PÓŁROCZNE SPRAWOZDANIE FINANSOWE CAPITAL PARK S.A. ZA OKRES KOŃCZĄCY SIĘ 30 CZERWCA 2012 r. () SPRAWOZDANIE FINANSOWE CAPITAL PARK SA 2012
Spis treści I. WYBRANE DANE FINANSOWE... 3 II. WPROWADZENIE DO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO... 3 1. INFORMACJE OGÓLNE O SPÓŁCE... 4 2. CZAS TRWANIA... 4 3. SKŁAD ORGANÓW JEDNOSTKI WEDŁUG STANU NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2012 r.:... 4 4. NOTOWANIA NA RYNKU REGULOWANYM... 4 5. KAPITAŁ PODSTAWOWY... 5 6. INFORMACJA O JEDNOSTKACH POWIĄZANYCH... 5 7. IDENTYFIKACJA SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO... 7 8. WALUTA... 7 9. OKRESY PREZENTOWANE... 7 10. WYCENA POZYCJI WYRAŻONYCH W WALUTACH OBCYCH... 7 11. ZAŁOŻENIE KONTYNUACJI DZIAŁALNOŚCI GOSPODARCZEJ... 8 12. PODSTAWA PRZYGOTOWANIA SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO... 8 13. OPIS PRZYJĘTYCH ZASAD POLITYKI RACHUNKOWOŚCI... 8 III. JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE CAPITAL PARK S.A.... 10 BILANS... 11 RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT... 11 ZESTAWIENIE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM... 14 RACHUNEK PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH (metoda pośrednia)... 16 IV. DODATKOWE INFORMACJE I OBJAŚNIENIA... 18 1. INWESTYCJE DŁUGOTERMINOWE... 18 2. NALEŻNOŚCI KRÓTKOTERMINOWE... 20 3. INWESTYCJE KRÓTKOTERMINOWE... 20 4. KRÓTKOTERMINOWE ROZLICZENIA MIĘDZYOKRESOWE... 20 5. KAPITAŁ PODSTAWOWY I KAPITAŁ ZAPASOWY... 20 6. REZERWY NA ZOBOWIĄZANIA... 21 7. ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE... 21 8. ZOBOWIĄZANIA KRÓTKOTERMINOWE... 21 9. PODATKI... 22 10. PRZYCHODY FINANSOWE... 23 11. KOSZTY FINANSOWE... 23 16. INFORMACJE O ISTOTNYCH TRANSAKCJACH ZAWARTYCH PRZEZ JEDNOSTKĘ NA INNYCH WARUNKACH NIŻ RYNKOWE Z JEDNOSTKAMI POWIĄZANYMI... 25 17. ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE I POZABILANSOWE... 25 18. ZABEZPIECZENIA USTANOWIONE NA MAJĄTKU SPÓŁKI... 26 19. ZDARZENIA PO DACIE BILANSU... 26 20. PROPONOWANY PODZIAŁ ZYSKU... 26 2
I. WYBRANE DANE FINANSOWE 01.01.2012-31.12.2012 01.01.2011-31.12.2011 '000 PLN '000 EUR '000 PLN '000 EUR Aktywa razem 949053 232144 747783 169304 Inwestycje długoterminowe 890847 217907 736581 166768 Kapitał własny 752029 183951 745691 168831 Kapitał akcyjny 74559 18238 74559 16881 Zobowiązania długoterminowe 187611 45891 0 0 Zysk (strata) netto 6 338 1 519 1 329 321 Przepływy z działalności operacyjnej (2 023) (485) 747 180 Przepływy z działalności inwestycyjnej (150 404) (36 037) (27 085) (6 542) Przepływy z działalności finansowej 174 950 41 918 33 035 7 979 3
II. WPROWADZENIE DO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO 1. INFORMACJE OGÓLNE O SPÓŁCE Spółka Capital Park S.A. utworzona została aktem notarialnym Repertorium A 2163/2010 z dnia 12 listopada 2010 r. w Kancelarii Notarialnej w Warszawie przed notariuszem Tomaszem Wojciechowskim. Wpisana została do Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem 0000373001 postanowieniem Sądu Rejonowego dla M. St. Warszawy, XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego z dnia 17 grudnia 2010 r. pod firmą Capital Park Spółka Akcyjna. Rozpoczęła prowadzenie działalności gospodarczej dnia 12 listopada 2010 r. Spółka posiada numer REGON nadany przez Urząd Statystyczny 0142742125. Jest podatnikiem podatku od towarów i usług, posiada numer identyfikacji podatkowej: NIP 108-00-09-913. Siedzibą Spółki jest ul. Marynarska 11, 02-674 Warszawa. Przedmiotem podstawowej działalności jednostki jest: działalność holdingowa, realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi. Pełen przedmiot prowadzonej działalności wpisany jest w dziale trzecim Krajowego Rejestru Sądowego. 2. CZAS TRWANIA Spółka Capital Park S.A. została utworzona na czas nieoznaczony. 3. SKŁAD ORGANÓW JEDNOSTKI WEDŁUG STANU NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2012 r.: Organami Spółki są Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy, Rada Nadzorcza i Zarząd. Zarząd: Prezes Zarządu Wiceprezes Zarządu Członek Zarządu Członek Zarządu Jan Motz Jerzy Kowalski Michał Cezary Koślacz Marcin Paweł Juszczyk W okresie od 1 stycznia 2012 roku do 31 grudnia 2012 roku nie nastąpiły zmiany w składzie Zarządu. Rada Nadzorcza: Przewodniczący Rady Nadzorczej Członek Rady Nadzorczej Członek Rady Nadzorczej Członek Rady Nadzorczej Członek Rady Nadzorczej Członek Rady Nadzorczej Keith Breslauer Kendall Langford Shane Law Matthew Utting Kinga Nowakowska Katarzyna Ishikawa W okresie od 1 stycznia 2012 roku do 31 grudnia 2012 roku nie nastąpiły zmiany w składzie Rady Nadzorczej. 4. NOTOWANIA NA RYNKU REGULOWANYM Spółka nie jest notowana na rynku regulowanym. 4
5. KAPITAŁ PODSTAWOWY Na dzień 31 grudnia 2012 roku kapitał podstawowy Spółki wynosił 74.558.541,00 złotych i dzielił się na 74.558.541 akcji imiennych zwykłych o wartości nominalnej 1,00 złoty każda, w tym: 1) 100.000 akcji imiennych zwykłych serii A, objętych za wkład pieniężny, 2) 74.458.541,00 akcji imiennych zwykłych serii B, objętych za wkład pieniężny oraz wkład niepieniężny w postaci udziałów w spółkach celowych. Według stanu na dzień 31 grudnia 2012 roku akcjonariuszami Spółki byli: Nazwa spółki Liczba akcji Wartość akcji (PLN) Udział w kapitale zakładowym (%) Liczba głosów Udział w ogólnej liczbie głosów na WZA (%) CP Realty II S.à r.l. 66707853 66707853 89,47% 66707853 89,47% CP Realty (Gdańsk) S.à r.l. 7850686 7850686 10,53% 7850686 10,53% Tylerwick Limited 1 1 0,00% 1 0,00% Pomost 1 Limited 1 1 0,00% 1 0,00% 6. INFORMACJA O JEDNOSTKACH POWIĄZANYCH 74 558 541 74 558 541 100,00% 74 558 541 100,00% Spółka jest jednostką dominującą w Grupie Kapitałowej Capital Park i sporządza sprawozdanie skonsolidowane. Na dzień 31 grudnia 2012 roku w skład Grupy Kapitałowej Capital Park S.A. wchodziły następujące jednostki zależne i współzależne: a. Spółki powiązane bezpośrednio z jednostką dominującą Capital Park S.A.: Lp. Nazwa Spółki Siedziba Przedmiot działalności Udział w kapitale i prawach głosu 1 Alferno Investments Sp. z o. o. Warszawa Działalność deweloperska 100% 2 Aspire Investments Sp. z o. o. Warszawa Dział. budowalna i obsługa nieruch. 100% 3 Calista Investments Sp. z o. o. Warszawa Dział. budowalna i obsługa nieruch. 100% 4 Camael Investments Sp. z o. o. Warszawa Dział. budowalna i obsługa nieruch. 100% 5 Capital Park Gdańsk Sp. z o. o. Warszawa Dział. budowalna i obsługa nieruch. 100% 6 Capital Park Kraków Sp. z o. o. Warszawa Dział. budowalna i obsługa nieruch. 100% 7 Capital Park Racławicka Sp. z o. o. Warszawa Dział. budowalna i obsługa nieruch. 100% 8 Capital Park TMI Sp. z o. o. Warszawa Dział. budowalna i obsługa nieruch. 100% 9 Capone Investments Sp. z o. o. Warszawa Dział. budowalna i obsługa nieruch. 