Przedsiębiorstwo Projektowo Realizacyjne DOM Sp. z o. o. 83-200, ul. Kościuszki 34 G tel. (58) 562-20-57, 561-12-40, fax. (58) 561-14-78 e-mail: pprdom@pprdom.pl Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego fragmentu miasta Redy dla obszaru położonego w obrębie ewidencyjnym nr 6 (dawniej Moście Błota) Prognoza skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego fragmentu miasta Redy dla obszaru położonego w obrębie ewidencyjnym nr 6 (dawniej Moście Błota) Umowa Nr UA/2/2015 z dnia 27.04.2015r. Dyrektor pracowni mgr inż. arch. Maria Kiełb-Stańczuk uprawn. do proj. w plan. przestrzennym nr 1334/93 Projektant Opracowanie prognozy mgr inż. arch. Maria Kiełb-Stańczuk uprawn. do proj. w plan. przestrzennym nr 1334/93 mgr inż. arch. Barbara Zgórska mgr inż. Waldemar Kalkowski rzeczoznawca majątkowy - uprawnienia nr 2201, mgr Katarzyna Szalewska Data opracowania: czerwiec 2016 r. 1
SPIS TREŚCI 1. Przedmiot i cel opracowania... 3 2. Podstawy formalno prawne opracowania... 3 3. Wydatki gmin w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego... 5 4. Dochody gmin w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego... 6 5.Charakterystyka terenu objętego planem i lokalnego rynku nieruchomości... 7 6. Założenia do prognozy... 10 7. Prognoza wpływu ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na dochody własne i wydatki Gminy Miasto Reda, w tym na wydatki związane z realizacją inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej... 11 7.1. Dochody... 12 7.2. Wydatki... 16 8. Zbiorcze zestawienie dochodów i wydatków... 17 9. Wnioski i zalecenia dotyczące przyjęcia proponowanych rozwiązań projektu planu miejscowego, wynikające z uwzględnienia ich skutków finansowych... 18 10. Załączniki........ 19 2
1. Przedmiot i cel opracowania Przedmiotem opracowania jest prognoza skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego fragmentu miasta Redy dla obszaru położonego. Celem opracowania jest wskazanie najbardziej prawdopodobnych, przyszłych korzyści i negatywnych następstw ekonomicznych związanych z uchwaleniem i realizacją planu miejscowego. Prognoza skutków finansowych uchwalenia mpzp nie jest operatem szacunkowym. 2. Podstawy formalno prawne opracowania Podstawy formalne opracowania: 1) Uchwała Nr XXXIV/376/2013 Rady Miejskiej w Redzie z dnia 26 czerwca 2013r. o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego fragmentu miasta Redy dla obszaru położonego w obrębie ewidencyjnym nr 6 (dawniej Moście Błota) oraz Uchwała Nr LII/530/2014 z dnia 8 października 2014 r. w sprawie zmiany Uchwały Nr XXXIV/376/2013 Rady Miejskiej w Redzie z dnia 26 czerwca 2013r. o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego fragmentu miasta Redy dla obszaru położonego w obrębie ewidencyjnym nr 6 (dawniej Moście Błota); 2) Umowa Nr UA/2/2015 z dnia 27.04.2015 r. zawarta pomiędzy Gminą Miasto Reda a Przedsiębiorstwem Projektowo-Realizacyjnym DOM Sp. z o.o. w Starogardzie Gdańskim, ul. Kościuszki 34G. Podstawy prawne opracowania: Podstawą prawną sporządzenia prognozy skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest Ustawa z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2016r. poz. 778): Art. 17. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta po podjęciu przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego kolejno: 5) sporządza prognozę skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego, z uwzględnieniem art. 36; 3
Zakres prognozy został uregulowany w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U.z 2003r. nr 164 poz. 1587): 11. Prognoza skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego powinna zawierać w szczególności: 1) prognozę wpływu ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na dochody własne i wydatki gminy, w tym na wpływy z podatku od nieruchomości i inne dochody związane z obrotem nieruchomościami gminy oraz na opłaty i odszkodowania, o których mowa w art. 36 ustawy; 2) prognozę wpływu ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na wydatki związane z realizacją inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, które należą do zadań własnych gminy; 3) wnioski i zalecenia dotyczące przyjęcia proponowanych rozwiązań projektu planu miejscowego, wynikające z uwzględnienia ich skutków finansowych. Przepisy prawa wykorzystane w prognozie: 1) Ustawa z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( t.j. Dz.U. z 2016r. poz. 778), 2) Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ( Dz.U. z 2003r. Nr 164, poz.1587), 3) Ustawa z dnia 8 marca 1990r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz. U. z 2016r. poz. 446), 4) Ustawa z dnia 27 sierpnia 2009r. o finansach publicznych (Dz. U. z 2013r. poz. 885 ze zm.), 5) Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2015r. poz. 626 ze zm.), 6) Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015 poz. 1774 ze zm.), 7) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004r. Nr 207 poz. 2109), 8) Uchwała Nr... Rady Miejskiej w Redzie z dnia... w sprawie określenia stawek w podatku od nieruchomości na 2016 rok. Publikacje i źródła informacji wykorzystane w prognozie: 4
1) Prognoza skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - Ryszard Cymerman, Tomasz Bajerowski, Hubert Kryszk, wyd. Edukaterra Spółka z o.o., Olsztyn 2008r.; 2) Baza danych o nieruchomościach dla terenu miasta Reda; 3) "Scalone wskaźniki do wyceny budynków i budowli i małej architektury" IDM IV kwartał 2015r. 4) Materiały i analizy własne. 3. Wydatki gmin w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Uchwalenie przez gminę planu miejscowego powoduje między innymi obciążenia finansowe dla jej budżetu. Wydatki, które gmina musi ponieść mają różny charakter i zakres. Ujawniają się one w różnym czasie i rozmiarze w zależności od zapisów zawartych w planie i rozwoju procesu inwestycyjnego. Do obciążeń finansowych należą przede wszystkim: 1) obciążenia finansowe związane z negatywnymi skutkami wywołanymi na nieruchomościach (wynikające z art.36 ust.1,2,3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym): - odszkodowania, wykupy lub zamiany nieruchomości (w związku z ograniczeniem w korzystaniu z nieruchomości lub zmniejszeniem ich wartości) 2) obciążenia finansowe związane z wykupieniem nieruchomości dla realizacji celów publicznych: - grunty pod drogi gminne - grunty pod tereny zieleni - grunty na inne lokalne cele publiczne 3) Obciążenia finansowe związane z kosztami budowy infrastruktury: - drogi gminne - sieci kanalizacji sanitarnej - sieci kanalizacji deszczowej 5
- sieci wodociągowe 4) Obciążenia finansowe związane z obsługą procesu inwestycyjnego: - wykonanie wycen dla potrzeb zbycia i nabycia nieruchomości oraz w celu ustalenia różnych rekompensat - podziały nieruchomości 4. Dochody gmin w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Obok obciążeń finansowych plany miejscowe wywołują szereg następstw, które powodują zwiększone dochody gminy. Źródłami dochodów możliwymi do uzyskania przez gminę w wyniku realizacji ustaleń planu miejscowego są: 1) opłata planistyczna* 2) opłaty adiacenckie z tytułu podziału nieruchomości** 3) opłaty adiacenckie z tytułu scalenia i podziału nieruchomości*** 4) opłaty adiacenckie z tytułu uzbrojenia w infrastrukturę techniczną, urządzenia bądź modernizacji drogi**** 5) dochody związane ze wzrostem podatku od nieruchomości: - zmiana podatku z rolnego lub leśnego na podatek od nieruchomości - podatek od budynków i budowli wybudowanych na terenach objętych planem - powstanie obowiązku podatkowego u nabywców nieruchomości stanowiących własność gminy 6) dochody związane z obrotem nieruchomościami: - sprzedaż nieruchomości stanowiących własność gminy - podatki od czynności cywilnoprawnych 7) inne dochody w szczególności z podatków od działalności gospodarczej. 6
