BIURO RZECZOZNAWSTWA I WYCEN MAJĄTKOWYCH 33-395 Chełmiec, ul. Zielona 19A tel. /18/ 443 53 49 lub 602 70 44 77 Województwo: małopolskie Miasto: Nowy Sącz Obręb: 111 Działka nr: 19/99 OPERAT SZACUNKOWY określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zlokalizowanej w Nowym Sączu przy ul. Węgierskiej 146 a stanowiącej działkę ewidencyjną nr 19/99 w obrębie 111 Właściciel: Skarb Państwa Użytkownik wieczysty: Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Handlowe PETPOL Sp. z o.o. w Nowym Sączu KW NS1S/00112290/0 Nowy Sącz Wartość rynkowa nieruchomości 100.000,00 zł Chełmiec, dnia 23.05.2015 r.
Spis treści. 0. WYCIĄG.... 3 1. OKREŚLENIE PRZEDMIOTU, ZAKRESU I UWARUNKOWAŃ WYCENY.... 4 2. CEL WYCENY.... 4 3. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO.... 4 3.1. Podstawa formalna.... 4 3.2. Podstawy materialno - prawne.... 4 3.3. Źródła danych merytorycznych.... 5 4. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA OPERATU.... 5 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI.... 6 5.1. Stan prawny nieruchomości.... 6 5.2. Opis nieruchomości.... 7 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI.... 8 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI.... 8 8.SPOSÓB WYCENY.... 9 8.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości.... 9 8.2. Podejście porównawcze, metoda porównywania parami.... 9 9. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI.... 10 10. PODSUMOWANIE I WNIOSKI.... 17 11. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE.... 17 12. ZAŁĄCZNIKI.... 17 2
0. WYCIĄG. z operatu szacunkowego określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zlokalizowanej w Nowym Sączu przy ul. Węgierskiej 146a stanowiącej działkę ewidencyjną nr 19/99 w obrębie 111. 1. Określenie nieruchomości. Miasto: Nowy Sącz Obręb: 111 Działka: nr 19/99 o powierzchni 0,0628 ha Nieruchomość: NS1S/00112290/0 Nowy Sącz 2. Cel wyceny. Określenie wartości rynkowej nieruchomości w celu sprzedaży. Wykorzystanie operatu do innego celu jest niedopuszczalne. 3. Opis nieruchomości. Nieruchomość będąca przedmiotem wyceny zlokalizowana jest w Nowym Sączu przy ul. Węgierskiej 146 a, która jest drogą krajową relacji Nowy Sącz Piwniczna Zdrój przejście graniczne na Słowację. Działka nr 19/99 jest utwardzona kostką brukową i stanowi miejsca parkingowe do obsługi nieruchomości zlokalizowanej na działce nr 115. Działka położona jest w terenach o symbolu: 2P tereny dominacji działalności usługowej z dopuszczeniem produkcji 4. Wartość rynkowa nieruchomości. 100.000,00 zł 5. Data określenia wartości: 23.05.2015 r. 6. Data sporządzenia operatu: 23.05.2015 r. 7. Podpis rzeczoznawcy. 3
1. OKREŚLENIE PRZEDMIOTU, ZAKRESU I UWARUNKOWAŃ WYCENY. Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa położona w Nowym Sączu przy ul. Węgierskiej 146a stanowiąca działkę ewidencyjną: - nr 19/99 w obrębie 111 o powierzchni - Ba 0,0628 ha będąca w użytkowaniu wieczystym do dn. 05.12.2089 r. Przedsiębiorstwa Produkcyjno- Handlowego Petpol Sp. z o.o. z siedzibą w Nowym Sączu, ujęta w księdze wieczystej NS1S/00112290/0 - Nowy Sącz prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Nowym Sączu VI Wydział Ksiąg Wieczystych. Zakres opracowania obejmuje wycenę gruntu jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, które przysługuje Przedsiębiorstwu Produkcyjno-Handlowemu PETPOL Sp. z o.o. z siedzibą w Nowym Sączu. 2. CEL WYCENY. Określenie wartości rynkowej nieruchomości w celu sprzedaży. Wykorzystanie operatu do innego celu jest niedopuszczalne. 3. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO. 3.1. Podstawa formalna. 