S P R A W O Z D A N I E z działalności spółdzielni w roku obrotowym 2013 INFORMACJA O WYNIKACH SPÓŁDZIELNI ZA 2013 ROK Wstęp Spółdzielnia Mieszkaniowa im. Hipolita Cegielskiego powstała w 1958 roku i działa w oparciu o ustawę o Spółdzielniach Mieszkaniowych oraz ustawę Prawo Spółdzielcze. Przedstawiając poniższe sprawozdanie Zarząd kierował Spółdzielnią i reprezentował ją na zewnątrz w poniższym składzie: 1. Waldemar Witkowski - Prezes Zarządu 2. Hanna Pastuszak - Z-ca Prezesa Zarządu W 2013 roku Zarząd odbył 30 protokołowanych posiedzeń, na których podjął 224 uchwały. Uchwały podejmowane były przede wszystkim w sprawach: członkowskomieszkaniowych, z zakresu działalności eksploatacyjno-finansowej oraz wynikających z obowiązków statutowych, między innymi zwołania Walnego Zgromadzenia, które odbyło się w dniach d 7 do 24 kwietnia 2013 r. Zadania gospodarcze realizowane były w 2013 roku przy poziomie zatrudnienia, które w skali średniorocznej wyniosło 22 etaty w następujących grupach: - pracownicy administracyjno-techniczni, konserwatorzy oraz Zarząd 17 1/8 - dozorcy 4 7/8 oraz firmy, z którymi podpisane są umowy. Sprawy członkowsko mieszkaniowe Wg stanu na dzień 31.12.2013r. Spółdzielnia zrzesza 2959 członków, w tym 53 członków oczekujących, Ponadto w zasobach jest 218 osób niebędących członkami, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa lub są właścicielami lokali. Na dzień 31.12.2013r. Spółdzielnia posiada 2222 lokale mieszkalne, z czego: - 72 z prawem lokatorskim - 2077 z własnościowym prawem do lokalu - 37 na najem - 36 bez tytułu prawnego Ponadto zarządzamy 882 mieszkaniami, dla których ustanowiona jest pełna własność. 1
W 2013 roku na wniosek członków zawarto umowy notarialne przeniesienia w odrębną własność: - dla 2 mieszkań z prawem lokatorskim - dla 51 mieszkań z prawem własnościowym Dla 10 mieszkań, których właścicielem była Spółdzielnia ustanowiono odrębną własność w wyniku sprzedaży w drodze przetargu. W 2013r. sprzedaliśmy 1585 m² gruntów, w tym: 1253 m² dróg na Świerczewie oraz 332 m² przy ul. Głogowskiej za kwotę 457.300,- zł netto. Po sprzedaży oraz przeniesień w odrębną własność wg udziałów w nieruchomościach, Spółdzielnia posiadała na 31.12.2013 roku 32.820,27 m² gruntów w wieczystym użytkowaniu o wartości prawa 3.607.458,76 zł oraz 73.153,94 m² gruntów własnych o wartości 11.748.158,31 zł. STAN MAJĄTKOWY I FINANSOWY SPÓŁDZIELNI Pełną informację o wynikach finansowych zawiera sprawozdanie finansowe za 2013 rok obejmujące: bilans, rachunek zysków i strat, wprowadzenie do sprawozdania oraz informację dodatkową i objaśnienia do sprawozdania. Badanie sprawozdania finansowego przeprowadził biegły rewident wybrany przez Radę Nadzorczą. Nieprawidłowości nie wykazano. Działalność gospodarczo-finansowa została oceniona pozytywnie. Rada Nadzorcza wyniki badania przyjęła bez uwag i stwierdziła, że sprawozdanie może być przedłożone do oceny i zatwierdzenia przez najbliższe Walne Zgromadzenie. W 2013 roku Spółdzielnia była kontrolowana przez PKO BP V Oddział w Poznaniu w zakresie oceny prawidłowości analitycznej ewidencji zadłużeń i ich spłat z tytułu kredytów wspomaganych przez budżet. Powyższa kontrola nie wykazała żadnych nieprawidłowości. Wartość majątku trwałego na dzień 31.12.2013 r. wyniosła 87.904 tys. zł i w porównaniu do 31.12.2012 r. wzrosła o 529 tys. zł, przy czym aktywa trwałe zmalały o 2.091 tys. zł, a aktywa obrotowe wzrosły o 2.620 tys. zł. Główny wpływ na zmniejszenie majątku trwałego miały dalsze ustanowienia odrębnej własności lokali mieszkalnych, których wartość księgowa została wyksięgowana z majątku trwałego i ujęta na kontach pozabilansowych oraz sprzedaż gruntów. Natomiast wzrost aktywów obrotowych to między innymi wzrost środków pieniężnych o 2.663 tys. zł oraz należności krótkoterminowych o 5 tys. zł. Zmniejszeniu uległy krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe o 58 tys., na które między innymi składają się: ujemny wynik na działalności GZM oraz ujemny wynik funduszu remontowego. 2
