POPYT MIESZKANIOWY W KRAKOWIE PREFERENCJE NABYWCÓW DOMÓW JESIEO 2009 Krzysztof Bartuś, Michał Głuszak, Piotr Krochmal Kraków, październik - grudzień 2009
Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl jest ośrodkiem badao nad rynkiem nieruchomości w Krakowie oraz w innych obszarach metropolitarnych kraju. Rzeczoznawcy majątkowi i analitycy rynku nieruchomości Instytutu na bieżąco monitorują poszczególne segmenty rynku nieruchomości gromadząc i przetwarzając informacje o transakcjach, ofertach, inwestycjach, czynszach najmu i dzierżawy. Instytut przeprowadza także badania marketingowe, w oparciu o które analizowane są dynamiczne procesy rynkowe po stronie popytowej i podażowej rynku nieruchomości. Uwagi o badaniach Poniżej zaprezentowano wyniki badao ankietowych, które Instytut zrealizował we współpracy ze Stowarzyszeniem Budowniczych Domów i Mieszkao w dniach 10-11 października 2009 r. wśród klientów targów mieszkaniowych Krakowska Giełda Domów i Mieszkao. Są to już kolejne badania ankietowe, poprzednie przeprowadzono rok temu na tych samych targach. Przedmiotem obecnych badao byli potencjalni nabywcy domów na rynku pierwotnym (deweloperskim), a zatem strona popytowa rynku. Sposób doboru próby był celowy oraz przypadkowy (nielosowy). Badaniem objęto osoby deklarujące chęd zakupu domu na rynku pierwotnym w najbliższej przyszłości. Specyfika badao oraz zastosowanie nielosowego (mówiąc ściśle - przypadkowego) doboru próby, ogranicza w pewnym stopniu możliwośd wnioskowania statystycznego i bezpośredniego przenoszenia wyników na całą interesującą nas populację nabywców domów w Krakowie i okolicach. Z drugiej jednak strony wielkośd próby w kontekście rozmiarów rynku deweloperskiego w Krakowie (mierzonego liczbą zrealizowanych transakcji) w zupełności umożliwia realizację postawionych celów badawczych. Głównym celem badao było określenie aktualnych preferencji nabywców domów w Krakowie i okolicach i analiza struktury popytu na rynku deweloperskim w Krakowie w drugiej połowie 2009 r. Kwestionariusz ankiety składał się z 15 pytao o preferencje rynkowe ankietowanych oraz 6 pytao dotyczących ich sytuacji ekonomiczno-społecznej. Ankietę wypełniło 58 osób zainteresowanych nabyciem domu z ok. 260 ankietowanych, którzy uczestniczyli w badaniach. Analiza zebranych ankiet pozwoliła pozyskad unikalne i ważne dla uczestników rynku, a zwłaszcza inwestorów informacje o strukturze popytu oraz preferencjach, jakimi kierują się obecnie nabywcy nowo budowanych domów w Krakowie i okolicach. Specyfika badao marketingowych pozwala na bezpośrednie obserwacje strony popytowej, czyli zebranie informacji, które są niedostępne w innych źródłach danych, takich jak transakcje, oferty, czynsze czy inwestycje. Pełna informacja o zachowaniach rynkowych nabywców domów jest bezcenna dla deweloperów przy sporządzaniu analiz opłacalności inwestycji czy biznes-planów, ale również dla instytucji finansujących rynek deweloperski, które na bieżąco powinny kontrolowad ryzyko zaangażowanego kapitału. Informacje o preferencjach nabywców domów oraz o strukturze zapotrzebowania na nowe domy są istotne dla samorządów, które realizują politykę mieszkaniową oraz zadania z zakresu planowania przestrzennego na swoim terenie. Wreszcie dla innych uczestników rynku nieruchomości, którzy poszukują i wykorzystują informacje opisowe dotyczące struktury popytu na rynku domów, a są to m.in. rzeczoznawcy majątkowi, zarządcy nieruchomości, pośrednicy w obrocie rynku nieruchomości, urbaniści i architekci oraz oczywiście doradcy i analitycy rynku nieruchomości.
