Program Rodzina na swoim

Transkrypt

1 Program Rodzina na swoim KRÓTKA CHARAKTERYSTYKA PROGRAMU Program Rodzina na swoim to program preferencyjnych kredytów udzielonych na cele mieszkaniowe. Preferencyjne warunki kredytu polegają na otrzymywaniu przez kredytobiorcę dopłat z budżetu Państwa przez okres do 8 lat w wysokości 50% kwoty odsetek naliczonych od podstawy naliczenia dopłaty. Nieruchomość przedstawiona do finansowania kredytem preferencyjnym musi spełniać następujące warunki: a) powierzchnia użytkowa nieruchomości nie może przekraczać: 140 mkw. dla domu jednorodzinnego; 75 mkw. dla lokalu nabywanego przez małżeństwo lub osobę samotnie wychowującą dziecko; 50 mkw. dla lokalu nabywanego przez jednoosobowe gospodarstwo domowe. b) cena nabycia/koszt budowy nie może przekroczyć wartości iloczynu powierzchni użytkowej lokalu lub domu jednorodzinnego i maksymalnego wskaźnika kosztu obowiązującego w lokalizacji nieruchomości, na dzień złożenia wniosku o udzielenie kredytu preferencyjnego. JAK ZMIENIAŁ SIĘ PROGRAM? Program Rodzina na swoim wszedł w życie jeszcze w 2006 r., ale za faktyczny start programu można przyjąć 24 stycznia 2007 r., kiedy możliwe stało się już złożenie wniosku kredytowego w banku PKO BP, który jako pierwszy przystąpił do programu. Najważniejszym aktem prawnym preferencyjnego programu RnS jest ustawa z 8 września 2006 roku o finansowym wsparciu rodziny w nabywaniu własnego mieszkania. Była ona trzykrotnie nowelizowana: 1

2 Ustawą z dnia 15 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania (Dz. U. nr 136, poz. 955) Zmodyfikowano zapis dotyczący limitu cenowo-kosztowego. Wyznaczający go dotychczas średni przeliczeniowy koszt odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych zwiększono mnożąc o współczynnik 1,3. Ustawą z dnia 21 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania (Dz. U. nr 223, poz. 1465) Mnożnik stosowany do ustalenia limitu cenowo-kosztowego 1 mkw. nieruchomości finansowanej kredytem preferencyjnym wzrósł z 1,3 do 1,4. W przypadku niewystarczającej zdolności kredytowej umożliwiono również osobom zawierającym umowę kredytu preferencyjnego, określonym w nowelizacji mianem docelowych kredytobiorców włączenie do wspomnianej umowy najbliższej rodziny. Ustawą z dnia 15 lipca 2011 r. o zmianie ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 168, poz. 1006) obowiązuje od 31 sierpnia 2011 Mnożnik stosowany do ustalenia limitu cenowo-kosztowego 1 mkw. nieruchomości finansowanej kredytem preferencyjnym został obniżony do 1,0 dla rynku pierwotnego i 0,8 dla rynku wtórnego. Ograniczono wiek beneficjentów do 35 lat (ograniczenie to nie dotyczy osób samotnie wychowujących dzieci, zaś w przypadku małżeństw warunek ten musi być spełniony przez przynajmniej jednego ze współmałżonków). Grupę beneficjentów poszerzono natomiast o osoby samotne, tzw. singli. Dla tej grupy zastosowano odmienne wymogi niż dla pozostałych beneficjentów. Według nich osoba samotna (singiel) będzie mogła nabyć mieszkanie, którego metraż nie będzie przekraczał 50 metrów kwadratowych (dopłata będzie obejmowała jedynie 30 metrów kwadratowych). 2

3 FUNKCJONOWANIE PROGRAMU RODZINA NA SWOIM Przez 5 i pół roku dotychczasowego funkcjonowania programu Rodzina na swoim udzielono ponad 154 tysięcy preferencyjnych kredytów hipotecznych o łącznej wartości ponad 28,3 mld zł. Z każdym kolejnym rokiem jego popularność rosła. Początkowo daleki był on od spełniania przypisywanych mu celów wspierania ubogich rodzin w zakupie swojego pierwszego M. Ustalone dla programu limity wyznaczające maksymalny poziom ceny mieszkania były na tyle niskie, że w praktyce program nie funkcjonował na rynku. Dane liczbowe programu Rodzina na swoim Źródło: Bank Gospodarstwa Krajowego 3

