Rynek magazynowy Polska Market Insights Podsumowanie roku 2016 > Rok 2016 okazał się rekordowy pod względem popytu i podaży. Wolumen transakcji był o ponad 600 tys. m2 większy niż w 2015 r. osiągając na koniec IV kw. poziom ponad 3,32 mln m2. Rynek magazynowy > Dodatkowo 203 tys. m2 zostało wynajęte w ramach umów krótkookresowych, które nie są uwzględnianie w statystykach zbiorczych. Zarys ogólny > W 2016r. tempo rozwoju rynku magazynowego utrzymało się na wysokim poziomie. W ciągu roku wzrastała aktywność zarówno wśród deweloperów, jak i najemców, co pozwoliło osiągnąć kolejny rekord po obu stronach. Łączna podaż powierzchni magazynowej klasy A dostarczonej na rynek w analizowanym okresie osiągnęła poziom ponad 1,26 mln m2 (w porównaniu do około 941 tys. m2 dostarczonych w 2015 r.). > Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej na głównych rynkach w Polsce osiągnęła poziom powyżej 11,2 mln m2 na koniec 2016 r. Całkowita podaż i wskaźnik pustostanów na głównych rynkach magazynowych m2 2 250 000 14% 2 000 000 12% 1 750 000 10% 1 500 000 1 250 000 8% 1 000 000 6% 750 000 4% 500 000 2% 250 000 0 0% Podaż Wskaźnik pustostanów 1 Market Insights Raport roczny 2017 POLSKA > W porównaniu ze stanem na IV kw. 2015 r. (4,6%), wskaźnik pustostanów wzrósł o 0,8 p.p. i na koniec 2016 r. wyniósł 5,4%. Jest to w skali roku nieznaczny wzrost, który spowodowany został przede wszystkim ukończeniem realizowanych projektów spekulacyjnych. > Stawki czynszów na głównych rynkach w ciągu minionego roku utrzymywały stabilny poziom. Sytuacja na głównych rynkach magazynowych w Polsce > Warszawa na koniec 2016 r. łączne zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w trzech warszawskich strefach wyniosły 3,1 mln m2. W ciągu ubiegłego roku deweloperzy dostarczyli na warszawski rynek ponad 240 tys. m2 nowej powierzchni magazynowej najwyższy wynik wśród analizowanych rynków. Najwięcej powierzchni oddane zostało do użytku w pierwszym kwartale (137 tys. m2). Wolumen transakcji dla wszystkich stref na koniec roku wyniósł prawie 900 tys. m2 w ramach 206 transakcji. Ponad połowę z nich stanowiły nowe umowy, ok. 58,5% popytu, z kolei renegocjacje 41,5%. Zdecydowana większość powierzchni została wynajęta w strefie II (662,8 tys. m2), co stanowi najwyższy wynik w skali kraju i świadczy o tym, że zainteresowanie tą lokalizacją nie maleje (2015 r. 473 tys. m2). Ponadto, rynek warszawski jest największy pod względem wolumenu powierzchni pozostającej w budowie - 349,4 tys. m2 w ramach 15 projektów. Współczynnik pustostanów utrzymuje się na stabilnym poziomie - na koniec 2016 r. w Warszawie niewynajęte pozostawało 6,4% powierzchni magazynowych w stosunku do 6,7% odnotowanych przed rokiem. Pustostany w poszczególnych strefach kształtowały się na poziomie 7,0% (strefa I i strefa II) oraz 3,2% (strefa III).