*Ponosi właściciel lub użytkownik wieczysty, który zbywa nieruchomość przed upływem 5 lat od dnia, kiedy plan miejscowy lub jego zmiana stały się obowiązujące. Wysokość opłaty wynosi maksymalnie 30% wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia bądź zmiany planu miejscowego. **Ponosi właściciel lub użytkownik wieczysty w związku ze wzrostem wartości nieruchomości na skutek jej podziału. Podstawą naliczenia opłaty jest: podjęcie przez Radę Gminy uchwały określającej stawkę opłaty adiacenckiej, wystąpienie wzrostu wartości nieruchomości. ***Celem scalenia i podziału nieruchomości jest uzyskanie korzystniejszej konfiguracji przestrzennej nieruchomości przez ich właścicieli i użytkowników wieczystych. Opłata powstaje w związku z uzyskaniem przez uczestnika procesu scaleniowo podziałowego nieruchomości właściwie ukształtowanej i uzbrojonej w urządzenia infrastruktury technicznej. Wymierzenie tej opłaty jest obowiązkowe. ****Opłata powstaje w związku ze wzrostem wartości nieruchomości na skutek wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej. Opłata pokrywa w całości lub części koszty budowy urządzeń. Decyzja w sprawie naliczenia ( bądź nie ) tej opłaty, leży w gestii gminy. 5. Charakterystyka terenu objętego planem i lokalnego rynku nieruchomości Charakterystyka terenu objętego planem Obszar objęty planem położony jest w Redzie. Są to przede wszystkim tereny niezaisnwestowane rolnicze. W centralnej części obszaru zlokalizowana jest zabudowa mieszkaniowa oraz działki wydzielone geodezyjnie pod zabudowę. W części płn. - wsch. - zabudowa związana z infrastrukturą wodociągową ujęcie wody. Znaczna część obszaru położona jest w granicach strefy ochronnej ujęcia wód podziemnych Reda oraz w obszarze szczególnego zagrożenia powodzią. Ze względu na niekorzystne warunki gruntowo wodne (wysoki poziom wód podziemnych oraz występowanie torfów), część terenów wg studium predestynowana jest do zachowania funkcji rolniczych. W związku z tym, na znacznej części obszaru planu przewiduje się kontynuację rolnego użytkowania terenów, z zachowaniem obowiązujących przepisów odrębnych w zakresie ochrony ujęcia wody. Oprócz terenów rolniczych, planowane są również tereny inwestycyjne - zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, mieszkaniowo usługowej, usługowej w tym sportu i rekreacji oraz zieleni urządzonej. Dla części tych terenów ustalenia planu wprowadzają ograniczenia i zakazy jednakże możliwe jest na nich inwestowanie, zgodnie z przepisami odrębnymi (w szczególności ustawą Prawo wodne). W granicach planu nie występują lasy. Teren nie jest uzbrojony inżynieryjnie. Właścicielami gruntów są głównie osoby fizyczne. Ponadto: Skarb Państwa, Gmina Miasta Redy oraz 7
Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji. Powierzchnia teren objętego zmianą planu wynosi ok. 450,91 ha. http://mapy.geoportal.gov.pl/imap/ 8
Wyrys z projektu rysunku planu Charakterystyka lokalnego rynku nieruchomości Teren objęty planem położony jest w mieście Reda. Jest to obszar, który nie posiada obowiązującego planu miejscowego. Na znacznej części obszaru planu przewiduje się (zgodnie z obecnym zagospodarowaniem i wg Studium) kontynuację rolnego użytkowania terenów. 9
Część terenu stanowią wydzielone geodezyjnie działki część zabudowana, niektóre z możliwością zabudowy na podstawie wydanych decyzji o warunkach zabudowy. Na większości terenu nie jest obecnie możliwe zainwestowanie. Ustalenia planu przewidują między innymi możliwość realizacji zabudowy (zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zabudowa mieszkaniowo usługowa, usługowa w tym sportu i rekreacji oraz zieleni urządzonej) również na części terenów, które nie posiadają takiej możliwości w chwili obecnej. W związku z powyższym, uchwalenie planu może spowodować wzrost atrakcyjności terenów i wpłynąć na obrót nieruchomościami. Ceny działek budowlanych położonych na terenie miasta Reda, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wahają się w granicach... zł/m 2 a pod zabudowę usługową - w granicach... zł/m 2, 6. Założenia do prognozy Dla potrzeb sporządzenia prognozy, przyjęto pięcioletni horyzont czasowy uznając, że jego wydłużenie mogłoby skutkować wynikami obarczonymi zbyt dużym błędem. W tak przyjętym przedziale czasowym przeanalizowano skutki, których wystąpienie uznano za najbardziej prawdopodobne, tzn. z