Odkurzona Rodzina na swoim M a r c i n Ur y g a 46 Świat Nieruchomości
Czy modny ostatnio i wałkowany we wszystkich możliwych mediach program rządowy Rodzina na swoim to jakaś nowość? Ależ skąd. Mimo to, już okrzyknięto go hitem 2009 r. W takim przypadku, jakim zwrotem należałoby określić ten program w roku i, kiedy ledwo funkcjonował? O co właściwie w nim chodzi i co się stało, że nagle wszyscy sobie o nim przypomnieli? Realne korzyści Nieco upraszczając można stwierdzić, iż program Rodzina na swoim umożliwia zaciągnięcie kredytu preferencyjnego na zakup/budowę lokalu mieszkalnego bądź domu. Jego preferencyjność polega na tym, że przez 8 lat państwo dopłaca połowę odsetek (mieszkanie <50 mkw., bądź dom<70 mkw.) lub mniejszą ich część, gdy metraż mieszkania/domu będzie większy. Realne wsparcie uzależnione jest przede wszystkim od kwoty kredytu, ale przeciętnie z tego tytułu można liczyć na oszczędności rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych. Podstawy prawne Podstawą prawną dopłat do kredytów mieszkaniowych jest Ustawa z dnia 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania (Dz. U. Nr 183, poz. 1354). Miała ona odegrać kluczową rolę w programie Rodzina na swoim, prezentowanym przez PiS podczas kampanii wyborczej i zakładającym budowę 3 mln mieszkań w przeciągu 8 lat. Ustawa ta miała umożliwić rodzinom nieposiadającym własnych mieszkań/domów uzyskanie preferencyjnego kredytu na ich zakup/budowę. Większość zapisów ze wspomnianej ustawy pozostała niezmieniona do dnia dzisiejszego, dlatego osoby zainteresowane dogłębnym poznaniem tematu zapraszam do jej lektury. W niniejszym artykule uwaga zostanie skoncentrowana jedynie na kluczowych zapisach i najważniejszych zmianach wprowadzanych w toku późniejszych nowelizacji. Adresaci programu Nie każdy może jednak skorzystać z tego rodzaju wsparcia, gdyż ustawodawca wprowadził szereg obostrzeń. Zgodnie z zapisami wspominanej ustawy kredyt preferencyjny może zostać udzielony małżeństwom lub osobom samotnie wychowującym przynajmniej jedno dziecko. Nie mogą być one jednak właścicielami lub współwłaścicielami lokalu mieszkalnego bądź domu. Osoby ubiegające się o tego rodzaju kredyt nie mogą być równocześnie stroną innej umowy kredytu preferencyjnego. Warunki, ograniczenia, limity Ustawodawca w celu osiągnięcia założonego adresowania programu wprowadził ograniczenia dotyczące powierzchni użytkowych lokalów mieszkalnych i domów. Nie mogła być ona większa niż 75 mkw. w przypadku mieszkań i 140 mkw. w przypadków domów. Kolejnym ograniczeniem narzuconym przez ustawodawcę był górny limit cenowo-kosztowy. Otóż cena zakupu lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, bądź koszty ich budowy nie mogły przekraczać iloczynu powierzchni użytkowej i średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych (liczonego jako średnia arytmetyczna dwóch ostatnio ogłoszonych wartości wskaźnika obowiązujących dla gminy, na terenie której położony jest lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny, na który ma być udzielony kredyt preferencyjny). Gdzie po kredyt preferencyjny? Nie udziela ich Bank Gospodarstwa Krajowego, lecz instytucje ustawowo upoważnione do udzielania kredytów, które zawarły z nim odpowiednią umowę. Na przestrzeni ostatnich dwóch lat produkt oferowany był przez kilka banków oraz część SKOKów. Wnioski o kredyty preferencyjne można składać: ÎÎ od 24 stycznia r. w PKO BP S.A., ÎÎ od 19 lutego r. w wybranych placówkach SKOK, ÎÎ od 1 maja w Gospodarczym Banku Wielkopolskim S.A. i bankach z nim zrzeszonych, ÎÎ od 15 czerwca r. w Banku Polskiej Spółdzielczości S.A. i bankach z nim zrzeszonych, ÎÎ od 1 lipca r. w Banku Pocztowym S.A., ÎÎ od 2 lipca r. w Banku Pekao S.A., ÎÎ od 1 sierpnia r. w Mazowieckim Banku Regionalnym S.A. i bankach z nim zrzeszonych. Ambitne założenia marne efekty Mimo, iż program Rodzina na swoim wszedł w życie jeszcze w 2006 r., to tak naprawdę wystartował w dniu 24 stycznia