Monografie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2016 r. 81

Monografie

Monografie 1. Białystok 83 2. Bydgoszcz 96 3. Katowice 19 4. Kielce 122 5. Kraków 134 6. Lublin 147 7. Łódź 161 8. Olsztyn 174 9. Opole 187 1. Poznań 199 11. Rzeszów 214 12. Szczecin 226 13. Trójmiasto 24 14. Warszawa 27 15. Wrocław 285 16. Zielona Góra 299 Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 81

82 Narodowy Bank Polski

Białystok 1. Białystok 1.1. Nieruchomości mieszkaniowe 1.1.1. Czynniki wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Sytuacja demograficzna w 216 r. w Białymstoku poprawiła się w porównaniu do poprzedniego roku. Przyrost naturalny wzrósł i znajduje się obecnie na poziomie zbliżonym do maksymalnych notowanych od początku XXI w. Saldo migracji przyjęło wartość dodatnią (po ujemnej w roku poprzednim). Również liczba zawartych małżeństw wzrosła i zanotowała najwyższy poziom od 5 lat. W dalszym ciągu obserwuje się pogarszanie się wskaźnika obciążenia demograficznego. Nieznacznie wzrósł udział osób w wieku przedprodukcyjnym (do 17,1% wobec 17, w roku poprzednim), zmniejszył się udział osób w wieku produkcyjnym, natomiast odsetek ludności w wieku poprodukcyjnym stale się zwiększa i na koniec 216 r. osiągnął poziom 19,9%. Na białostockim rynku pracy na koniec 216 r. zanotowano spadek stopy bezrobocia rejestrowanego. Jest ona w dalszym ciągu wyższa niż stopa bezrobocia dla całego kraju, a odnotowany spadek względem roku poprzedniego jest silniejszy w Białymstoku niż w skali całego kraju. Na koniec 216 r. zanotowano rekordowo niski (na przestrzeni ostatnich 15 lat) udziału ludności poniżej 34. roku życia wśród ogółu osób bezrobotnych wskaźnik ten ukształtował się na poziomie 37,3%. W 216 r. wzrost wynagrodzeń wyniósł 4,6% względem poprzedniego roku, a jego dynamika była wyższa niż notowana dla całego kraju (przez 8 poprzednich lat dynamika dla kraju była wyższa niż dla Białegostoku). Silniejszy niż dla całego kraju wzrost wynagrodzeń nieznacznie zmniejszył różnicę pomiędzy Białymstokiem a średnią dla całej Polski (w 216 r. różnica wyniosła 16,9% wobec 17,5% w roku poprzednim). Wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych w Białymstoku w 216 r. wyniosła blisko 394 mln zł i była wyższa o ok. 6,5% od zanotowanej w poprzednim roku (w całym kraju zanotowano wzrost wartości nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych o 1,1%). Pod względem ilościowym najwięcej kredytów udzielono w II kw. 216 r., zaś największą sumaryczną wartość kredytów odnotowano w I kw. 216 r. 1.1.2. Zasób mieszkaniowy Zasób mieszkaniowy w Białymstoku stale się powiększa, a ubytki w zasobach mają marginalne znaczenie. W Białymstoku na koniec 216 r. zasób wyniósł 43 mieszkań na 1 ludności. Wraz ze wzrostem zasobu poprawiają się wszystkie wskaźniki sytuacji mieszkaniowej, w tym powierzchnia użytkowa na osobę. W relacji do roku poprzedniego oddano ogółem do użytkowania o ok. 14% mniej mieszkań. Liczba mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem w 216 r. spadła o ok. 23% względem poprzedniego roku, natomiast mieszkań indywidualnych wzrosła o 7%. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, ogółem spadła o 2 (mieszkań indywidualnych wzrosła o 14,8%, zaś tych przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem spadła o 23,6%). Wyraźny spadek liczby pozwoleń na budowę (o 31,5%) z pewnością przełoży się na zmniejszenie liczby mieszkań oddawanych do użytkowania w latach kolejnych. Liczba pozwoleń na budowę jest nieznacznie niższa od wartości średniej z poprzednich 5 lat. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 83

Białystok 1.1.3. Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych 1.1.3.1. Rynek pierwotny Podobnie jak w poprzednich latach lokalny rynek nieruchomości mieszkaniowych w 216 r. w Białymstoku zdominowany był przez rynek pierwotny. Średnie ceny ofertowe na koniec 216 r. były o 3,7% niższe od zanotowanych na koniec 215 r. Ceny transakcyjne i średnioroczne utrzymały się na zbliżonym poziomie. Szacowana liczba transakcji w całym 216 r. w stosunku do poprzedniego roku była wyższa o ok. 1,5% niż w 215 r. Stabilizacja cen transakcyjnych połączona ze wzrostem wynagrodzeń przełożyła się na większą dostępność mkw. mieszkania za przeciętne miesięczne wynagrodzenie. W 216 r. odwróciła się wieloletnia tendencja spadku powierzchni nabywanych mieszkań (wzrost średniej powierzchni o blisko 6% w 216 r.). W przypadku ofert zanotowano podobny wzrost. Limit ceny w programie MDM# dla Białegostoku na koniec 216 r. był wyższy o 7,7% niż notowana średnia cena transakcyjna dla miasta, co sprawiło, że większość mieszkań znajdujących się poza centrum spełniało kryterium cenowe dopłaty w ramach tego programu. 1.1.3.2. Rynek wtórny Na rynku wtórnym ceny ofertowe na koniec 216 r. ukształtowały się na poziomie 4568 zł/mkw., natomiast średnia cena transakcyjna wyniosła 478 zł/mkw. Ceny ofertowe na koniec 216 r. były wyższe o 2,5% w stosunku do notowanych rok wcześniej, natomiast ceny transakcyjne wzrosły o 5,5% (średnioroczne wzrosty cen były podobne). Wzrost wynagrodzeń zbliżony do wzrostów cen transakcyjnych sprawił, że nie zmieniła się dostępność mieszkania za przeciętne miesięczne wynagrodzenie. Wskaźnik ten ukształtował się na koniec 216 r. na poziomie,87 mkw. Wg szacunków NBP w całym 216 r. liczba transakcji była nieznacznie wyższa od zanotowanej w roku poprzednim. Na nieco niższym poziomie (spadek o 1,1%) kształtowała się również przeciętna wielkość sprzedanego mieszkania na koniec 216 r. (48,6 mkw.) względem końca 215r. (średniorocznie zanotowano wzrost o 1,6%). 1.1.3.3. Lokalna specyfika rynku W 216 r. podobnie jak w latach ubiegłych obserwowano większe zainteresowanie rynkiem pierwotnym niż wtórnym. Czynnikami wpływającymi na wybór mieszkania z rynku pierwotnego były: zróżnicowanie ofert na rynku pierwotnego pod względem lokalizacji, lepsza jakość standardu oraz elastyczność cen u deweloperów. W dalszym ciągu w odczuciu klientów różnica w cenie mieszkania miedzy rynkiem pierwotnym a wtórnym jest zbyt niska, aby przełożyła się na zmianę zachowań i zainteresowań klientów. Również w ramach programu MDM większym zainteresowaniem cieszyły się lokale na rynku pierwotnym niż wtórnym, wbrew wcześniejszym oczekiwaniom wyrażanym przez lokalnych pośredników. 84 Narodowy Bank Polski

Białystok Obecnie 49,3% powierzchni Białegostoku pokryte jest miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego; w trakcie opracowywania znajdują się plany, które obejmują 19,8% obszaru miasta 39. 1.2. Nieruchomości komercyjne 1.2.1. Biurowe Rynek nieruchomości biurowych w Białymstoku jest słabo rozwinięty, w znacznej mierze rozdrobniony i zlokalizowany przede wszystkim w centrum miasta. Lokalne firmy zaspakajają potrzeby biurowe głównie we własnym zakresie, korzystając z własnych powierzchni. Zasoby biurowe klasy A i B w mieście szacuje się na ok. 4 tys. mkw. W ostatnim okresie pojawiły się nowe biurowce klasy A (łącznie ok. 13 tys. mkw.) oraz rozpoczęto przygotowania do budowy nowych biurowców. Ogólna stopa pustostanów kształtuje się na wysokim poziomie, ale może być ona w znacznej mierze wynikiem niedopasowania podaży i popytu. 1.2.2. Handlowe Nasycenie powierzchnią handlową w Białymstoku w ocenie lokalnych analityków jest już wystarczające stąd nowe inwestycje w ten sektor mają marginalne znaczenie i zazwyczaj ich zakres nie jest szerszy niż osiedlowy (inwestycje o małej powierzchni). W 216 r. zasób nowoczesnych powierzchni handlowych w Białymstoku nie zmienił się w porównaniu z 215 r. Obserwuje się natomiast w kilku galeriach prace modernizacyjne istniejących zasobów, mające dostosować je do obecnie obowiązujących trendów i oczekiwań klientów. W pierwszej połowie 217 r. rozpoczęła się budowa nowego dworca PKS (po wyburzeniu starego budynku) z częścią handlową, ale skala nowej powierzchni handlowej nie będzie na tyle duża, aby wpłynąć na rynek handlowy w Białymstoku. 1.2.3. Analiza danych zgromadzonych w bazie BaNK# Średni czynsz w przypadku nieruchomości handlowych (galerie i centra handlowe) w Białymstoku na koniec 216 r. wyniósł ok. 84 zł/mkw./m-c (notowanych w euro i w złotych) i był nieznacznie wyższy niż na koniec 215 r. Średnie stawki najmu są najwyższe w największych galeriach handlowych w mieście oraz centrach handlowych. Zdecydowanie niższe czynsze, oscylujące średnio w okolicy 26 zł/mkw./m-c, notowano na koniec 216 r. w lokalach usługowohandlowych (tu nastąpiła stabilizacja cen). Podkreślić należy znaczne zróżnicowanie stawek w przypadku lokali handlowo-usługowych: od najwyższych w lokalach położonych w ścisłym centrum miasta lub przy głównych arteriach, do najniższych w lokalach będących w zasobach spółdzielni mieszkaniowych. Średnia długość kontraktu najmu w galeriach oraz centrach handlowych nie zmieniła się na przestrzeni roku i wyniosła ok. 6 lat. W przypadku lokali handlowousługowych będących w zasobach spółdzielni przyjęło się podpisywanie umów bezterminowych. 39 Departament Urbanistyki Urzędu Miejskiego w Białymstoku, stan na 3 czerwca 217 r. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 85

22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 22 23 24 25 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Białystok Rynek wydaje się być nasycony, co może oddziaływać w kierunku obniżki stawek czynszu po wygasaniu obecnych umów (kontraktów). Dodatkową presję na obniżkę stawek będą wywoływać rosnące stopy pustostanów w galeriach, ale również lokalach handlowo usługowych w nowym budownictwie. Istotnym czynnikiem na lokalnym rynku handlu wielkopowierzchniowego są klienci zza wschodniej granicy generujący w niektórych sklepach znaczny udział obrotów handlowych, pośrednio wpływając na notowane stawki najmu i kondycję finansową funkcjonujących galerii. 1.3. Dane statystyczne dotyczące nieruchomości mieszkaniowych 1.3.1. Czynniki demograficzne i ekonomiczne wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Tabela 1.1. Czynniki demograficzne w Białymstoku Liczba Przyrost Saldo Zmiany l. Wg stanu ludności naturalny migracji ludności na koniec: w liczbach bezwzględnych Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1 ludności Małżeństw a 211 294298 557-414 143 1435 1,9-1,4 4,9 212 294921 542 74 616 1444 1,8,3 4,9 213 295282 333-279 54 1367 1,1 -,9 4,6 214 295459 483 35 518 1448 1,6,1 4,9 215 295981 538-235 33 1471 1,8 -,8 5, 216 296628 751 5 81 1592 2,5,2 5,4 Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku. Wykres 1.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Białegostoku (w tys. osób) 3 29 28 27 26 25 24 Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku; Prognoza ludności opracowana przez GUS w 214 r. na lata 214-25. Wykres 1.2. Relacje demograficzne w Białymstoku (na 1 ludności) 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1,, -1, -2, -3, Małżeństwa Saldo migracji Przyrost naturalny Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku. 86 Narodowy Bank Polski

22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Białystok Tabela 1.2. Gospodarstwa domowe w Białymstoku Gospodarstw a domow e Gospodarstw a domow e i ludność (liczba) Udział (w %) NSP 22 NSP 211 NSP 22 NSP 211 OGÓŁEM 115492 118752 1 1 w tym z 1 osobą 37692 3556 33% 3 w tym z 2 osobami 2656 32918 23% 28% w tym z 3 osobami 2242 24343 19% 2 w tym z 4 osobami 19632 18247 17% 15% w tym z 5 i w ięcej osobami 9242 8188 8% 7% Ludność w gospodarstw ach 286224 29198 Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2,48 2,46 Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku. Tabela 1.3. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym w Białymstoku Udział ludności (w %) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym 211 66,1 16,9 17, 212 65,6 16,8 17,6 213 65, 16,9 18,1 214 64,4 16,9 18,7 215 63,7 17, 19,3 216 63, 17,1 19,9 Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku. Wykres 1.3. Stopa bezrobocia (%) oraz udział ludności do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Białymstoku (%; p. oś) 21 19 17 15 13 11 9 7 5 3 Białystok Polska udział ludn. do 34 r. życia wśród ludn. bezrobotnej Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku. 55 5 45 4 35 3 25 2 15 Wykres 1.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Białymstoku (zł/miesiąc) 4 5 4 3 4 1 3 9 3 7 3 5 3 3 3 1 2 9 2 7 2 5 2 3 2 1 1 9 Białystok Polska Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 87

IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 II II II II II II II II Białystok Wykres 1.5. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Białymstoku (mkw.),95,85,75,65,55,45,35 Wykres 1.6. Dostępność kredytu złotowego przy przeciętnym wynagrodzeniu w Białymstoku (krotność przec. mies. wynagr.) 15 1 95 9 85 8 75 7 rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Białymstoku. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Białymstoku. Wykres 1.7. Kredytowa dostępność mieszkania przy kredycie złotowym w Białymstoku (mkw.) 85, 8, 75, 7, 65, 6, 55, 5, 45, 4, 35, Wykres 1.8. Wartość nowo zawartych umów kredytowych w Białymstoku (mln zł)* 6 5 4 3 2 1 rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Białymstoku. * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamieszkania Źródło: NBP na podst. BIK. 1.3.2. Zasób mieszkaniowy Tabela 1.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Białymstoku Wyszczególnienie 211 212 213 214 215 216 Zasób mieszkaniow y - mieszkania ogółem 1174 12154 122593 12435 126357 127441 - mieszkania na 1 ludności 398 41 415 421 427 43 Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. m kw.) 7215 7334 7439 7556 7691 7765 - przeciętna (m kw.) 58,7 6,6 6,7 6,8 6,9 61,3 -na osobę (m kw.) 24,3 24,9 25,2 25,6 26, 26,6 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,7 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,5 2,4 2,4 2,4 2,3 2,3 L. gospodarstw domow ych w g NSP 118752 L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie w g NSP 1,1 Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku. 88 Narodowy Bank Polski

Białystok 1.3.3. Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Tabela 1.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Białymstoku L.p. Wyszczególnienie 211 212 213 214 215 216 1 Deweloperzy 1 1 1 1 1 1 2 Biura pośredników 8 85 87 9 9 9 3 Kancelarie notarialne 25 25 25 25 25 25 4 Biura rzeczoznawców majątkowych 42 45 45 5 5 5 5 Spółdzielnie mieszkaniowe 1 1 1 1 1 1 6 Wspólnoty mieszkaniowe 42 42 43 45 47 5 Źródło: szacunki NBP O/O w Białymstoku na podstawie danych z GUS i MTBiGM. Tabela 1.6. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Białymstoku 211 212 213 214 215 216 Liczba umów 275 2275 2371 2565 298 3853 Wartość w mln zł 683,87 488,78 469,26 56,43 58,76 81,67 Źródło: szacunki NBP O/O w Białymstoku. Tabela 1.7. Budownictwo mieszkaniowe w Białymstoku 211 212 213 214 215 216 Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: 1184 1845 1366 1275 2141 1466 - indyw idualne 156 27 29 185 382 298 - na sprzedaż lub w ynajem 128 1515 986 19 1727 1168 Mieszkania, których budow ę rozpoczęto Ogółem, w tym: 1191 213 1324 231 1893 1514 - indyw idualne 15 146 152 142 176 22 - na sprzedaż lub w ynajem 141 1867 1172 1889 1717 1312 Mieszkania oddane do użytkow ania Ogółem, w tym: 1713 2249 1574 1736 288 1795 - indyw idualne 214 239 172 28 223 238 - spółdzielcze 79 - na sprzedaż lub w ynajem 1331 194 142 143 1795 1387 - społeczne czynszow e 2 38 69 - komunalne 87 6 7 11 Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku. Tabela 1.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Białymstoku 211 212 213 214 215 216 Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem 1713 2249 1574 1736 288 1795 - ogółem pow. użytk. (tys. m kw.) 128,9 155,2 17,9 119,1 136,7 13,7 - na 1 ludności 5,8 7,6 5,3 5,9 7,1 6,1 - na 1 zaw. małżeństw 1194 1557 1151 1199 1419 1419 Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem -278-85 -27-288 -617-23 - na 1 ludności -,9-2,7 -,7 -,97-2,8 -,68 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 75,2 69, 68,6 68,6 65,5 72,8 Liczba izb oddanych 5919 737 532 5631 6488 586 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 3,5 3,1 3,2 3,2 3,1 3,2 Przec. pow. izby (m kw.) 21,8 22,1 21,5 21,2 21,1 22,5 Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 89

Białystok Tabela 1.9. Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Białymstoku Rynek pierw otny Rynek w tórny Rynek w tórny - najem Notow anie ofertow a trans. ofertow a trans. hedonicz na (trans.) Staw ka ofert. Staw ka trans. 483 4821 4862 4391 4393.. I 4823 4782 481 4334 4435.. 4828 4843 4778 444 4421.. IV 211 4825 461 4754 4349 4466.. 4776 4577 4724 434 4486.. I 4731 4384 4674 418 4411.. II 511 457 4588 4177 4455.. IV 212 4951 4357 4583 3797 4353.. 4965 461 4576 3899 447 22,6 19, I 4936 4428 4546 3728 4383 23,3 19,3 II 4949 4526 452 3755 44 25,9 17,6 IV 213 4938 4493 4494 367 4363 25,6 23,7 4856 451 451 3712 434 23,7 22,7 I 484 4488 445 3685 4472 23,4 27,3 II 4885 4431 4443 371 4453 23,9 23,5 IV 214 499 457 4445 372 4482 22,9 3, 4881 4526 4423 3665 4454 24, 26,7 I 4838 466 4463 3745 4397 24, 24,3 479 4613 442 3857 4393 26,8 2,6 IV 215 4886 4519 4456 389 443 25,6 22,8 485 4594 4488 3986 4433 26,1 24,8 I 4832 4615 4536 4 4281 25,5 18, II 4684 4596 4578 3933 439 28, 25,8 IV 216 477 455 4568 478 4357 26,8 22,5 4844 4612 458 415 4373 25, 27,3 Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. 9 Narodowy Bank Polski

II II II II II II II II Białystok Tabela 1.1 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Białymstoku Notow anie Dynamika kw./kw. Rynek Rynek w tórny pierw otny Rynek pierw otny Dynamika r/r Rynek w tórny hedon. hedon. ofert. trans. ofert. trans. ofert. trans. ofert. trans. (trans.) (trans.) 11,1 11,4 11,1 15,3 1,3 1,8 1,6 12,8 13,5 1,8 I 99,9 99,2 98,9 98,7 11, 13,9 99,6 12,1 99,2 13,2 1,1 11,3 99,3 93,3 99,7 1,8 12,3 1,5 94,4 99,9 IV 211 99,9 95, 99,5 17,5 11, 11, 96,8 98,9 14,3 12, 99, 99,5 99,4 99, 1,4 98,9 94,9 97,2 98, 12,1 I 99,1 95,8 98,9 93,4 98,3 98,1 91,7 97,2 92,7 99,5 II 15,9 12,8 98,2 14, 11, 13,8 93,1 96, 13,3 1,8 IV 212 98,8 96,7 99,9 9,9 97,7 12,6 94,7 96,4 87,3 97,5 1,3 15,8 99,8 12,7 11,2 14, 1,7 96,9 9,6 98,2 I 99,4 96,1 99,3 95,6 99,5 14,3 11, 97,3 92,8 99,4 II 1,3 12,2 99,4 1,7 1,4 98,8 1,4 98,5 89,9 98,8 IV 213 99,8 99,3 99,4 97,7 99,2 99,7 13,1 98,1 96,7 1,2 98,3 1,2 1,4 11,1 99,5 97,8 97,6 98,6 95,2 98,5 I 99,7 99,7 98,7 99,3 13, 98,1 11,4 97,9 98,8 12, II 1,9 98,7 99,8 1,4 99,6 98,7 97,9 98,3 98,6 11,2 IV 214 1,5 13,1 1, 1, 1,7 99,4 11,7 98,9 1,9 12,7 99,4 99, 99,5 99, 99,4 1,5 1,6 98,1 98,7 12,6 I 99,1 11,8 1,9 12,2 98,7 1, 12,6 1,3 11,6 98,3 99, 1,2 98,6 13, 99,9 98,1 14,1 99,1 14,2 98,7 IV 215 12, 98, 11,2 1,9 1,2 99,5 98,9 1,2 15,1 98,2 99,3 11,7 1,7 12,5 1,7 99,4 11,5 11,5 18,8 99,5 I 99,6 1,5 11,1 1,4 96,6 99,9 1,2 11,6 16,8 97,4 II 96,9 99,6 1,9 98,3 1,7 97,8 99,6 14, 12, 98,1 IV 216 1,5 98, 99,8 13,7 11,1 96,3 99,7 12,5 14,8 99, 12,9 12,4 1,3 98,5 1,4 99,9 1,4 12, 1,7 98,6 Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. 1.3.3.1. Rynek pierwotny (RP) Wykres 1.9. Ceny mieszkań RPO (zł/mkw.) 9 7 Wykres 1.1. Ceny mieszkań RPT (zł/mkw.) 9 7 minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 91

26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 IV 25 II 26 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II II II II II II II II II II II II Białystok Wykres 1.11. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPO 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Wykres 1.12. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPT 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres 1.13. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPO 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres 1.14. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPT 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres 1.15. Relacja podaży i popytu na mieszkania o powierzchni mniejszej, równej 5 mkw. oraz powyżej 5 mkw. na RP 6 4 2-2 -4-6 -8 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres 1.16. Wskaźnik produkcji mieszkań (tys.)# 3 2 1-1 -12-1 <=5 m kw. >5 m kw. Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. wskaźnik pozwolenia na budowę Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Białymstoku. 92 Narodowy Bank Polski

zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II II II II II II II Białystok Wykres 1.17. Struktura ceny mkw. mieszkania (zł/mkw.) 4 5 3 5 2 5 1 5 1 5 ziemia + zagosp.terenu koszty budowy koszty ogólne Źródło: NBP, Sekocenbud. projekt koszt kredytu zysk deweloperski 1.3.3.2. Rynek wtórny (RW) Wykres 1.18. Ceny mieszkań RWO (zł/mkw.) 1 1 Wykres 1.19. Ceny mieszkań RWT (zł/mkw.) 1 1 minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres 1.2. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWO 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres 1.21. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWT 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 minimalna maksymalna średnia hedoniczna mediana limit RNS <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 93

II II II II II II II II II II II II II II II II zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 Białystok Wykres 1.22. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWO 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Wykres 1.23. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWT 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres 1.24. Ceny wg formy własności RWO (zł/mkw.) 5 5 4 5 3 5 2 5 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres 1.25. Ceny wg formy własności RWT (zł/mkw.) 5 5 4 5 3 5 2 5 spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres 1.26. Ceny wg standardu wykończenia RWO (zł/mkw.) 7 spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres 1.27. Ceny wg standardu wykończenia RWT(zł/mkw.) 6 5 5 5 4 5 3 5 2 5 niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. 94 Narodowy Bank Polski

II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Białystok Wykres 1.28. Ceny wg technologii budowy RWO (zł/mkw.) 6 5 5 5 4 5 3 5 2 5 Wykres 1.29. Ceny wg technologii budowy RWT (zł/mkw.) 6 5 5 5 4 5 3 5 2 5 tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres 1.3. Ceny wg roku budowy RWO (zł/mkw.) 7 1 tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres 1.31. Ceny wg roku budowy RWT (zł/mkw.) 7 1 1945-197 1971-1978 1979-1988 1989-22 pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. 1945-197 1971-1978 1979-1988 1989-22 pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Wykres 1.32. Szacowany średni czas sprzedaży mieszkania na RW w Białymstoku (liczba dni) 25 2 15 1 5 Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 95

Bydgoszcz 2. Bydgoszcz 2.1. Nieruchomości mieszkaniowe 2.1.1. Czynniki wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych W 216 r., podobnie jak w latach poprzednich, utrzymywały się niekorzystne tendencje dotyczące sytuacji demograficznej w Bydgoszczy. Spadła liczba mieszkańców zameldowanych na pobyt stały, zaś saldo migracji stałej wyniosło minus 811, co w głównej mierze spowodowane było wysokim, ujemnym wskaźnikiem migracji wewnętrznych. Współczynnik migracji stałej kształtował się na poziomie minus 2,3 na 1 mieszkańców. Liczba małżeństw zawartych w 216 r. wyniosła 1737 i nieznacznie spadła w stosunku do roku wcześniejszego, z kolei współczynnik małżeństw utrzymał się na tym samym poziomie i wynosił 4,9 na 1 mieszkańców. Niezmiennie utrzymuje się ujemny przyrost naturalny, jego saldo w 216 r. wyniosło minus 461 (rok wcześniej minus 619). Prognoza liczby ludności opracowana przez GUS do 25 r., zakłada spadek liczby mieszkańców Bydgoszczy do poziomu ok. 262 tys. mieszkańców. Regularnemu zwiększeniu ulega udział osób w wieku poprodukcyjnym w strukturze wiekowej ludności, a spada odsetek ludności w wieku produkcyjnym. Na koniec 216 r. udział ludności w wieku poprodukcyjnym wyniósł 23,9%, produkcyjnym 6,4%, a przedprodukcyjnym 15,7%. Dalszej poprawie uległy w 216 r. czynniki ekonomiczne determinujące kształtowanie się popytu na rynku mieszkaniowym. Na koniec 216 r. stopa bezrobocia rejestrowanego obniżyła się o,6 p.p. w stosunku do 215 r. i wyniosła 4,8%. Wśród ogółu zarejestrowanych bezrobotnych 34, stanowili bezrobotni do 34 roku życia włącznie, o,7 p.p. więcej niż rok wcześniej. Przeciętne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw wzrosło w ubiegłym roku o 2,8% r/r do poziomu 3688 zł. Według danych Biura Informacji Kredytowej w 216 r. liczba udzielonych kredytów była o 3,3% niższa w porównaniu z poprzednim rokiem, a łączna wartość kredytów udzielonych przez banki na zakup mieszkań w Bydgoszczy wzrosła o 1,1% w stosunku do 215 r. 2.1.2. Zasób mieszkaniowy Według szacunków Oddziału Okręgowego zasób mieszkaniowy w Bydgoszczy powiększył się w 216 r. do poziomu ok. 148,9 tys. ogółem, co stanowi wzrost o,6% w porównaniu z 215 r. Liczba lokali przypadająca na 1 mieszkańców na koniec 215 r. wzrosła do 421. Przeciętna liczba osób przypadających na 1 mieszkanie utrzymuje się od kilku lat na poziomie 2,4. Powierzchnia użytkowa mieszkania na 1 osobę wzrosła o,3 mkw. i wyniosła 24,4 mkw. 2.1.3. Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych 2.1.3.1. Rynek pierwotny Ceny ofertowe na rynku pierwotnym na koniec 216 r. w porównaniu z końcem 215 r. wzrosły. Średnia cena ofertowa mkw. w IV kw. 216 r. ukształtowała się na poziomie 525 zł i była o 3,2% wyższa od tej odnotowanej w IV kw. roku poprzedniego (588 zł). Nieznaczne wzrosty wystąpi- 96 Narodowy Bank Polski

Bydgoszcz ły także w przypadku cen transakcyjnych. W IV kw. 216 r. średnia cena transakcyjna mkw. kształtowała się na poziomie 4852 zł, wobec 4819 zł w IV kw. 215 r. (wzrost o,7% r/r). Podobnie jak rok wcześniej za przeciętne wynagrodzenie w 216 r. na rynku pierwotnym można było nabyć,75 mkw. nowego mieszkania. Największym zainteresowaniem nabywców cieszyły się mieszkania o metrażu od 4 do 6 mkw., popularne były również mieszkania o powierzchni do 4 mkw. Biorąc pod uwagę liczbę izb przedmiotem ok. połowy transakcji były mieszkania 2 pokojowe. W 216 r. kontynuowany był rządowy program MDM#. Limit programu MDM na rynku pierwotnym dla Bydgoszczy w IV kw. 216 r. wynosił 481 zł/mkw. Był to poziom nieznacznie niższy niż średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym (4852 zł/mkw.) w IV kw. 216 r. W 216 r. oddano do użytkowania 864 mieszkań, czyli o 8,1% mniej niż w roku wcześniejszym. Spadek wystąpił również w przypadku liczby wydanych pozwoleń na budowę. Ich liczba wyniosła 1497 w 216 r. i była o 14,5% niższa od tej z 214 r. W 216 r. rozpoczęto budowę 1261 mieszkań, co było wartością o 11,7% wyższą niż rok wcześniej. Według szacunków NBP w 216 r. sprzedano na rynku pierwotnym blisko 1,5 tysiąca mieszkań. W IV kw. 216 r. szacunek udziału kosztu ziemi w cenie mkw. mieszkania przeprowadzony przez NBP wynosił ponad 7 zł, zatem blisko dwukrotnie więcej niż rok wcześniej, co związane jest ze zlokalizowaniem inwestycji bliżej centrum miasta. 2.1.3.2. Rynek wtórny Ceny ofertowe na rynku wtórnym w 216 r. wzrosły w porównaniu z cenami z 215 r. Średnia cena ofertowa mkw. mieszkania w IV kw. 216 r. wynosiła 448 zł. Był to poziom o 7,3% wyższy niż rok wcześniej, gdy odnotowano poziom 3774 zł. Nieznacznie niższy wzrost wystąpił w przypadku cen transakcyjnych na rynku wtórnym. Średnia cena transakcyjna mkw. w IV kw. 216 r. wynosiła 3782 zł i była o 6,2% wyższa niż w IV kw. roku poprzedniego, gdy wyniosła 3562 zł. Za przeciętne wynagrodzenie w Bydgoszczy można było kupić w 216 r. na rynku wtórnym,99 mkw. mieszkania. Według szacunków NBP w 215 r. sprzedano ponad 1,5 tys. mieszkań na rynku wtórnym. W IV kw. 216 r. limit dopłaty do mieszkań na rynku wtórnym wynosił 3935 zł/mkw. i był na poziomie o 4% wyższym niż średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym (3782 zł/mkw.) w IV kw. 216 r. Największym zainteresowaniem nabywców cieszyły się mieszkania o powierzchni od 4 do 6 mkw. ponad połowa transakcji w 216 r., ponad 25% transakcji dotyczyło mieszkań do 4 mkw. Mieszkania wybudowane po 22 r. były wyceniane wyżej niż mieszkania starsze, budowane w technologii prefabrykowanej. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 97

Bydgoszcz Transakcyjne stawki najmu w Bydgoszczy wzrosły z 22, zł/mkw./m-c w IV kw. 215 r. do 27,6 zł/mkw./m-c w IV kw. 216 r. Średnia cena transakcyjna najmu w 216 r. wynosiła 25,8 zł/mkw./m-c. 2.1.3.3. Lokalna specyfika rynku Obecnie ponad 38,3% powierzchni Bydgoszczy pokryte jest miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. W trakcie opracowywania znajdują się plany, które obejmują ponad 8,3% obszaru miasta 4. 2.2. Nieruchomości komercyjne 2.2.1. Biurowe Zgodnie z danymi Bydgoskiej Agencji Rozwoju Regionalnego 41 całkowita podaż powierzchni biurowej w 216 r. wyniosła 56 tys. mkw. powierzchni biurowej. Z tego 36 tys. mkw. stanowiły nowoczesne biurowce klasy A lub B+. W 216 r. oddano do użytkowania jeden biurowiec. W zaawansowanych stadiach budowy znajdują się dwa kolejne. W dalszym ciągu rozbudowywany jest Biznes Park Kraszewskiego, stanowiący ponad połowę powierzchni biurowej w Bydgoszczy. Rosnącej podaży nowoczesnej powierzchni biurowej towarzyszy rozwój sektorów BPO#, SSC# i wzrost jego znaczenia na bydgoskim rynku pracy. 42 Na terenie Bydgoszczy zlokalizowane są 29 centra usług, z czego 13 to centra zagraniczne. 2.2.2. Handlowe W 216 r. podaż powierzchni najmu w centrach handlowych w Bydgoszczy powiększyła się o 3,5 tys. mkw. i nadal oscyluje w pobliżu 25 tys. mkw. 43 Cały czas kluczowe z punktu widzenia funkcjonowania rynku wydaje się oddanie do użytku w 215 r. największego w Bydgoszczy centrum handlowego Zielone Arkady. Zwiększyło ono nie tylko stopień nasycenia powierzchnią handlową na 1 mieszkańców, ale także konkurencję na lokalnym rynku. Odsetek pustostanów w 216 r. osiągnął poziom niemal 8%. Jest to drugi najwyższy wynik w kraju wśród wszystkich głównych ośrodków nowoczesnych centrów handlowych 44. 2.2.3. Magazynowe Rynek powierzchni magazynowych w rejonie bydgosko-toruńskim przeżywa obecnie silny rozkwit. W 216 r. całkowita podaż powierzchni magazynowej wyniosła 148,3 tys. mkw., co stanowiło 1,3% całkowitej powierzchni magazynowo-logistycznej w Polsce. W budowie pozostawało 128,9 tys. mkw. Znaczną część nowopowstającej powierzchni magazynowej stanowią dwa duże obiekty budowane według potrzeb określonego odbiorcy (o powierzchniach: 45,7 tys. mkw. 4 Dane pochodzą ze strony internetowej Miejskiej Pracowni Urbanistycznej w Bydgoszczy. 41 BARR, Bydgoszcz stawia na rozwój nowoczesnej powierzchni biurowej, http://www.outsourcingportal.eu/pl/bydgoszcz-stawia-na-rozwoj-nowoczesnej-powierzchni-biurowej 42 W sumie zatrudnienie w ramach niego znalazło 7,8 tys. osób, co czyni Bydgoszcz ważnym ośrodkiem nowoczesnych usług biznesowych. Związek Liderów Sektora Usług Biznesowych (ABSL), Sektor nowoczesnych usług biznesowych w Polsce https://www.absl.pl/documents/211212//raport_absl_216_pl.pdf/f2553eeb-7fec-48b1-98d7-b82c9b213ed9 43 Dane pochodzą ze strony internetowej Polskiej Rady Centrów Handlowych (PRCH). 44 Cushman&Wakefield, Polska, Powierzchnie handlowe, I poł. 216. 98 Narodowy Bank Polski

Bydgoszcz i 38, tys. mkw.). Współczynnik pustostanów w bydgosko-toruńskim rejonie wyniósł 1,1%. Była to jedna z najniższych wartości w kraju. Stawki czynszów kształtowały się na poziomie 2,4-3,1 euro/mkw./m-c. 2.2.4. Analiza danych zgromadzonych w bazie BaNK# Według stanu na koniec 216 r. średnia transakcyjna stawka czynszu notowanego w złotych za biura ukształtowała się na poziomie 35,8 zł/mkw./m-c dla klasy A i była na zbliżonym poziomie w porównaniu z końcem 215 r., gdy wynosiła 35,78 zł/mkw./m-c. Średnia transakcyjna stawka czynszu notowanego w złotych za biura klasy B ukształtowała się na poziomie 3,87 zł/mkw./m-c według stanu na koniec 216 r. Średnia wysokość kosztów eksploatacyjnych dla czynszów wyrażonych w złotych na koniec 216 r. wyniosła 12,4 zł/mkw./m-c dla budynków klasy A, z kolei 7,8 zł/mkw./m-c dla budynków klasy B. Średnia długość kontraktów najmu dla budynków klasy A wynosiła 2 lata. W przypadku centrów handlowych średnia stawka czynszów notowanych w euro z umów obowiązujących na koniec 216 r. w lokalach handlowych typu prime# wyniosła 27,27 euro/mkw./mc i uległa obniżeniu w stosunku do końca 215 r. 27,98 euro/mkw./m-c. Spadły również średnie koszty eksploatacji dla umów zawartych w euro kształtowały się po przeliczeniu na poziomie 2,81 zł/mkw./m-c. W przypadku czynszów wyrażonych w walucie polskiej na koniec 216 r. średnie koszty eksploatacji wynosiły 23,4 zł/mkw./m-c. Długość kontraktów najmu w przypadku umów w euro wyniosła 8 lat, w przypadku umów w złotych 6 lat na koniec 216 r. 2.3. Dane statystyczne dotyczące nieruchomości mieszkaniowych 2.3.1. Czynniki demograficzne i ekonomiczne wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Tabela 2.1. Czynniki demograficzne w Bydgoszczy Liczba Przyrost Saldo Zmiany l. Wg stanu ludności naturalny migracji ludności na koniec: liczby bezwzględne Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1 ludności Małżeństw a 211 3632-38 -1115-1423 1876 -,8-3,1 5,2 212 361254-577 -175-1652 1865-1,6-3, 5,2 213 359428-68 -986-1594 1564-1,7-2,7 4,4 214 357652-424 -197-1521 1699-1,2-3,1 4,8 215 355645-619 -118-1727 176-1,7-3,1 4,9 216 353938-461 -811-1272 1737-1,3-2,3 4,9 Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 99

22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 22 23 24 25 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Bydgoszcz Wykres 2.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Bydgoszczy (w tys. osób) 4 35 3 25 2 15 1 5 Źródło: Prognoza ludności opracowana przez GUS w 214 r. na lata 214-25. Wykres 2.2. Relacje demograficzne w Bydgoszczy (na 1 ludności) 8, 6, 4, 2,, -2, -4, -6, -8, Przyrost naturalny Saldo migracji Małżeństwa Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. Tabela 2.2. Gospodarstwa domowe w Bydgoszczy Gospodarstw a domow e Gospodarstw a domow e i ludność (liczba) Udział (w %) NSP 22 NSP 211 NSP 22 NSP 211 OGÓŁEM 14452 145756 1 1 w tym z 1 osobą 39188 39888 27% 27% w tym z 2 osobami 3818 43942 26% 3 w tym z 3 osobami 31667 3756 22% 21% w tym z 4 osobami 24849 2581 17% 14% w tym z 5 i w ięcej osobami 169 1589 7% 7% Ludność w gospodarstw ach 367735 361782 Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2.54 2.48 Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. Tabela 2.3. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym w Bydgoszczy Udział ludności (w %) w w ieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym 211 64, 15,9 2,1 212 63,5 15,7 2,8 213 62,7 15,7 21,6 214 61,9 15,7 22,4 215 61,2 15,7 23,1 216 6,4 15,7 23,9 Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. 1 Narodowy Bank Polski

25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Bydgoszcz Wykres 2.3. Stopa bezrobocia (%) oraz udział ludności do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Bydgoszczy (%; p. oś) 21 19 17 15 13 11 9 7 5 3 Bydgoszcz Polska udział ludn. do 34 r. życia wśród ludn. bezrobotnej Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. Wykres 2.5. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Bydgoszczy (mkw.) 1,5,95,85,75,65,55,45,35 55 5 45 4 35 3 25 2 15 Wykres 2.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Bydgoszczy (zł/m-c) 4 4 4 2 3 8 3 6 3 4 3 2 2 8 2 6 2 4 2 2 1 8 Bydgoszcz Polska Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. Wykres 2.6. Dostępność kredytu złotowego przy przeciętnym wynagrodzeniu w Bydgoszczy (krotność przec. mies. wynagr.) 15 1 95 9 85 8 75 7 rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. Wykres 2.7. Kredytowa dostępność mieszkania przy kredycie złotowym w Bydgoszczy (mkw.) 15, 95, 85, 75, 65, 55, 45, 35, rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. Wykres 2.8. Wartość nowo zawartych umów kredytowych w Bydgoszczy (mln zł)* 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamieszkania Źródło: NBP na podst. BIK. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 11

Bydgoszcz 2.3.2. Zasób mieszkaniowy Tabela 2.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Bydgoszczy Wyszczególnienie 211 212 213 214 215 216 Zasób mieszkaniow y - mieszkania ogółem 14435 14537 145964 147128 14868 148932 - mieszkania na 1 ludności 397 41 46 411 416 421 Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. m kw.) 8325 8386 8447 8514 8574 8625 - przeciętna (m kw.) 57,8 57,8 57,9 57,9 57,9 57,9 -na osobę (m kw.) 22,9 23,2 23,5 23,8 24,1 24,4 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,5 3,4 3,5 3,4 3,4 3,4 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,5 2,5 2,5 2,4 2,4 2,4 L. gospodarstw domow ych w g NSP 145756 L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie w g NSP 1,2 Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. 2.3.3. Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Tabela 2.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Bydgoszczy L.p. Wyszczególnienie 211 212 213 214 215 216 1 Deweloperzy 25 25 29 29 29 3 2 Pośrednicy nieruchomości 323 312 312 312 31 31 3 Kancelarie notarialne 34 34 31 31 31 31 4 Biura rzeczoznawców majątkowych 84 87 91 96 96 96 5 Spółdzielnie mieszkaniowe 2 2 2 2 18 18 6 Wspólnoty mieszkaniowe 1444 1491 1533 1575 1629 1668 Źródło: szacunki NBP O/O w Bydgoszczy na podstawie danych z GUS i MTBiGM. Tabela 2.6. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Bydgoszczy 211 212 213 214 215 216 Liczba umów 5422 612 583 55 3738 3579 Wartość w mln zł 982, 982, 965, 868,66 657,32 75,45 Źródło: szacunki NBP O/O w Bydgoszczy. Tabela 2.7. Budownictwo mieszkaniowe w Bydgoszczy 211 212 213 214 215 216 Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: 1255 1258 717 174 175 1497 - indyw idualne 139 113 121 156 127 135 - na sprzedaż lub w ynajem 1116 1145 596 1548 1623 1362 Mieszkania, których budow ę rozpoczęto Ogółem, w tym: 1261 837 124 128 1129 1261 - indyw idualne 17 12 19 12 94 17 - na sprzedaż lub w ynajem 91 717 195 12 988 1132 Mieszkania oddane do użytkow ania Ogółem, w tym: 865 123 144 1225 94 864 - indyw idualne 123 141 216 171 136 111 - spółdzielcze 81 - na sprzedaż lub w ynajem 534 81 732 116 71 753 - społeczne czynszow e 127 64 38 13 - komunalne 72 Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. 12 Narodowy Bank Polski

Bydgoszcz Tabela 2.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Bydgoszczy 211 212 213 214 215 216 Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem 865 123 144 1225 94 864 - ogółem pow. użytk. (tys. m kw.) 63,2 64,2 72,2 73,4 59,8 51,4 - na 1 ludności 2,4 2,8 2,9 3,4 2,6 2,4 - na 1 zaw. małżeństw 461 549 668 721 534 497 Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem 111 842 52 474 82 873 - na 1 ludności 2,78 2,33 1,45 1,33 2,31 2,47 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 73,1 62,8 69,2 59,9 63,6 59,4 Liczba izb oddanych 2793 373 326 3564 288 2493 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 3,2 3, 3,1 2,9 3, 2,9 Przec. pow. izby (m kw.) 22,6 2,9 22,2 2,6 21,3 2,6 Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. Tabela 2.9. Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Bydgoszczy Rynek pierw otny Rynek w tórny Rynek w tórny Notow anie ofertow a trans. ofertow a trans. hed. (trans.) Staw ka ofert. Staw ka trans. 4764 473 455 3945 377. 19,4 I 4849 4635 4153 3733 363. 21,4 4841 4575 458 3583 364. 17,9 IV 211 488 4626 3923 3625 3548. 24, 4846 452 3885 353 3587. 21,6 I 4851 4686 3932 3429 3587. 2,8 II 4859 452 366 345 3614. 21, IV 212 4787 4615 3882 3371 3592. 17, 4934 4855 3639 3434 364. 18, I 5131 4815 3713 3349 3667 23, 18, II 5185 4896 367 3357 3687. 19, IV 213 5279 4528 3736 343 3682 19, 2, 54 461 419 3342 374. 18,6 I 4951 488 3536 3416 379. 19,7 II 51 4797 3758 3514 3685 22,5 22,1 IV 214 5149 4618 383 345 374 22,1 23,4 52 4619 3685 3531 3757. 32,3 I 592 472 3765 3567 3756 2,1 26,8 5121 4745 3949 3573 3723 31,4 25,5 IV 215 588 4819 3774 3562 3737 24,4 22, 5148 4831 3875 3574 373 25,6 27,2 I 5153 4834 3834 3715 3765 26,4 24,6 II 5246 4954 399 3692 3693 27,6 23,8 IV 216 525 4852 448 3782 3797 27,5 27,6 5289 4971 4123 3779 3751 29,6 23,9 Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 13

II II II II II II II II Bydgoszcz Tabela 2.1. Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Bydgoszczy Notow anie Dynamika kw./kw. Rynek Rynek w tórny pierw otny Rynek pierw otny Dynamika r/r Rynek w tórny hedon. hedon. ofert. trans. ofert. trans. ofert. trans. ofert. trans. (trans.) (trans.) 1,7 12,7 11,2 13,4 11,5 93,8 14,6 96,5 12,5 98,1 I 11,8 98, 12,4 94,6 96,3 96,5 95,4 97,3 13,8 1,4 99,8 98,7 97,7 96, 99,3 96,1 92,3 95,9 92,7 95,8 IV 211 1,8 11,1 96,7 11,2 98,4 13,1 1,4 98, 95, 95,5 99,3 97,7 99, 96,6 11,1 11,7 95,6 95,8 88,8 95,1 I 1,1 13,7 11,2 97,9 1, 1, 11,1 94,7 91,9 98,8 II 1,2 96,1 91,7 99,3 1,8 1,4 98,4 88,9 95, 1,3 IV 212 98,5 12,5 17,7 99, 99,4 98,1 99,8 99, 93, 11,2 13,1 15,2 93,7 11,9 11,3 11,8 17,4 93,7 98, 11,5 I 14, 99,2 12, 97,5 1,7 15,8 12,8 94,4 97,7 12,2 II 11,1 11,7 97,1 1,2 1,5 16,7 18,8 1, 98,6 12, IV 213 11,8 92,5 13,6 11,4 99,9 11,3 98,1 96,2 1,9 12,5 95,5 11,6 17,6 98,2 1,6 12,1 94,8 11,4 97,3 11,8 I 98,2 14,5 88, 12,2 1,1 96,5 99,9 95,2 12, 11,1 II 13, 99,8 16,3 12,9 99,4 98,4 98, 14,2 14,7 99,9 IV 214 11, 96,3 11,9 98,2 1,5 97,5 12, 12,5 11,4 1,6 11, 1, 96,2 12,3 11,4 13,2 1,4 91,7 15,7 11,4 I 97,9 12,2 12,2 11, 1, 12,8 98,2 16,5 14,4 11,3 1,6 1,5 14,9 1,2 99,1 1,4 98,9 15,1 11,7 11, IV 215 99,4 11,6 95,6 99,7 1,4 98,8 14,4 98,5 13,2 1,9 11,2 1,2 12,7 1,3 99,8 99, 14,6 15,2 11,2 99,3 I 1,1 1,1 98,9 13,9 1,9 11,2 12,4 11,8 14,1 1,2 II 11,8 12,5 12, 99,4 98,1 12,4 14,4 99, 13,3 99,2 IV 216 1,1 97,9 13,6 12,4 12,8 13,2 1,7 17,3 16,2 11,6 1,7 12,5 11,9 99,9 98,8 12,7 12,9 16,4 15,7 1,6 Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. 2.3.3.1. Rynek pierwotny (RP) Wykres 2.9. Ceny mieszkań RPO (zł/mkw.) 9 7 Wykres 2.1. Ceny mieszkań RPT (zł/mkw.) 9 7 minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. 14 Narodowy Bank Polski

26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 IV 25 II 26 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II II II II II II II II II II II II II Bydgoszcz Wykres 2.11. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPO 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Wykres 2.12. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPT 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Wykres 2.13. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPO 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Wykres 2.14. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPT 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Wykres 2.15. Relacja podaży i popytu na mieszkania o powierzchni mniejszej, równej 5 mkw. oraz powyżej 5 mkw. na RP 4 2-2 -4 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Wykres 2.16. Wskaźnik produkcji mieszkań (tys.)# 4 3 2 1-6 -1 <=5 m kw. >5 m kw. wskaźnik pozwolenia na budowę Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 15

zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II II II II II II II Bydgoszcz Wykres 2.17. Struktura ceny mkw. mieszkania (zł/mkw.) 1 ziemia + zagosp.terenu koszty budowy koszty ogólne Źródło: NBP, Sekocenbud. projekt koszt kredytu zysk deweloperski 2.3.3.2. Rynek wtórny (RW) Wykres 2.18. Ceny mieszkań RWO (zł/mkw.) 1 1 1 Wykres 2.19. Ceny mieszkań RWT (zł/mkw.) 9 7 1 minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Wykres 2.2. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWO 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Wykres 2.21. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWT 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 minimalna maksymalna średnia hedoniczna mediana limit RNS <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. 16 Narodowy Bank Polski

II II II II II II II II II II II II II II II II zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 Bydgoszcz Wykres 2.22. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWO 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Wykres 2.23. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWT 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Wykres 2.24. Ceny wg formy własności RWO (zł/mkw.) 4 5 3 5 2 5 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Wykres 2.25. Ceny wg formy własności RWT (zł/mkw.) 4 5 3 5 2 5 1 5 spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Wykres 2.26. Ceny wg standardu wykończenia RWO (zł/mkw.) 5 5 4 5 3 5 2 5 1 5 spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Wykres 2.27. Ceny wg standardu wykończenia RWT(zł/mkw.) 5 5 4 5 3 5 2 5 1 5 niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 17

II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Bydgoszcz Wykres 2.28. Ceny wg technologii budowy RWO (zł/mkw.) 6 5 5 5 4 5 3 5 2 5 1 5 Wykres 2.29. Ceny wg technologii budowy RWT (zł/mkw.) 6 5 5 5 4 5 3 5 2 5 1 5 tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Wykres 2.3. Ceny wg roku budowy RWO (zł/mkw.) 7 1 tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Wykres 2.31. Ceny wg roku budowy RWT (zł/mkw.) 7 1 1945-197 1971-1978 1979-1988 1989-22 pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. 1945-197 1971-1978 1979-1988 1989-22 pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Wykres 2.32. Szacunkowy średni czas sprzedaży mieszkania na RW w Bydgoszczy (liczba dni) 25 2 15 1 5 Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. 18 Narodowy Bank Polski

Katowice 3. Katowice 3.1. Nieruchomości mieszkaniowe 3.1.1. Czynniki wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych W 216 r. w dalszym ciągu obserwowano negatywne trendy demograficzne w Katowicach. Zarówno przyrost naturalny, jak i saldo migracji były ujemne. Należy jednak zaznaczyć, że w porównaniu z rokiem poprzednim, skala spadku tych wskaźników była mniejsza. W 216 r. utrzymała się wzrostowa tendencja liczby zawieranych małżeństw. Nadal obserwowano niekorzystne zmiany w strukturze wiekowej ludności. Udział ludności w wieku produkcyjnym zmniejszył się o,8 p.p., zaś w wieku poprodukcyjnym zwiększył się o,7 p.p. Następowały pozytywne zmiany czynników określających sytuację ekonomiczną mieszkańców Katowic. W dalszym ciągu obniżała się stopa bezrobocia oraz udział osób młodych wśród bezrobotnych. Przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw było nadal jednym z najwyższych w kraju, pomimo nieznacznego spadku w relacji r/r. W 216 r. liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych oraz ich wartość, w porównaniu z poprzednim rokiem, obniżyły się (odpowiednio o 3,7% i 1,1%). 3.1.2. Zasób mieszkaniowy W 216 r. zasób mieszkaniowy powiększył się o 1675 nowych mieszkań co w połączeniu z malejącą liczbą mieszkańców przyczyniło się do wzrostu wskaźnika określającego liczbę mieszkań na 1 mieszkańców (47 do 479). Nie zaobserwowano znaczących zmian w przeciętnej powierzchni użytkowej mieszkania, która wyniosła 6,1 mkw. Powierzchnia użytkowa mieszkania na osobę nieznacznie wzrosła i wyniosła 28,8 mkw., tj. o,6 mkw. więcej niż w 215 r. 3.1.3. Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych 3.1.3.1. Rynek pierwotny W 216 r. na rynku pierwotnym wzrosła liczba zawieranych transakcji sprzedaży mieszkań. Ceny ofertowe mieszkań, w porównaniu z 215 r., obniżyły się, natomiast ceny transakcyjne były stabilne. Średnia cena ofertowa w IV kw. 216 r. wynosiła 5293 zł/mkw., natomiast średnia cena transakcyjna 538 zł/mkw. W dalszym ciągu mieszkania o powierzchni do 6 mkw. miały znaczny udział w wolumenie sprzedaży na rynku pierwotnym (w IV kw. 216 r. udział ten wynosił około 72%). W IV kw. 216 r. średnia dostępność mieszkania za przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw była nieznacznie mniejsza niż w analogicznym okresie roku poprzedniego i wyniosła ok. 1, mkw. Deweloperzy starali się dostosować ceny transakcyjne mieszkań do obowiązującego limitu MDM# (w IV kw. 216 r. w Katowicach limit ten wynosił 4867,5 zł/mkw.). W gminach sąsiadujących z Katowicami limit ten był niższy i wynosił 433,43 zł/mkw. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 19

Katowice W IV kw. 216 r. nie zaobserwowano większych zmian w strukturze ceny mieszkań deweloperskich. W dalszym ciągu największy udział w cenie mieszkania miały koszty budowy (około 6), natomiast udział kosztu zakupu gruntu wynosił blisko 1. W 216 r. w Katowicach oddano do użytkowania rekordową liczbę mieszkań (wzrost o 44,5% r/r). Mieszkania przeznaczone na sprzedaż lub wynajem przeważały w strukturze mieszkań oddanych do użytkowania (około 88% ogółu mieszkań). Wskaźniki intensywności budownictwa mieszkaniowego w ubiegłym roku osiągnęły najwyższy poziom od 21 r. Deweloperzy rozpoczęli budowę ponad 1,4 tys. mieszkań, o 21,3% więcej niż rok wcześniej. Jednocześnie w relacji r/r spadła liczba wydanych pozwoleń na budowę mieszkań. Trzeba jednak zaznaczyć, że był to efekt wysokiej bazy z roku 215 (porównanie roku 216 z 214 wskazuje na ponad dwuipółkrotny wzrost liczby wydanych pozwoleń). 3.1.3.2. Rynek wtórny W 216 r. na rynku wtórnym w Katowicach zaobserwowano wzrost zarówno średnich cen ofertowych, jak i średnich cen transakcyjnych mieszkań. Średnia cena ofertowa na koniec roku wynosiła 3957 zł/mkw., natomiast średnia cena transakcyjna 3577 zł/mkw. Wzrost średnich cen transakcyjnych w relacji r/r dotyczył większości analizowanych przedziałów powierzchni mieszkań, przy czym tempo wzrostu tych cen było zróżnicowane. Obniżyły się jedynie średnie ceny transakcyjne mieszkań największych o powierzchni powyżej 8 mkw. (transakcje sprzedaży tych mieszkań stanowiły około 7% ogółu zawartych transakcji). Podobnie jak na rynku pierwotnym, największym popytem wśród kupujących cieszyły się mieszkania o powierzchni do 6 mkw. Udział sprzedaży tych mieszkań wynosił ponad 3/4 wolumenu ogółu sprzedaży. W IV kw. 216 r. w Katowicach średnia dostępność mieszkania na rynku wtórnym za przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw była niższa w porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku i wyniosła 1,5 mkw. Średnie transakcyjne stawki najmu w IV kw. 216 r. wynosiły 3,7 zł/mkw. i były wyższe o 7% w stosunku do analogicznego okresu poprzedniego roku. 3.1.3.3. Lokalna specyfika rynku Uzupełnienie rynku nieruchomości mieszkaniowych w Katowicach stanowiły mieszkania budowane w pozostałych miastach aglomeracji śląskiej. W 216 r., poza Katowicami, najwięcej pozwoleń na budowę wydano w Gliwicach (762, w relacji r/r bez zmian) oraz w Tychach (69, w relacji r/r prawie dwukrotnie więcej). W wyżej wymienionych miastach zwiększyła się również liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto. W 216 r. w Gliwicach rozpoczęto budowę 781 mieszkań, tj. o 32,6% więcej niż w roku poprzednim, w Tychach 578 mieszkań, tj. dwuipółkrotnie więcej. Alternatywą dla budownictwa wielorodzinnego w aglomeracji było budownictwo jednorodzinne. Dużą część ofert w przypadku budowników jednorodzinnych stanowiły domy w zabudowie szeregowej. Poza Katowicami nabywcy zainteresowani byli domami zlokalizowanymi w Tychach i Mikołowie. 11 Narodowy Bank Polski