3.1.1. Zlecenie z dnia 20.04.2015 r. Syndyka Masy Upadłościowej Pana Krzysztofa Wasilewskiego, 31-406 Kraków, ul. 29 Listopada 130, pok. 501 dla Biura Rzeczoznawstwa i Wycen Majątkowych 33-395 Chełmiec ul. Zielona 19A. 3.2. Podstawy materialno - prawne. 3.2.1. Ustawa z dnia 23.04.1964 r. Kodeks Cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późniejszymi zmianami). 3.2.2. Ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity z 2014r. Dz. U. z dnia 23.04.2014 r. poz. 518 z późniejszymi zmianami). 3.2.3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207 poz. 2109 z dnia 22.09.2004 r. z późniejszymi zmianami). 3.2.4. Ustawa z dnia 06.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. nr 19, poz. 147 z późniejszymi zmianami). 4
3.3. Źródła danych merytorycznych. 3.3.1. Ustalenia zawarte w studium uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego miasta Nowy Sącz. 3.3.2. Operat ewidencji gruntów miasta Nowego Sącza. a) mapa ewidencji gruntów, b) wypis z rejestru gruntów, 3.3.3. Analiza rynku obrotu nieruchomościami w oparciu o notowania cen transakcyjnych w obrocie cywilno-prawnym uzyskane w Starostwie Powiatowym w Nowym Sączu Wydział Geodezji i Budownictwa, oferty kupna sprzedaży wg danych z biur pośrednictwa obrotu nieruchomościami o poziomie średnich cen wolnorynkowych, wywiad terenowy, własne opracowania wycen i baza danych. 3.3.4. Wyniki wizji lokalnej, oględziny, ocena stanu techniczno-użytkowego. 3.3.5. Poradnik menedżera Wycena mienia Mieczysław PRYSTUPA wyd. C.T.M.Warszawa 2000. 3.3.6. Nieruchomość a rynek Ewa Kucharska Stasiak, Wydawnictwo Naukowe PWN Warszawa 2000. 3.3.7. Wycena nieruchomości The Appraisal of Real Estate wydane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych Warszawa. 3.3.8. Noty interpretacyjne Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW) - Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych Warszawa 2007. 3.3.9. Tymczasowe noty interpretacyjne Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW) Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych Warszawa 2007. 4. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA OPERATU. 4.1. Data sporządzenia wyceny 23.05.2015 r. 4.2. Data na którą określono wartość nieruchomości 23.05.2015 r. 4.3. Data na którą określono i uwzględniono w wycenie stan nieruchomości 07.05.2015 r. 4.4. Data dokonania oględzin nieruchomości 07.05.2015 r. 5
5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI. 5.1. Stan prawny nieruchomości. 5.1.1. Księga wieczysta NS1S/00112290/0 - Nowy Sącz Dział I: oznaczenie nieruchomości: woj. małopolskie, powiat m. Nowy Sącz, miasto Nowy Sącz, działka nr 19/99 w obr. 111 BA tereny przemysłowe o powierzchni 0,0628 ha, Dział I: spis praw: działka w użytkowaniu wieczystym do dn. 05.12.2089 r. na podstawie umowy przenoszącej prawo użytkowania wieczystego Rep A 4410/2005 z dn. 30.11.2005 r. Dział II: własność: - Skarb Państwa Prezydent miasta Nowego Sącza jako organ reprezentujący Skarb Państwa - użytkownik wieczysty Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Handlowe PETPOL Sp. z o.o. w Nowym Sączu na podstawie umowy przenoszącej prawo użytkowania wieczystego Rep. A 4410/2005 z dn. 30.11.2005 r. oraz umowy przenoszącej własność Rep. A 820/2008 z dn. 20.02.2008 r. Dział III: prawa, roszczenia i ograniczenia: - brak wpisów Dział IV: hipoteka: - brak wpisów 5.1.2. Wg wypisu z rejestru gruntów. -województwo: małopolskie, - powiat: M. Nowy Sącz, - miejscowość: Nowy Sącz, - jednostka ewidencyjna: Nowy Sącz, - obręb: 111 - działka nr 19/99 o powierzchni Ba 0,0628 ha - właściciel: Skarb Państwa - użytkownik wieczysty Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Handlowe PETPOL Sp. z o.o. z siedzibą w Nowym Sączu - księga wieczysta NS1S/00112290/0- Nowy Sącz. 6