Fundusze własne Spółdzielni i zobowiązania 1. Fundusz podstawowy, na który składa się fundusz udziałowy i wkładów uległ zmniejszeniu o 955 tys. zł. 2. Fundusz zapasowy składający się z funduszu zasobowego oraz funduszu z przeszacowania aktywów i pasywów, które podlegają zmniejszeniu z tytułu umorzeń ogółem zwiększył się o 444 tys. zł. 3. Zobowiązania wzrosły o 918 tys. zł a) długoterminowe spadły o 397 tys. zł b) krótkoterminowe wzrosły o 366 tys. zł c) rozliczenia międzyokresowe, na które składają się odsetki i koszty sądowe oraz wynik dodatni na działalności GZM wzrosły o 949 tys. zł. BILANS płatniczy na 31.12.2013r. przedstawia się następująco: Aktywa obrotowe - należności krótkoterminowe 4.047.697,41 - środki pieniężne 17.147.125,06 - niedobór na funduszu remontowym 1.558.308,39 - wynik na działalności GZM 122.645,75 - krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe 185.649,34 Razem 23.061.425,95 Głównymi należnościami krótkoterminowymi są: Należności i roszczenia Stan na 31.12.2012 Stan na 31.12.2013 w tys. zł w tys. zł zaległości czynszowe 2.500 2.360 na lokalach mieszkalnych i garażach zaległości z najmu 203 281 lokali użytkowych rozrachunki z tytułu 389 336 zakupu gruntu pozostałe należności 441 3
W ramach prowadzonych działań windykacyjnych Spółdzielnia informuje użytkowników mieszkań i garaży o stanie ich konta co 2 m-ce. Wysyłane są monity i wezwania ostateczne o zapłatę. Ponadto dłużnicy wzywani są na posiedzenie komisji Interwencyjnej Rady Nadzorczej. Posiedzenia Komisji poświęcone były rozmowom i ustaleniom z członkami zalegającymi z opłatami w zakresie sposobu ich spłaty. W celu skuteczniejszej windykacji zadłużeń czynszowych następuje odcięcie dostępu do ciepłej wody w mieszkaniach osób posiadających zadłużenia czynszowe oraz blokowanie pilotów umożliwiających wjazd na teren posesji. Wobec 47 osób posiadających zadłużenie z tytułu opłat za korzystanie z lokali mieszkalnych Spółdzielnia wystąpiła na drogę sądową wnosząc pozew o zapłatę zadłużenia. Obecnie objętych wyrokiem sądowym jest 89 spraw na kwotę 874.454,23 zł. Ponadto zasądzone odsetki i koszty sądowe to kwota 333.308,27 zł. Wyrokiem sądowym objęte są również zaległości z tytułu opłat dotyczące lokali użytkowych na kwotę 34.083,76 zł. Ponadto skierowano 31 pozwów do sądu o zapłatę należności w wysokości 334.129,03 zł. Użytkownicy mieszkań informowani są o możliwości skorzystania z dodatków mieszkaniowych. Obecnie MOPR dofinansowuje 37 lokali. W wyniku prowadzonych działań w ciągu 2013 roku przeprowadzono eksmisję z 15 zadłużonych lokali. Ponadto wniesiono 2 dalsze sprawy o eksmisję. Zobowiązania - długoterminowe 564.432,79 - krótkoterminowe 3.347.972,82 - fundusze specjalne (ZFŚS) 77.946,47 - zasądzone koszty sądowe i odsetki 391.029,58 - wynik na działalności GZM 3.717.709,69 Razem 8.099.091,35 Saldo bilansu płatniczego jest dodatnie i wynosi 14.962.334,60 zł. Rachunek zysków i strat Spółdzielnia jest płatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych od tzw. dochodów z pozostałej działalności gospodarczej, z związku z czym rachunek zysków i strat wykazuje wynik na działalności zwolnionej i opodatkowanej (dz. gospodarcza). Rachunek zysków i strat GZM (zwolnionej z podatku) 1. Przychody 9.431.065,77 2. Koszty 10.446.838,48 3. Wynik za 2013 rok /-/ 1.015.772,71 4. Saldo przychodów i kosztów 254.918,59 operacyjno-finansowych 5. Wynik roku 2013 /-/ 760.854,12 4
Rachunek zysków i strat pozostałej działalności opodatkowanej 1. Przychody 3.140.420,26 2. Koszty 993.649,98 3. Wynik roku obrotowego 2.146.770,28 4. Saldo przychodów i kosztów 769.871,73 operacyjno-finansowych 5. Zysk brutto 2.916.642,01 6. Podatek dochodowy 554.827 7. Zysk netto 2.361.815,01 Z powyższego zysku, zgodnie ze statutem zostaną pokryte koszty ogólnoadministracyjne. Pożytki z nieruchomości wspólnej pokryją wydatki związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości, na których powstają. Pozostała kwota w wysokości 220.426,72 zł zostanie rozdysponowana przez Walne Zgromadzenie