4 Liczba udzielonych kredytów w programie Rodzina na swoim Źródło: Bank Gospodarstwa Krajowego W latach doszło do wyraźnego podwyższenia wskaźników wyznaczających górną granicę ceny mieszkania, której przekroczenie wyklucza możliwość otrzymania preferencyjnego kredytu. Wskaźniki te nie są skorelowane z cenami rynkowymi. Na przykładzie dwóch największych polskich miast pokazano zmieniającą się relację wskaźnika do średniej ceny ofertowej mieszkań na rynku pierwotnym. W Warszawie relacja ta kształtowała się w szerokim przedziale od 56% do 114% natomiast w Krakowie od 34% do 92%. Od 2007 r. do połowy 2011 r. udział wskaźnika programu w średniej cenie ofertowej stale wzrastał na skutek podwójnego efektu zwiększania wskaźników oraz spadających cen mieszkań. Od połowy 2011 r. program ewoluował we właściwym kierunku. W większości miast i województw wskaźniki obniżono do poziomu, który wyklucza z niego prestiżowe dzielnice i inwestycje apartamentowe a z drugiej strony pozwala na zakup mieszkania lub domu w tańszej lokalizacji. 4

5 Udział wskaźnika w programie Rodzina na swoim w średniej cenie ofertowej mieszkań na rynku pierwotnym Źródło: Bank Gospodarstwa Krajowego, Dział Badań i Analiz firmy Emmerson S.A. W konsekwencji dużych modyfikacji wskaźników programu oraz zmian rynkowych cen dostępność programu w poszczególnych województwach i miastach wojewódzkich ulegała znaczącym wahaniom. Powyższą tezę zilustrowano przykładami dwóch największych rynków mieszkaniowych w Polsce tj. Warszawy i Krakowa. W poniższej tabeli przedstawiono liczbę inwestycji deweloperskich oraz mieszkań deweloperskich spełniających aktualne wymogi programu. Dostępność programu Rodzina na swoim na pierwotnym rynku mieszkaniowym Warszawy i Krakowa, porównanie II kw i II kw Warszawa Kraków II kw II kw II kw II kw Inwestycje deweloperskie Mieszkania deweloperskie Źródło: Dział Badań i Analiz firmy Emmerson S.A. 5

6 Zmiany dostępności programu Rodzina na swoim w Warszawie i Krakowie zilustrowano ponadto stosownymi mapami. Warszawa - inwestycje deweloperskie kwalifikujące się do programu Rodzina na swoim, II kw Źródło: Dział Badań i Analiz firmy Emmerson S.A. 6

7 Warszawa - inwestycje deweloperskie kwalifikujące się do programu Rodzina na swoim, II kw Źródło: Dział Badań i Analiz firmy Emmerson S.A. 7

8 Kraków - inwestycje deweloperskie kwalifikujące się do programu Rodzina na swoim, II kw Źródło: Dział Badań i Analiz firmy Emmerson S.A. 8

9 Kraków - inwestycje deweloperskie kwalifikujące się do programu Rodzina na swoim, II kw Źródło: Dział Badań i Analiz firmy Emmerson S.A. 9