100% 10 CP Development S. à r. l. Luxemburg Dział. budowalna i obsługa nieruch. 100% 11 CP Management Sp. z o. o. Warszawa Dział. budowlana i obsługa nieruch., zarządzanie projektami Grupy 12 CP Property Sp. z o. o. Warszawa Dział. budowalna i obsługa nieruch. 100% 13 CP Property Sp. z o. o. SPV1 SKA 1 Warszawa Dział. budowalna i obsługa nieruch. 99% 14 CP Property Sp. z o. o. SPV2 SKA 1 Warszawa Dział budowalna i obsługa nieruch. 99% 15 CP Property Sp. z o. o. SPV3 SKA 1 Warszawa Dział budowalna i obsługa nieruch. 99% 16 CP Property Sp. z o. o. SPV4 SKA 1 Warszawa Dział budowalna i obsługa nieruch. 99% 17 CP Property Sp. z o. o. SPV5 SKA 1 Warszawa Dział budowalna i obsługa nieruch. 99% 18 Cressida Investments Sp. z o. o. Warszawa Dział. budowalna i obsługa nieruch. 100% 19 Dakota Investments Sp. z o. o. Warszawa Dział. budowalna i obsługa nieruch. 100% 20 Diamante Investments Sp. z o. o. Warszawa Dział. budowalna i obsługa nieruch. 100% 21 Doria Investments Sp. z o. o. Warszawa Dział. budowalna i obsługa nieruch. 100% 22 Emily Investments Sp. z o. o. Warszawa Dział. budowalna i obsługa nieruch. 100% 100% 5
Lp. Nazwa Spółki Siedziba Przedmiot działalności Udział w kapitale i prawach głosu 23 Felipe Investments Sp. z o. o. Warszawa Dział. budowalna i obsługa nieruch. 100% 24 Hazel Investments Sp. z o. o. Warszawa Dział. budowalna i obsługa nieruch. 100% 25 Makai Investments Sp. z o. o. Warszawa Dział. budowalna i obsługa nieruch. 100% 26 Marcel Investments Sp. z o. o. Warszawa Dział. budowana i obsługa nieruch. 100% 27 Marco Investments Sp. z o. o. Warszawa Dział. budowalna i obsługa nieruch. 100% 28 Marlene Investments Sp. z o. o. Warszawa Dział. budowalna i obsługa nieruch. 100% 29 Nerida Investments Sp. z o. o. Warszawa Dział. budowalna i obsługa nieruch. 100% 30 Octavio Investments Sp. z o. o. Warszawa Dział. budowalna i obsługa nieruch. 100% 31 Orland Investments Sp. z o. o. Warszawa Dział. budowalna i obsługa nieruch. 100% 32 Pablo Investments Sp. z o. o. Warszawa Dział. budowalna i obsługa nieruch. 100% 33 Patron Willanów S. à r. l. 2 Luxemburg Dział. budowalna i obsługa nieruch. 64% 34 Roan Investments Sp. z o. o. Warszawa Dział. budowalna i obsługa nieruch. 100% 35 Sagitta Investments Sp. z o. o. Warszawa Dział. budowalna i obsługa nieruch. 100% 36 Sander Investments Sp. z o. o. Warszawa Działalność deweloperska 100% 37 Sapia Investments Sp. z o. o. Warszawa Działalność deweloperska 100% 38 Tetrao Investments Sp. z o. o. Warszawa Dział. budowalna i obsługa nieruch. 100% 39 Zoe Investments Sp. z o. o. Warszawa Dział. budowalna i obsługa nieruch. 100% 40 Twinflexar Limited Nicosia Działalność deweloperska 100% Objaśnienia: 1 po 1% w tych spółkach posiada podmiot z Grupy : spółka CP Property Sp. z o. o. 2 Capital Park S.A. posiada 50% udziałów w kapitale i prawach głosu oraz 64% udziałów w zysku spółki Patron Willanów S. à r. l. b. Spółki powiązane pośrednio z jednostką dominującą Capital Park S.A.: Lp. Nazwa spółki Siedziba Przedmiot działalności Udział w kapitale i prawach głosu 1 Art Norblin Sp. z o. o. 1 Warszawa Dział. budowlana i obsługa nieruch. 100% 2 Capital Park Opole Sp. z o. o. 2 Warszawa Dział. budowlana i obsługa nieruch. 100% 3 Capital Park Opole Sp. z o. o. Sp. Kom. 2 Warszawa Dział. budowlana i obsługa nieruch. 100% 4 Delphine Investments Sp. z o. o. 2 Warszawa Działalność deweloperska 100% 5 DT-SPV 12 Sp. z o.o. 3 Warszawa Dział. budowlana i obsługa nieruch. 100% 6 Elena Investments Sp. z o. o. 2 Warszawa Dział. budowlana i obsługa nieruch. 100% 7 Foxy Investments Sp. z o. o. 2 Warszawa Dział. budowlana i obsługa nieruch. 100% 8 Fundacja Otwartego Przemysłu na Woli Art Norblin 4 Warszawa Fundacja 100% 9 Sapia Investments Sp. z o. o. Sp. Kom. 5 Warszawa Działalność deweloperska 67% 10 Silverado Investments Sp. z o. o. 6 Warszawa Dział. budowlana i obsługa nieruch. 100% 11 Rezydencje Pałacowa Sp. z o. o. 7 Warszawa Dział. deweloperska i budowlana 64% 12 RM1 Sp. z o.o. 7 Warszawa Dział. deweloperska i budowlana 64% 13 Vera Investments Sp. z o. o. 2 Warszawa Dział. budowlana i obsługa nieruch. 100% 14 Vika Investments Sp. z o. o. 2 Warszawa Działalność deweloperska 100% Objaśnienia: 1 Spółka zależna od CP Development S. a r.l. 2 Spółki zależne od CP Management Sp. z o.o. 3 Spółka zależna od Cressida Investments Sp. z o.o., Roan Investments Sp. z o.o., CP Management Sp. z o.o. 4 Podmiot zależny od Art Norblin Sp. z o.o. 5 Spółka zależna od Sapia Investments Sp. z o.o. 6 Spółka zależna od DT-SPV 12 Sp. z o.o. 7 Spółki zależne od Patron Willanów S. a r. l. Grupa posiada 50% udziałów w kapitale i prawach głosu oraz 64% udziałów w zysku spółek Rezydencje Pałacowa Sp. z o.o. i RM1 Sp. z o.o. 6
c. Zmiany w strukturze Grupy w roku obrotowym W dniu 6 czerwca 2012 r. spółka CP Development S.à r.l z siedzibą w Luksemburgu zakupiła 35,7% udziałów w kapitale zakładowym spółki Art Norblin Sp. z o.o. stając się w ten sposób 100% udziałowcem spółki Art Norblin Sp. z o. o. W dniu 13 lutego 2012 r. spółka Patron Willanów S.à r.l z siedzibą w Luksemburgu zakupiła 100% udziałów w kapitale zakładowym spółki RM 1 Sp. z o. o; W dniu 24 kwietnia 2012 r. spółka Capital Park Spółka Akcyjna zakupiła 100% udziałów w kapitale zakładowym spółki Twinflexar Limited z siedzibą na Cyprze; W dniu 20 lipca 2012 roku r. zostały nabyte od firmy Trinity Shelf Companies Sp. z o. o. udziały w spółce CP Property Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością ( SPV1 ) Spółka Komandytowo Akcyjna, w której na dzień sporządzenia niniejszego sprawdzania Capital Park S. A. jest akcjonariuszem i posiada 99% akcji a CP Property Sp. z o. o. komplementariuszem i posiada 1% akcji; W dniu 19 listopada 2012 roku została zawiązana spółka CP Property Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością ( SPV2 ) Spółka Komandytowo Akcyjna, w której Capital Park S. A. jest akcjonariuszem i posiada 99% akcji a CP Property Sp. z o. o. komplementariuszem i posiada 1% akcji; W dniu 27 grudnia 2012 roku zostały uchwalone statuty trzech nowych podmiotów: CP Property Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością ( SPV3 ) Spółka Komandytowo Akcyjna, CP Property Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością ( SPV4 ) Spółka Komandytowo Akcyjna oraz CP Property Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością ( SPV5 ) Spółka Komandytowo Akcyjna, w których Capital Park S. A. jest akcjonariuszem i posiada 99% akcji a CP Property Sp. z o. o. komplementariuszem i posiada 1% akcji. 7. IDENTYFIKACJA SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO Spółka sporządziła sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia 2012 roku do 31 grudnia 2012 roku, składające się z: Bilansu sporządzonego na dzień 31 grudnia 2012 roku, który po stronie aktywów i pasywów wykazuje sumę 949.053 tys. zł, Rachunku zysków i strat za okres od dnia 1 stycznia 2012 roku do dnia 31 grudnia 2012 roku, wykazującego zysk netto 6.338 tys. zł, Zestawienia zmian w kapitale własnym za okres od 1 stycznia 2012 roku do 31 grudnia 2012 roku, wykazującego zwiększenie stanu kapitału własnego o kwotę 6.338 tys. złotych, Rachunku przepływów pieniężnych za okres od 1 stycznia 2012 roku do 31 grudnia 2012 roku, wykazującego zwiększenie stanu środków pieniężnych netto o kwotę 22.523 tys. złotych, Dodatkowych informacji i objaśnień. 8. WALUTA Sprawozdanie finansowe prezentowane jest w tysiącach złotych polskich (PLN), o ile nie podano inaczej. 9. OKRESY PREZENTOWANE Jednostkowe sprawozdanie finansowe zawiera dane za okres od 1 stycznia 2012 roku do 31 grudnia 2012 roku. Dane porównywalne prezentowane są za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2011. 10. WYCENA POZYCJI WYRAŻONYCH W WALUTACH OBCYCH W niniejszym sprawozdaniu finansowym zastosowano następujące kursy wymiany walut. 7
