Plan zebrania w dniu 28.03.2012 1 ) rozpocz cie zebrania 2) informacja na temat ukonstytuowania si nowych w adz stowarzyszenia po wyborach z dnia 4 stycznia 2012 3) przedstawienie informacji zarz du na temat dzia podj tych w ostatnim czasie 4) przedstawienie informacji zarz du na temat celu zlecenia opinii prawnej dotycz cej aktów notarialnych zawartych z deweloperem na budow galerii handlowej 5) prezentacja wyników opinii prawnej prezentuje Pan dr Micha Bara ski adwokat 6) pytania do zaprezentowanej opinii 7) propozycje zarz du dotycz ce dalszych dzia 8) Dyskusja informacja na temat pisma z onego do Dewelopera i odpowiedzi 9) sprawy ró ne 10) zako czenie zebrania
Prezentacja opinii prawnej OPINIA PRAWNA dotycz ca sytuacji prawnej cz onków Stowarzyszenia Kupców Miasta Pruszkowa z siedzib w Pruszkowie (dalej: Stowarzyszenie lub SKMP ) oraz samego Stowarzyszenia w zwi zku z inwestycj, obejmuj projekt koncepcyjny centrum handlowego przy ul. Boles awa Prusa 41 w Pruszkowie na dzia ce ewid. nr 297/1 z uwzgl dnieniem problemów prawnych i faktycznych dzia ki nr 297/2 - w kontek cie wszelkich zwi zanych z tym umów, dokumentów, wyja nie, itd., w szczególno ci obejmuj ca analiz sytuacji prawnej SKMP i jego cz onków wobec Manhattan Rekord Nieruchomo ci sp. z o.o. i spó ki, spó ki komandytowej z siedzib w Warszawie Bara ski & Bartosiak Kancelaria Adwokacka spó ka partnerska ul. Wi lana 8 lok. 7 00-317 Warszawa tel. (+22) 892 00 06 faks (+ 22) 892 00 04 e-mail: kancelaria.bbc@adwokatura.pl
Zagadnienia prezentowane na 1 schemacie 1) Wyja nienie charakteru umowy na rzecz osoby trzeciej oraz umowy o wiadczenie przez osob trzeci ró nice pomi dzy sytuacj, gdy umowa jest zawarta na rzecz kupców i dotycz ca ich wiadczenia na rzecz Dewelopera a sytuacj, gdyby kupcy byli stron umowy. 2) Jakie osoby s uprawnione do nabycia lokali? Omówienie sytuacji: a/ osób pierwotnie uprawnionych; b/ osób, które wesz y w ich miejsce, gdy chodzi o posiadanie pawilonów; c/ nowych cz onków SKMP; d/ osób nie b cych cz onkiem SKMP a posiadaj cym pawilony. 3) Kwestia obecnie posiadanych pawilonów a nabywanej powierzchni lokalowej czy mo liwe by o uregulowanie tego w umowie? 4) Czy mo liwe jest zbycie lub dziedziczenie uprawnienia do zawarcia umowy przedwst pnej z Deweloperem? 5) Co praktycznie wynika z zabezpiecze kar umown? a/ kara umowna, zastrze ona wobec kupców; b/ kara umowna zastrze ona wobec Dewelopera.
Sytuacja prawna SKMP i jego cz onków w wietle umów z 18.04.2008 i 12.05.2011 Odpowiedzialno za osoby trzecie Akty notarialne Deweloper Zap ata ceny lokalu SKMP Zabezpieczenie/ kara umowna Roszczenie dot. umowy przedwst pnej w formie AN Podmioty b ce cz onkiem SKMP u ytkuj ce pawilony w dniu 18.04.08 Osoby trzecie Zabezpieczenie/ kara umowna Konieczno wiadczenia o ch ci skorzystania z nabycia lokalu Zmiana katalogu tych osób za zgod Dewelopera i SKMP Spadkobiercy tych osób Warunki i procedura nabycia lokalu umowa przedwst pna projekt Indywidualna umowa przedwst pna w formie aktu notarialnego deweloper-kupiec
Zagadnienia prezentowane na 2 schemacie 1)Nak ady a ulepszenia ró nice. Czy pawilony spe niaj kryterium ulepszenia? 2)Obowi zki Dewelopera a obowi zki SKPN wobec poddzier awców w zakresie nak adów. 3)Propozycje rozliczenia nak adów w zwi zku: a) z opuszczeniem terenu przez kupców i SKMP oraz b) z nabyciem lokali w Centrum Manhattan przez osoby uprawnione.
Relacje pomi dzy stronami Gmina Deweloper SKMP Posiadacz pawilonu ciciel dzia ki 297/2 ytkownik wieczysty dzia ki Dzier awca dzia ki Poddzier awca dzia ki Op ata za u ytkowanie wieczyste Czynsz dzier awy Czynsz z poddzier awy <konieczna opinia bieg ego> Poddzier awca: -Roszczenie o zwrot warto ci nak adów (ulepsze ) a) Ulepszenia musz zwi ksza warto nieruchomo ci b) Ulepszenia nie mog by dokonywane w normalnym toku dzier awy/ poddzier awy alternatywa Przywrócenie stanu poprzedniego Zatrzymanie ulepsze za zwrotem warto ci Nak ady/ ulepszenia
Zagadnienia prezentowane na 3 schemacie Ró nice pomi dzy odkupem a pierwokupem. Na jakich warunkach nast pi aby odsprzeda lokalu, a na jakich pierwokup? Czy s mo liwo ci omini cia prawa pierwokupu lub odkupu?
