Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko-Własnościowej w Kolnie

Sprawozdanie z działalności za 2015 r. Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko-Własnościowej w Kolnie Kolno, 29 luty 2016 r.

WPROWADZENIE DO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO 1. Nazwa spółdzielni i siedziba: Spółdzielnia Mieszkaniowa Lokatorsko-Własnościowa, 18-500 Kolno, ul. Ciepła 3. 2. Podstawowy przedmiot działalności Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko- Własnościowej zgodnie z 4 Statutu to: obsługa nieruchomości na własny rachunek, zagospodarowanie i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, wynajem nieruchomości na własny rachunek, zarządzanie nieruchomościami na zlecenie, działalność związana z kulturą, rekreacją i sportem, w miarę posiadanych środków finansowych. 3. Organ rejestrowy: Sąd Rejonowy w Białymstoku, XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, Nr KRS 0000170749. 4. Statystyczny numer identyfikacyjny REGON 000483116. 5. Numer identyfikacji podatkowej NIP 7210001541. 6. Czas trwania Spółdzielni: nieoznaczony. 7. Spółdzielnia Mieszkaniowa Lokatorsko-Własnościowa prezentuje sprawozdanie finansowe za rok obrotowy rozpoczynający się 01.01.2015 r. i kończący się 31.12.2015 r. 8. W bieżącym roku obrotowym w skład Spółdzielni nie wchodziły wewnętrzne jednostki organizacyjne zobowiązane do sporządzania samodzielnego sprawozdania finansowego, Spółdzielnia nie była więc zobowiązana do sporządzenia łącznego sprawozdania finansowego. 9. Sprawozdanie zostało sporządzone na dzień 31.12.2015 r. przy założeniu kontynuowania działalności przez Spółdzielnię przez co najmniej kolejnych 12 miesięcy. Na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego nie są znane zdarzenia, które wskazywałyby na istnienie poważnych zagrożeń dla kontynuowania przez Spółdzielnię działalności w następnym roku. 10. Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone na podstawie ksiąg rachunkowych, prowadzonych zgodnie z dokumentacją przyjętych zasad rachunkowości oraz zgodnie z wymogami ustawy o rachunkowości z dnia 29 września 1994 roku z późniejszymi zmianami. Spółdzielnia sporządza rachunek zysków i strat w układzie porównawczym. W sprawozdaniu finansowym Spółdzielnia wykazuje zdarzenia gospodarcze zgodnie z ich treścią ekonomiczną. Wynik finansowy Spółdzielni za dany rok obrotowy obejmuje wszystkie osiągnięte i przypadające na jej rzecz przychody oraz związane z tymi przychodami koszty zgodnie z zasadami memoriału, współmierności przychodów i kosztów oraz ostrożnej wyceny. 11. Przyjęte zasady wyceny: 2

Aktywa i pasywa wykazane w sprawozdaniu są wycenione zgodnie z ustawą o rachunkowości z dnia 29 września 1994 roku z późniejszymi zmianami, stosując reguły ceny nabycia lub kosztu wytworzenia z uwzględnieniem odpisów aktualizujących. Do amortyzacji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych przyjmuje się metodę liniową i stosuje się stawki określone w wykazie stanowiącym załącznik do ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Inwestycje w nieruchomości wycenia się według zasad stosowanych do środków trwałych, tj. według ceny nabycia, pomniejszonej o odpisy amortyzacyjne, a także odpisy z tytułu trwałej utraty wartości. Zapasy materiałów wycenia się w cenach nabycia stosując metodę cen ewidencyjnych na poziomie cen nabycia. Należności wycenia się w kwotach wymaganej zapłaty, z zachowaniem zasady ostrożnej wyceny (po pomniejszeniu o odpisy aktualizujące). Środki obce w walucie obcej wycenia się nie dotyczy. Środki pieniężne w walucie polskiej wykazuje się w wartości nominalnej. Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe dotyczą kosztów poniesionych w roku 2015 dotyczących roku 2016. Wycenia się je w kwocie przypadających kosztów do rozliczenia w okresie następnym. Ponadto jako rozliczenia międzyokresowe wykazano nadwyżkę kosztów nad przychodami na gospodarce zasobami mieszkaniowymi. Fundusze własne ujmuje się w księgach rachunkowych w wartości nominalnej według ich rodzajów i zasad określonych przepisami Statutu. Fundusze specjalne wyceniono w wartości nominalnej, wynikającej z ksiąg rachunkowych. Zobowiązania, szczególnie wobec budżetu, zostały wycenione na dzień bilansowy w kwocie wymagającej zapłaty. Wyniki całokształtu działalności obejmują: przychody i koszty operacyjne, pozostałe przychody i koszty operacyjne, przychody i koszty finansowe. Spółdzielnia na gospodarce zasobami mieszkaniowymi prowadzi działalność bezwynikową. Różnica między kosztami eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości, zarządzanej przez Spółdzielnię na podstawie art. 1 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, a przychodami z opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1-2 i 4 w/w ustawy, zwiększa odpowiednio przychody lub koszty eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości w roku następnym, zgodnie z 126 Statutu. Działalność ta jest traktowana od 01.01.2007 roku jako zwolniona przedmiotowo z podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie art. 17 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. Spółdzielnia prowadzi również pozostałą działalność, która jest opodatkowana podatkiem dochodowym od osób prawnych. Wynik netto z pozostałej działalności za rok obrotowy pozostaje do dyspozycji Spółdzielni zgodnie z art. 38 1 pkt 4 Prawa Spółdzielczego. 3

