NAJEM W SEKTORZE PRYWATNYM PORADY DLA NAJEMCÓW

NAJEM W SEKTORZE PRYWATNYM PORADY DLA NAJEMCÓW

Wprowadzenie Niniejsza broszura została opracowana przez Departament Rozwoju Społecznego (Department for Social Development, DSD) z myślą o osobach zastanawiających się nad wynajmem lokalu od prywatnego właściciela lub agenta działającego w jego imieniu. Najem prywatny w Irlandii Północnej regulowany jest przez określone prawa i warunki. Niniejsza broszura zawiera krótkie wyjaśnienia, czego prywatny najemca powinien spodziewać się od właściciela lokalu. Znajdują się tu również informacje dotyczące obowiązków najemcy. Dodatkowe informacje można uzyskać na stronach: www.dsdni.gov.uk/index/hsdiv-housing/private_rented_sector.htm www.housingadviceni.org/private-tenancies.html oraz w Biurze ds. Mieszkaniowych (Housing Rights Service) pod numerem 028 90 245640. Informacje przedstawione w niniejszej broszurze nie stanowią autorytatywnej interpretacji prawa. W przypadku wątpliwości dotyczących swoich praw lub obowiązków prawnych należy skonsultować się z biurem doradztwa lub prawnikiem. Umowa najmu W momencie zajęcia wynajętego lokalu przez najemcę, zazwyczaj otrzymuje on na piśmie umowę najmu. Umowa określa każdorazowo obowiązujące warunki. Umowa najmu nabiera mocy prawnej po złożeniu podpisu, dlatego należy dokładnie się z nią zapoznać przed podpisaniem. Nawet w przypadku braku pisemnej umowy najemca ma pewne prawa. Umowa ustna również może stanowić umowę najmu. Szczegóły na temat informacji zawieranych w umowie najmu podano w Załączniku 1. Podstawowe informacje, które właściciel lokalu zobowiązany jest udostępnić najemcy Zgodnie z prawem od 1 kwietnia 2007 roku właściciel w ciągu 28 dni od początku okresu najmu musi dostarczyć najemcy pisemny wykaz warunków najmu (bez względu na to, czy umowa najmu została zawarta pisemnie czy ustnie) oraz książeczkę opłat czynszowych. Dokumenty te muszą zostać udostępnione bezpłatnie. Rada okręgowa najemcy jest uprawniona do podjęcia kroków prawnych w przypadku niedopełnienia tych wymogów. Lista numerów telefonów, pod które należy dzwonić znajduje się w książce telefonicznej pod hasłem Local Government (Samorząd).

W wykazie warunków najmu muszą znaleźć się pisemne dane dotyczące szeregu spraw. Zagadnienia te omówiono w Załączniku 2. Książeczka opłat czynszowych musi zawierać informacje, takie jak imię i nazwisko oraz adres właściciela lokalu, wysokość czynszu i kwotę pobieranych podatków, kwotę należnej kaucji oraz okoliczności umożliwiające niepobranie kaucji. Szczegółowe informacje znajdują się w Załączniku 3. Należy pamiętać, aby dokładnie przeczytać umowę i upewnić się, że jest w całości zrozumiała przed jej zaakceptowaniem i podpisaniem. Umowa to dokument prawny wiążący zarówno dla najemcy, jak i właściciela lokalu. Właściciel powinien dostarczyć najemcy kopię podpisanej umowy. Przykładową umowę najmu oraz książeczkę opłat czynszowych można znaleźć na stronie internetowej Urzędu Mieszkalnictwa Irlandii Północnej. Obowiązki najemcy Poza informacjami zawartymi w niniejszej broszurze najemca ma również inne obowiązki, w tym: zgłaszanie konieczności napraw, które ma przeprowadzić właściciel wymiana zgubionych kluczy utrzymanie czystości i wystroju lokalu na przyzwoitym poziomie naprawienie wszelkich szkód spowodowanych przez najemcę, członków jego gospodarstwa domowego lub inną osobę zgodnie z prawem przebywającą lub mieszkającą w lokalu upewnienie się, że najemca, członkowie jego gospodarstwa domowego lub goście nie prześladują, nie są uciążliwi ani irytujący dla osób zamieszkujących sąsiednie lub przylegające lokale. Obowiązki właściciela lokalu Poza informacjami zawartymi w niniejszej broszurze właściciel lokalu ma również inne obowiązki, w tym: zapewnienie, że wymogi bezpieczeństwa związane z instalacją gazową i elektryczną oraz umeblowaniem lokalu zostały spełnione utrzymanie w należytym stanie konstrukcji oraz zewnętrznej części lokalu poinformowanie najemcy z odpowiednim wyprzedzeniem o wizycie w lokalu w celu dokonania napraw, za wyjątkiem nagłych wypadków poszanowanie prawa najemcy do spokoju i ciszy we własnym domu. Czynsz Czynsz zazwyczaj regulowany jest raz w tygodniu lub raz w miesiącu, w większości przypadków z góry. Najemca może ustalić z właścicielem lokalu sposób dokonywania płatności, które powinny być przez niego (lub jego

