1 OPINIA W FORMIE OPERATU SZACUNKOWEGO Dotycząca Oszacowania Wartości Rynkowej Opinia została sporządzony na podstawie zlecenia Sądu Rejonowego dla Warszawy Pragi Północ Sądu Gospodarczego IX Wydział Gospodarczy dla spraw upadłościowych i naprawczych, Sygn. akt IX GUp 49/07 zgodnie z Protokołem z dnia 12 czerwca 2014 r. w przedmiocie zarzutów upadłego na opis i oszacowanie przedsiębiorstwa upadłego. Iwona Harbuz- biegły sądowy WYCENA NIERUCHOMOŚCI Ul. KARWIŃSKA 32 02-639 Warszawa tel. 0-22 628 74 10, 621 67 23 fax 0-22 621 49 90 e-mail: biuro@wycenynieruchomosci.com.pl Rodzaj Prawo własności nieruchomości nieruchomości : Adres nieruchomości : Województwo mazowieckie Miejscowość Warszawa Dzielnica Wawer Ul. Stepowa 17 Obręb 3-07-15 Działki nr ew. nr 62/1, 61/2 Autor opinii Nr uprawnień: : 3639 Miejscowość Data sporządzenia opinii Pieczęć i podpis rzeczoznawcy : mgr inż. Iwona Harbuz : Warszawa : :
2 WYCIĄG Z OPINII Zgodnie z art. 158 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami ze zmianami (Dz. U. 2010 Nr 102 poz. 605 z późniejszymi zmianami) 1. Określenie przedmiotu wyceny Województwo mazowieckie Miejscowość Warszawa Dzielnica Wawer Ul. Stepowa 17, Obręb 3-07-15 Działki nr ew. 62/1, 61/2 o łącznej powierzchni 1685 m 2. Dla działek brak informacji o prowadzonej księdze wieczystej. Na dzień sporządzania wyceny. działki nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m. st. Warszawy, działki położone są na terenie oznaczonym symb. (U). 12- tereny usług. Zgodnie z projektowanym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru Marysin Wawerski, działki nr ew. 61/2, 62/1 położone będą na terenie ozn symb. MW 5 tereny mieszkaniowe wielorodzinne do 20m wysokości. 2. Cel wyceny Udział 94,08 % roszczenia PPH Polsping Sp. z o.o. z tytułu zasiedzenia prawa własności nieruchomości w celu sprzedaży przez syndyka. 3. Data na którą określono wartość nieruchomości 4. Data sporządzenia opinii 5. Wartość rynkowa udziału 94,08% roszczenia PPH Polsping Sp. z o.o. z tytułu zasiedzenia prawa własności nieruchomości nie obejmująca podatku VAT wynosi: 6. Uprawnienia autora opinii 7. Podpis wykonawcy opinii 561 958 zł. Słownie złotych: pięćset sześćdziesiąt jeden tysięcy dziewięćset pięćdziesiąt osiem. mgr inż. Iwona Harbuz, upr. Nr 3639 Rzeczoznawca majątkowy
3 SPIS TREŚCI 1 OKREŚLENIE PRZEDMIOTU I ZAKRESU WYCENY... 4 1.1 PRZEDMIOT WYCENY... 4 1.2 ZAKRES WYCENY... 4 2 OKREŚLENIE CELU WYCENY... 4 3 OKREŚLENIE PODSTAW FORMALNYCH, PRAWNYCH I MERYTORYCZNYCH SPORZĄDZENIA OPINII ORAZ ŹRÓDEŁ DANYCH O NIERUCHOMOŚCI... 4 3.1 PODSTAWA FORMALNA... 4 3.2 PODSTAWY MATERIALNO PRAWNA... 4 3.3 PODSTAWY MERYTORYCZNE WYCENY... 5 3.4 ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH... 5 4 OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA OPINII... 6 5 OPIS STANU PRZEDMIOTU... 6 5.1 STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI... 6 5.2 LOKALIZACJA, ELEMENTY SĄSIEDZTWA, STAN ZAGOSPODAROWANIA... 7 6 PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO... 8 7 PRZEDSTAWIENIE I UZASADNIENIE WYBORU PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY ORAZ WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLANEJ WARTOŚCI... 9 7.1 WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLANEJ WARTOŚCI... 9 7.2 USTALENIE PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY...10 8. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI...11 8.1 ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWYCH NIEZABUDOWANYCH...11 9. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI...20 9.1 OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAWA WŁASNOŚCI...20 9.2 OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAWA WŁASNOŚCI GRUNTU Z UWZGLĘDNIENIEM PRZEZNACZENIEM W PROJEKCIE PLANU MIEJSCOWEGO...24 9.3 OKREŚLENIE WARTOŚCI BUDYNKÓW PRZEZNACZONYCH DO ROZBIÓRKI...26 10.WYNIK KOŃCOWY WYCENY...28 11. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE...28 12. WYKAZ ZAŁĄCZNIKÓW...28
4 1 OKREŚLENIE PRZEDMIOTU I ZAKRESU WYCENY 1.1 Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest wartość rynkowa udziału 94,08% roszczenia przedsiębiorstwa PPH Polsping Sp. z o.o. o zasiedzenie prawa własności nieruchomości zabudowanej dwoma budynkami o charakterze magazynowym, stanowiącego z obrębu 3-07-15 o łącznej powierzchni 1685 m 2 położonej przy ul. Stepowej 17 W Warszawie na terenie dzielnicy Wawer. 1.2 Zakres wyceny Zgodnie ze zleceniem zakres opinii polega na: oszacowaniu wartości rynkowej udziału 94,08% roszczenia przedsiębiorstwa PPH Polsping Sp. z o.o. o zasiedzenie prawa własności nieruchomości zabudowanej dwoma budynkami o charakterze magazynowym, stanowiącego działki ew. nr 62/1, 61/2 z obrębu 3-07-15 o łącznej powierzchni 1685 m 2 położonej przy ul. Stepowej 17 W Warszawie na terenie dzielnicy Wawer 2 OKREŚLENIE CELU WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej udziału 94,08% roszczenia przedsiębiorstwa PPH Polsping Sp. z o.o. o zasiedzenie w celu sprzedaży przez syndyka. 3 OKREŚLENIE PODSTAW FORMALNYCH, PRAWNYCH I MERYTORYCZNYCH SPORZĄDZENIA OPINII ORAZ ŹRÓDEŁ DANYCH O NIERUCHOMOŚCI 3.1 Podstawa formalna Podstawę formalną wyceny stanowi zlecenie Sądu Rejonowego dla Warszawy Pragi Północ Sądu Gospodarczego IX Wydział Gospodarczy dla spraw upadłościowych i naprawczych, Sygn. akt IX GUp 49/07, zgodnie z Protokołem z dnia 12 czerwca 2014 r. 3.2 Podstawy materialno prawna 1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami ze zmianami (Dz. U. 2010 r. tekst jedn. Nr 102 poz. 651); 2. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, Poz. 2109, z dnia 22.09.2004 r. oraz z 27.09.2005 r., Dz. U. Nr 196 poz. 1628); 3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 165); 4. Ustawa z 14 lutego 2003 roku o zmianie ustawy Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 49 poz. 408);