5.2. Opis nieruchomości. 5.2.1. Opis gruntu. a) Położenie: - nieruchomość położona jest w Nowym Sączu przy ul. Węgierskiej 146 a, która jest drogą krajową relacji Nowy Sącz Piwniczna Zdrój i dalej na Słowację oraz z Piwnicznej Zdrój drogą wojewódzką do Muszyny i Krynicy Zdrój, przy której zlokalizowane są inwestycje o charakterze handlowo-usługowym, produkcyjnym oraz urzędy administracji np. Urząd Pracy itp.), b) Lokalizacja: - działka zlokalizowana w terenach dominacji działalności usługowej z dopuszczeniem produkcji, c) Sąsiedztwo: - działka usytuowana w terenie o licznej koncentracji obiektów przemysłowych, handlowych, usługowych (jak budynek administracyjno-biurowy oraz budynek administracyjno-handlowy P.P-H Petpol, Fakro, Urząd Pracy, ERBET, SGL CARBON, dealer Forda, Galeria Handlowa Sandecja, Centrum Handlowe Sandra, markety i wiele innych drobnych firm), d) Topografia terenu: - działka położona w terenie płaskim, e) Dostępność komunikacyjna: - dobra działka posiada dostęp do ul. Węgierskiej, poprzez działkę nr 115, gdzie ulica Węgierska jest o nawierzchni asfaltowej, f) Wielkość oraz kształt działki: - działka tworzy figurę geometryczną w kształcie prostokąta o stosunku boków 1,5:4,5 i wielkości mało korzystnej dla pełnionej funkcji (zbyt mała powierzchnia), g) Stan zagospodarowania: - działka w całości wyłożona kostką brukową i stanowi miejsca parkingowe dla uczestników korzystających z nieruchomości zabudowanej stanowiącej działkę nr 115, h) Uzbrojenie terenu: działka posiada dostęp do następujących elementów infrastruktury technicznej: - droga utwardzona, - sieć energetyczna, - sieć wodociągowa, - sieć kanalizacyjna, - sieć gazowa, - sieć teletechniczna. 7
6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Nowego Sącza, uchwalonego uchwałą Rady Miasta Nowego Sącza nr XXX/385/2008 z dnia 09.09.2008 r. oraz Uchwałą Rady Miasta nr XIV/133/2011 r. z dn. 06.09.2011 r. przedmiotowa działka położona jest w terenach o symbolu: 2P tereny dominacji działalności usługowej z dopuszczeniem produkcji, 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI. Obszar rynku: - miasto Nowy Sącz - Okres monitorowania rynku: - 2014 r. I - V 2015 r. Rodzaj rynku: - rynek nieruchomości gruntowych zorganizowanych, Charakterystyka rynku: Nowy Sącz jest miastem położonym w Kotlinie Sądeckiej, u zbiegu rzek Dunajca i Kamienicy Nawojowskiej. Miasto zlokalizowane na osi północ-południe z drogami wylotowymi przecinającymi miejscowość we wszystkich kierunkach, w tym do granicy państwa ze Słowacją w Mniszku n/popradem. Miasto o średniej wielkości w skali kraju, w tym liczba mieszkańców - około 80 tyś. W latach, gdy miasto było siedzibą województwa rozwijało się bardzo ekspansywnie w zakresie budownictwa mieszkalnego wielorodzinnego i jednorodzinnego jak również obiektów handlowych, magazynowych, hurtowni i składów. Duży popyt na grunty budowlane, zwłaszcza w centralnej i śródmiejskiej strefie urbanizacyjnej miasta przy stosunkowo umiarkowanej podaży terenów możliwych do zabudowy, wpływa na ukształtowanie się stosunkowo wysokich cen na te grunty. W strefie pośredniej i peryferyjnej, z uwagi na przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego miasta znacznych obszarów pod budownictwo mieszkaniowe, jednorodzinne, ceny kształtują się na poziomie średnim, a podaż równoważny popyt, natomiast tereny pod budownictwo usługowe w tym rejonie kształtują się na poziomie stosunkowo wysokim. Z analizy rynku tego typu nieruchomości wynika, że ceny na ww. rynku lokalnym zależne są przede wszystkim od następujących cech rynkowych: - cel wyceny - rodzaj i położenie nieruchomości, 8
- funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym zagospodarowania przestrzennego, - stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, - stan zagospodarowania nieruchomości, - dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych, - zakres wyceny, - uwarunkowania prawne wynikające z podstaw materialno - prawnych wyceny, - stan prawny nieruchomości, - wielkość i kształt działki. Cechy rynkowe oraz ich wpływ na wartość rynkową ustalono na podstawie analizy własnej uwzględniając transakcje sprzedaży nieruchomości w badanym okresie na określonym wyżej rynku lokalnym. 8.SPOSÓB WYCENY. 8.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: - strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej, miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, - upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy, W operacie określono wartość rynkową dla Aktualnego Sposobu Użytkowania WRU. Wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania oznacza wartość rynkową przy przyjęciu dodatkowego założenia, że nieruchomość będzie nadal wykorzystywana zgodnie z aktualnym sposobem jej użytkowania. 8.2. Podejście porównawcze, metoda porównywania parami. Dla określenia wartości rynkowej nieruchomości zastosowano podejście porównawcze metodę porównywania parami. Zgodnie z art. 153. 1.ww ustawy - Podejście porównawcze polega na określeniu wartości rynkowej nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Szczegółowe wytyczne stosowania podejścia porównawczego zawiera Nota Interpretacyjna Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, w którym znajdują się m.in. zapisy: utworzenie zbioru cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, stanowiącego podstawę wyceny aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny 9
ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cech na rynku nieruchomości ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych wy bór do porównań ze zbioru transakcji co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny z ich opisem i charakterystyką charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do porównań i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m. kw. powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. Dla zebrania danych do wyceny nieruchomości metodą porównywania parami przeprowadzono analizę wartości nieruchomości w oparciu o zawarte akty notarialne umowy sprzedaży, położonych na terenie miasta Nowy Sącz biorąc pod uwagę ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. 9. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI. 9.1. Założenia do wyceny. Zgodnie z art.154 ww. ustawy, wyboru podejścia oraz metody szacowania dokonano uwzględniając w szczególności: - cel wyceny - rodzaj i położenie nieruchomości, - jej przeznaczenie, - stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, - stan zagospodarowania nieruchomości, - dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych, - zakres wyceny, - uwarunkowania prawne wynikające z podstaw materialno - prawnych wyceny, - stan prawny nieruchomości Wartość przedmiotowej nieruchomości (gruntu) według poziomu cen z maja 2015r. będzie odpowiadała cenom rynkowym terenów zurbanizowanych położonych na terenie 10
miasta Nowego Sącza przy uwzględnieniu wszystkich elementów związanych z jej lokalizacją, zagospodarowaniem, oraz przeznaczeniem w obowiązującym miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego. 9.2. Określenie cech rynkowych i ich charakterystyka. Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji, informacji z biur obrotu nieruchomościami, oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców, ustalono cechy rynkowe od których uzależnione są ceny nabycia nieruchomości gruntowych. Analiza ww. rynku lokalnego wykazuje, że cechami rynkowymi najbardziej wpływającymi na wartość wyżej określonych nieruchomości gruntowych jest: - lokalizacja (atrakcyjność położenia w strefie w tym dojazd i dostępność komunikacyjna) - wielkość i kształt działki, fizjografia terenu - przeznaczenie terenu - uzbrojenie terenu w tym zakres i łatwość dostępu do urządzeń infrastruktury technicznej - otoczenie i sąsiedztwo, warunki przyrodnicze, - funkcjonalność, w tym stan zagospodarowania, możliwości rozwojowe, ograniczenia. Charakterystyka cech rynkowych Lp. Cechy rynkowe Ocena Charakterystyka 1. Położenie dobra centrum miejscowości, bezpośredni dostęp do drogi publicznej, łatwy dostęp do 2. Wielkość i kształt działki, fizjografia terenu średnia przeciętna słabe zaplecza handlowo usługowego w pewnym oddaleniu od centrum miejscowości, dostęp do drogi publicznej, średni dostęp do zaplecza handlowo usługowego na obrzeżu miejscowości, słaby dojazd i dostęp do drogi publicznej, zaplecze handlowo usługowe w dużej odległości o nieregularnych bokach w kształcie prostokąta z dużą ilością miejsca na prywatne tereny zielone o powierzchni powyżej 10 arów przeciętne o regularnych bokach w kształcie prostokąta ze średnią ilością miejsca na prywatne tereny zielone o powierzchni od 8-10 ar dobre o regularnych bokach z miejscem na prywatne tereny zielone o powierzchni od 5-8 ar bardzo dobre o nieregularnych bokach bez miejsca na prywatne tereny zielone o powierzchni poniżej 5 ar 11
3. Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dobra zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna z dopuszczeniem usług i rzemiosła 4. Dojazd i dostęp do urządzeń infrastruktury technicznej średnia przeciętna dobre średnie przeciętne 5. Otoczenie i sąsiedztwo bardzo dobre 6. Funkcjonalność, stan zagospodarowania, możliwości rozwojowe, ograniczenia budowlane dobre przeciętne dobra średnia przeciętna zabudowa usługowa i przemysłowa częściowo budowlane, cz. z zakazem zabudowy nieruchomość posiada dostęp do wszystkich urządzeń infrastruktury technicznej dostępnych na danym terenie nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej poprzez drogę wewnętrzna lub służebność pozostałe media w bezpośrednim sąsiedztwie brak dostępu do drogi publicznej (możliwość uzyskania służebności lub udziału w drodze wewnętrznej pozostałe media w pewnej odległości od działki zadbana okolica, w najbliższym sąsiedztwie i otoczeniu domy jednorodzinne, dużo zieleni, hałas i spaliny na niskim poziomie średnio zadbana okolica, w najbliższym otoczeniu domu jednorodzinne, dużo zieleni, hałas i spaliny na średnim poziomie mało zadbana okolica, uciążliwe usługi lub rzemiosło, hałas i spaliny na wysokim poziomie, brak ograniczeń w wykorzystaniu i zagospodarowaniu działki zgodnie z przeznaczeniem, dobra dostępność, zabudowa towarzysząca ograniczające w niewielkim stopniu zagospodarowanie działki, dobra dostępność, ograniczenia budowlane np. teren zieleni, biegnące instalacje w znacznym stopniu ograniczające zagospodarowanie działki, brak zabudowy towarzyszącej 12
9.3. Analiza transakcji uwzględnionych do porównania. Na terenie miasta Nowy Sącz praktycznie nie wstępuje w obrocie prawo użytkowania wieczystego gruntu, dlatego do dalszych rozważań przyjęto prawo własności. Na podstawie danych uzyskanych z analizy dostępnych transakcji dotyczących sprzedaży prawa własności z ostatnich 2 lat, dla nieruchomości niezabudowanych o dominującej funkcji mieszkaniowej oraz usługowej, położonych w obrębie badanego rynku ustalono maksymalną i minimalną cenę 1m 2 gruntu: C max = 250,00 zł/m 2 C min = 127,30 zł/m 2 C = 122,70 zł/m 2 Analiza ww. rynku lokalnego wykazuje, że cechami rynkowymi najbardziej wpływającymi na wartość wyżej określonych nieruchomości gruntowych jest: - położenie, - wielkość i kształt działki, - dojazd i dostęp do urządzeń infrastruktury