POSESJA BIS Robert Karlicki Jelenia Góra ul. Groszowa nr 11 OPERAT SZACUNKOWY

POSESJA BIS Robert Karlicki 58-500 Jelenia Góra ul. Groszowa nr kom. 50-9-977 tel./fax (75) 6-78-5 biuro@posesja.org.pl www.posesja.org.pl OPERAT SZACUNKOWY NIERUCHOMOŚCI: ZABUDOWANEJ położonej w: Jeleniej Górze, gmina Jelenia Góra, powiat Miasto Jelenia Góra, województwo dolnośląskie adres: Jelenia Góra, ul. Makuszyńskiego OZNACZENIE WEDŁUG KATASTRU NIERUCHOMOŚCI jednostka ewidencyjna: 060_, Jelenia Góra jednostka rejestrowa: G. nazwa obrębu: 00, Sobieszów II numer działki: 6, 57/, 57/ ; AM 7 numer księgi wieczystej: JGJ/00060/ CEL WYCENY: Określenie wartości rynkowej nieruchomości. Opracowanie: Robert Karlicki Jelenia Góra, 09 kwiecień 06 r.

Wycena nieruchomości zabudowanej Jelenia Góra, ul. Makuszyńskiego ; działki nr 6, 57/, 57/ SPIS TREŚCI * WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO. Podstawy formalno - prawne.. Przedmiot wyceny.. Zakres wyceny.. Cel wyceny.. Podstawy formalne wyceny.5. Podstawy prawne wyceny.6. Źródła informacji.7. Materiały pomocnicze.8. Określenie dat istotnych dla operatu szacunkowego. Dane o nieruchomości.. Stan prawny.. Przeznaczenie nieruchomości w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.. Charakterystyka nieruchomości gruntowej.. Opis budynków.5. Opis nieruchomości pod względem cech rynkowych. Opinia o wartości.. Podstawy i metody wyceny.. Przedstawienie zastosowanego sposobu wyceny.. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości.. Określenie wartości rynkowej nieruchomości metodą porównywania parami.5. Wartość rynkowa prawa własności do nieruchomości. Wynik końcowy 5. Klauzula publikacji i wykorzystania Załączniki: - wgląd do księgi wieczystej - dokumentacja fotograficzna - wypis z rejestru gruntów Posesja-Bis Robert Karlicki Jelenia Góra ul. Groszowa nr

Wycena nieruchomości zabudowanej Jelenia Góra, ul. Makuszyńskiego ; działki nr 6, 57/, 57/ WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Jelenia Góra, ul. Makuszyńskiego; gmina Jelenia Góra, powiat Miasto Jelenia Góra, województwo dolnośląskie. Oznaczenie wg katastru jednostka ewidencyjna: 060_, Jelenia Góra nieruchomości jednostka rejestrowa: G. nazwa obrębu: 00, Sobieszów II nr działki: 6, 57/, 57/ AM 7 łączna powierzchnia działek:,7 ha JGJ/00060/ prowadzona przez Sąd Rejonowy w. Numer księgi wieczystej Jeleniej Górze Wydział Ksiąg Wieczystych. Określenie prawa do nieruchomości Prawo własności 5. Krótki opis nieruchomości ( rodzaj, przeznaczenie, uzbrojenie ) Nieruchomość położona jest w Jeleniej Górze, dzielnicy Sobieszów, na jej peryferiach. Dojazd do nieruchomości drogą lokalną, asfaltową, która na odcinku ostatnich ok. 00 jest drogą gruntową. Zabudowana jest działa nr 6 o powierzchni,56 ha. na działce są; - budynek socjalno biurowo magazynowy o powierzcni użytkowej 9,60 m. - wiata magazynowa o powierzchni 8,0 m - wiata warsztatowa o powierzchni 8,55 m Teren częściowo utwardzony: place składowe, dojazd Teren ogrodzony. Infrastruktura; sieć wodociągowa, sieć kanalizacyjna, sieć energetyczna. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego teren działki nr 6 położona jest na obszarze oznaczonym symbolem Z/R,ZL określanym jako teren zieleni nieurządzonej z zakazem zabudowy; tereny wskazane do objęcia ochroną ekosystemy łąkowo wodne oraz teren infrastruktury technicznej, a także określane jako tereny rolne, lasy, zadrzewienia, Obiekty kubaturowe zostały wybudowane, w okresie kiedy teren nie był objęty mpzp, na podstawie wydanych w roku 005 warunków zabudowy. Obiekty zostały oddane do użytkowania w roku 009. Działki nr 57/ i 57/ mają odpowiedni powierzchnię 0, ha i 0,65 ha. Są to tereny niezabudowane. Działka nr 57/ przeznaczona jest w mpzp pod drogę (klasy G obwodnica oraz drogi wewnętrznej) oraz lasy i obszary objęte ochroną ekosystemu łąkowo wodnego. Działka nr 57/ przeznaczony jest po zabudowę mieszkalną jednorodzinną. Działka nr 57/ o pow. 0,65 ha z uwagi na jej kształt oraz planowaną linię zabudowy nie nadaje się pod zabudowę jako działka samodzielna (należałoby dokonać scalenia terenu z działkami sąsiadującymi.. Położenie nieruchomości 6. Cel dokonanej wyceny 7. Wartość nieruchomości określona w operacie szacunkowym Określenie wartości rynkowej nieruchomości. podejście, metoda: podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej wartość prawa własności: 06.500,- zł 8. Daty data sporządzenia operatu szacunkowego: 09.0.06 r. data, na którą określono wartość: 09.0.06 r. data, na którą określono stan nieruchomości: 09.0.06 r. data dokonania oględzin: 06.0.06 r. 9. Imię i nazwisko rzeczoznawcy majątkowego, pieczęć, podpis Robert Karlicki Posesja-Bis Robert Karlicki Jelenia Góra ul. Groszowa nr

Wycena nieruchomości zabudowanej Jelenia Góra, ul. Makuszyńskiego ; działki nr 6, 57/, 57/. PODSTAWY FORMALNO-PRAWNE.. PRZEDMIOT WYCENY Przedmiotem wyceny jest nieruchomość położona w Jeleniej Górze przy ul. Makuszyńskiego. Nieruchomość jest oznaczona geodezyjnie jako działki nr 6, 57/ i 57/ obręb 00 Sobieszów II, AM - 7. Dla nieruchomości Sąd Rejonowy w Jeleniej Górze prowadzi księgę wieczystą nr JGJ/00060/... ZAKRES WYCENY Wyceną jest objęte prawo własności do nieruchomości... CEL WYCENY Określenie wartości rynkowej praw do nieruchomości... PODSTAWY FORMALNE WYCENY Podstawą wykonania wyceny jest zlecenie Syndyka Masy Upadłości..5. PODSTAWY PRAWNE WYCENY Ustawa z dnia kwietnia 96 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 6 poz. 9 ze zm.) Ustawa z dnia sierpnia 997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 0 r. poz. 58 ze zmianami) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia września 00 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 07, poz. 09) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 września 005 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 96, poz. 68) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia lipca 0 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. 65, poz. 985) Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla jednostki Sobieszów w Jeleniej Górze z dnia 7 marca 0 r Posesja-Bis Robert Karlicki Jelenia Góra ul. Groszowa nr

Wycena nieruchomości zabudowanej Jelenia Góra, ul. Makuszyńskiego ; działki nr 6, 57/, 57/.6. ŹRÓDŁA INFORMACJI - wgląd do księgi wieczystej - wypis z rejestru gruntów - studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego - wizja lokalna na nieruchomości dokumentacja zdjęciowa - dane o transakcjach na nieruchomości na lokalnym i regionalnym rynku.7. MATERIAŁY POMOCNICZE - Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW), wyd. Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (PFSRM). Prystupa M.: Wycena nieruchomości metodą cenowo porównawczą. Wyd. PFSRM, 997. Hopfer A., Krawczyk M., Źróbek S., Źróbek R.: Zasady gospodarki przestrzennej i szacowanie nieruchomości. Wyd. Zachodnie Centrum Organizacji ZCO, 995. Leksykon rzeczoznawcy majątkowego. Wyd. PFSRM, 00. Analiza lokalnego rynku nieruchomości zbiór własny..8. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA OPERATU SZACUNKOWEGO data sporządzenia operatu szacunkowego: 09.0.06 r. data, na którą określono wartość: 09.0.06 r. data, na którą określono stan nieruchomości: 09.0.06 r. data dokonania oględzin: 06.0.06 r. Posesja-Bis Robert Karlicki Jelenia Góra ul. Groszowa nr 5

Wycena nieruchomości zabudowanej Jelenia Góra, ul. Makuszyńskiego ; działki nr 6, 57/, 57/. DANE O NIERUCHOMOŚCI.. STAN PRAWNY Wyciąg z księgi wieczystej nr JGJ/00060/ DZIAŁ PIERWSZY: OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI POŁOŻENIE NUMER DZIAŁKI KORZYSTANIA Województwo dolnośląskie, powiat Miasto Jelenia Góra, Gmina Jelenia Góra Miasto, MIEJSCOWOŚĆ JELENIA GÓRA I SPOSÓB Działka ewidencyjna nr 6 ; nieruchomość niezabudowana Działka nr 57/ łąki trwałe Działak nr 57/ łąki trwałe OBSZAR,7 ha DZIAŁ PIERWSZY: SPIS PRAW ZWIĄZANYCH Z WŁASNOŚCIĄ DZIAŁ DRUGI: WŁASNOŚĆ II/ WŁAŚCICIEL Piotr DAWIDZUK DZIAŁ TRZECI: PRAWA, ROSZCZENIA I OGRANICZENIA RODZAJ WPISU Ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości z wnioski wierzyciela w sprawie sygn. Akt KMP 6/0 (Klaudia Garniewicz) Ostrzeżenie: Przyłączenie się wierzyciela w postępowaniu egzekucyjnym sygn. Akt KM 75/ (PK BP S.A. w Warszawie) Ostrzeżenie: Przyłączenie się wierzyciela w postępowaniu egzekucyjnym sygn. Akt KM 8/ (FM Bank PBP S.A. w Warszawie) Ostrzeżenie: wpis ogłoszenia upadłości obejmującej likwidację majątku dłużnika Piotra Daidziuk DZIAŁ CZWARTY: HIPOTEKI TREŚĆ HIPOTEKI Hipoteka umowna łączna zwykłą w kwocie 60.000,- zł na rzecz PKO BP S.A. Oddział w Jeleniej Górze TREŚĆ HIPOTEKI Hipoteka umowna łączna kaucyjna w kwocie 7.800,- zł na rzecz PKO BP S.A. Oddział w Jeleniej Górze TREŚĆ HIPOTEKI Hipoteka przymusowa kaucyjna 7.0,- na rzecz Miasta Jelenia Góra TREŚĆ HIPOTEKI Hipoteka przymusowa 8.,- na rzecz Miasta Jelenia Góra TREŚĆ HIPOTEKI Hipoteka przymusowa 6.77,- na rzecz Miasta Jelenia Góra TREŚĆ HIPOTEKI Hipoteka przymusowa.909,- na rzecz ZUS Inspektorat w Jeleniej Górze TREŚĆ HIPOTEKI Hipoteka przymusowa.7,- na rzecz ZUS Inspektorat w Jeleniej Górze TREŚĆ HIPOTEKI Hipoteka przymusowa 9.60,- na rzecz ZUS Inspektorat w Jeleniej Górze TREŚĆ HIPOTEKI Hipoteka przymusowa.0,- na rzecz ZUS Inspektorat w Jeleniej Górze TREŚĆ HIPOTEKI Hipoteka przymusowa.0,- na rzecz ZUS Inspektorat w Jeleniej Górze TREŚĆ HIPOTEKI Hipoteka przymusowa.50,- na rzecz ZUS Inspektorat w Jeleniej Górze TREŚĆ HIPOTEKI Hipoteka przymusowa.880,- na rzecz ZUS Inspektorat w Jeleniej Górze TREŚĆ HIPOTEKI Hipoteka przymusowa 7.0,- na rzecz Miasta Jelenia Góra Posesja-Bis Robert Karlicki Jelenia Góra ul. Groszowa nr 6