Kurs EUR/PLN 01.01.2012-01.01.2011-31.12.2012 31.12.2011 Kurs obowiązujący na ostatni dzień okresu 4,0882 4,4168 Kurs średni obliczony dla okresu sprawozdawczego 4,1736 4,1401 11. ZAŁOŻENIE KONTYNUACJI DZIAŁALNOŚCI GOSPODARCZEJ Sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia 2012 roku do 31 grudnia 2012 roku zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej przez Spółkę w dającej się przewidzieć przyszłości. Na dzień zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego nie stwierdza się istnienia okoliczności wskazujących na zagrożenie kontynuowania działalności przez Spółkę. 12. PODSTAWA PRZYGOTOWANIA SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO Sprawozdanie finansowe Spółki sporządzane zostało zgodnie z przepisami Ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości (DZ. U. 2002 r. Nr 76 poz. 694 z późn. zm.) [dalej Ustawy ]. Jednostka stosuje przepisy Ustawy, Krajowe Standardy Rachunkowości, a przypadku braku odpowiedniego Standardu Krajowego, Międzynarodowe Standardy Rachunkowości. 13. OPIS PRZYJĘTYCH ZASAD POLITYKI RACHUNKOWOŚCI Wartości niematerialne i prawne Wartości niematerialne i prawne nabyte w oddzielnej transakcji lub wytworzone (jeżeli spełniają odpowiednie kryteria) wycenia się przy początkowym ujęciu odpowiednio w cenie nabycia lub koszcie wytworzenia. Po ujęciu początkowym, wartości niematerialne i prawne są wykazywane w cenie nabycia lub koszcie wytworzenia pomniejszonym o umorzenie i odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości. Oprogramowanie jest amortyzowane metodą liniową przez okres ekonomicznego użytkowania nie przekraczający pięciu lat. Wartości niematerialne i prawne zaliczane do inwestycji wyceniane są według zasad stosowanych dla środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Rzeczowe aktywa trwałe Rzeczowe aktywa trwałe wykazywane są według ceny nabycia/kosztu wytworzenia pomniejszonych o umorzenie oraz odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości. Wartość początkowa środków trwałych obejmuje ich cenę nabycia powiększoną o wszystkie koszty bezpośrednio związane z zakupem i przystosowaniem składnika majątku do stanu zdatnego do używania. Koszty poniesione po dacie oddania środka trwałego do używania, takie jak koszty konserwacji i napraw, obciążają rachunek zysków i strat w momencie ich poniesienia. Nieruchomości inwestycyjne Do inwestycji w nieruchomości zalicza się grunty lub budynki, których właścicielem bądź leasingobiorcą jest Spółka z Grupy i które służą osiąganiu korzyści ekonomicznych wynikających z przyrostu ich wartości godziwej bądź z przychodów z wynajmu (lub z obu tych tytułów jednocześnie). Do nieruchomości inwestycyjnych wycenianych w wartości godziwej zalicza się również nieruchomości inwestycyjne w trakcie budowy tj. przed oddaniem do użytkowania jak i projekty, które Spółka zamierza realizować w najbliższych latach. Początkowe ujęcie nieruchomości inwestycyjnych następuje według ceny nabycia z uwzględnieniem kosztów transakcji. Po początkowym ujęciu nieruchomości inwestycyjne są wykazywane według wartości godziwej, która odzwierciedla warunki rynkowe na dzień bilansowy. Zyski lub straty wynikające ze zmian wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych są ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów w tym okresie, w którym powstały. 8
Aktywa finansowe (w tym udziały w spółkach) Inwestycje finansowe ujmuje się w księgach na dzień ich nabycia albo powstania według ceny nabycia (wartości godziwej poniesionych wydatków lub przekazanych w zamian innych składników majątkowych powiększonych o koszty transakcji) lub ceny zakupu, jeżeli koszty przeprowadzenia i rozliczenia transakcji nie są istotne, oraz ceny rynkowej (w przypadku aktywów nabytych na rynku regulowanym). Udziały w jednostkach zależnych zaliczone do aktywów trwałych wycenia się na dzień bilansowy według ceny nabycia pomniejszonej o odpisy z tytułu trwałej utraty wartości lub według wartości godziwej. Udziały w innych jednostkach, zaliczone do długoterminowych aktywów finansowych wycenia się na dzień bilansowy według ceny nabycia pomniejszonej o odpisy z tytułu trwałej utraty wartości lub według wartości godziwej. Inwestycje krótkoterminowe wycenia się na dzień bilansowy według ceny nabycia lub ceny (wartości) rynkowej, zależnie od tego, która z nich jest niższa, a te, dla których nie istnieje aktywny rynek - w inny sposób określonej wartości godziwej. Pożyczki udzielone o terminie wymagalności przekraczającym od dnia bilansowego zalicza się do aktywów trwałych, natomiast pożyczki udzielone, o terminie wymagalności nie przekraczającym od dnia bilansowego, zalicza się do aktywów obrotowych. Zapasy Zapasy wyceniane są według niższej z dwóch wartości: ceny nabycia lub kosztu wytworzenia i możliwej do uzyskania ceny sprzedaży netto. Koszty wytworzenia obejmują: prawo wieczystej dzierżawy gruntów lub grunty, koszty budowy dotyczące prac wykonanych przez podwykonawców w związku z budowami, skapitalizowane koszty zawierające koszty planowania i projektu oraz pozostałe koszty dotyczące budowy, w tym koszty finansowania. Koszty finansowania obejmują przede wszystkim odsetki oraz różnice kursowe dotyczące obsługi kredytów oraz pożyczek zaciągniętych w celu finansowania projektu deweloperskiego. Kapitalizacji podlegają tylko te koszty finansowania, które odnoszą się do faz inwestycji podlegających aktywnym pracom deweloperskim lub budowlanym w okresie objętym tymi pracami. Ceną sprzedaży netto możliwą do uzyskania jest szacowana cena sprzedaży dokonywana w toku zwykłej działalności gospodarczej, pomniejszona o koszty wykończenia i szacowane koszty niezbędne do doprowadzenia sprzedaży do skutku. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty Środki pieniężne i ich ekwiwalenty wykazane w bilansie obejmują środki pieniężne w banku i w kasie oraz lokaty krótkoterminowe o pierwotnym okresie zapadalności nieprzekraczającym trzech miesięcy. Należności Należności są ujmowane i wykazywane według kwot pierwotnie zafakturowanych, z uwzględnieniem odpisu aktualizującego na wątpliwe należności. Spółka na bieżąco monitoruje prawdopodobieństwo realizacji należności handlowych. W przypadku ustalenia, że ściągalność danej należności jest niepewna, szacowany jest odpis aktualizacyjny, który ujmowany jest w wyniku finansowym. W przypadku gdy dana należność zostanie uznana za nieściągalną w całości dokonuje się jej spisania w ciężar wyniku finansowego. W przypadku, gdy zmiana wartości pieniądza w czasie jest istotna, wartość należności jest ustalana poprzez zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów pieniężnych do wartości bieżącej, przy zastosowaniu stopy dyskontowej odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w czasie. Jeżeli zastosowana została metoda polegająca na dyskontowaniu, zwiększenie należności w związku z upływem czasu jest ujmowane jako przychody finansowe. Operacje gospodarcze wyrażone w walutach obcych Zrealizowane różnice kursowe ewidencjonowane są w rachunku zysków i strat za dany rok obrotowy. Na dzień bilansowy aktywa i pasywa wyrażone w walutach obcych wycenia się według kursu średniego waluty ogłoszonego przez Narodowy Bank Polski na dzień bilansowy. Niezrealizowane różnice kursowe ustala się dla każdej z walut. Nadwyżkę ujemnych różnic kursowych w związku z wyceną na dzień bilansowy zalicza się do kosztów finansowych, zaś nadwyżkę dodatnich różnic kursowych odpowiednio do przychodów finansowych. 9
Opodatkowanie Podatek dochodowy od osób prawnych naliczany jest zgodnie z polskimi przepisami o podatku dochodowym od osób prawnych na podstawie zysku wykazanego w rachunku zysków i strat sporządzonym zgodnie z polskimi przepisami o rachunkowości z uwzględnieniem korekt dokonanych dla celów podatkowych. Kapitał zakładowy Kapitał akcyjny oraz kapitał zapasowy prezentuje się w wartości nominalnej. Różnice między wartością godziwą uzyskanej zapłaty i wartością nominalną akcji są ujmowane w kapitale zapasowym ze sprzedaży akcji powyżej wartości nominalnej. Koszty emisji akcji poniesione przy powstaniu spółki akcyjnej lub podwyższeniu kapitału zakładowego zmniejszają kapitał zapasowy spółki do wysokości nadwyżki wartości emisji nad wartością nominalną akcji. Rezerwy i zobowiązania Rezerwy tworzone są wówczas, gdy na Grupie ciąży obowiązek (prawny lub zwyczajowo oczekiwany) wynikający ze zdarzeń przeszłych, i gdy prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku spowoduje konieczność wypływu korzyści ekonomicznych oraz można dokonać wiarygodnego oszacowania kwoty tego zobowiązania. Jeżeli Grupa spodziewa się, że koszty objęte rezerwą zostaną zwrócone, na przykład na mocy umowy ubezpieczenia, wówczas zwrot ten jest ujmowany jako odrębny składnik aktywów, ale tylko wtedy, gdy jest rzeczą praktycznie pewną, że zwrot ten rzeczywiście nastąpi. Koszty dotyczące danej rezerwy są wykazane w rachunku zysków i strat po pomniejszeniu o wszelkie zwroty. Zobowiązania wykazywane są w kwocie wymagającej zapłaty. Zobowiązania finansowe wyceniane są według metody zamortyzowanego kosztu. Pozostałe zobowiązania i rezerwy Pozostałe zobowiązania obejmują w szczególności zobowiązania z tytułu podatków i zobowiązania z tytułu otrzymanych zaliczek, które będą rozliczone poprzez dostawę towarów, usług lub środków trwałych. Pozostałe zobowiązania ujmowane są w kwocie wymagającej zapłaty. Przychody i koszty W ramach działalności holdingu finansowego, stanowiącego podstawową działalność Spółki, głównym źródłem przychodów są dywidendy oraz przychody ze sprzedaży udziałów lub wypłaty z majątku likwidowanych spółek celowych. Pozostałe źródło przychodów stanowią odsetki od pożyczek udzielanych spółkom celowym. Przychody i koszty z tytułu odsetek są ujmowane zgodnie z metodą memoriałową (z uwzględnieniem metody efektywnej stopy procentowej, stanowiącej stopę dyskontującą przyszłe przepływy pieniężne przez szacowany okres życia instrumentów finansowych) w stosunku do wartości bilansowej netto danego składnika aktywów finansowych. Przychody są ujmowane w takiej wysokości, w jakiej jest pewne, że Spółka uzyska korzyści ekonomiczne związane z daną transakcją oraz gdy kwotę przychodów można oszacować w wiarygodny sposób. Przychody są rozpoznawane w wartości godziwej zapłaty otrzymanej lub należnej po pomniejszeniu o podatek od towarów i usług oraz rabaty. Koszty ujmowane są w rachunku wyników na moment ich poniesienia z zachowaniem zasady ich współmierności w stosunku do przychodów 10
III. JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE CAPITAL PARK S.A. BILANS AKTYWA Nota 31.12.2012 31.12.2011 Aktywa trwałe Wartości niematerialne i prawne 0 0 Rzeczowe aktywa trwałe 0 0 Należności długoterminowe 0 0 Inwestycje długoterminowe 1 890847 736581 Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe 9 3190 525 894037 737106 Aktywa obrotowe Zapasy 0 0 Należności krótkoterminowe 2 254 683 Inwestycje krótkoterminowe 3 51422 6737 Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe 4 3340 3257 55016 10677 AKTYWA RAZEM 949 053 747 783 PASYWA Nota 31.12.2012 31.12.2011 Kapitał własny Kapitał (fundusz) podstawowy 5 74559 74559 Należne wpłaty na kapitał podstawowy (wielkość ujemna) 0 0 Udziały (akcje) własne 0 0 Kapitał (fundusz) zapasowy 669809 669809 Kapitał (fundusz) z aktualizacji wyceny 0 0 Pozostałe kapitały (fundusze) rezerwowe 0 0 Kapitał (fundusz) rezerwowy z dopłat wspólników 0 0 Należne dopłaty na poczet kapitału rezerwowego 0 0 Zysk (strata) z lat ubiegłych 1323 (6) Zysk (strata) netto 6338 1329 Odpisy z zysku netto w ciągu roku obrotowego (wielkość ujemna) 0 0 752029 745691 Zobowiązania i rezerwy na zobowiązania Rezerwy na zobowiązania 6, 9 3546 570 Zobowiązania długoterminowe 7 187611 0 Zobowiązania krótkoterminowe 8 5867 1522 Rozliczenia międzyokresowe 0 0 197024 2092 PASYWA RAZEM 949 053 747 783 11
RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT 01.01.2012-31.12.2012 01.01.2011-31.12.2011 Nota Przychody netto ze sprzedaży produktów, towarów i materiałów, w tym: - od jednostek powiązanych 10 0 Przychody netto ze sprzedaży produktów 11 0 Zmiana stanu produktów 0 0 Koszt wytworzenia produktów na własne potrzeby jednostki 0 0 Przychody netto ze sprzedaży towarów i materiałów 0 0 11 0 Koszty działalności operacyjnej Amortyzacja 3 0 Zużycie materiałów i energii 0 0 Usługi obce 289 87 Podatki i opłaty, w tym: 2 1 - podatek akcyzowy 0 0 Wynagrodzenia 0 0 Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia 0 6 Pozostałe koszty rodzajowe 28 12 Wartość sprzedanych towarów i materiałów 0 0 322 106 Zysk (strata) ze sprzedaży (311) (106) Pozostałe przychody operacyjne Zysk ze zbycia niefinansowych aktywów trwałych 0 0 Dotacje 0 0 Inne przychody operacyjne 1 0 1 0 Pozostałe koszty operacyjne Strata ze zbycia niefinansowych aktywów trwałych 0 0 Aktualizacja wartości inwestycji 0 0 Inne koszty operacyjne 22 0 22 0 Zysk (strata) z działalności operacyjnej (332) (106) Przychody finansowe Dywidendy i udziały w zyskach, w tym: 7000 0 - od jednostek powiązanych 7000 0 Odsetki, w tym: 16119 918 - od jednostek powiązanych 14684 863 Zysk ze zbycia inwestycji 0 0 Aktualizacja wartości inwestycji 0 0 Inne 0 214 10 23119 1132 Koszty finansowe Odsetki, w tym: 13907 17 - dla jednostek powiązanych 9017 17 Strata ze zbycia inwestycji 0 0 Aktualizacja wartości inwestycji 0 0 Inne 1985 0 11 15892 17 Zysk (strata) z działalności gospodarczej 6895 1009 Zyski nadzwyczajne 0 0 Straty nadzwyczajne 0 0 Zysk (strata) brutto 6895 1009 Podatek dochodowy 9 557 (320) Pozostałe obowiązkowe zmniejszenie zysku / zwiększenie straty 0 0 Zysk (strata) netto 6338 1329 12
13
ZESTAWIENIE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM 01.01.2012-31.12.2012 01.01.2011-31.12.2011 I. Kapitał (fundusz) własny na początek okresu (BO) 745691 94 - korekty błędu podstawowego 0 0 Kapitał (fundusz) własny na początek okresu (BO), po korektach bł. 745691 94 podst. 1. Kapitał (fundusz) podstawowy na początek okresu 74559 100 1.1 Zmiany kapitału (funduszu) podstawowego 0 74459 a) zwiększenie (z tytułu) 0 74459 - wydania udziałów (akcji) 0 74459 b) zmniejszenie 0 0 1.2 Kapitał (fundusz) podstawowy na koniec okresu 74559 74559 2. Należne wpłaty na kapitał na początek okresu 0 0 Zmiana należnych wpłat na kapitał podstawowy 0 0 a) zwiększenie 0 0 b) zmniejszenie 0 0 Należne wpłaty na kapitał podstawowy na koniec okresu 0 0 3. Udziały (akcje) własne na początek okresu 0 0 a) zwiększenie 0 0 b) zmniejszenie 0 0 Udziały (akcje) własne na koniec okresu 0 0 4. Kapitał (fundusz) zapasowy na początek okresu 669809 0 Zmiany kapitału (funduszu) zapasowego 0 669809 a) zwiększenie (z tytułu) 0 669809 - agio 0 669809 - kapitału niezarejestrowanego 0 0 - podziału zysku (ustawowo) 0 0 - podziału zysku (ponad wymaganą ustawowo minimalna wartość) 0 0 b) zmniejszenie 0 0 Stan kapitału (funduszu) zapasowego na koniec okresu 669809 669809 5. Kapitał (fundusz) z aktualizacji wyceny na początek okresu 0 0 Zmiany kapitału (funduszu) z aktualizacji wyceny 0 0 a) zwiększenie 0 0 b) zmniejszenie 0 0 Kapitał (fundusz) z aktualizacji wyceny na koniec okresu 0 0 6. Pozostałe kapitały (fundusze) rezerwowe na początek okresu 0 0 Zmiany kapitałów (funduszy) rezerwowych 0 0 a) zwiększenie 0 0 b) zmniejszenie 0 0 Pozostałe kapitały (fundusze) rezerwowe na koniec okresu 0 0 7. Różnice kursowe z przeliczenia 0 0 8. Zysk (strata) z lat ubiegłych na początek okresu (6) 0 Zysk z lat ubiegłych na początek okresu 0 0 - korekty błędów podstawowych 0 0 Zysk z lat ubiegłych na początek okresu, po korektach 0 0 a) zwiększenie (z tytułu) 1329 0 - podział zysku 1329 0 b) zmniejszenie 0 0 Zysk z lat ubiegłych na koniec okresu 1329 0 Strata z lat ubiegłych na początek okresu 6 0 - korekty błędów podstawowych 0 0 Strata z lat ubiegłych na początek okresu, po korektach 6 0 a) zwiększenie (z tytułu) 0 0 - przeniesienie straty z lat ubiegłych do pokrycia 0 6 b) zmniejszenie 0 0 Strata z lat ubiegłych na koniec okresu 6 6 Zysk (strata) z lat ubiegłych na koniec okresu 1323 (6) 14
9. Wynik netto 6338 1329 a) zysk netto 6338 1329 b) strata netto 0 0 c) odpisy z zysku 0 0 II. Kapitał (fundusz) własny na koniec okresu (BZ) 752029 745691 III. Kapitał (fundusz) własny, po uwzględnieniu proponowanego podziału 752 029 745 691 zysku (pokrycia straty) 15
RACHUNEK PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH (metoda pośrednia) 01.01.2012-31.12.2012 01.01.2011-31.12.2011 A. PRZEPŁYWY ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ I Wynik finansowy netto 6338 1329 Amortyzacja 2 0 Zyski (straty) z tytułu różnic kursowych 415 (215) Odsetki i udziały w zyskach (dywidendy) (9211) (901) Zysk (strata) z działalności inwestycyjnej 0 0 Zmiana stanu rezerw 2977 223 Zmiana stanu zapasów 0 0 Zmiana stanu należności 466 (683) Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, z wyjątkiem pożyczek i kredytów (345) 1518 Zmiana stanu rozliczeń międzyokresowych (2665) (524) Inne korekty 0 0 II Korekty razem (8361) (582) III Przepływy pieniężne z działalności operacyjnej (2 023) 747 B. PRZEPŁYWY ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z DZIAŁALNOŚCI INWESTYCYJNEJ I Wpływy Zbycie wartości niematerialnych i prawnych oraz rzeczowych aktywów trwałych 0 0 Zbycie inwestycji w nieruchomości oraz niematerialne i prawne 0 0 Z aktywów finansowych, w tym: 15024 55 a) w jednostkach powiązanych 13626 0 b) w pozostałych jednostkach 1398 55 - zbycie aktywów finansowych 0 0 - dywidendy i udziały w zyskach 0 0 - spłata udzielonych pożyczek długoterminowych 0 0 - odsetki 1398 55 - inne wpływy z aktywów finansowych 0 0 15024 55 II Wydatki Nabycie wartości niematerialnych i prawnych oraz rzeczowych aktywów trwałych 0 0 Inwestycje w nieruchomości oraz wartości niematerialne i prawne 0 0 Na aktywa finansowe, w tym: 165428 27140 a) w jednostkach powiązanych 165428 27140 b) w pozostałych jednostkach 0 0 - nabycie aktywów finansowych 0 0 - udzielone pożyczki długoterminowe 0 0 Inne wydatki inwestycyjne 0 0 165428 27140 III Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej (150 404) (27 085) C. PRZEPŁYWY ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z DZIAŁALNOŚCI FINANSOWEJ I Wpływy Wpływy netto z wydania udziałów (emisji akcji) i innych instrumentów kapitałowych oraz dopłat do kapitału (83) 32137 Kredyty i pożyczki 78838 1010 Emisja dłużnych papierów wartościowych 96871 0 Inne wpływy inwestycyjne 0 0 175626 33147 16
II Wydatki Nabycie udziałów własnych 0 0 Dywidendy i inne wpłaty na rzecz właścicieli 0 0 Inne, niż wypłaty na rzecz właścicieli, wydatki z tytułu podziału zysku 0 0 Spłaty kredytów i pożyczek 650 110 Wykup dłużnych papierów wartościowych 0 0 Z tytułu innych zobowiązań finansowych 0 0 Płatności zobowiązań z tytułu umów leasingu finansowego 0 0 Odsetki 24 0 Inne wydatki finansowe 2 2 676 112 III Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej 174 950 33 035 D. PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE RAZEM 22 523 6 697 E. BILANSOWA ZMIANA STANU ŚRODKOW PIENIĘŻNYCH, W TYM 22 523 6 697 - zmiana stanu środków pieniężnych z tytułu różnic kursowych 0 0 F. ŚRODKI PIENIĘŻNE NA POCZĄTEK OKRESU 6737 40 G. ŚRODKI PIENIĘŻNE NA KONIEC OKRESU 29 260 6 737 17
