KREDYTY HIPOTECZNE. Tab. 1 Kredyty w PLN z wkładem własnym 10% Kredyt na kwotę 300 tys. PLN, o pozycji decyduje koszt kredytu

Transkrypt

1 Marzec 2014

2 W SKRÓCIE: Po raz kolejny wzrosły marże. Dla kredytów z minimalnym (5%) wkładem własnym średnia wynosi już 2%. Sytuacja na Ukrainie na szczęście tylko nieznacznie podwyższyła kurs franka szwajcarskiego. Rata może być o ok. 20 zł wyższa niż w ostatnich miesiącach. Średnie ceny mieszkań we wszystkich polskich miastach są aktualnie wyższe niż przed rokiem, a różnica jest już zauważalna i wynosi niemal 4% W aktualnych, trudnych do przewidzenia okolicznościach polityczno-gospodarczych nieruchomości mogą okazać się atrakcyjnym i bezpiecznym przedmiotem inwestycji Spadki cen z poprzedniego miesiąca zostały utrzymane jedynie w Poznaniu, w którym średnie ceny topnieją już od pięciu miesięcy. W Gdańsku i Gdyni widzimy kontynuację wzrostów z początku roku. Są one jednak niewielkie i raczej nie zanosi się na istotne zwyżki w najbliższych miesiącach. W Poznaniu i Gdańsku średni metraż nabywanego mieszkania przekracza 60 mkw., podczas gdy w Łodzi jest to zaledwie 48,7 mkw.

3 KREDYTY HIPOTECZNE Tak jak w poprzednich miesiącach najważniejszą zmianą dla osób planujących zaciągnąć kredyt hipoteczny są rosnące marże. Średnia dla kredytów z wysokim wkładem własnym wynosi już 1,72%. Od października 2011 r., kiedy spadkowa tendencja marż odwróciła się na wzrostową, przeciętna marża wzrosła już o 0,43 pkt. proc. (z 1,29% do 1,72%). Warto też dodać, że średnia dla kredytów z minimalnym wkładem (5%) osiągnęła już wymowny poziom 2%. Na pocieszenie należy dodać, że najprawdopodobniej w najbliższych miesiącach wzrosty powinny się zakończyć. Marże zbliżają się już do poziomu oczekiwanego przez banki. Poza tym w połowie roku zacznie zapewne rosnąć WIBOR. Gdyby banki jednocześnie podwyższały marże to szybko zaczęłoby rosnąć oprocentowanie co mogłoby zaniepokoić potencjalnych kredytobiorców. Ze względu na rosnące marże oprocentowanie jest na poziomie najwyższym od maja ubiegłego roku. Z drugiej jednak strony nadal można je określić jako dość niskie. W przypadku kredytów z wysokim (25%) wkładem własnym wynosi 4,43%. Dla przypomnienia jeszcze rok temu wynosiło 5,38%, a dwa lata temu 6,37%. Raty również są więc znacznie niższe. W przypadku kredytu na kwotę 300 tys. zł na 30 lat wynosi ona ok zł. W marcu 2012 r. była aż o 24% wyższa, gdyż wynosiła 1871 zł. Dla wielu tych, którzy już spłacają kredyty hipoteczne najważniejszym wydarzeniem w ostatnim czasie był konflikt na Krymie i jego wpływ na kurs franka szwajcarskiego. Na szczęście złoty okazał się dość odporny na zawirowania. Co prawda dwukrotnie (na początku lutego i początku marca) kurs CHF podskoczył w okolice 3,5 zł. W obu przypadkach jednak szybko spadł. Przy jego obecnym poziomie (ok. 3,45 zł) rata w wysokości 400 franków będzie o ok. 20 zł wyższa niż przeciętnie wynosiła w ostatnich miesiącach. Warto też dodać, że pocieszający jest obraz jaki widać na wykresie kursu. Choć w ostatnich dwóch latach, a także w tym roku zdarzały się silne wzrosty, to jednak każdy kolejny szczyt był na coraz niższym poziomie. Tab. 1 Kredyty w PLN z wkładem własnym 10% Kredyt na kwotę 300 tys. PLN, o pozycji decyduje koszt kredytu Bank Koszt kredytu* Marża Oprocentowanie Bank Pekao zł 1,64% 4,35% BNP Paribas zł 1,45% 4,16% BZ WBK zł 1,59% 4,30% PKO Bank Polski zł 1,71% 4,42% Credit Agricole zł 1,50% 4,27% Euro Bank** zł 1,56% 4,27% mbank zł 1,80% 4,45% Plus Bank zł 2,00% 4,72% Nordea zł 1,50% 4,21% Deutsche Bank zł 1,75% 4,45% Bank Pocztowy zł 1,97% 4,68% Millennium zł 2,09% 4,80%