5 5. Ustawa z 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80 poz. 717 z późniejszymi zmianami); 6. Ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe i naprawcze (Dz.U. 2003 nr 60 poz. 535 z późniejszymi zmianami); 3.3 Podstawy merytoryczne wyceny Powszechne Krajowe Zasady Wyceny Zgodnie z uchwałą Rady Krajowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych z dnia 9 grudnia 2008 r. od dnia 1 marca 2009 r. obowiązują następujące nowe noty interpretacyjne: NI Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości ; NI Zastosowanie metody pozostałościowej w wycenie nieruchomości ; Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych wyd. VIII uzupełnione PFSRM (Zgodnie z uchwałą Rady Krajowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych Nr 27/07 z dnia 12 grudnia 2007 r. od dnia 1 marca 2008 r. jako Tymczasowe Noty Interpretacyjne TNI). 3.4 Źródła danych merytorycznych - Protokół z dn. 12.06.2014 r; - Pismo Urzędu m. st. Warszawy dot. dostępności działek do drogi publicznej z dn. 19.08.2014 r; - Protokół z kontroli podatkowej w dniach 17.09.2007 10.10.2007 r. - Sprawozdanie z przebiegu postepowania o stwierdzenie nabycia przez PPH Polsping Sp. z o.o. prawa własności położonej przy ul. Goździków 29/31 oraz Stepowej 17-20.02.2014 r;. - Wypis z rejestru gruntów; - Umowa sprzedaży Rep A nr 3162/92 z dn. 17.11.1992 r.; - Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia z dn. 01.08.2008 r.; - Umowa przeniesienia mienia Skarbu Państwa w wykonaniu umowy o oddanie mienia Skarbu Państwa do odpłatnego korzystania Rep A. nr 3918/2010 z dn. 07.07.2010 r.; - Informacje o przeznaczeniu nieruchomości w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego; - Informacje o przeznaczeniu nieruchomości w projekcie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Marysin Wawerski ; - Informacje i dane uzyskane od Syndyka masy upadłościowej; - Wizja lokalna z dnia 07.08.2014 r.; - Informacje o transakcjach sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych uzyskane w Urzędzie Miasta Stołecznego Warszawy Wydział Geodezji i Katastru, Biuro udostępniania danych o nieruchomościach; - Informacje uzyskane drogą samodzielnego gromadzenia danych.
6 4 OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA OPINII Data sporządzenia wyceny: Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: Data, na którą uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny: 31.08.2014 r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 07.08.2014 r. 5 OPIS STANU PRZEDMIOTU 5.1 Stan prawny nieruchomości Z otrzymanych dokumentów (Sprawozdanie- Kancelaria Adwokacka Grzegorz Podlasiewicz- Adwokat 20.02.2014 r.) uzyskano informację, że poprzednik prawny Polsping Sp. z o.o. od rozpoczęcia działalności, tj. 22.10.1962 r. był samoistnym posiadaczem nieruchomości położonej w Warszawie znajdującej się przy ul. Stepowej 17 składających się z działek ew. nr 62/1, 61/2 z obrębu 3-07-15 o łącznej powierzchni 1685m 2. ( ) Odnośnie działek o nr 61/2, 62/1 z obrębu 3-07-15 jako właściciel w wypisie z rejestru gruntów widnieje Dorota Salomea Cohnowa (władający Skarb Państwa Prezydent Miasta Stołecznego Warszawy). w dalszym ciągu aktualne jest stanowisko zaprezentowane we wniosku z 1 sierpnia 2008 r. o stwierdzenie zasiedzenia W ewidencji gruntów i budynków potwierdzono informację, że właścicielem działek ew. nr 61/2 i 61/2 jest Dorota Salomea Cohnowa. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów działki posiadają powierzchnię: Działka Pow. m 2 Opis nieruchomości Kolonia 62/1 638 Czaplowizna IIIdz. 13-cz. Kolonia 61/2 1047 Czaplowizna I- dz. 12-cz. Razem 1685 Identyfikator dz. Id dz:146514_8.0715.62/1 Id dz:146514_8.0715.61/2 Ozn i opis użytków Bi- inne tereny zabudowane Bi- inne tereny zabudowane Zgodnie z Postanowieniem z dn. 30.11.2005 r. Sąd Rejonowy dla Warszawy Pragi w Warszawie ogłosił upadłość TELMONT S.A. w Warszawie z możliwością zawarcia układu. Następnie Postanowieniem z dn. 27.11.2007 r. Sąd zmienił postanowienie z dn. 30.11.2005 r. o ogłoszeniu upadłości TELMONT S.A. w Warszawie z możliwością zawarcia układu na postanowienie o ogłoszeniu upadłości obejmującej likwidację majątku upadłego. Z Urzędu m. st. Warszawy uzyskano informacje, że bezpośredni dostęp do drogi publicznej posiadają m.in. działki ew. nr: Obręb nr 3-07-15 nr ew. 62/1
7 5.2 Lokalizacja, elementy sąsiedztwa, stan zagospodarowania Przedmiotowe działki położone są przy ulicy Stepowej 17 w Warszawie na terenie dzielnicy Wawer, zlokalizowane są przy granicy dzielnicy Wawer i Praga Południe. Nieruchomość położona jest na terenie mieszkaniowo-usługowym. Źródło: www.mapy.google.pl Bezpośrednie sąsiedztwo nieruchomości stanowi zabudowa mieszkaniowa, biurowousługowa, magazynowa i przemysłowa. W bezpośrednim sąsiedztwie położone jest Centrum Targowo- Kongresowe. W dalszej odległości znajduje się Las Rembertowski i linia kolejowa (ok. 3500m). Nieruchomość położona jest w niedalekiej odległości od ul. Marsa i Trasy Siekierkowskiej. Oddalona od skrzyżowania Marsa i Okularowej ok. 300m. Dostępność komunikacyjna jest dobra, nieruchomość oddalona jest ok. 440m od przystanku PKP Warszawa- Gocławek, od przystanków autobusowych ok. 180-360m. Stan zagospodarowania Szacowane działki mają kształt regularny zbliżony do prostokąta. Teren nieruchomości jest płaski, ogrodzony. Dojazd do budynków utwardzony w średnim stanie technicznym (wewnątrz działki z kostki trylinki, od strony ulicy Stepowej płytami chodnikowymi) Nieruchomość posiada dostęp do następujących mediów: woda, kanalizacja, energia elektryczna, telekomunikacja, gaz.
