Najem i wynajem lokali komercyjnych

Najem i wynajem lokali komercyjnych Agnieszka Damasiewicz Wydanie 2 Warszawa 2013

Redaktor prowadzący: Anna Popławska Opracowanie redakcyjne: Joanna Choroszczak-Magiera Redakcja techniczna: Krzysztof Koziarek Projekt okładki i stron tytułowych: Michał Piotrowski Copyright by Lexis Nexis Polska Sp. z o.o. 2013 Wszelkie prawa zastrzeżone. Żadna część tej książki nie może być powielana ani rozpowszechniana za pomocą urządzeń elektronicznych, mechanicznych, kopiujących, nagrywających i innych bez pisemnej zgody Autorki i wydawcy. ISBN 978-83-278-0132-6 Lexis Nexis Polska Sp. z o.o. Ochota Office Park 1, Al. Jerozolimskie 181, 02 222 Warszawa tel. 22 572 95 00, faks 22 572 95 68 Infolinia: 22 572 99 99 Redakcja: tel. 22 572 83 26, 22 572 83 28, 22 572 83 11, faks 22 572 83 92 www.lexis Nexis.pl, e-mail: biuro@lexis Nexis.pl Księgarnia Internetowa: dostępna ze strony www.lexis Nexis.pl

Spis treści Spis treści szczegółowy.................................... 9 Wykaz skrótów............................................ 19 Wstęp................................................... 21 CZĘŚĆ A Wynajmujący ROZDZIAŁ I. Podmioty..................................... 23 1. Uprawnienie i brak uprawnienia do zawarcia umowy najmu....... 23 2. Zmiana najemcy......................................... 35 3. Zmiana wynajmującego................................... 38 ROZDZIAŁ II. Przedmiot.................................... 42 1. Lokal.................................................. 42 2. Sposób korzystania z lokalu a przeznaczenie lokalu.............. 44 3. Stan lokalu............................................. 52 3.1. Stan lokalu w chwili wydania go najemcy................. 53 3.2. Stan lokalu w czasie trwania umowy najmu nakłady....... 59 3.3. Stan lokalu po zakończeniu umowy najmu................ 67 4. Ubezpieczenie (odesłanie do części B)....................... 71 5. Klucze i inspekcje........................................ 71 ROZDZIAŁ III. Czynsz...................................... 73 1. Ustalenie wysokości czynszu............................... 73 1.1. Podstawy określania stawek czynszu.................... 73 1.2. Dostosowanie lokalu do potrzeb najemcy a wysokość czynszu. 75 1.3. Czynsz niepieniężny.................................. 77 2. Zmiana wysokości czynszu a zmiana umowy................... 77 3. Opłaty................................................. 79 4. Kaucja................................................. 83 5

Spis treści ROZDZIAŁ IV. Forma umowy (odesłanie do części B)............ 84 ROZDZIAŁ V. Czas trwania umowy najmu..................... 84 1. Czas oznaczony i nieoznaczony (odesłanie do części B).......... 84 2. Rozpoczęcie i zakończenie trwania umowy.................... 84 ROZDZIAŁ VI. Zakończenie umowy........................... 88 1. Wypowiedzenie umowy................................... 89 1.1. Powody wypowiedzenia.............................. 89 1.2. Skuteczność wypowiedzenia........................... 98 1.3. Trwanie umowy po wypowiedzeniu..................... 103 2. Rozwiązanie umowy...................................... 105 3. Odstąpienie od umowy (odesłanie do części B)................ 105 ROZDZIAŁ VII. Odpowiedzialność............................ 106 1. Odpowiedzialność kontraktowa............................. 106 2. Zabezpieczenia roszczeń................................... 121 3. Przedawnienie roszczeń................................... 122 ROZDZIAŁ VIII. Najemca i wynajmujący a osoby trzecie.......... 125 ROZDZIAŁ IX. Alternatywy najmu (odesłanie do części B)........ 128 ROZDZIAŁ X. Dodatkowe zastrzeżenia (odesłanie do części B).... 129 ROZDZIAŁ XI. Konkurencja................................. 129 CZĘŚĆ B Najemca ROZDZIAŁ I. Podmioty..................................... 132 1. Uprawnienia i brak uprawnień do zawarcia umowy najmu........ 132 2. Zmiana najemcy......................................... 142 3. Zmiana wynajmującego................................... 145 ROZDZIAŁ II. Przedmiot.................................... 152 1. Lokal.................................................. 152 2. Sposób korzystania z lokalu a przeznaczenie lokalu.............. 152 3. Stan lokalu............................................. 161 3.1. Stan lokalu w chwili wydania go najemcy................. 161 3.2. Stan lokalu w czasie trwania umowy najmu nakłady....... 172 3.3. Stan lokalu po zakończeniu umowy najmu................ 179 4. Ubezpieczenie........................................... 186 6