I. Stan organizacyjny Spółdzielni Spółdzielnia działa na mocy statutu zarejestrowanego w KRS Białystok nr 0000170749. Na dzień 31.12.2015 r. zrzeszała 2.026 członków, w tym 207 członków oczekujących. Stan zasobów ogółem pow. użytkowa 85.866,00 m², w tym: 1 568 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni 78.504 m²: lokale na warunkach spółdzielczego własnościowego prawa 680, lokale z prawem odrębnej własności 837, lokale na warunkach spółdzielczego lokatorskiego prawa 51. Lokale usługowo-handlowe (biuro, pawilon handlowy, biuro notarialne oraz lokale wbudowane) o łącznej powierzchni użytkowej 5 600 m². Garaże 95 szt. o powierzchni użytkowej 1 762 m². Powierzchnia terenów 12,1 ha. II. Wynik działalności eksploatacyjnej Spółdzielni Za 2015 rok wynik na działalności Spółdzielni zamknął się nadwyżką kosztów nad przychodami, po uwzględnieniu zaliczek na podatek dochodowy od osób prawnych, w zakresie eksploatacji podstawowej w wysokości 107 662,16 zł. Tabela nr 1 przedstawia wykonanie planu finansowego Spółdzielni w zakresie kosztów i przychodów oraz wynik na działalności w podziale na Gospodarkę Zasobami Mieszkaniowymi oraz Działalność Gospodarczą. Jednocześnie pokazuje wysokość odprowadzonych zaliczek na podatek dochodowy. Koszty eksploatacji podstawowej Spółdzielni w omawianym okresie wyniosły 4 754 962,32 zł, natomiast osiągnięte przychody to wartość 4 647 300,16 zł. Wynik netto po uwzględnieniu odprowadzonych zaliczek na podatek dochodowy jest ujemny i wynosi 107 662,16 zł. Tabela Nr 1: Wynik działalności eksploatacyjnej Spółdzielni za 2015 r. Planowane wykonanie roczne Wykonanie na 31.12.2015 r. I GZM Gospodarka Zasobami Mieszkaniowymi Przychody Koszty Przychody Koszty Wynik 1. Eksploatacja lokali mieszkalnych 4 012 900,00 4 264 492,16 3 965 469,47 4 215 437,74-249 968,27 2. Eksploatacja garaże członków Spółdzielni 25 000,00 25 000,00 24 917,12 25 204,95-287,83 3. Przychody i koszty finansowe i poz. operacyjne GZM 93 339,88 15 000,00 66 780,19 28 197,51 38 582,68 II 1. Razem wynik GZM 4 131 239,88 4 304 492,16 4 057 166,78 4 268 840,20-211 673,42 Działalność gospodarcza opodatkowana Eksploatacja lokali użytkowych najem i własnościowe, dzierżawa terenu, garaże nie członków 505 000,00 378 765,84 478 194,28 457 265,15 20 929,13 2. Przychody i koszty finansowe i poz. operacyjne 119 760,12 11 142,00 111 939,10 2 217,97 109 721,13 Zysk brutto na pozostałej działalności gospodarczej 624 760,12 389 907,84 590 133,38 459 483,12 130 650,26 Podatek dochodowy od osób prawnych 18 480,00 26 639,00 Zysk netto na pozostałej działalności gospodarczej 624 760,12 408 387,84 590 133,38 486 122,12 104 011,26 Wynik ogółem 4 756 000,00 4 712 880,00 4 647 300,16 4 754 962,32-107 662,16 4