agenta) odnotowywane w książeczce opłat czynszowych. Nawet w przypadku dokonywania opłat za pomocą zlecenia stałego w banku lub w formie czeków, należy zawsze odnotowywać płatności w książeczce czynszowej, którą właściciel lub agent może okresowo zatwierdzać. Jeśli zajmowany lokal został wybudowany przed 1945 rokiem, a okres najmu rozpoczął się 1 kwietnia 2007 roku lub później, budynek musi posiadać certyfikat przydatności. Kaucja Większość właścicieli, poza płatnym z góry czynszem, będzie wymagać od najemców wpłacenia kaucji przed wprowadzeniem się do lokalu. Kaucja powinna zostać w całości zwrócona najemcy po zakończeniu okresu najmu, pod warunkiem, że najemca nie spowodował w lokalu żadnych strat ani szkód. W umowie najmu powinno znaleźć się więcej informacji na ten temat. Najemca powinien mieć jasność co do okoliczności uprawniających właściciela do zatrzymania części lub całości kaucji. Jeśli po zakończeniu okresu najmu właściciel lub agent nie zwróci kaucji, najemca może stanąć wobec konieczności skierowania sprawy do sądu ds. drobnych roszczeń (Small Claims Court). Zakończenie najmu Czas trwania poszczególnych okresów najmu można określić w umowie najmu. W przypadku braku umowy najmu lub braku określenia jego długości, za czas trwania najmu będzie się domyślnie uważać okres 6 miesięcy. Właściciel jest zobowiązany zawsze dostarczyć najemcy wypowiedzenie najmu na piśmie. Poniższa tabela zawiera minimalne okresy wypowiedzenia umowy najmu, których musi przestrzegać właściciel. Ich długość jest zależna od czasu trwania umowy. Czas trwania umowy 5 lat lub krócej Dłużej niż 5 lat do 10 lat (włącznie) Dłużej niż 10 lat Okres wypowiedzenia Nie krótszy niż 4 tygodnie Nie krótszy niż 8 tygodni Nie krótszy niż 12 tygodni Istnieje możliwość opuszczenia przez najemcę lokalu przed ustalonym zakończeniem okresu najmu. Należy być jednak świadomym związanego z tym ryzyka. Jeśli najemca opuści lokal wcześniej bez zgody właściciela,