4 Alior Bank zł 2,20% 4,91% BOŚ zł 2,00% 4,74% SGB-Bank zł 2,10% 4,81% BGŻ zł 1,85% 4,59% BPS zł 1,99% 5,50% Getin Noble Bank zł 2,07% 4,77% * Dotyczy pierwszych 5 lat spłaty kredytu na kwotę zł ** Euro Bank wymaga obligatoryjnie ubezpieczenia na życie przez cały okres kredytowania. Podany koszt kredytu tego jednak nie uwzględnia, gdyż klient może skorzystać z oferty dowolnego ubezpieczyciela. Poziom składki zależy więc od wyboru klienta. Tab. 2 Kredyty w PLN z wkładem własnym 5% Kredyt na kwotę 300 tys. zł, o pozycji decyduje koszt kredytu Bank Koszt kredytu* Marża Oprocentowanie Bank Pekao zł 1,89% 4,60% Euro Bank** zł 1,67% 4,38% Plus Bank zł 2,00% 4,72% PKO Bank Polski zł 2,02% 4,73% mbank zł 2,10% 4,75% Nordea zł 1,80% 4,51% Bank Pocztowy zł 1,97% 4,68% Alior Bank zł 2,20% 4,91% Deutsche Bank zł 1,95% 4,64% BOŚ zł 2,00% 4,74% Millennium zł 2,29% 5,00% SGB-Bank zł 2,10% 4,81% BPS zł 1,99% 5,50% * Dotyczy pierwszych 5 lat spłaty kredytu na kwotę zł ** Euro Bank wymaga obligatoryjnie ubezpieczenia na życie przez cały okres kredytowania. Podany koszt kredytu tego jednak nie uwzględnia, gdyż klient może skorzystać z oferty dowolnego ubezpieczyciela. Poziom składki zależy więc od wyboru klienta. Tab. 3 Kredyty w ramach programu Mieszkanie dla młodych Kredyt na kwotę 300 tys. PLN, wkład własny 10%, o pozycji decyduje koszt kredytu Bank Koszt kredytu* Marża Oprocentowanie Bank Pekao zł 1,74% 4,45% PKO Bank Polski zł 1,81% 4,52% Alior Bank zł 2,20% 4,91% SGB-Bank zł 2,10% 4,81% BGŻ zł 1,95% 4,69% Getin Noble Bank zł 2,07% 4,77% * Dotyczy pierwszych 5 lat spłaty kredytu na kwotę zł

5 Wykres 1. Średnia marża w ofertach kredytów hipotecznych w PLN Dotyczy kredytu na kwotę 300 tys. PLN Wykres 2. Średnie oprocentowanie w ofertach kredytów hipotecznych w PLN Dotyczy kredytu na kwotę 300 tys. PLN

6 Wykres 3. Średnia zdolność kredytowa w PLN Dotyczy kredytu w PLN dla 4-osobowej rodziny z dochodem 8 tys. zł netto. Jarosław Sadowski Główny Analityk, Expander Advisors Sp. z o.o.

7 CENY OFERTOWE Średnie ceny mieszkań we wszystkich polskich miastach są aktualnie wyższe niż przed rokiem, a różnica jest już zauważalna i wynosi niemal 4%. Od lutego 2013 najbardziej podrożały mieszkania w Katowicach +11,4%, Opolu +10%, W Białymstoku i Łodzi o ponad 5%. Podwyżka mniejsza niż 2% miała miejsce w Warszawie, Sopocie i Toruniu. W porównaniu ze styczniem 2014 ceny zmieniły się nieznacznie wzrosły średnio o 0,3%. Marta Kosińska Szybko.pl Po raz kolejny możemy obserwować jak polityka oddziaływuje na gospodarkę, a gospodarka na politykę. Dramatyczne wydarzenia na Ukrainie oraz ich konsekwencje już wpłynęły na koniunkturę na świecie - giełdy natychmiast zareagowały spadkami. De facto nie nastąpiły jeszcze i nie wiadomo czy będą miały miejsce sankcje gospodarcze w stosunku do Rosji, które realnie wpłynęłyby na pogorszenie stanu światowej gospodarki. Stojące przed nami perspektywy są niepokojące i nie można wykluczyć, że przyjdzie nam się zmierzyć z kolejnym kryzysem gospodarczym. Prawdopodobnie, w związku z zupełnie innym podlożem sytuacji, nie wpłynie on tak negatywnie na rynek nieruchomości jak kryzys 2007 roku. Co więcej w aktualnych uwarunkowaniach nieruchomości mogą okazać się atrakcyjnym i bezpiecznym miejscem inwestycji. Tab. 5 Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym II 2013 II 2014 WROCŁAW KRAKÓW WARSZAWA POZNAŃ GDAŃSK GDYNIA SOPOT luty marzec kwiecień maj czerwiec lipiec sierpień wrzesień październik listopad grudzień styczeń luty

8 Tab. 6 Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym II 2013 II 2014 ŁÓDŹ LUBLIN SZCZECIN TORUŃ OLSZTYN OPOLE BIAŁYSTOK KATOWICE luty marzec kwiecień maj czerwiec lipiec sierpień wrzesień październik listopad grudzień styczeń luty Marta Kosińska Ekspert Szybko.pl Sp. z o.o.