Preferencje nabywców domów Poszukiwana wielkośd oraz typ nieruchomości Gospodarstwa domowe najczęściej poszukiwały domów o małej powierzchni - od 100 do 139 m 2 (prawie co drugie gospodarstwo domowe). Co czwarte gospodarstwo poszukiwało domu nieco większego o powierzchni między 140 a 179 m 2. Niewielką grupę zwolenników miały małe domy o powierzchni poniżej 100 m 2, ale wybierał je co dwudziesty potencjalny inwestor. Dom jednorodzinny jest ściśle związany z nieruchomością gruntową, na której go zbudowano. Inwestorów najczęściej interesowały działki o powierzchni między 5 a 9 arów (43% gospodarstw) oraz między 10 a 14 arów (29%). Co ciekawe prawie 13% gospodarstw domowych planowało inwestycję związaną z większą powierzchnią działki budowlanej przekraczającą 20 arów. 5 4 3 2 1 6 4 2 46,4% 25,0% 16,1% 7,1% poniżej 100 100-139 140-179 180-219 220 i więcej Poszukiwana wielkośd domu 43,6% 29,1% 12,7% 9,1% 5,5% poniżej 5 5-9 10-14 15-20 powyżej 20 Poszukiwana wielkośd działki [a] Preferowany rodzaj zabudowy Typ domu wolnostojący 87,5% parterowy z poddaszem użytkowym 75,0% obojętne piętrowy 16,1% bliźniak obojętne szeregowy 1,8% parterowy 3,6% Bardzo homogeniczne preferencje dotyczą typu poszukiwanego domu. Popyt na domy jednorodzinne dotyczy w przeważającej mierze domów w zabudowie wolnostojącej (86% gospodarstw domowych), piętrowych z użytkowym poddaszem (75%). Bardzo małe zainteresowanie dotyczy domów w zabudowie szeregowej i bliźniaczej (łącznie 5%) oraz domów parterowych (popularnych np. w Stanach Zjednoczonych). Mała popularnośd tych ostatnich wynika prawdopodobnie ze względów ekonomicznych na niewielkiej powierzchniach działek trudno umiejscowid dom parterowy o odpowiedniej powierzchni. Niskiej popularności domów w zabudowie szeregowej i bliźniaczej nie sposób wytłumaczyd względami ekonomicznymi; byd może chodzi bardziej o styl życia oraz potoczne wyobrażenie życia w domu, jako niezależnego od sąsiadów.
(Nie)pożądane cechy domu jednorodzinnego taras garderoba kominek pom. gospodarcze garaż wewnętrzny balkon(y) piwnica garaż wolnostojący osobna jadalnia pompa ciepła strych suszarnia przystanek komunikacji (pod)miejskiej teren spacerowy sklep spożywczy inne domy jednorodzinne szkoła podstawowa/ gimnazjum Co powinno byd w domu? Co powinno byd blisko domu? las przedszkole rzeka 5,0% 80,7% 73,7% 68,4% 66,7% 61,4% 59,6% 43,9% 29,8% 29,8% 29,8% 28,1% 24,6% 25,0% 23,2% 46,4% 46,4% 46,4% 41,1% 58,9% Niepożądane obiekty w bezpośrednim sąsiedztwie budynki z trzodą ruchliwa droga cmentarz budynki rzemiosła nieregulowany ciek wodny zabudowania chłopskie "dzikie" działki duże skupisko domów budynek wielorodzinny nieuporządkowany obszar leśny 0,7% 28,6% 26,8% 21,4% 42,9% 35,7% 5 73,2% 69,6% 87,5% Wybierając konkretne inwestycje (projekty domów jednorodzinnych) gospodarstwa domowe biorą pod uwagę liczne kryteria. Poszukiwany dom powinien przede wszystkim posiadad: taras (81% gospodarstw), garderobę (74%), kominek (68%), pomieszczenie gospodarcze (67%), garaż wewnętrzny (61%) oraz balkony (60%). Mniej niż jedno na trzy gospodarstwa poszukiwało również innych rozwiązao strychu, suszarni, osobnej jadalni, czy pompy ciepła. W porównaniu z garażem wewnętrznym mniejszy był również popyt na garaże wolnostojące. Pożądanymi obiektami w sąsiedztwie są przede wszystkim: przystanek komunikacji (pod)miejskiej (59% nabywców), sklep spożywczy oraz inne domy jednorodzinne (po 46% wskazao), a także las (41%). Innymi słowy idealną lokalizacją dla domu jednorodzinnego byłaby okolica z dominującą zabudową jednorodzinną, infrastrukturą (sklepy spożywcze do których nie trzeba dojeżdżad samochodem), dostępną komunikacją miejską (wygodne w przypadku gospodarstw domowych z dziedmi) oraz położonymi w cennej przyrodniczo okolicy (las). Z uwagi na nieuporządkowany charakter terenów na obrzeżach miasta oraz terenów podmiejskich ważną kwestią jest bezpośrednie sąsiedztwo planowanego domu. Nabywcy przynajmniej częściowo wykorzystują heurystyki związane z eliminacją możliwości mieszkaniowych o niepożądanych cechach (selekcja negatywna). Można wskazad najważniejsze obiekty odstraszające od inwestycji mieszkaniowej: budynki z trzodą gospodarską (nie do zaakceptowania przez 88% nabywców), ruchliwa ulica (73%), cmentarz (70%) oraz zakłady rzemieślnicze (55%).
