Rządowy program pomocy państwa w zakupie pierwszego mieszkania

Transkrypt

1 4 RYNEK FINANSOWANIA NIERUCHOMOŚCI Instrumenty finansowania nieruchomości Rządowy program pomocy państwa w zakupie pierwszego mieszkania Government program suporting first time house buyers Od 1 stycznia 2014 roku obowiązuje nowa ustawa o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi umownie nazywana programem Mieszkanie dla młodych (MdM). FN marzec 2014 nr 38

2 Instrumenty finansowania nieruchomości RYNEK FINANSOWANIA NIERUCHOMOŚCI 5 Ustawa w sposób szczegółowy określa zasady udzielania przez Bank Gospodarstwa Krajowego finansowego wsparcia w związku z nabyciem na rynku pierwotnym pierwszego lokalu mieszkalnego, albo domu jednorodzinnego. Program kierowany jest do: małżonków osób samotnie wychowujących dzieci osób samotnych (tzw. singli). Warunki szczegółowe Osoby fizyczne, które aplikują o przydział środków budżetowych, powinny spełniać określone ustawowo warunki. Wniosek o dofinansowanie wkładu własnego może być złożony przez nabywcę za pośrednictwem instytucji kredytującej (bak komercyjny) do Banku Gospodarstwa Krajowego najpóźniej do końca roku kalendarzowego, w którym ukończył 35 lat (w przypadku małżonków warunek dotyczy młodszego z nich). Bogusław Białowąs Zastępca Dyrektora, Departament Usług Agencyjnych, Bank Gospodarstwa Krajowego FOTO: ARCH. PRYWATNE FOTO: FOTOLIA Dodatkowo, dla osób, które we własnym zakresie, systemem gospodarczym, realizują budowę pierwszego własnego mieszkania ustawowe przepisy regulują zasady zwrotu części wydatków poniesionych na zakup materiałów budowlanych. Program Mieszkanie dla młodych (MdM) będzie funkcjonował do końca 2018 r. Według szacunków Banku Gospodarstwa Krajowego, w ciągu pięciu lat, przy maksymalnych łącznych dopłatach w wysokości 3,5 mld zł, możliwe będzie wygenerowanie inwestycji na poziomie 34 mld zł. Elementem, który zasługuje na szczególną uwagę, jest fakt, iż wprowadzenie ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi zbiegło się w czasie z wejściem w życie Rekomendacji S KNF, która nakazuje obowiązek posiadania przez potencjalnego kredytobiorcę minimum 5 proc. wkładu własnego przy zaciąganiu zobowiązania kredytowego na zakup nieruchomości. Ponieważ, w zależności od rodzaju beneficjentów, budżet państwa dopłaca około 10 lub 15 proc. do wartości nabywanej nieruchomości można powiedzieć, że program MdM doskonale wkomponował się w oczekiwania rynku i zapewnił młodym ludziom wymagany Rekomendacją S poziom wkładu własnego. Przyszły beneficjent nie powinien wcześniej posiadać własnego lokum, ani także korzystać z pomocy państwa w ramach programu Rodzina na Swoim bowiem program przewiduje udzielenie pomocy tylko i wyłącznie na zakup pierwszego własnego mieszkania. Dodatkowo istnieje ograniczenie, zgodnie z którym beneficjent wsparcia (w przypadku małżeństw żaden z małżonków) do dnia zawarcia umowy ustanowienia lub przeniesienia własności nabywanego mieszkania, nie był i nie jest właścicielem: innego lokalu lub domu właścicielem lub współwłaścicielem budynku, jeżeli jego udział w przypadku zniesienia współwłasności obejmowałby co najmniej jeden niezależny lokal mieszkalny. To samo ograniczenie dotyczy również spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, którego przedmiotem jest lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny. Z programu nie zostały natomiast wyłączone osoby, które posiadają lub posiadały część ułamkową prawa własności mieszkania. Kolejnym warunkiem koniecznym jest to, by nieruchomość (dom, albo mieszkanie) nabywana przy udziale dopłat z budżetu państwa, spełniała ustawowe warunki powierzchni i ceny. Limit powierzchni Powierzchnia nabywanego mieszkania nie może przekroczyć 75 m 2, a w przypadku domu jednorodzinnego 100 m 2 powierzchni użytkowej. Jeżeli natomiast w dniu składania wniosku o udzielenie finansowego wsparcia osoba samotna lub małżonkowie wychowywali troje i więcej dzieci wówczas limit powierzchni zostaje zwiększony odpowiednio o 10 m 2, uzyskując poziom 85 m 2 w przypadku mieszkania i 110 m 2 w przypadku domu jednorodzinnego. Limity cenowe Ustawodawca podobnie, jak w programie Rodzina na Swoim wprowadził górny limit cenowy 1 m 2 nabywanej nieruchomości. Zgodnie z delegacją przepisu ustawowego, maksymalna cena zakupu 1 m 2 nie może przekroczyć wartości 110 proc. średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m 2 powierzchni użytkowej budynków

