nią oraz pobieranie z niej poŝytków. Oczywiście jest to najpełniejsza i najbezpieczniejsza forma prawna korzystania z nieruchomości przeznaczonej na budowę farmy wiatrowej. JednakŜe nie zawsze jest ona dostępna dla inwestorów, poniewaŝ wymaga zamroŝenia duŝego kapitału juŝ na samym początku realizacji planowanej inwestycji. Warto jednak pamiętać o moŝliwości, jakie stwarzają przedwstępne umowy sprzedaŝy nieruchomości. Pozwalają one bowiem na takie ustrukturyzowanie transakcji, przez co inwestor płaci za nieruchomość dopiero wtedy, kiedy jest juŝ pewne, Ŝe otrzyma pozwolenie na budowę farmy wiatrowej w zaplanowanej przez siebie postaci. Wszystko zaleŝy tu od precyzyjnego sformułowania umowy. Jednak z uwagi na kapitał, jaki jest potrzebny do nabycia w najpełniejszej formule prawa do nieruchomości, moŝna zastanowić się równieŝ nad innymi prawnie dopuszczalnymi formami korzystania z nieruchomości. UŜytkowanie wieczyste Prawo uŝytkowania wieczystego, przez wzgląd na dalece zbliŝone uprawnienia uŝytkownika wieczystego do uprawnień właściciela nieruchomości, jest uznawane za formę pośrednią pomiędzy własnością a ograniczonymi prawami rzeczowymi. Podstawową cechą odróŝniającą je od własności jest jego czasowy charakter. Przedmiotem uŝytkowania wieczystego mogą być grunty naleŝące do Skarbu Państwa, połoŝone w granicach administracyjnych miast oraz poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a takŝe grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. UŜytkownik wieczysty moŝe korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób, jednakŝe w granicach określonych przez odpowiednie akty prawne, reguły współŝycia społecznego oraz zasady określone w umowie o oddanie gruntu w uŝytkowanie wieczyste. UŜytkownik wieczysty moŝe swoim prawem rozporządzać (prawem uŝytkowania wieczystego, a nie gruntem). Oznacza to m.in., iŝ podobnie jak właściciel nieruchomości, który moŝe przenieść prawo własności nieruchomości, tak uŝytkownik wieczysty moŝe przenieść prawo uŝytkowania wieczystego na inną osobę. Z punktu widzenia

2 przedsiębiorstw wytwarzających energię z odnawialnych źródeł istotny jest fakt, iŝ uŝytkowanie wieczyste moŝe zostać obciąŝone, np. hipoteką. A zatem istnieje moŝliwość ustanowienia zabezpieczenia na rzecz podmiotu kredytującego inwestycję pod budowę elektrowni wiatrowej hipoteką na uŝytkowanym wieczyście gruncie. Jednocześnie naleŝy pamiętać, iŝ najczęściej teren przeznaczony pod budowę elektrowni wiatrowej nie jest w całości wykorzystywany na prowadzenie tego rodzaju działalności. UŜytkowanie wieczyste nie ogranicza szans oddania niewykorzystanego gruntu w najem czy teŝ dzierŝawę. UŜytkowanie wieczyste zazwyczaj jest ustanawiane na okres dziewięćdziesięciu dziewięciu lat, jednakŝe w wyjątkowych przypadkach, gdy cel gospodarczy uŝytkowania nie wymaga oddania gruntu na tak długi czas, dopuszczalne jest oddanie go na okres krótszy (minimum czterdzieści lat). Długi okres trwania umowy o uŝytkowanie wieczyste stanowi o prawnej stabilności tego rodzaju prawa. Ponadto polskie prawo przewiduje moŝliwość przedłuŝenia okresu uŝytkowania wieczystego, a odmowa jest dopuszczalna jedynie ze względu na waŝny interes społeczny. Co prawda polski kodeks cywilny zakłada moŝliwość wcześniejszego rozwiązania umowy uŝytkowania wieczystego, ale moŝe to nastąpić jedynie w przypadku, gdy wieczysty uŝytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeŝeli wbrew niej nie wzniósł zaplanowanych budynków lub urządzeń. W przypadku gruntu, który ma zostać przeznaczony pod budowę elektrowni wiatrowej istotne jest, by w umowie uŝytkowania wieczystego określić termin rozpoczęcia i zakończenia robót związanych z jej postawieniem, rodzaj budynków i urządzeń oraz obowiązek ich utrzymywania w naleŝytym stanie. Ponadto trzeba ustalić warunki i termin odbudowy w razie zniszczenia albo rozbiórki budynków lub urządzeń w czasie trwania uŝytkowania wieczystego, jak równieŝ wynagrodzenie naleŝne wieczystemu uŝytkownikowi za budynki lub urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia uŝytkowania wieczystego. UŜytkowanie Zgodnie z polskimi przepisami prawa rzecz moŝna obciąŝyć prawem do jej uŝywania i do pobierania jej poŝytków. PowyŜsza definicja determinuje podstawowe cechy tego ograniczonego prawa rzeczowego, poniewaŝ aby mówić o uŝytkowaniu, obok uŝywania rzeczy naleŝy pobierać z niej poŝytki. Przez poŝytki trzeba rozumieć wszelkie korzyści w postaci przychodu (dochodu), uzyskiwane z pewnego przedmiotu prawa lub z pewnego prawa podmiotowego w granicach normalnej, prawidłowej gospodarki, bez natychmiastowego zniszczenia lub utraty źródła tego przychodu. Kodeks cywilny wyróŝnia poŝytki naturalne, którymi są płody i inne odłączone od niej części składowe, o ile wg zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy, a takŝe poŝytki cywilne, które są dochodami przynoszonymi na podstawie stosunku prawnego (np. najmu, dzierŝawy). O ile w przypadku prowadzenia na oddanej w uŝytkowanie nieruchomości farmy wiatrowej trudno sobie wyobrazić pobieranie poŝytków naturalnych, o tyle całkiem realne jest pobieranie poŝytków cywilnych z nieruchomości. MoŜna bowiem oddać jej część, na której stoi elektrownia wiatrowa, w dzierŝawę lub najem, choćby okolicznym rolnikom. Istotne jest, iŝ uŝytkowanie to prawo niezbywalne, co oznacza m.in., Ŝe wygasa na skutek zrzeczenia się przez uprawnionego, lub gdy ustanowione zostało na rzecz osoby prawnej z chwilą jej likwidacji (w przypadku osób fizycznych z chwilą jej śmierci). Ponadto uŝytkownik nie posiada uprawnienia do dysponowania swoim prawem, co nie oznacza jednak, iŝ musi on osobiście wykonywać prawo uŝytkowania. Warto podkreślić, iŝ uŝytkowanie w swej konstrukcji zbliŝone jest do dzierŝawy, która równieŝ uprawnia do uŝywania cudzej rzeczy i pobierania z niej poŝytków. JednakŜe naleŝy

3 pamiętać, iŝ ograniczone prawa rzeczowe (m.in. właśnie uŝytkowanie) na podstawie art. 251 kodeksu cywilnego korzystają z ochrony przysługującej prawu własności. Oznacza to, iŝ uŝytkowanie jest skuteczne erga omnes (wobec wszystkich) i podlega bezwzględnej ochronie wobec kaŝdego, kto naruszyłby takie prawo. Takie daleko idące środki ochronne nie przysługują dzierŝawcy czy najemcy nieruchomości. UŜytkowanie moŝe wygasnąć na skutek niewykonywania go przez okres dziesięciu lat. Po wygaśnięciu uŝytkowania uŝytkownik obowiązany jest zwrócić właścicielowi rzecz w takim stanie, w jakim powinna się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu uŝytkowania. Najem Umowa najmu moŝe zostać zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. JeŜeli umowa najmu zostanie zawarta między przedsiębiorstwami, i to na czas dłuŝszy niŝ trzydzieści lat, wtedy poczytuję się ją jako zawartą na czas