8 Na przedmiotowej nieruchomości znajdują się dwa budynki o charakterze magazynowym o numerach 11 i 12. Budynek nr 11 położony jest na działce nr 61/2, natomiast budynek nr 12 na działce nr 62/1 i częściowo na działce 61/2. Budynki są w średnim stanie technicznym. Budynki są nieogrzewane. Biorąc pod uwagę powyższe oraz że budynki zaniżają wartość nieruchomości wartość rynkową nieruchomości oszacowano z uwzględnieniem rozbiórki budynków. Uzyskano informacje, że aktualnie część pomieszczeń w budynkach jest wynajmowana, umowy zawarte są na czas nieokreślony. Zgodnie z otrzymanym protokołem z kontroli podatkowej w dn. 17.09.2007-10.10.2007 r. przyjęto następujące powierzchnie użytkowe budynków (biegły nie otrzymał dokumentów technicznych budynków): Budynek magazynowy nr 11-365,40m 2 Magazyn nr 12-456,00m 2 6 PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO Aktualnie brak obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego dla wycenianego terenu. Zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Stołecznego Warszawy, zatwierdzonym Uchwałą Nr LXXXII/2746/2006 Rady Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 10 października 2006 roku, zmienionym ponownie Uchwałą Nr XCII/2689/2010 Rady Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 7 października 2010 r. działki położone są na terenie oznaczonym symbolem U.12 tereny usług.
9 Zgodnie z projektowanym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru Marysin Wawerski, działki położone będą na terenie ozn symb. MW 5 tereny mieszkaniowe wielorodzinne do 20m wysokości. 7 PRZEDSTAWIENIE I UZASADNIENIE WYBORU PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY ORAZ WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLANEJ WARTOŚCI 7.1 Wskazanie rodzaju określanej wartości Rodzaj określanej wartości: Zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami: Art. 151. Ust. 1 Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Art. 150. Ust. 2 Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przed-miotem obrotu.
10 Art. 154 ust. 1 Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nie-ruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. 7.2 Ustalenie podejścia, metody i techniki wyceny Uzyskano następujące dane wyjściowe pozwalające na przeprowadzenie wyceny: Informacje z dokumentów dostarczonych przez zleceniodawcę, Dane dotyczące wizji lokalnej: lokalizacja, położenie, sąsiedztwo, rodzaj zabudowy, Inne czynniki cenotwórcze tj. stan przepisów prawnych, funkcja w planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku gruntów zabudowanych budynkami, których wartość rynkowa jest niższa aniżeli wartość rynkowa gruntu niezabudowanego zastosowano podejście mieszane, metodę kosztów likwidacji. Metodę kosztów likwidacji stosuje się, jeżeli części składowe gruntu są przeznaczone do likwidacji. Wartość nieruchomości określoną tą metodą jest równa kosztowi nabycia gruntu, pomniejszonemu o koszt likwidacji części składowych tego gruntu i powiększonemu o wartość materiałów pozostałych po rozbiórce, jeżeli istnieje możliwość ich odzyskania. WN = WG + Wmi (1 - Szm / 100)i- Kr gdzie: WN - wartość nieruchomości oszacowana w podejściu mieszanym, metodą kosztów likwidacji WG - wartość gruntu Wmi - wartość materiałów pozostałych po rozbiórce Szm- stopień zużycia poszczególnych rodzajów materiałów (w %) Kr - całkowity koszt robót rozbiórkowych z uporządkowaniem terenu Wartość rynkową gruntu określono w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami: Ustawa o gospodarce nieruchomościami stanowi: Art. 153. 1. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości. Algorytm postępowania przy wycenie nieruchomości metodą porównywania parami:
11 Zdefiniowanie rynku lokalnego Określenie cech rynkowych wpływających na wysokość ceny na rynku lokalnym wraz z oceną wpływu poszczególnych cech na ceny. Wybór kilku podobnych nieruchomości (3-5), które zostały w niedalekiej przeszłości sprzedane. Zestawienie parami nieruchomości wycenianej z nieruchomościami porównawczymi. Porównujemy każdorazowo z inną nieruchomością o znanych cechach i znanej cenie rynkowej. Wybór cech różnicujących dla poszczególnych par. Im obiekty będą di siebie bardziej podobne tym liczba cech może być mniejsza. Określenie różnic (poprawek kwotowych) pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami podobnymi o znanych cenach i cechach. Obliczenie wartości w zależności od ceny