III. Wykonane przychody i koszty eksploatacyjne GZM za 2015 r Powierzchnia użytkowa GZM 78.504,26 m² Tabela nr 2 Lp. Przychody Koszty Koszt 1 m² 1. Energia elektryczna 44 640,31 0,05 2. Podatek od nieruchomości 71 773,68 0,08 3. Wieczyste użytkowanie 51 078,99 0,05 4. Wynagrodzenie i składki ZUS administracji GZM 98 301,15 0,10 5. Wynagrodzenie i składki ZUS sprzątaczy 215 911,61 0,23 6. Pozostałe świadczenia na rzecz pracowników 15 397,18 0,02 7. Amortyzacja 6 962,45 0,01 8. Bieżąca konserwacja 232 700,90 0,25 9. Ubezpieczenie budynków 37 373,31 0,04 10. Usługi telekomunikacyjne 1 044,37 0,00 11. Odczyty wodomierzy 29 086,64 0,03 Odczyty podzielników co. 47 421,99 0,05 12. Sprzątanie klatek schodowych 165 173,20 0,18 13. Pozostałe koszty 2 677,26 0,00 14 Narzut kosztów ogólnych Spółdzielni 751 751,99 0,80 I Eksploatacja bieżąca 1 625 345,63 1 771 295,03 1,89 II Odpisy na fundusz remontowy 894 969,12 894 969,12 0,95 III Media 1. Zimna woda i ścieki 989 906,72 1 093 925,59 1,16 2. Odbiór odpadów komunalnych 455 248,00 455 248,00 0,48 Ogółem media 1 445 154,72 1 549 173,59 1,64 Ogółem przychody i koszty eksploatacji GZM 3 965 469,47 4 215 437,74 4,48 Koszty eksploatacji w przeliczeniu na 1 m² miesięcznie wyniosły 4,48 zł. Zużycie zimnej wody za 2015 rok na 1 osobę m-cznie wyniosło: w mieszkaniach opomiarowanych 2,4 m³, w tym na potrzeby cw. 0,8 m³, w mieszkaniach nieopomiarowanych 6,7 m³ wg naliczonego ryczałtu Za okres ten ubytki na zimnej wodzie wynoszą 104.018,87 zł, co stanowi 10% ogólnego zużycia wody. IV. Wykonane przychody i koszty działalności gospodarczej Spółdzielni oraz wynik z tej działalności za 2015 rok Za 2015 rok wynik netto z działalności gospodarczej Spółdzielni zamknął się nadwyżką przychodów nad kosztami w wysokości 104 011,26 zł. 5

Powierzchnia użytkowa pawilonu handlowego 2.066,37 m² Powierzchnia użytkowa lokali użytkowych wbudowanych 2.605,66 m² Ogółem powierzchnia użytkowa lokali użytkowych 4.672,03 m² Tabela nr 3 Lp Przychody Koszty 1. Energia elektryczna 76 960,29 2. Utrzymanie czystości i porządku 19 132,41 3. Bieżąca konserwacja 11 741,72 4. Ubezpieczenie budynków 2 292,71 5. Podatek od nieruchomości 88 415,28 6. Wieczyste użytkowanie 7 526,81 7. Termomodernizacja Pawilony Handlowego 110 821,01 8. Spłata kredytu na wym. wodomierzy 1 103,99 9. Odczyty podzielników 1 185,75 10. Narzut kosztów ogólnych Spółdzielni 82 910,10 I Razem eksploatacja 413 451,74 402 090,07 II Media 1. Zimna woda i ścieki 20 477,00 16 433,92 2. Odbiór odpadów komunalnych 16 649,10 11 124,72 Razem media 37 126,10 27 558,64 III Odpis na fundusz remontowy 27 616,44 27 616,44 Ogółem eksploatacja 478 194,28 457 265,15 IV Przychody i koszty finansowe 15 241,41 V Przychody i koszty pozostałe operacyjne 96 697,69 2 217,97 Ogółem 590 133,38 459 483,12 Wynik brutto (nadwyżka przychodów nad kosztami) 130 650,26 VI Podatek dochodowy 26 639,00 Wynik netto na działalności 104 011,26 V. Wykonane przychody i koszty energii cieplnej za 2015 rok Powierzchnia co. lokali mieszkalnych 78 504,26 m² Powierzchnia co. lokali użytkowych 4 672,03 m² 6