r., kiedy możliwe stało się już złożenie wniosku kredytowego w banku PKO BP, który jako pierwszy przystąpił do programu. W międzyczasie okazało się, iż założenia dotyczące limitów cenowo-kosztowych na skutek gwałtownych wzrostów cen (zwłaszcza w największych aglomeracjach) ograniczyły niemal całkowicie ofertę nieruchomości mogących zostać zakwalifikowanych do programu. Jedynie w mniejszych miasteczkach lub w przypadkach kupna bądź budowy domu jednorodzinnego istniała jeszcze szansa na zmieszczenie się w założonych limitach. Presja polityczna i liczne zarzuty wskazujące na niedopasowanie wymagań do sytuacji na rynku mieszkaniowym spowodowały, iż Ustawą z dnia 15 czerwca r. o zmianie ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania (Dz. U. nr 136, poz. 955) zmodyfikowano zapis dotyczący limitu cenowokosztowego. Wyznaczający go dotychczas średni przeliczeniowy koszt odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych zwiększono mnożąc o współczynnik 1,3. Świat Nieruchomości 47
Program jednak się nie sprawdził. W ciągu i r. udzielono niespełna 10,7 tys. kredytów na łączną kwotę ok. 1,287 mld zł. Powodów było kilka: ÎÎ Tańsze kredyty we frankach szwajcarskich. W sytuacji, gdy rata kredytu w szwajcarskiej walucie była niższa przeciętnie o kilkanaście procent, kredyt w złotówkach nawet z dopłatami okazywał się mniej atrakcyjny. Dodatkowo bankom ledwo nadążającym z udzielaniem coraz większej liczby kredytów nie zależało na promowaniu i objaśnianiu skomplikowanych produktów typu kredyt z dopłatą. ÎÎ Zbyt niskie limity cenowe. W dobie gwałtownych wzrostów cen nieruchomości okazały się zupełnie oderwane od realiów rynkowych (patrz wykresy w tabelce), bardzo poważnie ograniczając dostępność oferty. ÎÎ Problem z uzyskaniem zdolności kredytowych. Młode małżeństwa oraz osoby samotnie wychowujące dzieci najczęściej nie miały wystarczającej zdolności kredytowej, którą liczono bez uwzględniania dopłat. Ponieważ realizacja programu w dalszym ciągu nie przynosiła zakładanych rezultatów, konieczne stało się wprowadzenie poważniejszych zmian. Wprowadzono je Ustawą z dnia 21 listopada r. o zmianie ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania (Dz. U. nr 223, poz. 1465). Mnożnik stosowany do ustalenia limitu cenowo-kosztowego 1 mkw. nieruchomości finansowanej kredytem preferencyjnym wzrósł z 1,3 do 1,4. W przypadku niewystarczającej zdolności kredytowej umożliwiono również osobom zawierającym umowę kredytu preferencyjnego, określonym w nowelizacji mianem docelowych kredytobiorców włączenie do wspomnianej umowy najbliższej rodziny. Były to zmiany w dobrym kierunku, gdyż na ich skutek: ÎÎ wzrosła liczba nieruchomości mieszczących się w limitach cenowo-kosztowych; ÎÎ zwiększyła się ilość kredytobiorców spełniających wymogi zdolności kredytowej. Na zauważalny w ostatnich tygodniach gwałtowny wzrost zainteresowania programem Rodzina na swoim nałożyły się dodatkowo inne czynniki będące skutkiem kryzysu finansowego, który oprócz sfery finansów dotknął z niewielkim opóźnieniem także rynek nieruchomości. ÎÎ Zdecydowane ograniczenie akcji kredytowej banków (szczególnie odczuwalne w przypadku kredytów walutowych) sprawiło, że dla większości kredytobiorców waluta inna niż złotówka raczej nie wchodzi obecnie w rachubę. ÎÎ Ostatnie spadki stóp procentowych spowodowały, iż produkt w postaci kredytu złotówkowego, a tym bardziej z dopłatą od państwa staje się coraz bardziej atrakcyjny dla kredytobiorców. Równocześnie banki coraz przychylniej spoglądają w stronę tego produktu (postrzegając go jako obarczonego relatywnie mniejszym ryzykiem), o czym świadczy fakt, iż kilkanaście banków negocjuje z BGK możliwość przystąpienia do programu. W celu uzmysłowienia sobie zmiany podejścia wystarczy porównać tę liczbę z liczbą banków obecnie udzielających tego rodzaju kredytów. ÎÎ Spadające ceny nieruchomości, materiałów budowlanych i malejące stawki ekip wykonawczych ułatwiają zmieszczenie