Katowice Na wtórnym rynku mieszkaniowym w miastach aglomeracji śląskiej w dalszym ciągu obserwowano znaczne zróżnicowanie średnich cen mieszkań. W 216 r. rozpiętość cenowa pomiędzy miastami, w których ceny mieszkań były najwyższe i najniższe utrzymywała się na poziomie około 1,5 tys. zł za mkw. W analizowanych miastach aglomeracji śląskiej na wtórnym rynku mieszkaniowym w dalszym ciągu najwyższe ceny transakcyjne obserwowano w Katowicach i Tychach, relatywnie wysoki poziom cen (powyżej 3 tys. zł za mkw.) wystąpił także w Mikołowie, Gliwicach i Jaworznie. Najniższe ceny notowano w Bytomiu, należy jednak zaznaczyć, że w IV kw. 216 r., po raz pierwszy od 2 lat, średnia cena transakcyjna w tym mieście osiągnęła poziom powyżej 2 tys. zł za mkw. Relatywnie niskie ceny występowały również w Świętochłowicach i Rudzie Śląskiej. W Katowicach na dzień 2 czerwca br. powierzchnia pokrycia miasta obowiązującymi miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego wynosi 25,8%, natomiast dla 35,2% powierzchni miasta przystąpiono do sporządzenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. 3.2. Nieruchomości komercyjne 3.2.1. Biurowe Na koniec 216 r. Katowice stanowiły piąty pod względem wielkości rynek biurowy w Polsce z powierzchnią około 443 tys. mkw. Czynsze kształtowały się w przedziale od 11,5 do 13,5 euro/mkw./m-c. Współczynnik pustostanów wyniósł 14, i był niższy o,8 p.p. w relacji r/r 45. W ubiegłym roku oddano do użytku 45,7 tys. mkw. powierzchni biurowej. Na koniec I kw. 217 r. w Katowicach w budowie było 34,8 tys. mkw. powierzchni biurowej 46. Przyrost powierzchni biurowej wpływał na wzrost atrakcyjności inwestycyjnej Katowic, szczególnie wśród firm z sektora nowoczesnych usług dla biznesu (BPO#/SSC#). 3.2.2. Handlowe W Aglomeracji Śląskiej na koniec 216 r. działało 45 centrów handlowych o łącznej powierzchni około 1,1 mln mkw. W 216 r. oddano do użytkowania centrum handlowe w Mysłowicach o powierzchni 13,2 tys. mkw. Jednocześnie w ubiegłym roku miało miejsce zamknięcie centrum handlowego w Sosnowcu (16,7 tys. mkw.). W budowie znajdują się następne galerie handlowe w Katowicach i Tychach o łącznej powierzchni 78 tys. mkw., których ukończenie jest planowane w 218 r. Wskaźnik nasycenia nowoczesną powierzchnią handlową w 216 r. nadal należał do najniższych w kraju i kształtował się na poziomie około 5 mkw./1 mieszkańców. Czynsze kształtowały się w przedziale od 43 do 45 euro/mkw./m-c. Współczynnik pustostanów wyniósł 3,3% i był niższy o,5 p.p. 47 45 Jones Lang Lasalle, Rynek biurowy w Polsce w 216 46 Jones Lang Lasalle, Rynek biurowy w Polsce I kwartał 217 47 Colliers International, Polska Market Insights Raport roczny 217 Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 111

Katowice 3.2.3. Magazynowe Górny Śląsk należy do wiodących rynków nowoczesnej powierzchni magazynowej. Na koniec 216 r. całkowity zasób powierzchni magazynowych wyniósł blisko 2, mln mkw., czynsze mieściły się w przedziale od 1,9 do 3,1 euro/mkw./m-c. 48 Współczynnik pustostanów wyniósł 7,2% i był nieznacznie niższy w relacji r/r o,2 p.p. W 216 r. podaż nowoczesnych powierzchni magazynowych wzrosła o 254 tys. mkw.; w budowie pozostają projekty o łącznej powierzchni 135 tys. mkw. 49 Czynnikiem sprzyjającym konkurencyjności regionu na rynku powierzchni magazynowych są relatywnie niskie ceny gruntów, dostępność siły roboczej oraz dobrze rozwinięta infrastruktura transportowa. 3.2.4. Analiza danych zgromadzonych w bazie BaNK# W Katowicach w II półroczu 216 r. średni czynsz netto notowany w euro dla powierzchni biurowych klasy A wynosił 12,3 euro/mkw./m-c, natomiast średni czynsz netto notowany w złotych wynosił 39,8 zł/mkw./m-c. Średnia wysokość kosztów eksploatacji netto w przypadku czynszów notowanych w euro wynosiła 15,6 zł/mkw./m-c, natomiast w przypadku czynszów notowanych w złotych kształtowała się na poziomie 12,9 zł/mkw./m-c. Średnia długość kontraktu najmu w przypadku transakcji wyniosła 5,3 lat (czynsze w euro) oraz 2,9 lat (czynsze w złotych). W biurowcach klasy B średni czynsz netto notowany w złotych wynosił 32,3 zł/mkw./m-c, średnia wysokość kosztów eksploatacji netto w przypadku tych powierzchni kształtowała się na poziomie 11,2 zł/mkw./m-c, natomiast średnia długość kontraktu wynosiła 2,2 lat. Na Górnym Śląsku w II półroczu 216 r. średni czynsz netto notowany w euro dla lokali zlokalizowanych w centrach handlowych wynosił 26,1 euro/mkw./m-c, natomiast średni czynsz netto notowany w złotych wynosił 78,2 zł/mkw./m-c. Średnia wysokość kosztów eksploatacji netto w przypadku czynszów notowanych w euro kształtowała się na poziomie 32,9 zł/mkw./m-c, natomiast w przypadku czynszów notowanych w złotych wynosiła 28, zł/mkw./m-c. Średnia długość kontraktu najmu w przypadku transakcji wyniosła 6,4 lat (czynsze w euro) oraz 5,4 lat (czynsze w złotych). W przypadku lokali usługowo handlowych poza centrami handlowymi, średnia wysokość czynszu netto notowanego w złotych wyniosła 18,9 zł/mkw./m-c. Najemcy tych lokali dodatkowo ponosili koszty związane z użytkowaniem mediów. W II półroczu 216 r. na Górnym Śląsku średnia wysokość czynszu netto powierzchni magazynowych notowanego w euro wynosiła 5,4 euro/mkw./m-c. Średnia wysokość kosztów eksploatacji kształtowała się na poziomie 4,7 zł/mkw./m-c. Średnia długość kontraktu najmu wyniosła 6,7 lat. 48 Jones Lang Lasalle, Rynek nieruchomości magazynowych w Polsce w 216 r. 49 Jones Lang Lasalle, Rynek nieruchomości magazynowych w Polsce w 216 r. 112 Narodowy Bank Polski

22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 22 23 24 25 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Katowice 3.3. Dane statystyczne dotyczące nieruchomości mieszkaniowych 3.3.1. Czynniki demograficzne i ekonomiczne wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Tabela 3.1. Czynniki demograficzne w Katowicach Liczba Przyrost Saldo ludności naturalny migracji Wg stanu na koniec: liczby bezwzględne Zmiany l. ludności Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1 ludności Małżeństw a 211 3934-957 -116-2117 1763-3,1-3,8 5,7 212 37233-95 -994-1899 1576-2,9-3,2 5,1 213 34362-976 -136-2282 1395-3,2-4,3 4,6 214 31834-883 -116-1899 1416-2,9-3,4 4,7 215 29991-129 -989-218 1525-3,4-3,3 5,1 216 298111-75 -837-1587 1559-2,5-2,8 5,2 Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach. Wykres 3.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Katowic (w tys. osób) 34 32 3 28 26 24 22 Wykres 3.2. Relacje demograficzne w Katowicach (na 1 ludności) 8, 6, 4, 2,, -2, -4, -6, 2 Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach, prognoza Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach. ludności opracowana przez GUS w 214r. na lata 214-25. Tabela 3.2. Gospodarstwa domowe w Katowicach Małżeństwa Saldo migracji Przyrost naturalny Gospodarstw a domow e Liczba Udział (%) NSP 22 NSP 211 NSP 22 NSP 211 OGÓŁEM 135579 134199 1 1 w tym z 1 osobą 4372 43926 32% 33% w tym z 2 osobami 36168 39472 27% 29% w tym z 3 osobami 27635 27479 2 2 w tym z 4 osobami 242 16754 15% 12% w tym z 5 i w ięcej osobami 7636 6568 6% 5% Ludność w gospodarstw ach 321663 38283 Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2,37 2,3 Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach. Tabela 3.3. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym w Katowicach Udział ludności (%) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym 211 64,3 14,5 21,2 212 63,8 14,4 21,8 213 63,1 14,4 22,5 214 62,5 14,3 23,2 215 61,7 14,4 23,9 216 6,9 14,5 24,6 Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 113

25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Katowice Wykres 3.3. Stopa bezrobocia (%) oraz udział ludności do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Katowicach (%; p. oś) Wykres 3.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Katowicach (zł/miesiąc) 22 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 55 5 45 4 35 3 25 2 15 5 6 5 1 4 6 4 1 3 6 3 1 2 6 2 1 Katowice Polska udział ludn. do 34 r. życia wśród ludn. bezrobotnej Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach. Katowice Polska Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach. Wykres 3.5. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Katowicach (mkw.) 1,8 Wykres 3.6. Dostępność kredytu złotowego przy przeciętnym wynagrodzeniu w Katowicach (krotność przec. mies. wynagr.) 13 1,6 1,4 1,2 1,,8,6 12 11 1 9 8 7 rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Katowicach. Wykres 3.7. Kredytowa dostępność mieszkania przy kredycie złotowym w Katowicach (mkw.) 22, 2, 18, 16, 14, 12, 1, 8, 6, 4, Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Katowicach. Wykres 3.8. Wartość nowo zawartych umów kredytowych w Katowicach (mln zł)* 7 6 5 4 3 2 1 rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Katowicach. * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamieszkania Źródło: NBP na podst. BIK. 114 Narodowy Bank Polski

Katowice 3.3.2. Zasób mieszkaniowy Tabela 3.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Katowicach Wyszczególnienie 211 212 213 214 215 216 Zasób mieszkaniow y - mieszkania ogółem 13889 138363 1387 139954 14145 14272 - mieszkania na 1 ludności 447 45 456 464 47 479 Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. m kw.) 8238 8272 837 8393 8461 8572 - przeciętna (m kw.) 59,7 59,8 59,9 6, 6, 6,1 -na osobę (m kw.) 26,6 26,9 27,3 27,8 28,2 28,8 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,3 3,3 3,4 3,3 3,3 3,3 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,3 2,3 2,2 2,2 2,1 2,1 L. gospodarstw domow ych w g NSP 134199 L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie w g NSP 1, Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach. 3.3.3. Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Tabela 3.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Katowicach L.p. Wyszczególnienie 211 212 213 214 215 216 1 Dew eloperzy 3 32 4 4 4 4 2 Biura pośredników 11 1 9 9 85 85 3 Kancelarie notarialne 2 21 26 3 33 39 4 Biura rzeczoznaw ców majątkow ych 25 23 25 25 26 27 5 Spółdzielnie mieszkaniow e 22 22 22 22 22 23 6 Wspólnoty mieszkaniowe...... Źródło: szacunki NBP O/O w Katowicach na podstawie danych z GUS i MTBiGM. Tabela 3.6. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Katowicach 211 212 213 214 215 216 Liczba umów 3491 192 2279 35 3136 2949 Wartość w mln zł 475,54 38,32 393,93 327,14 578,14 57,3 Źródło: szacunki NBP O/O w Katowicach. Tabela 3.7. Budownictwo mieszkaniowe w Katowicach 211 212 213 214 215 216 Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: 1351 199 16 7 188 1617 - indyw idualne 13 21 159 171 233 22 - na sprzedaż lub w ynajem 1213 86 747 529 1462 1395 Mieszkania, których budow ę rozpoczęto Ogółem, w tym: 129 66 1334 625 1365 1795 - indyw idualne 19 128 124 125 175 231 - na sprzedaż lub w ynajem 1131 478 121 423 119 1444 Mieszkania oddane do użytkow ania Ogółem, w tym: 663 376 51 1314 1159 1675 - indyw idualne 27 181 136 161 112 197 - spółdzielcze 128 - na sprzedaż lub w ynajem 188 175 216 1153 977 1478 - społeczne czynszow e 268 55 - komunalne 2 3 15 Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 115

Katowice Tabela 3.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Katowicach 211 212 213 214 215 216 Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem 663 376 51 1314 1159 1675 - ogółem pow. użytk. (tys. m kw.) 52,5 43,6 47,9 9,2 73,2 11,5 - na 1 ludności 2,1 1,2 1,7 4,4 3,9 5,6 - na 1 zaw. małżeństw 376 239 366 928 76 174,4 Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem 11 12 885 12 366-116 - na 1 ludności 3,6 3,9 2,9,3 1,2 -,39 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 79,2 115,9 93,9 68,6 63,2 66, Liczba izb oddanych 2396 1624 1897 3968 3425 487 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 3,6 4,3 3,7 3, 3, 2,9 Przec. pow. izby (m kw.) 21,9 26,8 25,2 22,7 21,4 23, Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach. Tabela 3.9. Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Katowicach Rynek pierw otny Rynek w tórny Rynek w tórny - najem Notow anie Staw ka Staw ka hedon. ofertow a trans. ofertow a trans. ofert. trans. (trans.) 6122 5329 4234 367 3344 32,5 28,1 I 6141 4417 3974 35 333 3,6 25,9 5451 4697 3965 3418 332 29,5 28,9 IV 211 5413 464 4152 3356 3349 28,9 26,4 4741 4679 453 3318 3331 29,1 27,9 I 5351 4443 4122 3399 3469 3,1 24,2 II 5411 54 457 3371 3355 28, 28,5 IV 212 5318 5685 4138 3357 3432 3,6 28,4 5526 514 3955 3116 334 34,7 3,4 I 5817 5232 41 3222 3389 29,6 21, II 5898 467 3973 3254 3362 3,8 31,1 IV 213 5456 4529 3928 331 3394 3,5 3,2 5531 4532 3915 3378 335 31,2 26,8 I 562 4974 446 3339 3316 27,3 27, II 5397 515 427 3563 3221 27,7 25,9 IV 214 5545 497 3918 3348 3348 28,1 23,7 563 4795 3928 3542 3284 27,9 24,8 I 5632 4898 3978 3444 3199 31,4 28,2 559 53 3936 3434 3353 3,3 25,8 IV 215 5511 549 399 3442 33 26,8 28,6 5424 53 392 3531 3387 31,1 26,5 I 5372 4868 3971 35 3337 28,4 28,6 II 5365 5173 3988 3636 3386 32, 27,1 IV 216 5293 538 3957 3577 3395 28,5 3,7 5362 5114 3929 3528 333 29,8 32,3 Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. 116 Narodowy Bank Polski

II II II II II II II II Katowice Tabela 3.1 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Katowicach Notow anie Dynamika kw./kw. Rynek Rynek w tórny pierw otny Rynek pierw otny Dynamika r/r Rynek w tórny hedon. hedon. ofert. trans. ofert. trans. ofert. trans. ofert. trans. (trans.) (trans.) 1,6 18,4 13,1 12,2 98,8 94,7 1,5 12,4 96,9 92,8 I 1,3 82,9 93,9 97, 99,6 96,6 97,9 93,4 11,3 98,6 88,8 16,3 99,8 97,6 99,2 84,9 92,6 91,7 94,1 95, IV 211 99,3 98, 14,7 98,2 11,4 89, 93,7 11,1 95,1 99, 87,6 11,6 97,6 98,9 99,5 77,4 87,8 95,7 92, 99,6 I 112,9 95, 11,7 12,4 14,1 87,1 1,6 13,7 97,1 14,2 II 11,1 112,6 98,4 99,2 96,7 99,3 16,5 12,3 98,6 11,6 IV 212 98,3 113,6 12, 99,6 12,3 98,2 123,5 99,6 1, 12,5 13,9 89,8 95,6 92,8 96,3 116,6 19,1 97,6 93,9 99,2 I 15,3 12,5 11,1 13,4 12,6 18,7 117,8 97,1 94,8 97,7 II 11,4 89,3 99,3 11, 99,2 19, 93,3 97,9 96,5 1,2 IV 213 92,5 97, 98,9 11,4 11, 12,6 79,7 94,9 98,3 98,9 11,4 1,1 99,7 12,3 98,7 1,1 88,8 99, 18,4 11,4 I 11,3 19,8 13,3 98,9 99, 96,3 95,1 11,1 13,6 97,8 II 96,3 1,8 99,5 16,7 97,1 91,5 17,4 11,4 19,5 95,8 IV 214 12,7 97,8 97,3 94, 14, 11,6 18,3 99,7 11,4 98,6 11,5 97,7 1,3 15,8 98,1 11,8 15,8 1,3 14,9 98, I 1, 12,2 11,3 97,2 97,4 1,5 98,5 98,3 13,1 96,5 97,8 12,2 98,9 99,7 14,8 12,1 99,8 97,7 96,4 14,1 IV 215 1, 1,9 99,3 1,2 98,4 99,4 12,9 99,8 12,8 98,6 98,4 99,6 1,3 12,6 12,6 96,3 14,9 99,8 99,7 13,1 I 99, 96,8 11,3 99,1 98,5 95,4 99,4 99,8 11,6 14,3 II 99,9 16,3 1,4 13,9 11,5 97,4 13,4 11,3 15,9 11, IV 216 98,7 97,4 99,2 98,4 1,3 96, 99,8 11,2 13,9 12,9 11,3 11,5 99,3 98,6 98,1 98,9 11,7 1,2 99,9 98,3 Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. 3.3.3.1. Rynek pierwotny (RP) Wykres 3.9. Ceny mieszkań RPO (zł/mkw., maksymalna p. oś) 7 1 1 1 Wykres 3.1. Ceny mieszkań RPT (zł/mkw., maksymalna p. oś) 9 7 1 11 1 9 7 minimalna średnia mediana minimalna średnia mediana limit RNS / MDM maksymalna limit RNS / MDM maksymalna Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 117

26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 IV 25 II 26 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II II II II II II II II II II II II II Katowice Wykres 3.11. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPO 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Wykres 3.12. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPT 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Wykres 3.13. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPO 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Wykres 3.14. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPT 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Wykres 3.15. Relacja podaży i popytu na mieszkania o powierzchni mniejszej, równej 5 mkw. oraz powyżej 5 mkw. na RP 6 4 2 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Wykres 3.16. Wskaźnik produkcji mieszkań (tys.)# 3 2 1-2 -4-6 -1 <=5 m kw. >5 m kw. Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. wskaźnik pozwolenia na budowę mieszkań Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Katowicach. 118 Narodowy Bank Polski

zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II II II II II II II Katowice Wykres 3.17. Struktura ceny mkw. mieszkania (zł/mkw.) 1 ziemia + zagosp.terenu koszty budowy koszty ogólne Źródło: NBP, Sekocenbud. projekt koszt kredytu zysk deweloperski 3.3.3.2. Rynek wtórny (RW) Wykres 3.18. Ceny mieszkań RWO (zł/mkw.) 1 1 1 Wykres 3.19. Ceny mieszkań RWT (zł/mkw.) 1 1 minimalna maksymalna średnia minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS hedoniczna mediana limit RNS Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Wykres 3.2. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWO 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Wykres 3.21. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWT 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 119

II II II II II II II II II II II II II II II II zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 Katowice Wykres 3.22. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWO 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Wykres 3.23. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWT 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Wykres 3.24. Ceny wg formy własności RWO (zł/mkw.) 5 5 4 5 3 5 2 5 1 5 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Wykres 3.25. Ceny wg formy własności RWT (zł/mkw.) 5 5 4 5 3 5 2 5 1 5 spółdzielcze Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. własność Wykres 3.26. Ceny wg standardu wykończenia RWO (zł/mkw.) 7 1 spółdzielcze Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. własność Wykres 3.27. Ceny wg standardu wykończenia RWT(zł/mkw.) 7 1 niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. 12 Narodowy Bank Polski

II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Katowice Wykres 3.28. Ceny wg technologii budowy RWO (zł/mkw.) 7 5 6 5 5 5 4 5 3 5 2 5 1 5 Wykres 3.29. Ceny wg technologii budowy RWT (zł/mkw.) 7 5 6 5 5 5 4 5 3 5 2 5 1 5 tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Wykres 3.3. Ceny wg roku budowy RWO (zł/mkw.) 7 1 tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Wykres 3.31. Ceny wg roku budowy RWT (zł/mkw.) 9 7 1 1945-197 1971-1978 1979-1988 1989-22 pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. 1945-197 1971-1978 1979-1988 1989-22 pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Wykres 3.32. Szacunkowy średni czas sprzedaży mieszkania na RW w Katowicach (liczba dni) 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 121

Kielce 4. Kielce 4.1. Nieruchomości mieszkaniowe 4.1.1. Czynniki wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Podstawowe wskaźniki demograficzne dla Kielc są nadal niekorzystne. W 216 r. spadła liczba ludności i pogorszyła się jej struktura wiekowa. Mimo, iż przyrost naturalny i saldo migracji są ujemne, to w 216 roku w porównaniu z rokiem poprzednim odnotowano poprawę tych wskaźników. Liczba zawartych małżeństw, po trzech latach utrzymywania się na zbliżonym poziomie, w 216 roku wzrosła. Zauważalne są negatywne zmiany w strukturze wiekowej mieszkańców miasta. Zmniejsza się udział ludności w wieku produkcyjnym i przedprodukcyjnym, zwiększa się natomiast populacja osób w wieku poprodukcyjnym. Rezultatem spadku liczby ludności i liczby gospodarstw domowych, przy jednoczesnym stopniowym powiększaniu się zasobu mieszkaniowego, jest wzrost liczby mieszkań przypadających na 1 mieszkańców. Prognoza liczby ludności opracowana przez GUS do 25 r. zakłada, że tempo spadku liczby mieszkańców Kielc będzie rosnąć. W 216 r. następowały korzystne zmiany czynników określających sytuację ekonomiczną mieszkańców Kielc. Utrzymała się tendencja wzrostowa przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw, w stosunku do 215 r. wzrost wyniósł 3,2%. Przeciętne wynagrodzenie w Kielcach było niższe od średniej krajowej o 13,4%. Stopa bezrobocia rejestrowanego spadła o 1,1 p.p. do 7,7%, tj. o,6 p.p. poniżej wartości wskaźnika dla kraju. Udział osób młodych, do 34 roku życia, wśród bezrobotnych na koniec 216 r. wyniósł 35,2% i od 29 r. systematycznie się zmniejsza. Pozytywnym sygnałem było zwiększenie na koniec 216 r. dostępności zakupu powierzchni mieszkania w średniej cenie transakcyjnej za przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto 5, na rynku pierwotnym do poziomu,81 mkw. oraz na rynku wtórnym do poziomu 1,7 mkw. W 216 r. poprawiła się także dostępność złotowego kredytu mieszkaniowego dla mieszkańca Kielc, wynikająca ze wzrostu przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw. Liczba nowo zawartych umów kredytowych oraz ich wartość zmniejszyła się w odniesieniu do poprzedniego roku. Największe zagrożenie dla rynku nieruchomości mieszkaniowych w Kielcach stanowią niekorzystne prognozy demograficzne oraz niski poziom wynagrodzeń. 4.1.2. Zasób mieszkaniowy W 216 r. utrzymany został trend wzrostowy zasobu mieszkaniowego zarówno w ujęciu nominalnym, jak i w przeliczeniu na 1 mieszkańców (wzrost wskaźnika nasycenia mieszkań z 419 do 423). Do użytku oddano jednak o 19,9% mniej nowych mieszkań niż w 215 r. Przeciętna 5 Przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw w mieście wojewódzkim - Kielcach. 122 Narodowy Bank Polski

Kielce wielkość mieszkania w zasobie wyniosła 58,6 mkw. Wzrost zasobu mieszkaniowego przełożył się na wzrost przeciętnej powierzchni użytkowej mieszkania w zasobie przypadającej na 1 osobę, która wynosi 24,8 mkw. tj. o,3 mkw. więcej niż w 215 r. W 216 r. w porównaniu z rokiem poprzednim odnotowano wzrost liczby nowych pozwoleń na budowę oraz mieszkań, których budowę rozpoczęto. 4.1.3. Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych 4.1.3.1. Rynek pierwotny Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym wykazywały tendencję spadkową przez cały 216 r. Ceny ofertowe na koniec roku były o 4,1% niższe od obserwowanych na koniec 215 r. Średnie ceny sprzedanych mieszkań w 216 r. w ujęciu r/r spadły na początku roku, następnie wzrosły i ponownie spadły na koniec roku o 1,3%. Średnia cena ofertowa mkw. w IV kw. 216 r. wynosiła 4679 zł, natomiast średnia cena transakcyjna mkw. 4559 zł. Średnia cena ofertowa w IV kw. 216 r. była nieznacznie wyższa od średniej ceny transakcyjnej (o 2,6%). Maksymalna cena mkw. mieszkania dopuszczonego do programu MDM# dla Kielc w IV kw. 216 r. wynosiła 475 zł/mkw. i została ustalona na poziomie wyższym niż średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym. Na koniec 216 r. mieszkania dwupokojowe stanowiły 49% oferowanych mieszkań a w przypadku transakcji stanowiły 51% Natomiast mieszkania o powierzchni 4 6 mkw. odnotowały 47% udział ofertowy i 45% udział transakcyjny. Koszt budowy mieszkania w IV kw. 216 r. utrzymywał się na poziomie zbliżonym do analogicznego okresu poprzedniego roku. Szacunkowy koszt ziemi pod budownictwo wielorodzinne wraz z zagospodarowaniem terenu w IV kw. 215 r. wynosił ok. 44 zł i w porównaniu z IV kw. 215 r. wzrósł o 27,9%. Pośród budujących mieszkania na rynku pierwotnym nadal najbardziej zaangażowane były firmy deweloperskie, których udział w 216 r., w liczbie mieszkań oddanych do użytkowania wyniósł 64%, mieszkań których budowę rozpoczęto 6, a w przypadku wydanych pozwoleń na budowę mieszkań 6. 4.1.3.2. Rynek wtórny W 216 r. na rynku wtórnym zarówno średnie ceny ofertowe, jak i transakcyjne w porównaniu z poprzednim rokiem wykazywały tendencję spadkową. Średnie ceny mieszkań będących w ofercie sprzedaży na koniec roku były o,7% niższe od notowanych na koniec 215 r. Skala spadków była jednak stosunkowo niewielka i nie przekraczała 1% w kolejnych kwartałach 216 r. Średnie ceny sprzedanych mieszkań były niższe na koniec roku o 3,7%. Średnia cena ofertowa w IV kw. 216 r. wyniosła 48 zł/mkw., natomiast średnia cena transakcyjna 3456 zł/mkw. Średnia cena ofertowa w IV kw. 216 r. była wyższa od średniej ceny transakcyjnej aż o 16,, co wskazuje na znaczną rozbieżność oczekiwań sprzedających i kupujących mieszkania na rynku wtórnym. Maksymalna cena mkw. mieszkania dopuszczonego do programu MDM Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 123

Kielce dla Kielc wynosiła w IV kw. 216 r. 3886 zł/mkw. i została ustalona na poziomie wyższym niż średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym. Na rynku wtórnym w strukturze mieszkań oferowanych do sprzedaży na koniec 216 r. w porównaniu do końca 215 r., dalej przeważają mieszkania o powierzchni 4 6 mkw. (49%) oraz dwupokojowe (41%). Przedmiotem transakcji sprzedaży były najczęściej mieszkania o powierzchni 4 6 mkw. (42%) oraz mieszkania dwupokojowe (49%). Kieleckie średnie stawki najmu w IV kwartale 216 r. wyniosły 23,1 zł/mkw. i ukształtowały się na poziomie wyższym niż w analogicznym kwartale 215 r. 21,4 zł/mkw. 4.1.3.3. Lokalna specyfika rynku Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego według stanu na koniec 216 r. obowiązywał na 17,6% ogólnej powierzchni miasta, co stanowi wzrost o,1 p.p. w stosunku do 215 r. Procedurami związanymi ze sporządzaniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wg stanu na koniec 216 r. objęte zostało ponadto 8,6% powierzchni miasta, tj. o,7 p.p. więcej niż na koniec 215 r. 4.2. Nieruchomości komercyjne Na kieleckim rynku nieruchomości komercyjnych na koniec 216 r., w porównaniu do końca 215 r. nie odnotowano znaczących zmian. Sukcesywnie powstają nowe nieduże budynki biurowe i handlowe. Charakterystyczną cechą jest wielofunkcyjność powstających obiektów, co pozwala na elastyczne dostosowywanie się do oczekiwań klientów. W centrum miasta przy głównych ulicach handlowych możemy zaobserwować wzrost stopy pustostanów oraz prawdopodobną zmianę funkcji z handlowej na rekreacyjną. 4.2.1. Analiza danych zgromadzonych w bazie BaNK# Średnia ofertowa stawka czynszu za nieruchomości biurowe na koniec 216 r. kształtowała się na poziomie 37,6 zł/mkw./m-c dla klasy B oraz 22,2 zł/mkw./m-c dla klasy C. Średnia stawka czynszu w wiodących centrach handlowych z umów obowiązujących na koniec 216 r., w lokalach handlowych o powierzchni co najmniej 1 mkw. z kategorii moda i dodatki, wyniosła 23,5 euro/mkw./m-c. Średnie koszty eksploatacji z tych umów kształtowały się na poziomie 32,5 zł/mkw./m-c. W analizowanym okresie obserwujemy niewielki spadek, zarówno średniej stawki czynszu, jaki i kosztów eksploatacji. Średnia długość kontraktów najmu dla transakcji utrzymała się na zbliżonym poziomie tj. 8,2 roku. Średnia ofertowa stawka czynszu najmu na koniec 216 r. w przypadku pozostałych lokali handlowo-usługowych w Kielcach wyniosła 44,1 zł/mkw./m-c, a średnia wysokość kosztów eksploatacji dla ofert 1,3 zł/mkw./m-c. W tej kategorii znajdują się lokale handlowo usługowe położone na parterze przy głównych ulicach handlowych lub na osiedlach mieszkaniowych. 124 Narodowy Bank Polski

22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 22 23 24 25 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Kielce 4.3. Dane statystyczne dotyczące nieruchomości mieszkaniowych 4.3.1. Czynniki demograficzne i ekonomiczne wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Tabela 4.1. Czynniki demograficzne w Kielcach Liczba Przyrost Saldo ludności naturalny migracji Wg stanu na koniec: liczby bezwzględne Zmiany l. ludności Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1 ludności Małżeństw a 211 21815 64-699 -635 137,3-3,5 5,1 212 2938-78 -687-877 18 -,4-3,4 5, 213 19987-265 -875-168 863-1,3-4,4 4,3 214 198857-223 -579-113 863-1,1-2,9 4,3 215 19846-336 -652-811 859-1,7-3,3 4,3 216 19774-278 -222-342 97-1,4-1,1 4,6 Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach. Wykres 4.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Kielc (w tys. osób) 22 21 2 19 18 17 16 15 14 13 Wykres 4.2. Relacje demograficzne w Kielcach (na 1 ludności) 8, 6, 4, 2,, -2, -4, -6, -8, Przyrost naturalny Saldo migracji Małżeństwa Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach. Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach. Tabela 4.2. Gospodarstwa domowe w Kielcach Gospodarstw a domow e Liczba Udział (%) NSP 22 NSP 211 NSP 22 NSP 211 OGÓŁEM 83296 79643 1 1 w tym z 1 osobą 25556 2194 31% 28% w tym z 2 osobami 2237 22983 24% 29% w tym z 3 osobami 17399 17184 21% 22% w tym z 4 osobami 13762 11488 17% 14% w tym z 5 i w ięcej osobami 6342 684 8% 8% Ludność w gospodarstw ach 27736 199659 Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2.49 2.51 Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach. Tabela 4.3. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym w Kielcach Udział ludności (%) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym 211 64,5 15,7 19,8 212 63,7 15,6 2,7 213 62,8 15,6 21,6 214 62, 15,5 22,5 215 61,1 15,5 23,4 216 6,2 15,7 24,1 Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 125

25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Kielce Wykres 4.3. Stopa bezrobocia (%) oraz udział ludności do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Kielcach (%; p. oś) 21 19 17 15 13 11 9 7 Kielce Polska udział ludn. do 34 r. życia wśród ludn. bezrobotnej Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach. Wykres 4.5. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Kielcach (mkw.) 1,15 1,5,95,85,75,65,55,45 55 45 35 25 15 Wykres 4.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Kielcach (zł/miesiąc) 4 4 4 2 3 8 3 6 3 4 3 2 2 8 2 6 2 4 2 2 Kielce Polska Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach. Wykres 4.6. Dostępność kredytu złotowego przy przeciętnym wynagrodzeniu w Kielcach (krotność przec. mies. wynagr.) 1 95 9 85 8 75 7 rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Kielcach. Wykres 4.7. Kredytowa dostępność mieszkania przy kredycie złotowym w Kielcach (mkw.) 9, 8, 7, 6, 5, 4, Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Kielcach. Wykres 4.8. Wartość nowo zawartych umów kredytowych w Kielcach (mln zł)* 4 35 3 25 2 15 1 5 rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Kielcach. * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamieszkania Źródło: NBP na podst. BIK. 126 Narodowy Bank Polski

Kielce 4.3.2. Zasób mieszkaniowy Tabela 4.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Kielcach Wyszczególnienie 211 212 213 214 215 216 Zasób mieszkaniow y - mieszkania ogółem 79291 836 8653 827 82929 83684 - mieszkania na 1 ludności 393 398 44 412 419 423 Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. m kw.) 4618 467 4717 4796 4853 496 - przeciętna (m kw.) 58,2 58,4 58,5 58,5 58,5 58,6 -na osobę (m kw.) 22,9 23,2 23,6 24,1 24,5 24,8 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,3 3,3 3,3 3,3 3,3 3,3 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,6 2,5 2,5 2,4 2,4 2,4 L. gospodarstw domow ych w g NSP 79643 L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie w g NSP 1, Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach, rok 216 szacunek O/O NBP w Kielcach. 4.3.3. Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Tabela 4.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Kielcach L.p. Wyszczególnienie 211 212 213 214 215 216 1 Deweloperzy 43 45 47 43 43 44 2 Biura pośredników 41 4 46 45 46 46 3 Kancelarie notarialne 27 23 24 26 27 31 4 Biura rzeczoznawców majątkowych 49 46 59 67 68 72 5 Spółdzielnie mieszkaniowe 15 15 15 15 15 15 6 Wspólnoty mieszkaniowe 653 695 72 739 754 774 Źródło: 1, 2, 5 szacunki NBP O/O w Kielcach; 3 Izba Notarialna w Krakowie; 4 MIiB-CRRM; 6 Urząd Statystyczny w Kielcach. Uwaga: liczba spółdzielni mieszkaniowych została zaktualizowana w oparciu o dane z KRS. Tabela 4.6. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Kielcach 211 212 213 214 215 216 Liczba umów 1 516 1 784 2273 145 1282 1332 Wartość w mln zł 295,62 34,69 439,36 261,33 247,5 253, Źródło: Izba Administracji Skarbowej w Kielcach. Tabela 4.7. Budownictwo mieszkaniowe w Kielcach 211 212 213 214 215 216 Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: 1419 1195 13 669 711 1617 - indyw idualne 249 174 124 13 146 36 - na sprzedaż lub w ynajem 915 833 886 53 423 964 Mieszkania, których budow ę rozpoczęto Ogółem, w tym: 792 977 876 97 766 892 - indyw idualne 134 141 181 323 99 343 - na sprzedaż lub w ynajem 43 647 498 435 69 532 Mieszkania oddane do użytkow ania Ogółem, w tym: 876 81 666 1377 943 755 - indyw idualne 24 344 232 298 16 169 - spółdzielcze 139 457 12 98 - na sprzedaż lub w ynajem 516 466 411 451 65 482 - społeczne czynszow e 148 - komunalne 17 23 23 28 6 Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 127

Kielce Tabela 4.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Kielcach 211 212 213 214 215 216 Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem 876 81 666 1377 943 755 - ogółem pow. użytk. (tys. m 68, 6,2 52, 81,6 58,5 53,8 - na 1 ludności 4,3 4, 3,3 6,9 4,8 3,8 - na 1 zaw. małżeństw 845 84 772 1595,6 198 832 Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem 161 198 197-514 -84 152 - na 1 ludności,8 1, 1, -2,6 -,4,8 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 77,6 74,3 78, 59,3 62, 71,2 Liczba izb oddanych 3224 268 221 4167 283 25 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 3,7 3,3 3,3 3, 3, 3,3 Przec. pow. izby (m kw.) 21,1 22,5 23,5 19,6 2,9 21,5 Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach. Tabela 4.9. Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Kielcach Rynek pierw otny Rynek w tórny Rynek w tórny - najem Notow anie Staw ka Staw ka hedon. ofertow a trans. ofertow a trans. ofert. trans. (trans.) 497 479 4678 4285 4143. 22,7 I 4954 4967 4622 4427 4236 26,7 23,2 4867 484 4436 421 4153 16,5 26,9 IV 211 4876 4768 4536 4239 417 28,1 24,9 4982 4663 451 4218 4171 26,1 23,8 I 571 4944 4545 3941 461 26,1 22,2 II 5219 5161 4464 3987 446 24,2 23,5 IV 212 511 4516 4469 3829 3891 24,2 23,8 561 4647 4367 3691 3927 24,2 21,8 I 575 4646 4338 377 3861 22,8 22, II 4884 4718 433 3933 431 29,7 2,2 IV 213 4882 4651 4215 399 475 21,7 22,3 4852 4587 4215 387 461 22, 2,8 I 4878 4623 4186 3739 393 23,3 2,4 II 4767 4578 4174 3868 478 29, 21, IV 214 475 462 4148 373 3925 24, 21,7 4856 4736 453 3663 3961 2,4 21,2 I 4844 457 429 3717 3955 22,7 21,6 4783 4549 467 3684 3924 22,3 19,2 IV 215 4878 462 435 3589 3888 21,2 21,6 4838 471 426 367 448 22,3 18,6 I 4833 4685 44 3558 418 23,1 19,4 II 4686 4581 458 362 481 22,9 19,7 IV 216 4679 4559 48 3456 3994 25,1 21,2 4677 4614 491 352 45 23,5 22,5 Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. 128 Narodowy Bank Polski

II II II II II II II II Kielce Tabela 4.1 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Kielcach Notow anie Dynamika kw./kw. Rynek Rynek w tórny pierw otny Rynek pierw otny Dynamika r/r Rynek w tórny hedon. hedon. ofert. trans. ofert. trans. ofert. trans. ofert. trans. (trans.) (trans.) 99,1 99,7 99,4 11,5 99,4 99, 99,8 11,6 15,8 1,4 I 11, 13,7 98,8 13,3 12,2 1,1 12,8 12,6 14,7 11,5 98,2 96,7 96, 94,9 98, 98,4 16,2 95,9 12,1 1, IV 211 1,2 99,3 12,2 1,9 98,9 98,5 99,3 96,4 1,4 98,5 12,2 97,8 99,4 99,5 11,6 11,5 97,3 96,4 98,4 1,7 I 11,8 16, 1,8 93,4 97,4 12,4 99,5 98,3 89, 95,9 II 12,9 14,4 98,2 11,2 99,6 17,2 17,4 1,6 94,9 97,4 IV 212 97,9 87,5 1,1 96, 96,2 14,8 94,7 98,5 9,3 94,7 99, 12,9 97,7 96,4 1,9 11,6 99,7 96,8 87,5 94,1 I 1,3 1, 99,3 1,4 98,3 1,1 94, 95,4 94,1 95,1 II 96,2 11,5 99,8 16,1 14,4 93,6 91,4 97, 98,7 99,6 IV 213 1, 98,6 97,4 99,4 11,1 95,5 13, 94,3 12,1 14,7 99,4 98,6 1, 99, 99,7 95,9 98,7 96,5 14,8 13,4 I 1,5 1,8 99,3 96,6 96,1 96,1 99,5 96,5 1,9 11,1 II 97,7 99, 99,7 13,4 14,5 97,6 97, 96,4 98,3 11,2 IV 214 99,6 1,5 99,4 95,8 96,2 97,3 98,9 98,4 94,7 96,3 12,2 12,9 97,7 98,9 1,9 1,1 13,2 96,2 94,7 97,5 I 99,8 95,2 99,4 11,5 99,8 99,3 97,5 96,2 99,4 11,3 98,7 1,9 1,9 99,1 99,2 1,3 99,4 97,4 95,3 96,2 IV 215 12, 11,6 99,2 97,4 99,1 12,7 1,4 97,3 96,9 99, 99,2 12, 99,8 1,5 14,1 99,6 99,5 99,3 98,5 12,2 I 99,9 99,5 99,5 98,7 99,3 99,8 14, 99,4 95,7 11,6 II 97, 97,8 11,4 11,7 11,6 98, 1,7 99,8 98,3 14, IV 216 99,9 99,5 98,8 95,5 97,9 95,9 98,7 99,3 96,3 12,7 99,9 11,2 12,1 11,3 1,3 96,7 98, 11,6 97,1 99, Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. 4.3.3.1. Rynek pierwotny (RP) Wykres 4.9. Ceny mieszkań RPO (zł/mkw.) Wykres 4.1. Ceny mieszkań RPT (zł/mkw.) 7 7 minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 129

26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 IV 25 II 26 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II II II II II II II II II II II II II Kielce Wykres 4.11. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPO 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Wykres 4.12. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPT 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres 4.13. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPO 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres 4.14. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPT 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres 4.15. Relacja podaży i popytu na mieszkania o powierzchni mniejszej, równej 5 mkw. oraz powyżej 5 mkw. na RP 6 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres 4.16. Wskaźnik produkcji mieszkań (tys.)# 2 4 2-2 -4-6 -8 2 1 1-1 -1 <=5 m kw. >5 m kw. wskaźnik pozwolenia na budowę mieszkań Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Kielcach. 13 Narodowy Bank Polski

zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II II II II II II II Kielce Wykres 4.17. Struktura ceny mkw. mieszkania (zł/mkw.) 4 5 3 5 2 5 1 5 1 5 ziemia + zagosp.terenu koszty budowy koszty ogólne Źródło: NBP, Sekocenbud. projekt koszt kredytu zysk deweloperski 4.3.3.2. Rynek wtórny (RW) Wykres 4.18. Ceny mieszkań RWO (zł/mkw.) Wykres 4.19. Ceny mieszkań RWT (zł/mkw.) 7 1 7 1 minimalna maksymalna średnia minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS mediana hedoniczna limit RNS Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres 4.2. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWO 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres 4.21. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWT 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 131

II II II II II II II II II II II II II II II II zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 Kielce Wykres 4.22. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWO 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Wykres 4.23. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWT 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres 4.24. Ceny wg formy własności RWO (zł/mkw.) 5 5 4 5 3 5 2 5 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres 4.25. Ceny wg formy własności RWT (zł/mkw.) 5 5 4 5 3 5 2 5 spółdzielcze Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. własność Wykres 4.26. Ceny wg standardu wykończenia RWO (zł/mkw.) 6 5 5 5 4 5 3 5 2 5 Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres 4.27. Ceny wg standardu wykończenia RWT(zł/mkw.) 6 5 5 5 4 5 3 5 2 5 spółdzielcze własność niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. 132 Narodowy Bank Polski

II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Kielce Wykres 4.28. Ceny wg technologii budowy RWO (zł/mkw.) 6 5 5 5 4 5 3 5 2 5 1 5 Wykres 4.29. Ceny wg technologii budowy RWT (zł/mkw.) 6 5 5 5 4 5 3 5 2 5 1 5 tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres 4.3. Ceny wg roku budowy RWO (zł/mkw.) 7 1 tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres 4.31. Ceny wg roku budowy RWT (zł/mkw.) 7 1 1945-197 1971-1978 1979-1988 1989-22 pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. 1945-197 1971-1978 1979-1988 1989-22 pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Wykres 4.32. Szacunkowy średni czas sprzedaży mieszkania na RW w Kielcach (liczba dni) 25 2 15 1 5 Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 133

Kraków 5. Kraków 5.1. Nieruchomości mieszkaniowe 5.1.1. Czynniki wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych W 216 r. w Krakowie liczba ludności zwiększyła się o,6% w porównaniu do poprzedniego roku, pomimo spadku salda migracji. Znaczący wpływ na wzrost liczby mieszkańców miał dodatni przyrost naturalny, który uwzględniając ostatnie lata, osiągnął rekordowy poziom. Odnotowano również zwiększenie liczby zawieranych małżeństw (o 7,9%). Niekorzystnym zjawiskiem jest obserwowany od kilku lat spadek populacji osób w wieku produkcyjnym (o,9 p.p.) na rzecz wzrostu udziału osób w wieku poprodukcyjnym (o,6 p.p.). Nieznacznie wzrósł udział osób w wieku przedprodukcyjnym (o,3 p.p.). Wskaźniki ekonomiczne w Krakowie były korzystne. Stopa bezrobocia spadła o,8 p.p. do poziomu 3,6%. Zmniejszył się udział osób młodych, do 34 r.ż., w ogóle bezrobotnych. Przeciętne wynagrodzenie wzrosło o 5,4% (r/r) i wyniosło 466 zł. W 216 r. w Krakowie w skali roku wzrósł zarówno wolumen nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych (o 5,6%), jak i ich liczba (o 3,5%). 5.1.2. Zasób mieszkaniowy Na koniec 216 r. zasób mieszkaniowy wyniósł 369,3 tys. mieszkań i zwiększył się o 2,6% w porównaniu do poprzedniego roku. Wskaźnik określający liczbę mieszkań na 1 mieszkańców wzrósł do 483. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkań nie zmieniła się. Powierzchnia użytkowa mieszkania przypadająca na osobę wynosiła 27,9 mkw., tj. o,6 mkw. więcej niż w 215 r. 5.1.3. Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych 5.1.3.1. Rynek pierwotny Średnie ceny mieszkań na rynku pierwotnym w 216 r. pozostawały na stabilnym poziomie. Wyższa od przeciętnej dynamika cen mkw. transakcji r/r w I oraz II kw. była w dużym stopniu rezultatem niskiej bazy z 215 r. W IV kw. 216 r. średnia cena ofertowa wyniosła 6711 zł/mkw. (wzrost w ujęciu r/r o 2,9%), zaś transakcyjna 6451 zł/mkw. (wzrost o 1,5% r/r). W 216 r. limit cenowy w ramach programu MDM# dla Krakowa poddany został dwukrotnie drobnym korektom i na koniec roku na rynku pierwotnym wynosił 5247,55 zł/mkw. Lokale dostępne w programie MDM w IV kw. 216 r., stanowiły 5,9% ogółu oferowanych mieszkań 51 (szacunek na podstawie bazy BaRN#). 51 Zgodnie z komunikatami BGK z dn. 15.3.216 r. oraz 5.7.216 r.; jest to wskaźnik policzony przy założeniu, iż budynek będzie oddany w 218 r. 134 Narodowy Bank Polski

Kraków W dalszym ciągu najpopularniejszy segment na rynku pierwotnym stanowiły mieszkania o powierzchni 4 6 mkw. (odpowiednio 54,2% ofert oraz 48,9% transakcji w 216 r.; uśredniona wielkość dla czterech kwartałów na podstawie bazy BaRN). Klasyfikując mieszkania pod względem liczby pokoi, nadal przeważały mieszkania dwupokojowe z udziałem 44,5% wśród ofert i 47,2% wśród transakcji. W roku 216 o,3 mkw. zmniejszyła się przeciętna powierzchnia mieszkania (przeznaczonego na sprzedaż lub wynajem) oddanego do użytku i wyniosła 52,1 mkw. 52 Szacunkowa struktura ceny netto mkw. mieszkania deweloperskiego w 216 r. nie uległa istotnym zmianom. Największy udział w cenie mkw. w dalszym ciągu stanowił koszt budowy (średnio w kwartale 47,2%). Na rynku gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i mieszkaniowo usługową niemal 5 wartości całkowitego obrotu dotyczyło nieruchomości zlokalizowanych na terenie Podgórza. Najwyższą średnią cenę odnotowano w Śródmieściu 226 zł/mkw., najniższą zaś w Nowej Hucie 85 zł/mkw. 53 W IV kw. 216 r. w projektach deweloperskich w budownictwie wielorodzinnym w sprzedaży było 1895 mieszkań, z czego 18,2% stanowiły mieszkania oddane do użytkowania (wskaźnik ten obniżył się w relacji r/r o 5,7 p.p.). W 216 r. oddano do użytkowania 7972 mieszkania przeznaczone na sprzedaż lub wynajem. W odniesieniu do 215 był to wzrost o 44,4%. Wyższą wartość zanotowano jedynie w 29 roku, kiedy to oddano 957 mieszkań. 5.1.3.2. Rynek wtórny W 216 r. średnie ceny ofertowe mkw. na rynku wtórnym ukształtowały się na niższym poziomie niż w 215 r. Jednakże od trzeciego kwartału ceny zaczęły stopniowo rosnąć, by najwyższą wartość odnotować w IV kw. 691 zł/mkw. Również średnie ceny transakcyjne mkw. były niższe w 216 roku względem wartości w analogicznych okresach 215 roku. Wyjątkiem był IV kwartał, kiedy odnotowana cena była wyższa o,2% od analogicznego okresu rok wcześniej. Przez cały rok 216 średnia cena transakcyjna znajdowała się poniżej 6 tys. za mkw. Średni czas sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym uległ skróceniu w porównaniu rocznym i wyniósł 148 dni. Przedmiotem transakcji w 216 r. były najczęściej mieszkania o powierzchni 4-6 mkw. oraz do 4 mkw., które łącznie stanowiły ponad 8 transakcji (odpowiednio 43% oraz 39%). W strukturze mieszkań oferowanych do sprzedaży w 216 r. przeważały mieszkania o powierzchni 4 6 mkw. (43%). Średnie stawki najmu w 216 r. były przeciętnie wyższe niż rok wcześniej, stawki ofertowe wyniosły 4,1 zł/mkw./m-c a transakcyjne 33,7 zł/mkw./m-c (wzrost odpowiednio o 2,6% i 9,8%). 52 Źródło: Bank Danych Lokalnych; GUS. 53 Źródło: Krakowski Rynek Nieruchomości Raport 216; Urząd Miast Krakowa. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 135

Kraków 5.1.3.3. Lokalna specyfika rynku W 216 r. w powiecie wielickim wydano 1975 pozwoleń na budowę mieszkań (wzrost o 63% r/r), w tym 168 pozwoleń dotyczyło mieszkań w budownictwie wielorodzinnym. W powiecie krakowskim liczba pozwoleń na budowę mieszkań wzrosła do 1879 (33% r/r), przy czym 95% z tych pozwoleń dotyczyło mieszkań w budownictwie jednorodzinnym. Liczba mieszkań oddanych do użytkowania w 216 r. w powiecie krakowskim pozostała na podobnym poziomie jak w roku poprzednim. Natomiast w powiecie wielickim zauważalny jest wzrost r/r liczby mieszkań oddanych do użytkowania. W obu powiatach liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w 216 r. jest mniejsza średnio o ok. 12% niż w 215 r. 54 5.2. Nieruchomości komercyjne 5.2.1. Biurowe Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na koniec 216 r. w Krakowie były szacowane na 915,8 tys. mkw., w ciągu roku oddano 149 tys. mkw. w 21 budynkach. Inwestorzy planują ukończyć w 217 roku ok. 225 tys. mkw. powierzchni, co stanowi ponad 8 powierzchni biurowej w budowie. Na koniec 216 r. wskaźnik pustostanów wyniósł 7,2%, wzrost o 3,5 p.p. (r/r). W 216 r. najemcy wynajęli ok. 188 tys. mkw. powierzchni biurowych. Spośród podpisanych umów najmu, 47% całkowitego wolumenu stanowiły umowy na powierzchnie w trakcie budowy (pre-let#) 55. Wysokość czynszów kształtowała się w przedziale 13-14,5 euro/mkw./m-c w obiektach klasy A, zaś 1 12 euro/mkw./m-c w obiektach klasy B. 5.2.2. Handlowe Całkowity zasób powierzchni handlowej na koniec 216 r. wyniósł 57 tys. mkw. W 216 r. nie oddano do użytku żadnego nowego obiektu handlowego. Zgodnie z planami, w 217 r. ukończony powinien zostać obiekt zwiększający zasób powierzchni handlowej na terenie miasta o 41 tys. mkw. Na koniec 216 r. współczynnik nasycenia powierzchnią handlową osiągnął poziom 547 mkw./1 mieszkańców. Współczynnik powierzchni niewynajętej obniżył się o 1,1 p.p., do 2,6%. Wysokość czynszu pozostawała stabilna w przedziale 4-5 euro/mkw./m-c za lokale typu prime#, znajdujące się w centrach handlowych 56. 5.2.3. Magazynowe Całkowite zasoby powierzchni magazynowej wyniosły 26,8 tys. mkw. W ubiegłym roku oddano do użytkowania trzy hale magazynowe o łącznej powierzchni 48,2 tys. mkw. W budowie są obiekty o łącznej powierzchni 23,9 tys. mkw. W 216 r. zawarto umowy na ok. 83,2 tys. mkw. W strukturze zawieranych umów przeważały umowy nowe (68%). Głównymi najemcami są podmioty z branży budowlanej, motoryzacyjnej i lekkiej produkcji. Stawki czynszu oscylują w przedziale 2,8 4,5 euro/mkw./m-c. Wskaźnik pustostanów wzrósł znacząco z niskiego po- 54 Źródło: Bank Danych Lokalnych; GUS. 55 Źródło: Colliers International, Market Insights Raport roczny, 217 56 Źródło: Krakowski Rynek Nieruchomości Raport 216; Urząd Miasta Krakowa. 136 Narodowy Bank Polski

22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 22 225 23 235 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Kraków ziomu ok. 2% do ok. 9,9%. Większość z niewynajętych powierzchni znajduje się w nowo wybudowanych obiektach 57. 5.2.4. Analiza danych zgromadzonych w bazie BaNK# Na koniec 216 r. wysokość średniego czynszu transakcyjnego w biurowcach klasy A wyniosła 13,7 euro/mkw./m-c, zaś w budynkach klasy B 46,1 zł/mkw./m-c dla czynszów notowanych w złotych i 12,2 euro/mkw./m-c dla czynszów notowanych w euro. Średnia wysokość kosztów eksploatacyjnych kształtowała się na poziomie 16,6 zł/mkw./m-c w budynkach klasy A oraz 13,1 zł/mkw./m-c w biurowcach klasy B. Przeciętna długość kontraktu wynosiła 5 lat i 6 miesięcy w biurowcach klasy A, zaś w biurowcach klasy B 2 lata i 8 miesięcy. Na koniec 216 r. średni czynsz najmu w centrach handlowych wyniósł 37,3 euro/mkw./m-c dla czynszów notowanych w euro i 15,4 zł/mkw./m-c dla czynszów notowanych w złotych. Średnia wysokość kosztów eksploatacyjnych kształtowała się na poziomie 28,3 zł/mkw./m-c. Przeciętny okres na jaki zawierano kontrakt wynosił 6 lat i 8 miesięcy. 5.3. Dane statystyczne dotyczące nieruchomości mieszkaniowych 5.3.1. Czynniki demograficzne i ekonomiczne wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Tabela 5.1. Czynniki demograficzne w Krakowie Liczba Przyrost Saldo ludności naturalny migracji Wg stanu na koniec: liczby bezwzględne Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie. Zmiany l. ludności Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1 ludności Małżeństw a 211 759137 422 975 1397 3732,6 1,3 4,9 212 758334 9 738 747 3447,1 1, 4,5 213 758992 199 19 128 3266,3 1,3 4,3 214 761873 488 1531 219 3516,6 2, 4,6 215 76169 415 188 2295 3766,5 2,5 4,9 216 76532 1665 1486 3151 462 2,2 1,9 5,3 Wykres 5.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Krakowa (w tys. osób) 765 76 755 75 745 74 Wykres 51.2. Relacje demograficzne w Krakowie (na 1 ludności) 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1,, -1, -2, 735 Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie. Przyrost naturalny Saldo migracji Małżeństwa Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie. 57 Źródło: Colliers International, Market Insights Raport roczny, 217 Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 137

IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Kraków Tabela 5.2. Gospodarstwa domowe w Krakowie Gospodarstw a domow e Liczba Udział (%) NSP 22 NSP 211 NSP 22 NSP 211 OGÓŁEM 36874 32926 1 1 w tym z 1 osobą 17727 112782 35% 35% w tym z 2 osobami 74198 8767 24% 27% w tym z 3 osobami 59532 59497 19% 19% w tym z 4 osobami 44415 39999 14% 12% w tym z 5 i w ięcej osobami 212 2141 7% 7% Ludność w gospodarstw ach 727144 744261 Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2.37 2.32 Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie. Tabela 5.3. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym w Krakowie Udział ludności (%) w w ieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym 211 64,7 15,4 19,9 212 64,1 15,4 2,5 213 63,4 15,6 21, 214 62,8 15,7 21,5 215 62, 15,9 22,1 216 61,1 16,2 22,7 Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie. Wykres 5.3. Stopa bezrobocia (%) oraz udział ludności do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Krakowie (%; p. oś) 22 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 55 5 45 4 35 3 25 2 15 Wykres 5.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Krakowie (zł/miesiąc) 4 7 4 5 4 3 4 1 3 9 3 7 3 5 3 3 3 1 2 9 2 7 2 5 2 3 2 1 Kraków Polska udział ludn. do 34 r. życia wśród ludn. bezrobotnej Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie. Wykres 5.5. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Krakowie (mkw.),9,8,7,6,5,4,3 Kraków Polska Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie. Wykres 5.6. Dostępność kredytu złotowego przy przeciętnym wynagrodzeniu w Krakowie (krotność przec. mies. wynagr.) 115 11 15 1 95 9 85 8 75 rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Krakowie. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Krakowie. 138 Narodowy Bank Polski