nieruchomości sprzedanej oraz od różnic pomiędzy cechami w każdej parze porównawczej. Wartość, którą obliczymy po analizie porównawczej dla poszczególnych par, będzie funkcją sumy różnic (poprawek) pomiędzy cechami porównawczymi, wagą poszczególnych cech oraz ceną obiektu, który posłużył nam jako wzorzec porównawczy. W ostatnim etapie obliczamy ostateczną wartość jako średnią arytmetyczną. Z uwagi na to, przedmiotowe działki mają nieuregulowany stan prawny oraz że w dniu 1 sierpnia 2008 r. został złożony wniosek na rzecz Polsping Sp z o.o o zasiedzenie, dokonano dyskontowania otrzymanej wartości. Uzyskano informacje, że procedura o zasiedzenie może potrwać jeszcze ok. 8 lat, dlatego otrzymaną wartość zdyskontowano współczynnikiem dyskonta w okresie 8- letnim. Zdyskontowana wartość rynkowa Zgodnie 12 i 13 Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości ( ) w przypadku braku danych z rynku nieruchomości: b. stopę dyskontową (R) określa się na podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym, z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej. Stopa dyskontowa w tym przypadku równa jest stopie kapitalizacji, w celu jej określenia należy uwzględnić ryzyko przy inwestowaniu w nieruchomości podobne oraz ryzyko z tytułu inwestowania w konkretną nieruchomość. Określono stopę dyskontową w wysokości 10,261%. Oszacowanie współczynnika dyskonta (1/(1 + stopa dyskontowa/100)^ilość lat dyskonta) (1/(1+ 10,261/100)^8)= 0,4577 8. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI 8.1 Analiza rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych
12 Raport z rynku nieruchomości inwestycyjnych 2014 r. (Colliers) ZARYS OGÓLNY I poł. 2014 r. charakteryzowała się dużą aktywnością podmiotów na rynku gruntów inwestycyjnych. Liczba transakcji z I poł. 2014 r. zwiększyła się o 115% względem analogicznego okresu roku 2012 i osiąga poziom około 650 mln PLN. Inwestorzy najchętniej analizowali projekty mieszkaniowe. Na takie inwestycje wydali 70% środków, 25% kupujący przeznaczyli na działki pod zabudowę biurowo - handlową, a 5% pod magazyny. Na Warszawę przypada w dalszym ciągu około 70-75% zakupionych gruntów pod biura i mieszkania, choć wyraźne ożywienie widać również na rynkach regionalnych. W I półroczu zaobserwowano wysoką aktywność sprzedażową wśród spółek Skarbu Państwa, Agencji Mienia Wojskowego, Agencji Rolnych i innych jednostek samorządowych. Nastąpiła stabilizacja cen gruntów, podaż pozostaje na relatywnie wysokim poziomie, natomiast Inwestorzy zachowują spokój w analizie i zakupie. Biorąc pod uwagę działki pod nieruchomości handlowe, rok 2014, podobnie jak ubiegły, nie będzie łatwy dla deweloperów centrów handlowych. Stałym wyzwaniem będzie uruchomienie nowych projektów w warunkach niewielkiego ożywienia gospodarczego Powszechnym staje się fakt zawierania umów warunkowych, mających na celu zastosowanie czynnika dyskontującego pieniądz w czasie, nie dłuższym niż 18 miesięcy. Pomimo wysokiej podaży, popyt na grunty inwestycyjne nie został w pełni zaspokojony, przede wszystkim z uwagi na brak nieruchomości, które spełniałyby wymagania deweloperów. Niekorzystna lokalizacja, czy uwarunkowania prawne nieruchomości, uniemożliwiające efektywne zagospodarowanie nieruchomości, stanowią główne przyczyny, dla których niektóre grunty nie podlegały obrotowi na rynku. Inwestorzy poszukują rynków, na których ceny mieszkań i najmu oraz popyt gwarantują najszybszy zwrot z kapitału. W przypadku projektów mieszkaniowych, których przygotowanie inwestycyjne nie będzie budziło ryzyka i nakładało na inwestora dodatkowych nakładów, rejestrowane będą przypadki wzrostu ceny i znacznej gotowości do transakcji jednokrokowych (gotówkowych). W 2014 r. wartość transakcji na rynku gruntów inwestycyjnych przeznaczonych pod zabudowę biurową, handlową, mieszkaniową i przemysłową, osiągnie wyższą wartość niż 2013 r. i wynosie około 1,75 mld PLN. Warto wskazać że na rynku zarejestrowano kilka znaczących transakcji gruntami inwestycyjnymi, których poziom zbliżony był do kwoty 170 180 mln PLN. Biorąc pod uwagę planowane zakupy, możemy spodziewać się rekordowych transakcji jeszcze w tym roku. Ceny transakcyjne w większości miast ulegają dalszej stabilizacji. Statystycznie cena ziemi potrzebnej do wybudowania 1 m² powierzchni użytkowo-mieszkaniowej była w pierwszym półroczu niższa niż w 2013 r., np. w Katowicach o 1%, a w Warszawie, poza obszarem centrum, o 0,5%.