się w limitach cenowo- kosztowych. ÎÎ Program nagle zaczął być atrakcyjny dla deweloperów dostrzegających w nim jedną z niewielu w obecnym czasie szans na rozruszanie strony popytowej. Wzrastające limity cenowe przy znikomym popycie i bardzo dużej podaży nowych mieszkań skłaniają coraz większą część deweloperów do dalszego obniżenia cen w celu załapania się na program, którym w czasach prosperity nie byli w ogóle zainteresowani. W dużej mierze to właśnie dzięki ich działaniom w ostatnich tygodniach przez media przetoczyła się fala artykułów przybliżających założenia programu. Od początku roku nie było tygodnia, w którym kolejni deweloperzy nie ogłaszali, że od dziś również ich mieszkania można sfinansować w ramach rządowego programu Rodzina na swoim. Co więcej, niektórzy z nich zapowiedzieli już zupełnie nowe inwestycje planowane specjalnie pod wymagania programu. Obserwując intensywne działania promocyjne zainteresowanych deweloperów można odnieść nawet mylne wrażenie, iż program obejmuje jedynie rynek pierwotny. 48 Świat Nieruchomości
Limity cenowe vs średnie ceny mieszkań w największych aglomeracjach Różnica między średnia ceną mkw. na rynku pierwotnym, a górnymi limitami cenowymi przyjętymi w programie Rodzina na swoim" 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 I II I II Najmniejsze różnice odnotowywano w Katowicach i Łodzi. Najtrudniej było znaleźć odpowiednie mieszkanie w Krakowie, a w I połowie r. również w Gdańsku i Wrocławiu. W pierwszych miesiącach 2009 r. we wszystkich miastach spadek cen, wzrost wysokości mnożnika wskaźnika (z 1,3 do 1,4) oraz działania deweloperów mające na celu dopasowanie oferty do wymogów programu zwiększają dostępność mieszkań możliwych do sfinansowania kredytem preferencyjnym. Gdańsk Katowice Kraków Łódź Poznań Warszawa Wrocław Z uwagi na ograniczenia cenowo-kosztowe nienadążające za sytuacją na rynku zdecydowana większość kredytów preferencyjnych trafiała do tej pory poza główne aglomeracje. Spośród największych miast najłatwiej było jeszcze zaciągnąć kredyt preferencyjny w Łodzi. W Warszawie było już dużo trudniej, natomiast najgorzej sytuacja przedstawiała się w Krakowie i Wrocławiu. Spośród województw najwięcej kredytów preferencyjnych udzielono w woj. śląskim, gdzie limity cenowo-kosztowe ustalone były na poziomie odpowiadającym cenom rynkowym 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0-1000 -2000 Różnica między średnia ceną mkw. na rynku wtórnym, a górnymi limitami cenowymi przyjętymi w programie Rodzina na swoim" I II I II Gdańsk Katowice Kraków Łódź Poznań Warszawa Wrocław 2009p. W Katowicach, Łodzi i Poznaniu na rynku wtórnym można obecnie bez problemu znaleźć dużą liczbę ofert spełniających kryteria cenowe programu. Średnie ceny są tam bowiem niższe od limitów cenowych narzuconych w programie. Najtrudniej (podobnie jak w przypadku rynku pierwotnego) znaleźć odpowiednie mieszkanie w Krakowie. Również w Warszawie różnica należy obecnie do jednych z największych, jednak należy mieć na uwadze wartość wyjściową w postaci najwyższej średniej ceny. W peryferyjnych dzielnicach Warszawy można znaleźć całkiem dużą liczbę ofert. Opracowanie: Dział Badań i Analiz firmy Emmerson S.A na podstawie danych własnych oraz danych BGK Świat Nieruchomości 49
Świetlane perspektywy? Prognoza realizacji programu Rodzina na swoim na 2009 r. (wg. BGK) na tle dotychczasowych rezultatów Ilość udzielonych kredytów preferencyjnych Przeciętna wartość kredytu preferencyjnego (tys. zł) Łączna kwota na jaką zostały udzielone kredyty preferencyjne (mln zł) Opracowanie: Dział Badań i Analiz firmy Emmerson S.A na podstawie danych własnych oraz danych BGK Literatura: - Ustawa z dnia 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania (Dz. U. Nr 183, poz. 1354) - Ustawa z dnia 15 czerwca r. o zmianie ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania (Dz. U. nr 136, poz. 955) Jak widać na powyższych wykresach prognozy Banku