Wycena nieruchomości zabudowanej Jelenia Góra, ul. Makuszyńskiego ; działki nr 6, 57/, 57/ DZIAŁ PIERWSZY: OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI TREŚĆ HIPOTEKI Hipoteka przymusowa.570,- na rzecz ZUS Inspektorat w Jeleniej Górze TREŚĆ HIPOTEKI Hipoteka przymusowa 7.88,- na rzecz Miasta Jelenia Góra TREŚĆ HIPOTEKI Hipoteka przymusowa 8.90,- na rzecz ZUS Inspektorat w Jeleniej Górze TREŚĆ HIPOTEKI Hipoteka przymusowa.080,- na rzecz ZUS Inspektorat w Jeleniej Górze TREŚĆ HIPOTEKI Hipoteka przymusowa 7.88,- na rzecz Miasta Jelenia Góra UWAGA: W księdze wieczystej nie zostały ujawnione budynki, które zostały wybudowane na podstawie wydanych w roku 005 warunków zabudowy. Obiekty zostały oddane do użytkowania w roku 009... PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W STUDIUM UWARUNKOWAŃ I KIERUNKÓW ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który został uchwalony Uchwałą Rady Miejskiej Nr 8.XXIV.0 z dnia 7 marca 0 r w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla jednostki Sobieszów w Jeleniej Górze. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego teren działki nr 6 położona jest na obszarze oznaczonym symbolem Z/R,ZL określanym jako teren zieleni nieurządzonej z zakazem zabudowy; tereny wskazane do objęcia ochroną ekosystemy łąkowo wodne oraz teren infrastruktury technicznej, a także określane jako tereny rolne, lasy, zadrzewienia, Działka nr 57/ przeznaczona jest w mpzp pod drogę (klasy G obwodnica oraz drogi wewnętrznej) oraz lasy i obszary objęte ochroną ekosystemu łąkowo wodnego. Działka nr 57/ przeznaczony jest po zabudowę mieszkalną jednorodzinną... CHARAKTERYSTYKA NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ JELENIA GÓRA miasto powiatowe w południowo zachodniej części województwa dolnośląskiego, położone nad rzeką Bóbr, w Kotlinie Jeleniogórskiej. Jest to największe miasto w tym rejonie polski, do niedawana jako miasto wojewódzkie, obecnie miasto grodzkie. Jelenia Góra ma ok. 96.000 tys. mieszkańców. Przez miasto przebiega droga międzynarodowa łącząca Wrocław z granicą polsko czeską (przejście graniczne w Jakuszycach) oraz prowadzi droga krajowa w kierunku granicy z Niemcami (przejścia w Jędrzychowicach i Zgorzelcu). Jest to największy ośrodek administracyjno gospodarczy Karkonoszy i Pogórza. SOBIESZÓW - dzielnica położona w południowo zachodniej części miejscowości o typowo mieszkaniowym charakterze, z niewielką ilością przemysłu (tartak, budynki po hucie szkła kryształowego), a także enklawą Karkonoskiego Parku Narodowego Góry Chojnik, która nadaje tej części miasta turystyczny charakter. Dzielnica ma połączenie miejską komunikacją publiczną z centralną dzielnicą Jeleniej Góry i innymi dzielnicami, a także z Piechowicami i Szklarską Porębą przelotową komunikacją międzymiastową. Na terenie Posesja-Bis Robert Karlicki Jelenia Góra ul. Groszowa nr 7

Wycena nieruchomości zabudowanej Jelenia Góra, ul. Makuszyńskiego ; działki nr 6, 57/, 57/ dzielnicy znajduje się szkoła podstawowa i szkoły średnie, dom kultury, szlaki piesze i rowerowe. Odległość do centrum miasta wynosi ok. km. UL. MAKUSZYŃSKIEGO ulica o znaczeniu lokalnym, położona w dzielnicy Sobieszów, odchodząca od ul. Dembowskiego (os. Żeromskiego). Ulica częściowo ma nawierzchnię utwardzoną. Wzdłuż ulicy zabudowa mieszkalna jednorodzinna oraz produkcyjno-usługowa i tereny niezabudowane, w znacznej części przeznaczone pod zabudowę mieszkalną. Niewielkie natężenie ruchu samochodowego, brak uciążliwości. Duże walory środowiskowe. SĄSIEDZTWO osiedle zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej, obiekty usługowoprodukcyjne, tereny otwarte (w tym leśne i zbiorniki wodne). W bezpośrednim sąsiedztwie planowane jest wybudowanie trasy obwodnicy drogi wojewódzkiej nr 66. DZIAŁKI Nieruchomość położona jest w Jeleniej Górze, dzielnicy Sobieszów, na jej peryferiach. Dojazd do nieruchomości drogą lokalną, asfaltową, która na odcinku ostatnich ok. 00 jest drogą gruntową. DZIAŁKA nr 6 Zabudowana jest działa nr 6 o powierzchni,56 ha. na działce są; budynek socjalno biurowo magazynowy o powierzchni użytkowej 9,60 m wiata magazynowa o powierzchni 8,0 m - wiata warsztatowa o powierzchni 8,55 m Obiekty kubaturowe zostały wybudowane, w okresie kiedy teren nie był objęty mpzp, na podstawie wydanych w roku 005 warunków zabudowy i decyzji pozwolenia na budowę z dnia 7.0.007 r r /007. Obiekty zostały oddane do użytkowania w roku 009. Teren częściowo utwardzony: place składowe, dojazd. Powierzchnia utwardzenia 995 m Teren częściowo ogrodzony; w granicach prowadzonej działalności Infrastruktura; sieć wodociągowa, sieć kanalizacyjna, sieć energetyczna. gospodarczej STAN UŻYTKOWY: Część działki o pow. ok..000 m zajęta jest pod działalność gospodarczą związaną ze stacją demontażu pojazdów. Dla tych potrzeb wybudowane zostały budynki: socjalno biurowy magazynowy o powierzchni użytkowej 9,60 m, wiata magazynowa o powierzchni 8,0 m oraz wiata warsztatowa o powierzchni 8,55 m. Znaczna część budynku socjalno biurowego położona jest na działce nr 6 stanowiącej inną nieruchomość nie należącą do upadłego. Jest to ok. 75% powierzchni położonej na działce nr 6. Pozostała część działki o powierzchni ok.9.50 m użytkowana jest zgodnie z zapisami w miejscowym palnie zagospodarowania przestrzennego czyli jako zieleni nieurządzonej z zakazem zabudowy; tereny wskazane do objęcia ochroną ; ekosystemy łąkowo wodne Posesja-Bis Robert Karlicki Jelenia Góra ul. Groszowa nr 8

Wycena nieruchomości zabudowanej Jelenia Góra, ul. Makuszyńskiego ; działki nr 6, 57/, 57/ DZIAŁKA nr 57/ Powierzchnia działki. m. Teren płaski, nieogrodzony, niezagospodarowany, porośnięty zielenią. DZIAŁKA nr 57/ Powierzchnia działki.65 m. Teren płaski, nieogrodzony, niezagospodarowany, porośnięty zielenią. STAN UŻYTKOWY Działki nr 57/ i 57/ mają odpowiedni powierzchnię 0, ha i 0,65 ha. Są to tereny niezabudowane. Działka nr 57/ przeznaczona jest w mpzp pod drogę (klasy G obwodnica oraz drogi wewnętrznej) oraz lasy i obszary objęte ochroną ekosystemu łąkowo wodnego. Działka nr 57/ przeznaczony jest po zabudowę mieszkalną jednorodzinną. Działka nr 57/ o pow. 0,65 ha z uwagi na jej kształt oraz planowaną linię zabudowy nie nadaje się pod zabudowę jako działka samodzielna (należałoby dokonać scalenia terenu z działkami sąsiadującymi... OPIS BUDYNKÓW BUDYNEK SOCJALNO BIUROWY Budynek wolnostojący, o jednej kondygnacji nadziemnej, niepodpiwniczony. Budynek murowany, z dachem czterospadowym, krytym blacho dachówką. Posadzki z kafli ceramicznych. Powierzchnia zabudowy:,00 m Powierzchnia użytkowa: 9,60 m Z tego na działce nr 6 jest ok. 5% powierzchni budynku. Pozostałą część budynku położona jest na działce nr 6. Z uwagi na nieuregulowany (niewłaściwy) stan prawny nie można przyjąć, że ma on funkcje użyteczną dla wycenianej nieruchomości. WIATA MAGAZYNOWA Obiekt wolnostojący, o konstrukcji słupowej, z dachem dwuspadowym, krytym blacho dachówką. W obiekcie wydzielono powierzchnie, które przeznaczono na składowanie zasobników i pojemników oraz miejsce na składowanie materiałów niebezpiecznych Powierzchnia zabudowy: Powierzchnia użytkowa: 95,9 m 8,0 m Posesja-Bis Robert Karlicki Jelenia Góra ul. Groszowa nr 9

Wycena nieruchomości zabudowanej Jelenia Góra, ul. Makuszyńskiego ; działki nr 6, 57/, 57/ WIATA WARSZTATOWA Obiekt wolnostojący, murowany, z dachem dwuspadowym, krytym blacho dachówką. W obiekcie wydzielono powierzchnie do demontażu części i materiałów stanowiących zagrożenie pożarowe oraz warsztat. Powierzchnia zabudowy: Powierzchnia użytkowa: 90,00 m 8,55 m.5. OPIS NIERUCHOMOŚCI POD WZGLĘDEM CECH RYNKOWYCH Atrakcyjność lokalizacyjna przeciętna dla miasta Jelenia Góra. Nieruchomość jest położona w dzielnicy, która nie ma charakteru przemysłowego. Nieruchomość nie jest położona bezpośrednio przy drogach głównych, a do drogi krajowej nr Jakuszyce Świnoujście jest ok. 8 km, gdzie dojazd jest drogami lokalnymi. Poza tym na odcinku ok. 00 m dojazd do nieruchomości jest drogą gruntową, nieulepszoną. Położenie szczegółowe przeciętne. Lokalizacja w sąsiedztwie nieruchomości o zbliżonym charakterze: warsztat samochodowy oraz nieruchomości mieszkalno gospodarczej (hodowla rolnicza) oraz terenów zielonych, które są wyłączone spod zabudowy i są objęte ochroną ekosystemu łąkowo wodnego. Takie sąsiedztwo pozwala na prowadzenie w obiektach produkcji, jednak musi ona spełniać przepisy ochrony środowiska z uwagi na turystyczny charakter dzielnicy oraz bliskie położenie w stosunku do uzdrowiskowej dzielnicy miasta Cieplic, a nieruchomość jest położona w strefie ochrony związanej z funkcjonowaniem uzdrowiska i ochroną ekosystemu. Rozwój nieruchomości jest niemożliwy Stan zagospodarowania gruntu dobry. Infrastruktura niezbędna dla działalności produkcyjnej: energia elektryczna, wodociąg, kanalizacja. Teren działki dobrze zagospodarowany. Wadą jest trudny dojazd, brak placów manewrowych. Stan techniczny i układ funkcjonalny dobry. Obiekty w zadowalającym stanie technicznym. Pomieszczenia przystosowane do działalności, na którą właściciel uzyskał pozwolenie. Dla ustalenia wartości nieruchomości przyjmuje się powierzchni budynków (obiektów): 66,65 m stan prawny budynku biurowo socjalnego jest niewłaściwy. 75% budynku położona na działce nr 6. Posesja-Bis Robert Karlicki Jelenia Góra ul. Groszowa nr 0