Wnioski: O ile cmentarze występują rzadko w sąsiedztwie większości realizowanych inwestycji, pozostałe sytuacje problemowe zdarzają się dużo częściej, chod oczywiście trudno o dokładne statystyki. Na pewno warto ich unikad planując lokalizacje inwestycji polegającej na realizacji osiedla domów jednorodzinnych. Motywy i najważniejsze kryteria wyboru domu Inwestycja w dom wiąże się z określonymi przesłankami, które wydają się dośd intuicyjne. Badania wskazują, że głównymi motywami są wygoda i standard życia w domu jednorodzinnym (61% respondentów), możliwośd posiadania własnego ogrodu (54%) oraz ciche otoczenie i oddalenie od zgiełku panującego w centrum miasta (łącznie 57%). Mniej gospodarstw brało pod uwagę wątki ekonomiczne wysokie ceny mieszkao (27%) oraz inwestycyjne (7%). wygoda i standard własny ogród ciche otoczenie wysokie ceny mieszkao dośd zgiełku miasta bezpieczna okolica inny inwestycja zwierzęta Motywy zakupu domu 32,1% 26,8% 25,0% 16,1% 8,9% 7,1% 3,6% 53,6% 60,7% Wybierając dom gospodarstwa domowe biorą po uwagę szereg kryteriów. Z punktu widzenia ważności najistotniejsza jest cena (77%), w dalszej kolejności widok z okna (52%), rozkład funkcjonalny (45%), bezpieczeostwo (40%) oraz wielkośd domu (36%). Znaczenie ceny nie wydaje się zaskakujące, jej waga jest tym większa im bardziej jej pułap zbliża się do ograniczeo budżetowych gospodarstwa domowego. W takich sytuacjach nawet niewielkie zmiany cen mogą oznaczad, że gospodarstwo musi zrezygnowad z realizacji danej inwestycji (np. zakupu u konkretnego dewelopera). Inne badania również wskazują na stosunkowo wysoką elastycznośd cenową popytu na mieszkania. Warto również zwrócid uwagę, że z punktu widzenia gospodarstw domowych rozkład funkcjonalny jest ważniejszy niż sama wielkośd domu (inaczej niż w przypadku mieszkao, gdzie powierzchnie są dużo mniejsze). rozkład funkcjonalny dostępnośd komunikacyjna odległośd od centrum garaże i miejsca postojowe renoma dewelopera Najważniesze kryteria przy zakupie domu widok z okna bezpieczeostwo wielkośd standard architektura prestiż lokalizacji 51,8% 44,6% 39,3% 35,7% 32,1% 28,6% 25,0% 21,4% 16,1% 14,3% 76,8% Warto zwrócid uwagę na mniej istotne kryteria odległośd od centrum (tylko 25% wskazao), architektura (21%), prestiż lokalizacji (5%) co w kontekście niektórych obiegowych przekonao może wydad się zaskakujące. Oznacza to, że dla większości potencjalnych nabywców lokalizacja ma dużo mniejsze znaczenie niż bezpośrednie sąsiedztwo domu jednorodzinnego. cena Wnioski: Wydaje się, że mimo potencjalnej atrakcyjności slogany odwołujące się do prestiżu związanego z lokalizacją domów są mniej nośne niż się to wydaje (nawet jeśli przyjmiemy, że częśd gospodarstw nie przyznało się do zainteresowania prestiżowym wymiarem lokalizacji). Warto wobec tego odwoływad się do innych mocnych stron inwestycji zwłaszcza jeśli są nimi atrakcyjne sąsiedztwo (dużo zieleni, spokojna okolica,
