Miesięczny przegląd rynku Wydawca: PMR Publications Polish Construction Review Kompleksowy serwis informacyjny dla przedsiębiorców budowlanych www.rynekbudowlany.com WAŻNA INFORMACJA: To jest darmowy newsletter próbny. Można go przesyłać każdemu w ramach organizacji, dla kogo może być użyteczny. Aby zacytować zawartość tej publikacji, należy poprosić o zgodę PMR Ltd. (pmr@pmrpublications.com), podając informacje o treści i umiejscowieniu cytatu. PMR Publications () jest częścią PMR, firmy specjalizującej się w dostarczaniu wysokiej jakości informacji rynkowych oraz usług firmom zainteresowanym krajami Europy Środkowo-Wschodniej i innymi wschodzącymi rynkami. Do głównych obszarów działalności PMR należy wydawanie publikacji biznesowych, świadczenie usług konsultingowych i badania rynku. Obecna na rynku od 1995 roku i posiadająca jedne z najczęściej odwiedzanych portali informacyjnych, PMR jest jedną z największych firm w swojej branży w Europie Środkowo-Wschodniej.
Miesięczny przegląd rynku Numer 8 (137) Czwartek, 6 września 2012 Wydawca: PMR Publications Polish Construction Review Kompleksowy serwis informacyjny dla przedsiębiorców budowlanych www.rynekbudowlany.com Analiza rynku budowlanego Spadki w budownictwie pogłębiają się strona 2 Budownictwo mieszkaniowe Mieszkań przybywa, a zdolność kredytowa Polaków spada strona 4 Wywiad: Mieszkań przybywa, a zdolność kredytowa Polaków spada strona 7 Dane statystyczne Gospodarka polska strona 9 Produkcja budowlano-montażowa strona 10 Materiały budowlane strona 11 Dane o województwach strona 12 Koniunktura w budownictwie sierpień 2012 strona 14 Artykuły Rynek powierzchni magazynowych w Polsce w I połowie 2012 r. strona 16 Projekt założeń nowego Prawa budowlanego oraz zmiany ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym strona 18 Spadki w budownictwie pogłębiają się W lipcu pogorszyła się sytuacja w budownictwie, na co wpływ miały spadki produkcji budowlanej we wszystkich grupach firm budowlanych. Dalszemu osłabieniu uległy także dynamiki cen oraz poziomu zatrudnienia w branży. Dane makroekonomiczne za drugi kwartał również potwierdzają fakt, że sektor budowlany po Euro 2012 gwałtownie hamuje. (...) Czytaj na stronie 2 u Konferencje i targi Konferencje i targi strona 19 PMR Publications () jest działem firmy PMR, brytyjsko-amerykańskiej firmy specjalizującej się w dostarczaniu wysokiej jakości informacji rynkowych oraz usług konsultingowych i badania rynku. PMR Publications wydaje wysokiej jakości publikacje biznesowe przeznaczone dla firm działających w Polsce, pozostałych krajach Europy Środkowej i Wschodniej oraz na innych rynkach rozwijających się. Opracowania PMR Publications analizują klimat inwestycyjny w regionie, a w szczególności sytuację w branży budowlanej, farmaceutycznej, IT i telekomunikacyjnej oraz handlu detalicznego. Oferta PMR Publications obejmuje płatne i bezpłatne newslettery branżowe, internetowe serwisy informacyjne oraz raporty analityczne.
Czwartek, 6 września 2012 Polish Construction Review Numer 8 (137) Analiza rynku budowlanego Spadki w budownictwie pogłębiają się W lipcu pogorszyła się sytuacja w budownictwie, na co wpływ miały spadki produkcji budowlanej we wszystkich grupach firm budowlanych. Dalszemu osłabieniu uległy także dynamiki cen oraz poziomu zatrudnienia w branży. Dane makroekonomiczne za drugi kwartał również potwierdzają fakt, że sektor budowlany po Euro 2012 gwałtownie hamuje. Po ponad 5% czerwcowej zniżce, w lipcu 2012 r. spadek wartości produkcji budowlano-montażowej w Polsce pogłębił się jeszcze bardziej. Wartość zrealizowanej produkcji wyniosła blisko 7,8 mld zł i obniżyła się o 8,8% w stosunku do lipca 2011 roku. W rezultacie, w okresie pierwszych siedmiu miesięcy bieżącego roku dynamika produkcji wyhamowała do 4,8% i jeśli tak silna tendencja spadkowa zostanie