Wycena nieruchomości zabudowanej Jelenia Góra, ul. Makuszyńskiego ; działki nr 6, 57/, 57/. OPINIA O WARTOŚCI.. PODSTAWY I METODY WYCENY Według KSWP w wyniku wyceny dokonuje się określenia wartości rynkowej nieruchomości tj. takiej jej ceny, która jest możliwa do uzyskania na rynku z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków: - strony umowy są od siebie niezależne i nie działają w sytuacji przymusowej - mają stanowczy zamiar zawarcia umowy - upłynął okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku, przy zastosowaniu odpowiedniej reklamy oraz czas potrzebny na wynegocjowanie warunków, biorąc pod uwagę jej charakter i stan lokalnego rynku. W wyniku wyceny dokonuje się określenia wartości rynkowej nieruchomości z uwzględnieniem: - stanu prawnego nieruchomości na dzień wyceny, - stanu użytkowego wycenianej nieruchomości. Wartość rynkowa nieruchomości podlega określeniu w procesie wyceny przy założeniu, że zbycie nieruchomości nastąpi w dniu wyceny. W myśl Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia września 00 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (DzU nr 07 poz. 09) wartość rynkową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego, a jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Dla określenia wartości rynkowej nieruchomości przyjmuje się podejście porównawcze. Wybór podejścia podyktowany jest wystarczającą ilością transakcji na nieruchomości podobne na lokalnym i regionalnym rynku. Zgodnie z art. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia września 00 r w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w podejściu porównawczym mają zastosowanie metody porównywania parami, korygowania ceny średniej albo analizy statystycznej rynku. Ze względu na ilość transakcji w rejonie przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości zastosowanie ma podjęcie porównawcze, metodą porównywania parami. Posesja-Bis Robert Karlicki Jelenia Góra ul. Groszowa nr

Wycena nieruchomości zabudowanej Jelenia Góra, ul. Makuszyńskiego ; działki nr 6, 57/, 57/.. PRZEDSTAWIENIE ZASTOSOWANEGO SPOSOBU WYCENY Wycena nieruchomości w podejściu porównawczym polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych. Rodzaj nieruchomości, dotychczasowy sposób jej użytkowania oraz liczba możliwych do przyjęcia nieruchomości porównawczych, które były przedmiotem obrotu rynkowego wskazuje, aby dla określenia wartości rynkowej nieruchomości zastosować metodę porównania parami (chociaż metoda dochodowa też jest tutaj dopuszczalna i ma swoje uzasadnienie, jednak wtenczas jej wartość określałby jej dotychczasowy sposób użytkowania, a nie ewentualną zmianę sposobu użytkowania nieruchomości). Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno, z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których są znane ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (Dz.U. Nr 6, poz. 5). Procedura postępowania przy wycenie nieruchomości metodą porównania parami polega na: zdefiniowaniu rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość, określeniu cech rynkowych wpływających na wysokość ceny na rynku lokalnym, opisaniu i scharakteryzowaniu wycenianej nieruchomości poprzez pryzmat zdefiniowanych cech rynkowych, wyborze od do 5 nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu na rynku i których cechy i ceny transakcyjne są znane, zestawieniu parami nieruchomości wycenianej z nieruchomościami porównawczymi, wyborze cech różnicujących dla każdej z par, określeniu poprawek kwotowych pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami podobnymi, określeniu wartości nieruchomości w zależności od ceny nieruchomości sprzedanej oraz od różnic pomiędzy cechami w każdej parze porównawczej, określeniu wartości nieruchomości jako średniej ważonej z wartości uzyskanych z porównań poszczególnych par według wzoru: (W * + W * +...+ Wn * n) / ( + +.+ n) gdzie oznacza współczynnik wiarygodności do określonej pary porównawczej ustalony przez rzeczoznawcę. W wypadku gdy wszystkie pary porównawcze są traktowane z jednakowym zaufaniem stosowany jest wzór. (W * + W * +...+ W * ) / n Posesja-Bis Robert Karlicki Jelenia Góra ul. Groszowa nr

Wycena nieruchomości zabudowanej Jelenia Góra, ul. Makuszyńskiego ; działki nr 6, 57/, 57/ WARTOŚĆ RYNKOWA CZĘŚCI DZIAŁKI Nr 6 ZABUDOWANEJ OBIEKTAMI KUBATUROWYMI.. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Rynek nieruchomości produkcyjno - magazynowo usługowych jest od kilku lat rynkiem niestabilnym i bardzo zróżnicowanym. Jest to rynek niepełny, trudny do analizy, a co za tym idzie trudne jest określenie wartości nieruchomości tego typu. Przejawia się to zwiększoną podażą nad popytem co wiąże się z mniejszą wartością rynkową nieruchomości w porównaniu z jej wartością odtworzeniową. Ponadto rynek ten można podzielić na dwie grupy tj. rynek nieruchomości usługowo - przemysłowych i rynek zakładów przemysłowych, które są przedmiotem transakcji jako zorganizowana całość. Rynek nieruchomości usługowo przemysłowych podzielić można w dalszej części na rynek nieruchomości zabudowanych obiektami o przestarzałych rozwiązaniach konstrukcyjno funkcjonalnych i na rynek nieruchomości zabudowanych o stosunkowo nowych rozwiązaniach konstrukcyjnych i funkcjonalnych. Od kilku lat występują różne okresy popytu na nieruchomości tego typu. W przypadku poszukiwania przez inwestorów takich nieruchomości, występuje zapotrzebowanie na obiekty o nowszych rozwiązaniach konstrukcyjno funkcjonalnych, gdzie przy niewielkich nakładach finansowych można osiągnąć pożądany cel oraz na obiekty stare, które są często wyburzane, a pozyskiwana jest działka umożliwiająca realizację zamierzonego celu. Rejon południowo zachodniej części województwa dolnośląskiego obejmujący miejscowości powiatów: jeleniogórskiego, bolesławieckiego, lwóweckiego, lubańskiego, zgorzeleckiego, jaworskiego, złotoryjskiego i kamiennogórskiego jest terenem, na którym znajduje się kilka rejonów o charakterze przemysłowym i na tych terenach głównie mają miejsce transakcje na nieruchomości przemysłowo magazynowe. Najczęściej nabywane są obiekty budowane w latach 70-tych i 80-tych, ale zdarzają się również transakcje na obiekty starsze i te nowsze, nowocześniejsze. Dość dużym zainteresowaniem cieszą się obiekty zlokalizowane w pobliżu centrów handlowych, przy trasach wylotowych oraz z tzw. dobrą lokalizacją (w miejscach położonych w pobliżu obiektów użyteczności publicznej lub w kompleksie produkcyjno usługowym, z dobrym dojazdem, z tradycjami itp.). Taką lokalizację posiada nieruchomość wyceniana, która co prawda nie jest położona w dzielnicy przemysłowej, ale to miejsce tradycyjnie od wielu lat jest kojarzone z nieruchomością o charakterze przemysłowo usługowym. Nieruchomość jest ponadto położona centralnie w stosunku do innych miejscowości rejonu, co przy obecnym sposobie użytkowania i wielkości produkcji ma duże znaczenie.. Ustalenie rynku lokalnego Rodzaj rynku rynek nieruchomości zabudowanych budynkami o funkcji przemysłowej (produkcyjnej, magazynowej). Obszar rynku z uwagi na brak dostatecznej ilości transakcji na nieruchomości podobne na terenie Jeleniej Góry, zakres terytorialny rynku został poszerzony na tereny innych miast w okolicy. Posesja-Bis Robert Karlicki Jelenia Góra ul. Groszowa nr

Wycena nieruchomości zabudowanej Jelenia Góra, ul. Makuszyńskiego ; działki nr 6, 57/, 57/ Okres badania cen lata 0 06. W okresie badania cen, na rynku objętym analizą, odnotowano niewiele transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami o funkcji usługowej (drobnej produkcji, warsztaty, magazyny ip). Spośród nich wybrano te najbardziej podobne: Tabela. Wykaz transakcji położonych w rejonie Lp 5 Lokalizacja Jelenia Góra ul. Wolności Jelenia Góra ul. Romera Jelenia Góra, ul. Karola Miarki Jelenia Góra ul. Chrobrego Kowary ul. W. Pstrowskiego Data transakcji 05.0.0 0.0 0.0 0.06 Powierzchnia użytkowa budynku [m] 8,00 5,00 699,00 5,00 5,00 Cena jednostkowa [zł/m] 57,.06,889,57,.,- Do dalszej analizy przyjęto transakcje z poz. i 5. O wyborze niniejszych transakcji zadecydowała wielkość obiektów oraz ich funkcja. Decydującym czynnikiem jest tu, prócz lokalizacji, stan techniczny i standard budynku. W badanym okresie nie są ponadto zauważalne znaczne wzrosty bądź spadki cen jednostkowych wynikające z upływu czasu. Popyt na nieruchomości o charakterze produkcyjnym/ produkcyjno-usługowym bądź magazynowym kształtuje się na podobnym poziomie, podobnie jak podaż. Wobec powyższego w niniejszej wycenie przyjęto trend czasowy zmiany cen = 0. Ustalenie ceny minimalnej, ceny maksymalnej oraz C na podstawie danych z rynku lokalnego: Na podstawie zanotowanych cen transakcyjnych ustalono: Cenę minimalną Cmin = 57,- zł/m² Cenę maksymalną Cmax =.,- zł/m² Różnicę cen C = 56,- zł/m². Określenie liczby i wag cech rynkowych Niewielka liczba transakcji odnotowanych na rynku nie pozwala na ustalenie prawidłowości zachowania rynku w sposób statystyczny, stąd przy ustalaniu rynkowych atrybutów nieruchomości oparto się na wywiadzie środowiskowym, badaniu preferencji nabywców, a także na informacjach pochodzących od nabywców tego rodzaju nieruchomości. Istotnym elementem wiedzy są też doświadczenia własne. Cechą, która ma duży wpływ na ceny jest lokalizacja ogólna. Ta cecha jest dominującą. Jest to istotne dla możliwości późniejszego zbycia nieruchomości, czy wynajęcia (jako pomieszczenia usługowe czy biurowe), bowiem nieruchomości tego typu traktowane są przez nabywców jako nieruchomość inwestycyjna mająca przynieść dochód. Najważniejsze są tu: ranga miejscowości w układzie osadniczym, położenie w miejskich/ podmiejskich strefach rozwoju usług, handlu i produkcji, dostępność i jakość połączeń komunikacyjnych (na terenie samej miejscowości oraz połączeń ponadlokalnych), położenie w rejonach o dużej gęstości zaludnienia. Posesja-Bis Robert Karlicki Jelenia Góra ul. Groszowa nr