25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 Kraków Wykres 5.7. Kredytowa dostępność mieszkania przy kredycie złotowym w Krakowie (mkw.) 1, 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, Wykres 5.8. Wartość nowo zawartych umów kredytowych w Krakowie (mln zł)* 2 5 1 5 1 5 rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Krakowie. * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamieszkania Źródło: NBP na podst. BIK. 5.3.2. Zasób mieszkaniowy Tabela 5.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Krakowie Wyszczególnienie 211 212 213 214 215 216 Zasób mieszkaniow y - mieszkania ogółem 332 811 339 449 346 414 353 61 359 944 369 37 - mieszkania na 1 ludności 438 448 456 464 473 483 Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. m kw.) 19124 19541 19984 241 2783 21321 - przeciętna (m kw.) 57,5 57,6 57,7 57,7 57,7 57,7 -na osobę (m kw.) 25,2 25,8 26,3 26,8 27,3 27,9 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,1 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,3 2,2 2,2 2,2 2,1 2,1 L. gospodarstw domow ych w g NSP 32926 L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie w g NSP 1, Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie. 5.3.3. Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Tabela 5.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Krakowie L.p. Wyszczególnienie 211 212 213 214 215 216 1 Deweloperzy 154 12 137 135 162 15 2 Pośrednicy 1181 1258 1334 771 17 1151 3 Kancelarie notarialne 71 78 86 95 11 121 4 Rzeczoznawcy majątkowi 29 221 234 242 255 262 5 Spółdzielnie mieszkaniowe 18 177 177 177 176 174 6 Wspólnoty mieszkaniowe 3926 416 4293 4558 4669 4869 Źródło: szacunki NBP O/O w Krakowie na podstawie danych z GUS i MTBiGM. Tabela 5.6. Transakcje na wtórnym rynku mieszkaniowym w Krakowie 211 212 213 214 215 216 Liczba umów 35 318 342 318 44 335 Wartość w mln zł 17, 95, 963, 91, 1175, 983, Źródło: szacunki NBP O/O w Krakowie, na podstawie "Krakowski Rynek Nieruchomości 216", Wydział Rozwoju Miasta Urzędu Miasta Krakowa (wielkości oszacowane na podstawie niepełnych danych za 216r.). Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 139

Kraków Tabela 5.7. Budownictwo mieszkaniowe w Krakowie 211 212 213 214 215 216 Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: 862 8466 7541 5591 8259 9646 - indyw idualne 494 472 58 474 624 615 - na sprzedaż lub w ynajem 8126 7994 733 593 7635 931 Mieszkania, których budow ę rozpoczęto Ogółem, w tym: 9423 921 865 9266 1942 854 - indyw idualne 156 874 874 1449 1233 82 - na sprzedaż lub w ynajem 8255 8147 7776 7798 979 7152 Mieszkania oddane do użytkow ania Ogółem, w tym: 4852 6824 719 7346 6455 9363 - indyw idualne 148 197 989 1127 929 1229 - spółdzielcze 5 112 - na sprzedaż lub w ynajem 384 5696 5939 6219 5522 7972 - społeczne czynszow e Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie. Tabela 5.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Krakowie 211 212 213 214 215 216 Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem 4852 6824 719 7346 6455 9363 - ogółem pow. użytk. (tys. m kw.) 323,9 43,6 445,3 439,1 384,1 538, - na 1 ludności 6,4 9, 9,2 9,6 8,5 12,2 - na 1 zaw. małżeństw 13 198 2149 289 1714 235 Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem -112-3377 -3753-383 -2689-531 - na 1 ludności -1,5-4,5-4,9-5, -3,5-6,9 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 66,8 63,1 63,4 59,8 59,5 57,5 Liczba izb oddanych 1487 19346 19526 19759 1727 24372 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 2,9 2,8 2,8 2,7 2,7 2,6 Przec. pow. izby (m kw.) 23, 22,3 22,8 22,2 22,2 22,1 Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie. 14 Narodowy Bank Polski

Kraków Tabela 5.9. Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Krakowie Rynek pierw otny Rynek w tórny Rynek w tórny - najem Notow anie Staw ka Staw ka hedon. ofertow a trans. ofertow a trans. ofert. trans. (trans.) 7517 6886 726 6394 562 28,1 31,8 I 729 782 7246 6478 579 31, 28,6 761 6958 6949 6369 5697 25,7 29,6 IV 211 739 6711 6989 6224 5673 32, 3,1 7112 6637 6776 6489 5796 35,2 31,1 I 787 6614 6724 611 5672 35,2 25,8 II 6893 6711 6617 696 5763 35,3 29,7 IV 212 6671 621 6648 6115 577 35,3 29,2 635 5847 6644 5931 5831 37, 26,6 I 626 5874 6489 568 5614 34,7 28,7 II 5989 5847 6585 5884 576 34,7 31,4 IV 213 6122 5782 6537 5827 5747 35,2 27,8 6472 6 6754 5731 651 35,1 28,1 I 6434 6172 6682 5937 5646 34,6 28,5 II 6214 597 6644 593 5759 36,3 26,6 IV 214 6491 5722 686 5834 5767 34,2 3,9 6565 5861 73 6197 5699 38,7 29,1 I 672 5896 6978 6157 6353 36,4 26,6 6658 6312 6948 695 5649 37,6 31,5 IV 215 6525 6357 6795 5939 5799 4,3 34,4 6524 6239 6827 5884 5636 4,7 27,7 I 667 6343 6756 574 5593 4,8 36,2 II 6526 6298 6837 582 5641 39,9 35, IV 216 6711 6451 691 5951 5558 4,4 3,2 6619 6373 6859 5979 5365 42,6 31,1 Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Tabela 5.1 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Krakowie Notow anie Dynamika kw./kw. Rynek Rynek w tórny pierw otny Rynek pierw otny Dynamika r/r Rynek w tórny hedon. hedon. ofert. trans. ofert. trans. ofert. trans. ofert. trans. (trans.) (trans.) 99,4 11,4 13,5 11,8 95, 99, 98,6 14,2 13,4 87,6 I 95,9 12,8 1,6 11,3 13, 95,4 12,3 14,5 15,9 93,7 97,9 98,2 95,9 98,3 98,4 93,8 11,8 1,6 11,2 98,4 IV 211 99,7 96,5 1,6 97,7 99,6 93,1 98,9 1,4 99, 95,9 11, 98,9 96,9 14,3 12,2 94,6 96,4 94, 11,5 13,1 I 99,6 99,7 99,2 92,6 97,9 98,2 93,4 92,8 92,8 98, II 97,3 11,4 98,4 11,4 11,6 97,6 96,4 95,2 95,7 11,2 IV 212 98,3 95,6 1,5 1,3 99, 96,2 95,6 95,1 98,3 1,6 93,9 92,4 99,9 97, 12,2 89,5 89,3 98,1 91,4 1,6 I 98,5 16,3 97,7 95,8 96,3 88,5 95,2 96,5 94,5 99, II 96,9 93,6 11,5 13,6 12,6 88,1 87,9 99,5 96,5 1, IV 213 1,8 98,1 99,3 99, 99,8 9,4 9,1 98,3 95,3 1,7 15,7 13,8 13,3 98,3 15,3 11,7 11,2 11,7 96,6 13,8 I 99,4 12,9 98,9 13,6 93,3 12,7 98, 13, 14,5 1,6 II 96,6 96,7 99,4 99,9 12, 12,4 11,3 1,9 1,8 1, IV 214 14,5 95,8 13,3 98,4 1,1 16, 99, 14,9 1,1 1,3 11,1 12,4 12,5 16,2 98,8 11,4 97,7 14,1 18,1 94,2 I 12,4 1,6 99,3 99,4 111,5 14,5 95,5 14,4 13,7 112,5 99,1 17, 99,6 99, 88,9 17,1 15,7 14,6 12,8 98,1 IV 215 98, 1,7 97,8 97,4 12,7 1,5 111,1 99, 11,8 1,6 1, 98,1 1,5 99,1 97,2 99,4 16,5 97,1 95, 98,9 I 12,2 11,7 99, 97,6 99,2 99,3 17,6 96,8 93,2 88, II 97,8 99,3 11,2 11,4 1,9 98, 99,8 98,4 95,5 99,8 IV 216 12,8 12,4 11,1 12,3 98,5 12,9 11,5 11,7 1,2 95,9 98,6 98,8 99,3 1,5 96,5 11,5 12,1 1,5 11,6 95,2 Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 141

II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Kraków 5.3.3.1. Rynek pierwotny (RP) Wykres 5.9. Ceny mieszkań RPO (zł/mkw.) Wykres 5.1. Ceny mieszkań RPT (zł/mkw.) 1 2 1 1 1 1 1 1 2 1 1 1 1 1 minimalna średnia mediana minimalna średnia mediana limit RNS / MDM maksymalna limit RNS / MDM maksymalna maks. przedstawiona na prawej osi; maks. przedstawiona na prawej osi; Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Wykres 5.11. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPO 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Wykres 5.12. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPT 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Wykres 5.13. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPO 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Wykres 7.14. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPT 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 <=4 (4; 6] (6; 8] >8 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. 142 Narodowy Bank Polski

II II II II II II II II II II 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 IV 25 II 26 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 Kraków Wykres 5.15. Relacja podaży i popytu na mieszkania o powierzchni mniejszej, równej 5 mkw. oraz powyżej 5 mkw. na RP 6 4 2-2 -4-6 -8 Wykres 5.16. Wskaźnik produkcji mieszkań (tys.)# 14 12 1 8 6 4 2-2 -4-6 <=5 m kw. >5 m kw. Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. wskaźnik pozwolenia na budowę mieszkań Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Krakowie. Wykres 5.17. Struktura ceny mkw. mieszkania (zł/mkw.) 1 ziemia + zagosp.terenu koszty budowy koszty ogólne Źródło: NBP, Sekocenbud. projekt koszt kredytu zysk deweloperski 5.3.3.2. Rynek wtórny (RW) Wykres 5.18. Ceny mieszkań RWO (zł/mkw., maksymalna p. oś) 1 2 Wykres 5.19. Ceny mieszkań RWT (zł/mkw., maksymalna p. oś) 1 2 17 17 1 1 7 7 minimalna średnia mediana minimalna średnia mediana limit RNS maksymalna hedoniczna limit RNS maksymalna maks. przedstawiona na prawej osi; Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. maks. przedstawiona na prawej osi; Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 143

II II II II II II II II zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 Kraków Wykres 5.2. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWO 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Wykres 5.21. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWT 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Wykres 5.22. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWO 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Wykres 5.23. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWT 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Wykres 5.24. Ceny wg formy własności RWO (zł/mkw.) 1 9 7 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Wykres 5.25. Ceny wg formy własności RWT (zł/mkw.) 1 9 7 spółdzielcze Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. własność spółdzielcze Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. własność 144 Narodowy Bank Polski

II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Kraków Wykres 5.26. Ceny wg standardu wykończenia RWO (zł/mkw.) 1 9 7 Wykres 5.27. Ceny wg standardu wykończenia RWT(zł/mkw.) 1 9 7 niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Wykres 5.28. Ceny wg technologii budowy RWO (zł/mkw.) 9 8 5 7 5 7 6 5 5 5 4 5 niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Wykres 5.29. Ceny wg technologii budowy RWT (zł/mkw.) 9 8 5 7 5 7 6 5 5 5 4 5 tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Wykres 5.3. Ceny wg roku budowy RWO (zł/mkw.) 1 9 7 tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Wykres 5.31. Ceny wg roku budowy RWT (zł/mkw.) 1 9 7 1945-197 1971-1978 1979-1988 1989-22 pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. 1945-197 1971-1978 1979-1988 1989-22 pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 145

II II II II Kraków Wykres 5.32. Szacowany średni czas sprzedaży mieszkania na RW w Krakowie (liczba dni) 22 2 18 16 14 12 1 8 6 4 Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. 146 Narodowy Bank Polski

Lublin 6. Lublin 6.1. Nieruchomości mieszkaniowe 6.1.1. Czynniki wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych W 216 r. w Lublinie wskaźniki demograficzne uległy poprawie. Odnotowano nieznaczny spadek liczby ludności (w porównaniu do 215 r. o ok.,1%, do 22 r. o ok. 5%) przy jednoczesnej, znacznej poprawie ujemnego wskaźnika salda migracji. Wzrosła liczba zawieranych małżeństw. Utrzymują się niekorzystne zmiany w strukturze wiekowej ludności systematycznie zmniejsza się udział ludności w wieku produkcyjnym, zwiększa w wieku poprodukcyjnym, nieznacznie wzrasta udział w wieku przedprodukcyjnym. W 216 r. poprawiła się sytuacja ekonomiczna gospodarstw domowych w Lublinie. Przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wzrosło o 5,5% (r/r) i było niższe od średniej krajowej o 3,6%, zaś stopa bezrobocia rejestrowanego (r/r) spadła do poziomu 7,2% (kraj 8,3%). Systematyczne obniża się udział ludności do 34 roku życia wśród ludności bezrobotnej (na koniec 216 r. wskaźnik wyniósł 37,3%, kraj 41,1%). Wzrost wynagrodzeń przy nieznacznym wzroście średnich cen transakcyjnych na obu rynkach złożył się na zwiększenie dostępności mkw. mieszkania. W IV kw. 216 r. na rynku pierwotnym za przeciętne wynagrodzenie można było kupić,79 mkw. mieszkania, na rynku wtórnym,88 mkw. W 216 r. w porównaniu z poprzednim rokiem wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych wzrosła o 4,4% (537,6 mln zł). Od uruchomienia programu MDM# w 214 r. łączna wartość wypłaconego wsparcia na rynku pierwotnym i wtórnym w ramach tego programu w Lublinie wynosiła 138,61 mln zł, w tym na rynku wtórnym 19,91 mln zł. 6.1.2. Zasób mieszkaniowy W 216 r. zasób mieszkaniowy powiększył się o 2298 mieszkań, a wskaźnik określający liczbę mieszkań na 1 mieszkańców wynosił 433 mieszkania. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania oscylowała wokół 6 mkw. Powierzchnia użytkowa mieszkania na osobę wynosiła 26,4 mkw., tj. o,41 mkw. więcej niż w 215 r. 6.1.3. Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych 6.1.3.1. Rynek pierwotny W 216 r. w Lublinie średnia cena mkw., zarówno ofertowa i transakcyjna, w porównaniu z poprzednim rokiem wykazywały nieznaczną tendencję zwyżkową. Średnie ofertowe ceny mkw. wyniosły 522 zł (były wyższe o,6%, r/r), zaś transakcyjne 5212 zł (wzrost o 6,1%). W IV kw. 216 r. inwestycje mieszkaniowe prowadzone były m.in. w dzielnicach: Czuby (ok. 16% ofert i ok. 21% zawartych transakcji), Dziesiąta (ok. 15% i ok. 1), Węglin (ok. 13% i ok. 11%) oraz w Śródmieściu (ok. 9% i ok. 5%). W badanym okresie w strukturze ofert i transakcji przeważały głównie mieszkania o powierzchni użytkowej od 4 do 6 mkw. (po ok. 48%) oraz trzypokojowe (po ok. 41%). Średnia użytkowa powierzchnia oferowanych mieszkań Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 147

Lublin w 216 r. wynosiła ok. 57 mkw., zaś nabywanych ok. 54 mkw. Deweloperzy elastycznie reagowali na sytuację na rynku i dostosowywali swoją ofertę do oczekiwań nabywców zarówno pod względem powierzchni użytkowej, liczby pokoi, jak również możliwości finansowych. Wzrosła liczba mieszkań mieszczących się w limicie dopłat w ramach programu MDM# 58. W przypadku ofert z ok. 25% w I kw. 216 r. do ok. 35% w IV kw. 216 r., w przypadku transakcji z ok. 23% do ok. 27% 59. W 216 r. w Lublinie w porównaniu z 215 r. oddano do użytkowania o 25,2% więcej mieszkań, w tym mieszkań deweloperskich więcej o 38,7%. Jednocześnie, w tym okresie (r/r) spadła liczba rozpoczętych budów o 32,1% oraz liczba wydanych pozwoleń na budowę o 13,5%. 6.1.3.2. Rynek wtórny Średnie ofertowe ceny mkw. na rynku wtórnym w 216 r. wykazywały tendencję zwyżkową. W IV kw. 216 r. w porównaniu z analogicznym okresem 215 r., średnie ofertowe ceny mkw. wynosiły 498 zł i były wyższe o 1,8%, zaś transakcyjne wynosiły 468 zł (wzrost o 2,6%). W IV kw. 216 r. odchylenie średniej ofertowej ceny mkw. mieszkania od średniej transakcyjnej ceny mkw. wynosiło 6,4% (w IV kw. 215 r. odchylenie wynosiło 7,3%). W odniesieniu do powierzchni użytkowej w 216 r. największy udział miały mieszkania od 41 do 59 mkw. W IV kw. 216 r. w przypadku ofert stanowiły one ok. 43%, zaś transakcji ok. 46%. Najmniej oferowanych i nabywanych mieszkań miało powierzchnię użytkową powyżej 8 mkw. (odpowiednio ok. 14% i ok. 6%). Ze względu na liczbę pokoi największy udział oferowanych i nabywanych mieszkań stanowiły mieszkania dwu i trzypokojowe. W przypadku ofert stanowiły one odpowiednio ok. 37% i ok. 38%, zaś transakcji o ok. 48% i ok. 29%. Najmniej oferowanych i nabywanych było mieszkań jednopokojowych (odpowiednio ok. 8% i ok. 15%) oraz czteropokojowych i większych (ok. 18% i ok. 8%). Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania oferowanego na sprzedaż w IV kw. ub.r. wynosiła 6, mkw., a w przypadku transakcji 49,3 mkw. i w porównaniu do analogicznego okresu 215 r. zmalała w przypadku ofert o 2,2 mkw., zaś dla transakcji o 2,4 mkw. Największym zainteresowaniem w IV kw. 216 r. cieszyły się mieszkania w dzielnicach: Śródmieście (ok. 19% ofert i ok. 18% zawartych transakcji), Czuby (ok. 18% i ok. 22%) oraz Czechów (ok. 17% i ok. 14%). Ponadto nadal dużym zainteresowaniem cieszą się mieszkania wybudowane w technologii tzw. wielkiej płyty, głównie z uwagi na przystępną cenę i lokalizację. Udział sprzedaży tych mieszkań w całym analizowanym okresie utrzymywał się na wysokim poziomie (od ok. 46% 58 Maksymalna cena mkw. mieszkania na rynku pierwotnym dopuszczonego do programu MDM dla Lublina w IV kw. 216 r. wynosiła 485 zł/mkw. 59 Dane na podstawie bazy BaRN 148 Narodowy Bank Polski

Lublin w I kw. 216 r. do ok. 54% w IV kw. 216 r.) przy stabilnej cenie za mkw. kształtującej się odpowiednio 4228 zł i 4447 zł za mkw. Z analizy danych zgromadzonych w BaRN wynika, że w IV kw. ub.r. tylko ok. 11% mieszkań oferowanych na sprzedaż mieściło się w tym limicie 6. Najczęściej były to mieszkania wymagające generalnego remontu lub znajdujące się w mniej atrakcyjnych lokalizacjach. W przypadku transakcji zawartych w IV kw. 216 r. mieszkania mieszczące się w limicie stanowiły ok. 17%. W IV kw. 216 r. w Lublinie średnia cena oferowanego mieszkania wynosiła ok. 33 zł za mkw., zaś w przypadku transakcji 34 zł/mkw. Zawierane transakcje wynajmu dotyczyły głównie mieszkań dwupokojowych oraz trzypokojowych (ok. 57% i ok. 36%). 6.1.3.3. Lokalna specyfika rynku Rozszerzeniem oferty budownictwa mieszkaniowego w Lublinie są inwestycje prowadzone w gminach ościennych tj. w Świdniku oraz Wólce gdzie ceny mieszkań są znacznie niższe. W IV kw. 216 r. w porównaniu z cenami mieszkań w Lublinie, na rynku pierwotnym w Świdniku średnie ceny mkw. mieszkań oferowanych były niższe o ok. 17%, zaś transakcyjne o ok. 9%, w Wólce odpowiednio o ok. 24% i 23%. Podobnie było na rynku wtórnym w Świdniku średnie ceny ofertowe mkw. mieszkania były niższe o ok. 11%, zaś transakcyjne niższe o ok. 18%, w Wólce odpowiednio niższe o ok. 9% i 34%. W województwie lubelskim trzy miasta: Biała Podlaska, Świdnik i Zamość zadeklarowały budowę mieszkań w ramach rządowego programu Mieszkanie Plus 61. W Białej Podlaskiej powstaną 3 bloki ze 18 mieszkaniami. W Świdniku plany obejmują wybudowanie sześciu budynków, tj. ok. 3 mieszkań do 218 r. Mieszkania będą przeznaczone na wynajem z możliwością nabycia prawa własności. Średni czynsz najmu w programie Mieszkanie Plus (bez kosztów eksploatacji i mediów) ma wynosić, w zależności od lokalizacji, od 1 do 2 zł/mkw. 6.2. Nieruchomości komercyjne 6.2.1. Biurowe Na koniec 216 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Lublinie wynosiły 14,4 tys. mkw. W 216 r. odnotowano niewielki wzrost omawianych zasobów (7,1 tys. mkw.). Czynsze kształtowały się, podobnie jak na koniec 215 r., w przedziale 1 13 euro/mkw./m-c. Wskaźnik pustostanów utrzymywał się na stabilnym poziomie i na koniec 216 r. wyniósł 1,9%. Obecnie w budowie jest osiem obiektów o powierzchni ok. 7 tys. mkw. 62 Dzięki inwestycjom realizowanym lub planowanym, głównie przez lokalnych deweloperów, podaż powierzchni biurowej 6 Maksymalna cena mkw. mieszkania na rynku wtórnym dopuszczonego do programu MDM dla Lublina w IV kw. 216 r. wynosiła 3969 zł/mkw. 61 http://mieszkanieplus.org.pl/lokalizacje-mieszkan-w-programie-mieszkanie-plus/ 62 Źródło: Coliers International, Polska Market Insights Raport roczny 217 Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 149

Lublin może zwiększyć się w najbliższych latach o ok. 1 tys. mkw. Na rozwój powierzchni biurowej wpływa m.in. dostęp do wykwalifikowanej kadry oraz poprawa infrastruktury drogowej. 6.2.2. Handlowe Na koniec 216 r w Lublinie funkcjonowało 13 centrów handlowych o łącznej powierzchni ok. 326 tys. mkw. Są to głównie tradycyjne centra handlowe (91% zasobów) oraz jeden park handlowy i centrum wyprzedażowe. W centrach handlowych działało łącznie ponad 1 sklepów. Czynsze za powierzchnie w centrach handlowych w Lublinie lekko spadły na skutek wzrostu konkurencji. Najwyższe czynsze za lokale o powierzchni 1 15 mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej kształtowały się w przedziale od 27 do 29 euro/mkw./m-c. Średni współczynnik pustostanów na koniec 216 r. wyniósł 5,7% (na koniec 215 r. 2,1%). Wskaźnik nasycenia powierzchnią handlową w mkw. na 1 mieszkańców w 216 r. wynosił 959 mkw. i był najwyższy wśród miast regionalnych. Obecnie trwa budowa centrum handlowego o powierzchni ok. 6 tys. mkw. Przewidywany termin zakończenia inwestycji to koniec 217 r. Po jej ukończeniu wskaźnik nasycenia powierzchnią handlową wzrośnie do 1126 mkw. na 1 osób. 63 6.2.3. Magazynowe Lublin jest jednym z najmniejszych rynków magazynowych w Polsce. Na koniec 216 r. zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Lublinie wynosiły 93 tys. mkw. Wskaźnik pustostanów wynosił 9,6%. Czynsze bazowe pozostawały stabilne w okresie 216 r. i kształtowały się na poziomie 3,2 3,5 euro/mkw. 64 Obecnie w budowie znajduje się 6,4 tys. mkw. nowych powierzchni magazynowych 65. 6.2.4. Analiza danych zgromadzonych w bazie BaNK# Średnia wysokość czynszów w biurowcach klasy A, notowana w euro na koniec 216 r., wynosiła podobnie jak na koniec 215 r., 11 euro/mkw./m-c, notowana w złotych 54 zł/mkw./m-c. Średnia wysokość kosztów eksploatacji kształtowała się na poziomie 11 zł/mkw./m-c, przy czynszach płaconych w euro i 1 zł/mkw./m-c przy czynszach płaconych w złotych. Średnia długość kontraktów najmu wynosiła 6 lat. W lokalach o niższym standardzie średni czynsz notowany w złotych wynosił, podobnie jak na koniec 215 r., 36 zł/mkw./m-c. Kontrakty zawierano, podobnie jak na koniec 215 r., średnio na 6 lat. Na koniec 216 r. średnia stawka czynszu w centrach handlowych notowana w euro wynosiła 34 euro/mkw./m-c, mniej o ok. 3% w stosunku do końca 215 r., notowana w złotych 1 zł/mkw./m-c. Średnia wysokość kosztów eksploatacyjnych, przy czynszach płaconych w euro, kształtowała się na poziomie 41 zł/mkw./m-c., o ok. 5% więcej niż na koniec 215 r. Średnia 63 Źródło: Colliers International, Nieruchomości handlowe w aglomeracjach I kw. 217 r. 64 Źródło: Jones Lang LaSalle, Rynek nieruchomości magazynowych w 216 r. 65 Źródło: Jones Lang LaSalle, Rynek nieruchomości magazynowych w 216 r. 15 Narodowy Bank Polski

22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 22 23 24 25 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Lublin długość kontraktów najmu wynosiła 4 lata (na koniec 215 r. 6 lat). Średnia wysokość kosztów eksploatacyjnych 6 zł/mkw./m-c. (na koniec 215 r. 5 zł/mkw./m-c. Kontrakty zawierano średnio na 7 lat(na koniec 215 r. 9 lat). 6.3. Dane statystyczne dotyczące nieruchomości mieszkaniowych 6.3.1. Czynniki demograficzne i ekonomiczne wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Tabela 6.1. Czynniki demograficzne w Lublinie Liczba Przyrost Saldo ludności naturalny migracji Wg stanu na koniec: liczby bezwzględne Zmiany l. ludności Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1 ludności Małżeństw a 211 348567 28-1124 -916 1736,6-3,2 5, 212 347678 243-957 -714 167,7-2,8 4,8 213 343598 35-988 -953 1483,1-2,9 4,3 214 341722 152-943 -791 152,4-2,8 4,4 215 34727 21-817 -616 1616,6-2,4 4,7 216 34466 145-223 -78 1651,4 -,7 4,8 Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie. Wykres 6.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Lublina (w tys. osób) 4 35 3 25 2 15 1 5 Wykres 6.2. Relacje demograficzne w Lublinie (na 1 ludności) 8, 6, 4, 2,, -2, -4, -6, Przyrost naturalny Saldo migracji Małżeństwa Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie. Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie. Tabela 6.2. Gospodarstwa domowe w Lublinie Gospodarstw a domow e Liczba Udział (%) NSP 22 NSP 211 NSP 22 NSP 211 OGÓŁEM 14523 144444 1 1 w tym z 1 osobą 45597 4684 32% 32% w tym z 2 osobami 33364 39682 24% 27% w tym z 3 osobami 28531 29125 2 2 w tym z 4 osobami 2264 1978 16% 13% w tym z 5 i w ięcej osobami 1427 9755 7% 7% Ludność w gospodarstw ach 34496 344344 Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2.45 2.38 Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 151

IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Lublin Tabela 6.3. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym w Lublinie Udział ludności (%) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym 211 65,1 16,2 18,8 212 64,3 16,2 19,5 213 63,3 16,3 2,4 214 62,4 16,4 21,2 215 61,6 16,5 22, 216 6,8 16,6 22,6 Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie. Wykres 6.3. Stopa bezrobocia (%) oraz udział ludności do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Lublinie (%; p. oś) 21 19 17 15 13 11 9 7 5 3 Lublin Polska udział ludn. do 34 r. życia wśród ludn. bezrobotnej Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie. Wykres 6.5. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Lublinie (mkw.) 1,,95,9,85,8,75,7,65,6,55,5 6 55 5 45 4 35 3 25 2 15 Wykres 6.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Lublinie (zł/miesiąc) 4 2 3 8 3 6 3 4 3 2 2 8 2 6 2 4 2 2 Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie. Wykres 6.6. Dostępność kredytu złotowego przy przeciętnym wynagrodzeniu w Lublinie (krotność przec. mies. wynagr.) 11 15 1 95 9 85 8 75 7 Lublin Polska rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Lublinie. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Lublinie. 152 Narodowy Bank Polski

25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 Lublin Wykres 6.7. Kredytowa dostępność mieszkania przy kredycie złotowym w Lublinie (mkw.) 15, 95, 85, 75, 65, 55, 45, 35, rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Lublinie. Wykres 6.8. Wartość nowo zawartych umów kredytowych w Lublinie (mln zł)* 9 8 7 6 5 4 3 2 1 * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamieszkania Źródło: NBP na podst. BIK. 6.3.2. Zasób mieszkaniowy Tabela 6.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Lublinie Wyszczególnienie 211 212 213 214 215 216 Zasób mieszkaniow y - mieszkania ogółem 139897 141998 14434 145542 147314 149612 - mieszkania na 1 ludności 41 48 42 422 432 433 Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. m kw.) 8348 8496 8649 8744 8843 8988 - przeciętna (m kw.) 59,7 59,8 59,9 59,99 6 6,1 -na osobę (m kw.) 24, 24,4 25,2 25,6 26, 26,4 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,6 3,6 3,3 3,5 3,6 3,6 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,5 2,4 2,4 2,3 2,3 2,3 L. gospodarstw domow ych w g NSP 144444 L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie w g NSP 1,1 Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie. 6.3.3. Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Tabela 6.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Lublinie L.p. Wyszczególnienie 211 212 213 214 215 216 1 Deweloperzy 2 3 37 3 4 42 2 Biura pośredników 55 51 62 62 7 86 3 Kancelarie notarialne 44 44 38 51 54 63 4 Biura rzeczoznawców majątkowych 59 95 1 11 112 118 5 Spółdzielnie mieszkaniowe 54 67 67 67 67 67 6 Wspólnoty mieszkaniowe 92 96 945 119 143 188 Źródło: szacunki NBP O/O w Lublinie na podstawie danych z GUS i MTBiGM. Tabela 6.6. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Lublinie 211 212 213 214 215 216 Liczba umów 172 1221 1693 2587 3366 397 Wartość w mln zł 289,47 316,68 414,77 626,27 838,56 981,54 Źródło: szacunki NBP O/O w Lublinie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 153

Lublin Tabela 6.7. Budownictwo mieszkaniowe w Lublinie 211 212 213 214 215 216 Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: 2267 2171 1181 1494 3187 2758 - indyw idualne 27 235 313 514 851 669 - na sprzedaż lub w ynajem 1482 1651 868 856 2125 1798 Mieszkania, których budow ę rozpoczęto Ogółem, w tym: 1698 1479 1389 194 3339 2267 - indyw idualne 318 324 545 538 71 538 - na sprzedaż lub w ynajem 978 962 744 1194 2259 1533 Mieszkania oddane do użytkow ania Ogółem, w tym: 1493 2194 247 1336 1836 2298 - indyw idualne 28 523 522 441 66 496 - spółdzielcze 318 411 437 49 328 - na sprzedaż lub w ynajem 778 126 1448 782 163 1474 - społeczne czynszow e 7 113 - komunalne 119 64 Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie. Tabela 6.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Lublinie 211 212 213 214 215 216 Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem 1 493 2194 247 1336 1836 2298 - ogółem pow. użytk. (tys. m kw.) 114,7 159,1 153,3 95,1 121,6 145,3 - na 1 ludności 4,3 6,3 7, 3,9 5,4 6,7 - na 1 zaw. małżeństw 86 1314 1623 878 1136 1392 Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem 243-524 -924 184-22 -647 - na 1 ludności,7-1,5-2,7,5 -,7-1,9 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 77,6 72,5 63,7 71,2 66,3 63,2 Liczba izb oddanych 5 611 7973 857 4711 592 731 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 3,8 3,6 3,3 3,5 3,2 3,1 Przec. pow. izby (m kw.) 2,4 2, 19, 2,2 2,6 2,7 Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie. 154 Narodowy Bank Polski

Lublin Tabela 6.9. Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Lublinie Rynek pierw otny Rynek w tórny Rynek w tórny - najem Notow anie Staw ka Staw ka hedon. ofertow a trans. ofertow a trans. ofert. trans. (trans.) 4993 4896 5161 519 4975 27, 23, I 553 4827 5199 4945 57 28, 24, 5121 5133 5149 526 5268 31, 22, IV 211 531 4644 55 4989 4992 3, 25, 58 4935 557 4848 482 29, 31, I 5134 496 576 485 4779 3, 31, II 5111 4864 565 4886 4828 29, 26, IV 212 543 4699 4995 4588 4521 28, 3, 5126 4679 4491 4917 4499 29, 29, I 514 4943 4858 473 4773 3, 26, II 514 477 4935 4273 431 31, 29, IV 213 517 4796 491 4392 446 3, 28, 59 4643 4886 4382 4413 31, 33, I 4924 4917 4884 4441 4378 31, 29, II 4922 4843 4831 4487 4492 32, 29, IV 214 55 4967 4854 4444 4454 31, 29, 58 492 4844 4424 4454 31, 23, I 4966 498 4953 4386 441 31, 24, 518 517 4884 4534 4551 31, 26, IV 215 5172 4913 4893 4561 4493 32, 29, 55 4995 494 4456 4598 33, 35, I 595 535 4979 4549 4544 32, 35, II 5244 4976 4982 4571 4572 33, 32, IV 216 522 5212 4983 4698 4692 33, 34, 5123 595 547 4656 4718 32, 36, Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Tabela 6.1 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Lublinie Notow anie Dynamika kw./kw. Rynek Rynek w tórny pierw otny Rynek pierw otny Dynamika r/r Rynek w tórny hedon. hedon. ofert. trans. ofert. trans. ofert. trans. ofert. trans. (trans.) (trans.) 99,8 11,6 1,4 15,1 14, 97,7 18,9 12,6 16,3 15,2 I 11,2 98,6 1,7 98,5 1,6 96,1 16,8 13,2 99,9 1,6 11,3 16,3 99, 15,3 15,2 12,4 16,5 11,7 15,6 16,9 IV 211 98,2 9,5 98,1 95,8 94,8 1,6 96,4 98,3 14,5 14,4 11, 16,3 1,1 97,2 96,2 11,7 1,8 98, 96,6 96,5 I 11,1 99,4 1,4 99,1 99,5 11,6 11,6 97,6 97,2 95,4 II 99,6 99,1 99,8 11,7 11, 99,8 94,8 98,4 93,9 91,6 IV 212 98,7 96,6 98,6 93,9 93,6 1,2 11,2 98,9 92, 9,6 11,6 99,6 89,9 17,2 99,5 1,9 94,8 88,8 11,4 93,7 I 97,8 15,6 18,2 95,6 16,1 97,7 1,8 95,7 97,9 99,9 II 12,5 96,5 11,6 9,9 9,3 1,6 98,1 97,4 87,5 89,3 IV 213 97,6 1,5 99,3 12,8 12,2 99,5 12,1 98,1 95,7 97,5 99,8 96,8 99,7 99,8 1,2 97,7 99,2 18,8 89,1 98,1 I 98,3 15,9 1, 11,3 99,2 98,2 99,5 1,5 94,4 91,7 II 1, 98,5 98,9 11, 12,6 95,8 11,5 97,9 15, 14,2 IV 214 11,7 12,6 1,5 99, 99,2 99,8 13,6 99, 11,2 11,1 1,1 99,1 99,8 99,5 1, 1, 16, 99,1 11, 1,9 I 99,2 11,2 12,3 99,1 99, 1,9 11,3 11,4 98,8 1,7 12,9 1,7 98,6 13,4 13,2 13,8 13,6 11,1 11, 11,3 IV 215 11,3 97,9 1,2 1,6 98,7 13,3 98,9 1,8 12,6 1,9 97,6 11,7 11,1 97,5 12,3 1,8 11,5 12,1 1,6 13,2 I 1,9 1,8 1,9 12,7 98,8 12,6 11,1 1,7 14,1 13, II 12,9 98,8 1, 99,8 1,6 12,7 99,2 12,2 1,6 1,5 IV 216 99,2 14,7 99,8 12,7 12,6 1,6 16,1 11,8 12,6 14,4 98,5 97,8 11,3 99,5 1,6 11,4 12, 12, 14,7 12,6 Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 155

II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Lublin 6.3.3.1. Rynek pierwotny (RP) Wykres 6.9. Ceny mieszkań RPO (zł/mkw.) Wykres 6.1. Ceny mieszkań RPT (zł/mkw.) 1 zł 9 zł zł 7 zł zł zł zł zł zł 1 1 11 1 9 7 minimalna maksymalna średnia minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres 6.11. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPO 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres 6.12. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPT 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres 6.13. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPO 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres 6.14. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPT 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 <=4 (4; 6] (6; 8] >8 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. 156 Narodowy Bank Polski

II II II II II II II II II II 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 IV 25 II 26 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 Lublin Wykres 6.15. Relacja podaży i popytu na mieszkania o powierzchni mniejszej, równej 5 mkw. oraz powyżej 5 mkw. na RP 4 2-2 Wykres 6.16. Wskaźnik produkcji mieszkań (tys.)# 3 2 1-1 -4-2 <=5 m kw. >5 m kw. Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. wskaźnik pozwolenia na budowę mieszkań Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Lublinie. Wykres 6.17. Struktura ceny mkw. mieszkania (zł/mkw.) 1 ziemia + zagosp.terenu koszty budowy koszty ogólne Źródło: NBP, Sekocenbud. projekt koszt kredytu zysk deweloperski 6.3.3.2. Rynek wtórny (RW) Wykres 6.18. Ceny mieszkań RWO (zł/mkw.) 1 1 Wykres 6.19. Ceny mieszkań RWT (zł/mkw.) 1 1 minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. minimalna maksymalna średnia mediana hedoniczna limit RNS Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 157

II II II II II II II II zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 Lublin Wykres 6.2. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWO 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Wykres 6.21. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWT 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres 6.22. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWO 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres 6.23. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWT 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres 6.24. Ceny wg formy własności RWO (zł/mkw.) 5 5 4 5 3 5 2 5 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres 6.25. Ceny wg formy własności RWT (zł/mkw.) 5 5 4 5 3 5 2 5 spółdzielcze Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. własność spółdzielcze Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. własność 158 Narodowy Bank Polski

II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Lublin Wykres 6.26. Ceny wg standardu wykończenia RWO (zł/mkw.) 5 5 4 5 3 5 2 5 Wykres 6.27. Ceny wg standardu wykończenia RWT(zł/mkw.) 5 5 4 5 3 5 2 5 niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres 6.28. Ceny wg technologii budowy RWO (zł/mkw.) 6 5 5 5 4 5 3 5 2 5 1 5 niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres 6.29. Ceny wg technologii budowy RWT (zł/mkw.) 6 5 5 5 4 5 3 5 2 5 1 5 tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres 6.3. Ceny wg roku budowy RWO (zł/mkw.) 7 1 tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Wykres 6.31. Ceny wg roku budowy RWT (zł/mkw.) 7 1 1945-197 1971-1978 1979-1988 1989-22 pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. 1945-197 1971-1978 1979-1988 1989-22 pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 159

II II II II Lublin Wykres 6.32. Szacunkowy średni czas sprzedaży mieszkania na RW w Lublinie (liczba dni) 4 35 3 25 2 15 1 5 Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. 16 Narodowy Bank Polski

Łódź 7. Łódź 7.1. Nieruchomości mieszkaniowe 7.1.1. Czynniki wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych W 216 r. w Łodzi kontynuowany był trwający od 2 lat proces spadku liczby mieszkańców. Jednakże należy odnotować, że zmniejszenie liczby mieszkańców o 432 osób, jest najniższą od kilu lat wartością, a ujemny przyrost naturalny wyniósł 5,1, przy średniej z ostatnich piętnastu lat 5,9. Udział ludności w wieku produkcyjnym regularnie zmniejsza się i w 216 r. jego wartość wyniosła 58,9%. Od kilku lat tempo wzrostu przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw w Łodzi jest wyższe niż tempo wzrostu średniej krajowej. Wartość przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw wzrosła o 4% r/r do poziomu 454 zł. Poprawa sytuacji ekonomicznej mieszkańców Łodzi wiązała się również ze spadkiem poziomu bezrobocia. Stopa bezrobocia w Łodzi na koniec 216 r. wyniosła 7,9%, co jest poziomem najniższym od 28 r. W 216 r. w Łodzi w skali roku spadła zarówno suma wartości nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych (o ok. 6 %), jak i ich liczba (o 7 %), 7.1.2. Zasób mieszkaniowy Wysoki poziom sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym w ostatnich trzech latach oraz skala rewitalizacji zasobów mieszkaniowych miasta i spadku liczby mieszkańców, zaowocowały znaczną poprawą wskaźnika określającego liczbę mieszkań na 1 mieszkańców, który obecnie wynosi 57. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania w Łodzi w 216 r. wyniosła 54 mkw., a przeciętna powierzchnia mieszkania oddanego do użytkowania z przeznaczeniem na sprzedaż lub wynajem 61,4 mkw. 7.1.3. Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych 7.1.3.1. Rynek pierwotny W 216 r. na łódzkim rynku pierwotnym odnotowano wysoki poziom sprzedaży wg szacunków NBP sprzedano ok. 16 17 mieszkań. Wzrost cen transakcyjnych w 216 r. był kontynuacją trendu, którego początek nastąpił w drugiej połowie 214 r. Średnia cena transakcyjna w IV kw. 216 r. wyniosła 485 zł/mkw. Na łódzkim rynku w badaniu BaRN taki poziom cen był ostatnio notowany w 211 r. Natomiast ceny transakcyjne najczęściej kupowanych dwupokojowych mieszkań spadły nieco poniżej poziomu osiągniętego pod koniec 215 r. i oscylowały w przedziale 475 486 zł/mkw. Większą popularnością cieszyły się oferty mieszkań 3 i 4 pokojowych w atrakcyjnych lokalizacjach i o wyższym standardzie. Udział transakcji takimi mieszkaniami w IV kw. 216 r. przekroczył 5 ogółu transakcji przy średniej cenie wynoszącej ok. 48 zł/mkw. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 161

Łódź Wzrost cen transakcyjnych w 216 r. pozwolił na osiągnięcie przez deweloperów ok. 25% 66 poziomu stopy zwrotu z kapitału własnego. Szacunek maksymalnej ceny gruntu przeznaczonego pod zabudowę wielorodzinną, dla wzorcowego budynku wielorodzinnego pięciokondygnacyjnego z podziemnym garażem wyniosła średnio 48 zł/pum. Dobra koniunktura na rynku skutkowała wzrostem cen gruntów przeznaczonych pod budownictwo wielorodzinne. Średnia cena transakcyjna działek w atrakcyjnych lokalizacjach o powierzchni 5 7 mkw. kupionych w Łodzi pod inwestycje mieszkaniowe, w latach 215 16 wyniosła 44 zł/mkw. W 216 r. rozpoczęto budowę 17 mieszkań oraz wydano ponad 29 pozwoleń na budowę mieszkań na sprzedaż lub wynajem. Liczba pozwoleń na budowę mieszkań na sprzedaż lub wynajem była dwukrotnie wyższa od średniej rocznej z 6 ostatnich lat. 7.1.3.2. Rynek wtórny W pierwszej połowie 216 r. zaobserwowano kontynuację trwającego od drugiej połowy 213 r. spadku cen transakcyjnych. W pierwszej połowie 216 r. średnia cena transakcyjna na łódzkim ryku wtórnym znalazła się na poziomie poniżej 33 zł/mkw., co było wartością najniższą od początku 27 r. Częściej niż w poprzednich latach kupowane były mieszkania o niskim standardzie ich udział w ogólnej liczbie transakcji wyniósł ok. 27%. Średnia cena takich mieszkań obniżyła się i w IV kw. 216 r. wyniosła 2847 zł/mkw., podczas gdy ceny mieszkań w standardzie przeciętnym przez cały rok utrzymywały się na niezmiennym poziomie 3354 zł/mkw. Najczęściej kupowane były mieszkania w technologii prefabrykowanej a ich ceny nieznacznie wzrastały z kwartału na kwartał i osiągnęły 3389 zł/mkw. w IV kw. 216 r. Udział transakcji mieszkaniami standardowymi 67 w 216 r. wyniósł ponad 15%, podczas gdy w 215 r. mieszkania standardowe były przedmiotem ok. 22% transakcji. Ceny takich mieszkań nieznacznie wrosły w stosunku do 215 r. W IV kw. 216 r. średnia cena mieszkania standardowego wyniosła 345 zł/mkw. wobec 337 zł/mkw. rok wcześniej. Wzrosty cen na rynku pierwotnym wpłynęły na sprzedających na rynku wtórnym, którzy podnosili swoje ceny ofertowe, mimo długiego oczekiwania na sprzedaż (czas sprzedaży mieszkań w 216 r. wyniósł 176 dni wobec 124 w 215 r.) i konieczności znacznej weryfikacji swoich oczekiwań w przypadku transakcji. Ceny ofertowe w IV kw. 216 r. były wyższe o ponad 6% r/r. W IV kw. 216 odnotowano dynamiczny wzrost średniej ceny transakcyjnej, która wyniosła 3417 zł/mkw., a główną przyczyną wzrostu było zwiększenie liczby transakcji nowymi mieszkaniami. W I kw. 217 r. ceny transakcyjne na rynku wtórnym wzrosły praktycznie w każdej analizowanej grupie mieszkań. Średnia cena transakcyjna w I kw. 217 r. wyniosła 359 zł/mkw., co jest jej najwyższym poziomem od 212 r. Stawki ofertowe najmu mieszkań w Łodzi w 216 r. w stosunku do 215 r. były niższe średnio ok. 6%. Na koniec 216 r. stawka ofertowa wyniosła 27,4 zł/m kw./m-c. Rośnie udział ofert najmu mieszkań o wysokim standardzie (ok. 5) i o dużej powierzchni, a ceny ofertowe najmu 66 Według szacunków NBP 67 Mieszkanie o powierzchni 4-6 mkw.,o przeciętnym standard wykończenia, w budynku w technologii prefabrykowanej 162 Narodowy Bank Polski

Łódź takich mieszkań są średnio niższe o 7% niż 215 r. Natomiast tempo spadku cen ofertowych mieszkań o przeciętnym standardzie i mniejszej powierzchni było mniejsze i wyniosło 5%. Według biur pośrednictwa znaczną część wynajmujących stanowią nierezydenci. Stawki transakcyjne mieszkań o przeciętnym standardzie w 216 r. rosły i na koniec roku średnia stawka najmu wyniosła 23,61 zł/mkw./m-c. W 216 r. stawki transakcyjne najmu mieszkań o wysokim standardzie wzrastały, przy dużej zmienności rosły i na koniec roku wynosiły średnio 33,47 zł/mkw./m-c. 7.1.3.3. Lokalna specyfika rynku Na łódzkim rynku pierwotnym jest znaczne zapotrzebowanie na wyższy standard inwestycji o lokalizacjach w centrum miasta. Udział mieszkań w takich inwestycjach w ofercie w IV kw. 216 r. wyniósł około 44%. Sprzedaż takich mieszkań w IV kwartale 216 r. stanowiła 56% ogółu sprzedaży wykazanej przez respondentów badania cen nieruchomości. Średnia cena transakcyjna 5119 zł/mkw. przy średniej cenie pozostałych mieszkań 477 zł/mkw. Tylko 18% powierzchni miasta objęte jest planami zagospodarowania przestrzennego 68. 7.2. Nieruchomości komercyjne 7.2.1. Biurowe Łączna wielkość powierzchni biurowej na koniec 216 r. to ok. 36 tys. mkw. Wielkość pustostanów zmniejszyła się do 6,2%, co jest najniższą wartością spośród głównych rynków biurowych w kraju. Stawki czynszu za powierzchnie w biurowcach klasy A wynosiły 12-13,5 euro/mkw./m-c, a w klasie B 9 12,5 euro/mkw./m-c 1. W 216 r. ruszyła budowa nienotowanej dotąd liczby inwestycji, która przyniesie wzrost powierzchni biurowej w latach 217 18 o ok. 13 tys. mkw. 7.2.2. Handlowe W 216 r. nie odnotowano zmiany wielkości powierzchni handlowej w Łodzi. Łączna wielkość powierzchni handlowej w Łodzi na koniec 216 r. wyniosła ok. 555 tys. mkw. Stopień nasycenia nowoczesną powierzchnią handlową wyniósł 569 mkw./1 mieszkańców, wielkość pustostanów 3,4%, a średnia stawka czynszu to ok. 35-37 euro/mkw./m-c 69. 7.2.3. Nieruchomości magazynowe Na koniec 216 r. całkowity zasób powierzchni magazynowych w województwie łódzkim wyniósł 137 tys. mkw. 7 efektywne czynsze zawierane były na kwoty w przedziale 1,9 2,9 euro/mkw./m-c. Wskaźnik pustostanów wynosił na koniec 216 r. ok 2%. Na koniec 216 r. w budowie było 77,8 tys. mkw. 68 Miejska Pracownia Urbanistyczne w Łodzi, stan na 28 czerwca 217 r. 69 Źródło: Colliers International, Łódzki rynek nieruchomości 217. 7 Źródło: Colliers International, Polska Market Insights Raport roczny 217 r. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 163

Łódź 7.2.4. Analiza danych zgromadzonych w bazie BaNK# W Łodzi na koniec 216 r. średnia stawka czynszu najmu lokali biurowych w biurowcach klasy A kontynuowała spadkową tendencję i wyniosła 12,3 euro/mkw./m-c). Wartość średniej stawki czynszu według umów zawartych w połowie 216 r. wyniosła 1,4 euro/mkw./m-c. Stopa pustostanów w biurowcach klasy A w badaniu BaNK wyniosła 5%. Średni okres najmu to 5 lat. Natomiast stawka czynszu najmu powierzchni biurowych w biurowcach klasy B według stanu na koniec 216 r. wyniosła 32,76zł/mkw./m-c, a w umowach, w których czynsz został ustalony w złotych 29,7 zł /mkw./m-c. Stawki czynszu w biurowcach klasy B są bardzo zróżnicowane, wartość współczynnika zmienności wyniosła 45%. Średnia stawka czynszów ustalonych w umowach zawartych w 216 r. wyniosła 32,95 zł/mkw./m-c, a w umowach, gdzie czynsz został ustalony w złotych 29,1 zł/mkw./m ce. Powierzchnia niewynajęta w biurowcach klasy B wyniosła 13,4%, co jest najniższą wartością od kilku lat. W przypadku umów na czas określony średni okres wynajmu lokali wyniósł 4,5 roku. W łódzkich centrach handlowych średnia stawka czynszu wynajmu powierzchni 1 5 mkw. na koniec 216 r. wyniosła 35, euro/mkw./m-c. Średnia stawka czynszu dla umów zawartych w 216 r. wyniosła 28,2 euro/mkw./m-c). Stopa pustostanów w centrach handlowych w Łodzi na koniec 216 r., wynosiła 6,3%. Średni czas umowy najmu powierzchni handlowych wyniósł 7 lat. 7.3. Dane statystyczne dotyczące nieruchomości mieszkaniowych 7.3.1. Czynniki demograficzne i ekonomiczne wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Tabela 7.1. Czynniki demograficzne w Łodzi Liczba Przyrost Saldo ludności naturalny migracji Wg stanu na koniec: Zmiany l. ludności liczby bezwzględne Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1 ludności Małżeństw a 211 72555-4111 -1467-5578 3233-5,7-2, 4,5 212 71896-4215 -1643-5858 3264-5,9-2,3 4,5 213 711332-4635 -1598-6233 2757-6,5-2,2 3,9 214 764-3878 -1431-539 2966-5,5-2, 4,2 215 7982-4415 -967-5382 2981-6,3-1,4 4,3 216 69653-352 -832-4352 2982-5,1-1,2 4,3 Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi. 164 Narodowy Bank Polski

22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 22 23 24 25 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Łódź Wykres 7.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Łodzi (w tys. osób)* 9 8 7 6 5 4 3 2 1 *Uwaga: prognoza ludności opracowana przez GUS w 214 r. na lata 214-25 Wykres 7.2. Relacje demograficzne w Łodzi (na 1 ludności) 8, 6, 4, 2,, -2, -4, -6, -8, Przyrost naturalny Małżeństwa Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi. Saldo migracji Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi. Tabela 7.2. Gospodarstwa domowe w Łodzi Gospodarstw a domow e Liczba Udział (%) NSP 22 NSP 211 NSP 22 NSP 211 OGÓŁEM 351952 324891 1 1 w tym z 1 osobą 12461 19149 35% 34% w tym z 2 osobami 1399 11816 29% 31% w tym z 3 osobami 72961 65396 21% 2 w tym z 4 osobami 42383 3576 12% 11% w tym z 5 i w ięcej osobami 1168 13455 3% 4% Ludność w gospodarstw ach 775665 72298 Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2,2 2,23 Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi. Tabela 7.3. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym w Łodzi Udział ludności (%) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym 211 63,3 14,1 22,6 212 62,5 14,1 23,4 213 61,6 14,1 24,3 214 6,7 14,2 25,1 215 59,9 14,3 25,8 216 58,9 14,5 26,6 Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 165

25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Łódź Wykres 7.3. Stopa bezrobocia (%) oraz udział ludności do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Łodzi (%; p. oś) 21 19 17 15 13 11 9 7 5 3 45 4 35 3 25 2 15 Wykres 7.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Łodzi (zł/miesiąc) 4 2 3 8 3 6 3 4 3 2 2 8 2 6 2 4 2 2 1 8 Łódź Polska udział ludn. do 34 r. życia wśród ludn. bezrobotnej Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi. Wykres 7.5. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Łodzi (mkw.) 1,25 1,15 1,5,95,85,75,65,55,45 Łódź Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi. Polska Wykres 7.6. Dostępność kredytu złotowego przy przeciętnym wynagrodzeniu w Łodzi (krotność przec. mies. wynagr.) 15 1 95 9 85 8 75 7 rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Łodzi. Wykres 7.7. Kredytowa dostępność mieszkania przy kredycie złotowym w Łodzi (mkw.) 135, 125, 115, 15, 95, 85, 75, 65, 55, 45, 35, Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Łodzi. Wykres 7.8. Wartość nowo zawartych umów kredytowych w Łodzi (mln zł)* 1 4 1 2 1 8 6 4 2 rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Łodzi. * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamieszkania Źródło: NBP na podst. BIK. 166 Narodowy Bank Polski

Łódź 7.3.2. Zasób mieszkaniowy Tabela 7.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Łodzi Wyszczególnienie 211 212 213 214 215 216 Zasób mieszkaniow y - mieszkania ogółem 3441 346751 348151 349865 35217 353183 - mieszkania na 1 ludności 475 482 484 496 52 57 Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. m kw.) 1839 18579 18695 1883 18993 19127 - przeciętna (m kw.) 52,3 53,6 53,7 53,8 53,9 54 -na osobę (m kw.) 25,4 25,8 26,3 26,7 27,1 27,5 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,1 3,1 3,1 3,1 3,2 3,2 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,1 2,1 2, 2, 2, 1,9 L. gospodarstw mieszkaniow ych 324891 L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie w g NSP,9 Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi. 7.3.3. Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Tabela 7.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Łodzi L.p. Wyszczególnienie 211 212 213 214 215 216 1 Dew eloperzy 52 48 55 68 58 2 Biura pośredników 191 194 24 184 185 175 3 Kancelarie notarialne 45 5 55 63 73 75 4 Biura rzeczoznaw ców majątkow ych 121 167 184 16 153 151 5 Spółdzielnie mieszkaniow e 43 56 56 56 56 56 6 Wspólnoty mieszkaniow e 2831 2887 2935 2975 35 Źródło: szacunki NBP O/O w Łodzi na podstawie danych z GUS i MTBiGM. Tabela 7.6. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Łodzi 21 211 212 213 214 215 216 Liczba umów 24 25 21 25 185 22 31 Wartość w mln zł 456, 46, 392, 37, 345, 475, 629, Źródło: szacunki NBP O/O w Łodzi. Tabela 7.7. Budownictwo mieszkaniowe w Łodzi 211 212 213 214 215 216 Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: 2562 172 257 2497 2491 4382 - indyw idualne 655 975 636 625 984 1475 - na sprzedaż lub w ynajem 1825 727 1421 1846 157 297 Mieszkania, których budow ę rozpoczęto Ogółem, w tym: 1972 915 1631 2361 2717 234 - indyw idualne 41 454 57 482 755 74 - na sprzedaż lub w ynajem 14 461 164 1879 1962 1636 Mieszkania oddane do użytkow ania Ogółem, w tym: 1525 2595 1445 1742 2252 266 - indyw idualne 528 417 421 49 352 394 - spółdzielcze 36 - na sprzedaż lub w ynajem 788 24 124 122 1818 1672 - społeczne czynszow e 155 12 32 82 - komunalne 55 Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 167