utrzymana, dodatnia dynamika budownictwa w całym 2012 r. będzie mocno zagrożona. Tak gwałtowne pogorszenie się dynamiki budownictwa wynika przede wszystkim z problemów płynnościowych branży inżynieryjnej, czego rezultatem jest wstrzymanie lub zwolnienie tempa realizacji dużych kontraktów drogowych. Podobnie jak w poprzednich miesiącach, lipcowy spadek spowodowany był brakiem wzmożonej aktywności we wszystkich typach firm budowlanych. Najniższą aktywnością wykazała się grupa firm zajmujących się robotami inżynieryjnymi przedsiębiorstwa te odnotowały spadek wartości robót o 12,9%. Firmy specjalizujące się we wznoszeniu budynków zanotowały zniżkę o 6,4%, zaś podmioty zajmujące się robotami specjalistycznymi o 5,1%. W lipcu, kolejny miesiąc z rzędu, odnotowano obniżenie dynamiki innych istotnych wskaźników w branży. Wzrost poziomu zatrudnienia wyhamował do 1,7% rok do roku i, biorąc pod uwagę trendy w zakresie upadłości firm budowlanych czy zapowiadanych zwolnień grupowych wśród wykonawców, w ciągu najbliższych miesięcy spodziewać się można dalszego pogorszenia wskaźników. W zakresie dynamiki poziomu zatrudnienia najsłabiej wypada grupa firm zajmujących się wznoszeniem budynków w lipcu odnotowano tam spadek zatrudnienia o 0,7%. W przypadku pozostałych dwóch specjalizacji wystąpiła zwyżka rzędu 3-4%. Także średni wzrost cen produkcji budowlanej wyraźnie osłabł i w lipcu wyhamował do 0,1% rok do roku. Natomiast po gwałtownym czerwcowym spowolnieniu, ożywiła się nie- 2
Polish Construction Review Numer 8 (137) Czwartek, 6 września 2012 danych o PKB. Dynamika wartości dodanej w budownictwie w II kwartale 2012 r. wyniosła zaledwie 1,6 wobec 9,6% w I kwartale br. W całym pierwszym półroczu dynamika zmalała do 4,2%, ale wciąż była lepsza w porównaniu z sytuacją w przemyśle (wzrost o 2,5%), a także w handlu (wzrost o 2,9%). Jednak udział budownictwa w generowaniu wartości dodanej brutto w gospodarce w I połowie 2012 r. w dalszym ciągu malał i wyniósł 6,3% wobec odpowiednio 6,9; 6,7 i 6,8% w pierwszych kwartałach lat 2009-2011. W III kwartale 2012 r. spodziewać się można dalszego pogorszenia się dynamiki wartości dodanej w budownictwie, która przyjmie wartości ujemne. co dynamika poziomu wynagrodzeń w firmach budowlanych. Słabnąca dynamika polskiego budownictwa potwierdziła się także w najnowszych Bartłomiej Sosna Główny analityk rynku budowlanego PMR Publications R E K L A M A 3
Czwartek, 6 września 2012 Polish Construction Review Numer 8 (137) Budownictwo mieszkaniowe Mieszkań przybywa, a zdolność kredytowa Polaków spada W okresie styczeń-lipiec 2012 r. oddano do użytku 79 538 mieszkań (z czego 2 385 w spółdzielniach mieszkaniowych, 44 286 w budownictwie indywidualnym, 31 054 mieszkania przeznaczone na sprzedaż lub wynajem, natomiast pozostałe 1 813 mieszkań stanowiły lokale komunalne, zakładowe i społeczne czynszowe), co oznacza wzrost o 22,2% w stosunku do analogicznego okresu 2011 r. Liczba mieszkań oddanych do użytku w pierwszych siedmiu miesiącach 2012 r. wzrosła w porównaniu z tym samym okresem zeszłego roku we wszystkich województwach. Największe wzrosty zanotowano w regionach: zachodniopomorskim (45,6%), dolnośląskim (40,8%), mazowieckim (31,5%) oraz pomorskim (30,8%). Najwięcej lokali mieszkalnych ukończono w województwie mazowieckim inwestorzy oddali ich tam 16 379. Małopolskie zajęło drugie miejsce z 7 963 lokalami, a dolnośląskie było trzecie z 7 799 mieszkaniami oddanymi do użytkowania. W okresie od stycznia do lipca 2012 r. deweloperzy uzyskali pozwolenia na realizację 45 272 lokali, czyli o 7,5% więcej niż rok Liczba mieszkań oddanych do użytku, styczeń-lipiec 2011 i styczeń-lipiec 2012 83.238.123.4 Ogółem Województwo I-VII 2011 I-VII 2012 Powierzchnia mieszkań oddanych do użytku, tys. m 2 Dynamika I-VII 2011 I-VII 2012 Dynamika Dolnośląskie 5 416 7 799 