nieoznaczony. Wynajmujący oddaje najemcy rzecz do uŝywania, natomiast najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu czynsz (moŝe być uiszczany w formie pienięŝnej, ale równieŝ w świadczeniach innego rodzaju). Zakładając, iŝ grunt ma być wykorzystywany w celu realizacji na nim elektrowni wiatrowej, trudno sobie wyobrazić sytuację, w której umowa miałaby zostać zawarta na czas krótszy niŝ rok, zatem zgodnie z przepisami prawa cywilnego umowa taka musi być zawarta w formie pisemnej. Wynajmowana nieruchomość moŝe zostać oddana w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego uŝywania lub teŝ oddana w najem, jeŝeli umowa tego nie zabrania. Jednym z podstawowych obowiązków wynajmującego jest uiszczanie czynszu w ustalonych przez strony terminach. Z punktu widzenia prowadzenia na nieruchomości oddanej w najem działalności polegającej na wytwarzaniu energii z odnawialnych źródeł istotny jest fakt, iŝ w przypadku, gdy najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący moŝe najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia. Z uwagi na powyŝsze, w przypadku zawarcia umowy najmu naleŝy pamiętać o terminowym regulowaniu zobowiązań wobec wynajmującego. ZwaŜywszy na fakt, iŝ wynajmujący posiada uprawnienie do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, w przypadku, gdy najemca uŝywa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem rzeczy albo teŝ gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, Ŝe zostaje ona naraŝona na utratę lub uszkodzenie, naleŝy zwrócić uwagę na precyzyjne skonstruowanie samej umowy najmu. Reasumując, najem przez wzgląd na to, iŝ nie wymaga zaangaŝowania wysokiego kapitału, moŝe okazać się efektywną formą korzystania z nieruchomości pod elektrownie wiatrową. JednakŜe naleŝy pamiętać równieŝ o niebezpieczeństwach związanych z zawarciem umowy najmu, w szczególności o moŝliwości wypowiedzenia umowy najmu bez terminów wypowiedzenia. Ponadto w przypadku najmu ustanowienie zabezpieczeń na rzecz podmiotu finansującego inwestycje jest dalece ograniczone. Wszystkie powyŝsze wady, z pewnością stanowią o mniejszej atrakcyjności tej formy korzystania z nieruchomości (choć akurat najem i dzierŝawa to najczęściej występujące w praktyce sposoby lokowania farm wiatrowych w Polsce). Zasadniczym ryzykiem dotyczącym najmu (i tym samym dzierŝawy) jest jego nietrwały charakter. Problem o szczególnej wadze to zbycie w okresie najmu nieruchomości przez właściciela lub (szczególnie na terenach rolniczych) śmierć właściciela. Najemca staje wówczas w obliczu wielkiej trudności, jaką jest konieczność ułoŝenia stosunków z nabywcą nieruchomości lub spadkobiercami. O ile istnieją sposoby pozwalające na rozszerzenie

4 skuteczności węzłów obligacyjnych, jakimi są najem i dzierŝawa (poprzez choćby zawieranie umów z datą pewną bądź uwidacznianie roszczeń wynikających z takich umów w księgach wieczystych), o tyle nigdy nie dają one inwestorowi pewności co do uniknięcia ryzyk o fundamentalnym charakterze, związanych z dalszą moŝliwością korzystania z nieruchomości. DzierŜawa DzierŜawa tym róŝni się od najmu, iŝ dzierŝawca, oprócz uŝywania rzeczy, jest uprawniony równieŝ do pobierania poŝytków z rzeczy. Zatem element konstytutywny dzierŝawy stanowi moŝliwość pobierania poŝytków z dzierŝawionej rzeczy. W praktyce często zdarza się, iŝ strony oznaczają umowę jako