10 MEDIA O PROGRAMIE 2009 Coraz więcej kredytów z dopłatami Do własnego "M" ciągle daleko Nowe banki w programie,,rodzina na swoim 2010 Dziurawa Rodzina na Swoim Mieszkanie w centrum na kredyt z dopłatą Rząd chce zrezygnować z dopłat do kredytów mieszkaniowych 2011 Co w zamian za Rodzinę na Swoim? Single w Rodzinie bez mieszkań Rodzina na Swoim jeszcze na starych zasadach. To już ostatnie okazje! 2012 Rodzina na swoim: mniej chętnych do udziału w programie Rodzina na Swoim - to już ostatni dzwonek Rodzina na swoim jeszcze działa. Lokale tańsze nawet o 26 procent PODSUMOWANIE Wpływ programu Rodzina na swoim na popyt na rynku mieszkaniowym jest niejednoznaczny. Z jednej strony dzięki programowi 154 tys. inwestorów zakupiło lub wybudowało nieruchomość mieszkalną. Około 25% preferencyjnych kredytów ( kredytów) dotyczyło mieszkań zakupionych na rynku pierwotnym. Część z nich tak czy inaczej zostałaby zakupiona gdyby program nie funkcjonował, ale z pewnością nie wszystkie. Warto podkreślić, że mimo braku różnic w metodologii liczenia zdolności kredytowej kredytobiorcy między tradycyjnym kredytem hipotecznym w PLN a kredytem preferencyjnym, świadomość spłaty niższych rat 10

11 przez 8 lat z pewnością zwiększała skłonność do zaciągania kredytu. Z drugiej jednak strony brak skorelowania między wskaźnikami w programie a rynkowymi cenami mieszkań sprawił, że w zgodnej opinii ekspertów w latach program Rodzina na swoim był czynnikiem hamującym spadki cen mieszkań, co musiało ograniczać popyt na tym rynku. Jeśli chodzi o podaż na rynku mieszkaniowym, to program Rodzina na swoim działał na nią stymulująco, choć w niewielkim stopniu. Duża zmienność wskaźników programu oraz świadomość, że prędzej czy później program zostanie wygaszony sprawiały, że przy długim cyklu inwestycyjnym deweloperzy nie byli w stanie realnie zakładać udziału swojej oferty w programie. Tym niemniej należy stwierdzić, że popularność preferencyjnych kredytów zachęcała deweloperów do rozpoczynania kolejnych inwestycji i koncentrowała podaż w segmencie najtańszych mieszkań. Program Rodzina na swoim był próbą systemowego wsparcia popytu w aspekcie finansowym. Abstrahując od skuteczności programu, sama potrzeba takiego wsparcia nie ulega najmniejszej wątpliwości. Relacja cen nieruchomości do wynagrodzeń jest w Polsce na tyle niekorzystna, że niezbędne stają się systemowe rozwiązania w zakresie wsparcia finansowego przy zakupie mieszkania lub domu, zwłaszcza w stosunku do młodych osób będących u progu kariery zawodowej. Jednym z pomysłów jest wprowadzenie systemu długoterminowego oszczędzania nawiązującego do znanych z przeszłości książeczek mieszkaniowych. Warto również podkreślić, że deweloperzy, którym w największym stopniu zależy na stymulowaniu popytu, próbują brać sprawy w swoje ręce i coraz częściej oferują własne programy rozłożenia w czasie ciężaru płatności za mieszkania. WADY PROGRAMU 1. Różnice w poziomach wskaźników w poszczególnych województwach i miastach wojewódzkich Różny poziom limitów cenowych dla poszczególnych województw i miast wojewódzkich powoduje, iż bardzo różna jest też rola, jaką ten program odgrywa na rynku mieszkaniowym. W kilku największych polskich miastach ma on realny wpływ 11

12 na grę popytu oraz podaży i w konsekwencji na ostateczny kształt cen, ale są też lokalizacje, w których jego wykorzystanie jest znikome. Przyczyną takiego stanu rzeczy jest brak skorelowania tych limitów z realnym poziomem cen mieszkań w danym mieście czy województwie. Są one ustalane w relacji do wskaźników przeliczeniowych kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych ogłaszanych przez właściwego wojewodę. Do miast, w których program Rodzina na swoim odgrywa znaczącą rolę, zaliczyć można m.in. Gdańsk i Łódź. Jak szacują analitycy Działu Badań i Analiz Emmerson dzięki wysokim wskaźnikom cenowym w tych lokalizacjach do programu kwalifikuje się około 30% całej aktualnej oferty deweloperów budowanej w różnych częściach tych miast. Co ciekawe w tych miastach możliwy jest wykorzystanie rządowych dopłat przy zakupie mieszkania w centralnej lokalizacji. We Wrocławiu oraz Poznaniu program odgrywa umiarkowaną rolę. Cenowe oraz powierzchniowe kryteria programu spełnia tam około 10 12% oferty mieszkań deweloperskich. Do grona miast, w których Rodzina na swoim odgrywa znaczącą rolę z pewnością nie można zaliczyć Krakowa, a od niedawna także Warszawy. W Krakowie nabywcy nowych mieszkań mogą się czuć pokrzywdzeni w kontekście Rodziny na swoim do objęcia programem kwalifikuje się tylko 1% oferty na rynku pierwotnym. W Warszawie ostatnie obniżki limitów w zasadzie zredukowały obszar funkcjonowania programu do jednej najtańszej dzielnicy, tj. Białołęki. 12