40,8 564 744 30,3 Kujawsko-Pomorskie 3 052 3 271 6,0 326 351 6,4 Lubelskie 3 368 3 900 15,1 371 412 9,9 Lubuskie 1 462 1 814 14,4 158 190 16,5 Łódzkie 3 065 3 833 24,2 378 449 18,1 Małopolskie 6 845 7 963 16,7 782 859 10,6 Mazowieckie 12 679 16 379 31,5 1 413 1 609 15,3 Opolskie 789 865 9,9 117 116 0,1 Podkarpackie 3 063 3 618 18,5 358 413 15,8 Podlaskie 2 055 2 230 12,6 223 236 9,7 Pomorskie 5 168 6 632 30,7 554 645 20,4 Śląskie 4 836 5 034 5,3 643 658 2,5 Świętokrzyskie 1 459 1 603 10,6 162 180 12,0 Warmińsko-Mazurskie 2 028 2 477 22,1 233 268 15,7 Wielkopolskie 6 942 7 780 11,7 773 865 11,7 Zachodniopomorskie 3 022 4 340 45,6 308 399 33,3 Polska 65 249 79 538 22,2 7 364 8 395 14,6 Wielkości procentowe prezentują zmiany poszczególnych pozycji w porównaniu do analogicznego okresu roku poprzedniego. Dane o liczbie mieszkań w poszczególnych województwach to dane meldunkowe, pochodzą z urzędów gmin i starostw powiatowych, mają charakter wstępny. Źródło: PMR Publications na podstawie danych GUS, 2012 Mieszkania oddane do użytku i w trakcie budowy, 2008-2012 83.238.123.4 2008 2009 2010 2011 I-VII 2012 Mieszkania oddane do użytku 165 833 160 079 135 835 130 954 79 538 Zmiana w liczbie mieszkań oddanych do użytku (r/r) 24,0% -3,1% -15,2% -3,6% 22,2% Mieszkania w budowie (w tys.) 686,8 670,2 692,6 723,8 736,2 Zmiana liczby mieszkań w budowie (r/r) 1,3% -2,5% 3,3% 4,5% 1,9% Źródło: GUS, 2012 wcześniej, podczas gdy liczba pozwoleń wydanych inwestorom indywidualnym spadła w porównaniu z tym samym okresem przed rokiem o 8%, do 54 483 mieszkań. Ogółem, w całym kraju w analizowanym okresie wszyscy inwestorzy uzyskali pozwolenia na budowę 102 698 mieszkań, czyli o 1,2% mniej niż w tym samym okresie roku ubiegłego, i rozpoczęli realizację 91 986 jednostek mieszkalnych (spadek o 3% w porównaniu do roku ubiegłego). Pod względem liczby mieszkań oddanych do użytku w przeliczeniu na 1 tys. mieszkańców, w omawianym okresie województwo mazowieckie osiągnęło najwyższy wynik 3,10 mieszkania na tysiąc osób. Druga lokata przypadła regionowi pomorskiemu z rezultatem 2,90, zaś na kolejnych miejscach uplasowały się województwa dolnośląskie ze wskaźnikiem na poziomie 2,67 i zachodniopomorskie z 2,52 mieszkania na tysiąc mieszkańców. Najgorsza sytuacja pod tym względem wystąpiła w Opolskiem (0,85 mieszkania na 1 tys. osób), Śląskiem (1,09) i Świętokrzyskiem (1,25). Wskaźnik ten dla całej Polski osiągnął poziom 2,06, podczas gdy w okresie styczeń-lipiec 2011 r. wynosił 1,71, a w 2010 r. było to 1,94. Spadają ceny mieszkań, ale też zdolność kredytowa Polaków Drugi kwartał 2012 roku przyniósł spadek średnich cen transakcyjnych we wszystkich największych miastach Polski, wynika z danych Centrum AMRON. Spadki mieściły się w przedziale od 1 do ponad 3%. W porównaniu do pierwszego kwartału bieżącego roku, największy spadek został zanotowany we Wrocławiu, gdzie ceny obniżyły się o 182 zł na metrze kwadratowym. W stolicy średnia cena transakcyjna spadła do poziomu 7 407 zł/m², czyli o 129 zł w stosunku do I kwartału 2012 roku. W porównaniu do analogicznego okresu 2011 roku maksymalne spadki wystąpiły we Wrocławiu i Łodzi, gdzie za metr kwadratowy mieszkania trzeba było zapłacić mniej o odpowiednio 673 i 323 zł. Ceny nieruchomości spadają, głównie z uwagi na nadwyżkę podaży nad popytem zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. W związku z tym powinno być coraz łatwiej kupić wymarzone mieszkanie. Niestety, od kilku miesięcy spada również zdolność kredytowa Polaków. Największy wpływ ma na to zaostrzenie polityki kredytowej, uważa Barbara Czyściecka z Działu Badań i Analiz Rynku Nieruchomości AMRON w rozmowie z Polish Construction Review. Szczególnie należy tutaj wymie-