9 CENY TRANSAKCYJNE W ostatnich miesiącach ceny mieszkań na rynku wtórnym charakteryzują się dużą zmiennością. Spadki cen z poprzedniego miesiąca zostały utrzymane jedynie w Poznaniu, w którym średnie ceny topnieją już od pięciu notowań. Natomiast na Pomorzu (Gdańsk, Gdynia) widzimy kontynuację wzrostów z początku roku. Są one jednak niewielkie i nie zanosi się na istotne zwyżki w najbliższych miesiącach. Na uwagę zasługuje zwiększająca się różnica w metrażach nabywanych mieszkań. W Poznaniu i Gdańsku średnia przekracza 60 m kw., podczas gdy w Łodzi zaledwie 48,7 m kw. Fot. Marcin Jańczuk Tab. 1 Średnie ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań w II 2014 r. Miasto Średnia cena ofertowa z okresu XII 2013 II 2014 Średnia cena transakcyjna z okresu XII 2013 II 2014 Różnica pomiędzy ceną transakcyjną a ofertową Zmiana proc. w cenach trans. m/m Zmiana proc. w cenach trans. r/r Średnia cena nabywanego mieszkania Średni metraż nabywanego mieszkania Wrocław ,4% -1,0% 6,3% zł 54,3 m kw. Kraków ,9% 1,3% 6,0% zł 55 m kw. Warszawa ,8% -1,7% 6,6% zł 57,8 m kw. Poznań ,4% -2,8% -0,4% zł 61,5 m kw. Gdańsk ,9% 1,4% -2,5% zł 60,2 m kw. Gdynia ,9% 0,6% -4,1% zł 50,6 m kw. Łódź ,5% -0,6% 6,1% zł 48,7 m kw. Analizowane transakcje z okresu grudzień 2013 luty 2014 r. pokazują, że w poszczególnych miastach brak jest wspólnego trendu kształtowania się cen. Dwa miasta, które utrzymały wzrosty cen to Gdańsk i Gdynia. W Gdańsku wzrost wyniósł 1,4 proc., a cena m kw. nieśmiało podąża w kierunku 5000 zł za m kw. wynosząc obecnie 4937 zł. Większy udział w transakcjach mieszkań o dużych metrażach przyczynia się do utrzymania dość wysokiego, jak na transakcje w innych miastach, metrażu lokalu (60,2 m kw.). Dalsze kształtowanie się cen w tym mieście zależy w dużym stopniu od popularności programu Mieszkanie dla Młodych. Szacujemy, że prawie 4 na 10 oferowanych przez deweloperów mieszkań spełnia warunki dopłat. Tak duża podaż lokali z dopłatami może spowodować odpływ klientów na rynek pierwotny, a co za tym idzie osłabi dotychczasowy poziom popytu na segment popularny mieszkań w Gdańsku. Niewielkie wzrosty cen widoczne są też w Gdyni (0,6 proc., 5058 zł za m kw.). Tu jednak nabywane mieszkania są o prawie 10 m kw. mniejsze niż w sąsiednim Gdańsku.

10 Poza Pomorzem nieznacznie wzrosła średnia cena mieszkań w Krakowie (1,3 proc.) i wynosi 5625 zł za mkw. Nadal utrzymuje się tam duża różnica pomiędzy średnimi cenami ofertowymi a transakcyjnymi (13,9 proc.). Różnica ta jest największa w Polsce, świadcząc o tym jak bardzo dokonywane zakupy różnią się od oferty wystawianej przez sprzedających. Spośród czterech kolejnych miast, w których ceny obniżyły się w stosunku do poprzedniego miesiąca liderem jest Poznań. W przypadku tego miasta o spadkach piszemy już piąty raz z rzędu. Średnio za m kw. płacimy 4803 zł. Spadki cen, które od września ubiegłego roku wynoszą już 532 zł za mkw., mobilizują do zakupu większych lokali. Średni metraż 61,5 m kw. jest najwyższy w kraju. Niższe ceny pojawiły się też na rynku warszawskim. Za mkw. płacono średnio 7237 zł, czyli o 1,7 proc. mniej niż przed miesiącem. W stolicy średnia wartość transakcji przekroczyła 400 tys. zł. Po kilkumiesięcznych wzrostach o 1 proc. ceny spadły we Wrocławiu. Natomiast w Łodzi mamy do czynienia z korektą o 0,6 proc. Cena transakcyjna wynosi 3558 zł za mkw. i utrzymuje się na podobnych poziomach od wielu miesięcy. Wykres 1. Średnie ceny transakcyjne mieszkań II II Marcin Jańczuk Metrohouse S.A.