Łódź Tabela 7.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Łodzi 211 212 213 214 215 216 Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem 1526 2595 1445 1742 2252 266 - ogółem pow. użytk. (tys. m 128,1 185,2 121,3 141,6 168,2 16,9 - na 1 ludności 2,1 3,6 2, 2,5 3,2 3, - na 1 zaw. małżeństw 472 795 524 587 755 656 Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem 177 669 1312 1224 729 183 - na 1 ludności 2,4,9 1,8 1,7 1, 1,6 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 84, 71,3 84, 81,3 74,7 77,9 Liczba izb oddanych 5298 888 558 5947 7538 6647 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 3,5 3,1 3,5 3,4 3,3 3,2 Przec. pow. izby (m kw.) 24,2 22,9 24, 23,8 22,3 24,2 Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi. Tabela 7.9. Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Łodzi Rynek pierw otny Rynek w tórny Rynek w tórny - najem Notow anie Staw ka Staw ka hedon. ofertow a trans. ofertow a trans. ofert. trans. (trans.) 5265 566 4469 3753 399 28, 27,1 I 52 5123 4363 3843 3833 26,9 23,3 5113 497 4238 3798 442 27,6 21,4 IV 211 538 4793 399 3939 3926 23,8 22,6 5176 461 46 3647 49 23,6 17,7 I 4948 4668 433 3587 48 19,4 22,5 II 4969 4473 3794 3418 3664 22, 2,3 IV 212 4646 4536 3854 3341 3837 22,9 21,2 4898 4629 3975 3422 396 25,5 18,8 I 4811 4531 458 336 392 27,3 19,2 II 478 4388 418 3469 4157 26,7 22,1 IV 213 4768 4423 3978 34 48 27,7 19,1 488 4433 3984 3464 3846 27,2 22,8 I 4936 4533 3915 3421 3959 27,8 19,9 II 4932 4661 397 3361 3935 28,4 22,3 IV 214 4861 4656 3892 349 486 28,7 23,4 4863 4578 3923 3342 3867 3,1 25,9 I 496 4687 3865 3442 473 29,9 21,5 4881 4676 3872 3376 3835 29,7 19,7 IV 215 4831 4697 385 3341 3851 29,1 21,6 4773 4738 3939 3277 3755 29,3 22,2 I 4894 4646 49 3347 3836 29,2 26,9 II 49 4727 436 3284 3916 26,3 22,1 IV 216 511 485 496 3417 3895 27, 24,3 4943 4792 4149 359 393 27,5 25,4 Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. 168 Narodowy Bank Polski

II II II II II II II II Łódź Tabela 7.1 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Łodzi Notow anie Dynamika kw./kw. Rynek Rynek w tórny pierw otny Rynek pierw otny Dynamika r/r Rynek w tórny hedon. hedon. ofert. trans. ofert. trans. ofert. trans. ofert. trans. (trans.) (trans.) 11, 13,3 1,3 95,3 93,9 99,5 1,9 98, 95, 95,8 I 95, 11,1 97,6 12,8 98,1 93,2 15,7 99, 99,9 97,9 12, 95,8 97,1 98,8 15,5 95, 99,4 96,2 98, 1,4 IV 211 98,8 97,7 94,1 13,7 97,1 96,6 97,7 89,5 1,4 94,3 12,7 96,2 1,4 92,6 12,1 98,3 91, 89,6 97,6 12,6 I 95,6 11,3 1,7 98,4 11,8 98,9 91,1 92,4 93,3 16,4 II 1,4 95,8 94,1 95,3 89,8 97,4 91,2 89,5 9, 9,6 IV 212 93,5 11,4 11,6 97,7 14,7 92,2 94,6 96,6 84,8 97,7 15,4 12,1 13,1 12,4 13,2 94,6 1,4 99,2 93,8 98,8 I 98,2 97,9 12,1 98,2 98,5 97,2 97,1 1,6 93,7 95,6 II 99,4 96,8 99, 13,2 16,5 96,2 98,1 15,9 11,5 113,5 IV 213 99,7 1,8 99, 98, 96,4 12,6 97,5 13,2 11,8 14,5 1,8 1,2 1,2 11,9 96, 98,2 95,8 1,2 11,2 97,1 I 12,7 12,3 98,3 98,8 12,9 12,6 1, 96,5 11,8 11,5 II 99,9 12,8 99,8 98,2 99,4 13,2 16,2 97,2 96,9 94,7 IV 214 98,6 99,9 99,6 13,8 13,8 12, 15,3 97,8 12,6 11,9 1, 98,3 1,8 95,8 94,6 11,1 13,3 98,5 96,5 1,5 I 1,9 12,4 98,5 13, 15,3 99,4 13,4 98,7 1,6 12,9 99,5 99,8 1,2 98,1 94,2 99, 1,3 99,1 1,4 97,5 IV 215 99, 1,4 99,4 99, 1,4 99,4 1,9 98,9 95,7 94,2 98,8 1,9 12,3 98,1 97,5 98,1 13,5 1,4 98,1 97,1 I 12,5 98,1 11,8 12,1 12,2 99,8 99,1 13,7 97,2 94,2 II 1,1 11,7 1,7 98,1 12,1 1,4 11,1 14,2 97,3 12,1 IV 216 14,3 12,6 11,5 14, 99,5 15,8 13,3 16,4 12,3 11,1 96,7 98,8 11,3 12,7 1,2 13,6 11,1 15,3 17,1 13,9 Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. 7.3.3.1. Rynek pierwotny (RP) Wykres 7.9. Ceny mieszkań RPO (zł/mkw.) 1 9 7 Wykres 7.1. Ceny mieszkań RPT (zł/mkw.) 11 1 9 7 1 minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 169

26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 IV 25 II 26 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II I kw 217 II II II II II II II II II II II II Łódź Wykres 7.11. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPO 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Wykres 7.12. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPT 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres 7.13. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPO 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres 77.14. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPT 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres 7.15. Relacja podaży i popytu na mieszkania o powierzchni mniejszej, równej 5 mkw. oraz powyżej 5 mkw. na RP 4 2-2 -4-6 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres 7.16. Wskaźnik produkcji mieszkań (tys.)# 6 5 4 3 2 1-1 -2-3 <=5 m kw. >5 m kw. Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. wskaźnik pozwolenia na budowę mieszkań Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Łodzi. 17 Narodowy Bank Polski

zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II II II II II II II Łódź Wykres 7.17. Struktura ceny mkw. mieszkania (zł/mkw.) 4 5 3 5 2 5 1 5 1 5 ziemia + zagosp.terenu koszty budowy koszty ogólne projekt koszt kredytu zysk deweloperski Źródło: NBP, Sekocenbud. 7.3.3.2. Rynek wtórny (RW) Wykres 7.18. Ceny mieszkań RWO (zł/mkw.) Wykres 7.19. Ceny mieszkań RWT (zł/mkw.) 1 1 1 1 1 1 minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres 7.2. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWO 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres 7.21. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWT 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 minimalna maksymalna średnia hedoniczna mediana limit RNS / MDM <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 171

II II II II II II II II II II II II II II II II zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 Łódź Wykres 7.22. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWO 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Wykres 7.23. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWT 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres 7.24. Ceny wg formy własności RWO (zł/mkw.) 5 5 4 5 3 5 2 5 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres 7.25. Ceny wg formy własności RWT (zł/mkw.) 5 5 4 5 3 5 2 5 spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres 7.26. Ceny wg standardu wykończenia RWO (zł/mkw.) 7 spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres 7.27. Ceny wg standardu wykończenia RWT(zł/mkw.) 7 1 niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. 172 Narodowy Bank Polski

II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Łódź Wykres 7.28. Ceny wg technologii budowy RWO (zł/mkw.) 6 5 5 5 4 5 3 5 2 5 1 5 Wykres 7.29. Ceny wg technologii budowy RWT (zł/mkw.) 6 5 5 5 4 5 3 5 2 5 1 5 tradycyjna trad. udoskonal. Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres 7.3. Ceny wg roku budowy RWO (zł/mkw.) 7 1 tradycyjna trad. udoskonal. Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres 7.31. Ceny wg roku budowy RWT (zł/mkw.) 7 1 1945-197 1971-1978 1979-1988 1989-22 pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. 1945-197 1971-1978 1979-1988 1989-22 pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Wykres 7.32. Szacunkowy średni czas sprzedaży mieszkania na RW w Łodzi (liczba dni) 3 25 2 15 1 5 Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 173

Olsztyn 8. Olsztyn 8.1. Nieruchomości mieszkaniowe 8.1.1. Czynniki wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych W 216 r. czynniki ekonomiczne, podobnie jak rok wcześniej, były korzystne. Przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wzrosło o blisko 4% r/r, natomiast stopa bezrobocia spadła z 5,9 do 5,1%, a odsetek bezrobotnych z grupy wiekowej do 34 r.ż. spadł z 38,2 do 37,7%. Wskaźnik dostępności mieszkania za przeciętne wynagrodzenie na rynku pierwotnym pozostał na ubiegłorocznym poziomie,8 mkw., a na rynku wtórnym lekko wzrósł z,94 mkw. do,96 mkw. W omawianym okresie wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych spadła r/r o ponad 12%. Podobnie jak rok wcześniej nastąpił spadek udziału ludności w wieku produkcyjnym oraz liczby małżeństw. Nieznacznie wzrósł udział ludności w wieku przedprodukcyjnym. Liczba ludności ogółem spadła kolejny rok z rzędu. Od roku 29, gdy liczba mieszkańców zaczęła spadać, zmniejszyła się o 35 41. 71 W tym czasie, w otoczeniu miasta na terenie powiatu olsztyńskiego, liczba ludności corocznie wzrastała 72 głównie dzięki rozwojowi budownictwa mieszkaniowego i migracji z innych terenów, w tym z Olsztyna. 8.1.2. Zasób mieszkaniowy W 216 r. zasób mieszkaniowy powiększył się do ponad 76,6 tys. mieszkań, a wskaźnik określający liczbę mieszkań na 1 mieszkańców wzrósł do 443. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania wzrosła o,2 mkw. i wynosiła 58,3 mkw., zaś powierzchnia użytkowa mieszkania na osobę kolejny rok wzrosła o,3 mkw. i wyniosła 25,8 mkw. 8.1.3. Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych 8.1.3.1. Rynek pierwotny Średnia cena transakcyjna mkw. mieszkania w Olsztynie wzrosła z ok. 47 zł/mkw. na początku roku do blisko 5 zł/mkw. w końcu roku. Deweloperzy zwiększyli swoje zasoby gruntów. W 216 r. wzrosła liczba rozpoczynanych budów w mieście, a liczba mieszkań wprowadzonych do oferty wzrosła prawie dwukrotnie w stosunku do ubiegłego roku. Znaczną część nowej oferty stanowiły mieszkania z wyższego pułapu cenowego i w lepszych lokalizacjach. Przeważały mieszkania we wczesnej fazie budowy lub nawet znajdujące się na etapie planowania. 71 Według metodologii GUS liczba mieszkańców spadła w roku 216 o ok,3% r/r, natomiast Urząd Miasta Olsztyn zanotował spadek liczby mieszkańców w ewidencji ludności o ok.,5%. 72 Wzrost liczby ludności w powiecie olsztyńskim wg GUS w latach 29-216 wyniósł ponad 74 osób. 174 Narodowy Bank Polski

Olsztyn W miarę wzrostu cen i wprowadzania do oferty nowych mieszkań, wrósł dwukrotnie udział w sprzedaży małych mieszkań jedno dwupokojowych. W I kw. 217 udział w transakcjach sprzedaży mieszkań do 4 mkw. wynosił prawie 3, a kawalerki w większości były wyprzedane. Była to odmienna struktura sprzedaży niż w 215 r. co mogło także wynikać z wprowadzenia dużej liczby nowych inwestycji. 8.1.3.2. Rynek wtórny W 216 r. na rynku wtórnym w Olsztynie odnotowaliśmy znaczny wzrost liczby transakcji. Wzrosty dotyczyły w największym stopniu mieszkań wybudowanych w nowej technologii. Przedmiotem takich transakcji było co czwarte sprzedane mieszkanie, podczas gdy w latach wcześniejszych co piąte. Ceny transakcyjne mkw. od początku roku 216 r. rosły i osiągnęły maksimum w III kw. gdy cena wynosiła ponad 42 zł/mkw. przy wzroście 4% r/r. Średnia powierzchnia mieszkania w transakcji od kilku lat wzrasta i była na rekordowym poziomie 49,7 mkw., a mediana 48,1 mkw. Na rynku wynajmu średnia cena ofertowa wzrosła do ok. 26,6 zł/mkw. natomiast średnia cena transakcyjna dla roku 216 była nieznacznie niższa niż rok wcześniej (ok. 23 zł/mkw. wobec 24 zł/mkw. w 215). Najwyższa była cena w III kw. (ok. 24 zł/mkw.), co wynikało z sezonowości na rynku wynajmu mieszkań. 8.1.3.3. Lokalna specyfika rynku W 216 r. nastąpiła poprawa dostępności komunikacyjnej południowych rejonów miasta z centrum w związku z uruchomieniem komunikacji tramwajowej. Trwa budowa południowej obwodnicy Olsztyna, która ma być oddana do użytkowania w przyszłym roku. Wpływ obydwu inwestycji nie przekłada się jeszcze na wycenę mieszkań zlokalizowanych w pobliżu. W ostatnich kilku latach liczba budowanych mieszkań w mieście i w otoczeniu Olsztyna była podobna, choć liczba transakcji ogółem była 3 4 krotnie niższa 73 w powiecie olsztyńskim z powodu mniejszego rynku wtórnego. Tak duże inwestycje w infrastrukturę komunikacyjną mogą wpłynąć na ceny mieszkań w nowych inwestycjach oraz na wzrost zasobu mieszkań w tym rejonie. Średnia cena transakcyjna mkw. nowych mieszkań, liczona dla Olsztyna wraz z terenami przyległymi do miasta była w miarę stabilna ok. 455 46 zł/mkw. tj. na poziomie z ubiegłego roku. Ponadto odnotowano dużą liczbę mieszkań oddanych do użytkowania w powiecie olsztyńskim była w 216 r. 73 Obliczenia na podstawie danych z systemu CZM IAS w Olsztynie i danych Urzędu Statystycznego o liczbie oddanych do użytkowania mieszkań w latach 211-216 Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 175

Olsztyn 8.2. Nieruchomości komercyjne 8.2.1. Nieruchomości biurowe W 216 r. na olsztyńskim rynku nieruchomości biurowych nie oddano do użytku żadnego nowego obiektu. Olsztyn dysponuje ok. 51 tys. mkw. powierzchni biurowej. Największym zainteresowaniem na rynku cieszą się budynki o niższym standardzie klasy B i C, oferujące małe i średnie biura do kilkudziesięciu mkw. powierzchni. Wybudowane w ostatnich latach w Olsztynie nowoczesne biurowce klasy A, nie zostały jeszcze w pełni skomercjalizowane. Inwestorzy oferują tam lokale biurowe zarówno na wynajem, jak i na sprzedaż. 8.2.2. Nieruchomości handlowe Obecnie w Olsztynie funkcjonuje pięć centrów handlowych o łącznej powierzchni 121 tys. mkw. Nasycenie powierzchnią handlową pozostaje niezmienione od 215 r. i wynosi 698 mkw./1 tys. mieszkańców. W 216 roku w Olsztynie dwa centra handlowe zmieniły właścicieli. Charakterystyczną cechą olsztyńskiego rynku handlowego jest rewitalizacja starszych obiektów. W mieście sporą część powierzchni handlowych stanowią mniejsze budynki położone zarówno w śródmieściu, jak i na osiedlach mieszkaniowych, znajdujące się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych oraz podmiotów nastawionych na wynajem, posiadających kamienice oraz odrestaurowane obiekty zabytkowe. 8.2.3. Nieruchomości magazynowe W Olsztynie i regionie zasoby nowoczesnych powierzchni magazynowych są bardzo ograniczone. Istniejące nowoczesne duże obiekty magazynowe są budowane na własne potrzeby właścicieli. Wynajmowane są jedynie małe magazyny przemysłowe, wymagające gruntownej modernizacji. Niewielki popyt na powierzchnie magazynowe wynika w dużej mierze z braku odpowiedniej infrastruktury drogowej w regionie. Jednak trwające od kilku lat inwestycje (budowa drogi ekspresowej S51 oraz modernizacja S7) poprawią dostępność komunikacyjną Olsztyna już w roku 218. 8.2.4. Analiza danych zgromadzonych w bazie BaNK# Średni miesięczny czynsz za wynajem powierzchni biurowej w Olsztynie kształtował się na koniec 216 r. na poziomie 32,2 zł/mkw./m-c. Takie stawki czynszu należą do jednych z najniższych w kraju. Średnia miesięczna wysokość kosztów eksploatacji wynosiła 7,4 zł/mkw./m-c. Stopa pustostanów powierzchni biurowych nieznacznie wzrosła w stosunku do II półrocza 215 r. i wynosiła na koniec II półrocza 216 r. 23,5%, (wzrost o ok.,5 p.p.). Ponad 6 umów najmu powierzchni biurowych zawarta została na czas nieokreślony. Według stanu na koniec 216 r. średni czynsz netto dla umów najmu w centrach handlowych rozliczających się w euro, wyniósł 22,9 euro/mkw./m-c i w stosunku do II półrocza 215 r. wzrósł o 3,. Czynsz wyrażony w złotych, obejmujący wszystkie centra handlowe wyniósł 87,5 zł/mkw./m-c i spadł o 3,5% w stosunku do II półrocza 215 r. 176 Narodowy Bank Polski

22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 22 225 23 235 24 245 25 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Olsztyn W przypadku lokali usługowo handlowych, czynsze kształtowały się na znacznie niższym poziomie i wynosiły średnio 2,6 zł/mkw./m-c. Średnia wysokość kosztów eksploatacji netto dla centrów handlowych wyniosła 17,9 zł/mkw. (spadek o 6,5% w stosunku do II półrocza 215 r.). Dla lokali usługowo handlowych koszty eksploatacji kształtowały się na kilkukrotnie niższym poziomie i wyniosły 3,1 zł/mkw. (wzrost o 6,9%). Stopa pustostanów w przypadku centrów handlowych wyniosła w II półroczu 216 r. ok. 6,4,%, a w przypadku lokali handlowo usługowych 11,9%. W przypadku najmu powierzchni w centrach handlowych 6 umów była zawarta na okres do 5 lat, zaś w przypadku lokali usługowo handlowych 82% umów było zawartych na czas nieokreślony. 8.3. Dane statystyczne dotyczące nieruchomości mieszkaniowych 8.3.1. Czynniki demograficzne i ekonomiczne wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Tabela 8.1. Czynniki demograficzne w Olsztynie Wg stanu na koniec: Liczba ludności Przyrost naturalny Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie. Saldo migracji liczby bezwzględne Zmiany l. ludności Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1 ludności Małżeństw a 211 175389 39-277 32 95 1,8-1,6 5,2 212 174641 179-36 143 842 1, -,2 4,8 213 174675 141-19 32 713,8 -,6 4,1 214 173831 247 53 3 753 1,4,3 4,3 215 173444 121 148 269 722,7,9 4,2 216 172993 142 35 177 672,8,2 3,9 Wykres 8.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Olsztyna (w tys. osób) Wykres 8.2. Relacje demograficzne w Olsztynie (na 1 ludności) 18 175 17 165 16 155 15 145 14 135 13 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1,, -1, -2, -3, Małżeństwa Saldo migracji Przyrost naturalny Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie. Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 177

22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Olsztyn Tabela 8.2. Gospodarstwa domowe w Olsztynie Gospodarstw a domow e Liczba Udział (%) NSP 22 NSP 211 NSP 22 NSP 211 OGÓŁEM 6885 7543 1 1 w tym z 1 osobą 2246 24562 32% 33% w tym z 2 osobami 1762 2253 25% 3 w tym z 3 osobami 14491 15273 21% 2 w tym z 4 osobami 11114 9544 16% 13% w tym z 5 i w ięcej osobami 4137 3494 6% 5% Ludność w gospodarstw ach 166356 172733 Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2,42 2,29 Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie. Tabela 8.3. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym w Olsztynie Udział ludności (%) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym 211 66,7 16,4 16,9 212 65,8 16,4 17,8 213 65, 16,5 18,5 214 64, 16,6 19,4 215 62,9 16,7 2,4 216 61,8 17, 21,2 Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie. Wykres 8.3. Stopa bezrobocia (%) oraz udział ludności do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Olsztynie (%; p. oś) 21 65 19 17 55 15 45 13 11 35 9 7 25 5 3 15 Wykres 8.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Olsztynie (zł/miesiąc) 4 4 4 2 3 8 3 6 3 4 3 2 2 8 2 6 2 4 2 2 Olsztyn Polska udział ludn. do 34 r. życia wśród ludn. bezrobotnej Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie. Olsztyn Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie. Polska 178 Narodowy Bank Polski

25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II III I214 II Olsztyn Wykres 8.5. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Olsztynie (mkw.),95,9,85,8,75,7,65,6,55,5,45 Wykres 8.6. Dostępność kredytu złotowego przy przeciętnym wynagrodzeniu w Olsztynie (krotność przec. mies. wynagr.) 11 15 1 95 9 85 8 75 7 rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Olsztynie. Wykres 8.7. Kredytowa dostępność mieszkania przy kredycie złotowym w Olsztynie (mkw.) 1, 9, 8, 7, 6, 5, 4, Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Olsztynie. Wykres 8.8. Wartość nowo zawartych umów kredytowych w Olsztynie (mln zł)* 6 5 4 3 2 1 rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Olsztynie. * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamieszkania Źródło: NBP na podst. BIK. 8.3.2. Zasób mieszkaniowy Tabela 8.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Olsztynie Wyszczególnienie 211 212 213 214 215 216 Zasób mieszkaniowy - mieszkania ogółem 72318 7347 74581 75452 76138 76675 - mieszkania na 1 ludności 413 42 427 434 439 443 Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. m kw.) 4239 4255 4325 4379 4423 4469 - przeciętna (m kw.) 58,6 58, 58, 58, 58,1 58,3 -na osobę (m kw.) 23,9 24,4 24,8 25,2 25,5 25,8 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,5 3,5 3,5 3,5 3,5 3,5 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,4 2,4 2,3 2,3 2,3 2,3 L. gospodarstw domowych wg NSP 7543 L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie wg NSP 1, Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 179

Olsztyn 8.3.3. Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Tabela 8.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Olsztynie L.p. Wyszczególnienie 211 212 213 214 215 216 1 Deweloperzy 19 19 19 2 18 17 2 Biura pośredników 174 173 175 162 157 146 3 Kancelarie notarialne 18 2 21 29 3 3 4 Biura rzeczoznawców majątkowych 79 83 91 95 96 11 5 Spółdzielnie mieszkaniowe 17 17 17 17 14 13 6 Wspólnoty mieszkaniowe 1265 1288 1361 1348 1389 147 Źródło: szacunki NBP O/O w Olsztynie na podstawie danych z GUS i MTBiGM. Tabela 8.6. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Olsztynie Wyszczególnienie 211 212 213 214 215 216 Liczba umów 2476 2478 2743 254 2526 2497 Wartość w mln zł 537,78 461,64 56,34 53,34 516,26 525,5 Źródło: szacunki NBP O/O w Olsztynie. Tabela 8.7. Budownictwo mieszkaniowe w Olsztynie 211 212 213 214 215 216 Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: 911 63 297 358 885 568 - indyw idualne 72 76 72 54 6 74 - na sprzedaż lub w ynajem 839 554 225 34 825 466 Mieszkania, których budow ę rozpoczęto Ogółem, w tym: 1165 347 315 655 564 357 - indyw idualne 278 93 65 38 137 53 - na sprzedaż lub w ynajem 851 234 118 612 427 239 Mieszkania oddane do użytkow ania Ogółem, w tym: 957 1224 1187 873 7 548 - indyw idualne 98 117 233 73 9 12 - spółdzielcze 78 1 12 - na sprzedaż lub w ynajem 781 971 898 735 49 428 - społeczne czynszow e 36 28 - komunalne Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie. Tabela 8.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Olsztynie 211 212 213 214 215 216 Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem 957 1224 1187 873 7 548 - ogółem pow. użytk. (tys. m kw.) 63,2 77,7 72, 54,1 46, 39,6 - na 1 ludności 5,5 7, 6,8 5, 4, 3,2 - na 1 zaw. małżeństw 157 1454 1665 1159 97 815 Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem -52-382 -474-12 22 124 - na 1 ludności -,3-2,2-2,7 -,7,1,7 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 66,1 63,5 6,7 61,9 65,7 72,3 Liczba izb oddanych 396 3697 3386 2518 2126 2126 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 3,2 3, 2,9 2,9 3, 3,9 Przec. pow. izby (m kw.) 2,4 21, 21,3 21,5 21,6 18,6 Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie. 18 Narodowy Bank Polski

Olsztyn Tabela 8.9. Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Olsztynie Rynek pierw otny Rynek w tórny Rynek w tórny - najem Notow anie Staw ka Staw ka hedon. ofertow a trans. ofertow a trans. ofert. trans. (trans.) 4858 4955 4719 4563 4572 26, 29,8 I 4938 4963 4698 4572 4577 25,1 25, 492 4896 4679 4577 4589 25,1. IV 211 4773 473 4625 4395 449 25,8 24,4 4775 4663 4628 4251 4449 25,6 29,2 I 4788 4452 4632 4268 4439 26, 3, II 484 448 4544 422 4398 26,8 27, IV 212 457 4556 4465 481 4389 25,7 24,2 4598 4395 4365 3968 4398 24,5 23,2 I 4647 4478 4425 446 4399 24, 25,2 II 4856 456 439 428 4352 25,4 24,3 IV 213 4867 4511 4418 422 4363 23,6 21,1 4862 4493 4443 45 4391 24, 22,7 I 4937 4461 442 4138 4368 23,7 23,2 II 4929 469 445 444 4334 25, 23,9 IV 214 4942 4736 4316 47 44 24,1 23,4 4971 4724 4348 455 447 24,6 24,1 I 4799 487 431 425 4364 24,8 24,6 4747 4617 434 447 4355 26,3 24,7 IV 215 4848 4764 431 46 4392 24,2 23,3 486 4737 4374 4126 4372 24,8 23,2 I 4788 4729 438 4122 4368 25,1 22,5 II 5174 4935 4353 4216 4367 26,8 24, IV 216 5559 4991 4384 4125 4376 26,6 22, 5566 4899 4437 493 4349 26,6 22,9 Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Tabela 8.1 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Olsztynie Notow anie Dynamika kw./kw. Rynek Rynek w tórny pierw otny Rynek pierw otny Dynamika r/r Rynek w tórny hedon. hedon. ofert. trans. ofert. trans. ofert. trans. ofert. trans. (trans.) (trans.) 94,6 98,9 99,9 13,6 14,1 91,8 11,6 99,1 12, 12,4 I 11,6 1,2 99,6 1,2 1,1 12, 17,8 99,8 11,1 1,7 99,6 98,7 99,6 1,1 1,3 96,5 97,4 98,3 12,5 11,9 IV 211 97, 96,1 98,8 96, 97,8 92,9 93,9 97,9 99,8 12,3 1, 99,1 1,1 96,7 99,1 98,3 94,1 98,1 93,2 97,3 I 1,3 95,5 1,1 1,4 99,8 97, 89,7 98,6 93,4 97, II 11,1 1,6 98,1 98,5 99,1 98,4 91,5 97,1 91,8 95,8 IV 212 94,4 11,7 98,3 97,1 99,8 95,8 96,9 96,5 92,9 97,7 1,6 96,5 97,8 97,2 1,2 96,3 94,2 94,3 93,3 98,8 I 11,1 11,9 11,4 12, 1, 97,1 1,6 95,5 94,8 99,1 II 14,5 11,8 99,2 99,6 98,9 1,3 11,8 96,6 95,9 99, IV 213 1,2 98,9 1,6 99,8 1,2 16,5 99, 98,9 98,6 99,4 99,9 99,6 1,6 99,6 1,6 15,7 12,2 11,8 1,9 99,8 I 11,6 99,3 99,5 13,3 99,5 16,2 99,6 99,9 12,3 99,3 II 99,8 15,1 99,7 97,7 99,2 11,5 12,9 1,4 1,4 99,6 IV 214 1,3 11, 98, 99,1 11,5 11,5 15, 97,7 99,6 1,9 1,6 99,7 1,7 11,2 1,2 12,2 15,1 97,9 11,2 1,4 I 96,5 11,8 98,9 99,3 99, 97,2 17,8 97,3 97,3 99,9 98,9 96, 1,9 1,5 99,8 96,3 98,4 98,5 1,1 1,5 IV 215 12,1 13,2 99,3 1,3 1,8 98,1 1,6 99,9 11,3 99,8 99,1 99,4 11,5 11,6 99,5 96,7 1,3 1,6 11,8 99,2 I 99,6 99,8 1,1 99,9 99,9 99,8 98,4 11,8 12,4 1,1 II 18,1 14,4 99,4 12,3 1, 19, 16,9 1,3 14,2 1,3 IV 216 17,5 11,1 1,7 97,9 1,2 114,7 14,8 11,7 11,6 99,6 1,1 98,2 11,2 99,2 99,4 115,8 13,4 11,4 99,2 99,5 Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 181

II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Olsztyn 8.3.3.1. Rynek pierwotny (RP) Wykres 8.9. Ceny mieszkań RPO (zł/mkw.) 1 9 7 1 Wykres 8.1. Ceny mieszkań RPT (zł/mkw.) 1 9 7 1 minimalna maksymalna średnia minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres 8.11. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPO 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres 8.12. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPT 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres 8.13. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPO 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 <=4 (4; 6] (6; 8] >8 <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres 8.14. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPT 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. 182 Narodowy Bank Polski

II II II II II II II II II II 28 29 21 211 212 213 214 215 216 IV 25 II 26 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 Olsztyn Wykres 8.15. Relacja podaży i popytu na mieszkania o powierzchni mniejszej, równej 5 mkw. oraz powyżej 5 mkw. na RP 4 2-2 Wykres 8.16. Wskaźnik produkcji mieszkań (tys.)# 3 2 1-1 -4-2 <=5 m kw. >5 m kw. Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. wskaźnik pozwolenia na budowę mieszkań Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Olsztynie. Wykres 8.17. Struktura ceny mkw. mieszkania (zł/mkw.) 1 ziemia + zagosp.terenu koszty budowy koszty ogólne Źródło: NBP, Sekocenbud. projekt koszt kredytu zysk deweloperski 8.3.3.2. Rynek wtórny (RW) Wykres 8.18. Ceny mieszkań RWO (zł/mkw.) Wykres 8.19. Ceny mieszkań RWT (zł/mkw.) 1 9 7 1 1 1 minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. minimalna maksymalna średnia hedoniczna mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 183

II II II II II II II II zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 Olsztyn Wykres 8.2. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWO 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Wykres 8.21. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWT 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres 8.22. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWO 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres 8.23. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWT 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres 8.24. Ceny wg formy własności RWO (zł/mkw.) 5 5 4 5 3 5 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres 8.25. Ceny wg formy własności RWT (zł/mkw.) 5 5 4 5 3 5 spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. 184 Narodowy Bank Polski

II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Olsztyn Wykres 8.26. Ceny wg standardu wykończenia RWO (zł/mkw.) 6 5 5 5 4 5 3 5 2 5 Wykres 8.27. Ceny wg standardu wykończenia RWT(zł/mkw.) 6 5 5 5 4 5 3 5 2 5 niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres 8.28. Ceny wg technologii budowy RWO (zł/mkw.) 5 5 5 3 5 1 4 9 4 7 4 5 4 3 4 1 3 9 3 7 3 5 niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres 8.29. Ceny wg technologii budowy RWT (zł/mkw.) 5 5 5 3 5 1 4 9 4 7 4 5 4 3 4 1 3 9 3 7 3 5 tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres 8.3. Ceny wg roku budowy RWO (zł/mkw.) 5 5 5 3 5 1 4 9 4 7 4 5 4 3 4 1 3 9 3 7 3 5 tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Wykres 8.31. Ceny wg roku budowy RWT (zł/mkw.) 5 5 5 3 5 1 4 9 4 7 4 5 4 3 4 1 3 9 3 7 3 5 1945-197 1971-1978 1979-1988 1989-22 pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. 1945-197 1971-1978 1979-1988 1989-22 pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 185

II II II II Olsztyn Wykres 8.32. Szacunkowy średni czas sprzedaży mieszkania na RW w Olsztynie (liczba dni) 25 2 15 1 5 Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. 186 Narodowy Bank Polski

Opole 9. Opole 9.1. Nieruchomości mieszkaniowe 9.1.1. Czynniki wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych W Opolu w 216 r. w porównaniu do 215 r. można zaobserwować poprawę wskaźników demograficznych. Pierwszy raz od 22 r. odnotowano dodatnie saldo migracji oraz od 211 r. dodatni przyrost naturalny. Poprawa wspomnianych wskaźników demograficznych nie była jednak na tyle znacząca, aby odwrócić tendencję spadkową liczby mieszkańców miasta. Na koniec 216 r. liczba mieszkańców Opola zmniejszyła się o 29 w porównaniu do 215 r. i wyniosła 118 722 osób. Prognozy demograficzne dotyczące liczby ludności miasta wskazują na dalszy jej spadek. Przewiduje się, że liczba ludności w Opolu w okresie od 217 r. do 24 r. będzie przeciętnie spadała z roku na rok o 1179 osoby, aby w 24 r. ukształtować się na poziomie ok. 9 6 mieszkańców. Poddając analizie strukturę wiekową ludności, można zauważyć tendencję spadkową ludności w wieku produkcyjnym (zmniejszenie r/r o 1,1 p.p.) oraz wzrost udziału ludności w wieku poprodukcyjnym (wzrost r/r o,8 p.p.). W 216 r. zaobserwowano pozytywne zmiany czynników określających sytuację ekonomiczną mieszkańców Opola. Przeciętne wynagrodzenie wzrosło o 5,4% (r/r), a stopa bezrobocia rejestrowanego obniżyła się do 4,9 % (spadek o,4 p.p.). Udział osób młodych (do 34 roku życia) wśród bezrobotnych od 21 r. systematycznie zmniejszał się i na koniec 216 r. wyniósł 34,9%. W 216 r. liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych była o 3,3% niższa w porównaniu z poprzednim rokiem, przy wyższej o 3,5% wartości udzielonych kredytów. 9.1.2. Zasób mieszkaniowy Zasób mieszkaniowy w Opolu powiększył się o 453 mieszkania, a wskaźnik określający liczbę mieszkań na 1 mieszkańców wzrósł do 439 z 434 odnotowanych w 215 r. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania w aktualnym zasobie wynosi 65,8 mkw. i jest nieznacznie większa niż w 215 r. (wzrost o,3 mkw.). Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania na osobę wynosi 28,9 mkw. (wzrost o,3 mkw. r/r). 9.1.3. Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych 9.1.3.1. Rynek pierwotny Ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym w 216 r. w porównaniu z poprzednim rokiem ukształtowały się na niższym poziomie. Średnia cena ofertowa spadła o 4,3% r/r i w 216 r. wynosiła 4544 zł/mkw. W ujęciu kwartalnym w 216 r. możemy zaobserwować tendencję spadkową średniej ceny ofertowej, która wynika z tego, iż pojawiły się nowe oferty mieszkań w inwestycjach, gdzie ceny lokali były niższe od średnich cen z okresów poprzednich. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 187

Opole Średnia cena transakcyjna w 216 r. była nieznacznie wyższa od notowanej w 215 r. (o,2%) i wynosiła 446 zł/mkw. W ujęciu kwartalnym w 216 r. można zaobserwować wzrost średnich cen transakcyjnych. Maksymalna cena mkw. mieszkania dopuszczonego do programu MDM dla Opola wynosiła w IV kw. 216 r. 3989 zł/mkw. i została ustalona na poziomie niższym niż średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym (4498 zł/mkw.). W 216 r. oddano do użytkowania o 38,1% więcej mieszkań niż w roku poprzednim. Wzrost ten spowodowany był przede wszystkim istotnym zwiększeniem się liczby mieszkań oddanych do użytkowania budowanych na sprzedaż lub wynajem (wzrost r/r o 11,6%). W badanym okresie spadła liczba mieszkań oddanych do użytkowania budowanych indywidualnie (w porównaniu do 215 r. spadek o 35,). Ponadto znacząco wzrosła liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto (w porównaniu do 215 r. wzrost o 44,9%) oraz znacząco wzrosła liczba wydanych pozwoleń na budowę (w porównaniu do 215 r. wzrost o 77,9%). W porównaniu z 215 r. zmieniła się struktura mieszkań oddanych do użytkowania. Wyraźnie spadła przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania (spadek r/r o 17,5%). Wynika to głównie ze zmian strukturalnych, spowodowanych tym, że spośród oddawanych mieszkań największy odsetek stanowiły mieszkania budowane na sprzedaż lub wynajem, a nie jak rok wcześniej mieszkania budowane indywidualnie. 9.1.3.2. Rynek wtórny Średnia cena ofertowa na rynku wtórnym w 216 r. była wyższa od zanotowanej w 215 r. o 1,6% i ukształtowała się na poziomie 4253 zł/mkw. Jednocześnie zauważalna była niewielka tendencja wzrostowa średnich cen w okresie I III kw. 216 r., natomiast w IV kw. odnotowano nieznaczny spadek. Spadek średniej ceny ofertowej w 216 r. w stosunku do roku poprzedniego nie był istotny statystycznie W IV kw. 216 r. średnia cena ofertowa (4254 zł/mkw.) była niższa o 2,6% w porównaniu do III kw. 216 r. i wyższa o,5% w porównaniu do IV kw. 215 r. Przeciętna cena transakcyjna w 216 r. wzrosła o 1,5% w porównaniu do 215 r. i ukształtowała się na poziomie 3912 zł/mkw. Najwyższą średnią cenę transakcyjną odnotowano w III kwartale 216 r. przekroczyła ona kwotę 4 tys. zł. W IV kwartale średnia cena spadła i ukształtowała się na poziomie 399 zł/mkw. Na koniec IV kw. 216 r. średnia cena była niższa o 2,5% w porównaniu do III kw. 216 r. i wyższa o 1,9% w porównaniu do IV kw. 215 r. Według danych udostępnionych przez Urząd Miasta Opola oraz szacunków NBP O/O w Opolu liczba transakcji na rynku wtórnym w 216 r. wyniosła około 57 i była wyższa od tej odnotowanej w roku 215 o ok. 11,9% Przedmiotem transakcji na rynku wtórnym były najczęściej mieszkania o powierzchni 4 6 mkw. (dwu lub trzypokojowe). Najbardziej popularne były mieszkania w budynkach powstałych w latach 1945-7. Struktura powierzchniowa mieszkań oferowanych na rynku wtórnym wyglądała podobnie jak w przypadku transakcji. 188 Narodowy Bank Polski

22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 217 218 219 22 225 23 24 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Opole Średnie stawki najmu w Opolu w IV kw. 216 r. wzrosły do 28,4 zł/mkw. z 24,5 zł/mkw. w IV kw. 215 r. 9.1.3.3. Lokalna specyfika rynku Opole charakteryzuje się wysoką przeciętną powierzchnią użytkową mieszkań oddanych do użytkowania, która w 216 r. wyniosła 73,4 mkw. i była o 18% niższa niż w 215 r. W latach 216, 214, 212 oraz w 21 r., odnotowano również wysoki udział mieszkań oddanych do użytkowania budowanych na sprzedaż lub wynajem. Różnice pomiędzy średnimi cenami ofertowymi i transakcyjnymi mieszkań na rynku wtórnym w Opolu są znaczne. Rozpatrując średnie ceny mieszkań pod względem powierzchni, różnica pomiędzy ceną transakcyjną a ceną ofertową waha się od 8,4% dla mieszkań o powierzchni do 4 mkw. do 13,2% w przypadku mieszkań największych powyżej 8 mkw. 9.2. Dane statystyczne dotyczące nieruchomości mieszkaniowych 9.2.1. Czynniki demograficzne i ekonomiczne wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Tabela 9.1. Czynniki demograficzne w Opolu Liczba Przyrost Saldo ludności naturalny migracji Wg stanu na koniec: liczby bezwzględne Zmiany l. ludności Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1 ludności Małżeństw a 211 122439-48 -169-217 564 -,4-1,4 4,6 212 121576-17 -296-43 589 -,9-2,4 4,8 213 12146-218 -288-56 57-1,8-2,4 4,7 214 119574-13 -128-572 511 -,1-1,1 4,3 215 118931-73 -93-643 561 -,6 -,8 4,7 216 118722 71 84-29 561,6,7 4,7 Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu. Wykres 9.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Opola (w tys. osób) 14 12 1 8 6 4 2 Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu. Wykres 9.2. Relacje demograficzne w Opolu (na 1 ludności) 8, 6, 4, 2,, -2, -4, -6, Przyrost naturalny Saldo migracji Małżeństwa Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 189

22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Opole Tabela 9.2. Gospodarstwa domowe w Opolu Gospodarstw a domow e Liczba Udział (%) NSP 22 NSP 211 NSP 22 NSP 211 OGÓŁEM 52369 51469 1 1 w tym z 1 osobą 1746 16165 33% 31% w tym z 2 osobami 13195 1595 25% 29% w tym z 3 osobami 1554 1397 2 2 w tym z 4 osobami 7997 6739 15% 13% w tym z 5 i w ięcej osobami 3217 373 6% 6% Ludność w gospodarstw ach 124898 121551 Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2.38 2.36 Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu. Tabela 9.3. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym w Opolu Udział ludności (%) w w ieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym 211 66, 14,7 19,3 212 65,1 14,7 2,2 213 64, 14,8 21,2 214 63,1 14,8 22,1 215 62, 15, 23, 216 6,9 15,3 23,8 Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu. Wykres 9.3. Stopa bezrobocia (%) oraz udział ludności Wykres 9.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Opolu (%; przedsiębiorstw w Opolu (zł/miesiąc) p. oś) 21 19 17 15 13 11 9 7 5 3 Opole Polska udział ludn. do 34 r. życia wśród ludn. Bezrobotnej Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu. 55 45 35 25 15 4 6 4 4 4 2 3 8 3 6 3 4 3 2 2 8 2 6 2 4 2 2 1 8 Opole Polska Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu. 19 Narodowy Bank Polski

IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 II II II II IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 Opole Wykres 9.5. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Opolu (mkw.) 1,5,95,85,75,65,55,45,35 Wykres 9.6. Dostępność kredytu złotowego przy przeciętnym wynagrodzeniu w Opolu (krotność przec. mies. wynagr.) 15 1 95 9 85 8 75 7 rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Opolu. Wykres 9.7. Kredytowa dostępność mieszkania przy kredycie złotowym w Opolu (mkw.) 115, 15, 95, 85, 75, 65, 55, 45, 35, Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Opolu. Wykres 9.8. Wartość nowo zawartych umów kredytowych w Opolu (mln zł)* 35 3 25 2 15 1 5 Rynek pierwotny Rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Opolu. * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamieszkania Źródło: NBP na podst. BIK. 9.2.2. Zasób mieszkaniowy Tabela 9.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Opolu Wyszczególnienie 211 212 213 214 215 216 Zasób mieszkaniow y - mieszkania ogółem 5264 565 59 51338 51666 5214 - mieszkania na 1 ludności 411 416 426 429 434 439 Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. m kw.) 3285 3311 3336 3369 3399 3429 - przeciętna (m kw.) 65,4 65,4 65,5 65,7 65,8 65,8 -na osobę (m kw.) 26,8 27,2 27,8 28,2 28,6 28,9 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,8 3,8 3,8 3,8 3,8 3,8 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,5 2,4 2,4 2,3 2,3 2,3 L. gospodarstw domow ych w g. 51469 L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie w g. NSP 1, Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 191

Opole 9.2.3. Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Tabela 9.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Opolu L.p. Wyszczególnienie 211 212 213 214 215 216 1 Dew eloperzy 11 11 11 1 15 16 2 Biura pośredników 156 198 45 51 56 55 3 Kancelarie notarialne 12 11 12 14 15 15 4 Biura rzeczoznaw ców majątkow ych 71 72 71 64 73 75 5 Spółdzielnie mieszkaniow e 7 7 7 7 6 6 6 Wspólnoty mieszkaniow e 1431 1444 145 146 1526 1497 Źródło: szacunki NBP O/O w Opolu na podstawie danych z GUS i MTBiGM. Tabela 9.6. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Opolu 211 212 213 214 215 216 Liczba umów 687 714 859 768 679 963 Wartość w mln zł 143,28 149,91 172,46 159,74 145,28 243,8 Źródło: szacunki NBP O/O w Opolu. Tabela 9.7. Budownictwo mieszkaniowe w Opolu 211 212 213 214 215 216 Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: 27 498 44 358 457 813 - indyw idualne 76 69 1 284 126 285 - na sprzedaż lub w ynajem 194 429 318 74 24 458 Mieszkania, których budow ę rozpoczęto Ogółem, w tym: 26 349 557 45 414 6 - indyw idualne 74 73 88 94 16 142 - na sprzedaż lub w ynajem 166 276 469 311 254 458 Mieszkania oddane do użytkow ania Ogółem, w tym: 41 352 38 449 328 453 - indyw idualne 85 128 155 114 177 115 - spółdzielcze - na sprzedaż lub w ynajem 325 224 153 198 151 318 - społeczne czynszow e 137 2 - komunalne Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu. Tabela 9.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Opolu 211 212 213 214 215 216 Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem 41 352 38 449 328 453 - ogółem pow. użytk. (tys. m 36, 27,3 27, 35,4 29,2 33,3 - na 1 ludności 3,3 2,9 2,6 3,8 2,7 3,8 - na 1 zaw. małżeństw 727 598 54 879 585 87 Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem 154 237 262 62 233 18 - na 1 ludności 1,3 2, 2,2,5 2,,9 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 87,8 77,7 87,6 78,9 89, 73,4 Liczba izb oddanych 162 1295 1242, 1715, 1258, 1372, Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 4, 3,7 4, 3,8 3,8 3, Przec. pow. izby (m kw.) 22,2 21,1 21,7 2,6 23,2 24,3 Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu. 192 Narodowy Bank Polski

Opole Tabela 9.9. Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Opolu Rynek pierw otny Rynek w tórny Rynek w tórny - najem Notow anie Staw ka Staw ka hedon. ofertow a trans. ofertow a trans. ofert. trans. (trans.) 484 476 4222 41 4313. 15,6 I 4841 4776 4246 3959 4287 19,5 21,3 4839 4726 4456 42 3767 25,2 17,6 IV 211 4837 4676 4175 3864 3577 17,8 26,7 4835 4645 4171 3745 374 19,8 24,2 I 4832 4557 3981 3829 3698 25,3 26,9 II 4829 4428 466 374 443 23,8 28,6 IV 212 4829 423 413 3753 3986 21, 25,8 4821 4428 474 3689 3626 26,7 25,7 I 489 4526 462 3619 371. 23,7 II 4674 4617 4246 3832 418 2,8 29,1 IV 213 4426 4638 4174 3714 38 24,8 2,8 4458 437 3975 3732 3667. 21,7 I 4564 439 4231 3794 3699 22,9 21,3 II 4731 469 497 3784 3755 19,4 22,9 IV 214 4772 4651 419 391 3744 25,7 22,4 482 4727 4141 3785 3779 28,5 28,2 I 481 4427 4157 3861 3842 3,9 2, 4781 4429 42 3949 3926 26,1 24,9 IV 215 4599 4366 4232 3838 3665 28,8 24,5 4577 4369 4187 385 3695 29,6 28,8 I 4653 434 4221 3924 386 31,6 3,4 II 4488 4432 4366 48 3782 29,4 27,8 IV 216 4498 468 4254 399 3836 3,4 28,4 4675 4475 4368 3983 3895 27,7 28,6 Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 193

II II II II II II II II Opole Tabela 9.1 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Opolu Notow anie Dynamika kw./kw. Rynek Rynek w tórny pierw otny ofert. trans. Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. ofert. trans. hedon. (trans.) Rynek pierw otny ofert. trans. Dynamika r/r ofert. Rynek w tórny trans. hedon. (trans.) 88, 124,7 12,1 17,2 12, 91,7 131,2 11,3 11,9 17,5 I 1, 1,4 1,6 98,7 99,4 9,4 115,8 11,2 11, 115, 1, 99, 14,9 11,1 87,9 89,1 116,6 13,7 17,1 98, IV 211 1, 98,9 93,7 96,5 95, 88, 122,5 1,9 13,2 84,6 1, 99,3 99,9 96,9 13,5 99,9 97,6 98,8 93,4 85,9 I 99,9 98,1 95,4 12,2 99,8 99,8 95,4 93,8 96,7 86,3 II 99,9 97,2 12,1 97,7 19,3 99,8 93,7 91,2 93,4 17,3 IV 212 1, 94,9 98,7 1,3 98,6 99,8 89,9 96,1 97,1 111,4 99,8 15,3 11,5 98,3 91, 99,7 95,3 97,7 98,5 97,9 I 99,7 12,2 99,7 98,1 12,3 99,5 99,3 12, 94,5 1,3 II 97,2 12, 14,5 15,9 18,3 96,8 14,3 14,4 12,5 99,4 IV 213 94,7 1,5 98,3 96,9 94,6 91,7 11,4 14, 99, 95,3 1,7 94,2 95,2 1,5 96,5 92,5 98,7 97,6 11,2 11,2 I 12,4 1,5 16,5 11,7 1,9 94,9 97, 14,2 14,8 99,7 II 13,7 15, 96,8 99,7 11,5 11,2 99,8 96,5 98,7 93,5 IV 214 1,9 1,9 1,3 13,1 99,7 17,8 1,3 98,4 15, 98,5 1,6 11,6 1,8 97, 1,9 17,7 18,2 14,2 11,4 13, I 1, 93,7 1,4 12, 11,7 15,2 1,8 98,2 11,8 13,9 99,6 1, 11, 12,3 12,2 11,1 96,1 12,5 14,4 14,6 IV 215 96,2 98,6 1,8 97,2 93,4 96,4 93,9 13, 98,4 97,9 99,5 1,1 98,9 99,2 1,8 95,3 92,4 11,1 1,5 97,8 I 11,7 99,3 1,8 13,1 13, 96,9 98, 11,5 11,6 99, II 96,5 12,1 13,4 12,2 99,4 93,9 1,1 13,9 11,5 96,3 IV 216 1,2 15,6 97,4 97,5 11,4 97,8 17,2 1,5 11,9 14,6 13,9 95,6 12,7 11,9 11,5 12,1 12,4 14,3 14,7 15,4 9.2.3.1. Rynek pierwotny (RP) Wykres 9.9. Ceny mieszkań RPO (zł/mkw.) 7 Wykres 9.1. Ceny mieszkań RPT (zł/mkw.) 7 minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. 194 Narodowy Bank Polski

26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 IV 25 II 26 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II II II II II II II II II II II II II Opole Wykres 9.11. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPO 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Wykres 9.12. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPT 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. Wykres 9.13. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPO 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. Wykres 9.14. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPT 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. Wykres 9.15. Relacja podaży i popytu na mieszkania o powierzchni mniejszej, równej 5 mkw. oraz powyżej 5 mkw. na RP 6 4 2 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. Wykres 9.16. Wskaźnik produkcji mieszkań (tys.)# 2 15 1 5-2 -4-5 -1 <=5 m kw. >5 m kw. Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. wskaźnik pozwolenia na budowę mieszkań Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Opolu. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 195

zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II II II II II II II Opole Wykres 9.17. Struktura ceny mkw. mieszkania (zł/mkw.) 4 5 3 5 2 5 1 5 1 5 ziemia + zagosp.terenu koszty budowy koszty ogólne Źródło: NBP, Sekocenbud. projekt koszt kredytu zysk deweloperski 9.2.3.2. Rynek wtórny (RW) Wykres 9.18. Ceny mieszkań RWO (zł/mkw.) Wykres 9.19. Ceny mieszkań RWT (zł/mkw.) 7 1 9 7 1 minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. Wykres 9.2. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWO 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. Wykres 9.21. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWT 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 minimalna maksymalna średnia hedoniczna mediana limit RNS / MDM <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. 196 Narodowy Bank Polski

II II II II II II II II II II II II II II II II zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 Opole Wykres 9.22. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWO 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Wykres 9.23. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWT 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. Wykres 9.24. Ceny wg formy własności RWO (zł/mkw.) 5 5 4 5 3 5 2 5 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. Wykres 9.25. Ceny wg formy własności RWT (zł/mkw.) 5 5 4 5 3 5 2 5 spółdzielcze Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. własność Wykres 9.26. Ceny wg standardu wykończenia RWO (zł/mkw.) 5 5 4 5 3 5 2 5 spółdzielcze Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. własność Wykres 9.27. Ceny wg standardu wykończenia RWT(zł/mkw.) 5 5 4 5 3 5 2 5 niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 197

II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Opole Wykres 9.28. Ceny wg technologii budowy RWO (zł/mkw.) 6 5 5 5 4 5 3 5 2 5 Wykres 9.29. Ceny wg technologii budowy RWT (zł/mkw.) 6 5 5 5 4 5 3 5 2 5 tradycyjna trad. udoskonal. Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. Wykres 9.3. Ceny wg roku budowy RWO (zł/mkw.) 7 1 tradycyjna trad. udoskonal. Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. Wykres 9.31. Ceny wg roku budowy RWT (zł/mkw.) 1 1945-197 1971-1978 1979-1988 1989-22 pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. 1945-197 1971-1978 1979-1988 1989-22 pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. Wykres 9.32. Szacowany średni czas sprzedaży mieszkania na RW w Opolu (liczba dni) 35 3 25 2 15 1 5 Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. 198 Narodowy Bank Polski

Poznań 1. Poznań 1.1. Nieruchomości mieszkaniowe 1.1.1. Czynniki wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych W Poznaniu w 216 r. część wskaźników demograficznych uległa poprawie, pozostałe pogorszyły się. Podobnie jak w latach wcześniejszych odnotowano bardzo wysoką ujemną wartość salda migracji. Ruchy migracyjne mieszkańców skierowane są przede wszystkim do gmin ościennych. Liczba ludności Poznania regularnie spada i w ciągu ostatnich 1 lat zmniejszyła się o ok. 4% do 54,4 tys. mieszkańców. Pozytywnie oddziałuje natomiast dodatni przyrost naturalny, który w minionym roku osiągnął najwyższą wartość na przestrzeni ostatnich sześciu lat (543 osoby) i w porównaniu z 215 r. wzrósł z ujemnych wartości o 691. Liczba zawartych małżeństw w stosunku do poprzedniego roku wzrosła o 2. Odsetek ludności w wieku produkcyjnym nieznacznie obniżył się i na koniec 216 r. osiągnął poziom 6,4%. Zwiększył się udział ludności w wieku przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym 74. Wskaźniki ekonomiczne w stolicy Wielkopolski w 216 r. uległy poprawie. Stopa bezrobocia wyniosła na koniec analizowanego okresu 1,9% i była o 6,4 p.p. niższa niż wskaźnik krajowy. Udział osób do 34 roku życia nieznacznie zmniejszył się w stosunku do 215 r. i wyniósł 33,1% ogółu bezrobotnych. Przeciętne wynagrodzenie w 216 r. wyniosło 4818 zł. Tempo wzrostu wynagrodzeń w Poznaniu zwiększyło się w stosunku do tempa ogólnopolskiego i wyniosło 6,4% (3,8% w kraju). Wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w Poznaniu w dalszym ciągu pozostaje na poziomie wyższym niż w kraju o ok. 12% (wzrost o ok. 3 p.p.). Wskaźnik dostępności mieszkania, pokazujący ile mkw. mieszkania można kupić za przeciętne wynagrodzenie, pozostaje zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym na zbliżonym poziomie (odpowiednio:,8 mkw. i,9 mkw.). W omawianym okresie liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych wzrosła o 7% w porównaniu z poprzednim rokiem, przy wyższej o 9% wartości udzielonych kredytów. 1.1.2. Zasób mieszkaniowy Zasób mieszkaniowy w Poznaniu w 216 r. powiększył się o 2915 nowych mieszkań, co przy malejącej liczbie mieszkańców spowodowało wzrost wskaźnika nasycenia mieszkań 75 w stosunku do poprzedniego roku (z 463 do 47). Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania w zasobie wyniosła na koniec 216 r. ok. 65 mkw., natomiast powierzchnia użytkowa mieszkania na osobę w ciągu ostatniej dekady nieznacznie wzrosła i w 216 r. wyniosła 3,4 mkw., tj. o,4 mkw. więcej niż w 215 r. 74 Korzystniejsze wskaźniki demograficzne odnotowano dla gmin ościennych, gdzie przenoszą się mieszkańcy Poznania (przyrost naturalny w samym powiecie poznańskim wynosi 2391, a saldo migracji 5583). 75 wskaźnik nasycenia mieszkań = (l. mieszkań/liczbę mieszkańców)*1 Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 199