> Górny Śląsk drugi, co do wielkości rynek magazynowy w Polsce, którego całkowita podaż na koniec roku osiągnęła poziom ponad 2 mln m 2. W minionym roku do użytkowania oddano 228,1 tys. m 2 nowej powierzchni w ramach 14 projektów. W budowie znajduje się obecnie 7 kolejnych obiektów o łącznej powierzchni ok. 150,5 tys. m 2. W ciągu ostatnich 12 miesięcy popyt na powierzchnię magazynową na rynku śląskim osiągnął poziom 538 tys. m 2, co stawia Górny Śląsk na drugim miejscu po Warszawie. Z 75 zawartych transakcji 66% dotyczyło nowych umów najmu. Wskaźnik pustostanów z utrzymał się na tym samym poziomie 5,5%, w porównaniu do końca ubiegłego roku. > Polska Centralna (region łódzki) całkowite zasoby powierzchni magazynowej na koniec grudnia 2016 r. wyniosły ponad 1,37 mln m 2. W ubiegłym roku do użytku oddano 172,4 tys. m 2 nowej powierzchni magazynowej, co stanowi wysoki wynik w porównaniu z rokiem poprzednim - 47 tys. m 2. Aktualnie w trakcie budowy pozostaje ok 77,8 tys. m 2 w ramach 3 projektów (Panattoni Business Center Łódź IV i Prologis Park Piotrków II i Goodman Łódź Logistics Centre). W 2016 r. w Polsce Centralnej podpisano 40 umów, na łączną powierzchnię 348 tys. m 2. Współczynnik wolnych powierzchni uległ obniżeniu i ukształtował się na poziomie 2% (2,7% w 2015 r.). > Poznań na trzecim co do wielkości rynku magazynowym w Polsce w ostatnim roku dostarczono 206,4 tys. m 2 nowej powierzchni. Tym samym zasoby powierzchni magazynowej klasy A sięgnęły blisko 1,6 mln m 2. W 2016 r. w Poznaniu podpisano umowy najmu na łączną powierzchnię 285,5 tys. m 2. Wśród zawartych transakcji wyróżnić możemy m.in. Trioline w Panattoni Park Poznań V (32,3 tys. m 2 ), czy Arvato w Logicor Poznań I (27 tys. m 2 ) oraz BTS dla tej samej firmy przygotowywany przez Panattoni (20,9 tys. m 2 ). Współczynnik pustostanów wzrósł do 7,3% na koniec grudnia 2016 roku, na co wpływ miało ukończenie dużego projektu spekulacyjnego w IV kwartale. > Wrocław obecne zasoby powierzchni magazynowej wynoszą ponad 1,4 mln m 2. W 2016 r. do użytku oddano 129 tys. m 2 w ramach sześciu projektów, a około 100 tys. m 2 pozostaje w budowie. Pod względem wolumenu transakcji rok 2016 okazał się najlepszym od 2013 r. (460 tys. m 2 ). Zawarto 64 umowy na łączną powierzchnię 388,5 tys. m 2. Dużą część popytu objęły renegocjacje (56%). Współczynnik pustostanów utrzymał się na stabilnym poziomie i na koniec roku wyniósł 5,3%. > Trójmiasto na koniec 2016 r. całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej zbliżyła się do poziomu 380 tys. m 2. Na rynku pojawiła się kolejna faza Pomorskiego Centrum Logistycznego, dwa budynki w ramach Panattoni Park Gdańsk II (28,9 tys. m 2 ) oraz kolejny etap Centrum Logistycznego Gdańsk Kowale 4 (16,4 tys. m 2 ). Trójmiejski rynek zanotował rekordowy popyt w ramach 41 umów wynajęto prawie 110 tys. m 2. Z tego aż 88% to nowe umowy. Współczynnik powierzchni niewynajętej na koniec 2016 r. utrzymał się na poziomie zbliżonym do poprzedniego roku - 5,8%. Wybrane transakcje najmu w 2016 r. Najemca Budynek Pow. (m 2 ) Amazon BTS Szczecin 161 500 BTS Zalando Goodman Szczecin 130 000 BTS JYSK Logistic City Piotrków DC 65 600 Kaufland BTS Bydgoszcz 45 600 BTS Agata Meble H&M IFA Rotorion Trioline Eurocash Prologis Park Piotrków II BTS Grodzisk Mazowiecki Panattoni Park Ujazd Panattoni Park Poznań V Goodman Sosnowiec Logistic Center 43 000 BTS 37 400 BTS 34 000 BTS Rodzaj umowy Renegocjacja +ekspansja 32 300 Nowa umowa 30 000 Nowa umowa Efektywne stawki czynszu (EUR/m 2 /miesiąc) Region Min. (EUR/m²) Max. (EUR/m²) Warszawa I 3,50 4,80 Warszawa II 1,90 2,90 Warszawa III 1,90 2,70 Polska Centralna 1,90 2,90 Poznań 2,10 2,70 Górny Śląsk 2,00 2,70 Kraków 2,80 4,50 Wrocław 1,90 3,20 Trójmiasto 2,20 2,90 Toruń/Bydgoszcz 2,20 2,80 Szczecin 2,40 3,50 Lublin 2,40 2,90 Rzeszów 2,50 3,20 2 Market Insights Raport roczny 2017 POLSKA
