WZROSTY, SPADKI I STABILIZACJE CEN W AGLOMERACJACH Lipiec był drugim z rzędu miesiącem wysokiego - ponad 5-procentowego wzrostu cen ofertowych mieszkań w Gdańsku. Z przeprowadzonej przez serwis OFERTY.NET analizy ofert zgłoszonych do sprzedaży w lipcu wynika, że w stolicy Pomorza średnia cena m2 mieszkania przekroczyła próg 7 tys. PLN za m2 i wyniosła 7169 PLN. O 3,7% wzrosły w lipcu ceny mieszkań oferowanych na rynku wtórnym w Łodzi. Od początku roku wzrost ten wyniósł już ponad 24% (z 3875 do 4811 PLN za m2). Nieznaczne zmiany cen zaszły w Warszawie i Krakowie. Wahania od -0,2% do 1% świadczą o zaobserwowanej już w ubiegłym miesiącu stabilizacji na rynkach mieszkaniowych w tych miastach. Wyraźne ograniczenie popytu owocuje w nich także dużymi różnicami między cenami ofertowym a cenami transakcyjnymi. Ostateczna cena, za którą następuje sprzedaż jest średnio o 8% niższa od tej, jaka była podana przy wystawieniu oferty. Po wielu miesiącach nieustannych wzrostów do grona miast, w których ceny się zatrzymały dołączył Wrocław. W lipcu średnia cena m2 spadła tam o 0,2% i wyniosła 7467 PLN. Jeszcze większa korekta nastąpiła na rynku poznańskim, na którym ceny rosły nieprzerwanie od początku boomu mieszkaniowego. Tego lata w stolicy Wielkopolski średnia cena ofertowa m2 mieszkania spadła o 3,5% i wyniosła 6525 PLN. 06'07 (PLN/m2) 07'07 zmiana (PLN/m2) (%) średnia cena mieszkania o pow. 50 mkw.* (PLN) wysokość raty (5,91%) (4,20%) ile trzeba zarabiać, aby uzyskać kredyt na 30 lat** (netto) Łódź 4640 4811 3,7 240 550 1428 1229 2482 2852 Warszawa 9534 9625 1,0 481 250 2858 2459 4181 5244 Kraków 8324 8311-0,2 415 550 2467 2124 3637 4528 Wrocław 7479 7467-0,2 373 350 2217 1908 3347 4068 Gdańsk 6791 7169 5,6 358 450 2128 1832 3243 3906 Poznań 6764 6525-3,5 326 250 1937 1667 3021 3555 * na podstawie cen z lipca br. ** ile trzeba zarabiać, aby uzyskać kredyt na zakup 50 m. mieszkania w danym mieście; założenie: 1-osobowe gospodarstwo domowe w dużym mieście, bez innych obciążeń kredytowych; wyliczenia mają charakter szacunkowy Wzrost cen mieszkań sprawił, że o kupnie mieszkania mogą myśleć osoby o dochodach netto przewyższających średnią krajową dwukrotnie (Warszawa) lub o 60-70 proc. (inne duże miasta). W naszych symulacjach opieraliśmy się na przykładzie jednoosobowego gospodarstwa domowego. Większą szansę na zakup mieszkania ma małżeństwo o przeciętnych - w skali kraju dochodach (ok. 2700 PLN brutto). Co więcej z danych banków, które zaprezentujemy w oddzielnym raporcie Open Finance wynika, że w I półroczu kredyty hipoteczne zaciągnęło ok. 10 proc. więcej osób niż w I półroczu ubiegłego roku. Okazuje się więc, że mimo wzrostu cen mieszkań i oprocentowania kredytów więcej osób osiąga zdolność kredytową wystarczającą do kupna mieszkania, niż ją traci. To zasługa doskonałej sytuacji na rynku pracy - coraz więcej osób znajduje legalne zatrudnienie, a do tego obserwujemy dynamiczny wzrost wynagrodzeń (9,4 proc. w czerwcu), przy czym ten wzrost dotyczy szerokiego rynku pracy - począwszy od niewykwalifikowanych robotników, przez sprzedawców na specjalistach skończywszy. Prawdopodobna stabilizacja cen mieszkań, którą będą wspomagać nowe przedsięwzięcia deweloperskie (według GUS w I półroczu wydano ok. 50 proc. więcej pozwoleń na budowę niż przed rokiem), przełoży się - naszym zdaniem - na dalszą poprawę