Poznań 1.1.3. Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych 1.1.3.1. Rynek pierwotny Średnia cena ofertowa mkw. mieszkania na koniec 216 r. wynosiła 643 zł, natomiast cena transakcyjna - 636 zł. Największe odchylenie pomiędzy ceną ofertową i transakcyjną zauważalne było w III kw. br. (4,2%), natomiast najmniejsze odnotowano w IV kwartale 216 r. (1,5%). Zarówno cena ofertowa, jak i transakcyjna mkw. na rynku pierwotnym utrzymywała się na stabilnym poziomie w całym 216 r. W 216 r. limit programu MDM# dla Poznania obniżany był dwukrotnie i na koniec roku wyniósł 5711 zł/mkw. Maksymalna cena mkw. mieszkania dopuszczonego do programu MDM# kształtowała się na poziomie niższym niż średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym o ok. 9%. Udział kosztu ziemi w cenie mkw. mieszkania w Poznaniu według szacunku NBP na koniec 216 r. stanowił prawie 18% i wynosił 1131 zł. Według danych otrzymanych z Zarządu Geodezji, Kartografii i Katastru Miejskiego w 216 r. na rynku pierwotnym sprzedano około 3,5 tys. mieszkań (nieco ponad 7 proc. więcej niż w 215 r.). Wartość zawartych umów sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym wyniosła 132,6 mln zł i, podobnie jak liczba umów, wzrosła o około 7% w stosunku do roku 215. Udział transakcji na rynku pierwotnym w łącznym wolumenie sprzedaży od trzech lat utrzymuje się na względnie stałym poziomie ok. 55%. Struktura mieszkań oddanych do użytku w 216 r. uległa nieznacznej zmianie. Wzrosła powierzchnia użytkowa nowego mieszkania (o 2,3 mkw.) oraz przeciętna liczba izb (o,3) przy jednoczesnym zmniejszeniu się powierzchni przeciętnej izby o około 1,3 mkw. Aktywność deweloperska w Poznaniu w 216 r. obniżyła się o 21% w porównaniu z rokiem ubiegłym (2453 mieszkania oddane do użytkowania w 216 r. wobec 316 w 215 r.). Liczba mieszkań znajdujących się w budowie spadła w stosunku do 215 r. o 23% i wyniosła 3215. Natomiast liczba pozwoleń na budowę mieszkań udzielonych deweloperom wzrosła w 216 r. o ponad 16% w porównaniu z 215 r. (3627 pozwoleń). 1.1.3.2. Rynek wtórny Średnia cena ofertowa mkw. mieszkania na rynku wtórnym na koniec 216 r. wyniosła 6123 zł i była o około 7% wyższa od odnotowanej w analogicznym okresie ubiegłego roku. transakcyjna ukształtowała się na poziomie niemal o 14% niższym niż cena ofertowa i wyniosła 5284 zł/mkw. Według danych otrzymanych z Zarządu Geodezji, Kartografii i Katastru Miejskiego w 216 r. liczba mieszkań sprzedanych na rynku wtórnym wyniosła około 2,8 tys. mieszkań (ok. 7% więcej niż w 215 r.). W ujęciu wartościowym odnotowano wzrost o ok. 12% w stosunku do ubiegłego roku. W 216 r. limit programu MDM# dla Poznania obniżany był dwukrotnie i na koniec roku wynosił 4673 zł/mkw. co oznacza, że maksymalna cena mkw. mieszkania dopuszczonego do progra- 2 Narodowy Bank Polski

Poznań mu MDM kształtowała się na poziomie ok. 12% niższym niż średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym w Poznaniu. Podobnie jak na rynku pierwotnym, największym powodzeniem cieszyły się mieszkania o metrażu od 4 do 6 mkw. W dalszym ciągu dużą popularnością cieszą się mieszkania w technologii prefabrykowanej, które stanowiły niemal połowę mieszkań sprzedanych na rynku wtórnym w 216 r. Zdecydowana większość sprzedanych mieszkań usytuowana jest na dużych osiedlach mieszkaniowych, przede wszystkim na Ratajach, Winogradach oraz Piątkowie 76. Wśród rejonów położonych bliżej centrum miasta najwięcej transakcji na rynku wtórnym odnotowano na Grunwaldzie, przy czym zdecydowana liczba mieszkań będących przedmiotem obrotu to mieszkania w blokach z lat 6 tych i 7 tych. Dużą liczbę mieszkań sprzedano również na Łazarzu oraz Wildzie, gdzie przeważają przedwojenne kamienice w zwartej zabudowie. Średnia cena transakcyjna najmu mkw. mieszkania na rynku wtórnym wyniosła 31 zł i nie zmieniła się znacząco w stosunku do 215 r., zaś średnia cena ofertowa na rynku najmu była o ok. 4 zł wyższa. 1.1.3.3. Lokalna specyfika rynku Tendencją od kilku lat zauważalną jest malejąca liczba mieszkańców Poznania oraz silny wzrost populacji powiatu poznańskiego (która stanowi już ponad 1/3 ludności aglomeracji, rozumianej jako Poznań i powiat poznański). W dalszym ciągu widoczna jest migracja mieszkańców Poznania oraz osób spoza aglomeracji poznańskiej do podpoznańskich miejscowości, m.in. ze względów ekonomicznych. transakcyjna mkw. w powiecie poznańskim na koniec 216 r. była o 3 niższa od cen w Poznaniu. W powiecie poznańskim deweloperzy coraz częściej oferują mieszkania w domach w zabudowie szeregowej. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, według stanu na 31 grudnia 216 r., obowiązywał na 43% (11,3 tys. ha) powierzchni Poznania. W trakcie opracowywania znajduje się 168 planów, które obejmują swym zasięgiem dalsze 28% (7,4 tys. ha) obszaru miasta 77. Przygotowywany jest miejscowy plan dla tzw. Wolnych Torów, obejmujących ponad 1 ha położonych w pobliżu centrum miasta, pomiędzy Wildą a Łazarzem. Plan ma być podstawą do powstania nowej dzielnicy o charakterze mieszkalnym, biznesowym i usługowym. 1.2. Nieruchomości komercyjne 1.2.1. Biurowe Powierzchnię biurową w Poznaniu tworzy blisko 8 biurowców o łącznej powierzchni 427,8 tys. mkw. zlokalizowanych w 5 strefach miasta. Rynek biurowy w Poznaniu należy uznać za stosunkowo młody 45% budynków oddano do użytku w ciągu ostatnich 5 lat, a wiek kolejnych 29% nie przekracza 1 lat. 76 Dane BaRN. 77 Źródło: Miejska Pracownia Urbanistyczna, Vademecum Planistyczne 216, Poznań 217, http://www.mpu.pl/vademecum.php Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 21

Poznań Poznański rynek biurowy w dalszym ciągu charakteryzuje się aktywnością deweloperską, choć jej dynamika jest niższa niż w 215 r. W całym 216 r. do użytku oddano 7 biurowców, które zwiększyły podaż powierzchni biurowej o 41 tys. mkw. 78 Charakterystyczną cechą poznańskiego rynku jest duża aktywność lokalnych inwestorów, którzy dostarczyli ok. 7 istniejącej nowoczesnej powierzchni biurowej 79. Aktualnie w budowie znajduje się 85,5 tys. mkw. powierzchni biurowej 8. Rozbudowywane są istniejące już kompleksy budynków na poznańskim Grunwaldzie. Nowe budynki biurowe powstaną także w innych starych dzielnicach Poznania. Niebawem ruszyć ma budowa biurowca na Jeżycach, który stanie się częścią kompleksu mieszkalno biurowego, oferując 6 tys. mkw. powierzchni biurowej w standardzie klasy A. Kolejne biurowce powstaną na Wildzie, w sąsiedztwie dworca PKP Poznań Główny, na terenie o powierzchni 3,2 ha. Aktualnie prowadzone są prace rozbiórkowe służące przygotowaniu działki pod wielofunkcyjną inwestycję, obejmującą zarówno powierzchnię biurową (62,7 tys. mkw.), jak i mieszkalną (2,4 tys. mkw.). Średnie ofertowe stawki czynszu najmu lokali w nowoczesnych budynkach biurowych uległy nieznacznemu obniżeniu i kształtowały się pomiędzy 13,6 a 14,1 euro/mkw./ m-c. Mimo pozytywnych tendencji na rynku najmu współczynnik pustostanów na koniec I kw. 217 r. wyniósł 12,6% 81, w stosunku do końca 216 r. obniżył się o 1 p.p. Niewynajęta powierzchnia biurowa zlokalizowana jest w szczególności w starszych budynkach klasy B/B+ (58 tys. mkw.). 1.2.2. Handlowe Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w aglomeracji poznańskiej na koniec 216 r. wyniosła 72,8 tys. mkw. 82 Centra handlowe stanowią 85% całości zasobów nieruchomości handlowych aglomeracji. W samym Poznaniu znajduje się obecnie 21 takich obiektów. W październiku 216 r. powierzchnia handlowa w aglomeracji poznańskiej powiększyła się o kolejne wielkopowierzchniowe centrum handlowe (99 tys. mkw.), po otwarciu którego wskaźnik nasycenia powierzchnią handlową w stolicy Wielkopolski wzrósł z 793 do 888 mkw. na 1 mieszkańców. W perspektywie średnioterminowej brak nowych projektów handlowych na zaawansowanym etapie rozwoju. Otwarcie kolejnego nowoczesnego centrum handlowego przyczyniło się do procesu repozycjonowania starszych obiektów, polegającego m.in. na ich modernizacji lub gruntownej przebudowie. Wartość wskaźnika niewynajętej powierzchni handlowej w Poznaniu na koniec I kwartału 217 r. wyniosła 6,2% 83 i w ciągu ostatniego roku zmniejszyła się o,3 p.p. Warto zauważyć, że inne źródła podają nieco niższy współczynnik (5,1% 84 ). Zgodnie z danymi JLL czynsze prime w skle- 78 Źródło: Colliers International, Największe rynki biurowe w Polsce, wiosna 217, s. 2. 79 Źródło: Colliers International, Rynek biurowy, Poznań, s. 2. 8 Źródło: JLL, Rynek biurowy w Polsce, I kw. 217. 81 Ibidem 82 Źródło: Colliers International, Property Magazine 4/216, s. 8. 83 Źródło: JLL, Rynek handlowy w Polsce, I kw. 217 r. 84 Źródło: Colliers International, Market Insights, I kwartał 217, s. 1. 22 Narodowy Bank Polski

Poznań pach o powierzchni 1 mkw. z asortymentem moda i dodatki w centrach handlowych w Poznaniu wyniosły w I kwartale 217 r. ok. 45 euro/mkw./m-c 85. 1.2.3. Magazynowe Podaż powierzchni magazynowych w aglomeracji poznańskiej według stanu na koniec I kw. 217 r. wyniosła ok. 1,8 mln mkw. 86. W okolicach Poznania znajduje się około 4 nowoczesnych obiektów przemysłowo-magazynowych. Największa koncentracja powierzchni tego rodzaju występuje w pobliżu węzłów dróg szybkiego ruchu (A2, S5, S11, DK92) w rejonie Żernik i Gądek oraz w okolicach Tarnowa Podgórnego, Swarzędza i Komornik. Pojedyncze parki znajdują się również w Bugaju, Kostrzynie i Kórniku. W 216 r. poznański rynek magazynowy charakteryzował się dużą aktywnością deweloperów, zajmując trzecie miejsce w kraju pod względem wielkości powierzchni znajdującej się w budowie (214,5 tys. mkw.). Całkowite zasoby magazynowe w 216 r. zwiększyły się o 26,4 tys. mkw. 87. Efektywne stawki czynszów na koniec 216 r. wyniosły 2,2-3 euro/mkw./m-c 88. Wskaźnik pustostanów na rynku powierzchni magazynowych uległ podwyższeniu do 7,3% na koniec 216 r. 89, co związane jest z oddaniem do użytku dużego magazynu spekulacyjnego 9. 1.2.4. Analiza danych zgromadzonych w bazie BaNK# W drugiej połowie 216 r. średnioważona stawka transakcyjna najmu powierzchni biurowej klasy A w lokalach o powierzchni powyżej 1 mkw. utrzymała się na poziomie 13 euro/mkw./m-c. Powierzchnia biurowa w budynkach klasy B była nieco tańsza stawka najmu wyniosła 11,4 euro/mkw./m-c. Wysokość czynszów wyrażonych w złotych nieznacznie wzrosła w stosunku do ubiegłego półrocza i wyniosła 52,8 zł/mkw./m-c dla biurowców klasy A, 33,3 zł dla biurowców klasy B i ok. 3 zł dla klasy C. Średnia wysokość kosztów eksploatacji (netto) pozostała na poziomie około 16 zł/mkw./m-c. Kontrakty zawierano przeciętnie na 5-6 lat. Zgodnie z wynikami uzyskanymi w ramach analizy powierzchni handlowych w drugiej połowie 216 r. średnia cena transakcyjna najmu lokali o powierzchni od 1 do 5 mkw. w centrach handlowych nieznacznie zmalała w stosunku do pierwszej połowy 216 r. i wyniosła 31,6 euro/mkw./m-c dla umów zawieranych w euro. Warto zauważyć jednak, iż stawki czynszów określonych w umowach podpisanych w 216 r. są o kilka euro niższe i wynoszą średnio ok. 26 euro/mkw./m-c. Rynek powierzchni oferowanych w przypadku umów zawieranych w złotych jest dużo tańszy, głównie z powodu gorszej lokalizacji obiektów, a także profilu działalności centrum handlowego. Średnie stawki w lokalach o powierzchni od 1 do 5 mkw. wyniosły ok. 44 zł/mkw./m-c. Kontrakty najmu zawierano najczęściej na okres 6 lat. 85 Źródło: JLL, Rynek handlowy w Polsce, I kw. 217 r. 86 Źródło: JLL, Rynek nieruchomości magazynowych w 216 r., luty 217,, s. 16. 87 Źródło: Colliers International, Rynek nieruchomości magazynowych, Market Insights 217, Poznań, Colliers, s. 25. 88 Ibidem, s. 25. 89 Źródło: Colliers International, Polska, Market Insights, Raport Roczny 215, s. 11. 9 Pojęciem tym określane są magazyny budowane bez wcześniejszego zabezpieczenia w postaci podpisanych umów najmu. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 23

22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 22 225 23 235 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Poznań Na rynku powierzchni magazynowych średnia cena transakcyjna w drugiej połowie 216 r. wyniosła 5 euro/mkw./m-c dla powierzchni, której ceny wyrażano w euro oraz 12 zł/mkw./m-c dla stawek złotowych. Średnia wysokość kosztów eksploatacji na koniec 216 r. utrzymała się na poziomie 4 zł/mkw./m-c. 1.3. Dane statystyczne dotyczące nieruchomości mieszkaniowych 1.3.1. Czynniki demograficzne i ekonomiczne wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Tabela 1.1. Czynniki demograficzne w Poznaniu Liczba Przyrost Saldo ludności naturalny migracji Wg stanu na koniec: liczby bezwzględne Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu. Zmiany l. ludności Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1 ludności Małżeństw a 211 553564 443-2493 -25 297,8-4,5 5,3 212 55742 119-231 -2191 286,2-4,2 5,1 213 54828-11 -2578-2679 2424 -,2-4,7 4,4 214 54568 13-1884 -1781 2523,2-3,5 4,6 215 542348-148 -1522-167 268 -,3-2,8 4,8 216 54372 543-188 -1265 3147 1, -3,3 5,8 Wykres 1.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Poznania (w tys. osób) 58 57 56 55 54 53 52 51 5 49 48 Wykres 1.2. Relacje demograficzne w Poznaniu (na 1 ludności) 8. 6. 4. 2.. -2. -4. -6. -8. Małżeństwa Saldo migracji Przyrost naturalny Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu; Prognoza ludności opracowana przez GUS w 214 r. na lata 214-25. Tabela 1.2. Gospodarstwa domowe w Poznaniu Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu. Gospodarstw a domow e Liczba Udział (%) NSP 22 NSP 211 NSP 22 NSP 211 OGÓŁEM 233867 232567 1 1 w tym z 1 osobą 77334 77314 33% 33% w tym z 2 osobami 5863 64667 25% 28% w tym z 3 osobami 46328 4493 2 19% w tym z 4 osobami 36417 29765 16% 13% w tym z 5 i w ięcej osobami 15725 15892 7% 7% Ludność w gospodarstw ach 563193 54932 Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2,41 2,36 Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu. 24 Narodowy Bank Polski

II II II II I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Poznań Tabela 1.3. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym w Poznaniu Udział ludności (%) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym 211 64,9 15,3 19,8 212 64, 15,4 2,6 213 63,2 15,5 21,3 214 62,2 15,7 22,1 215 61,3 15,9 22,8 216 6,4 16,2 23,4 Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu. Wykres 1.3. Stopa bezrobocia (%) oraz udział ludności do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Poznaniu (%; p. oś) 21 19 17 15 13 11 9 7 5 3 1 Poznań Polska udział ludn. do 34 r. życia wśród ludn. bezrobotnej Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu. Wykres 1.5. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Poznaniu (mkw.),95,85,75,65,55,45,35 6 55 5 45 4 35 3 25 2 15 Wykres 1.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Poznaniu (zł/miesiąc) 4 9 4 7 4 5 4 3 4 1 3 9 3 7 3 5 3 3 3 1 2 9 2 7 2 5 2 3 2 1 Poznań Polska Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu. Wykres 1.6. Dostępność kredytu złotowego przy przeciętnym wynagrodzeniu w Poznaniu (krotność przec. mies. wynagr.) 115 11 15 1 95 9 85 8 rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Poznaniu. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Poznaniu. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 25

IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Poznań Wykres 1.7. Kredytowa dostępność mieszkania przy kredycie złotowym w Poznaniu (mkw.) 115, 15, 95, 85, 75, 65, 55, 45, 35, Wykres 1.8. Wartość nowo zawartych umów kredytowych w Poznaniu (mln zł)* 2 5 1 5 1 5 rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Poznaniu. 1.3.2. Zasób mieszkaniowy * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamieszkania Źródło: NBP na podst. BIK. Tabela 1.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Poznaniu Wyszczególnienie 211 212 213 214 215 216 Zasób mieszkaniow y - mieszkania ogółem 23935 241664 24417 247741 251312 254227 - mieszkania na 1 ludności 432 439 446 454 463 47 Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. m kw.) 15435 15619 15791 1615 16236 16427 - przeciętna (m kw.) 64,5 64,5 64,67 64,64 64,6 64,62 -na osobę (m kw.) 28, 28,5 28,8 29,3 29,9 3,4 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,5 3,5 3,5 3,5 3,5 3,5 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,3 2,3 2,2 2,2 2,2 2,1 L. gospodarstw domow ych w g NSP 232567 L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie w g NSP 1, Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu. 1.3.3. Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Tabela 1.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Poznaniu L.p. Wyszczególnienie 211 212 213 214 215 216 1 Dew eloperzy 45 49 45 48 7 77 2 Pośrednicy 977 983 992 149 91 891 3 Kancelarie notarialne 76 6 71 8 112 116 4 Rzeczoznaw cy majątkow i 149 156 176 184 26 213 5 Spółdzielnie mieszkaniow e 11 11 11 11 28 29 6 Wspólnoty mieszkaniow e 221 231 2417 2522 2622 2772 Źródło: szacunki NBP O/O w Poznaniu na podstawie danych z GUS, Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych oraz Izby Notarialnej w Poznaniu. Tabela 1.6. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Poznaniu 211 212 213 214 215 216 Liczba umów 4381 4566 4779 5274 582 6227 Wartość w mln zł 1384,58 135,19 1423,45 1487,24 1632,9 1775,98 Źródło: Zarząd Geodezji i Katastru Miejskiego GEOPOZ 26 Narodowy Bank Polski

Poznań Tabela 1.7. Budownictwo mieszkaniowe w Poznaniu 211 212 213 214 215 216 Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: 4438 4134 3279 3716 457 4467 - indyw idualne 526 493 43 548 874 539 - na sprzedaż lub w ynajem 3681 354 2755 3166 3119 3627 Mieszkania, których budow ę rozpoczęto Ogółem, w tym: 2167 3319 1715 3817 457 3553 - indyw idualne 254 362 261 287 411 338 - na sprzedaż lub w ynajem 1913 2829 1454 353 4159 3215 Mieszkania oddane do użytkow ania Ogółem, w tym: 2512 2734 2597 3642 3629 2915 - indyw idualne 474 494 392 55 378 4 - spółdzielcze 1 2 - na sprzedaż lub w ynajem 217 212 24 311 316 2453 - społeczne czynszow e 143 - komunalne 2 138 198 62 Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu. Tabela 1.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Poznaniu 211 212 213 214 215 216 Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem 2512 2734 2597 3642 3629 2915 - ogółem pow. użytk. (tys. m kw.) 185,5 194,1 184,8 234,3 229,7 191,3 - na 1 ludności 4,5 5, 4,7 6,7 6,7 5,4 - na 1 zaw. małżeństw 86 974 171 1444 1391 926 Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem 395 72-173 -1119-121 259 - na 1 ludności,7,1 -,3-2,1-1,9,5 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 73,8 71, 71,2 64,3 63,3 65,6 Liczba izb oddanych 892 8512 7678 1845 997 8828 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 3,2 3,1 3, 3, 2,7 3, Przec. pow. izby (m kw.) 22,9 22,8 24,1 21,6 23, 21,7 Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 27

Poznań Tabela 1.9. Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Poznaniu Rynek pierw otny Rynek w tórny Rynek w tórny Notow anie Staw ka Staw ka hedon. ofertow a trans. ofertow a trans. ofert. trans. (trans.) 6376 6264 594 552 6311 28,8 27,3 I 6328 6536 5911 5321 69 3,5 29,9 6286 6155 584 538 638 29,4 29,6 IV 211 624 6219 5737 5254 643 3,8 28,2 6183 5932 564 5396 6187 29,9 27,5 I 658 588 5535 5159 6222 41,8 3,9 II 6161 5978 5519 574 6142 28,3 3,9 IV 212 6131 5339 5446 567 674 27,3 28,3 6382 6147 546 487 5924 26,7 27,9 I 6334 5998 5657 4932 6251 3,8 27,5 II 6342 5913 5628 542 5973 28,8 29, IV 213 6417 5868 5718 562 6752 32,1 28,9 667 6146 583 58 633 3,3 23,2 I 656 6116 5742 497 6122 28,1 26, II 6552 622 586 4994 614 35,2 33, IV 214 6546 6225 5694 51 633 35,6 28,8 66 637 5848 497 655 32,3 29,1 I 6527 629 5831 4985 6148 29,8 32,7 6482 6228 549 599 635 33,1 29,5 IV 215 6512 6234 573 56 656 34,6 31,1 6425 6246 5939 565 675 35,2 3,3 I 6458 6298 64 5177 6135 35,7 31,5 II 6453 6195 693 5236 592 37,3 28,8 IV 216 643 636 6123 5284 5936 34,9 3,8 6428 6266 666 573 5762 39,2 32,4 Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. 28 Narodowy Bank Polski

II II II II II II II Poznań Tabela 1.1 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Poznaniu Notow anie Dynamika kw./kw. Rynek Rynek w tórny pierw otny ofert. trans. ofert. Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. trans. hedon. (trans.) Rynek pierw otny ofert. trans. Dynamika r/r ofert. Rynek w tórny trans. hedon. (trans.) 97,7 95, 98,2 15,2 12,1 95,4 97,3 97,8 12,3 1,5 I 99,2 14,3 99,5 96,4 95,2 96,1 98,6 96,5 95,4 97,8 99,3 94,2 98,2 11,1 1,5 95,2 97,6 96,5 97,9 97,9 IV 211 98,7 11, 98,8 97,7 1,1 95, 94,4 94,9 1,2 97,8 99,7 95,4 97,7 12,7 12,4 97, 94,7 94,3 97,7 98, I 98, 99,1 98,8 95,6 1,6 95,7 9, 93,6 97, 13,5 II 11,7 11,7 99,7 98,4 98,7 98, 97,1 95,1 94,3 11,7 IV 212 99,5 89,3 98,7 99,9 98,9 98,8 85,8 94,9 96,4 1,5 14,1 115,1 99,3 94,9 97,5 13,2 13,6 96,5 89,1 95,8 I 99,3 97,6 14,6 12,6 15,5 14,6 12, 12,2 95,6 1,5 II 1,1 98,6 99,5 12,2 95,6 12,9 98,9 12, 99,4 97,3 IV 213 11,2 99,2 11,6 1,4 113, 14,7 19,9 15, 99,9 111,1 13,9 14,7 12, 98,9 93,4 14,5 1, 17,8 14,2 16,4 I 98,4 99,5 98,5 99,2 97,1 13,6 12, 11,5 1,8 97,9 II 99,9 98,5 11,1 1,5 98,2 13,3 11,8 13,2 99,1 1,7 IV 214 99,9 13,4 98,1 1,3 1,3 12, 16,1 99,6 99, 89,4 1,8 11,3 12,7 99,2 1,4 98,9 12,6 1,3 99,2 96,1 I 98,9 98,5 99,7 1,3 11,5 99,5 11,5 11,5 1,3 1,4 99,3 1,3 92,8 12,3 98,2 98,9 13,4 93,2 12,1 1,4 IV 215 1,5 1,1 15,9 99,2 1,3 99,5 1,1 1,6 11, 1,4 98,7 1,2 13,6 1,1 1,3 97,3 99, 11,6 11,9 1,3 I 1,5 1,8 11,7 12,2 11, 98,9 11,4 13,6 13,8 99,8 II 99,9 98,4 1,9 11,2 96,5 99,5 99,5 112,6 12,7 98,1 IV 216 99,2 11,8 1,5 1,9 1,3 98,3 11,1 16,9 14,4 98, 1,4 99,4 99,1 96, 97,1 1,1 1,3 12,1 1,2 94,8 1.3.3.1. Rynek pierwotny (RP) Wykres 1.9. Ceny mieszkań RPO (zł/mkw.) 1 1 1 1 1 Wykres 1.1. Ceny mieszkań RPT (zł/mkw.) 1 1 1 1 1 minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 29

II II II II Poznań Wykres 1.11. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPO 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 IV 25 II 26 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II II II II II Wykres 1.13. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPO 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Wykres 1.12. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPT 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 II II II II <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Wykres 1.14. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPT 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Wykres 1.15. Relacja podaży i popytu na mieszkania o powierzchni mniejszej, równej 5 mkw. oraz powyżej 5 mkw. na RP 4 2-2 -4-6 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Wykres 1.16. Wskaźnik produkcji mieszkań (tys.)# 6 5 4 3 2 1-1 -2-3 <=5 m kw. >5 m kw. Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. wskaźnik pozwolenia na budowę mieszkań Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Poznaniu. 21 Narodowy Bank Polski

zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II II II II II II II Poznań Wykres 1.17. Struktura ceny mkw. mieszkania (zł/mkw.) 1 ziemia + zagosp.terenu koszty budowy koszty ogólne Źródło: NBP, Sekocenbud. projekt koszt kredytu zysk deweloperski 1.3.3.2. Rynek wtórny (RW) Wykres 1.18. Ceny mieszkań RWO (zł/mkw.) Wykres 1.19. Ceny mieszkań RWT (zł/mkw.) 2 1 1 1 1 1 2 1 1 1 1 1 Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Wykres 1.2. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWO 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM minimalna maksymalna średnia hedoniczna mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Wykres 1.21. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWT 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 211

II II II II II II II II II II II II II II II II zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 Poznań Wykres 1.22. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWO 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Wykres 1.23. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWT 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Wykres 1.24. Ceny wg formy własności RWO (zł/mkw.) 9 7 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Wykres 1.25. Ceny wg formy własności RWT (zł/mkw.) 9 7 spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Wykres 1.26. Ceny wg standardu wykończenia RWO (zł/mkw.) 7 5 7 6 5 5 5 4 5 spółdzielcze Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. własność Wykres 1.27. Ceny wg standardu wykończenia RWT(zł/mkw.) 7 niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. 212 Narodowy Bank Polski

II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Poznań Wykres 1.28. Ceny wg technologii budowy RWO (zł/mkw.) 9 7 Wykres 1.29. Ceny wg technologii budowy RWT (zł/mkw.) 1 9 7 tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Wykres 1.3. Ceny wg roku budowy RWO (zł/mkw.) 11 1 9 7 1 Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Wykres 1.31. Ceny wg roku budowy RWT (zł/mkw.) 11 1 9 7 1 tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. 1945-197 1971-1978 1979-1988 1989-22 pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. 1945-197 1971-1978 1979-1988 1989-22 pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Wykres 1.32. Szacowany średni czas sprzedaży mieszkania na RW w Poznaniu (liczba dni) 25 2 15 1 5 Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 213

Rzeszów 11. Rzeszów 11.1. Nieruchomości mieszkaniowe 11.1.1. Czynniki wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Czynnikiem wpływającym pozytywnie na lokalny rynek mieszkaniowy jest stale rosnąca liczba ludności. W 216 r. w stosunku do poprzedniego roku jej wzrost wyniósł ok.,8%. Wpłynęły na to dodatnie saldo migracji (odnotowano wzrost o 8,6%) i dodatni przyrost naturalny (wyższy niż w roku poprzednim o 72,1%). Liczba zawieranych małżeństw utrzymała się na poziomie lat poprzednich. Niekorzystnym zjawiskiem były zmiany w strukturze wieku ludności, tzn. dalszy spadek udziału ludności w wieku produkcyjnym (o,8 p.p.) i towarzyszący mu wzrost udziału ludności w wieku poprodukcyjnym (o,5 p.p.). Nastąpiły pozytywne zmiany czynników określających sytuację ekonomiczną mieszkańców Rzeszowa. W 216 r. przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wzrosło o 2,6% (r/r) i było wyższe od średniej krajowej o 1,2%. Pozytywny wpływ miał również spadek stopy bezrobocia rejestrowanego do poziomu 6,8% (kraj 8,3%) oraz systematyczne zmniejszanie się udziału ludności do 34 roku życia wśród ludności bezrobotnej (na koniec 216 r. wskaźnik wyniósł 39,4%). W IV kw. 216 r. za przeciętne miesięczne wynagrodzenie można było kupić na rynku pierwotnym,89 mkw. mieszkania, a na rynku wtórnym,97 mkw. W 216 r. liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych była o 5,2% niższa w porównaniu z poprzednim rokiem, przy niższej o 2, wartości kredytów (wartość ta wyniosła 28 mln zł). 11.1.2. Zasób mieszkaniowy W 216 r. sytuacja na rynku mieszkaniowym Rzeszowa poprawiła się w stosunku do 215 r. Oddano do użytkowania rekordową liczbę mieszkań (wzrost o ok. 23,7%). Zasób mieszkaniowy powiększył się o 2958 mieszkań, a wskaźnik określający liczbę mieszkań na 1 mieszkańców wzrósł do 49 mieszkań (wzrost o 3, w porównaniu do 215 r.). Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania z zasobu wynosi 66,8 mkw. i jest taka sama jak w roku poprzednim. Powierzchnia użytkowa mieszkania na osobę wynosi 27,3 mkw. (o,8 mkw. więcej niż w 215 r.). 11.1.3. Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych 11.1.3.1. Rynek pierwotny Ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym w 216 r. w porównaniu z poprzednim rokiem wykazywały tendencję spadkową, natomiast ceny transakcyjne wzrostową. Średnia cena ofertowa mkw. mieszkania na koniec 216 r. wyniosła 4842 zł i była o 5,6% niższa od obserwowanej na koniec 215 r., natomiast średnia cena transakcyjna na koniec 216 r. wyniosła 536 zł/mkw. i była o 3,5% wyższa od notowanej na koniec 215 r. Maksymalna cena mkw. mieszkania dopuszczonego do programu MDM# dla Rzeszowa wynosiła w IV kw. 216 r. 4418 zł i została ustalona na poziomie niższym niż średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym o 618 zł/mkw. 214 Narodowy Bank Polski

Rzeszów Struktura ceny mkw. mieszkania nie zmieniła się, zaś koszty budowy mieszkania utrzymywały się na poziomie zbliżonym do poprzednich kwartałów. Według szacunku NBP w IV kw. 216 r. koszt ziemi zawarty w cenie mkw. mieszkania wynosił ok. 323 zł. W 216 r. nieznacznie zmieniła się struktura mieszkań oddanych do użytku w porównaniu z poprzednim rokiem. Przeciętna powierzchnia użytkowa obniżyła się o,3%, natomiast przeciętna liczba izb w nowym mieszkaniu wzrosła o 6,5%. W badanym okresie w strukturze ofert mieszkań przeważały głównie mieszkania o powierzchni użytkowej od 4 do 6 mkw. oraz dwupokojowe. Deweloperzy dopasowywali ofertę do oczekiwań nabywców zarówno pod względem powierzchni, liczby pokoi, jak również możliwości finansowych. Produkcja mieszkań na rynku pierwotnym zdominowana jest przez deweloperów. W 216 r. deweloperzy oddali do użytkowania o 38,6% więcej mieszkań niż w poprzednim roku i była to najwyższa liczba oddanych mieszkań od 22 r. Jednocześnie znacznie wzrosła liczba wydanych pozwoleń na budowę mieszkań deweloperskich o 17,9%, natomiast liczba mieszkań budowanych na sprzedaż lub wynajem, których budowę rozpoczęto nieznacznie wzrosła o 2,9%. 11.1.3.2. Rynek wtórny Średnie ceny ofertowe mkw. mieszkań na rynku wtórnym w 216 r. były bardzo zbliżone do zanotowanych w 215 r., natomiast ceny transakcyjne odnotowały nieznaczny wzrost. Średnia cena transakcyjna w IV kw. 216 r. wynosiła 4642 zł, wzrosła o 4, w stosunku do ceny w IV kw. 215 r. Średnia cena ofertowa mkw. w IV kw. 216 r. wynosiła 4953 zł (pozostając na poziomie z IV kw. 215 r.). Maksymalna cena mkw. mieszkania dopuszczonego do programu MDM# dla Rzeszowa wynosiła w IV kw. 216 r. 3614 zł i została ustalona na poziomie niższym niż średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym o 128 zł/mkw. Przedmiotem transakcji na rynku wtórnym w 216 r. były najczęściej mieszkania o powierzchni 4 6 mkw., 2 3 pokojowe. Średnia stawka najmu w Rzeszowie w IV kw. 216 r. utrzymywała się na poziomie zbliżonym do odnotowanego w 215 r. i wynosiła 28,1 zł/mkw. (w IV kw. 215 r. wynosiła 27,8 zł/mkw.). 11.1.3.3. Lokalna specyfika rynku Charakterystyczną cechą Rzeszowa jest wysoki odsetek mieszkań spółdzielczych oddanych do użytkowania. Stanowią one aż 21% wszystkich mieszkań oddanych w latach 21-216. Niewielki był natomiast udział mieszkań komunalnych ok.,4%. Począwszy od 26 r. powierzchnia miasta co roku powiększana jest poprzez przyłączanie miejscowości lub ich części z gmin sąsiednich. Rzeszów zajmuje obecnie powierzchnię ponad dwukrotnie większą niż przed zmianami terytorialnymi. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 215

Rzeszów Obecnie obowiązuje 22 miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego na obszarze ok. 16,7% powierzchni miasta, natomiast opracowywanych jest 9 planów zagospodarowania przestrzennego, które obejmują ok. 38,2% powierzchni miasta. 11.2. Nieruchomości komercyjne 11.2.1. Nieruchomości biurowe Łączną wielkość powierzchni biurowej w 216 r. na rzeszowskim rynku szacuje się na ok. 67 tys. mkw. Stopa pustostanów wyniosła 37,7%. W miarę upływu czasu, wraz ze spadkiem dostępności powierzchni biurowych, sytuacja ta może ulec zmianie. W planach jest budowa kolejnego nowoczesnego budynku biurowego, którego powierzchnia będzie wynosiła ok. 17 tys. mkw. 91 11.2.2. Nieruchomości handlowe Stolica Podkarpacia jest miastem o wysokim nasyceniu powierzchnią handlową, wskaźnik ten wynosi ok.126 mkw./1 osób. W Rzeszowie zlokalizowanych jest ok. 2 centrów handlowych o zróżnicowanej powierzchni. W 216 r. nie odnotowano znaczących zmian na rynku nieruchomości handlowych nie powstały nowe centra handlowe. Składają się na to zarówno samodzielne galerie handlowe, które skupiają większość powierzchni handlowej jak i mniejsze obiekty zlokalizowane przy supermarketach i hipermarketach. Stopa pustostanów kształtuje się na poziomie 2,1%. 92 11.2.3. Analiza danych zgromadzonych w bazie BaNK# Średni czynsz dla lokali handlowych w centrach handlowych z umów obowiązujących na koniec 216 r. wyniósł ok. 17 euro/mkw./m-c, natomiast na koniec 215 r. kształtował się na poziomie ok.19 euro/mkw./m-c. Średnie koszty eksploatacji obowiązujące na koniec 216 r. wyniosły ok. 15 zł/mkw./m-c, a w 215 r. ok.18 zł/mkw./m-c. Średnia długość kontraktu najmu na koniec 216 r. wyniosła 7 lat. 91 Źródło: Polska Agencja Informacji i Inwestycji Zagranicznych (PAlilZ), Colliers International, Advisory Group Test Humen Resources, Nowe Rynki Sektora BSS, 12 wschodzących gwiazd biznesu, Raport 216 r. 92 Źródło: Colliers International, Centra handlowe w miastach regionalnych, I kwartał 217 r. 216 Narodowy Bank Polski

22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 22 23 24 25 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Rzeszów 11.1. Dane statystyczne dotyczące nieruchomości mieszkaniowych 11.1.1. Czynniki demograficzne i ekonomiczne wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Tabela 11.1. Czynniki demograficzne w Rzeszowie Liczba Przyrost Saldo ludności naturalny migracji Wg stanu na koniec: liczby bezwzględne Zmiany l. ludności Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1 ludności Małżeństw a 211 1831 557 275 832 113 3,1 1,5 5,6 212 18228 675 678 1353 89 3,7 3,7 4,9 213 18318 56 388 948 86 3,1 2,1 4,7 214 185123 61 43 14 97 3,3 2,3 4,9 215 185896 45 666 773 948 2,2 3,6 5,1 216 187422 697 123 1526 941 3,7 6,4 5, Źródło: Urząd Statystyczny w Rzeszowie. Wykres 11.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Rzeszowa (w tys. osób) 25 2 195 19 185 18 175 17 165 16 155 Źródło: Prognoza ludności opracowana przez GUS w 214 r. na lata 214-25. Wykres 11.2. Relacje demograficzne w Rzeszowie (na 1 ludności) 8. 6. 4. 2.. -2. -4. Przyrost naturalny Saldo migracji Małżeństwa Źródło: Urząd Statystyczny w Rzeszowie. Tabela 11.2. Gospodarstwa domowe w Rzeszowie Gospodarstw a domow e Liczba Udział (%) NSP 22 NSP 211 NSP 22 NSP 211 OGÓŁEM 57855 69182 1 1 w tym z 1 osobą 17114 2659 3 3 w tym z 2 osobami 1257 1786 22% 26% w tym z 3 osobami 1135 13697 2 2 w tym z 4 osobami 1322 134 18% 15% w tym z 5 i w ięcej osobami 6544 6716 11% 1 Ludność w gospodarstw ach 15358 17677 Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2,65 2,56 Źródło: Urząd Statystyczny w Rzeszowie. Tabela 11.3. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym w Rzeszowie Udział ludności (%) w w ieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym 211 66,2 17,1 16,7 212 65,6 17,2 17,2 213 64,7 17,5 17,8 214 64,1 17,5 18,4 215 63,3 17,7 19, 216 62,5 18, 19,5 Źródło: Urząd Statystyczny w Rzeszowie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 217

25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Rzeszów Wykres 11.3. Stopa bezrobocia (%) oraz udział ludności do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Rzeszowie (%; p. oś) 21 19 17 15 13 11 9 7 5 3 Rzeszów Polska udział ludn. do 34 r. życia wśród ludn. bezrobotnej Źródło: Urząd Statystyczny w Rzeszowie. Wykres 11.5. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Rzeszowie (mkw.) 1,5 1,,95,9,85,8,75,7,65,6,55 55 5 45 4 35 3 25 2 15 Wykres 11.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Rzeszowie (zł/miesiąc) 4 4 4 2 3 8 3 6 3 4 3 2 2 8 2 6 2 4 2 2 1 8 Rzeszów Źródło: Urząd Statystyczny w Rzeszowie. Polska Wykres 11.6. Dostępność kredytu złotowego przy przeciętnym wynagrodzeniu w Rzeszowie (krotność przec. mies. wynagr.) 11 15 1 95 9 85 8 75 7 rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Rzeszowie. Wykres 11.7. Kredytowa dostępność mieszkania przy kredycie złotowym w Rzeszowie (mkw.) 115, 15, 95, 85, 75, 65, 55, 45, 35, Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Rzeszowie. Wykres 11.8. Wartość nowo zawartych umów kredytowych w Rzeszowie (mln zł)* 4 35 3 25 2 15 1 5 rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Rzeszowie. * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamieszkania Źródło: NBP na podst. BIK. 218 Narodowy Bank Polski

Rzeszów 11.1.2. Zasób mieszkaniowy Tabela 11.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Rzeszowie 211 212 213 214 215 216 Zasób mieszkaniow y - mieszkania ogółem 663 68588 6984 714 7374 76698 - mieszkania na 1 ludności 368 377 381 386 397 49 Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. m kw.) 4365 4583 4672 4783 4932 5124 - przeciętna (m kw.) 65,8 66,8 66,9 67 66,9 66,8 -na osobę (m kw.) 24,2 25,2 25,5 25,8 26,5 27,3 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,7 3,7 3,7 3,7 3,7 3,7 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,7 2,7 2,6 2,6 2,5 2,4 L. gospodarstw domow ych w g NSP 69182 L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie w g NSP 1,1 Źródło: Urząd Statystyczny w Rzeszowie. 11.1.3. Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Tabela 11.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Rzeszowie L.p. Wyszczególnienie 211 212 213 214 215 216 1 Dew eloperzy 11 112 124 147 178 22 2 Biura pośredników 64 57 55 63 88 82 3 Kancelarie notarialne 26 27 28 32 36 33 4 Biura rzeczoznaw ców majątkow ych 45 44 58 58 63 61 5 Spółdzielnie mieszkaniow e 27 25 25 26 24 21 6 Wspólnoty mieszkaniow e 477 52 522 552 583 635 Źródło: szacunki NBP O/O w Rzeszowie na podstawie danych z GUS i MTBiGM. Tabela 11.6. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Rzeszowie 211 212 213 214 215 216 Liczba umów 1138 831 1128 736 1128 793 Wartość w mln zł 263,87 15,84 215,81 138,78 253,59 165,22 Źródło: szacunki NBP O/O w Rzeszowie. Tabela 11.7. Budownictwo mieszkaniowe w Rzeszowie 211 212 213 214 215 216 Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: 1486 1925 122 2585 2396 3433 - indyw idualne 669 62 532 135 125 15 - na sprzedaż lub w ynajem 817 135 64 128 1146 2383 Mieszkania, których budow ę rozpoczęto Ogółem, w tym: 1595 1944 1325 2613 2435 3167 - indyw idualne 587 453 435 112 649 147 - na sprzedaż lub w ynajem 65 1345 63 967 1543 1587 Mieszkania oddane do użytkow ania Ogółem, w tym: 1565 1576 1346 1649 2392 2958 - indyw idualne 331 481 67 617 73 651 - spółdzielcze 291 449 336 431 351 489 - na sprzedaż lub w ynajem 922 646 43 61 1312 1818 - społeczne czynszow e - komunalne 2 26 Źródło: Urząd Statystyczny w Rzeszowie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 219

Rzeszów Tabela 11.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Rzeszowie 211 212 213 214 215 216 Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem 1565 1576 1346 1649 2392 2958 - ogółem pow. użytk. (tys. m kw.) 11,8 111,1 11,8 119,5 155,8 192, - na 1 ludności 8,7 8,7 7,4 8,9 12,9 15,8 - na 1 zaw. małżeństw 1544 1771 1565 1818,1 2523,2 3143,5 Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem -552-686 -486-742 -1444-217 - na 1 ludności -3,1-3,8-2,7-4, -7,8-1,8 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 7,8 7,5 75,6 72,5 65,1 64,9 Liczba izb oddanych 542 537 4819 5931 7325 9689 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 3,5 3,4 3,6 3,6 3,1 3,3 Przec. pow. izby (m kw.) 2,4 2,7 21,1 2,2 21,3 19,8 Źródło: Urząd Statystyczny w Rzeszowie. Tabela 11.9. Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Rzeszowie Rynek pierw otny Rynek w tórny Rynek w tórny - najem Notow anie Staw ka Staw ka hedon. ofertow a trans. ofertow a trans. ofert. trans. (trans.) 477 4264 4726 4333 3927 28,1 26,9 I 4142 422 4777 4485 3897 3, 26,8 4283 4178 4729 4472 468 28,8 25,1 IV 211 4271 4239 4791 4522 3928 33,3 27,2 4457 4138 481 4325 3865 27,3 25,4 I 4565 4135 495 4422 3966 24,9 21,6 II 457 4496 4935 4547 3925 25,3 25,8 IV 212 4555 447 4912 4549 3984 27,5 29,7 4463 4467 498 4422 388 26,7 24,1 I 5141 4383 489 4425 412 26,7 24,8 II 5148 468 491 4462 438 27,2 25,7 IV 213 512 4821 4934 4491 3897 27,3 24,7 5123 4515 4946 4384 392 27,6 29,2 I 527 4828 498 4455 3862 27,7 25,2 II 54 4649 4933 4551 3957 26, 27,5 IV 214 534 479 4953 4582 3972 26,6 26,3 5245 4857 4959 4485 3859 26,8 26, I 582 499 51 4533 3957 26,7 24,6 538 4596 4973 4435 3836 26,4 28,7 IV 215 5126 4868 4954 4463 3824 26,4 29,2 4986 486 4916 4623 3891 27,5 26,3 I 513 4852 4914 4591 3884 28,6 23,9 II 4952 519 4954 4514 3869 27,8 26,3 IV 216 4842 536 4953 4642 3859 28,8 27,3 4811 481 4995 4651 3875 29,5 29, Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. 22 Narodowy Bank Polski

II II II II II II II II Rzeszów Tabela 11.1 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Rzeszowie Notow anie Dynamika kw./kw. Rynek Rynek w tórny pierw otny ofert. trans. ofert. Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. trans. hedon. (trans.) Rynek pierw otny ofert. trans. Dynamika r/r ofert. Rynek w tórny trans. hedon. (trans.) 95,8 93,3 1,6 12,6 99,9 98, 111,1 12,5 14,8 11,3 I 11,6 98,5 11,1 13,5 99,2 96,9 14, 12,6 16, 11, 13,4 99,4 99, 99,7 14,4 99,5 99,7 12,5 12,6 13,2 IV 211 99,7 11,5 11,3 11,1 96,6 1,4 92,7 12, 17,1 99,9 14,4 97,6 1,2 95,6 98,4 19,3 97, 11,6 99,8 98,4 I 12,4 99,9 12,2 12,2 12,6 11,2 98,4 12,7 98,6 11,8 II 98,7 18,7 1,6 12,8 99, 15,2 17,6 14,4 11,7 96,5 IV 212 11,1 98, 99,5 1, 11,5 16,6 14, 12,5 1,6 11,4 98, 11,4 99,9 97,2 97,4 1,1 18, 12,2 12,2 1,4 I 115,2 98,1 99,6 1,1 15,7 112,6 16, 99,7 1,1 13,4 II 1,1 16,8 1,4 1,8 98,4 114,2 14,1 99,5 98,1 12,9 IV 213 99,1 13, 1,5 1,6 96,5 112, 19,4 1,4 98,7 97,8 1,4 93,7 1,2 97,6 1,1 114,8 11,1 1,8 99,1 1,6 I 98,1 16,9 99,2 11,6 99, 97,8 11,2 1,4 1,7 94,1 II 1,3 96,3 1,5 12,2 12,5 97,9 99,3 1,5 12, 98, IV 214 99,9 11,3 1,4 1,7 1,4 98,7 97,7 1,4 12, 11,9 14,2 13,1 1,1 97,9 97,2 12,4 17,6 1,3 12,3 98,9 I 96,9 12,7 11, 11,1 12,5 11,1 13,4 12,1 11,8 12,5 99,1 92,1 99,3 97,8 96,9 1, 98,9 1,8 97,5 96,9 IV 215 11,7 15,9 99,6 1,6 99,7 11,8 13,4 1, 97,4 96,3 97,3 98,7 99,2 13,6 11,8 95,1 98,9 99,1 13,1 1,8 I 1,5 11, 1, 99,3 99,8 98,6 97,2 98,1 11,3 98,2 II 98,8 13,4 1,8 98,3 99,6 98,3 19,2 99,6 11,8 1,9 IV 216 97,8 1,3 1, 12,8 99,7 94,5 13,5 1, 14, 1,9 99,4 95,3 1,8 1,2 1,4 96,5 99,9 11,6 1,6 99,6 11.1.3.1. Rynek pierwotny (RP) Wykres 11.9. Ceny mieszkań RPO (zł/mkw.) 9 7 Wykres 11.1. Ceny mieszkań RPT (zł/mkw.) 9 7 minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 221

26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 IV 25 II 26 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II II II II II II II II II II II II II Rzeszów Wykres 11.11. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPO 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Wykres 11.12. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPT 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Wykres 11.13. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPO 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Wykres 11.14. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPT 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Wykres 11.15. Relacja podaży i popytu na mieszkania o powierzchni mniejszej, równej 5 mkw. oraz powyżej 5 mkw. na RP 4 2-2 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Wykres 11.16. Wskaźnik produkcji mieszkań (tys.)# 4 3 2 1-4 -6-1 <=5 m kw. >5 m kw. Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. wskaźnik pozwolenia na budowę mieszkań Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Rzeszowie. 222 Narodowy Bank Polski

zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II II II II II II II Rzeszów Wykres 11.17. Struktura ceny mkw. mieszkania (zł/mkw.) 4 5 3 5 2 5 1 5 1 5 ziemia + zagosp.terenu koszty budowy koszty ogólne Źródło: NBP, Sekocenbud. projekt koszt kredytu zysk deweloperski 11.1.3.2. Rynek wtórny (RW) Wykres 11.18. Ceny mieszkań RWO (zł/mkw.) Wykres 11.19. Ceny mieszkań RWT (zł/mkw.) 1 1 1 9 7 1 Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Wykres 11.2. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWO 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Wykres 11.21. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWT 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 minimalna maksymalna średnia hedoniczna mediana limit RNS / MDM <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 223

II II II II II II II II II II II II II II II II zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 Rzeszów Wykres 11.22. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWO 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Wykres 11.23. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWT 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Wykres 11.24. Ceny wg formy własności RWO (zł/mkw.) 5 5 4 5 3 5 2 5 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Wykres 11.25. Ceny wg formy własności RWT (zł/mkw.) 5 5 4 5 3 5 2 5 spółdzielcze Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. własność Wykres 11.26. Ceny wg standardu wykończenia RWO (zł/mkw.) 5 5 4 5 3 5 2 5 spółdzielcze Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. własność Wykres 11.27. Ceny wg standardu wykończenia RWT(zł/mkw.) 5 5 4 5 3 5 2 5 niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. 224 Narodowy Bank Polski

II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Rzeszów Wykres 11.28. Ceny wg technologii budowy RWO (zł/mkw.) 5 5 4 5 3 5 2 5 1 5 Wykres 11.29. Ceny wg technologii budowy RWT (zł/mkw.) 5 5 4 5 3 5 2 5 1 5 tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Wykres 11.3. Ceny wg roku budowy RWO (zł/mkw.) 5 5 4 5 3 5 2 5 tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Wykres 11.31. Ceny wg roku budowy RWT (zł/mkw.) 5 5 4 5 3 5 2 5 1 5 1945-197 1971-1978 1979-1988 1989-22 pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. 1945-197 1971-1978 1979-1988 1989-22 pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Wykres 11.32. Szacunkowy średni czas sprzedaży mieszkania na RW w Rzeszowie (liczba dni) 4 35 3 25 2 15 1 5 Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 225

Szczecin 12. Szczecin 12.1. Nieruchomości mieszkaniowe 12.1.1. Czynniki wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Wskaźniki demograficzne kształtujące popyt na mieszkania w Szczecinie w 216 r. ulegały dalszemu pogorszeniu. Odnotowano spadek liczby mieszkańców miasta (o,2%), która na koniec roku wyniosła 44 878 osób. Łączne saldo migracji zewnętrznych i wewnętrznych pozostawało na dodatnim poziomie, jednak nie było na tyle wysokie by zrekompensować ujemny przyrost naturalny. Kolejnymi niekorzystnymi zmianami demograficznymi były: wzrost (o,7 p.p.) udziału ludności w wieku poprodukcyjnym oraz spadek udziału ludności w wieku produkcyjnym (o 1 p.p.). Pozytywnym zmianom uległa jedynie liczba zawartych małżeństw, która wzrosła o ok. 3% i na koniec roku wyniosła blisko 2 tys. W badanym okresie obserwowano korzystne zmiany czynników ekonomicznych. Przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wynosiło 4597 zł (wzrost o ok. 7%). Stopa bezrobocia rejestrowanego od 213 r. kontynuuje tendencję spadkową i na koniec badanego okresu wyniosła 4,7%, a stopa bezrobocia wśród osób do 34 roku życia uległa zmniejszeniu do 27,7%. Liczba nowo podpisanych umów na kredyty mieszkaniowe wzrosła o 2,5% (r/r) do 2,7 tys. Zadłużenie z tytułu udzielonego kredytu mieszkaniowego w Szczecinie zwiększyło się o ok. 3% (r/r) wynosząc blisko 635 mln zł. Za sprawą ciągłego wzrostu wynagrodzeń i niskiego poziomu stóp procentowych wskaźnik dostępności kredytowej mieszkań w IV kw. 216 r. wzrósł do 17,8 mkw. 12.1.2. Zasób mieszkaniowy Zasób mieszkaniowy Szczecina w 216 r. powiększył się do 175 265 mieszkań, w konsekwencji wskaźnik określający liczbę lokali na 1 mieszkańców wzrósł do 433. Średnia powierzchnia mieszkalna utrzymała się na zeszłorocznym poziomie 63,9 mkw., zaś w przeliczeniu na 1 mieszkańca wzrosła o,5 mkw. wynosząc 27,7 mkw. Przeciętna liczba izb w lokalu od 21 r. nie zmieniała się i wynosiła 3,6. Średnia liczba osób przypadających na 1 mieszkanie w zasobie zmniejszyła się o,1 i wyniosła 2,3. 12.1.3. Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych 12.1.3.1. Rynek pierwotny Na rynku pierwotnym w 216 r. średnie ceny ofertowe i transakcyjne ustabilizowały się na tym samym poziomie ok. 4 9 zł/mkw. Przeciętna cena kupna była tylko 4 zł/mkw. niższa od wartości ofertowej. Ceny mieszkań oferowanych nie ulegały poważniejszym zmianom, dane transakcyjne charakteryzowały się większą zmiennością, która była powodowana przede wszystkim zmianami jakości i lokalizacji nabytych nieruchomości. Wzrost cen transakcyjnych w stosunku do roku ubiegłego wyniósł 2,6%. Limit MDM# w badanym okresie ustalony na poziomie 4 516,6 zł/mkw. był 337 zł niższy niż średnia cena transakcyjna. Biorąc pod uwagę dodatkowo 226 Narodowy Bank Polski

Szczecin ograniczenie powierzchniowe szacuje się, że ok. 36% nieruchomości sprzedanych w 216 r. mogło być objęte dofinansowaniem z rządowego programu 93. Struktura cen mieszkań deweloperskich nie zmieniła się w porównaniu z poprzednim rokiem. W dalszym ciągu największy udział w cenie lokalu miały bezpośrednie koszty budowy około 6, zaś koszt zakupu gruntu wynosił 15%. Badana grupa deweloperów przekazała dane o zrealizowaniu blisko 2,5 tys. Transakcji, co stanowi ponad 6 wzrost w stosunku do poprzedniego roku. W tym samym czasie oddano do użytkowania blisko 3 tys. mieszkań z czego większość tj. 2,1 tys. przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem, co jest wartością trzykrotnie przekraczającą wynik z 215 r. Liczba mieszkań, na których realizację wydano pozwolenia i których budowę rozpoczęto uległa obniżeniu. W odniesieniu do ubiegłego roku liczba pozwoleń spadła o 27% do 2,3 tys., a rozpoczętych budów o 17% do 2,2 tys. Na rynku pierwotnym niezmienna pozostała struktura nieruchomości, w której przeważały lokale 2-pokojowe (45%) i 3 pokojowe (35%). Powierzchnia ponad połowy mieszkań mieściła się w przedziale 4 6 mkw. Wszystkie analizowane nieruchomości wykonane były w technologii tradycyjnej udoskonalonej. 12.1.3.2. Rynek wtórny Średnie ceny ofertowe na rynku wtórnym nie zmieniły się znacząco i w całym 216 r. utrzymywały się na poziomie bliskim 4 4 tys. zł/mkw., tj. ok. 2% więcej niż w ubiegłym roku. Przeciętne ceny transakcyjne, po wzroście w II kw. 216 r,. ustabilizowały się na poziomie 4 tys. zł/mkw., co stanowiło blisko 7% więcej niż w IV kw. 215 r. Maksymalna cena 1 mkw. nieruchomości dla rynku wtórnego w programie MDM wynosiła 3 695,4 zł, tj. 265 zł poniżej średniej rynkowej. Jedna trzecia lokali będących przedmiotem obrotu w badanym okresie spełniała kryteria cenowe i powierzchniowe programu MDM. Według informacji przekazanych przez Miejski Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w Szczecinie w 216 r. zakupiono ponad 3,7 tys. mieszkań, tj. o 11% więcej niż w poprzednim roku. Łączna wartość podpisanych umów opiewała na kwotę bliską 9 mln zł., co stanowiło ok. 12% wzrost w porównaniu z ubiegłym rokiem. Podobnie jak na rynku pierwotnym nie zarejestrowano istotnych zmian w strukturze analizowanych nieruchomości. Największy udział w rynku miały lokale 2 pokojowe (4) i 3 pokojowe (3). Powierzchnia ponad 4 mieszkań mieściła się w przedziale 4 6 mkw. W strukturze ofert przeważał przeciętny standard wykończenia 46%, natomiast wśród zrealizowanych transakcji częściej występował standard niski 4. Przedmiotem obrotu były głownie nieruchomości wykonane w technologii tradycyjnej i prefabrykowanej (po 38%). 93 Źródło: Szacunek NBP Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 227