Tabela nr 4 Lp Planowane wykonanie roczne Przychody Koszty 1. Ciepło zakupione na potrzeby GZM 3 620 000,00 3 603 200,00 2. Ciepło zakupione na potrzeby działalności gospodarczej Lp. 1. Ciepło zakupione na potrzeby GZM 2. Ciepło zakupione na potrzeby działalności gospodarczej 140 000,00 140 000,00 Ogółem: 3 760 000,00 3 743 200,00 Wykonanie na 31.12.2015 r. Wynik Stan na dzień 31.12.2015 r. Przychody Koszty 2 909 804,73 2 798 144,56 111 660,17 Zrównanie przychodów z kosztami 123 172,96 163 862,09-40 149,13 Ogółem: 2 962 006,65 2 962 006,65 71 511,04 W omawianym okresie przychody były wyższe od kosztów o 71.511,04 zł. Nadwyżka przychodów nad kosztami wynika z tego, że okres rozliczeniowy trwa od 1 października do 30 września, w związku z tym na dzień bilansowy IV kwartał pozostaje nierozliczony. Aby nie zniekształcać wyniku finansowego Spółdzielni na 31.12.2015 r. dokonujemy księgowania, które zrównuje przychody z kosztami energii cieplnej. VI. Wykonane przychody i koszty garaży za 2015 rok Spółdzielnia posiada w administrowaniu 95 garaży o łącznej powierzchni użytkowej 1 761,92 m². Tabela nr 5 Lp. Planowane wykonanie roczne Przychody Koszty 1. Eksploatacja 25 000,00 25 000,00 Lp. 7 Wykonanie na 31.12.2015 r. Przychody Koszty 1. Podatek od nieruchomości 13 185,96 2. Wieczyste użytkowanie 5 610,48 3. Ubezpieczenie 603,16 4. Prace porządkowe 2 991,67 5. Narzut kosztów ogólnych Spółdzielni 2 813,68 Wynik Ogółem: 25 565,36 25 204,95 360,41

VII. Wykonane remonty w okresie I-XII.2015 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa Lokatorsko-Własnościowa obsługuje zasoby mieszkaniowe w ramach eksploatacji bieżącej, oprócz tego wykonuje niezbędne remonty. W 2015 roku przeprowadzone zostały prace remontowe na łączną kwotę 947 926,40 zł, które obrazuje poniższa tabela. Tabela nr 6 Lp. Wykonanie na 31.12.2015 r. BO Przychody Koszty 1. Prace malarskie 121 719,36 2. Prace stolarsko szklarskie w tym wymiana okien na klatkach schodowych 117 022,04 3. Prace elektryczne w tym wymiana oświetlenia na LED 112 423,29 4. Remont inst. co. i cw. 22 480,51 5. Remont inst. wod.-kan. 24 636,74 6. Prace dekarskie 6 332,92 7. Prace ogólnobudowlane 75 375,58 9. Parkingi, chodniki 109 320,76 10. Place zabaw 37 564,28 11. Termomodernizacja pawilonu handlowego 150 000,00 12. Remont altany śmietnikowej 47 191,49 13. Dofinansowanie do wymiany okien 18 270,00 Saldo na 31.12.2015 14. Spłata rat kredytu z odsetkami (zaciągniętego na wymianę wodomierzy) 105 589,43 Ogółem remonty 469,23 922 585,56 947 926,40-24 871,61 Spółdzielnia mieszkaniowa w omawianym okresie poniosła koszty ogólne na kwotę 837.475,77 zł, które zostały rozliczone strukturą osiągniętych przychodów poszczególnych działalności. Wydatki przedstawia poniższe zestawienie: Tabela nr 7 Lp. Koszty Planowane roczne Wykonane na 31.12.2015r. 1. Wynagrodzenie i składki ZUS 621 400,00 638 286,89 2. Usługi informatyczne i prawne 35 500,00 31 219,53 3. Świadczenia na rzecz pracowników 16 500,00 20 087,82 4. Prowizje i usługi bankowe i inne opłaty 45 000,00 41 326,23 5. Usługi pocztowe i telekomunikacyjne 2 200,00 1 974,95 8