13 Szacunkowy odsetek oferty mieszkaniowej deweloperów kwalifikujący się do programu Rodzina na swoim, dane za II kw Źródło: Dział Badań i Analiz firmy Emmerson S.A. 2. Nietypowy wiek beneficjentów Zgodnie z założeniami Program Rodzina na swoim miał za zadanie poprawić sytuację młodych, znajdujących się jeszcze na dorobku małżeństw, starających się o swoje pierwsze wspólne mieszkanie. Warto przypomnieć, że do 31 sierpnia 2011 r. nie obowiązywały żadne ograniczenia wiekowe dla beneficjentów. Poniżej przedstawiono przekrój wiekowy kredytobiorców, którzy otrzymali publiczne wsparcie od początku istnienia programu do końca I kwartału 2011 r. Liczba kredytów hipotecznych udzielonych w ramach programu Rodzina na swoim w poszczególnych grupach wiekowych, stan na koniec marca 2011 r. do 24 od 25 do 34 od 35 do 44 od 45 do 54 od 55 do 64 od 65 Liczba Odsetek 2,59% 71,75% 21,90% 3,07% 0,64% 0,05% Opracowanie własne na podst. danych z Jak widać z powyższej tabeli blisko trzy czwarte wszystkich kredytów trafiło do osób w wieku od 25 do 34 lat, a więc do grupy docelowej programu. Co ciekawe również osoby znajdujące się poniżej tego ograniczenia korzystały z dopłat, a w 13

14 trzech przypadkach wiek kredytobiorców nie przekraczał nawet 19 lat. Drugą pod względem liczebności grupę stanowią beneficjenci pomiędzy 35 a 44 rokiem życia. Z dopłat korzystały także osoby w wieku średnim, a nawet starsze, znajdujące się już na emeryturze. Zgodnie z założeniami ustawodawcy rolę czynnika ograniczającego wiek kredytobiorcy miała częściowo spełniać zasada, zgodnie z którą rządowa pomoc przysługuje tylko osobom nieposiadającym praw do innego lokalu. Osoby w średnim wieku i starsze zazwyczaj mają już własne nieruchomości. Warto jednak zaznaczyć, że zakupione w ten sposób nieruchomości i tak najczęściej nie trafiają do seniorów. To rodzice zazwyczaj zaciągają kredyt na mieszkanie, w którym następnie mieszkają ich rozpoczynające dorosłe życie dzieci. Osoby starsze zazwyczaj mają wyższe zarobki i znajdują się w lepszej sytuacji finansowej niż ich dzieci dopiero rozpoczynające karierę zawodową. Pozwala to na spełnienie wymogów odnośnie zdolności kredytowej i zakup mieszkania, na które w inny sposób młoda rodzina nie mogłaby sobie pozwolić. 3. Brak kryterium dochodowego kwalifikującego do skorzystania z programu Z powszechną krytyką spotkał się brak kryterium dochodowego dla beneficjentów rządowych dopłat. Brak uregulowań w tym zakresie stworzył przestrzeń do nadużyć i wyłudzeń dopłat przez osoby majętne. Teoretycznie wprowadzono regulację, zgodnie z którą z grona potencjalnych beneficjentów wykluczono osoby posiadające prawo do innej nieruchomości. Tym niemniej brak prawa własności domu czy mieszkania został ograniczony do dnia podpisania umowy kredytowej z bankiem. Zapis ten był można było ominąć, przekazując czasowo posiadane nieruchomości np. członkom najbliższej rodziny. 4. Metodologia ustalania limitów cenowych Wskaźnik na podstawie, którego ustala się limit ceny w programie Rns dla danego terenu obliczany jest na podstawie iloczynu średniej arytmetycznej dwóch ostatnich ogłoszonych wartości wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla konkretnego województwa i 14