atrakcyjny widok z okna), dobry rozkład funkcjonalny (ważniejszy niż sama wielkośd domu), bezpieczna okolica. Projektując domy warto stosowad rozwiązania zbliżone do target costing, czyli dostosowywad realizację do zdolności kredytowej potencjalnych nabywców. Warto także uwzględnid istotnośd tzw. widoku z okna na etapie projektowania inwestycji np. rezygnując z wycinki niektórych drzew, które podniosłyby walory estetyczne, nawet gdyby mogło to skomplikowad sam proces budowy (oczywiście gdy jest to możliwie). 4 Czy kupiłby porównywalne mieszkanie w Krakowie? 32,7% 3 25,5% 2 1 9,1% 14,5% 18,2% zdecydowanie TAK raczej TAK trudno powiedzied raczej NIE zdecydowanie NIE W przeciwieostwie do gospodarstw domowych planujących zakup mieszkania, potencjalni nabywcy domów posiadają zdecydowanie zdefiniowane preferencje. Jedynie co piąty byłby skłonny zrezygnowad z inwestycji w dom na rzecz mieszkania, jeśli mógłby kupid porównywalne wielkością mieszkanie w mieście. Dla kontrastu, prawie co drugi w mniej lub bardziej zdecydowany sposób odrzucał taką możliwośd. Może to dowodzid tezy o tym, że inwestycja w dom jest zdecydowanie bardziej uwarunkowana stylem życia, niż relatywną opłacalnością alternatyw. Profil nabywców Większośd potencjalnych nabywców odwiedzających giełdę domów i mieszkao zamieszkiwało w Krakowie. Status mieszkaniowy potencjalnych nabywców był bardzo zróżnicowany. Najwięcej najmowało mieszkanie (39%), ale stosunkowo liczna grupa nabywców posiadała już lokal na własnośd (35%). Częśd gospodarstw mieszkało (zapewne ze względów ekonomicznych) z własnymi rodzicami (20%). 8 84,2% 4 35,6% 39,9% 6 4 2 20,6% 2 w Krakowie 7,9% 6,7% pod Krakowem w innym mieście 1,2% za granicą własne M 0,4% M najem M służbowe rodziców M 3,6% inna Gdzie mieszkają potencjalni nabywcy? Obecna sytuacja mieszkaniowa klientów
Wśród potencjalnych nabywców domów dominują gospodarstwa w drugiej fazie cyklu życia najczęściej te, w których głowa rodziny jest w wieku między 30 a 40 lat. Co ciekawe zainteresowanie domami jest zauważalne również w grupie młodych gospodarstw domowych (często bezdzietnych), oraz gospodarstw w trzeciej fazie cyklu życia (z pełnoletnimi dziedmi). W przypadku pierwszej z wspomnianych grup, zakup domów może mied charakter perspektywiczny tj. gospodarstwa przewidują zmiany w swojej strukturze w najbliższych latach (powiększenie potrzeb mieszkaniowych związane z urodzeniem dzieci). Dla tego typu gospodarstw domowych dom jednorodzinny wydaje się najwłaściwszym (często pomyślanym również jako docelowe) miejscem socjalizacji dzieci. W przypadku drugiej grupy gospodarstw dojrzałych - najczęstszym motywem jest chęd wyprowadzki z miasta ucieczki od zgiełku i ruchu ulicznego, co zwykle wiąże się z nabyciem domu jednorodzinnego na obrzeżach aglomeracji. 40% 6 44% 4 20% 27% 2 4% 13% 6% 6% 0% 20 40 60 1 2 3 4 5 6 Wiek głowy gospodarstwa Ilośd osób w gospodarstwie domowym Wśród potencjalnych nabywców domów dużą grupę stanowią osoby o ponadprzeciętnych dochodach, co oczywiście wpływa na ich tzw. zdolnośd kredytową. Aż 9% respondentów ocenia siebie jako dobrze zarabiających (ponad 8 tys. zł dochodu). Z odpowiedzi na to pytanie wynika też, że dla dużej części chcących nabyd dom, pozostanie to na razie w sferze marzeo. Należy jednak pamiętad, że inwestycja w dom często finansowana jest ze środków pochodzących ze sprzedaży dotychczasowego mieszkania, a więc nawet gospodarstwa o niezbyt wysokich dochodach mogą potencjalnie posiadad kapitał wystarczający do realizacji swoich planów. 21,5% 23,6% 2 13,1% 16,0% 1 6,3% 6,8% 3,8% 8,9% poniżej 2000 2000-3000 3001-4000 4001-5000 5001-6000 6001-7000 7001-8000 powyżej 8000 Całkowity miesięczny dochód netto w gospodarstwie domowym