13 Ziemia pod biurowce staniała najbardziej w Katowicach o 5% i we Wrocławiu o 2% natomiast w Trójmieście o 1% dając, stabilną sytuację cenową gruntów w regionie. Ceny działek pod zabudowę biurową i mieszkaniową w 2014 r. nie będą już wykazywać tendencji spadkowej. Na przykładzie I i II kwartału 2014 r., kiedy to w pojedynczych przypadkach realizowane były wyższe kwoty transakcyjne aniżeli zakładane, drugie półrocze zapowiada się optymistycznie. Ceny gruntów pod zabudowę handlową unormowały się i wydaje się, że w najbliższych miesiącach pozostaną na stabilnym poziomie, zarówno dla terenów pod galerie jak i parki handlowe. PROGNOZY 2014 r. będzie się charakteryzował dynamiką zakupów na rynkach nieruchomości mieszkaniowych, w mniejszym stopniu biurowych i handlowych, w pierwszej kolejności w takich miastach jak Warszawa, Wrocław czy Kraków, w drugiej w Gdańsku czy Poznaniu. W nadchodzących miesiącach będziemy obserwować dalsze zainteresowanie gruntami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową, szczególnie w Warszawie i Wrocławiu. Na pozostałych rynkach lokalnych, takich jak Trójmiasto, Poznań, Kraków widoczne będą transakcje sprzedaży mieszkaniowych i biurowych gruntów inwestycyjnych poczynione nie tylko przez lokalnych deweloperów ale i spoza rynku lokalnego. Analizując realizowane obecnie jak i planowanych przez deweloperów wydatki związane z inwestycjami w nieruchomości w pierwszym półroczu 2014 r., możemy przypuszczać, że na koniec 2014 r. istnieje szansa na znaczne przekroczenie wartości transakcji z roku ubiegłego Dla potrzeb wyceny określono: - Rynek lokalny jako rynek nieruchomości niezabudowanych (grunty inwestycyjne przeznaczone pod usługi i budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne, wielorodzinne niskie, tereny wielofunkcyjne), będących przedmiotem prawa własności i prawa użytkowania wieczystego; - Obszar rynku: rejon szacowanej nieruchomości Warszawa, dzielnica Wawer i Praga Południe - Okres badania cen: 2012-2014 r. Ze względu na niewielką ilość transakcji podobnych do szacowanej nieruchomości okres badania rynku poszerzono o transakcje starsze niż dwa lata. Poniżej przedstawiono transakcje sprzedaży działek niezabudowanych na terenie dzielnicy Wawer i Praga Południe:
Dzielnica Załącznik nr 5a. Rep. A Nr Data trans. Obręb Ulica Pow. dz. Cena trans. Cena 1m² Wawer 505/2014 2014-01-29 3-11-25 -- brak danych -- 3240 4200000 1296 14 Opis Wg EGiB dz. stanowi zurbanizowane tereny niezabudowane. Dn. 19.09.2011 r. wydano decyzję nr 893/2011 zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę 3 budynków mieszkalnych, wielorodzinnych z garażem podziemnym: - budynek mieszkalny "A" posiadający 19 lokali mieszkalnych, - budynek mieszkalny "B" posiadający 20 lokali mieszkalnych, - budynek mieszkalny "C" posiadający 20 lokali mieszkalnych, usytuowanych na dz. 83,84. Dn. 02.09.2011 r. wydana została decyzja (na której brak jest klauzuli, że jest ostateczna) w sprawie wyrażenia zgody na lokalizację dwóch zjazdów do nieruchomości położonej na dz.83,84, w docelowych liniach rozgraniczających ul.pożaryskiego, z tym, że z treści decyzji wynika, że dotyczy jednego zjazdu. Dn. 29.10.2013 r. strony zawarły przedwstępną umowę sprzedaży za Rep. A nr 5367/2013. Podana cena jest ceną netto, do której należy doliczyć podatek VAT. Cena brutto wynosi 5.166.000,00 zł. Cena obejmuje również autorskie prawa majątkowe do projektu budowlanego, na podstawie którego wydana została deczyja nr 893/2011 oraz prawa majątkowe związane z udziałami należącymi do osób trzecich we współwłasności nieruchomosci KW. Tereny zabudowy usługowo mieszkaniowej plan/studiu m UMN2-12m mapki Praga Południe 269/14 2014-01-16 3-07-12 Ludwisarska 344 229 268 666 Na nier. znajdują się części budynków wyb. na dz. z przekroczeniem płd-wsch. granicy dz. ter. ozn. symb. 65 MN/MW. Cena 282000zł zawiera 23% Vat. 65MN/MW- 12m
15 Praga Południe 4397/13 2013-10-03 3-07-13 Osada Ojców 893 760 000 851 Wg MPZP ter. ozn. 40 MN/MW tj. z przezn. pod. ter. zab. mieszk. jednorodz. oraz wielorodz. z zakresu domów w typie kamieniczek zawierających od 4 do maks. 8 mieszkań. 40MN/MW- 12 Wawer 3965/2013 2013-07-30 3-07-20 Rekrucka 554 400000 722 Sprzedaż dz. gr. nr o pow. 554m2, n a której znajduje się budynek mieszkalny, murowany, o jednej kond. nadziemnej, pow. zab. 30m2, którego budowa zakończyła się w 1950r. w złym stanie technicznym, do remontu. Brak obowiązującego MPZP. Kupujący prowadzi działalność gospodarczą. Wg. SUiKZP m. st. Warszawy dz. położona jest na obszarze ozn. U.20 - tereny przeznaczone pod realizacje funkcji usługowych. U.20 Praga Południe 2521/13 2013-05-27 3-07-12 Rożnowska 1051 600 000 571 Wg MPZP ter. ozn. 44MN/MW. z przezn. pod. ter. zab. mieszk. jednorodz. oraz wielorodz. z zakresu domów w typie kamieniczek zawierających od 4 do maks. 8 mieszkań.na dz. znajduje się komórka drewniana trwale związana z gruntem o pow. uż. 8m.kw. 44 MN/MW - 12m Wawer 5604/13 2013-04-24 3-11-58 Żagańska 1230 1235001 1004 Wg EGiB dz. o pow. 250m.kw. ozn. jest symb. B, dz. o pow. 734m.kw. ozn. jest symb. B, dz. o pow. 100m.kw. ozn. jest symb. B, dz. o pow. 31m.kw. ozn. jest symb. B, dz. o pow. 89m.kw. ozn. jest symb. Bp, dz. o pow, 26m.kw. ozn. jest symb. B. Bezpośredni dostęp do dr. publ. Mpzp teren usług UU5-12m Wawer 1286/13 2013-04-18 3-11-34 3-11-45 Rzeźbiarska 1961 880000 449 Dz. o pow. 999m.kw.