Wycena nieruchomości zabudowanej Jelenia Góra, ul. Makuszyńskiego ; działki nr 6, 57/, 57/ Niebagatelny wpływ na wartość posiada także lokalizacja szczegółowa warunkująca sąsiedztwo nieruchomości. W stosunku do obiektów handlowo-usługowych i produkcyjnych korzystne jest sąsiedztwo terenów o podobnym przeznaczeniu, położenie w strefach koncentracji działalności gospodarczej, a także otoczenie terenów zabudowy mieszkaniowej, dobra ekspozycja, sąsiedztwo obszarów i obiektów przyciągających potencjalnych klientów oraz dostęp do terenów zieleni. Istotne są cechy związane z dostępem do nieruchomości (jakość drogi, szerokość drogi dojazdowej, infrastruktura techniczna, miejsca parkingowe, dostępność połączeń ponadlokalnych, itd.). Następną cechą wpływającą na osiągane ceny jest stan techniczny i standard nieruchomości, które w znacznym stopniu wpływa na wysokość osiąganych cen. W zakresie tego atrybutu dominujące znaczenie posiada rodzaj zastosowanych materiałów i technologii, jakość wykonawstwa oraz dbałość o szczegóły. Ponadto potencjalni inwestorzy poszukują nieruchomości zaprojektowanych i wybudowanych lub zmodernizowanych w ostatnim okresie. Na ceny nieruchomości wpływa również stan użytkowy budynku, warunkujący jego funkcjonalność. Popytem cieszą się budynki nowoczesne, dobrze wyposażone w różnorakie instalacje i urządzenia, o ciekawych rozwiązaniach przestrzennych, a także budynki stare, niejednokrotnie zabytkowe, o ciekawej architekturze i dobrych walorach użytkowych pod warunkiem spełnienia wymogu dobrego stanu technicznego. Następną cechą mającą wyraźnie zauważalny wpływ na osiągane ceny transakcyjne jest wielkość budynku. Istnieje tutaj wyraźna zależność polegająca na tym, że im większy jest budynek, tym ceny transakcyjne lub wywoławcze za m powierzchni są niższe. Tę cechę pomija się w dalszej części analizy, bowiem do porównania przyjęto nieruchomości zabudowane obiektami o wielkości z przedziału do 00 m Ustalono następujące cechy rynkowe i ich wagi:. lokalizacja ogólna. lokalizacja szczegółowa (sąsiedztwo). dostęp do nieruchomości. stan techniczny i standard 5. stan użytkowy budynku 5 % 0 % 5 % 0 % 0 % Pozostałe cechy w sposób mało istotny wpływają na ceny. Analiza bazy danych przy zastosowaniu zasady ceteris paribus (pozostałe równe) w aspekcie atrybutów rynkowych sprzedawanych nieruchomości nie pozwala na ustalenie zestawu cech rynkowych oraz ich wpływu (wagi) na osiągane ceny. Powyższe w zestawieniu ze standardem III. 7 p..6. w brzmieniu: Wagi cech rynkowych ustala się: a) na podstawie analizy bazy danych o cenach i cechach nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego oraz w okresie badania cen, b)przez analogię do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych, c)na podstawie badań-obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Pozwala to na ustalenie cech rynkowych oraz ich wag poprzez analogię do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków, a także na podstawie analizy preferencji nabywców, którą przeprowadzono na podstawie informacji uzyskanych podczas wywiadów przeprowadzonych w lokalnych agencjach obrotu nieruchomościami. Posesja-Bis Robert Karlicki Jelenia Góra ul. Groszowa nr 5

Wycena nieruchomości zabudowanej Jelenia Góra, ul. Makuszyńskiego ; działki nr 6, 57/, 57/ Kierując się powyższymi przesłankami, a także specyfiką wycenianej nieruchomości w kontekście rynku lokalnego ustalono następujący zestaw cech rynkowych: Tabela. Ocena rynku w aspekcie cech rynkowych Cechy rynkowe Lokalizacja ogólna Lokalizacja szczegółowa (sąsiedztwo) Dostęp do nieruchomości Stan techniczny i standard budynku Stan użytkowy budynku Ocena - Bardzo dobra miasta i większe miejscowości w regionie, obszary silnie zurbanizowane; miejskie/podmiejskie strefy koncentracji usług, handlu i produkcji; duża ilość dostępnych połączeń komunikacyjnych - Dobra miejscowości położone w pobliżu większych ośrodków miejskich, z dobrym połączeniem komunikacyjnym z miastem, obszary planowanego kierunku urbanizacji, zadowalająca ilość dostępnych połączeń komunikacyjnych - Przeciętna mniejsze miejscowości, oddalenie od głównych ośrodków miejskich, słabsza jakość połączeń komunikacyjnych - Bardzo dobre otoczenie terenów o podobnym przeznaczeniu/ położenie w strefach rozwoju działalności gospodarczej; dobra ekspozycja, - Dobre położenie na terenie lokalnych centrów rozwoju handlu, usług i produkcji, gorsza ekspozycja, - Przeciętne pozostałe lokalizacje, słaba ekspozycja - Bardzo dobry drogi główne, pełna infrastruktura, dostępność połączeń ponadlokalnych - Dobry drogi lokalne, ale o dużym natężeniu ruchu, możliwa niepełna infrastruktura, zadowalające połączenia komunikacyjne ponadlokalne - Przeciętny dojazd drogami o znaczeniu lokalnym, niepełna infrastruktura, słaba jakość połączeń ponadlokalnych - Bardzo dobry budynki nowe, o nowoczesnych rozwiązaniach technicznych i o wysokim standardzie wykończenia Dobry - budynki starsze, ale zmodernizowane i wyremontowane, o dobrym standardzie i stanie technicznym Przeciętny - budynki starsze w gorszym stanie technicznym i przeciętnym standardzie elementów wykończenia Zły budynki w bardzo złym stanie technicznym, do wyburzenia Dobry nowoczesne rozwiązania funkcjonalne Zadowalający tradycyjne rozwiązania funkcjonalne Przeciętny niedogodności funkcjonalne, pomieszczenia przejściowe, niskie pomieszczenia, itp. Tabela. Wagi cech rynkowych i ocena przedmiotu wyceny Lp Nazwa cechy Waga cechy [%] Opis cechy Zakres kwotowy cechy C [zł] 56,- Ocena nieruchomości wycenianej Lokalizacja ogólna 5. przeciętna. dobra. bardzo dobra,00 dobra - Lokalizacja szczegółowa (sąsiedztwo) 0. przeciętne. dobre. bardzo dobre,80 Przeciętna - Dostęp do nieruchomości 5. przeciętny. dobry. bardzo dobry 8,60 Przeciętny - Stan techniczny i standard budynku 0. zły. przeciętny. dobry. bardzo dobry 69,0 Dobry 5 Stan użytkowy budynku 0. przeciętny. zadowalający. dobry 56,0 Zadowalający - Posesja-Bis Robert Karlicki Jelenia Góra ul. Groszowa nr 6

Wycena nieruchomości zabudowanej Jelenia Góra, ul. Makuszyńskiego ; działki nr 6, 57/, 57/. Opis nieruchomości porównawczych w kontekście cech rynkowych Do porównań w parach wybrano trzy, najbardziej podobne, nieruchomości porównawcze: Nieruchomość A Jelenia Góra ul. Wolności. Lokalizacja nieruchomości bardzo dobra, w strefie zabudowy usługowej, dobrze zurbanizowanej, w korzystnym położeniu w stosunku do głównych ciągów komunikacyjnych. W sąsiedztwie obiekty usługowe. Dostęp do nieruchomości bardzo dobry, przy drodze głównej, i w dogodnym położeniu do dróg wylotowych z miasta. Dobry dostęp do sieci infrastruktury. Stan techniczny i standard budynku przeciętny, stan użytkowy zadowalający. Powierzchnia użytkowa budynków 8,00 m. Data transakcji: maj 0 r. Cena jednostkowa: 57,- zł/m² Nieruchomość B Jelenia Góra ul. Romera. Lokalizacja nieruchomości dobra, w peryferyjnej dzielnicy miasta, w strefie zabudowy usługowej, słabo zurbanizowanej, w korzystnym położeniu w stosunku do głównych ciągów komunikacyjnych. W sąsiedztwie obiekty usługowe i produkcyjne. Dostęp do nieruchomości dobry, przy drodze głównej dzielnicy, i w dogodnym położeniu do dróg wylotowych z miasta. Dobry dostęp do sieci infrastruktury. Stan techniczny i standard budynku dobry, stan użytkowy zadowalający. Powierzchnia użytkowa budynków 5,00 m. Data transakcji: listopad 0 r. Cena jednostkowa:.06,- zł/m² Nieruchomość C Kowary ul. W. Pstrowskiego. Lokalizacja nieruchomości dobra, w strefie zabudowy usługowej, gorzej zurbanizowanej, w dobrym położeniu w stosunku do głównych ciągów komunikacyjnych. W sąsiedztwie obiekty usługowe. Dostęp do nieruchomości dobry, przy drodze lokalnej i w dogodnym położeniu do dróg wylotowych z miasta. Dobry dostęp do sieci infrastruktury. Stan techniczny i standard budynku dobry, stan użytkowy dobry. Powierzchnia użytkowa budynków 5,00 m. Data transakcji: styczeń 06 r. Cena jednostkowa:.,- zł/m² Tabela. Ocena nieruchomości porównawczych w kontekście cech rynkowych Lp Nazwa cechy Ocena nieruchomości porównawczych Waga cechy [%] A B C Lokalizacja ogólna 5 Lokalizacja szczegółowa (sąsiedztwo) 0 Dostęp do nieruchomości 5 Stan techniczny i standard budynku 0 5 Stan użytkowy budynku 0 Posesja-Bis Robert Karlicki Jelenia Góra ul. Groszowa nr 7