Polish Construction Review Numer 8 (137) Czwartek, 6 września 2012 może obecnie kupić mieszkanie mniejsze o ok. 12 m² od lokalu, który mogła nabyć na początku 2011 r. Pomimo zaobserwowanego spadku cen ofertowych i transakcyjnych, decyzja o zakupie mieszkania nadal nie należy więc do najprostszych kredytobiorcy zmuszeni są do zakupu mniejszych lokali lub do szukania innych, bardziej atrakcyjnych cenowo lokalizacji. Spada wartość udzielonych kredytów Średnie ceny transakcyjne metra kwadratowego mieszkania w wybranych miastach (zł), I kw. 2011 II kw. 2012 83.238.123.4 I kw. 2011 II kw. 2011 III kw. 2011 IV kw. 2011 I kw. 2012 II kw. 2012 Warszawa 7 982 7 826 7 785 7 656 7 536 7 407 Katowice-aglomeracja 3 348 3 432 3 433 3 285 3 225 3 166 Wrocław 6 112 6 146 5 834 5 741 5 655 5 473 Gdańsk 5 622 5 660 5 686 5 694 5 484 5 397 Kraków 6 654 6 577 6 440 6 384 6 302 6 187 Poznań 5 513 5 396 5 263 5 246 5 248 5 103 Łódź 4 142 4 116 4 042 3 995 3 819 3 793 Źródło: AMRON, 2012 Zmiany cen mieszkań i zdolności kredytowej kupujących w porównaniu do stycznia 2011 r., sierpień 2012 r. 83.238.123.4 Wrocław Kraków Warszawa Poznań Gdańsk Przeciętna cena ofertowa mieszkania (zł/m 2 ), styczeń 2011 6 670 7 120 8 450 5 810 6 030 Przeciętna cena ofertowa mieszkania (zł/m 2 ), sierpień 2012 5 925 6 760 7 750 5 300 5 490 Zmiana cen (%) -11,2-5,1-8,3-8,8-9,0 Zmiana powierzchni mieszkania kupionego za maks. dostępny kredyt (m 2 ) -9,2-14,7-9,8-13,6-12,9 Źródło: Expander, 2012 Efektem spadku zdolności kredytowej Polaków jest zniżka wartości kredytów przyznanych w II kwartale 2012 roku. Mimo lekkiego wzrostu ilości udzielonych kredytów hipotecznych, w okresie kwiecień-czerwiec 2012 roku obserwowany był spadek wartości nowo podpisanych umów kredytowych. Według raportu AMRON-SARFiN i Związku Banków Polskich, ich wartość spadła do poziomu 10,04 mld złotych (tj. 1,53% mniej w porównaniu do wyników z I kwartału 2012 roku). Liczba nowo podpisanych umów o kredyt mieszkaniowy wyniosła 49 620, co oznacza wzrost o prawie 2%, porównując do stanu z końca marca br. Należy jednak zauważyć, że był to pierwszy wzrostowy kwartał po trzech spadkowych z rzędu. Spadek wartości zestawiony ze wzrostem liczby kredytów świadczy o tym, iż nowe kredyty udzielane są przez banki na coraz niższe kwoty. Blisko 95% kredytów to kredyty złotówkowe. Kredyty denominowane we frankach szwajcarskich w zasadzie zupełnie zniknęły z nowego portfela, a denominowane w euro stanowią 5% jego wartości. Powodem obecnej sytuacji są zawirowania na rynku walutowym jakie miały miejsce w wakacje zeszłego roku, mówi Pani Anna Woś, doradca kredytowy w Metrohouse, w rozmowie z Polish Construction Review. Banki od tamtego momentu systematycznie zaczęły się wycofywać z takiego finansowania. Poziom udziału walut jest najniższy od sześciu lat. W chwili obecnej kredyty walutowe udzielane są niemal wyłącznie w euro. Przyjmuje się, że ten trend będzie kontynuowany. nić regulacje wprowadzone przez Komisję Nadzoru Finansowego, czyli rekomendacje T i S. Dodatkowo, spadek dochodów netto Polaków oraz niepewna sytuacja gospodarcza również zniechęcają do zaciągania wieloletnich zobowiązań kredytowych. Według firmy doradczej Expander, od początku 2012 r. spadek zdolności kredytowej czteroosobowej rodziny z dochodem 8 tys. zł netto wyniósł niemal 50 tys. zł, a od początku 2011 r. 137 tys. zł. Obecnie wysokość kredytu, jaki mogłaby uzyskać taka rodzina wynosi ok. 604 tys. zł, podczas gdy na początku ubiegłego roku było to 741 tys. zł. Spadek zdolności kredytowej spowodował, że wspomniana rodzina za uzyskany kredyt Wygasająca Rodzina na Swoim Stosunkowo mało, w porównaniu z analogicznymi okresami roku 2011, sprzedaje się też kredytów w ramach rządowego programu dopłat Rodzina na Swoim. W pierwszej połowie 2012 roku Bank Gospodarstwa Krajowego naliczył 18,8 tys. nowych kredy-