Spis treści 5. Klucze i inspekcje........................................ 190 ROZDZIAŁ III. Czynsz...................................... 192 1. Ustalenie wysokości czynszu............................... 192 1.1. Podstawy określenia stawek czynszu..................... 192 1.2. Dostosowanie lokalu do potrzeb najemcy a wysokość czynszu. 194 1.3. Czynsz niepieniężny.................................. 198 2. Zmiana wysokości czynszu a zmiana umowy................... 199 3. Opłaty................................................. 201 4. Kaucja................................................. 202 ROZDZIAŁ IV. Forma umowy................................ 202 ROZDZIAŁ V. Czas trwania umowy najmu..................... 202 1. Czas oznaczony i nieoznaczony............................. 202 2. Rozpoczęcie i zakończenie trwania umowy.................... 205 ROZDZIAŁ VI. Zakończenie umowy........................... 206 1. Wypowiedzenie umowy................................... 206 1.1. Powody wypowiedzenia.............................. 206 1.2. Skuteczność wypowiedzenia........................... 213 1.3. Trwanie umowy po wypowiedzeniu..................... 214 2. Rozwiązanie umowy najmu................................ 217 3. Odstąpienie od umowy najmu.............................. 217 ROZDZIAŁ VII. Odpowiedzialność............................ 218 1. Odpowiedzialność kontraktowa............................. 218 2. Zabezpieczenia roszczeń................................... 223 3. Przedawnienie roszczeń................................... 223 ROZDZIAŁ VIII. Najemca i wynajmujący a osoby trzecie.......... 225 ROZDZIAŁ IX. Alternatywy najmu............................ 227 1. Dzierżawa.............................................. 227 2. Podnajem.............................................. 229 3. Użyczenie.............................................. 230 4. Wirtualne biuro.......................................... 232 ROZDZIAŁ X. Dodatkowe zastrzeżenia........................ 233 ROZDZIAŁ XI. Konkurencja (odesłanie do części A).............. 234 Zakończenie.............................................. 235 7

Spis treści szczegółowy Wykaz skrótów............................................ 19 Wstęp................................................... 21 CZĘŚĆ A Wynajmujący ROZDZIAŁ I. Podmioty..................................... 23 1. Uprawnienie i brak uprawnienia do zawarcia umowy najmu....... 23 [1] Kto może być wynajmującym lokal użytkowy............ 23 [2] Współwłaściciele jako wynajmujący lokal............... 24 [3] Na czym polega zarząd nieruchomością wspólną......... 25 [4] Sposób podjęcia decyzji o wynajmie wspólnego lokalu..... 29 [5] Współwłaściciel jako reprezentant wynajmującego, a nie jako wynajmujący................................. 29 [6] Podział czynszu między współwłaścicieli............... 30 [7] Wynajmującym lokal użytkowy może być także użytkownik lub współużytkownik wieczysty nieruchomości.......... 31 [8] Wynajmującym lokal użytkowy może być dzierżawca..... 31 [9] Wynajmującym lokal użytkowy może być najemca....... 32 [10] Wynajmującym lokal użytkowy może być biorący w użyczenie...................................... 33 [11] Kto może być najemcą lokalu użytkowego (odesłanie do części B)........................................ 33 [12] Jakie dokumenty powinien sprawdzić wynajmujący, zanim zawrze umowę najmu lokalu użytkowego............... 33 [13] Brak uprawnień wynajmującego do zawarcia umowy (odesłanie do części B)............................. 33 [14] Plan wynajmu.................................... 33 [15] Sprawdzenie wypłacalności najemcy.................. 34 9