technicznej, - przeznaczeniem w planie zagospodarowania przestrzennego, - stan zagospodarowania, - otoczenie i sąsiedztwo. Wpływ ww. atrybutów (cech) na wartość rynkową określono na podstawie analizy rynku lokalnego uwzględniając transakcje sprzedaży działek w badanym. Jako obiekty porównawcze uwzględniono transakcje sprzedaży prawa własności gruntu. Do obliczenia wartości rynkowej wybrano 3 nieruchomości zurbanizowane, które stanowiły przedmiot obrotu rynkowego. gruntowe - tereny Lp. I. II. III Położenie miasto Nowy Sącz miasto Nowy Sącz miasto Nowy Sącz Data Obręb transakcji 05.06.2014 110 24.06.2014 112 05.09.2014 110 Powierzchnia [m 2 ] Cena [zł] 895 131,84 2782 198,96 2589 140,00 13
Na podstawie analizy cen transakcyjnych ustalono wagi tych cech oraz ich zakres kwotowy. Udział w całości Zakres Numer Nazwa cechy (waga cechy) kwotowy cechy [%] [zł/m 2 ] 1. Położenie 30 36,80 2. Wielkość i kształt działki 15 18,41 3. Dojazd i dostęp do urządzeń infrastruktury technicznej 20 24,54 4. Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego 15 18,41 5. Stan zagospodarowania 10 12,27 6. Otoczenie i sąsiedztwo 10 12,27 RAZEM 100 122,70 Określenie zmiany poziomu cen na wskutek upływu czasu trend czasowy. Współczynnik trendu zmian cen spowodowanego upływem czasu, określono jako hipotetyczną wielkość na podstawie uwarunkowań rynku, biorąc pod uwagę inflację, zmiany kursu walut, koniunkturę gospodarczą, uwarunkowania lokalne, relacje podaży i popytu. Do badania trendu czasowego wykorzystano również dane o cenach pochodzących z agencji obrotu nieruchomościami itp. Na podstawie tej analizy ustalono że w okresie ostatnich 2 lat ceny nieruchomości pod zabudowę wykazują tendencję wzrostową, średnio 3% w skali rocznej. 9.4.Charakterystyka szacowanej nieruchomości w aspekcie cech rynkowych. Szacowana nieruchomość posiada następujące parametry w aspekcie analizowanych cech rynkowych (układ cech wg charakterystyki). Lp. Nazwa cechy Obiekt Obiekty porównawcze wyceniany X I II III 1. Źródło informacji Rep. A Rep. A Rep. A 3522/2014 1064/2014 6008/2014 2. Data transakcji / wyceny V/2015 05.06.2014 24.06.2014 05.09.2014 3. Uzyskana cena jednostkowa [zł/m 2 ] 131,84 198,96 140,00 Cena zaktualizowana na datę 4. wyceny [zł/m 2 ] 135,47 204,43 142,80 5. Cecha 1 średni średni średni średnie 6. Cecha 2 dobra przeciętne słabe słabe 7. Cecha 3 dobra dobra dobra dobra 8. Cecha 4 średnie dobra dobry dobra 9. Cecha 5 dobra dobra dobre dobre 10. Cecha 6 dobre dobra dobra dobra 14
Lp. Porównanie obiektów I; II; III; do wycenianej działki: Nazwa cechy Udział w całości [%] Udział kwotowy [zł/m 2 ] Różnica kwotowa X-I X-II X-III 1. Położenie 30 36,80 0 0 0 2. Wielkość i kształt działki 15 18,41 +6,14 +18,41 +18,41 3. Dojazd i dostęp do urządzeń 20 24,54 0 0 0 infrastruktury technicznej 4. Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego 15 18,41-6,14-6,14-6,14 5. Stan zagospodarowania 10 12,27 0 0 0 6. Otoczenie i sąsiedztwo 10 12,27 0 0 0 100 122,70 Wielkość poprawek 0,0 +12,27 +12,27 Wartość jednostkowa 135,47 204,43 142,80 Wartość skorygowana o wielkość poprawki [zł/m 2 ] 135,47 216,70 155,07 Średnia wartość 1 m 2 gruntu [zł/m 2 ] 169,08 Wartość rynkowa prawa własności 1 m 2 gruntu stanowiąca działkę ewidencyjną nr 19/99 położoną w Nowym Sączu obręb 111 wynosi: 169,08 zł 9.5. Określenie wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego gruntu. Ponieważ w rejonie Nowego Sącza w rozpatrywanym okresie wystąpiła pojedyncza sprzedaż porównywalnych gruntów jako prawa użytkowania wieczystego dlatego do określenia wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego zgodnie z 29 pkt 2 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego określono współczynnik wzajemnych relacji pomiędzy średnią wartością prawem własności a pojedyncza własnością prawa użytkowania wieczystego w obrębie 111 Nowy Sącz. 15