IV. DODATKOWE INFORMACJE I OBJAŚNIENIA 1. INWESTYCJE DŁUGOTERMINOWE 31.12.2012 31.12.2011 udziały 687918 690735 udzielone pożyczki 202929 45846 890847 736581 Udziały lub akcje Nazwa Spółki 31.12.2012 31.12.2011 CP Development S. à r. l. 134574 134574 Dakota Investments Sp. z o. o. 224065 224065 CP Management Sp. z o. o. 42735 42735 Hazel Investments Sp. z o. o. 31244 31244 Marlene Investments Sp. z o. o. 27776 27776 Capital Park Gdańsk Sp. z o.o. 20873 20873 Capital Park Racławicka Sp. z o.o. 20713 20713 Orland Investments Sp. z o. o. 20583 20583 Marcel Investments Sp. z o. o. 15286 17563 Cressida Investments Sp. z o. o. 16415 16415 Pablo Investments Sp. z o. o. 14730 14730 Capital Park Kraków Sp. z o.o. 14685 14685 Diamante Investments Sp. z o. o. 11597 11597 Roan Investments Sp. z o. o. 10451 11201 Makai Investments Sp. z o. o. 10192 10192 Tetrao Investments Sp. z o. o. 9876 9876 Camael Investments Sp. z o. o. 9355 9355 Aspire Investments Sp. z o. o. 3977 3977 Doria Investments Sp. z o. o. 8112 8112 Patron Willanów S. à r. l. 6637 6637 Octavio Investments Sp. z o. o. 6022 6022 Sapia Investments Sp. z o. o. 5322 5322 Capone Investments Sp. z o. o. 4845 4845 Zoe Investments Sp. z o. o. 4720 4720 Calista Investments Sp. z o. o. 4481 4481 Sagitta Investments Sp. z o. o. 3400 3400 Marco Investments Sp. z o. o. 1767 1767 Capital Park TMI Sp. z o.o. 1520 1520 Sander Investments Sp. z o. o. 1133 1133 Nerida Investments Sp. z o. o. 367 367 Emily Investments Sp. z o. o. 130 130 Felipe Investments Sp. z o. o. 116 116 CP Property Sp. z o. o. 82 7 Twinflexar Limited 19 0 CP Property Sp. z o. o. ("SPV 1") S.K.A. 59 0 CP Property Sp. z o. o. ("SPV 2") S.K.A 50 0 Alferno Investments Sp. z o. o. 3 3 CP Property Sp. z o. o. ("SPV 3") S.K.A. 2 0 CP Property Sp. z o. o. ("SPV 4") S.K.A. 2 0 CP Property Sp. z o. o. ("SPV 5") S.K.A. 2 0 687918 690735 18
Zmiany w posiadanych przez Spółkę udziałach lub akcjach w 2012 roku wynikają z poniższych zdarzeń: W dniu 24 kwietnia 2012 r. spółka Capital Park S.A. zakupiła 1.000 udziałów o wartości nominalnej 1 euro każdy w spółce Twinflexar Limited z siedzibą na Cyprze za kwotę 19 tys. PLN. W dniu 27 kwietnia 2012 r. na mocy Aktu Notarialnego (Rep. A Nr. 5814/2012) podwyższony został kapitał zakładowy w spółce Marcel Investments sp. z o.o., podmiocie zależnym od Spółki, z kwoty 1.028,5 tys. zł do kwoty 1.120,5 tys. zł, to jest o kwotę 92 tys. zł, poprzez ustanowienie 184 nowych równych i niepodzielnych udziałów o wartości nominalnej 500,00 zł każdy, które objęte zostały przez spółkę Capital Park S.A. i pokryte w całości wkładem niepieniężnym w postaci nieprzedawnionych wierzytelności pieniężnych wraz z odsetkami przysługujących Spółce. Podwyższenie kapitału zostało zarejestrowane w Krajowym Rejestrze Sądowym w dniu 8 maja 2012 r. W wyniku podwyższenia kapitału zakładowego powstało Agio w wysokości 828 tys. zł, które zostało odniesione na kapitał zapasowy spółki. W dniu 20 lipca 2012 roku r. zostały nabyte od firmy Trinity Shelf Companies Sp. z o. o. za kwotę 59 tys. zł udziały w spółce CP Property Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością ( SPV1 ) Spółka Komandytowo Akcyjna W dniu 19 listopada 2012 roku została zawiązana spółka CP Property Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością ( SPV2 ) Spółka Komandytowo Akcyjna. Dnia 20 listopada 2012 r. Spółka Capital Park S.A. wpłaciła kapitał zakładowy w kwocie 50 tys. zł. W dniu 7 grudnia 2012 r. na mocy Aktu Notarialnego (Rep. A Nr. 13967/2012) podwyższony został kapitał zakładowy w spółce CP Property sp. z o.o., podmiocie zależnym od Spółki, z kwoty 7 tys. zł do kwoty 82 tys. zł, to jest o kwotę 75 tys. zł, poprzez ustanowienie 1.500 nowych równych i niepodzielnych udziałów o wartości nominalnej 50,00 zł każdy, które objęte zostały przez spółkę Capital Park S.A. i pokryte w całości wkładem niepieniężnym w postaci nieprzedawnionych wierzytelności pieniężnych przysługujących Spółce. Podwyższenie kapitału zostało zarejestrowane w Krajowym Rejestrze Sądowym w dniu 10 stycznia 2013 r. W dniu 27 grudnia 2012 roku zostały uchwalone statuty trzech nowych podmiotów: CP Property Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością ( SPV3 ) Spółka Komandytowo Akcyjna, CP Property Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością ( SPV4 ) Spółka Komandytowo Akcyjna oraz CP Property Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością ( SPV5 ) Spółka Komandytowo Akcyjna, w których Capital Park S. A. Na dzień 31 grudnia 2012 r. spółka Capital Park S.A. nie opłaciła kapitałów zakładowych wymienionych spółek, natomiast poniosła koszty notarialne dotyczące sporządzenia aktów założycielskich tych spółek w łącznej kwocie 6 tys. zł. W 2012 r. spółki Marcel Investments Sp. z o.o. oraz Roan Investments Sp. z o.o. zwróciły dopłaty do kapitału odpowiednio kwoty 3.197 tys. zł oraz 750 tys. zł. Zgodnie z przyjętymi zasadami rachunkowości udziały w jednostkach podporządkowanych prezentowane są w sprawozdaniu finansowym w cenie nabycia. Udzielone pożyczki Nazwa pożyczkobiorcy 31.12.2012 31.12.2011 Termin spłaty Dakota Investments Sp. z o. o. 88982 9561 do 2014 CP Development 89395 0 do 2015 Patron Willanów S. à r. l. 0 21186 do 2013 Hazel Investments Sp. z o. o. 10097 2564 do 2017 Diamante Investments Sp. z o. o. 4460 2482 do 2014 Silverado Investments Sp. z o. o. 3173 5845 do 2014 CP Management Sp. z o. o. 2091 1332 do 2014 Capital Park Gdańsk Sp. z o.o. 1259 306 do 2014 Sapia Investments Sp. z o. o. 629 390 do 2014 Marlene Investments Sp. z o. o. 623 451 do 2014 Capital Park Kraków Sp. z o.o. 580 353 do 2014 Pozostałe 1640 1376 --- 202929 45846 Udzielone pożyczki nie są przeterminowane, ani nie nastąpiła utrata ich wartości. 19
2. NALEŻNOŚCI KRÓTKOTERMINOWE 31.12.2012 31.12.2011 Należności publiczno-prawne 216 683 Handlowe 0 0 Finansowe 37 0 Inne 1 0 254 683 Na dzień 31 grudnia 2012 r. saldo należności publiczno-prawnych obejmuje należności z tytułu podatku VAT w wysokości 216 tys. zł. 3. INWESTYCJE KRÓTKOTERMINOWE 31.12.2012 31.12.2011 Pożyczki wraz z odsetkami udzielone jednostkom powiązanym 22 162 0 Środki pieniężne w kasie i na rachunkach 373 737 Inne środki pieniężne 28887 6000 51422 6737 Na dzień 31 grudnia 2012 r. Spółka posiada środki pieniężne o ograniczonej możliwości dysponowania w kwocie 300 tys. złotych. Saldo udzielonych pożyczek składa się z pożyczek udzielonych podmiotowi zależnemu Patron Willanów S. a r. l. Termin spłaty tych pożyczek upływa w roku 2013. 4. KRÓTKOTERMINOWE ROZLICZENIA MIĘDZYOKRESOWE Na dzień 31 grudnia 2012 r. na saldo krótkoterminowych rozliczeń międzyokresowych w kwocie 3.340 tys. zł (na koniec 2011 r. 3.257 tys. zł) składają się koszty Spółki rozliczane w czasie, głównie są to aktywowane koszty planowanej emisji akcji oraz inne rozliczenia międzyokresowe kosztów. 5. KAPITAŁ PODSTAWOWY I KAPITAŁ ZAPASOWY Na dzień 31 grudnia 2012 roku kapitał akcyjny Spółki wynosił 74.558.541 złotych i dzielił się na: 100.000 akcji imiennych zwykłych serii A o wartości nominalnej 1,00 zł każda, 74.458.541 akcji imiennych zwykłych serii B o wartości nominalnej 1,00 zł każda. W roku obrotowym kapitał zakładowy spółki nie uległ zmianie. Na dzień 31 grudnia 2012 struktura własności Spółki przedstawia się następująco: Podmiot Liczba akcji i głosów Wartość akcji (PLN) [%] ogólnej liczby akcji i głosów na WZA CP Realty II s.à r.l. 66707853 66707853 89,47% CP Realty (Gdansk) s.à r.l. 7850686 7850686 10,53% Tylerwick Limited 1 1 0,00% Pomost 1 Limited 1 1 0,00% 74 558 541 74 558 541 100,00% W okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2012 roku nie było zmian w strukturze własności Spółki. 20