Wycena nieruchomości zabudowanej Jelenia Góra, ul. Makuszyńskiego ; działki nr 6, 57/, 57/.. OKREŚLENIE WARTOŚCI PORÓWNYWANIA PARAMI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI METODĄ Nieruchomość wycenianą oraz wyżej wymienione nieruchomości porównawcze zestawiono w parach, a następnie określono wielkość poprawek, wartość skorygowaną nieruchomości porównawczych oraz wartość średnią. Wykonane obliczenia obrazuje tabela: Tabela 5. Tabela porównawcza dla metody porównania parami Lp Nazwa cechy Waga cechy [%] Zakres kwotowy [zł] Ocena Liczba nierucho poziomów mości jakości X X A X B X C 57,-.06,-.,- Cena jednostkowa [zł/m] ocena popr. ocena popr. ocena popr. Lokalizacja ogólna 5,00-70,50 0,0 0,00 Lokalizacja szczegółowa (sąsiedztwo) 0,80 -,80 -,80 -,80 Dostęp do nieruchomości 5 8,60-8,60-8,60-8,60 Stan techniczny i standard budynku 0 69,0 +56,0 0,00 0,00 5 Stan użytkowy budynku 0 56,0 0,0 0,00-8,0 00 56,- Ʃ Podsumowanie X Suma poprawek Skorygowana cena jednostkowa [zł/m ] Współczynnik zaufania α Cena skorygowana o współczynnik zaufania α [zł/m ] -,50-97.0-5,60 5,50 88,60 885,0,00,00,00 5,50 88,60 885,0 Σ.067,50 Suma współczynników α,00 Obliczona wartość jednostkowa m nieruchomości [zł/m ] 689,7 Wartość jednostkowa m przedmiotu wyceny, obliczona jako średnia arytmetyczna, wynosi: WRw = (5,50 + 88,60 + 885,0) : = 689,7 zł/m.5. WARTOŚĆ RYNKOWA PRAWA WŁASNOŚCI DO NIERUCHOMOŚCI Dla obliczenia wartości rynkowej wycenianej nieruchomości przyjmuje się łączną powierzchnię użytkową budynków znajdujących się na działce, tj. 66,65 m: 689,7 zł/m x 66,65 m =.850,8 zł przyjęto:.900,- zł słownie: sto czternaście tysiące dziewięćset złotych Posesja-Bis Robert Karlicki Jelenia Góra ul. Groszowa nr 8

Wycena nieruchomości zabudowanej Jelenia Góra, ul. Makuszyńskiego ; działki nr 6, 57/, 57/ WARTOŚĆ RYNKOWA CZĘŚCI DZIAŁKI Nr 6 NIEZABUDOWANEJ W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego teren działki nr 6 położona jest na obszarze oznaczonym symbolem Z/R,ZL określanym jako teren zieleni nieurządzonej z zakazem zabudowy; tereny wskazane do objęcia ochroną ekosystemy łąkowo wodne oraz teren infrastruktury technicznej, a także określane jako tereny rolne, lasy, zadrzewienia, Ustalenie rynku lokalnego Rodzaj rynku rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod tereny rolnicze położonych w sąsiedztwie Parków Krajobrazowych i obszarów Natura 000 bądź na ich terenie oraz objętych ochroną. Obszar rynku w celu określenia wartości nieruchomości analizie poddano rynek nieruchomości niezabudowanych z terenu powiatu jeleniogórskiego. Analiza rynku wykazała niewystarczającą ilość transakcji na podobne tereny na obszarze miasta Jelenia Góra. Okres badania cen lata 0 06. W okresie badania cen, na rynku objętym analizą, odnotowano wiele transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu pod tereny rolne. Spośród nich wybrano te najbardziej podobne, zwłaszcza pod kątem powierzchni działki oraz sąsiedztwa i możliwości alternatywnego wykorzystania: Tabela 6. Wykaz transakcji będących podstawą do określenia wartości nieruchomości wycenianej Lp 5 6 7 8 9 0 Lokalizacja Janowice Wielkie Wojanów Bukowiec Trzcińsko Kopaniec 9/7 Czernica Janowice Wielkie Siedlęcin 78/ Wojanów Wojanów Antoniów Antoniów Jelenia Góra Data transakcji 0.05 0.05 0.05 08.05 06.05 08.05 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.05 Powierzchnia działki [ha],869,500,600,9500 0,6005 0,6900 0,5800,6000 0,7780 0,865,000 0,700,9 Cena Cena jednostkowa transakcyjna [zł] [zł/ha] 00.000 7.000 5.000 80.000 0.000.000 0.000 50.000.680 7.0 78.000 0.000 78.500 5.887 0.580 0.8 0.5 9.958.78.8.50 5.859 55.90 5.6 5.05 5.7 Analizą objęto rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod tereny rolnicze położonych w sąsiedztwie Parków Krajobrazowych i obszarów Natura 000 bądź na ich terenie. Jak wynika z powyższego zestawienia średnie ceny tych gruntów rolnych na terenie powiatu jeleniogórskiego kształtowały się na poziomie ok. 7.500,- zł/ha, przy czym nie zauważono znacznych rozbieżności w osiąganych cenach jednostkowych związanych z powierzchnią działki. Posesja-Bis Robert Karlicki Jelenia Góra ul. Groszowa nr 9

Wycena nieruchomości zabudowanej Jelenia Góra, ul. Makuszyńskiego ; działki nr 6, 57/, 57/ Według danych GUS za II kwartał 05 r. * średnie ceny zakupu/ sprzedaży gruntów rolnych na terenie województwa dolnośląskiego wyniosły w zależności od klasy gruntu: - dobra (kl. I, II, IIIa):.985,- zł/ha - średnia (kl. IIIb, IV):.686,- zł/ha - słaba (kl. V, VI):.0,- zł/ha - ogółem:.876,- zł/ha. źródło: www.arimr.gov.pl Wobec powyższego, do dalszej analizy przyjęto transakcje z poz., 8 i. Podstawowym kryterium wyboru niniejszych transakcji były: powierzchnia działki i jej lokalizacja szczegółowa (sąsiedztwo). Na przestrzeni badanego okresu lat 0-05 nie zauważono znacznych spadków bądź wzrostów cen jednostkowych wynikających z upływu czasu. Większe znaczenie dla osiąganych cen miały cechy związane z lokalizacją i strukturą nieruchomości oraz kulturą rolną i możliwością alternatywnego wykorzystania. Wobec powyższego w wycenie przyjmuje się trend czasowy = 0. Ustalenie ceny minimalnej, ceny maksymalnej oraz C na podstawie danych z rynku lokalnego: Na podstawie zanotowanych cen transakcyjnych ustalono: Cenę minimalną Cmin = 0.5,- zł/ha Cenę maksymalną Cmax = 55.90,- zł/ha Różnicę cen C = 5.68,- zł/ha. Określenie liczby i wag cech rynkowych Dla określenia liczby i wag cech rynkowych trudne jest zastosowanie w pełni modeli statystycznych. Stan lokalnego rynku nieruchomości, na którym oparto analizę, skłania do zastosowania tzw. jakościowych badań marketingowych opartych na analizie preferencji nabywców nieruchomości, które uzyskano na podstawie danych uzyskanych ze współpracy z agencjami obrotu nieruchomości oraz własnym doświadczeniem opartym o wywiady środowiskowe. W oparciu o długoletnie doświadczenia własne oraz badania rynku wśród klientów i pośredników biur obrotu nieruchomościami ustalono cechy, które brane są pod uwagę przy wyborze gruntów niezabudowanych i ustalono procentowy zakres poszczególnych cech istotnych dla klientów. Z uwagi na położenie działki w sąsiedztwie terenów otwartych i zabudowanych luźną zabudową zagrodową, cechami mającymi wpływa na ceny transakcyjne nieruchomości są:.... 5. 6. Lokalizacja ogólna Położenie szczegółowe (sąsiedztwo) Możliwość alternatywnego wykorzystania Kształt i wielkość działek Kultura rolna Dostępność komunikacyjna nieruchomości Pozostałe cechy w sposób mało istotny wpływają na ceny. Analiza bazy danych przy zastosowaniu zasady ceteris paribus (pozostałe równe) w aspekcie atrybutów rynkowych Posesja-Bis Robert Karlicki Jelenia Góra ul. Groszowa nr 0

Wycena nieruchomości zabudowanej Jelenia Góra, ul. Makuszyńskiego ; działki nr 6, 57/, 57/ sprzedawanych nieruchomości nie pozwala na ustalenie zestawu cech rynkowych oraz ich wpływu (wagi) na osiągane ceny. Powyższe w zestawieniu ze standardem III.7 p..6. w brzmieniu: Wagi cech rynkowych ustala się: a) na podstawie analizy bazy danych o cenach i cechach nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego oraz w okresie badania cen, b)przez analogię do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych, c)na podstawie badań-obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Pozwala to na ustalenie cech rynkowych oraz ich wag poprzez analogię do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków, a także na podstawie analizy preferencji nabywców, którą przeprowadzono na podstawie informacji uzyskanych podczas wywiadów przeprowadzonych w lokalnych agencjach obrotu nieruchomościami. Kierując się powyższymi przesłankami, a także specyfiką wycenianej nieruchomości w kontekście rynku lokalnego ustalono następujący zestaw cech rynkowych: Tabela 7. Ocena rynku w aspekcie cech rynkowych Lp Cechy rynkowe Lokalizacja ogólna Lokalizacja szczegółowa (sąsiedztwo): struktura użytków, rodzaje ekotonów Możliwość alternatywnego wykorzystania Kształt i wielkość działek 5 Kultura rolna: zachwaszczenie, prawidłowość uprawy 6 Dostępność komunikacyjna: jakość drogi dojazdowej Ocena. zadowalająca: tereny wiejskie. dobra: tereny miejskie, miejscowości wiejskie będące siedzibą gminy. przeciętna: sąsiedztwo lasów, wód płynących i stojących, terenów komunikacyjnych; bezpośrednie sąsiedztwo zabudowy. zadowalająca: pobliskie sąsiedztwo luźnej zabudowy bądź terenów komunikacyjnych (nieuciążliwe), nieużytki, zadrzewienia śródpolne, tereny upraw rolniczych. dobra: sąsiedztwo pól uprawnych, pastwisk i łąk; oddalenie od zabudowy. słaba : brak możliwości innego wykorzystania. ograniczona: możliwość wykorzystania np. pod zabudowę siedliskową/ zagrodową lub rekreację; ograniczenia konserwatorskie, archeologiczne, przyrodnicze, itp.. dobra: możliwość wykorzystania pod zabudowę, np. po uzyskaniu warunków zabudowy. niekorzystne: mała powierzchnia działki pod uprawy rolnicze, nieregularny kształt; teren o znacznej różnicy poziomów. przeciętne: mała powierzchnia działki o regularnym kształcie, lub powierzchnia powyżej 0 ha o nieregularnym kształcie; teren płaski lub sfalowany. korzystne: powierzchnia powyżej 0 ha i regularny kształt; teren płaski lub lekko pochyły. słaba: grunty silnie zachwaszczone, leżące odłogiem, słabo nawożone, wymagające wapnowania, itp.. średnia: grunty średnio zachwaszczone i średnio nawożone, potrzebujące wapnowania. dobra: grunty uprawiane prawidłowo, brak zachwaszczenia, nawożone, niezakwaszone. słaba: gruntowa nieulepszona, ograniczony dostęp. zadowalająca: gruntowa ulepszona, żwirowa. dobra: utwardzona (asfaltowa, betonowa) Posesja-Bis Robert Karlicki Jelenia Góra ul. Groszowa nr