> Kraków w minionym roku na rynku krakowskim do użytku oddano 48,2 tys. m 2 w ramach trzech projektów największy z nich to Panattoni Park Kraków III (34,5 tys. m 2 ). Tym samym zasoby powierzchni magazynowych Krakowa osiągnęły poziom 247 tys. m 2. Obecnie w budowie znajdują się dwa kolejne etapy Centrum Logistycznego Kraków-Kokotów o powierzchni 19,3 tys. m 2 oraz Hala Magazynowa PBP Łęgprzem (4,6 tys. m 2 ). W analizowanym okresie podpisano 17 umów najmu na łączną powierzchnię 83,2 tys. m 2. Ponad 68% całkowitego popytu stanowiły nowe umowy, a największa transakcja w regionie zawarta została przez Valeo i Goodman (renegocjacja oraz nowa umowa łącznie na ponad 46 tys. m 2 ). Na koniec grudnia 2016 r. niewynajęte pozostawało 9,9% powierzchni, która ulokowana jest głównie w budynkach oddanych do użytkowania w minionym roku. > Toruń / Bydgoszcz pod względem podaży jest to nadal najmniejszy rynek magazynowy w Polsce. Na koniec 2016 r. całkowite zasoby wynosiły 174,5 tys. m 2. Nowa powierzchnia na rynku to kolejne etapy Panattoni Park Bydgoszcz. W budowie znajduje się ponad 110 tys. m 2. W Bydgoszczy powstają dwa duże projekty BTS dla sieci Carrefour (38 tys. m 2 ) oraz Kaufland (45,7 tys. m 2 ) obydwa realizowane przez Panattoni. Wskaźnik pustostanów odnotował kolejny spadek, z poziomu 1,3% na koniec roku 2015 do 1% w grudniu 2016 r. i jest najniższy na tle innych analizowanych regionów. W minionym roku podpisano 14 umów na łączną powierzchnię aż 130,8 tys. m 2. 67% popytu stanowiły umowy BTS. > Szczecin w 2016 r. do użytku oddano 43,4 tys. m 2 nowej powierzchni w ramach 4 projektów (kolejne etapy Panattoni Park Szczecin i North-West Logistic Park). Tym samym całkowite zasoby powierzchni magazynowej na szczecińskim rynku osiągnęły poziom 186,9 tys. m 2. Rosnące zainteresowanie rynkiem szczecińskim po stronie najemców doprowadziło do spadku poziomu pustostanów 3% na koniec grudnia 2016 roku. O rosnącej popularności regionu świadczy ilość projektów w budowie oraz wielkość podpisywanych umów - aktualnie na rynku w budowie znajduje się 313 tys. m 2 nowoczesnej powierzchni magazynowej, wśród których największymi inwestycjami są projekty BTS dla firm Amazon i Zalando. Rynek szczeciński po raz kolejny obserwuje znaczny wzrost popytu, osiągając tym samym rekord wynoszący prawie 350 tys. m 2 wynajętej powierzchni. Z uwagi na dwa duże projekty liderów branży e-commerce, powierzchnia wynajęta w ramach umów BTS stanowi aż 83% całego popytu. Całkowity popyt w 2016 r. na głównych rynkach magazynowych w Polsce m 2 700 000 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 0 Prognozy > Obecnie w całej Polsce w budowie znajduje się ponad 1,51 mln m 2 nowoczesnej powierzchni magazynowej, z czego około 75% jest już wynajęte. Warto zauważyć, że deweloperzy coraz częściej decydują się na inwestycje częściowo spekulacyjnie. > W 2017 r. przewidujemy dalszy rozwój mniejszych rynków magazynowych (Toruń/Bydgoszcz, Lublin, Rzeszów, Szczecin). > Obok dużych umów typu BTS na rynku będziemy obserwowali kolejne transakcje typu BTO (znane również, jako fee development), w których klient zleca deweloperowi budowę magazynu na własność. > Poza utrzymującą się dominacją sektora 3PL obserwujemy znaczący wzrost branży e-commerce. > Rozwijać