a ł o ż o n o, że: Gmina poniesie koszty budowy infrastruktury technicznej należące do zadań własnych Gminy budowa sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej i deszczowej; Gmina nie poniesie kosztów urządzenia dróg - w obszarze planu nie projektuje się nowych dróg publicznych; Gmina poniesie koszty wykupu gruntu na cele publiczne pod projektowane drogi:..., na poszerzenie drogi publicznej gminnej 005.KDD; nie poniesie kosztów realizacji roszczeń, o których mowa w art. 36 ust. 1-3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; Gmina nie osiągnie dochodów ze sprzedaży własnych gruntów w obszarze planu nie występują działki gminne, które mogłyby stanowić ofertę sprzedaży; 10
Gmina odnotuje wpływy z podatku od czynności cywilnoprawnych podatek od sprzedaży ok. 20 % terenów: 22.MN, 24.MN, 25.MN, 26.MN, 36.MN, 38.MN, 39.MN, 40.MU, 47.MU; Gmina pozyska dochody z opłaty planistycznej od sprzedaży ok. 20 % terenów: 22.MN, 24.MN, 25.MN, 26.MN, 36.MN, 38.MN, 39.MN, 40.MU, 47.MU; Gmina odnotuje wzrost dochodów z podatku od nieruchomości od terenów wytypowanych do sprzedaży, tj. od ok. 20% terenów: 22.MN, 24.MN, 25.MN, 26.MN, 36.MN, 38.MN, 39.MN, 40.MU, 47.MU; Gmina pozyska dochody z opłat adiacenckich z tytułu podziału terenów: 22.MN, 24.MN, 25.MN, 26.MN, 36.MN, 38.MN, 39.MN, 40.MU, 47.MU; budowa infrastruktury technicznej sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej i deszczowej spowoduje naliczenie i pobranie opłat adiacenckich; uchwalenie planu spowoduje konieczność poniesienia kosztów robót geodezyjnych (wydzielenie na poszerzenie drogi gminnej 005.KDD) oraz kosztów wycen nieruchomości dla potrzeb naliczenia opłat planistycznych i adiacenckich. Przyjęte powyżej założenia omówiono szerzej w pkt. 7. UWAGA: Wyniki obliczeń zawarte w prognozie odzwierciedlają przyjęte założenia, mogą być inne dla odmiennych założeń. 7. Prognoza wpływu ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na dochody własne i wydatki Gminy Miasto Reda w tym na wydatki związane z realizacją inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej 7.1. Dochody Sprzedaż działek gminnych Gmina Miasto Reda nie posiada w obszarze objętym planem działek, które mogłyby stanowić ofertę sprzedaży. W związku z powyższym, nie prognozuje się wielkości potencjalnych dochodów ze sprzedaży działek gminnych. Podatek od czynności cywilnoprawnych Jednym z istotnych źródeł dochodów Gminy może być podatek od czynności cywilnoprawnych, do uiszczenia którego zobowiązani są uczestnicy transakcji 11
na nieruchomościach. Podatek ten trafia do budżetu Gminy poprzez notariusza, po dokonanej transakcji. Jednym z istotnych źródeł dochodów Gminy może być podatek od czynności cywilnoprawnych, do uiszczenia którego zobowiązani są uczestnicy transakcji na nieruchomościach. Podatek ten trafia do budżetu Gminy poprzez notariusza, po dokonanej transakcji. Ustalenia planu mogą mieć wpływ na wzrost zainteresowania nieruchomościami położonymi w obszarze objętym planem ze względu na ich nowe inwestycyjne przeznaczenie oraz możliwość wydzielenia działek budowlanych. Uchwalenie planu może mieć wpływ na decyzje potencjalnych nabywców o zakupie nieruchomości i w konsekwencji na możliwość pozyskania przez Gminę opłat z podatku od czynności cywilnoprawnych. Przyjęto, że w okresie prognozowanym, przedmiotem obrotu staną się tereny: ok. 20 % terenów: 22.MN, 24.MN, 25.MN, 26.MN, 36.MN, 38.MN, 39.MN, 40.MU, 47.MU. Prognozowane dochody z przedmiotowego podatku to kwota ok.... zł. Szczegółowe obliczenia przedstawia tabela nr 1. Podatek od nieruchomości Uchwalenie planu może wiązać się ze wzrostem dochodów z podatku od nieruchomości. Przyjęto, że dotyczyć to będzie części nowych, projektowanych terenów inwestycyjnych, tzn.: ok. 20% terenów: 22.MN, 24.MN, 25.MN, 26.MN, 36.MN, 38.MN, 39.MN, 40.MU, 47.MU. Zmiana przeznaczenia terenów umożliwi właścicielom działek zainicjowanie procesów inwestycyjnych, co powinno skutkować wzrostem wpływów z podatku od nieruchomości. Prognozowane dochody z podatku od nieruchomości to kwota ok.... zł. Szczegółowe obliczenia przedstawia tabela nr 2. Opłata planistyczna Jednym ze źródeł dochodów, które Gmina może pozyskać w związku z opracowaniem planu miejscowego są opłaty planistyczne. Należy jednak pamiętać, że naliczenie opłat możliwe jest tylko wówczas, gdy nastąpi sprzedaż nieruchomości i gdy ma ona miejsce w ciągu 5 lat od dnia, w którym plan zacznie obowiązywać. Ponadto musi nastąpić wzrost wartości nieruchomości. 12