zdolności kredytowej Polaków, nawet w warunkach stopniowego wzrostu stóp procentowych, a zatem i oprocentowania kredytów. SOPOT 3-KROTNIE DROŻSZY OD KATOWIC Ceny mieszkań w największych polskich aglomeracjach są częstym tematem dyskusji, analiz i komentarzy. Do nich najczęściej odnoszą się kalkulacje możliwości nabywczych Polaków; na ich podstawie dokonywane są oceny ogólnej sytuacji na krajowym rynku nieruchomości. Tymczasem niejako w ich cieniu pozostają rynki mieszkaniowe innych, dużych miast. Wśród nich na szczególną uwagę zasługuje Sopot. Uznawany za najbardziej ekskluzywny kurort polskiego wybrzeża niezmiennie cieszy się zainteresowaniem zamożnych klientów z kraju i zagranicy. Duży popyt na mieszkania i apartamenty, szczególnie te w secesyjnych kamienicach, przy niewielkiej ich podaży wywiera swe piętno na sopockich cenach, czyniąc je daleko wyższymi nawet od warszawskich. Wg analiz ofert sprzedaży zgłoszonych do serwisu OFERTY.NET w lipcu średnia cena ofertowa mieszkania w Sopocie kształtowała się na poziomie aż 12 000 PLN. Dla porównania w sąsiednim Gdańsku średnia cena wynosiła 7169 PLN a w Gdyni była niemal o połowę niższa - 6423 PLN za m2. Na przeciwnym biegunie cenowym pozostają Katowice. Miasto stricte przemysłowe, w którym podaż ofert przewyższa popyt, ze średnią ceną 4006 PLN za m2 plasuje się na końcu mieszkaniowego rankingu cenowego. Za cenę o połowę niższą niż w Warszawie (9625 PLN) można było kupić w lipcu mieszkanie w Bydgoszczy, Białymstoku czy Rzeszowie. Nieco ponad 5 tys. PLN kosztował metr kwadratowy mieszkania w Lublinie i Szczecinie. Zaś ceny we wspomnianej wcześniej Gdyni kształtowały się na poziomie podobnym do lipcowych cen w Poznaniu. cena (PLN/m2) średnia cena mieszkania o pow. 50 mkw. (PLN) wysokość raty (5,91%) (4,20%) ile trzeba zarabiać, aby uzyskać kredyt (netto)* Katowice 4006 200 300 1189 1024 2205 2513 Bydgoszcz 4215 210 750 1251 1077 2227 2551 Białystok 4682 234 100 1390 1196 2388 2748 Rzeszów 4947 247 350 1469 1264 2480 2860 Lublin 5119 255 950 1520 1308 2538 2931 Szczecin 5413 270 650 1607 1383 2639 3055 Gdynia 6423 321 150 1907 1641 2987 3499 Sopot 12007 600 350 3565 3068 5216 6541 * ile trzeba zarabiać, aby uzyskać kredyt na zakup 50 m. mieszkania w danym mieście; założenie: 1-osobowe gospodarstwo domowe w dużym mieście, bez innych obciążeń kredytowych; wyliczenia mają charakter szacunkowy KRYZYS NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI W USA - KREDYTOWE ZAMIESZANIE BEZ WPŁYWU NA KIESZENIE POLAKÓW Panika na światowym rynku pieniężnym związana z brakiem płynności podniosła rynkowe stopy procentowe depozytów w euro, dolarze, funcie i jenie. Frank i złoty wyszły z kryzysu niemal bez szwanku. Istnieje wiele obaw, że kryzys na amerykańskim rynku nieruchomości może szybko przenieść się do innych krajów. I faktycznie tak właśnie się stało. Na szczęście dla