(R,dr), dz. o pow. 936m.kw.(R), dz. o pow. 26m.kw.Wg MPZP dz. znajduje się na terenie ozn. 3KUZ(ul.zbiorcze), dz. ter. przezn. pod. zab. mieszk. jednorodz. i wielorodz. z dop. usł. nieuciążliwych, dz. -ter. ozn. 19KUD(ul. dojazd.) MN/5-12m, 3KUZ, 19 KUD
16 Wawer 390/13 2013-01-31 3-07-24 Płowiecka 646 900000 1393 Dz zab bud miesz, jednor, wolnost, 1-izbowym o pu 30m2. Wg ew - tereny miesz.mpzp D1 U TERENY USŁUGOWE D1 U- 12m Wawer 15450/12 2012-08-21 3-11-56 Mrówcza 539 375000 696 Wg - tereny miesz + dec z dn 22-10-2009r - pozwolenie na bud 2 bud miesz jednor, wolnost i 2 szamb szczelnych na terenie dz nr Sł gr na dz nr polegająca na pr przejśia i przejazdu pasem gr szer 5m na rzecz każdoczesnego wł dz nr + ust sł przejścia i przejazdu na dz nr na rzecz każdoczesnego wł dz nr. Tereny wielofunkcyjne (C).12 Wawer 2847/12 2012-03-19 3-11-25 Stradomska 2548 6000000 2355 Na dz rozpoczęto budowę 2 bud miesz wielolokalowych, bud na podst pozw na bud z dn 19-09-2011r. Wg ew - grunty zadrzewione i zakrzewione - dz objęta inwentaryzacją lasu. W dz III KW - w odniesieniu do cz dz nr (obecnie) o pow 10m2 wszczęsto postępowanie wywłaszczeniowe zmierzające do objęcia pr wł na rzecz SP. Wpisane dn 18-04-2002r. Zabudowa usługowo-mieszkaniowa UMN/2-12m Praga Południe 538/12 2012-02-16 3-07-13 Projektowana 1 371 1 100 000 802 uw do 2108-08-13, wg mpzp-ter. przezn. pod zab. mieszk. wielorodz. z dopuszcz. usł. 47 MW(U)- 18m
17 Wawer 2244/12 2012-02-06 3-11-34 Rzeźbiarska 2607 2000000 767 Wg ew - dz nr o pow 1478m2 oraz dz nr o pow 1129m2 - Bp. Mpzp. - osiedla Anin - tereny zab miesz, jednor i wielor z dopuszczeniem usług nieuciążliwych. Dz w kształcie prostokątów, przylegające do siebie bokami. Kup. - PROPERAT sp z o. o, sp kom-ak z s w Warszawie. MN/5-12m Wawer 490/12 2012-01-18 3-11-47 Żegańska 5306 3000000 565 Wydano dn 03-04-2009 pozw na bud zespołu bud miesz wielor z garażem podziemnym na dz nr. Wg ew - grunty rolne oraz zadrzewione i zakrzewione. Mpzp. - teren zab miesz jednor i wielor z dopuszczeniem usług nieuciążliwych. Cena z 23% VAT - 3690000zł. Sprz. -. MPZP- zabud. miesz jedn i wielorodz MN/9-10,2m Transakcja odrzucona Wawer 2847/12 2012-03-19 3-11-25 Stradomska 2548 6000000 2355 Na dz rozpoczęto budowę 2 bud miesz wielolokalowych, bud na podst pozw na bud z dn 19-09-2011r. Wg ew - grunty zadrzewione i zakrzewione - dz objęta inwentaryzacją lasu. W dz III KW - w odniesieniu do cz dz nr (obecnie) o pow 10m2 wszczęsto postępowanie wywłaszczeniowe zmierzające do objęcia pr wł na rzecz SP. Wpisane dn 18-04-2002r. Zabudowa usługowo-mieszkaniowa UMN/2-12m cena znacznie odbiega od pozostałych, przy trójkątnym kształcie działki
18 Lokalizacja transakcji przyjętych do wyceny:
19 Na podstawie analizy rynku rzeczoznawca przyjął, że ceny działek w okresie 2012-2014 r. były na stabilnym poziomie i kształtowały się na poziomie od 449 1393zł/m². Do analizy jaki i porównania przyjęto zarówno transakcje będące przedmiotem prawa własności jak i prawa użytkowania wieczystego. Badany obszar dotyczy terenów o stanie własności uregulowanym na podstawie Dekretu z dnia 26 października 1945 r. na mocy którego grunty stały się własnością Skarbu Państwa lub Gminy. Wieloletnie badania realizacji cenowych w obrocie przy zbywaniu prawa własności gruntu i prawa użytkowania wieczystego gruntu prowadzone przez wielu rzeczoznawców na terenie miasta Stołecznego Warszawy i gminy przyległych, doprowadziły do wniosków, które po wielu dyskusjach we wszystkich środowiskach rzeczoznawców majątkowych zostały ujęte w artykule Pani Moniki Nowakowskiej opublikowanym w periodyku Rzeczoznawca Majątkowy Nr 4(40), 2003 r. Jak wynika z podanych w tej publikacji informacji, relacja prawa użytkowania wieczystego do prawa własności dla dzielnicy Wawer wynosi 0,8, a Pragi Południe wynosi 0,9. W związku z powyższym w wycenie wprowadzono poprawkę prawo do gruntu. Rodzaj i wagi cech rynkowych ustalono w oparciu o analizę bazy danych i cechach nieruchomości będących przedmiotem obrotu rynkowego, jak również na podstawie doświadczeń biegłego w zakresie badań i obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości.