6. Materiały biurowe i czasopisma 23 700,00 24 134,87 7. Wynagrodzenie za posiedzenie RN 23 100,00 26 541,30 8. Koszty utrzymania biura 21 200,00 26 154,73 9. Pozostałe koszty (ryczałt, szkolenia, składki, amortyzacja) 20 800,00 27 749,45 Ogółem 809 400,00 837 475,77 VIII. Zatrudnienie i osobowy fundusz płac Średnioroczne zatrudnienie w 2015 roku wyniosło 24,88 etatu, co stanowi 96% wykonania planu. Na plan 1 141 000,00 zł. wykorzystany osobowy fundusz płac wyniósł 1 137 200,00 zł., co stanowi 99,7 % planu. Średnia płaca miesięczna brutto wyniosła 3 868,00 zł, netto 2 708,00 zł. W poszczególnych działach średnia płaca netto przedstawia się następująco: Zarząd 5 063,00 zł Administracja 2 660,00 zł Konserwatorzy 2 424,00 zł Sprzątacze 1 807,00 zł IX. Zaległości w opłatach za lokale Na dzień 31 grudnia 2015 r. zaległości w opłatach wyniosły 569 642,86 zł., co stanowi 7,4% wymiaru rocznego opłat za lokale, w tym: od lokali mieszkalnych 6,2 % od lokali użytkowych 17,7 % Zaległości te w porównaniu do stanu na dzień 31 grudnia 2014 r. zmniejszyły się o 87 300,00 zł., z tego: od lokali mieszkalnych zmniejszenie o 81 100,00 zł od lokali użytkowych zmniejszenie o 6 200,00 zł Zaległości z tytułu opłat za lokale przedstawiają się następująco: 1) za lokale mieszkalne 431 800,00 zł z tego: do 3 m-cy 286 lokali na kwotę 88 600,00 zł do 6 m-cy 21 lokali na kwotę 43 500,00 zł do 12 m-cy 16 lokali na kwotę 66 100,00 zł powyżej 12 m-cy 21 lokali na kwotę 233 600,00 zł 2) za lokale użytkowe 137 800,00 zł, z tego: do 3 m-cy 62 lokali na kwotę 10 100,00 zł do 6 m-cy 7 lokali na kwotę 10 900,00 zł powyżej 12 m-cy 5 lokali na kwotę 116 800,00 zł Ogółem zaległości zasądzone wynoszą od lokali mieszkalnych od lokali użytkowych 373 300,00 zł, z tego: 274.300,00 zł 99 000,00 zł 9

W m-c marcu 2015 r. zostały przeprowadzone rozmowy z dłużnikami zalegającymi powyżej 6 m-cy. Z 15 osób zaproszonych 8 stawiło się na rozmowę, z czego 5 podpisało zobowiązanie o spłacie zaległości w dogodnych ratach. Dla 4 osób, które nie przybyły na rozmowę, wysłano wezwania ostateczne i przygotowano pozwy do sądu. W m-cu czerwcu wysłano 28 wezwań do zapłaty. W drugim kwartale bieżącego roku skierowano do sądu 11 pozwów z czego otrzymano 6 nakazów zapłaty. Na dzień 30 września wysłano 27 wezwań do zapłaty i 4 wezwania na rozmowę, z czego tylko 1 dłużnik przybył w wyznaczonym terminie. W m-cu październiku w związku z niewywiązaniem się z podpisanego zobowiązania przekazaliśmy do egzekucji komorniczej wyrok nakazujący sprzedaż lokalu w drodze licytacji. Na dzień 30 listopada 2015 r. wszystkie osoby zalegające bez względu na kwotę otrzymały potwierdzenie salda. 10