Prawo odkupu i pierwokupu, przys uguj ce Deweloperowi Umowa o ustanowieniu odr bnej w asno ci w lokalu w Centrum Handlowym 30 dni Prawo odkupu 7 lat Prawo pierwokupu (30 dni) Zbycie osobie trzeciej Cena zakupu + koszty sprzeda y + ulepszenia 1 3000z netto/m 2 + ewentualna waloryzacja 1 o ile zwi kszaj warto lokalu Warunki rynkowe (cena)
Zagadnienia prezentowane na 4 schemacie Kroki do podj cia przez Stowarzyszenie i uprawnione osoby. SKMP wskazuje na pi mie osoby uprawnione do nabycia lokalu, spe niaj ce 2 przes anki: a/cz onkostwo w SKMP na dzie 18.04.2008 r.; b/ posiadanie dzia ki nr 297/2 i pawilonu na t dat. Deweloper przedstawia tej osobie ofert nabycia lokalu problem tre ci oferty. Zawarcie umowy przedwst pnej w formie aktu notarialnego, dotycz cej nabycia lokalu. Sp ata rat, sankcje, kary umowne. Czy mo na domaga si lokalu o konkretnej powierzchni ok. 40 m 2? Co si dzieje w razie rezygnacji lub rozwi zania umowy, wyga ni cia czy te odst pienia od niej?
Opcje nabycia lokalu (podmioty, prawa, obowi zki) [akt notarialny z 12.05.2011 i umowa przedwst pna-projekt] Decyzja o pozwoleniu na budow - prawomocno 2 tygodnie odmowa osoby uprawnionej wezwanie Dewelopera do SKMP Uchylenie si od zawarcia umowy przez Dewelopera <kara umowna 480 tys.> 7 dni Oferta wskazany na pi mie cz onek stowarzyszenia, ytkuj cy pawilon 18.04.2008 Zawarcie umowy przedwst pnej w formie aktu notarialnego Deweloper-Kupiec ( 3 tys. z /m 2 7 dni Nabycie lokalu przez SKMP lub zwolnienie Spó ki ze zobowi zania 15% - na wst pie 50% - stan surowy zamkni ty 35% - wykonanie elewacji, tynków wewn trznych i pod y Rezygnacja kara umowna 18 tys. Informacja od Spó ki do Stowarzyszenia 7 dni wskazanie nowego cz onka lub SKMP [ten sam rygor] Opó nienie w ratach powy ej 30 dni Odst pienie od umowy przez Dewelopera Kara umowna 18 tys. (?)
Zagadnienia prezentowane na 5 schemacie 1) Kwestia zawarcia umowy przedwst pnej z dnia 18.04.2008 r.: a/ Niedostateczne zabezpieczenie interesów SKMP i jego cz onków: - brak jasnych regu, przek adaj cych powierzchni posiadanych pawilonów przez kupca na powierzchni lokalow nabywan w Centrum Manhattan; - niepozostawienie przez poprzedni Zarz d listy uprawnionych na dzie 18.04.2008 r.; - omini cie kwestii, co dzia oby si w wypadku przeniesienia posiadania pawilonów na nowe osoby za zap at kosztów; - brak kontroli procesu budowlanego wgl du w dokumentacj, powierzchni lokali, brak sankcji za niedotrzymanie terminu zako czenia robót; - relatywnie wysoki czynsz dzier awny oraz doliczenie do czynszu sytuacji przej cia przez Dewelopera dzia ki nr 297/1. b/ Pozbycie si przez SKMP pozycji uprzywilejowanego dzier awcy bez dostatecznego ekwiwalentu. 2) Brak konsultacji postanowie z kupcami w tym sensie rozró nienia mo liwych sytuacji po zawarciu umowy przyrzeczonej, nieuregulowanie kwestii nak adów.
Uchybienia i problemy zwi zane z obecnym kszta tem umów z Deweloperem 1) Z a konstrukcja umów cz onkowie SKMP powinni by stron umów, uzyskuj c mocniejsze uprawnienia do lokali 2) Brak kontroli nad procesem budowlanym Brak wgl du SKMP i kupców we wniosek o pozwolenie na budow Brak mechanizmów kontroli nad powierzchni lokali Brak mechanizmów kontroli terminu wykonania inwestycji (kary umowne, itp.) 3) Brak uzale nienia ilo ci poczynionych nak adów (ilo ci posiadanych pawilonów) do nabywanej powierzchni lokalowej Nierozwi zanie kwestii nak adów w sposób precyzyjny w umowie z 18.04.2008 4) Czynsz dzier awny Umowa na czas okre lony przekazanie lokali niepewne w czasie Rozmycie kwestii osób uprawnionych do lokali oraz osób wst puj cych w ich miejsce za rekompensat Niepotrzebne doliczenie dzia ki 297/1
Prezentacja opinii prawnej Pytania / dyskusja