Polaków, kryzys nie jest na razie odczuwalny dla naszych kieszeni. O ile bowiem burza finansowa, która przeszła przez świat w ostatnich tygodniach, podbiła stopy procentowe na całym świecie, to dwie kluczowe dla polskich kredytobiorców stopy procentowe - franka szwajcarskiego i złotego - pozostały niemal nietknięte (w porównaniu ze stopami dla innych walut). Szkic sytuacji Ryzyko związane z kredytami hipotecznymi typu subprime ponoszą przede wszystkim banki amerykańskie i jest ono bardzo duże. O ile przed pięcioma laty udział kredytów subprime stanowił 6 proc. portfela kredytów hipotecznych banków amerykańskich, to obecnie może to być wedle różnych szacunków od 13 do nawet 40 proc. Minione tygodnie przyniosły gwałtowne zmiany na rynkach akcji i walutowych, jednak najważniejsze dla gospodarki światowej jest właśnie to, co działo się z rynkiem pieniężnym. Gwałtowny wzrost
rynkowych stóp procentowych działa bowiem równie skutecznie co podwyżki stóp procentowych w bankach centralnych. Co prawda banki centralne - ECB, Fed, BoJ - dokonały interwencji pożyczając bankom komercyjnym 300 mld USD poniżej stóp rynkowych, jednak ich działanie pozwoliło tylko na zatrzymanie wzrostu rynkowych stóp. W trakcie pisania niniejszego tekstu nie są jeszcze znane skutki działań Fed - amerykański bank centralny obniżył w piątek stopy procentowe w USA o pół punktu procentowego. stopa 3M stopa 3M waluta LIBOR/EURIBOR LIBOR/EURIBOR zmiana (w proc.) na 30 lipca na 17 sierpnia (w proc.) (w proc.) euro 4,2520 4,6350 + 9,00 funt brytyjski 6,0400 6,6625 +10,3 dolar amerykański 5,3563 5,5000 +2,68 jen 0,7784 0,9438 +21,25 frank szwajcarski 2,7075 2,8500 +5,26 Jak zmieniły się stopy procentowe przez ostatnie dwa tygodnie Cierpi świat, ale nie my Z powyższego zestawienia zmiany stóp procentowych dla najważniejszych walut świata wynika, że najbardziej wzrosło oprocentowanie jenów (stąd znaczne umocnienie japońskiej waluty - o ok. 5 proc. do euro i dolara), dynamicznie - wziąwszy pod uwagę krótki okres - rosły stopy procentowe w USA, strefie euro i w Wielkiej Brytanii, natomiast - co polskich kredytobiorców interesuje najbardziej - kryzys w mniejszym stopniu dotknął franka szwajcarskiego. W tym samym czasie stopa trzymiesięczna WIBOR dla złotego wzrosła z 4,81 do 4,92 proc., a więc o 2,28 proc. - także relatywnie niewiele w porównaniu ze "światem". Zmiana stóp procentowych oznacza także wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych - we franku o 5,3 proc., w złotym o 2,3 proc. Stabilności stóp procentowych w Polsce i Szwajcarii należy upatrywać w sytuacji sektora bankowego tych państw - ich banki nie były wcale (Polska) lub w niewielkim stopniu (Szwajcaria) zaangażowane na rynku nieruchomości w USA. Dla posiadaczy kredytów walutowych ważna jest także pewna złotego na zawirowania na świecie. Między 30 lipca i 17 sierpnia kurs franka wzrósł z 2,30 do 2,35 PLN, a więc o 2,2 proc., co razem ze wzrostem stóp procentowych może oznaczać zwiększone raty tego rodzaju kredytów o ok. 4 proc. Można więc powiedzieć, że w krótkim terminie polscy kredytobiorcy wyszli na tarczy z kryzysu na światowym