6. REZERWY NA ZOBOWIĄZANIA 31.12.2012 31.12.2011 Rezerwa z tytułu odroczonego podatku 3426 205 Pozostałe rezerwy 120 365 3546 570 Na saldo pozostałych rezerw składa się rezerwa na koszty badania jednostkowego oraz skonsolidowanego sprawdzania finansowego w kwocie 120 tys. zł. 7. ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE 31.12.2012 31.12.2011 Długoterminowe zobowiązania z tyt. emisji obligacji 96872 0 Pożyczki wraz z odsetkami od jednostek powiązanych 87182 0 Inne zobowiązania wobec jednostek powiązanych 3557 0 187611 0 Obligacje są wymagalne w okresie 3 lat od daty emisji, termin spłaty upływa w 2015 roku, oprocentowanie wynosi WIBOR 6M plus marża. Środki pochodzące z obligacji zostały przeznaczone na finansowanie największej inwestycji w portfelu Grupy Capital Park tj. budowę kompleksu Eurocentrum. Pożyczki od jednostek powiązanych stanowią pożyczki otrzymane od akcjonariusza, CP Realty II S. a r. l. Zgodnie z umowami kwoty zaciągniętych pożyczek wynoszą łącznie 78 686 tys. zł, termin spłaty upływa w 2015 roku. Inne zobowiązania wobec jednostek powiązanych to zobowiązanie wobec Makai Investments Sp. z o. o., podmiotu zależnego od Spółki, z tytułu cesji wierzytelności. Termin spłaty tego zobowiązania upływa w 2015 roku. 8. ZOBOWIĄZANIA KRÓTKOTERMINOWE 31.12.2012 31.12.2011 Wobec jednostek powiązanych Inne zobowiązania - zaliczkowe obniżenie kapitału 850 1050 Zobowiązania z tytułu dostaw i usług 92 28 942 1 078 Wobec jednostek pozostałych Odsetki od wyemitowanych obligacji 4890 0 Zobowiązania handlowe 35 444 4 925 444 Zobowiązania krótkoterminowe 5 867 1 522 21
9. PODATKI Podatek dochodowy bieżący 2012 r. 2011 r. ZYSK /STRATA BRUTTO 6 895 1 009 Koszty niestanowiące kosztów uzyskania przychodów 15113 30 Odsetki naliczone od pożyczek 13884 12 Dodatnie/ Ujemne różnice kursowe 414 0 Rezerwy na koszty 0 18 Inne 815 0 Koszty zwiększające koszty uzyskania przychodów 757 2722 Koszty dot. planowanej emisji akcji 757 2722 Przychody niepodlegające opodatkowaniu 21016 1078 Odsetki naliczone od pożyczek 14016 863 Dodatnie różnice kursowe 0 215 Dywidenda 7000 0 Dochód / Strata 235 (2761) Odliczenia od dochodu 235 0 Dochód / Strata 0 (2761) Podstawa opodatkowania 0 0 Stawka podatku 19% 19% Podatek dochodowy 0 0 Podatek dochodowy odroczony Podatek dochodowy wykazany w rachunku zysków i strat 2012 r. 2011 r. Bieżący podatek dochodowy 0 0 Odroczony podatek dochodowy 557 (320) Obciążenie podatkowe wykazane w rachunku zysków i strat 557 (320) Ujemne różnice przejściowe będące podstawą do tworzenia aktywa z tytułu podatku odroczonego 2012 r. 2011 r. Straty możliwe do odliczenia od przyszłych dochodów do opodatkowania 2528 2762 Odsetki od pożyczek otrzymanych 13886 0 Ujemne różnice kursowe 254 0 Rezerwy na koszty 120 0 Suma ujemnych różnic przejściowych 16788 2762 Stawka podatkowa 19% 19% Aktywa z tytułu odroczonego podatku 3190 525 Dodatnie różnice przejściowe będące podstawą do tworzenia rezerwy z tytułu podatku odroczonego 2012 r. 2011 r. Odsetki od pożyczek udzielonych 17942 863 Dodatnie różnice kursowe 54 215 Odsetki od lokat 37 0 Suma dodatnich różnic przejściowych 18033 1078 Stawka podatkowa 19% 19% Rezerwa z tytułu odroczonego podatku 3426 205 22
10. PRZYCHODY FINANSOWE Dywidendy i udziały w zyskach 2012 r. 2011 r. Od jednostek powiązanych 7000 0 Od jednostek pozostałych 0 0 7000 0 W tej pozycji Spółka prezentuje dywidendę wypłaconą ze spółki Marcel Investments Sp. z o. o. Odsetki 2012 r. 2011 r. Dla jednostek powiązanych 14684 863 Dla jednostek pozostałych 1435 55 16119 918 Odsetki od jednostek powiązanych to głównie naliczone odsetki od pożyczek jakie Spółka udzieliła spółkom z Grupy. Odsetki od jednostek pozostałych to głownie odsetki od lokat i depozytów bankowych. 11. KOSZTY FINANSOWE Odsetki 2012 r. 2011 r. Do jednostek powiązanych 9017 17 Do jednostek pozostałych 4890 0 13907 17 Odsetki do jednostek powiązanych to odsetki naliczone od pożyczek jakie Spółka otrzymała, głównie od swojego głównego akcjonariusza. W pozycji odsetek do jednostek pozostałych Spółka prezentuje naliczone odsetki od obligacji. Inne koszty finansowe 2012 r. 2011 r. Różnice kursowe 415 0 Pozostałe 1570 0 1985 0 Pozycja pozostałych kosztów finansowych w kwocie 1.570 tys. zł obejmuje: koszty związane z emisją obligacji w wysokości 1.424 tys. zł oraz koszty prowizji za obsługę hipoteki w spółce Art Norblin Sp. z o.o. w wysokości 146 tys. zł. 23
12. INFORMACJE O TRANSKACJACH Z JEDNOSTKAMI POWIĄZANYMI Jednostki zależne Zobowiązania wobec podmiotów powiązanych Pożyczki udzielone podmiotom powiązanym Pożyczki otrzymane od podmiotów powiązanych 31.12.2012 31.12.2011 31.12.2012 31.12.2011 31.12.2012 31.12.2011 CP PROPERTY 0 0 0 41 0 0 CP DEVELOPMENT 0 0 89395 0 0 0 CP MANAGEMENT 0 28 2091 1332 0 0 ALFERNO 0 0 295 186 0 0 CP GDAŃSK 0 0 1259 306 0 0 CP REALTY II 0 0 0 0 85881 0 ELENA 0 0 593 0 0 0 FOXY 0 0 123 0 0 0 SANDER 0 0 443 216 0 0 CP KRAKÓW 0 0 580 353 0 0 DAKOTA 0 0 88982 9561 0 0 DIAMANTE 0 0 4460 2482 0 0 EMILY 0 0 62 15 0 0 FELIPE 0 0 32 20 0 0 HAZEL 0 0 10097 2564 0 0 MAKAI 3557 0 0 0 0 0 MARCEL 0 0 0 898 0 0 MARLENE 0 0 623 451 0 0 ORLAND 0 0 0 0 1301 0 SAPIA 0 0 629 390 0 0 SILVERADO 0 0 3173 5845 0 0 VIKA 0 0 92 0 0 0 Jednostki współzależne PATRON WILANOW 0 0 22162 21186 0 0 13. ZATRUDNIENIE Na dzień 31 grudnia 2012 r. spółka Capital Park S.A nie zatrudniała pracowników. 14. WYNAGRODZENIE OSÓB WCHODZĄĆYCH W SKŁAD ORGANÓW ZARZĄDZAJĄCYCH, NADZORUJĄCYCH I ADMINISTRUJĄCYCH Członkowie Zarządu Capital Park S.A. w roku obrotowym zakończonym 31 grudnia 2012 r. nie otrzymywali wynagrodzenia ani nagród z tytułu pełnienia funkcji we władzach Spółki. 15. WYNAGRODZENIE BIEGŁEGO REWIDENTA Zgodnie z uchwałą nr 4 Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy z dnia 11 lutego 2013 r., podmiotem uprawnionym do badania sprawozdania finansowego spółki Capital Park S.A. jest firma PKF Audyt Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, ul. Orzycka 6 lok.1b, wpisana na listę Krajowej Izby Biegłych Rewidentów pod numerem 548. Firma PKF Audyt sp. z o.o. jest także audytorem sprawozdania skonsolidowanego Grupy Kapitałowej Capital Park S.A., jak również przeprowadziła badania bądź przeglądy jednostkowych sprawozdań finansowych spółek zależnych wchodzących w skład Grupy Kapitałowej Capital Park. Wynagrodzenie wypłacone lub należne za rok obrotowy 2012 2011 Badanie rocznego jednostkowego sprawozdania Capital Park S. A. 18 18 Badanie rocznego skonsolidowanego sprawozdania Grupy Kapitałowej CP 70 245 Przegląd skonsolidowanego sprawozdania półrocznego Grupy Kapitałowej CP 170 300 Pozostałe usługi 0 100 258 663 24