Percepcje/prognozy zmian cen domów 10 8 1,9% 13,2% 1,9% 7,5% 20,8% 6 4 2 34,0% 45,3% 22,6% 11,3% 24,5% 7,5% 3,8% 5,7% ostatnie 12 m-cy najbliższe 12 m-cy +15% +10% +5% bez zmian -5% -10% -15% Wyniki badao pokazują, że zwiększył się optymizm potencjalnych nabywców nieruchomości także tych zainteresowanych domami jednorodzinnymi. Chod oceny dotyczące dynamiki były podzielone, generalnie wśród nabywców domów dominowało przeświadczenie o stagnacji lub niewielkim wzroście cen domów w ciągu najbliższych 12 miesięcy (czyli w okresie październik 2009 - październik 2010). Około 30% było zdania, że ceny wzrosną, podczas gdy zdanie przeciwne wyrażał co czwarty respondent. Jeśli pominąd niezdecydowanych i przekonanych o stagnacji na rynku, dominująca była prognoza dotycząca 5% wzrostu cen domów w ciągu 12 miesięcy po przeprowadzeniu badania. Zapytani o dynamikę cen domów w ostatnich 12 miesiącach respondenci byli również podzieleni, chod przeważały opinie o spadku cen wyrażało je około 50% potencjalnych nabywców domów, podczas gdy około 15% była zdania przeciwnego. Wnioski: na rynku mieszkaniowym brak wiarygodnych danych oraz indeksów, które w obiektywny sposób obrazowałyby dynamikę cen domów. Wzmaga to niepewnośd, utrudnia podejmowanie racjonalnych decyzji oraz znacząco ogranicza możliwośd dokonywania trafnych prognoz zmian cen. Wydaje się, że istnieją poważne symptomy ożywienia na rynku mieszkaniowym, czego dowodem jest barometr odczud potencjalnych nabywców zarówno mieszkao jak i domów. Oczekiwania wzrostu cen, które wydają się dominowad będą zapewne wpływad na podejmowane decyzje mieszkaniowe, co znajdzie odzwierciedlenie w liczbie transakcji oraz cenach. Krzysztof Bartuś Rzeczoznawca majątkowy, analityk i doradca rynku nieruchomości, pośrednik w obrocie nieruchomościami. Członek założyciel Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl, obecnie jego prezes. Autor wielu raportów, analiz i prognoz oraz publikacji prasowych w mediach ogólnopolskich, uczestnik audycji radiowych i telewizyjnych poświęconych min. ekonomicznym i prawnym zagadnieniom polskiego rynku nieruchomości. k.bartus@mrn.pl
Michał Głuszak Ekonomista, pracownik naukowy Katedry Ekonomiki Nieruchomości i Procesu Inwestycyjnego Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie, specjalista teoretycznych aspektów funkcjonowania rynku nieruchomości (cykle koniunkturalne, koszty transakcyjne, segmentacja) i modelowania rynku nieruchomości, ekspert ekonometrii i badao statystycznych i ankietowych rynku nieruchomości. gluszakm@uek.krakow.pl Piotr Krochmal Rzeczoznawca majątkowy, analityk i doradca rynku nieruchomości. Członek założyciel Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl. Autor wielu raportów, analiz i prognoz oraz publikacji prasowych w mediach ogólnopolskich, uczestnik audycji radiowych i telewizyjnych poświęconych min. ekonomicznym i prawnym zagadnieniom polskiego rynku nieruchomości. p.krochmal@mrn.pl Kraków, październik-grudzieo 2009