Czwartek, 6 września 2012 Polish Construction Review Numer 8 (137) tów przyznanych na preferencyjnych warunkach, podczas gdy w tym samym okresie roku 2011 było ich blisko 27,5 tys. Po części jest to jednak efekt nowelizacji ustawy, która weszła w życie pod koniec sierpnia ubiegłego roku, znacznie obniżając maksymalne ceny mieszkań kwalifikujących się do programu. W efekcie zmniejszyła się liczba inwestycji, które spełniały kryteria pozwalające na uzyskanie kredytu z dopłatą. Większość zainteresowanych kredytem starała się zaciągnąć go przed zmianami, stąd taka widoczna różnica przy porównywaniu pierwszych półroczy lat 2011 i 2012. Wartość kredytów udzielonych w pierwszej połowie roku w ramach programu Rodzina na Swoim, w porównaniu do analogicznego okresu roku 2011, również spadła. W pierwszym półroczu 2012 r. wyniosła 3,2 mld zł wobec prawie 5,6 mld zł w I połowie 2011 r. Bardzo prawdopodobnym wydaje się fakt, że zbliżające się zakończenie programu dopłat będzie bodźcem dla osób, które do tej pory nie podjęły decyzji o zakupie mieszkania bądź też ją odkładały, uważa Barbara Czyściecka. Perspektywa zakończenia programu może pobudzić nieco popyt w ostatnim kwartale bieżącego roku. Podobnie uważa Jarosław Skoczeń z działu analiz firmy Emmerson. Według niego, firmy deweloperskie będą starały się sprzedać jak najwięcej mieszkań przed zakończeniem roku, zdając sobie sprawę z faktu, że Rodzina na Swoim pobudzała popyt, a od nowego roku tego bodźca zabraknie. Mało prawdopodobne jest jednak, by ilość i wartość sprzedanych kredytów w 2012 roku przewyższyła wynik z rekordowego roku 2011, kiedy to udzielono ponad 51 tys. kredytów objętych programem Rodzina na Swoim za kwotę 10,2 mld zł. Obecnie brak konkretnych sygnałów dotyczących nowego programu wspierającego mieszkalnictwo. Zdaniem Barbary Czyścieckiej, jeśli takiego programu zabraknie, a regulacje wpływające na zdolność kredytową nie zostaną złagodzone, możemy się spodziewać kolejnych słabszych wyników akcji kredytowej w przyszłym roku. Konsekwencją spadku zdolności kredytowej wynikającą z rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego, oraz kończącego się programu wspierającego rynek mieszkaniowy Rodziny na Swoim jest większe zainteresowanie wynajmem mieszkań, mówi Anna Woś. W chwili obecnej klient może taniej wynająć mieszkanie w danej dzielnicy niż je kupić je na kredyt. Przykładowo rata kredyt dla kwoty 300 tys. wynosi średnio 1,956 zł, na 30 lat, natomiast wynajem tego samego miesz- 6
Polish Construction Review Numer 8 (137) Czwartek, 6 września 2012 kania może wynieść nawet 1,500 zł. Średnie ceny wynajmu mieszkań wzrosły w stosunku do zeszłego roku w większości dużych miast, dodaje pani Woś. Według danych analityków najwyższe wzrosty ponad 6% odnotowano w Toruniu, Warszawie i Gdańsku ( dane z serwisu nieruchomości Szybko.pl i agencję Metrohouse & Partnerzy) Reasumując, sytuacja na rynku mieszkaniowym robi się coraz trudniejsza. Banki ograniczają zdolność kredytową nabywców, blokując im dostęp do wymarzonego lokum. W efekcie klienci, mimo obserwowanego od kilku miesięcy spadku cen nieruchomości, będącego wynikiem nadwyżki podaży nad popytem, rozglądają się za mniejszymi lokalami lub mieszkaniami w tańszych lokalizacjach, na które mogliby sobie pozwolić. Tymczasem podaż utrzymuje się na wysokim poziomie. Według danych GUS, co miesiąc oddawanych do użytkowania jest pomiędzy 10 a 12 tysięcy nowych mieszkań. I choć od kwietnia liczba ta systematycznie spada, to w 2013 r., na skutek sporej ilości pozwoleń budowlanych wydanych w pierwszym kwartale 2012 deweloperom chcącym zdążyć przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej, można spodziewać się kolejnych zwyżek liczby ukończonych mieszkań. Deweloperzy mogą wtedy napotkać jeszcze większe trudności sprzedażowe niż w tym momencie. Problem potęguje również fakt, iż z początkiem 2013 roku znika rządowy program Rodzina na Swoim, którego zarówno ilościowy