dzierŝawę, gdy w rzeczywistości bez pobierania poŝytków z rzeczy dany stosunek nią nie jest. O ile w przypadku najmu dozwolone było oddanie przedmiotu najmu osobie trzeciej do bezpłatnego uŝywania lub teŝ oddanie go w podnajem (chyba Ŝe zastrzeŝono inaczej w umowie), to w przypadku dzierŝawy takie zachowanie jest dopuszczalne jedynie na wyraźną zgodę wydzierŝawiającego. Gdyby dzierŝawca poddzierŝawił nieruchomości bez zgody wydzierŝawiającego, ten ostatni mógłby wypowiedzieć dzierŝawę bez zachowania terminów wypowiedzenia. Tak jest wspomniano, naleŝy pamiętać, iŝ gdy nie pobieramy poŝytków z rzeczy (w przypadku nieruchomości pod elektrownie wiatrową moŝemy mówić raczej o poŝytkach cywilnych), nie moŝemy mówić o jej dzierŝawie. Zatem w przypadku zawierania umowy dzierŝawy, trzeba zwrócić uwagę na konieczność umieszczenia w niej zgody wydzierŝawiającego na oddanie przedmiotu dzierŝawy osobie trzeciej do bezpłatnego uŝywania lub teŝ oddania go w podnajem. Podobnie jak umowa najmu, dzierŝawa moŝe zostać zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Umowa dzierŝawy zawarta na czas dłuŝszy od lat trzydziestu jest uznawana za zawartą na czas nieokreślony. WydzierŜawiający moŝe wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia w przypadku, gdy dzierŝawca spóźnia się z zapłatą czynszu. JednakŜe w takim przypadku wydzierŝawiający powinien uprzedzić dzierŝawcę, udzielając mu trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu. Ponadto, gdy umowa dzierŝawy została zawarta na czas nieokreślony, moŝe zostać wypowiedziana w kaŝdym czasie z zachowaniem terminów określonych w umowie. JeŜeli terminy wypowiedzenia nie zostały określone w umowie, dzierŝawę gruntu rolnego moŝna wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierŝawnego, inną zaś dzierŝawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierŝawnego. Warto zaznaczyć, iŝ dzierŝawca nie moŝe zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierŝawy bez zgody wydzierŝawiającego. Warto wiedzieć Na koniec trzeba zwrócić uwagę na jeszcze jeden aspekt związany z budową na danej nieruchomości elektrowni wiatrowej. Wybudowanie budynków i innych urządzeń na gruncie stanowiącym naszą własność (lub którego jesteśmy uŝytkownikiem wieczystym) nie jest obciąŝone ryzykiem, albowiem wszelkie takie obiekty będą stanowić naszą własność. Natomiast w przypadku wybudowania tego typu obiektów na nieruchomościach uŝytkowanych, najmowanych czy teŝ dzierŝawionych, naleŝy liczyć się z faktem, Ŝe obiekty te stanowić będą własność tego, kto jest właścicielem nieruchomości. Dlatego teŝ istotne jest zamieszczenie w umowie uŝytkowania, najmu czy teŝ dzierŝawy zapisów traktujących o wzajemnych rozliczeniach pomiędzy stronami umowy w przypadku wybudowania na danej nieruchomości obiektów związanych z elektrownią wiatrową.

5 Wszystkie przedstawione powyŝej formy korzystania z nieruchomości mają swoje wady i zalety. O ile własność czy ustanowienie uŝytkowania wieczystego najczęściej wiąŝą się z koniecznością zaangaŝowania duŝego kapitału na samym początku realizacji inwestycji, o tyle to one w rezultacie stanowią rozwiązanie najpewniejsze, co oznacza najmniej ryzykowną formę korzystania z nieruchomości. Inne formy (uŝytkowanie, najem, dzierŝawa) są juŝ mniej pewne i ich stosowanie powinno być poprzedzone wnikliwym przygotowaniem umów pod względem prawnym.