nawet zachowując wymagany okres wypowiedzenia, nadal może być zobowiązany do opłacania czynszu do końca trwania umowy najmu. Właściciel może potrącić kaucję (jeśli została wpłacona) za brak opłat czynszu, co jest zazwyczaj określone w umowie najmu, oraz może skierować sprawę uregulowania pozostałej części czynszu do sądu ds. drobnych roszczeń. Przed doręczeniem pisemnego wypowiedzenia lokalu należy zasięgnąć porady. Eksmisja W przypadku naruszenia warunków umowy przez najemcę podczas trwania okresu najmu, właściciel może dokonać jego eksmisji. Właściciel musi wręczyć pisemne wypowiedzenie umowy najmu z uwzględnieniem właściciwego okresu (szczegółowe informacje w części Zakończenie najmu ). Jeśli najemca odmawia opuszczenia lokalu po zakończeniu umowy, właściciel będzie musiał uzyskać nakaz sądowy przed przeprowadzeniem eksmisji Bezprawna eksmisja i prześladowanie Prześladowanie lub bezprawna eksmisja najemcy lub członków jego gospodarstwa domowego przez właściciela lokalu lub każdą osobę działającą w jego imieniu jest przestępstwem. Może to przyjąć formę molestowania, przemocy, odcięcia mediów, takich jak gaz czy elektryczność lub każdy inny rodzaj zakłóceń z zamiarem zmuszenia najemcy do opuszczenia domu. W takiej sytuacji należy skontaktować się z Departamentem Zdrowia Środowiskowego (Environmental Health Department) lokalnej rady, który jest uprawniony do podjęcia działań prawnych przeciwko właścicielowi lokalu. Zasiłek mieszkaniowy Najemca jest uprawniony do starania się o pomoc w płaceniu czynszu i podatków z zasiłku mieszkaniowego (Housing Benefit). Jest to zasiłek socjalny, którym rozporządza Urząd Mieszkalnictwa Irlandii Północnej (Northern Ireland Housing Executive). Wysokość zasiłku mieszkaniowego zależy od indywidualnej sytuacji wnioskującego. Przyznany zasiłek może być wypłacany najemcy, który następnie płaci właścicielowi lokalu, lub bezpośrednio właścicielowi lokalu. Najemcy, którzy będą sami pobierać zasiłek, muszą zapewnić, że wykorzystają go na uiszczenie należności wobec właściciela. Najemców, którzy wynajęli lokal po 7 kwietnia 2008 roku lub wprowadzili się do nowego lokalu po tym czasie, obowiązywać będą przepisy dotyczące lokalnego zasiłku mieszkaniowego (Local Housing Allowance), który stanowi nowy sposób obliczania zasiłku mieszkaniowego dla większości prywatnych najemców. Więcej informacji na temat lokalnego zasiłku mieszkaniowego

i zasiłku mieszkaniowego można znaleźć na stronie Urzędu Mieszkalnictwa Irlandii Północnej: www.nihe.gov.uk/index/housingbenefit.htm. Należy brać pod uwagę, że w niektórych przypadkach zasiłek mieszkaniowy może nie pokrywać całej kwoty czynszu naliczanego przez właściciela lokalu. W takim przypadku najemca musi samodzielnie zapłacić różnicę. Przed podpisaniem umowy najmu należy upewnić się, że posiadane środki wystarczą na pokrycie ewentualnych dopłat. Najemcy zobowiązani do dokonywania dopłat powinni rozważyć zwrócenie się do Urzędu Mieszkalnictwa Irlandii Północnej o przyznanie dopłaty mieszkaniowej (Discretionary Housing Payment) w celu zmniejszenia dodatkowej kwoty. Współmieszkanie osób niespokrewnionych (House in Multiple Occupation, HMO) Lokal współdzielony przez kilka niespokrewnionych osób, na przykład studentów, może zostać zaklasyfikowany jako współmieszkanie osób niespokrewnionych (HMO). Wówczas zastosowanie mają specjalne przepisy i normy. Aby uzyskać więcej informacji na temat tego rodzaju nieruchomości, należy skontaktować się z zespołem ds. HMO Urzędu Mieszkalnictwa Irlandii Północnej pod numerem 08448920900 lub skierować określone pytanie na adres hmo.central@nihe.gov.uk Certyfikat energetyczny Zgodnie z obowiązującymi od 31 grudnia 2008 roku przepisami właściciel musi bezpłatnie udostępnić ważny certyfikat energetyczny każdego lokalu wynajmowanego po raz pierwszy lub kolejny. Więcej informacji można znaleźć na stronie Departamentu Rozwoju Społecznego (Department for Social Development) www.dsdni.gov.uk/index/hsdiv-housing/hsdivenergy_perf_certs.htm Załącznik 1: Informacje udostępniane w umowie najmu Wysokość czynszu wymaganego od najemcy Termin płatności Okres wypowiedzenia obowiązujący najemcę i właściciela Długość okresu najmu, tj. data rozpoczęcia i zakończenia Osoba odpowiedzialna za naprawy Powód, dla którego wymagana jest wpłata kaucji i czy zostanie ona zwrócona w całości lub w części po zakończeniu okresu najmu Sytuacje, kiedy właściciel może wejść do lokalu Ewentualne ograniczenia w korzystaniu z lokalu przez najemcę. Załącznik 2: Informacje, które koniecznie należy zawrzeć w wykazie warunków najmu