20 Poniżej przedstawiono cechy rynkowe nieruchomości mające największy wpływ na ceny gruntów i wagi tych cech: lokalizacja 20 dostępność 5 wielkość działki 20 kształt działki 10 prawo do gruntu 10 możliwości inwestycyjne 20 studium/wz, plan, PnB, dokumentacja 10 stan zagospodarowania 5 Cechy rynkowe oraz ich wagi określono na podstawie analizy rynku lokalnego, rynków równoległych, badań preferencji potencjalnych nabywców oraz informacji uzyskanych w biurach pośrednictwa. 9. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI 9.1 Określenie wartości rynkowej prawa własności W zbiorze nieruchomości podobnych określono: - Cenę minimalną 449 zł/m 2 - Cenę maksymalną 1393 zł/m 2 - C = C max C min = 1393 zł/m 2 449 zł/m 2 = 944 zł/m 2 Ze zbioru transakcji na rynku lokalnym wykorzystano do porównań 3 obiekty najbardziej podobne do wycenianego. OBIEKT A Warszawa, dzielnica Wawer, ul. Rzeźbiarska, Obręb 3-11-34 Działki o powierzchni 2607m 2, Rep. A Nr 2244/12 Data transakcji 2012-02-06 Cena transakcyjna 2 000 000 zł. Cena 1 m 2 : 767 zł. OBIEKT B Warszawa, dzielnica Wawer, ul. Żagańska, Obręb 3-11-47 Działka o powierzchni 5306 m 2, Rep. A Nr 490/12 Data transakcji 2012-01-18 Cena transakcyjna 3 000 000zł. Cena 1 m 2 : 565 zł.
21 OBIEKT C Warszawa, dzielnica Praga Południe, ul. Projektowana, Obręb 3-07-13 Działki o powierzchni 1 371 m 2, Rep. A Nr 538/12 Data transakcji 2012-02-16 Cena transakcyjna 1 100 000 zł. Cena 1 m 2 : 802 zł. Na podstawie przeprowadzonej analizy rynku jako cechy rynkowe wpływające na różnice w cenach tych obiektów oraz obiektu wycenianego, przyjmuje się następujące cechy rynkowe oraz ich skalę. Cecha rynkowa Ocena Opis cechy b. dobra położona na terenie dzielnicy Praga Południe w niedalekiej odległości od węzła Marsa- Płowiecka lokalizacja dobra położona na terenie dzielnicy Wawer w w niedalekiej odległości od węzła Marsa- Płowiecka średnia położona na terenie dzielnicy Wawer w dalszej odległości od węzła Marsa- Płowiecka dobra bezpośredni dostęp do drogi publicznej dostępność brak bezpośredniego dostępu do drogi średnia publicznej bardzo dobra działka o pow. 800-2000m 2 dobra działka o pow. 2000-4000m 2 wielkość działki działka o pow. powyżej 4000m 2 poniżej średnia 800m 2 bardzo dobry regularny- kwadrat lub prostokąt regularny- wydłużony prostokąt, składający się z kilku prostokątów, kształt działki dobry trapez lub zbliżony do trapezu umożliwiający racjonalne wykorzystanie, średni kształt nieregularny prawo do gruntu bardzo dobre własność dobre użytkowanie wieczyste gruntu możliwości inwestycyjne dobre wysokość zabudowy od 20m włącznie
22 uwarunkowania stan zagospodarowania pośrednie średnie niekorzystne najlepsze bardzo dobre dobre średnie dobry średni wysokość zabudowy powyżej 12m do 18m wysokość zabudowy do 12 włącznie wysokość zabudowy do 12m włącznie, ale znacząca część działki przeznaczona również pod drogę wydane pozwolenie na budowę, cena obejmuje autorskie prawa majątkowe wydane pozwolenie na budowę wydana decyzja o warunkach zabudowy lub teren objęty planem miejscowym teren objęty studium Na działce brak budynków do rozbiórki Na działce znajdują się budynki do rozbiórki W tablicy poniżej przedstawiono zakresy kwotowe dla poszczególnych cech rynkowych: Lp. Cechy porównawcze Waga % Max kwotowy wpływ na cenę w zł 1 lokalizacja 20 188,8 2 dostępność 5 47,2 3 wielkość działki 20 188,8 4 kształt działki 10 94,4 5 prawo do gruntu 10 94,4 6 możliwości inwestycyjne 20 188,8 7 uwarunkowania 10 94,4 8 stan zagospodarowania 5 47,2 Razem 100 944
23 Poniżej przedstawiono charakterystykę nieruchomości wycenianej i porównawczych na tle cech rynkowych: 61/2, 62/1 studium U12 MN/5-12m MN/9-10,2m 47 MW(U)-18m Rzeźbiarska Żegańska Projektowana 1685 2607 5306 1371 767 565 802 lokalizacja dobra średnia średnia b. dobra 94,4 94,4-94,4 dostępność dobra dobra dobra dobra 0,0 0,0 0,0 wielkość działki b. dobra dobra średnia b. dobra 94,4 188,8 0,0 kształt działki b. dobry b. dobry dobry dobry 0,0 47,2 47,2 prawo do gruntu b. dobre b. dobre b. dobre dobre 0 0 94,4 możliwości inwestycyjne średnie średnie średnie pośrednie 0,0 0,0-62,9 studium/wz, plan, PnB średni dobry b. dobre dobry -31,5-62,9-31,5 stan zagospodarowania dobry dobry dobry dobry 0,0 0,0 0,0 157 267-47 924 832 755 837 Podsumowanie DZIAŁKA POW. POW. WYCENIANA W1M2- STUDIUM WARTOŚĆ 61/2. 1047 1685 837 1 410 345 62/1. 638
24 9.2 Określenie wartości rynkowej prawa własności gruntu z uwzględnieniem przeznaczeniem w projekcie planu miejscowego Dodatkowo oszacowano wartość nieruchomości z uwzględnieniem przeznaczenia nieruchomości w projektowanym planie miejscowym. Ze względu na no, że procedura uchwalenia nowego planu miejscowego może potrwać jeszcze ok 5 lat wartość nieruchomości oszacowanej z uwzględnieniem nowego planu została zdyskontowana w okresie 5 lat. Oszacowana wartość jest wartością hipotetyczną i nie jest wiążąca. Jednakże, rozstrzygnięcie wniosku o zasiedzenie może potrwać ok. 8 lat, wartość zdyskontowano w okresie 8 lat. Współczynnik dyskonta przyjęto w wysokości 0,4577