Spis treści szczegółowy 2. Zmiana najemcy......................................... 35 [16] Konieczny jednocześnie przelew wierzytelności i przejęcie długu........................................... 35 [17] Więcej niż jedna osoba po stronie najemcy.............. 37 [18] Sprzedaż przedsiębiorstwa wraz z prawem najmu (odesłanie do części B)............................. 37 3. Zmiana wynajmującego................................... 38 [19] Zbycie lokalu a odpowiedzialność wynajmującego wobec najemcy......................................... 38 [20] Rozliczenia między stronami umowy najmu w razie sprzedaży lokalu.................................. 41 [21] Bezskuteczność wypowiedzenia a zbycie lokalu.......... 41 [22] Ujawnienie umowy najmu w księdze wieczystej nieruchomości (odesłanie do części B).................. 42 [23] Upływ okresu wypowiedzenia przed zbyciem lokalu (odesłanie do części B)............................. 42 ROZDZIAŁ II. Przedmiot.................................... 42 1. Lokal.................................................. 42 [24] Definicja lokalu użytkowego......................... 42 2. Sposób korzystania z lokalu a przeznaczenie lokalu.............. 44 [25] Przeznaczenie lokalu w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.......................................... 44 [26] Wpływ uchwał wspólnoty mieszkaniowej na zmianę przeznaczenia lokalu należącego do jednego z właścicieli... 49 [27] Profil działalności najemcy według umowy a porządek domowy............................................ 51 3. Stan lokalu............................................. 52 [28] Trzy okresy odpowiedzialności za stan wynajmowanego lokalu........................................... 52 3.1. Stan lokalu w chwili wydania go najemcy................. 53 [29] Ustalenie sposobu korzystania z lokalu................. 53 [30] Stwierdzenie stanu lokalu rola protokołu zdawczo- -odbiorczego..................................... 54 [31] Lokal nieprzydatny do umówionego użytku i lokal z wadami ograniczającymi przydatność (odesłanie do części B)..................................... 55 [32] Stan budynku w kontekście stanu lokalu przydatnego do umówionego użytku............................. 55 [33] Metody obrony wynajmującego przed zarzutami związanymi z wadami lokalu (odesłanie do części B)............................. 57 10

Spis treści szczegółowy 3.2. Stan lokalu w czasie trwania umowy najmu nakłady....... 59 [34] Nakłady na lokal.................................. 59 [35] Podział odpowiedzialności za dokonywanie nakładów pomiędzy wynajmującego i najemcę................... 59 [36] Rozróżnienie nakładów koniecznych i ulepszających...... 60 [37] Drobne nakłady obciążające najemcę (odesłanie do części B)............................. 62 [38] Sposób korzystania z lokalu przez najemcę a zmiany w lokalu......................................... 62 [39] Rozliczenia z tytułu nakładów....................... 62 [40] Zastrzeżenia o rozliczeniach nakładów dokonane w interesie wynajmującego.......................... 64 [41] Interpretacja zachowania wynajmującego wobec czynionych ulepszeń............................... 66 [42] Ulepszenia, na które wynajmujący obligatoryjnie musi się zgodzić......................................... 67 [43] Wady lokalu i lokal nieprzydatny do umówionego użytku.. 67 3.3. Stan lokalu po zakończeniu umowy najmu................ 67 [44] Kryteria oceny stanu lokalu w chwili jego zwrotu przez najemcę.......................................... 67 [45] Skutki faktycznej akceptacji przez wynajmującego nakładów dokonywanych przez najemcę (odesłanie do części B)............................. 69 [46] Na czym polega zwrot lokalu........................ 69 [47] Rola protokołu zdawczo-odbiorczego (odesłanie do części B)............................ 70 [48] Zabezpieczenia................................... 71 4. Ubezpieczenie (odesłanie do części B)....................... 71 5. Klucze i inspekcje........................................ 71 [49] Inspekcje wynajmującego dokonywane w lokalu......... 71 [50] Dorabianie kluczy................................. 72 ROZDZIAŁ III. Czynsz...................................... 73 1. Ustalenie wysokości czynszu............................... 73 1.1. Podstawy określania stawek czynszu.................... 73 [51] Analiza rynku najmu komercyjnego................... 73 [52] Zmienna stawka czynszu (odesłanie do części B)........ 74 1.2. Dostosowanie lokalu do potrzeb najemcy a wysokość czynszu. 75 [53] Adaptacja lokalu.................................. 75 [54] Niewłaściwy stan lokalu a wyjściowa stawka czynszu..... 75 1.3. Czynsz niepieniężny.................................. 77 [55] Czynsz w postaci usług lub towarów................... 77 11