Adres lokalu Imię i nazwisko najemcy/najemców Imię i nazwisko, adres i numer telefonu kontaktowego właściciela Imię i nazwisko, adres i numer telefonu kontaktowego agenta (jeśli taki istnieje) oraz opis usług świadczonych przez niego w imieniu właściciela Numer telefonu właściciela lub agenta (jeśli taki istnieje) w nagłych wypadkach poza godzinami pracy Okres najmu, tj. tygodniowo, miesięcznie, kwartalnie itp. Data rozpoczęcia najmu Czas trwania najmu i data zakończenia (jeśli ustalona) Wypowiedzenie najmu, które musi zostać przedstawione na piśmie przez właściciela i najemcę (oprócz najmu na czas określony), Należny czynsz, terminy płatności oraz sposób płatności Należne podatki; czy uwzględnione w czynszu, a jeśli nie, to kto, właściciel czy najemca, jest odpowiedzialny za ich zapłatę Wysokość i cel zwrotnej lub bezzwrotnej należnej kaucji oraz warunki, na jakich zostanie zwrócona (jeśli stosowne) Wysokość i opis wszelkich innych płatności wymaganych od najemcy, poza czynszem i podatkami (na przykład, opłata za ogrzewanie) Zobowiązania najemcy i właściciela w odniesieniu do dokonywania napraw Szczegóły dotyczące wszelkich innych obowiązków najemcy i właściciela stanowiących część umowy najmu Wykaz mebli i wyposażenia udostępnianych w ramach umowy najmu. Dodatkowe informacje dla najemców, które muszą zostać zawarte w każdym wykazie warunków najmu doręczanym w związku z lokalem wynajmowanym w sektorze prywatnym 1. Ogólne Najem nie jest najmem chronionym ani ustawowym w rozumieniu Rozporządzenie w sprawie najmu (Irlandia Północna) z 1978 roku. Wobec prywatnego najemcy zastosowanie ma ochrona opisanych poniżej praw, ale inne warunki najmu stanowią porozumienie pomiędzy najemcą a właścicielem. 2. Naprawy Właściciel ma obowiązek dokonywania napraw instalacji gazowej, przewodów kominowych i innych instalacji. Ponadto, właściciel musi udostępnić najemcy egzemplarz wykazu wymaganych kontroli bezpieczeństwa w odniesieniu do instalacji gazowej i przewodów kominowych, lub, w pewnych okolicznościach, wywiesić ten wykaz w widocznym miejscu w lokalu. Odpowiedzialność za inne naprawy określa umowa najmu. Można uzyskać pomoc z Departamentu Zdrowia Środowiskowego rady lokalnej w zakresie niektórych zniszczonych przedmiotów. 3. Zdatność do zamieszkania przez ludzi Budynek mieszkalny wybudowany przed 6 listopada 1956 roku, który jest wynajmowany na mocy prywatnej umowy najmu rozpoczynającej się po wprowadzeniu w życie Rozporządzenia