25 Poniżej przedstawiono charakterystykę nieruchomości wycenianej i porównawczych na tle cech rynkowych: 61/2, 62/1 MW5-20m, MN/5-12m MN/9-10,2m 47 MW(U)-18m Rzeźbiarska Żegańska Projektowana 1685 2607 5306 1 371 767 565 802 lokalizacja dobra średnia średnia b. dobra 94,4 94,4-94,4 dostępność dobra dobra dobra dobra 0,0 0,0 0,0 wielkość działki b. dobra dobra średnia b. dobra 94,4 188,8 0,0 kształt działki b. dobry b. dobry dobry dobry 0,0 47,2 47,2 prawo do gruntu b. dobre b. dobre b. dobre dobre 0 0 94,4 możliwości inwestycyjne dobre średnie średnie pośrednie 125,9 125,9 62,9 studium/wz, plan, PnB dobry dobry b. dobre dobry 0,0-31,5 0 stan zagospodarowania dobry dobry dobry dobry 0,0 0,0 0,0 315 425 110 1082 990 912 995 Zestawienie wartości: Działka Pow. Pow. wyceniana Wartość 1m2 plan Wartość Koszt rozbiórki Wartość Materiałów Porozbiórkowych Wartość Nieruchomości Plan 61/2. 1047 62/1. 638 1685 995 1 676 575 105 299 0 1 571 276 Razem 1685 suma 1 676 575-105 299 +0 suma 1 571 276 Udział 94,08% 1 478 256 DYSKONTO 8 LAT 676 598
26 9.3 Określenie wartości budynków przeznaczonych do rozbiórki Ze względu na to, że budynki są w średnim stanie technicznym i zaniżają wartość gruntu, wartość tych działek określono jako grunty niezabudowane z uwzględnieniem kosztów rozbiórki tych budynków. Koszt rozbiórki budynków ze względu na technologię budowy oszacowano w oparciu o Biuletyn cen robót przygotowawczych BCP II kw 2014 r. - Zeszyt 31/2014. Wartość materiałów porozbiórkowych jest równa kosztom wywozu materiałów. Koszty dokumentacji i nadzoru (dodatkowe) przyjęto na poziomie 10% Wysokość nakładów określono z uwzględnieniem współczynnika regionalnego dla Warszawy w wysokości 1,123. OBIEKT 11, 12 DZIAŁKI 62/1, 61/2 NR BUD. POW.ZAB. KUBATURA CENA JEDN WSPÓŁ KD KOSZT ROZBIÓRKI 11 492 1230 35,37 1,123 1,1 53 742 12 472 1180 35,37 1,123 1,1 51 557 Razem 105 299
27 Wartość rynkowa nieruchomości W N = W G + W mi (1 - S zm / 100) i - K r Zestawienie wartości: DZIAŁKA POW. POW. WYCENIANA W1M2- STUDIUM WARTOŚĆ KOSZT ROZBIÓRKI 61/2. 1047 62/1. 638 WARTOŚĆ MATERIAŁÓW POROZBIÓRKOWYCH WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI STUDIUM z uwzgl. kosztów rozbiórki i wartości materiałów porozb. 1685 837 1 410 345 105 299 0 1 305 046 Razem 1685 Suma 1 410 345-105 299 +0 Suma 1 305 046 Udział 94,08% 1 227 787 współczynnik dyskonta 8 lat 0,4577 561 958
28 10.WYNIK KOŃCOWY WYCENY Wartość rynkowa udziału 94,08% roszczenia przedsiębiorstwa PPH Polsping Sp. z o.o. o zasiedzenie prawa własności nieruchomości zabudowanej dwoma budynkami o charakterze magazynowym, stanowiącego z obrębu 3-07- 15 o łącznej powierzchni 1685 m 2 położonej przy ul. Stepowej 17 W Warszawie na terenie dzielnicy Wawer na dzień wynosi: 561 958 zł. Słownie złotych: pięćset sześćdziesiąt jeden tysięcy dziewięćset pięćdziesiąt osiem. 11. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE - Niniejsza opinia sporządzona została zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny uchwalonymi przez Radę Krajową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. - Podstawę do określenia stanu prawnego nieruchomości stanowiły dokumenty i materiały udostępnione przez Zamawiającego. - Zleceniobiorca przyjmuje w dobrej wierze wszystkie dane i informacje przekazane przez Zleceniobiorcę niezbędne do wykonania wyceny. Zakłada się, że autorowi wyceny zgłoszono wszystkie znane okoliczności, mające wpływ na wartość oszacowania. - Niniejsza opinia nie może być opublikowana w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści takiej publikacji. - Wycena została sporządzona wyłącznie dla potrzeb Zamawiającego w celu określonym w pkt. 2. Autor opinii nie przyjmuje odpowiedzialności za wykorzystanie niniejszej opinii w celu innym niż założony i nie ponosi odpowiedzialności wobec osób trzecich. - Opinia może być wykorzystywana do celu, dla którego została sporządzona, przez okres 12 miesięcy od daty jej sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami. - Opinia może być wykorzystywana po upływie 12 miesięcy od daty jej sporządzenia, po potwierdzeniu jej aktualności przez autorów wyceny. - Oszacowana wartość rynkowa nie zawiera podatku VAT. - Oszacowana wartość rynkowa może ulec zmianie w wyniku zmian koniunktury gospodarczej w kraju, zmian na warszawskim rynku nieruchomości oraz znaczących zmian kursu walut. 12. WYKAZ ZAŁĄCZNIKÓW - Dokumentacja fotograficzna; - Protokół z dn. 12.06.2014 r;
29 - Pismo Urzędu m. st. Warszawy dot. dostępności działek do drogi publicznej z dn. 19.08.2014 r; - Protokół z kontroli podatkowej w dniach 17.09.2007 10.10.2007 r. - Sprawozdanie z przebiegu postepowania o stwierdzenie nabycia przez PPH Polsping Sp. z o.o. prawa własności położonej przy ul. Goździków 29/31 oraz Stepowej 17-20.02.2014 r;. - Wypis z rejestru gruntów; - Umowa sprzedaży Rep A nr 3162/92 z dn. 17.11.1992 r.; - Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia z dn. 01.08.2008 r.; Warszawa, mgr inż. Iwona Harbuz