Zagadnienie opłaty planistycznej zostało uregulowane w art. 36ust. 4 Ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( t.j. Dz.U. z 2016r. poz. 778): Art. 36 4. Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Najważniejszą - obok zbycia nieruchomości - przesłanką uzasadniającą naliczenie opłaty planistycznej, jest wzrost wartości nieruchomości, wynikający przede wszystkim ze zmiany przeznaczenia terenu. Teren objęty planem nie posiada obowiązującego mpzp. Zatem, uchwalenie planu stworzenie możliwości zabudowy działek może skutkować wzrostem wartości. Przyjęto, że w okresie prognozowanym część tych terenów stanie się przedmiotem obrotu, co spowoduje w konsekwencji możliwość naliczenia i pobrania opłaty planistycznej. Prognozowane wpływy z opłaty planistycznej to kwota ok.... zł. Szczegółowe obliczenia przedstawia tabela nr 3. Opłata adiacencka z tytułu podziału nieruchomości Opracowanie planu miejscowego może stworzyć właścicielom nieruchomości między innymi możliwość podziału gruntu. Wydzielenie działek, które można przeznaczyć pod zabudowę, powoduje wzrost atrakcyjności terenu i jego wartości, a to z kolei daje Gminie podstawę do naliczenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości. Naliczenie opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości nie jest obowiązkowe. Kwestię opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości porusza Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.dz.u. z 2015 poz. 1774 ze zm.): Art. 98a. 1. Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. 13
Obszar objęty planem nie posiada obowiązującego mpzp. Uchwalenie planu miejscowego stworzy właścicielom nieruchomości możliwość podziału terenów na działki budowlane, co w konsekwencji może skutkować wzrostem wartości. Przyjęto, że w okresie prognozowanym nastąpi podział terenów: 22.MN, 24.MN, 25.MN, 26.MN, 36.MN, 38.MN, 39.MN, 40.MU, 47.MU. W konsekwencji dokonanego podziału, Gmina będzie mogła naliczyć i pobrać stosowną opłatę adiacencką. Prognozowane wpływy z opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości to kwota ok.... zł. Szczegółowe obliczenia przedstawia tabela nr 4. Opłata adiacencka z tytułu budowy infrastruktury technicznej i urządzenia dróg Podobnie jak w przypadku opłat adiacenckich z tytułu podziału, zagadnienie opłat adiacenckich z tytułu wybudowania infrastruktury technicznej porusza Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2015r., poz.1774 ze zm.): Art. 144. 1. Właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. (...) Art. 145. 1. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. (...) Obszar objęty planem wymaga uzbrojenia inżynieryjnego budowy sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej i deszczowej. Uchwalenie planu nie będzie natomiast wiązało się z koniecznością budowy dróg gminnych w obszarze planu nie projektuje się nowych dróg publicznych gminnych. Realizacja uzbrojenia inżynieryjnego terenu spowoduje wysokie koszty, które Gmina będzie mogła zneutralizować poprzez naliczenie i pobranie opłat adiacenckich. Prognozowane dochody z opłat adiacenckich z tytułu uzbrojenia terenu to kwota ok.... zł. Szczegółowe obliczenia przedstawia tabela nr 5. 14