15 jego stolicy oraz odpowiedniego współczynnika (innego dla rynku pierwotnego i wtórnego). Wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych ustala Wojewoda na podstawie aktualnych danych urzędu statystycznego, ale również własnych analiz, co de facto daje mu dużą swobodę w ostatecznym ustaleniu ich wartości. Dodatkowo przy obliczaniu wysokości wskaźnika przeliczeniowego wskazywane są pewne czynniki mogące wpływać na wiarygodność i jakość uzyskanych danych, a w szczególności związane z: - brakiem weryfikacji przez GUS danych raportowanych przez deweloperów; - wyliczenia GUS bazują na danych z danego kwartału dla wszystkich inwestycji, w tym luksusowych apartamentów zawyżających średnią; - GUS posługuje się średnią zamiast bardziej odporną na skrajne sytuację medianą; - w danych raportowanych przez deweloperów wliczana jest już inflacja, podczas gdy GUS dolicza ją ponownie w rezultacie czego liczona jest ona dwa razy; - zaleca się Urzędom Wojewódzkim by do kosztu mkw. mieszkania dodawać np. robociznę (na wykończenie mieszkania), podczas gdy część mieszkań oddanych do użytku może być wykończona przez dewelopera. W tym wypadku po raz drugi liczona będzie robocizna zawyżając cenę. 5. Zawyżone marże Zdarza się, iż banki udzielające kredytów w ramach programu Rns oferują wyższe oprocentowanie w stosunku do innych oferowanych kredytów hipotecznych w złotych, co skutkuje wytransferowaniem większej kwoty z budżetu Państwa. Pod koniec 2010 r. BKG informował wręcz, iż ponad 80 proc. korzyści finansowych programu przejmują banki komercyjne, które udzielają kredytów z dopłatami. Zdarza się również, iż rata kredytu w ciągu pierwszych 8 lat jest niższa w kredycie z dopłatą Skarbu Państwa, jednak w kolejnych latach jest o wiele wyższa od raty standardowego kredytu. Niektóre banki po 8 latach podwyższają marżę, co sprawia, 15

16 że kredyt w długim okresie czasu nawet przy uwzględnieniu dopłat może być droższy niż standardowy kredyt mieszkaniowy. Należy jednak przyznać, iż sytuacja w tej materii wyraźnie poprawiła się w ostatnich miesiącach. CO PO RODZINIE NA SWOIM W związku z sytuacją finansową zdecydowanej większości Polaków, gwarantem stabilnego popytu na rynku mieszkaniowym byłby łatwy dostęp do zewnętrznego finansowania. Ograniczanie polityki kredytowej przez banki skutecznie redukuje liczbę potencjalnych nabywców mieszkań. Właśnie dla takich osób program Rodzina na swoim jest obecnie jedną z desek ratunkowych. Gdy zostanie wygaszony, uwidoczni się potrzeba wprowadzenia nowych systemowych rozwiązań, które zwiększą szansę na zakup mieszkania przez młode osoby będące u progu kariery zawodowej. Poniżej scharakteryzowano wybrane programy lub działania, które w jakimś sensie stanowią lub będą stanowić rozwiązania zastępcze w stosunku do wygaszonego programu Rodzina na swoim. Program dopłat do kredytów na budowę domów energooszczędnych Z początkiem przyszłego roku uruchomiony zostanie program dopłat do kredytów na budowę domów energooszczędnych. Program został on stworzony przez Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej. Jego zasadniczym celem jest wspieranie budownictwa energooszczędnego. Zamierzona skala wsparcia sektora budowlanego obejmuje 16 tys. domów i mieszkań o wysokim standardzie energooszczędności wybudowanych w latach Beneficjentami programu mogą być zarówno osoby fizyczne budujące domy jednorodzinne w systemie gospodarczym, jak również osoby kupujące domy jednorodzinne oraz mieszkania w domach wielorodzinnych od deweloperów. Świadomość Polaków co do poziomu strat energii w związku z zastosowaniem nieefektywnych rozwiązań w budownictwie mieszkaniowym jest niska, dlatego energooszczędne budownictwo pozostaje w małym stopniu spopularyzowane. Inwestorzy przedkładają minimalizację kosztów inwestycyjnych nad minimalizację kosztów eksploatacyjnych, wobec czego preferują tańsze, ale bardziej energochłonne budownictwo. 16