rynku finansowym. Perspektywy kredytowe Byłoby jednak naiwnością sądzić, że taki stan rzeczy utrzyma się także w długim terminie. Awersja do udzielania ryzykownych kredytów hipotecznych, która ogarnia świat, a której skutki obserwowaliśmy, zaowocuje najprawdopodobniej dalszym wzrostem rynkowych stóp procentowych na świecie, choć można mieć nadzieję, że wzrost ten będzie miał bardziej zrównoważony charakter. Zarówno Szwajcaria jak i Polska są skazane na powielenie tego ruchu - w tempie, które znaliśmy do tej pory (średni wzrost stóp o 1 pkt proc. w ciągu roku). W długim terminie oprocentowanie kredytów będzie więc rosło i to bez względu na przyspieszenie czy spowolnienie rozwoju sytuacji kryzysowej na świecie. Przy czym szybciej mogą rosnąć koszty obsługi kredytów walutowych, także we frankach szwajcarskich, jako że polski rynek pieniężny nie jest bezpośrednio zaangażowany w kryzys światowy, a wszelkie odczuwalne skutki mają jedynie charakter pośredni, a więc mniej odczuwalny. W tym kontekście przejawia się dalekowzroczność Komisji Nadzoru Bankowego, która w odpowiednim czasie nakazała bankom wdrożenie "rekomendacji S", która w odpowiedni sposób uchroniła nieświadomych niebezpieczeństw kredytobiorców przed zaciąganiem tańszych, lecz bardziej niebezpiecznych kredytów we frankach szwajcarskich. Jedyną możliwością zabezpieczenia się przed wzrostem oprocentowania kredytów, jest zaciąganie kredytów o stałej stopie procentowej (są w Polsce dostępne zarówno dla kredytów w złotych jak i frankach), których oprocentowanie jest średnio o 1 pkt proc. wyższe od kredytów o zmiennej stopie. Perspektywy cen nieruchomości Dla kredytobiorców ważne jest to co będzie działo się z oprocentowaniem kredytów, ale dla inwestorów i potencjalnych kupców nieruchomości, ważne są perspektywy zmiany cen. Czy spadek cen nieruchomości obserwowany w USA, Wielkiej Brytanii czy Hiszpanii może mieć miejsce także w
Polsce? Odpowiedź jest twierdząca, ale pozostaje bez związku ze spadkiem cen w innych krajach. W ostatnim czasie polskie urzędy wydają nawet o połowę więcej pozwoleń na budowę niż przed rokiem. Stwarza to nadzieję na pokonanie głównego czynnika stojącego za wzrostem cen nieruchomości w Polsce - niskiej podaży. Zwiększenie podaży na rynku pierwotnym może przełożyć się na spadek średnich cen mieszkań. Nie musi to oznaczać spadku cen mieszkań już istniejących, bo tańsze będą głównie nowe mieszkania na obrzeżach miast. Ponadto wiele pozwoleń może wcale nie zamienić się na budowy. Ze względu na znaczny wzrost kosztów robocizny i materiałów, może się okazać, że inwestorzy zawieszą swoje plany budowlane. Natomiast co do sytuacji kredytowej, to w dalszym ciągu należy przyjmować, że sytuacja polskich kredytobiorców będzie się poprawiać ze względu na wzrost płac i spadające bezrobocie. Umiarkowany wzrost stóp procentowych nie przeszkodzi we wzroście popytu na mieszkania i domy. RYNEK MIESZKAŃ 2-POKOJOWYCH W WARSZAWIE Najbardziej pożądanym przez kupujących typem mieszkań w Stolicy są mieszkania 2-pokojowe. Stanowią one perspektywiczne lokum dla osób żyjących w pojedynkę (singli) jak