Magazyny w I kwartale 2011 rosną czynsze, coraz mniej wolnej powierzchni Pierwszy kwartał 2011 na rynku magazynowym potwierdza tendencje zaobserwowane pod koniec 2010 roku. Czynsze najmu rosną w większości popularnych lokalizacji, a współczynnik wolnej powierzchni stopniowo się obniża. Wzrastają czynsze najmu Rok 2010 minął pod znakiem stabilizacji na rynku nowoczesnych nieruchomości magazynowych w Polsce, zarówno pod kątem pustostanów, jak również nowej podaży. Stawki za wynajem w niektórych lokalizacjach zachowują się jednak nietypowo. Nadpodaż powierzchni doprowadziła do rozwarstwienia stawek czynszowych wewnątrz regionów. Należą do nich Warszawa i Polska Centralna. Wysoki współczynnik powierzchni niewynajętej, m.in. w Błoniu, wpłynął na postawę deweloperów, którzy z determinacją konkurowali o nowych najemców, a w szczególności starali się zatrzymać u siebie firmy już obecne w ich parkach. Skutkiem tego oferowano atrakcyjne stawki czynszu. W efekcie końcowym, w lokalizacjach oddalonych od siebie o kilkanaście kilometrów, najemca mógł uzyskać bardzo różne warunki najmu. Czynsze efektywne w regionach ( /mkw/miesiąc)
Podobna sytuacja jak w Błoniu ma miejsce w okolicach Piotrkowa Trybunalskiego. Wysoki wskaźnik pustostanów i niskie czynsze charakteryzują jedną część regionu Polski Centralnej, podczas gdy w Łodzi i Strykowie dostępna jest niewielka ilość wolnej powierzchni za wyższe czynsze. Co ciekawe, w okolicach, które charakteryzowały się relatywnie wysokim wskaźnikiem pustostanów czynsze potrafiły rosnąć. Miało to miejsce na Górnym Śląsku, gdzie większość wakatu była skupiona w rękach jednego dewelopera. ProLogis jako jeden z nielicznych oferuje możliwość wynajmu powierzchni magazynowej od zaraz, co przekłada się na wyższe stawki czynszu. Pomimo tego wysoki popyt w tym regionie doprowadził do spadku wskaźnika pustostanów, który obniżył się z 12,6% do 8,7%. Oprócz dominacji ProLogisu w regionie, inni deweloperzy również zyskali nowych najemców. Kilka mniejszych umów podpisano w Tychach, a umowy typu pre-let zawarto w Gliwicach. Malejący wskaźnik pustostanów będzie prowadzić do wzrostu stawek najmu. Spada ilość dostępnej powierzchni magazynowej Współczynnik wolnej powierzchni w ostatnim kwartale zmniejszał się w większości regionów, jednak do wynajęcia w kraju pozostaje nadal prawie 900 000 mkw powierzchni magazynowej. Stanowi to 14,3% całkowitej podaży (14,9% na koniec 2010 r. i 17,1% rok temu). Najwięcej wolnej powierzchni dostępnej jest w okolicach Warszawy. Inne, rozwinięte regiony charakteryzowały się porównywalną wielkością wakatu. Uważamy, że współczynnik pustostanów będzie się obniżał w kolejnych miesiącach. Wolna Powierzchnia Magazynowa w Głównych Regionach Polski (mkw)
Popyt na magazyny ciągle silny Z podsumowania pierwszego kwartału bieżącego roku wynika, że najemcy podpisalli umowy na łączną powierzchnię ponad 279 000 mkw. Wynik ten jest trochę niższy niż średnia kwartalna z ubiegłego roku, ale biorąc pod uwagę liczbę aktualnie negocjowanych transakcji najmu można sądzić, że II kwartał będzie zdecydowanie lepszy. Największe umowy najmu zawarły firmy ID Logistics (20 000 mkw) w ProLogis Park Chorzów i TechData w Panattoni Park Święcice (17 000 mkw). Jest to potwierdzeniem faktu, że Górny Śląsk wraz z okolicami Warszawy są dwoma regionami magazynowymi w Polsce, które cieszą się największym zainteresowaniem najemców. Na Górnym Śląsku podpisano umowy na ponad 84 700 mkw, zaś w okolicach Warszawy na około 88 300 mkw. Popyt Brutto według Sektorów w I kw. 2011 r. Motorem napędowym popytu na powierzchnie magazynowe byli tradycyjnie operatorzy logistyczni, którzy mieli 33% udziału we wszystkich zawartych transakcjach. Kolejnymi aktywnymi najemcami były firmy z sektora artykułów elektronicznych oraz lekkiej produkcji, którzy łącznie wygenerowali ponad połowę całkowitego popytu.
Niewielka aktywność budowlana deweloperów W porównaniu z końcem 2010 roku obserwujemy umiarkowaną aktywność deweloperów. Warto podkreślić, że największy pod kątem podaży deweloper w Polsce ProLogis rozpoczął pierwszą od dawna nową inwestycję ProLogis Park Wrocław V (19 000 mkw). Wcześniej ProLogis skupiał się wyłącznie na wynajmie wolnych powierzchni w istniejących parkach. Nowy obiekt będzie budynkiem typu BTS, które w ubiegłym roku realizował prawie wyłącznie Panattoni. Aktywność Budowlana Deweloperów (mkw) Rozpoczęła się budowa trzech zupełnie nowych parków magazynowych: SEGRO Industrial Park Tychy oraz Panattoni Park Gliwice I i II. Uruchomiona została również rozbudowa centrów logistycznych Tulipan Park Gliwice oraz Panattoni Park Poznań i Panattoni Park Wrocław. Łącznie w trakcie realizacji pozostaje około 209 500 mkw. Warto zauważyć, że ponad 80% budowanej powierzchni (około 173 000 mkw) jest już zabezpieczone umowami najmu.
Jesteśmy zdania, że ożywienie ze strony popytu dalej będzie wpływać na obniżenie współczynnika pustostanów, co z kolei spowoduje dalszy wzrost stawek czynszu. Uważamy, że w tym roku aktywność deweloperów związana z nowymi inwestycjami powinna wzrosnąć. Będzie to miało miejsce szczególnie w regionach charakteryzujących się wysokim popytem i szybko zmniejszającą się ilością powierzchni dostępnej od zaraz. Tabela Podsumowująca Rynek Magazynowy w Polsce w I kw. 2011r. Warszawa Miasto Warszawa Okolice Górny Śląsk Polska Centralna Poznań Wrocław Trójmiasto Szczecin Kraków Podaż (mkw) 493 072 1 867 410 1 178 595 915 202 907 204 574 758 119 521 41 650 67 628 Nowa podaż 0 21 900 9 700 3 100 10 700 0 0 0 0 Popyt netto 21 807 72 171 68 000 9 300 17 400 33 300 0 0 7 860 Popyt brutto 25 807 88 372 84 786 12 628 17 400 34 750 7 700 0 7 860 Wskaźnik pustostanów I kw. 2011 r. Czynsze bazowe ( /mkw/ miesiąc) 10.2% 21.0% 8,7% 13,5% 8,9% 16,9% 6,6% 84,7% 2,5% 4.50-5.80 2.70-3.70 3.10-3.80 2.70-5.10 3.00-3.80 3.00-3.60 3.20-4.00 2.80-3.20 4.00-4.80 Czynsze efektywne ( /mkw/ miesiąc) 4.00-5.30 2.20-2.80 2.20-3.20 2.10-4.30 2.50-2.90 2.20-2.85 2.80-3.30 2.30-2.60 3.40-4.00 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2007. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them. Printing information: paper, inks, printing process, recycle directive.