17 Główną barierą dla upowszechnienia budownictwa energooszczędnego w Polsce są ograniczone środki finansowe inwestorów. W tym kontekście program Dopłaty do kredytów na budowę domów energooszczędnych stwarza szansę na zwiększenie skali tego budownictwa, choć trzeba podkreślić dwa istotne zastrzeżenia. Pierwszym jest niska maksymalna wysokość dotacji tj. 40 tys. zł w przypadku domu jednorodzinnego oraz 15 tys. zł/mkw. w przypadku mieszkania w budynku wielorodzinnym. Drugie zastrzeżenie dotyczy faktu, iż możliwość otrzymania dopłaty dotyczy tylko tych klientów, którzy kredytują zakup nieruchomości, co w pewnym stopniu ograniczy skalę potencjalnego zainteresowania dopłatami. Tym niemniej budżet programu jest na tyle niski, że zapewne szybko zostanie wyczerpany. 300 mln zł pozwoli przykładowo na udzielenie 7,5 tys. maksymalnych dopłat dla domów jednorodzinnych lub 20 tysięcy maksymalnych dopłat dla mieszkań w budynkach jednorodzinnych. Społeczne Grupy Mieszkaniowe Program, nad którym pracuje Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej ma być skierowany przede wszystkim dla osób nieposiadających zdolności kredytowej. Koncepcję można porównać w pewnym zakresie do TBS. Zasadnicza różnica polegałaby na tym, iż najemca wraz z upływem czasu i spłaceniu wszelkich należności dochodziłby do pełnego prawa własności mieszkania. Po wpłaceniu wkładu własnego, którego maksymalny poziom ma wynosić 50% najemca będzie co miesiąc pokrywał czynsz skalkulowany w ten sposób by równocześnie spłacał koszty budowy lokalu. Rozważane są także pewne obostrzenia, które mają uniemożliwić wykorzystanie tego programu dla osiągnięcia zysku. Zakładają one zakaz podnajmowania mieszkań oraz brak możliwości wcześniejszej spłaty zobowiązań przed upływem okresu 5 lat, od dnia podpisania umowy. Ponadto warto dodać, że zarówno gminy, jak i Skarb Państwa będą mogły przekazać inwestorowi bez przetargu grunt pod budynek wielorodzinny, a koszty udziału w gruncie rozliczone zostaną dopiero podczas przenoszenia własności mieszkania. Projekt jest dopiero po konsultacjach międzyresortowych, więc już wiadomo, iż nie wejdzie on w życie zaraz po zakończeniu Rns. 17

18 Kasy mieszkaniowe Za rozwiązaniem promującym długoterminowe oszczędzanie na cel mieszkaniowy lobbuje w głównej mierze środowisko bankowe. Oszczędzanie w kasach budowlanych obok atrakcyjnego oprocentowania miałoby być wspierane przez państwo w postaci premii budowlanej kierowanej do oszczędzających i powiększającej ich wkład oszczędnościowy. Tego rodzaju programy funkcjonują z powodzeniem w wielu krajach Europy Zachodniej i Centralnej. Do wdrożenia tego rodzaju rozwiązania droga wydaje się jeszcze bardziej odległa, a sama koncepcja nie przełożyła się do tej pory nawet na inicjatywę ustawodawczą. Inne rozwiązania Warto również podkreślić, że deweloperzy, którym w największym stopniu zależy na stymulowaniu popytu, próbują brać sprawy w swoje ręce i coraz częściej oferują własne programy rozłożenia w czasie ciężaru płatności za mieszkania. Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. 18