7.2. Wydatki Budowa infrastruktury technicznej i dróg gminnych Zgodnie z Ustawą z dnia 8 marca 1990r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz. U. z 2016r. poz. 446) do zadań własnych gminy z zakresu infrastruktury technicznej, finansowanych z udziałem środków z budżetu gminy zalicza się: - budowę dróg gminnych wraz z ich oświetleniem, - budowę publicznych terenów zieleni urządzonej, - budowę wodociągów i urządzeń wodociągowych, - budowę kanalizacji sanitarnej z urządzeniami, - budowę kanalizacji deszczowej z urządzeniami. W/w inwestycje realizowane są z udziałem środków publicznych zdefiniowanych w art. 3 Ustawy z dnia 27 sierpnia 2009r. o finansach publicznych (Dz. U. z 2013r. poz. 885 ze zm.) oraz środków pochodzących z funduszy strukturalnych UE. Pozostałe zadania własne gminy z zakresu infrastruktury technicznej, określone w art. 7 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym, jak: - zaopatrzenie w energię elektryczną, - zaopatrzenie w energię cieplną, - zaopatrzenie w gaz, podlegają dodatkowo regulacjom ustawy Prawo energetyczne. Zaopatrzenie w w/w media realizują przedsiębiorstwa energetyczne. Inwestycje te nie są finansowane z udziałem środków z budżetu gminy. Wskazane w ustawie Prawo energetyczne zadania własne gminy, finansowane z jej budżetu, obejmują wykonanie oświetlenia dróg, których gmina jest zarządcą, tzn. dróg gminnych. Obszar objęty planem wymaga uzbrojenia inżynieryjnego budowy sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej i deszczowej o łącznej długości ok. 10.705 mb. Ze względu na wysoki poziom wód gruntowych, konieczna będzie budowa kolektora tłocznego. 15
Szkic lokalizacji sieci przebieg - orientacyjny Źródło: P.P.R. Dom Sp. z o.o. Uchwalenie planu nie będzie natomiast wiązało się z koniecznością budowy dróg gminnych w obszarze planu nie projektuje się nowych dróg publicznych gminnych. Prognozowane koszty budowy infrastruktury technicznej to kwota ok.... zł. Szczegółowe obliczenia przedstawia tabela nr 6. Wydatki związane z wykupem nieruchomości i odszkodowaniami Ustalenia planu przewidują poszerzenie drogi publicznej gminnej 005.KDD. W związku z powyższym, uchwalenie planu będzie wiązało się z koniecznością poniesienia przez Gminę kosztów wykupu gruntu o pow. 6016m 2 pod projektowaną drogę. 16
Tu ewentualnie informacja o konieczności wykupu gruntów (ewentualnie nieodpłatne przekazanie na rzecz gminy) od Skarbu Państwa pod projektowane drogi publiczne które drogi są projektowane planem jako publiczne?, tzn. są obecnie drogami wewnętrznymi, tzn. nie posiadają statusu dróg publicznych, nadanego uchwałą Rady Miejskiej? Uchwalenie planu nie będzie natomiast skutkowało koniecznością wykupu gruntu w terenach planowanej Obwodnicy Północnej Aglomeracji Trójmiejskiej (OPAT) w konsekwencji niepowodzenia uzgodnień pomiędzy marszałkiem województwa i burmistrzem miasta dotyczących między innymi wykupu gruntu, zrezygnowano z ustalenia lokalizacji drogi i przewidziano w tym terenie przeznaczenie rolnicze. Teren objęty planem nie posiada obowiązującego planu miejscowego. Część terenu to wydzielone geodezyjnie działki - niektóre zabudowane, niektóre wolne od zabudowy, z wydanymi decyzjami o warunkach zabudowy. Dla niektórych terenów ustalenia planu wprowadzają ograniczenia i zakazy, jednakże możliwe jest na nich inwestowanie, zgodnie z przepisami odrębnymi (w szczególności ustawą Prawo wodne). Ograniczeniami objęty jest również teren ujęcia wody (teren 16.W), w którym zlokalizowany jest budynek mieszkalny. W terenie tym, możliwe jest jednak wykorzystanie istniejącej zabudowy zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem dopuszcza się zachowanie istniejących funkcji w istniejących obiektach, do czasu adaptacji obiektów na potrzeby obsługi ujęcia wody. Podsumowując: - uchwalenie planu spowoduje konieczność wykupu gruntu na poszerzenie drogi gminnej 005.KDD, - uchwalenie planu nie spowoduje konieczności realizacji roszczeń, o których mowa w art. 36 ust. 1-3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2016r. poz. 778 ze zm.): Art. 36. 1. Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2, żądać od gminy: 1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo 17