3 6 RYNEK FINANSOWANIA NIERUCHOMOŚCI Instrumenty finansowania nieruchomości TABELA 1. Limity dla głównych miast Polski w I kwartale 2014 r. 10 proc. dla małżeństw bezdzietnych i osób samotnych 15 proc. dla małżeństw z dziećmi i osób samotnie wychowujących dzieci 5 proc. z tytułu urodzenia trzeciego lub kolejnego dziecka. mieszkalnych obowiązującego w gminie, na terenie której znajduje się nieruchomość (tzw. średni wskaźnik wojewody). Średni wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m 2 publikowany jest przez właściwych wojewodów raz na pół roku i na jego podstawie (podobnie, jak w przypadku RnS) Bank Gospodarstwa Krajowego raz na kwartał ogłasza stosowne wartości obowiązujące w danych lokalizacjach. Kredyt hipoteczny Nieodłącznym elementem programu jest również kredyt hipoteczny zaciągnięty w banku komercyjnym. Również i tu ustawa przewidziała pewne szczegółowe uwarunkowania. Kredyt w ramach programu MdM, przeznaczony na sfinansowanie zakupu mieszkania lub domu, powinien być udzielony: w walucie polskiej w okresie spłaty co najmniej 15 lat i stanowić co najmniej 50 proc. ceny zakupu mieszkania. O przyznaniu kredytu (zgodnie z jego wewnętrznymi procedurami w zakresie oceny zdolności kredytowej) decyduje bank komercyjny, który podpisze z Bankiem Gospodarstwa Krajowego stosowną umowę o współpracy (umowę podpisało już 8 banków komercyjnych kolejne 4 są w trakcie procedury uzgodnień). Osoba, która otrzyma pozytywną decyzję kredytową i będzie spełniała ustawowe wymagania, może liczyć na rzeczywistą finansową pomoc ze strony budżetu państwa, wypłaconą za pośrednictwem Banku Gospodarstwa Krajowego. Kwota finansowego wsparcia W zależności od sytuacji, w jakiej znajdują się beneficjenci, dedykowana jest ściśle określona wysokość wsparcia, wynosząca odpowiednio: Na uwagę zasługuje szczególnie ostatnia pozycja, która zgodnie z intencją ustawodawcy miała wspomagać młodych ludzi w przypadku podjęcia decyzji o dalszym powiększaniu rodziny. Jeżeli w ciągu pięciu lat od daty przeniesienia praw do nabywanej nieruchomości w takiej rodzinie urodzi się trzecie, bądź kolejne dziecko wówczas z budżetu państwa (na wniosek beneficjenta) wypłacane jest wsparcie, które przeznaczane jest na częściową wcześniejszą spłatę kapitału zobowiązania kredytowego. Dofinansowanie to może być przyznane tylko raz i w odróżnieniu od pierwszego (na zakup mieszkania), ma charakter całkowicie bezzwrotny. Należy również zwrócić szczególną uwagę na zasady obliczenia finansowego wsparcia i być może obalić pewien mit powielany w potocznych przekazach, a zasadzający się na twierdzeniu, że klient otrzymuje wsparcie w wysokości 10 lub 15 proc. wartości nabywanego mieszkania. W bardzo dużym uproszczeniu i poniekąd tak ale należy mieć świadomość, że podane powyżej wartości procentowe finansowego wsparcia nie odnoszą się wprost do wartości transakcyjnej nabywanej nieruchomości, ale wyliczane są w dacie złożenia do BGK wniosku jako iloczyn powierzchni mieszkania/domu i wysokości średniego wskaźnika wojewody obowiązującego dla FN marzec 2014 nr 38