Szczecin Średnie stawki najmu w ciągu całego roku 216 ulegały niewielkim podwyżkom. Na koniec badanego okresu mieszkania oferowano do wynajęcia przeciętnie za 32 zł/mkw., a wynajmowano za 29 zł/mkw. W odniesieniu do IV kw. 215 r. zarejestrowano 8% wzrost dla wartości transakcyjnych. 12.1.3.3. Lokalna specyfika rynku Uzupełnieniem lokalnej oferty mieszkaniowej są nieruchomości zlokalizowane w gminach ościennych. Większość miejscowości określanych jako sypialnie Szczecina znajduje się w powiecie polickim. Wzmożoną aktywność w tych lokalizacjach rejestrowano głównie w latach 27-29. Po tym okresie obserwowano stopniowe osłabianie zainteresowania tymi terenami, o czym świadczy m.in. spadek liczby mieszkań oddanych do użytkowania w powiecie polickim. Statystyki dotyczące rozpoczętych i zakończonych budów w 216 r. są o połowę niższe niż te z 28 r. Biuro Planowania Przestrzennego Miasta podaje, że obowiązujące miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego obejmują aktualnie blisko 15 tys. ha czyli 49,8% całkowitej powierzchni administracyjnej Szczecina, która wynosi 3 55 ha. Nieuchwalone miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego będące w opracowaniu dotyczą około 1 tys. ha. 12.2. Nieruchomości komercyjne 12.2.1. Nieruchomości biurowe Całkowity zasób powierzchni biurowej na koniec 216 r. szacowany był na ponad 16 tys. mkw., z czego prawie 7 to obiekty klasy A. W porównaniu z 215 r. zasoby biurowe w mieście wzrosły o 8 tys. mkw. W 216 r. rozpoczęto budowę pięciu nowych biurowców o łącznej powierzchni ponad 6 tys. mkw. Kilka dużych projektów zostało wstrzymanych z powodu braku umów przednajmu pozwalających na uruchomienie finansowania inwestycji. Przeważająca większość inwestorów to lokalni deweloperzy. Brakuje inwestorów, którzy zbudowaliby duże, nowoczesne biurowce przyciągające nowe firmy z sektora usług dla biznesu. W celu zachęcenia deweloperów do budowania nowych powierzchni biurowych i konferencyjnych, Urząd Miasta Szczecin wprowadził zwolnienie z podatku od nieruchomości, które będzie obowiązywało przez 3 lata od zakończenia inwestycji. W 216 r. współczynnik pustostanów zmniejszył się o 2,4 p.p. w porównaniu z 215 r., i utrzymuje się poziomie 16,3%. Wysoka stopa pustostanów występuje głównie w biurowcach nowo oddanych do użytkowania. 12.2.2. Nieruchomości handlowe Na koniec 216 r. łączna powierzchnia handlowa najmu wyniosła 267 tys. mkw., a wskaźnik nasycenia kształtował się na poziomie 53 mkw. na 1 mieszkańców 94. Od 213 r. w mieście nie został zrealizowany żaden większy projekt inwestycyjny nieruchomości handlowych. Rozbudowę rozpoczęła jedna z galerii handlowych oraz outlet, co w przyszłości będzie skutkować przy- 94 Źródło: Colliers International Polska MARKET INSIGHTS Raport roczny 217 228 Narodowy Bank Polski

Szczecin rostem powierzchni handlowej o ok. 2 tys. mkw. Współczynnik pustostanów wzrósł z 3,9% w 215 r. do 4,4% na koniec 216 r., zaś stopa pustostanów, nie uwzględniająca powierzchni wynajętej przez właściciela budynku wynosiła ok. 7%. 12.2.3. Nieruchomości magazynowe W 216 r. w aglomeracji szczecińskiej odnotowano wzrost podaży nowoczesnej powierzchni magazynowej o 2. Całkowite zasoby na koniec 216 r. wynosiły 182,2 tys. mkw. W 217 r. wielkość powierzchni magazynowej wzrośnie dwukrotnie, ponieważ na rynek wejdzie dwóch nowych inwestorów, którzy realizują inwestycje na własne potrzeby. Szczecin jest rynkiem, na którym istniejące obiekty magazynowe klasy A są w większości wynajęte. Stopa pustostanów na koniec 216 r. obniżyła się do 2%. 12.2.4. Analiza danych zgromadzonych w bazie BaNK# Średnie stawki czynszów na rynku powierzchni biurowych utrzymywały się na poziomie ubiegłorocznym. Na koniec 216 r. stawka czynszu dla powierzchni wynajętej w biurowcach klasy A wynosiła 14 euro/mkw./m-c, natomiast w biurowcach klasy B - 36 zł/mkw./m-c. Koszty eksploatacyjne w biurowcach klasy A wynosiły średnio 16 zł/mkw./m-c, a w budynkach klasy B 12 zł/mkw./m-c. Przeciętna długość zawartego kontraktu w lokalach klasy A wynosiła do 5 lat, a w biurowcach B ponad 5 lat. Ceny wynajmu powierzchni handlowej w szczecińskich centrach handlowych były zbliżone do notowanych w 215 r. Dla lokali o metrażu od 1 do 5 mkw. wynosiły średnio 29 euro/mkw./m-c na koniec 216 r. Opłaty za najem lokali w galeriach handlowych położonych w samym centrum Szczecina były o ok. 5 wyższe niż w centrach handlowych zlokalizowanych poza śródmieściem. Koszty eksploatacyjne wynosiły przeciętnie ok. 5 zł/mkw./m-c. Kontrakty były zawarte średnio na 8 lat, przy czym w galeriach okres trwania umowy był dłuższy. Stawki czynszu wynajętej powierzchni magazynowej również nie uległy zmianom, a ich wysokość na koniec 216 r. oscylowała w granicach 3-4 euro/mkw./m-c. Koszty eksploatacyjne wynosiły 4 zł/mkw./m-c. Długość zawartych kontraktów nie przekraczała 5 lat. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 229

22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 22 23 24 25 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Szczecin 12.3. Dane statystyczne dotyczące nieruchomości mieszkaniowych 12.3.1. Czynniki demograficzne i ekonomiczne wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Tabela 12.1. Czynniki demograficzne w Szczecinie Liczba Przyrost Saldo ludności naturalny migracji Wg stanu na koniec: liczby bezwzględne Zmiany l. ludności Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1 ludności Małżeństw a 211 49596-681 32-649 1951-1,7,1 4,8 212 48913-685 224-461 1895-1,7,5 4,6 213 48172-9 162-738 169-2,2,4 4,1 214 4718-576 -115-691 1837-1,4 -,3 4,5 215 45657-879 121-758 1945-2,2,3 4,8 216 44878-558 13-455 1995-1,4,3 4,9 Źródło: Urząd Statystyczny w Szczecinie. Wykres 12.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Szczecina (w tys. osób) 42 41 4 39 38 37 36 35 34 33 32 Wykres 12.2. Relacje demograficzne w Szczecinie (na 1 ludności) 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1,, -1, -2, -3, Źródło: Urząd Statystyczny w Szczecinie. Prognoza ludności opracowana przez GUS w 214 r. na lata 214-25. Tabela 12.2. Gospodarstwa domowe w Szczecinie Przyrost naturalny Saldo migracji Małżeństwa Źródło: Urząd Statystyczny w Szczecinie. Gospodarstw a domow e Liczba Udział (%) NSP 22 NSP 211 NSP 22 NSP 211 OGÓŁEM 1761 17273 1 1 w tym z 1 osobą 54586 5824 32% 3 w tym z 2 osobami 45195 5133 27% 3 w tym z 3 osobami 35246 35442 21% 21% w tym z 4 osobami 25276 22555 15% 13% w tym z 5 i w ięcej osobami 9758 115 6% 6% Ludność w gospodarstw ach 4473 46436 Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2,38 2,39 Źródło: Urząd Statystyczny w Szczecinie. 23 Narodowy Bank Polski

IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Szczecin Tabela 12.3. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym w Szczecinie Udział ludności (%) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym 211 65, 15,5 19,5 212 64,2 15,5 2,3 213 63,4 15,5 21,1 214 62,6 15,5 21,9 215 61,7 15,6 22,8 216 6,7 15,7 23,5 Źródło: Urząd Statystyczny w Szczecinie. Wykres 12.3. Stopa bezrobocia (%) oraz udział ludności do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Szczecinie (%; p. oś) 21 19 17 15 13 11 9 7 5 3 5 45 4 35 3 25 2 15 Wykres 12.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Szczecinie (zł/miesiąc) 4 5 3 5 2 5 Szczecin Polska udział ludn. do 34 r. życia wśród ludn. bezrobotnej Źródło: Urząd Statystyczny w Szczecinie. Wykres 12.5. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Szczecinie (mkw.) 1,2 1,1 1,,9,8,7,6,5 Szczecin Polska Źródło: Urząd Statystyczny w Szczecinie. Wykres 12.6. Dostępność kredytu złotowego przy przeciętnym wynagrodzeniu w Szczecinie (krotność przec. mies. wynagr.) 11 15 1 95 9 85 8 75 7 rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Szczecinie. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Szczecinie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 231

25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 Szczecin Wykres 12.7. Kredytowa dostępność mieszkania przy kredycie złotowym w Szczecinie (mkw.) 125, 115, 15, 95, 85, 75, 65, 55, 45, 35, rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Szczecinie. Wykres 12.8. Wartość nowo zawartych umów kredytowych w Szczecinie (mln zł)* 1 6 1 4 1 2 1 8 6 4 2 * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamieszkania Źródło: NBP na podst. BIK. 12.3.2. Zasób mieszkaniowy Tabela 12.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Szczecinie Wyszczególnienie 211 212 213 214 215 216 Zasób mieszkaniow y - mieszkania ogółem 166936 168471 169831 17121 17231 175265 - mieszkania na 1 ludności 48 412 416 42 425 433 Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. m kw.) 163 1734 1835 1934 1118 1122 - przeciętna (m kw.) 63,7 63,7 63,8 63,9 63,9 63,9 -na osobę (m kw.) 26, 26,2 26,5 26,9 27,2 27,7 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,5 2,4 2,4 2,4 2,4 2,3 Liczba gospodarstw domow ych w g NSP 17273 Liczba gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie w g NSP 1, Źródło: Urząd Statystyczny w Szczecinie. 12.3.3. Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Tabela 12.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Szczecinie L.p. Wyszczególnienie 211 212 213 214 215 216 1 Dew eloperzy 45 59 62 67 68 72 2 Biura pośredników 2 21 21 21 22 235 3 Kancelarie notarialne 43 49 56 71 73 8 4 Biura rzeczoznaw ców majątkow ych 45 51 51 56 55 54 5 Spółdzielnie mieszkaniow e 15 15 15 17 15 13 6 Wspólnoty mieszkaniow e 3357 3389 3447 3494 354 3582 Źródło: szacunki NBP O/O w Szczecinie na podstawie danych z GUS i MTBiGM. Tabela 12.6. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Szczecinie 211 212 213 214 215 216 Liczba umów 2471 291 3177 3564 3344 3713 Wartość w mln zł 713,44 745, 748,79 787,5 81,48 899,4 Źródło: szacunki NBP O/O w Szczecinie. 232 Narodowy Bank Polski

Szczecin Tabela 12.7. Budownictwo mieszkaniowe w Szczecinie 211 212 213 214 215 216 Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: 274 1179 977 185 3212 2346 - indyw idualne 226 277 582 348 421 171 - na sprzedaż lub w ynajem 2362 92 395 1456 2791 2175 Mieszkania, których budow ę rozpoczęto Ogółem, w tym: 256 1688 1457 1494 2648 225 - indyw idualne 439 36 326 33 64 276 - na sprzedaż lub w ynajem 1735 926 854 881 27 1742 Mieszkania oddane do użytkow ania Ogółem, w tym: 185 1946 1426 144 1132 2955 - indyw idualne 373 33 41 32 33 444 - spółdzielcze 6 39 56 23 34 48 - na sprzedaż lub w ynajem 1372 1577 96 131 71 218 - społeczne czynszow e 24 325 - komunalne 3 Źródło: Urząd Statystyczny w Szczecinie. Tabela 12.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Szczecinie 211 212 213 214 215 216 Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem 184 1946 1426 144 1132 2955 - ogółem pow. użytk. (tys. m kw.) 138,8 136,5 11,2 14,2 87,5 184,1 - na 1 ludności 4,4 4,8 3,5 3,4 2,8 7,3 - na 1 zaw artych małżeństw 925 127 844 764 582 1481 Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem 147-51 264 433 813-96 - na 1 ludności,4 -,1,6 1,1 2, -2,4 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (m kw.) 77, 7,1 77,3 74,2 77,3 62,3 Liczba izb oddanych 5774 5865 459 4378 3761 8625 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 3,2 3, 3,2 3,1 3,3 2,9 Przec. pow. izby 24,1 23,3 24, 23,8 23,3 21,3 Źródło: Urząd Statystyczny w Szczecinie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 233

Szczecin Tabela 12.9. Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Szczecinie Rynek pierw otny Rynek w tórny Rynek w tórny - najem Notow anie ofertow a trans. ofertow a trans. hedonicz na (trans.) ofert. trans. 498 4855 4759 4153 4498 34,7 32,4 I 549 4819 4733 4171 455 28,6 2,1 517 548 477 4161 4491 27,2 24,3 IV 211 5 4847 474 399 4544 25,3 22,8 4951 4735 4586 3996 4599 26, 23,4 I 4973 4762 4431 3944 4465 27,2 24,9 II 4982 4759 4442 3811 4362 27,7 25,8 IV 212 4986 4567 4336 375 4388 26,4 25,9 4836 4547 4434 388 4584 27,4 23,1 I 4774 4581 4171 3741 445 26,8 26,4 II 4828 4444 4152 3848 4569 25,2 26,8 IV 213 4896 4742 4247 3825 4673 26,2 26,1 4877 474 4399 3797 4517 26,6 22,9 I 4836 4691 4315 3715 4624 24,9 28,7 II 4867 4742 4289 3786 458 26,5 24,6 IV 214 4874 4839 4346 3937 4673 26,5 27,1 4956 478 4353 3776 444 26,1 24,6 I 4824 4831 4414 3825 4641 28,8 26,7 486 47 4214 3892 4558 3, 26,7 IV 215 4829 4644 4235 3753 4584 29,9 25,2 4898 471 4432 3789 4537 27,9 24,5 I 489 516 4356 42 4582 31,5 25,7 II 4876 4829 4396 462 458 3,4 27,2 IV 216 4881 483 4358 4 4672 32,1 29,5 531 4691 4461 424 4542 32,4 26,7 Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. 234 Narodowy Bank Polski

II II II II II II II II Szczecin Tabela 12.1 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Szczecinie Notow anie Dynamika kw./kw. Rynek Rynek w tórny pierw otny Rynek pierw otny Dynamika r/r Rynek w tórny hedon. hedon. ofert. trans. ofert. trans. ofert. trans. ofert. trans. (trans.) (trans.) 1,4 11,3 1, 95,6 96,9 95,7 98,7 97,8 99,5 98,7 I 11,4 99,3 99,5 1,4 1,2 1,9 11,4 97,7 96,9 95,4 99,4 14,8 99,5 99,8 99,7 1,7 14,3 96,8 94,7 13,5 IV 211 99,7 96, 99,9 95,9 11,2 1,8 11,1 98,8 91,8 97,9 99, 97,7 97,5 1,2 11,2 99,4 97,5 96,4 96,2 12,3 I 1,4 1,6 96,6 98,7 97,1 98,5 98,8 93,6 94,6 99,1 II 1,2 99,9 1,2 96,6 97,7 99,3 94,3 94,4 91,6 97,1 IV 212 1,1 96, 97,6 98,4 1,6 99,7 94,2 92,2 94, 96,6 97, 99,6 12,3 11,5 14,5 97,7 96, 96,7 95,3 99,7 I 98,7 1,8 94,1 98,3 97,1 96, 96,2 94,1 94,9 99,7 II 11,1 97, 99,5 12,9 12,7 96,9 93,4 93,5 11, 14,8 IV 213 11,4 16,7 12,3 99,4 12,3 98,2 13,8 97,9 12, 16,5 99,6 99,2 13,6 99,3 96,7 1,8 13,5 99,2 99,7 98,5 I 99,2 99,7 98,1 97,8 12,4 11,3 12,4 13,5 99,3 13,9 II 1,7 11,1 99,4 11,9 97,5 1,8 16,7 13,3 98,4 98,7 IV 214 1,1 12,1 11,3 14, 13,7 99,5 12,1 12,3 12,9 1, 11,7 98,8 1,2 95,9 94,2 11,6 11,6 98,9 99,4 97,5 I 97,3 11,1 11,4 11,3 15,4 99,8 13, 12,3 13, 1,4 1,7 97,3 95,5 11,8 98,2 99,8 99,1 98,2 12,8 11,1 IV 215 99,4 98,8 1,5 96,4 1,6 99,1 96, 97,5 95,3 98,1 11,4 11,4 14,6 11, 99, 98,8 98,5 11,8 1,4 13, I 99,9 16,5 98,3 15,6 11, 11,4 13,8 98,7 14,6 98,7 II 99,7 96,3 1,9 11,5 98,4 1,3 12,7 14,3 14,4 98,9 IV 216 1,1 1, 99,1 98,5 13,7 11,1 14, 12,9 16,6 11,9 13,1 97,1 12,4 1,6 97,2 12,7 99,6 1,7 16,2 1,1 Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. 12.3.3.1. Rynek pierwotny (RP) Wykres 12.9. Ceny mieszkań RPO (zł/mkw.) 1 11 1 9 7 1 Wykres 12.1. Ceny mieszkań RPT (zł/mkw.) 1 11 1 9 7 1 minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 235

26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 IV 25 II 26 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II II II II II II II II II II II II II Szczecin Wykres 12.11. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPO 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Wykres 12.12. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPT 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Wykres 12.13. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPO 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Wykres 12.14. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPT 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Wykres 12.15. Relacja podaży i popytu na mieszkania o powierzchni mniejszej, równej 5 mkw. oraz powyżej 5 mkw. na RP 4 2-2 -4-6 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Wykres 12.16. Wskaźnik produkcji mieszkań (tys.)# 4 35 3 25 2 15 1 5-5 -1-15 <=5 m kw. >5 m kw. Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. wskaźnik pozwolenia na budowę mieszkań Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Szczecinie. 236 Narodowy Bank Polski

zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II II II II II II II Szczecin Wykres 12.17. Struktura ceny mkw. mieszkania (zł/mkw.) 4 5 3 5 2 5 1 5 1 5 ziemia + zagosp.terenu koszty budowy koszty ogólne Źródło: NBP, Sekocenbud. projekt koszt kredytu zysk deweloperski 12.3.3.2. Rynek wtórny (RW) Wykres 12.18. Ceny mieszkań RWO (zł/mkw.) Wykres 12.19. Ceny mieszkań RWT (zł/mkw.) 1 1 1 1 minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Wykres 12.2. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWO 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Wykres 12.21. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWT 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 minimalna maksymalna średnia hedoniczna mediana limit RNS / MDM <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 237

II II II II II II II II II II II II II II II II zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 Szczecin Wykres 12.22. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWO 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Wykres 12.23. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWT 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Wykres 12.24. Ceny wg formy własności RWO (zł/mkw.) 5 5 4 5 3 5 2 5 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Wykres 12.25. Ceny wg formy własności RWT (zł/mkw.) 5 5 4 5 3 5 2 5 spółdzielcze Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. własność Wykres 12.26. Ceny wg standardu wykończenia RWO (zł/mkw.) 6 5 5 5 4 5 3 5 2 5 Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Wykres 12.27. Ceny wg standardu wykończenia RWT(zł/mkw.) 6 5 5 5 4 5 3 5 2 5 spółdzielcze własność niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. 238 Narodowy Bank Polski

II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Szczecin Wykres 12.28. Ceny wg technologii budowy RWO (zł/mkw.) 6 5 5 5 4 5 3 5 2 5 1 5 Wykres 12.29. Ceny wg technologii budowy RWT (zł/mkw.) 6 5 5 5 4 5 3 5 2 5 1 5 Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Wykres 12.3. Ceny wg roku budowy RWO (zł/mkw.) 1 9 7 tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Wykres 12.31. Ceny wg roku budowy RWT (zł/mkw.) 1 9 7 1945-197 1971-1978 1979-1988 1989-22 pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. 1945-197 1971-1978 1979-1988 1989-22 pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Wykres 12.32. Szacunkowy średni czas sprzedaży mieszkania na RW w Szczecinie (liczba dni) 3 25 2 15 1 5 Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 239

Trójmiasto 13. Trójmiasto 13.1. Nieruchomości mieszkaniowe 13.1.1. Czynniki wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych W Gdańsku w 216 r. wskaźniki demograficzne poprawiły się. Wzrost liczby ludności wynikał głównie z dodatniego salda migracji i w niewielkim stopniu z dodatniego przyrostu naturalnego. W Gdyni i Sopocie po raz kolejny odnotowano spadek liczby ludności. Niekorzystna tendencja utrzymująca się od kilku lat spowodowana była odpływem migracyjnym i ujemnym przyrostem naturalnym. W Trójmieście od wielu lat obserwowany jest postępujący proces starzenia się społeczeństwa rośnie liczba osób w wieku poprodukcyjnym. Pozytywnym zjawiskiem było wyhamowanie spadku liczby ludności w wieku przedprodukcyjnym. Poprawił się również wskaźnik zawieranych małżeństw. Ponadto utrzymały się korzystne zmiany czynników określających sytuację ekonomiczną mieszkańców Trójmiasta. Przeciętne wynagrodzenie w 216 r. w porównaniu z 215 r. wzrosło o ponad 3% w Gdańsku i o blisko 4% w Gdyni. Wzrost zatrudnienia wpłynął na dalsze zmniejszenie stopy bezrobocia rejestrowanego do 3,6% w Gdańsku, 4, w Gdyni i 2,9% w Sopocie. W 216 r. wyhamowała utrzymująca się w poprzednich latach tendencja spadku udziału ludzi młodych, tj. do 34 r.ż. wśród ludności bezrobotnej. Udział ten na koniec 216 r. wyniósł 33,7% w Gdańsku, 34% w Gdyni i 3,2% w Sopocie. W 216 r. w porównaniu z 215 r. zarówno w Gdańsku, jak i w Gdyni w niewielkim stopniu wzrosła łączna wartość zadłużenia z tytułu udzielonych kredytów mieszkaniowych. Mimo wzrostu poziomu wynagrodzeń odnotowano zmienną dynamikę dostępności mieszkania. Zarówno w Gdańsku, jak i w Gdyni, niewielka tendencja spadkowa dostępności na rynku pierwotnym wynikała ze wzrostu średniej ceny transakcyjnej mieszkania. Dostępność kredytu mieszkaniowego nominowanego w złotych utrzymała się na stabilnym, wysokim poziomie. Uwzględniając dostępne warunki kredytowania i przeciętne wynagrodzenie w Trójmieście kredytem bankowym można sfinansować zakup mieszkania ok. 125 mkw. powierzchni. Wyższą kredytową dostępność mieszkania przy kredycie złotowym odnotowuje się na rynku wtórnym niż na rynku pierwotnym. 13.1.2. Zasób mieszkaniowy Według szacunków, zasób mieszkaniowy powiększył się w 216 r., w porównaniu z 215 r., o 58 mieszkań w Gdańsku, o 1216 w Gdyni i o 5 w Sopocie. Na przyrost zasobu wpłynęła m.in. duża liczba mieszkań oddanych do użytkowania na sprzedaż lub wynajem. Wskaźnik określający liczbę mieszkań na 1 mieszkańców wzrósł nieznacznie do 466 mieszkań w Gdańsku, do 454 w Gdyni i do 52 w Sopocie. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania z zasobu wyniosła 59,4 mkw. w Gdańsku (podobnie jak w 215 r.), 61,6 mkw. w Gdyni (wzrost o,1 mkw.) oraz 54,9 mkw. w Sopocie (spadek o 8,5 mkw.). Powierzchnia użytkowa mieszkania na osobę nieznacznie się zwiększyła i wyniosła 27,7 mkw. w Gdańsku, 28, mkw. w Gdyni oraz 32,9 mkw. w Sopocie. 24 Narodowy Bank Polski

Trójmiasto 13.1.3. Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych 13.1.3.1. Rynek pierwotny mieszkań Na trójmiejskim pierwotnym rynku mieszkaniowym od ponad dwóch lat notuje się wysoką sprzedaż mieszkań. Liczba mieszkań dostępnych na rynku na koniec IV kw. 216 r. utrzymała się na podobnym poziomie jak liczba oferowanych lokali na koniec IV kw. 215 r., mimo dużej liczby rozpoczynanych inwestycji i wprowadzanych na rynek nowych lokali. Według danych zarejestrowanych w BaRN# w 216 r. odnotowano około 69 transakcji sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym. Liczba ta była o około 35% wyższa niż w 215 r. Zdaniem deweloperów duża część sprzedanych mieszkań była kupiona za gotówkę bądź dotyczyła lokali we wczesnej fazie budowy. Wysoki popyt i sprzedaż gotówkowa przy praktycznie braku możliwości negocjacyjnych dotyczył głównie mieszkań najdroższych w dobrych lokalizacjach. Popyt na mieszkania w segmencie podstawowym w znacznym stopniu był zdeterminowany kredytową dostępnością mieszkania. W Trójmieście zarówno średnie ceny ofertowe, jak i transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym w 216 r. w porównaniu z rokiem poprzedzającym wzrastały, co było w dużej mierze efektem utrzymującego się popytu. Dodatkowo dynamikę cen zwiększała wzrastająca liczba sprzedaży mieszkań droższych. W IV kw. 216 r. w porównaniu z IV kw. 215 r. średnie ceny transakcyjne wzrosły o 7,5% w Gdańsku, o 1,1% w Gdyni i o 12,4% w Sopocie. Wzrost średnich cen ofertowych w skali roku dotyczył Gdyni i Sopotu odpowiednio o 9,2% i o 1,4%, w Gdańsku utrzymały się na porównywalnym poziomie. Według danych BGK# dotyczących wykonania programu MDM# w okresie od początku funkcjonowania do końca I kw. 217 r. na terenie województwa pomorskiego wypłacono wsparcie w ramach ok. 926 umów (na terenie Gdańska zrealizowano ok. 41% umów, w gminach sąsiadujących z Gdańskiem 22% i w pozostałych miejscowościach województwa ponad 37%). Dobra koniunktura na rynku pierwotnym przełożyła się na wzrost zainteresowania deweloperów zakupem kolejnych gruntów pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne. Na koniec 216 r. przeciętna cena netto mkw. ziemi pod budownictwo wielorodzinne w Gdańsku wynosiła 769 zł/mkw. W poszczególnych rejonach Gdańska ceny były zróżnicowane (w Pasie Nadmorskim sięgały 1187 zł/mkw., w części zachodniej 523 zł/mkw., a w dzielnicach południowych 244 zł/mkw.). Wzrosła szacowana rentowność projektów deweloperskich. Było to związane z korzystną dla deweloperów relacją cen mieszkań do stosunkowo stabilnych kosztów materiałów i robót budowlanych. Struktura ceny mkw. mieszkania nie zmieniła się istotnie. Według szacunków NBP w IV kw. 216 r. w Gdańsku udział kosztu ziemi łącznie z zagospodarowaniem terenu w średniej cenie netto mkw. mieszkania na rynku pierwotnym stanowił ponad 14%. Stabilny, utrzymujący się na wysokim poziomie popyt na nowe mieszkania przełożył się na wzrost wskaźnika produkcji mieszkań w Trójmieście. Odnotowano więcej mieszkań, których budowę rozpoczęto niż lokali, które oddano do użytkowania. W porównaniu z 215 r. zwiększyły się efekty budownictwa mieszkaniowego. Wzrosła liczba mieszkań oddanych do użytkowania (o 12,7% w Gdańsku i o 9,6% w Gdyni). W ostatnich latach w Gdańsku szybszym tempie wzrasta Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 241

Trójmiasto liczba zawieranych małżeństw niż mieszkań oddawanych do użytkowania. W skali roku zwiększyła się także liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto (o 7,6% w Gdańsku i 15,1% w Gdyni) oraz liczba pozwoleń wydanych na budowę mieszkań (o 51,6% w Gdańsku i o 57,9% w Gdyni). W Sopocie, z uwagi na ograniczoną podaż terenu, budownictwo mieszkaniowe realizowane jest na niewielką skalę. Analizując efekty budownictwa mieszkaniowego zaobserwowano niewielką zmianę struktury mieszkań oddanych do użytkowania. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania oddanego do użytkowania w Gdańsku wzrosła o 3,1 mkw. a w Gdyni zmniejszyła się o,5 mkw. Na zbliżonym poziomie pozostała przeciętna liczba izb w mieszkaniu. Średnia powierzchnia izby w mieszkaniu oddanym do użytkowania w Gdańsku wzrosła o 1, mkw., w Gdyni utrzymała się na nieznacznie wyższym poziomie. Zmniejszyło się dopasowanie struktury oferowanych do sprzedaży mieszkań w stosunku do potrzeb kupujących pod względem powierzchni. Odnotowano większe zainteresowanie mieszkaniami mniejszymi do 5 mkw. W przypadku mieszkań większych powyżej 5 mkw. zaobserwowano odwrotną tendencję zarówno w Gdańsku, jak i w Gdyni. 13.1.3.2. Rynek wtórny mieszkań Trójmiejski rynek wtórny w 216 r. charakteryzował się wzrostem liczby transakcji sprzedaży oraz znacznym udziałem transakcji gotówkowych. Znaczna część kupujących nabywała nieruchomości mieszkaniowe w celach inwestycyjnych. Niska dostępność lokali kwalifikujących się do dofinansowania w ramach MDM# nie zwiększała popytu na trójmiejskim rynku wtórnym. W ramach programu MDM na rynku wtórnym wypłacono w ramach 161 umów (na terenie Gdańska zrealizowano ok. 16%, w gminach sąsiadujących ok. 16% i w miejscowościach pozostałych ok. 69%). W 216 r. w Trójmieście odnotowano około 58 transakcji sprzedaży mieszkań w budownictwie wielorodzinnym, w tym około 38 na trenie Gdańska. W stolicy województwa sprzedaż wzrosła o ok. 36% w porównaniu z 215 r. Średni czas sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w Gdańsku na koniec I kw. 217 r. wynosił 194 dni i był krótszy w porównaniu z notowanym na koniec 215 r. i 216 r. Zanotowano wzrost przeciętnych cen ofertowych i transakcyjnych w IV kw. 216 r. w porównaniu z analogicznym kwartałem 215 r. Średnie ceny transakcyjne wzrosły o 3,1% w Gdańsku, o 5,4% w Gdyni i o 16,1% w Sopocie. Na koniec 216 r. przeciętna cena transakcyjna wyniosła 561 zł/mkw. w Gdańsku, 5141 zł/mkw. w Gdyni i 8778 zł/mkw. w Sopocie. Średnia cena ofertowa sięgała 6455 zł/mkw. w Gdańsku, 6654 zł/mkw. w Gdyni i 169 zł/mkw. w Sopocie. Zmiany średniej ceny transakcyjnej w znacznym stopniu powodowane były zmianami struktury kupowanych mieszkań. Pod względem ceny za mkw. na rynku wtórnym większość transakcji w Gdańsku i w Gdyni mieściła się w przedziale od 4 zł/mkw. do 6 zł/mkw. (ok. 62% transakcji w IV kw. 216 r.). W 216 r. w Gdańsku i w Gdyni przedmiotem najczęstszych transakcji były lokale o strukturze dwu i trzypokojowej i powierzchni od 4 mkw. do 6 mkw. W Gdańsku w skali roku utrzymał się wzrost popytu na mieszkania dwupokojowe oraz powierzchni nie większej niż 4 mkw. W Trójmieście na rynku wtórnym najwięcej mieszkań sprzedano w dobrych i bardzo dobrych lokalizacjach. 242 Narodowy Bank Polski

Trójmiasto W Gdańsku i w Gdyni od 215 r. utrzymuje się wzrost poziomu średnich cen najmu mieszkań na rynku wtórnym. W I kw. 217 r. najwyższe średnie ceny najmu zanotowano w Sopocie 42, zł/mkw., natomiast w Gdańsku i w Gdyni sięgały one odpowiednio 4,2 zł/mkw. oraz 38,2 zł/mkw. W strukturze mieszkań do wynajmu przeważają lokale w bardzo dobrych lokalizacjach oraz lokale z zasobu wybudowanego w 2 r. 13.1.3.3. Lokalna specyfika rynku nieruchomości mieszkaniowych Na koniec 216 r. łącznie ludność siedmiu największych miast (Wejherowa, Rumii, Redy, Gdyni, Sopotu, Gdańska i Pruszcza Gdańskiego) przekroczyła 9 tys. mieszkańców. Od 2 r. odnotowuje się stały wzrost liczby mieszkańców w gminach sąsiadujących z Trójmiastem, głównie za sprawą napływu ludności. Uzupełnienie rynku nieruchomości w Trójmieście stanowią mieszkania budowane w sąsiednich powiatach, głównie: gdańskim i wejherowskim. Efekty budownictwa mieszkaniowego w tych regionach w 216 r. utrzymały się na wysokim poziomie, ale były niższe niż w 215 r. W skali roku oddano do użytkowania 895 mieszkań w powiecie gdańskim (spadek o 27,2%) i 971 mieszkań w powiecie wejherowskim (spadek o 22,7%). Wśród mieszkań oddanych do użytkowania w 216 r. udział mieszkań wznoszonych systemem indywidualnym wyniósł 44,2% w powiecie gdańskim i 73, w powiecie wejherowskim, natomiast udział mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem 55,8% w powiecie gdańskim i 27, w powiecie wejherowskim. W obu powiatach wzrasta znaczenie budownictwa realizowanego systemem indywidualnym. W skali roku w budownictwie indywidualnym znacznie wzrosła liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto oraz mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia. Pokrycie obowiązującymi planami zagospodarowania przestrzennego w Gdańsku wynosiło 64,7% w stosunku do całej powierzchni miasta (informacja uzyskana na początku czerwca 217 r. w Referacie Planów i Marketingu Urzędu Miejskiego w Gdańsku). Powierzchnia lasów i terenów rolnych niepokryta planami zagospodarowania stanowiła około 15% (3975 ha). Wobec czego pokrycie obowiązującymi planami w stosunku do całej powierzchni Gdańska bez terenów leśnych i rolnych stanowiło 76%. Plany będące w trakcie sporządzania obejmowały 1219 ha, co stanowiło 4,6% powierzchni Gdańska (z tego 1157 ha sporządzanych jest w trybie Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 23 r.). Według stanu na 31 maja 217 r. przekazanego przez Biuro Planowania Przestrzennego Miasta Gdyni udział procentowy pokrycia obowiązującymi miejscowymi planami i ich zmianami w powierzchni Gdyni wynosił 29,61% (41,51 ha). Biorąc pod uwagę, że połowę powierzchni miasta stanowią lasy, wojskowe tereny zamknięte oraz morskie wody wewnętrzne, pokrycie pozostałej powierzchni Gdyni obowiązującymi miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego wynosi 53,8%. Plany w trakcie sporządzania obejmowały 1642,94 ha, co stanowiło 12,2%, z czego wszystkie sporządzane są w trybie Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 23 r. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 243

Trójmiasto 13.2. Nieruchomości komercyjne 13.2.1. Nieruchomości biurowe Zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Trójmieście na koniec 216 r. sięgały ponad 634 tys. mkw. Najwyższe czynsze wywoławcze sięgały 14 euro/mkw./m-c. Stopa pustostanów wynosiła 11,1% i była nieznacznie wyższa od notowanej na koniec 215 r. W 216 r. powierzchnia wynajęta wyniosła 93 tys. mkw. i była wyższa niż oddana do użytkowania. Natomiast wielkość nowej podaży wynosiła 57 tys. mkw. i była mniejsza niż w 215 r. 95 W Trójmieście od lat rozbudowywane są nowoczesne parki biurowe i powstają nowe biurowce, natomiast starsze budynki są dostosowywane do współczesnych standardów. W budowie znajduje się ponad 15 tys. mkw. 13.2.2. Nieruchomości handlowe Zasoby powierzchni handlowej Trójmiasta na koniec 216 r. kształtowały się na poziomie ok. 742 tys. mkw. (27 centrów handlowych). Wskaźnik stopienia nasycenia na tysiąc mieszkańców wyniósł 716 mkw. Pomimo wysokiego nasycenia powierzchnią handlową, w minionym roku w Gdańsku oddano do użytku 42,4 tys. mkw. W budowie znajduje się centrum handlowe o powierzchni 62 tys. mkw. Wskaźnik pustostanów na koniec 216 r. wyniósł 4,2%. Czynsze najmu kształtowały się na poziomie 39 41 euro/mkw./m-c. 96 Rynek rozwija się również poprzez modernizację i rozbudowę starszych obiektów handlowych. Ponadto zaobserwowano zwiększenie powierzchni i wzrost znaczenia osiedlowych centrów handlowych z przewagą lokali handlowo usługowych. 13.2.3. Nieruchomości magazynowe Zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Trójmieście na koniec 216 r. wynosiły ok. 38 tys. mkw. W 216 r. do użytkowania oddano ponad 45 tys. mkw. powierzchni. W ramach 41 umów wynajęto ok. 11 tys. mkw., z czego 88% stanowiły nowe umowy. Wskaźnik niewynajętej powierzchni magazynowej na koniec 216 r. utrzymał się na poziomie zbliżonym do poprzedniego roku - 5,8%. Efektywne stawki czynszu najmu kształtowały się na poziomie od 2,2 do 2,9 euro/mkw./m-c 97. Nowe powierzchnie realizowane były głównie na zasadach spekulacyjnych. W trakcie budowy znajduje się ponad 35,7 tys. mkw. powierzchni magazynowej. 13.2.4. Analiza danych zgromadzonych w bazie BaNK# W budynkach biurowych w Trójmieście średnie stawki transakcyjne czynszu netto najmu notowane w euro wg stanu na koniec 216 r. wynosiły 12, euro/mkw./m-c dla klasy A oraz 1,7 euro/mkw./m-c dla klasy B i były porównywalne do przeciętnego czynszu notowanego przed rokiem. W skali roku obniżył się poziom średniego czynszu transakcyjnego notowanego w złotych (dla klasy A wynosił 48,3 zł/mkw./m-c, zaś w budynkach klasy B kształtował się 95 Źródło: Cushman&Wakefield, Rynek biurowy Główne miasta regionalne w Polsce Podsumowanie 216 roku 96 Źródło: Colliers International, Polska Market Insights, Raport roczny 217 97 Źródło: Colliers International, Polska Market Insights, Raport roczny 217 244 Narodowy Bank Polski

Trójmiasto na poziomie 4,1 zł/mkw./m-c). Spadek czynszu najmu, do poziomu 27,3 zł/mkw./m-c odnotowano w budynkach klasy C. Średnia wysokość kosztów eksploatacji powierzchni biurowych wynajętych kształtowała się na poziomie 15, zł/mkw./m-c w budynkach klasy A, 16, zł/mkw./m-c w budynkach klasy B i 1,9 zł/mkw./m-c w budynkach klasy C. Czynnikiem zachęcającym najemców do poszukiwania powierzchni biurowych w najnowszych budynkach jest nie tylko wysoki standard techniczny i prestiż, ale często również niższe koszty eksploatacji niż w budynkach starszej generacji. Średnia długość kontraktów najmu powierzchni wynajętych na czas określony wyniosła ponad 5 lat dla klasy A, 4 lata dla klasy B i 3 lata dla klasy C. Według stanu na koniec 216 r. umowy terminowe wśród podpisanych kontraktów stanowiły 87% w biurowcach klasy A, 32% w klasie B i 38% w klasie C. Zwiększyła się nierównowaga pomiędzy popytem a stale rosnącą podażą. Wzrost wolnej powierzchni biurowej przełożył się na wzrost współczynnika pustostanów w najnowszych biurowcach klasy A (z 8% na koniec 215 r. do 14% na koniec 216 r.). Na najwyższym poziomie ukształtowała się stopa pustostanów w budynkach klasy C (z 1 na koniec 215 r. do 22% na koniec 216 r.). W skali roku współczynnik pustostanów zmniejszył się w budynkach klasy B (z 18% do 16%). Odnotowano spadek przeciętnego poziomu czynszu najmu netto w centrach handlowych. Średnia stawka czynszu notowanego w euro w obowiązujących na koniec 216 r. umowach (lokale o powierzchni od 1 mkw. do 5 mkw.) wyniosła 31,9 euro/mkw./m-c. Przeciętna stawka transakcyjna najmu notowana w złotych sięgała 87, zł/mkw./m-c. Średnia wysokość kosztów eksploatacji wynajętych powierzchni nieznacznie wzrosła i na koniec 216 r. kształtowała się na poziomie 27, zł/mkw./m-c. Wśród podpisanych kontraktów najmu ponad 9 stanowiły umowy terminowe zawarte średnio na ponad 7 lat. Według danych zebranych przez NBP na koniec 216 r. współczynnik pustostanów (liczony do powierzchni do wynajęcia w budynku) w centrach handlowych utrzymał się na poziomie 9,9%. Nierównowaga pomiędzy podażą i popytem na powierzchnię w centrach handlowych jest wynikiem systematycznego przyrostu nowej powierzchni i przekłada się na nasilenie konkurencji wśród wynajmujących. Na koniec 216 r. średnie stawki czynszu netto wynajętej powierzchni magazynowej notowane w euro wynosiły 3,8 euro/mkw./m-c, w złotych kształtowały się na poziomie 11,1 zł/mkw./m-c. Znacznie poniżej oczekiwanego poziomu, zdaniem podmiotów wynajmujących powierzchnie magazynowe na lokalnym rynku, ukształtował się efektywny czynsz najmu. Średnia wysokość kosztów eksploatacji sięgała 4,61 zł/mkw./m-c. Około 9 umów to kontrakty terminowe zawarte przeciętnie na okres około 6 lat. Według danych NBP na koniec 216 r. współczynnik pustostanów wynosił 13,1% i był wyższy o ponad 4 p.p. w porównaniu ze stanem na koniec 215 r. Przy niewielkim rynku oddanie do użytkowania jednego obiektu magazynowego lub podpisanie jednego kontraktu najmu może znacznie zmienić poziom współczynnika powierzchni niewynajętej. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 245

22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 22 23 24 25 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Trójmiasto 13.3. Dane statystyczne dotyczące nieruchomości mieszkaniowych 13.3.1. Czynniki demograficzne i ekonomiczne wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Tabela 13.1.1. Czynniki demograficzne w Gdańsku Liczba Przyrost Saldo ludności naturalny migracji Wg stanu na koniec: liczby bezwzględne Zmiany l. ludności Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1 ludności Małżeństw a 211 46517 91-83 8 2253,2 -,2 4,9 212 46427-12 -12 2113 -,2, 4,6 213 461531-23 1112 882 1992 -,5 2,4 4,3 214 461489 35 861 896 268,1 1,9 4,5 215 462249 49 1167 1216 2251,1 2,5 4,9 216 463754 667 1242 199 2461 1,4 2,7 5,3 Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Tabela 13.1.2. Czynniki demograficzne w Gdyni Liczba Przyrost Saldo Zmiany l. Małżeństw a Przyrost Saldo Wg stanu Małżeństw a ludności naturalny migracj ludności naturalny migracji na koniec: liczby bezwzględne na 1 ludności 211 248939-178 -344-522 125 -,7-1,4 5, 212 248726-175 -34-515 1122 -,7-1,4 4,5 213 24842-228 -515-743 133 -,9-2,1 4,2 214 24782-245 -52-297 122-1, -,2 4,9 215 247478-219 -23-242 1294 -,9 -,1 5,2 216 246991-265 -4-35 1344-1,1 -,2 5,4 Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Tabela 13.1.3. Czynniki demograficzne w Sopocie Liczba Przyrost Saldo Zmiany l. Małżeństwa Przyrost Saldo Wg stanu Małżeństw a ludności naturalny migracji ludności naturalny migracji na koniec: liczby bezwzględne na 1 ludności 211 38584-21 -64-274 19-5,4-1,7 4,9 212 38217-256 -84-34 186-6,7-2,2 4,9 213 3793-182 -113-295 173-4,8-3, 4,6 214 37654-196 -165-361 156-5,2-4,4 4,1 215 37231-258 -22-46 171-6,9-5,4 4,6 216 36849-179 -139-318 168-4,9-3,8 4,6 Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Wykres 13.1.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Gdańska (w tys. osób)* 47 46 45 44 43 42 41 4 * Uwaga: Prognoza ludności opracowana przez GUS w 214 r. na lata 214-25. Wykres 13.2.1. Relacje demograficzne w Gdańsku (na 1 ludności) 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1,, -1, -2, -3, Przyrost naturalny Saldo migracji Małżeństwa Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. 246 Narodowy Bank Polski

22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 22 23 24 25 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 22 23 24 25 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Trójmiasto Wykres 13.1.2. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Gdyni (w tys. osób)* Wykres 13.2.2. Relacje demograficzne w Gdyni (na 1 ludności) 25 24 23 22 21 2 8, 6, 4, 2,, -2, -4, -6, -8, 19 Przyrost naturalny Saldo migracji Małżeństwa * Uwaga: Prognoza ludności opracowana przez GUS w 214 r. na lata 214-25. Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Wykres 13.1.3. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Sopotu (w tys. osób)* Wykres 13.2.3. Relacje demograficzne w Sopocie (na 1 ludności) 41 39 37 35 33 31 29 27 8, 6, 4, 2,, -2, -4, -6, -8, -1, 25 Przyrost naturalny Saldo migracji Małżeństwa * Uwaga: Prognoza ludności opracowana przez GUS w 214 r. na lata 214-25. Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Tabela 13.2.1. Gospodarstwa domowe w Gdańsku Gospodarstw a domow e Liczba Udział (%) NSP 22 NSP 211 NSP 22 NSP 211 OGÓŁEM 18467 189174 1 1 w tym z 1 osobą 56925 55938 31% 3 w tym z 2 osobami 47736 56613 26% 3 w tym z 3 osobami 3775 38564 2 2 w tym z 4 osobami 2836 25843 15% 14% w tym z 5 i w ięcej osobami 13341 12216 7% 6% Ludność w gospodarstw ach 451791 456499 Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2,45 2,41 Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 247

Trójmiasto Tabela 13.2.2. Gospodarstwa domowe w Gdyni Gospodarstw a domow e Lliczba Udział (%) NSP 22 NSP 211 NSP 22 NSP 211 OGÓŁEM 11293 12867 1 1 w tym z 1 osobą 29766 3268 29% 29% w tym z 2 osobami 26315 3368 26% 3 w tym z 3 osobami 21639 21656 21% 21% w tym z 4 osobami 16815 1491 17% 14% w tym z 5 i w ięcej osobami 6758 6483 7% 6% Ludność w gospodarstw ach 251223 24869 Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2,48 2,41 Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Tabela 13.2.3. Gospodarstwa domowe w Sopocie Gospodarstw a domow e Liczba Udział (%) NSP 22 NSP 211 NSP 22 NSP 211 OGÓŁEM 18925 18298 1 1 w tym z 1 osobą 7572 7499 4 41% w tym z 2 osobami 4845 5166 26% 28% w tym z 3 osobami 3314 3 18% 16% w tym z 4 osobami 2235 1829 12% 1 w tym z 5 i w ięcej osobami 959 85 5% 4% Ludność w gospodarstw ach 41332 38541 Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2,18 2,11 Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Tabela 13.3.1. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i nieprodukcyjnym w Gdańsku Udział ludności (%) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym 211 64,1 15,9 2, 212 63,4 15,9 2,7 213 62,7 16, 21,3 214 61,9 16,1 22, 215 61, 16,4 22,6 216 6,1 16,7 23,2 Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Tabela 13.3.2. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i nieprodukcyjnym w Gdyni Udział ludności (%) w w ieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym 211 63,3 16,1 2,6 212 62,6 16, 21,4 213 61,9 15,9 22,2 214 61,1 15,9 23, 215 6,3 16, 23,7 216 59,5 16,1 24,4 Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Tabela 13.3.3. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i nieprodukcyjnym w Sopocie Udział ludności (%) w w ieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym 211 61,7 12,2 26,1 212 61,1 12,1 26,8 213 6,5 12, 27,5 214 59,8 12, 28,2 215 58,8 12,1 29,1 216 57,8 12,3 29,9 Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. 248 Narodowy Bank Polski

II II II II II II II II 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Trójmiasto Wykres 13.3.1. Stopa bezrobocia (%) oraz udział ludności do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Gdańsku (%; p. oś) 22 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 55 5 45 4 35 3 25 2 15 Wykres 13.3.2. Stopa bezrobocia (%) oraz udział ludności do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Gdyni (%; p. oś) 22 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 55 5 45 4 35 3 25 2 15 Gdańsk Polska udział ludn. do 34 r. życia wśród ludn. bezrobotnej Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Wykres 13.3.3. Stopa bezrobocia (%) oraz udział ludności do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Sopocie (%; p. oś) 22 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 44 42 4 38 36 34 32 3 Gdynia Polska udział ludn. do 34 r. życia wśród ludn. bezrobotnej Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Wykres 13.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Gdyni (zł/miesiąc) 5 4 2 4 8 6 4 4 2 3 8 6 3 4 2 2 8 6 2 4 2 Sopot Polska udział ludn. do 34 r. życia wśród ludn. bezrobotnej Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Wykres 13.5.1. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Gdańsku (mkw.) 1,5,95,85,75,65,55,45,35 Gdańsk Sopot* Gdynia Polska Źródło: Urząd Statystyczny w Gdyni (Sopot szacunki za 211 r. O/O w Gdańsku). Wykres 13.5.2. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Gdyni (mkw.) 1,5,95,85,75,65,55,45,35 rynek pierwotny Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. rynek wtórny rynek pierwotny Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. rynek wtórny Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 249

25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 Trójmiasto Wykres 13.5.3. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Sopocie (mkw.),8,7,6,5,4,3,2 Wykres 13.6. Dostępność kredytu złotowego przy przeciętnym wynagrodzeniu w Gdańsku i Gdyni (krotność przec. mies. wynagr.) 13, 125, 12, 115, 11, 15, 1, 95, 9, 85, 8, rynek pierwotny Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. rynek wtórny Wykres 13.7. Kredytowa dostępność mieszkania przy kredycie złotowym w Trójmieście (mkw.) 11, 9, 7, 5, 3, Gdańsk RP Gdynia RP Sopot RP Gdańsk RW Gdynia RW Sopot RW Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Gdańsku. Gdańsk Gdynia Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Gdańsku. Wykres 13.8.1. Wartość nowo zawartych umów kredytowych w Gdańsku (mln zł)* 1 8 1 6 1 4 1 2 1 8 6 4 2 * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamieszkania. Źródło: NBP na podst. BIK. Wykres 13.8.2. Wartość nowo zawartych umów kredytowych w Gdyni (mln zł)* 1 2 1 8 6 4 2 * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamieszkania. Źródło: NBP na podst. BIK. 25 Narodowy Bank Polski

Trójmiasto 13.3.2. Zasób mieszkaniowy Tabela 13.4.1. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Gdańsku Wyszczególnienie 211 212 213 214 215 216 Zasób mieszkaniowy - mieszkania ogółem 194638 199548 23223 2692 2112 21628 - mieszkania na 1 ludności 423 433 44 448 457 466 Powierzchnia użytkowa mieszkań - łączna (tys. mkw.) 1125 11584 1285 1238 12545 12848 - przeciętna (mkw.) 57,8 58, 59,5 59,5 59,4 59,4 -na osobę (mkw.) 24,4 25,2 26,2 26,7 27,1 27,7 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,5 3,4 3,4 3,4 3,3 3,3 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,4 2,3 2,3 2,2 2,2 2,1 L. gospodarstw mieszkaniowych wg NSP 189174 L. gospodarstw domowych na mieszkanie w zasobie wg NSP 1, Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Tabela 13.4.2. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Gdyni Wyszczególnienie 211 212 213 214 215 216 Zasób mieszkaniow y - mieszkania ogółem 16912 17983 18992 19855 11916 112132 - mieszkania na 1 ludności 43 434 439 443 448 454 Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. mkw.) 649 6573 669 675 6825 6912 - przeciętna (mkw.) 6,7 6,8 61,4 61,4 61,5 61,6 -na osobę (mkw.) 26,3 26,6 27, 27,2 27,6 28, Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,5 3,4 3,5 3,5 3,4 3,4 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,3 2,3 2,3 2,3 2,2 2,2 L. gospodarstw mieszkaniow ych w g NSP 12867 L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie w g NSP 1, Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Tabela 13.4.3. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Sopocie Wyszczególnienie 211 212 213 214 215 216 Zasób mieszkaniow y - mieszkania ogółem 18633 18872 18958 1965 1914 19154 - mieszkania na 1 ludności 483 494 5 56 513 52 Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. mkw.) 1181 1195 121 128 1211 1214 - przeciętna (mkw.) 63,4 63,3 63,3 63,4 63,4 63,4 -na osobę (mkw.) 3,6 31,3 31,7 32,1 32,5 32,9 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,5 3,3 3,5 3,5 3,5 3,5 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,1 2, 2, 2, 2, 1,9 L. gospodarstw mieszkaniow ych w g NSP 18298 L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie w g NSP 1, Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. 13.3.3. Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Tabela 13.5.1. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Gdańsku L.p. Wyszczególnienie 211 212 213 214 215 216 1 Deweloperzy 52 51 53 65 77 71 2 Biura pośredników 186 185 186 176 18 195 3 Kancelarie notarialne 38 42 45 51 43 48 4 Biura rzeczoznawców majątkowych 49 53 49 57 56 68 5 Spółdzielnie mieszkaniowe 53 38 41 41 18 112 6 Wspólnoty mieszkaniowe 518 5155 5263 5322 5396 5484 Źródło: szacunek własny NBP OO w Gdańsku, Urząd Statystyczny w Gdańsku. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 251

Trójmiasto Tabela 13.5.2. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Gdyni L.p. Wyszczególnienie 211 212 213 214 215 216 1 Deweloperzy 32 38 32 27 38 32 2 Biura pośredników 195 182 185 165 18 17 3 Kancelarie notarialne 2 21 26 31 31 26 4 Biura rzeczoznawców majątkowych 26 26 24 3 3 34 5 Spółdzielnie mieszkaniowe 31 18 18 2 41 43 6 Wspólnoty mieszkaniowe 1457 1469 1478 153 155 1587 Źródło: szacunek własny NBP OO w Gdańsku, Urząd Statystyczny w Gdańsku. Tabela 13.5.3. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Sopocie L.p. Wyszczególnienie 211 212 213 214 215 216 1 Deweloperzy 2 16 17 11 2 18 2 Biura pośredników 42 39 4 35 4 5 3 Kancelarie notarialne 6 6 7 6 4 4 4 Biura rzeczoznawców majątkowych 9 12 1 11 12 12 5 Spółdzielnie mieszkaniowe 1 8 8 8 8 11 6 Wspólnoty mieszkaniowe 155 157 165 145 143 15 Źródło: szacunek własny NBP OO w Gdańsku, Urząd Statystyczny w Gdańsku. Tabela 13.6.1. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Gdańsku 211 212 213 214 215 216 Liczba umów 6327 7586 9148 6434 7597 919 Wartość w mln zł 1887,5 122,3 2812,42 1562,87 2382,22 2941,44 * Uwaga: podano łączne transakcji lokali w budownictwie wielomieszkaniowym, domów i gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Źródło: Izba Skarbowa w Gdańsku. Tabela 13.6.2. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Gdyni 211 212 213 214 215 216 Liczba umów 399 331 3353 2831 2425 3216 Wartość w mln zł 949,3 997, 1137,37 168,59 739,1 1283,68 * Uwaga: podano łączne transakcje: lokali w budownictwie wielomieszkaniowym, domów i gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Źródło: Izba Skarbowa w Gdańsku. Tabela 13.6.3. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Sopocie 211 212 213 214 215 216 Liczba umów 512 494 79 223 616 792 Wartość w mln zł 254,12 277,7 339,48 185,21 332,42 487,36 * Uwaga: podano transakcje: lokali w budownictwie wielomieszkaniowym, domów i gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Źródło: Izba Skarbowa w Gdańsku. 252 Narodowy Bank Polski

Trójmiasto Tabela 13.7.1. Budownictwo mieszkaniowe w Gdańsku 211 212 213 214 215 216 Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: 323 4262 3398 4458 4567 6924 - indyw idualne 279 184 226 179 273 439 - na sprzedaż lub w ynajem 2924 478 3172 452 4294 645 Mieszkania, których budow ę rozpoczęto Ogółem, w tym: 4595 3856 459 557 67 6461 - indyw idualne 188 26 18 26 338 382 - na sprzedaż lub w ynajem 439 3186 4288 4689 561 635 Mieszkania oddane do użytkow ania Ogółem, w tym: 4422 595 3851 3945 456 58 - indyw idualne 287 423 289 331 269 2 - spółdzielcze 192 29 327 118 147 62 - na sprzedaż lub w ynajem 3899 4285 398 3437 3934 4631 - społeczne czynszow e 44 178 137 59 18 162 - komunalne 48 24 Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Tabela 13.7.2. Budownictwo mieszkaniowe w Gdyni 211 212 213 214 215 216 Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: 1515 1366 447 97 1583 25 - indyw idualne 1 151 139 156 222 787 - na sprzedaż lub w ynajem 1415 1215 37 751 1343 164 Mieszkania, których budow ę rozpoczęto Ogółem, w tym: 135 1494 736 855 1346 1549 - indyw idualne 15 13 91 112 156 217 - na sprzedaż lub w ynajem 886 1387 564 743 1172 1332 Mieszkania oddane do użytkow ania Ogółem, w tym: 11 1133 166 932 119 1216 - indyw idualne 256 128 142 132 158 12 - spółdzielcze - na sprzedaż lub w ynajem 844 15 88 72 951 1114 - społeczne czynszow e - komunalne Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Tabela 13.7.3. Budownictwo mieszkaniowe w Sopocie 211 212 213 214 215 216 Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: 115 187 121 29 11 85 - indyw idualne 11 17 9 12 16 18 - na sprzedaż lub w ynajem 13 66 16 17 85 18 Mieszkania, których budow ę rozpoczęto Ogółem, w tym: 13 15 58 18 132 146 - indyw idualne 13 1 1 8 16 19 - na sprzedaż lub w ynajem 5 12 65 51 Mieszkania oddane do użytkow ania Ogółem, w tym: 87 248 95 115 55 45 - indyw idualne 16 11 9 14 24 6 - spółdzielcze - na sprzedaż lub w ynajem 71 237 86 67 15 39 - społeczne czynszow e - komunalne 34 16 Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 253