2) wykupienia nieruchomości lub jej części. 2. Realizacja roszczeń, o których mowa w ust 1, może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej. Z dniem zawarcia umowy zamiany roszczenia wygasają. 3. Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa w ust. 1 i 2, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. Podział i wycena nieruchomości Podział Uchwalenie planu może spowodować konieczność poniesienia kosztów podziałów geodezyjnych (wydzielenie działek na poszerzenie drogi). Prognozowane koszty niezbędnych robót geodezyjnych, to kwota ok.... zł. Wycena Uchwalenie planu miejscowego może wiązać się z koniecznością sporządzenia wyceny nieruchomości dla potrzeb naliczenia ewentualnych opłat: planistycznych i adiacenckich oraz dla potrzeb wykupu. Orientacyjny koszt sporządzenia wycen nieruchomości, to kwota ok.... zł. 8. Zbiorcze zestawienie dochodów i wydatków Z analizy zbiorczego zestawienia prognozowanych skutków finansowych (tabela nr 7) wynika, że uchwalenie planu może wiązać się zarówno z dochodami (podatki od czynności cywilnoprawnych, opłaty planistyczne i adiacenckie, podatki od nieruchomości), jak i z wydatkami, które Gmina będzie musiała ponieść (budowa infrastruktury technicznej, koszty wykupu gruntów, koszty podziałów geodezyjnych i wycen nieruchomości). Prognozowane dochody, które Gmina będzie mogła uzyskać po uchwaleniu planu to kwota ok.... zł, a wydatki - ok.... zł. 9.Wnioski i zalecenia dotyczące przyjęcia proponowanych rozwiązań projektu planu miejscowego, wynikające z uwzględnienia ich skutków finansowych 18
1. Realizacja ustaleń planu miejscowego będzie wiązało się z koniecznością poniesienia przez Gminę nakładów na budowę infrastruktury technicznej sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej i deszczowej. 2. Uchwalenie planu miejscowego nie spowoduje konieczności poniesienia kosztów urządzenia dróg publicznych. 3. Uchwalenie planu miejscowego będzie wiązało się z koniecznością dokonania wykupu gruntów na cele publiczne; nie wywoła skutków, o których mowa w art. 36 ust.1 i 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. 4. Uchwalenie planu miejscowego może skutkować możliwością pozyskania dochodów z opłaty planistycznej i z podatku od czynności cywilnoprawnych. 5. Uchwalenie planu miejscowego nie będzie skutkowało możliwością pozyskania dochodów ze sprzedaży gruntów gminnych. 6. Realizacja ustaleń planu miejscowego może skutkować możliwością naliczenia opłat adiacenckich z tytułu podziału nieruchomości. 7. Uchwalenie planu miejscowego może wiązać się ze wzrostem dochodów z podatku od nieruchomości. 8. Realizacja ustaleń planu miejscowego będzie wiązała się z koniecznością poniesienia kosztów robót geodezyjnych oraz kosztów wycen nieruchomości. 19
10. Załączniki Tabela nr 1 - Dochody ze sprzedaży nieruchomości Gminy Krynica Morska. Miejscowość Teren Pow. w m2 Wartość w zł 1m2 pow. Przewidywany rok sprzedaży Tr w % Oprocentownie " r" w % Dochód ze sprzedaży w zł Krynica Morska 20U 239 400,00 2 4% 5% 93 787,72 Krynica Morska 17.U 419 400,00 2 4% 5% 164 422,82 Krynica Morska 30.MU 76 300,00 2 4% 5% 22 367,78 Krynica Morska 31.MU 72 300,00 2 4% 5% 21 190,53 Krynica Morska 26.MU 881 300,00 2 4% 5% 259 289,69 Krynica Morska 27.MU 72 300,00 2 4% 5% 21 190,53 Krynica Morska 28.MU 66 300,00 2 4% 5% 19 424,65 Krynica Morska 29.MU 184 300,00 2 4% 5% 54 153,58 Krynica Morska 45.Ut 73 400,00 2 4% 5% 28 646,46 Krynica Morska 46.MU 70 300,00 2 4% 5% 20 601,90 Krynica Morska 23.MU 22 300,00 2 4% 5% 6 474,88 Krynica Morska 24.MU 77 300,00 2 4% 5% 22 662,10 Krynica Morska 47.MU 14 300,00 2 4% 5% 4 120,38 Krynica Morska 19.U 103 400,00 2 4% 5% 40 418,98 Krynica Morska 48..MU 52 300,00 2 4% 5% 15 304,27 Krynica Morska 49.MU 43 300,00 2 4% 5% 12 655,46 Krynica Morska 50.MU 64 300,00 2 4% 5% 18 836,03 Krynica Morska 51.MU 105 300,00 2 4% 5% 30 902,86 Krynica Morska 52.MU 6 300,00 2 4% 5% 1 765,88 Krynica Morska 33.MU 88 300,00 2 4% 5% 25 899,54 20
Krynica Morska 32.MU 53 300,00 2 4% 5% 15 598,59 Krynica Morska 42.MU 180 300,00 2 4% 5% 52 976,33 Krynica Morska 35.U 159 400,00 2 4% 5% 62 394,34 SUMA: 1 015 085 zł Założenia: 1. Trend czasowy - 4% 2. Oprocentowanie wkładów - 5% 21