Spis treści szczegółowy 2. Zmiana wysokości czynszu a zmiana umowy................... 77 [56] Niezależność wypowiadania umowy i wypowiadania wysokości czynszu................................. 77 3. Opłaty................................................. 79 [57] Co się składa na opłaty............................. 79 4. Kaucja................................................. 83 [58] Oprocentowanie kaucji............................. 83 ROZDZIAŁ IV. Forma umowy (odesłanie do części B)............. 84 ROZDZIAŁ V. Czas trwania umowy najmu..................... 84 1. Czas oznaczony i nieoznaczony (odesłanie do części B).......... 84 2. Rozpoczęcie i zakończenie trwania umowy.................... 84 [59] Moment rozpoczęcia wykonywania umowy............. 84 [60] Zwrot lokalu..................................... 86 ROZDZIAŁ VI. Zakończenie umowy........................... 88 [61] Różnice między sposobami zakończenia umowy......... 88 1. Wypowiedzenie umowy................................... 89 1.1. Powody wypowiedzenia.............................. 89 [62] Ustawowe powody wypowiedzenia umowy najmu........ 89 [63] Wypowiedzenie bez zachowania terminów wypowiedzenia... 89 [64] Wypowiedzenie bez zachowania terminów wypowiedzenia jako sankcja za zwłokę w zapłacie czynszu.............. 90 [65] Co oznacza zwłoka za dwa pełne okresy płatności...... 93 [66] Wypowiedzenie z zachowaniem terminów wypowiedzenia. 94 [67] Umownie ustalone powody wypowiedzenia umowy najmu. 95 [68] Przykładowe powody wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony z punktu widzenia interesów wynajmującego................................... 97 1.2. Skuteczność wypowiedzenia........................... 98 [69] Wątpliwości co do skuteczności wypowiedzenia.......... 98 [70] Forma oświadczenia woli o wypowiedzeniu............. 100 [71] Wypowiedzenie umowy najmu a spór między współwynajmującymi.............................. 101 [72] Wypowiedzenie umowy a brak odbioru pism............ 102 [73] Brak oświadczenia o dokonaniu wypowiedzenia......... 102 [74] Opuszczenie lokalu przez najemcę.................... 103 1.3. Trwanie umowy po wypowiedzeniu..................... 103 [75] Skutki pozostania najemcy w lokalu po wygaśnięciu umowy najmu.................................... 103 [76] Bezumowne korzystanie z lokalu (odesłanie do części B).. 105 12