Trójmiasto Tabela 13.8.1. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Gdańsku 211 212 213 214 215 216 Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem 4422 595 3851 3945 456 58 - ogółem pow. użytk. (tys. mkw.) 313,3 333,7 25,6 243, 255,2 33,3 - na 1 ludności 9,6 11,1 8,3 8,5 9,7 11, - na 1 zaw. małżeństw 1963 2411 1933 198 22 264 Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem -2169-2982 -1859-1877 -2255-2619 - na 1 ludności,2,1,1,1,1,1 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (mkw.) 7,9 65,5 65,1 61,6 56,6 59,7 Liczba izb oddanych 12915 14574 11498 1828 1284 13731 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 2,9 2,9 3, 2,7 2,7 2,7 Przec. pow. izby (mkw.) 24,3 22,9 21,8 22,4 21,1 22,1 Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Tabela 13.8.2. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Gdyni 211 212 213 214 215 216 Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem 11 1133 166 932 119 1216 - ogółem pow. użytk. (tys. mkw.) 89,1 83, 81,9 68,4 79,9 87, - na 1 ludności 4,4 4,6 4,3 3,8 4,5 4,9 - na 1 zaw. małżeństw 88 11 132 775 857 95 Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem 15-11 -33 27 185 128 - na 1 ludności,3,3,3,3,3,3 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (mkw.) 81, 73,3 76,8 73,4 72,1 71,6 Liczba izb oddanych 3373 3353 3313 2867 3315 3588 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 3,1 3, 3,1 3,1 3, 3, Przec. pow. izby (mkw.) 26,4 24,8 24,7 23,9 24,1 24,3 Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Tabela 13.8.3. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Sopocie 211 212 213 214 215 216 Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem 87 248 95 115 55 45 - ogółem pow. użytk. (tys. mkw.) 6,7 14,6 6,8 7,4 5,6 3, - na 1 ludności 2,3 6,5 2,5 3,1 1,5 1,2 - na 1 zaw. małżeństw 458 1333 549 737 322 268 Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem 13-62 78 41 116 123 - na 1 ludności 2,7-1,6 2,1 1,1 3,1 3,3 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (mkw.) 76,8 58,9 71,1 64,7 12,1 66,6 Liczba izb oddanych 26 686 281 318 193 136 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 3, 2,8 3, 2,8 3,5 3, Przec. pow. izby (mkw.) 25,7 21,3 24, 23,4 29,1 22, Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. 254 Narodowy Bank Polski

Trójmiasto Tabela 13.9.1. Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Gdańsku Rynek pierw otny Rynek w tórny Rynek w tórny - najem Notow anie ofertow a trans. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Tabela 13.9.2. Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Gdyni Rynek pierw otny Rynek w tórny Rynek w tórny - najem Notow anie Staw ka Staw ka ofertow a trans. ofertow a trans. ofert. trans. 6344 64 6522 5481 3, 25,8 I 6541 625 6493 5483 29,5 28,3 6344 643 643 5288 32,6 25,2 IV 211 6441 6313 6463 537 3,5 24,9 6879 616 637 5219 28,7 24,6 I 6119 664 6475 5131 28,8 25,9 II 6279 6439 6451 4474 32,4 25,5 IV 212 6186 62 6475 529 31,2 25,6 663 5732 668 4613 31, 25,4 I 6582 683 6337 4564 31,3 25,9 II 6824 6646 6618 4328 32,2 24,2 IV 213 6764 641 6629 4624 32,2 24,1 6944 672 641 4817 28,7 22,1 I 6341 5648 6492 4716 32, 23,6 II 6328 637 6657 4734 32, 28,8 IV 214 65 5877 6466 4617 31,8 25,3 621 5778 6324 4874 31,6 3,7 I 6357 6162 6187 5126 32,5 24,8 6584 671 6312 4962 33, 26, IV 215 6265 6334 642 4879 34,9 34,7 656 629 647 4699 31,2 34,1 I 6964 6391 6795 5155 32, 41, II 6949 6631 673 53 34,8 34,7 IV 216 6842 6975 6654 5141 36,6 39,9 687 671 6822 4971 42,4 33,6 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. ofertow a trans. hedon. dla Trójmiasta (trans.) Staw ka ofert. Staw ka trans. 5732 5692 6536 5383 5891 33,7 29,5 I 563 5661 6573 5671 692 34, 27,1 584 5479 6472 5548 5559 34,9 27,4 IV 211 591 556 6242 5316 568 33,8 27,1 6248 5594 6384 5295 5419 33, 27,4 I 6358 564 631 5113 5723 34, 27,9 II 6475 5555 6274 5269 5378 35,3 27,2 IV 212 6514 5336 624 493 5131 35,2 29,6 6453 5292 6278 52 4974 35,7 3,6 I 643 5682 6152 4943 4967 34,6 29,5 II 6398 5794 67 4871 5232 36,3 27, IV 213 6566 6171 6136 4798 4747 37,1 26,8 69 551 613 4791 486 35,2 28, I 6232 5977 673 521 5119 34,7 27,4 II 674 585 5858 523 526 35,5 27,9 IV 214 6289 5785 5873 58 55 35,6 3,3 6492 5951 5982 5166 5285 37,4 32,1 I 6671 5749 5949 5113 4979 36,1 31,9 6416 689 5993 5114 581 37,5 3,4 IV 215 6488 631 6133 5441 5218 34,9 34,7 6636 6452 6193 5364 522 37,6 32,6 I 6581 6185 6319 5521 5251 38,3 29,6 II 6536 6283 6226 5555 5481 38,7 33,9 IV 216 655 6481 6455 561 575 4,6 33,3 6462 643 6566 5778 5649 44,1 36, Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 255

Trójmiasto Tabela 13.9.3. Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Sopocie Rynek pierw otny Rynek w tórny Rynek w tórny - najem Notow anie Staw ka Staw ka ofertow a trans. ofertow a trans. ofert. trans. 11818 12143 9874 837 41,7 28,5 I 11757 12112 9618 876 42,7 36,7 1144 1251 9854 86 42,6 31,9 IV 211 1757 11253 9412 7584 39,8 34,8 1619 149 8899 898 39,3 3,9 I 1671 9858 9237 8727 41, 29,6 II 11777 9987 919 987 41,6 32,7 IV 212 11475 977 8867 7176 38,8 27,9 11155 1833 896 78 39,3 31,5 I 11136 1351 8886 7247 42,6 26,1 II 188 1227 8799 775 41,7 29,7 IV 213 1893 1296 8719 722 39,1 29,2 1825 9811 8562 6919 38, 37,5 I 1677 1491 8536 7614 42,5 35,6 II 1827 1498 8796 6657 4,6 36,1 IV 214 177 1495 893 7334 4,7 34,4 11113 1386 879 823 42,4 37,7 I 1946 1441 852 743 42,8 41,9 1987 9974 8568 861 44,1 46,7 IV 215 16258 15 8744 756 45,7 38,3 1667 15821 9456 8852 38,8 38,2 I 1794 1497 9656 7982 51,5 41,7 II 17381 16334 99 7969 47,2 36,1 IV 216 17947 16865 169 8778 48, 35, 17563 18424 137 8766 5,2 4, Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Tabela 13.1.1. Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Gdańsku Notow anie Dynamika kw./kw. Rynek Rynek w tórny pierw otny ofert. trans. ofert. trans. hedon. (trans.) Rynek pierw otny ofert. trans. Dynamika r/r ofert. Rynek w tórny trans. hedon. dla Trójmiasta (trans.) 12,8 19,1 1,6 99,1 1,9 94,3 97,5 11,1 88,9 87,6 I 98,2 99,5 1,6 15,4 13,4 98,3 99,7 11,3 97,8 89,9 13,1 96,8 98,5 97,8 91,3 16,4 13,9 13, 99,4 86,7 IV 211 11,8 1,5 96,4 95,8 12,2 16, 15,6 96,1 97,9 97,3 15,7 11,6 12,3 99,6 95,4 19, 98,3 97,7 98,4 92, I 11,8 1,2 98,8 96,6 15,6 112,9 99, 96, 9,2 93,9 II 11,8 99,1 99,4 13, 94, 111,6 11,4 96,9 95, 96,7 IV 212 1,6 96,1 99,5 93,1 95,4 11,2 96,9 1, 92,2 9,3 99,1 99,2 1,6 12,4 96,9 13,3 94,6 98,3 94,8 91,8 I 99,2 17,4 98, 98,5 99,9 1,7 11,4 97,5 96,7 86,8 II 99,9 12, 97,7 98,5 15,3 98,8 14,3 95,8 92,5 97,3 IV 213 12,7 16,2 12,1 98,5 9,7 1,8 115,3 98,3 97,9 92,5 92,7 89,4 99,5 99,9 11,2 94,4 14, 97,2 95,4 96,6 I 12,3 18,6 99,5 14,8 16,5 97,3 15,2 98,7 11,6 13, II 97,5 97,1 96,5 1, 98,2 94,9 1,2 97,5 13,1 96,1 IV 214 13,5 99,7 1,2 99,7 99,6 95,8 94, 95,7 14,4 15,4 13,2 12,9 11,9 13,2 15,6 16,6 18,2 98, 17,8 11, I 12,8 96,6 99,5 99, 94,2 17, 96,2 98, 11,8 97,3 96,2 15,9 1,7 1, 12, 15,6 14,9 12,3 11,8 11,1 IV 215 11,1 99, 12,3 16,4 12,7 13,2 14,2 14,4 18,7 14,3 12,3 17, 11, 98,6 99,7 12,2 18,4 13,5 13,8 98,4 I 99,2 95,9 12, 12,9 1,9 98,7 17,6 16,2 18, 15,5 II 99,3 11,6 98,5 1,6 14,4 11,9 13,2 13,9 18,6 17,9 IV 216 1,2 13,1 13,7 11, 14,1 1,9 17,5 15,3 13,1 19,3 98,7 99,2 11,7 13, 99, 97,4 99,7 16, 17,7 18,6 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. 256 Narodowy Bank Polski

Trójmiasto Tabela 13.1.2. Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Gdyni Dynamika kw./kw. Dynamika r/r Notow anie Rynek pierw otny Rynek w tórny Rynek pierw otny Rynek w tórny ofert. trans. ofert. trans. ofert. trans. ofert. trans. 1,3 16,9 1,2 13,1 13,5 19,3 92,7 91,6 I 13,1 13,3 99,6 1, 114,9 117,6 94,1 11,2 97, 13,6 99, 96,4 15,2 117,8 96, 96,7 IV 211 11,5 98,2 1,5 11,5 11,8 112,4 99,3 11, 16,8 96,7 98,6 97,2 18,4 11,7 97,7 95,2 I 89, 18,2 11,6 98,3 93,5 16,4 99,7 93,6 II 12,6 97,5 99,6 87,2 99, 1,1 1,3 84,6 IV 212 98,5 93,2 1,4 116,4 96, 95,1 1,2 97, 98, 95,5 12,1 88,6 88,1 93,9 13,7 88,4 I 18,6 16,1 95,9 98,9 17,6 92,1 97,9 88,9 II 13,7 19,3 14,4 94,8 18,7 13,2 12,6 96,7 IV 213 92,5 9,3 1,2 16,8 12,1 1, 12,4 88,8 11, 11,1 96,7 14,2 114,5 15,9 97, 14,4 I 91,3 93, 11,3 97,9 96,3 92,9 12,4 13,3 II 99,8 16,9 12,5 1,4 92,7 9,8 1,6 19,4 IV 214 94,9 97,4 97,1 97,5 95,1 97,9 97,5 99,9 13,3 98,3 97,8 15,6 89,3 95,2 98,7 11,2 I 12,5 16,7 97,8 15,2 1,2 19,1 95,3 18,7 13,6 18,9 12, 96,8 14, 111,2 94,8 14,8 IV 215 95,1 94,4 11,4 98,3 14,3 17,8 99, 15,7 13,9 98, 1,1 96,3 14,9 17,5 11,3 96,4 I 17, 12,9 16,1 19,7 19,5 13,7 19,8 1,6 II 99,8 13,7 99, 97,6 15,5 98,8 16,6 11,4 IV 216 98,5 15,2 98,9 12,2 19,2 11,1 13,9 15,4 1,4 96,2 12,5 96,7 15,6 18,1 16,5 15,8 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Tabela 13.1.3. Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Sopocie Dynamika kw./kw. Dynamika r/r Notow anie Rynek pierw otny Rynek w tórny Rynek pierw otny Rynek w tórny trans. ofert. trans. ofert. ofert. trans. ofert. trans. 12, 121,1 12,1 97,7 15,9 127, 92,4 1,5 I 99,5 99,7 97,4 14,8 15,4 122,3 96,1 99,8 97,3 99,5 12,5 92, 98,9 16,3 96,1 87,1 IV 211 94, 93,4 95,5 94,7 92,9 112,2 97,3 89,2 98,7 93,2 94,6 16,8 89,9 86,4 9,1 97,5 I 1,5 94, 13,8 17,8 9,8 81,4 96, 1,2 II 11,4 11,3 99,5 14,1 12,9 82,9 93,3 113,5 IV 212 97,4 97,2 96,5 79, 16,7 86,3 94,2 94,6 97,2 111,6 11,1 97,7 15, 13,3 1,7 86,5 I 99,8 95,5 99,2 13,4 14,4 15, 96,2 83, II 97,7 98,8 99, 97,6 92,4 12,4 95,7 77,9 IV 213 99,8 11,9 99,1 99,2 94,7 17,4 98,3 97,9 99,7 94,1 98,2 98,5 97, 9,6 95,6 98,7 I 98,6 16,9 99,7 11, 95,9 11,4 96,1 15,1 II 11,4 1,1 13, 87,4 99,5 12,6 1, 94,1 IV 214 98,9 1, 11,5 11,2 98,6 1,7 12,4 14,4 13,8 99, 97,5 111,9 12,7 15,9 11,7 118,6 I 98,5 1,5 97,6 9,6 12,5 99,5 99,6 97,6 1,4 95,5 1,8 18,5 11,5 95, 97,4 121,1 IV 215 148, 15,4 12,1 93,8 151,9 142,9 97,9 13,1 12,5 15,5 18,1 117,1 15, 152,3 18,6 17,9 I 12,5 94,6 12,1 9,2 156,2 143,4 113,6 17,4 II 11,7 19,1 93,3 99,8 158,2 163,8 15,2 98,9 IV 216 13,3 13,2 111,8 11,2 11,4 112,4 115,2 116,1 97,9 19,2 13, 99,9 15,4 116,5 19,7 99, Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 257

II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Trójmiasto 13.3.3.1. Rynek pierwotny (RP) Wykres 13.9.1. Ceny mieszkań RPO w Gdańsku (zł/mkw.; maksymalna P. oś) 27 2 17 1 7 3 2 2 1 1 Wykres 13.1.1. Ceny mieszkań RPT w Gdańsku (zł/mkw.; maksymalna P. oś) 2 2 1 1 1 1 1 2 2 1 1 minimalna średnia mediana limit RNS / MDM maksymalna Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. minimalna średnia mediana limit RNS / MDM maksymalna Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres 13.9.2. Ceny mieszkań RPO w Gdyni (zł/mkw.) 2 2 2 1 1 1 1 1 Wykres 13.1.2. Ceny mieszkań RPT w Gdyni (zł/mkw.) 2 2 1 1 1 1 1 minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres 13.9.3. Ceny mieszkań RPO w Sopocie (zł/mkw.) 2 2 1 1 1 1 1 minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres 13.1.3. Ceny mieszkań RPT w Sopocie (zł/mkw.) 2 2 1 1 1 1 1 minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. 258 Narodowy Bank Polski

II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Trójmiasto Wykres 13.11.1 Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPO w Gdańsku 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Wykres 13.12.1 Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPT w Gdańsku 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres 13.11.2. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPO w Gdyni 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 <=39 (4; 59] (6; 79] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres 13.12.2. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPT w Gdyni 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 <=39 (4; 59] (6; 79] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres 13.11.3. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPO w Sopocie 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 <=39 (4; 59] (6; 79] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres 13.12.3. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPT w Sopocie 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 <=39 (4; 59] (6; 79] >8 <=39 (4; 59] (6; 79] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. <=39 (4; 59] (6; 79] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 259

II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Trójmiasto Wykres 13.13.1. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPO w Gdańsku 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Wykres 13.14.1. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPT w Gdańsku 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres 13.13.2. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPO w Gdyni 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres 13.14.2. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPT w Gdyni 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres 13.13.3. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPO w Sopocie 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres 13.14.3. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPT w Sopocie 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. 26 Narodowy Bank Polski

21 211 212 213 214 215 216 IV 25 II 26 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 IV 25 II 26 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 IV 25 II 26 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 Trójmiasto Wykres 13.15.1. Relacja podaży i popytu na mieszkania o powierzchni mniejszej, równej 5 mkw. oraz powyżej 5 mkw. na RP w Gdańsku 6 4 2-2 -4-6 -8 Wykres 13.16.1. Wskaźnik produkcji mieszkań w Gdańsku (tys.)# 1 8 6 4 2-2 -4 <=5 m kw. >5 m kw. wskaźnik pozwolenia na budowę mieszkań Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres 13.15.2. Relacja podaży i popytu na mieszkania o powierzchni mniejszej, równej 5 mkw. oraz powyżej 5 mkw. na RP w Gdyni 8 6 4 2-2 -4 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres 13.16.2. Wskaźnik produkcji mieszkań (tys.) w Gdyni# 5 4 3 2 1-1 -2 <=5 m kw. >5 m kw. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres 13.15.3. Relacja podaży i popytu na mieszkania o powierzchni mniejszej, równej 5 mkw. oraz powyżej 5 mkw. na RP w Sopocie 28 26 24 22 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2-2 -4-6 wskaźnik pozwolenia na budowę mieszkań Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres 13.16.3. Wskaźnik produkcji mieszkań (tys.) w Sopocie#,4,3,2,1, -,1 -,2 -,3 <=5 m kw. >5 m kw. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. wskaźnik Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. pozwolenia na budowę mieszkań Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 261

II II II II II II II II II II II II II II II I IV 216 II II Trójmiasto Wykres 14.17.1. Struktura ceny mkw. mieszkania (zł/mkw.) w Gdańsku 1 ziemia + zagosp.terenu koszty budowy koszty ogólne projekt koszt kredytu zysk deweloperski Źródło: NBP, Sekocenbud. 13.3.3.2. Rynek wtórny (RW) Wykres 13.18.1. Ceny mieszkań RWO w Gdańsku (zł/mkw.; maksymalna p. oś) 1 4 1 3 3 1 2 2 1 1 Wykres 13.19.1. Ceny mieszkań RWT w Gdańsku (zł/mkw.; maksymalna p. oś) 1 1 1 5 4 4 3 3 2 2 1 1 minimalna średnia mediana limit RNS / MDM maksymalna Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. minimalna średnia mediana hed. Trójmiasto limit RNS / MDM maksymalna Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres 13.18.2. Ceny mieszkań RWO w Gdyni (zł/mkw.; maksymalna p. oś) Wykres 13.19.2. Ceny mieszkań RWT w Gdyni (zł/mkw.; maksymalna p. oś) 1 1 11 9 7 1 3 3 2 2 1 1 1 1 11 9 7 1 4 3 3 2 2 1 1 minimalna średnia mediana minimalna średnia mediana limit RNS/MDM maksymalna limit RNS / MDM maksymalna Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. 262 Narodowy Bank Polski

zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II II II II II Trójmiasto Wykres 13.18.3. Ceny mieszkań RWO w Sopocie (zł/mkw.; maksymalna p. oś) 1 11 1 9 7 3 2 2 1 1 Wykres 13.19.3. Ceny mieszkań RWT w Sopocie (zł/mkw.; maksymalna p. oś) 1 11 1 9 7 3 2 2 1 1 minimalna średnia mediana limit RNS/MDM maksymalna Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres 13.2.1. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWO w Gdańsku 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres 13.21.1. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWT w Gdańsku 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 minimalna średnia mediana limit RNS / MDM maksymalna Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres 13.2.2. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWO w Gdyni 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 <=4 (4; 59] (6; 8] >8 <=4 (4; 59] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres 13.21.2. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWT w Gdyni 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 <=4 (4; 59] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. <=4 (4; 59] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 263

zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 Trójmiasto Wykres 13.2.3. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWO w Sopocie 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Wykres 13.21.3. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWT w Sopocie 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 <=4 (4; 59] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres 13.22.1. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWO w Gdańsku 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 <=4 (4; 59] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres 13.23.1. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWT w Gdańsku 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres 13.22.2. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWO w Gdyni 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres 13.23.2. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWT w Gdyni 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. 264 Narodowy Bank Polski

II II II II II II II II II II II II II II II II zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 Trójmiasto Wykres 13.22.3. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWO w Sopocie 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Wykres 13.23.3. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWT w Sopocie 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres 13.24.1. Ceny wg formy własności RWO (zł/mkw.) w Gdańsku 7 5 7 6 5 5 5 4 5 3 5 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres 13.25.1. Ceny wg formy własności RWT (zł/mkw.) w Gdańsku 7 5 7 6 5 5 5 4 5 3 5 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres 13.24.2. Ceny wg formy własności RWO (zł/mkw.) w Gdyni 7 5 7 6 5 5 5 4 5 3 5 spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres 13.25.2. Ceny wg formy własności RWT (zł/mkw.) w Gdyni 7 5 7 6 5 5 5 4 5 3 5 spółdzielcze własność spółdzielcze Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. własność spółdzielcze Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. własność Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 265

II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Trójmiasto Wykres 13.24.3. Ceny wg formy własności RWO (zł/mkw.) w Sopocie 1 1 1 11 1 9 7 Wykres 13.25.3. Ceny wg formy własności RWT (zł/mkw.) w Sopocie 1 1 1 11 1 9 7 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres 13.26.1. Ceny wg standardu wykończenia RWO (zł/mkw.) w Gdańsku 1 9 7 spółdzielcze własność spółdzielcze Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. własność Wykres 13.27.1. Ceny wg standardu wykończenia RWT(zł/mkw.) w Gdańsku 1 9 7 niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres 13.26.2. Ceny wg standardu wykończenia RWO (zł/mkw.) w Gdyni 1 9 7 niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres 13.27.2. Ceny wg standardu wykończenia RWT(zł/mkw.) w Gdyni 1 9 7 niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. 266 Narodowy Bank Polski

II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Trójmiasto Wykres 13.26.3. Ceny wg standardu wykończenia RWO (zł/mkw.) w Sopocie 17 1 1 11 9 7 Wykres 13.27.3. Ceny wg standardu wykończenia RWT(zł/mkw.) w Sopocie 17 1 1 11 9 7 niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres 13.28.1. Ceny wg technologii budowy RWO (zł/mkw.) w Gdańsku 1 9 7 niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres 13.29.1. Ceny wg technologii budowy RWT (zł/mkw.) w Gdańsku 1 9 7 tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres 13.28.2. Ceny wg technologii budowy RWO (zł/mkw.) w Gdyni 11 1 9 7 tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres 13.29.2. Ceny wg technologii budowy RWT (zł/mkw.) w Gdyni 9 8 5 7 5 7 6 5 5 5 4 5 tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 267

II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Trójmiasto Wykres 13.28.3. Ceny wg technologii budowy RWO (zł/mkw.) w Sopocie 1 1 1 1 Wykres 13.29.3. Ceny wg technologii budowy RWT (zł/mkw.) w Sopocie 1 1 1 1 tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres 13.3.1. Ceny wg roku budowy RWO (zł/mkw.) w Gdańsku 9 8 5 7 5 7 6 5 5 5 4 5 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres 13.31.1. Ceny wg roku budowy RWT (zł/mkw.) w Gdańsku 9 5 8 5 7 5 6 5 5 5 4 5 3 5 tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. do 1944 1945-197 1971-1978 1979-1988 1989-22 pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres 13.3.2. Ceny wg roku budowy RWO (zł/mkw.) w Gdyni 11 1 9 7 do 1944 1945-197 1971-1978 1979-1988 1989-22 pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres 13.31.2. Ceny wg roku budowy RWT (zł/mkw.) w Gdyni 11 1 9 7 do 1944 1945-197 1971-1978 1979-1988 1989-22 pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. do 1944 1945-197 1971-1978 1979-1988 1989-22 pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. 268 Narodowy Bank Polski

II II II II II II II II II II II II Trójmiasto Wykres 13.3.3. Ceny wg roku budowy RWO (zł/mkw.) w Sopocie 19 17 1 1 11 9 7 Wykres 13.31.3. Ceny wg roku budowy RWT (zł/mkw.) w Sopocie 19 17 1 1 11 9 7 do 1944 1945-197 1971-1978 1979-1988 1989-22 pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. do 1944 1945-197 1971-1978 1979-1988 1989-22 pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Wykres 13.32.1. Średni czas sprzedaży mieszkania na RW w Gdańsku (liczba dni) 25 2 15 1 5 Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 269

Warszawa 14. Warszawa 14.1. Nieruchomości mieszkaniowe 14.1.1. Czynniki wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych W 216 r. w Warszawie odnotowano korzystne zmiany demograficzne. W porównaniu do 215 r. wzrosła o ok.,6% liczba mieszkańców, głównie w wyniku nadwyżki migracyjnej. Wskaźnik salda migracji na 1 mieszkańców był nieznacznie niższy niż w 215 r., ale nadal osiągał wysoką wartość w porównaniu z innymi miastami wojewódzkimi. Na wzrost liczby mieszkańców korzystnie wpłynął także przyrost naturalny, który był większy o ok. 88% niż rok wcześniej. Pozytywne tendencje zanotowano też w przypadku skali nowo zawartych małżeństw (wzrost o 11,5%), jak również liczby urodzeń (wzrost o 5,4%). Na sytuację demograficzną w Warszawie negatywnie wpływał wskaźnik obciążenia demograficznego. Po raz kolejny udział ludności w wieku produkcyjnym zmniejszył się i wyniósł na koniec 216 r. 59,1%, a odsetek osób w grupie przedprodukcyjnej, pomimo wzrostu o,5 p.p. nadal był niższy (17,2%) niż w grupie poprodukcyjnej (23,7%). W analizowanym okresie utrzymały się pozytywne tendencje na stołecznym rynku pracy. W Warszawie zarejestrowano kolejne spadki stopy bezrobocia, która na koniec 216 r. osiągnęła poziom 2,8%. Odsetek osób poniżej 34 roku życia wśród osób bezrobotnych zmniejszył się o 3,1 p.p. i wyniósł 25,8%. Przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w Warszawie wzrosło o 3,4% (r/r), w kraju o 3,8%. Pomimo nieco niższego tempa wzrostu przeciętnego wynagrodzenia w stosunku do wskaźnika ogólnopolskiego, wynagrodzenie to nadal było wyższe od średniej krajowej o 29,5%. W 216 r. nie odnotowano istotnych zmian w poziomie dostępności mieszkania, określanego na podstawie przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw i średniej ceny sprzedawanych lokali. Nieznacznie obniżyła się natomiast dostępność kredytu, co wynikało z niewielkiego wzrostu oprocentowania kredytów hipotecznych. Skala akcji kredytowej w stolicy była jednak wyższa niż w ubiegłym roku. W porównaniu do 215 r. zarejestrowano wzrost o ok. 9,3% liczby nowych umów i o ok. 8,9% ich wartości. W tym samym okresie w kraju, odnotowano spadek o 3,4% liczby udzielonych kredytów hipotecznych. 14.1.2. Zasób mieszkaniowy W Warszawie w 216 r. zasób mieszkaniowy wzrósł o ponad 2,1 tys. lokali i na koniec roku obejmował ok. 933 tys. jednostek mieszkalnych. Wskaźnik nasycenia mieszkań (l. mieszkań/tys. mieszkańców) wyniósł 532 i podobnie jak w latach wcześniejszych był wyższy od średniej krajowej oraz wśród miast wojewódzkich. Pozostałe wskaźniki przedstawiające sytuację mieszkaniową również uległy poprawie, w następstwie szybszego tempa produkcji nowych mieszkań, niż przyrost ludności miasta oraz marginalnej liczby ubytków. Powierzchnia użytkowa mieszkania na osobę wyniosła 31,3 mkw., tj. o,5 mkw. więcej niż w 215 r., a liczba osób przypadających w mieszkaniu zmniejszyła się z 1,91 do 1,88. 27 Narodowy Bank Polski

Warszawa 14.1.3. Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych 14.1.3.1. Rynek pierwotny Ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym w 216 r. wykazywały tendencję spadkową, która była wynikiem wzrostu podaży na rynku oraz niewielkiej korekty cen w realizowanych projektach. Średnia cena ofertowa w IV kw. 216 r. wyniosła 7638 zł/mkw., i była o 1,9% niższa niż w IV kw. 215 r. W przypadku cen transakcyjnych, odnotowano dynamikę wzrostową. W IV kw. 216 r. średnia cena transakcyjna ukształtowała się na poziomie 7686 zł/mkw., tj. o 3% wyższym niż przed rokiem. Była efektem zmiany struktury transakcji związanej z preferencjami nabywców (w porównaniu do 215 r., w 216 r. kupiono więcej małych mieszkań do 4 mkw., ich ceny w przeliczeniu na mkw. osiągały jedne z najwyższych wartości). W Warszawie, maksymalne limity cen mkw. mieszkania w programie MDM# były nadal niższe od cen rynkowych. W porównaniu do 215 r., w 216 r. pogłębiła się skala niedopasowania z uwagi na niższy poziom limitów wyznaczonych w programie oraz wzrost cen transakcyjnych. W IV kw. 216 r. niedobór limitu ceny w MDM do poziomu średniej ceny transakcyjnej wyniósł 16,3%, rok wcześniej stanowił 14%. Na rynku utrzymało się dość duże zainteresowanie programem MDM. W marcu ub.r. wyczerpała się pula środków na 216 r., a w lipcu pierwsza transza na 217 r. Wg danych BGK w stolicy zarejestrowano 2649 nowych wniosków, tj. o 24% mniej niż przed rokiem. W tym okresie wypłacono wsparcie w ramach 278 umów, na kwotę dofinansowania 96,11 mln zł. Biorąc pod uwagę wyniki branży deweloperskiej rok 216 okazał się rekordowy na przestrzeni ostatnich 5 lat. Wg szacunku NBP w Warszawie sprzedano na rynku pierwotnym ok. 19,8 tys. lokali, tj. o ok. 23,6% więcej niż w 215 r. W 216 r. umacniały się tendencje widoczne w poprzednich latach. Firmy deweloperskie realizowały inwestycje na własnych terenach stanowiących tzw. banki ziemi. Utrzymująca się dobra koniunktura na rynku skłaniała również do poszukiwania nowych atrakcyjnych terenów, na których mogłyby zostać zrealizowane inwestycje mieszkaniowe. Ceny działek budowlanych wzrosły w porównaniu do 215 r. Podobnie, jak we wcześniejszych latach były bardzo zróżnicowane i uzależnione przede wszystkim od lokalizacji w mieście oraz powierzchni PUM#, jaką można wybudować na gruncie. Pod koniec 216 r. koszt nabycia gruntu przeznaczonego pod budownictwo wielorodzinne mieszkaniowe wynosił przeciętnie 1478 zł/mkw. Szacowana rentowność projektów deweloperskich, była nieco niższa niż w końcu 215 r. Struktura ceny mkw. mieszkania nie zmieniła się w znaczący sposób 98. Nadal główną pozycję w cenie mkw. lokalu stanowiły koszty budowy. Istotny udział zajmował również zysk deweloperski i koszt zakupu ziemi. W przypadku działki udział kosztu jej nabycia w cenie mkw. lokalu w 216 r., w zależności od kwartału oscylował od 17,3% do 19,2%. 98 Struktura ceny mkw. mieszkania - policzona na podstawie średniej ceny transakcyjnej lokalu na RP w Warszawie (BaRN) oraz średniego poziomu kosztów budowy z trzech najczęściej występujących na stołecznym rynku typów budynków 1123D, 1112, 1135D (Sekocenbud). Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 271

Warszawa Stabilny, utrzymujący się od ponad dwóch lat wysoki poziom popytu oraz korzystne wyniki sprzedaży wpłynęły na zwiększenie aktywności inwestorów na rynku mieszkaniowym. Po raz kolejny odnotowano większą liczbę mieszkań, których budowę rozpoczęto, niż lokali, które zostały oddane do użytkowania. W przypadku efektów budownictwa mieszkaniowego, rok 216 był rekordowy na przestrzeni ostatnich 15 lat. W Warszawie przekazano do eksploatacji ponad 2,1 tys. lokali. W 216 r. skala rozpoczętych nowych inwestycji obejmująca budowę ok. 22 tys. mieszkań również była najwyższa od kilkunastu lat (z wyjątkiem 27 r). Ponadto w 216 r. inwestorzy otrzymali pozwolenia na budowę blisko 22 tys. lokali (najwięcej w okresie ostatnich kilkunastu lat, z wyjątkiem 27 r. i 215 r., w stosunku do których skala kontraktów była mniejsza o odpowiednio: 27,4% i 7,3%). Łącznie w 216 r. na terenie m.st. Warszawy realizowano 468 inwestycji mieszkaniowych (rok wcześniej 388) 99. Pomimo wysokiej sprzedaży, na koniec 216 r. w Warszawie oferta nowych lokali wzrosła do poziomu ok. 2,8 tys. i była bardzo zróżnicowana pod względem cen, lokalizacji inwestycji oraz standardu mieszkań. Na rynku pojawiało się coraz więcej ofert lokali wykończonych pod klucz. Podobnie jak rok wcześniej większość ofert i zrealizowanych transakcji dotyczyło mieszkań we wczesnej fazie budowy, których planowany termin przekazania do użytkowania określono na lata 217-218. Alokacja inwestycji w poszczególnych dzielnicach stolicy pozostała stabilna. Nadal najwięcej projektów realizowano na Białołęce, Bemowie, Mokotowie, Pradze-Południe, Targówku i Woli, najmniej w Wawrze, Wesołej i Rembertowie. Podobnie jak rok wcześniej, na terenie Bemowa i Białołęki były rozpoczynane bądź kontynuowane duże projekty inwestycyjne, budowane etapami na terenach rolnych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową (głównie niską, budynki 4-5 kondygnacyjne). W przypadku Mokotowa i Woli inwestycje realizowano na terenach poprzemysłowych, wymagających rekultywacji i przystosowania pod zabudowę mieszkaniową. Na tym terenie wznoszono wyższe budynki (od kilku do kilkunastu kondygnacji). Pod zabudowę mieszkaniową zagospodarowywano także wolne, nieużytkowane do tej pory tereny (np. na Pradze-Południe, Targówku). Wśród inwestycji mieszkaniowych znalazły się również małe projekty zlokalizowane w bliskiej odległości od centrum, które stanowiły uzupełnienie luki w zabudowie miejskiej. W ślad za oczekiwaniami rynku, zmieniła się struktura nowego budownictwa mieszkaniowego. Od ponad 5 lat budowane były coraz mniejsze lokale. Odzwierciedlają to malejące z roku na rok wskaźniki przeciętnej liczby izb w lokalu oraz przeciętnej powierzchni użytkowej w przypadku mieszkań przekazanych do użytkowania. W 216 r. średnia powierzchnia mieszkania przekazanego do eksploatacji zmniejszyła się do poziomu 59,3 mkw. (najniższego od ponad 15 lat). Natomiast liczba izb w lokalach oddanych do użytkowania spadła do 2,7, rok wcześniej kształtowała się na poziomie 2,8, ale w 211 r. wyniosła 3,1. 99 Źródło: Szacunek NBP na podstawie mapy inwestycji mieszkaniowych. 272 Narodowy Bank Polski

Warszawa 14.1.3.2. Rynek wtórny Na rynku wtórnym w 216 r. odnotowano stabilizację cen mieszkań będących w ofercie sprzedaży. W IV kw. 216 r. średnia cena ofertowa wyniosła 879 zł/mkw., podczas gdy rok wcześniej w analogicznym okresie 8655 zł/mkw. Ceny transakcyjne były niższe od oczekiwań sprzedających i wykazywały początkowo tendencję spadkową, lecz w końcu roku wzrosły. Średnia cena transakcyjna w IV kw. 216 r. wyniosła 7556 zł/mkw. i była wyższa o 2,1% od ceny notowanej w IV kw. 215 r. Istotny wpływ na wzrost poziomu średniej ceny transakcyjnej w końcu 216 r. miał malejący w strukturze transakcji udział obrotu ograniczonymi prawami rzeczowymi, tj. spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokalu, niżej wycenianymi przez rynek, na korzyść droższych nieruchomości z prawem odrębnej własności. W 216 r. odnotowano nieznaczną poprawę koniunktury na rynku wtórnym. W Warszawie wg szacunku NBP, liczba transakcji przekroczyła 13 tys. mieszkań i była ok. 4,1% wyższa niż w 215 r. Podobnie, jak w przypadku rynku pierwotnego, znaczna część transakcji była dokonywana za gotówkę. Wpływ programu MDM na skalę zakupów lokali z rynku wtórnego był marginalny, co wynikało z niskiej dostępności mieszkań spełniających kryteria cenowe programu. W IV kw. 216 r. tylko 1,7% lokali zgłoszonych do sprzedaży kwalifikowało się pod względem cenowym do programu, w przypadku mieszkań sprzedanych 7,7%. Czas sprzedaży mieszkań, analogicznie, jak we wcześniejszych latach podlegał co kwartał wahaniom i był uzależniony od struktury zrealizowanych transakcji. Krótkim okresem ekspozycji wyróżniały się mieszkania małe, tj. do 4 mkw. o funkcjonalnym rozkładzie oraz lokale posiadające atrakcyjne ceny w stosunku do lokalizacji. Średni czas sprzedaży mieszkań w IV kw. 216 r. wyniósł 5,1 m-ca, w analogicznym okresie 215 r. ok. 6,5 m-ca. W 216 r. w strukturze lokali będących przedmiotem transakcji na rynku wtórnym nadal przeważały mieszkania o powierzchni użytkowej 4-6 mkw. oraz o metrażu do 4 mkw. W IV kw. 216 r. stanowiły one odpowiednio: 43% i 32% ogółu sprzedaży (wobec 42% i 36% w analogicznym okresie 215 r.). Biorąc pod uwagę kryterium liczby pokoi najchętniej kupowano lokale 2 i 3 pokojowe. W IV kw. 216 r. stanowiły one 4 i 29% ogółu sprzedaży. Pod względem lokalizacji najbardziej popularne były mieszkania w Śródmieściu oraz w dzielnicach położonych blisko centrum miasta oraz na terenach dobrze skomunikowanych (m.in. Mokotów, Praga-Południe, Wola, Ursynów). Od 215 r. koszt najmu mieszkań na rynku wtórnym w stolicy systematycznie rósł. Pod koniec 216 r. średnia stawka ofertowa najmu wyniosła 56,7 zł/mkw., transakcyjna 48,4 zł/mkw. W porównaniu do analogicznego okresu 215 r. była wyższa o odpowiednio 8,1% i 7,6%. Wpływ na rosnące stawki najmu miał wysoki popyt, związany z ruchami migracyjnymi. Istotny wpływ na poziom stawek najmu miała też lokalizacja zasobu przeznaczonego do wynajmu oraz jego struktura wiekowa. Spośród mieszkań oferowanych do wynajmu i wynajętych przeważały lokale ze Śródmieścia i Mokotowa dzielnic, w których stawki najmu osiągają najwyższe wartości. Bio- Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 273

Warszawa rąc pod uwagę rok budowy budynku, najwięcej lokali zgłoszonych do wynajęcia, jak również wynajętych odnotowano w odniesieniu do zasobu wybudowanego po 22 r. 14.1.3.3. Lokalna specyfika rynku Na koniec 216 r. w powiatach otaczających stolicę mieszkało ponad 1,83 mln osób. Na tym obszarze realizowano 167 inwestycji mieszkaniowych, przy czym najwięcej w ośrodkach dobrze skomunikowanych ze stolicą. Podobnie, jak w przypadku Warszawy, odnotowano dużą aktywność firm deweloperskich w zakresie rozpoczętych nowych inwestycji mieszkaniowych, jak również skali pozyskania nowych kontraktów. W porównaniu do 215 r. zwiększyła się o 23,5% liczba lokali, których budowę rozpoczęto, oraz o 1,3% liczba mieszkań, na które inwestorzy uzyskali pozwolenia. W IV kw. 216 r. średnia cena ofertowa nowych mieszkań w aglomeracji (bez Warszawy) wyniosła 4998 zł/mkw., transakcyjna 4987 zł/mkw. W przypadku rynku wtórnego ukształtowała się na poziomie wynoszącym odpowiednio: 566 zł/mkw. i 4544 zł/mkw. W Warszawie w 216 r. stopień pokrycia powierzchni miasta miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego kształtował się na poziomie zbliżonym do 215 r. Wg stanu na dzień 15.6.217 r. wyniósł 36,2% i obejmował obszar 18746 ha. W trakcie realizacji było 214 procedur sporządzania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, w tym 2 kontynuowane w trybie starej Ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 7 lipca 1994 r. oraz 212 prowadzonych w trybie nowej Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 23 r. Plany w trakcie sporządzania obejmowały 17748 ha (ok. 34,3% powierzchni miasta) 1. 14.2. Nieruchomości komercyjne 14.2.1. Biurowe Na koniec 216 r. podaż powierzchni biurowej w Warszawie przekroczyła 5 mln mkw. W ciągu całego roku do użytku oddano 47 tys. mkw. Wskaźnik powierzchni niewynajętej wyniósł 14,2%. Czynsze najmu powierzchni biurowej w przypadku najlepszych lokali w Centralnym Obszarze Biznesu 11 kształtowały się w przedziale 23,5 24 euro/mkw./m-c, a poza centrum 13 16,5 euro/mkw./m-c 12. Wg szacunków na NBP koniec grudnia 216 roku w budowie pozostawało ponad 61 tys. mkw., z czego do końca 217 roku na rynek trafi ponad 23 tys. mkw. nowej powierzchni. 14.2.2. Handlowe W aglomeracji warszawskiej zasoby najmu nowoczesnej powierzchni handlowej wyniosły 1,5 mln mkw., z czego 72 tys. mkw. stanowiła powierzchnia oddana do użytku w 216 r. Wskaźnik nasycenia powierzchnią najmu wyniósł 591 mkw. w przeliczeniu na 1 mieszkańców, 1 Źródło: www.architektura.um.warszawa.pl/plany 11 Centralny Obszar Biznesu - obszar wyodrębniony przez Polish Office Research Forum znajdujący się w centrum Warszawy ograniczony od wschodu Wisłą, od północy al. Solidarności, od południa al. Armii Ludowej oraz od zachodu ul. Towarową. 12 Źródło: Cushman & Wakefield Rynek biurowy w Warszawie Podsumowanie 216 roku 274 Narodowy Bank Polski

Warszawa a stopa pustostanów ok. 1,9%. Stawki czynszu w najlepszych projektach, za lokale o powierzchni najmu 1 15 mkw. osiągnęły poziom 112 117 euro/mkw./m-c. 13 W końcu 216 r. w budowie było ponad 13 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej. 14.2.3. Magazynowe Podaż powierzchni magazynowej łącznie osiągnęła poziom 3,2 mln mkw. (w strefie miejskiej 653 tys. mkw., w okolicach Warszawy 2,5 mln mkw.). W 216 r. oddano do użytku 218 tys. mkw. nowej powierzchni, z czego w strefie miejskiej ukończono tylko jeden mały projekt (6 tys. mkw.). Wskaźnik pustostanów w strefie miejskiej wyniósł 9,4% a w okolicach Warszawy 5,5%. Czynsze bazowe w zależności od lokalizacji ukształtowały się w przedziale 4,1 5,1 euro/mkw./m-c w strefie miejskiej oraz 2,7 3,6 euro/mkw./m-c w okolicach Warszawy 14. Pod koniec 216 r. w ramach 15 projektów w realizacji pozostawało 349,4 tys. mkw. powierzchni magazynowej. 14.2.4. Analiza danych zgromadzonych w bazie BaNK# Na koniec 216 r. wartość średniego czynszu transakcyjnego netto powierzchni biurowej w budynkach klasy A osiągnęła poziom 21,5 euro/mkw./m-c. W przypadku powierzchni biurowej w budynkach klasy B, wyniosła 14,3 euro/mkw./m-c a w budynkach klasy C 1,6 euro/mkw./m-c. Wysokość kosztów eksploatacji dla obiektów klasy A wyniosła średnio 22 zł/mkw./m-c, 18,8 zł/mkw./m-c dla budynków klasy B, a 15,8 zł/mkw./m-c dla budynków klasy C. Przeciętna długość kontraktu wyniosła dla budynków w klasie A 6,8 roku, a dla budynków w klasie B 6,6 roku. Wskaźnik powierzchni niewynajętej dla biurowców w klasie A osiągnął poziom 16,8%, a dla biurowców w klasie B 16%. W aglomeracji warszawskiej najwyższe stawki czynszu dla powierzchni handlowej zanotowano w centrum Warszawy. Wartość średniego czynszu transakcyjnego netto powierzchni handlowej znajdującej się w centrach handlowych wyniosła 4,5 euro/mkw./m-c. W przypadku lokali handlowo-usługowych zlokalizowanych w biurowcach, ukształtowała się na poziomie 28,4 euro/mkw./m-c. Średnia wysokość kosztów eksploatacji osiągnęła dla powierzchni handlowej w centrach handlowych 41,8 zł/mkw./m-c. Przeciętna długość kontraktu najmu dla powierzchni handlowej zlokalizowanej w centrum handlowym wyniosła 7,6 roku. Pod koniec 216 r. średnia stopa pustostanów w centrach handlowych wyniosła 2,6%. Wartość średniego czynszu transakcyjnego netto dla powierzchni magazynowej w regionie, w obiektach zlokalizowanych w granicach miasta wyniosła 4,9 euro/mkw./m-c. W przypadku powierzchni magazynowej znajdującej się w obiektach zlokalizowanych poza miastem wartość średniego czynszu transakcyjnego netto wyniosła 2,8 euro/mkw./m-c. 13 Źródło: Colliers International Polska Market Insights Raport roczny 217 14 Źródło: JLL, Rynek nieruchomości magazynowych w 216 r. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 275

22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 22 23 24 25 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Warszawa 14.3. Dane statystyczne dotyczące nieruchomości mieszkaniowych 14.3.1. Czynniki demograficzne i ekonomiczne wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Tabela 14.1. Czynniki demograficzne w Warszawie Liczba Przyrost Saldo ludności naturalny migracji Wg stanu na koniec: Źródło: Urząd Statystyczny w Warszawie. liczby bezwzględne Zmiany l. ludności Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1 ludności Małżeństw a 211 178491 1277 712 8379 8217,7 4,2 4,8 212 1715517 335 6623 6958 7729,2 3,9 4,5 213 172444-284 8293 89 7298 -,2 4,8 4,2 214 1735442 1552 933 1585 7452,9 5,2 4,3 215 1744351 1313 8161 9474 7829,8 4,7 4,5 216 1753977 2468 7615 183 8732 1,4 4,3 5, Wykres 14.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Warszawy (w tys. osób) 178 176 174 172 17 168 166 164 162 Źródło: Prognoza ludności opracowana przez GUS w 214 r. na lata 214-215. Wykres 14.2. Relacje demograficzne w Warszawie (na 1 ludności) 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1,, -1, -2, -3, -4, Małżeństwa Saldo migracji Przyrost naturalny Źródło: Urząd Statystyczny w Warszawie. Tabela 14.2. Gospodarstwa domowe w Warszawie Gospodarstw a domow e Liczba Udział (%) NSP 22 NSP 211 NSP 22 NSP 211 OGÓŁEM 757578 774611 1 1 w tym z 1 osobą 28979 287219 38% 37% w tym z 2 osobami 2294 228974 27% 3 w tym z 3 osobami 14568 141314 19% 18% w tym z 4 osobami 9389 84919 12% 11% w tym z 5 i w ięcej osobami 3426 32186 4% 4% Ludność w gospodarstw ach 1656379 1685535 Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2,19 2,18 Źródło: Urząd Statystyczny w Warszawie. Tabela 14.3. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym w Warszawie Udział ludności (%) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym 211 63, 15,5 21,5 212 62,3 15,8 22, 213 61,6 16, 22,4 214 6,8 16,3 22,8 215 6, 16,7 23,3 216 59,1 17,2 23,7 Źródło: Urząd Statystyczny w Warszawie. 276 Narodowy Bank Polski

25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Warszawa Wykres 14.3. Stopa bezrobocia (%) oraz udział ludności do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Warszawie (%; p. oś) Wykres 14.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Warszawie (zł/miesiąc) 22 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 45 4 35 3 25 2 15 5 7 5 4 5 1 4 8 4 5 4 2 3 9 3 6 3 3 2 7 2 4 2 1 Warszawa Polska udział ludn. do 34 r. życia wśród ludn. bezrobotnej Źródło: Urząd Statystyczny w Warszawie. Wykres 14.5. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Warszawie (mkw.),8,75,7,65,6,55,5,45,4,35 Warszawa Polska Źródło: Urząd Statystyczny w Warszawie. Wykres 14.6. Dostępność kredytu złotowego przy przeciętnym wynagrodzeniu w Warszawie (krotność przec. mies. wynagr.) 13 12 11 1 9 8 7 rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Warszawie. Wykres 14.7. Kredytowa dostępność mieszkania przy kredycie złotowym w Warszawie (mkw.) 95, 85, 75, 65, 55, 45, 35, Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Warszawie. Wykres 14.8. Wartość nowo zawartych umów kredytowych w Warszawie (mln zł)* 1 1 rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Warszawie. * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamieszkania Źródło: NBP na podst. BIK. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 277

Warszawa 14.3.2. Zasób mieszkaniowy Tabela 14.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Warszawie Wyszczególnienie 211 212 213 214 215 216 Zasób mieszkaniow y - mieszkania ogółem 859913 872587 885393 89995 912867 932986 - mieszkania na 1 ludności 53 59 513 519 523 532 Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. mkw.) 5225 51116 51998 5294 53755 54948 - przeciętna (mkw.) 58,4 58,6 58,7 58,8 58,9 58,9 -na osobę (mkw.) 29,4 29,8 3,2 3,5 3,8 31,3 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2, 2, 1,9 1,9 1,9 1,9 L. gospodarstw domow ych w g NSP 774611 L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w g NSP,9 Źródło: Urząd Statystyczny w Warszawie. 14.3.3. Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Tabela 14.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Warszawie L.p. Wyszczególnienie 211 212 213 214 215 216 1 Dew eloperzy 266 38 255 264 258 272 2 Pośrednicy/agencje nieruchomości 2494 2684 934 962 831 848 3 Kancelarie notarialne 35 23 263 33 325 332 4 Rzeczoznaw cy majątkow i 58 591 636 685 745 795 5 Spółdzielnie mieszkaniow e 94 939 927 952 935 937 6 Wspólnoty mieszkaniow e 7583 78 7963 797 8222 8415 Źródło: szacunki NBP O/O w Warszawie na podstawie danych z GUS i MTBiGM. Tabela 14.6. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Warszawie 211 212 213 214 215 216 Liczba umów 27868 26895 2797 2688 29171 3319 Wartość w mln zł 12 481 11 373 11 265 1 326 11 463 13 345 Źródło: liczba umów dane Urzędów Skarbowe w Warszawie, wg stanu na 3.4.216 r., wartość umów - szacunek NBP O/O w Warszawie. Tabela 14.7. Budownictwo mieszkaniowe w Warszawie 211 212 213 214 215 216 Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: 15663 12714 11932 18937 23518 21811 - indyw idualne 98 975 71 832 978 1224 - na sprzedaż lub w ynajem 13927 11283 1776 17925 21972 242 Mieszkania, których budow ę rozpoczęto Ogółem, w tym: 14737 11797 1475 1834 2156 21992 - indyw idualne 75 558 64 661 554 714 - na sprzedaż lub w ynajem 1365 1562 9871 17679 1962 21278 Mieszkania oddane do użytkow ania Ogółem, w tym: 9356 13496 13128 14964 1336 2119 - indyw idualne 1175 999 162 1125 11 1133 - spółdzielcze 622 1293 662 947 41 31 - na sprzedaż lub w ynajem 7297 1826 11257 12377 11625 184 - społeczne czynszow e 24 45 - komunalne 262 378 147 417 12 135 Źródło: Urząd Statystyczny w Warszawie. 278 Narodowy Bank Polski

Warszawa Tabela 14.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Warszawie 211 212 213 214 215 216 Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem 9356 13496 13128 14964 1336 2119 - ogółem pow. użytk. (tys. mkw.) 742,5 97,4 93, 989,8 852,3 1192,5 - na 1 ludności 5,5 7,9 7,6 8,6 7,6 11,5 - na 1 zaw. małżeństw 1139 1746 1799 28 17 234 Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem -1139-5767 -583-7512 -5477-11387 - na 1 ludności -,7-3,4-3,4-4,3-3,1-6,5 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (mkw.) 79,4 71,9 71, 66,1 64,1 59,3 Liczba izb oddanych 2862 388 3733 41721 37293 53663 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 3,1 2,9 2,8 2,8 2,8 2,7 Przec. pow. izby (mkw.) 26, 25, 24,9 23,7 22,9 22,2 Źródło: Urząd Statystyczny w Warszawie. Tabela 14.9. Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Warszawie Rynek pierw otny Rynek w tórny Rynek w tórny - najem Notow anie Staw ka Staw ka hedon. ofertow a trans. ofertow a trans. ofert. trans. (trans.) 8211 837 976 7915 8529 48,3 41,6 I 8396 7527 9472 792 8475 47,3 42,1 825 7423 9397 792 8496 47,9 4,6 IV 211 7826 7226 9363 7889 865 48,1 41,5 7879 6967 9111 761 8418 48,4 42,7 I 8123 743 935 7522 8216 47,6 42,7 II 7875 6757 89 7247 829 48,3 41,4 IV 212 7695 6466 8768 7238 89 47,3 41,1 876 699 866 6687 885 47,7 41,3 I 881 718 8638 6867 8753 47,9 42,4 II 8146 7173 8544 6971 8382 47,6 41,4 IV 213 888 7427 8627 7189 8185 47,5 43,5 85 7298 8622 717 8284 47,8 42,6 I 7924 7316 8691 7332 8287 48,6 43,4 II 7819 7446 8626 7365 8358 5, 42,4 IV 214 7691 7315 8636 7387 8355 49,7 41,4 7839 7396 868 7335 8247 5,3 41,9 I 7872 751 8553 738 8328 5,6 43,8 787 7557 8565 7447 8366 51,2 43,9 IV 215 7789 7462 8655 741 83 52,4 45, 7878 7639 8658 7434 8198 53,2 47,4 I 7649 7583 8721 7355 8265 54,3 46,4 II 7772 7696 8778 739 8295 54,7 45,8 IV 216 7638 7686 879 7556 814 56,7 48,4 777 7562 8816 7429 8167 57,1 46,3 Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 279

II II II II II II II II Warszawa Tabela 14.1 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Warszawie Notow anie Dynamika kw./kw. Rynek Rynek w tórny pierw otny ofert. trans. ofert. Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. trans. hedon. (trans.) Rynek pierw otny ofert. trans. Dynamika r/r ofert. Rynek w tórny trans. hedon. (trans.) 11, 18, 99,4 98,6 1,2 9, 98,3 98, 91,8 97,8 I 12,3 93,7 97,6 1,1 99,4 98,2 94,4 94,9 88,7 95,7 95,6 98,6 99,2 1, 1,2 96,7 93,5 96, 93,3 97,7 IV 211 97,5 97,3 99,6 99,6 11,8 96,2 97,1 95,9 98,3 11,6 1,7 96,4 97,3 96,4 97,3 96, 86,7 93,9 96, 98,7 I 13,1 11,1 99,2 99, 97,6 96,7 93,6 95,4 95, 96,9 II 97, 95,9 98,5 96,3 99,9 98,1 91, 94,7 91,5 96,6 IV 212 97,7 95,7 98,5 99,9 97,6 98,3 89,5 93,6 91,7 92,6 15, 18,1 98,2 92,4 11, 12,5 1,3 94,5 88, 96, I 1,1 1,4 1,4 12,7 18,3 99,5 99,6 95,6 91,3 16,5 II 1,8 12,2 98,9 11,5 95,8 13,4 16,2 96, 96,2 12,1 IV 213 99,3 13,6 11, 13,1 97,6 15,1 114,9 98,4 99,3 12,2 99, 98,3 99,9 99,7 11,2 99,1 14,4 1,2 17,2 12,5 I 99, 1,2 1,8 12,3 1, 98,1 14,2 1,6 16,8 94,7 II 98,7 11,8 99,3 1,5 1,9 96, 13,8 11, 15,7 99,7 IV 214 98,4 98,2 1,1 1,3 1, 95,1 98,5 1,1 12,8 12,1 11,9 11,1 99,7 99,3 98,7 97,9 11,3 99,8 12,3 99,6 I 1,4 11,5 99,4 99,6 11, 99,3 12,7 98,4 99,7 1,5 99,2 1,6 1,1 11,9 1,5 99,8 11,5 99,3 11,1 1,1 IV 215 99,8 98,7 11,1 99,4 99,2 11,3 12, 1,2 1,2 99,4 11,1 12,4 1, 1,4 98,8 1,5 13,3 1,6 11,3 99,4 I 97,1 99,3 1,7 98,9 1,8 97,2 11, 12, 1,6 99,2 II 11,6 11,5 1,7 99,4 1,4 99,5 11,8 12,5 98,1 99,2 IV 216 98,3 99,9 99,2 13,4 98,1 98,1 13, 1,6 12,1 98,1 1,9 98,4 11,2 98,3 1,3 97,8 99, 11,8 99,9 99,6 14.3.3.1. Rynek pierwotny (RP) Wykres 14.9. Ceny mieszkań RPO (zł/mkw., maksymalna p. oś) 2 2 1 1 1 1 1 7 6 5 4 3 2 1 Wykres 14.1. Ceny mieszkań RPT (zł/mkw., maksymalna p. oś) 1 1 3 2 2 1 1 minimalna średnia mediana limit RNS / MDM maksymalna Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. minimalna średnia mediana limit RNS / MDM maksymalna Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. 28 Narodowy Bank Polski