jak i wartościowy udział w nowo udzielanych kredytach wynosił około 15-25% zależności od kwartału. Paulina Walewska Business Editor PMR Publications Paulina Walewska, Polish Construction Review: Jakie są główne przyczyny spadku zdolności kredytowej Polaków? Barbara Czyściecka: Determinujący wpływ na zdolność kredytową Polaków ma zaostrzenie polityki kredytowej. Szczególnie należy tutaj wymienić regulacje wprowadzone przez Komisję Nadzoru Finansowego- czyli rekomendacje T i S. Od czasu ich wprowadzenia stosunek raty kredytu do średnich dochodów netto nie powinien być wyższy niż 50% dla kredytobiorców nie zarabiających kwoty wyższej niż średnia krajowa, a 65% dla klientów przekraczających próg przeciętnego wynagrodzenia. Z punktu widzenia kredytobiorców kluczowy jest również zapis, mówiący o tym, że przy ocenie zdolności kredytowej maksymalny okres spłaty kredytu to 25 lat, nawet jeśli klient zadłuża się na 30 lat lub więcej. Spadek dochodów netto Polaków jest również kluczowym czynnikiem wpływającym na zdolność kredytową, jak również niepewna sytuacja makroekonomiczna zniechęcająca do zaciągania długoterminowych zobowiązań. Wywiad: Mieszkań przybywa, a zdolność kredytowa Polaków spada Polish Construction Review rozmawia z dyrektorem działu Badań i Analiz Rynku Nieruchomości AMRON, Panem Jerzym Ptaszyńskim, oraz z Panią Barbarą Czyściecką, analityczką w dziale Badań i Analiz Rynku Nieruchomości AMRON na temat obecnej i przewidywanej sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce. Jakie będą konsekwencje spadku zdolności kredytowej Polaków? B.Cz.: Spadek zdolności kredytowej Polaków oznacza spadek liczby i wartości nowo udzielanych kredytów, a najbardziej ich wartości. Wyniki II kwartału 2012 roku pokazały, że chociaż liczba nowo udzielonych kredytów wzrosła o 1,8%, to ich wartość zmalała o 1,5%, co oznacza, że kredyty są udzielane na coraz mniejsze kwoty. Nie bez powodu w wolumenie obrotu wśród poszczególnych kategorii wielkościowych regularnie rośnie udział mieszkań od 35 do 55 m.kw. Sytuacja ta wynika z faktu, iż nabywcy korygują swoje plany zakupowe dotyczące właśnie metrażu mieszkania, aby móc kupić taniej. Następnie należy zaznaczyć, że brak zdolności-to zmniejszenie popytu, a niski popyt to korekta cen na rynku mieszkaniowym. Trudność w zdobyciu finansowania na zakup nieruchomości przez kupujących może spowodować, iż na popularności będą zyskiwać instytucje takie jak parabanki. Coraz więcej banków rezygnuje z udzielania kredytów walutowych czy to świadczy o pogorszeniu warunków kredytowania? B.Cz.: Kredyty hipoteczne to zobowiązanie długoterminowe - niska rata w chwili zaciągnięcia kredytu nie oznacza, że przyszłości będzie tak samo. Zawsze trzeba brać pod uwagę ryzyko zmiany kursu, a więc to, że rata może znacznie wzrosnąć. Należy również zwrócić uwagę na to, że w nowej Rekomendacji S pojawił się zapis, mówiący o tym, że rata kredytu w walucie obcej nie może przekraczać 42% dochodu. Sprawiło to, że obniżyła się liczba osób zdolnych do zaciągnięcia takiego kredytu. Drugą równie istotną przyczyna jest problem w pozyskiwaniu przez banki na rynku międzynarodowym atrakcyjnego cenowo refinansowania na długoterminowe kredyty hipoteczne, a w Polsce nie udało się dotychczas stworzyć rynku listów zastawnych jak również systemu oferującego atrakcyjne warunki długoterminowego oszczędzania. Jakie są perspektywy dla przyszłości rynku finansowania budownictwa mieszkaniowego? B.Cz.: Obecnie niełatwo jest dostrzec optymistyczne perspektywy. Dominującą walutą w kredytowaniu zakupu nieruchomości jest i będzie złoty. Możemy oczekiwać spadku udziału nowo udzielonych kredytów w EUR w następnym kwartale. Jednak pojawiły się również pozytywne sygnały na temat złagodzenia obecnych regulacji (rekomendacja S). Np. wydłużenie maksymalnego okresu branego pod uwagę przy ocenie zdolności kredytowej do 30 lat dałoby większą możliwość zaciągnięcia zobowiązania w banku przez kupujących. Jednak bez stosownych decyzji na szczeblu rządowym, które pozwoliłyby na kumulo- 7