Wycena nieruchomości zabudowanej Jelenia Góra, ul. Makuszyńskiego ; działki nr 6, 57/, 57/. Opis wycenianej nieruchomości pod kątem cech rynkowych Tabela 8. Wagi cech rynkowych i ocena przedmiotu wyceny Zakres kwotowy cechy C [zł] Waga cechy [%] Opis cechy Lokalizacja ogólna 5. zadowalająca. dobra 5.7,0 Dobra - Lokalizacja szczegółowa (sąsiedztwo) 0. przeciętna. zadowalająca. dobra 7.9,60 Zadowalająca - Możliwość alternatywnego wykorzystania 5. słaba. ograniczona. dobra 8.9,00 Słaba - 0. niekorzystne. przeciętne. korzystne.56,80 Przeciętna - 0. słaba. średnia. dobra 7.9,60 Słaba - 0. słaba. zadowalająca. dobra.56,80 Słaba - Lp Nazwa cechy Kształt i wielkość działek 5 Kultura rolna 6 Dostępność komunikacyjna 5.68,- Ocena nieruchomości wycenianej. Opis nieruchomości porównawczych w kontekście cech rynkowych Do porównań w parach wybrano trzy, najbardziej podobne, nieruchomości porównawcze: Nieruchomość A Bukowiec. Lokalizacja ogólna zadowalająca. Położenie szczegółowe gruntu zadowalające: sąsiedztwo terenów rolnych, zadrzewień śródpolnych, dalej stawy; oddalenie od zabudowy; na terenie działki znajdują się cieki wodne oraz napowietrzna linia energetyczna (niewielkie uciążliwości). Nieruchomość o powierzchni,6 ha, kształt regularny, teren sfalowany. Dostęp do nieruchomości przeciętny, drogą gruntową nieulepszoną, utrudniony. Kultura rolna średnia. Możliwość alternatywnego wykorzystania słaba. Data transakcji: marzec 05 r. Cena jednostkowa: 0.8,- zł/ha Nieruchomość B Siedlęcin. Lokalizacja ogólna zadowalająca. Położenie szczegółowe gruntu zadowalające: sąsiedztwo terenów rolnych, zadrzewień śródpolnych, w odległości ok. 50 zabudowania. Nieruchomość o powierzchni,60 ha, kształt nieregularny, teren płaski. Dostęp do nieruchomości przeciętny, drogą gruntową nieulepszoną, utrudniony. Kultura rolna dobra. Możliwość alternatywnego wykorzystania ograniczona. Data transakcji: październik 0 r. Cena jednostkowa:.50,- zł/ha Nieruchomość C Jelenia Góra - Maciejowa. Lokalizacja ogólna dobra. Położenie szczegółowe gruntu dobre: sąsiedztwo drogi asfaltowej, terenów rolnych i zadrzewień śródpolnych. Nieruchomość o powierzchni,9 ha, kształt nieregularny, teren płaski. Posesja-Bis Robert Karlicki Jelenia Góra ul. Groszowa nr

Wycena nieruchomości zabudowanej Jelenia Góra, ul. Makuszyńskiego ; działki nr 6, 57/, 57/ Dostęp do nieruchomości dobry, drogą asfaltową. Kultura rolna średnia. Możliwość alternatywnego wykorzystania dobra. Data transakcji: marzec 05 r. Cena jednostkowa: 5.7,- zł/ha Tabela 9. Ocena nieruchomości porównawczych w kontekście cech rynkowych Lp Nazwa cechy Ocena nieruchomości porównawczych Waga cechy [%] A B C Lokalizacja ogólna 5 Lokalizacja szczegółowa (sąsiedztwo) 0 Możliwość alternatywnego wykorzystania 5 Kształt i wielkość działek 0 5 Kultura rolna 0 6 Dostępność komunikacyjna 0.. OKREŚLENIE WARTOŚCI PORÓWNYWANIA PARAMI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI METODĄ Nieruchomości wyceniane oraz wyżej wymienione nieruchomości porównawcze zestawiono w parach, a następnie określono wielkość poprawek, wartość skorygowaną nieruchomości porównawczych oraz wartość średnią. Wykonane obliczenia obrazują tabele: Tabela 0. Tabela porównawcza dla metody porównania parami Lp Nazwa cechy Waga cechy [%] Zakres kwotowy [zł/ha] Ocena Liczba nieruch poziomów omości jakości X Cena jednostkowa [zł/ha] X A X B X C 0.8,-.50,- 5.7,- ocena popr. ocena popr. ocena popr. Lokalizacja ogólna 5 5.7,0 +5.7,0 +5.7,0 0,00 Lokalizacja szczegółowa (sąsiedztwo) 0 7.9,60 -.56,80 -.56,80 -.56,80 Możliwość alternatywnego wykorzystania 0 8.9,00 0,00 -.56,00-8.9,00 Kształt i wielkość działek 5.56,80 0,50 0,00 0,00 5 Kultura rolna 0 7.9,60 -.56,80-7.9,60 -.56,80.56,80 0,00 0,00 -.78,0 Dostępność komunikacyjna Ʃ 00 5.68,- Podsumowanie X Suma poprawek Cena jednostkowa skorygowana [zł/ha] Współczynnik zaufania α Cena skorygowana o współczynnik zaufania α [zł/ha] -.78,0-9.80,0-7.8,00 9.050,60.6,80 6.8,00,00,00,00 9.050,60.6,80 6.8,00 Σ Suma współczynników α Obliczona wartość jednostkowa ha nieruchomości [zł/ha] Posesja-Bis Robert Karlicki Jelenia Góra ul. Groszowa nr 76.85,0,00 5.65,

Wycena nieruchomości zabudowanej Jelenia Góra, ul. Makuszyńskiego ; działki nr 6, 57/, 57/ Obliczona wartość jednostkowa ha nieruchomości wycenianej wynosi: WRw = (9.050,60 +.6,80 + 6.8,00) / = 5.65, zł/ha WARTOŚĆ RYNKOWA PRAWA WŁASNOŚCI DO NIERUCHOMOŚCI Wartość rynkową wycenianej działki gruntu nr 6 stanowi iloczyn jej powierzchni: 0,950 ha oraz w/w określonej ceny jednostkowej WRw: 5.65, zł/ha x 0,950 ha =.69,00 zł przyjęto:.700,- zł słownie: dwadzieścia trzy tysiące siedemset złotych WARTOŚĆ RYNKOWA DZIAŁKI nr 6.900,- +.700 = 8.600,- Posesja-Bis Robert Karlicki Jelenia Góra ul. Groszowa nr

Wycena nieruchomości zabudowanej Jelenia Góra, ul. Makuszyńskiego ; działki nr 6, 57/, 57/ WARTOŚĆ RYNKOWA DZIAŁKI Nr 57/ W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego działka nr 57/ przeznaczona jest w mpzp pod drogę (klasy G obwodnica oraz drogi wewnętrznej) oraz lasy i obszary objęte ochroną ekosystemu łąkowo wodnego. PODSTAWY I METODY WYCENY W wyniku wyceny dokonuje się określenia wartości rynkowej nieruchomości tj. takiej jej ceny, która jest możliwa do uzyskania na rynku z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków: - strony umowy są od siebie niezależne i nie działają w sytuacji przymusowej, - mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, - upłynął okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku, przy zastosowaniu odpowiedniej reklamy oraz czas potrzebny na wynegocjowanie warunków, biorąc pod uwagę jej charakter i stan lokalnego rynku. W wyniku wyceny dokonuje się określenia wartości rynkowej nieruchomości z uwzględnieniem: - stanu prawnego nieruchomości na dzień wyceny, - stanu użytkowego wycenianej nieruchomości. Zgodnie z art. 6 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia września 00 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 07, poz. 09) zakłada się, że przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele. Dla określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej przyjmuje się podejście porównawcze, które jest zalecane jako właściwe dla wyceny nieruchomości gruntowych. Zgodnie z art. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia września 00 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w podejściu porównawczym mają zastosowanie metody porównywania parami, korygowania ceny średniej albo analizy statystycznej rynku. Dla określenia wartości nieruchomości zdecydowano się na zastosowanie metody porównywania parami. Przy tej metodzie do porównania przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej trzy nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Posesja-Bis Robert Karlicki Jelenia Góra ul. Groszowa nr 5

Wycena nieruchomości zabudowanej Jelenia Góra, ul. Makuszyńskiego ; działki nr 6, 57/, 57/ W przypadku braku cen transakcyjnych gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne, wartość gruntu wydzielonych pod nowe drogi lub pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako: ) iloczyn wartości m gruntów, z których wydzielono te działki gruntu i ich powierzchni - z tym, że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne lub pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50%. ) iloczyn wartości m gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni z tym, że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50%. Ustalona wartość odzwierciedla stan lokalnego rynku nieruchomości i odpowiada cenie jaką można uzyskać przy zawarciu umowy sprzedaży. Ustalona wartość nieruchomości nie zawiera podatku VAT i innych opłat jakie nabywca nieruchomości będzie zobowiązany zapłacić w związku z jej nabyciem... PRZEDSTAWIENIE ZASTOSOWANEGO SPOSOBU WYCENY Wycena nieruchomości w podejściu porównawczym polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych. Rodzaj nieruchomości, dotychczasowy sposób jej użytkowania oraz liczba możliwych do przyjęcia nieruchomości porównawczych, które były przedmiotem obrotu rynkowego wskazuje, aby dla określenia wartości rynkowej nieruchomości zastosować metodę porównania parami. Procedura postępowania przy wycenie nieruchomości metodą porównania parami polega na: zdefiniowaniu rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość, określeniu cech rynkowych wpływających na wysokość ceny na rynku lokalnym, opisaniu i scharakteryzowaniu wycenianej nieruchomości poprzez pryzmat zdefiniowanych cech rynkowych, wyborze od do 5 nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu na rynku i których cechy i ceny transakcyjne są znane, zestawieniu parami nieruchomości wycenianej z nieruchomościami porównawczymi, wyborze cech różnicujących dla każdej z par, określeniu poprawek kwotowych pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami podobnymi, określeniu wartości nieruchomości w zależności od ceny nieruchomości sprzedanej oraz od różnic pomiędzy cechami w każdej parze porównawczej, określeniu wartości nieruchomości jako średniej ważonej z wartości uzyskanych z porównań poszczególnych par według wzoru: Posesja-Bis Robert Karlicki Jelenia Góra ul. Groszowa nr 6

Wycena nieruchomości zabudowanej Jelenia Góra, ul. Makuszyńskiego ; działki nr 6, 57/, 57/ (W * + W * +...+ Wn * n) / ( + +.+ n) gdzie oznacza współczynnik wiarygodności do określonej pary porównawczej ustalony przez rzeczoznawcę. W wypadku gdy wszystkie pary porównawcze są traktowane z jednakowym zaufaniem stosowany jest wzór. (W * + W * +...+ W * ) / n.. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI. Ustalenie rynku lokalnego Rodzaj rynku na terenie lokalnego rynku nieruchomości w ciągu ostatnich lat odnotowano niewielką ilość transakcji na działki przeznaczone pod drogi publiczne: Tabela : Lp 5 6 7 Lokalizacja Karpacz Karpacz Karpacz Jeżów Sudecki Jeżów Sudecki Staniszów, gm. Podgórzyn Jelenia Góra Data transakcji.0 09.0.0 05.0 05.0 05.0 0.0 Powierzchnia działki [ha] 0,098 0,7 0,06 0,05 0,500,9 0,09 Cena transakcyjna [zł] 58000 76000 8000 900 700 5600 00 Cena jednostkowa [zł/m] 9,6, 9,08 95,0 69,,7 5,99 Zauważalne jest znaczne zróżnicowanie działek pod względem ich powierzchni, chociaż poziom cen jest ustabilizowany, średnio ok.,- zł/m. Ponadto większość transakcji miała miejsce ponad dwa lata od dnia dokonania wyceny. Wobec powyższego, po przeanalizowaniu zapisów m.p.z.p. oraz aktualnego sposobu użytkowania, a przede wszystkim fakt, że po podziale działka nr 57/ stanowi teren głównie pod lasy i obszary objęte ochroną ekosystemu łąkowo wodnego to jako podstawę do ustalenia wartości działki nr 57/ przyjęto rynek przedstawiony w tabeli na stronie 9. Posesja-Bis Robert Karlicki Jelenia Góra ul. Groszowa nr 7