4 Instrumenty finansowania nieruchomości RYNEK FINANSOWANIA NIERUCHOMOŚCI 7 RYS 1. Możliwa struktura dofinansowania w ramach programu MdM. danego terenu (a więc nie rzeczywistej ceny 1 m 2 nabywanego mieszkania). Uszczegóławiając powyższe finansowe wsparcie jest wyliczane w oparciu o wartość średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m 2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych (tzw. średni wskaźnik wojewody ) obowiązującego w gminie, na terenie której znajduje się nieruchomość i rzeczywistą powierzchnię użytkową mieszkania/domu (jednak nie więcej niż 50 m 2 ), zatem całkowicie abstrahują od ceny transakcyjnej nabycia mieszkania poza jednym, jedynym przypadkiem w którym cena transakcyjna 1 m 2 jest równa wartości średniego wskaźnika wojewody. Finansowe wsparcie określone w programie MdM funkcjonuje według ściśle określonych zasad i jest: stałe (niezmienne) wyliczone dla danej nieruchomości wyliczane w dacie złożenia przez beneficjenta wniosku wyliczone do rzeczywistej powierzchni użytkowej mieszkania/domu nie więcej niż do wysokości 50 m 2. zamierzają nabyć swoje pierwsze mieszkanie (oczywiście, na rynku pierwotnym) o powierzchni użytkowej 50 m 2. Małżonkowie zatem mogą nabyć wymarzone mieszkanie w tym mieście za cenę nie wyższą niż 4.400,00 zł/m 2 (ustawowe 110 proc. średniego wskaźnika wojewody ). Ponieważ dopłata (finansowe wybranej nieruchomości kwotę finansowego wsparcia w wysokości 30 tys. zł. W praktyce oznacza to, że ustawowe 15 proc. ceny mieszkania, jakie otrzymują beneficjenci, w odniesieniu do rzeczywistej ceny transakcyjnej będzie miało miejsce tylko i wyłącznie wtedy, gdy dokonają zakupu mieszkania nie większego niż 50 m 2 i w cenie 1 m 2 równej średniemu wskaźnikowi wojewody. Co to oznacza w praktyce? Zakładając hipotetycznie, iż: w mieście XYZ w pierwszym kwartale obowiązujący średni wskaźnik wojewody jest na poziomie 4.000,00 zł/ m 2 wsparcie), jaka jest im wyliczona w dacie złożenia do BGK wniosku o finansowe wsparcie, bazuje na wartości średniego wskaźnika wojewody i powierzchni mieszkania, łatwo można wyliczyć, że wsparcie, które mogą otrzymać z budżetu państwa, wynosi 30 tys. zł. W pozostałych możliwych przypadkach udział dofinansowania w stosunku do rzeczywistej ceny transakcyjnej będzie miał wartość różną od 15 proc. (w omawianych przypadkach odpowiednio 13,64 i 20 proc.). A w realu o finansowe wsparcie w ramach rządowego programu Mieszkanie dla Młodych postanowiło ubiegać się małżeństwo z dwójką dzieci Zatem niezależnie od ceny, jaką zapłacą za nabywane mieszkanie (czy np.: 220 tys. przy cenie 4,4 tys. zł/m 2 czy też 150 tys. zł przy cenie 3 tys. zł/m 2 ), otrzymają oni z budżetu państwa stałą dla Mając w pamięci sposób wyliczenia kwoty finansowego wsparcia oraz dane z tabeli widzimy, że w przypadku zakupu mieszkania o powierzchni 50 m 2 w Poznaniu małżeństwu z dzieckiem może

5 8 RYNEK FINANSOWANIA NIERUCHOMOŚCI Instrumenty finansowania nieruchomości RYS 2. być przyznane w I kwartale 2014 r. dofinansowanie w wysokości ponad 38 tys. zł. Taka sama rodzina w Łodzi może liczyć już na kwotę niższą bo niewiele ponad 34 tys. zł W ciągu pięciu lat Wysokość wsparcia dedykowanego z budżetu państwa do zakupu mieszkania/domu, o jaką mógł ubiegać się nabywca w pierwszym kwartale 2014 roku przykładowe realizacje. Dofinansowanie z budżetu państwa podlega proporcjonalnemu zwrotowi, jeżeli w okresie pięciu lat od dnia zawarcia umowy o ustanowieniu lub przeniesieniu własności mieszkania, beneficjent przeznaczy swoje mieszkanie na cele niesłużące zaspokojeniu jego potrzeb mieszkaniowych. Osoba korzystająca ze wsparcia będzie musiała oddać środki otrzymane z budżetu państwa, jeżeli: dokona zbycia prawa własności lub współwłasności tego mieszkania wynajmie lub użyczy mieszkania lub dokona zmiany sposobu użytkowania mieszkania w sposób uniemożliwiający zaspokajanie własnych potrzeb mieszkaniowych uzyska prawo własności lub współwłasności innego lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego (z wyłączeniem spadku). Mechanizm zwrotu i sposoby wyliczenia zobrazowano na grafice. RYS 3. Zwrot dofinansowania w praktyce. W mechanizmie wyraźnie widoczny jest sygnalizowany wcześniej element polegający na bezzwrotnym charakterze wsparcia. Kwota 5 proc. przekazana na spłatę kredytu z tytułu urodzenia trzeciego, bądź kolejnego dziecka w opisanych wyżej przypadkach nie podlega zwrotowi. RnS a MdM Choć trudno ze sobą porównywać te dwa programy (inny mechanizm funkcjonowania), należy przyznać, że w pewien sposób są one do siebie podobne, gdyż ze swej natury spełniały i spełniają cel, jakim jest pomoc wybranej grupie mieszkańców Polski w zakupie własnego mieszkania i spłacie kredytu. RnS zakładał dopłatę przez państwo do odsetek przez okres ośmiu lat. Z kolei MdM zakłada dofinansowanie do wkładu własnego nabywanego mieszkania FN marzec 2014 nr 38