16. INFORMACJE O ISTOTNYCH TRANSAKCJACH ZAWARTYCH PRZEZ JEDNOSTKĘ NA INNYCH WARUNKACH NIŻ RYNKOWE Z JEDNOSTKAMI POWIĄZANYMI Na dzień 31 grudnia 2012 roku nie wystąpiły transakcje pomiędzy Capital Park S.A. a jednostkami powiązanymi na warunkach innych niż rynkowe. 17. ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE I POZABILANSOWE Na dzień sporządzenia niniejszego Sprawozdania spółka Capital Park S.A. posiada następujące zobowiązania pozabilansowe: Na mocy ramowej umowy pożyczki z dnia 22 sierpnia 2011 r. spółka Capital Park S.A. zobowiązała się do udzielenia pożyczki spółce zależnej Capital Park Gdańsk sp. z o.o. do maksymalnej kwoty 14.500 tys. zł w okresie do dnia 30 września 2014 r. Do dnia 31 grudnia 2012 r. spółka Capital Park S.A. wypłaciła spółce pożyczkę w kwocie 765 tys. zł. Na mocy ramowej umowy pożyczki z dnia 22 sierpnia 2011 r., spółka Capital Park S.A. zobowiązała się do udzielenia pożyczki spółce zależnej Sapia Investments sp. z o.o. do maksymalnej kwoty 1.000 tys. zł w okresie do dnia 30 września 2014 r. Do dnia 31 grudnia 2012 r. spółka Capital Park S.A. wypłaciła spółce pożyczkę w kwocie 588 tys. zł. Na mocy ramowej umowy pożyczki z dnia 22 sierpnia 2011 r., zmienionej aneksem z dnia 23 kwietnia 2012 r., spółka Capital Park S.A. zobowiązała się do udzielenia pożyczki spółce zależnej Diamante Investments sp. z o.o. do maksymalnej kwoty 3.700 tys. zł w okresie do dnia 30 września 2014 r. Do dnia 31 grudnia 2012 r. spółka Capital Park S.A. wypłaciła spółce pożyczkę w kwocie 3.587 tys. zł. Na mocy ramowej umowy pożyczki z dnia 27 października 2011 r. spółka Capital Park S.A. zobowiązała się do udzielenia pożyczki spółce zależnej CP Management sp. z o.o. do maksymalnej kwoty 9.600 tys. zł w okresie do dnia 30 września 2014 r. Do dnia 31 grudnia 2012 r. spółka Capital Park S.A. wypłaciła spółce pożyczkę w kwocie 1.317 tys. zł. Na mocy umowy z dnia 6 kwietnia 2011 zmienionej aneksem z dnia 3 listopada 2011 r. spółka Capital Park S.A. zobowiązała się do udzielenia pożyczki spółce zależnej Patron Wilanow s.à r.l. wypłacanej w transzach do maksymalnej kwoty 20.500 tys. zł w okresie do dnia 21 października 2012 r. z możliwością automatycznego wydłużenia na okres kolejnych. Do dnia 31 grudnia 2012 r. spółka Capital Park S.A. wypłaciła spółce pożyczkę w kwocie 18.803 tys. zł. Na mocy ramowej umowy pożyczki z dnia 18 listopada 2011 r. spółka Capital Park S.A. zobowiązała się do udzielenia pożyczki spółce zależnej Capital Park Kraków sp. z o.o. do maksymalnej kwoty 1.000 tys. zł w okresie do dnia 18 listopada 2014 r. Do dnia 31 grudnia 2012 r. spółka Capital Park S.A. wypłaciła spółce pożyczkę w kwocie 540 tys. zł. Na mocy ramowej umowy pożyczki z dnia 21 listopada 2011 r. spółka Capital Park S.A. zobowiązała się do udzielenia pożyczki spółce zależnej Sander Investments sp. z o.o. do maksymalnej kwoty 500 tys. zł w okresie do dnia 21 listopada 2014 r. Do dnia 31 grudnia 2012 r. spółka Capital Park S.A. wypłaciła spółce pożyczkę w kwocie 418 tys. zł. Na mocy ramowej umowy pożyczki z dnia 12 grudnia 2011 r. spółka Capital Park S.A. zobowiązała się do udzielenia pożyczki spółce zależnej Emily Investments sp. z o.o. do maksymalnej kwoty 100 tys. zł w okresie do dnia 12 grudnia 2014 r. Do dnia 31 grudnia 2012 r. spółka Capital Park S.A. wypłaciła spółce pożyczkę w kwocie 59 tys. zł. Na mocy ramowej umowy pożyczki z dnia 12 grudnia 2011 r. spółka Capital Park S.A. zobowiązała się do udzielenia pożyczki spółce zależnej Felipe Investments sp. z o.o. do maksymalnej kwoty 150 tys. zł w okresie do dnia 12 grudnia 2014 r. Do dnia 31 grudnia 2012 r. spółka Capital Park S.A. wypłaciła spółce pożyczkę w kwocie 30 tys. zł. Na mocy ramowej umowy pożyczki z dnia 12 grudnia 2011 r. spółka Capital Park S.A. zobowiązała się do udzielenia pożyczki spółce zależnej Marlene Investments sp. z o.o. do maksymalnej kwoty 950 tys. zł w okresie do dnia 12 grudnia 2014 r. Do dnia 31 grudnia 2012 r. spółka Capital Park S.A. wypłaciła spółce pożyczkę w kwocie 580 tys. zł. Na mocy ramowej umowy pożyczki z dnia 12 grudnia 2011 r. spółka Capital Park S.A. zobowiązała się do udzielenia pożyczki spółce zależnej Alferno Investments sp. z o.o. do maksymalnej kwoty 1.000 tys. zł w okresie do dnia 12 grudnia 2014 r. Do dnia 31 grudnia 2012 r. spółka Capital Park S.A. wypłaciła spółce pożyczkę w kwocie 277 tys. zł. 25
18. ZABEZPIECZENIA USTANOWIONE NA MAJĄTKU SPÓŁKI Na zabezpieczenie spłat kredytów zaciągniętych przez spółki zależne zostały ustanowione zabezpieczenia w postaci zastawu rejestrowego udziałów niżej wymienionych spółek: Wartość udziałów na Nazwa Spółki dzień 31.12.2012 Dakota Investments Sp. z o. o. 224065 Capital Park Racławicka Sp. z o.o. 20713 Orland Investments Sp. z o. o. 20583 Marcel Investments Sp. z o. o. 15286 Cressida Investments Sp. z o. o. 16415 Diamante Investments Sp. z o. o. 11597 Makai Investments Sp. z o. o. 10192 Tetrao Investments Sp. z o. o. 9876 Doria Investments Sp. z o. o. 8112 Zoe Investments Sp. z o. o. 4720 Marco Investments Sp. z o. o. 1767 Capital Park TMI Sp. z o.o. 1520 344846 19. ZDARZENIA PO DACIE BILANSU Nabycie akcji udziałów w innych spółkach 3 stycznia 2013 roku podpisano umowę spółki komandytowo akcyjnej (REP A 45/2013) CP Property Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością ("SPV6") Spółka Komandytowo Akcyjna. Komplementariuszem spółki jest CP Property Sp. z o.o. a akcjonariuszem Capital Park S.A. Udzielone poręczenia/gwarancje 18 marca 2013 r. spółka Capital Park S. A. podpisała umowę poręczenia z Alior Bank S. A. udzielając w niej solidarnego poręczenia za zobowiązania z tytułu udzielonego umową kredytową spółce Diamante Investments Sp. z o. o., podmiotowi zależnemu od jednostki dominującej, przez Alior Bank S. A. w łącznej wysokości 32 366 tys. zł. Poręczenie obowiązuje nie dłużej niż do czasu uzyskania przez Kredytobiorcę prawomocnego pozwolenia na budowę oraz dostarczenie przez Kredytobiorcę umów najmu na kwotę czynszu w łącznej wysokości min. 335 tys. euro w okresie rocznym, zgodnie z postanowieniami umowy kredytowej. 20. PROPONOWANY PODZIAŁ ZYSKU Zarząd Spółki proponuje przeznaczyć zysk osiągnięty w roku obrotowym 2012 na poczet kapitału zapasowego. 26
27