Wycena nieruchomości zabudowanej Jelenia Góra, ul. Makuszyńskiego ; działki nr 6, 57/, 57/ Tabela. Wagi cech rynkowych i ocena przedmiotu wyceny Zakres kwotowy cechy C [zł] Waga cechy [%] Opis cechy Lokalizacja ogólna 5. zadowalająca. dobra 5.7,0 Dobra - Lokalizacja szczegółowa (sąsiedztwo) 0. przeciętna. zadowalająca. dobra 7.9,60 Zadowalająca - Możliwość alternatywnego wykorzystania 5. słaba. ograniczona. dobra 8.9,00 Ograniczona - 0. niekorzystne. przeciętne. korzystne.56,80 Niekorzystna - 0. słaba. średnia. dobra 7.9,60 Słaba - 0. słaba. zadowalająca. dobra.56,80 Słaba - Lp Nazwa cechy Kształt i wielkość działek 5 Kultura rolna Dostępność komunikacyjna 6 Ocena nieruchomości wycenianej 5.68,- Tabela. Ocena nieruchomości porównawczych w kontekście cech rynkowych Lp Nazwa cechy Ocena nieruchomości porównawczych Waga cechy [%] A B C Lokalizacja ogólna 5 Lokalizacja szczegółowa (sąsiedztwo) 0 Możliwość alternatywnego wykorzystania 5 Kształt i wielkość działek 0 5 Kultura rolna 0 6 Dostępność komunikacyjna 0 Posesja-Bis Robert Karlicki Jelenia Góra ul. Groszowa nr 8

Wycena nieruchomości zabudowanej Jelenia Góra, ul. Makuszyńskiego ; działki nr 6, 57/, 57/ OKREŚLENIE WARTOŚCI PORÓWNYWANIA PARAMI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI METODĄ Nieruchomości wyceniane oraz wyżej wymienione nieruchomości porównawcze zestawiono w parach, a następnie określono wielkość poprawek, wartość skorygowaną nieruchomości porównawczych oraz wartość średnią. Wykonane obliczenia obrazują tabele: Tabela. Tabela porównawcza dla metody porównania parami Lp Nazwa cechy Waga cechy [%] Zakres kwotowy [zł/ha] Ocena Liczba nieruch poziomów omości jakości X Cena jednostkowa [zł/ha] X A X B X C 0.8,-.50,- 5.7,- ocena popr. ocena popr. ocena popr. Lokalizacja ogólna 5 5.7,0 +5.7,0 +5.7,0 0,00 Lokalizacja szczegółowa (sąsiedztwo) 0 7.9,60 -.56,80 -.56,80 -.56,80 Możliwość alternatywnego wykorzystania 0 8.9,00 +.56,0 0,00 -.56,00 Kształt i wielkość działek 5.56,80 -.78,0 -.78,0 -.78,0 5 Kultura rolna 0 7.9,60 -.56,80-7.9,60 -.56,80.56,80 0,00 0,00 -.78,0 Dostępność komunikacyjna Ʃ 00 5.68,- Podsumowanie X Suma poprawek Cena jednostkowa skorygowana [zł/ha] Współczynnik zaufania α Cena skorygowana o współczynnik zaufania α [zł/ha] +89,0-7.9,60-5.50,0.7,0.0,0 9.0,60,00,00,00.7,0.0,0 9.0,60 Σ 8.866,0 Suma współczynników α,00 Obliczona wartość jednostkowa ha nieruchomości [zł/ha] 8.88,7 Obliczona wartość jednostkowa ha nieruchomości wycenianej wynosi: WRw = (.7,0 +.0,0 + 9.0,60) / = 8.88,7 zł/ha WARTOŚĆ RYNKOWA PRAWA WŁASNOŚCI DO NIERUCHOMOŚCI Wartość rynkową wycenianej działki gruntu nr 57/ stanowi iloczyn jej powierzchni: 0, ha oraz w/w określonej ceny jednostkowej WRw: 8.88,7 zł/ha x 0, ha =.57,57 zł przyjęto:.500,- zł słownie: dwanaście tysięcy pięćset złotych Posesja-Bis Robert Karlicki Jelenia Góra ul. Groszowa nr 9

Wycena nieruchomości zabudowanej Jelenia Góra, ul. Makuszyńskiego ; działki nr 6, 57/, 57/ WARTOŚĆ RYNKOWA DZIAŁKI Nr 57/ W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego działka nr 57/ przeznaczony jest po zabudowę mieszkalną jednorodzinną. Działka nr 57/ przeznaczony jest po zabudowę mieszkalną jednorodzinną. Działka nr 57/ o pow. 0,65 ha z uwagi na jej kształt oraz planowaną linię zabudowy nie nadaje się pod zabudowę jako działka samodzielna (należałoby dokonać scalenia terenu z działkami sąsiadującymi... ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI. Ustalenie rynku lokalnego Rodzaj rynku rynek nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkalną Obszar rynku w celu określenia wartości nieruchomości analizie poddano rynek nieruchomości niezabudowanych z terenu miasta Jelenia Góra. Z uwagi na brak transakcji na nieruchomości podobne w bezpośrednim sąsiedztwie wycenianej nieruchomości, zakres terytorialny rynku został poszerzony na tereny całego miasta Jelenia Góra. Okres badania cen rok 0 06. W okresie badania cen, na rynku objętym analizą, odnotowano kilka transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkalno - usługową. Tabela 5. Wykaz transakcji będących podstawą do określenia wartości gruntu wycenianego Lp 5 6 7 8 9 0 Lokalizacja ul. Świerkowa ul. Reymonta ul. Wróblewskiego ul. Wróblewskiego ul. Wróblewskiego ul. Junaków ul. Michałowicka ul. Cieplicka ul. Bema ul. Graniczna ul. Żabia / Łazienkowska ul. Narciarska Data transakcji 08.0 0.0 0.05 0.05 07.05.05 0.05 05.05.05.05.05 09.05 Powierzchnia działki [ha] 0,58 0,0678 0,559 0,556 0,80 0,070 0,07 0,090 0,09 0,0987 0,5 0,596 Cena transakcyjna Cena jednostkowa [zł] [zł/m] 0.50,6.599,55.900,56.600,97.000,.50,75.780,70.000,6.00,76.000,9.500,9.000,- 88,7 95,8 00,00 00,00 08,, 70,6 75,7 60,6 7,59 76, 58,90 Do porównań wybrano transakcje z poz., 8 i, a głównymi kryteriami wyboru była lokalizacja nieruchomości. Na przestrzeni lat 0-06 na peryferyjnych obszarach miasta o charakterze podmiejskim nie zauważono spadków / wzrostów cen jednostkowych nieruchomości wynikających z upływu czasu. Wobec powyższego w wycenie przyjmuje się trend czasowy = 0. Posesja-Bis Robert Karlicki Jelenia Góra ul. Groszowa nr 0

Wycena nieruchomości zabudowanej Jelenia Góra, ul. Makuszyńskiego ; działki nr 6, 57/, 57/ Ustalenie ceny minimalnej, ceny maksymalnej oraz C na podstawie danych z rynku lokalnego: Na podstawie zanotowanych cen transakcyjnych ustalono: Cenę minimalną Cmin = 58,90 zł/m² Cenę maksymalną Cmax = 08, zł/m² Różnicę cen C = 9, zł/m². Określenie liczby i wag cech rynkowych Dla określenia liczby i wag cech rynkowych trudne jest zastosowanie w pełni modeli statystycznych. Stan lokalnego rynku nieruchomości, na którym oparto analizę, skłania do zastosowania tzw. jakościowych badań marketingowych opartych na analizie preferencji nabywców nieruchomości, które uzyskano na podstawie danych uzyskanych ze współpracy z agencjami obrotu nieruchomości oraz własnym doświadczeniem opartym o wywiady środowiskowe. Cechą, która wpływa na osiągane ceny transakcyjne nieruchomości gruntowych jest ich lokalizacja ogólna (rejon miejscowości/ gminy). W odniesieniu do nieruchomości położonych na terenie jednej miejscowości ważne są: położenie dzielnicy w stosunku do centrum miasta, komunikacji publicznej, dróg wylotowych, obiektów handlowych i usługowych, szkół itp. Inną cechą, która ma wpływ na osiągane ceny transakcyjne jest lokalizacja szczegółowa i sąsiedztwo. Tutaj większe ceny są dla nieruchomości, które są położone w rejonie osiedli nowo powstałych lub powstających, ale pod warunkiem trwających już tam inwestycji, na terenach luźnej zabudowy, o małej intensywności, z dobrym dostępem do punktów handlowousługowych i terenów zieleni. Istotną cechą na terenie miejscowości położonych na obszarach miast są cechy związane z dostępem do nieruchomości (jakość drogi, szerokość drogi dojazdowej, połączenia komunikacyjne z głównymi ciągami komunikacyjnymi, dostępność połączeń komunikacji miejskiej, wyposażenie w infrastrukturę techniczną dostęp do sieci miejskich, jakość i stan urządzeń i obiektów infrastruktury, dostępne miejsca parkingowe). Następną cechą wpływającą na wartość nieruchomości są cechy fizyczne gruntu (kształt działki (np. prostokątna), teren płaski lub lekko pochyły, obciążenia na gruncie) Ustalono następujące cechy rynkowe i ich wagi:. Lokalizacja ogólna:. Lokalizacja szczegółowa:. Cechy fizyczne gruntu:. Dostęp do nieruchomości: 0 % 0 % 0 % 0 % Pozostałe cechy w sposób mało istotny wpływają na ceny. Analiza bazy danych przy zastosowaniu zasady ceteris paribus (pozostałe równe) w aspekcie atrybutów rynkowych sprzedawanych nieruchomości nie pozwala na ustalenie zestawu cech rynkowych oraz ich wpływu (wagi) na osiągane ceny. Posesja-Bis Robert Karlicki Jelenia Góra ul. Groszowa nr