Czwartek, 6 września 2012 Polish Construction Review Numer 8 (137) wanie długoterminowych depozytów przez chociażby najprostszą w realizacji decyzję o zwolnieniu z tzw. podatku Belki lokat bankowych dłuższych niż 12 czy 24 miesiące? Dziś tylko 3% depozytów bankowych lokowanych jest w bankach na dłużej niż 12 miesięcy! Dla stabilnego rozwoju rynku mieszkaniowego i rynku finansowania budownictwa mieszkaniowego potrzebna jest długoterminowa stabilność rozwiązań prawnych i podatkowych. Tymczasem wszystkie dotychczasowe programy wspierania mieszkalnictwa z wyjątkiem tzw. dużej ulgi budowlanej miały charakter akcyjny. Jeszcze pół roku temu mieliśmy obowiązujące 3 warianty rozliczania podatku dochodowego przy sprzedaży nieruchomości zależne od momentu zakupu i momentu sprzedaży nieruchomości. Spada zdolność kredytowa Polaków. Dodatkowo od 2013 wygasa program Rodzina na Swoim. Tymczasem powstają nowe inwestycje, będące skutkiem mobilizacji przed wprowadzeniem ustawy deweloperskiej. Jak to wszystko wpłynie na sytuację na rynku? B.Cz.: Obecnie na rynku notowana jest rekordowa nadpodaż, wiele lokali gotowych, ale także tych w trakcie budowy czeka na nabywców. Zła sytuacja na rynku kredytowym na dzień dzisiejszy nie napawa optymizmem nie mniej jednak z ciekawością czekamy na podsumowanie ostatnich miesięcy trwania Programu Rodzina na Swoim, może się bowiem okazać, że kupujący odkładający decyzję o zakupie mieszkania podejmą ją pod koniec roku. Na tej sytuacji zyskać będą mogli deweloperzy dostosowujący ceny lokali mieszkalnych do obowiązujących limitów. Jednak prawdopodobny wydaje się również scenariusz o wydłużaniu się czasu obecności lokalu mieszkalnego w ofercie, co oznaczać będzie dla deweloperów dłuższy okres sprzedaży inwestycji i obniżki cen mieszkań. Jak długo będą jeszcze spadać ceny nieruchomości? Z jakim skutkiem dla rynku? B.Cz.: Spadki cen mieszkań są skutkiem zarówno rosnącej podaży, (która w II kw. 2012 roku spowodowana była w dużym stopniu wejściem w życie tzw. ustawy deweloperskiej) jak i słabnącego popytu na który wpływ ma niepewna sytuacja makroekonomiczna, wprowadzone przez KNF rekomendacje, spadające płace czy w perspektywie zakończenie w grudniu programu rządowego Rodzina na Swoim. Na dzień dzisiejszy brak informacji o jakimkolwiek programie zastępczym wspierającym rynek mieszkaniowy. Z dzisiejszej perspektywy można zaryzykować prognozę, że najprawdopodobniej ceny będą malały co najmniej do końca przyszłego roku. Jerzy Ptaszyński: Spadające ceny mieszkań i podwyższone, wskutek zapisów ustawy o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego koszty budowy stanowią obecnie dwa główne czynniki redukujące opłacalność projektów deweloperskich. Biorąc pod uwagę prognozy dalszych spadków cen mieszkań można się spodziewać radykalnego obniżenia produkcji deweloperskiej już od drugiej połowy bieżącego roku (to zresztą już zapowiadają dane GUS) i sporych kłopotów znacznej części firm deweloperskich w nadchodzących miesiącach (oczywiście trzeba pamiętać, że kłopoty firmy deweloperskiej oznaczają jeszcze większe kłopoty jej klientów). W rezultacie, pod koniec roku 2014 możemy znaleźć się w sytuacji niedoboru podaży i znacznie ograniczonej konkurencji. Efekt jest łatwy do przewidzenia przy niewielkim nawet wzroście popytu możemy oczekiwać znacznych wzrostów cen mieszkań. Co należałoby zrobić, jakie regulacje wprowadzić, by nie dopuścić do zapaści rynku deweloperskiego? J.P.: Rynek deweloperski zdecydowanie nie potrzebuje dalszych regulacji, co więcej, obecne jego kłopoty biorą się głównie ze zbyt daleko idących regulacji wprowadzonych w ostatnim czasie. Wydaje