Członków. Przedstawiając powyżej krótką ocenę sytuacji majątkowo-finansowej Zarząd stwierdza, że Spółdzielnia posiadała pełną zdolność i płynność płatniczą. Wyniki wskazują na dobrą kondycję finansową i nie występują niepewności co do możliwości kontynuowania dalszej działalności Spółdzielni. Działalność remontowa Fundusz remontowy w Spółdzielni ewidencjonowany jest na budynki. Wpływy tworzy się z odpisu, który jest składnikiem czynszowym. W 2013 roku odpis wyniósł 2.616.878,45 zł. Obroty funduszu w ciągu 2013 roku w tys. zł stan na wpływy wydatki stan funduszu 01.01.13r. na 31.12.13r. /-/1559 2.885 2.885 /-/ 1559 5
Zrealizowano następujące prace: 1. Malowanie klatek schodowych - ul. 28 Czerwca 1956r. 245,247,249 - ul. Górna Wilda 99 a-e 271.800,00 zł - ul. Św. Czesława 6 - ul. Chwiałkowskiego 28,30,32,32A Dolina 21 2. Remont dachów - ul. Wspólna 17-28 Czerwca 56r. 261 - ul. Partyzancka 1 656.900,00 zł 3. Docieplenie stropodachów -ul. Dmowskiego 62 52.000,00 zł 4. Renowacja elewacji - ul. Wierzbięcice 36-38 - ul. Św. Czesława 5-Wierzbięcice 20 609.600,00 zł 5. Modernizacja dźwigów osobowych - ul. Hetmańska 56 - ul. Hetmańska 62 591.800,00 zł 6. Wymiana pionów wod-kan - ul. Czajcza 11 - ul. Dolna Wilda 44 - ul. Powstańcza 9,11,13,15 337.850,00 zł - ul. Dolna Wilda 46 7. Remont schodów wejściowych do budynku - ul. Chwiałkowskiego 28 - ul. Dolina 21 21.100,00 zł - ul. Górna Wilda 9e 8. Remont wiatrołapów Os. Hetmańskie 32.400,00 zł 9. Montaż kratek wentylacyjnych w ścianach zewnętrznych w budynkach - ul. Dmowskiego 62 12.500,00 zł 10. Montaż zadaszeń nad balkonami - ul. Św. Jerzego 9a - ul. powstańcza 3,5,7 22.000,00 zł 11. Remont balkonów - ul. Św. Jerzego 9a 18.900,00 zł 6
12. Modernizacja instalacji elektrycznych na galeriach budynku - ul. Wierzbięcice 36, 38 167.400,00 zł 13. Wymiana zaworów na rozdzielaczu c.o. - ul. Św. Jerzego 15 d 6.800,00 zł 14. Wymiana wymienników c.w.u. - ul. 28 Czerwca 56r. 160a 20.000,00 zł W 2013 roku nastąpił odbiór prac dekarskich przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego wykonanych w budynku przy ul. Różana 16 -Czesława 9-9a w 2012 roku po nakazie remontu kapitalnego. Inspektor Nadzoru Budowlanego przeprowadził również kontrolę w dwóch lokalach mieszkalnych wskutek skarg użytkowników. Nieprawidłowości ze strony Spółdzielni nie stwierdzono. W ramach bieżącej obsługi konserwatorzy Spółdzielni usuwali kilkaset awarii instalacji centralnego ogrzewania, instalacji ciepłej wody użytkowej, zimnej wody i kanalizacji. Wykonano szereg prac murarskich, tynkarskich, ślusarskich, malarskich. Cały rok w dni wolne od pracy funkcjonowały dyżury: elektryczny i instalacyjny. Dzięki nim usuwano awarie lub zabezpieczano doraźnie do czasu wykonania naprawy docelowej. Podsumowując budynki i infrastruktura wchodząca w skład zasobów Spółdzielni są w dobrym stanie technicznym. Dążąc do zapewnienia bezpieczeństwa naszym mieszkańcom oraz ograniczenia korzystania z naszych terenów przez osoby obce kontynuujemy montaż barier, bram i słupów oraz zakładanie monitoringu tam gdzie jest to ekonomicznie opłacalne. 7
Działania przyszłościowe Zamierzamy dokonać ostatecznego uregulowania stanu prawnego nieruchomości gruntowych położonych przy ul. Głogowskiej 129, Dolina 13, Czesław 5-Wierzbęcice 20, Dona Wilda 36, 38. Środki pieniężne na rachunkach bankowych gwarantują płynność finansową spółdzielni. Wolne środki będziemy częściowo przeznaczać na dalszą poprawę bezpieczeństwa i prowadzenie procesu termomodernizacyjnego, w tym oczekiwany od dawna proces termomodernizacji budynku przy ul. Langiewicza 23. Nadal będziemy dążyć do kontaktów z członkami za pośrednictwem mediów elektronicznych. Niestety gorsze warunki lokowania środków finansowych oraz coraz trudniejsze warunki wynajmu lokali użytkowych i innych podobnych źródeł opodatkowanego przychodu powodują, że coraz trudniej uzyskać wysokie zyski z tej działalności i dlatego zamierzamy powrócić do budownictwa na terenach, które są we władaniu spółdzielni lub na terenie jej działania. 8