również niezbędne minimum dla osób prowadzących gospodarstwo we dwoje (również z małym dzieckiem). Możliwość uczynienia z jednego pokoju sypialni a z drugiego pokoju dziennego (niejednokrotnie połączonego z kuchnią) pozwala na zaspokojenie podstawowych potrzeb mieszkaniowych. Oferta sprzedaży mieszkań 2-pokojowych na rynku wtórnym w Warszawie jest bardzo bogata (dwójki stanowiły aż 39% wszystkich ofert, jakie zostały wstawione do sprzedaży w lipcu). Klienci mogą wybierać w mieszkaniach w zależności od swych potrzeb jak i możliwości finansowych. Najtańsze mieszkanie 2-pokojowe to obecnie wydatek minimum 200 000 PLN (30 m2, Bemowo, blok z lat 70-ych, do remontu). Najdroższe z oferowanych w lipcu, położone w prestiżowej części Śródmieścia - w Al. Przyjaciół wycenione zostało przez sprzedającego na kwotę 1 890 000 PLN (63 m2, przedwojenna kamienica). Ceny większości ofert mieściły się w przedziale od 300 000 do 600 000 PLN. Cenę poniżej 300 000 PLN miało 7% mieszkań a przekraczającą 600 000 PLN - 13%. Średnia powierzchnia oferowanego do sprzedaży mieszkania 2-pokojowego w Warszawie wynosiła 47 m2. Najmniejsze lokale miały 26 m2 (Śródmieście, Targówek), zaś powierzchnia największych mieszkań 2-pokojowych (apartamentów) przekraczała 100 metrów (Mokotów, Śródmieście). dzielnica udział w podaży (%) średnia cena (PLN/m2) Bemowo 5,3 9306 Białołęka 5,9 8191 Bielany 5,7 9006 Mokotów 16,8 10113 Ochota 7,7 9971 Praga Płd. 10,1 9027 Praga Pn. 4,2 8207 Rembertów 0,7 7896 Śródmieście 11,3 11870 Targówek 3,5 7912 Ursus 4,0 8818 Ursynów 8,3 9858 Wawer 0,7 8514 Wesoła 0,2 bd. Wilanów 1,0 9861 Włochy 1,4 9012 Wola 7,3 9776 Żoliborz 6,0 9442
INDEX KREDYTOWY OPEN FINANCE - RYNEK KREDYTÓW W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI W LIPCU średnia wartość średni okres LTV (stosunek kwoty kredytu kredytowania kredytu do wart. nieruch.) Warszawa 482 375 33 85 Kraków 392 130 29 93 Wrocław 368 620 28 93 Poznań 370 757 30 91 Gdańsk 380 203 30 88 Gdynia 357 426 31 90 Katowice 139 573 35 100 Lublin 284 672 29 92 Olsztyn 285 578 29 86 Raport został przygotowany na podstawie danych statystycznych serwisu OFERTY.NET - nieruchomości w Internecie oraz danych Open Finance. Badanie odbyło się na próbie 9208 unikalnych ofert sprzedaży mieszkań wystawionych przez agencje nieruchomości i osoby prywatne w lipcu 2007 r. Szczegółowe statystyki cen mieszkań w Warszawie, wskaźniki popularności dzielnic oraz preferencji cenowych osób poszukujących mieszkań w aglomeracjach są dostępne w serwisie OFERTY.NET w dziale 'statystyki' na stronie: http://www.oferty.net/statystyki. Wysokości rat i wymaganych zarobków przygotowane w Open Finance zostały oszacowane na podstawie aktualnie dostępnych ofert kredytów hipotecznych. Index Kredytowy przygotowano na podstawie wniosków kredytowych składanych za pośrednictwem Open Finance w lipcu 2007 r. Więcej informacji na stronie: http://www.open.pl. OFERTY.NET Warszawa, ul. Rakowiecka 36, III p. tel 22 848 40 65 e-mail: m.drogomirecki@oferty.net http://www.oferty.net OPEN FINANCE Biuro Prasowe tel 22 541 51 20, -17 e-mail: pr@open.pl http://www.open.pl