się, że aby uniknąć zapaści branży, a wraz z nią pogłębienia kłopotów firm budowlanych i producentów materiałów budowlanych należałoby raczej zrewidować dotychczasowe regulacje niż wprowadzać nowe. W obszarze budownictwa mieszkaniowego do zrobienia jest jednak wiele przede wszystkim należałoby stworzyć system długoterminowego oszczędzania na cele mieszkaniowe i usuwać bariery podaży takie jak choćby ograniczona dostępność gruntów pod zabudowę wywołana małą liczbą obowiązujących planów miejscowych. W lipcu 2012 r. wartość sprzedanej produkcji budowlano-montażowej w cenach bieżących wyniosła ok. 7,8 mld zł. W ujęciu realnym była o 8,8% niższa w porównaniu z lipcem 2011 r. i o 7,1% niższa w porównaniu do poprzedniego miesiąca. Dynamika wzrostu produkcji budowlano-montażowej w krajach Europy Środkowej (%, r/r), czerwiec 2011-czerwiec 2012 83.238.123.4 VI 2011 VII 2011 VIII 2011 IX 2011 X 2011 XI 2011 XII 2011 I 2012 II 2012 III 2012 IV 2012 V 2012 VI 2012 Czechy -0,5-11,8-9,5-6,2-7,9-5,5 14,5-6,9-15,9-6,1-2,7-3,5-8,4 Polska 17,0 16,4 10,8 18,1 8,9 13,0 14,6 32,3 12,0 3,5 8,1 6,2-5,1 Rumunia -10,0 15,9 4,5 4,2 6,3 17,6 1,8 3,1 6,9 0,6 16,5 19,2-0,8 Słowacja -1,2-3,7-6,2 5,3-1,0-1,4 5,2-8,0-7,8-11,0-17,6-7,9-12,9 Węgry -12,3-17,7-12,6-11,3-9,0 5,1-0,3-1,2-14,5-12,8-1,1-15,7-11,2 Źródło: Krajowe urzędy statystyczne, 2012 8
Polish Construction Review Numer 8 (137) Czwartek, 6 września 2012 Dane statystyczne Gospodarka polska Główne wskaźniki makroekonomiczne 83.238.123.4 2007 2008 2009 2010 2011 I-II kw. 2012* PKB Zmiana PKB 6,8% 5,1% 1,6% 3,8% 4,3% 2,9% Wartość PKB (mld zł) 1 176,7 1 275,4 1 344,4 1 416,5 1 524,7 758,8 Wartość dodana brutto w przemyśle (mld zł) 252,2 268,6 293,7 300,4 341 170,1 Zmiana wartości dodanej brutto w przemyśle 10,1% 6,0% 1,3% 7,3% 6,3% 2,5% Wartość dodana brutto w budownictwie (mld zł) 73,5 85,6 96,6 101,0 105,5 42,2 Zmiana wartości dodanej brutto w budownictwie 10,8% 5,8% 11,6% 6,4% 11,8% 4,2% Zmiana spożycia indywidualnego 4,9% 5,7% 2,1% 3,2% 3,1% 1,8% Zmiana nakładów brutto na środki trwałe 17,6% 9,6% -1,2% -0,4% 8,1% 3,7% Stopa bezrobocia (na koniec okresu) 11,4% 9,5% 12,1% 12,4% 12,5% 12,4% 2007 2008 2009 2010 2011 I-VII 2012 Produkcja Produkcja sprzedana przemysłu (mld zł) 826,0 860,8 854,9 945,3 1 094,7 659,4 Zmiana produkcji sprzedanej przemysłu 9,8% 2,5% -3,2% 9,8% 7,7% 1,4% Wskaźnik cen towarów i usług Wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych 2,5% 4,2% 3,5% 2,6% 4,3% 4,0% Wskaźnik cen produkcji Wskaźnik cen produkcji sprzedanej przemysłu 2,0% 2,2% 3,4% 2,1% 7,6% 5,4% (I-VI 2012) Wskaźnik cen produkcji budowlano-montażowej 7,4% 4,8% 0,2% -0,1% 1,0% 1,1% (I-VI 2012) Przeciętne wynagrodzenia miesięczne brutto Nominalna zmiana miesięcznego wynagrodzenia brutto w sektorze przedsiębiorstw 9,2% 10,3% 4,4% 3,3% 5,0% 4,0% Nominalna zmiana miesięcznego wynagrodzenia brutto w przetwórstwie przemysłowym 9,7% 9,1% 3,9% 5,3% 5,5% 5,2% Inwestycje zagraniczne Inwestycje zagraniczne (mld ) 17,2 10,1 10,0 7,2 12,0-1,7 (I kw. 2012) * dane wstępne Źródło: GUS, NBP, 2012 Wskaźniki finansowe 83.238.123.4 2011 VI 2012 VII 2012 $1=PLN 1 2,9634 3,4399 3,4061 1=PLN 1 4,1198 4,3072 4,1896 Stopa dyskontowa 2 4,00% 4,00% 4,00% Stopa lombardowa 2 6,00% 6,25% 6,25% 1 - Kurs średni 2 - Wartość na koniec okresu Źródło: NBP, 2012 Podstawowe wskaźniki makroekonomiczne - prognoza 83.238.123.4 I kw. 2012 II kw. 2012 III kw. 2012 PKB 3,5% 3,2% 2,6% 2012 2013 2014 PKB 2,9% 2,8% 3,7% Wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych 3,9% 2,9% 2,7% Wskaźnik cen produkcji sprzedanej przemysłu 4,2% 2,6% 2,7% 1=PLN (stan na koniec okresu) 4,22 4,09 3,95 Źródło: PMR Publications na podstawie prognoz Bank Pocztowy, BGK, BOS Bank, BZ WBK, DM BOS, ING TFI, Nordea Bank, Pekao SA, PKO BP, X-Trade Brokers (średnie prognoz; uaktualnienie - kwiecień 2012)