26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 IV 25 II 26 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II II II II II II II II II II II II II Warszawa Wykres 14.11. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPO 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Wykres 14.12. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPT 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Wykres 14.13. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPO 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Wykres 14.14. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPT 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Wykres 14.15. Relacja podaży i popytu na mieszkania o powierzchni mniejszej, równej 5 mkw. oraz powyżej 5 mkw. na RP 6 4 2-2 -4-6 -8 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Wykres 14.16. Wskaźnik produkcji mieszkań (tys.)# 35 3 25 2 15 1 5-5 -1-15 <=5 m kw. >5 m kw. Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. wskaźnik pozwolenia na budowę mieszkań Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Warszawie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 281

zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II II II II II II II Warszawa Wykres 14.17. Struktura ceny mkw. mieszkania (zł/mkw.) 7 1 ziemia + zagosp.terenu koszty budowy koszty ogólne Źródło: NBP, Sekocenbud. projekt koszt kredytu zysk deweloperski 14.3.3.2. Rynek wtórny (RW) Wykres 14.18. Ceny mieszkań RWO (zł/mkw., maksymalna p. oś) 1 1 4 4 3 3 2 2 1 1 Wykres 14.19. Ceny mieszkań RWT (zł/mkw., maksymalna p. oś) 1 9 7 1 3 2 2 1 1 minimalna średnia mediana maksymalna limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Wykres 14.2. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWO 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Wykres 14.21. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWT 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 minimalna średnia mediana hedoniczna maksymalna limit RNS / MDM <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. 282 Narodowy Bank Polski

II II II II II II II II II II II II II II II II zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 Warszawa Wykres 14.22. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWO 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Wykres 14.23. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWT 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Wykres 14.24. Ceny wg formy własności RWO (zł/mkw.) 11 1 9 7 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Wykres 14.25. Ceny wg formy własności RWT (zł/mkw.) 11 1 9 7 spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Wykres 14.26. Ceny wg standardu wykończenia RWO (zł/mkw.) 11 5 1 5 9 5 8 5 7 5 6 5 5 5 spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Wykres 14.27. Ceny wg standardu wykończenia RWT(zł/mkw.) 11 5 1 5 9 5 8 5 7 5 6 5 5 5 niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 283

II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Warszawa Wykres 14.28. Ceny wg technologii budowy RWO (zł/mkw.) 1 11 1 9 7 Wykres 14.29. Ceny wg technologii budowy RWT (zł/mkw.) 1 11 1 9 7 tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Wykres 14.3. Ceny wg roku budowy RWO (zł/mkw.) 11 1 9 7 tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Wykres 14.31. Ceny wg roku budowy RWT (zł/mkw.) 11 1 9 7 1945-197 1971-1978 1979-1988 1989-22 pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. 1945-197 1971-1978 1979-1988 1989-22 pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Wykres 14.32. Szacunkowy średni czas sprzedaży mieszkania na RW w Warszawie (liczba dni) 3 25 2 15 1 5 Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. 284 Narodowy Bank Polski

Wrocław 15. Wrocław 15.1. Nieruchomości mieszkaniowe 15.1.1. Czynniki wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Wskaźniki demograficzne we Wrocławiu w 216 r. w porównaniu z 215 r. uległy wyraźnej poprawie. Przyrost naturalny był dodatni (przed rokiem ujemny), wyraźnie wzrosło też saldo migracji. Odnotowano również wzrost liczby zawartych małżeństw. Niewielkie negatywne zmiany zauważalne były w strukturze wiekowej ludności. Udział ludności w wieku produkcyjnym zmniejszył się o,9 p.p., zaś w wieku poprodukcyjnym zwiększył się o,6 p.p. Niewielką pozytywną zmianę odnotowano w udziale ludności w wieku przedprodukcyjnym (wzrost o,3 p.p.). Liczba mieszkańców miasta wzrosła za sprawą nadwyżki imigracyjnej, co jest zauważalną tendencją od 28 r. Wskaźnik salda migracji na 1 mieszkańców wzrósł kolejny rok z rzędu i nadal należał do najwyższych wśród miast wojewódzkich. Następowały pozytywne zmiany czynników określających sytuację ekonomiczną mieszkańców Wrocławia. Przeciętne wynagrodzenie wzrosło o 4,6% (r/r), a stopa bezrobocia rejestrowanego obniżyła się do najniższego w historii poziomu 2,8%. Udział osób młodych wśród bezrobotnych od 29 roku systematycznie zmniejsza się i na koniec 216 r. wyniósł 28,4%. W skali roku liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych była o 8,5% wyższa w porównaniu z poprzednim rokiem, przy wzroście wartości kredytów o 13,. 15.1.2. Zasób mieszkaniowy Zasób mieszkaniowy powiększył się o 8,5 tys. mieszkań, a wskaźnik określający liczbę mieszkań na 1 mieszkańców wzrósł do 488 mieszkań. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania z zasobu wynosiła 7,1 mkw., tj. o,1 mkw. mniej niż w poprzednim roku. Powierzchnia użytkowa mieszkania na osobę wynosiła 34,2 mkw., tj. o,7 mkw. więcej niż w 215 r. 15.1.3. Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych 15.1.3.1. Rynek pierwotny W 216 r. oddano do użytku we Wrocławiu blisko 8,5 tys. mieszkań tj. najwięcej od lat 7. XX w. oraz o 27% więcej niż przed rokiem. Podaż na rynku pierwotnym była zdominowana przez deweloperów, których średni udział w liczbie oddanych mieszkań w ostatnich 5 latach wyniósł 87% (w 216 r. 94%). Liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia oraz liczba rozpoczętych budów były nieco niższe od ubiegłorocznych, ale nadal na bardzo wysokim poziomie (ok 9,5 tys.). Ogółem w ostatnich pięciu latach oddano do użytku ponad 35 tys. mieszkań i było to najwięcej w powojennej historii Wrocławia, przewyższając rekordowy do tej pory okres 1976 198. Ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym w 216 r. wzrastały. Średnie ceny ofertowe w IV kw. 216 r. były o 3,2% wyższe od obserwowanych na koniec 215 r. Ceny transakcyjne, Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 285

Wrocław po wzroście na początku roku, były stabilne i ulegały niewielkim zmianom. Na koniec roku były o,9% wyższe od notowanych w IV kw. 215 r. Od początku 213 r. obserwowany był wzrost cen transakcyjnych, co wynikało z ożywienia popytu. Wzrastała też liczba mieszkań oddawanych w standardzie wyższym niż podstawowy. Średnia cena ofertowa mkw. w IV kw. 216 r. była o 4,5% wyższa od ceny transakcyjnej. Maksymalna cena mkw. mieszkania dopuszczonego do programu MDM# dla Wrocławia wynosiła w IV kw. 216 r. 5259 zł/mkw. i została ustalona na poziomie niższym od średniej cena transakcyjnej na rynku pierwotnym. W 216 r. wzrósł popyt na mieszkania oferowane przez deweloperów. Wg danych z Zarządu Geodezji, Kartografii i Katastru Miejskiego w 216 r. na rynku pierwotnym sprzedano łącznie ponad 7,1 tys. mieszkań (o 28% więcej niż w 215 r.). Zdaniem deweloperów wzrósł udział kupujących za gotówkę lub z mniejszym udziałem kredytu w finansowaniu zakupu mieszkania. Część popytu przeniosła się na rynek wtórny, gdzie liczba transakcji również wzrosła. Zdecydowana większość transakcji zgromadzonych w bazie BaRN (72%) dotyczyła mieszkań w budowie, z tego ponad połowa miała być ukończona w 217 r. W niewielkim stopniu pogorszyła się struktura mieszkań oddanych do użytku. Obniżyła się przeciętna powierzchnia użytkowa (o,3 mkw.). Wzrosła nieznacznie przeciętna liczba izb w nowym mieszkaniu (o,1), zaś o,3 mkw. obniżyła się przeciętna powierzchnia izby w mieszkaniu oddanym do użytku. W 216 r. umacniały się tendencje widoczne w poprzednich latach. Deweloperzy realizowali kolejne etapy dużych projektów inwestycyjnych. Zabudowywano dawne tereny przemysłowe położone w północnej części Wrocławia. Powstawały kolejne inwestycje położone w sąsiedztwie Odry i jej kanałów, często wraz z zagospodarowaniem terenów nadbrzeżnych na cele rekreacyjne. W zachodniej część miasta (Maślice, Stabłowice), na tańszych gruntach, powstawały kolejne inwestycje konkurujące niższą ceną (zazwyczaj mieszczącą się w limicie programu MDM#). Na północnym zachodzie Wrocławia rozpoczęła się intensywna zabudowa osiedla Lipa Piotrowska, gdzie średnie ceny mieszkań nie przekraczają poziomu 5 tys. zł. Osiedla położone na obrzeżach miasta konkurują niską ceną, ale są niedostatecznie skomunikowane z centrum. Deweloperzy kupowali tańsze tereny inwestycyjne w odleglejszych lokalizacjach, aby realizować inwestycje spełniające wymogi programu MDM#. Nabywcę znalazły też droższe działki na Krzykach i Oporowie. Ogółem w 216 r. zawarto kilkanaście transakcji zakupu działek o powierzchni powyżej 1 tys. mkw. Przykładowo przedmiotem obrotu na rynku wtórnym były duże działki położone w Maślicach, Lipie Piotrowskiej i Sołtysowicach. Deweloperzy kupili również grunty pod kolejne etapy inwestycji powstających w południowej części miasta (Krzyki, Południe, Jagodno), gdzie oferowano mieszkania po cenach zbliżonych do średniej rynkowej. W centrum miasta realizowanych było kilkanaście inwestycji wypełniających luki w zabudowie śródmiejskiej, część o charakterze apartamentowym, o cenach powyżej średniej ceny ofertowej na rynku wrocławskim. W 216 deweloperzy kupili kolejne działki w centrum, część z budynkami do remontu. Oferta deweloperów we Wrocławiu jest bardzo zróżnicowana, zarówno pod względem cen i położenia, ale również standardu mieszkań. Oprócz przeważającej liczby miesz- 286 Narodowy Bank Polski

Wrocław kań o zabudowie 4 6 kondygnacyjnej, w 216 r. kontynuowano budowę kilku budynków o wysokości 17 18 kondygnacji. 15.1.3.2. Rynek wtórny Ceny ofertowe na rynku wtórnym w 216 r. rosły, przekraczając poziom 6 tys. zł/mkw. W skali roku wzrosły o 4,2%. Ceny transakcyjne w 216 r. rosły w szybszym tempie, w skali roku wzrost wyniósł 5,9%. W skali roku cena transakcyjna była niższa od ofertowej średnio o 13,8%. Wg danych udostępnionych przez Kataster Miejski Wrocławia, w 216 r. liczba transakcji na rynku wtórnym przekroczyła poziom 3,5 tys. i była o 6% wyższa od zanotowanej w 215 r. Przedmiotem transakcji na rynku wtórnym były najczęściej mieszkania o powierzchni 4 6 mkw. (47% transakcji w 216 r.). Najbardziej popularne były mieszkania w budynkach powstałych przed 1945 r. (25% transakcji) oraz mieszkania wybudowane w latach 21 21 r. (23% transakcji zgromadzonych w bazie BARN). W przypadku starszych mieszkań były to często dawne mieszkania komunalne wykupione od gminy na preferencyjnych warunkach na przełomie XX i XXI w. Pojawiają się one systematycznie w obrocie wraz z upływem okresu karencji zastrzeżonego w umowach sprzedaży. Najczęściej są to mieszkania w kamienicach z przełomu XIX i XX w. usytuowane w Śródmieściu. Z uwagi na ich niższy standard, ceny takich mieszkań kształtowały się poniżej średniej ceny rynkowej. Wyraźnie powyżej ceny średniej wyceniane były mieszkania wybudowane po roku 211. Średnie transakcyjne stawki najmu we Wrocławiu w IV kwartale 216 r. wyniosły 33,2 zł/mkw. i w stosunku do IV kw. 215 wzrosły o 6,8%. 15.1.3.3. Lokalna specyfika rynku Uzupełnienie rynku nieruchomości we Wrocławiu stanowią mieszkania budowane w gminach sąsiadujących z miastem, w szczególności w powiecie ziemskim wrocławskim. Udział mieszkań oddanych do użytku w powiatach sąsiadujących z Wrocławiem w stosunku liczby mieszkań w całej aglomeracji wyniósł 27%. Wskaźnik ten pozostaje na zbliżonym poziomie od 212 r. W 216 r. wzrosła liczba pozwoleń na budowę mieszkań wydanych w powiecie wrocławskim (o 19%), z tego ponad 59% uzyskali deweloperzy. W skali roku w powiecie wrocławskim oddano do użytku blisko 2,4 tys. mieszkań (o 19% więcej niż w 215 r.) z tego 63% w budownictwie realizowanym przez deweloperów. Inwestorzy kierują się na tereny położone poza granicami Wrocławia z uwagi na niższe ceny gruntów i możliwość wybudowania mieszkań spełniających wymogi programu MDM#. 15.2. Nieruchomości komercyjne 15.2.1. Biurowe Rynek wrocławski na koniec 216 r. obejmował 85 tys. mkw. powierzchni biurowej, co oznacza wzrost w porównaniu z poprzednim rokiem o 25%. 15 Biurowce zlokalizowane są w trzech naj- 15 Źródło: Colliers International Poland, Market Insights, 217 Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 287

Wrocław ważniejszych obszarach, zachodnim (wzdłuż ulic Legnickiej i Strzegomskiej), południowym (rejon ulic Powstańców Śląskich i Karkonoskiej) oraz w centrum i okolicach, gdzie, pomimo najwyższych cen gruntów, powstają duże inwestycje biurowe, a planowane są następne. Zasoby biurowe Wrocławia stanowi kilkadziesiąt budynków klasy A oraz budynki klasy B+ i B. Stopa pustostanów wyniosła na koniec 216 r. 12,5% 16 i wzrosła w stosunku do końca 215 r., co było konsekwencją wysokiej podaży nowych powierzchni biurowych. Średnie czynsze ofertowe na koniec roku mieściły się w przedziale od 12,5 do 16,5 euro/mkw./m-c. 17 W budowie, na koniec 216 r., było ok. 122 tys. mkw. 18 powierzchni biurowych, natomiast kolejne obiekty są planowane, o czym świadczą zakupy terenów inwestycyjnych przez deweloperów specjalizujących się w obiektach biurowych. W 216 r. oddano do użytku ok. 14 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej (wzrost r/r o 57%), a na 124 tys. mkw. podpisano umowy wynajmu (4 to umowy typu pre-let# 19 ). Zdecydowana większość realizowanych obiektów powstaje w klasie A, więc udział powierzchni o najwyższym standardzie będzie systematycznie wzrastał. Na rynku biurowym aktywne są duże firmy deweloperskie zarówno zagraniczne jak i krajowe. Aktywni są też lokalni deweloperzy mieszkaniowi, rozszerzający działalność na budynki biurowe. Rozwój rynku nieruchomości biurowych jest ściśle związany z rozwojem centrów usługowych (BPO#, SSC#, R&D#). Na koniec I kw. 217 r. we Wrocławiu działało 14 takich ośrodków. Zatrudnienie w tym sektorze wynosiło ok. 4 tys. osób 11. Zapowiadane są powiększenia już działających ośrodków oraz powstanie nowych, w biurowcach w trakcie budowy. W 216 r. właściciela zmieniły dwa nowoczesne budynki biurowe, a łączna wartość transakcji wyniosła ok. 1 mln euro 111. 15.2.2. Handlowe W aglomeracji wrocławskiej funkcjonuje 18 centrów handlowych o łącznej powierzchni blisko 66 tys. m kw. 112 Stopa pustostanów wyniosła na koniec 215 r. poniżej 2% 113. Stopień nasycenia nowoczesną powierzchnią handlową był najwyższy wśród 8 największych aglomeracji i wyniósł na koniec 216 r. ponad 8 mkw./1tys. mieszkańców 114. Po zakończeniu realizowanych inwestycji wskaźnik ten wzrośnie do blisko 9 mkw./1 tys. mieszkańców. W 216 r. trwała budowa obiektu handlowego o planowanej powierzchni handlowej wynoszącej ponad 64 tys. mkw. Czynsze w standardowych lokalach ok. 1 kw., położonych w galeriach handlowych kształtowały się w przedziale od 3 do 5 euro/mkw./m-c 115.Charakterystycznym zjawiskiem w sektorze nieruchomości handlowych był dynamiczny rozwój sieci dyskontowych oraz mniejszych skle- 16. Źródło: Colliers International Poland, Market Insights, 217 17 Źródło: Colliers International Poland, Market Insights, 217 18 Źródło: Colliers International Poland, Market Insights, 217 19 Źródło: Colliers International Poland, Market Insights, 217 11 Źródło: Związek Liderów Sektora Usług Biznesowych ABSL, Sektor nowoczesnych usług biznesowych w Polsce 217, 217 111 Zarząd Geodezji, Kartografii i Katastru Miejskiego we Wrocławiu. 112 Źródło: Cushman&Wakefield, Rynek handlowy w Polsce, podsumowanie 216 roku, 217 113 Źródło: Cushman&Wakefield, Rynek handlowy w Polsce, podsumowanie 216 roku, 217 114 Źródło: Cushman&Wakefield, Rynek handlowy w Polsce, podsumowanie 216 roku, 217 115 Źródło: Cushman&Wakefield, Rynek handlowy w Polsce, podsumowanie 216 roku, 217 288 Narodowy Bank Polski

Wrocław pów spożywczych typu convenience# położonych szczególnie w centrum miasta. W 216 r. zawarto trzy transakcje sprzedaży większych obiektów handlowych o łącznej wartości ponad 23 mln euro. 116 15.2.3. Magazynowe Na koniec 216 r. całkowity zasób powierzchni magazynowych w aglomeracji wrocławskiej wyniósł 1,4 mln mkw. 117. W 216 r. oddano do użytku pięć obiektów o powierzchni ponad 14 tys. mkw. Czynsze transakcyjne mieściły się w przedziale 2,2 2,8 euro/mkw./m-c. Wskaźnik pustostanów wzrósł i wynosił na koniec 215 r. 5,1% 118. W budowie było ok. 12 tys. mkw. nowych magazynów, na które częściowo podpisano już umowy najmu. Obiekty logistyczne w większości lokalizowane były w sąsiedztwie węzłów przy drogach szybkiego ruchu na południu i zachodzie aglomeracji. Zakończenie budowy drogi S8 łączącej Wrocław z Łodzią i Warszawą spowodowało rozwój rynku magazynowego również na północy przy drodze A8. Kolejną lokalizacją atrakcyjną dla rynku magazynowego są okolice węzła drogi A8 i budowanej drogi S5 prowadzącej do Poznania. Istotną lokalizacją będzie też okolica Legnicy przy budowanej trasie S3. 15.2.4. Analiza danych zgromadzonych w bazie BaNK# Średnia ofertowa stawka czynszu za biura wyniosła 14,3 euro/mkw./m-c dla klasy A oraz 1,4 euro/mkw./m-c dla klasy B. Stawki transakcyjne, czyli stan wg wcześniej zawartych umów, na koniec 216 r. wynosiły 14,6 euro/mkw./m-c dla klasy A oraz 12,3 euro/mkw./m-c dla klasy B. Średnia wysokość kosztów eksploatacji wyniosła 16, zł/mkw./m-c dla budynków klasy A i 13,9 zł/mkw./m-c dla budynków klasy B. Średnia długość kontraktów najmu w przypadku ofert wynosiła 3,9 roku, w przypadku transakcji 5,9 lat. Średnia stawka czynszu z umów obowiązujących na koniec 216 r. w lokalach handlowych prime# wyniosła 32,1 euro/mkw./m-c. Średnie koszty eksploatacji wyniosły 35,8 zł/mkw./m-c. Średnie stawki w przypadku ofert wyniosły 17,3 euro/mkw./m-c, a średnie koszty eksploatacji 38, zł/mkw./m-c. Średnia długość kontraktów najmu w przypadku ofert wynosiła 9,7 lat, w przypadku transakcji 7, roku. Średnie ofertowe stawki czynszu powierzchni magazynowej wyniosły 3,33 euro/mkw./m-c. Średnia stawka w zawartych umowach wg stanu na koniec 216 r. wyniosła 3,8 euro/mkw./m-c. Średnia wysokość kosztów eksploatacji wyniosła 5,6 zł/mkw./m-c. w ofercie oraz w przypadku podpisanych umów 4,39 zł/mkw./m-c. Średnia długość oferowanych kontraktów wyniosła 3 lata. W przypadku zawartych umów średnia długość kontraktu była dłuższa i wyniosła 4,7 roku. 116 Zarząd Geodezji, Kartografii i Katastru Miejskiego we Wrocławiu. 117 Źródło: JLL, Rynek nieruchomości magazynowych 216, 217 118 Źródło: JLL, Rynek nieruchomości magazynowych 216, 217 Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 289

22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 22 23 24 25 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Wrocław 15.3. Dane statystyczne dotyczące nieruchomości mieszkaniowych 15.3.1. Czynniki demograficzne i ekonomiczne wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Tabela 15.1. Czynniki demograficzne we Wrocławiu Liczba Przyrost Saldo ludności naturalny migracji Wg stanu na koniec: liczby bezwzględne Zmiany l. ludności Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1 ludności Małżeństw a 211 631235-71 615 544 3156 -,1 1, 5, 212 631188-361 866 55 3157 -,6 1,4 5, 213 63267-36 1377 117 2678 -,6 2,2 4,2 214 634487 81 1878 1959 2865,1 3, 4,5 215 635759-439 1797 1358 2662 -,7 2,8 4,2 216 637683 646 228 2674 377 1, 3,2 4,8 Źródło: Urząd Statystyczny we Wrocławiu. Wykres 15.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Wrocławia (w tys. osób) 65 64 63 62 61 6 59 58 57 56 55 54 Prognoza ludności opracowana przez GUS w 214 r. na lata 214-25. Źródło: Urząd Statystyczny we Wrocławiu. Wykres 15.2. Relacje demograficzne we Wrocławiu (na 1 ludności) 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1,, -1, -2, -3, Przyrost naturalny Saldo migracji Małżeństwa Źródło: Urząd Statystyczny we Wrocławiu. Tabela 15.2. Gospodarstwa domowe we Wrocławiu Gospodarstw a domow e Liczba Udział (%) NSP 22 NSP 211 NSP 22 NSP 211 OGÓŁEM 268645 272981 1, 1, w tym z 1 osobą 92281 92713 34,35% 33,96% w tym z 2 osobami 788 81495 26,9% 29,85% w tym z 3 osobami 5462 5162 2,12% 18,91% w tym z 4 osobami 3747 31719 13,92% 11,62% w tym z 5 i w ięcej osobami 1487 15434 5,51% 5,65% Ludność w gospodarstw ach 624343 624165 Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2 2 Źródło: Urząd Statystyczny we Wrocławiu. Tabela 15.3. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym we Wrocławiu Udział ludności (%) w w ieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym 211 65,2 14,7 2,1 212 64,4 14,8 2,8 213 63,6 14,9 21,5 214 62,7 15,2 22,1 215 61,8 15,5 22,7 216 6,9 15,8 23,3 Źródło: Urząd Statystyczny we Wrocławiu. 29 Narodowy Bank Polski

25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Wrocław Wykres 15.3. Stopa bezrobocia (%) oraz udział ludności do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej we Wrocławiu (%; p. oś) 22,5 2,5 18,5 16,5 14,5 12,5 1,5 8,5 6,5 4,5 2,5 Wrocław Polska udział ludn. do 34 r. życia wśród ludn. bezrobotnej Źródło: Urząd Statystyczny we Wrocławiu. Wykres 15.5. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie we Wrocławiu (mkw.),95,85,75,65,55,45,35 5 45 4 35 3 25 2 15 Wykres 15.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw we Wrocławiu (zł/miesiąc) 4 5 4 3 4 1 3 9 3 7 3 5 3 3 3 1 2 9 2 7 2 5 2 3 2 1 Wrocław Polska Źródło: Urząd Statystyczny we Wrocławiu. Wykres 15.6. Dostępność kredytu złotowego przy przeciętnym wynagrodzeniu we Wrocławiu (krotność przec. mies. wynagr.) 115 11 15 1 95 9 85 8 75 7 rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny we Wrocławiu. Wykres 15.7. Kredytowa dostępność mieszkania przy kredycie złotowym we Wrocławiu (mkw.) 95, 85, 75, 65, 55, 45, 35, rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny we Wrocławiu. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny we Wrocławiu. Wykres 15.8. Wartość nowo zawartych umów kredytowych we Wrocławiu (mln zł)* * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamieszkania. Źródło: NBP na podst. BIK. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 291

Wrocław 15.3.2. Zasób mieszkaniowy Tabela 15.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej we Wrocławiu Wyszczególnienie 211 212 213 214 215 216 Zasób mieszkaniow y - mieszkania ogółem 27675 282538 29264 2961 32639 311 - mieszkania na 1 ludności 437 448 459 467 476 488 Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. mkw.) 19683 294 2531 2888 21283 21788 - przeciętna (mkw.) 71,3 71,1 7,7 7,5 7,2 7,1 -na osobę (mkw.) 31,2 31,8 32,5 32,9 33,4 34,2 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 4, 4, 3,9 3,9 3,9 3,8 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,3 2,3 2,2 2,1 2,1 2,1 L. gospodarstw domow ych w g NSP 272981 L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie w g NSP 1, Źródło: Urząd Statystyczny we Wrocławiu. 15.3.3. Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Tabela 15.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości we Wrocławiu L.p. Wyszczególnienie 211 212 213 214 215 216 1 Dew eloperzy 1 12 11 115 115 11 2 Biura pośredników 16 17 15 14 14 13 3 Kancelarie notarialne 15 1 96 117 135 135 4 Biura rzeczoznaw ców majątkow ych 189 152 155 173 17 17 5 Spółdzielnie mieszkaniow e 167 155 16 18 2 21 6 Wspólnoty mieszkaniowe 6 5 6 6 6 8 69 7 75 Źródło: szacunki NBP O/O we Wrocławiu na podstawie danych z GUS i MTBiGM. Tabela 15.6. Transakcje na rynku mieszkaniowym we Wrocławiu 211 212 213 214 215 216 Liczba umów 54 62 8 87 86 1 Wartość w mln zł 18, 2, 25, 27, 26, 3, Źródło: szacunki NBP O/O we Wrocławiu. Tabela 15.7. Budownictwo mieszkaniowe we Wrocławiu 211 212 213 214 215 216 Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: 853 5391 6159 6531 9768 9756 - indyw idualne 479 899 675 513 856 518 - na sprzedaż lub w ynajem 7243 4286 4649 618 8912 9169 Mieszkania, których budow ę rozpoczęto Ogółem, w tym: 7364 4425 5242 6191 9422 925 - indyw idualne 251 21 225 22 285 381 - na sprzedaż lub w ynajem 579 414 4971 567 8747 8667 Mieszkania oddane do użytkow ania Ogółem, w tym: 3754 6676 7839 5938 6671 8486 - indyw idualne 312 651 462 482 685 45 - spółdzielcze 269 195 443 73 54 61 - na sprzedaż lub w ynajem 333 583 6298 4921 5944 7972 - społeczne czynszow e 14 66 462 48 - komunalne 3 Źródło: Urząd Statystyczny we Wrocławiu. 292 Narodowy Bank Polski

Wrocław Tabela 15.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego we Wrocławiu 211 212 213 214 215 216 Mieszkania oddane do użytkowania - ogółem 3752 6676 7839 5938 6671 8486 - ogółem pow. użytk. (tys. mkw.) 251,3 436,7 452,5 357,2 398,5 54,4 - na 1 ludności 5,9 1,6 12,4 9,4 1,5 13,3 - na 1 zaw. małżeństw 1189 2115 2927 272 256 2758 Małżeństwa minus mieszkania oddane - różnica ogółem -596-3519 -5161-373 -49-549 - na 1 ludności -,9-5,6-8,2-4,8-6,3-8,5 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (mkw.) 66,9 65,4 57,7 6,2 59,7 59,4 Liczba izb oddanych 11314 18718 2388 16948 1857 24276 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 3, 2,8 2,6 2,9 2,8 2,9 Przec. pow. izby (mkw.) 22,2 23,3 22,2 21,1 21,1 2,8 Źródło: Urząd Statystyczny we Wrocławiu. Tabela 15.9. Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania we Wrocławiu Rynek pierw otny Rynek w tórny Rynek w tórny - najem Notow anie Staw ka Staw ka hedon. ofertow a trans. ofertow a trans. ofert. trans. (trans.) 6129 595 6576 5883 5799 31,5 3, I 6281 5949 6582 64 5919 38,2 36,7 6388 698 6541 5918 5812 34,4 35,4 IV 211 637 572 6397 5728 5743 34,9 33,5 646 566 6367 5533 5519 34,1 28, I 6467 588 637 5357 5748 34,3 24, II 6267 5521 6182 5477 5853 34,5 21,3 IV 212 669 5593 61 541 5783 35, 28,7 631 543 5959 4999 5752 34,1 28, I 597 563 5986 4979 5599 27,7 25, II 5997 565 5984 594 5777 31,1 28, IV 213 5928 5693 698 537 5794 31, 27, 616 5668 696 51 5759 33, 28,5 I 692 586 5899 587 5514 41, 26, II 65 5921 598 51 578 37,1 31,8 IV 214 675 5793 617 5194 5932 37,9 3,1 5964 5988 591 5245 579 36,3 32,2 I 677 668 5812 5116 572 34,7 35,5 6135 644 593 5263 5727 32,2 39,5 IV 215 6245 619 5914 5177 5569 31,1 39, 619 5993 5951 5216 581 33,2 38,6 I 621 6218 5984 521 5584 32,3 36,5 II 6335 6162 662 5332 5782 34, 36,1 IV 216 6443 6163 6165 548 5619 33,2 38,8 646 6136 6253 539 5586 39, 41,9 Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 293

II II II II II II II II Wrocław Tabela 15.1 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania we Wrocławiu Notow anie Dynamika kw./kw. Rynek Rynek w tórny pierw otny ofert. trans. ofert. Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. trans. hedon. (trans.) Rynek pierw otny ofert. trans. Dynamika r/r ofert. Rynek w tórny trans. hedon. (trans.) 96,6 13, 99,6 97,2 98,3 11,8 14,9 97,8 1,2 99,9 I 12,5 1,7 1,1 12,1 12,1 13,1 1,2 98,6 98,4 11,4 11,7 12,5 99,4 98,6 98,2 12,5 18,6 99,7 98,8 1,6 IV 211 99,7 93,8 97,8 96,8 98,8 1,4 99,7 96,9 94,7 97,3 1,6 98, 99,5 96,6 96,1 14,5 94,9 96,8 94,1 95,2 I 11, 13,6 99,1 96,8 14,1 13, 97,6 95,8 89,2 97,1 II 96,9 95,1 98, 12,2 11,8 98,1 9,5 94,5 92,5 1,7 IV 212 96,8 11,3 98,7 98,6 98,8 95,3 97,8 95,4 94,3 1,7 99,4 97,1 97,7 92,6 99,5 94,1 96,9 93,6 9,3 14,2 I 99, 13,2 1,5 99,6 97,3 92,3 96,5 94,9 92,9 97,4 II 1,5 1, 1, 12,3 13,2 95,7 11,5 96,8 93, 98,7 IV 213 98,8 11,6 11,9 98,9 1,3 97,7 11,8 1, 93,3 1,2 11,5 99,6 1, 11,3 99,4 99,8 14,4 12,3 12, 1,1 I 11,3 13,4 96,8 99,7 95,7 12, 14,6 98,5 12,2 98,5 II 99,3 11, 11,4 1,3 13,5 1,9 15,6 99,9 1,1 98,8 IV 214 1,4 97,8 1,6 11,8 13,9 12,5 11,8 98,7 13,1 12,4 98,2 13,4 98,1 11, 97,6 99,1 15,6 96,8 12,8 1,5 I 11,9 11,3 98,5 97,5 98,5 99,8 13,5 98,5 1,6 13,4 11, 99,6 12, 12,9 1,4 11,4 12,1 99,2 13,2 1,3 IV 215 11,8 11,1 99,7 98,4 97,2 12,8 15,5 98,3 99,7 93,9 99,1 98,1 1,6 1,8 14,2 13,8 1,1 1,8 99,4 1,2 I 1,2 13,8 1,6 99,7 96,3 12, 12,5 13, 11,7 97,9 II 12,2 99,1 11,3 12,5 13,5 13,3 12, 12,2 11,3 11, IV 216 11,7 1, 11,7 12,8 97,2 13,2 1,9 14,2 15,9 1,9 1,3 99,6 11,4 98,4 99,4 14,4 12,4 15,1 13,3 96,3 15.3.3.1. Rynek pierwotny (RP) Wykres 15.9. Ceny mieszkań RPO (zł/mkw.) Wykres 15.1. Ceny mieszkań RPT (zł/mkw.) 1 11 1 9 7 2 1 1 1 1 1 1 11 1 9 7 2 1 1 1 1 1 minimalna średnia mediana minimalna średnia mediana limit RNS / MDM maksymalna limit RNS / MDM maksymalna Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. 294 Narodowy Bank Polski

26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 IV 25 II 26 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II II II II II II II II II II II II II Wrocław Wykres 15.11. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPO 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Wykres 15.12. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPT 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Wykres 15.13. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPO 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Wykres 15.14. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPT 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Wykres 15.15. Relacja podaży i popytu na mieszkania o powierzchni mniejszej, równej 5 mkw. oraz powyżej 5 mkw. na RP 8 6 4 2-2 -4-6 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Wykres 15.16. Wskaźnik produkcji mieszkań (tys.)# 12 1 8 6 4 2-2 -4-6 -8 wskaźnik pozwolenia na budowę mieszkań <=5 m kw. >5 m kw. Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny we Wrocławiu. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 295

zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II II II II II II II Wrocław Wykres 15.17. Struktura ceny mkw. mieszkania (zł/mkw.) 1 ziemia + zagosp.terenu koszty budowy koszty ogólne Źródło: NBP, Sekocenbud. projekt koszt kredytu zysk deweloperski 15.3.3.2. Rynek wtórny (RW) Wykres 15.18. Ceny mieszkań RWO (zł/mkw.) Wykres 15.19. Ceny mieszkań RWT (zł/mkw.) 1 1 1 1 2 1 1 1 1 1 Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Wykres 15.2. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWO 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Wykres 15.21. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RWT 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 minimalna maksymalna średnia mediana hedoniczna limit RNS / MDM <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. 296 Narodowy Bank Polski

II II II II II II II II II II II II II II II II zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 zasób w 22 r. IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 Wrocław Wykres 15.22. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWO 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Wykres 15.23. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RWT 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Wykres 15.24. Ceny wg formy własności RWO (zł/mkw.) 7 5 7 6 5 5 5 4 5 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Wykres 15.25. Ceny wg formy własności RWT (zł/mkw.) 7 5 7 6 5 5 5 4 5 spółdzielcze własność spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Wykres 15.26. Ceny wg standardu wykończenia RWO (zł/mkw.) 8 5 7 5 7 6 5 5 5 4 5 Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Wykres 15.27. Ceny wg standardu wykończenia RWT(zł/mkw.) 9 7 niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 297

II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II Wrocław Wykres 15.28. Ceny wg technologii budowy RWO (zł/mkw.) 7 5 7 6 5 5 5 4 5 Wykres 15.29. Ceny wg technologii budowy RWT (zł/mkw.) 7 5 7 6 5 5 5 4 5 tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Wykres 15.3. Ceny wg roku budowy RWO (zł/mkw.) 8 5 7 5 7 6 5 5 5 4 5 Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Wykres 15.31. Ceny wg roku budowy RWT (zł/mkw.) 9 8 5 7 5 7 6 5 5 5 4 5 tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. 1945-197 1971-1978 1979-1988 1989-22 pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. 1945-197 1971-1978 1979-1988 1989-22 pow. 22 Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Wykres 15.32. Szacunkowy średni czas sprzedaży mieszkania na RW we Wrocławiu (liczba dni) 25 2 15 1 5 Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. 298 Narodowy Bank Polski

Zielona Góra 16. Zielona Góra 16.1. Nieruchomości mieszkaniowe 16.1.1. Czynniki wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych W Zielonej Górze w 216 r. liczba ludności wzrosła o 619 (o,5% r/r) i wyniosła 139 33 (w 215 r. 138 711). Saldo migracji na 1 ludności utrzymało się na dodatnim poziomie i wyniosło 3,3. Liczba zawartych małżeństw kształtowała się podobnie jak w 215 r., odnotowano dodatni przyrost naturalny (wzrost o 61). Wzrósł udział ludności w wieku przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym (odpowiednio o,1 p.p i,8 p.p.) kosztem udziału ludności w wieku produkcyjnym, który zmalał do 6,8%. W 216 r. czynniki ekonomiczne uległy poprawie: przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wyniosło 3578 zł (wzrost o ok. 6% r/r) i było niższe od przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w kraju o ok. 16%. Zanotowano spadek niższej od średniej w kraju stopy bezrobocia rejestrowanego z poziomu 6,3% w 215 r. do 4,7% w 216 r. W skali kraju wskaźnik ten wyniósł 8,3%. Udział osób młodych (do 34 roku życia) wśród bezrobotnych utrzymał tendencję spadkową i wyniósł 35,6%. W badanym okresie nastąpił wzrost liczby udzielonych kredytów mieszkaniowych o 4,9%, zaś ich wartość wzrosła o 9,9%. Przeciętne wynagrodzenie w IV kw. 216 r. pozwoliło na zakup,93 mkw. mieszkania na rynku pierwotnym i 1,16 mkw. mieszkania na rynku wtórnym. W porównaniu z analogicznym okresem 215 r., wskaźniki te nieznacznie wzrosły. 16.1.2. Zasób mieszkaniowy Szacuje się, że zasób mieszkaniowy miasta w 216 roku wyniósł 58 72. Na 1 mieszkańców w analizowanym okresie przypadło 421 mieszkań (wzrost o 6 r/r). Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania, względem 215 r., pozostała na podobnym poziomie i wyniosła 7,1 mkw. W Zielonej Górze na jedną osobę przypadało 29,5 mkw. powierzchni użytkowej mieszkania i jest to o,4 mkw. więcej niż w 215 r. 16.1.3. Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych 16.1.3.1. Rynek pierwotny Pierwotny rynek mieszkaniowy w Zielonej Górze, podobnie jak w latach poprzednich, cechowała stabilność cen ofertowych i transakcyjnych. Średnia cena ofertowa w IV kw. 216 r. wyniosła 3891 zł/mkw., natomiast średnia cena transakcyjna 3858 zł/mkw. i były one wyższe w porównaniu do analogicznych wartości odnotowanych w IV kw. 215 r. Limit programu MDM# dla Zielonej Góry w IV kw. 216 r. wynosił 475 zł/mkw. i został ustalony na poziomie wyższym, niż średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym. Najczęściej nabywanymi i oferowanymi przez deweloperów były mieszkania o powierzchni od 4 do 6 mkw. Na przestrzeni roku nieznacznie wzrosła sprzedaż mieszkań o powierzchni Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 299

Zielona Góra poniżej 4 mkw. W porównaniu z danymi z roku 215, wzrosło zainteresowanie mieszkaniami o metrażach 6 8, natomiast nieznacznie zmalało mieszkaniami o powierzchni powyżej 8 mkw. W 216 r. utrzymała się tendencja wzrostowa w liczbie wydanych pozwoleń na budowę mieszkań. Wydano 1395 pozwoleń (o 266 więcej względem ub.r.). Rozpoczęto budowę 113 mieszkań, tj. o 61 mniej niż w 215 r. Zgodnie z zeszłorocznymi prognozami, w 216 r. odnotowano rekordowy wzrost liczby mieszkań oddanych do użytkowania 1145 mieszkań (wzrost o 55,4% r/r). Przeciętna powierzchnia mieszkania oddanego do użytkowania zmalała o 7,1 mkw. względem roku poprzedniego. Większość oddanych do użytkowania lokali dotyczyła budownictwa na sprzedaż i wynajem oraz budownictwa indywidualnego (odpowiednio 75,5% i 18,3% ogółu oddanych mieszkań). Po raz pierwszy od kilku lat oddano 7 mieszkań komunalnych. Nie odnotowano natomiast inwestycji prowadzonych przez spółdzielnie lub TBS-y. 16.1.3.2. Rynek wtórny Na zielonogórskim rynku wtórnym w IV kw. w 216 r., w porównaniu do IV kw. 215 r., średnia cena ofertowa wzrosła o 4,6% (z 3439 do 3599 zł/mkw.), natomiast transakcyjna spadła o 2,3% (z 3146 do 373 zł/mkw.). Podobnie jak w latach poprzednich, największą liczbę oferowanych mieszkań stanowiły lokale o powierzchni od 4 do 6 mkw. oraz od 6 do 8 mkw. Stanowiły one odpowiednio 45% i 27% wszystkich zanotowanych ofert. Największym zainteresowaniem wśród kupujących, podobnie jak w 215 r., cieszyły się mieszkania o powierzchni od 4 do 6 mkw. Stanowiły one 53% wszystkich sprzedanych lokali. Natomiast 33% transakcji dotyczyła mieszkań małych do 4 mkw. Najczęściej kupowano mieszkania to 2 i 3 -pokojowe. Średnia stawka najmu oferowanych w Zielonej Górze mieszkań wzrosła z 18,8 zł/mkw./m-c. w IV kw. 215 r. do 22,8 zł/mkw./m-c. w IV kwartale 216 r. 16.1.3.3. Lokalna specyfika rynku Po niedawnym przyłączeniu znacznej powierzchni terenu do granic miasta Zielona Góra, wskaźnik pokrycia miasta planami zagospodarowania przestrzennego w 216 r był na relatywnie niskim poziomie i wyniósł 15,5%. Pomimo znacznego powiększenia obszaru miasta, spowodowanego połączeniem miasta i gminy w 215 r., charakterystyka inwestycji budowlanych nie zmieniła się. Budownictwo wielorodzinne nadal skoncentrowane jest w centrum Zielonej Góry, natomiast jednorodzinne zlokalizowane jest na obrzeżach miasta. W województwie lubuskiem planowana jest realizacja rządowego programu Mieszkanie Plus. Władze Zielonej Góry podpisały list intencyjny na budowę ok. 3 mieszkań na terenie 4,36 ha. 3 Narodowy Bank Polski

22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 22 23 24 25 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Zielona Góra 16.2. Dane statystyczne dotyczące nieruchomości mieszkaniowych 16.2.1. Czynniki demograficzne i ekonomiczne wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych Tabela 16.1. Czynniki demograficzne w Zielonej Górze Liczba Przyrost Saldo Zmiany l. Wg stanu ludności naturalny migracji ludności na koniec: liczba bezwzględna Źródło: Urząd Statystyczny w Zielonej Górze. Małżeństw a Przyrost naturalny Saldo migracji na 1 ludności Małżeństw a 211 119197 17 14 247 593,9 1,2 5, 212 11923-11 -38-49 592 -,1 -,3 5, 213 11845 5 86 136 549,4,7 4,6 214 11892 39 519 558 556,3 4,4 4,7 215 138711 1 54 514 616,1 3,6 4,4 216 13933 71 46 531 618,5 3,3 4,4 Wykres 16.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla Zielonej Góry (w tys. osób) 121 119 117 115 113 111 19 17 15 Źródło: Prognoza ludności opracowana przez GUS w 214 r. na lata 214-25. Wykres 16.2. Relacje demograficzne w Zielonej Górze (na 1 ludności) 8, 6, 4, 2,, -2, -4, Przyrost naturalny Saldo migracji Małżeństwa Źródło: Urząd Statystyczny w Zielonej Górze. Tabela 16.2. Gospodarstwa domowe w Zielonej Górze Gospodarstw a domow e Liczba Udział (%) NSP 22 NSP 211 NSP 22 NSP 211 OGÓŁEM 46456 49251 1 1 w tym z 1 osobą 13662 13986 29% 28% w tym z 2 osobami 121 15192 26% 31% w tym z 3 osobami 9958 1782 21% 22% w tym z 4 osobami 7597 6692 16% 14% w tym z 5 i w ięcej osobami 3139 26 7% 5% Ludność w gospodarstw ach 115114 117881 Przeciętna l. osób w gospodarstw ie 2,48 2,39 Źródło: Urząd Statystyczny w Zielonej Górze. Tabela 16.3. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym w Zielonej Górze Udział ludności (%) w wieku produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym 211 65,2 16,1 18,7 212 64,3 16,2 19,5 213 63, 16,5 2,4 214 62, 16,8 21,2 215 61,7 17,3 21, 216 6,8 17,4 21,8 Źródło: Urząd Statystyczny w Zielonej Górze. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 31

25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Zielona Góra Wykres 16.3. Stopa bezrobocia (%) oraz udział ludność do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Zielonej Górze (%; P. oś) 21 19 17 15 13 11 9 7 5 3 Zielona Góra Polska udział ludn. do 34 r. życia wśród ludn. bezrobotnej Źródło: Urząd Statystyczny w Zielonej Górze. 55 5 45 4 35 3 25 2 15 Wykres 16.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt. przedsiębiorstw w Zielonej Górze (zł/miesiąc) 4 3 4 1 3 9 3 7 3 5 3 3 3 1 2 9 2 7 2 5 2 3 2 1 1 9 Zielona Góra Polska Źródło: Urząd Statystyczny w Zielonej Górze. Wykres 16.5. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w Zielonej Górze (mkw.) 1,3 1,2 1,1 1,,9,8,7,6 Wykres 16.6. Dostępność kredytu złotowego przy przeciętnym wynagrodzeniu w Zielonej Górze (krotność przec. mies. wynagr.) 15 1 95 9 85 8 75 7 65 rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Zielonej Górze. Wykres 16.7. Kredytowa dostępność mieszkania przy kredycie złotowym w Zielonej Górze (mkw.) 12, 11, 1, 9, 8, 7, 6, 5, 4, Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Zielonej Górze. Wykres 16.8. Wartość nowo zawartych umów kredytowych w Zielonej Górze (mln zł)* 35 3 25 2 15 1 5 rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Zielonej Górze. * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamieszkania Źródło: NBP na podst. BIK. 32 Narodowy Bank Polski

Zielona Góra 16.2.2. Zasób mieszkaniowy Tabela 16.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Zielonej Górze Wyszczególnienie 211 212 213 214 215 216 Zasób mieszkaniow y - mieszkania ogółem 4832 48746 49435 5269 57575 5872 - mieszkania na 1 ludności 45 41 418 423 415 421 Pow ierzchnia użytkow a mieszkań - łączna (tys. mkw.) 312 3139 3188 324 432 4116 - przeciętna (mkw.) 64,2 64,4 64,5 64,4 7, 7,1 -na osobę (mkw.) 26, 26,4 26,9 27,2 29,1 29,5 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,6 3,6 3,6 3,6 3,8 3,7 Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,5 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 L. gospodarstw domow ych w g NSP 49251 L. gospodarstw domow ych na mieszkanie w zasobie w g NSP 1, Źródło: Urząd Statystyczny w Zielonej Górze. 16.2.3. Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Tabela 16.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Zielonej Górze L.p. Wyszczególnienie 211 212 213 214 215 216 1 Dew eloperzy 8 6 9 11 13 15 2 Biura pośredników 82 79 81 6 65 58 3 Notariusze 1 12 12 12 14 13 4 Rzeczoznaw cy majątkow i 57 6 61 63 66 65 5 Spółdzielnie mieszkaniow e 18 18 17 17 17 17 6 Wspólnoty mieszkaniow e 37 952 141 151 196 1124 Źródło: szacunki NBP O/O w Zielonej Górze, Urząd Statystyczny w Zielonej Górze, Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa, Izba Notarialna w Poznaniu. Tabela 16.6. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Zielonej Górze 211 212 213 214 215 216 Liczba umów 84 153 723 48 774. Wartość w mln zł 132,28 168,28 121,21 66,45 128,76. Źródło: szacunki NBP O/O w Zielonej Górze. Tabela 16.7. Budownictwo mieszkaniowe w Zielonej Górze 211 212 213 214 215 216 Pozw olenia na budow ę mieszkań Ogółem, w tym: 1144 942 326 185 1129 1395 - indyw idualne 133 98 98 117 316 318 - na sprzedaż lub w ynajem 975 844 192 968 813 17 Mieszkania, których budow ę rozpoczęto Ogółem, w tym: 769 146 613 96 1164 113 - indyw idualne 8 219 86 48 194 236 - na sprzedaż lub w ynajem 59 827 527 876 97 867 Mieszkania oddane do użytkow ania Ogółem, w tym: 557 452 697 843 736 1145 - indyw idualne 117 125 15 73 223 21 - spółdzielcze 36 32 - na sprzedaż lub w ynajem 244 327 592 72 493 865 - społeczne czynszow e 16 36 - komunalne 7 Źródło: Urząd Statystyczny w Zielonej Górze. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 33

Zielona Góra Tabela 16.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Zielonej Górze 211 212 213 214 215 216 Mieszkania oddane do użytkow ania - ogółem 557 452 697 843 736 1145 - ogółem pow. użytk. (tys. mkw.) 43,1 37,6 5,7 52,9 59,1 83,8 - na 1 ludności 4,7 3,8 5,9 7,1 5,3 8,2 - na 1 zaw. małżeństw 939 764 127 1516 1195 1853 Małżeństw a minus mieszkania oddane - różnica ogółem 36 14-148 -287-12 -527 - na 1 ludności,3 1,2-1,2-2,4 -,9-3,8 Przec. pow. użytk. mieszkania oddanego (mkw.) 77,4 83,2 72,7 62,8 8,3 73,2 Liczba izb oddanych 1959 1625 2251 2535 2649 3719 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym 3,5 3,6 3,2 3, 3,6 3,2 Przec. pow. izby (mkw.) 22, 23,1 22,5 2,9 22,3 22,5 Źródło: Urząd Statystyczny w Zielonej Górze. Tabela 16.9. Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Zielonej Górze Notow anie Rynek pierw otny Rynek w tórny Rynek w tórny - najem ofertow a trans. ofertow a Źródło: badanie NBP O/O w Zielonej Górze. trans. hedon. (trans.) Staw ka ofert. Staw ka trans. 366 3651 3579 3166 3136 22, 29,1 I 3644 3671 3522 3222 327 19,6 19,1 3757 3679 3511 37 3281 21,7 17,3 IV 211 3764 3747 3555 378 3214 21,9 27, 3756 375 357 364 3116 21,5 18,4 I 3734 362 3621 3186 3184 18,8 13,6 II 3744 3673 3493 3184 3448 21,8. IV 212 3653 3691 354 2978 364 2,7. 3634 3655 3533 2867 349 2,7 15,6 I 3613 3623 3485 3314 3195 2,9 21,6 II 3613 366 3516 2895 2951 18,7. IV 213 3674 3625 3447 3141 318 19,7. 3693 362 3473 2994 325 19,8. I 3784 3688 3459 3179 3235 21,7 18,6 II 3769 3736 3429 3277 3344 17,9. IV 214 3784 375 359 299 3279 18,5 22,6 388 3647 348 2985 3178 19,7 15,3 I 3813 3743 3443 2897 3128 2,2 2,4 3835 3749 3421 311 3194 21, 17,9 IV 215 387 3785 3439 3146 3157 18,8 22,5 3873 3777 3447 386 371 18,1 2,6 I 388 3781 35 36 343 2,8 21,3 II 388 3836 3526 3267 3177 2,6 23,1 IV 216 3891 3858 3599 373 3244 22,8. 389 3851 3596 311 3114 23,8. 34 Narodowy Bank Polski

II II II II II II II II Zielona Góra Tabela 16.1 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Zielonej Górze Notow anie Dynamika kw./kw. Rynek Rynek w tórny pierw otny Rynek pierw otny Dynamika r/r Rynek w tórny hedon. hedon. ofert. trans. ofert. trans. ofert. trans. ofert. trans. (trans.) (trans.) 1,7 11,5 12,1 96, 98,6 99,4 96,3 99,2 95,1 16,7 I 1,8 1,8 97,9 14,6 96,3 11,3 15,1 99, 14,2 95,4 11,2 1,7 11,7 97,1 99,5 11,6 11,8 11,2 12,3 97,6 IV 21 11,2 12,8 13,5 14,7 1, 14,1 15,9 15,3 12,1 94,5 99,6 99,7 12,1 1,5 97,3 13, 14, 15,2 16,9 93,2 I 99,6 1,5 98,4 11,8 14,3 11,7 13,8 15,7 14, 11, 13,1 1,2 99,7 95,3 1,3 13,6 13,3 13,6 12, 11,8 IV 211 1,2 11,8 11,3 1,3 98, 12,5 12,3 11,4 97,7 99,8 99,8 1,1 1,4 99,5 97, 12,6 12,7 99,7 96,8 99,4 I 99,4 96,1 11,4 14, 12,2 12,5 98,1 12,8 98,9 97,4 II 1,3 12, 96,5 99,9 18,3 99,7 99,8 99,5 13,7 15,1 IV 212 97,6 1,5 1,3 93,5 88,9 97,1 98,5 98,6 96,8 95,3 99,5 99, 1,8 96,3 99,5 96,8 97,5 99, 93,6 97,8 I 99,4 99,1 98,6 115,6 14,8 96,8 1,6 96,2 14, 1,3 II 1, 99,5 1,9 87,4 92,4 96,5 98,2 1,7 9,9 85,6 IV 213 11,7 1,5 98, 18,5 17,8 1,6 98,2 98,4 15,5 13,8 1,5 99,9 1,8 95,3 1,8 11,6 99, 98,3 14,4 15,1 I 12,5 11,9 99,6 16,2 1,9 14,7 11,8 99,3 95,9 11,3 II 99,6 11,3 99,1 13,1 13,4 14,3 13,6 97,5 113,2 113,3 IV 214 1,4 1,4 12,3 91,2 98, 13, 13,4 11,8 95,2 13,1 1,6 97,3 99,2 99,8 96,9 13,1 1,7 1,2 99,7 99,2 I 1,1 12,6 98,9 97,1 98,4 1,8 11,5 99,5 91,1 96,7 1,6 1,2 99,4 17, 12,1 11,8 1,3 99,8 94,6 95,5 IV 215 1,9 11, 1,5 11,5 98,9 12,3 1,9 98, 15,2 96,3 1,1 99,8 1,2 98,1 97,3 11,7 13,6 99,1 13,4 96,6 I 1,2 1,1 11,5 99,2 99,1 11,8 11, 11,7 15,6 97,3 II 1, 11,5 1,7 16,8 14,4 11,2 12,3 13,1 15,4 99,5 IV 216 1,3 1,6 12,1 94,1 12,1 1,5 11,9 14,7 97,7 12,7 1, 99,8 99,9 11,2 96, 1,4 12, 14,3 1,8 11,4 Źródło: badanie NBP O/O w Zielonej Górze. 16.2.3.1. Rynek pierwotny (RP) Wykres 16.9. Ceny mieszkań RPO (zł/mkw.) Wykres 16.1. Ceny mieszkań RPT (zł/mkw.) 1 minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Zielonej Górze. minimalna maksymalna średnia mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Zielonej Górze. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 35

26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 IV 25 II 26 IV 26 I IV 27 I IV 28 I IV 29 I IV 21 I IV 211 I IV 212 I IV 213 I IV 214 I IV 215 I IV 216 II II II II II II II II II II II II II II II II Zielona Góra Wykres 16.11. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPO 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Wykres 16.12. Struktura mieszkań wg powierzchni użytkowej RPT 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Zielonej Górze. Wykres 16.13. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPO 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 <=4 (4; 6] (6; 8] >8 Źródło: badanie NBP O/O w Zielonej Górze. Wykres 16.14. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPT 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Zielonej Górze. Wykres 16.15. Relacja podaży i popytu na mieszkania o powierzchni mniejszej, równej 5 mkw. oraz powyżej 5 mkw. na RP 1 8 6 4 2-2 -4-6 -8-1 1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Zielonej Górze. Wykres 16.16. Wskaźnik produkcji mieszkań (tys.)# 2, 1,5 1,,5, -,5-1, <=5 m kw. >5 m kw. Źródło: badanie NBP O/O w Zielonej Górze. wskaźnik pozwolenia na budowę mieszkań Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Zielonej Górze. 36 Narodowy Bank Polski