Wycena nieruchomości zabudowanej Jelenia Góra, ul. Makuszyńskiego ; działki nr 6, 57/, 57/ Powyższe w zestawieniu ze standardem III.7 p..6. w brzmieniu: Wagi cech rynkowych ustala się: a) na podstawie analizy bazy danych o cenach i cechach nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego oraz w okresie badania cen, b)przez analogię do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych, c)na podstawie badań-obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Pozwala to na ustalenie cech rynkowych oraz ich wag poprzez analogię do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków, a także na podstawie analizy preferencji nabywców, którą przeprowadzono na podstawie informacji uzyskanych podczas wywiadów przeprowadzonych w lokalnych agencjach obrotu nieruchomościami. Kierując się powyższymi przesłankami, a także specyfiką wycenianej nieruchomości w kontekście rynku lokalnego ustalono następujący zestaw cech rynkowych: Tabela 6. Ocena rynku w aspekcie cech rynkowych Cechy rynkowe Ocena Bardzo dobra: lokalizacja w pobliżu centralnych dzielnic miasta; dobry dostęp do lokalnego handlu i usług oraz obiektów użyteczności publicznej i komunikacji Dobra: lokalizacja na terenie innych dzielnic miasta, korzystnie położonych w stosunku do śródmieścia; zadowalający dostęp do lokalnego handlu, usług, obiektów użyteczności publicznej i komunikacji Przeciętna: pozostałe rejony, w oddaleniu od centrum, ze słabszym dostępem do handlu i usług w tym publicznych oraz komunikacji - Bardzo dobra: sąsiedztwo terenów mieszkaniowych z usługami towarzyszącymi, zabudowa luźna, dobry dostęp do terenów zielonych Dobra: sąsiedztwo terenów o zróżnicowanym charakterze, brak uciążliwego oddziaływania infrastruktury Przeciętna: sąsiedztwo uciążliwych obiektów, negatywnie oddziałująca infrastruktura, rejony o dużej gęstości zabudowy Dobre: dobry kształt działki, teren płaski lub lekko pochyły, brak obciążeń na gruncie Średnie: dobry kształt działki, teren wymagający ukształtowania, brak obciążeń na gruncie lub obciążenia mało uciążliwe Słabe: niekorzystny kształt działki (np. wąska), teren płaski lub lekko pochyły, brak obciążeń na gruncie lub obciążenia mało uciążliwe Niekorzystne: niekorzystny kształt, obciążenia na gruncie - Bardzo dobry: dobry dojazd, pełna infrastruktura Dobry: dobry dojazd, niepełna infrastruktura lub gorszy dojazd i pełna infrastruktura Przeciętny: uciążliwy dojazd, niepełna infrastruktura Lokalizacja ogólna Lokalizacja szczegółowa Cechy fizyczne gruntu Dostęp do nieruchomości Tabela. Wagi cech rynkowych i ocena przedmiotu wyceny Waga cechy [%] Opis cechy Zakres kwotowy cechy C [zł] Ocena nieruchomości wycenianej 9, Lp Nazwa cechy Lokalizacja ogólna 0. przeciętna. dobra. bardzo dobra,80 Przeciętna - Lokalizacja szczegółowa 0. przeciętna. dobra. bardzo dobra,80 Dobra - 9,87 Niekorzystne - 9,87 Dobry - Cechy fizyczne gruntu 0. niekorzystne. słabe. średnie. dobre Dostęp do nieruchomości 0. przeciętny. dobry. bardzo dobry Posesja-Bis Robert Karlicki Jelenia Góra ul. Groszowa nr

Wycena nieruchomości zabudowanej Jelenia Góra, ul. Makuszyńskiego ; działki nr 6, 57/, 57/. Opis nieruchomości porównawczych w kontekście cech rynkowych Do porównań w parach wybrano trzy, najbardziej podobne, nieruchomości porównawcze: Nieruchomość A Jelenia Góra, ul. Świerkowa. Lokalizacja ogólna nieruchomości dobra, w niewielkiej odległości od centrum dzielnicy, z dobrym dostępem do handlu i usług oraz komunikacji publicznej. Położenie szczegółowe bardzo dobre, na terenie osiedla mieszkalnego, gęsta zabudowa, dobry dostęp do terenów zieleni, dobry do handlu i usług. Cechy fizyczne gruntu dobre. Dostęp do nieruchomości bardzo dobry, utwardzoną drogą publiczną, pełny dostęp do sieci infrastruktury. Data transakcji: sierpień 0 r. Cena jednostkowa: 88,7 zł/m² Nieruchomość B Jelenia Góra, ul. Cieplicka. Lokalizacja ogólna nieruchomości dobra, w niewielkiej odległości od centrum dzielnicy, z dobrym dostępem do handlu i usług oraz komunikacji publicznej. Położenie szczegółowe dobre, na terenie dzielnicy o charakterze mieszkalnym, luźna zabudowa, ale również w sąsiedztwie nieruchomości usługowych, z dobrym dostępem do terenów zieleni. Cechy fizyczne gruntu dobre. Dostęp do nieruchomości bardzo dobry, utwardzoną drogą publiczną, pełny dostęp do sieci infrastruktury. Data transakcji: maj 05 r. Cena jednostkowa: 75,7 zł/m² Nieruchomość C Jelenia Góra, ul. Żabia / Łazienkowska. Lokalizacja ogólna nieruchomości dobra, w niewielkiej odległości od centrum dzielnicy, z dobrym dostępem do handlu i usług oraz komunikacji publicznej. Położenie szczegółowe bardzo dobre, na terenie dzielnicy o charakterze mieszkalnym, luźna zabudowa, bardzo dobry dostęp do terenów zieleni. Cechy fizyczne gruntu dobre. Dostęp do nieruchomości bardzo dobry, utwardzoną drogą publiczną, pełny dostęp do sieci infrastruktury. Data transakcji: listopad 05 r. Cena jednostkowa: 76, zł/m² Tabela 5. Ocena nieruchomości porównawczych w kontekście cech rynkowych Lp Nazwa cechy Waga cechy [%] Ocena nieruchomości porównawczych A B C Lokalizacja ogólna 0 Lokalizacja szczegółowa 0 Cechy fizyczne gruntu 0 Dostęp do nieruchomości 0 Posesja-Bis Robert Karlicki Jelenia Góra ul. Groszowa nr

Wycena nieruchomości zabudowanej Jelenia Góra, ul. Makuszyńskiego ; działki nr 6, 57/, 57/.. OKREŚLENIE WARTOŚCI PORÓWNYWANIA PARAMI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI METODĄ Nieruchomość wycenianą oraz wyżej wymienione nieruchomości porównawcze zestawiono w parach, a następnie określono wielkość poprawek, wartość skorygowaną nieruchomości porównawczych oraz wartość średnią. Wykonane obliczenia obrazuje tabela: Tabela 7. Tabela porównawcza dla obliczenia wartości rynkowej wycenianej nieruchomości Lp Waga cechy [%] Nazwa cechy Zakres Liczba Ocena kwotowy poziomów nieruchomości [zł] jakości X Cena jednostkowa [zł/m] X A X B X C 88,7 75,7 76, ocena popr. ocena popr. Lokalizacja ogólna 0,80-7,0-7,0-7,0 Lokalizacja szczegółowa 0,80-7,0 0,00-7,0 Cechy fizyczne gruntu 0 9,87-9,87-9,87-9,87 Dostęp do nieruchomości 0 9,87 -,9 -,9 -,9 00 9, Ʃ ocena popr. Podsumowanie X Suma poprawek Skorygowana cena jednostkowa [zł/m ] -9,6 -, -9,6 59, 5,06 6,5 Współczynnik zaufania α,00,00,00 Cena skorygowana o współczynnik zaufania α [zł/m] 59, 5,06 6,5 Σ 58,7 Suma współczynników α,00 Obliczona wartość jednostkowa m nieruchomości [zł/m] 5,90 Wartość jednostkowa m przedmiotu wyceny, obliczona jako średnia arytmetyczna, wynosi: WRw = (59, + 5,06 + 6,5) : = 5,90 zł/m.5. WARTOŚĆ GRUNTOWEJ RYNKOWA PRAWA WŁASNOŚCI DO NIERUCHOMOŚCI Przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości wprowadza się współczynnik ekspercki w wysokości 0,90 z uwagi na kształt działki i obowiązującą linię zabudowy, co powoduje, że aby działka mogła być w pełni wykorzystana powinno być przeprowadzone scalenie gruntów. 5,90 zł/m x 0,90 x.65 m = 78.8,5 zł przyjęto: 78.00 zł słownie: siedemdziesiąt osiem tysięcy trzysta złotych Posesja-Bis Robert Karlicki Jelenia Góra ul. Groszowa nr

Wycena nieruchomości zabudowanej Jelenia Góra, ul. Makuszyńskiego ; działki nr 6, 57/, 57/ WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI Wartość nieruchomości stanowi suma poszczególnych działek i funkcji. Z uwagi na rozczłonkowanie nieruchomości, jej niejednorodność (zróżnicowane funkcje) oraz wady prawne (budynek socjalno biurowy położony w dużej części na sąsiedniej nieruchomości, działka nr 57/ wymaga scalenia, żeby mogła być wykorzystana) dla określenia wartości nieruchomości przyjmuje się wskaźnik eksperta w wysokości 0,90. (8.600,- +.500,- + 78.00,-) x 0,90 = 06.60,- przyjęto: 06.500,Słownie: dwieście sześć tysięcy pięćset złotych. WYNIK KOŃCOWY Wartość nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, w granicach działek ewidencyjnych nr 6, 57/ i 57/, AM 7, obręb 00, Sobieszów II w Jeleniej Górze przy ul. Cieplickiej, o łącznej powierzchni,7 ha wynosi: 06.500,- zł Słownie: dwieście sześć tysięcy pięćset złotych Określając wartość nieruchomości przyjęto wartość określoną w opracowaniu w podejściu porównawczym. Wartość ta została określona na podstawie cen transakcyjnych przy uwzględnieniu lokalizacji, sąsiedztwa, funkcji, a także możliwości jej wykorzystania. Wartość 06.500,- zł jest ceną możliwą do uzyskania na lokalnym rynku nieruchomości. Posesja-Bis Robert Karlicki Jelenia Góra ul. Groszowa nr 5

Wycena nieruchomości zabudowanej Jelenia Góra, ul. Makuszyńskiego ; działki nr 6, 57/, 57/ 5. KLAUZULA PUBLIKACJI I WYKORZYSTANIA. Operat szacunkowy został sporządzony zgodnie ze standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.. Podstawą do określenia stanu prawnego nieruchomości stanowiły dokumenty i materiały udostępnione przez Zamawiającego.. Nie przeprowadzono badań geotechnicznych gruntu, poziomu lustra wód gruntowych ani badań zanieczyszczenia środowiska.. Oszacowana wartość może ulec zmianie w wyniku zmian koniunktury gospodarczej w rejonie czy zmian na lokalnym rynku nieruchomości lecz z uwzględnieniem przeciętnych relacji rynkowych, jakie panowały w momencie wyceny z uwzględnieniem czynników mogących mieć wpływ na kształtowanie się tej wartości w przyszłości. 5. Z operatu szacunkowego określającego wartość rynkową nieruchomości sporządzony został wyciąg, będący załącznikiem do wyceny (str. opracowania), który został przekazany organowi prowadzącemu kataster nieruchomości. 6. Niniejszy operat może być wykorzystany jedynie do celu określonego w pkt... opracowania i nie może być publikowany bez zgody autora. 7. Autor opracowania nie bierze odpowiedzialności za wady ukryte wycenianych obiektów, których nie mógł stwierdzić podczas dokonywania wizji lokalnej, ani też na podstawie dostępnej dokumentacji technicznej. 8. Zawarta w operacie szacunkowym ocena stanu technicznego nie stanowi jego ekspertyzy technicznej. Opracowanie: Robert Karlicki rzeczoznawca majątkowy Jelenia Góra, kwiecień 06 r. Posesja-Bis Robert Karlicki Jelenia Góra ul. Groszowa nr 6

Wycena nieruchomości zabudowanej Jelenia Góra, ul. Makuszyńskiego ; działki nr 6, 57/, 57/ Posesja-Bis Robert Karlicki Jelenia Góra ul. Groszowa nr 7

Wycena nieruchomości zabudowanej Jelenia Góra, ul. Makuszyńskiego ; działki nr 6, 57/, 57/ Posesja-Bis Robert Karlicki Jelenia Góra ul. Groszowa nr 8