Gospodarstwa Krajowego na 2009 r. są wręcz imponujące, jeśli zestawimy je z dotychczasowymi rezultatami. Ograniczenia utrudniające jego dotychczasową realizację w zasadzie zostały już zlikwidowane z jednej strony na skutek podjętych działań ustawodawcy, a z drugiej w wyniku zupełnej zmiany sytuacji rynkowej. Zainteresowani od niedawna jego powodzeniem deweloperzy rozpoczęli wraz z bankami oferującymi tego rodzaju produkt rozpowszechnianie informacji na temat kredytów z dopłatami. Z tego względu można przypuszczać, iż zdecydowana większość osób planujących zakup mieszkania sprawdzi możliwość skorzystania z programu. Wydaje się więc, że istnieją podstawy ku temu, by tym razem założone prognozy zostały zrealizowane. Jeśli tak się stanie program rzeczywiście zasłuży na miano hitu 2009 r. Kluczowym dla jego powodzenia będzie jednak wpływ sytuacji gospodarczej na bieżące położenie oraz - Ustawa z dnia 21 listopada r. o zmianie ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania (Dz. U. nr 223, poz. 1465). - strona internetowa Banku Gospodarstwa Krajowego: www.bgk.pl perspektywy grupy osób spełniającej kryteria programu, przekładające się na skłonność i możliwości zaciągania przez nich kredytu na poprawę warunków mieszkaniowych. W pierwszych dwóch miesiącach 2009 r. zrealizowano 11% prognozy pod względem ilości udzielonych kredytów preferencyjnych i 12% pod względem ich wartości. Wygląda więc na to, że program zaczął działać na szerszą skalę. Miejmy nadzieję, że dynamika udzielanych kredytów preferencyjnych przyspieszy i kolejne miesiące przyniosą jeszcze lepsze informacje o coraz większej liczbie rodzin, którym program pomógł zamieszkać na swoim. Mgr Ma r c i n Ur y g a Emmerson S.A., Analityk w Dziale Badań i Analiz 50 Świat Nieruchomości
Odkurzona Rodzina na swoim (Streszczenie) Artykuł dotyczy rządowego programu Rodzina na swoim, którego podstawą prawną jest Ustawa z dnia 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania (Dz. U. Nr 183, poz. 1354). Program ma umożliwić rodzinom nieposiadającym własnych mieszkań/domów uzyskanie preferencyjnego kredytu na ich zakup/budowę. Jego preferencyjność polega na tym, że przez 8 lat państwo dopłaca połowę odsetek (mieszkanie <50 mkw., bądź dom<70 mkw.) lub mniejszą część (mieszkanie 50-70 mkw., bądź dom 70-140 mkw.). W artykule skrótowo przedstawiono najważniejsze zasady i warunki, na jakich można skorzystać z programu. Wskazano główne powody, dla których program nie sprawdził się w pierwszych dwóch latach od jego wprowadzenia (-). Przedstawiono również zmiany dokonywane w toku późniejszych nowelizacji, mające na celu poprawę efektywności jego realizacji. Wymieniono także przyczyny, z powodu których na początku 2009 r. nastąpił znaczący wzrost zainteresowania programem, oraz przedstawiono prognozy jego funkcjonowania w 2009 r. Family on its own dusted off (Summary) The article presents governmental program Family on its own whose legal basis is the Act of 8 September 2006 on the financial support to families purchasing their own accommodation (Dz. U. Nr 183, poz. 1354). The program is designed to allow families without their own apartment/house to obtain a preferential loan for the purchase/construction. The government pays half of loan interests for 8 years (apartments <50 sqm. or houses <70 sqm.) or just a part of interests when apartment s area ranges between 50 and 70 sqm. (or houses 70-140 sqm), which is the incentive. This article presents briefly the main principles and conditions under which you can benefit from the program. It also explains why the program did not work well in - the first two years after its introduction. Moreover, the article shows subsequent alterations aimed at improving the effectiveness of its implementation. Also states vital reasons for which the program has become such considerable object of interest at the beginning of 2009, and finally forecasts its operation in 2009. Świat Nieruchomości 51