Spis treści szczegółowy 2. Rozwiązanie umowy...................................... 105 [77] Alternatywa dla wypowiedzenia...................... 105 3. Odstąpienie od umowy (odesłanie do części B)................ 105 ROZDZIAŁ VII. Odpowiedzialność............................ 106 1. Odpowiedzialność kontraktowa............................. 106 [78] Przepisy dotyczące odpowiedzialności kontraktowej...... 106 [79] Przesłanki odpowiedzialności kontraktowej............. 106 [80] Przypadki niewykonania lub nienależytego wykonania umowy przez wynajmującego........................ 108 [81] Roszczenia z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy................................ 109 [82] Kara umowna i odsetki............................. 112 [83] Odpowiedzialność za wady lokalu.................... 114 [84] Jednoczesna odpowiedzialność wynajmującego na podstawie przepisów o najmie i ogólnych przepisów o odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania w postaci odstąpienia lub wypowiedzenia................. 116 [85] Niepłacenie czynszu jako samopomoc stosowana przez najemcę......................................... 119 [86] Niemożliwość świadczenia.......................... 120 [87] Roszczenia wynajmującego wobec najemcy za niewykonanie bądź nienależyte wykonanie umowy (odesłanie do części B)............................. 121 2. Zabezpieczenia roszczeń................................... 121 [88] Ryzyko wynajmującego i mechanizmy zabezpieczeń...... 121 3. Przedawnienie roszczeń................................... 122 [89] Termin przedawnienia roszczeń najemcy i wynajmującego. 122 [90] Oznaczenie początku biegu terminu przedawnienia....... 123 [91] Wyłączenie innych przepisów o przedawnieniu oraz roszczenia z tytułu umowy najmu a roszczenia z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia....................... 124 [92] Zarzut przedawnienia a zarzut nadużycia prawa (odesłanie do części B)............................. 125 ROZDZIAŁ VIII. Najemca i wynajmujący a osoby trzecie.......... 125 [93] Ograniczony obowiązek wynajmującego chronienia najemcy przed osobami trzecimi...................... 125 [94] Odpowiedzialność za osoby trzecie i wobec osób trzecich.. 126 ROZDZIAŁ IX. Alternatywy najmu............................ 128 [95] Alternatywy najmu (odesłanie do części B)............ 128 13

Spis treści szczegółowy ROZDZIAŁ X. Dodatkowe zastrzeżenia (odesłanie do części B)..... 129 ROZDZIAŁ XI. Konkurencja................................. 129 [96] Nieuczciwe postanowienia umowne................... 129 CZĘŚĆ B Najemca ROZDZIAŁ I. Podmioty..................................... 132 1. Uprawnienia i brak uprawnień do zawarcia umowy najmu........ 132 [1] Kto może być najemcą lokalu użytkowego.............. 132 [2] Kto może być wynajmującym lokal użytkowy (odesłanie do części A)..................................... 132 [3] Jakie dokumenty powinien sprawdzić najemca, zanim zawrze umowę najmu lokalu użytkowego............... 132 [4] Brak uprawnień do zawarcia umowy najmu............. 136 [5] Szczególne zasady przy reprezentacji spółek............ 140 2. Zmiana najemcy......................................... 142 [6] Konieczny jednocześnie przelew wierzytelności i przejęcie długu........................................... 142 [7] Więcej niż jedna osoba po stronie najemcy.............. 143 [8] Sprzedaż przedsiębiorstwa wraz z prawem najmu........ 144 3. Zmiana wynajmującego................................... 145 [9] Decydujące dla najemcy znaczenie formy umowy w przypadku zbycia lokalu.......................... 145 [10] Definicja daty pewnej w umowie najmu................ 146 [11] Skuteczność daty pewnej ujawnionej na jednym egzemplarzu umowy najmu......................... 147 [12] Rozliczenia w razie skutecznego wypowiedzenia umowy przez nabywcę lokalu.............................. 147 [13] Ujawnienie umowy najmu w księdze wieczystej nieruchomości.................................... 151 [14] Bezskuteczność wypowiedzenia a zbycie lokalu (odesłanie do części A)...................................... 151 [15] Upływ okresu wypowiedzenia przed zbyciem lokalu...... 151 ROZDZIAŁ II. Przedmiot.................................... 152 1. Lokal.................................................. 152 [16] Przedmiot wynajmu lokal, powierzchnia, ściana (odesłanie do części A)............................. 152 2. Sposób korzystania z lokalu a przeznaczenie lokalu.............. 152 14