Tabela nr 2 - Podatek od nieruchomości. Miejscowość Teren Pow. w m2 Stawka podatku w zł Tż w % Oprocentownie " r" w % Lata w których istnieje obowiązek płatności podatku (1=tak, 0=nie) Wielkość podatku w zł rok 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 Krynica Morska 1.Ut 4421 0,79 2% 5% 0 0 1 1 1 9 332,22 Krynica Morska 3.U 10133 0,79 2% 5% 0 0 1 1 1 21 390,95 Krynica Morska 30.MU 76 0,35 2% 5% 0 0 1 1 1 71,08 Krynica Morska 31.MU 72 0,35 2% 5% 0 0 1 1 1 67,34 Krynica Morska 26.MU 881 0,35 2% 5% 0 0 1 1 1 824,01 Krynica Morska 27.MU 72 0,35 2% 5% 0 0 1 1 1 67,34 Krynica Morska 28.MU 66 0,35 2% 5% 0 0 1 1 1 61,73 Krynica Morska 29.MU 184 0,35 2% 5% 0 0 1 1 1 172,10 Krynica Morska 45.Ut 73 0,79 2% 5% 0 0 1 1 1 154,11 Krynica Morska 46.MU 70 0,35 2% 5% 0 0 1 1 1 65,47 Krynica Morska 23.MU 22 0,35 2% 5% 0 0 1 1 1 20,58 Krynica Morska 24.MU 77 0,35 2% 5% 0 0 1 1 1 72,02 Krynica Morska 47.MU 14 0,35 2% 5% 0 0 1 1 1 13,09 Krynica Morska 19.U 103 0,79 2% 5% 0 0 1 1 1 217,45 Krynica Morska 48..MU 52 0,35 2% 5% 0 0 1 1 1 48,64 Krynica Morska 49.MU 43 0,35 2% 5% 0 0 1 1 1 40,22 Krynica Morska 50.MU 64 0,35 2% 5% 0 0 1 1 1 59,86 Krynica Morska 51.MU 105 0,35 2% 5% 0 0 1 1 1 98,21 Krynica Morska 52.MU 6 0,35 2% 5% 0 0 1 1 1 5,61 Krynica Morska 33.MU 88 0,35 2% 5% 0 0 1 1 1 82,31 Krynica Morska 32.MU 53 0,35 2% 5% 0 0 1 1 1 49,57 Krynica Morska 42.MU 180 0,35 2% 5% 0 0 1 1 1 168,36 22
Krynica Morska 35.U 159 0,79 2% 5% 0 0 1 1 1 335,67 Krynica Morska 9.U 22 0,79 2% 5% 0 0 1 1 1 46,44 Krynica Morska 8.Uz/Ut 332 0,79 2% 5% 0 0 1 1 1 700,89 Krynica Morska 6.MU 395 0,35 2% 5% 0 0 1 1 1 369,45 34 535 zł Założenia: 1. Trend czasowy - 4% 2. Oprocentowanie wkładów - 5% 3. Wskaźnik wzrostu cen 1 kwintala żyta przyjęto w wysokości 2% 4. Wysokość stawki podatku w wysokości przyjęto na podstawie Uchwały Nr XII/111/15 Rady Miejskiej w Krynicy Morskiej z dnia 26 listopada 2015r. w sprawie określenia stawek w podatku od nieruchomości na 2016 rok. 23
Tabela nr 3 - Opłata planistyczna obręb Teren stawka w % Pow. w m2 Przezna czenie WN0 WN0 1m2 pow. w zł Trn w % Przezna czenie WS0 WS0 1m2 pow. w zł Trs w % Oprocentownie " r" w % Współczynnik "k" w latach w procentach 1 2 3 4 5 OPŁATA PLANISTYCZNA Krynica Morska 1.Ut (50%) 30,0% 4421 Ut 300,00 4% R 30,00 4% 5% 0% 0% 100% 0% 0% 347 927 Krynica Morska 3.U (70%) 30,0% 10133 U 300,00 4% R 30,00 4% 5% 0% 0% 100% 0% 0% 797 506 SUMA: 1 145 433 Założenia: 1. Trend czasowy - 4% 2. Oprocentowanie wkładów - 5% 24
Tabela nr 4 - Opłata adiacencka z tytułu podziału nieruchomości Miejscowość Teren Pow. w m2 Stawka opłaty w % WNP 1m2 pow. w zł Trn w % WSP 1m2 pow. w zł Trs w % Przewidywany rok pobrania opłaty Oprocentownie " r" w % Wielkość opłaty w zł Krynica Morska 1.Ut 8841 30% 350,00 4% 300,00 4% 2 5% 125 773 Krynica Morska 3.U 14475 30% 350,00 4% 300,00 4% 2 5% 205 923 SUMA 331 697 zł Założenia: 1. Trend czasowy - 4% 2. Oprocentowanie wkładów - 5% 25
Tabela nr 5 - Zestawienie kosztów budowy infrastruktury technicznej Podstawa Opis Jednostka Koszt Ilość Koszt Lp wyceny Teren robót miary jednostkowy jednostek budowy w zł w zł IDM Budowa ciągu pieszego z kostki betonowej. m2 210,00 78 16380 1 ob.73 025.KX analiza SUMA 16 380 Podstawą do ustalenia wartości jednostkowych były "Scalone wskaźniki do wyceny budynków i budowli i małej architektury" - IDM Koszt jednostkowy poszczególnych robót zawiera w sobie koszty dokumentacji i nadzoru. Poziom cen IV kwartał 2015r. 26
27
Tabela nr 6 - Zbiorcze zestawienie skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Wyszczególnienie skutków finansowych Wydatki Dochody w zł w zł I Wydatki Gminy 1 Odszkodowania lub wykupy nieruchomości. 0 2 Koszty budowy infrastruktury. 16 380 3 Koszty urządzenia dróg, parkingów, oświetlenia, zieleni 0 4 Koszty podziałów geodezyjnych 80 000 5 Koszty wyceny. 15 000 II Dochody Gminy 1 Opłata planistyczna 1 145 433 2 Opłaty adiacenckie: a z tytułu podziału nieruchomości 331 697 b z tytułu podziału i scalenia nieruchomości 0 c z tytułu uzbrojenia w infrastrukturę techniczną 0 3 Podatki od nieruchomości 34 535 4 Podatki od czynności cywilnoprawnych. 0 III Sprzedaż nieruchomości Gminy 1 015 085 SUMA 111 380 2 526 750 28