6 Instrumenty finansowania nieruchomości RYNEK FINANSOWANIA NIERUCHOMOŚCI 9 (przez co nabywca ma możliwość zaciągnięcia niższego kredytu). Elementem, który niewątpliwie łączy oba te programy ze środowiskiem bankowym, jest ich obligatoryjne powiązanie z produktem, jakim są kredyty hipoteczne. Obserwując start obu programów, z pełną odpowiedzialnością można stwierdzić, że w porównaniu z programem Rodzina na Swoim Mieszkanie dla Młodych rozwija się bardzo szybko i dynamicznie. W początkowym okresie funkcjonowania RnS (pierwsze dwa miesiące) w realizację programu zaangażowany był tylko jeden bank komercyjny PKO BP S.A. (w analogicznym okresie w MdM było ich już 8). Również skala popularności i ilość chętnych do skorzystania z programu jest nieporównywalna. W RnS w ciągu dwóch miesięcy zawarto jedynie 212 umów kredytowych. W analogicznym okresie w programie MdM zarejestrowano prawie wniosków o udzielenie finansowego wsparcia na kwotę ponad 64 mln zł. W kolejnych latach funkcjonowania programu przewidziana jest pula środków pieniężnych do wysokości: 600 mln zł w 2014 r. 715 mln zł w 2015 r. 730 mln zł w 2016 r. 746 mln zł w 2017 r. 762 mln zł w 2018 r. Systemem gospodarczym STRESZCZENIE Program Mieszkanie dla młodych jest realizowany od 1 stycznia 2014 roku. Mogą z niego skorzystać małżonkowie, osoby samotnie wychowujące dzieci oraz osoby samotne, które nabywają pierwsze mieszkanie, albo dom jednorodzinny. Osoby fizyczne, które aplikują o przydział środków budżetowych, powinny spełniać określone ustawowo warunki. Autor szczegółowo je omawia, analizując zasady przyznawania pomocy państwa, sposób jej wypłacania i inne szczegóły dotyczące MdM. SŁOWA KLUCZOWE pierwsze mieszkanie, rządowy program, finansowe wsparcie, Bank Gospodarstwa Krajowego, kredyt hipoteczny ABSTRACT Program Apartment for Young (Polish acronym MdM) was launched on January 1, It is addressed to spouses, single parents and single persons who acquire first in their life apartment or single-family house. Individuals who are applying for an allocation of budgetary resources, should comply with certain statutory conditions. The author discusses them in detail, analysing the conditions for granting state aid, method of payment and other details of the MdM. KEY WORDS my first apartment, budget subsidiaries, BGK National Economy Bank, mortgage loan Jak wspomniano na wstępie, ustawa reguluje również zasady zwrotu ze środków budżetu państwa części wydatków poniesionych na zakup materiałów budowlanych przez osoby fizyczne w związku z budową pierwszego własnego mieszkania. Oznacza to, że z programu MdM będą mogły skorzystać osoby budujące dom tzw. systemem gospodarczym. W praktyce oznacza to, że osoby, które po 1 stycznia 2014 r. uzyskały pozwolenie na budowę i rozpoczęły proces budowlany, będą mogły skorzystać ze zwrotu pewnej części wydatków. Ale w tym zakresie organem uprawnionym do przyjęcia i realizacji rozliczenia będzie właściwy Urząd Skarbowy....