w sprawie najmu prywatnego (Irlandia Północna) z 2006 roku, i który nie stanowi najmu wyłączonego spod standardowych przepisów, musi zostać skontrolowany przez radę okręgową w celu upewnienia się, czy jest zdatny do zamieszkania przez ludzi. Jeśli budynek mieszkalny nie spełnia norm zdatności do zamieszkania, podlega kontroli Komisarza ds. Najmu (Rent Officer) dla Irlandii Północnej. 4. Książeczka opłat czynszowych Wszyscy prywatni najemcy mają prawo do otrzymania książeczki opłat czynszowych. Rada okręgowa najemcy jest uprawniona do podjęcia kroków prawnych w razie niespełnienia tego wymogu. 5. Wypowiedzenie najmu Właściciel musi zawsze wręczyć najemcy pisemne wypowiedzenie umowy najmu. Poniższa tabela zawiera minimalne okresy wypowiedzenia umowy najmu, których musi przestrzegać właściciel. Ich długość jest zależna od czasu trwania umowy. Czas trwania umowy 5 lat lub krócej Dłużej niż 5 lat do 10 lat (włącznie) Dłużej niż 10 lat Okres wypowiedzenia Nie krótszy niż 4 tygodnie Nie krótszy niż 8 tygodni Nie krótszy niż 12 tygodni 6. Bezprawna eksmisja i prześladowanie Prześladowanie lub bezprawna eksmisja najemcy lub członków jego gospodarstwa domowego przez właściciela lokalu lub każdą osobę działającą w jego imieniu jest przestępstwem. Może przyjąć formę zniszczenia domu lub mienia najemcy lub odcięcia mediów, na przykład wody lub elektryczności z zamiarem zmuszenia najemcy do opuszczenia lokalu. Rada lokalna jest upoważniona do podjęcia kroków prawnych w takich sytuacjach. 7. Gwarancja ochrony praw najemcy Najemca nie może zostać eksmitowany z lokalu bez nakazu eksmisji wydanego przez sąd. Najemca może natomiast zostać zobligowany do pokrycia kosztów prawnych związanych z wydaniem nakazu. 8. Pomoc w opłacie czynszu i podatków Najemca jest upoważniony do ubiegania się o pomoc w opłacie czynszu i podatków z zasiłku mieszkaniowego, który jest zasiłkiem socjalnym wypłacanym przez Urząd Mieszkalnictwa. Więcej informacji można uzyskać w lokalnym biurze Urzędu. 9. Dodatkowe informacje Osoby pragnące uzyskać niezależną poradę lub informacje na temat swoich praw i obowiązków powinny skontaktować się z radcą prawnym, Biurem ds. Mieszkaniowych (numer telefonu 028 90 245640) lub organizacją Doradztwo Irlandia Północna (Advice NI) (numer telefonu 028 90 645919), gdzie można otrzymać dane lokalnego biura

doradztwa lub Biura Porad Obywatelskich (Citizens Advice Bureau) (szczegółowe informacje w książce telefonicznej). Załącznik 3: Informacje, które koniecznie należy zawrzeć w książeczce opłat czynszowych Adres lokalu Imię i nazwisko najemcy Imię i nazwisko, adres i numer telefonu kontaktowego właściciela i agenta (jeśli taki istnieje) Wysokość należnego czynszu oraz okres objęty przez każdą płatność Wartość kapitałowa lokalu Wysokość podatków należnych w odniesieniu do lokalu Wysokość wszelkich podatków uwzględnionych w czynszu lub płatnych przez najemcę poza czynszem oraz okres objęty przez każdą płatność Wysokość i opis wszelkich innych płatności wymaganych poza czynszem i podatkami (na przykład, opłata za ogrzewanie) Data rozpoczęcia najmu. UWAGI Na życzenie broszura jest również dostępna w wersji z dużym drukiem, pismem Braille'a i na płycie Audio-CD. Kontakt DSD Housing Division na stronie www.dsdni.gov.uk/index/hsdivhousing/private-rented-sector.htm Projekt i opracowanie DSD Marketing Team Druk Central Print Unit