się będą również mniejsze firmy z sektora e-commerce, co przełożyć się może na zwiększone zainteresowanie obiektami Small Business Units (SBU). > Dostęp do wykwalifikowanej siły roboczej i bliskość ośrodków akademickich coraz częściej są czynnikami decydującymi o wyborze lokalizacji przez firmy zarówno produkcyjne, jak i logistyczne. > W dalszym ciągu spodziewamy się ekspansji firm niemieckich i skandynawskich, które lokują swoje centra dystrybucyjne przede wszystkim w zachodnich regionach Polski. Obserwujemy również napływający przemysł z innych europejskich krajów oraz z USA. > Pomimo stosunkowo niskiej stopy pustostanów, efektywne stawki czynszów pozostaną stabilne. > W najbliższym roku nie przewidujemy znaczących spadków popytu na powierzchnię magazynową. 3 Market Insights Raport roczny 2017 POLSKA
SZUKASZ NOWEJ NIERUCHOMOŚCI? NASZE WYSZUKIWARKI NASZA WIEDZA TWOJA NOWA LOKALIZACJA Znajdź swój nowy lokal handlowy Znajdź swoje nowe biuro Znajdź swój nowy magazyn www.retailmap.pl www.officemap.pl www.warehouses.pl
554 biura w 66 krajach na 6 kontynentach Stany Zjednoczone: 153 Kanada: 34 Ameryka Łacińska: 24 Azja Pacyfik: 231 EMEA: 112 KONTAKT: Dominika Jedrak Director Research and Consultancy Services +48 666 819 242 dominika.jedrak@colliers.com Colliers International Pl. Piłsudskiego 3 00-078 Warszawa +48 22 331 78 00 2,3 mld roczny przychód w 2015 185 mln m 2 powierzchni w zarządzaniu 16 000 pracowników Colliers International Colliers International Group Inc. (NASDAQ i TSX: CIGI) jest globalną firmą doradczą działającą w obszarze rynku nieruchomości komercyjnych. Posiada sieć 554 biur w 66 krajach zatrudniającą 16 000 pracowników. Colliers International oferuje pełen zakres usług podmiotom związanym z rynkiem nieruchomości. Firma doradza najemcom, właścicielom nieruchomości oraz inwestorom na całym świecie. Oferuje pośrednictwo w zakresie wynajmu i sprzedaży, globalne rozwiązania korporacyjne, obsługę transakcji inwestycyjnych i rynków kapitałowych, zarządzanie projektami, usługi w zakresie workplace strategy, zarządzanie nieruchomościami oraz majątkiem spółek, wycenę nieruchomości, a także badania rynku dostosowane do potrzeb klientów oraz doradztwo strategiczne. Colliers International znalazł się w rankingu Global Outsourcing 100 liście czołowych firm działających w sektorze outsourcingu. Spółka została wyróżniona już po raz dziesiąty z rzędu, czyli więcej niż którakolwiek spośród firm doradzających na rynku nieruchomości. Autorem rankingu jest International Association of Outsourcing Professionals. www.colliers.com Colliers International w Polsce działa od 1997 roku i posiada biura w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Gdańsku, Katowicach i Łodzi, w których łącznie zatrudnia ponad 250 specjalistów. Firma została uhonorowana wieloma prestiżowymi nagrodami przyznanymi m.in. w konkursach: Eurobuild, CIJ Journal, CEE Quality Awards, International Property Awards. Ostatnio otrzymane przez Colliers wyróżnienia to nagroda Outsourcing Star dla jednej z firm nieruchomościowych najprężniej działających w sektorze outsourcingu oraz Gazele Biznesu przyznawane najdynamiczniej rozwijającym się firmom w Polsce. www.colliers.pl Wszelkie prawa zastrzeżone 2017 Colliers International. Informacja zawarte w niniejszym dokumencie zostały pozyskane ze źródeł uważanych za rzetelne. Pomimo dołożenia należytych starań, nie gwarantujemy precyzyjności tych informacji. W związku z powyższym, zachęcamy czytelników do konsultacji informacji i treści zawartych w tym raporcie z ich profesjonalnymi doradcami.