W rejonie Starego Bielska w 2014 r. stwierdzono następujące transakcje terenami pod inwestycja usługowo-mieszkalne jako przedmiotu prawa własności. Lp. Nr repertorium Data zawarcia transakcji Obręb Cena jednostkowa 1. 3238/2014 17.06.2014 38-Stare Bielsko 109,22 Uwagi 2. 6285/2014 27.06.2014 38-Stare Bielsko 106,53 3. 2060/2014 21.05.2014 38-Stare Bielsko 102,36 4. 3472/2014 06.08.2014 38-Stare Bielsko 152,47 5. 4379/2014 20.08.2014 38-Stare Bielsko 125,13 6. 1386/2014 25.04.2014 38-Stare Bielsko 114,88 A zatem średnia wartość prawa własności w rejonie Starego Bielska wynosi: 118,43 zł/m 2 Natomiast transakcja użytkowaniem wieczystym w tym rejonie miasta wynosi: 111,11 zł/m 2 zgodnie z umową sprzedaży Rep. A 2214/2014 z dn.07.04.2014 r. Określenie wzajemnych relacji pomiędzy prawem własności a prawem użytkowania wieczystego wynosi: 111,11 zł/m 2 : 118,43 zł/m 2 = 0,94 A zatem wartość rynkowa 1 m 2 prawa użytkowania wieczystego gruntu działki nr 19/99 położonej w Nowym Sączu obr. 111 wynosi: 169,08 zł/m 2 x 0,94 = 158,94 zł/m 2 Wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego gruntu działki nr 19/99 położonej w Nowym Sączu obr. 111 przy ul. Węgierskiej wynosi: 99.814,00 zł 16
10. PODSUMOWANIE I WNIOSKI. 10.1. Przeprowadzona analiza i porównanie notowań cen pozwala sądzić, że ustalona szacunkowa wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego gruntu odpowiada lub jest zbliżona do średniej wartości rynkowej za podobne nieruchomości. 10.2. Zgodnie z przedstawioną wyceną, szacunkowa wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowiąca działkę nr 19/99 położonej w Nowym Sączu przy ul. Węgierskiej po zaokrągleniu wynosi: 100.000,00 zł 11. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE. 11.1. Opinia została wykonana na bazie udostępnionych dokumentów i innych materiałów. Rzeczoznawca nie bierze odpowiedzialności za wpływ dokumentów nie udostępnionych, które mogłyby zmienić opinię oraz za skutki ewentualnych błędów w dokumentach udostępnionych. 11.2. Wykorzystanie wyceny inne niż z przedstawionym celem wymaga zgody autora. 11.3. Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić w czasie wizji terenowej, ani na podstawie dokumentów prawnych. 11.4. Przedstawione dokumenty i zawarty w nich stan prawny uznano za wiarygodny i nie były one przedmiotem odrębnego dochodzenia. 11.5. Operat został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa: - ustawa o gospodarce nieruchomościami - Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego, a także Standardami zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych, 11.6. Sporządzono i przygotowano do przekazania WYCIĄG z operatu szacunkowego określenia wartości rynkowej nieruchomości. 11.7. Do opracowania dołączone są dokumenty uzasadniające dokonanie zapisów w operacie szacunkowym. 11.8. Rzeczoznawca majątkowy w przedmiotowym operacie nie udziela gwarancji co do aktualności sporządzonej wyceny po dacie jej wykonania. 11.9. Rzeczoznawca majątkowy nie bierze odpowiedzialności wobec osób trzecich, w szczególności z tytułu wykorzystania operatu w innym celu aniżeli został sporządzony. 11.10. Zakaz publikowania fragmentów operatu szacunkowego lub udostępniania go osobom trzecim bez uzgodnienia z autorem operatu. 11.11. Powyższą nieruchomość należy sprzedać na uzupełnienie nieruchomości stanowiącej działkę nr 115 w obrębie 111 w Nowym Sączu. 12. ZAŁĄCZNIKI. 12.1. Wypis z księgi wieczystej NS1S/00112290/0-Nowy Sącz 12.2. Informacja z rejestru gruntów. 12.3. Kopia mapy ewidencyjnej. 12.4. Dokumentacja fotograficzna. Chełmiec 23.05.2015 r. 17